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 補漲效應!「樹三鶯」地價持續上揚,房市量縮價漲(2015/1/15)

2015年公告土地現值於1月1日公告,民眾可於是日起於新北市政府地政局或所轄地政事務所網站查詢。據新北市樹林 地政事務所鄭主任表示,樹林、三峽、鶯歌地區漲幅分別為15.4%、15.4%、19.1%,各區地價地王位於樹林區中山路一段、三峽區民生街、鶯歌區中 正一路等3個路段上,與2014年相較並無變動。

其中樹林區「地王」,2015年公告土地現值每平方公尺為35.75萬元,每坪約118萬元,與2014年相較,上漲26.7%。因緊臨火車站,區位條件良好,商業效益高;並受惠於即將通車之樹調車站及台鐵捷運化政策,為樹林區最精華地段。

鄭主任表示,綜觀2015年度不動產市場景氣概況,受政府打房政策及房價基期較高之影響,民眾觀望氣氛濃厚,2014年交易量較2013年明顯下滑,樹三 鶯地區買賣交易件數,於2015年公告土地現值作業期間(2013年9月2日至2014年9月1日)共計約7,200件,較前一年度減少約21.9%。

其中生活機能已趨完備,為以往轄區交易量大宗之台北大學特定區,因開發逐漸飽和、大型推案遞減,成交量已較2013年減少;但因公共建設持續挹注,房價維持上揚。整體而言,各區交易價格則受惠於比價及郊區補漲效應,呈現量縮價漲的態勢。

 土地移轉跨年度如期申報省荷包(2015/1/14)

台北市稅捐處表示,2015年公告土地現值平均調漲10.63%,公告土地現值為土地移轉時課徵土地增值稅的依據, 民眾如已於2014年底簽訂土地移轉契約,只要在2015年1月29日前如期申報土地增值稅,仍可適用2014年公告土地現值。提醒納稅人,要特別留意契 約訂定日期及土地移轉現值申報日,以保障自身權益。

舉例說明,王先生所有台北市土地,其2014年及2015年公告土地現值分別為每平方公尺100,000元及110,000元,如王先生於2014年12 月31日訂約出售該筆土地,並於訂約之日起30日內,即於2015年1月29日(含)以前向台北市稅捐處申報土地移轉現值,則可以訂約日當期(2014 年)公告土地現值每平方公尺100,000元為申報移轉現值。

若超過訂約日30日,即遲至2015年1月30日以後才申報,則須以收件日當期(2015年)公告土地現值每平方公尺110,000元為申報移轉現值。為 了節省荷包,該處特別提醒納稅人,如果在2014年12月31日以前訂約,記得一定要在30日內如期申報,才可按2014年公告土地現值核算土地增值稅。

 新北租金補貼共5740戶,過年前可獲補貼(2015/1/13)

2014年度住宅補貼租金補貼申請量總計1萬6,402件,而中央分配給新北市的戶數為5,740戶,評點分數55 分(含)以上者,共有5,322戶可獲得補助,而評點分數為54分者,最後統計共有768戶,城鄉發展局已於2015年1月12日以公開電腦抽籤方式抽出 418戶,並自1月底起每戶將可按月獲得最高4,000元的補貼。

新北市政府城鄉發展局已於2015年1月12日於市府3樓307會議室辦理公開抽籤,過程由城鄉發展局專門委員黃荷婷主持,經公正公開且全程錄影方式圓滿 完成,抽籤結果在現場立即公布並同步公告於城鄉發展局網站(http://www.planning.ntpc.gov.tw/web/Home),結果 通知將陸續寄發,且預計於1月底核撥第1期款,按月撥款共計12期。

鄭健志科長提醒民眾,於受補貼期間留意相關可能影響補貼權益的情形,例如:租約到期未於2個月內補正、家庭成員戶籍異動導致家庭所得、住宅持有情形改變 等。同時,新北市府配合內政部住宅補貼政策及新北市的需求,新北市住宅補貼租金補貼名額將逐年增加,自2015年度起中央及市府自籌款補貼將雙管齊下,租 金補貼戶數預計提高到9,000戶以上,以扶助新北市更多弱勢租屋族群。

 公設保留地親屬間視同贈與而移轉者,注意稅賦計算(2015/1/12)

財政部國稅局表示:日前民眾陳小姐詢問,其於2014年度將名下6筆土地計310萬元(含公共設施保留地2筆計 100萬元)以買賣方式移轉予孫子陳君,惟陳君僅支付40萬元價金(受償標的為一般土地),其差額270萬元免除買方應支付價金,該視同贈與屬公共設施保 留地部分是否需繳納贈與稅?

該局說明,依據都市計畫法第50條之1後段之規定,公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵遺產稅或贈與稅;即申報時應列入贈與總 額計算,再於扣除額中予以同額扣除。該局進一步說明:上開案例,若為一般贈與情形下移轉(以贈與方式,而非以買賣方式),贈與總額為310萬元,經減除公 共設施保留地扣除額100萬元且如本年度尚有未使用之免稅額220萬元,則本次課稅贈與淨額為零,免徵贈與稅。

該局補充說明:因陳小姐所詢之情況,係以買賣方式移轉土地;其本質上,因支付價金不足而視同贈與之標的,為該買賣價金不足所免除之債務(本例即為270萬 元),與一般贈與之標的,即為申報贈與之財產(本例即為公共設施保留地)不同,故本例並無都市計畫法第50條之1後段規定之適用,即該公共設施保留地 100萬元,不得列為贈與扣除額,故本案贈與總額為310萬元減支付買賣價金40萬元減本年度尚未使用之免稅額220萬元,本次課稅贈與淨額為50萬元, 應課徵贈與稅5萬元

 新便民!地政士可授權助理員線上代為申報實價登錄案件(2015/1/11)

不動產實價登錄政策又有新的便民措施了。實價登錄系統增修功能,自2015年元月1日起地政士可以授權已登記之助理員,代為線上申報不動產實價登錄案件,以適度提高地政士申報效率。

不動產實價登錄政策自2012年8月推動至今,曾舉行多次座談會與使用者討論使用情形作為改善參考。此次實價登錄增修地政士授權助理員代為線上申報功能,即為參考地政士建議內容所作的改變之一。

新店地政事務所主任黃美娟表示,新措施可解決部份地政士反映申報端先前不便的問題。地政士只要使用自己的自然人憑證,進入實價登錄系統,線上新增登記助理 員資料,並設定授權日期起迄區間,登記助理員即可在被授權的期間內使用助理員自己的自然人憑證,協助地政士申報實價登錄案件。

地政士於使用此項功能時,須注意新增助理員必須已登錄於內政部地政司合格助理員系統中。當點選新增時,系統會自動檢核是否為該地政士助理員,若是,則系統將登記助理員資料帶入至代理人欄位,以利開始後續之申報作業。

 都更家教抽出250位學員 8/9日正式開課(2014/8/5)

外界反應熱烈由新北市政府都市更新處主辦的都更家教培訓班,已於2014年8月4日下午2時,在數十位包括律師、政風人員及熱心民眾見證下,於新北市府6樓新聞發布室,自完成報名手續的679人中抽出250位學員,並將於8月9日正式開課。

新北市政府都市更新處在2013年提出「都市更新推動師」培訓計畫,即是外界熟知的「都更家教」,2014年第一梯次培訓課程推出後廣受外界好評。新北市因此乘勝追擊再推出第二梯次培訓課程,受理報名期間人數共計788位,符合報名資格者約共有679位。因本梯次報名踴躍,遠超過原先預定招募的名額上限,因此都市更新處8月4日在新北市政府6樓新聞發佈室辦理公開抽籤,抽出250名培訓學員。在完成培訓課程並通過結訓測驗後,這些領得證書取得更新推動師資格者,即可正式協助有需求的社區及民眾推動都市更新事務。

都市更新副處長謝登武表示,這項培訓課程不但報名人數踴躍,更吸引眾多來自各領域專才積極投入。依據規定,招募對象依類型分為2類,第1類屬於具都市更新及社區營造相關工作經驗者,第2類則包括大專院校相關系所畢業者、里長或經新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦的熱心人士。而本次報名名單中赫見甫自中央機關退休的公務人員、大專院校講師、社區規劃師,另外也包括澳洲、美國、德國等海外優秀人才,另外還有電視台員工、平面媒體人、國小教師、小吃店、花店等各領域人才。顯見民間對於都市更新需求仍然旺盛。

他進一步表示,推動師若是協助民眾自行辦理自力更新重建或是建物辦理整建維護,另外可獲得市府頒發的獎勵金,透過推動師在地的協助,市府期望可以與民眾及推動師共創美麗家園,達到三贏的局面。

更新發展科長洪宜萍則表示,的抽籤儀式在律師與政風人員見證下,已由城鄉發展局張副局長及更新處依序抽出250名培訓學員。抽籤過程不但全程錄影,現場也開放給關心這個培訓計畫的民眾共同監督。

到現場觀禮的民眾則呈現兩樣心情,已經從事都更相關工作數年的張漢平先生說,雖然這次沒有抽中,但期待下次機會。而抽中的閻淑小姐則很開心地用手機拍下榜單的歷史鏡頭,她說很有信心把課程上完並取得證書,不但有利於自己的社區都更,對協助別人也很有幫助。

本次參訓名單除了在更新處網站上張貼外,也會逐一以簡訊通知參與本課程的學員們。洪科長提醒本次培訓課程將在8月9日開始授課,請參訓學員務必準時上課。

 協議由買方支付奢侈稅,還是被「追稅」(2014/8/4)

財政部國稅局表示:特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例中所稱「銷售價格」,係指銷售貨物或勞務時收取之全部代價,包括在價額外收取之一切費用,故買方支付賣方之奢侈稅稅款,係屬賣方收取價金之一部分,應計入銷售價格計算。

舉例來說:許君於2011年7月19日取得並完成移轉登記之土地,2011年10月12日訂定銷售契約以5,000萬元出售,持有期間在1年以內,許君乃 於同年11月11日以銷售價格5千萬元依稅率15%計算申報繳納奢侈稅750萬元,惟查買賣雙方除簽訂買賣契約書外,另簽訂協議書約定由買方支付賣方因系 爭土地買賣所產生之奢侈稅稅額750萬元,則該筆協議由買方支付之奢侈稅,依照奢侈稅條例規定,仍應屬賣方收取價金之一部分,應計入銷售價格課徵奢侈稅, 所以許君申報銷售價格應為5,750萬元,依稅率15%計算奢侈稅為862萬5,000元。

該局進一步說明,依奢侈稅條例第2條第1項第1款、第4條第1項、第8條第1項及財政部2014年4月21日台稅財產字第10300025640號函釋規 定,不動產奢侈稅係由賣方負繳納義務,按其銷售時收取之全部代價課徵,所以不論買賣契約是否載明買賣價金有無包含奢侈稅稅款,或有無另協議由買方支付(補 貼)賣方應納之奢侈稅款,只要是由買方支付或補貼賣方所應繳納之奢侈稅款,均屬買賣對價之一部分,應依規定計入銷售價格課徵奢侈稅。

該局表示,納稅義務人如有以上情形,請自動向稅捐機關補報補繳所漏稅款,依規定可享有自動補報補繳免罰的適用。如想要進一步瞭解奢侈稅條例之相關資訊,歡迎上財政部賦稅署網站(網址:http://www.dot.gov.tw) 奢侈稅條例專區查詢。

 預售屋未交屋前轉售,國稅局會追查交易所得(2014/8/3)

財政部國稅局表示,房屋在未建造完成前,即將房地產權登記之權利出售,係屬預定不動產「權利」之買賣,應申報財產交易所得,於每年5月份併入個人綜合所得總額辦理結算申報。

國稅局指出,目前針對原始銷售與最後交屋登記房地所有權人對象不同者,陸續展開調查,該所舉例說明,甲君於20141年間以1,500餘萬元購得某建設公司位於新竹市之預售屋乙戶,於2012年間以1,850餘萬元將預售屋讓渡予乙君。

國稅局依據所掌握之讓渡書等資料函請甲君說明,甲君坦承漏報該筆所得,經以出售價格減除甲君原始取得成本及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切必要費用,核課甲君2012年度財產交易所得255餘萬元,並依所得稅法第110條規定處罰。

國稅局特別提醒納稅義務人,應注意依前揭規定辦理申報;若為以前年度從事之交易而未依規定申報所得稅者,在稽徵機關調查人員尚未進行調查前,請儘速向戶籍所在地國稅局辦理補申報或更正申報繳稅,以維護自身權益,免遭補稅及處罰。

 新北市擴大跨所登記服務範圍 申辦案件好便利(2014/3/3)

新北市擴大跨所登記服務範圍 申辦案件好便利

詳細新聞內容
【新北市訊】新北市政府地政局自今(103)年3月3日起,將贈與(包括遺贈、夫妻贈與)、交換及書狀補給登記等納入跨所服務範圍,歡迎民眾及地政從業人員多加利用。
  新北市政府地政局康局長秋桂表示,新北市各地政事務所自93年1月起推辦簡易登記案件跨所登記服務,又陸續將抵押權設定、抵押權內容變更登記、預告登記、塗銷預告登記、拍賣登記、共有物分割登記、繼承登記、信託 登記納入,開辦以來深獲民眾好評。為了提供更便捷的服務,特別再增加贈與(包括遺贈、夫妻贈與)、交換及書狀補給等登記項目,申請人可選擇新北市任一地政事務所就近辦理,展現出新北市政府為民眾省時、省錢、省力氣的施政用心。
  康局長進一步指出,利用網路連線方式提供多據點服務,使民眾不受轄區限制達到洽公便利目的,是資訊化時代便民服務措施的新趨勢。新北市地政機關自推辦跨 所登記服務以來,深獲各界肯定,未來更將持續研議各項創新為民服務措施,做到「地政e世紀—生活更便利」的施政目標。民眾如有任何疑問,歡迎電話洽詢新北市政府地政局或逕洽各地政事務所,將有專人提供詳盡的說明。
資料詳洽:地政局 古美和 電話:1999、29603456分機3402
撰稿人:陳捷雙

 落實個資 第二類土地登記謄本 將不公開所有權人完整資料(郭代)(2014/2/27)


落實個資 第二類土地登記謄本 將不公開所有權人完整資料

鉅亨網記者何靖儀 台北2014/02/27 星期四 

內政部於今日(27日) 發布修正「土地登記規則」第24條之1等條文,修正後的第二類土地登記謄本,將不公開所有權人的完整住址資料,以保護個資。

目前土地登記謄本共分為兩類,其中第二類謄本為提供任何人申請,並將所有權人的完整住址資料公開。個資法於2012年10月1日上路後,多數民眾對個資的保密與隱私增加,故常有民眾向內政部及各地政機關反映,部分不動產業者利用第二類謄本記載的住址資料直接拜訪所有權人,並藉此請求其同意出售房屋,使得民眾感到生活與隱私受到干擾。

經修正後,地政機關核發第二類謄本將改以去識別化方式,只公開所有權人的部分住址資料與部分統一編號資料,但若是經過所有權人同意公開,或者是法律規定的利害關係人,則仍可以申請取得完整住址資料,以兼顧交易安全與個人資料保護。

內政部表示,經過召開多次會議檢討結果,認為原規定有違個人資料保護法規定,並且依民調結果,亦有77%受訪民眾表示不贊同地政機關主動將所有權人完整住址資料公開,所以決定修正規定。法規修正發布後6個月,即9月15日起施行,在此期間,內政部將對民眾及不動產業者進行宣導,以順利推動新制。

 印鑑證明格式改版(郭代)(2014/2/7)

《轉貼內政部 103/2/5 新聞稿》
內政部為因應民眾需求,保障交易安全,自今(103) 年 2月 5日起將修正印鑑印鑑證明格式,重點包括:
一、改為直式橫書:配合公文書證,新版印鑑證明將 橫式橫書改為直式橫書。
二、增訂印鑑章尺寸及材質之規定:尺寸規範 3*3 公 分,不得使用原子章或橡膠等易變形材質,以利日後 申辦印鑑證明時能確實核對原留印模。
三、由受委任人申請者,並應繳附委任人之國民身分 證影本、或有效之中華民國護照、居留證或其他身分 證明文件影本,確保委任要式。
四、得依需求記載印鑑登記期限及使用目的,作為民 眾保障自己權益的重要關卡。

補充說明,已核發之印鑑證明仍可使用,印章大小不可小於1*1公分不可大於3*3公分,可使用圓章,不可用連續章

 土地抵押貸款及特定地區購屋貸款規定Q&A (林婉真代書)(2013/3/25)

「中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定」Q&A

壹、購屋貸款(Q1~Q31):
Q 1:「中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定」(以下簡稱本規定)所稱之「購屋貸款」之定義為何?
答:1、購屋貸款:指金融機構承作借款人購買座落於特定地區建物權狀含有「住」字樣住宅(含基地)之抵押貸款。
2、前開所稱之「借款人」,包括自然人及公司法人。

Q 2:金融機構承作自然人之購屋貸款,應適用之規定為何?
答:金融機構應向財團法人金融聯合徵信中心辦理歸戶查詢,借款人本人名下已有1戶以上房屋為抵押之擔保放款,且用途代號為「1」者(購置不動產)(以下簡稱「房貸」),或經確認其貸款資金之實際用途為「購置不動產」者。其貸款條件應依以下規定辦理:
1、不得有寬限期。
2、貸款額度最高不得超過住宅(含基地)鑑價金額之6成。
3、除前款貸款額度外,不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目額外增加貸款金額。

Q 3:自然人名下經查詢已有1戶「房貸」,且該房貸擔保品座落地點非位於特定地區者,則本次該借款人申辦「購屋貸款」是否須受本規定之規範?
答:是。

Q 4:自然人申辦貸款擬購置之住宅(含基地)座落地點非位於特定地區者,是否須受本規定之規範?
答:否。

Q 5:自然人名下經查詢已有1戶「房貸」,本次申辦行政院人事行政局「公務人員住宅及福利委員會」指定銀行辦理之公教人員購屋貸款,其擔保品座落於特定地區者,是否須受本規定之限制?
答:是。

Q 6:自然人申辦內政部「整合住宅補貼資源實施方案」、「青年安心成家住宅補貼方案」以及財政部「青年安心成家優惠貸款」,是否須受本規定之規範?
答:否。

Q 7:夫妻二人,其中僅一人名下有1戶「房貸」,則以另一人名義申辦「購屋貸款」,是否須受本規定之限制?
答:否。本規定以借款人本人為規範對象,並未將借款人配偶納為規範對象。

Q 8:自然人購屋如以配偶以外之他人申辦貸款,金融機構如何辦理?
答:抵押房屋之所有權人與借款人不同者,金融機構應注意是否有以他人名義申貸並規避本規定貸款管制之情事;查明屬規避者,仍應適用本規定。102.2.5目前商業銀行始受規範,壽險及農會等不受限。

Q 9:自然人名下經查詢已有1戶「房貸」,其於本次申辦「購屋貸款」時,稱原房貸之擔保品已有出售契約(尚未移轉且未完成移轉登記),則本次「購屋貸款」可否排除本規定之適用?
答:否。不得排除。

Q 10:自然人於特定地區之第2戶房貸(亦即受限戶),其出售第1戶房貸擔保品須具備哪些條件,第2戶房貸始可不適用本規定?
答:借款人須完成產權移轉登記,清償債務並塗銷該筆房貸之抵押權,則第2戶房貸始得不適用本規定之規範;惟金融機構自訂之授信規範有較嚴之規定者,從其規定。

Q 11:自然人有1戶以上房屋(含基地),惟均未向金融機構辦理貸款,如本次自然人欲申辦「購屋貸款」,是否應適用本規定?
答:否。

Q 12:自然人名下經查並無「房貸」,如本次同時申辦2戶以上之「購屋貸款」,是否須適用本規範之限制?
答:是。借款人同時申辦2戶以上(含具複數產權之連戶打通或透天厝等情形在內)之「購屋貸款」者,僅其中1戶貸款額度不受本規定限制,其餘戶數之「購屋貸款」,均須受本規定之規範。

Q 13:自然人依本規定申辦第2戶之「購屋貸款」者(亦即受限戶),可否於貸款後,另以轉貸方式,要求金融機構提高貸款額度?
答:否。

Q 14:自然人名下已有1戶「房貸」,本次新申辦之「購屋貸款」,如自然人要求以短期周轉金名義辦理,是否須受本規定之規範?
答:是。購屋貸款不得以修繕、周轉金或其他貸款名目承作;凡屬「購屋貸款」者應依本規定之條件辦理。

Q 15:自然人名下已有1戶「房貸」,如新申辦之「購屋貸款」,其建物所有權狀之用途登記為「住商」、「住辦」,是否須適用本規定之規範?
答:是。惟如借款人主張該建物主要用途係為營業用且有設立登記,並經金融機構實地查核屬實者,得排除本規定之適用。

Q 16:自然人名下經查詢已有1戶「房貸」,其於本次申辦「購屋貸款」時,如果購買之房屋不含基地(例如土地為向國有財產局承租者)是否應受本規定限制?
答:是。

Q 17:自然人名下經查詢已有1戶不含基地之房屋抵押貸款,且用途代號為「1」者,則本次新申辦「購屋貸款」是否適用本規定之規範?
答:是。

Q 18:金融機構由法金或企金等其他部門承作企業負責人之「購屋貸款」,是否應適用本規定之規範?
答:是。

Q 19:金融機構如以周轉金名義承作企業負責人「購屋貸款」,是否適用本規定之規範?
答:是。購屋貸款不得以修繕、周轉金或其他貸款名目承作,凡「購屋貸款」者應依本規定之條件辦理。如有列入周轉金貸款者,應儘速改正,並據實申報。

Q 20:自然人名下已有1戶「房貸」,其於本規定實施後,以買賣方式新取得特定地區住宅(含基地)所有權,且於過戶後一段期間憑該住宅(含基地)向金融機構申辦貸款者,是否應適用本規定之規範?
答:是。借款人以已過戶之特定地區住宅(含基地)為抵押辦理貸款,其過戶時間係在99.6.25(含)之後,且住宅過戶取得原因為買賣者,除借款人舉證借款用途非為購置住宅者(例如留學、結婚等用途)外,均應適用本規定之規範。

Q 21:自然人名下已有1戶「房貸」,另以其他房屋(含基地)為抵押,向金融機構申辦貸款者,是否適用本規定之規範?
答:1、自然人名下已有1戶「房貸」,另以其他房屋(含基地)為抵押辦理貸款,金融機構應核實認定其借款用途,如其借款用途係屬購買特定地區之住宅(含基地),則應適用本規定之規範。
2、爲確實掌控借款人資金流向,金融機構應於同意申貸時,請該借款人切結聲明其願按申貸用途使用借款,以及未按申貸用途使用借款之違約效果(例如加計違約利息、收回貸款或其他不利效果)。金融機構並應事後查核,落實借款人切結事項。一年內回查2次,違約則取消優惠利率並收回核貸金額。

Q 22:自然人名下已有1戶「房貸」,並於本規定實施後,將該「房貸」申辦轉貸或增貸,金融機構得否改以「周轉金」名義(金融聯合徵信中心查詢用途代號為「4」)承作?
答:否。金融機構不得將原列於金融聯合徵信中心用途「1」者改列為用途「4」。


Q 23:自然人名下已有1戶「房貸」,本次新申辦之「購屋貸款」,金融機構得否以增提其他擔保品方式增加貸款金額?
答:否。金融機構以增提擔保品方式額外增加貸款金額,即屬本規定第3點第3款所指「以其他貸款名目額外增加貸款金額」之情形之一。

Q 24:金融機構對自然人以房屋為擔保辦理中長期放款,應如何落實執行本規定?
答:1、金融機構辦理借款人以房屋為擔保之中長期擔保放款,應確實查核資金流向,亦應徵提相關資料詳實評估其合理性,以為授信准駁依據,且應依其確實資金用途核實列報金融聯合徵信中心。
2、爲確實掌控借款人資金流向,金融機構應於同意申貸時,請該借款人切結聲明其願按申貸用途使用借款,以及未按申貸用途使用借款之違約效果(例如加計違約利息、收回貸款或其他不利效果)。金融機構並應事後查核,落實借款人切結事項。

Q 25:公司法人申辦購屋貸款,是否第2戶才須受本規定之規範?
答:否。凡公司法人申辦購屋貸款案件,不論購買第1戶或第2戶以上,均應受本規定之規範;相關貸款條件如下:
1、不得有寬限期。
2、貸款額度最高不得超過住宅(含基地)鑑價金額之6成。
3、除前款貸款額度外,不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目額外增加貸款金額。

Q 26:公司法人依本規定申辦「購屋貸款」者,可否於貸款後,另以轉貸方式,要求金融機構提高貸款額度?
答:否。

Q 27:公司法人申辦之購屋貸款,如建物登記謄本為「住商」或「住辦」,是否須受本規定之規範?
答:是。惟金融機構核實認定該公司法人購置房屋其主要用途確實屬營業用者且有設立登記,得排除適用本規定之限制。

Q 28:公司法人申辦之「購屋貸款」,金融機構得否以增提其他擔保品方式增加貸款金額?
答:否。金融機構以增提擔保品方式額外增加貸款金額,即屬本規定第3點第3款所指「以其他貸款名目額外增加貸款金額」之情形之一。

Q 29:公司法人於本規定實施後,以買賣方式新取得特定地區建物權狀含「住」字樣住宅,並於過戶後一段時間再憑該住宅向金融機構申辦貸款者,是否適用本規定之規範?
答:是。借款人以已過戶之特定地區住宅(含基地)為抵押辦理貸款,其過戶時間係在99.12.31(含)之後,且住宅過戶取得原因為買賣者,除借款人舉證借款用途非為購置住宅者(如公司營運周轉金等用途)外,均應適用本規定之規範。
Q 30:公司法人以本規定生效前取得之未辦理貸款房屋(含基地)向金融機構申辦抵押貸款者,是否適用本規定之規範?
答:借款人之借款用途如係屬購買特定地區之住宅(含基地),則應適用本規定之規範;金融機構應核實認定其借款用途。

貳、土地抵押貸款(Q31~Q42):
Q 31:本規定所稱之「土地抵押貸款」之定義為何?
答:1、土地抵押貸款:指金融機構承作借款人以都市計畫劃定之住宅區或商業區土地為擔保之貸款。
2、前開所稱之「借款人」,包括自然人及公司法人。

Q 32:金融機構辦理土地抵押貸款,應適用之規定為何?
答:1、借款人未檢附抵押土地具體興建計畫者,金融機構不得受理以該土地為擔保之貸款。
2、貸款額度最高不得超過抵押土地取得成本與金融機構鑑價金額較低者之6.5成,其中一成應俟借款人動工興建後始得撥貸。
3、除前款貸款額度外,不得另以周轉金或其他名目,額外增加貸款金額。

Q 33:借款人購買之土地,其地上有未保存登記之建物,或該建物之年代久遠,已無價值或鮮少價值者,金融機構以該筆土地及建物辦理貸款是否適用本規定之規範?
答:是。應依本規定所定土地抵押貸款規範辦理。

Q 34:借款人非因買賣取得土地(如繼承、贈與等),或以買賣方式取得土地之時間較為久遠者,則金融機構如何核定該筆土地之貸款成數?
答:1、借款人係因繼承、贈與等非屬買賣原因取得土地者,金融機構得依鑑價金額,核定該筆土地之貸款成數。
2、借款人以買賣方式取得土地,其所有權移轉登記在98年12月31日前,且確無法提出買賣交易成本之相關佐證文件者,金融機構得逕採鑑價方式核定貸款成數。
3、前款情形以外,借款人以買賣取得之土地申貸土地抵押貸款者,均應檢附該筆土地之交易成本等足以佐證土地價額之文件。

Q 35:金融機構應如何確認借款人申辦土地抵押貸款後之「動工興建」?
答:金融機構應於撥款前後,實地勘查及追蹤借款人是否確依「興建計畫」持續興建,並留存勘驗紀錄備查。

Q 36:本規定第5點第1項第2款所定之「一成」,其金額如何計算?
答:1、該「一成」係以金融機構核定該筆土地取得成本與鑑價較低者之金額為計算依據。
2、例如:金融機構核定某筆土地之取得成本與鑑價較低者之金額為1,000萬元,並同意核貸最高貸款額度為650萬元,則該借款人尚未動工興建前,金融機構僅可撥貸550萬元,另外100萬元俟借款人動工興建始得撥貸,以此類推。

Q 37:借款人申辦之土地抵押貸款案件,其所檢附之具體興建計畫,金融機構應查核哪些項目?
答:1、金融機構對於借款人檢附之具體興建計畫,應詳細查核該筆土地之建築計畫、財務計畫、還款計畫及其他授信所需考量之內容。
2、金融機構應確實查核借款人檢附之興建計畫是否具體周延並留存相關文件。

Q 38:金融機構辦理經主管機關核定之都市更新案件,或經主管機關核准之公、自辦土地重劃案件尚未完成者,相關貸款條件為何?
答:1、借款人應檢具抵押土地具體興建計畫,未檢具者金融機構不得受理以該土地為擔保之貸款。
2、貸款額度最高不得超過抵押土地取得成本與金融機構鑑價金額較低者之6.5成(即其中一成不受應俟借款人動工興建始得撥款之限制)。
3、除前款貸款額度外,不得另以周轉金或其他名目,額外增加貸款金額。

Q 39:金融機構承作之土地抵押貸款,其借款人非屬投資、購置不動產或興建房屋者,且其申貸用途係供正常營運周轉,相關貸款條件為何?
答:借款人應檢附具體營運周轉計畫,相關貸放條件依據金融機構內部授信規範核實辦理。

Q 40:金融機構承作之土地抵押貸款,如借款人主要申貸用途係爲建造廠辦、商辦、自地自建等,是否受本規定之規範?
答:是。

Q 41:金融機構於99年12月30日前已辦理之土地抵押貸款舊貸展期案件,是否適用本規定之規範?
答:是。舊貸案展期者,不得增加貸款餘額,且應適用本規定。但舊貸案合約於99年12月31日至100年12月31日之間屆期,且貸款成數高於本規定貸款成數者,其展延之貸款成數得給予最長一年之調整期。

Q 42:借款人於本規定實施前已辦理之土地抵押貸款案件,可否藉由轉貸方式提高舊貸款餘額?
答:否。金融機構辦理土地抵押貸款之舊貸轉貸案件,其轉貸金額不得超過該舊貸案件之貸款餘額,並應受本規定之限制。
參、其他(Q43-Q45):
Q 43:金融機構在99年12月30日前已核准而尙未撥款之購屋貸款及土地抵押貸款案件,應如何辦理?
答:1、金融機構於99年12月30日前已核准尚未撥款之購屋貸款及土地抵押貸款案件,得按原核貸條件辦理。
2、前述所稱「已核准」,係指金融機構依其分層負責授權規定,由最終有權核貸者對個別借款人之核准,並有書面之核准日期可稽者而言。

Q 44:金融機構辦理本規定之相關事項,如有違規,將有何處罰?
答:1、本規定之相關事項施行後,中央銀行及行政院金融監督管理委員會加強金融檢查。
2、金融機構辦理本規定之相關事項如有違規情事,相關主管機關將依據銀行法第130條、第132條及第134條、信用合作社法第43條及第45條、農業金融法第49條、第51條及第53條等,以及其他相關法律規定處分。

Q 45:民眾如有相關問題,央行聯絡窗口為何?
答:中央銀行業務局聯絡電話為23571356~23571370、23571331,共計16線。

 以房養老試辦方案自 3 月 1 日上路 內政部:試辦人數最多 100 人(筑)(2013/3/4)

內政部前(二十七)日表示,規劃多時的不動產逆向抵押制度(以房養老)試辦方案,自今年三月一日起正式上路,申請資格以年滿六十五歲以上、無法定繼承人且未領取政府相關津貼者優先,預計試辦人數最多一百人。
內政部長表示,以房養老制度所採取的操作方式為社會福利模式,非國外所採取的金融商品模式操作,目前為累積實務操作經驗,先對各地方年滿六十五歲以上、無法定繼承人、單獨持有不動產,且不動產價值不超過社會救助法第4條之1所規範的中低收入戶標準者進行試辦,且試辦人數將不超過一百人。參照臺北市政府101年12月27日府社助字第10148310300號公告所示,中低收入戶家庭持有的不動產金額判斷標準為全家人口土地房屋價值不超過新台幣七百七十六萬元。
內政部長指出,有關老人每月可領取金額,係採類似年金給付方式,由內政部按老人性別、年齡及其不動產估價結果精算核定。且由於女性平均餘命較男性長,因此相同年齡及相同價值的不動產,男性給付金額會較女性為高。且考量政府有照顧老人的義務,特別採終身給付制,讓老人維持長期穩定的生活費用,而每月給付金額經精算將以逐年遞增百分之一方式增加。參照老人福利法第12條第1項規定,中低收入老人未接受收容安置者,得申請發給生活津貼。
此外內政部長說明,若老人隨年齡提高形成失能情事,並經評估確實需要長期照顧服務者,此時所使用各項需自行負擔費用的服務,也將由本方案支應。參照老人福利法第16條第2項規定,地方主管機關應針對老人需求,提供居家式、社區式或機構式服務,又對於長期照顧服務必要的失能老人,應依老人與其家庭經濟狀況及其失能程度提供經費補助,此乃同法第15條第1項所明定。另參照公益彩券發行條例第6條第2項規定,公益彩券發行機構應將發行盈餘專供政府補助社會福利等使用,所以此次試辦方案所需經費也是由此回饋金及政府經費支應。


新聞取自:法源法律網

 賣房不論賺賠 都須報財產交易所得稅(2013/2/23)

5月報稅季節來到,無論你是租屋族、房東、擁有自用住宅或去年買賣房屋者,申報綜合所得稅時,都別忘了精打細算,尤其去年度有賣屋的民眾,無論是賺錢、賠錢,都必須申報「財產交易所得稅」,雖然計算方式分2種,但今年7月即將實施實價登錄,未來採實際出售價格計算的機率大增。

「財產交易所得稅」申報方式有2種,最單純的方式,是直接採財政部核定之標準申報所得,為「房屋評定現值」×各地核定的標準稅率,「房屋評定現值」由每年房屋稅單可得知,各地區有不同的核定標準稅率。
另一種則是依實際出售價格減原始取得成本及移轉費用,所謂的取得成本,包括房屋價金及購入房屋達可使用狀態的一切費用,如:契稅、印花稅、代書費等,還有在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息,以及在取得房屋所有權後,於使用期間內所支付屬於資本支出的修繕、改良、增置等費用。

扣除費必須出示發票
移轉費用則包含仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、契稅、代書費、奢侈稅等,但使用期間所繳交的房屋稅、管理費、清潔費、銀行貸款利息等,則不得減除。
永慶房屋契約部高總價中心簽約中心資深經理陳俊宏指出,扣除費用必須出示發票證明,如僅出示估價單,是不能作為憑證。
中信房屋北市特約地政士柯玉秋指出,大部分的狀況下,採用財政部核定之標準申報所得較為划算,但是由於近年來的售屋交易所得額比率及房屋評定現值逐年提高,尤其台北市,2010年的交易所得額比率為37%,2011年增為42%,漲幅達13.5%,豪宅房屋評定現值也大幅調高,採標準申報所得不一定比較划算,民眾最好平時養成留存相關單據的習慣。

重購退稅須符自用宅
陳俊宏表示,今年7月實施實價登錄後,影響最大的應為財產交易所得稅,由於《所得稅法》規定,應以實際成交價的方式優先申報,實價登錄後,國稅局就更能要求民眾據實申報,尤其向建商購買第一手房屋的民眾,國稅局已掌握名單及價格,因此日前便曾發生民眾買預售屋,在房屋移轉登記前轉手售出,而被追稅的案例。
除賣屋外,去年若有買屋的換屋族,所購買房屋價值大於出售房屋,就可申請「重購自用住宅扣抵稅額」,自綜合所得稅中扣抵或退還,不過須符合買進及賣屋的2間房屋皆為「自用住宅」,兩間房屋產權登記時間必須在2年內,2間房屋登記人為本人或配偶皆可,不限於同一人。


新聞取自:動新聞

 民眾購屋要件 坪數擺第一(筑)(2013/1/3)

民眾買房前最在意的重點前三名,包括「坪數」、「生活圈消費商圈」、「停車位」;但也有調查顯示,買房之後,民眾住得舒不舒服,常常是買房時所無法查覺的事項,例如惡鄰、凶宅、漏水,專家指出,因此買房前一定要做功課。

有業者對近期有購屋計畫者,詢問未來購屋的物件考量重點,除「坪數」、「生活圈消費商圈」、「停車位」,「交通要站」、「屋齡」、「公園綠地」、「學區」也是民眾買屋考量重點,最不重視的是「裝潢家具」及「設施服務」。

專家指出,多數民眾買房後,會再將房子重新整修,至於「設施服務」更不是民眾考慮是否買房的重點,因為這些「設施服務」都是需要「錢」來維護,另外,社區大樓的設施也不見得人人需要,反而多占公設比。

房市專家指出,現階段民眾在買房時,會先衡量自己的財力,以總價來決定購買坪數,所以北市1,500~2,000萬元以下的小三房最好賣,成交比重也最高,如果加上交通便利、生活機能佳,房子只要一貼出售,往往很快可賣出。

但專家也提醒,買房注重外在因素還不夠,除了房價、坪數、交通及生活機能,攸關日後住得開不開心、舒不舒服,常常是看不到的事情,例如漏水、兇宅、惡鄰等。

好房網調查也顯示,民眾購屋時最出現的買房糾紛是買到問題屋(傾斜、產權不清、火災戶),其次是遇到惡鄰;業者指出,遇到房子漏水還有補救機會,若買到問題屋或遇到惡鄰,有些民眾為了尋求解脫,最終只能「認賠」。

永慶房產集團交安管理部協理宋昌龍表示,在實價登錄、房價透明後,民眾未來最需要的就是能了解房屋歷史與現況狀況,除了靠自己多方打探,也可以透過房仲業所提供的「屋況透明資料庫」,找到更細部的資料。

新聞取自:中時電子報

 房市交易觀望盤整 購屋M型化加劇(筑)(2012/12/27)

景氣不佳,再加上政府實施奢侈稅、以及實價登錄,讓房仲業受到很大的衝擊!永慶房屋今天就表示,整體營收獲利下滑1到2成,年終縮水只有1到4個月。

受到不景氣和打房政策的雙重打擊,今年整體房市交易量比去年下滑12%,台北市地區更下滑22%,造成房仲業營收下滑!像是永慶房產集團整體營收下滑1到2成,年終縮水只有1到4個月.業者指出,奢侈稅實施以來,雖然沒有影響到房價,但打擊到交易量.

==永慶房屋總經理 廖本勝==

最好的時候 最高可能

到十幾個月啊 (今年最高呢)

今年最高四個月 對

另一家房仲業者也發布最新民調,從房價感受指數來看,第四季指數下降到18.67,整體房價的好感度創下4年來新低,顯示出實價登錄資料上網公布後,成交價雖逐步透明,但買賣雙方所認知的價格仍有落差,預計房市短期間仍會觀望盤整,要等明年第一季後才會逐步明朗.

==中信房屋副總 劉天仁==

對於2013年的 整個房地市場

對於房價來說 是漲少跌多

不過學者則提醒,金融海嘯過後,全球經濟處於向下修正景氣循環波段,歐美等大國實施量化寬鬆政策,大量資金流入房地產,將提高投資風險.

==台經院六所所長 楊家彥==

商用不動產的市場

原則上 有上升的力量

但是要看央行的政策

央行跟金管會 我認為

在打房的措施上

還是有可能 會視情況加碼

房仲業者也表示,從有錢的資產階級來看,進場購屋意願創下2009年以來新高,而無產階級的首購族進場意願則創下2009年新低,購屋M型化的現象仍持續加劇中,未來一年恐怕仍是有錢人勇於置產,沒錢的人則不敢買房.

新聞取自:公共電視

 看好房市 彰銀房貸要成長6%(筑)(2012/12/26)

房地產買氣趨緩下,多數銀行低度預期明年房貸成長幅度,甚至認為房貸可能小幅衰退,但彰化銀行新通過的明年度預算,敲定明年房貸成長目標為6%,遠超過主計總處預估明年經濟成長率3.15%,成為首家看好明年房市的銀行。

彰銀主管說,原先就看好房市成長,加上近期金管會將放寬鬆綁,也就是作為營業用的興建廠房貸款可不計入銀行法第72條之2計算,對不動產放款的總量計算範圍將可因此受惠,有助衝刺整體不動產放款。

彰銀主管說,房貸發展策略將鎖定自住客戶,並以房價有支撐的台北市、新北市為主,樂觀看待明年度房市。

彰銀主管表示,彰銀個人金融業務仍以房貸為最大宗,主要是因為房貸是永續經營,因此持續增加房貸,小套房方面,只要符合台北市、新北市或都會區,且以自用為主,彰銀還是會辦理相關貸款。

相較彰銀,其他銀行則相對保守,預估明年房貸的成長幅度有限,大致上將是新增餘額成長等於舊房貸還款速度,因此整體房貸餘額大致持平。

新聞取自:工商時報

 新北市房屋議價空間 達22.3%(筑)(2012/12/11)

時序進入年底購屋旺季,觀察六大都會區房市交易情況發現,總體去化天數減少1.4天,但議價空間卻增加3.1%,其中台北市增加天數最多,高達15天,而新北市因議價空間最大達22.3%,也使得房市交易變快,去化天數減少高達11.5天。

住商不動產企研室統計10月與11月份房市去化天數與議價空間,六大都會區11月平均去化天數為72.7天,較10月的74.1天,減少了1.4天;就各區域來看,台南市去化天數最長,達79.2天,不過,卻比上個月減少將近10天,而北市增加幅度最高,從各區最低的55.3天,暴增15天,11月來到70.3天。

住商企研室主任徐佳馨分析,台南市多為地區購屋,年底購屋潮與結婚潮等自用客戶進場,促使去化天數減少,而台北市因房價高,加上實價揭露上路後,買方相對保守,且中小型投資客戶考量轉售的稅費成本,寧可等到明年再進場,也讓去化天數明顯增加。

在議價空間方面,桃園議價空間由13%提高到18.5%,增加5.5%幅度最高,新北市不增反減達22.3%,不過值得注意的是,即使減少,新北市的議價空間仍居六大都會區之冠,也由於議價空間最大,使新北市11月去化天數較上月大減11.5天。

徐佳馨認為,議價空間持續增加,實價公開「功不可沒」,預估房市得需要一些時間才能讓市場回復平穩。展望明年,徐佳馨表示,低總價與低單價的「雙低」產品將持續發威,而隨著市場資訊越來越透明,買賣雙方將越來越有共識,價格也將逐漸走向平穩。

新聞取自:工商時報

 5坪迷你房當道 台北蝸居興起(筑)(2012/12/10)

經濟情勢不佳,租屋市場也吹動一池春水,以往被視為出租物件主力的「獨立套房」竟出現退燒跡象,反而是坪數愈小的迷你房(5坪以下)需求熾熱,好房網協理鄭惠文指出,不少年輕租屋族為了精省開銷,被迫往迷你房靠攏,「蝸居」現象也開始漫延。

根據好房網統計出租物件的「不同坪數帶點閱變化」發現,「5坪以下」點閱率原本僅占5%;但第4季點閱率攀升至15.7%;反觀「9~12坪」的點閱率呈現逐季下滑,而「12坪以上」的點閱更明顯衰退10.2%。

觀察好房網10、11月份「5坪以下」的點閱次數發現,台北市目前以「文山區」最為搶手。鄭惠文分析,文山區生活機能不差,且環境寧靜、單純,5坪以下租金約5,000~6,500元,負擔相對較輕。

至於新北市,「交通便捷」及「租金便宜特性」成為吸引租屋族群的兩大關鍵,以捷運站周邊出租住宅最為搶手。「三重區」挾租金低廉優勢,最能吸引租客目光,5坪以下的租金,最低只要4,000元就租得到。

新聞取自:工商時報

 民眾買房首重地段 其次環境(筑)(2012/12/7)

根據房仲業的調查,民眾買房首重「地段」、其次是環境,顯見在被專家不斷地「教育」下已認同「地段」是購屋的王道;至於 2013年最看漲的地區,各房仲業直指「桃園」,因升格題材,讓桃園房價更具競爭力。

有巢氏理想社區大調查顯示,根據各地區房仲 經紀人觀察,購屋客戶最重視的就屬「地段」,其次為住家的「環境」,而「建物品質」則列為第三要素。有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示,在北部,多數購屋民眾仍以住家附近具備便捷的交通轉乘為首要,另大台北地區交通成本較高,生活空間顯得相對擁擠,因此對於住家環境就格外要求,因此,「嫌惡設施」被列為最不受歡迎的選項,就怕影響起居生活的舒適與寧靜。

即使民眾認為地段好壞會影響未來增值空間,但對於北市好地段未來房價漲勢,劉炳耀認為,因為房價已上漲一波,目前正處於漲勢的第二輪,即使市中心區房價中長期看漲,但如果北市週邊房價沒有跟著上來,短期間之內北市市中心區房價的漲勢還是相對有限。

而且政府打房政策盡出,包括第二屋限貸、奢侈稅、豪宅稅以及金管會管制壽險業投資商辦產品,各房仲業也都認為,未來1年全台房價以盤整居多。

在未來1年房價上漲空間有限下,從北中南各區來看,永慶房產事業群總經理葉凌棋表示,民眾對未來房市不如之前樂觀,但對南部地區對房價看漲信心卻相對樂觀許多。此外,各房仲業也相對看好桃園房市後市,主要是因桃園升格題材以及房價相對具競爭力的優勢,吸引各建商往桃園發展。信義房屋統計全台主要都會區的住宅建照核發數量,在雙北市的建照核發數量快速下滑之際,建商已開始轉往一些平價區發展如括桃園、新竹、台中、高雄等地,其中又以桃園地區排第一。

住商不動產企劃室主任徐佳馨表示,最近一些議題對桃園房市是有利,加上房價相對便宜,已吸引一些自住客進駐,尤其是一些年輕首購族,讓桃園購屋年齡相對偏低。而台灣房屋智庫市場經理劉志雄認為,桃園縣預計103年12月25日正式升格後,預計會帶動人口移入,進而帶動桃園房市需求。

新聞取自:中時電子報

 2013 房價動向 逾7成預估盤整(筑)(2012/12/3)

未來1年的房價會跌嗎?根據有巢氏房屋全台經理人的大調查,全台約有4成受訪者認為2013年的房價變動應介於5%~負5%,比率最高,其次也有近35%的受訪者認為明年房價會上漲幅介於5%~10%間,看跌者只有1成。

在實價登錄制度實施之後,民眾一直期待真實的房價被公開之後,有助於房價的回跌,然而實際上,房屋成交量明顯滑落,但房價走勢卻是相當分歧,有漲、有跌,也有盤整。至於明年房價走勢又如何?

這些直接面對房屋屋主和買方的房仲經紀人都認為,房價以盤整居多,約有7成的受訪者,認房價約下跌5%至上漲1成之間,而看房價漲過1成或者跌過1成的受訪者比重卻相當低,大部份受訪的經紀人都認為,明年房價即使下修,跌幅也不至於超過1成。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為,展望未來,在市場熱錢不退、經濟前景未明的狀況下,「穩健」將成為2013年房市投資關鍵字,雖然持續有買方進場,可是量整體難以放大,但在沒有利空襲擊下,價格應維持平穩,等待上攻時機。

住展雜誌也認為,從2013年台灣的政經情勢來看,2013年雙北市的整體平均房價應該以『持穩』來看待。就算新北市某些地區,雖有供過於求的隱憂,但修正的幅度應該不會超過1成,房市將呈現強者恆強、漲跌互見的現象。 台北市預售屋今年第三季的平均房價為76萬元,然信義區與大安區的房價更飆到1坪132.5萬元及129.2萬元,雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點;而新北市預售屋平均房價為35.7萬元,同樣是創歷史新高點。

然而,明年台北市房價具有補漲的地區,住展雜誌認為,大同與萬華區在雙子星大樓效應下,是有機會出現補漲行情,預估漲幅也在1成之間;新北市的新莊、五股、淡水、樹林及鶯歌地區,預估漲幅也在1成之間。至於台中市七期新市政中心推案雖熱絡,但房價要再攀高機率恐有限,高市房價也是以高檔盤整成分居多。

新聞取自:中時電子報

 青年安心成家貸款擬續辦(筑)(2012/11/29)

國內八家公股行庫辦理「青年安心成家」低利優惠貸款,利率最低1.72%起跳,幾乎是市場最優惠。不過,青年安心成家貸款即將於年底到期,財政部長張盛和昨日表示,年輕人的購屋需求,政府應給予正面支持,財政部傾向續辦。他表示,財政部將會盡快檢討,在今年底屆期前正式對外發布。

從民國99年底起,財政部針對年輕首購族,推出「青年安心成家購屋優惠貸款」方案,主要由8家公股銀行(台銀、土銀、合庫銀、兆豐銀、一銀、華銀、彰銀、台企銀)承作,每戶貸款額度最高500萬元,最高可貸8成,還款年限最長30年,含寬限期3年,本息分期平均攤還。

青年安心成家方案的房貸利率條件相當優惠,獲得不少首購族青睞。若採機動利率計息,前2年利率1.72%,第3年起為2.02%;若採混合式固定利率,前2年固定利率各為1.9%及2%,第3年起則為2.02%。至10月底,8大公股行庫已核貸青年安心成家貸款共2558億元,共有7萬3429戶申貸,等於是讓7萬多個年青家庭擁有遮風避雨的安身之所。

張盛和說,青年安心成家貸款成效很好,顯示很多人有需要,這是整個房市健全的一環,若還有額度,可以支持,只要協調公股行庫即可。公股銀行存款很多,國內資金太充裕,額度應不是問題,「我是持支持態度,但需要一定程序」。

國庫署官員指出,部分公股行庫不動產放款占總放款比重瀕臨破表,但仍有公股行庫有額度,相信都會配合政策辦理。財政部將邀集公股行庫共同研商,確定是否續辦青年安心成家貸款,並討論若要續辦,承作條件是否需要調整。

新聞取自:中時電子報

 房市回溫10月底房貸餘額續創新高(筑)(2012/11/28)

10月房市稍稍回溫,房屋移轉動數增加,中央銀行昨公布,10月底全體金融機構房貸餘額續增,較9月底增加114億元,達5兆3821億元,續創歷史新高。在包含土地與建築融資的建築貸款餘額的部分,則連2個月縮減,10月較9月減少約15億元,創2010年2月以來最大減少金額,達1兆4520億元。

央行官員表示,10月底房貸餘額較去年同期成長2.5%,10月房貸餘額月增幅也高於9月,從10月五大行庫新增房貸量突破400億元及房屋移轉棟數量止跌回升可知,房市買氣已稍稍回溫,但幅度不大,顯示房市朝向健全發展,實價登錄後的觀望買氣已逐漸出籠。

值得注意的是,10月底新增的114億元房貸中,8大公股行庫推出的「青年安心成家」優惠政策性房貸即占了88億元,顯然年輕首購族已成為房貸市場主力。

累計至10月底,8大行庫承做青年安心成家貸款額為2217億元。

在包含土地與建築融資的建築貸款部分,10月底建築餘額為1兆4520億元,較9月底減少約15億元,年增率為8.68%。央行官員指出,10月許多建案完工交屋,因此建築貸款轉為分戶貸款,但新增建案不多,使10月整體建築貸款融資水位下降。

行庫主管指出,建築貸款餘額已連2個月下降,除顯示建商推案保守化,還在觀望景氣變化與實價登錄等一連串房市管控措施的影響外,也與各行庫不動產放款占比過高而減少放款量有關。近期金管會傳出有意放寬企業建築融資規定,企業蓋廠房的放款額可望排除在銀行不動產放款30%的額度內,可能有助於未來建築融資餘額成長。

新聞取自:中時電子報

 自住房地拆除改建 免課奢侈稅(筑)(2012/11/26)

民眾出售持有兩年以內房地,依法必須課徵奢侈稅,財政部臺北市國稅局表示,如果是屬於自住房地拆除改建或與建商合建分屋銷售,並符合相關條件,不必課徵奢侈稅。(黃悅嬌報導)


臺北市國稅局副局長周賢洋舉例說明,甲地主在97年間將他在70年購買的自用住宅拆除,與A建商協議採合建分屋方式參與合建,由甲地主提供土地,A建商出資蓋房子。新屋於100年7月完工,同年8月地主依雙方協議比例將部份土地所有權過戶給建商,建商則將地主應分得的房屋過戶給地主,這名地主在100年12月將分到的1戶房屋及其座落基地出售,雖然房屋部份持有期間為100年8月到12月,不到2年,但仍可免徵奢侈稅。『雖然未超過2年,但仍可不必課特銷稅。直系親屬要在那裡入籍,土地未做營業或出租使用。』


特種貨物及勞務稅條例相關規定,所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售,非屬特銷稅(奢侈稅)課稅範圍。但要須符合一定條件,包括土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦妥戶籍登記,且無出租或供營業用的住宅用地。以都市土地不超過3公畝,或非都市土地未超過7公畝為限。同時須為遷入戶籍日到房屋核准拆除日或建照核發日為止的期間必須屆滿1年的房地。


新聞取自:中廣新聞網

 實價揭露上路 北市看屋民眾出籠(筑)(2012/11/21)

第二波房屋實價揭露曝光後,可供參考的房價資訊逐步累積,尤其是外界普遍認為高不可攀的北市房價,其實也有2字頭的老舊公寓,吸引部分自住民眾出籠看屋,尤其是首購民眾,洽詢看屋的比率較高。

根據群義房屋針對五都進行「購屋意願調查」,發現今年房市導因於百年結婚潮引發的購屋需求,「小宅」產品當道,換屋市場相對冷清,首購民眾反而比較願意看屋。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,根據第一波實價揭露房價,目前總價1500萬元內的首購住宅,以中山區成交最高,占比約24%,成為現階段首購民眾較青睞購屋區域。

他進一步解釋,中山區為套房、兩房較多,對於首購族來說,使用空間雖不算太大,但是總價相對其他行政區親民,近期以新生北路一段至三段、林森北路上,10~30坪小坪數產品詢問度較高。

至於,目前頗受換屋民眾青睞的換屋區域,要屬兩波實價揭露後的六張犁、麟光等區域,主要集中在基隆路二段、和平東路三段、臥龍街、安居街等一帶,因屬大安區門牌,房價又相較親民,多數預算有限的換屋民眾,均以此區做為優先的換屋考量區域。

除自住的購屋需求外,部分民眾對於投資房地產仍感興趣,根據台灣房屋調查,未來3年大部分民眾最想投資的標的,仍以房地產為優先選項。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴指出,目前40~50歲民眾仍以資產配置為考量,選擇投資房地產,尤其是從資金、利率及風險等3大面向觀察,包括貨幣寬鬆策略、利率仍低,加上目前景氣動向不明,房地產相較其他投資產品,風險較低。

新聞取自:自由時報

 公教房貸 利率擬增至2%(筑)(2012/11/19)

過去低價承攬的公教人員「築巢優利貸」,在現任主辦行華南銀行傾向不續辦後,已有銀行內部開始評估搶標,其中臺灣銀行和兆豐商銀因還可承做房貸的空間較大,被視為下屆得標最熱門的兩家銀行。

銀行主管指出,除了台銀和兆豐銀,據傳有部分民營銀行也在評估出手標下「築巢優利貸」辦理權,儘管如此,相較過去1.64%的低水準,未來公教房貸利率可能會拉高至2%以上。

近3屆的公教房貸承辦銀行依序為台銀、彰化銀行、華銀,清一色為泛公股行庫,銀行主管指出,一方面可衝刺房貸餘額,另一方面因公教客戶逾放低,又可增加消費金融業務,被視為最安全業務。

但公教房貸利率超低,利率是依中華郵政2年期定儲機動利率固定加碼0.265個百分點機動計息,目前年息1.64%,銀行指出,雖對公教房貸有興趣,但不會低利搶標,利率至少會拉高到1.8%,甚至2%以上,才符合整體的房貸成本。

銀行主管分析,以現在各銀行資本成本至少0.6%、作業成本0.4%,加上放款覆蓋率1%,房貸利率都至少都已經拉高至2%以上,但考量公教房貸可能帶來的周邊效益,因此1.8%將是銀行搶標公教房貸的利率下限。

另一方面,部分泛公股行庫則是受到房貸比重過高,因此可承做房貸的空間有限,所以部分泛公股行庫已經傾向不再出手爭取公教房貸辦理權。

新聞取自:工商時報

 等房價跌購屋 不如進場砍價(筑)(2012/11/19)

房價究竟會不會因實價資訊揭露而鬆動下滑?市場看法不一,但以現階段買賣拉鋸的混沌情勢來看,有意購屋者與其等房價下跌,不如主動出擊砍價,成交速度還會比較快一點。

精華地段 仍逆勢走高

在房市瀰漫著「房價會跌多少?」「會跌多久?」氛圍中,房市近來交投低迷,但從低利率環境及市場游資仍多下,房價短期內大跌恐難,若是精華地段、稀少物件甚至還會逆勢走高。

所謂精華地段未必只有台北市有,各個區域都有獨立的核心區,及很難撼動地位的蛋黃區,在通膨隱發、金融緊縮、政策混沌、經濟前景不佳情況下,挑選精華地段買屋保值,至少比投資其他商品來得穩定可靠,這也是房產市場的特性之一。

台灣房地產價格僵固性一直存在,也就是即使房市不佳,買賣減少,但是價格急跌機率並不高,因幾乎八成房子都向金融機構貸款,萬一房價急跌,第一個受不了的將是金融機構,即使跌價,也是逐年緩跌,從量少而價縮。

這兩年來預售屋及新成屋價格並沒有什麼下跌,甚至部分地區新開價依舊上揚,中古屋的跌幅也在一成內;但整體來看,議價空間正在放大之中。

與其等待,不如主動出擊,每個個案都有獨立基本條件及銷售條件,更有賣方財務上個別需求,要等房價大跌三成,那時恐怕是接近崩盤危機時刻,反而不宜進場,在此混沌不明時刻,若心目中理想有價格就可進場,與其等價跌、不如直接進場砍價格。

新聞取自:自由時報

 以房養老 最快年底試辦(筑)(2012/11/14)

內政部推動「以房養老」試辦計畫規畫已步入最後階段,內政部昨天表示,全案最快年底可試辦,全國六十五歲以上、自有不動產、且無繼承人者的老人可申請,終身可每月獲得給付固定金額。

「以房養老」試辦計畫規畫已步入最後階段,內政部昨天下午邀集中央相關單位及各地方政府會商。內政部社會司長簡慧娟會後表示,會中達成共識,試辦對象為各縣市六十五歲以上,自有房屋,且無繼承人的長者,且擁有不動產公告現值上限,不超過社會救助法所定的中低收入戶標準。

例如,今年度台北市中低收入戶不動產公告現值上限為七百一十萬元;新北市為四百八十八萬元;台灣省、台中市、高雄市、台南市為四百五十萬元。若明年申請試辦者,則依明年年公告為準。

簡慧娟說,「以房養老」概念來自「不動產逆向抵押貸款」,試辦計畫參加者將不動產逆向抵押給內政部,利率擬比照國宅貸款,參加者終身每月可獲相同、固定金額給付。至於每月給付金額,則依長者性別、年齡、土地和房屋評定現值加以精算,未來規劃製成簡單易懂的「對照表」提供參考。

簡慧娟說,「以房養老」試辦計畫規畫完畢後,將報行政院核定,試辦名額為一百人,最快今年底啟動,初期目標提供財產落於低收入戶與中低收入戶間、生活缺乏現金的長者,有另一個經濟安全保障的選擇。

她指出,計畫啟動後,將有熟悉老人福利服務的社福團體提供諮詢服務,確認長者充分瞭解制度內涵及相關權利義務後,再向縣市政府提出申請,經不動產估價師估價,即可依估價結果,至內政部所委託金融機構,申辦相關貸款程序。

新聞取自:中國時報

 松山寶清公宅說明會 盼給下代成家機會(筑)(2012/11/12)

「松山區寶清段」公營住宅興建案十一日首度舉辦說明會,也將展開電話民調,設計涵蓋都市農園、社區圖書館等公共設施,盼爭取「厝邊」認同。但里民質疑都發局似乎已經規畫底定「非蓋不可」,都發局長丁育群說,若民調只在蓋與不蓋選擇,太簡化問題,藉由說明會端出具體內容,增加里民了解,「在城市中留個空間給未來的年輕人。」

興建案位址在健康路、三民路六十二巷間的「婦聯五村」,分A、B兩基地,提供五八二戶,規畫九坪、十七坪、廿四.五坪三種房型。

都發局指出,從大龍峒公營住宅標租狀況,發現套房最搶手,未來一房、二房、三房型的分配比例將各占六成、三成、一成,且為不含公設及陽台的室內實坪。

居民很關心承租資格及租金,說明會現場擠進二百多人,議員秦慧珠、戴錫欽也到場關心。

都發局強調,未來採浮動租金,約為市場行情七折,租期五年,承租對象八十五%是設籍北市的廿歲至四十五歲市民、具特殊情形身分者占十%、外地就學就業青年占五%;預計明年設計,一○三年施工,一○五年底完工,隔年開放出租,基地內已預留空間做捷運環狀線車站出口。

此案深化市民參與,市長郝龍斌承諾,未獲半數以上民眾支持,就不會興建,因此得標的九典聯合建築師事務所融入兒童遊戲場、社區圖書館、文化劇場、都市農園、婦聯五村遺跡展示區等,二基地平均建蔽率約卅五%,留下六成以上可做綠化,會釋出部分停車空間供周邊使用。

住宅工程科長梁一柱說,本周起針對所在自強里及比鄰的鵬程、東光、安平四里電話民調,首次抽樣六百戶、第二次一○六八戶,了解民眾知曉度、贊成度與還需要哪些公共設施。

有居民質疑,該地點附近已有延壽國宅、健康新城等大型集合式國宅,擔心蓋公宅會降低生活品質;也有里民說,該土地位在市中心,若做商業開發,市府獲得更大筆收益轉於其他地區蓋公宅,土地利用效益豈不更好?

居民、中原大學建築系主任曾光宗說,當地多軍公教子弟,當年胼手胝足熬過苦日子,「如今要住進的就像廿年前的我們。」前人應支持此計畫幫助後輩,如今民生社區尚保有居住品質,正因政府主導建案,不從商業考量,呼籲市府擴大里民參與,現場旋即響起掌聲。

新聞取自:中國時報

 實價登錄未拆算車位 豪宅單價低估逾2成(筑)(2012/11/7)

實價登錄後,全台各區的成交價格陸續揭露半個多月,中信房屋觀察到,由於車位價格未強制登錄,造成許多社區單價被低估的情況,又以總價越高的豪宅物件,單價低估的情況愈多;建議民眾查詢房價時應將該社區的車位行情拆算出來,才能核算出房屋的真正單價,若未將車位價拆算,前後價差恐超過2成以上。

中信房屋副總經理劉天仁表示,由於政府實價登錄的資料,並未規定「車位價格」的欄位在申報時必須拆算,並且強制登錄,所以在申報交易價格時,申報物件的成交總價及總坪數即可,車位價格及坪數可選擇性登錄。而一個車位的坪數平均落在8坪到15坪(以坡道平面車位為例),但車位不可能跟房屋的單價一樣,一坪賣到100萬元以上,以信義區的豪宅為例,一個坡道平面的車位總價約落在350萬元至400萬元之間,計算房屋單價時,若未剔除車位價格及坪數,房屋單價恐被稀釋;何況,一般豪宅至少都附有2個到4個車位以上,車位總坪數佔比過高的豪宅物件,房屋本身單價被低估的情況,則更為嚴重。

劉天仁舉例,以北中南的豪宅為例,位在北市信義區松勇路的「冠德領袖」,在實價登錄網站的公告價為每坪130萬元,但扣除3個車位45坪及車位單價400萬元後,實際每坪房屋單價為164萬元,價差達26%。

而位在中市七期的豪宅「聯聚方庭」,實價登錄網站單價為52萬元,但拆算車位後的實際房屋單價為每坪57萬元,價差約10%;另外,位於高雄市美術館特區的「美術之星」,實價登錄網站單價為34萬元,拆算車位後的實際房屋單價為每坪36萬元,價差約6%。由此可見,總價及單價越高的豪宅,若未拆算車位價格,單價失真的情況越大, 容易產生單價低估的情形。

不過,相反地,若有心人士為拉抬社區行情,也可能將車位價格刻意低報,造成實際房屋單價高估的情況,劉天仁說,一個社區如果只要有一戶房屋單價登錄較高,整個社區的行情就會抬高,所以建議民眾在比較實價登錄網站的單價資料時,應先考量附近區域的車位行情,在計算單價時,將車位價格及坪數拆算出來,才能得到真實單價,以免產生資訊不對稱的情況。

新聞取自:奇摩新聞

 以房養老 注意房貸年限與成數(筑)(2012/11/5)

勞工退休安身立命的問題引發話題,「以房養老」值得重視。房仲建議,銀髮族無固定收入,買房需注意房貸年限與成數問題,建議以子女名義辦房貸或為擔保人,還款壓力較小。

勞保基金傳出瀕臨破產危機,銀髮族退休後該如何安身立命,以房養老的話題再度引起各界注意,銀髮族若不想依靠子女,又想保本並擁有自己的生活空間,拿退休金買房或大屋換小屋似乎是不錯的主意。

信義房屋台中區協理廖慶洲表示,傳統買屋觀念總以為銀髮族適合郊區、鄉下清幽的環境,事實上隨著都會化的生活,生活機能、公園綠地以及近醫院反而成為銀髮族購屋或大屋換小屋的首要考量。

廖慶洲指出,目前台中中古屋以 2至 3房,生活機能便利、有公園綠地且距離市場、醫院約5到10分鐘路程的住宅較適合長者,例如中國附醫、中山醫院或榮總附近,頗受退休銀髮族青睞。

信義房屋台中學士店長王信富建議,銀髮族換屋,最好選擇距離散步去醫院看病約10分鐘路程最適合,保持和醫院有點黏又不太黏的距離,且不會成天受救護車進出干擾。

例如太原綠園道或育德路附近是銀髮族指名度較高的路段,目前當地大型社區指名度高的有園道臻觀、獅子城以及勝美學等中古屋,10年內中古屋平均每坪約15萬到23萬元不等。

廖慶洲提醒,值得注意的是,退休後銀髮族無固定收入,申辦房貸較困難,加上還款年限不能超過75歲,還款壓力確實比首購族高,不過,若有良好的財力證明,包括房屋租金收入、每月退休俸甚至名下其他不動產,都可做為銀行評估還款能力的依據,當然也可以子女名義申請房貸,貸款成數較佳。

新聞取自:中央通訊社

 合宜住宅資格證明效期延長 申請到年底(筑)(2012/11/1)

新北市政府城鄉發展局局長張璠表示,內政部在北部地區共新建2處「合宜住宅」,位於板橋浮洲地區的已經完成抽籤程序,目前仍在簽約,另外還有一處在林口台地,共有4家建商得標,目前仍在申請建照當中。為了保障民眾的權益,內政部對承購資格證明有效期限放寬,有意者可依「機場捷運A7站」合宜住宅興建廠商公告規定,已經取得了承購資格證明的人,不用再重新申請,但仍須要符合「合宜住宅承購資格證明核發作業須知」訂定的申請資格條件;至於有意申購「合宜住宅」卻未取得資格證明的民眾,請把握在12月31日截止日期以前提出申請。各縣市從100年12月23日開始受理申請「合宜住宅」的承購資格證明,原本效期為核發日起1年,光是新北市已受理2萬2千多件,其中已核發近2萬件「承購資格證明」。

據內政部營建署表示:「機場捷運A7站」的「合宜住宅」因申請建造執照及整合興建廠商辦理聯合銷售等原因,預計銷售日期由原101年10月延至102年辦理,考慮到時候會有釵h民眾資格證明超過1年,以致失去效力,基於簡政便民立場,內政部特別公告逾期資格證明仍可參加「機場捷運A7站」的「合宜住宅」銷售作業。 相關事宜內政部營建署全球資訊網首頁「合宜住宅專區」的點選欄可供點鴃A網址是http://www.cpami.gov.tw,提供民眾上網查詢及相關資料免費下載使用。

新聞取自:自立晚報

 租金行情 也掀查價熱(筑)(2012/10/31)

內政部不動產交易實價登錄資訊提供查詢後,不但查房價者塞爆網路,上網查租金行情件數也爆增。好房網統計10月16~22日租屋網站瀏覽量,相較於前1周明顯增加近2成,其中雙北市以中山區、中和區、板橋區的租金行情查詢最熱。

好房網協理鄭惠文表示,中山區因出租套房產品較多,向來即為租屋熱點,近期瀏覽成長比率更達17.3%,也是網友最感興趣的區域;新北市租屋熱區的中和、板橋瀏覽量成長率也分別達16%、12%。

鄭惠文說,在實價登錄上場後,不但買房會上網查價,連租屋族在承租房子前,也會上網查查附近租金價格。

台灣房屋市場經理劉志雄表示,近期上網量的確明顯爆增,不管買或不買,是否要租,基於好奇,都會想上網看看附近行情價格,這是實施實價登錄後最先看到的反應。

但「盡信價不如無價」,鄭惠文說,內政部不動產實價登錄租賃平台件數不多,如台北市出租物件數約百件上下、新北市7個租屋熱區也僅有28件,而且由於每一物件差異大,租金價格也出現相當大價差,反而讓民眾無所適從,民眾也可以再參考其他租屋網的租屋行情價。

鄭惠文說,租賃件數不多的原因,是房東若委託房仲代為出租手中物件,在順利出租之後,不僅得繳交房仲0.5~1個月的服務費,租金行情還得照實登錄,讓向來低調、不愛曝光的房東擔心年收入被攤在陽光底下,尤其沒有報或者低報房租的房東更有顧忌。

業者指出,其實想租屋的人,不一定要上內政部的網站查詢,房仲業表示,反而在各租屋網站就可以查到真實租金價格,而且資料更新快速,還能夠回溯歷史價格,除了價格更精準,也不必擔心租貴了。

新聞取自:工商時報

 基隆看屋客激增 五股房價竄高(筑)(2012/10/29)

不動產交易實價登錄上路後,北台灣房市開始出現快速的變化,原本市場以高房價的市區為主戰場,現已變成低房價地區搶市,根據房仲業者調查,最近北台灣房價最低的基隆市看屋客激增,其中以台北客最多;而五股地區新推案每坪開價衝破40萬元。

東森房屋指出,根據實價登錄的資訊,台北市大安區公寓價格平均每坪約60~75萬元,與車程半小時可達之北二高港西聯絡道之基隆中和路交流道周圍的房價相比,落差高達10倍,該交流道周邊公寓平均房價每坪5~8萬元,這也是北二高北北基區域中房價最低的地方。

基隆看房子多三成

東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示,因為區域房價偏低,加上新的交通網完成,根據東森房屋近半年來的統計,雙北市居民到基隆看房子的比率多出三成,其中高達七成是首購家庭,基隆平均每家店頭每週看屋組數約30~35組,第二季之後成長至40組,其中雙北市客人占3成5,每週約12~15組,成長頗為快速。黃淑苓表示,雙北市居民到基隆看屋的區域以北二高基金交流道與港西聯絡道德安路、中和路三個交流道周邊及八堵長庚醫院、暖暖商圈為主,兩個主要原因,一是房價低,二是往返基隆、台北間相當便利,不必再繞進市區,可節省時間。

據東森房屋的統計顯示,300、400萬元、30~35坪含車位的中古大樓產品最搶手,其實沿著北二高基隆這三個交流道周邊,以250萬元買一間公寓並不困難,只要7、800萬元就可以買到全新的透天別墅。

曾經靠著低價搶市的還有新北市五股區,房價曾經是新北市最低,目前中古屋一坪約在15萬~20萬元間,但近大半年來,該區房市已熱絡起來,房價也快速墊高。預售屋部分,洲子洋重劃區新推案年初一坪才喊價30萬元,最近茂德機構推出的「璀璨之都」每坪已突破40萬元,成為五股歷史新高價;不過據了解,實質成交價並沒有突破40萬元。

五股洲子洋重劃區是台北市近郊最新的重劃區,從去年起算有5年的時程獎勵容積,目前約有500億元案量將逐步釋出,預計在期限內全部開發完成。

頭前重劃區價格回跌

五股洲子洋重劃區新推案對上的是隔著一條高速公路的新莊副都心,新莊副都心開發釋案,案量齊發,開價從頭前重劃區的一坪30萬元起跳,追價到目前的一坪60~70萬元,但近來因為房市低迷,緊靠副都心的頭前重劃區價格已經有部分回跌,每坪約在45~55萬元之間。

新聞取自:自由時報

 新板特區增資潛力 悠遊卡E化宅正夯(筑)(2012/10/26)

有土斯有財,買房是多數人的心願,無論是自住還是投資,晉身有殼一族正象徵人生進階的過程。有別於台北市只可遠觀的高房價,想買到價格實惠的優質好宅,新北市新板特區是首選勝地之一。有業者推出集交通便利、E化智慧宅等優勢於一身的案子,媲美信義計畫區豪宅,每坪65萬左右,增資潛力無窮。

  一年一捷運通車,沿著捷運購屋,儼然形成買房子的潛規則。以地段位於新板特區旁,捷運府中站就在附近的「府中參御苑」為例,交通便利就是一大賣點,集高鐵、台鐵、雙捷運及國道轉運站等五鐵共構,坐擁板橋車站交通樞紐的便利機能。

  尤其大新板特區位於台64線與台65線之間域,其中台64線可連接八里台北港、新北環快、五股交流道與中和交流道等;台65線通往土城交流道、板橋、新莊與五股交流道,開車南來北往輕鬆銜接國道高速公路。

  大新板特區蓬勃發展,除了傳統府中商圈,新興商業聚落環球購物中心、遠東百貨、大遠百、愛買等大型商業賣場,提供便利豐富的生活空間,地段優勢也大大提升地產價值。

  除了地段、交通等外在條件,建案本身的內在條件也很重要。業者主打日式精品豪宅寓所概念,結合科技打造E化智慧宅,不僅大廳出入採指紋辨識系統,門禁嚴謹強調安全,電梯還結合悠遊卡,設有與悠遊卡結合的樓層管制,方便住戶進出;各戶大門均採密碼鎖加悠遊卡感應門鎖,進家門不用再手忙腳亂掏鑰匙。

  富也泰建設表示,「府中參御苑」結合大台北地區幾乎人手一卡的悠遊卡,從搭捷運、購物到進家門,不再須要零錢、鑰匙,只要一張悠遊卡通通搞定,打造現代人最時尚的智慧生活美學。

  不少購屋族看準「府中參御苑」媲美信義計畫區的好宅,每坪單價不用豪宅的一半,認為增資潛力無窮,目前席次進入倒數,稀有小坪數29坪實品屋更是投資入主的首選。

新聞取自:奇摩新聞

 明年房市看法兩極 民眾看跌房仲業看漲(筑)(2012/10/25)

隨著實價登錄資訊公諸於世,國內「房事」再度成為熱門焦點。房仲業者調查發現,逾8成民眾不滿意目前的房價市況,但9成依然有意購屋,期盼晉身「有殼族」,並有6成認為明(102)年房價將下修,準備趁低檔進場。有趣的是,儘管雙北市、台中市等熱區價高不降,卻仍是買房首選地區。

  根據樂屋網的調查資料顯示,超過80%的消費者主張現階段的國內房價不合理,並有61%認為明年價錢有機會下修,因此不少民眾計劃再等一陣子,趁價格調降時再出手。然而房仲業者的看法恰好相反,評估明年價格不降反增的比例高達42%,抱持持平想法的占比則為28%,看降比率微乎其微。

  即使逾80%的民眾對於居高不下的房價抱怨連連,但91%仍考慮購屋,只是願意提高預算的比例僅20%。而且矛盾的是,雖然大部分消費者認為大都會房價「貴鬆鬆」不易承擔,但相對滿意生活機能表現,首選居住城市為雙北市與台中市,顯示購屋族重視生活機能的完整性,更勝於高房價的沉重負擔。

  今(101)年房仲業者經手的成交物件總價,主要集中於1,000萬元以下,占比超過7成,顯然民眾買房偏好小坪數或相對郊區的低總價小資宅。樂屋網副總紀建琪表示,未來房市將維持量縮格局,購屋主力以自住與首購族為主,民眾可多利用近期上線的不動產交易實價查詢標的物附近成交價,減少買貴的風險。

  有巢氏房屋副總劉炳耀指出,伴隨實價登錄資訊公開,近期買賣雙方心態已出現轉變,開價過高的屋主開始願意下修價碼,而買方出價心態也顯得理性、貼近市場行情。在可直接比較實際交易價碼、房仲經紀人提供的市價,以及房仲網成交行情的情況下,房價透明度大為提高,有助於未來房市長期發展。

  劉炳耀並強調,目前店內來客數較實價登錄資訊公開前增長2成左右,同時買賣雙方成交天數呈現縮短趨勢,議價空間約1成。主要以捷運周邊、800萬元以下的兩房物件詢問度最高,而且以往集中於文山、北投、中永與新店等地的購屋板塊,逐步轉移至淡水、蘆洲、三重、新莊與土城一帶,成為市場新寵兒。

新聞取自:奇摩新聞

 基隆房價超親民 35坪含車位中古屋不到400萬!(筑)(2012/10/24)

過去俗稱「雨都」的基隆,長年以來房價幾乎不動如山,不過,根據東森房屋不動產趨勢中心的調查發現,近半年來,雙北市民到基隆看房子的比例多出三成,其中高達七成是首購家庭。東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示,北市大安區平均公寓房價每坪約60~75萬元,但北二高港西聯絡道的基隆中和路交流道周邊公寓平均房價每坪5~8萬元,兩地車程僅差半小時,房價卻差10倍!

根據東森房屋統計,總價3至400萬元、30至35坪含車位的中古大樓產品最搶手,黃淑苓分析,沿著北二高基隆這三個交流道周邊,兩百五十萬元買間公寓並不難,而只要七、八百萬元就可以買到全新的透天別墅。

黃淑苓表示,雙北市居民到基隆看屋的區域,以北二高基金交流道與港西聯絡道德安路、中和路三個交流道周邊及八堵長庚醫院、暖暖商圈為主,其中房價低,二是往返基隆台北之間便利等兩項主因,吸引雙北民眾移居基隆。

若以鄰近的汐止區房價相比,黃淑苓指出,自從汐止不再淹水後,早已搭上房地產起漲熱潮,現在要在汐止市區買間公寓幾乎難以低於五百萬元,預售屋開價也早已經突破五字頭,相對基隆的房價相當穩定,也是近半年來,台北客到基隆購屋比例攀升的主因。

黃淑苓分析,今年龍年結婚潮帶動成家購屋需求,因為雙北市的高房價,實在令人望之興嘆,加上三大交流道的周邊生活圈、學區逐漸成熟、購物、飲食等都便利,目前客運業者在這些區域上下班時間都有加開班次,民眾往往在住家前就可搭車直接上高速公路到台北市區,省去不少時間。

黃淑苓表示,這幾個交流道生活圈靠近外木山、情人湖等風景區,生活圈因北二高而發展,區內屋齡較輕、以中古大樓、透天別墅居多,不像市區多半是老公寓,基隆現在不再常常下雨,要到市區廟口吃小吃或到漁市吃海產也都很便利,對首購族來說,生活空間大、房價穩定、單價低負擔相對低,並可兼顧生活品質。

新聞取自:YAHOO新聞

 買房前掂荷包 可從租金估算(筑)(2012/10/22)

想避免買房失血,業者建議一般領薪階級不妨從租金水準先算算看。房仲業表示,透過租金水準也可以估算購屋能力,民眾可以先藉此「掂掂」荷包,如此一來更可量力而為。

住商不動產研究室表示,如果將每個月負擔的租金視為未來每個月支付貸款的金額,則可依下列公式計算出貸款金額,即每月租金×12÷銀行貸款利率=可貸款金額。若以貸款7成來計算,則可貸款金額÷70%=可購買房價。

以房租1.5萬元,房貸利率2.5%計,約可以看1千萬元以下的房子,較不會造成財務負擔。

業者也提醒,此公式為一概算標準,僅可做購屋資金之參考值,因為買房不只是只要付房價而已,還有印花稅、契稅、保險費、仲介費以及代書費等等,算算又是好十幾萬元,此外,但還有些「算不到」的額外開支如裝潢以及維修費等等。

住商不動產研究室主任徐佳馨即表示,年輕人雖然有工作能力,總會有許多意外支出,為了維持一定的生活品質,購屋建議採用33原則,即應準備3成的自備款和每年償還的本利和不要超過總收入的3分之一,避免因為房貸而降低了生活品質。

另外,根據永慶房產集團統計,現階段市場中,北市首購族所買的房子價格約在 1,000-2,000萬、首次換屋2,000-3,000萬;新北市首購500-1,000萬、首次換屋1,000-2,000萬的中低總價產品,因此,低房價房還是市場詢問度最高的熱門購屋標的。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,根據主計處公布的家庭收支資料顯示,北市及新北市平均每戶家庭可支配所得約為129.8萬及89.4萬,若按照銀行的規定,房貸月供不能超過家庭月收入的一半來看,北市首購族每月房貸負擔若介於家庭可支配所得的1/3-1/2,每月可負擔的房貸大致介於3.6萬-5.4萬。

新北市則是2.5萬-3.7萬,若再以貸款7成、20年房貸加以換算購屋總價,北市大約可購得1,000-1,600萬左右的產品,新北市則介於700-1,000萬之間,此與目前市場熱銷首購產品的趨勢相當吻合。

新聞取自:工商時報

 實價登錄全都露 北市信義區購屋 不是夢想(筑)(2012/10/22)

房仲調查,實價查詢網站上路不到一週,已經讓民眾對於精華區的房價改觀,認為不再遙不可及,發現原來信義區也有一坪36萬的公寓。根據房仲統計,上週網路預約看屋的民眾微幅增加,其中又以大安、信義區成長較多。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,實價查詢網上出現不少超低價,特別是信義區,許多民眾發現價格仍有空間,便陸續出來看屋。

過往被視為北市最燙金的信義區、大安區,實價查詢網上路前,許多民眾是「想都不敢想」,但在實價全都露之後,購屋人發現即使是豪宅,價格也沒有那麼驚人,而在信義區還有每坪4字頭以下成交物件,因此,對於前進市中心又重燃希望。

不過那些低價物件大多出現在吳興街、林口街、崇德街、臥龍街等較偏離燙金地段的區域,因此,價格落差才會如此明顯。

相較於大安、信義兩區的看屋熱,過去被視為平實區域的文山、萬華、大同等區,由於披露價格和市場相去不遠,再加上現階段並非全面性的價格公開,許多民眾寧可等一等,或是到價格較高,價差較大的行政區「碰碰運氣」,排擠效應下,也讓這些區域的預約看屋量出現下滑。

現階段北市僅有28%的價格公開,而且部分路段其實沒有成交物件,因此,建議民眾除取得公部門成交資料外,對於成交價格較少的區域可以與各大房仲網站成交行情一併比較。

新聞取自:自由時報

 透天厝賣掉3樓 4樓回家要付租(筑)(2012/10/19)

〔記者王定傳/新北報導〕「大富翁」遊戲玩家擲骰走到別人的地產時,要支付過路費,現實生活中,新北市有一棟透天厝正演出相似情節。

4樓留給甥住 卻賣掉地權

新北市板橋區府中商圈一名屋主,將4層樓透天厝的1到3樓賣給張姓婦人,4樓留給賴姓外甥,但賴某回家須走內梯,雙方於是協議賴每月支付2500元換得通行權,不料,雙方為了通行費是否有漲價而上法院;板橋地方法院認定,因無法證明賴男「同意」漲價,所以賴沒有積欠通行費的問題,但因地權屬於張婦,遂判賴男要給7萬餘元租金;可上訴。

張婦昨受訪時說,她很不「甘願」,無法接受判決結果,一定會上訴。賴男表示,他尊重法院判決,但仍會與律師討論,再決定上訴與否。

張婦的丈夫昨帶記者到透天厝內,該屋1樓出租給別人開店,2、3樓則隔成套房出租,若要到4樓,必須藉由內梯進入2、3樓。

每月2500換走內梯通行權

張婦指出,她在88年花了1200多萬元買下1至3樓,及4分之3的地權,91年雙方同意以每月2500元換取使用內梯通行,到了96年,因房屋整修,她告訴對方不再借出通行權後,賴男之父才妥協,調漲至5000元,但對方繳到99年又擅自調回2500元。

張婦說,去年她花了400多萬元,買下最後4分之1地權,有次水管出了問題,要求上頂樓看水塔,對方卻置之不理,最後連警察都出動,還是無法解決,她才氣得要求對方,給付從去年到今年7月份的地權租金24萬5千元,以及賴擅自調降回2500元而積欠的5萬2500元通行費。

賴男則說,這棟房子本來是長輩留給他們居住,1到3樓屬於舅舅,4樓登記在賴名下,頂樓則給弟妹居住,後來舅舅把房屋、地權賣出。

樓下要漲成5千 樓上說不

賴男說,為此他與張婦在91年協調,同意按月給付2500元,迄今仍依調解內容按月給付,並未同意調漲至5000元。

賴男還說,當初長輩只想到有房子就好,沒料到地權會被賣出,才導致爭議,他現在住台中且有置產,不是不想解決,但爸媽年紀很大,做為子女應該讓他們在熟悉的地方安享晚年,且對方開價有落差,所以才決定暫時留下房子。

張婦提出帳戶內每月5000元的匯款證明,但法官認為,這並不代表就是賴男匯款,不能以此證明賴同意調漲通行費,駁回給付積欠通行費的請求。

只判7萬租地權 樓下氣炸

但法官認為,張婦確實自去年2月就買下4樓的地權,故以房屋價值350萬餘元,乘以百分之6的年息,再除以12個月及4層樓後,得出租金每月4386元,而從去年2月至提訴為止,共16月又12日,故判決賴須賠7萬1930元。

新聞取自:自由時報

 正確判讀交易「實價」 車位、移轉樓層、屋齡都得考量(筑)(2012/10/17)

實價登錄今天開放查詢,由於一整天網站被塞爆,內政部表示,原先預定頻寬由24MB增加至45MB,現在已經緊急決定提升至100MB,當機情況應該能被排解;而民眾能順利查詢資料後,房仲業者也給予幾項建議,增加房價查詢的精準度,包括掌握五大估價原則,注意房價是否含車位價格、以及找出影響房價的差異化關鍵、注意移轉樓層、屋齡等關鍵因素,才能掌握較精準的價格登錄資訊。

實價登錄上路第一天,不少民眾還對查詢資料「霧煞煞」,信義房屋企研室專案經理曾敬德便提醒民眾,應掌握估價五大原則,包含從異求同、去頭去尾、附加價值、詢問專家、考慮時間差等要件。

曾敬德指出,從異求同即是挑出類似案例,依據路段、屋齡、樓層、面積等房屋條件,篩選類似的成交案例,避免拿大樓行情與公寓相比,或拿套房單價與正常格局產品相比。

第二,需排除極端值,也就是所蒐集的類似案例,應排除最高以及最低行情,中間價格,就可視為該路段條件相近房屋的行情水準;第三則是考慮車位及屋況差異,車位價格是否拆分、屋況裝潢以及有無頂樓加蓋等條件,才不會扭曲房屋單價。

其次,由於不動產差異性大,建議民眾可以向房仲業者詢問,判讀是哪棟社區標的,建立更精確之價格感;最後則是多加詢問,尤其到景氣變動快速時,可能短期間內房價會出現變化,實價登錄資訊在時間上,可能會出現2個月以上的落差,建議可向房仲詢問及時行情搭配參考。

住商不動產企研室主任徐佳馨則認為,民眾查詢物件時,需注意車位價格,若物件相較一般認知的區域行情有所落差,須留意物件是否含車位價格,因為大樓含車位的每坪單價,大約會比市價低1至2成,因此民眾查詢時應加入車位價格做計算,才能獲得真實行情。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,消費者除了注意有無含車位的問題,移轉樓層也是必須注意的關鍵,因為若高樓層應該會有景觀的加分效應,房價表現通常比該棟中低樓層表現的來的好,而屋齡也是影響房價的關鍵,所以每筆成交行情,都必須清楚了解這些差異變數,才有辦法正確判讀「實價」。

此次實價登錄查詢以買賣案件為例,可查到的資訊包含三大部分,分別是交易標的、價格資訊、以及標的資訊;交易標的包括土地區段位置或建物區段門牌、交易筆棟數等資訊;價格資訊則是不動產交易總價、車位個數、車位類別、車位總價、有無管理組織、交易年月等資訊;至於標的資訊包含土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區、主要用途、主要建材、建築完成年月、總樓層數、移轉層次、建物現況格局等資訊。

內政部表示,在上述所呈現之交易單價中,都能結合圖片資料查詢,顯示交易標的的點位,提供民眾示意參考,不過,圖片僅呈現標的附近大致區位,並非標的實際中心位置,以符合區段化、去識別化規定。

新聞取自:YAHOO新聞

 9月租屋旺季過 租金掀「9降風」租文山區8坪套房省1千(筑)(2012/10/15)

每年7、8月大批外宿學生與社會新鮮人湧現大量租屋需求,但時序進入9月,隨各大專院校陸續開學與謀職者紛紛就定位後,需求量明顯驟減,對於手中仍有待租物件的房東而言,為求儘快順利出租,紛紛放低姿態,調降租金的意願明顯增強,使得租屋市場吹起一股「九降風」,當中台北市文山區整個9月份平均租金減15%,降幅最大,以8坪出租套房換算,租金下殺959元。

好房網統計近3個月的降租物件數量發現,若以2012年7月為基期100,與9月相比,短短3個月之間,降租物件量明顯多出22%;現階段雙北市最新降價的物件調降租金幅度大約介於10%-15%,以8坪出租套房換算,台北市文山區原本平均開價6392元,不過目前已降至5433元就租得到,足足下殺 959元,降租幅度高達15%,其次則為中山區調降1205元、士林區的1041元。而在新北市的汐止區調降766元,幅度也有14.3%之多,其次則是淡水區的661元與板橋區的752元。

好房網協理鄭惠文表示,不少屋主受到奢侈稅2年閉鎖期及實價登錄影響,改採自行招租,使得市中心租屋市場競爭日益激烈,為求增加出租機會,近期調降租金意願較先前高出不少。

觀察台北市各區域租金調降狀況,9月份租金降幅較為明顯的前3名,依序是以中山區19%、大安區14%及信義區13%占最大宗,鄭惠文說,中山區小套房多、供給量大,在9月份少了學生開學及畢業新鮮人謀職租屋客群下,屋主降租意願最高,其次,大安區、信義區房價高、租金貴,在租屋族所得有限,又不願背負過重的租金壓力下,於是開始外移租屋,造成該區域租客減少,屋主眼見近期空租期拉長,為求穩定租金,使得原先因為房價漲而開出高租金的物件,出現降價位的跡象。

至於新北市,從好房網新北市9月降租物件占比中看出,板橋區的22%占最大宗,其次則為新莊區的16%及中和區的16%,鄭惠文認為,降租地區以捷運未到,路段偏遠的區域為主,主要是房東擔心空租期過長,因而「降租攬客」。

新聞取自:奇摩新聞

 陳冲拍板!雙北市國有地不解禁 不動產活化績效差要懲處(筑)(2012/10/12)

行政院長陳冲11日拍板,台北市、新北市500坪以下國有地繼續禁售。另外,並請財政部國有財產局針對「國有公用不動產活化績效」建立財產檢核制度,評比獲選前三名者,設有鼓勵措施,亦應評比最後三名以作為懲處之依據。

目前全台500坪以上國有地法定禁售,至於500坪以下國有地目前僅雙北市禁售,國產局在檢討評估後,建議不解禁,陳冲拍板定案。

官員認為,目前房地產狀況仍與98年時沒有兩樣,市場利率仍低,但資金充裕,民間對房價預期仍高,使投資需求強,房地產市場整體環境仍不夠健全,而且對政府財政挹注不大,因此建議不解禁。

但外界可能會質疑,政府不賣國有地,等於是把房市源頭堵住,讓房市失去動力,房地產不振如何拚經濟;官員表示,可透過加速推動國有公用不動產活化,推升經濟動能。

國有公用不動產活化創造多元價值 績效最後三名要懲處

陳冲昨在行政院會上裁示,各機關對於所經管之國有公用不動產,應摒棄本位主義,思考創造多元價值,以提升運用效益。

陳冲指示財政部透過教育訓練、財產檢核、落實大面積國有建築用地之活化檢討等機制,賡續協助各機關辦理活化運用,讓閒置資產發揮效能,並請各機關配合辦理,共同創造國家資產最大效益。

陳冲指出,少子女化現象將造成大量校園空間閒置之情形,為免浪費社會資源,請教育部主動邀集相關單位妥善規劃有效利用,並結合民間團體或NGO(非政府組織)資源辦理。

陳冲另請國有財產局建立財產檢核制度,以瞭解公用、非公用或低度利用等各情形,以節省規劃調配時所耗費的時間,俾行政資源協調利用。而有關財政部針對本案評比獲選前三名者,設有鼓勵措施,亦應評比最後三名以作為懲處之依據。

新聞取自:奇摩新聞

 民營銀房貸利率 大漲近5成(筑)(2012/10/11)

中央銀行及金管會關切下,主要民營銀行悄悄拉升房貸利率,一般首次購屋民眾目前申貸利率已達2.45~3%,較上半年漲幅達20~50%,且民營銀行對房貸業務轉趨低調,不如以往強力推動。

央行祭出多項措施,包括限制投資客寬限期、注意13區房貸成數、豪宅房貸及銀行要提供月報表;金管會也連兩年分別點名17及15家不動產相關授信比重高的銀行,讓銀行房貸業務轉向保守。

本波房貸利率走高是由公股行庫先發動,合庫7月將首購房貸利率拉高到2.47%,接著土銀、兆豐銀、華銀等都拉高到2%以上,甚至到2.37%。

市場預估,購屋民眾可能因而大量轉進民營銀行,但民營銀行也已追隨公股行庫腳步,逐步拉高首購房貸利率,如例國泰世華已拉高到2.45%,台北富邦銀前5年固定利率的房貸,利率也拉到2.5%。

新光銀首購房貸利率現在要2.4~2.5%以上,其他如中信銀、台新銀等主要民營銀行,房貸利率也都拉高到2.1%以上。銀行業者表示,現在除非是極優良的客戶,如在同一銀行也有極多的活存資金或理財往來,才可能拿到較低的房貸利率,但利率還是要2%左右;且銀行對新莊、林口、淡水、三峽等地的房貸,承作時較過去謹慎許多。

銀行業者分析,央行及金管會的措施首波打到投資客及建商,接著就是豪宅買家,但許多大型建商及豪宅客戶早與銀行往來多年,貸款資金不怎麼受影響,要不就是有足夠的現金買地、買房,政策最後一波影響到的就是一般消費大眾。

業者私下分析,存款利率幾乎不動的情況下,首購族的房貸利率普遍提高到2%以上,讓民眾購屋成本明顯提高。

銀行分析,相關政策推出後,如林口、三峽、淡水、新莊部分被炒高的房價的確有下降趨勢,交易也顯得較遲緩,但生活機能仍佳的板橋、新店、中永和,房價仍未明顯下降。

銀行表示,若央行、金管會仍嚴管不動產授信,短期內房貸利率恐無下降可能,且銀行會更慎選客戶,避免因房貸業務激增而被主管機關盯上。

新聞取自:工商時報

 北市新增勞工薪資、房屋租金補貼 10/17起受理申請(筑)(2012/10/9)

經濟不景氣,為了協助台北市中小企業度過難關,台北市產發局已經修訂放寬「台北市產業發展自治條例」、「台北市中小企業融資貸款」等融資貸款實施要點,其中增訂的「勞工薪資補貼」及「承租私有房地租金補貼」,從十月十七號起,就可以開放申請,申請件數沒有上限。另外「台北市中小企業融資貸款」與「中小企業策略性及創新升級融資貸款」,也從十月十一號起開放申請。(林麗玉報導)


景氣已經連續亮出十個藍燈,為了與企業共體時艱,幫助企業度過難關,台北市政府已經修訂「台北市產業發展自治條例」,增訂勞工薪資補貼及承租 私有房地租金補貼,北市產發局長黃啟瑞說,勞工薪資補貼每人每月最高補貼一萬元,補貼時間最長一年,每案最多補貼五百萬元;另外增訂的承租私有房地租金,會視投資金額及市場租金,最高補貼租金百分之五十,每案最多補貼五百萬元,從十月十七號開放受理申請。

產發局長黃啟瑞說,另外北市府的「台北市中小企業融資貸款」及「中小企業策略性及創新升級融資貸款」,申請時間從十月十一號到明年底,通過貸款的案件都可以獲得台北市政府補貼融資利息兩碼,以核貸四百萬元為例,每年可以節省兩萬元利息負擔,另外公司行號申請「台北市中小企業融資貸款」最高的貸放額度,也從現行的兩百萬元,提高為四百萬元,比現行貸款額度高出一倍。而這次的修法,也明訂外國公司可以申請產業發展自治條例的獎勵補助。

新聞取自:中廣

 信義房屋︰房市量縮價不跌(筑)(2012/10/8)

遠雄集團董事長趙藤雄日前再砲轟馬總統施政不當,信義房屋認同這說法,且批評政府打房,打不下房價,但卻會打壞市場,讓交易量大減,影響經濟,更達不到稅收目的。

信義房屋代銷事業部執行協理呂信銓十分認同趙董說法。他說,政府對房市政策干預太多了,近來股市、房市都不振,如馬總統真能如建議的「奢侈稅退場」、「證所稅緩徵」、「油電價緩漲」等,相信股市、房市動能一定增強,但他也無奈地說,政府沒有這個勇氣來做這些決定。

他表示,央行希望齊頭式打房,但這根本不符合自由經濟原則,就如氣功打出去,就會反彈,往往傷人又傷己,實施奢侈稅及證所稅不止稅收沒增加,房市、股市動能大降,又沒達到打房價目的,稅收又減少,難怪景氣會連十個藍燈。

他分析,目前房市處在建商與消費者間拔河戰中,以建商角度來看,利率僅2%左右,地價又節節高漲,尤其前幾年房市很好,建商財務狀況佳,當然不肯輕言降價,但政府又宣示打房,讓消費者期待房價下跌,最後的結果就是量縮價不跌。

他以信義代銷佣收預算為例,全年代銷量約250億元,預期佣收是10億元左右,但目前來看,恐得調低到6億元,主因就是來自建商與消費者間僵持不下。

也因市場觀望氣息濃厚,呂信銓指出,有些市場推案量預估「膨風」,建商只是準備推案,卻是從年初講到年尾,還是沒有推案,但都被列入推案統計報表,形成市場虛胖程度。

新聞取自:自由時報

 北部預售屋市場 9月回春(筑)(2012/10/5)

房市觸底?9月北台灣預售屋市場出現底部反轉的回春跡象,各預售工地接待中心看屋人潮力平均比上月增加2至4成,成交量也小回1成,為第4季雙十檔期和年底推案旺季,搏得好彩頭。

住展雜誌最新調查指出,9月以來北台灣預售屋市場在928黃金檔期進入高潮、開始放量,指標新案紛紛出籠,使得9月預售推案量較8月的700多億元,激增至近900億元;相對也帶動預售屋市場推案量進入今年以來的最高峰,顯示建商在年底前衝量,欲突破盤整格局的強烈企圖心。

調查顯示,9月北台灣新推與預推預售屋最為火紅的戰區,台北市在中山、士林區;新北市則在新店、新莊、三重及淡水。至於產品類型,928檔期間仍以豪宅為最受矚目的焦點。

住展雜誌研發長倪子仁表示,北台灣都會區在928檔,推案量爆出近2,200億元大量,這顯示建商看好後市大舉推案。雖然經建會景氣對策信號,最近亮出第10顆藍燈的整體景氣欠佳訊息;但從9月住展風向球分數回升至46分來看,各工地的來人組數較7、8月增加2至4成不等,成交的情況亦從谷底翻揚。

倪子仁表示,5至8月風向球持續4個月的盤整後,9月美國聯準會宣布推出QE3,已反應在台股上揚上,房市也在建商及壽險集團積極砸錢搶地、競標商用不動產和土地下,呈現出風向球暴漲5分的現象。

倪子仁也分析,9月房市回春的現象,和國壽高價標下桃園高鐵土地、台北市太子敦南商辦大樓2大不動產,以及潤泰創新公司以每坪600多萬元,高價標下黑松微風購物中心旁土地,並創下住宅用地的新高價,不無關聯。一連串房市的利多面,也激勵人潮回流房市。

惟失業率居高不下、景氣仍未撥雲見日,隨著928檔登場、第4季推案旺季來臨,9月出現代表復甦安全的綠燈燈號,顯示房市有機會走出盤整的格局。

新聞取自:工商時報

 【前進俄羅斯】透視俄羅斯房產 配套服務是關鍵(筑)(2012/10/4)

俄羅斯的海參崴,很多商人視為前進俄羅斯遠東領土,與中亞市場的前哨站,在這裡探市場試水溫,首要目標就指向生活消費品,但這獨特的法令制度,造就了他們特殊的消費習慣,生活中最重要的車子、房子,俄羅斯人的愛好就與我們亞洲人有些不同,投資前得先了解。


什麼東西新不如舊?俄羅斯遠東市場,日本舊車讓民眾上街抗議大打出手,2008年耶誕前,海參崴民眾難得反抗中央,抗議提高進口車稅,廣場上警民衝突。


寧可買日本二手車也不買俄國新車,這塊廣大新興市場,消費者很有主見,就連投資房地產概念也得大翻轉,房仲經理攤開廣告搖搖頭,這批亞洲某地產集團造鎮投資的新屋,是他手上最沒把握的一批產品,指著數據,金融海嘯已過,房價漲回來了,他的分店網站上都是美輪美奐的二手屋,為什麼不買新屋呢?


隨著蘇聯解體,90年代初起,海參崴市民依法每戶可擁有一些私地,但說白了,真要取回自己的土地,還是要關係良好,沒關係、有運氣的擔任公職或許可以分配到房屋,但只有個殼,公教住宅,砌陽台的磚有些還裸露在外,裝門裝窗糊水泥,都是住客自己的事。


房仲Mikhaile先生帶我們到山上,看他幸運取回土地的客戶,要賣的新屋,就是這棟3層樓約90坪的「新屋」,每坪約台幣26萬,新屋價聽來不貴,但看看四周,自己的地,路等你自己鋪,公家的高壓電塔就在旁邊,費用比較貴,所以自己蓋小發電房,這兒很少地震,所以不太用鋼筋,磚頭砌完,就算完工。


TVBS記者王德愷:「在俄羅斯付完買房子的屋款,和你能住進來這是兩回事,如果你不付裝修費的話,可能連樓梯都沒有。」


因為在俄羅斯,買屋和裝修是兩件事,蓋再多新屋,買屋的人想到裝修費,就打退堂鼓,不如買已經裝潢的中古屋,改改壁紙窗簾地毯,就是自己的新家。


TVBS記者王德愷:「海參崴有2百多家裝修公司,而且裝修的人力多半來自北韓、中國大陸還有越南,沒有這些裝修勞工,其實很多房子根本不能住人。」


整個俄國房市狀況都很類似,買屋成家,房子費用和裝修設計費完全兩件事,預售屋比這樣的「成屋」便宜,每坪大約16萬台幣,馬桶、門窗,樣樣沒有。海參崴房仲業務員Mikhail:「我們走吧,走。」


此地200多家裝潢設計公司,還需要預約,還有來自中亞與北韓的低價裝修工人,也需要簽證入境,等設計、等工人、全新的屋子裝潢到能住人,要3到4年。Mikhail:「這個是地熱(供暖系統)。」


這家六口人半生積蓄都投進屋子了,每間房間裝潢風格都不同,亞洲人或許會感到奇怪,但這就是此地市場消費者的喜好,畢竟裝修費一坪至少台幣6萬元,能多試幾種新鮮風格也不錯。


TVBS記者王德愷:「在台灣,還買不起房子的市井小民如我,看到這樣的無敵海景別墅,都快要哭了,不過這家人也可真的是省吃儉用,從剛才沒有裝修的房子變成這樣,裝潢完成,還要額外多花1500萬盧布。」


房地產商想要踏進這新興市場,不妨先自問,配套服務能提供多少?在俄羅斯,房產設計裝修,才是利潤來源與搶下房產市佔率的關鍵。



新聞取自:tvbs

 中古公寓 好地段最搶手(筑)(2012/10/3)

都更條例修法後,讓都更條件更嚴苛,部分區域公寓開價因而修正5~15%,但因中古公寓仍具有低公設、持分面積大的優勢,因此位於精華區段的公寓,只要在合理使用年限內,房價非但未受影響,還微幅走揚。

近1年有些地區的公寓價格漲幅達2成,根據永慶房屋集團統計,南港、萬華、內湖、中正以及大安公寓價格實際成交均價都較1年前漲了1成以上。

文林苑土地糾紛後,公寓房價漲幅趨緩,但大多數地區公寓價格跌不下去,即使大安區在第2季時均價曾短暫下滑,每坪均價掉到60幾萬元,第3季馬上又跳回「7」字頭,房價甚至再創新高。

房仲業者指出,士林、北投,以及大同地區公寓價格第3季小幅滑落,但多數地區30年以上的公寓價格還在「高檔震盪」。

公寓價格未跌,主要還是成交量少,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,即使少了都更題材,有些精華區公寓還是有買盤,以大安區房價為例,若一般每坪80~85萬元,公寓價格可以少1~2成,每坪就少了10萬餘元,對於想進駐大安區的民眾,還是會接受公寓價。

他認為,公寓價格之前大漲,是「補漲行情」,但當公寓價格漲多,且都更條件也變得更嚴苛後,現在若想要買公寓,屋主要先扣除掉都更所創造出來的泡沫利潤,因為都更從整合到興建至少要花上6~8年,且不是每間公寓都可都更。

東森房屋業務部執行副總經理吳駿杰表示,都市更新執行上面臨困境,確實對部分區域造成很大影響,影響較明顯的區域如大同、萬華,以及南港等區。

其中大同、萬華區多是老社區,民眾期望都更後讓整個區域有新貌,在都更紅利消失後,造成公寓交易量遽減2成;南港區之前有捷運通車、各展覽館進駐、三鐵共構等利多,外加都市更新效應加持,讓這幾年南港區的公寓行情甚至超越中古電梯華廈,但是在都更條例修法之後,都更條件嚴苛,已讓有些較差地區公寓開價下修5~15%。

但他強調,中古公寓仍具有低公設、持分面積大的優勢,因此只要位於良好區段(如大安、信義、松山等區)、且建物仍在合理的物理使用年限內,受到的影響相當有限。

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 新北房市9月表現淡定 淡水614棟仍居冠(筑)(2012/10/3)

新北市地政局2日公布,9月新北市建物買賣移轉棟數共5,163棟,較8月5,336棟,減少173棟,減幅3.2%,比起去年同期6,561棟減少1,398棟,減幅達到21.3%。9月新北市主要行政區買賣移轉動能變化,交易量賣座王依舊由淡水區以614棟奪冠、新莊區560棟、板橋區475棟分居2、3名。另外,新北市各行政區中,樹林區、新莊區、五股區、汐止區、蘆洲區,皆呈現止跌回穩走勢。


從雙北二都買賣移轉棟數來看,北市9月比8月下跌15.7%左右,新北市則只呈現微幅下跌2.4%左右,台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,買賣移轉動能係一落後指標,9月買賣移轉棟數,反應8月至9月上旬的買氣,8/1實價登錄開跑,許多新成屋都趕在這之前交屋,造成雙北市7月買賣移轉動能呈現上漲的狀態,隨著實價登錄正式上路後,房市交易也回歸常態,不過由於台北市房市價格仍居高不下,買方追價意願不高,交易量仍是下滑,而新北市房價基期較低又有重大公共建設的區域率先止跌回穩,顯示自住客已慢慢轉往這些區域購屋。
8月新北市主要行政區交易漲幅前三名,樹林區以成長32.7%掄元,劉志雄分析,樹林房市主要是依靠著樹林火車站周邊發展,市況也比較活絡,9月交易量較8月回溫,買方比較能接受的價位約為500~700萬,主力產品以公寓為主,且以自住客為市場主流。

新莊區買賣移轉動能月增率17.4%,交易量是新北市主要行政區第三名,劉志雄分析,機場捷運線即將在明年開通,帶動房市交易熱度,目前新莊交易量體比較大的總價帶多為500~800萬,成交物件以平均30年以上的公寓型產品為主,大樓產品多以社區管理優良,物件釋出稀少,成為買方市場搶手的標的,像「微風四季」,屋齡為8~9年,每坪成交價格為35萬左右,只要有物件傾出,很容易受到買方市場的關注。

五股區買賣移轉動能月增率23.8%,劉志雄指出,五股房市買氣受惠於台64線利多效應,由於新莊房價基期高,推移買氣往五股方向發展,像是五股交流道下的成子寮地區房市買氣不墜,該區產品類型多以社區型大樓為主,主力坪數為30~40坪左右,最受買方市場愛戴,成交總價帶以800~900萬元為主,而主力消費族群以換屋族群為主,成為新北市主要行政區月增率第二名。

新聞取自:ETtoday

 板橋浮洲合宜宅2278人承購 簽約近6成(筑)(2012/10/2)

內政部營建署表示,板橋浮洲合宜住宅已於8月20日起開始辦理選位及簽約作業,截止9月30日,共已辦理人數為3103人,完成簽約人數計2,278人,放棄承購人數為825人,有關放棄承購的戶數,日勝生公司完成前4,009號選位作業之後,將依8月9日公開抽籤的選位順序,依序通知遞補辦理選位簽約事宜。

板橋浮洲合宜住宅出售戶數達4,009戶,日勝生公司為了確保選位作業進行順利及維持選位的公平性,如果民眾發生遲到或文件未備齊等情況,將會影響承購權利,請民眾需依日勝生公司指定的時間及攜帶必備的文件,準時至接待中心現場辦理選位及簽約事宜。

此外,預購板橋浮洲合宜住宅的付款條件為自備款30%,貸款70%,自備款部分包含簽約金40萬、工程期款及5%交屋保留款,其中除了簽約金40萬需於簽約時一次付清外,工程期款按照工程進度分期繳款,交屋保留款則須於交屋前繳納,故提醒民眾於購屋前做好財務規劃與評估,避免未來因無法正常繳款而造成違約。

營建署表示,由於板橋浮洲合宜住宅數量有限,民眾如果因選位序號無法承購或因個人經濟因素無法購買,仍有單價較低的機場A7合宜住宅可供選購,另外,板橋浮洲合宜住宅完工後,尚有保留10%合宜住宅作為出租住宅使用,提供無法購屋或有租屋需求的民眾承租。

新聞取自:ETtoday

 兇宅不能偷偷賣!業者未揭露成屋資訊 最高可罰150萬元(筑)(2012/9/28)

近年來房價高漲,行政院消保會決定通過內政部成屋買賣定型化契約,明文規定業者需將房屋現狀資訊充分揭露,若違反將依消保法規定,最高可處150萬元罰鍰,並可連續處罰。

消保處表示,內政部雖早在90年公告成屋買賣契約書範本,但並無強制力,這次通過定型化契約,將可限制契約書內容,包括要求業者應將房屋現況重要資訊充分揭露,業者必須告知該住宅曾否發生兇殺、自殺等情事,或是否為縣市政府列管的山坡地住宅社區等。

由於實價登錄制度已在今年8月上路實施,在修正案的現況確認說明書中,要求業者應確實記載房屋現況格局及建物形態,以利義務人申報;為避免業者藉故延遲交屋,增列業者需依約定日期交付成屋,否則消費者可請求業者自應交付日起到依約交付日止,每日按已支付全部價款萬分之二但立計算金額,作為賠償消費者之損害。

消保處也表示,成屋買賣定型化契約將由內政部公告,並給予業者6個月準備期,即自公告後6個月生效。屆時企業經營者若有違反,除了個案可由消費者向企業經營者主張權利外,直轄市、縣市政府得以經調查認為確有損害財產之虞者,依消費者保護法規定,處新臺幣6萬元以上150萬元以下罰鍰,並可連續罰,要求限期改善。

新聞取自:奇摩新聞

 賣博愛特區土地 10月底開標(筑)(2012/9/27)

國有地設定地上權持續火熱!繼台北市世貿2館地上權標出每坪單價逾500萬元天價後,國產局昨日公告推出全省12筆精華區地上權招標,共計1.06萬坪,總底價約15.14億元,預計10月底開標。

其中,位處北市博愛路224巷的住三土地,面積達345.5坪,總價3.71億元、每坪單價107.5萬元,近鄰捷運小南門站與豪宅元大一品苑,距離總統府和總統官邸相當近,最受市場矚目,預料將掀起搶標熱潮。

財政部國產局長周後傑說,他不清楚現行博愛特區如何劃定,但在博愛路土地地上權公告上特別明示「位於總統府及總統寓所週邊適當範圍內,將由臺北市政依總統府98年7月24日函示處理個案建照審查事宜」,提醒建商考量未來使用上限高等相關問題。

永慶資產管理協理黃增福則說,這筆近鄰總統官邸土地,目前單坪底價為每坪107.5萬元,若以今年7月吉美建設以容積單價每坪183.1萬元取得民生社區土地為例,此案的容積率較高,推案水準亦高,未來土地單價上看每坪200萬元,可望吸引建商以高溢價率得標。

國產局七月底曾以權利金6.69億元、住宅地上權標售史上第二高的價格,標出北市民生社區地上權,溢價率達141%。周後傑表示,此次仍採「低價策略」來提高誘因、吸引買氣,招標的土地地上權權利金底價為市價3成至5成,地租年息率3.5%,使用年期為50年。相信只要地段好,標脫價格一樣高。

周後傑表示,這次推出國有地設定地上權招標案件,包括博愛路224巷旁、羅斯福路3段巷內,及杭州南路一段巷內等三筆設定地上權,最受矚目,希望此次地上權標售能「成果豐碩」。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,本次標售案件中,以北市土地地上權具話題與開發性,中南部此次推出不少坪數大、格局方正的土地,惟多位於舊市區,但仍讓各界充滿期待。

徐佳馨表示,建商多有土地庫存足壓力,地上權雖只限50年,但在求地若渴的建商眼中,仍是解決燃眉之急的辦法。隨著地上權水漲船高,某個程度也將帶動土地價格上漲。

黃增福認為,目前國產局以設定地上權方式,活化土地資產,不但能解決市中心土地供給量不足問題,這次幾筆土地釋出,也能進一步達到老舊社區環境改造目的,可謂一舉數得。


新聞取自:中時電子報

 QE3激勵 46%民眾認Q4房價揚(筑)(2012/9/26)

美國QE3登場,立即在台灣房市引爆關注,根據房仲最新一份民眾購屋信心調查結果,46%民眾認為未來一季房價行情上揚,而房仲也分析,QE3像是一劑強心針,在資金行情及928檔期推案量暴增下,第四季可望吸引大筆資金出籠與回流,預估市場仍以抗通膨買盤支撐。

21世紀不動產最新一季民眾購屋信心調查,儘管第三季國內各項經濟指標不甚理想,房市交易量萎縮,買方追價意願不高,影響交易成交期相對拉長,不過對未來一季市場看法,46%民眾認為未來一季房價行情上揚,其中37%認為房價小幅上漲,9%認為有大漲行情,29%則看壞房市,最後25%認為房價持平。

21世紀不動產台灣區總經理王福連表示,調查結果顯示,民眾對「房價回不去」有相當認知,而美國QE3就如同一劑強心針,資金行情推動台股大漲,根據歷史經驗,股市是房市先期指標,加上928檔期推案量暴增,第四季可望吸引資金出籠與回流。

21世紀不動產企研室表示,雖然有資金行情可望帶動第四季房市,不過自有住宅市場仍欠缺基本面的支撐,包含國內失業率居高不下、出口率持續負成長、薪資結構水準倒退,造成民眾購屋信心有餘而能力不足,這次調查結果,現階段買方以首購及中低總價換屋族群為主,有三成七民眾表示有購屋計畫,不過60%民眾只能負擔房價在800萬元以內,其次26%民眾能負擔總價800萬∼1200萬區間,最後有14%民眾可負擔總價1200萬以上產品。

21世紀不動產企研室表示,此反映出大台北高房價飆漲,央行實施管制信用措施,讓真正有買房需求的人自備款不足感到壓力,以離市中心距離決定房地產的走向,導致首購族及換屋族往市中心外圍區域或跨縣市購屋趨勢愈來愈顯著,甚至出現搶購合宜住宅熱潮。

新聞取自:

 通勤族 台鐵沿線找房更實惠(筑)(2012/9/25)

大台北捷運交通網四通八達又便捷,使民眾追著捷運宅跑,甚至連捷運尾端的房價也被大幅推高,房仲業者表示,目前要追買捷運宅,不如買大都會週邊台鐵沿線找房,財務負擔會減輕很多。

自住購屋的選擇範圍離市中心愈來愈遠,尤其在房價被追高後,捷運站周邊的平均房價,近1年價格也都漲1~3成不等,即使大台北捷運系統方便,住在捷運末端的通勤族每天仍是得花不少通勤時間以及車資。

有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示,台北市中古屋平均房價突破每坪50萬元的水準,目前再追買捷運附近宅,不見得很實惠。

劉炳耀說,在距離市中心通勤時間30分鐘內的地區,除捷運,也有其他選擇,民眾可以沿著台鐵站附近找房,因為從鶯歌、樹林、汐止至汐科以及七堵站等坐火車至台北車站,通勤時間都在30分鐘內。

除了松山及板橋站房價較高,根據有巢氏房仲統計,其餘車站周邊住宅,中古屋平均房價每坪13~27萬元,新成屋每坪18~35萬元,以40坪房子為例,頂多千萬元即可以「成家」,對購屋者來說一舉三得,可減輕財務壓力、以房產保值,更可達到轉乘時間在30分鐘內的機能。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示,北市房價高到讓民眾不知從何下手,雖說房價沒有下滑,卻是有行無市。

至於目前是否可以進場買房,他指出,如果房屋貸款負擔已超過所得的1/3甚至40%以上時,建議民眾放棄追價;對於房屋有需求且具能力負擔的人則仍可以進場買房,但現在想買房要「先求有再求好」。

要找價格實在的好房,不僅可以沿鐵路車站附近找,房仲業也認為,應走出台北、南下桃園找房。

信義房屋桃園區執行協理林三智表示,因從台北到桃園的車程約在30分鐘左右,最重要的是桃園房價相當「親民」,500~800萬元在桃園地區就可買到附車位的電梯3房,但這些預算在台北只能買小套房。

他指出,等到機場捷運通車後,往來台北桃園間的交通會更方便,因此買不起台北房可以換個地方找房,反而可以找到「俗又大碗」的好房。

新聞取自:工商時報

 新板特區媲美信義區 稀有小坪數建案正熱(筑)(2012/9/24)

買房子,是人生大事,覓得好宅就有如找到好對象,一輩子受益。有別於台北市精華地段的高房價,不少購屋人口向新北市看屋,同樣擁有便利交通、市區優勢、高生活品質的大新板特區,價格較平易近人,是目前詢問度相當高的購屋選擇。

  大新板特區以台64線與台65線之間為區域,台64線連接八里台北港、新北環快、五股交流道與中和交流道;台65線連接土城交流道、板橋、新莊與五股交流道,南來北往銜接國一與國三高速公路,交通相當便利。

  除了開車族有四通八達的路線,板橋車站擁有台鐵、高鐵、藍線捷運、環狀捷運、公路轉運等五鐵共構。正式升格新北市後,板橋新市政蓬勃發展,包括從板橋發跡的遠東集團等12大企業主陸續進駐新板特區投資,已有大型百貨公司落成,大新板特區放眼台北市信義計畫區的規模,還有機會更上一層樓。

  有業主在捷運府中站推出稀有小坪數建案,基地約645坪,總戶數54戶,店面6間,格局以2至4房為主,主推29、46坪,每坪單價65萬至69萬,總價則落在1,845萬至5,244萬間,相對於台北市房價顯得親民許多。

  富也泰建設表示,「府中參御苑」步行至捷運府中站只要3分鐘,大兩房、29坪,適合首購族及新成家小家庭。而捷運題材長期以來牽動房價,挾帶五鐵共構的優勢,有機會大幅增值。更特別邀請專業建築團隊,設計以居住者所期待的角度出發,打造人性化的居住空間。

  市中心支撐一個城市的形象與地位,大新板特區坐擁台北捷運精華路線,東至南港展覽館、西向土城延伸,因此坐擁集合行政、商業、娛樂、金融等各式服務於一身的大新板特區,將可展開更有競爭力、製造財富、實現夢想的新生活。


新聞取自:卡優新聞網

 青年成家購屋優惠貸款 研議延長 (筑)(2012/9/21)

財政部國庫署昨表示,「青年安心成家購屋優惠貸款」實施日期至今年底止,將檢討是否延長期限。根據統計,這項優惠房貸已撥貸6萬7262戶、2345.46億元,青年購屋地點前三名依序是新北市、桃園縣及高雄市,且近9成是1000萬元以上房屋;北市因房價太高,青年購屋青睞程度在6都(含準直轄市桃園縣)中敬陪末座。

公股銀行「青年安心成家購屋優惠貸款」自2010年12月起推出,貸款額度最高500萬元,並可搭配內政部「青年安心成家方案」或「購置住宅貸款」,期限最長30年,依目前利率水準,前2年貸款利率是1.72%、第3年起是2.02%。


新聞取自:自由時報

 實價登錄查詢 最快10月上線(筑)(2012/9/20)

內政部今天表示,實價登錄系統最快10月開放查詢,將保障個資隱私,房仲業不得洩漏客戶交易資訊,違者依法最高可罰30萬元。

不動產實際資訊申報登錄制度8月1日上路,內政部地政司副司長王靚琇表示,實價登錄查詢系統最快在10月正式上線,將以區段化、去識別化方式,提供相關成交資料供外界查詢。

有關媒體報導實價登錄時曝光豪宅交易客戶資訊,王靚琇表示,將請直轄市政府就個案認定進一步了解。

王靚琇說,平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例等3法中,都規定實價登錄資料涉及個人資料部分不對外提供,成交案件門牌以區段化方式,提供查詢,民眾不需要擔心個人資料外洩。

內政部指出,將密切觀察實價登錄實施情形,不動產仲介業依法不得無故洩漏客戶購置房地產價格等相關資訊,違反者將由直轄市或縣市政府依規定開罰,經紀業最重可開罰新台幣30萬元罰鍰,經紀人員得予申誡處分。

地政司統計,不動產實際資訊申報登錄制度8月1日施行以來,截至9月19日為止,買賣案件申報數為3萬5398件,預售屋案件10件,租賃案件為3057件,共計申報件數為3萬8465件。

 《樓層差異》實地走訪 再出手(筑)(2012/9/20)

台北市捷運局即將標售捷運聯合開發案分回的捷運住宅,台北市文山區捷運木柵站的「信義十八號」和中和南勢角站的「南方之星」,仲介商指出,捷運住宅具備交通便利優勢,但也要考慮樓層位置及採光等條件,最好能實地走訪,再考慮出手價格。

百騏房屋仲介公司店長張益華說,「信義十八號」位於捷運站、景美溪旁,具備交通優勢和景觀視野的有利條件,但目前「信義十八號」仍有許多空屋在轉售,所以宜先到鄰近的仲介或上網詢價,了解其不同樓層和坪數空間的價位差異,心裡先有個譜。如果捷運局標售的「信義十八號」產品,各種條件都符合消費者需求,價位在每坪五十至五十五萬元間都算合理。

東森房屋南勢角店長何坤濟說,捷運南勢角站的「南方之星」,具有捷運交通、公設完善及生活便利性等優勢,如果樓層漂亮、又能以每坪四十萬元以下價格購入,是很划算的交易。

捷運南勢角站的房仲業者表示,捷運大樓的獲利不錯,買了幾乎都增值,以上一批「南方之星」的標售為例,售價約在每坪三十七至四十一萬元之間,但屋主買了之後現在市場的行情約在每坪四十三至四十六萬元之間,一坪增值約五.五萬元,獲利頗佳,銷售情況不錯。

新聞取自:自由時報

 假信託真移轉 難逃奢侈稅(筑)(2012/9/19)

財政部北區國稅局查獲首宗「假信託、真移轉」逃漏奢侈稅案例,並依實質課稅原則要求補稅。官員表示,不動產移轉原因若為信託,國稅局將列為重點稽查對象,針對不動產信託規避奢侈稅行為開罰。

北區國稅局局長李慶華昨(18)日表示,將房地產信託或贈與,具有租稅規劃的空間,但是將房地產信託給個人,而非專業機構,或是將房地產贈與給非親非故者,都很少見,國稅局已建立查核機制,未來若有類似案件將「每案必查」。

李慶華指出,日前轄區內接獲民眾檢舉,國稅局發現,屋主甲君將房地交付信託給乙君,但雙方卻簽訂土地房屋的買賣契約,並且有資金往來紀錄。

北區國稅局指出,甲君將房地交付信託後,信託受益人乙君的配偶,直接支付購屋款項給屋主甲君,非常可疑,經查核後認定該房地的移轉,應屬於買賣行為,依法要求補稅。

同一案,甲君的房地產原是其母親所有,在100年10月20日以買賣方式移轉給甲君,甲君在持有未滿1年情況下,再與乙君簽訂不動產買賣契約,須依法課徵特種貨物及勞務稅(奢侈稅)。

最後,北區國稅局以逃漏特種貨物及勞務稅,向甲君補徵稅款142.5萬元,另外處以罰鍰及加徵滯納金,共計3百多萬元。

國稅局官員指出,即使在屋主持有房屋期間超過2年後,屋主馬上解除信託並將房屋過戶給信託受益人,很明顯是不動產交易中的賣方與買方,為了規避奢侈稅而以信託方式魚目混珠。

這是北區國稅局查獲的第一例信託規避奢侈稅案件,李慶華說,在其他國稅局也有查獲類似案件,目前全國國稅局均有默契,每逢以信託名義將不動產移轉給他人者,都將列為重點查核,呼籲納稅人不要心存僥倖,以免遭到補稅及處罰。


新聞取自:工商時報

 房價基期高 再漲空間小(筑)(2012/9/18)

美國聯準會前兩波量化寬鬆政策造成熱錢湧入台灣,以台北市平均房價為例,從二○○八年底QE1啟動時的每坪三十一.三萬元,一路漲到去年中QE2結束時的五十七.一萬元。但這波QE3,建商及學者多認為,在房價基期已高、且央行把關打房下,再推升房價空間恐有限。

建商公會聯合會理事長吳寶田認為,QE3會推升非美元資產價值走揚、且可能引發通膨,在新台幣升值及保值雙效應下,有機會刺激房市需求,但相對也會造成建商建築成本上揚。他直言,前兩波QE已推升台灣房價漲了兩波,光台北市平均房價就漲了快一倍,在房價基期已高下,再大漲的空間相當有限。

淡大教授莊孟翰也認為,台灣房市從二○○八年後,房價漲了近倍、再往上漲空間有限,且現階段房市是交屋量大、空屋量大及推案量大,偏偏銷售率偏低,房市其實充滿危機。

政大教授張金鶚提醒,就算房市有新台幣升值及通膨保值雙短期利多支撐,但頂多是反彈,甚至是房市最後的逃命波,有意購屋民眾最好先審慎考量,避免成為炒家脫手後的最後一隻老鼠。



新聞取自:自由時報

 未來捷運站 周邊房價領漲(筑)(2012/9/17)

根據房仲調查,預計2015年年底完工的捷運環狀線第一階段,周邊房價已出現一波漲幅,目前14個捷運站周邊大樓房價,平均每坪30萬元起跳。

捷運環狀線第一階段全長15.4公里,從新店捷運大坪林站、行經中和、板橋至新莊的新北產業園區站,共設置14座捷運車站,未來將串連10條交通動線,預計2015年底完工。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,捷運環狀線落成後,將分擔台北車站部分的轉運功能,環狀線除串連機場捷運線的新北產業園區站外,還連接板橋車站,完整將機場、台鐵與高鐵等重要交通設施相互連結。觀察環狀線沿線各站,又以中和地區的受益程度較高,信義房屋中和店店長張廷亦指出,捷運環狀線動工後,外地來此區覓屋的民眾明顯增加,以華中橋站為例,捷運站周邊大樓,房價每坪上漲至37-45萬元。

至於,行經的板橋區域,多數是屬區域相對房價較高地區,包括新板特區周邊、新埔站商圈等,以捷運環狀線的板新站為例,周邊因為捷運環狀線的帶動,加上此區房價大概只要新板特區的2/3價,區域內不少30-40坪的標準3-4房,受到民眾青睞,新大樓房價每坪40-48萬元。

另環狀捷運線往北還貫穿新莊頭前、副都心兩大重劃區,由南到北規劃頭前庄、幸福、新北產業園區等三站區,目前頭前重劃區邁入交屋階段,行情大約在每坪38-40萬元,已有不少屋主釋出,至於,幸福站周邊的中古大樓產品,靠近捷運站旁,房價每坪30-35萬元。

曾敬德指出,包含新店、板橋等地區,本身的環境、機能與交通本來就很便捷,環狀線僅是加分效果,不過在中和與新莊地區,相對的未來對於環狀線的依賴程度較高,同時也是目前房價相對較低的區塊,相對具有發展題材。

此外,北市捷運工程局週一(17日)將標售55戶新莊線松江南京站捷運共構宅,標售物件主要分布13-15樓,每戶總價1100-2000萬元,坪數13-20坪,公設比約33%。

永慶房屋松江南京店店長林彥魁指出,該社區中高樓層每坪85-90萬元,底價僅較行情便宜一些,預期有投資需求的民眾會出手標售,目前該社區每坪租金約2000-2200元,如果出手價格高出市場行情太多,勢必壓縮租金投報率,因此,預測標脫價格應該僅高於底價5-10%。

新聞取自:自由時報

 小套房大坪數俗俗賣台北市降價屋增六成(筑)(2012/9/14)

自8月1日實價登錄實施,房市發展出「兩樣情」。一方面受惠於自住客增多,使得深受文林苑事件衝擊的都更話題公寓,出現翻身的一絲曙光,不過另一方面,北部成交量縮明顯,導致急著脫手的屋主,不惜砍價「俗俗賣」,光近3個月以來,台北市降價物件即暴增65%,新北市也飆升41%。

  根據台北市地政局公布的資料顯示,今(101)年8月建物買賣移轉棟數共3,317戶,較7月減少898戶,月減率21.3%。雖然優於4月以前的交易量,但較去(100)年同期微縮4.9%,並低於去年下半年的月均量,主要是自住與置產客群趕在8月1日前積極進場,顯示實價登錄使部分買方態度轉趨保守。

  實價登錄上路後,買方成交意願明顯降低,整體房市轉冷,久售不出的房屋,使得賣方開始願意降低開價,以吸引購屋族的目光。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,內部統計降價10%以上的「急殺特區」發現,相較於5月,台北市降價物件暴增65%,新北市也提高41%,但中南部釋出量有限,僅增10%左右。

  受到奢侈稅打房影響,北部買方對市場抱持觀望態度,而中南部則以相對優勢的價格突出重圍,吸引北部、返鄉與華僑等民眾投資,使得今年房市交易基調呈現「北冷南熱」的景況。徐佳馨並指出,北部屋主的資金壓力偏大,相形之下,中南部賣方反而輕鬆,因此急售案量少,降價物件有限。

  整體來說,降價物件中,以16坪至35坪的比例最少,約26.7%,主要是低總價的兩房商品,轉手度佳,除非另有隱情,否則屋主降價意願低。而15坪以下的小套房與46坪以上的中大坪數商品,涉及貸款難度問題,賣方脫手意願濃厚,砍價比例達41.8%,不過若產品力不強,仍會落得乏人問津。

  永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為,北部房市成交量縮,在交易價格資訊逐漸透明的發展前提下,買方對合理價格的期待會持續提升。屋主若仍過度樂觀,高估買方負擔能力與追價意願,恐使盤整期拉長,因此有意售屋的賣方應衡酌市況,盡速調整價格與心態,使市場早日回歸理性。


新聞取自:卡優新聞網

 2013年房產冷、土地熱(筑)(2012/9/13)

仲量聯行總經理趙正義昨(12)日表示,就全球經濟預測來看,今年第4季是出售商辦大樓的好時機,雖然台北房市短期內不會崩盤,但因資金帶動的房市熱度不可能持久,目前投資人很熱中的台中地區商辦大樓,明年市況就會下來。

戴德梁行昨天則提出台灣2013年房市預測,強調大台北地區房市將出現降溫、降量,台北市地產價格則相對穩定,在屋主惜售下持續溫和上漲,戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立強調,2013年房地產市場將「只有驚豔,不見激情」。

顏炳立分析,台中、高雄土地今年成功點火,明年可望持續加熱,自用型、區域型買盤將在明年湧入,好地段預售價格也會溫和上揚,市區具有收益性的不動產成交熱度高,價格不會反轉下滑。

土地方面,戴德梁行認為,中南部市區內土地持續加溫,建商將土地開發視為獲利的關鍵,今年以來建築商往中南部搶地、低買高賣的策略,使得土地投資仍然溫熱。

對商辦大樓的投報率,仲量聯行指出,根據該公司統計的全球租金報酬率排名,目前最低為香港的3%,台灣因故沒有進入排名,2%的租金投報率實際已遠低於香港,且自2009年至今都沒有超越。

仲量聯行指出,台北商辦價格與租金指數悖離,價格指數預估在今年第4季接近135,延續第4年的走升趨勢;租金指數則連年下滑,第4季預估僅95,低於2007年的100,使得台北租金報酬率壓縮至2%。

仲量聯行指出,雖然租金成長緩慢,所幸台北市A級辦公大樓空罝率近2年逐漸降至10%。根據仲量聯行商辦租賃市場景氣時鐘,香港今年第2季租金下滑20%,台北實際成交租金上半年仍自每坪月租新台幣2,200元,上升為每坪月租新台幣2,400元,似乎有谷底上揚的味道。


新聞取自:工商時報

 捷運加持 輔大站房價3年漲5成(筑)(2012/9/12)

北中高三大都會區首長紛紛加碼規畫捷運路網,預計未來6年內,全台將增加18條捷運路線,站點將達到457個,周邊房巿後巿看俏,好房誌調查,全台各捷運站點,以捷運蘆洲線輔大站近3年漲幅居冠,2010年每坪均價僅約17.8萬元,今年均價已經跳升到26.9萬元,3年內成長逾5成。另外,同為蘆洲線的三重國小站、三和國中站,以及板南線的新埔站,漲幅也都超過4成。

「捷運宅」幾乎成房市票房保證,台灣房屋調查高捷近三年周邊房價發現以凹子底站、左營站、後驛站、衛武營站,房價漲幅最為驚人,其中以左營站漲幅28.57%最高。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,高雄捷運營運之初,運量不如預期,但這幾年高油價已成為常態,捷運又推出各項優惠措施,使得運量節節升高,也進一步推升周邊房價。

對於想買進雙北捷運宅的首購族,專家建議,通勤時間以不超過半小時為佳。好房誌調查,目前規劃中的捷運路網,有4大捷運站適合首購族進場,包含萬大樹林線與新莊線交會的「迴龍站」、捷運信義線東延段的「廣慈博愛院站」(興建中)、捷運民生汐止線的「汐科站」與捷運綠山線的「淡水區公所站」(規畫中)等。

新聞取自:中國時報

 買在房價初升首購族搶住新北市4大捷運站(筑)(2012/9/11)

台北捷運木柵線自1996年通車以來,徹底扭轉台北人的通勤習慣,現在台北捷運每天平均疏通160萬通勤族,成功的捷運經驗,使得房產市場出現「逢站必漲」的現象,預計未來6年內,全台將增加18條捷運路線,所有站點將達到457個,但究竟該何時進場、買在哪裡才會漲?成為準購屋族最關切的民生議題。

根據房仲業者統計,全台各捷運站點,以捷運蘆洲線輔大站近3年漲幅居冠,2010年每坪均價僅約17.8萬元,今年均價已經跳升到26.9萬元,3年內成長逾5成。另外,同為蘆洲線的三重國小站、三和國中站,以及板南線的新埔站,漲幅也都超過4成。

首購族若要買在房價初升段,抓住上漲先機,專家建議通勤時間以不超過半小時為佳。以目前規劃中的捷運路網,有4大捷運站可讓首購族逢低進場,包含萬大樹林線與新莊線交會的「迴龍站」、捷運信義線東延段興建中的「廣慈博愛院站」、捷運民生汐止線的「汐科站」與規劃中的捷運綠山線的「淡水區公所站」,都是值得搶先布局的好地段。

房仲業者調查發現,4大適合首購族購買的地段中,以迴龍站近3年漲幅最大,新成屋每坪從2010年每坪18∼25萬元,成長至每坪22∼33萬元,成長幅度逼近3成之多,中古大樓產品漲幅甚至突破32%,一般公寓產品漲幅逾21%。

從過去的歷史經驗中得知,在捷運路線確定後,周邊房市就出現第一波漲幅,吸引建商卡位推出新建案,帶動當地房價的指標價格。但在捷運開挖階段,因為經歷長期的交通黑暗期,捷運沿線周邊店家生意大受影響,使得房價出現停滯或是些微下跌的走勢,直到捷運興建完成,即將通車上路之際,房價又會再次呈現上揚走勢,由於交通便利性馬上要實現,這個階段的漲幅尤其明顯。而通車之後,則視各站點的發展條件而定,若有雙捷運交會或周邊有大型公共建設案,該站點房價將呈現長期穩定成長的趨勢,為最具漲相的捷運黃金站。



新聞取自:ETtoday

 全球化 台灣房仲轉營海外置產(筑)(2012/9/9)

)「世界是平的」,在全球化過程中,台灣的房地產市場正逐漸發展新的投資概念。

台灣房仲業不再只從事在地服務,近 1年,多家業者增設國際資產或海外事業部,因為他們看到高資產族群轉向全球置產的需求。

21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長王福漲表示,從今年上半年開始,每個月平均處理20筆各國銷售案件。台灣房屋國際資產事業部總經理秦啟松表示,今年第1季至第2季海外成交戶數破百。

高資產族群為何轉向海外布局?大師房屋總經理陳建慶表示,台灣調降遺產稅和贈與稅後,大筆回台的資金投入房市,房價飆漲,政府於是實施特種貨物及勞務稅(奢侈稅),並加強查稅。

陳建慶指出,回台的熱錢缺乏其他投資標的,又無法進房市,而且台北房價太高,租金投資報酬率低,資金自然要流向海外。

住商不動產台灣總部總經理陳錫琮分析,東京租金表面投報率約6.2%,香港和新加坡逾3%,台北租金表面投報率只有2.2%。

對於台灣投資者的偏好,21世紀不動產和大師房屋指出,多以日本和美國為第2、第3置產地點。信義房屋已在日本設置據點;台灣房屋則在星、馬、泰布局,近期將與中國大陸與日本業者合作。

台灣房仲業者一致將目光轉向日本房地產。王福漲表示,上半年的國際案件有3成是轉介到日本。

21世紀不動產台北仁愛店店長李維鑫指出,東京屋齡10年、30坪左右的中古屋總價約2708萬日圓 (約新台幣1029萬元),比台北市精華地段行情低很多。

不只因為東京房價不再高不可攀,陳建慶認為,台、日距離近,日本租金收益穩定,國人多以美、日為子女未來的留學地,都提高了國人前進日本置產意願。

從高資產族群的需求,房仲業嗅到新商機,但畢竟海外置產複雜度比國內高,如何提供好的服務,是房仲業接下來的挑戰。


新聞取自:中央社記者馮昭

 保守看房市 公股銀行房貸趨嚴(筑)(2012/9/8)

中央銀行第2季理監事會祭出豪宅貸款限縮措施後,包括台灣銀行、台灣土地銀行在內的公股銀行對於新台幣2000萬以上的房貸審核趨嚴。

由於中央銀行6月下旬針對台北市及新北市住宅鑑價或買賣金額高於新台幣8000萬元、其他地區高於5000萬元的豪宅,貸款不得超過6成,且無寬限期。台銀、土銀等公股行庫保守看待下半年房市。

台灣銀行董事長劉燈城表示,台灣銀行上半年的住宅貸款餘額僅較去年底成長2%,在房屋移轉棟數下滑、央行限縮豪宅貸款及實價登錄制上路後,台銀對下半年的房市保守看待。

另外,土地銀行也將視房屋區位、個人信用條件等核貸條件,醞釀調高房貸利率半碼(0.125個百分點),且對高總價房產的房貸採取送總行審核等措施,以嚴控授信風險。


新聞取自:中央社記者高照芬

 老屋拉皮 年底前申請 補助上限一千萬(筑)(2012/9/7)

想讓老舊建築物「拉皮翻新」或新設電梯、屋頂陽台綠美化的民眾注意了!新北市政府提供民眾A好康,即日起到今年底受理申請,將補助一半工程費,最高上限是一千萬元;城鄉發展局局長張璠呼籲屋主踴躍申請,讓老舊建築物注入新活力。

詢問者不少 申請件數仍掛零

新北市推動老舊建築物「拉皮翻新」政策約三年,但實施成效欠佳,去年僅有十件申請案,這十件至今沒有一件完成;今年已過了八個多月,申請件數仍然「掛零」,雖然詢問者不少,但申請時卻乏人問津。

城鄉發展局都更處副總工程司方凱玲表示,推動「拉皮翻新」最大困難是住戶意見整合不易,許多住戶雖然期待「拉皮翻新」後,房價會跟著上漲,但因為牽涉工程費分攤,部分住戶考慮經濟因素而意願不高,社區或同棟住戶因意見不一,導致事倍功半。

她說,新設電梯也面臨「擺不平」的難題,一樓、二樓住戶因為覺得電梯使用率不高,因此大多反對;但三樓以上住戶「已爬到腿痠」,大多贊成新設電梯,結果又因意見無法整合,電梯仍遙遙無期。

方凱玲說,都更處已成立輔導團隊,到老舊建築物的社區加強說明及宣導,免費幫民眾社區診斷、解釋疑慮等,協助做好意見溝通整合。

張璠表示,已訂定「都市更新整建維護補助要點」,補助三類項目,分別是「外觀拉皮」、「屋頂陽台綠美化」及「增設電梯」,鼓勵市民將自家的老舊建築物門面更新,提升建築物使用機能,並達到美化市容的目標。

可先以一戶為代表提出申請

他說,考量社區民眾意見整合上的困難,有意願辦理整建維護的社區,可先以一戶為代表提出申請,市府採隨到隨審的方式,書面審查合格後立即安排會議審查,讓民眾儘早得知補助結果並辦理後續整建工作。


新聞取自:自由時報記者李信宏

 8月預售屋 議價空間擴大(筑)(2012/9/7)

農曆鬼月即將在下周六(15日)結束,惟建商開價仍高高掛、並未受實價登錄實施而降價,使得買方持續觀望。總體來說,8月預售屋市場議價空間較7月增0.9%,議價率達14%。

進入鬼月期間,北台灣預售屋市場雖然有利空出盡的味道,營建股、商用不動產依然持續多頭,但買方客戶觀望濃厚、出價仍保守,使得鬼月期間議價空間居高不下,8月份平均達14%。

住展雜誌房屋網最新調查指出,儘管有實價登錄政策正式實施,但依法預售屋行情必須要等結案後30天,才必須去登錄,所以,建商開價依然高高掛,並沒有降價的跡象。

住展房屋網統計,今年農曆鬼月爆出近5年的最大量,達1,500億元之多,原因和8月傳出財政部考慮讓奢侈稅有條件退場、加上500坪以下國有地有條件鬆綁禁售令有關。因此,8月份營建類股上演近年罕見的價量齊揚格局。

8月的營建股指數,平均漲幅達9.4%,最活躍的個股都集中在高雄市營建股或資產股,在容積移轉大鬆綁下,京城、興富發、國揚、永信建設為主流的高雄上市櫃建商,躍居為多頭的指標,也不再只有一日行情,近來持續再強力上漲。

至於8月的經濟統計數據則顯示,台灣今年經濟成長面臨嚴峻考驗,「保2」大戰,為最頭大的問題。反觀房市,最近在政府打房力道似乎有鬆手跡象下,建商總算可以喘一口氣,在928檔來臨前的鬼月,提早進場佈局。

住展房屋網總監陳韻如表示,今年鬼月和去年鬼月同期的8月相比,預售屋推案量年增達450億元;不過,8月議價率卻不降反升,達14%;看屋組數與成交組數,也比7月小幅衰退;報紙媒體廣告量,則較7月減少8%。

陳韻如指出,這些指標都顯示,供給方對於市場的看法,比起需求方要樂觀的多,建商開始加碼推案,買方看屋的來人可望在9月後,逐步提升。惟關鍵還是在價格,8月的成交比率依舊維持在低檔。


新聞取自:工商時報

 售屋解約 奢侈稅持有期歸零(筑)(2012/9/6)

財政部發布解釋令,民眾買賣房地產,已完成過戶,日後又解約退屋,若賣方想再次出售,課奢侈稅的持有期間要重新起算。

財政部賦稅署表示,為避免影響賣方權益,在8月31日發布解釋令前,已辦完返還過戶移轉登記的案件從寬解釋,賣方再次售屋時,原持有不動產期間可併入計算。

特種貨物及勞務稅(奢侈稅)條例規定,建商如果遇到退屋,與一般貨物買賣的「銷貨退回」類似,不算「買賣」,雙方都不課奢侈稅。

至於一般民眾買賣中古屋或土地,若在交易完成後,又因故解約「退貨」,是否要課奢侈稅,以及賣方日後再次出售不動產,如何計算持有期間,有民眾提出疑慮。

財政部發布解釋令,買賣雙方解約返還不動產,不屬於買賣交易,不課奢侈稅,自100年6月1日奢侈稅上路後的案件都適用。

但財政部認為,根據最高法院判例,買賣雙方合議解除契約,賣方是因為另一個契約行為再次取得不動產,日後出售不動產,賣方持有期間應從再次取得不動產所有權的移轉登記日為起算點,也就是先前持有期間不計入。但8月31日前已辦完返還移轉登記案件仍可從寬計算。


新聞取自:中央社記者馮昭

 過戶未塗銷抵押權 購屋恐遭法拍(筑)(2012/9/5)

民進黨立委黃偉哲昨天提醒民眾購屋置產前,務必記得申請土地建物登記第二類謄本,釐清標的物有沒有債權債務問題,避免被建設公司或前屋主向銀行設定抵押權,過戶後卻未申請塗銷,而莫名承擔借貸,遭致催債或法拍命運。

黃偉哲昨在立法院公開一件陳情案,當事人葉登建出示相關權狀並指陳,1994年3、4月間,向立眱堻]公司購置位於新市區大營里的一幢房屋,現金付清價款430萬元,由建商介紹的代書協助辦妥過戶手續,登記在兒子葉勝文名下,住到現在18年多,以為擺脫無殼蝸牛。

葉登建說,今年因資金周轉需求,打算用房子向金融機構貸款,方知被立皉b1993年,向京城銀行設定375萬元最高限額抵押權,翌年賣屋給他後,並未依約塗銷抵押權,立眱e蔡姓負責人卻於7、8年後,兩度以此屋為擔保品,合計向京城貸款750元,由於無法清償,京城向法院聲請法拍房屋。

葉家委任律師許世烜查知,立皉b買賣契約切結此標的物沒有權利瑕疵,京城1994年4月12日,即知建商售屋給葉登建且完成付款過戶,但疑似配合建商,將葉家房屋續當建商貸款擔保品。

京城銀行債權管理部襄理蔡宜璋回應,不清楚建商或葉家的房屋交易,為何沒有申請銀行塗銷抵押權,建商後來以周轉金名義申請貸款,全案現經法院裁定法拍尚未執行,葉家向台南地方法院提起「確認抵押權不存在」訴訟,該行是被告,已調閱相關卷證呈報法院,9月20日開庭。金融監督管理委員會稽核專員游通暉表示,將了解京城放貸、設定抵押權相關過程是否合乎規定。


新聞取自:自由時報記者陳璟民

 買了房建商倒 房子竟已遭抵押(筑)(2012/9/4)

買賣房屋要注意的陷阱可不少,一名葉老先生20年前跟建商買了房子,錢都付清了,但最近拿房子向銀行借錢才發現,房子當年在過戶前,被建商抵押給銀行貸款,現在建商倒閉,銀行發函7月底要法拍他的房子,葉老先生無助,找上立委幫忙。

葉老先生拿出土地跟建物的權狀,證明房子在他兒子名下沒有問題,但是民國83年他跟建商買房,430萬都付清了,但建商卻在前一年,把房子抵押給銀行借款,直到今年,葉先生要拿房子抵押借款週轉,才發現房子的債權出狀況。

建商倒閉,銀行要法拍葉先生的房子抵債,但根據葉先生出示銀行內部文件,卻顯示早在83年10月,銀行對建商將房子賣掉都知情,但卻沒人告知葉先生,房子還被建商抵押建商惡意矇蔽當事人,銀行也缺了一通善意的提醒,20年前買的房子,現在一場空,葉先生找上立委幫忙,也透過司法途徑,要為自己爭權益。


文章取自:民視新聞

 新成屋偽裝法拍屋 規避奢侈稅(筑)(2012/9/3)

法拍業者指出,最近愈來愈多屋齡3年內的新成屋,紛紛從法拍市場冒出來,債務人透過法拍程序將物件脫手,即可毫無顧忌躲掉奢侈稅,完全合法。

國稅局官員表示,類似這樣的案例,可謂防不勝防,即使要舉證也相當困難;律師表示,此作法仍有風險,包括拍賣價格不如預期、難以掌握最終的拍定人。

奢侈稅上路後,規定買賣持有未滿兩年的房屋,要課徵交易金額的10%到15%稅金,若要規避繳稅,通常透過「贈與」或「信託」方式,但國稅局的管制日趨嚴格,不時緊盯贈與物件的資金流向,日前也已出現信託必須負擔奢侈稅的案例,故近期法拍成為逃漏奢侈稅的最佳管道之一。

銀行業者表示,有心人士若要操作,確實可以先簽下債務人、債權人的非正式本票,只要沒有到銀行留下紀錄,未來也不會納入聯徵範圍,債務人自然不必擔心信用不良的問題。

法拍業者舉例,近來台北市信義區忠孝東路五段某間知名建商的豪宅,去年7月才過戶,9月初將正式拍賣,屋主以自然人的身分,自行向法院聲請查封,進入法拍程序,每坪單價約117萬元。由於現行法拍市場的一拍價格,與市價相去不遠,若一拍即順利拍出,屋主等於以市價標脫,又不必繳交奢侈稅。

業者透露,以這樣的案例而言,債務人和債權人會先找好「買方」,以雙方談好的價格去拍定,確保獲利落袋為安。

北市國稅局官員直言,以法拍方式逃漏奢侈稅,國稅局確實沒有這麼大的能耐去查稅,因為過程一切合法,即使有人檢舉,要舉證也相當困難。

宇恆法律事務所律師沈以軒也表示,要檢舉這種案例,簡直是不可能,但即使債務人先敲定得標人選,過程中還是有可能被其他出手的人得標,且萬一一拍流標,物件流入二、三拍,拍賣價格僅剩市價兩到三成,屆時價差可能還高於原先應付的奢侈稅,得不償失。



新聞取自:自由時報

 實價登錄不是實價課稅(筑)(2012/8/20)

內政部長李鴻源今天表示,實價登錄與實價課稅不是等號;實價課稅與否是財政部權責,但他認為,短期間不會,民眾不用擔心。

不動產成交案件實際資訊申報登錄制度8月1日上路,李鴻源上午接受廣播訪問,說明實施目的、受理情形等。

李鴻源說,截至15日止,買賣案件已登錄2886件、租賃案件269件;買賣案件以新北市500餘件及桃園縣400餘件最多。

他說,不動產資訊透明化、落實居住正義、健全市場是推動實價登錄的目的;若逾期申報或申報價格不實,依規定將罰。

外傳有地政士認為實價登錄導致工作量增,將調漲收費;李鴻源說,尊重市場機制,相信地政士會自行評估,但他認為,調漲金額不會太多。

依規定,不動產成交案件權利人(買方)、地政士及不動產經紀業者,須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止30天內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。

內政部會在各縣市政府彙報資訊後,以區段化、去識別化方式公開,供社會大眾查詢。


文章取自:中央社記者謝佳珍

 SMART---多花1萬元裝飾 成交價多200萬(豪)(2012/6/1)

買便宜房有門道,但是,手上若有房子要賣,如何能賣高價?投資過上百間房屋、平均一個月賣出一間房的房地產達人蔡璟柏分析,賣屋開價原則要「有點高又不會太高」,可按希望成交價格的1.3倍開價。同時,賣家應用最少預算把房子「賣相極大化」;最後,應視物件條件找到適合的仲介。以下針對上述3項操作原則一一詳述。

首先,賣房子,價格開得低,可能被買家砍更兇,如果開太高,買家可能連看都不願意。蔡璟柏建議,開價以希望成交價的1.3倍最適中,舉例,希望賣價成交在1,200萬元,大約可用1,560萬元開價。

因為價格再往上,看屋的買家人數會變少;但也不要為了吸引買方來看屋,就開低價,因為每年6、7月以前是房地產傳統淡季,屬買方市場,此時大部分買家出價都殺很凶,一般都是「先打8折再去尾數」、甚至更多,因此賣方逆向思考,開價就不能太低,至少勿低於理想成交價的1.2倍。

其次是,若希望房子能賣好價錢,物件的「賣相」十分重要。如何把房子「包裝」得美美、又不用花大錢?蔡璟柏建議,可從美化屋內及樓梯間兩部分下手。

就以房屋內部必要的美化為例,像是基本清潔及牆壁粉刷一定要做,天花板和地板可以不動,但牆壁粉刷前後的觀感差很大,所以一定要做。不過,最好不要在梅雨季節粉刷,因為很快會「長毛」(發霉),或發出霉味。另外,能刷洗乾淨的器具,如廚房廚具、浴室的瓷磚等,一定要清乾淨,這部分只須投入少少的清潔費,效果卻極佳。

而廚具不用換新,但馬桶一定換:馬桶是天天發生「肌膚之親」的地方,舊馬桶會讓買家覺得「噁心」、觀感差,建議一定要換成新品。

若房子有怪味會讓看屋者很快打退堂鼓、不想久待,且擔心異味永久無法消除,建議賣家一定要先處理。去除方法可先買薰香油的燈,薰個3天,然後放室內芳香劑或空氣清淨機。

至於美化樓梯間,一般人賣房子會認為,樓梯間等公共區域不需要特別整理,但是按蔡璟柏多年買賣經驗,「有整理,一定有差!」不用花大錢就能達到拉抬房價,例如可以整理收件郵箱、粉刷老舊公寓的樓梯間等等。

最後,房子要賣好價錢,是否選對房仲也是一門學問。蔡璟柏說,如果你的房子地點好、條件佳,比如是台北市大安、信義、松山、中正等區,那一定要開放愈多仲介去相互競價,最好是找5家以上,歡迎大家都來談;有時候二、三線的房仲公司,就可能為你創高價。

如果是地點偏僻的冷門地段,比如新北市的蘆洲、土城,則要找有品牌的一線仲介,像信義、永慶等,簽專任約獨賣,爭取較多的曝光機會,這時候仲介的品牌效益就會發揮。一般專任約都簽3個月,但建議你只簽2個月,給房仲公司壓力,業者會趕快幫你clean掉(成交),會加緊腳步幫你貼「小蜜蜂」或上DM、上總部網頁的強打輪播物件,廣告效果強。

另外,還有一個小撇步,可利用房仲業者之間捉對競爭的態勢,例如東森和21世紀兩家房仲在業界就競爭激烈,房子想賣高價,可以刻意委託這兩家一起賣,價格就容易拱高。

 張金鶚力諫:房價應納入CPI(凡)(2012/5/19)

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

政大教授張金鶚向來被封為房市「空頭總司令」,監控房價毫不手軟。昨天他在馬英九即將宣誓就職第二任總統之際,再度力諫政府應把房價列入消費者物價指數(CPI),甚至指出「內政部、消保會等政府主管機關,也應同步監控房價,不能讓房價有被炒作的空間。」

張金鶚表示:「房地產是消費財、股票是投資財,房地產價格應該列入CPI,才不會失真。」

張金鶚主張,央行已在監控物價,但房價影響民生必需品甚鉅,因此政府除監控物價之外,更必須監控房價,相關單位須聯合共同抵制預期心理的產生,並嚴懲業者哄抬房價的不肖行為。

張金鶚指出,央行一般都是根據CPI來監控物價,若納入房價,將更不失真。且房價與租金行情已經脫勾,建議主計處未來在編制物價指數時,應考量房價訊息,而非單一的租金行情。

張金鶚表示,若房價飆漲、帶動CPI大幅增加時,政府則應該採取積極措施,控管房價不致泡沫化,確保銀行債信風險;反之,若房地產景氣大蕭條、房價大跌時,CPI也要反應出來,相對的政府就可以拿出適當對策來穩定房價。不論房價漲、跌,CPI都要具體反應。

此外,有關房價如果被納入CPI,那麼是否應調整居住類指數的權重問題?張金鶚則引述學界在1993年的論文指出,從台北市每家庭所得對於房價或房租的負擔能力、自有及租賃者的比例,以及利率,計算出房價及房租應佔物價的權重,將此權重與現行居住類的權重比較,則顯示目前指數權重偏低,應予調整。

 新北高總價住宅版圖挪移新店飆第一(凡)(2012/5/18)

..中國時報【王莫昀╱台北報導】

近年新北市在各項公共、捷運建設陸續推動影響下,高總價住宅版圖正開始產生挪移轉變!永慶房產集團研究發展中心統計,至2012至5月15日止,新北市總價2000萬以上住宅熱銷區域分布,以「新店」42%居首位,其次為「板橋」的18%,第3為「中永和」的16%,而「新莊」以占比9%,擊敗三重、林口等區域,居於第4位,首度擠進新北前五大高總價住宅交易熱區。

依永慶房產集團研究發展中心調查,2012年第2季新北前5大高總價住宅交易熱區,高總價住宅買方「資產配置、節稅贈與」動機占比高達3成以上,為2011年以來單季新高,顯示這些具建設題材加持的區域,其長線增值與保值潛力,正逐漸受到高資產人士的青睞。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,以2012年來看,新北市高總價住宅交易以「新店」占比42%,連兩年居首位,近三年來新店區由2009年的29%,到今年已逾4成以上。

新北市總價2000萬以上的高總價住宅交易以「新店」、「板橋」、「中永和」等建設題材最多的區域為主,占新北市高總價住宅交易比重約6到7成。

 管制貸款成數 豪宅銷售不受影響(凡)(2012/5/16)

..〔記者林美芬/台北報導〕中央銀行有意針對八千萬元以上豪宅控管貸款成數,手中有豪宅案的代銷商認為,央行此舉象徵意義大於實質意義,對豪宅案銷案影響有限,但對有意以創新高價來創造話題的新案,具有嚇阻的作用,並可減緩一般住宅的跟漲效應。

璞園廣告總經理張嘉生指出,有能力購買豪宅者,貸款成數縮減對其影響不大,政府政策面反覆不定才會影響豪宅的銷售,目前大多數豪宅客都退場觀望,國際金融局勢、政府態度及政策才是豪宅客購屋的決策關鍵。

海悅廣告總經理曾俊盛也分析,八千萬元以上的頂級豪宅在市場上案量不大,算是小眾市場,所以對市場的影響是有限的,且從資金面來看,現有豪宅的貸款成數平均低於五成,賣出的物件也不多,所以央行的喊話,對市場並沒有太大的影響。

但曾俊盛也認為,央行的喊話,對以創市場新高價話題來炒作的新案,具有嚇阻作用,豪宅量雖少,但在市場上一向有指標意義,豪宅漲不起來,自然就減少一般住宅的跟漲效應,雖不能壓低房價,但足以對市場氣氛造成一定程度的壓力,減緩上漲的力道。

至於一般住宅的第二戶貸款減少成數及提高利率的作為,業者們都指出,已經實施一段時間了,對預售屋的影響不大,對新成屋及中古屋的銷售才會有些壓力。

 不動產交易實價登錄 9/1起上路(凡)(2012/5/14)

中廣新聞網 – 2012年5月14日 下午8:25.
....內政部今天(十四號)召集各地方政府及地正是代表和房仲業者開會研商不動產時價登錄相關事宜,確定實價登錄制度將從今年九月一號起上路。


包括《平均地權條例》、《地政士法》和《不動產經紀業管理條例》等「地政三法」去年通過後,規定土地及房屋的買方和地政士及仲介業者必須在辦理所有權移轉登記三十天內,向主管機關申報土地及建物的成交實際資訊。


不動產實價登錄原本考慮從今年七月起實施,不過內政部地政司表示,因為考率到地政士、仲介業者和全國各地政事務所的設備因應不及,因此延後到九月實施,希望實釘路可以促進不動產交易資訊公開透明,減少交易糾紛。

 容積跨區移轉 東西區嚴重失衡(凡)(2012/5/12)

自由時報 – 2012年5月13日 上午4:35.
....〔自由時報記者劉榮/台北報導〕台北市近年來房市往東發展趨勢明顯,建商為創造更多樓地板面積,委託業者收購古蹟、公設保留地容積率,台北市議員王鴻薇指出,台北市政府未針對容積跨區移轉積極設限,近五年來,光是內湖區,已移入一萬二千八百廿坪,總面積比國父紀念館還大,反觀大同區及萬華區則一件都沒有,東、西發展嚴重失衡,「軸線翻轉根本攏係假!」

內湖區 移入近一萬三千坪

台北市都市發展局專門委員劉秀玲表示,古蹟容積移轉,中央規定沒有設限,但公共設施保留地規定較嚴,礙於現行法令,無法限制容積私下買賣,發展局只能審核是否正確,由建商蓋新建案「接受基地」提出申請,經都市計畫審議,再申請建照。

古蹟容積移轉 中央未設限

王鴻薇批評,台北市的私有道路、古蹟已經成為容積量的主要來源,坊間出現「道路用地收購公司」,建商收購道路用地或古蹟,目的在取得「可移轉的容積」,將這些「容積」灌入新建案中,讓建築物長得更高、賺得更多。

大同萬華區 移轉量掛零

王鴻薇說,近五年來,除了豪宅林立的內湖區之外,南港區及信義區,皆移入約四千多坪的樓地板面積,若以每坪單價計算,移入信義區的容積獲利,與內湖區不相上下。

王鴻薇說,北市府從馬英九擔任市長時就高喊「活化西區,軸線翻轉」,但從容積移轉量來看,大同區及萬華區完全掛零,軸線翻轉根本就是口號,未限制跨區移轉,造成區域發展不均衡,極需都市更新的大同區、萬華區卻完全無法受惠於容積移轉促進都市更新。

王鴻薇說,台北市卻將整個台北市作為同一主要計畫地區,導致台北市的跨區移轉相對嚴重。反觀新北市則有約四十七個都市計畫地區,板橋區容積不得移轉至三峽區。

都發局表示,以大稻埕歷史風貌特定專用區、迪化街再造,因為保留了歷史街廓不改建,留給市民可了解台北歷史的街廓,在兼顧保障地主權益的前提下,才會讓容積率移出。

 新北地價持續上漲 交易量下滑(凡)(2012/5/10)

中央社 – 2012年5月10日 下午1:27.
....(中央社記者陳至中新北市10日電)新北市地政局今天公布最新「都市地價指數」查價結果,新北市地價較上期上漲5.62%,其中以新莊、蘆洲、板橋區漲幅最高。但交易量下滑,呈現「價漲量縮」的趨勢。

地政局公布的最新一期地價指數為100年10月至101年3月,新北市總指數較上一期(100年4月至100年9月)上漲5.62%,其中新莊區漲8.18%,居新北市之冠,蘆洲區漲7.87%、板橋區漲7.17%、永和區漲6.15%。偏遠的金山、萬里、平溪、鶯歌等區漲幅最小,但仍有0.34%至1.55%的漲幅。

地政局認為,地價持續上漲是因為新北市不斷有公共建設、河川整治、景觀改善工程,生活機能與居住品質日趨完善,尤其是新北環河快速道路、特二號道路、捷運新莊線的完工,使得都會區的交通更為方便。相對較低的房價,吸引在台北市上班的民眾跨區購屋。

另外,地政局官員也說,新北市長朱立倫上任後力推的「閃耀五星」開發案,其中台北港特定區、三重二重疏洪道市地重劃區已陸續動工,對區域房價形成「強力支撐」。

至於交易量下滑的原因,地政局認為是受到整體經濟以及「特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅)」的影響。新北市房地產市場持續呈現「價漲量縮」,未來是否會維持該趨勢,或在政府的打房策略下「價量齊跌」,還有待觀察。1010510

 房仲業搶當建商(凡)(2012/5/9)

作者: 記者方明╱台北報導 中時電子報 – 2012年5月9日 上午5:30.
....工商時報【記者方明╱台北報導】

房市景氣看回不回,吸引產業下游的房屋仲介業者搶當建商,一向標榜為豪宅仲介商的大師房屋,在替營建公司代銷十幾年房子後,如今也要自己當老闆蓋房子,大師房屋總經理陳建慶表示,今年將在玉成公園附近推出第一個自建案,預計6月可取得建照,7月可正式推出,預估總銷金額達20億元,這也將是大師房屋由仲介轉向建商的敲門磚。

陳建慶表示,雖然政府有一連串的打房措施,但以大師房屋3、4月的業績來看,交易量已回升到打房前的六至七成水準,比起1、2月的二至三成,業績已明顯提升。陳建慶認為,每坪單價200萬元是豪宅標準的門檻,但以目前市場實際成交有破200萬的個案其實不多,預計不會超過十件,由於總價較高的豪宅屋主較為惜售,因此高價位產品價格是回不去了。

陳建慶指出,在二年多前,大師開發在玉成公園附近取得270坪的土地面積,原本打算配合附近460坪左右的都更案一起推案,但因為爆發文林苑事件,目前公司對都更計畫不表樂觀,將單獨推出個案,目前規劃為70至80坪的產品,預計6月可取得建照,7月可正式推出,預估總銷金額達20億元。

大師房屋除了將由仲介轉向自行推案外,也將觸角伸向日本市場,目前與日本東急與朗皋兩大不動產合作進行「前進東京」專案計畫,雙方已簽屬合作備忘錄,將代銷大東京地區房地產。

陳建慶表示,東急與朗皋不動產以提供東京地區物件為主,由大師房屋在台提供買方作說明會,此計畫已在今年1月就開始啟動,若有成功案例後,將與東急與朗皋正式簽約合作。

 善用不動產相關稅法 買賣屋節稅有撇步(凡)(2012/5/8)

..  申報綜所稅已經開始,不動產的交易或出租、承租行為在申報時,其實都有節稅的方式與空間,納稅義務人除須瞭解稅法相關規定外,也必須著手準備相關的證明文件,才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。

  綜合所得稅的各類申報項目之中,與不動產交易相關而可能產生的稅務,大致可以分為四大類,包括售屋、購屋、出租屋、承租屋等以售屋來說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵稅額。

  若無法提供取得成本及移轉費用的屋主,最單純的申報方式,是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說,房屋位於台北市,房屋評定現值為100萬元,依財政部100年公告現值由99年的37%調高為42%,在申報所得時,就須填寫財產交易所得為42萬元,相較99年來說,若100年售屋等於多出5萬元的財產交易所得收入。

  至於購屋的納稅義務人,在資金運用的槓桿原則下,多數人買房子都會向金融機構貸款,永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,如果購買自用住宅向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬元。

  但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,作為申報扣除。

  至於去(100)年曾經以小換大、以舊換新的換屋族,在申報所得稅的時候,若購買的房屋價值大於出售房屋,是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

  陳俊宏指出,「重購自用住宅扣抵稅額」由於涉及買、賣不同角度的交易程序,每次遇到報稅的時候,也是民眾感到最吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件。

  包括無論買進或賣出的兩間房屋,皆須符合「自用住宅」的條件,同時購屋的價格必須高於出售的價格。此外,兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內,不過登記名義人為可為本人或配偶,不限於同一人。

作者: 張家嘯 卡優新聞網 – 2012年5月8日 上午6:19

 油電漲 雙北中高價屋買氣增(凡)(2012/5/7)

作者: 記者黃惠聆╱台北報導 中時電子報 – 2012年5月7日 上午5:30.工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

油電雙漲,物價上漲壓力愈來愈大,連帶影響民眾買屋意願及賣屋價格的堅持,使得低總價屋成交比重下滑,然而物價恐上漲的預期,卻讓中高單價房成交突然活絡許多。

第1季低總價房是房市交易的主流,尤其總價千萬以下宅更是搶手,但是到了4、5月後,低總價房熱絡程度反而不及中高價房。

住商不動產企劃部主任徐佳馨分析,油電雙漲後,因為賣方要拉高價格,不少自用客戶也要精打細算,種種因素讓低總價買氣受到影響,但是中高價房交易情況反而熱起來。

從統計數字來看,房價在2,000~5,000萬元的部分,4月比3月多了5.1%;5,000萬元以上的高價屋,4月也較3月多了3%,高總價與中總價比重升高,應該和長線投資客戶進駐有關。

好房網統計,3~4月網友看屋信心指數大洗三溫暖,從3/1的13,652點飆到3/30的41,028最高點後,在民生物資蠢蠢欲動下,網友看屋的信心指數急轉直下,截至4/30止已跌至12,073點,跌幅達7成。

好房網經理鄭雅莉表示,網友看屋行為是實際購屋的先行指標,原本市場認為329房市熱度可望延燒至520,但4月1日宣布油電雙漲卻為台灣景氣、消費者信心投下一大變數。

她指出,政院後來修改政策為分段調漲,但不管怎麼改,專家都認為油電價回不去了,油電價漲恐怕也會影響到房市以及房價走勢。

其中9成網友擔心通膨效應擴大,打亂原有購屋計畫,另有3成網友考慮遞延購屋時機,2成網友保持觀望,僅有不到1成(8.9%)表示會按照原訂計劃買房,並認為買屋可抗通膨,尤其地段佳的物件,抗跌又能保值,是自住投資最佳工具。

好房網也發現,台北市等一些保值性佳的地段,長期投資置產買方紛紛出籠,根據房仲業統計,這部分買盤近期約增加1成。

 抗通膨房市看漲 民眾置產投資(凡)(2012/5/6)

民視 – 2012年5月6日 下午12:01.
物價漲不停,卻只有薪水不漲,怎麼抗通膨,不少人轉而把資金投入房地產,新莊因為有重大交通建設和中央辦公大樓進駐,最近已經成為不少民眾置產、投資的首選。

週休假日不少民眾專程來賞屋,銷售人員也口漠橫飛的賣力介紹,因為物價飆漲,抗通膨的房地產,成為不少民眾的投資首選,房價居高不下, 以新北市為例,以往被視為二線城市的林口現在喊到50萬,三重也要60萬,擁有交通等利多的新莊,也水漲船高,喊到每坪70萬。

面積高達100公頃的新莊副都心,未來包括勞委會、衛生署等五大部會,預計都將搬遷至此,加上高速公路、快速道路以及三條捷運線,建商紛紛搶進不說,房屋的設計也不同以往。

今年329檔期3大都會推案量達3100億元,漲聲響起後,代銷業者估計,下一波520檔期,將比329檔期還要再漲5%到20%,也讓人見識到,保值的房地產,永遠是投資的標的。

 張金鶚:有錢人炒房肇因稅制(凡)(2012/5/5)

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

英業達集團會長葉國一因涉嫌詐欺炒房,一家四口在檢方複訊後全部轉列被告,政治大學地政系教授張金鶚表示,有錢人能透過炒房來獲取暴利,主因在於房地產稅制並不健全,呼籲政府應積極處理土地稅制的改革,切莫因證所稅方案受阻而延宕。

葉國一等涉嫌炒作士林官邸北側專案住宅區,檢調以涉嫌詐欺炒作,諭令葉氏一家四口總計700萬元交保。張金鶚昨(4)日在其個人臉書上表示,台灣以人頭炒房現象普遍,有錢人慣於從房地產獲利的行為,對比升斗小民相當不公平,是「居住不正義」。

在住者有其屋的概念下,張金鶚指出,每一個人擁有1至2戶房地產就已足夠,然而利用人頭戶炒作不動產仍然十分盛行,代表根本問題在於房地產稅制的不公,才會造成人頭炒作的現象。

張金鶚擔心,因證所稅方案外界反彈聲浪很大,土地資本利得課稅的議題恐將延後,但是炒房歪風無所不在,有錢人將資金大舉投入房市,也造成社會資源的扭曲,政府若不積極面對稅制改革,台灣經濟遲早會被房地產經濟泡沫化所拖垮。

他指出,有錢人以極低的持有成本,透過房地產市場獲取暴利,甚至涉及不法的情況時有所聞,政府除應面對稅制上的不公並設法解決外,檢調更應加強對於不法炒作者的調查,以正視聽。

 房產交易所得 列查核(凡)(2012/5/4)

作者: 記者林淑慧╱台北報導 中時電子報 – 2012年5月4日 上午5:30.
工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

財政部五區國稅局近來加強查核預售屋、成屋買賣交易所得漏報,民眾申報100年度綜所稅時,別忘申報房產交易所得、損失,以免因逃漏稅而受罰。

稅局指出,依所得稅法第14條規定,凡財產及權利因交易而取得之所得,屬財產交易所得,應以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額,併計綜合所得總額課稅。

官員指出,買賣預售屋若尚未辦理所有權登記,買方僅購得未來取得房屋及土地的權利,屬權利移轉而非不動產移轉,買賣預售屋時,售價扣除成本之利得屬財產交易所得,應併入當年度所得稅核課。

至於不動產交易的所得,則屬財產交易所得,應以交易時的成交價額,減除相關成本及費用後的餘額,併入綜合所得總額課稅。

官員指出,納稅義務人申報房屋交易所得時,相關證明文件如因年代久遠遺失,可直接以房屋評定現值乘上出售房屋財產交易所得標準比率,作為財產交易所得。

中區國稅局強調,為遏止房地投機炒作,已將預售屋及鉅額不動產交易案件列入查核對象,納稅人有買賣預售屋或鉅額房屋有獲利漏未申報綜所稅者,請自動補申報繳稅。

 報稅 避7大迷思(凡)(2012/5/3)

作者: 記者魏喬怡╱台北報導 中時電子報 – 2012年5月3日 上午5:30.
工商時報【記者魏喬怡╱台北報導】

5月報稅季到來,報稅專家提出7大錯誤是納稅人常犯的,包括虛增扶養親屬、漏報所得、漏報財產交易所得、設算租金收入過低、股利所得納入儲蓄投資特別扣除額、漏報抵押利息所得、證件遭盜用等等,要加以檢查以免補稅又被罰。

資誠會計師許祺昌指出,今年的報稅標準與去年大致一樣,免稅額及扣除額、綜所稅稅率都沒變,只有個人出售房屋的財產交易所得標準變更細,若去年賣屋的民眾無法提供實際交易價格和成本費用,就要依據財政部新訂定的課稅比率,以房屋評定現值乘上部訂比率,作為今年賣屋所得繳稅。

許祺昌表示,每年報稅最常見的問題:一、虛增扶養親屬。他指出,在申請扶養親屬時應備妥戶口名簿或其他足資證明受扶養的文件,若無法舉證扶養事實,容易遭國稅局認定虛增扶養親屬,進而剔除並要求補稅。

二、漏報所得。常見到有些所得清單因歸戶時間的落差或申報單位尚未申報而無法全數列示實際發生的所得,因此納稅義務人在申報所得稅時除參考所得資料清單,仍應注意有無其他所得,並同時申報。

三、財產交易所得如出售房屋、匯差、未上市櫃股票買賣等,屬無扣繳憑單的所得,故常有納稅義務人以為無須申報或遺漏。

四、抵押利息所得也沒有扣繳憑單,但稽徵機關據地政機關之抵押權設定登記資料,會核算私人間抵押貸款之利息所得,若是設定抵押權屆滿後未及時辦理塗銷登記,且設定登記資料載有遲延利息的約定,稽徵機關查明確有收取遲延利息者,將據以核計利息所得。

五、有些人將名下房屋「無償」供他人做營業使用,若無自行設算租金收入申報租賃所得,或設算租金收入過低,國稅局會依當地一般租金標準設算租金收入,並核定其所得補稅。

六、近來詐騙風氣盛行,常有個人資料遭盜用而成為其他公司幽靈員工,爾後公司虛報薪資費用,遭國稅局認定納稅義務人漏報該薪資所得。若此情況發生,當事人應立即向國稅局檢舉,國稅局將通知列報營利事業,並提示確有支付薪資之具體證明。

七、營利事業若是分配87年度以後之營利所得,納稅義務人該筆股利所得不可計入儲蓄投資特別扣除額27萬元額度內,也就是只有86年度以前的營利所得才能納入27萬元扣除額。

 報稅 避7大迷思(凡)(2012/5/3)

作者: 記者魏喬怡╱台北報導 中時電子報 – 2012年5月3日 上午5:30.
工商時報【記者魏喬怡╱台北報導】

5月報稅季到來,報稅專家提出7大錯誤是納稅人常犯的,包括虛增扶養親屬、漏報所得、漏報財產交易所得、設算租金收入過低、股利所得納入儲蓄投資特別扣除額、漏報抵押利息所得、證件遭盜用等等,要加以檢查以免補稅又被罰。

資誠會計師許祺昌指出,今年的報稅標準與去年大致一樣,免稅額及扣除額、綜所稅稅率都沒變,只有個人出售房屋的財產交易所得標準變更細,若去年賣屋的民眾無法提供實際交易價格和成本費用,就要依據財政部新訂定的課稅比率,以房屋評定現值乘上部訂比率,作為今年賣屋所得繳稅。

許祺昌表示,每年報稅最常見的問題:一、虛增扶養親屬。他指出,在申請扶養親屬時應備妥戶口名簿或其他足資證明受扶養的文件,若無法舉證扶養事實,容易遭國稅局認定虛增扶養親屬,進而剔除並要求補稅。

二、漏報所得。常見到有些所得清單因歸戶時間的落差或申報單位尚未申報而無法全數列示實際發生的所得,因此納稅義務人在申報所得稅時除參考所得資料清單,仍應注意有無其他所得,並同時申報。

三、財產交易所得如出售房屋、匯差、未上市櫃股票買賣等,屬無扣繳憑單的所得,故常有納稅義務人以為無須申報或遺漏。

四、抵押利息所得也沒有扣繳憑單,但稽徵機關據地政機關之抵押權設定登記資料,會核算私人間抵押貸款之利息所得,若是設定抵押權屆滿後未及時辦理塗銷登記,且設定登記資料載有遲延利息的約定,稽徵機關查明確有收取遲延利息者,將據以核計利息所得。

五、有些人將名下房屋「無償」供他人做營業使用,若無自行設算租金收入申報租賃所得,或設算租金收入過低,國稅局會依當地一般租金標準設算租金收入,並核定其所得補稅。

六、近來詐騙風氣盛行,常有個人資料遭盜用而成為其他公司幽靈員工,爾後公司虛報薪資費用,遭國稅局認定納稅義務人漏報該薪資所得。若此情況發生,當事人應立即向國稅局檢舉,國稅局將通知列報營利事業,並提示確有支付薪資之具體證明。

七、營利事業若是分配87年度以後之營利所得,納稅義務人該筆股利所得不可計入儲蓄投資特別扣除額27萬元額度內,也就是只有86年度以前的營利所得才能納入27萬元扣除額。

 雙北4月買賣移轉 半年新高(凡)(2012/5/2)

中央社 – 2012年5月2日 下午8:56.
(中央社記者韋樞台北2日電)4月台北市的買賣移轉棟數重回單月3000棟以上的交易量,新北市有5908棟,是近半年以來的新高。房仲表示,從移轉量可看出年後已出現一波明顯反彈,惟各地彈幅強弱不一。

4月台北市買賣移棟轉3228棟,重回單月3000棟以上的交易量,結束連續3個月低於3000棟的低迷市況,同時亦是近4個月以來的新高。

若以台北市行政區來看,相對低價的自住區段,包括北投、文山、萬華與大同區等,4月表現狀況都不錯;北投區交易月增36%、文山區與萬華區分別月增23%與22%;高房價的市中心五區 (大安、中正、中山、信義、松山區),表現並未特別亮眼,僅大安區月增23%、松山區月增15%、信義區月增14%,表現略優於北市全體的月增9%。

新北市部分,4月買賣移轉量為5908棟,為近半年來新高。各行政區以新店、汐止、永和表現較佳,月增均逾4成,樹林移轉量月增3成,五股、林口、蘆洲月增約16%到19%,泰山、新莊、淡水、土城、板橋月減1%到16%。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,今年開春後的遞延買氣推升房市出現一股小陽春,不過若就市場氛圍來看,以自住首購等為主的市場,的確買氣相對活躍許多。

蘇啟榮說,包括桃園、新竹、台中與高雄地區,奢侈稅影響程度甚微,反觀台北市因房價未明顯回檔,而自住客持續遷入新北市,加上奢侈稅後投資買盤力道衰退,明顯感受北市房市回溫速度相對緩慢。

信義房屋北投捷運店店長魏早吉指出,北投地區 4月移轉棟數311棟,月增36%,主要和近期兩大題材,包含北投士林科技園區與奇岩重劃區的兩大開發案有關,近期石牌捷運站周邊的新成屋,交易狀況熱絡。

蘇啟榮強調,雙北市在奢侈稅的框架之下,市場交易量不易回到過去的水準,反而自住客為主的市場年後交易狀況相對熱絡,呈現北溫、南熱的特殊市況,一反過去北市領漲、外區跟漲的現象。1010502

 哄抬房價 張金鶚:公平會該查(凡)(2012/5/1)

(中央社記者唐筱恬台北1日電)根據國外研究,台灣房價漲幅排名全球第6。政治大學地政系教授張金鶚今天說,若只看台北都會地區,排名還會更前面,呼籲內政部提出具體措施,公平會調查哄抬房價行為。

美國國家廣播有線電視公司(CNBC)報導全球不動產諮詢公司萊坊公司(Knight Frank)研究,列出全球10大最熱房市的前3名依序為中國、香港和以色列,台灣則以30.1%的漲幅,高居全球第6。

張金鶚今天在立法院受訪說,台灣房價位居全世界第6,這項數據是計算全台灣地區房價,若只看台北地區,排名還會更前面,不輸香港,但香港、中國大陸的經濟成長遠高於台灣,因此台北地區人民其實滿痛苦的。

張金鶚表示,中國大陸積極打房,台灣中央銀行很努力控管房價,但內政部、公平會都沒有拿出相關政策,公平會除了要調查聯合哄抬物價行為外,也應該要調查哄抬房價行為,解決房價過高問題。1010501

(中央社記者吳翊寧攝 101年5月1日

 4月房市買氣旺 新北聚人氣(凡)(2012/4/30)

中央社 – 2012年4月30日 下午4:54.
(中央社記者韋樞台北30日電)房市買氣續從谷底反彈,信義房屋內部成交資料顯示,4月交易量持續較3月小增3.4%,其中表現最好的是新北市,交易量月增約15%,新北市第一圈千萬元房屋成交比月增4%。

至於台北市與3月持平,僅月增2%,大台北以外的新竹、台中與高雄地區,4月成交量較3月增加5%到8%。

信義房屋表示,新北市第一圈人氣旺,總價1000萬到2000萬元產品成交多;以區域來看,新北市第一圈的板橋、新店、中和、永和、三重、汐止與蘆洲,交易相對熱絡,總價1000萬元到1500萬元的成交佔比月增4個百分點,總價1500萬元到2000萬元則增加逾3個百分點,選後積壓的買氣快速回溫,帶動新北市一線區域的房市增溫。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,新北市近年受惠重劃區與捷運的帶動,部份特定區域已非過去認知的「台北縣房價」,加上升格效益逐漸發酵,行政地位與台北市同等級,生活環境的改善與福利條件提升,外來客對於新北市房價認同感增加,近期第一圈的買氣回溫。

信義房屋永和樂華店店長郭仲傑指出,3月以來台北市的市中心交易狀況佳,有些台北客戶跨橋到永和地區購屋,由於永和生活機能佳,加上房價與市中心有差距,4月成交不少市中心客戶。

郭仲傑指出,若與先前幾個月相比,農曆年前的買方大都想找700萬元到800萬元以內的首購族,現在則明顯感受到換屋客層也回到市場上,總價1500萬元左右的案子,買氣較年初暢旺許多。

另外,高雄買氣也有上翻的景象。信義房屋高雄區協理李國雄指出,今年高雄特別有329檔期的氣氛,以往僅在美術館重劃區等的第一排房價才見每坪30萬元,現在其他區域也陸續出現相同價格,加上選前的遞延買氣持續回溫,高雄民眾已發現景氣往上,因而更積極的購屋。

蘇啟榮分析,此波選前遞延的買氣回溫能延續多久,後續需要觀察物價波動以及政府房市政策對於購屋信心的影響。1010430

 台灣打房 「錢」進海外置產(靜)(2012/4/29)

台灣房市相較國際整體規模較小,加上奢侈稅、信用管制等政策牽制,導致交易量大幅下滑,即便今年第一季有所起色,仍無法恢復高峰時期的榮景,促使國內業者往海外拓展業務,甚至與國際物業合作,打造雙向銷售平台。

信義房屋從2009年7月便在日本設點,去年整體業績有著不錯的成長,日本信義社長林彥宏表示,房價親民、風險不高、高投報率與高標準的建築設計,是台灣客哈日宅的主因,加上日本房地產歷經二次回檔,目前正是逢低買進的時機點。

台灣房屋前進新加坡、馬來西亞及中東等地,大師房屋則引進美國、日本的房地產。

台灣房屋執行長謝萬雄指出,眼見台灣打房,政策壓抑房地產炒作及投資,促使部分置產買方想要往國際佈局,目前主要鎖定東協國家,原因是近年經濟都是正向發展,加上台商的投資腳步也從中國逐漸往東南亞移動,最重要的是中國現在打房,房仲業都很淒慘,才會選擇東南亞做為第一個海外市場的據點。

今年第一季陸續都有帶投資人至馬來西亞、新加坡等地看屋,主要鎖定大樓產品,總價千萬元左右,更有另一批業者鎖定高總價的別墅及旅館,均是看好未來的報酬率。

此外,專營豪宅市場的大師房屋,今年也有新的佈局,包括新增外僑租賃部門,並將觸角延伸到美國舊金山、日本東京等海外市場。

記者徐義平/專題報導

 十二年國教帶動房價? 北一女五年來漲最高(凡)(2012/4/29)

中廣新聞網 – 2012年4月29日 上午10:27
「十二年國教」話題不斷,市場上也開始出現不少家長,期待藉由「購屋」讓孩子入住「明星高中」的可能。有房仲業者統計了台北、台中與高雄三大都會區,第一志願學校附近最近五年的房價後發現,「北一女中」房價漲最兇,甚至高過台北市平均漲幅;然而「台中女中」卻由於位屬「舊社區」的中區,發展比較不容易,房價有點「漲不動」只維持「平盤」。(何庭歡報導)
根據統計,從名校周邊最近五年房價變化來看,台北市的「北一女」漲幅超過六成五、「建中」也增加五成以上,都勝過北市平均漲幅的42.7%,住商不動產企研室主任徐佳馨分析,主要是這兩所學校位於中正區,受惠於台北市房價暴漲,價格更被帶動。
反觀高雄與台中明星學校周邊,由於區域落差大,只有周邊生活機能好、話題多的「台中一中」與「高雄女中」,因為分別鄰近「一中商圈」以及「愛河與漢神商圈」,房價漲幅都將近兩到三成、比較明顯。而「台中女中」因為位於中區,在市政府遷移之後,周邊發展更為遲緩,交易也不活絡,自然價格也很難有起色,五年來漲幅不到3%。
徐佳馨強調,其實從統計結果來看,明星高中周邊房價和高中本身關係不大,並沒有明顯帶動作用,周邊利多才是房價上漲主因。因此雖然「十二年國教」勢在必行,但明星高中不大可能像國中小一樣開放全面設籍入學,所以有「先見之明」的家長們可能還要考慮,最好選擇同時有明星國中、小加持,交通與生活機能又堪稱便利的區域,風險就會比較小,免得萬一出現政策轉彎,先進場反而「欲哭無淚」。

 賴正鎰:股市落通膨刺激房市熱(凡)(2012/4/28)

中央社 – 2012年4月28日 下午3:30
(中央社記者韋樞南京28日電)油電雙漲下,通膨隱憂升高,鄉林集團董事長賴正鎰發現,股市直落,但房市卻呈現熱絡特殊現象,主要是通膨下尋求安全保值功能的資金前進房地產,鄉林旗下建案來客數快速增加。
賴正鎰今天在「 The Lalu 涵碧樓」南京綜合開發案奠基動工儀式後接受記者訪問時表示,根據以往經驗,通常股市不好,房地產也不會有起色。
不過最近這個經驗值被改變,他從鄉林旗下各建案的每週來客數和成交數在股市直直落之下,卻不斷增加,甚至已經打破1年以來的週均量。
賴正鎰認為,這是通膨和證所稅的雙重隱憂下,資金必需尋找安全和保值的投資標地,因此前進房地產。包括台中的「鄉林皇居」、新北市新莊副都心「鄉林淳青」每週來客數多達 40 組,北市天母豪宅案「鄉林大境」亦有 30 組來客。
對於 7 月即將上路的房價實價登錄,賴正鎰說,實價登錄是好事,因為可以讓市場成交價更透明,未來開出的售價會等於實價;不過對於從「實價登錄」走到「實價課稅」,因為有太多相關稅制未變更,同時「實價登錄」的基礎資料不夠紮實完備,因此可能要很久之後才能跨進「實價課稅」,購屋人現階段不用擔心。
他強調,日前他利用工商界早餐會的機會向行政院長陳 (沖 )強烈建議,即刻停止任何不利經濟發展的政策,政府應該最優先考量如何提高國民所得、提出「富民政策」和總統馬英九所提「黃金十年」的具體內容,讓國民所得逾3萬美元之後再來談加稅的事。
他說,由於第1季許多利空消息打擊,又以公平正義的大旗橫掃各地,造成齊頭式公平,似乎努力賺錢的人反受處罰,因此最近台灣整體社會處於高度焦慮不安,他擔憂,如果台灣社會持續處於這種氣氛,未來想「鮭魚返鄉」的台商可能會遲疑,在台灣的台商反而想出走,對台灣的經濟前景相當不利。1010428

 熱門法拍-土城公寓 採買超便利(靜)(2012/4/28)

新北市土城區自從捷運板南線通車之後,共設有海山、土城、永寧3站,為土城地區居民帶來更多便利性。通勤族除可輕鬆藉由捷運,通往台北市、板橋、中永和等鄰近地區,尚有國道三號土城交流道連結,交通便利,且土城區的房價一向低於鄰近區域,在交通條件並無太大差異的前提下,吸引不少外地客遷入。

寬頻房訊投資研究室推薦位於新北市土城區延和路105巷5弄21號4樓的公寓案件,該案目前1拍底價656.5萬,總坪數37.15坪(含頂樓增建11.11坪)。

該案所在為狀元京華社區,位於中和、土城交界處,靠近熱鬧的土城金城路三段與中和莒光路,日常生活所需除金城路商圈上的商店與家樂福可供購買外,距離僅10分鐘車程的中和環球購物中心亦是當地住戶的另一選擇。

寬頻房訊表示,土城延和路周邊以自住客占多數,因產品多元且房價相較周圍區域便宜,除了區域客源外,也有不少中和住戶過來購買,目前該區域市場行情每坪約22萬~25萬,且未來金城路上還有捷運萬大線經過,屆時該區域住戶交通將更形便利,未來前景看好,建議有自住需求的民眾可以多加參考。


工商時報【陳欣文】

 交通便利建設多 新莊房市看漲(凡)(2012/4/27)

TVBS – 2012年4月27日 下午9:49
交通便利建設多 新莊房市看漲

民生物資漲不停,卻只有薪水不漲,怎麼置產抗通膨,不少人把資金投入房地產,當然,重點是要選擇有增值潛力的地段,新莊因為有重大交通建設和中央辦公大樓進駐,吸引不少民眾置產、投資。
從事電子業的簡先生,最近積極看房子,想找一個可以三代同堂一起住的地方,他的公司原本就在新莊,觀察最近幾年來新莊的發展,讓他決定新家就在這裡。
已購客戶簡先生:「右邊的話就是中山高,左邊的話是北二高,中間的64號、65號,整個區塊規畫交通最完善的地方,我覺它是除了台北市之外,最好發展的一個地區。」
除了四通八達的交通網絡,新莊也是新北市唯一預辦登機的規畫地點,未來更有中央合署大樓、國家影視文化中心進駐,多項利多加持下,房市跟著看漲。業者張麗蓉:「它100公頃的腹地上,就有百分之40的公共建設,它已經累積30%的腹地來講的話,它在未來的發展是非常好的。」
面對全面起漲的民生物資,地段好、有增值潛力的房地產,成為不少民眾置產的新選擇。

 4年來夜市租金 士林漲55%居冠(靜)(2012/4/27)

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕隨著觀光人數持續增加,也帶動夜市商圈租金漲幅,根據房仲調查4年來夜市商圈租金變化,以士林夜市租金漲幅最大,為55%,租金投報率最高的夜市則屬高雄六合夜市,約有3~4%。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄指出,士林夜市屬台灣國際觀光景點,吸引許多觀光客前來,加上捷運劍潭站的便利性,近幾年人潮量增加兩倍,帶動士林夜市商圈店面租金漲幅,尤以文林路、大東路一帶的精華店面租金漲幅最大,約55.5%。

中南部夜市商圈,則以六合商圈店面租金漲幅最高,約為33.3%,台中的逢甲商圈、一中商圈的租金漲幅分別為27.7%、23%。劉志雄表示,六合商圈知名度不輸北部的士林夜市,因房價相對便宜,造就六合商圈投報率有3~4%的效益。

有巢氏房屋副總劉炳耀表示,目前北中南三區店面市場呈現北部回溫、中部穩定及南部熱銷的現象,現階段熱門地段金店面,由於長期租金穩定、釋出量少,保值潛力佳,最受長期投資人青睞。

此外,觀察北市近期店面商圈的成交量,多集中於觀光客聚集的商圈,包括忠孝SOGO商圈、西門町及士林夜市,近期成交量明顯回溫,價格也穩定成長;新北市及台中市則以夜市周遭的店面成交最為熱門,包括永和樂華夜市、板橋南雅夜市、逢甲夜市及一中街,而高雄在捷運開通帶動下,北高雄店面商圈潛力無窮,目前漢神巨蛋商圈因捷運及百貨公司帶動人潮,店面交易量異軍突起,成為高雄市店面成交量最多的商圈。

有巢氏房屋調查,雙北市第一季店面市場,在3月份市場回溫帶動下,成交量較上季明顯成長15.8%。

自由時報 – 2012年4月27日

 自由時報---北市買房 需近30年不吃不喝(豪)(2012/4/27)

根據住展雜誌最新的「購屋痛苦指數」市調報告,要在台北市買三房的住宅,必須廿九.五年不吃不喝才有機會;若想在大安區買三房,更要五十一.八年不吃不喝才行,痛苦指數攀到歷史新高,並沒有因為奢侈稅而減輕負擔。
住展是依據行政院主計總處九十九年發布的所得統計,台灣三十至三十四歲受薪階層,年可支配所得為四十八萬二八七九元,雙薪夫妻(皆為三十至三十四歲)的年所得約九十六.五萬元;而九十五年同年齡的年可支配所得為五十萬三五四一元,雙薪夫妻年可支配所得為一百.七萬元。五年來,雙薪小家庭的年可支配所得減少四.二萬元、四.二個百分點,數據凸顯通膨經濟下,受薪階級的購買力降低,房價又愈墊愈高,使購屋痛苦指數達到空前的高點。
根據統計,要在台北市購買四十坪三房的預售屋或新成屋,平均要廿九.五年不吃不喝才買得起,比去年又增加兩年。首善之區的大安區,平均房價更早已正式突破百萬元一坪,達每坪一二五萬元,要長達五十一.八年不吃不喝才買得起,其次是信義區的四十七.八年,及中正區的三十九.二年。
北市房價高 只能向外發展
因為北市房價高,已有部分民眾往外求屋,住展雜誌研發長倪子仁指出,如新北市的林口、三峽、中和、汐止及淡水等地區,加上近期買氣轉旺的桃園地區房市,即可見到許多北市客的蹤影。
倪子仁說,分析購屋痛苦指數會頻創新高,主要是近幾年來,民眾的薪資所得不但沒有增加,反出現「倒退嚕」的特殊現象。因此要降低購屋痛苦指數,除了購屋者要拚經濟外,主政者更要以民之苦為苦,大力拚經濟、興建設,等全民口袋有錢了,購屋的痛苦指數自然會慢慢和緩下來。

 工商時報---遠雄趙藤雄:實價課稅 會天下大亂(豪)(2012/4/26)

近日央行緊盯房價,針對特定地區採取「針對性的審慎措施」,遠雄企業團董事長趙藤雄昨(24)日表示,政府與其打房,還不如好好思考怎麼建立國家願景、思考如何提高國民所得。」房價不能只有齊頭式的平等。至於財政部研擬中的實價課稅,考慮雙軌並行,他直言,這種課稅還是會天下大亂,問題比課證所稅還嚴重幾十倍,不可不慎。

趙藤雄昨天在主持中和跨堤大橋拆建捐贈典禮時,被問到央行邀請九大行庫要緊盯房價時表示,油價、電價上漲,一定會影響物價,像電價上漲就會影響鋼筋成本10%、水泥也會受影響;加上各國政府印鈔票,游資湧入資產,一定會讓房價獲得支撐,居高不下。

趙藤雄表示,政府重視房價的的問題,作法不應只是打房、盯房價、或限貸,要求齊頭式的平等;而是應該要好好思考如何建立國家願景、如何提高國民所得,以增加薪水、讓人民看得到未來,比較重要。

趙藤雄說,政府一直講公平正義,但用頭痛醫頭、腳痛醫腳的方式,只講求齊頭式的平等,不是解決問題的方法。

最近北、中、南都會區都傳出建商調漲售價?對此趙藤雄表示,房價上揚要合理、但如果是漫天喊價,就當然不行,業界應該要自律。

談到實價登錄7月正式實施後,實價課稅可能是下一步?他重申,全台灣有780多萬住宅戶數、共1,500多萬棟不動產,沒有原始成交價格,房屋、土地怎麼分離價格,據以課稅?契稅是要以公告現值還是實價來課?怎麼檢討各種不動產稅率?除非有完整配套,否則急就章貿然實施,「絕對會天下大亂、發生大革命!」

趙藤雄表示,因為依目前土增稅和實價課稅併行的雙軌制,也必須有完整的配套。否則,我家按實價課稅、如果隔壁三代沒買賣就依公告現值課稅,那一定會有人抗爭,除非他很忙、沒時間去抗爭。

 降低房貸成數 自住客恐將受影響(凡)(2012/4/26)

作者: 蕭婉寧 台灣醒報 – 2012年4月26日 下午9:52
【台灣醒報記者蕭婉寧台北報導】針對央行邀9大行庫降低房貸成數,以抑制房價一事,政治大學地政系教授張金鶚、台灣房屋產業研究中心執行長邱太煊受訪時都肯定此一政策,認為銀行核貸金額降低,是最直接降低房價的做法。但房地產專家田大權卻不看好,他受訪時說,降低核貸金額的規定一出,將使得投資客找方式鑽漏洞,對於抑制房價無效,政府只需擬定大方針,其餘回歸市場機制。央行表示,此次受邀的銀行有、合庫、台銀、華南、兆豐、國泰世華、第一、台北富邦及彰化銀行,皆為辦理不動產業務量較大的銀行。央行金檢處處長黃阿旺受媒體採訪時表示,這次的會議主要是與各銀行交換意見,並了解房市近期的情形。央行提出降核貸成數後,各大行庫立即響應。土地銀行將房貸成數下調0.5成,合庫也部分緊縮土地融資、建築融資,土融部分成數最高僅到6成,建融5成,都比央行規範的65成還低。邱太煊擔心,雖然降低核貸成數可以有效抑制投資客進入房產市場,但也會影響自住客的權益,因大部分的投資客,都持有一定的資金,反而對貸款的需求沒有預期高;相比之下,自住客的資金較少,需要較高的核貸金額。此時貿然降低核貸金額,對自住客的影響可能會比投資客來得大。針對此問題,張金鶚卻有不同看法。他認為自住客雖可能受影響,但每家銀行都有其審核標準,例如土地銀行最近也有青年首購貸款方案,核貸率最高可達8成,對自住客的影響應不大;他也說,大部分投資客運用手法,都是向銀行借貸進行投資,此波動作必會造成投資客的打擊。「資訊不對稱一直是房屋產業中最嚴重的問題。」田大權說,現今央行力邀9大行庫降低核貸金額,勢必要重新制定相關規則及審核標準,使原本繁雜的借貸手續又更為複雜。如此一來,一般民眾必須得透過專業人士才會更了解資訊,造成資訊不對稱的情形更嚴重,完全達不到打房的效益。田大權重申,投資客目前靠買賣房子營利,大多是從事相關行業或有特殊管道,深知市場動向,進而獲利。政府應該制定原則性的方向,其餘回歸市場機制,才不會讓民眾手足無措。

 房市議價空間擴至18% 短期已缺乏投資空間(靜)(2012/4/26)

中央銀行總裁彭淮南緊盯房市,擔心在通膨壓力下,房地產再度成為炒作對象。不過,根據國泰建設發布第一季房地產指數調查結果,出現推案量萎縮、議價空間擴大、30天銷售率大減、成交量下滑等情況,看來央行可能不須太過擔心。

  國泰建設調查發現,第一季的新推個案數共240件,推案戶數計有1萬2,488戶。個案總可銷金額為2,038億元,較去(100)年同季減少35%;主力總價為1,620萬元,以大廈類型推案者占84%為主。

  觀察價格指數變化,台中市、台北市與桃竹地區房價漲幅較高,新北市價格呈現下跌,而桃竹、台中與高雄市房價年漲幅已低於季漲幅,投資獲利空間相對有限。各都會區開價以桃竹與台中調漲幅度最高,新北市持續出現調降,台南市相對持平。多數都會區議價空間持續擴大,議價空間接近18%,不過台中市相對較低。

  高雄市推案量大幅擴張一倍以上,台北市縮減近五成,其餘都會區波動幅度相對為低。多數都會區30天銷售率呈現擴張,以台北市回升幅度最高,但新北市出現明顯萎縮,銷售率水準值也是各地區最低。各都會區成交量多呈現回升或持平,僅新北市出現較明顯萎縮,高雄市擴張幅度超過2倍。

  從調查結果可以發現,新北市狀況較差,而高雄市表現有別於北部市場,顯得較為活躍。新北市明顯呈現衰退結構,多項指標相較上季均出現負向趨勢,雖然推案規模仍屬於中高水準,但30天銷售率降至1成以下,成交量較上季萎縮超過4成,加上成交價較上季出現下跌,且價格水準已與去年同季相當,顯示短期已缺乏投資獲利空間,市場後續發展將影響價量中長期趨勢。

  高雄市第1季的市場有別於北部區域,明顯回復擴張趨勢,特別是在推案規模大幅擴張下,30天銷售率則上升至約17%,短期交易量的大幅擴張,後續能否更明顯帶動價格,確實值得關注。

作者: 方凡 卡優新聞網 – 2012年4月26日

 新北市房產負向 觀察效應(凡)(2012/4/25)

中央社 – 2012年4月25日 下午10:10
(中央社記者韋樞台北25日電)據「2012年第1季國泰房地產指數」報告,新北市的量價多項指數出現負向。學者認為,顯示新北房市缺乏投資獲利空間,應特別注意量價變化,未來效應是否蔓延到北市第二線外圍區。
國泰第1季房地產指數顯示,過去北熱南冷的情形已經轉變為北冷南溫,高雄房地產各項量價指數都在加溫,但反觀新北市的各項指數均較去年第4季出現負向趨勢,呈價跌量縮格局。
報告顯示,包括新北房地產可能成交價每坪32.28萬元,季減3.12%;推案量新台幣651億元,季減9.79%;30天銷售率僅8.78%,季減35.66%,更是全國各區最差;30天成交量季減41.96%;議價空間率18.37%,僅次於高雄市的18.41%,季減11.67%,年增7.4%。
再從新北市各區位價格來看,高價區(永和、新店、板橋)個案標準單價每坪43.75 萬元,季減1.57%;中價區(新莊、中和、三重、汐止、蘆洲、淡水、土城)個案標準單價每坪36.09 萬元,季減3.22%;低價區(其他地區)個案標準單價每坪26.91萬元,季減5.93%。
玄奘大學財務金融系副教授花敬群表示,綜觀今年第1季台灣主要都會區房市發現,明顯由「北熱南冷」轉為「北冷南溫」,多數區域的高價區獲得支撐,成交量能也比較好,顯示出投資資金流向高價區。
花敬群認為,值得注意的是,台北市的高價區(大安、松山、信義、中山)個案標準單價每坪115.62萬元,季增22.43%,台中市的高價區(西屯、南屯)每坪23.66 萬元,季增24%,但新北市的高、中、低價區,區位價格季比都是下降,成交量指數則不論季比或年比,全數下跌。
花敬群指出,投資人或許看上高價區的增值潛力,但是一旦市場景氣有所變化,高價區往往會成為調節標的,難免會受傷;從調查中新北市的數據,顯示短期已缺乏投資獲利空間,市場後續發展可能影響價量中長期趨勢。
景文大學財政系副教授章定(火宣)表示,上一波房市大漲是由台北市向外圍擴散出去,但如今新北市的房屋價量出現值得注意的變化,有可能會從新北市一路跌回台北市的二線外圍區(大同、萬華、北投、文山),未來要注意新北市高價區的價量能否穩住的訊號。
政治大學台灣房地產研究中心主任張金鶚提醒,新北市的高、中、低價區的價位和成交量指數都在往下,可能是供給量過多,或是投資客南下高雄買房所致;有些新北市建商還在推豪宅建案,萬一不容易售出就只能降價;因此從整個新北市房屋的價量下滑來看,現階段顯示新北市的房屋需求不大,供給卻多了點。
對於近日因為油電雙漲議題所引發的「買房抗通膨」效應,張金鶚不以為然。他說,當年兩次石油危機時,通膨上升至少20%到40%之多,以當時的低房價來購買抗通膨可以行得通;但現在油電雙漲所帶動通膨約2%,那為何要買高價的房屋去抗通膨,實在不合理,但是這種消息面不斷發酵,形成市場上人人追逐高價房。
章定(火宣)也說,從2005年第1季至今,台北市房價上漲113%,新北市上漲83%,桃竹上漲52%,台南、高雄上漲約30%;現在再去買房抗通膨顯得為時晚矣,而且萬一買在漲幅落後區抗通膨,根本不划算。
張金鶚舉例,日前傳出北市大安森林公園邊的豪宅頂樓每坪304萬元,結果引發央行一連串嚴重關切動作,這就是不夠嚴謹的消息造成社會不安,因此他非常期待7月的房屋買賣實價登錄能讓資訊更透明,炒作空間更少。
張金鶚特別提醒,市場充滿許多不嚴謹的資訊誤導民眾,讓民眾以為房價即將大漲,推案量增加,但結果調查資料出來卻發現並非如此,消費者宜進一步蒐集、分析資訊,以確保權益。1010425

 賣厝拚省稅 證明文件要備齊(靜)(2012/4/25)

100年度綜合所得稅的申報時間即將來到,今年財政部大幅調高售屋所得標準,會計師表示,納稅義務人除須了解稅法相關規定,也必須備齊相關的證明文件,才能爭取最有利的節稅空間。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,不動產交易或出租、承租,於綜合所得稅的申報時皆有節稅的方式與空間。綜合所得稅的各類申報項目,與不動產交易相關而可能產生的稅務大致可分四大類。

1是售屋,即財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額;2是購屋,包括自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額;3是出租屋,主要指房屋租賃收入;4是承租屋,是指房屋租金支出。

其中今年和去年最大的差異,是財政部日前已大幅調高「財產交易(售屋)所得額標準」,針對民眾在出售房地產無法未出示成本證明者,都得以財政部所公布的標準計算售屋所得。

會計師表示,這項稅率是以「房屋評定現值」為計算基礎,由於此標準計算出來的所得會比實際交易所得低,不少售屋納稅人都會採用這項標準,但若是民眾出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,只要可以提供相關證明文件,民眾就可以選擇按實際發生的價額申報。

至於那些可以列入房屋的「取得成本」,陳俊宏說,無論是買房的價金,以及購入之後達到可入住的前一切必要費用都可以計入,例如契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費、廣告費、清潔費,以及搬運費等。

另外還有在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,還有一切可增加房屋價值或非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費等都算,但要提供相關證明文件才可以扣抵。

陳俊宏說,若無法提供取得成本及移轉費用時,民眾只好用「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。

舉例來說,該房屋位於台北市,房屋評定現值為1,000萬元,依財政部100年公告現值由99年的37%調高為42%,在申報所得時就必須填寫財產交易所得為420萬元,相較99年來說,若今年售屋的話,等於多出50萬元的財產交易所得收入。

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

 央行 邀九大行庫打炒房(凡)(2012/4/24)

工商時報【記者藍鈞達╱台北報導】
通膨蠢動,房市炒作氣氛浮現。有台北豪宅喊出單坪304萬元的天價,中央銀行總裁彭淮南看不下去,出手打炒房,昨(23)日召集九大行庫共商策略,並強調房市「量跌價漲是不正常現象」,暗批豪宅價格頻頻創高有炒作之嫌。
昨天下午的央行會議由彭淮南親自主持,包括土銀、合庫、台銀、華銀、兆豐銀、國泰世華銀、一銀、北富銀及彰銀等九大行庫董事長全數到齊,都是辦理不動產授信業務量較大的銀行。
據統計,今年第一季台北市和新北市建物買賣移轉棟數僅12,165和7,715棟,較前兩年明顯下滑,但豪宅價格卻頻創新高,據悉,彭淮南認為,房市量跌價漲是「不正常現象」,不懂為何價格會一直漲上去。
與會的央行金檢處處長黃阿旺表示,昨天主要是和銀行交換意見,並了解近期房市狀況,尤其是媒體指出北市大安區豪宅建案有一坪304萬元的新高價出現,彭淮南透過央行相關單位了解,並請銀行董座提供訊息,希望確認實際狀況,惟據了解,各銀行均強調,「沒有看過這種成交價」。
也因此,彭淮南擔心炒作氣氛影響銀行房貸風控,希望各行庫董座多加注意,據黃阿旺轉述會中,各銀行董座親口強調,將會配合嚴格控管房市相關貸款。
據統計,2009年和2010年購屋貸款平均月增191及243.8億元,惟央行自2010年6月陸續實施房貸和土建融針對性審慎措施後,2011年每月平均增額已下降至137.3億元。
黃阿旺說,會中也有董事長擔憂民眾被灌輸「買房一定會賺」的觀念,為買房把財務槓桿拉得極高,如果房市一旦回落,屆時出現如美國次貸風暴的情況。
黃阿旺指出,若銀行房貸相關貸款量有異常現象,例如快速增加等,不排除篩選銀行進行專案金檢。
此外,針對外界質疑我國利率偏低,導致資金浮濫推升房價,黃阿旺則舉日本為例,強調日本房地產低迷,但利率也低,可以見得房價非利率主導。

 每坪304萬?央行暗批 促九大行庫盯房貸(靜)(2012/4/24)

炒作意圖明顯 必要時專案金檢

〔自由時報記者盧冠誠/台北報導〕中央銀行打房硬起來,對於台北市大安區豪宅「勤美璞真」傳出每坪三○四萬元成交價,央行總裁彭淮南昨邀九大行庫共商對策,央行甚至暗批「炒作意圖明顯」,同時告誡各銀行,必要時將專案金檢,避免銀行成為炒房幫兇。

上週晚報報導,北市頂級豪宅再創天價,「勤美璞真」傳出以每坪三○四萬元、總價十億元成交;彭淮南對此相當震驚,該豪宅也成為二○一○年鄉林建設「士林官邸」每坪喊價三百萬元後,再度被彭老點名有炒作之嫌的建案。

央行昨邀集台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀、兆豐銀、北富銀、國泰世華銀等九大銀行董事長,共同研商不動產授信業務風險控管事宜。央行金檢處長黃阿旺會後表示,國內豪宅交易已減緩,但近日媒體持續報導豪宅飆漲傳聞,這種「量跌價漲」是不正常的現象,與會銀行董座就指出,實際成交價並非媒體所稱。

對於是否建商、房仲及媒體聯合炒作,黃阿旺說,「不敢下這種結論,但可由社會推估」;由於上述業者並非央行控管,若能夠由跨部會共同管控房市,會是一個很好的想法。

一位公股行庫董事長表示,跟建商訪談後,得知近期台北市豪宅建案非常難賣,中低價位產品較受青睞;另一與會銀行董座則說,多數豪宅只是喊喊價,實際上連成交機會都沒有;也有行庫董座提醒,當初美國就是因房仲包裝吹噓,才引發次貸風暴。

買房抗通膨? 應注意景氣疑慮

對於近來市場傳出「買房抗通膨」、「低利對房市利多」等議題,黃阿旺反駁,目前全球尚無通膨問題,現在要擔心的反而是景氣疑慮,且日本幾乎零利率,房價也一直沒上來。他表示,已有與會銀行表明不做豪宅房貸,有些銀行就算承做,案件也有限,且自央行前年六月採取「針對性審慎措施」後,效果逐漸顯現,今年第一季台北市與新北市建物買賣移轉棟數均較去年同期減少逾五成。

彭淮南會中再度呼籲銀行,辦理房貸及土地抵押貸款應注意風險控管,以維持銀行健全經營。黃阿旺則強調,央行必要時會針對特定銀行,進行專案金檢。

據了解,為配合政府政策及避免房市下修風險,包括台銀、土銀、合庫等大型行庫,對投資客房貸一律不做,對建商的土建融資也比央行規定的六.五成嚴格,其中土融為六成、建融更僅剩五成;且除了壓低放款成數,利率還須三%起跳,若是中小型建商,甚至從三.五%開始談,以昨天日勝生新北市板橋浮洲合宜住宅二五○億元聯貸為例,簽約利率即達三.二%。

自由時報 – 2012年4月24日

 豪宅稅5月開徵 貢獻房屋稅收2億多(凡)(2012/4/23)

作者: 陳林幸虹 中央廣播電台 – 2012年4月23日 下午4:43
財政部今天(23日)舉行民國101年全國房屋稅開徵宣導記者會。根據財政部的統計,今年度的稅收比去年增加新台幣26億多,除了戶數增加、台北市的豪宅稅貢獻了2億多,新北市和北市也因為部分地段率調整,房屋稅收跟著增加3億多。預計今年全國房屋稅收共可徵得新台幣598億。
台北市今年針對高級住宅加價課徵房屋稅,也就是俗稱的「豪宅稅」。根據台北市稅捐稽徵處的標準,只要是「每戶總價新台幣8千萬元以上」、「每坪單價100萬元以上,或每戶80坪以上」,以及「每棟房屋符合前兩項要件戶數達70%以上者,整棟列入課徵標準」。至於符合的戶數,共有2,900多戶,貢獻稅收2億多元。
另外,新北市和北市也因為部分地段率調整,房屋稅收跟著增加3億多,預計今年全國房屋稅收將比去年增加新台幣26億。桃園縣政府稅務局局長林延文說:『(原音)主要原因是房屋的戶數增加了,房屋已經成長了,戶數增加,當然在台北市有調整高級住宅一部分,新北市也有調整一部分,按照房屋的評定現值,有稍微調高一點,因此也增加今年全國房屋稅稅額。』
根據財政部的統計,今年房屋稅課徵的戶數共有775萬戶,比去年增加7萬8千多戶,稅收共可徵得598億。

 首購族移居桃園 一日新生活圈(靜)(2012/4/23)

(中央社記者馮昭台北22日電)房價看跌未跌,反而跟著物價喊漲,引起中央銀行關切。有自住需求但等不及跌價的北部首購族最近在哪裡買房?房仲業觀察,隨交通延伸線移居桃園的「一日新生活圈」現象逐漸明顯。

在物價漲聲中,傳出台北市豪宅以每坪新台幣304萬元成交的消息,真假難辨。但業者和官方統計都顯示,沉寂半年多的房市在春節後因台股上漲而回穩。近1個月又因油電雙漲帶來通貨膨脹隱憂,「買屋抗通膨」議題再讓房價蠢蠢欲動。

預售屋被視為房市先期指標,住展雜誌研發長倪子仁觀察預售屋市場,4月的前3周,較3月平均看屋人數成長2到3成不等,成交速度也加快,但房市並非全面轉為火紅。

在中古屋市場,「好房網」分析桃園縣、新竹市和五都今年第1季網路看屋熱情指數 (點閱率),桃園縣今年3月看屋熱情指數年增率39.71%,為7大都會區之冠。

好房網並分析買屋關鍵字網路搜尋,新北市板橋區為3月份全台熱搜第一,桃園縣桃園市緊追在後。

台灣房屋智庫發布「2012年第1季7大都會區家戶購屋比排行」,桃園縣家戶購屋比1.1%,代表桃園縣每100個家庭戶中,有1.1戶購屋需求,為7大都會區家戶購屋比之首。

台灣房屋智庫發言人倪培青指出,7大都會區今年第1季家戶購屋比0.9%,較去 (2011)年第1季家戶購屋比1.54%,下降0.64個百分點,顯示今年買氣低於去年第1季。桃園縣今年第1季買氣同樣隨大環境下降,但名次上升,擠下2011年第1季排首位的新北市。

台灣房屋智庫是以內政部和各地方地政局統計資料為基礎,以各縣市今年第1季買賣移轉棟數除以第1季家庭戶數,得出「家戶購屋比」,用來分析各地區買氣強度。

好房網分析,桃園房市有3至4成是來自新北市的首購族。大台北居民南移的原因包括,桃園縣可能升格為第六都,桃園機場捷運、高速公路五楊高架段和台鐵捷運化桃園高架段等交通建設將於2至5年內完工。

台灣房屋桃園大業直營店主管張凱帝表示,桃園眾多工業區有穩定就業機會,房市自住客約占7成,投資客還是少數。

雖然移居桃園的話題加溫,但桃園中古屋市場賣壓值得購屋者留意。好房網統計線上委賣量,在7大都會區中,新竹市是3月份賣壓最沉重的區域,其次是高雄及桃園。

好房網分析,受到公共建設利多政策影響,許多建商在桃竹地區造鎮,大量推出低價建案,屋主擔心中古屋產生比價效應,紛紛上網賣屋。

永慶房產事業群總經理葉凌棋認為,除了桃園中正藝文特區,桃園房價2字頭會是壓力。

讓購屋減壓的「居住桃園、工作台北」模式吸引大台北首購族南移,除了考量交通,鄰近就業機會的區域可帶來穩定居住需求,房價也比較有保障。1010422

 自由時報---平價住宅抗通膨 520房市主流(豪)(2012/4/23)

自3月後的房市逐步加溫,尤其是在政府宣布油電雙漲後,通膨壓力立即發酵,據業者分析,平價住宅的抗通膨概念屋成為將到來的520銷售檔的主軸,比價效應同步成為房市銷售主調。

海悅廣告的市調中並發現,越平價的房產銷售量越好,在大台北地區也形成郊區個案賣座程度往市中心遞減。海悅廣告總經理曾俊盛表示,以區域來分析,這大半個月來,中壢、桃園、南崁、三峽、淡水、林口、五股、蘆洲等地的銷售狀況,都明顯好轉。

他也指出,從來客購屋理由的分析,這波油電雙漲引發的通膨危機感,催促本月的銷售業績快速翻揚,而市中心區的頂級豪宅依舊觀望,但中級豪宅的銷售在置產客介入情況下,約每坪百萬的個案,銷售成績算是亮眼。

主力銷售新北市個案的星河廣告銷售市調報告,同樣反映出市場主力是平價區個案,比價效應也同步產生,星河廣告以位於板橋溪崑地區的「麗池香榭」為例,開價1坪30萬元上下,在行銷廣告上,刻意凸顯同區的不同價格,如新板及江子翠地區均價60萬元/坪,埔墘及後埔地區約是45-50萬/坪,相對於溪崑地區在30萬元/坪,以吸納期待後漲的客層。

「麗池香榭」專案經理黃耀鋌表示,從已購客來看,從新板地區來的置產客就受到這些區域房價的牽引,以長期持有期待漲價的預期來購屋,以避開這波鈔票稀釋危機。

永泰峰地產副總汪正中從市調資料來分析,以台北市為中心,隨著捷運線及快速路網往外拓展,銷售熱度遞增當中,這2週以來的速度更為明顯,同樣是抗通膨效應,保值需求增加。

尋找物超所值產品

汪正中以銷售中的基隆「台北大鎮」為例,是大台北周邊20分鐘車程中僅存的1字頭房價區,抗通膨的效果,促使民眾在保值需求下,尋找「物超所值」的產品,類似的個案,銷況比起春節過後的2月間,幾乎增長1倍的交易量。同樣的情況也發生在桃園地區。

 房價帶動地價 鋼鐵股加溫(靜)(2012/4/22)

高雄房地產市場需求增溫激勵房價上揚,推波高興昌(2008)、唐榮(2035)、燁興(2007)及中鴻(2014)等公司,因在高市85大樓、美術館、龍16特區、大順路與漢神巨蛋等附近,擁有上千坪至3萬坪等土地資產,行情水漲船高,尤其燁興和中鴻的土地,預期未來隨著義联集團計劃開發大型百貨與大飯店等設施,開發遠景更是一片看好。

冷軋大廠高興昌,目前在三多路、85大樓前面的意誠段,擁有約1,700坪土地,暫作為出租停車場用途,因位於三多商圈內,鄰近有太平洋SOGO百貨、新光三越、統一夢時代、漢神百貨總店及國硯建案,土地價格居高不下,且在美術館旁邊的舊廠房,擁有近萬坪土地資產,近來隨著人口北移、漢神巨蛋商圈聚落形成,以及附近豪宅和高級住宅陸續興建,房價應聲上揚,使得高興昌的土地資產價值水漲船高。

不袗上游大廠唐榮,在中華路與美術館附近的中都段擁有約20公頃的土地資產,近年來隨著市府辦理市地重劃,價值跟著上漲,估計未來完成重劃後,扣除公共設施土地部份,唐榮仍有逾3萬坪的土地,因該地段鄰近壽山風景區,未來開發遠景,法人推估其市價行情高達200億元,將成大贏家。

盤元大廠燁興,在高市大順路與博愛路旁的龍東段,擁有5,000多坪土地,因緊鄰R13捷運站,且位在漢神巨蛋商圈附近,土地資產價格一路飆漲,尤其是義联集團已規劃在此開發大型百貨和飯店,預期未來隨著土地開發及商圈人潮的聚集,前景也是一片光明。

此外,中鴻也在一旁擁有約5,000坪土地,目前出租給「好士多」商場,也位於漢神巨蛋、大樂民族店及大統新世紀附近,預期未來隨著義聯集團百貨和飯店的開發而受惠,土地資產遠景也頗為看好。

工商時報【記者林憲祥╱高雄報導】

 奢侈稅上路後 房市明顯量縮(凡)(2012/4/22)

作者:管婺媛╱台北報導中時電子報2012年4月22日 上午5:30 中國時報【管婺媛╱台北報導】
受到奢侈稅影響,國內房市交易自去年六月起持續滑落,雙北市今年第一季交易量更降逾五成,甚至創下近十年來同期的新低。
內政部昨天公布最新統計數據,今年第一季買賣登記共六萬四千棟,較去年同期減少卅八.九%,創下近十年同期新低。全國各縣市都呈現顯著減少現象,其中以新北市、台北市分別減少五十三.六%、五十二.二%,減幅較大。
數據顯示,今年第一季買賣登記棟數集中在五都及準直轄市桃園縣,合計占總棟數七成八,其中以新北市一萬兩千棟占十九%最多,台中市、桃園縣約為九千棟分別占十四.三%、十三.九%次之。

 中央社---避免陸資來台炒房 綠委提修法(豪)(2012/4/22)

民主進步黨籍立法委員潘孟安說,擔憂陸資來台炒房,因此提案限縮陸資取得、設定或移轉不動產物權標的類別、權利、事由,及移轉年限。希望導引資金回到正常的實業性投資。

去年6月陸客自由行上路,除觀光客外,來台考察房地產者亦大有人在。立法院內政委員會26日將審查「台灣地區與大陸地區人民關係條例」部分條文修正草案。

提案立委潘孟安說,目前陸資來台買房的成交率其實是雷聲大雨點小,但還是擔憂陸資炒房,導致房價異常飆漲,希望導引資金回到正常的實業性投資,帶動國內就業,而不是投機性操作。

提案內容規定,將住宅用不動產物權列為限制、應不許可中資取得、設定或移轉的物權標的;大陸地區法人、團體、公司只能因經營工商業需要,來台取得設定或移轉不動產物權。來台取得或設定不動產物權的大陸地區法人團體或陸資機構主要負責人不得具備中國黨政軍職務。此外,移轉登記年限由3年延長至5年。

內政委員會召集委員、中國國民黨籍立法委員紀國棟受訪表示,贊成對一些涉及國家安全的敏感標的物有所限制,但兩岸交流是大勢所趨,只要不涉國防機密,陸資來台投資應該歡迎。將住宅用不動產權列為限制標的物並不合理,「牆高萬丈,擋的是不來之人」。

潘孟安表示,台灣固然是自由市場,但還是有華僑回國投資條例、外國人投資條例等,唯獨中國人來台投資沒有立法。應有所規範,未來他也會繼續朝此方向提出修法。

 低收戶不動產限額 放寬至450萬(靜)(2012/4/21)

各縣市土地公告現值隨房價漲幅逐年調高,導致部分低收、中低收入戶權益受波及。內政部已公告放寬五都以外低收入戶、中低收入戶不動產限額資格門檻,原低收入戶不動產總金額未超四百五十萬元,原中低收入戶不動產限額若未超過六百萬元,皆可保原資格,不因住房漲價被註銷申請補助資格。

日前不少朝野立委皆接獲民眾陳情,指地方政府為了讓土地公告地價趨近市價,大幅調漲土地公告現值,調幅甚至高達十至十五%,讓不少弱勢民眾失去中低、低收申請補助資格;例如,從今年一月開始,因公告地價調漲,喪失請領國民年金老年基本保證年金人數,就高達一萬八千多人。

為改善狀況,內政部日前公告將放寬中低、低收入戶不動產限額門檻。在台灣省部分,原是一百年度低收入戶的申請者,在家庭應計算人口的土地及房屋未增加情況下,不動產總金額未超過今年度已公告低收入戶不動產限額新台幣三百萬元的一.五倍,也就是四百五十萬元,可保有低收入戶資格;原中低收入戶不動產限額若未超過六百萬元,也可保有中低收入戶資格。

中國時報【管婺媛╱台北報導】

 民視---都更條例擬修法 半年內完成(豪)(2012/4/21)

上個月底士林文林苑王家被拆,引起社會對於都更條例的關注,除了台北市府成立專案小組,針對法條內容進行修改建議之外,主管機關營建署也希望能在半年內完成修法,昨天召開專家座談,初步確定修改方向,但是與會學者認為除了修法之外,對於申請釋憲也該同步進行。

上個月28號,下午一點十五分。士林文林苑王家的房子,被政府強制拆除的這一刻,不只王家人心碎了,更喚起社會對於現行都更條例的修法重視,各界聲援王家、批評都更法惡法的輿論不斷排山檔倒海而來,營建署終於在週五召開專家座談,為修法做準備,營建署邀請學者提供意見,初步的有四個修法方向,包括提高居民同意都更門檻。

實施者必須得提出權利變換、增加居民更多的退場機制,以及刪除目前爭議最大的惡法,政府可強制徵收等規定,但是學者認為修法同時,營建署還應針對都更條例是否違憲要提出釋憲,不論由誰提出釋憲。對於都更條例,營建署希望半年內完成修法,九月送立法院審議,加入解決停滯不前的都更爭議。

 王家:民眾參與修法 業者:退場機制太寬(凡)(2012/4/21)

作者陳芃、王莫昀╱台北報導中時電子報 2012年4月21日 上午5:30
中國時報【陳芃、王莫昀╱台北報導】
內政部檢討報告認定台北市府強拆王家並未違憲、違法,王家女兒王素真強調,王家一開始就不願參與都更,卻還是被劃入範圍、拆屋,剝奪人民的居住權利,「若強拆王家沒有問題,現在何必市府、內政部都說要修法?」
對於內政部營建署提出的修法建議,王素真說,仍然是一堆專家、學者「自己在唱歌」,修法過程應該讓民眾參與。她也表示,一般人不會了解都更條例的規定,她對修法沒有意見,但目前應先解決王家的問題,再來談修法,而不是對他們不聞不問。
仲介公會全聯會理事長李同榮則指出,現制確實存有協調機制不彰、估價易有爭議,以及資訊不夠透明、宣傳不力等問題,須要改進,但門檻是否拉高不重要,因為不論多高,還是會有釘子戶存在的爭議。
李同榮認為,在估價上,未來應有第三公正機構估價協調,預售時機也應檢討,不宜在拆除前就開賣。
參與過都更的建商也多認為,所有權人(居民)與實施者(建商等)的權利義務更清楚是好事,願支持修法。不過業者對未來退場機制恐過於寬鬆感到憂慮。
遠雄集團發言人蔡宗易說,民眾與建商的權利義務,一開始就應說清楚,一些不肖業者模糊帶過,就要民眾同意,並不應該。
但蔡宗易指出,當權利變換確定後,便不宜有過於寬鬆的退場機制,因為在多數所有權人同意後,僅一、二戶不願同意,若因權利談不攏,讓其退出,恐引發釘子戶問題,以致都更無法落實,屆時多數同意、希望改善生活環境的所有權人將情何以堪,對已投入資金做調查的實施者損失,將由誰負擔,都將成為爭議。

 「搭通膨便車」房價亂喊 央行列監控(凡)(2012/4/20)

TVBS – 2012年4月20日 下午1:43
「搭通膨便車」房價亂喊 央行列監控

物價一漲,現在央行發現,很多房仲、建商也搶搭「抗通膨」便車,買屋才能真正保值嗎?擔心讓房價漲勢再起,因此央行決定房價的價格,現在也要納入物價監控的行列,防止建商趁機亂喊價。
TVBS記者董寧之:「位於信義路上大安森林公園對面的豪宅,之前傳出一坪304萬賣出,比帝寶還要貴,但原來一切是空穴來風。」
豪宅又創天價,引發業界討論,雖然這棟豪宅2007年預售,就以每坪135萬左右創紀錄,但5年翻漲2倍多,一戶衝破10億,實在誇張,建設公司趕緊強調是誤傳,房子根本還沒有賣出,但消息到底從哪來?
房仲公司執行長邱太煊:「頂樓其實成交到300萬,我個人認為是非常有可能,北部來講的話,其實現在也是呈現一個價量齊揚的狀況。」
房仲業聲稱從過年以後物價飛揚,民眾求保值,3月房市成長至少2成,搶搭「抗通膨話題」,讓央行開始關注,彭淮南決定將房價漲跌列入物價監控,防止建商趁物價漲也喊價炒房。
政大地政系教授張金鶚:「整個的建材成本,佔整個房地產有多少,只有佔2、3成,房地產價格全部不是成本在做決定,329其實成效不佳,特別新北市,反而都是價量下滑,但結果現在好像大家都說價量漲。」
學界、業界觀察不同,但為了避免搶房的議題被炒作,房貸龍頭土地銀行,率先將房貸成數降低0.5成,利率提高0.125%,還取消2年寬限期,加強管控,就是擔心接下來業者會變相抬升價格。

 Q1家戶購屋比 桃園居冠(靜)(2012/4/20)

(中央社記者高照芬台北20日電)根據一項調查顯示,今年第一季7大都會區的家戶購屋比排行,以桃園縣家戶購屋比1.1%居冠,新竹縣的1.09%居次,台中市的1.05%排第三。

這項調查是台灣房屋智庫統計台灣7大都會區首季家戶購屋情形,也就是以各縣市第一季房屋買賣移轉棟數,除以家庭戶數,所得的結果為「家戶購屋比」。

台灣房屋表示,「家戶購屋比」所得的數值愈高,代表區域內購屋的家戶愈多,例如桃園第一季家戶購屋比1.1%,代表每100個家庭戶中,有1.1戶購屋。

調查發現,今年第一季7大都會區家戶購屋比0.90%,較去年第一季家戶購屋比1.54%,減少0.64個百分點。顯示今年第一季房屋買氣明顯低於去年第一季。

在「家戶購屋比」的排名部分, 今年第一季家戶購屋比桃園縣以1.1%摘冠,新竹縣以1.09%居次,另依序為台中市的1.05%、新北市的0.85%、台北市的0.77%、高雄市的0.72%、台南市的0.70%等。

台灣房屋智庫發言人倪培青分析,大台北地區房價居高不下,影響民眾購屋意願,桃竹地區自住戶比例高,首購及換屋需求大,刺激桃竹的家戶購屋比領先5大都會區,表現最為亮眼。

另外,台北市第一季家戶購屋比0.77%,在排行榜中,僅高過於台南及高雄兩都,台北市房價實在太高,台北市12個行政區中,住宅均價每坪超過70萬元,若以一個月薪3萬元的上班族,須不吃不喝20年才能買10坪大的套房。

至於台南家戶購屋比0.70%,排名更位居五都之末,倪培青分析,台南看似購屋意願不高,但受惠縣市合併升格,第一季家戶購屋比0.70%,若與去年同季相較,僅下滑0.15個百分點,表現尚稱穩定。1010420

中央社 – 2012年4月20日

 中央社---房價漲 低收戶不動產限額放寬(豪)(2012/4/20)

房價漲,部分低收入戶和中低收入戶權益受波及,內政部公告放寬5都以外低收入戶及中低收入戶不動產限額資格門檻,保障原符合資格的申請者,不因住房漲價被註銷資格。

各縣市土地公告現值隨房價漲幅逐年升高,部分中低收入戶及低收入戶因不動產價值超過法令標準,請領資格受影響,喪失家庭醫療、子女教育費等多項補助。

內政部公告,台灣省部分,原是100年度低收入戶的申請者,在家庭應計算人口的土地及房屋未增加情況下,不動產總金額未超過今年度已公告低收入戶不動產限額新台幣300萬元的1.5倍,也就是450萬元,可保有低收入戶資格;原中低收入戶不動產限額若未超過600萬元,也可保有中低收入戶資格。

內政部社會司副司長陳素春表示,5都部分,低收入戶和中低收入戶不動產限額部分將由各直轄市政府各自研議公布;全國適用的低收入戶及中低收入戶申請人數還未知。

物價喊漲,8項社福津貼是否縮水?陳素春說,8項社福津貼今年度定額調漲後,每4年各項津貼將參考消費者物價指數成長率調整,下次檢討調整時將是民國105年。

 修訂標準 北市豪宅課稅戶 減至3千戶(靜)(2012/4/19)

回應民眾期待,台北市稅捐稽徵處修訂「高級住宅加價課徵房屋稅(俗稱豪宅稅)」標準,除原「獨棟建築」等原則,增加「每坪單價一百萬以上或大坪數房屋」,且「總價八千萬以上」條件。課稅戶將從一萬多戶驟減至近三千戶,市府稅金收入也縮水二億多元。

北市今年首度開徵「豪宅稅」,稅捐處訂出「獨棟建築」、「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每層戶少」、「戶戶車位」、「保全嚴密」和「管理周全」八項認定標準。稅捐處長黃素津表示,許多民眾反映自家只有三、四十坪,一坪才四、五十萬,卻被當作「豪宅」很不公平。市長郝龍斌也指示,應就建案成交價、房屋坪數等資料,重新審查。

稅捐處十八日宣布增訂標準,納入課稅標的必須是「每坪單價一百萬以上或大坪數房屋」,且「總價八千萬以上」。黃素津說,重審後高級住宅從原本四百棟改為一三九棟,戶數則從一萬○四百戶降為二千九百戶,以信義區最多,內湖、文山、南港、萬華、大同等郊區則已排除。

她也表示,增加認定條件希望「符合各界期待」。市府稅金收入會從五億多元,減少至二億八千元;各高級住宅房屋稅預估將是原本的三倍至四.五倍。黃素津說,稅捐處將逐棟通知社區管委會,並在今年的稅單附上說明,民眾如想瞭解相關資訊,也可至稅捐處網站查詢http://www.tpctax.taipei.gov.tw 。

中國時報【陳芃╱台北報導】

 中央社---抑房價 李鴻源:須多元配套(豪)(2012/4/19)

內政部長李鴻源今天表示,房價漲跌牽涉許多複雜的因素,須要有完整且多元化的配套方案,跨部會的合作;內政部推動租屋平台、興建社會住宅就是使房價合理化的方式之一。

由於北市頂級豪宅再創天價,市場傳出「勤美璞真」豪宅每坪新台幣304萬元的天價成交,恐引發一般住宅的比價效應。媒體詢問應邀至全國商業總會演說的李鴻源,面對都會區房價居高不下,應如何因應?

李鴻源說,關於豪宅價格飆漲將帶動一般住宅上漲,還須進一步了解,畢竟自己不是房地產方面的專家,目前無法回答此事。

不過,他表示,行政院有跨部會的委員會來關心此事,內政部也將建置租屋平台,利用市場媒合機制,讓弱勢族群及有租屋需求者承租;另推動社會住宅、閒置空間再利用等,內政部也將持續推動。1010419

 高中學區房價 北一女漲最凶(凡)(2012/4/19)

中國時報【王莫昀╱台北報導】
十二年國教炒得沸沸揚揚,國內不少預售案以設籍做號召,但因政策關係,設籍效應並未發燒,國內房仲業統計台北市、台中市與高雄市三大都會第一志願高中近五年房價表現後發現,北一女中房價漲最凶,甚至高過台北市平均漲幅,反觀漲不動的台中女中,因位處屬於舊社區的中區,發展不易,房價幾乎維持平盤。
住商不動產企研室主任徐佳馨指出,明星高中周邊房價和學校本身關係不大,生活機能與周邊利多,才是房價上漲王道。目前看來12年國教勢在必行,但明星高中不大可能像國中小一樣開放全面設籍入學,雖引起房地產話題,甚至成為業界行銷重點,但有「先見之明」、計畫購屋的家長們可能還要多想想。 從高中六大名校周邊房價看來,北一女中與建中表現最亮眼。她分析,建中與北一女中位處中正區,受惠北市房價暴漲,價格更被帶動,反觀高雄與台中明星學校周邊,因區域落差大,周邊生活機能好,話題多的台中一中與高雄女中,房價漲幅較為明顯,甚至漲幅上都高於台中市與高雄市總漲幅。
相較明星高中對房價挹注有限,明星國中再加國小因設籍需求,對房價影響較為明顯,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說,擁有明星國小、國中學區的區塊,成為現代孟母兵家必爭之地。永慶房產集團統計,北巿擁有明星雙學區的房價,漲幅相對較高,其中以民生國小學區,且是知名的介壽國中學區周邊,漲幅最大,近三年漲幅達19.2%,文山區的萬興國小,兼具政大附中國中部學區,近三年漲幅也高達10.3%,但房價則相對「實惠」。

 穩定物價 政院將同步盯緊房價(凡)(2012/4/18)

作者: NewTalk 新頭殼 新頭殼 – 2012年4月18日 下午7:26
新頭殼newtalk 2012.04.18 沈朋達/台北報導

行政院物價穩定小組今(18)日召開會議,會中政務委員管中閔,以及中央銀行總裁彭淮南特別指出,在關注傳統民生物價漲幅的同時,也不能忽略部分房地產業者醞釀調漲房價,對於其他民生物價的影響。行政院副院長江宜樺也表示,未來將持續對房價問題深入追蹤、了解。
對於許多民眾關注是否因油電雙漲造成民生物資漲價,江宜樺表示,油電的確是製成商品的重要元素,但目前實際上只有油價調漲,電價尚未調漲,因此這段時間若有業者以「油電雙漲」為由大幅調漲售價,這不是一個合理的行為。
江宜樺提到,一項產品的成本包含很多,包括原物料、人事、運銷等,油電成本只是其中的一部分,因此業者若說油電漲幾成,產品價格就要調漲幾成,這是不合理的調漲,若有哄抬物價的情形出現,將會由公平會調查。
江宜樺並表示,最近有部分房產業者宣稱受到油電雙漲的影響,未來將調漲1~3成的房價做為因應,今天的會議中,管中閔和彭淮南也特別提到房價,房價問題雖然不是傳統民生物價的議題,但房屋對每個人來說都是切身問題,若房價大規模調漲,將會帶來預期心理,對民生物價造成帶頭調漲的作用,因此未來將會對房價議題持續深入追蹤。
行政院穩定物價小組在去年12月底設定一個專線號碼(0800-007-007),受理民眾對於物價異常波動、懷疑聯合哄抬物價的申訴,此專線是24小時運作的,在接獲民眾申訴、判定情況後,交付主管機關來處理,江宜樺也鼓勵民眾對不當哄抬物價的業者提出申訴。

 自由時報---公告現值若漲至市價9成 房市恐崩盤(豪)(2012/4/18)

政府預定3年內將公告現值調漲到市價9成,房仲評估,如果此事成真,可能引發避稅逃命潮,甚或可能導致房地產市場崩盤;但也有業者認為,漲價成為必走的一條宿命,各家業者自有因應之道,不會有崩盤的危機。

住展雜誌研發長倪子仁指出,油電價格上漲,帶動各項原物料價格上漲,包括建築必需的鋼筋、水泥等,都跟著大幅上漲,使得房價成本墊高,建商一定會漲價因應,如果公告現值再調升,那更必須漲價。

倪子仁表示,現有物料成本大漲,小型建商衝擊較大,中大型建商尤其是上市櫃公司,各項原物料的備料情況一般都很充裕,主要是擔心國際波動衝擊利潤。但在公告現值上漲之後,房價大漲可能成了必走的一條路。

台灣房屋智庫執行長邱太煊表示,整個稅基稅率應該合理調整,才不會使得人民過度負擔,目前如果稅率沒有變動,只是從稅基調漲,那麼負擔對一般民眾將會太重。

邱太煊以日前他才出手賣出的房子為例,他是以自用稅率計算土增稅,付出11萬元,如果採非自用住宅稅率,就要付出23萬元,但如調高到市價9成來計算,他要付的增值稅將達到83萬元,而他的總利潤根本達不到83萬元。

邱太煊指出,政府在2007年將土增稅減半徵收,房屋交易成本驟減,立即帶動交易量,但如果在相關稅率沒有檢討及變動的情況下,公告現值調漲到9成,衝擊太大,民眾買賣交易及持有的成本都太高,漲價又漲不到稅負的門檻,就會賠錢,最後就是凍結及崩盤。

不過也有業者認為,公告現值要大幅調漲到市價9成,可能引發避稅逃命潮,如果未來房產價格漲幅不如稅負金額,不如早點脫手,以免稅負太重,連賣都都賣不掉。

 板橋林家道路用地 4.3億標脫(靜)(2012/4/18)

板橋林家昨(17)日委託第一太平戴維斯標售板橋府中路與西門街口一塊長100公尺、寬15公尺的道路用地,面積411.1坪,底價約4.2億。雖然近20組領標單,但底價接近市場行情,僅1組投標。結果由自然人許先生等3人以4億3千多萬標得,高出土地公告現值約131%,換算每坪單價超過104.8萬元,創下新北市道路用地單一最高金額紀錄。

全國首宗道路用地公開標售昨順利標脫,第一太平戴維斯總經理高銘頂說,此標的面積較大,總價相對較高,以板橋地區而言,一般交易行情在公告現值120%至125%之間,經與業主數度溝通後,雖將底價調高訂為公告現值128%,最後仍順利以超過公告現值130%標出,證明板橋容積交易市場仍有一定程度的需求。

「道路用地等巿場計價方式,主要以占公告現值百分比計算。」嘉磐建設副總經理蔡鍚全指出,從價格看,由於板橋府中路附近屬老舊巿區,實際公告現值較高,每坪約80萬元,以104.8萬元標脫,未來若移至板橋其他容積300%、公告現在約101萬的住宅用地,以巿場成交價約55萬計算,扣除建造、容移等成本,其利潤空間上看1億至1.5億。

永慶資產管理協理黃增福表示,新建案灌入容積後,其銷售面積將可大幅增加,假設以目前捷運江子翠站3號出口的都市更新劃定地區作為容積接受基地來推算,府中段道路用地公告現值為每坪80萬元,而都更劃定地區公告現值則是98.2萬元,法定容積率400%,未來若整合成功並動工,以每坪55萬元推案,扣除購買容積成本,則尚有4.94億元高額利潤,投報率高達1.16倍,建商的投資收益相當划算。

台灣房屋智庫執行長邱太煊表示,道路容積移轉視為建商土地成本之一,若價格持續飆高,代表市場競爭激烈,今年法拍市場新北市就有2筆道路用地法拍價格,超過土地公告現值,這兩筆位處新店區大豐段799地號及新莊區後港段669地號,該拍定價與公告現值比率,分別為109.1%及130.1%,尤其新莊區後港段道路用地,標封數更高達18標,競爭最為激烈。顯見新北市道路用地相當搶手。


中國時報【王莫昀╱台北報導】

 建商公會︰公告現值連動 全民加稅(凡)(2012/4/17)

自由時報 – 2012年4月17日 上午4:23
交易、持有成本雙增
〔自由時報記者林美芬/台北報導〕建商公會秘書長于俊明表示,政府雖未「實價課稅」,但將調高公告現值、公告地價及房屋評定現值,恐形成全民大加稅情況,全台都面臨著房屋交易及持有成本增加壓力。
于俊明指出,實價登錄預定七月上路,如果要實價課稅,還要檢討整個稅制及立法,工程浩大,但現在政府運用自己手上已有的武器,直接加稅,因實價登錄後,馬上連動到公告現值、公告地價及房屋評定現值。
若公告現值調漲,包括土增稅、贈與稅、遺產稅及印花稅都會加重;若公告地價調張,地價稅及設定地上權的租金及承租國有地租戶的租金、登記規費等,也都連動漲價;若房屋評定現值調漲,則房屋稅、印花稅、契稅、房屋交易所得稅等,都會跟著上揚。
民眾恐更買不起房子
換句話說,民眾買房的成本,除原本的房價外,要付出的稅金也增加,且房屋持有期間,養房成本也增加不少,最後可能導致民眾更買不起及養不起房子。
于俊明指出,一般人以為建商受到壓力會最大,其實受影響最大的是一般民眾,尤其是台北市以外的地區,因為建商是土地的加工者,受到營業稅、營所稅及土增稅影響比較大,因為持有期間較短就賣出營利,加上一般民眾是自住者居多,長期持有房屋,稅基增加後,要繳的稅金就更多了。
于俊明表示,台北市公告現值較接近市價,且房價較高,本來稅負就較重,未來所受的影響反而較小,但其他地區公告現值跟市價有一段距離,未來若大幅調升,將會更可怕。

 好宅排行 捷運宅名列榜首(靜)(2012/4/17)

房仲業昨(16)日最新公布的好宅調查結果出爐,內部條件、外部條件的榜首要件,分別為要有大眾捷運系統、公設比要低;至於至於大家最討厭、人人將避之唯恐不及的芭樂屋,榜首是凶宅、鄰近墳墓的房子。

台灣房屋昨天公布一項好宅調查,結果發現,大台北民眾心目中「好宅」的內部環境,最在乎前三名要件,依序為:超低公設、格局方正、窗外景觀;至於好宅的外部環境,最喜愛排行依序為大眾捷運、明星學區、百貨商圈。

台灣房屋進行這項調查,主要是著眼於日前藝人周杰倫母親葉惠美在淡水購屋,控告建商惡意隱瞞,本來以為是觀海景觀,但交屋後發現變成面對亂葬崗,雖然周媽媽敗訴,但也引發住宅周邊嫌惡設施是否明列於不動產說明書內的討論。

台灣房屋智庫召集人葉立敏表示,台北市房價高不可攀,民眾購屋在意室內坪數夠不夠扎實,免得花了1、2台賓士車的錢,卻買用不到的公設,顯示民眾仍在乎錢還是要花在刀口上。尤其是中古公寓零公設、總價在2,000萬元以內的產品,仍是目前市場超熱門物件。

至於該避開的10項內部環境,結果分別為:凶宅、漏水屋、海砂屋;另外,最討厭的三種外部環境,分別為:墳墓和殯葬業、變電所和高壓電塔、垃圾場和焚化爐。

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

 自由時報---實價登錄七月上路/不動產稅負 三年內大漲(豪)(2012/4/17)

喧騰多時的證所稅拍板定案後,下一步將鎖定不動產資本利得稅,且內政部地政司首度鬆口,擬於七月一日上路的「實價登錄」,所取得的實價資料,將做為各縣市調整公告現值參考依據,內政部二○一五年要將公告現值調整至接近市價九成,連帶公告地價及房屋評定現值也會調高,預期未來三年內,房屋持有稅(地價稅、房屋稅等)及交易稅(土增稅、財產交易所得稅等)將從原本的「微感」變成「相當有感」。

公告現值 將調至接近市價九成

雖然立法院審查實價登錄時,政府曾保證「實價登錄」不會做為「實價課稅」的基礎,但明年公告現值的調整,已將實價登錄取得的實價資料納入參考。房仲業者指出,由於現行公告現值僅是實價的三成至四成,在取得實價登錄資料後,預料明年開始會大幅度調升公告現值、公告地價及房屋評定現值,持有房屋的民眾,需繳納的稅負將愈來愈重。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,現行的房屋持有稅偏低,甚至不如一般汽車的持有稅,養房比養車所需繳納的稅負還要低;但實價登錄上路後,政府握有實價資料,預期未來公告現值具有相當大的空間可以調升。

持有房屋 需繳稅負將愈來愈重

以北市一間一千五百萬元的公寓計算,現行房屋稅為一千至兩千元,地價稅僅約一萬元,持有成本偏低;但實價登錄上路後,在有實價的基礎下,土增稅計稅基礎的公告現值將會調高,由於公告地價跟公告現值差距不宜太大,地價稅計稅基礎的公告地價也會受影響。

建商認為,未來房屋交易稅及房屋持有稅都會增加,尤其不動產交易稅更是政府鎖定加稅的目標,將是接下來要課徵資本利得稅的重點。

以北市帝寶豪宅為例,去年度土地公告現值每坪約一四八萬元,今年大幅調高逾二十五%、至每坪一八六萬元,若是面積一六五坪、土地持分約二十五坪,調整後,土地漲價總數額增加九五○萬元,以土增稅稅率二十%推估,大約得多繳一九○萬元。

未來賣屋 土增稅支付將更可觀

北市土地公告現值調整,今年調幅近十%,去年也調漲十二%,合計兩年調漲二十二%,雖然調漲幅度相當大,但仍與實價有一段差距,預期七月一日實價登錄上路後,加上二○一五年要將公告現值調整至市價九成的目標下,公告現值還有很大調整空間,屋主出售房屋,將付出更多的土增稅。

 自由時報---雙北3月房市 中山、淡水區最賣座(豪)(2012/4/16)

今年3月房市逐步擺脫陰霾,交易量從谷底回升,根據房仲提出的調查資料,雙北市部分,台北市的中山區及新北市的淡水區各奪得賣座王寶座,其中,淡水區是蟬聯奪冠。

這份由台灣房屋提出的調查報告,調查方式是各行政區交易件數除以直轄市總件數,求出銷售占比。

北市交易熱區前五名,依序為中山占21.35%、松山17.42%、內湖10.39%、北投8.99%、信義8.15%,其中中山區從2月的第二名,竄升晉級,摘下3月的冠軍寶座,松山區則下滑1個名次,第三名的內湖區竄升2個名次。至於北投、信義兩區自2月跌落五名之外,3月又再度入榜。

台灣房屋智庫執行長邱太煊分析,3月房市豪宅交易回溫至奢侈稅上路前榮景,主因是全球多國施行印鈔救市,油價又居高不下,國內電費也應聲喊漲,在通膨效應下,買房保產概念油然而生,促使北市核心資產,中山、松山兩區成為3月交易最熱區。

內湖區直竄2個名次,3月以北市最賣座第三名入榜,主要是長虹建設於內湖推出「長虹天璽」銷售率破7成的影響。

因應7月份實價登錄上市,北市許多買方因不願暴露實際成交價格,故趕在7月前完成買賣移轉程序,也間接刺激3月交易量的成長。

新北市最賣座前五名行政區,分別為淡水占11.68%、土城11.18%、板橋10.81%、新莊8.94%、中和8.45%。

台灣房屋智庫研究員劉怡蓉表示,新北房市仍以自住買盤撐場為主,其中淡水區由於擁有新北最多水岸景觀的指標性建築,加上住宅均價17~18萬,讓淡水區成為新北最熱的房市首選。土城區自捷運藍線通車後,房市轉枯為榮,雖房價一路攀升,但以目前住宅均價24~25萬,若購買1,000萬元的房子,就能擁有大三房的格局,深受小屋換大屋的消費族群青睞。

 房仲:油電雙漲抬房價房市走強(靜)(2012/4/16)

房仲業者認為,油電雙漲可能帶動通膨,將有助於房價上揚,因此看好未來兩季的房市將會逐漸走強,同時如果江陳會能宣布更多對台利多,第四季房市將更被看好,預計今年整體房地產業,比起去年無論「價」、「量」都應該會出現「價漲量增」。不過,對於房仲業者樂觀看法,也必須考慮如果出現停滯性通膨,日子愈來愈難過,購屋能力會不會受到影響,也必須再觀察。(何庭歡報導)

業者指出,油電價格雙漲後,物價跟漲傳聞不斷,具有「保值抗通膨」特性的房地產買氣因此持續增溫,從今年二到三月交易量明顯回升,價格也有所驅動就可以看得出來,五都房價除了台北市以外,都有上漲約一成的空間,尤其目前已經出現賣方「惜售」的狀況,供給量減少之下,未來房市一片看好。

台灣房屋首席總經理彭培業說:『在整個2012年,今年的房地產走勢,應該隨著油電雙漲,在5月15號之後,正式的會再更進一步加溫,所以在整個第二季、第三季,應該是房市非常興旺,那麼到第四季呢要整個觀看兩岸關係是不是隨著六月江陳會以後,能夠具體實現一些對台灣利多的內容,如果這方面能夠實現的話,我想在今年整個房地產的表現,應該是比去年要反應整個交易量或是價格,都能夠有一些正面表現。』

至於央行未來可能升息「抗通膨」,彭培業認為,即使升息也只是微幅的一到兩碼,但是因為現在國內基期比較低,大概在2%左右,那麼根據研究報告,只要在4.5%以內,基本上房市的購屋者成本壓力仍可以控制。但當超越5%,民眾就可能會重新考慮資產配置,或是資金使用用途。


中廣新聞網 – 2012年4月16日

 油電雙漲拉房價 房仲:估近2季房市興旺(凡)(2012/4/16)

作者: 韓啟賢 中央廣播電台 – 2012年4月16日 下午4:47
展望今年台灣房地產市場走勢,房仲業者「台灣房屋」今天(16日)指出,自2月以來,房市交易量明顯回升,價格也上漲,相信隨著油、電價雙漲,房價將進一步加溫,預期今年第二季與第三季的房市表現會相當興旺。
展望今年房地產走勢,台灣房屋首席總經理彭培業認為,第二、第三季房市興旺,第四季則要看這次江陳會後,能否具體實現對台灣有利的內容;如能實現,預期今年房市交易量與價格表現都會比去年好。
彭培業還指出,油電價格雙漲後,相信會對房價有一些加溫效果。彭培業說:『(原音)事實上,在今年2月以後到3月之間,整個交易量明顯回升,對於價格也有驅動,大概在台北市除了價格守住之外,在台北市以外的5都價格都有上漲大概在1成左右的空間。現在形成賣方惜售,這是特別要去留意的。我想隨著5月15日新一波的啟動,我想價格方面也會再做逐步的加溫。』
另外,這家房仲業者在本月2日到12日進行「好宅內外環境優點調查」,結果顯示大台北民眾心目中的好宅優點包括大眾捷運、明星學區、超低公設與格局方正等等;反之,最好避開凶宅、漏水、墳墓與變電所等環境。

 雙北市購屋 議價率縮小(靜)(2012/4/15)

買房免不了講價,房仲業公布100年10月至101年3月 (半年)平均購屋議價率變化顯示,台北市和新北市近半年議價率最高點都落在今年1月,3月議價率皆縮小到1成5附近。

住商不動產企劃研究室統計,台北市今年1月平均購屋議價率20.1%,3月縮小為15.6%;新北市1月平均議價率21.5%,3月縮小為15.1%。

中信房屋統計,台北市今年1月平均議價率16.67%,3月縮小為12.93%;新北市1月平均議價率15.49%,3月縮小為14.24%。

若與去年10月比較,住商不動產統計顯示,雙北市議價空間都縮小;中信房屋統計顯示,台北市議價空間縮小,新北市議價空間微增。

2家業者的成交統計相同的是,今年1月是雙北市近半年議價空間最大的月份。

中信房屋副總經理劉天仁表示,1月正值總統大選購屋觀望期,且有春節房市傳統淡季影響,市場成交難度較高,議價空間有較大彈性。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,議價率代表買賣雙方價格認知,可以看出過完年後房市回春,買賣雙方對價格愈發有共識。

(中央社記者馮昭台北15日電)

 聯合新聞---校園變家園? 北市議員:不如降房價(豪)(2012/4/15)

內政部長李鴻源拋出將閒置校舍改建為出租公寓,把「校園」變成「家園」,解決都會區民眾住的問題。北市府發言人張其強表示,目前北市閒置校地都要轉型成托育中心及老人照護中心,若要改為出租公寓,須看內政部的相關作法及配套措施,北市再評估配合。


而李鴻源此話一出,引發北市議員與家長的強烈反彈,批評「不食人間煙火」。北市議員許淑華批評,北市的高房價才是市民最大的困擾,與其改建學校當作出租公寓,不如好好想想辦法,將房價降至合理價位,才是根本之道。


許淑華表示,目前北市兩歲以下幼兒近五萬人,但市立或公辦民營托兒所的托嬰部僅十所,且才收托一二二人,完全供不應求。她認為,托育中心才是地方的當務之急,日前市府也才承諾會趕緊加蓋托嬰中心,現在李鴻源拋出這個議題,「是要跟嬰兒搶地嗎?」


另外,李鴻源認為北市交通便利,拉近學校跟學校的距離,併校不會造成太大影響。許淑華更說,日前北市教育局想推動學校減班,就引起家長大力反彈,更何況是併校這等大事?「請問部長,併校只要寫公文蓋章就可以了嗎?」


育有兩子的家長謝志維表示,孩子光是多過一個馬路口,家長就擔心不已,「難道部長要捐出他的座車,當作孩子的接送專車嗎?」

 增溫 北高房市銷售速度和議價空間均縮小(凡)(2012/4/15)

作者: 韓啟賢 中央廣播電台 – 2012年4月15日 下午1:47

年後房市增溫,房仲業者公佈最新的統計結果顯示,目前雙北市與高雄市的議價空間,以及房屋從委託銷售到成交期間的「去化天數」(指案件銷售天數)都比半年前低,3月份的議價空間約縮小到1成5左右;買賣雙方在價格上愈來愈有共識,加上買方購屋意願高,都促使成交速度趨快。
房仲業者「住商不動產」指出,農曆年後房市快速回春,買氣不斷加溫,在銷售速度與議價空間上都和半年前有所不同。
統計近半年五都去化天數與議價空間後發現,在議價空間與去化天數部分,包括台北市、新北市與高雄市,議價空間與去化天數都比半年前來得低,而台中市與台南市雖然議價空間仍較半年前大,但去化天數明顯低於半年前。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析指出,買賣雙方在價格上愈來愈有共識,加上買方購屋意願高,都是讓成交速度趨快的重要因素。徐佳馨說:『(原音)過完農曆年後很多的買方事實上都已重回市場,在此狀況下,加上市場價格看回不回,其實很多的買方在這幾個月來,確實是有比較積極進場的動作,那也造成整個買氣的加溫。』
展望未來,徐佳馨認為在油電雙漲、物價上漲的狀況下,將促使長線投資者積極進場,但也將對自住客戶的購買力產生影響,特別是現階段市場以低總價自住客戶為主力,整體交易量是否能夠延續,仍有待觀察。

 中國時報---抗通膨 自住、置產客進場(豪)(2012/4/14)

油價上漲、營建原物料價格波動,帶動通膨隱憂,近來部分自住、置產型客戶已悄悄進場,房市買氣又見回溫。

據鄉林不動產研究室統計台北、台中二地建案來客數發現,選後一周人氣明顯回升,尤其進入三月份之後氣氛更加熱絡,北台灣的來客數是以往的2至3倍;新莊副都心推案「鄉林淳青」,看屋來客數從原本一周的10來組,一口氣跳升到37組客人,為選後及春節過前壓抑許久豪宅市場帶來加溫買氣。

來客數 是以往2至3倍

鄉林集團董事長賴正鎰指出,雖然歐債問題還未解決,但經濟情勢仍會在「亂七八糟中前進,最後都會沒事」。尤其房地產保值功能陸續浮現,已有愈來愈多的海外華僑和台商回台購屋置產,預估今年度的推案金額將逾兆元,房市熱絡可期。

鄉林不動產研究室並首度針對去年上半年奢侈稅實施後,到「鄉林皇居」的來客進行調查分析。其中來客數一千多人,取得調查統計資料者496戶,發現成交和有意購買者由女性主導高達六成九,成交比例以中小企業主居多為5:1,大企業及國際間往來的高階主管居次為8:1。

另外在購屋動機方面,高達51%的購屋者,喜歡「鄉林皇居」的公設規畫管理,還有21%的民眾看好投資遠景。鄉林不動產研究室分析,會購買「鄉林皇居」的客戶,多數都已經擁有自用住宅,會再買皇居,主要是當成渡假地及招待賓客使用居多。

下半年房市「價量齊揚」

「鄉林皇居」副總經理方偉民指出,台中房市在七期行情不斷創新高的情況下,皇居的價格相對具有吸引力,尤其周邊不會再有更高的建案遮蔽視野,加上佔地寬廣,公設的使用功能齊全,很適合中小企業以上的台商自住及置產。

尤其是在三月份之後的觀察發現,有許多客戶出面洽談都是一次談多戶,但因為砍價力道仍大,所以成交時間仍需要近三周左右的來回磋商,但成交意願和有望客戶明顯增多。

鄉林不動產研究室針對千組客人追縱調查,多數來客研判歐債金融風暴在2012年第二、三季可望好轉,才決定逢低出手買進。尤其連北部建商都陸續到台中搶地,已明顯拉抬台中市整體房價,除台中七期原本就是高價地外,周遭的房價平均漲幅1-2成,北部建商富邦在美術園道周遭推出的建案「天空樹」,還喊出每坪5、60萬元的新高行情。

賴正鎰指出,ECFA後續帶來的商機、陸客自由行再放寬、買屋抗通膨、超低貸款利率等條件,更有利於今年的購屋市場。預估從329檔期到520期間,都將帶來不錯的銷售效益,下半年房市會「價量齊揚」。

 新北市房價 氣勢壓過北市(凡)(2012/4/14)

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】
自住買盤湧入新北市,自3月份以來,新北市房市價漲量增,議價空間縮小、議價率也下降;相較之下,北市房價過高使得漲勢鈍化,議價率也上升,北市和新北市近期出現不一樣的變化。
今年來,房市買方多屬自住型,在北市中古屋平均房價已漲到55萬元以上後,買方開始轉往新北市找房,使得近2個月來,新北市房價逐漸走高。根據中信房屋成交資料顯示,在去年一整年、甚至到今年元月之前,新北市中古屋平均成交價都落在23至24萬元之間,但到今年2月份之後,平均價格呈現三級跳,從1月份的24萬元、2月份的25.5萬元、3月份來到26.5萬元,到了4月份每坪成交價居然跳升到30萬以上,漲幅逼近3成。
而新北市房價的議價率也從元月份的15.49%降到12.75%,換言之,開價1000萬元的物件,在今年元月份時可以砍到845萬元成交,但到了4月份之後,成交價則提高到872萬元,相差了27萬元。
中信房屋副總經理劉天仁表示,因為北市、新北市交通往來方便,尤其在捷運陸續通車之後,兩地區的差異逐漸減少並融合成一大台北地區,一些對北市高房價忘之卻步的買方會轉向平均房價約只有北市一半的新北市找房,預期在未來兩地區房價差距會逐漸縮小。
相對地,北市今年來中古屋成交均價在55萬元上下震盪,議價率也加大,從3月的12.93%,4月份上升到14.89%。
太平洋房屋行銷部經理鄭國英也說,若說房市已大好,目前看來並不太可能,但是在總統大選之後,房市交易量的確活絡許多,尤其在4月份之後的通膨氛圍,會讓民眾有置產保值的想法。

 都更利益肥滋滋 誰賺走了?(凡)(2012/4/13)

作者: 文/林洧楨 財訊雙週刊 – 2012年4月13日 下午1:10
都更利益肥滋滋 誰賺走了?

文林苑強拆案的主導業者樂揚建設,這次被貼上牟取暴利的黑心建商標籤。事實上,樂揚擺不平的恐怕不只王家,還牽涉新、舊住戶與公司股東等三方龐大利益都無法兌現,才是導致最後必須動用公權力強拆的主因。
「不到十年,還沒都市更新完成的老舊房屋,價值就已經漲了十倍,這就是都更驚人的魔力!」近幾年有過不少投資都更案獲利經驗的東森房屋南港加盟店店東呂文法,親眼看過一戶南港火車站前二十五坪的老舊公寓,從十年前總價三百萬元,到範圍劃定後變成七八百萬元,再到兩年多前都更計畫送審後,現在已要價三千多萬元。
這樣的投資魅力,讓台北市第一批開發都更商機業者之一的誠美建設董事長陳百棟,在高鐵上親身碰過來自他家鄉台南的鄉親買屋團,他們每兩週一次北上獵屋,要尋找台北市外觀是洗石子,最好還是破舊到外牆都裂了,有青苔長在上面,屋裡還會漏水的老舊公寓,以賺取都更的利潤。
都更還沒完成,老屋就漲十倍
都更的利益大餅怎麼分配?建商有哪些獲利空間?地主和投資人如何趨吉避凶?
以去年送審的一件台北市大安區都更個案計畫書來看,基地面積約五三○坪,土地使用分區為住三,法定容積率為二二五%。更新前,估價師事務所鑑定價值約為十三.二億元,預計申請六○.四八%的都更和停車位容積獎勵,若順利通過,可額外獲得約七二○坪的建築面積。更新後,包含店鋪、住宅、車位等,估計市價,總計將超過三五.三億元,等於五年內就創造逾二.六倍的價值增幅,毫無疑問是有利可圖的。
建商表面上的獲利,只有身為實施者可提列的風險管理費,此即一般建商參與都更可獲取的法定利潤。以前述案例的權利人數與面積,依法換算後的管理費用約一.三七億元,占全案開發價值不到五%;以該案預計五年完成,不算入前期整合時間,建商平均每年獲利還不到三千萬元。業者並指出,審議過程中會被審查委員刁難以及刪減容積獎勵,甚至還有一些私下談好要補償地主的成本,實際的獲利數字更低。
建商賺什麼?管理費+新屋銷售增值空間
如果這麼「難賺」,放眼台北市與新北市,為何又處處看得到建商與都更整合公司在許多舊公寓張掛海報、插旗標示地盤?
一位有兩間房子都參與都更,且近年研究過都更相關法條的地主說,「《都更法》的精神就是要圖利地主,建商怎麼可以多分,應該只能賺微薄的加工費才對啊!」因為在他的個案中,建商甚至明白告知「送審計畫書上寫的,只是要賺取容積獎勵的數字遊戲!」所以他不相信建商賺那麼少。
「當然不止!」有都更審議委員經驗的新北市不動產估價師協會理事長徐士堯說,更多學問出在都更過程中的「共同負擔」內容──包括拆遷、安置、重建、人事等成本,以及含風險管理費在內的共同負擔項目,決定出錢出力的建商(實施者)能分回多少房屋。亦即,更新後的房屋總價值必須先扣掉「共同負擔」金額,才能分配給原地主,因此建商所出的「共同負擔」金額愈高,分回的新屋就愈多,例如上述案例,建商就分回約四成的房屋量,可供銷售。
對建商而言,多分到新房屋,遠比從都更過程中賺取利潤更重要,以都更開發見長的華固建設總經理洪嘉昇也認同此一說法。
洪嘉昇說,建商做都更看的是分到新屋的未來增值性,只要能多分房屋,興建過程若少賺也要做,因為台北市精華地區幾乎已無土地供給,只有透過都更才能換得這些稀有地點的物件銷售機會。
其他業者更指出另一個機會點,亦即台北市目前已有不少地區房屋單坪售價破百萬元,但從目前都更審查通過的個案來看,二樓以上的都更後住宅推估單價都還未超過百萬元,這是因為不確定的未來漲幅沒辦法算進去,只能以當前市價推估。都更新屋只要條件夠好,就有機會賣上百萬元以上,因此利潤空間仍然很大。
業者分析,都更對建商還有另一個優勢,就是花個三億元就能養一塊三百億元的土地;與傳統買地來養相比,本金和利息的負擔都明顯少很多。正因為如此,其實建商並不害怕抗爭導致開發時間拉長,因為只要利率不調升,房價不崩盤,對財力雄厚的都更開發業者而言就是利多於弊。
以文林苑為例,兩年前樂揚建設預售每坪價格約為四十多萬元,因為王家抗爭延宕至今;假如當初樂揚沉得住氣,處理好王家問題再來賣,如今每坪售價至少可以達到六七十萬元,反而賺更多,也會更圓滿。
總之,風險管理費與售屋增值空間這兩樣就是建商的獲利,也是被民眾指為賺取暴利之所在。不過,這個「暴利」並非建商獨享,有分到房屋的地主們一樣雨露均霑,資產價值一起水漲船高。(本文節錄自396期財訊雙週刊)

 卡優新聞---近半數看漲一年房價 北中部微溫南部火熱(豪)(2012/4/13)

在經濟溫和成長和兩岸經貿交流的帶動下,房地產市場漸漸揮別去(100)年的低迷陰霾。根據房仲業者觀察,近3成民眾認為未來三個月房價將「小幅上漲」,也有46%看好未來一年房價漲勢,顯見多數人對未來房市行情漸漸轉趨樂觀。

  永慶房屋今(12)日公布的「Q2購屋趨勢大調查」顯示,受到經濟環境逐步好轉的激勵,民眾對未來房市看漲比重持續增加。從總統大選前的12%,提升到本季有29%的人,看好未來三個月房價走勢,更有46%的人正向預期,未來一年房市將持續看漲。

  永慶房產事業群總經理葉凌棋指出,國人對近三個月房價從上季的看跌居多,轉變成本季的29%「看漲」、31%「看跌」,其間差距拉近。而南部地區約43%認為,房價有機會在未來三個月內小幅上升,而其他像是新北市、桃竹地區也分別有30%、28%的受訪者,看好房價後勢看漲。

  葉凌棋進一步說明,從北中南各區域來看,越往南走,民眾對房價的信心就越顯樂觀,全台房地產市場目前呈現出「北部、中部溫熱」、「南部火熱」的現象。具指標意義的台北市房產行情,在總統大選前可說是看空格局占多數,但從大選後迄今,看跌為47%而看漲有43%,不難嗅出台北市的不動產景氣已有復甦味道。

  另外,19.6%的受訪者認為房地產是目前最佳的投資工具,其次才是「黃金」(17.7%)、「股票」(15.6%)或「基金」(13.7%)等。葉凌棋分析,原本最受投資人青睞的黃金,自今(101)年年初開始,在美元升值、股市大漲的衝擊下,致使金價回貶,多數民眾因此轉向偏愛股市、基金等風險性資產。

  雖然對房價後勢行情不若過往悲觀,但仍有64%的受訪者坦言,打算在明(102)年後才考慮進場購屋。永慶房屋解讀,儘管國人對房價看法稍轉正向,但多少受到全球經濟情勢不明影響,市場上仍存有悲觀和不確定等利空因子。

 100年度財產交易所得標準 --林(2012/4/12)

100年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準
一、直轄市部分:
1.臺北市 依房屋評定現值之42%計算。
2.新北市 板橋區、永和區、新店區 依房屋評定現值之28%計算。
三重區、中和區、新莊區、土城區、蘆洲區、汐止區、樹林區 依房屋評定現值之26%計算。
三峽區、淡水區、五股區、泰山區、林口區、深坑區、八里區 依房屋評定現值之14%計算。
鶯歌區、瑞芳區、石碇區、坪林區、三芝區、石門區、平溪區、雙溪區、貢寮區、金山區、萬里區、烏來區依房屋評定現值之9%計算。

 工商時報---房貸增提保證人 需自製申請書(豪)(2012/4/12)

房貸借款人若想強化信用,提供一般保證人,現在必須自己手寫或用電腦填寫「自製」申請書,證明自己是主動提供一般保證人,確定不是在銀行要求或誘導下,以免再招致外界批評。

立法院財委會一再關心銀行房貸業務增提連帶保證人及一般保證人的問題,在修改銀行法12條之1及12條之2後,房貸業務已不得有共同保證人,且在足額擔保下,銀行也不能以任何理由要求房貸借款人提供一般保證人;但若是借款人因信用不足等原因,自願提供一般保證人則不在此限。

銀行局昨(11)日公告銀行公會執行12條之1作業準則,其中若房貸借款人有還款能力不足的情況,如薪資收入條件不足、借款人年齡較大致使可工作年限短於借款期限、有信用不良紀錄、借款人所提供的擔保品非屬自己所有,即可由房貸借款人自動申請,要提供保證人來強化信用。

同時,為免外界「誤會」是銀行誘導或勸說客戶提供保證人,銀行不能提供制式化的申請書或同意書,且借款人填的文件中不能有「同意書」或「同意提供保證人」等字眼。

如果借款人自願要提供保證人,就必須自己親自書寫或以電腦打字,自製申請書,強調自己是主動提供保證人,且「每份申請書不能一樣」,如銀行提供事先打好的申請書,即可能被外界誤會是銀行要求提供保證人。

銀行局官員表示,銀行頂多提可供樣本內容,協助借款人自己寫提供保證人的申請書。同時,銀行必須以宣告書宣讀的方式,讓保證人明白自己的保證範圍及法律責任風險,即債務人不履行債務時,銀行會先就主債務人,即房貸借款人的財產強制執行,若仍無法清償,才由保證人代負還款責任。

 房市4-6月景氣 北溫、中暖、南熱(凡)(2012/4/12)

作者: 劉運 台灣醒報 – 2012年4月12日 下午8:39
【台灣醒報記者劉運台北報導】永慶房屋指出,台灣房地產的現況為「北溫、中暖、南熱」,愈往南景氣愈好。另外,台灣民眾對房市的信心也較上一季提高。永慶房產事業群總經理葉凌棋今天在「2012年第2季購屋驅勢調查」記者會指出,低利率及兩岸關係看好,是房地產景氣看好的主要因素。
葉凌棋表示,低利率及未來兩岸關係看好是房市景氣看好的主因。他指出,相較於2月份,台北3月份的成易量成長4成,且在南部成長幅度更高。他也指出,奢侈稅對於投資炒作行為有抑制的效果,但不會影響打算長期持有的自住戶購屋意願。
根據永慶房屋的統計,房地產已取代黃金,成為民眾心目中最佳的保值工具,認為房地產為最佳投資標的民眾占19.6%,黃金占17.7%,股票占15.6%,基金占13.7%。針對如何解決台北高房價的問題,民眾認為政府最有效的政策為沿捷運周邊造鎮,增加住宅供給量,第二有效的策略為開徵空地稅或空屋稅。
永慶房屋是針對台灣民眾的購屋信心進行調查,民眾對未來3個月房價的看法,看漲占33%,看跌占34%,持平占33%。另一方面,329檔期大舉推案,民眾對未來3個月預售屋市場景氣看法,樂觀占30.8%,不樂觀占23.7%,持平占45.5%。對於台灣未來一年的房價,看漲民眾占46%,看跌占41%,持平占13%。
與上一季相比,認為未來三個月房價會「小幅看漲」的民眾增加了12%,認為會「小幅看跌」民眾會減少了14%,認為會「大幅看跌」民眾會減少了5%。與上一季相比,認為未來一年房價會「小幅看漲」民眾增加了10%,認為會「小幅看跌」民眾會減少了4%,認為會「大幅看跌」民眾會減少了8%。

 房屋稅增幅大 田大權:市場樂見(凡)(2012/4/11)

作者: 蕭婉寧 台灣醒報 – 2012年4月11日 上午11:45
【台灣醒報記者蕭婉寧採訪報導】五月是報稅的季節,今年房屋現值因路段率的調整,使得評定價變高,稅額也跟著上漲。財政部賦稅署第三組組長吳蓮英受訪中表示,近年因台灣發展速度加快,在建材方面也有重新評估,所以今年稅額增長幅度較大。房地產專家田大權在受訪中也說,過去房屋市值的評定確實過低,市場也樂見房屋稅調漲。
吳蓮英說,房屋現值每三年由各地方的不動產評價委員會,依建材、折舊率、路段率三個方向更動一次,不同等級的建材也有一定的評估價格,她表示,評定價格多年來未更動,也是造成評定價格偏低的原因,但今年在建材方面也有重新評估,讓整個稅制更加公平。
台北市稅捐處表示,今年路段率雖整體往高處走,但仍有些路段維持不變甚至調降,比如信義路3段134巷今年就沒有調整,寧波西街的重慶南路至中華路的路段則是從本來的200%調降至160%,稅捐處的專員表示,路段率的調整視當地的繁華程度或交通便利度而定,比如這次調降的寧波西街路段,在過去是精華區,但因商業圈的轉移,現在已不如過去繁榮,因而有所調降。
田大權認為,就算房屋現值評定有所調漲,對一般民眾的影響也不大,因現值房屋價格過去被低估,稅額慢慢調漲才是好的趨勢;不過民眾陳小姐說,現在油電雙漲,五月房屋稅又漲,實在有點吃不消,但她也認為房屋公告市值不夠高,很容易被有心人炒作,希望之後再調整時,可以依社會情況多做考量,如要漲房屋稅已確定,油、電等政府可控制的項目,調幅就不要太大。

 中央社---浮洲合宜住宅 估中籤率1/4(豪)(2012/4/11)

新北市政府城鄉局今天表示,浮洲合宜住宅承購資格申請第一階段16日截止,初估全台承購資格合格者約1.6萬件,抽籤購買約4000戶合宜住宅,中籤率約1/4。

城鄉局指出,定價每坪新台幣19.5萬元的浮洲地區「合宜住宅」,推出後獲各界熱烈回響,紛紛申請取得承購資格。營建署近日發函公告,規劃依承購人資格依序分為3階段辦理,由於5月下旬將展開第1階段的申購登記,將以16日為申請截止日。

城鄉局表示,由於民眾反應踴躍,全台受理申請合宜住宅承購資格案件就逾1萬7000件,光是新北市就達1萬2000件,目前已完成審核8078件,其中僅419件不合格,合格率頗高。

城鄉局預估,全台第1階段申購案可能接近2萬件,若承購資格合格率以8成保守估算,可能有多達1萬6000人可參與抽籤承購,依浮洲合宜住宅可售戶數約4000戶計算,中籤率約1/4。

城鄉局強調,依申購情形來看,第1階段可能就已完售,除非有人中籤後不買,第2階段才可能有餘屋可買,因此,城鄉局呼籲有意購買者仍應趕在16日前遞件申請承購資格,才能趕上1階段的申購登記抽籤。

 貸款打亂套房買氣 16~25坪小宅漲最兇(凡)(2012/4/10)

作者: 張家嘯 卡優新聞網 – 2012年4月10日 上午5:44

套房、豪宅往往是市場中單價最高的物件類型 …
  套房、豪宅往往是市場中單價最高的物件類型,但近幾年這情況似乎有了一些改變。房仲業者統計近五年來台北市35坪以下成交物件價格後發現,15坪以下的套房,這幾年漲勢不如16~25坪兇猛,甚至在單價表現上,16~25坪還勝過於其他類型產品,漲幅表現高達65%。
  從坪數表現來看,在民國99年之前單價傲視群倫的套房產品,因各家銀行限縮小套房貸款,導致買方得要準備五成左右的自備款,讓許多預算有限的購屋人卻步。
  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,銀行針對15坪以下小坪數產品限縮貸款,正是套房不再討喜的主因,也因此讓資金轉往較不受貸款限制的16坪以上標的,在總價迷思下,讓這些小宅單價水漲船高。
  舉例來說,同樣是一千萬的產品,若是套房,買方就得準備500萬自備款,但若是15坪以上,買方卻只需要自備200~300萬,便可輕鬆成家,兩相比較之下,對民眾而言優劣立判。
  徐佳馨近一步表示,這也是民國99年之後,台北市16~25坪產品異軍突起的重要因素。而目前市場上的套房產品除了捷運共構或學區套房,表現都相對弱勢,價格較難有突出表現。
  針對小宅單價暴漲的情況,徐佳馨也提醒,除了是現階段成交的小宅多位於精華區位,拉高整體平均價格外,主要還是由於現階段市場仍以總價做為導向,很多購屋人會認為總價低就等於買到便宜,而較低總價的小宅產品容易遭到灌水,因而墊高單價,特別是自住首購客戶,往往容易陷入總價迷思,買貴而不自知。
  徐佳馨建議,在購置小宅前,除了詢問銀行貸款與否,更應該精算一下單價,才能讓自己不會花大錢買了價格灌水的房子。

 工商時報---北市中古辦公室 首季下修(豪)(2012/4/10)

台北市中心中古辦公室的成交行情,因第1季淡季效應,下跌4.1%,達每坪約62.8萬元;展望後市,在中國大陸來台觀光旅遊,第二波擴大試點城市的帶動下,可望助攻長多。

永慶房產集團資產管理事業部昨(9)日公布2012年第1季商用不動產報告指出,首季台北市中古辦公室市場在缺乏指標大案的帶動下,億元以上的大型商用不動產交易金額,已萎縮至68.2億元,季減81.7%。

至於主要投資類型,以廠辦為主占比達45%;至於投資人結構,以購買自用的科技業占30%最多。

目前,台北市中古辦公室的成交行情下修至每坪62.8萬元,較上季的每坪65.5萬元,小跌4.1%,結束連續11季的上漲局面。

但與3年前金融海嘯的最低點比較,仍上漲約73%;至於平均辦公租金,這3年來僅上漲9.4%。這顯示,台北市辦公室行情的漲幅, 仍高於租金行情的漲幅,不利支撐租金報酬率,目前已面臨3%大關保衛戰。

永慶資產管理調查,台北市第1季辦公平均租金行情,每坪月租約2,054元,維持上季水準;至於平均空置率,由於景氣復甦、業主招租去化加快,平均空置率縮小至8.56%,季減0.45個百分點。

 自由時報---房市低迷 抗通膨族出手拯救(豪)(2012/4/9)

雖然政府重手打房,但放任油電價暴漲、點燃通膨烈火,抗通膨竟成為近來低迷房市的生力軍。

政府打房 豪宅停擺

前5年的台灣房市,台北市、新北市板橋區新板特區、新莊區副都心、台中市七期、高雄市美術館區的豪宅幾乎是一枝獨秀,搶盡投資客的目光,也鎖住投資客的投資焦點;快速炒高的房價,也成為政府打房的重點區。

政府打房確實收到效果,奢侈稅一下,豪宅交易立即停擺,現有的市場成了零星式買賣,加上金融緊縮控管,連平價住宅也陷入苦戰。

但開春後的市場一路走來,市場變化迅速,豪宅區交易依舊只是零星,但平價住宅及郊區住宅反而有崛起之勢。

保值住宅 深受歡迎

根據市調資料,離開台北市及新北市核心的郊區,包括林口、三峽、淡水、土城、桃園、中壢、新竹、竹北、台中、高雄,都有不錯的交易量,雖未達到足以讓建商滿意的地步,但跟去年低迷市場相比,顯現出交易活絡的程度。

一位代銷還打趣的說,賣得快,但報給建商的數字要「縮水」一下,免得建商又要調高售價,讓好不容易有起色的市況,再潑一盆冷水。

一位在新北市推案代銷指出,交易量確實出現,但還不穩定,看個案表現,從購屋客的反映得知,抗通膨的因素明顯表現出來,即使銀行融資成數減少,目前約只有六成到七成(銀行估價後的成數,不是建商售價成數),但手中有些錢的民眾更擔心被通膨稀釋掉財富,避險購屋量增加。一位新竹代銷分析,近來有少數案被稱為「秒殺案」,短短數小時就賣光了,現場擠爆還要拿號碼牌來搶購房子,有一掃十間以上的大型購屋客,而這些基本上都是投資客,有些還有未開賣前就先預購的投資客,可以轉單買賣,不是一般性投資客。

這位代銷指出,從台北南下的投資客比例不低,在政府重點打房之後,移出北市重點區,轉進新竹地區,由於近一年多來新竹地區案量大增,且有南北而來的建商進入投資開發,帶著投資客一起前來,也算為新竹房市帶進春天。可是炒高房價卻是當地民眾不樂見的情況。

桃竹地區 投資客多

據市場人士分析,投資客進場,確實有廣告效益,對猶豫的購屋族,有催化效果,而近來通膨快速拉升,也造就一波的保值買盤,相信這波買盤比較有持續性,尤其是桃竹一帶的資產客,抗通膨買盤更明顯,還有現金大戶現身。

同時,游資依舊充沛,政府打房的力道也在緩退之中,使得市場交易從平價區先崛起,但持續力道有多久,業者都偏向保守應對。

 廣告戶「景觀差、樓層低」 價俗省3成(凡)(2012/4/9)

TVBS – 2012年4月9日 下午12:46
廣告戶「景觀差、樓層低」 價俗省3成

房市329檔期後買氣增溫,不過不少建案還是紛紛打出「廣告戶」吸客,價格最多比一般戶便宜近3成,就是因為這些廣告戶通常有些小缺陷,例如位置處在低樓層,或是沒有景觀視野可以看,也可能附近有嫌惡設施等等,但如果沒忌諱的民眾,還是可以在這裡撿到便宜。
代銷業者賣房子,有壁畫呈現高雅氣質,還有金色抱枕很有金碧輝煌的feel,用心設計,因為這裡可是他們的廣告戶。建案業者閻淼龍:「我們主臥室大概8坪左右。」
屋內各處樣樣精緻,廣告戶價格更讓人動心,在板橋土城交界的這個建案,1坪賣28萬,比一般戶便宜約3%,不過業者號稱,價格已經低於行情3-4萬。
因為這裡景觀有缺陷,陽台前方有二期建案動工,樓層更高,VIEW不見了,後面陽台更是與隔壁大樓比鄰而居,但撿便宜,似乎更重要,這位小姐還能自我解嘲。看屋民眾:「逃生會比較方便。」記者:「低樓層反而比較方便?」看屋民眾:「對,可以接受。」
建案業者閻淼龍:「目前廣告戶銷售狀況,已經達到將近9成。」
廣告戶業績照樣嚇嚇叫,聰明選擇還省大錢,像是這個三峽建案 ,30多坪不到千萬,廣告戶省下近百萬,另外林口和板橋建案也都比一般戶便宜2成5近3成,要留意的就是中低樓層,少了景觀視野。
如果不介意這些缺點,不失為撿便宜方法,就看民眾怎麼選擇。

 中央社---立院:公告地價應近市價(豪)(2012/4/8)

資本利得稅中的不動產稅制改革受各界關心,立法院法制局提出報告建議,規定地價或重定地價時,以實際交易價格為準,使公告地價接近市價,並調降自用住宅稅率,減輕人民負擔。

財政健全小組3月底的第一次會議敲定6項改革議題,其中包括資本利得稅。財政部日前也在對立法院的「資本利得稅之影響」專題報告中提到,不動產交易透明已為全球趨勢,為建立不動產交易實價登錄制度,平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例去年已修法通過,預期有助朝向土地交易實價課稅的理想邁進。

立法院法制局提出「推動不動產實價課稅之政策分析與修法方向」研究報告。報告指出,為使地價稅基符合實價課稅的精神,規定地價或重新規定地價時,分區調查地價應改以實際交易價格為準,使公告地價接近市價,並刪除申報地價的彈性上限。

法制局建議,對於土地移轉現值的部分應改為實價申報,沒有交易的移轉者,以時價申報為準。又因繼承移轉免徵土地增值稅,所以建議繼承移轉者改比照夫妻間贈與的方式處理,且繼承財產中土地現值的評估,改以接近市價的價格計算。

報告指出,配合公告地價調整接近市價後,地價稅負擔增重,但自用住宅涉及人民居住權利,應以不增加民眾負擔為原則。因此調整稅基後,應將符合規定的自用住宅用地地價稅減半徵收;房屋稅部分,則把自住與非自住(出租)用房屋區隔開,按不同稅率徵收。

法制局報告也建議,目前實價登錄相關法規在預售屋建商自售實價登錄,及代銷業者申請登錄部分仍有缺失,應修改平均地權條例與不動產經紀業管理條例部分條文,予以補強。

 聆聽張金鶚!2012房價動 都更「眉角」多(凡)(2012/4/8)

TVBS – 2012年4月8日 上午11:14

士林王家拆遷案,使得都更議題受到全國更大的關注,本週日看板人物張金鶚,現在他家也正在都更,而且還自己操刀,從第一線觀察,如何在都更中不讓自己的權益睡著,北市打出「1坪換1坪」的口號,真有想像中的那麼好?今晚8點會有詳盡解答。
主持人方念華:「當初你買的第一棟房子在哪?」政大地政系教授張金鶚:「我就在這個3樓。」
指著木柵秀明路的3樓公寓,對台灣房產市場「喊水會結凍」的張金鶚來說,民國77年買下的人生第一屋,現在市值翻漲5倍,鄰居卻突然提出都更,讓張金鶚決定自己跳下來,從都市房產觀察家變成「都更運動實踐者」。
張金鶚:「我之所以強調來做都市更新,我會覺得整個社區意義是很重要的,我們特別用『代理實施者』的方式,住戶的凝聚力,都更之後的革命情感,才是最大的價值,環境改善才是另一個最大的價值。」
從民國99年,台北市長郝龍斌喊出都市更新,1坪換1坪的誘人條件,台北市30年以上老房子瞬間身價翻漲,但張金鶚也提醒都更眉角多,新舊房子的公設比大不同,想換新又換足,可得睜大眼睛看清楚。
張金鶚:「1坪換1坪的背後是政府提供所謂容積獎勵這件事情,那特別透過容積獎勵,那個多出來的容積拿去賣錢嘛,賣的錢來當作你的建照成本對不對,所以建商要賺的就是,我拿的多的容積我可以去蓋房子,那個建照成本是我付的,然後我賺了這個利潤,那地主他因為他原來的這個容積,就可以拿分回去,然後問題是如果在市中心,那個容積可以賣很多錢啊,建照成本都是差不多嘛,所以他就可以分回來1坪換1坪,可是如果像我們在文山區就差了啊,差了就換不回來了啊。」
都市更新像是一場馬拉松,張金鶚也說了,幸運的短則5年能看到成果,也有耗費5到10年不成,還得重新來過的例子,天下沒有白吃的午餐,想要得到都市更新甜美收穫,可得先把功課作足,才能等到自己的美夢成真。

 房市「不二價」風潮 建商推有感房價(凡)(2012/4/7)

東森新聞 – 2012年4月7日 下午2:10

房市「不二價」風潮 建商推有感房價
印象中買房子就是要和銷售人員殺價再殺價!從今年七月起,政府推動不動產時價登陸,附近房價一坪多少,上網一查一目了然,現在有建商響應政府,率先推出「房市不二價」風潮,像是萬坪面對綠地公園的建築,開出實在價格,要用貼近市場的「有感房價」,讓買氣回溫,再掀賞屋熱潮。
住家附近有公園,一直是許多人的夢想,現在就有建商推出號稱從家裡能看見萬坪公園,通常有這種景觀的房子,價格肯定高得驚人,但這次建商打破以往銷售模式,推出貼近市場的有感房價,喊出「不二價」風潮,省下房仲和民眾你來我往的殺價時間。
知名建設公司總經理張境在,我們率先響應政府,來實施實價登錄之前的這個不二價,讓消費者很清楚了解說,實質可以買到的價格,建設公司願意賣的價格,縮短彼此之間議價的時間。
建商也認為,只要房價貼近民意,買氣就會逐漸回溫,不只要讓民眾覺得房市價格貼近市場,建商更找來設計大師李天鐸為建築外觀精心設計。知名建設公司總經理張境在:「李天鐸在台北市中心所規劃的這些個案,過往所帶出來的品質,他的設計都非常細膩。」
從空中俯瞰台北市中心,附近就是四座萬坪公園,環境好、綠樹多,再加上設計大師規劃,兼具生活機能與美學的建築,搭配首推的「有感房價」,預計會再掀起一波看屋熱潮。

 中央社---都更爭議 立委連署聲請釋憲(豪)(2012/4/7)

文林苑都市更新案引發爭議,中國國民黨籍立法委員呂學樟提案連署,針對都更條例利用多數決強制居民參與都更、政府機關代為執行等問題是否牴觸憲法,聲請司法院大法官釋憲。
呂學樟接受記者訪問時表示,都更條例確實有點問題,當初修法時,原本是想幫有二次住宅需求的居民都更,但文林苑王家是獨立住戶,牽涉私人財產權,而執行機關也有問題,當初修法不夠完備,聲請釋憲作為日後修法依據。
司法院大法官審理案件法規定,依立委現有總額1/3以上聲請,就其行使職權,適用憲法發生疑義,或適用法律發生有牴觸憲法疑義者,得聲請解釋憲法。呂學樟說,連署通過門檻後就聲請釋憲。
據釋憲案連署書指出,都更條例賦予建商經法定程序及比例表決機制,強制合併相鄰土地、建物等參與都更;僅有多數決原則,無保護少數人制度,違反憲法規定人民有居住遷徙的自由,及人民受有生存權、工作權與財產權的保障。
連署書指出,都更設計的展覽、公聽會等程序,由建商發動;允許都更案未獲全部住戶同意,建商就可申請取得建照,提前預售;不願參與都更的人,政府機關有代為拆除或遷徙的義務等,牴觸憲法保障人民的基本人權。
連署書指出,法律明文規定都更須符合公共利益,但以改善居住環境、增進公共利益之名,讓私人事業取得土地徵收特許權,可能違反憲法為增進公共利益的比例原則。

 違規商辦住宅用 北市提醒購屋撇步(凡)(2012/4/6)

作者: 張益勤 國立教育廣播電台 – 2012年4月6日 下午7:02
違規商辦住宅用 北市提醒購屋撇步

臺北市重陽街的「忠孝愛瑪仕」經市政府調查發現,使用執照上為商業區,但是業者卻推出「品味三房」和「精品小豪宅」,挪為住宅使用,甚至已經賣出六戶,嚴重違法。法規會除了要求業者限期改善,也將協助消費者後續求償。
臺北市法規會接獲民眾檢舉,發現臺北市重陽路的建案「忠孝愛瑪仕」依據土地使用為商業區,不得做為住宅使用,但是業者卻推出「總價1388萬起 品味三房」以及「精品小豪宅」,甚至可能有陽臺外推、變更機電設備空間使用等違建問題,法規會主委葉慶元(如圖)說,除了將要求業者配合調查,否則處以三萬到三十萬元不等的罰鍰外,也將協助已經過戶的六戶人家,向業者進行解約退費等。
建管處主秘高文婷說,業者不得擅自更改土地規劃作為商業區或是住宅用地,否則就是違法!提醒民眾買屋購屋,務必檢查業者的使用執照,假使是預售屋,則是檢查工程告示牌的建造執照,避免得不償失。主任消保官陳碧珠說,消費者假使買了使用執照上寫作為商業用途的房子,卻拿來當作住宅,往後會有違法、違規的制裁,呼籲消費者買屋購屋時特別注意。

 中國時報---帝寶每坪264萬 6年轉賣賺2億(豪)(2012/4/6)

房巿尚未大幅回暖之際,豪宅交易卻不寂寞。巿場傳出萬海少東陳致遠2月下旬以法人名義、翰林開發以逾4億價格,再買進一戶帝寶B棟低樓層157坪住宅,每坪價格約255萬,目前翰林開發共擁有5戶,其中因有打通戶,實際上為3戶。原本擁有3戶的劉媽媽則是獲利了結,調節1戶出售,每坪以264萬出售,以6年前買進時巿場價格估算,此戶買賣價差約達2億左右。

戴德梁行總經理顏炳立昨日指出,雖然整體巿況並未大幅回溫,但是巿場資金充沛,但最近傳出的豪宅售出價格,像宏盛帝寶、元大灡拿還持穩;在房價沒有跌的狀況下,土地交易還會熱絡。一品苑也有物件在銷售,

據瞭解,目前擁有最多戶帝寶的企業主,除建商、宏泰集團董事長林堉璘手中還有十餘戶外,就屬頂新魏家,巿場人士透露,目前頂新魏家約有15戶,扣除打通戶數後,約11戶。

其次就是月前又買進一戶的萬海集團旗下的翰林開發,手上共有5戶,扣除打通戶實際為3戶。

另外寶成鞋業蔡其瑞也以妻女等買進4戶,近日弄瓦、喜獲麟兒的小S夫家也有2戶,之前才透過法拍巿場買下一戶的劉媽媽,原握有3戶,但日前出售一戶,調節後也剩2戶左右。

對於7月1日實價登錄即將上路,台灣房屋研究中心執行長邱太薽出,對巿場影響有限,但若不動產資本利得稅就6000萬以上豪宅課稅,多少會衝擊豪宅巿場。

 投資客往南部移動 尋找新標的物(凡)(2012/4/5)

作者: 劉運 台灣醒報 – 2012年4月5日 下午6:45
【台灣醒報記者劉運綜合報導】因為資金充裕、標的物不足且報酬率低,有錢人及壽險業者已逐漸往中南部尋找新標的物,戴德梁行總經理顏炳立今天在記者會中如此表示。對於「文林苑」事件他認為應尊重民意及私有權,建商及政府都不應強迫改建。
戴德梁行今天舉行「2012年第1季不動產市場概況展望及標售個案」記者會,會中指出,2012年第1季商用不動產交易量驟減,土地交易量持穩,台北市A級辦公大樓,空置率下降。
第1季商用不動產總交易量較去年同期減65%,下降至63.81億,主要是標的物減少所致。第1季的主要交易標的物為廠辦大樓、零售店面商場,而購買目的以自用占72%,投資占28%。最大宗交易為新光人壽以8.25億買下台北摩根,單價每坪226萬;復興航空以7.04億買下睿峰綠能科技總部,擬做為企業總部。
台北市A級辦公大樓,空置率下降至9.9%,其中安泰銀行以每坪2,310元,承租台北101約3,000坪。內湖科技園區空置率持續下降,其中西湖段為4.1%、文德段15%,舊宗段16%,平均租金每坪1,180元。
3月份有數家國際精品在台北建置大型旗艦店,包括Chanel進駐信義新天地A4館,占地210坪;Salvatore Ferragamo進駐信義新天地A4館,占地150坪;Dior進駐台北101,占地400多坪,為目前Dior全球最大精品店。
在土地交易,第1季總成交量為298億,其中公有土地標售81億,民間議價217億。最大宗交易為聯上開發以每坪314.97萬,總價48.25億,購買士林天母地段,擬做都市更新。次大宗為皇翔建設以每坪189.35萬,總價23.88億,購買士林官邸特定商業區50年地上權。第三大宗為京城建設以每坪78萬,總價23.46億,購買高雄鼓山住宅區。
顏炳立表示,台灣買方資金充裕,力道強勁,在貨源少、報酬率低的環境下,有錢人及壽險業者轉投資店面,及報酬率3-4%的中南部標的。他對未來市場仍具信心,他預估第2季商用不動產成交量將破100億。他說,有學者說價格會降3-4成,說了很久但沒實現,那是不負責任的說法。
他也對「文林苑」爭議表示意見,他說現在中小型建商因此事已有些害怕,對都更持觀望態度。他認為應尊重私有權及民意,不要強迫別人做都更,若有居民不願改建,可以直接把他們的不動產分出,不需做強制改建。

 工商時報---不動產公告現值 104年達市價9成(豪)(2012/4/5)

財政部公佈各縣市關切的財改議題,以檢討地方財政窘境排名第一。財健小組委員建議,應由擴大稅基、建立獎懲制度著手,雙管齊下,強化地方政府自籌財源能力,才是解決財政惡性循環的根本之道。

財政健全小組即將展開地方分組座談,9成縣市將「地方財政改革」,列為財政改革首選。至於稅制改革,各縣市認為應優先檢討不動產資本利得課稅。

財健小組委員黃耀輝指出,財產稅是地方政府稅收的最主要來源,在交易方面,政府應持續推動不動產交易按實價課稅,以維護租稅公平;至於不動產持有的部分,應輔導地方政府逐年調高房屋評定現值與土地公告地價,以擴大地價稅、房屋稅的稅基,增加地方自主財源。

而依據財政部的檢討報告,由於平均地權條例、地政士法等草案已完成三讀,財政部表示,未來將建立不動產實價登錄制度,並建全交易制度。

待制度建立後,各地方政府依據平均地權條例規定,每年調整公告土地現值,即可參考登錄價格,使公告土地現值與市價相當,目前內政部規劃逐步調整公告土地現值,至104年可以達到市價9成。

在不動產課稅方面,財政部指出,現制買賣土地應課徵的土增稅,是按公告土地現值計算的漲價總數額作為稅基;買賣房屋應課徵的房屋交易所得稅,是按照交易時的成交價額減除成本及費用後的所得額課稅,如果個人出售房屋未申報或未能提供證明文件,才會按照房屋評定現值,依所得額標準推計課稅。

但實際執行時,因政府未能確實掌握資料進行查核,因此民眾多數以房屋評定現值來推估所得。財政部表示,不動產實價登錄制度落實後,不動產評價將有公正客觀的基準,將可彌補查核實際交易價格時的不足。

一旦房地產市場交易價格透明化,財政部表示,屆時配合財產覈實評價,地方政府逐年調整公告土地現值,加上稽徵機關據以課稅的交易所得更接近實際狀況。

同時,黃耀輝建議,中央應建立一套獎懲機制,「讓地方不要只跟中央伸手要錢」,而要思考如何擴大地方稅稅基。例如,讓認真開源的地方得到獎勵,不認真開源者,則減少其中央統籌分。

 東森新聞---豪宅稅逾30萬 元大栢悅超過帝寶(豪)(2012/4/4)

下個月豪宅稅正式開徵,稅捐處公佈「路段率」的排行,最高在台北市敦化南路一段的「元大栢悅」,高達300%,超過帝寶的290%。漲幅最大的是大直輕井澤,房屋稅恐怕從5萬,一口氣漲到23萬。

敦化南路安和路口這棟「元大栢悅」正式成為台北市路段率最高的地方,稅捐處評定為300%,原因是它就在忠孝商圈最精華地區,銀行商業活動旺盛,誠品書局的旁邊,生活機能高檔,帝寶也從2100%漲到290%,小S要繳將近30萬,但是已經被元大栢悅超過,很有可能超過30萬,成為全台房屋稅最高的地方。

不動產研究公司徐桂馨:「對富豪來說的話,這樣的稅影響不大,二方面來說的話,其實在某種程度上,他也是一個國家保證,一個所謂的豪宅,一個指標。」但是區區30萬,對富豪來說九牛一毛,路段率的調整,等於政府背書認證,台北市400棟,1萬3千多戶,它們就是豪宅,調整最多的是大直明水路「輕井澤」,住著李焜耀、李遠哲,路段率漲了53%,本來5萬房屋稅,可能變成23萬多,忠孝東路因為房價最高,可能是豪宅稅貢獻最多的路段。

 財訓所地上權意外流標(凡)(2012/4/4)

作者: 記者廖賢龍╱台北報導 中時電子報 – 2012年4月4日 上午5:30

 建商怯步? 財訓所及其周邊國有土地地上權標案,第一次開標以流標收場工商時報【記者廖賢龍╱台北報導】

財政部國有財產局昨(3)日標售台北市景美財稅人員訓練所(簡稱財訓所)土地,該標案設定地上權50年,因無人投標而以流標收場;建商認為以地上權規劃為住宅在目標市場接受度不高,況且第一次開標依規定至少要3家廠商投標才開標,投標廠商數量達到3家機率不高,造成即使有意願廠商也不願在第一次投標,以免曝光帶來不必要的困擾。
代理財訓所土地標售案的仲量行總經理趙正義表示,確實有廠商已投入資金規劃該標案,透露出參與競標意願不低,但最後並未投入標單,應該是第一次就流標的可能性高之下,廠商顧慮被曝光而未投標。
趙正義表示,將會與國產局討論是否要重新再招標,第二次開標時就沒有投標廠商至少要3家規定,屆時,應該會有廠商投標。
趙正義指出,財訓所土地規劃中有住宅產品,因為只有地上權,以目前房市景氣的抗性較高,讓建商存有疑慮而顯得保守,如果規劃為旅館用途在該區域的接受度恐怕有很大的挑戰性,這是讓建商投標怯步的主因。
建商表示,財訓所土地因為受到目前國有土地只租不賣政策影響,造成建商不願貿然投標這種地上權案子,但以台北市一些市有土地的住宅產品標案,仍可讓持有人得到土地所有權,國產局或許應該朝這方向思考,如此財訓所土地標案反而會成為市場熱門搶手貨。

 不動產資本利得稅 該做的就快做(凡)(2012/4/3)

中廣新聞網 – 2012年4月3日 上午7:16
「不動產資本利得稅 該做的就快做」 (程平報導)
高房價是民怨之首,為了抑制炒樓歪風平息民怨,政府從去年起開始祭出奢侈稅,並且將在今年七月起開始實施不動產實價登錄,市場更預期,這是實價課稅的準備動作。金融研訓院董事長許嘉棟認為,推動不動產稅制改革,當前的確是最好的時間。但推動稅制改革,必須具備「策略性的想法」,要先評估這項改革是否能達到抑制炒房的目的,而對於經濟成面造成的影響有多大,有哪些困難、困難度多高都要務實去考量,而且一開始打擊面不要太大,才會讓多數民眾願意支持。
從事房地產交易顧問工作的戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立則說,為實現居住正義所實施的稅制改革動作,簡單說就是「算計有錢人的錢」,就像是廖添丁劫富濟貧,不過顏炳立認為,要拔富人的毛也必須「先把鵝養大」,因為在奢侈稅上路之後,整個交易量都下來了,但是房價卻還是沒降,如果再繼續推動實價課稅,會讓投資者覺得政府什麼都要課稅,壓縮到投資意願,最後整個市場死掉,國庫的稅收反減少,「毛被拔到連皮都沒了」。
只是奢侈稅是否真的讓市場交易縮水?政治大學地政系教授張金鶚卻有不同看法。張金鶚說,其實經過調查發現,現在短期投資客不但沒少,反而愈來愈多,這代表政府根本不是玩真的,奢侈稅根本沒主動去查,而是被動讀取報來的資料,所以辦理房屋撤銷登記的案件越來越多,將契約重新換手,也就是賣過程A、B、C、D四手中,將中間B、C這兩手撤銷,時間就可以拉長。
至於實價登錄,張金鶚認為,問題的關鍵在於如何不傷及無辜,如何不重複課稅等問題。有人說要等實價登錄全部齊全才要做,其實是障眼法或拖延法,就是不想做。中央大學經濟系教授朱雲鵬也說,台灣的房屋稅及地價稅率都符合世界先進國家的潮流,但是由於沒有用實價課稅,所以用一戶去年以2.8億拍賣成交的帝寶豪宅為例,地價稅加房屋稅一年還不到20萬,是房屋市價的萬分之七,這種稅賦懸殊差距的確吸引投者上門。
房子不是股票、不是藝術品,是所有人得以安身立命的一個家,但現在的房市卻變成投資為主,消費為輔,讓許多人連遮風避雨的基本需求都變成奢求,而且房市交易雖然能活絡市場經濟,但畢竟投機買賣是無助於社會生產力的增加。因此從選前宣示居住正義說到連任成功的馬總統,在當選後又說只有兩年能做事,所以現在應該是要加快腳步的時候,該展現改革的魄力,就不要在瞻前顧後。

 自由時報---3月房屋買賣移轉棟數 月增22%(豪)(2012/4/3)

3月房屋買賣移轉棟數昨出爐,仍低於3000棟,僅2960棟,較2月增加22%,即使反彈力道薄弱,但買賣移轉已經連續兩個月出現成長,顯示買氣逐漸恢復,而且緊接著329檔期,成屋市場交易熱度回溫,預期4月北市的移轉量能有機會呈現「續彈」格局。

主要都會區中,包括南港、中山、萬華、士林、北投等區,交易量都有明顯回溫,市中心區的大安、信義、中正、松山等區,雖然仍比2月成長,不過回溫速度不若其他區域。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,今年3月台北市的買賣移轉量能比起去年同期少了將近5成,表現仍相當低迷,除了奢侈稅抑制投資風氣外,選後的觀望買氣在2月下旬才明顯回籠,也是影響主因,但若以市場3月的交易狀況來看,台北市4月買賣移轉棟數要超過3000棟並不困難。

今年初由於選舉與9天年假因素讓買盤遲滯,但年後市場表現積極,整體買氣逐漸開展,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,3月以後漸漸回春,其中南港、中山兩區增幅都達四成以上,表現最亮眼。

選後自住買方回籠看屋,自用需求明顯增加,來客量增加3~4成,帶動整體成交量能,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,觀察今年買賣移轉棟數可發現,北市交易量已經連續2個月上揚,顯示房市已經築底反彈。

另外,近期全球經濟情勢好轉,消費者信心明顯增強,且油價高漲,帶動民眾買屋置產抗通膨的意願,增加買方追價力道,促使北市3月整體成交均價跟著上揚,在市場買氣逐漸回溫之後,預計下月北市交易量有機會再上漲。

 李鴻源:都更法非惡法 但要合時宜(凡)(2012/4/2)

NOWnews – 2012年4月2日 上午10:12
記者林修卉/台北報導

台北市政府強制拆除士林王家後,王家人在支持民眾的協助下,搭帳篷成立「工作站」,打算在原址興建組合屋長期抗戰。內政部長李鴻源今(2)日受訪表示,現行都更法如果用惡法來形容,「我認為也可能太過了!」、「這個法非惡法,但要合時宜」。他承諾,新的都更法修法版本,3個月內會出內政部大門,到行政院還要聯審,保證6個月內送立法院。
立法院內政委員會今日針對「為落實人口政策檢討:現行高齡社會所採對策」,邀請李鴻源進行專題報告。
李鴻源在會議前受訪表示,新的都更法修法是需要一個過程,新的版本在3個月內會出內政部大門,到行政院裡面還要聯審,保證6個月內送立法院,但立法院要審多久,他就不能保證。
李鴻源指出,都更法的執行是地方自治項目,而此法已運作很多年,若沒有爭議的狀況下,就繼續往前走;若有特殊案例需強制執行,他建議過程裡面做審慎考,但判斷與決策是地方首長的考量。
李鴻源說,他不好去評論台北市政府的事,雖然法修了很多次,但時空背景改變,在事實上需要被檢討;若用惡法形容,他認為也可能太過了。他強調,公務員依法行政也沒錯,但整個都更牽扯到很多人,公務人員執行的細則和過程要考量;如果地方有需要內政部做溝通與法的解釋,內政部樂於來做。

 中央社---李鴻源:3個月完成修都更草案(豪)(2012/4/2)

內政部長李鴻源今天表示,將通盤檢討都市更新條例的「比例問題」和「強制拆建的權利」,修訂後的都更條例草案3個月內出爐,希望立法院在半年內完成修法。

李鴻源今天與新北市長朱立倫在鶯歌陶瓷博物館共同主持弱勢家庭孩童「親子樂遊陶博館」兒童節活動,朱立倫到達前,電視媒體圍著李鴻源詢問都更問題。

台北市政府拆除士林文林苑都更案拒遷戶,引發社會批評,李鴻源表示,將以文林苑的案例為教訓,日後將以更嚴謹、正面的態度面對。

對於都更修法,李鴻源說,將重新討論和民眾權益有關的比例問題、強制拆除的權利等項目,6個月完成修法是立法院的要求,所以必須完成。

他說,一定會召集專家、學者修法,在3個月內讓都更條例修法草案走出內政部大門,再出行政院的大門,最後送到立法院,希望6個月內完成。

至於現有的都更案,李鴻源說,未修法前仍須按現行法令往前走,但要避免爭議發生;若有爭議,會建議等新版本都更條例出來再處理,不必所有的都更案都暫停,因為每個都更案的狀況不一樣,不能混為一談,也並非都會遇到強制拆建的問題。

李鴻源表示,文林苑案中,王家是獨門獨院的建築,又位於基地的邊邊,過程中若曾明確表達不願參加的意見,「事實上王家可畫出基地外的」。現在的爭議是,王家到底有沒有收到通知?有沒有表達?當初若處理更嚴謹,狀況是可以避免的,他很體諒王家受到不平等的待遇。

不過,李鴻源說,他也體諒台北市依法行政的壓力,這是地方自治權限,內政部尊重且不能侵犯地方政府裁量權。他希望地方依據現有的法令做最佳的政治判斷,地方政府若主動提出爭議溝通,內政部樂意參與、協助。

 中央社---浮洲住宅 16日前提資格證明(豪)(2012/4/1)

內政部營建署表示,參加板橋浮洲合宜住宅第1階段預售登記民眾,16日前向戶籍所在地直轄市及縣(市)政府提出合宜住宅承購資格證明,請勿直接向營建署申請。
營建署在新北市板橋浮洲地區推出4455戶合宜住宅(含10%出租住宅約445戶),優先售予一定所得以下無自有住宅家庭。
營建署表示,浮洲合宜住宅由日勝生公司規劃興建,預計5月中旬辦理為期30天預售登記事宜,日勝生公司將設置接待中心,提供預售樣品屋公開展示建築量體模型、各種房型平面配置、房屋售價及停車位價格等內容,以供民眾辦理預售登記時一併了解建案內容,將辦理相關公告及說明抽籤作業流程與執行方式等事宜。
為加強宣導及周知,營建署全球資訊網已設有「合宜住宅專區」(http://www.cpami.gov.tw)供民眾上網查詢,並提供承購資格證明申請書及合宜住宅承購資格證明作業須知問答集等資料供民眾免費下載使用。日勝生公司也提供民眾洽詢服務專線(02)3316-9000。

 329檔期買氣旺 營建股衝鋒(凡)(2012/4/1)

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
營建股在邁向年度超級黃金大檔329檔期之際,買氣愈燒愈旺,甚至可望延燒到520檔期。北中南都會區今年329檔期大約有3,000多億元的新案,會陸續登場,部分A咖級大型建商的指標案,已有「封盤」、漲價,再重新開賣的盛況。
據調查,今年329檔國建(2501)、太設(2506)、長虹(5534)、興富發(2542)、宏普(2536)、宏盛(2534)、遠雄建(5522)等,都有吸金推案攻勢。
國建不但新店「國泰雙璽」熱銷,高雄「「YOO馥建築」,3月初開賣才2周,銷售率就衝上70%,令南台灣大為驚豔;結果國建和代銷立即先「封盤」、緊急調整售價,從每坪25萬元到35萬元,調漲到28萬元到38萬元,再重新開盤售屋,最近在高雄成為津津樂道的熱門話題。惟國建係採全部完工入帳法認列業績,目前狂銷的新案不致反應在今年財報。
長虹最近潛銷中的329指標案,也是叫好又叫座,內湖「長虹天璽」、南港「長虹菁英」都大賣,預期可望會跨越完工比例法,有機會在今年認列營收。
興富發也來勢洶洶,士林夜市改建案、總銷110億元「台北苑」,在先前喊出將降價25%後,已成為市場矚目的焦點;中山區新生北路的「台北1號院」則打出不二價訴求,以每坪100萬元開出。
遠雄建近幾年來推案已必定訴求的建築DNA為數位建築和節能建築「二代宅」,329檔期以潛銷多時的中和「左岸」二期「百合園」等為主。
宏盛則主推50億元新莊「昌平街案」;冠德及龍寶合作的台中七期重劃區豪宅「謙臻邸」,日前確定將以每坪62萬至72萬元,試探水溫;冠德除了在台中將大展身手外,信義計畫區豪宅案也釋出每坪將賣到300萬元的訊息,預期今年豪宅風潮將欲罷不能。
央行3月22日的理監事會議決議,維持利率不變,預期低利環境可望持續;兩岸即將簽署兩岸貨幣清算協議,兩岸金流往來將更為便利,投資環境看好;加上歐美債信危機暫告一段落,首購、換屋買方的信心大增,也鼓舞建商更積極在329檔期推案。
惟營建股仍面臨部分隱憂,如財政部研議開徵資本利得、5月豪宅稅可能加碼,6月即將屆滿奢侈稅實施一周年,部分投機性買盤是否會釋出轉手,值得觀察,另外7月即將正式實施實價登錄,都會牽動營建股短線消息面。

 中央社---3月購屋 自住平價宅當道(豪)(2012/3/31)

奢侈稅打房,自用成為當前房市買氣主流,房仲業3月的調查和統計顯示,雙北市購屋年齡層和挑選房屋的坪數都下降,透露出總價是購屋者當前的重要考量。
傳統房市旺季「329檔期」來臨,根據永慶房產集團研究發展中心統計,雙北市、台中市、高雄市3月成交量較2月大增3至4成。住商不動產統計體系內加盟店3月成交資料,全台成交量大增40%。台灣房屋統計,台北市、新北市、桃園縣、新竹縣市、台中市和高雄市3月交易量增3成。
3月房市持續傳出回溫訊息,房價還沒跌,現階段誰在買房?哪種類型的房子最搶手?
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,全球景氣逐漸好轉,美國聯邦準備理事會釋出第3次量化寬鬆 (QE3)可能性增加訊息,超低利率環境應該還會持續,都強化了民眾購屋動能。
永慶房產集團統計,台北市市中心的首購買方佔比28%,超越去 (100)年全年的平均值19%。新北市首購族群更高達38%。
中信房屋第1季「宅指數」市場調查,無論與上一季或去 (100)年同期比較,都是50歲以上購屋者減少比例最明顯,取而代之是30至49歲年齡層。
住商不動產企劃研究室分析今年春節後五都購屋者的年齡,與去年同期比較,五都購屋年齡層都下降。
以首購為主的房市,住商不動產分析3月主力購屋坪數,雙北市以小坪數產品表現較佳,台北市主力為15至25坪,新北市20至35坪;走出雙北市則30坪以上為主流,其中高雄市主力坪數更達40坪以上。
「好房網」分析雙北市3月物件點閱次數占比,網友最熱的搜尋坪數是「20至30坪的2+1房型」,傳統3房2廳格局漸漸在雙北市退燒。
「好房網」另於3月10日至20日,對已婚的5、6 年級生 (民國50至69年次出生)網友進行「雙北市小家庭購屋調查」,「20至30坪的2+1房型」同樣是受訪網友首選 (62%),擠下購屋門檻最低的小套房。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,從主力坪數可看出,總價對於買方有絕對性影響。
「好房網」前述網路調查也顯示,受訪網友選擇「20至30坪的2+1房型」的最主要理由為「總價付得起,且貸款成數比套房好」 (52%),其次才是「人口少,夠住就好」 (32%)。
各項調查顯示,自住型購屋者較理性評估購買力,低利率環境下,房價還看不出大幅下跌的跡象,購屋者轉而調整需求,現階段,可滿足基本需求的低總價平價住宅當道。

 都更條例 學者:為建商量身惡法(凡)(2012/3/31)

民視 – 2012年3月31日 下午1:02

都更條例 學者:為建商量身惡法
王家人成為都更的第一個犧牲品,引起社會大眾關注整個都市更新計畫,由於現行的都更條例,建商只要取得十分之一土地所有權,就能隨意劃設都更的範圍,甚至在還沒取得所有土地前,賣預售屋,而且採取多數決,讓學者痛批這樣的都更條例,根本是替建商量身打造的惡法。
工人拿著噴漆,試圖抹去鐵皮圍籬上,「台北好好拆」幾個大字,連日來,有不滿北市府用強硬手段拆除王家的學生,用一波波的行動表達抗議,但談起文林苑整個都更過程,台北市都更處還是強調,一切是依法執行公權力。
學者出面痛批,北市府淪為建商打手,因為都更條例,根本是替建商量身打造的惡法,以文林苑都為例,原本建商計畫把郭元益大樓和另外兩棟公寓一起納入都更案,當時反對有成4多,同意比例不到6成,但變更後,把反對戶排除,同意比例上昇到9成多,只剩下王家人反對,讓建商可以申請都更案。
原來建商只要取得土地,就能為所欲為劃設範圍,就算不願意的住戶被歸類到都更按理投頭,就得遵守少數服從多數,連現行法令都管不了建商先賣預售屋,學者喊話,要求中央先修法,再都更,才不會讓台灣出現第二個王家受害者。

 住宅政策轉彎!傳政府沒錢不蓋房改「只租不賣」(凡)(2012/3/30)

ETtoday – 2012年3月30日 下午10:01
政治中心/綜合報導
台北市文林苑都更案鬧得沸沸揚揚,同樣是住宅問題,政府出現策略急轉彎!傳出因為經費問題,政府未來不再蓋合宜宅、社會住宅和現代住宅了!內政部長李鴻源說,台灣空屋率高,提議轉成「只租不賣」的社會住宅,讓民眾不免擔心,便宜的房子更少了,可能真的一輩子都要當無殼鍋牛!
才重啟的國宅政策如今傳出急轉彎,未來不管是平價出售的合宜住宅,只租不售的社會住宅,或是只賣地上權不賣地的現代住宅,政府可能都不蓋了,因為以社會住宅來說,內政部花了近35億買地卻只能蓋1661戶。內政部長李鴻源表示,租變成我們另外一個思考方式,因為如果蓋的話經費很大,你用租金補貼的話,可以省下更多的公帑。
根據調查全台社會住宅需求大約19萬戶,但政府真的沒那麼多經費,加上台灣空屋率高內政部才會提出調整方案。李鴻源說,公家有很多的閒置空間,事實上民間有很多的空餘屋,鼓勵民間把空屋餘屋拿出來,然後政府會用租金補貼的方式,讓一些中下階級需要房屋的人可以租到。
李鴻源進一步表示,規劃中的住宅包括林口機場捷運A7站和板橋浮洲的合宜住宅,以及雙北市5處社會住宅,總計約1萬戶都會蓋完。他也澄清如果有適合的空屋,未來還是不排除會改建成合宜宅或社會住宅。政府鼓勵租取代買房,但台灣社會有土斯有財的觀念根深柢固,也讓板橋浮洲合宜宅29號又收到77件申請,5月1號開放登記為期30天,勢必再度成為民眾關心的焦點。

 民視---文林苑寒禪效應? 都更戶憂心(豪)(2012/3/30)

文林苑王家都更案,讓其他都更戶看了是又氣又怕,擔心下一個就會輪到自己,學者認為,都更條例中的比例表決機制,違反憲法的保障人民居住權益,而且第36條所謂的拔釘子戶條款,公權力介入強制拆屋更不合理,政大教授張金鶚主張修法,而且要把協調過程列入法定程序。

文林苑王家的遭遇,讓永春的都更戶看了又氣又怕,擔心下一個就會輪到自己,彭太太眼看祖產就快守不住,批評都更條例是惡法,彭太太所謂的少數人,指的就是都更條例中的第25條之一和第22條,設定比例表決機制進行都更,更提供權力給建商徵收土地,學者認為這兩條法令涉及違憲。

現在都更戶最怕聽到的第36條,也就是所謂的拔釘子戶條款,這代表公權力隨時都能介入拆屋,但惡法亦法,彭家人的白布條掛了四、五年,又破又舊,只能期待或許有修法這天的到來。

 自由時報---房子登記給妻 搬祖訓也要不回(豪)(2012/3/29)

去年喧騰一時的客廳砌牆案又有續集!

妻只算小三 法官駁借名辯詞

這回孫姓丈夫出馬,聲稱現任妻子劉女當初是「小三」,為了讓她有安全感,才把房子「借名登記」給妻子,並搬出「祖訓」,要爭回房產,但板橋地院法官不採信其說詞,昨判孫某敗訴;本案可上訴。

記者昨無法聯繫上孫男,孫妹表示無法代兄回應;劉女昨說,「我嫁給孫男前、約民國60多年時,就有7間房產、1千多萬存款,根本不缺錢,房子登記在我名下,是因為我替他解決債務,孫男感激我為家庭的付出,絕非借名登記。」

據查,孫男婚後將房屋給了劉姓妻子,劉女雖持有「房屋所有權」,但土地所有權卻未同時轉移,2人感情破裂後,去年孫男之子出面,聲稱擁有劉女房屋前方一塊突出地,並於去年4月28日帶工人砌起一道約5公尺、高約3公尺的紅磚牆,還在牆旁連續8天播放「黏巴達」等音樂,劉女因而控告孫妨害自由罪嫌;孫男之子事後已主動拆牆。

女子︰夫感激我還債才給房

這回則是孫男出馬準備討回房產。他提告指出,再婚後,他對劉女呵護備至,但身為「第三者」的劉女嚴重缺乏安全感,為讓她安心,加上家中祖產甚多,72年間,將一樓的房屋「借名登記」給劉女。後來因劉女自認房屋已登記至其名下,多次驅趕他及母親,才會提告。

孫某還抬出「祖訓」指出,母親有立下規定,凡是孫家以外的人不得受贈祖產,即使媳婦也不行。

法官審理認為,孫家雖有許多證人出面證稱「借名登記」一事,但僅是聽聞孫男所述,仍缺乏證據,且依據證人證詞,當初孫男是為平息其母怒氣,才跟母親說只是「借名登記」,至於祖訓也只是孫母個人觀念,孫男未必會遵循,故做出上述判決。

據查,孫男與劉女互告官司甚多,刑、民事就有妨害秘密、誣告、離婚等訴訟。

 專訪/政治大學地政系教授張金鶚:都更法令有瑕疵(凡)(2012/3/29)

文林苑都更案鬧得沸沸揚揚,市政府強拆士林王家,百人組團抗爭包圍現場,針對此事件,長期關注都更的政大地政系教授張金鶚28日接受Yahoo!奇摩新聞專訪,直指「爭議關鍵點是雙方缺乏互信基礎,地主表達立場後,不該再提出其他條件。」面對此事件已成為社會議題,他則回應:「開發案仍爭議不斷,可見法令規定是有瑕疵。」除了修法以外,社會也應該討論出對都更的共識。以下是專訪重點:

文林苑爭議多 法令恐有瑕疵

文林苑都更難產的關鍵點是雙方缺乏互信基礎,根據現今法令,民眾要自保,必須要有積極作為,才能真正完整保障自我權益。雖然王家的處境很令人同情,但他們在一開始表達不參與都更的立場後,卻又提出其它方案,如2億元權利轉換金,就會造成不同解讀,在法律面前,也會顯得證據不足,立場不夠明確。

事實上,都更法令通過後,許多開發案仍爭議不斷,可見法令規定是有瑕疵,現在也有可能要修法,但關鍵是社會仍沒有形成共識。譬如說,到底要百分之幾的同意才能申請?可以想像是,若要百分之百同意,幾乎等於不可能執行。然而為了提升台灣的居住品質,都更不得不做,少數者權益就必須透過協商方式照顧,因此,我認為重點還是事前協商,可以解決很多問題。

都更積怨深 政府應負責

現在最難解的是,因為外界很難判定誰是誰非,只能交給法律解決,而現在最高行政法院也裁定駁回確定,卻仍然無法讓人信服。無論如何,我認為任何人的權益都不應該被犧牲,王家是,其它同意的36住戶也是,他們一定有某些權益在這過程中被犧牲了。

王家該不該拆?外界誰也沒有證據判定誰是誰非,沒有必要跟著起哄形成社會輿論,王家是弱者很值得同情,其它36戶也同樣是弱者,不論是非,只論強弱,事情很難解決,何況誰是真正的弱者也很難界定。

過去許多都更案都有爭議,文林苑都更引起社會高度關注,引發不少民怨,其它抗爭戶、團體紛紛加入聲援士林王家行列,主因還是社會大眾對都更都沒有正確的理解,這部份是政府的責任,要再教育民眾去客觀看待都更發展,並且重視、整合不同層面的各種聲音。

民眾事前須明確表達立場

總而言之,若地主不想參與都更,應該要積極爭取保有原有權益,並表達立場的證據,而不是等到申請核定後,再提出爭議行政訴訟,才不會被誤解是釘子戶與獅子大開口。這跟拆除師大商圈引發抗爭的道理一樣,事前溝通不足,事後才處理爭議,都會變成各說各話。

我曾經處理過台北市仁愛路的一個都更案,當時這個事業計劃核定前,地主就明確表達立場,請台北市政府都市更新審議委員會實際探勘,並請法院做出裁決,事前就先把某些區域劃分出來,事後就沒有爭議,地主也能保障權益。

如果事前沒有積極參與,加上證據不明,最後再來提出爭議,事情就很難解決。而現在我想,士林王家還是必須去面對法律的判決,跟開發商好好協商,才能解決紛爭。

Yahoo!奇摩 – 2012年3月29日 下午2:15

 未來半年五都購屋民眾 北市意願最高(凡)(2012/3/28)

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕隨著國際各項經濟數據指向景氣黑暗期已過,民眾買屋意願也相對提升,房仲調查,五都未來半年有購屋計畫的民眾,除新北市、台南市下滑外,其餘三都均明顯增加,以北市意願最高,達67.7%,但購屋預算卻下修1成,均是五都之最,此項調查顯示購屋民眾不再觀望,預期第2季交易量會逐步增加。
中信房屋董事長鄭余正全昨在自家宅指數記者會上表示,觀察目前政經情勢,歐債疑慮已受到控制、美國經濟數據也趨向溫和復甦,短期內民眾對大環境基本面的信心已回復,加上買賣雙方的認知差距有逐漸消弭的現象,在沒有重大經濟或政策衝擊的前提之下,盤整局勢已大致底定,預期房市交易量在未來2~3季內會有明顯的回溫。
本季民眾平均購屋總價下滑至710萬元,鄭余正全解釋,第一季修正預算並不代表放大房市降價的期待,反而需求坪數出現同步下修的態勢,比對民眾對於房價滿意度的回升,顯示民眾對於房市降價的期待已有鬆動及看淡的傾向。
至於,房市經歷一整年量縮的急凍期,卻沒有出現房價下修的現象,也讓部分民眾對於買房相當無力,超過5成民眾認為房價、物價均相當高,唯獨薪水不漲,即便想要買房卻買不起。

 中央社---實價登錄恐露隱私 立委促改善(豪)(2012/3/28)

中國國民黨籍立法委員盧秀燕今天說,不動產實價成交實際資訊登錄,包含是否急買急賣、是否親友關係人間交易,有侵犯隱私之虞;內政部地政司說,將再研議。

盧秀燕在立法院舉行協調會表示,內政部公布「不動產成交實際資訊權利人申報登錄及查詢收費辦法」,申辦書中要求民眾公開房屋是否頂樓加蓋、交易有無特殊狀況,如急賣急買、受債權債務關係影響、親友關係人間交易、受迷信影響等,民眾買賣房屋卻被迫暴露私人資訊。

與會的地政士代表則說,地政士協助民眾辦理買賣登錄作業,屬代辦性質,以業主提供的書面資料申報,沒實地探查權,但政府法規卻規定,若申報書未填寫完成或申報不實,地政士將被重罰,影響地政士權益。

內政部地政司長蕭輔導會中表示,申辦書中詢問是否頂樓增建、有無特殊交易狀況,是為評估可能影響房價的因素,如一間有頂樓加蓋的房子,房價一定比沒頂樓加蓋高,詳細載明有助判斷房價是否異常。

蕭輔導說,註明是否頂樓加蓋,不是政府企圖查違章建築,寫明特殊交易狀況是用來評估合理房價,不會揭露,沒有暴露隱私問題,且除非業者和地政士故意隱匿交易資訊,否則也不會有處罰問題。

盧秀燕希望地政司能考量地政士實務工作及民眾隱私,刪除相關實際資料登錄;地政司說,申報登錄辦法還在討論,仍未定案,將考量實務需求再研議。

 房仲:北中高房市 有望增溫(凡)(2012/3/27)

(中央社記者馮昭台北27日電)中信房屋今天公布今年第1季宅指數調查報告,從購屋意願及預算等綜合性考量,五都中,台北市、台中市及高雄市房市有望增溫。
中信房屋表示,台北市有意願購屋民眾佔比飆至67.7%,為歷次調查新高,但預算下修比例高達1成,則是五都之最。
中信房屋委託創市際市場調查公司,於2月27日至3月6日進行第1季「宅指數」調查。
調查分析近期有購屋計畫民眾在各縣市的變化,北、高兩市明顯上升6.3個百分點、8.7個百分點,台中持平略漲,新北市及台南市略下滑。
中信房屋分析,近期有購屋意願的民眾仍以自住為主,第1季自住佔比53.8%,較上季增加3.6個百分點。在議價空間的認知上,第1季明顯回縮,43.3%受訪者認為僅能殺價1至2成,比例較上季增加;認為能殺價2至3成的人則降至32.7%。1010327

 自由時報---推40年房貸 抗通膨、資產保值(豪)(2012/3/27)

房仲業者與外銀推出台灣罕見的四十年房貸,引爆市場話題。房仲業者認為,只要是貸款利率低於物價上漲率,四十年房貸可說是抗通膨、資產保值的不錯選擇;但有學者卻憂心,當未來房貸利率反轉走揚,恐會引發台灣版的次貸風險。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,其實不管房貸是幾年,只要是房貸利率低於物價上漲率,就會出現房貸實質負利率情形;從投資角度來看,當然要貸款買房保值,否則手中的錢會一年比一年薄。

他舉例,台灣近十年消費者物價年增率均值約二%到三%,但台北市這十年房價平均上漲九%、新北市有八%,如這趨勢不變,四十年房貸當然很具誘因;因申貸者繳付房貸後,除資產可抗通膨,還有附帶房價上漲、租金回報等利益。

住商不動產主任徐佳馨也認為,四十年房貸可以減輕每月房貸負擔,對於打算十年內換屋,並預期房價上揚的購屋人反而有利,中短期換屋的民眾可以考慮。

淡江大學產經系教授莊孟翰認為,只要申貸者能評估自身還款能力,願接受四十年房貸或兩代養房,那有何不可呢?只是,政府應該扮演的角色是,讓房價更合理化,降個十到十五%,比拉長房貸對購屋者幫助更實際。

但玄奘大學財金系副教授花敬群提出另一種看法,他指出,四十年房貸表面上看來是降低購屋門檻,透過每個月還款金額減少,讓原本買不起房子的人可買得起房子;但事實上,這些原本可能因工作能力或收入條件不足以購屋的人,進入購屋市場,最後恐助長金融危機風險,違約機會被大幅提升。

花敬群直言,美國次貸風暴就是類似的模式引爆,美國次貸期限可達三十五年,製造不應買房的人買得起房的假象,最後因還不出錢而爆發金融風暴;現在,台灣處於低利率時代,但誰敢保證未來四十年利率都會這麼低,萬一利率反轉向上、且申貸者收入不見增加,該怎麼辦?

他舉例,以現有利率約二%計算,一千萬本息攤還,二十年期月繳五萬○四九四元,四十年期雖月繳降低到三萬○一七七元,但總利息成本從二一一萬餘元倍增到四四八萬餘元;若利率提升到五%水準,二十年期月繳六萬五九九六元,四十年月繳四萬八二二○元,總利息成本從五八三萬元大增到一三一四萬餘元。

花敬群說,這些算式就凸顯,如果利率條件改變,申貸者背負的房貸壓力將大增;如果形成普遍性現象,那就會出現台版次貸風暴。

 自由時報---光害擾人 北市擬訂法規管制(豪)(2012/3/26)

大都市商業活動頻繁,LED電子看板、廣告招牌霓虹燈四處林立,光害陳情逐年上升,卻沒有相關管制法令。台北市環保局創全國首例,擬訂「台北市光害防治管理自治條例」草案,若超過光害管制標準經勸導不聽,可處五千元至五萬元罰款,必要時強制拆除。

該草案明天將送台北市政會議討論,台北市環保局長吳盛忠表示,草案一旦經市政會議通過,將送市議會審議,光害管制標準將另外邀集專家、學者、業者一起討論訂定,最快一年後上路;環保局一科科長邱國書指出,目前全世界僅捷克、澳洲等國有訂定法規強制管制光害問題。

中市考慮跟進 新北南高再研議

針對台北市將訂法管理光害,台中市官員昨日表明,不排除會跟進;新北、台南、高雄三都的態度,則是先要觀察台北市的作法之後,再研議是否訂法來管理。

台北市近年光害問題,以四年前小巨蛋的LED電視牆率先引發關注,當時電視牆播放動態廣告,引發附近居民抗議刺眼,影響睡眠,其餘如台北田徑場看台的白色頂棚因日曬反光,馬路對面的大樓住戶被迫整天拉起窗簾,另外,台北天母美國學校操場兩座夜間照明設備,長年在夜間亮燈,附近天母東路住戶飽受光害困擾。

環保局統計,北市光害陳情近七年累計近百件,有逐年增加趨勢,九十八、九十九年每年約十幾件,但去年一整年增至五十四件,進一步分析,光害陳情以招牌廣告最多,比例佔六成以上,吳盛忠表示,目前廣告物管理自治條例並未針對廣告物的亮度管制,也沒有其他法規規範,加上越來越多高樓大廈使用玻璃帷幕,容易有反光問題,有必要適度管制;自治條例管制的光源包括招牌廣告、建築物反光材質、路燈照明、公車站牌、候車亭廣告及其他光源。

北市環保局表示 分三項目管制

吳盛忠解釋,光害管制標準分為三個項目,包括光源的照度、輝度及可見光反射率。照度是指單位受照面積上所接受的光量度;輝度是指光源在某一個方向,每單位投影面積所發出的強度;可見光反射率指太陽光之可見光照射至對象物體後反射的比率,後續將開會訂定標準,購置相關檢測儀器。

吳盛忠說,若光源超過管制標準,限期未改善,可處光源設施的設置人、所有人、使用人或設置場所所有人五千元至五萬元罰款,再未改善可按次處罰;必要時可強制拆除。

 房仲:房貸低 申貸前先試算(凡)(2012/3/26)

(中央社記者韋樞台北26日電)根據央行統計顯示,從五大銀行新承做購屋貸款利率已連續37個月跌破2%,相對有利低價區的首購民眾。房仲表示,一旦經濟重回復甦,利率可能再升,購屋人最好申貸前先試算。
為加速經濟擺脫金融海嘯的威脅,各國大舉實施寬鬆政策,除了直接將資金注入市場外,也將利率下調至罕見的低利水準。央行統計,從2009年2月五大銀行新承做購屋貸款利率跌破2%以來,已連續37個月低於2%。
信義房屋表示,央行五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款金額與利率統計顯示,新承做購屋貸款利率從最低的1.616%,已逐步調升至1.899%。
以2008年9月新承做購屋貸款2.859%試算,貸款新台幣500萬元,20年期推算,每月本息平均攤還2萬7378元;以最新的1.899%試算,每月本息平均攤還金額為2萬5056元,一年便可節省近2.8萬元。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,低利率有助大台北以外的房市,以整體房價水準來看,桃園的平均房價水準是新北市的一半,為台北市的1/4,其他都會區房價水準與桃園相似。在奢侈稅上路後,大台北以外的區域受影響相對有限,就是因為就業環境穩定,房價相對平穩,與低利率等條件。
信義房屋南崁忠孝店店長黃范銘指出,大台北地區與桃園房價相差甚多,台北客選擇到南崁地區購屋較偏好總價500萬元到800萬元的大樓產品;由於現在房貸利率相對低,且桃園地區房價不貴,一般住宅產品貸款金額並不會太高,經試算後,客戶普遍可以接受也負擔得起。
蘇啟榮認為,一旦國際金融情勢好轉,加上經濟回復成長,寬鬆貨幣政策可能趨緊,利率的確有可能反轉向上,建議購屋人最好先試算一旦利率走揚,每月會增加多少房貸金額支出。1010326

 TVBS---建物合約列「嫌惡」設施 含爭議名人宅(豪)(2012/3/25)

現代人買房,越來越會注意周邊環境的情況,但有時不小心忽略了,買了才發現,就容易跟建商房仲起糾紛,就像藝人周杰倫的母親之前就買到墓園景觀的房子,現在房仲商業公會決定4月提案內政部,要求以後建物50公尺內的範圍,除了墓園、變電所等嫌惡設施一定要列舉,像是前總統陳水扁等爭議性名人的住家,也必須寫入合約,預計最快5月上路。

買屋買到墓園景觀,藝人周杰倫母親和建商對簿公堂,買房糾紛屢見不鮮,現在房仲公會決定修改規範,要求業者賣房前,建物50公尺內的嫌惡設施都要列出來,最快5月就要實施。房仲公會理事長李同榮:「比較爭議性的東西,我們可能不會去強制,但是會要求經紀人盡量能說明。」

以台北市著名的饒河街夜市來說,晚上吵,白天還有菜市場,附近廟宇也不少,這些都算是嫌惡設施,洋洋灑灑列舉一下,未來變電所、加油站、墓園、垃圾場,都是會被條列的對象,除此之外,原本合約書上一定會列的忌諱項目,海砂屋、輻射屋以及凶宅,現在可能還多一項,爭議性名人宅,像是前總統陳水扁的住家,鄰居備受干擾就是好例子。

房仲:「(陳水扁案)那個時候,其實房價下修大概一至兩成,因為還好,他畢竟算是豪宅,附近有廟、有變電所、有墳墓,這些你都要告知的話,對於屋主會產生很大的困擾,以後這樣的房子會非常難賣。」

會不會影響房價,看看內湖基湖路的大樓,一般的或者水岸宅每坪約130-200萬,但如果緊鄰廟宇,每坪差到快一倍,只有80-90萬,但買屋前房屋周邊介紹詳細點,至少避免糾紛再度發生。

 避免購屋糾紛 嫌惡設施先列明(凡)(2012/3/25)

周杰倫媽媽葉惠美,之前砸下千萬買了淡水預售屋,才發現後面就是一大片墓地,氣得告上法院。為了避免這樣的買屋糾紛越來越多,房屋公會全聯會,決定要求業者在賣出房子之前,必須詳細列出附近所有可能讓民眾介意的「嫌惡設施」,像是墓園、變電所、瓦斯行等等,讓民眾不會被矇在鼓裡。
推開窗戶,眼前這棟緊臨河岸,景觀超棒的磚紅色大樓,一坪要價兩百萬起跳,但同樣都在大直豪宅區,同樣看得到河岸美景,我們所在的這棟房子,一坪卻只能賣130萬,為什麼?往右看,原來就是旁邊的這座廟,讓同樣的豪宅,價格卻大不同,而且離廟越近,房價跌得越兇。
過了一條馬路,在廟旁邊的這棟大樓,一樓的房價,一坪只剩下八十萬,相差超過兩倍。在新的不動產規範書中,這座廟就是所謂的「嫌惡設施」,如果在要賣的房子50公尺之內,房仲都得事先告知,現行舊版不動產規範書,只有海砂屋和凶宅要告知,可是未來得把附近的墳墓、寺廟、菜市場甚至是名人的住家,一一標示清楚,因為像這樣的房屋糾紛,已經不只一樁。
大大的遷移告示,雖然公告墳墓已經搬走,但當初買淡水豪宅時,房仲一句話都沒有說,讓周杰倫的媽媽氣的告上法院,以後像這樣的買屋糾紛,也會因為修改了不動產規範,而不再出現類似狀況,但這嫌惡設施,到底要怎麼界定,除了反應在房屋售價,可能只能見仁見智。

 生前售屋未過戶 遺產稅實價課(凡)(2012/3/24)

(中央社記者馮昭台北24日電)屋主賣了房子,還沒過戶就過世,日後實收售屋款,子女仍要申報遺產稅。國稅局最近查獲一繼承人只按土地公告現值和房屋評定現值申報,認定屬漏報,連補帶罰新台幣540萬元。
財政部北區國稅局局長李慶華表示,不動產是以登記為要件,屋主在生前售屋,但房子沒辦完過戶手續,就算是遺產。繼承人必須用出售房屋的「真實交易價格」扣除債務後,申報遺產稅。
以北區國稅局查獲的案件為例,房子賣5000多萬元,扣除房貸1500萬元,還剩3500萬元;但繼承人只按照土地公告現值和房屋評定現值1500多萬元申報遺產稅。
北區國稅局認定,售屋應收款要計入遺產,繼承人需補繳遺產稅300多萬元,但酌情減罰0.8倍,罰金約240萬元。1010324

 NOWnews---6000萬以上豪宅擬實價課稅 衝擊大安區豪宅法拍流標(豪)(2012/3/24)

受到6000萬元以上豪宅擬實價課稅影響,豪宅法拍市場乏人問津?雖然附近豪宅已傳出每坪有180萬元的實力,但位於新生南路與和平東路口的豪宅,底價每坪132.8萬元,卻在第一次拍賣時就流標,令人意外,市場分析,在第二拍底價調降後,應該就能順利拍出。

台北地院民事執行處23日第一次拍賣大安區新生南路與和平東路交界的豪宅,位於新生南路三段21號13樓的渥然居豪宅,底價1億4250萬元,總坪數137.9坪,內含3個車位36.61坪,包括1個坡道平面、2個機械平面,合計800萬元,扣除車位後,拆算每坪單價132.8萬元,不過,拍賣結果卻無人投標,以流標收場。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊分析,受到6000萬元以上豪宅擬實價課稅影響,豪宅法拍市場乏人問津。因為去年渥然居2F及10F曾拿到市場賣,每坪成交價都站穩百萬大關,尤其附近的國美森美館頂樓傳出成交180萬一坪,勤美璞真13樓成交每坪230萬元、頂高麗景喊價每坪220萬元,比價效應下,渥然居至少有130萬~140萬以上的實力,結果流標收場,令人意外。

台灣房屋研究中心研究員洪佩君也表示,渥然居由國內豪宅推手樸園建築團隊打造,樓高14層,地下3樓,1樓是lobby,2~4樓雙拼格局,5~14樓一層一戶,共16戶,基地共240坪,基地臨巷面長達49米,臨新生南路僅16米,屬於狹長型的建案,8米巷這一側並沒有高樓遮蔽,估計5、6樓以上都擁有大片採光,北面距「台北市之肺」大安森林公園約50公尺。

洪佩君指出,遭拍賣的13樓可直接俯瞰大安森林公園,視野景觀極具優勢,而巷內還有王雲五紀念館為鄰,人文氣息濃厚,加上每戶都有車位,保全嚴密,種種條件都符合豪宅標準,最大的缺點,應該就是靠中油加油站太近,加上和加油站中間的矮舊老房,未來若蓋大樓,可能遮蔽高樓景觀,推估是流標的主要原因,預估第二拍底價降為1億1400萬元,拆算每坪單價104.65萬元,應可順利拍出。

 2月新房貸利率 三年多來新高(凡)(2012/3/23)

中央社 – 2012年3月23日 下午9:07
(中央社記者高照芬台北23日電)中央銀行今天表示,2月台灣銀行等5大銀行新承作購屋貸款金額達新台幣334.54億元,較1月增加5.7億元,購屋貸款利率1.899%,月增0.011個百分點,利率上揚至98年初時的水準。
中央銀行今天傍晚公布2月台銀、土地銀行、合作金庫商業銀行、華南銀行及第一銀行新承作放款情形。其中5大銀行新增房貸略為增加,利率持續上揚,創37個月來新高。
央行經濟研究處副處長陳一端表示,今年以來,台灣房地產承接去年第四季的房市降溫之勢,今年前2個月5大銀行新承作房貸金額較去年同期大減256.41億元,減幅27.88%。
她說,台北市2月房屋移轉棟數2425棟,年減31.86%;新北市2月房屋移轉棟數3408棟,年減42.19%;未來房地產走勢可再觀察3月房貸及利率走勢,另外7月房地產實價登錄後的變化,也值得密切注意。
在市場平均利率方面,央行表示,5大銀行2月新承作放款加權平均利率1.534%,較1月的1.501%,上升0.033個百分點,主因為週轉金貸款利率上升。
若不含國庫借款,2月5大銀行新承作放款加權平均利率為1.611%,較1月的1.631%,下降0.02個百分點。1010323

 中國時報---劉憶如:不動產實價課稅 奢侈稅可望退場(豪)(2012/3/23)

財政部長劉憶如昨天表示,在量能課稅原則下,「提高資本利得稅比重」是稅改目標;這也代表證所稅與不動產實價課稅是主要目標。但她也指出,財政健全小組為幕僚性質,由她出任召集人並負全責,首次財政健全小組會議將於下周三下午在財政部召開,將確定優先啟動的三至五個稅改議題。

未來若不動產利得實價課稅、證所稅復徵等相關制度逐步建立後,劉憶如表示,奢侈稅中有關不動產的部分,以及最低稅負制中有關證所稅的部分,可檢討考慮退場。

劉憶如昨天至立法院報告「財政健全小組」成立及運作規畫。在回答立委費鴻泰、賴仕葆、李應元的詢問時指出,資本利得稅跟其他量能課稅制度要進行改革,目前稅制重大缺失就是有能力的人貢獻太少,「提高資本利得稅占綜所稅比重」是目標,希望藉此降低薪資所得比重。

劉憶如指出,雖因解決「該收的稅沒收到」的問題會讓稅收增加,但不會訂定增加目標,也不會為稅改賭上烏紗帽,為維持制度穩定,「動不動就說下台是不好的風氣」。

劉憶如強調「我心理有底」,下周就會提出三至五個「要做」的稅改議題,一切仍由財政部主導,財政健全小組僅為幕僚性質,但需要大家提出配套。因此,未來將由小組成員領銜進行分組討論,專注於討論「怎麼做」,希望稅改更周全。

因應稅收不足,但民生物價不斷條調漲,立委賴士葆昨日提案,營業稅稅率調高一個百分點,但民生消費品不漲、富人高額消費則加重課徵,財政部允諾將於一個月內研議。

 40年千萬房貸 月繳少4成總額增百萬(凡)(2012/3/22)

2012年3月22日 下午12:11
40年千萬房貸 月繳少4成總額增百萬

奢侈稅去年上路後,房價受到壓抑,讓首購族買氣增加,今年就比去年增加了8%,也讓房仲業者相中商機,針對首購族與銀行業者合作,推出長達40年的房貸專案,如果以1千萬房價、貸款8成,利率1.88%來估算,每個月可以少繳2萬元左右,等於少繳大約4成,不過民眾可得算仔細,因為40年之後,總還款金額可能會多出100多萬,而且中間可能存在匯率浮動與房價漲跌風險。
首購族小傑:「有個居住的地方對我們非常重要。」
回到了家,還是得面對電腦,有個舒適的家,對小傑來說格外重要,今年33歲的小傑,是個電腦工程師,去年首購在台北市士林買了這間20坪大小,已經35年的中古屋,就花了他1千萬,每個月要繳4萬多元本金加利息,壓得他快喘不過氣,不過現在有房仲跟銀行合作,推出40年房貸專案。
首購族小傑:「40年還下去可能對我們來講,要繳出去的利息,其實相對變比較多,大概3坪多左右空間而已。」
恐怕不只房貸背得久,如果以這戶1千萬中古屋貸款8成,利率1.88%來估算,還款40年的話,每個月本息攤還約2萬3,比20年的少了1萬7,減輕負擔,不過如果以總還款金額來看,卻增加了170多萬。
而且銀行條件有限制,首購族年齡不到35歲,且屋齡也得小於35年,台幣匯價天天跳,40年還款期,恐怕匯率升貶得有強壯心臟,還有房價漲跌風險,40年超長還款期,對自住者真有必要?房仲自己也早有預料。
房仲業者陳俊宏:「(根據統計)平均還掉貸款時間,大概7到10年,其實就以前20年房貸時間,也很少有消費者,他是還到20年才把房貸都還完。」
40年還款期也不是毫無優點,同樣案例,20年期月繳的4萬本息,拿來套用在40年專案,可以升級住1600萬的大房子,不過享受豪宅的舒適,自備款還是得多準備100多萬,更別提銀行承受民眾倒債風險,恐怕這40年房貸專案 ,賺最大的是成功製造話題的房仲業了。

 中國時報---開放空間容積獎勵 因地制宜(豪)(2012/3/22)

容積獎勵太過浮濫,引發監院關切,內政部營建署檢討完成「建築技術規則」修正,原設定開放空間容積獎勵最高不得超過三成的限制,七月一日取消,回歸都計法規或都巿計畫書圖規範,由地方政府檢討設限。基本上,由於各地都有容積總量限制,檢討後亦不會超過三成,部分縣巿甚至更可能因需求有限而取消。

根據營建署行文各縣巿政府調查,初步回收的資料顯示,全台申請容積獎勵案約九百餘件,但違規情況嚴重,回收案件中,有社區警衛攔阻外人進入、未設告示牌等其他違規事項就多達四一二件,設立警衛室等違建案約二一一件,圍籬太高等不符規定案件也有二一九件,其中重複違規的案子不在少數。

營建署官員表示,開放空間具有公眾性質,開放空間內的違章與一般私人違章性質不同,為此將會列為優先處理項目,營建署自三月二日起至四月三日辦理各縣市開放空間違規案件實地督導業務,預估將於四月中旬完成,整資料後,呈報監察院。

為防杜開放空間違規使用,改善容積獎勵浮濫問題,營建署除修正建築技術規則,將容積獎勵上限回歸都計法規規範,另外開放空間容積獎勵原則也將從嚴,開放空間設在社區中庭,外人難以進入,或是開放空間加設屋頂等頂蓋,七月起都將不予獎勵。同時,還新增開放空間不得設置圍籬等限制。

 帶人看屋有賞 恐害無照民眾觸法(凡)(2012/3/21)

帶朋友看屋,成交就能拿到2到3萬的介紹費,這樣的購屋好康,吸引許多人忙著牽線。但您知道嗎?這種行銷方式,可是暗藏觸法危機。原來「不動產經紀業管理條例」中,明文規定,如果沒有相關不動產證照,介入銷售過程,還收取仲介費用,就可能觸法,會被罰10到30萬的罰鍰。
房仲講得賣力,民眾聽得滿意,不少業者成交後,還會鼓勵客人推薦朋友來看屋,成功的話就能拿到介紹費,聽起來真的很好賺,但這可暗藏觸法危機。引起爭議的就是桃園這處成屋建案,為了衝出銷售量,業者竟然向成交的民眾寄發簡訊,上頭寫明只要推薦朋友看屋,成交的話,介紹人就能拿到2到3萬元重金獎賞,但翻開法條會發現,居間房屋買賣著仲介人都必須有經紀執照,才能收取相關費用,「無照」民眾一旦介入銷售過程,可能開罰10到30萬。
業者強調,看屋介紹一定都是自己來,沒有讓民眾參與銷售,只是業者為了搶銷售量,打出了這樣的怪招,讓民眾掉進「獎金」陷阱,一不小心就可能觸法,到時候錢沒賺到,可能還要被罰上一筆,真的不太划算。

東森新聞 – 2012年3月21日 上午8:41

 自由時報---擺脫北市高房價 五成民眾願住新北市(豪)(2012/3/21)

內政部長李鴻源提出以交通補貼,將人潮引出雙北市後,便有房仲業者進行「非市中心居住意向調查」,發現有51%的民眾為擺脫高房價,願意買在新北市,僅有11%的民眾願意在桃園、中壢購屋,因此,即便政府願意提供2∼3年捷運交通補貼政策,似乎無法吸引民眾往更外圍搬遷。

根據好房網調查,車程30∼40分鐘內,總價600∼800萬元,大約30坪房屋及屋齡5年內等三大條件,是目前吸引民眾往外搬遷的誘因,可見自住民眾理性購屋,不被超低價所迷惑,沒有捷運或交通工具難以吸引民眾買單。

其實新北市有不少正在急速發展的區域,公共建設、交通機能逐漸到位,房價目前2∼3字頭,其中五股更是被低估區域,公寓每坪僅13.5萬元,只要300∼400萬元,便可買到30坪的房屋。

至於,汐止區與台北市僅一橋之隔,因接近南港科學園區,有新南港概念題材,目前汐止也是2∼3字頭房價,汐止區鄰近好市多、家樂福商圈,生活圈便利,最重要的是三高(中山高、北二高、北宜高)、二鐵(汐止火車站、汐止汐科站)、一快(環東快速道路)及公車站牌等交通優勢,到台北只要10分鐘,汐止汐萬路一段的新建案開價33∼35萬/坪左右,不論自住或置產,在新北市相當具價格優勢。

 中國時報---豪宅有無實價課稅 稅差6千萬(豪)(2012/3/20)

6000萬以上頂級豪宅,有無實價課稅,繳稅金額差很大!監察院調查報告顯示,之前劉媽媽取得的法拍宅,前一手買方取得價格為1.08億元,後來再度拍賣時,劉媽媽以2.82億元得標,價差高達1.73億元,若依按個人最高稅率40%推估,應繳納稅額為6941萬元,反之以公告現值與評定現值核定土地增值稅與綜所稅推估,非自用住只繳212萬的增值稅,兩者稅差高達6729餘萬元。

6000萬頂級豪宅在兩岸和平紅利加持下,買氣回升,永慶豪宅事業部調查,就3月前半個月巿況推估,全月成交量有機會較2月成長2成,創近8個月新高,信義房屋估算,北巿約有2%住宅將受到影響。

這些富商巨賈購置豪宅究竟著眼什麼條件?依永慶豪宅事業部統計,評估重點主要有「剛性需求(自住及換屋)」、「稀有保值性」及「未來增值潛力」等三大項,其中「未來增值潛力」占成交比重高達53%。

惟選後又有新的房市稅務改革議題被提出,日前有立委提出針對市值6000萬元以上房產,納入實價課稅的對象,信義房屋統計內部成交資料顯示,大約有2%的住宅將受到影響,其中大安區、信義區與中正區,影響最大,而增值幅度越大的賣方,繳稅可能會呈現倍數增加。

信義房屋發現,近期高總價市場的買氣逐漸回升,雖然預售的指標個案喊價每坪超過300萬元,但成屋豪宅市場表現仍相對理性,價格合理買賣雙方才有成交機會,惟已有賣方留意到實際課稅的問題,希望可以早點出售,至於現階段買方,則多是自用型的買方,實價課稅是有增值才繳稅,因此自用買方對於實價課稅議題反應不大。

 售屋所得標準 台北市漲至42%(凡)(2012/3/20)

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
財政部昨(19)日公告100年度售屋所得金額比率標準,供納稅人今年5月申報綜所稅時適用。其中,台北市的「房屋評定現值」調高至42%,全國最重、也是史上最高,比去年高出5個百分點。
調幅最大的是新北市板橋、永和及新店區,將從去年的21%調高至28%。
財政部次長曾銘宗表示,為達量能課稅、租稅公平,財政部依據內政部所發布的中華民國房地產交易價格簡訊交易資料,發現部分地區房屋實際交易價格確有提高,因而調整。
另外,官員指出,售屋所得金額比率標準屬於推計課稅,依據房屋評定現值推算,未來房地產仍持續看漲,若售屋者賺得比標準比率推估得更高,財政部也將逐年再往上調整。
「財產交易(售屋)所得額標準」是針對出售房地產,但未出示成本證明者,計算售屋所得所用的官方標準。
這項稅率是以「房屋評定現值」為計算基礎,由於比實際交易所得低,不少售屋納稅人都會採用這項標準。
以台北市知名豪宅帝寶為例,若房屋評定現值約為1,300萬元,出售一戶帝寶的賣屋所得率報稅,去(100)年的賣屋所得率是42%,等於所得是546萬,以綜所稅最高稅率40%計算,等於要繳稅218萬多元,稅負較以往增加26萬元。
新北市今年調幅很可觀,目前規劃依房價漲幅區分為四級所得率,最高的是板橋、永和、及新店區,從21%調高至28%;第二級是三重、中和、新莊、土城、蘆洲、汐止及樹林區,調高至26%;最後一級是鶯歌、貢寮、烏來等區。
另一個所得率大調的地方是桃園龜山鄉,當地房價漲幅不低,因此所得率規劃從去年的8%調高至13%,調幅和台北市一樣。

 自由時報---房市329檔期 充滿詭譎氣氛(豪)(2012/3/19)

上半年房市重頭大戲329檔期將登場,市場推案爆量、但尚見不到熱情買氣,建商在價格上高姿態依舊,代銷嘴巴喊熱、內心卻怕冷,消費者冷眼旁觀,讓今年329檔期氛圍充滿詭譎。

期待擺脫悲情329

近6年來的329檔期充滿戲劇性變化,2008年是喜氣的高峰期,但緊接著卻是悲情的2009年、市場急凍,眼看2010年329檔期終於要脫離悲情,但在政府打房政策盡出下,逼得業者自棄329檔期,今年329檔期,業者不得不推案,但一切外在環境卻沒有多大變化,但有業者樂觀認為,前陣子副總統當選人吳敦義一席「不能把房地產打趴」,似乎透露打房政策有鬆軟跡象。

但事實真如此嗎?官方、業界及消費者都在觀察,整個329檔期正要開始,一切的變化也從這一檔期開始。

根據住展雜誌調查,今年329檔期的推案量五都約達3100億元,其中雙北市達到2020億元之多,是2008年以來的次高量,顯示建商對今年檔期期待甚深。

代銷外熱內冷

推案量大增,但代銷們的態度卻是外熱內冷。接案後急搭接待中心的很多,積極向媒體釋出市場熱度增加的更多,但實質促銷個案卻沒有很多,也就是代銷是採取最省錢方式在銷售,顯見對市況相當保留。

住展2月風向球的調查,即使建案促銷廣告比起1月份增加65%,但主要是1月份的促銷廣告量實在是太差,基期太低所致。

建商在價格上的高姿態依舊沒變,部分個案甚至是代銷搶案後,價格還往上揚。一位代銷表示,主要是精華區個案,只要評估賣相不錯的個案,就是可能會受到消費者青睞個案,代銷加價搶案不手軟,但如果是不易銷售的區段、個案,價格才有下探的機會,同樣地,代銷不看好,也不可能加價接案,有些個案甚至是減價接案,但這些個案主要是反映在議價空間加大,牌價還是沒有調降。

以實質的案場情況來看,根據市調資料,截至目前為止,各案場從春節至今銷況,有個共同點是「來人量增,但成交量未增」,有1成左右個案快速銷售,從1坪200萬元到1坪20-30萬元的平價屋都有,也有2成左右是相對來人增加,但成交率偏低,但有6-7成個案是來人量及成交率都偏低。換句話說,從需求面來看,就是消費者觀望氣息依舊濃厚,簡單來說,就是大多數買主認定房價還會再跌、暫時不出手買屋。

一位市調人士指出,有些購屋客進入案場砍價不手軟,目前還有從6折砍起的案例,即使未能成交,但也說明購屋客的態度。

買賣間的價格拉鋸戰還在持續中;但從另個角度來說,就是觀察房市或是逛屋族人數增多,對買氣的醞釀有相當大的幫助。

分析今年開展中的329檔期,市場人士認為,比較像是回歸個案表現的基本面市況,市場即將進入一場新的淘汰賽。

 如果6000萬以上房產實價課稅 房仲:北市2%賣方受影響(凡)(2012/3/19)

記者曹逸雯/台北報導
日前有立委提出將市值6千萬元以上的房產,納入實價課稅的對象,根據房仲業者的成交資料發現,未來如果定案,台北市大約有2%的住宅將會受到影響,其中又以大安區、信義區與中正區影響最大,且增值幅度愈大的賣方,繳的稅恐怕會呈現倍數增加。
過去幾年房價一路走揚,但在納稅部分,卻無法反映賣方實際增值的幅度,屢遭批評為社會不公,監察院也特別提出關切。
根據監察院的調查報告指出,先前帝寶的法拍個案,前手買方拍得價格為1.08億元,後又經法院拍賣以2.82億元拍出,若以實際市價推估,價差高達1.73億元,若按個人最高稅率40%推估,應繳納稅額為6941萬元,但若是以公告現值與評定現值核定土地增值稅與綜所稅來推估,只需繳212萬元的增值稅,兩者相差高達6700餘萬元。
對於選後新閣又將進行稅制改革,其中有關不動產部分的稅制攺革,也不斷被討論,日前並有立委提出先將市值6千萬元以上的房產,納入實價課稅的對象。
根據信義房屋內部統計,從2011年到目前為止,總價6000萬元以上的住宅產品,僅占成交比重的2.1%,平均成交總價約8300萬元,權狀面積約90坪,換算每坪單價約在90萬元左右,等於精華區大面積的住宅,就有可能總價超過6000萬元,如果從行政區來看,則以大安區、信義區與中正區3區為影響程度最大的區域。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮19日指出,針對居住正義的租稅公平原則,主要是針對高總價的房產採取實價課稅的原則,「多賺多繳」,影響的將是手上市價超過6千萬元,且資產大幅增值的屋主,對一般的民眾的實際影響並不大。
信義房屋也發現,近期高總價市場的買氣已逐漸回升,雖然預售的指標個案喊價每坪超過300萬元,但成屋的豪宅市場表現仍相對理性,價格合理,買賣雙方才有成交機會,不過,已經有部分賣方注意到實際課稅的問題,希望可以早點出售,而現階段買方,則大多是自用型的買方,實價課稅是有增值才繳稅,因此自用買方對於實價課稅議題的反應不大。

 中國時報---內政部:5都社會住宅需18.5萬戶(豪)(2012/3/18)

內政部最近公布的社會住宅需求調查結果顯示,五都社會弱勢家庭需求戶數高達十八萬五千兩百六十二戶;換言之,目前政府規畫戶數僅能滿足八分之一需求。內政部長李鴻源表示,未來包括閒置空間活化、大台北人口疏散、空屋整理等方式,是內政部解決龐大住屋需求的下一步。

為解決弱勢居住問題,政府規劃「只租不售」社會住宅,預計完工後可提供近兩千戶需求;但根據內政部月中公佈的「一百年社會住宅需求調查結果」報告顯示,目前五都弱勢社住需求高達十八萬五千餘戶,其中台北市占三一一一四戶,新北市占五二四三九戶,台中市占三三七一二戶,台南市占二四九○四戶,高雄市則有四二九六二戶。政府目前規畫的雙北市五處社會住宅一六六一戶、板橋浮洲合宜住宅提供四百戶,僅能滿足約八分之一的弱勢居住需求。

對此情況,李鴻源指出,要解決弱勢居住問題,「蓋」是一種方式,但目前政府光是興建五處社會住宅,就斥資一千億元,也僅解決兩千戶需求,並非長久之計。因此日前他才提出藉由閒置空間活化、空屋整理出租、疏散大台北人口等方式努力解決居住問題,目前內政部正從各面向研擬相關計畫。

調查報告顯示,有高達八成八的弱勢家庭贊成「只租不售」的社會住宅政策,其中雙北市的贊成比例高達九成,超出其他三都。而根據目前提供的四種住宅服務措施:租金補貼、購置住宅貸款利息補貼、公有出租住宅及只租不售的社會住宅中,有五成五以上弱勢家庭偏好「租金補貼」;「只租不售的社會住宅」及「公有出租住宅」則占五○.六%次之。其中台北市「只租不售的社會住宅及」贊成比例最高,其餘四都則以「租金補貼」高於其他措施。

 購屋年齡 北市南市年輕6歲(凡)(2012/3/18)

中央社 – 2012年3月16日 下午6:21
(中央社記者馮昭台北16日電)房仲業者今天表示,五都今年春節後的購屋平均年齡比去年同期下降,其中台南市和台北市平均減6歲最明顯。
住商不動產企劃研究室統計今年春節後 (2月1日至3月15日)旗下加盟店成交資料。台北市購屋者平均年齡39.3歲,平均成交屋齡32.5年,購屋年齡和屋齡都是五都最老。其次是新北市購屋年齡36.8歲,屋齡24.3年。
住商不動產統計,年後購屋者以台南市平均33.6歲最年輕,其次是高雄市34.1歲。平均成交屋齡最低為高雄市7年,其次是台南市7.9年。
台中市恰巧都居中,購屋平均年齡35.7歲,平均屋齡12.4年。
若與100年比較,近期購屋者年齡明顯下降。台北市去年2月1日至3月15日購屋平均年齡45.3歲,今年同期平均年輕6歲;去年同期購屋平均年齡39.9歲的台南市,今年年輕了6.3歲;台中市和高雄市年後平均下降3.5歲,新北市減少2歲。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,特種貨物及勞務稅(奢侈稅)實施後,自住買方居多,購屋平均年齡、平均屋齡變化都與價格有關,南部房價低,年輕人更能提早完成購屋夢想。1010316

 張金鶚:實價課稅 勿傷及無辜自住者(凡)(2012/3/17)

財經中心/綜合報導

《2100全民開講》邀請政治大學地政系教授張金鶚與多位財經專家討論房地產實價課稅,張金鶚雖贊成實價課稅能有效抑止炒房,但又如何能避免傷及無辜,使希望購買安身立命房屋的老百姓荷包縮水?
張金鶚認為,土地交易實價課稅如進行順利,可讓投機客無利可圖,而退出市場,自能有效維護居住正義;加上現在民氣可用,定能順利推行。但戴德梁行總經理顏炳立則擔心「鵝毛被拔光」,對日後房地產市場造成不利影響,必要時應針對長期持有房屋者降低稅率。
理財專家阮慕驊即提出一項概念:投資不等於投機。文化大學教授邱毅更補充,許多老年人希望買一棟房子留給兒女,這棟房子在十年後如能漲個1000萬元,是相當合理的,不能將他們也捲進去。
張金鶚認為,投資者須多付稅是相當合理的,特別是在其中獲取暴利的人。但要如何防止增加自住客負擔,並防止投機課找到漏洞,將是當前重要課題。
邱毅對於實價課稅是舉雙手贊成,但其中的細節,如是否包含自住客,以及在多少金額以上才要課稅,這些細節都左右實價課稅的成敗。奢侈稅實施至今,原本預期能獲得50億稅收,至今卻只收到10億元,顯示奢侈稅的失敗,要進一步維護居住正義,在實價課稅上將要多費心思。

 工商時報---張金鶚:奢侈稅不是玩真的(豪)(2012/3/17)

政大地政系教授張金鶚在立院指出,他支持不動產實價課稅,但許多人知道如何逃避奢侈稅,政府也未查稅,奢侈稅根本不是玩真的,政府應速說明奢侈稅的績效,並修法補漏洞。

但戴德梁行總經理顏炳立則認為,政府不應用奢侈稅讓市場交易變清淡,市場如果死了,國庫連基本的稅都課不到。

國民黨立委賴士葆昨(16)日舉行「居住正義第一步,從高房價實價課稅做起」座談會,邀請專家學者與房仲業者就實價課稅座談。

對於房價問題向來有獨到見解的張金鶚表示,在調查中顯示,因要買房子而反對實價課稅的人只有1成多,因此實價課稅可說民氣可用,政府不能等資料都齊備才做,否則就是障眼法或拖延法。

張金鶚說,政府確實有能力稽查實價,但關鍵是實價課稅經過奢侈稅實驗,成效到底如何,政府迄今沒有說清楚。

張金鶚質疑,目前短期投資客不但沒有少,反而愈來愈多,背後隱含意義就是政府根本不是玩真的,沒有主動查奢侈稅,只是被動接受申報資料,未查其中是否有以多報少或漏報。張金鶚表示,有學生在地政事務所工作,向他透露近來不少人辦理房屋撤銷登記,將契約重新換手。例如,買賣過程1、2、3、4四手中,將中間兩手撤銷,把時間拉長,重新換約,這種作法過去每年只有幾件,現在一年卻有30、40件,他質疑這就是「後門條例」,顯示大家都知道有漏洞可以逃避奢侈稅。

但顏炳立表示,奢侈稅是要「拔富人的毛」,但要拔毛也要讓鵝先長大。他說,買房子要被課的稅太多,包括房屋交易稅、奢侈稅等,他支持房地產實價登錄機制,但實價課稅應有完整配套措施、落日條款後,如投資房地產獲利到某種程度再課徵,否則市場若死掉,國庫稅收反而減少。

賴士葆則表示,他支持政府開徵奢侈稅,也已提案要求財政部針對市值新台幣6,000萬元以上豪宅納入實價課稅,但如果外界認為6,000萬元標準太低,恐影響房市,還可以再調高價格。

 奢侈稅後房價 5都全漲(凡)(2012/3/16)

(中央社記者馮昭台北16日電)房仲業今天發布奢侈稅前後房市分析,將今年截至2月底的成交均價與特種貨物及勞務稅 (奢侈稅)前一年(2010年)成交均價比較,5 都房價全漲,「北二都」漲幅輸「南三都」。
根據有巢氏房屋統計,截至今年2月底,台北市不含一樓住宅成交均價每坪新台幣50.7萬元,與2010年比較,漲幅0.4%;新北市每坪30.1萬元,漲幅5.6%。
有巢氏房屋統計,台中市截至今年2月底不含一樓成交均價每坪13.4萬元,與2010年比較,漲幅達24.1%;台南市每坪8.1萬元,漲幅11%,高雄市每坪10.6萬元,漲幅19.1%。
有巢氏房屋發言人劉炳耀分析,台中市、台南市及高雄市等「南三都」長期以自住買盤為主,房價較低,波動較小。「北二都」去年受奢侈稅等利空因素影響,房價漲幅趨緩;「南三都」縣市合併升格利多,逐漸反映在房價變化,相對漲幅較大。
奢侈稅後,5都房價續漲。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,主要是政治變數排除,國內經濟面轉佳,賣方充滿信心,買方加價意願增,墊高整體成交價格。
奢侈稅後,「北二都」平均房價小漲,部分區域仍有較大漲幅。有巢氏房屋統計,新北市汐止區及五股區房價漲幅分別為26.8%及34.6%;台北市文山區、北投區房價漲幅分別為8.4%、6.8%。
劉炳耀表示,汐止和五股房價水準在每坪20萬元附近,兩區都有大型公共建設題材。五股區以「洲子洋重劃區」最受市場矚目;汐止有「大汐科經貿園區」及民生汐止捷運線題材,對於預算有限的首購自住族有吸引力。
劉炳耀表示,台北市房價高,均價在4字頭的文山區及北投區相對房價較低,受首購自住族青睞,漲幅高於台北市平均漲幅。
徐佳馨指出,這波以自住為主的買盤,受限於價格,多以主要都會郊區為首選,連帶讓過去較不受注意的區塊,房價水漲船高。1010316

 民視新聞---將改建成豪宅?京華城澄清(豪)(2012/3/16)

京華城當初開幕以特殊的球型建築吸引民眾目光,不過由於沒有捷運通過,人潮始終不如東區百貨,現在傳出京華城股東中華工程揚言,3年內京華城沒有轉虧為盈,不排除改建豪宅,但15日京華城趕緊出面澄清,沒有改建這回事,百貨經營不佳會改變經營模式,但不會改建豪宅。

顯目的巨大球型建築,當初京華城就是靠這獨特的外型闖出名號,但隨著東區商圈百貨林立,位置邊陲的京華城,即使以接駁車接送顧客,始終在營運上不敵東區百貨。

就拿週年慶業績來看,東區sogo首日業績衝上8億,主打精品的微風也上看6.1億,而京華城靠著購物退現今的策略,業績還是敬陪末座只有5.1億,去年一整年營收僅剩23億,今年1至2月業績更比去年衰退1成6,因此傳出京華城股東中華工程揚言,如果京華城3年內沒有轉虧為盈,不排除改建豪宅,不過京華城主管緊急出面澄清。

過去京華城興建,花15年才將工業區土地改建百貨公司,現在說要拆掉蓋豪宅,房仲業都認為不可能,因此京華城業者強調,只會在百貨經營方向進行修正,未來打算增加利用率,讓飯店旅館進駐,增加京華城的業績。

 工商時報---美國為首全球房市供需 趨均衡(豪)(2012/3/15)

宏利投信代理亨德森遠見系列基金由於長期績效優異,今年度在台灣三大基金獎中,共計有多達四檔基金,分別獲得七大獎項,尤其亨德森全球地產股票基金,連續兩年獲得理柏基金肯定。亨德森全球投資地產類研究部總監Tim Gibson認為,以美國為首的全球房市供需已漸趨均衡,凸顯景氣已自谷底翻揚。以下為專訪內容。

問:目前是介入全球地產市場好時機嗎?

答:不動產市場在各國央行傾力以調降利率為市場重新注入流動性後,以美國為首的全球房市供需已漸漸轉向較為均衡的發展,景氣也已自谷底翻揚。另一方面,各主要地區預估未來12個月地產股股利率平均約5%,美國未來3-4年房地產公司股利率更可望以12%年成長率增加。此外,地產股資產價格評價則因市場仍過度悲觀,持續呈現折價的情況,價值重估(Repricing)將有利支撐股價走高。

問:若說目前是介入地產類股好的時機點,那麼驅動這個市場的主要因素為何?

答:從總體經濟環境來說,美國就業情況已慢慢回溫,即使有些數據還有待更進一步確認,但是去年市場上過度悲觀的情況,造成很多地產公司NAV(資產淨值)的明顯折價,因此現階段價值面已相當吸引人,即使是過去市場視如敝屣的日本房地產市場,也因為所有負面因素皆已反映在股價上,因此價值面會是地產類股未來一個很重要的驅動因素。

問:目前是淨值或資本利得可提供地產類股較佳報酬貢獻?至於股利的貢獻報酬如何?

答:以亞洲房地產來說,2009年的上揚,有很大部份來自於央行量化寬鬆效果,但就價值面與基本面來說,今年情況更優於2009年;股利部份,地產公司發放率預料將上升至70%,從先前以美國為首平均股利率4%水平,在未來3~4年應可以約10%成長幅度增加,股利部份當然對地產投資整體報酬會有正面挹注,同時也是抗通膨的避險部位。

 成屋市場 329檔期價平量增(凡)(2012/3/15)

(中央社記者韋樞台北15日電)今年329檔期北部房市推案爆量,成屋市場的329檔期也在龍年開市後起跑。房仲調查,不論網路看屋瀏覽量和仲介人員帶看量均多於農曆年前,估計329檔期呈價平量增格局。
今年農曆年後房市幾乎呈現逐週回溫狀態,3月原本即為上半年房市的旺季,加上去年第4季到年初選前積壓的觀望買氣在龍年開市後快速回籠,信義房屋統計網路瀏覽量與同仁的帶看數量,比年前各增加40%與26%,顯示買方重回市場。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,歐債問題逐漸淡化,選舉順利落幕,股市也走出一波多頭漲勢,支撐購屋人的信心。
蘇啟榮指出,近期油價蠢動,電費與民生物資可能調漲,通膨風險意識提高,也刺激購屋保值需求,加上自住客戶對後市看法轉趨樂觀,認為未來要再等到房價大跌的機會不高,看屋態度轉趨積極,房市將從開市的小陽春,轉至迎接旺季329檔期的到來。
根據信義房屋統計資料顯示,雙北市的平均住宅房價已半年未創新高,且從2011年6月奢侈稅上路後,房價趨於穩定,已脫離2009年以後屢創新高的房價走勢,今年成屋市場的329檔期,不少買方是先前觀望的老客戶,不過出價仍相對理性保守。
信義房屋新莊中平店店長許智翔表示,過去數週買方量增,平常日也見買方上門尋屋,市場氣氛明顯比選前好轉,不少先前觀望的買方認為未來房價大跌或大漲機率不高,出價相對保守,成交價格大都落在行情價,不會出現大幅追價的狀態。
蘇啟榮表示,過去幾年房價沒有維持如此長期的持平走勢,市場並未特別偏向買方或賣方市場,加上奢侈稅後投資需求降溫,今年的329檔期對於成屋市場來說,條件好、價格合理的房子,才是329檔期的熱賣好案。 1010315

 打房課徵空屋稅? 房東抗議(凡)(2012/3/14)

民視 – 2012年3月14日 下午2:03
打房課徵空屋稅? 房東抗議

為了抑制房價,內政部長李鴻源提出課徵空屋稅的構想,希望避免資源浪費,一方面也可以平抑房價飆漲,只是對房東來說,找不到適合的租屋者,還要繳稅給政府,根本無法接受,而且空屋的定義很難界限,也讓房仲業認為執行有困難。
將近40坪的公寓,重新粉刷,還有水晶吊燈,在大直這樣的地段,月租5萬5,只是房東掛上出租牌子已經半年,還是找不到適合租客,像這樣的空屋,政府打算研擬課徵房屋稅。
內政部統計,全台有88萬戶空屋,為了減少空屋率,並且降低房價,內政部研擬的空屋稅,就是比照空地稅模式,課徵房屋稅的三倍,聽到這消息,房東不能接受,周休二日去度假的別墅,或是已經出租的房子,是否納入課徵範圍,加上民眾常把出租的房子當自用住宅報稅,空屋稅能不能課到,連房仲都打上大問號。

 自由時報---新板豪宅開放臨停 指示牌混亂(豪)(2012/3/14)

新板特區周邊停車空間不足,鄰近部分豪宅大樓開放臨時停車,但有駕駛抱怨,沿線指示牌不清楚,且價格每小時廿元和卅元都有,讓人看了一頭霧水;新北市交通局表示,價格由業者自訂,市府無權干涉,另年底將在縣民大道沿線設置「停車導引資訊系統」,方便民眾了解停車場方向及相關交通資訊。

價格不一 民眾霧煞煞

新板特區內有新北市府及三鐵共構的板橋火車站,停車需求高,去年大遠百開幕,更讓停車空間趨近飽和,因此交通局特別協調鄰近豪宅大樓開放地下停車場供民眾臨停。

但有駕駛抱怨,上述停車場指示牌面都很「隱密」,不仔細看根本找不到停車場所在地,而且收費價格也不一致,像是雙子星、鵬程大樓每小時收費二十元、東方富域大樓每小時收費三十元,雖說價格相對台北市較平民化,但若不熟悉當地狀況的駕駛,要順利找到車位,又是一般行情收費,可能得碰點運氣。

市府:收費由業者自訂

新北市交通局表示,依停車場法規定,私人停車場業者可自行訂定費率,只須送市府備查即可,不要太誇張市府不會干涉。另目前已規劃在板橋縣民大道沿線,包括捷運府中站、板橋站和觀光街口設置「停車導引資訊系統」,告知民眾停車場方向以及剩餘停車位,預計年底完成。

 學者挺實價課稅:再不改沒機會(凡)(2012/3/13)

中國時報【沈婉玉、王莫昀╱台北報導】
我國土地交易所得依「公告現值」課稅而非實價課稅,政大地政系教授張金鶚批評,稅賦不合理使不動產變成炒作者的天堂、安身立命者的地獄。財政學者、立委曾巨威表示,有賺錢就應課稅,對炒房客和上班族不應有差別待遇,期許政府此次推動稅改,要有無懼利益集團壓力的改革魄力。
我國長久以來不動產稅負偏低,經營事業、賺取薪資都要按實繳稅,但持有及投資不動產卻不必實價課稅、享制度性優惠,形成房市投機炒作的溫床。中研院院士、首次賦改會主委劉大中曾說,稅負若不公,財富分配就不合理,國家經濟成長必受影響。
「實價課稅一定要做!」張金鶚說,雖然在不動產持有成本的認定上會有一定難度,導致所得計算上有爭議,但並非不能克服,「這些都是業者想賴皮的說法」。實價課稅不可能一步到位,非自用不動產的稅賦提高,自用住宅的稅賦才能降低,希望政府要為大眾著想。
張金鶚指出,目前預售屋買賣、奢侈稅、豪宅交易的房屋所得稅,都已是實價課稅,政府可按物價水準建立估價模型,國內也有不動產估價鑑價制度,國產局歷年標售土地或地上權,也自有估價制度,並非按公告地價或公告現值。
張金鶚憂心忡忡地表示,民氣可用下「這次改不成恐怕永遠沒機會了」!為避免修憲難度高,政府可針對持有三戶以上、非自用不動產直接就房屋及土地的資本利得課徵「房產稅」,價格以實價估算,並以可扣抵土增稅方式,免除修憲及重覆課稅等爭議。
台北大學財政系教授蘇建榮指出,只要不動產交易的租稅優惠繼續存在,投機炒作就不會終止。建議將目前土地與房屋分開課稅的稅制,比照國外合併以實價課不動產資本利得稅,並對不動產長期持有者減半課徵,以達稅負公平。


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