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 工商時報---去化空屋 李鴻源贊成課空屋稅(豪)(2012/3/13)

內政部長李鴻源贊成課徵空屋稅,但財政部長劉憶如昨日答覆記者詢問時表示,空屋問題屬內政部業務,目前她不適宜就開徵特定稅目表達意見。

財政部官員表示,空屋稅目前並無現行法規,國際上也無開徵空屋稅的先例,若要課徵空屋稅,必須先回歸到空地稅來討論,空地稅是由地方政府主導,中央不能強制。官員指出,民國56年訂定「房屋稅條例」前,當時有空屋捐法源,但未開徵,後來房屋稅條例未列入空屋稅,要課稅須修法。

記者呂雪彗/台北報導

為健全房市,內政部長李鴻源昨(12)日表示,第一步將輔導獎勵民間架構租屋服務平台,研議以租稅獎勵或補貼手段,激勵房東釋出空屋,102年推動上路。第二步將建議財政部課徵空屋稅作為配套,以蘿蔔及棒子策略齊下,將大台北及全台空屋大幅去化。

營建署最快6月最晚9月,將完成整合民間住宅租屋補貼平台相關辦法,明(14)日李鴻源將先與住宅福利聯盟交換住宅政策意見。營建署計畫針對用電度數在60度以內低度利用空屋約88萬戶,提出租稅減免或補貼等獎勵誘因,鼓勵房東將閒置空屋出租。

在昨天的內政委員會,不少立委關切住宅政策,李鴻源表示,內政部規劃兩處合宜住宅,預計在民國103、104年交屋,合計8,000戶,未來還會會繼續執行合宜住宅,另五處社會住宅也將盡快推出。

不過,解決住宅問題,蓋房子只是手段之一,李鴻源說,台灣地區空屋率高,營建署正研議一個租屋平台,讓屋主與需求者進行媒合。

立委陳其邁質詢指出,台北市空屋率13.8%,新北市22%,台中市26.2%,高雄市19.4%,並提問「你贊不贊成空屋稅?」陳其邁認為課空屋稅可迫使房東交出閒置空屋出租。

李鴻源回答「空屋稅當然贊成!」他說,空屋即使是民間的,不用是資源浪費,但空屋稅是否課徵是財政部主管,他無法替財政部說明。

李鴻源強調,內政部鼓勵民間把空屋交出來到租屋平台處理,並補貼房租給中低收入戶。未來房東把待租之屋交予平台,政府會委託民間或NGO非營利組織經營管理與維護該平台。李鴻源昨天下午補充,租屋平台必須要給民間一條路走,否則變成「懲罰性政策」。

 李鴻源:我贊成課徵「空屋稅」(凡)(2012/3/12)

新頭殼newtalk 2012.03.12 謝莉慧/台北報導
內政部長李鴻源今(12)日在立法院表示,全台目前空屋達155萬戶,內政部將輔導獎勵民間自行成立租屋服務平台,推動健全租屋市場,同時,他也贊成課徵「空屋稅」。
李鴻源今天是在民進黨籍立委陳其邁的質詢下,做了以上回答。
李鴻源指出,內政部目前規劃2處合宜住宅,預計於民國103、104年交屋,合計8千戶,未來會持續落實居住正義。但他認為,民眾入住合宜住宅後仍會衍生後續交通等問題,不是「房子蓋好後裝人」,而是應該讓民眾在社區內就可以找到工作,不用遠赴台北上班。李鴻源強調,「只租不售,是未來的思考方向。」至於現存空屋的問題,他表示,營建署將研議媒合空屋與需求者的服務平台。
陳其邁在質詢中提問,「你贊不贊成空屋稅?」李鴻源先是表示,「這是財政部的事,內政部是鼓勵民間把空屋交出來。」陳其邁追問,「我是問你個人贊不贊成空屋稅?」李鴻源接著指出,「空屋稅當然贊成,但這是財政部的事。」
他強調,目前全台的空屋高達155萬戶,民間的空屋也是資源之一。

 中國時報---炒地 炒房 逃漏稅 不肖建商海撈(豪)(2012/3/12)

炒地、炒房、逃漏稅,不肖建商花招多,只要敢玩,便可海撈大筆錢財!撰寫《黑心建商的告白》等暢銷書的作家Sway說,時下最常見的手法,就是建商老闆以自己名義或人頭買地,與自家建設合作,景氣好時,與公司一起獲利,若有風險,則反手賣給公司,不論那一種方式,對老闆來說,都是穩賺不賠、「百利無一害」。

曾在建設公司工作的Sway透露,之前就有大咖投資客覺得一戶戶炒房,太累人,想轉型做建商,不料去年奢侈稅實施,被國稅局等單位盯上,才不了了之。

「光明正大、一切合法,想玩的建商就有很多管道可以避稅、拉抬房價、地價!」Sway說,像是一些大型建商,買地放一、兩年,或是適巧附近有標售案高價標出,即可找三家估價公司進行資產重估,高價轉賣給子公司進行套利,前兩年景氣好時,半年左右地價就會增值,不論子公司、母公司都有得賺。

一位陳姓業者不諱言,上述方式可讓建商美化帳面,爭取銀行信任,貸到更多資金,若是上巿公司營收獲利增加,股價自然也就蒸蒸日上,至於子公司不一定要推案,可選擇直接脫手,這時也有機會採取其他手段避稅。

業者指出,有些建商先以人頭購地,採合建分售模式推案,與消費者簽約時,土地由地主個人售予,占總價七成;建商只賣房子部分,占總價三成,這樣建商就可避稅,地主則可以捐錢給基金會等方式減少稅負負擔。

為了美化帳面,建商有時會將建案賣給公司關係人,陳姓業者表示,有些建案只賣五成,卻對外宣稱銷售一空,公司帳面好看,股價拉高,關係人手上的房子另行脫手還可再賺一筆,且多賺的金額不會算到公司頭上,拉高公司稅金負擔;景氣不好時,則可減少公司貸款等資金壓力,由個人申請房貸也較好操作。

Sway說,想要超貸,建商只要關係好,就有機會,另有一種情況是採聯貸方式辦理,建商先用自己資金買下土地,放一陣子,土地重估,再用聯貸方式貸出更多錢來。

 8坪畸零地要3000萬 東海商圈「鬥法」(凡)(2012/3/11)

東森新聞 – 2012年3月11日 上午11:02

8坪畸零地要3000萬 東海商圈「鬥法」
東海商圈寸土寸金,因為一塊畸零地,屋主地主鬧得不可開交,屋主高掛布條抗議,說地主8坪畸零地,要賣3000萬,原來三間連在一起的店面,前方有一塊畸零地,地主法拍得標,租給攤販擺攤,攤位還擋了房子的側門,屋主說,地主吃人夠夠,要高價賣地或低價買屋,攤販成為地主委託人當二房東,說三千萬可以買別墅,開天價就是不打算賣。
屋主何先生:「我老人家實在很可憐,我還要貸款,突然還要這筆錢。」何老先生委屈的哽咽起來,門口掛著白布條說,前代表主席之子購買畸零地,8坪要賣3000萬,隔壁的鄰居也很慘,有門進不了。屋主陳先生:「旁邊這個門,用冰箱把我圍起來,這沒有辦法開,你看這樣惡不惡質。」
兩名60多歲的老先生,把畢生積蓄投資在這東海商圈店面房屋,不過有一塊畸零地,橫在三間店面門口,從巷口擺攤的到第二家結束營業的,還有飲料店前一部分,總共八坪畸零地法拍,被林先生購買下來。屋主何先生:「知道我買2000多萬,要我800萬900萬賣他,他才這樣一點點,這塊地要3000萬,吃人夠夠。」地主委託人程先生:「3000萬可以買別墅了,是因為我們就是不賣,所以你出再高的價錢也不賣。」
屋主說畸零被標走之後,對方強迫購買,現在攤販當起二房東,反控屋主之前八年沒有地權,還收租金。地主委託人程先生:「一共租金收了700萬,你想我當然要跟他要回這筆錢。」寸土寸金的東海商圈,有個位置擺攤子,都可能做起生意,如今因為雙方的宿怨,加上價格談不攏,黃金地成為是非之地。

 中央社---陸:限購令不鬆綁(豪)(2012/3/11)

大陸住房和城鄉建設部長姜偉新接受大陸媒體訪問表示,目前大陸執行的限購政策看不到取消的期限。

大陸房市議題最受民眾關注,大陸入口網站搜狐網今天顯著轉載姜偉新接受上海證券報專訪的上述說法。

在大陸兩會期間,住建部多次重申堅定地執行限購政策,強調短期不會鬆綁「限購令」。至於這個期限是指多長,姜偉新向上海證券報說「現在看不到期限」。

報導說,姜偉新曾公開表示,房地產調控會一如既往、堅定不移地執行下去,並對一線城市的房價下降「非常有信心」。

他說,大陸全國7、8個大城市的房價如果按照現在每年10幾個,甚至20幾個百分點的成長速度發展下去,將來一旦泡沫破裂,後果不堪設想。因此,「一定要讓幾個大城市的房價降下來。」

至於這幾個大城市房價在目前基礎上,下降多少才合理?,姜偉新說,各地差異太大,很難說明具體下降幅度。

至於大陸官方對幾個大城市會不會採取差異化調控措施?姜偉新說,全國各地調控措施都一樣。

此外,姜偉新也說,「今年年內個人住房信息(資訊)系統肯定會推出」。

他說,第一步是實現40個重點城市個人住房信息系統與住建部聯網。此系統將為加快房產稅等房地產業發展的長效機制奠定基礎。

 熱門法拍-土城大樓 首購族優選(凡)(2012/3/10)

工商時報【陳欣文】
寬頻房訊法拍研究室推薦位於新北市土城區員林街12巷3-1號1樓的大樓案件,目前1拍總價840萬元,總坪數34.34坪,每坪約24.46萬元。
該案所在位於員林街與中央路交叉口附近,為「員林新城」社區,該社區屬於土城舊商圈範圍,其商圈發展成熟,各式生活機能完善,住家附近就是公有零售市場與黃昏市場,此外車程十分鐘即可達大潤發土城店,住戶採買相當方便。
寬頻房訊法拍研究室表示,該區地處土城區行政中心,許多的機關如區公所、衛生所、土城圖書館、土城國小等皆坐落於範圍內。交通上,步行至捷運土城站約8分鐘,此處距離北二高土城交流道不遠,也可經城林橋抵達樹林地區。
「員林新城」社區市場行情每坪約20萬~25萬元,相當適合首購或新婚族群。
汐止與南港僅一河之隔,房價卻差異頗大,但隨北市土地愈來愈缺乏,汐科站開通後交通與各方面建設逐漸改善,汐止不論是居住條件及工商發展環境都朝正面發展,汐止房價隨南港攀升速度也愈來愈快。
寬頻房訊法拍研究室推薦位於新北市汐止區樟樹二路296號8樓的大樓案件,目前1拍總價1,485萬元,總坪數62.03坪,平均每坪23.94萬元。
該案所在位於樟樹灣生活圈,該處距離汐科站不遠且鄰近中山高及北二高,對外聯外交通方便,且未來捷運民生汐止線亦會經過此區。相對南港經貿園區來說便宜許多的房價,也吸引不少南港、內湖的年輕族群。

 卡優新聞--新北市房市低檔盤旋 2月微幅成長0.7%(豪)(2012/3/10)

近期房市陸續傳出買氣回溫的正面消息,但實際上從新北市最新出爐的房屋移轉數據來看,新北市2月房屋交易件數僅比1月微幅成長0.7%,單月移轉棟數3,408棟,交易量能甚至比SARS、金融海嘯時期更為慘淡。

  有別於台北市「貴的驚人」的高房價,新北市在「價格親民」及交通便捷等優勢加持下,成了許多自住客購屋首選,過去更曾創下單月買賣移轉件數「破萬棟」的紀錄。然而在大環境利空因素的重挫下,致使新北市今(101)年2月移轉棟數只剩下3,408棟,雖然較1月(3,385棟)增加0.7%,但仍比去(100)年同期大幅萎縮42%。

  信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮認為,受到選前不確定性與工作天數縮減的影響,導致大台北地區今年(101)年起,連續2個月交易量持續「凍結」,其中新北市的移轉量能比起SARS和金融海嘯等期間還要低。

  進一步剖析各行政區的交易狀況,其中中和、土城、樹林、永和、三重、三峽、蘆洲與泰山區的月增率皆呈現正成長;其中以中和區的表現最為亮眼,不僅月增率達25.5%,勇奪新北市之冠;單月399件的交易量更傲視各區,拿下2月份「成長率」與「交易量」的雙料冠軍。

  永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示,中和區在環狀線與萬大樹林線等捷運題材的催化下,讓買氣始終保有一定水準,加上房價比起鄰近的板橋、永和等「一級戰區」便宜許多,自然吸引不少首購民眾的目光,進而拉抬2月份的交易量。

  而其他像是土城、樹林等區同樣表現不俗,單月成長率分別為18.2%、14.4%。住商不動產新北市區執行協理趙中康指出,土城、樹林雖然位置偏遠,但在房價便宜,以及捷運、台鐵等交通優勢的加持下,依然吸引不少買家進場,同時反映出現階段買方購屋仍以價格做為首要考量。

  反觀交易成長量墊底的八里、淡水區,2月份移轉件數分別較1月份減少42.11%、22.3%,其中八里區單月交易量更只剩44棟。趙中康研判,極可能是因為淡水、八里2月氣候溼冷,致使民眾看屋意願低落,連帶讓成交量因此大受衝擊。

  即便房市依然處在「低檔狀態」,不過蘇啟榮卻認為,選前積壓的觀望買氣已有逐漸回籠的跡象,加上3月工作天數增加與329檔期的到來,預估市場可望擺脫急凍劣勢,慢慢反彈回升。

  趙中康也指出,新北市自住客大多來自於台北市的通勤上班族,因此有捷運或台鐵通過的行政區,將成為最早復甦的領先區域。

 管控房貸 央行:漸有成效(凡)(2012/3/9)

(中央社記者高照芬台北 9日電)中央銀行總裁彭淮南表示,為加強金融機構控管不動產授信的風險,央行自98年10月起採行房貸漸進管控措施,對抑制房市投機炒作,已見到初步成效。
彭淮南下週一將赴立法院財政委員會進行「中央銀行業務報告」,其中央行自98年10月起採取漸進措施,針對金融機構採取道德說服、進行專案金融檢查、選擇性信用管制,控管特定地區購屋貸款等,以抑制房市投機炒作。
央行表示,限縮台北市及新北市部份地區的第二棟房貸後,購置住宅貸款餘額成長已趨緩。購置住宅貸款占總放款比重,從99年6月的27.6%,降至101年1月的26.34%。
另外,特定地區新承做房貸金額占全體新承做房貸總金額的比重也從99年6月的64.37%,降至101年1月的50.96%。
央行指出,台北市及新北市部份地區(特定地區)房貸的貸款成數下降,貸款成數由99年7月的63.91%,降至101年1月的58.26%;房貸利率由99年7月的1.97%,上揚至101年1月的2.11%。1010309

 工商時報---房仲:近半好屋 1個月就賣出(豪)(2012/3/9)

近一年有些房價下修,台北文山區、萬華區每坪房價可能找得到2字頭,淡水還有1坪4萬元出頭的房子,讓北市有些地區的房價並不再那麼高不可攀。但生活機能佳的「好房」,這一年非但未下跌,更有一半的房仲認為,房價3年內還會再漲1~2成。

奇集集網站針對580位仲介從業人員進行「房仲經紀人大調查」,問卷結果發現,專業房仲手中生活機能好,交通好的房屋,近5成在1個月內就會成交,近9成在3個月內能轉手過戶,沒有所謂盤整期,跟整體房市「6個月才能成交」的現象截然不同。

奇集集網站總經理蔣馨誼指出,即使在奢侈稅之後,市場預期「房價打7折」的情況,仍不會發生在「好屋」身上。

根據問卷調查結果,有一半以上的受訪房仲人員認為好屋房價3年內會再漲1~2成,另外有3成更認為還會再漲30%。蔣馨誼指出,「好屋」的成交速度不但快,且價格絕對會持續看漲。

至於什麼樣的房屋是房仲認為的「好屋」,根據房仲經紀人大調查結果,房仲人員心目中的好房,要具備「生活機能佳」、「交通便利」、「增值空間大」及「優質學區」等條件。

太平洋房屋經理鄭國英表示,從大環境經濟面與房市供需面來看,國內房市具有一些利基,例如經濟成長率逐步回穩、國內生產毛額(GDP)成長和建商看好329檔期,預估今年下半年會比上半年好,房市將逐步回溫。

他建議,置產型投資者,手頭如果有多餘資金,就可選定交通便利、購物及生活機能完善、需求多、轉手容易的地區進場;其中自住客買方最好準備至少3成以上的自備款,再選定近工作地點、近親友、交通便利、生活機能完善、社區管理良好的地區進場。

不過,他也指出,依目前實際交易情況來看,買賣雙方對價格認知仍有落差,若想在7月實價登錄上路前脫手或有換屋需求的屋主,建議可將開價略微下修,加快成交速度。

 自由時報---黑松標售微風旁土地 市值逾40億(豪)(2012/3/8)

黑松(1234)張家與微風廖偉志家族關係降至冰點?黑松租給微風廣場當停車場的二期土地,3月底租約到期,確定不再續租給廖家,董事會昨日並以7比4的票數,表決通過將以公開標售的方式出售該1344坪的土地。

黑松土地資產價值豐厚,市場估計土地資產價值至少350億元,資產價值誘人,前年董監事改選,微風廣場董事長廖偉志家族以微風場站開發、微風廣場及長僑投資名義悄悄的從市場買進黑松近1成持股,引爆經營權之爭,最後廖偉志家族成功拿下黑松2席董事。

但黑松張家與微風廖家的爭端,並未因此落幕。微風廣場向黑松承租的1344坪停車場用地,原本希望有機會進一步開發,前年發生經營權風暴時,市場甚至傳出開發藍圖都設計好了,但事與願違。

黑松表示,該停車場是住三用地,每年租金只有1100萬,報酬率相當低,因此董事會決議不再續租給微風廣場,目前土地公開標售的底價和時間未定,但市場估計,以該商圈土地每坪價值300萬元保守推估,黑松若順利處分該土地,將有40至45億的資金入帳,屆時對每股盈餘的貢獻將達7.5至8.5元。

這塊土地位北市市民大道四段、八德路二段366巷口,屬狹長型,旁為微風廣場,因基地方正可立即開發,未公告要標售前,已有不少建商洽詢,預計標售時程一旦確定,勢必會引起不少建商、壽險業者競標。

至於黑松租給微風廣場的土地,每年可收取3.6億元的租金固定收益,扣除1.2至1.3億元的地價稅、所得稅等土地成本,每年淨收益為2.3至2.4億元,目前租約還有10年才到期。

 住展房市風向球 2月漸脫陰霾(凡)(2012/3/8)

(中央社記者馮昭台北8日電)住展房屋網今天公布2月「住展風向球」,總分比低迷的1月大增5分,但仍在「衰退注意」的黃藍燈範圍。不過住展雜誌分析,房市逐漸脫離陰霾,3月有機會重返「復甦安全」的綠燈。
住展房屋網總監陳韻如表示,2月住展風向球總分40分,距離綠燈僅有2分,預售推案、成屋推案、廣告批數、議價率、來客組數和成交組數6大指標顯示,買賣雙方對市場的信心回復中。
住展房屋網統計,北台灣2月預售屋推案量總計新台幣323億元,較1月增190億元;新成屋供給戶數1172戶,較1月增加721戶。看屋組數與1月維持相同水準,成交戶數略增約1成,建案的廣告刊登量增加65%,議價率指標較1月微增0.5個百分點。
住展房屋網分析,2月低總價產品買氣旺,即使價格沒有調降,新北市三重區菜寮捷運站和台北市北投區等具生活機能地點的個案仍搶手;但總價較高產品,銷售速度顯得緩慢。
陳韻如指出,中大坪數產品的主要抗性在總價,由於市場銷售中建案普遍沒有降價,與買方期待有落差,成交速度相對較慢。
不過陳韻如指出,部分供給量較大區域,若只能依賴區域客及首購族,顯得有些吃力,價格支撐力開始受到考驗,後續變化有待觀察。1010308

 工商時報---選對房貸 有殼族周轉不愁(豪)(2012/3/7)

今年受惠全球景氣復甦,讓投資理財機會變多,銀行業者表示,民眾若有資金需求,除了申請信貸,名下有房產者可善用利率較優惠的理財型房貸周轉資金,在銀行核給的額度內靈活運用備用金,且能循環動用、隨借隨還,十分彈性。

理財型房貸是能讓房貸價值靈活運用的理財方法,與傳統房貸的最大差異,在於過去房貸還款後的本金不能再動用,理財型房貸的還款本金,包括每月攤還本金、提前部分還款本金,則可轉換為循環額度,隨時動用。

北富銀消費金融副總張明政指出,像是信貸、信用卡及現金卡的循環利率水準,都達約4~20%,反觀名下有不動產者,如向銀行申請可隨時動用的理財型房貸利率,利率約2~3%,且核准後不動用就不計息,隨時可提領或還款。

一般銀行的理財型房貸額度最高為貸款8成,銀行主管指出,繳稅季即將到來,預期不少人會開始面臨「手頭緊」的問題,此時就可運用理財型房貸,讓房子變現金。

萬泰銀行建議,客戶申請一般房貸時,可搭配理財型房貸,建立備用額度,臨時有資金需求時,可透過存摺、金融卡及網路動用,出差、旅遊時也可於國外ATM直接領外幣。

永豐銀行表示,如果申請一般房貸後,想再申請借款額度,房貸超過一年者可能要重新鑑價,申請程序會較久。

銀行業者也提醒,申辦理財型房貸時,部分銀行會收取開辦費,金額約3,000~5,000元不等,而且有銀行並非採取「動用後每日計息」的規定,而是「按月結算計息」,因此申請前最好先問清楚,若短期資金調度,卻要付一個月的利息,恐怕就很不划算。

 房屋違建 房仲:不應計入房價(凡)(2012/3/7)

工商時報【記者黃惠聆、魏喬怡╱台北報導】
頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋雖讓房屋有增值感,但依台北市違章建築處理要點規定,不管何時購買,只要有人通報違建,都會面臨被查報拆除的命運,因此房仲業表示,這些違建都不應該計算到房價。
市場對房屋違章建築有「新違建」和「舊違建」之分,但只要被通報違建就會被拆除。
太平洋房屋表示,台北市政府以民國84年1月1日為分界,在此之前的為「既存違建」,列入分類分期處理,在此之後產生之「新違建」,就會依「臺北市違章建築處理要點」規定應查報拆除。
目前礙於政府人力不足,無法進行全面拆除,但只要有人舉報,在台北市,無論是84年以前或以後的新舊違建,都有可能面臨被拆除的命運。
至於台北市以外的違建,太平洋房屋說,是依內政部將修正「違章建築處理辦法」處理,以按次計罰的方式罰鍰,直到恢復原狀為止,藉此減低違建,因此違建的部分即使不被拆除,仍會有被罰鍰的疑慮,可能增加投資人成本。
房仲業者指出,只要是房屋違建,都會面臨被拆除或者罰鍰的命運,但是有些賣屋者把頂樓加蓋、陽台外推,以及夾層屋等所增加的坪數計算在屋價內,讓買方覺得「價廉」,其實違建的部分不應該算入房價。
太平洋房屋企研室表示,頂樓加蓋屋本身就是違建,不管新舊違建,如屋主隔間後出租,若遭住戶檢舉,仍會被法院強制拆除,民眾如有意購買「屋頂平台」違建,想之後分隔雅房出租獲利,購屋前應仔細評估風險。

 自由時報---以房養老7月起跑 限貸5∼6成(豪)(2012/3/6)

討論許久的不動產逆向抵押貸款制度(即以房養老),行政院日前決定擬自七月起試辦,首波選擇台北市、新北市、高雄市等三地,對象是六十五歲以上擁有不動產且無繼承人的單身老人,初步開放名額一百名。

根據內政部社會司及金管會等單位研商的方案,首波試辦由公股行庫的土銀負責,目前規劃六十五歲最高可貸房屋淨值的五成、七十到七十四歲可貸五成五、七十五歲可貸到六成。若老人去世,銀行為取回貸款,房屋將會拍賣,拍賣扣除貸款後餘額則納入專屬基金,做為未來推動以房養老的財源。

對此辦法,政大地政系教授張金鶚批評,國外以房養老就是透過金融商品來推動,政府硬要安上公益之名,且由社會司主導,非金管會及財政部主導,恐怕就只是試辦,撐不了多久就停辦。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,從目前的辦法來看,試辦效果恐將不佳,主要是貸款僅房屋淨值的五到六成,單身老人乾脆拿房產向銀行抵押借出更多金額,何須透過政府的以房養老制度;這辦法看來似乎未臻完善就倉促推出,且有政府占單身老人便宜的味道。

根據規劃報告內容,台灣早在民國八十二年就邁入人口老化社會,民國九十七年時六十五歲以上老人占比達十.四%,預計一○六年將達十四%,已達到國際高齡社會標準。

限65歲以上單身者

經過四次以上會議,相關部會決議最快七月起試辦以房養老,並成立專屬基金;試辦對象選定六十五歲以上單身國民擁有不動產、無繼承人,且因擁有房產未能符合低收入戶資格者。

給付方式採終身按月給付,給付年限依據民法最高限額抵押權約定日的上限三十年,可變更或延長給付年限。試辦的經費將先由公益彩券支助,未來則由專屬基金支出。

因區域不同、房屋淨值也有高低,估價部分暫定由不動產估價師公會全國聯合會辦理。貸款成數則依年齡不同,可貸到房屋淨值的五到六成不等。

據透露,當初金管會評估以房養老的辦理模式,主要可分為「售後租回」、「商業型不動產逆向抵押貸款」及「公益型不動產逆向抵押貸款」等。因「售後租回」模式,金融機構基於風險及市場規模不大等因素考量,辦理意願低,最後才以「公益型不動產逆向抵押貸款」方案出線。

 捐地扣除額 公告現值16%計算(凡)(2012/3/6)

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
財政部表示,個人購買或繼承公共設施保留地,在100年辦理捐贈者,若無法提示買入成本,今(101)年5月申報所得稅時,可享有的公設地捐贈扣除額,仍應以土地公告現值的16%計算。
財政部會同各地區國稅局訂定「100年度個人捐贈土地列報綜合所得稅捐贈列舉扣除金額認定標準」,個人以購入土地辦理捐贈,卻未能提示土地取得成本確實證據;或土地經由受贈或繼承取得時,其綜合所得稅捐贈列舉扣除金額,應依土地公告現值16%計算。
官員舉例指出,甲君以20萬元購入一塊公共設施保留地,99年該地的公告現值為100萬元。甲君將該公設地捐贈給政府,依規定需按實際購入金額20萬元,申報捐贈金額節稅。
不過,在申報過程中,甲君因無法提出購地交易契約、資金往來等證明文件,稅捐機關即按該土地公告現值(100萬元)的16%,以16萬元做為甲君的捐贈列舉扣除額。
官員提醒,個人捐贈若非屬公設保留地、供公眾通行之道路,也非屬無法使用、不易變價或管理的土地,其申報綜所稅列舉扣除金額之認定,須以專案方式報請財政部核定。

 代銷業:實價登錄有空窗期(凡)(2012/3/5)

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
被視為台灣近40年來房地產史上最大變革之一-實價登錄政策,即將在7月1日正式上路。台北市不動產代銷經紀商業同業公會支持政府健全房市的政策和決心,預計上半年成立「健全房市研究小組」,提出實價登錄的政策建言。
台北市代銷公會理事長、傳真實業董事長王明成表示,政府健全房市,即將實施實價登錄,業界一定支持;但不可諱言的是,實價登錄規定房屋買賣必須在所有權移轉30日內,向主管機關登錄成交的實際資訊,對於屬於債權性質、非所有權性質的預售屋來說,要實價登錄,恐有空窗期。
其次,建設公司自行銷售房屋,也不必登錄,恐出現漏洞,夾在中間的代銷公司要如何登錄。
另外,王明成指出目前實價登錄細則尚未定案,如果不週延,將來市場一定大亂。代銷公會將在第二季理監事會議,研議正式成立「健全房市研究小組」,邀請學者專家集思廣義,向政府提出政策建言。
去年「地政三法」修正條文完成三讀立法,修法重點是,房屋買賣的「實價登錄」,必須在買賣後,所有權移轉30日內,向主管機關登錄成交案件實際資訊。
購屋人透過房屋仲介經紀人或地政士(代書),買賣房屋,則也必須依法在所有權移轉30日內登錄。反觀預售屋,則未必在實價登錄規範之內。
依新修訂的不動產經紀業管理條例第24條之1的條文顯示,「經營代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷之案件,應於委託代銷契約屆滿或終止30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊」;也就是要視當初代銷業者和建商之間,代銷案的簽訂時間而定。
雖然如此,但預售屋為正在興建中的債權,並非如一般中古屋,為擁有實際產權的所有權,因此,將來如何認同是否要比照中古屋移轉所有權後30天內必須登錄,仍需細則詳加明定。

 自由時報---房地產界︰課徵資本利得稅 檢討整合相關稅率(豪)(2012/3/5)

傳財政部規劃將房地產交易課徵資本利得稅,建商及房仲業龍頭都認為,稅制改革必須慎重,目前土地交易課徵的土地增值稅就已是資本利得稅,若要再課徵,必須將所有相關的房地產等稅率一次檢討完成,才不會造成社會動盪。

奢侈稅、稅率結構都要討論

建商公會全國聯合會理事長王光祥指出,現在土地交易已有增值稅,就是實質的資本利得稅,但基於憲法因素,名稱才叫土地增值稅。

他說,要討論土地的資本利得稅,應將奢侈稅併同檢討,稅率結構也要改變,土地費用成本要能認列,尤其是鼓勵土地改良利用。業界大多不贊成囤積土地行為,但政府在稅法上,應該鼓勵改良,以增加土地使用效能。

他指出,依稅捐稽徵法第六條,包括土地增值稅、房屋稅及地價稅是優於一般債權及抵押權;當政府要改變土地稅制,影響面將很廣,甚至會影響金融安定及企業土地資產重估,所以修法前一定要慎重。

採單一稅率訂日出日落條款

不動產仲介公會全聯會理事長李同榮建議,所有的房地產稅率應整併,採單一稅率,並訂出日出及日落條款。他說,可以討論土地交易課資本利得稅,但得先檢討實價課稅問題,有了實價才能公平課稅,還要先建立所有的基礎資料庫,才能考慮實施。

他認為,整個土地稅、房屋稅、增值稅、奢侈稅,甚至利得稅等,應全部形成單一稅率的房地稅,且持有時間越久,稅率越低,以鼓勵長期持有,還要區分自用、非自用不同的稅率等。

李同榮說,因房產稅制改革影響面極大,實施前一定要有日出、日落條款,讓市場有適應緩衝的時間。政府要改稅制,一定要先討論相關配套及可能產生的連動問題,再考慮要不要實施,而不是先放話,或在未討論清楚前就貿然實施,最後導致弊多於利,改革效益將會嚴重打折。

 〈人物〉劉憶如執導「重量級」稅改變省話一姐- 鉅亨網(恩 )(2012/3/5)

〔劉憶如轉任財政部長近滿月,在歐債危機居高不下,各國財政如臨深淵、如履薄冰的此刻,劉憶如所肩負的責任之大,不言可喻;然而「繼承母職」且學經歷豐富,一上任證所稅、奢侈稅等「重量級」稅改議題就熱炒不斷,但她卻一改向來作風明快的特色,變成謹慎的「省話一姐」。


劉憶如除了擅長總體、金融理論,對財政議題也多有參與,她邏輯清楚,擅長經濟分析,因此不論是在大學教書、擔任立委或擔任閣員,總被稱為「劉教授」。
不過,儘管他學經歷豐富,但放眼過去歷任的財政部長,曾有經濟部長轉任財長者,如李國鼎;有央行副總裁轉任財長如郭婉容、許嘉棟;也有主計長轉任財長,如林全;但卻未曾有經建會主委轉任財長。


劉憶如此次轉任財長,係因她曾擔任過財改會委員,也擔任過賦改會委員,對於台灣當前的稅制問題、債務問題以及租稅在所得重分配上所該扮演的角色,早已有一些想法,去年行政院在奢侈稅的研議過程裡,劉憶如即扮演著重要的角色,挑下此重任成了不二人選。


也因此,她與母親郭婉容都曾在經建會、財政部任職,「有女繼承衣缽」在財經圈成了美事一樁。
然而,劉憶如一上任才說要推動稅制合理化,就傳出要考慮徵證所稅,官員趕忙紛紛出面否認,就可以看出證所稅的敏感、及政府對此議題拿捏的尷尬。
財政部的政策可說是經緯萬端,既要籌錢供國庫使用,籌錢方式又得符合社會正義,稅率不能訂太高,使企業投資意願下降,又不能訂太低,搞得政府四處舉債;因此過去在經建會招商時行事明快的劉憶如,到了財政部就變了。


她甫上任時曾在財政部記者室說,「在經建會時,記者問10個問題,我都可以詳細回答,但到了財政部,10個問題恐怕有9個我不能答,因為財政問題都是牽涉分配,我不能逕自作主呀!」而上任後的首次記者會,劉憶如對於過去賦改會研議過的證所稅、資本利得課稅及能源稅議題,更是避而不談。


她指出,現在談任何一個稅的名稱,都很容易引發誤會,但只要是過去討論過的議題「不會缺席」,未來的行政院財政健全小組都會提出,財政部沒有預設立場。
她並強調,馬英九總統及陳?院長都指出稅改原則是公平正義,也就是「量能課稅」,但也同時必須注意避免衝擊到經濟行為。
雖然,劉憶如任財長後變「省話一姐」,但為了執導「重量級」的財政稅制改革,她不說、而直接做,據了解,行政院「財政健全小組」最快3月中旬成立,將在過去「財改會」及「賦改會」的基礎上,決定改革議題的優先順序,再進入分組討論程序,希望有效凝聚社會共識,期盼今年9月中之前,讓第一項財政或稅負改革措施正式上路。

 卡優新聞---台北市房產低檔掙扎 2月移轉棟數小增4%(豪)(2012/3/4)

台北市房市仍處於「低檔狀態」,2月移轉棟數雖比1月份小幅成長4%,但仍在3,000棟以下,單月移轉棟數僅有2,425棟,交易量更創下近8年以來的次低紀錄。

  根據台北市地政處公布最新的房屋買賣移轉棟數據,台北市2月總移轉棟數為2,425棟,比起1月(2,330棟)微增95棟,是近三個月首見的回升。但與去(100)年同期(2月)交易量相比(3,559棟),年增率則大幅衰退32%。

  若進一步分析,台北市12個行政區中,有6個區月增率為正,其中,大同區比上月增幅達51%,而松山區、士林區單月成長率有有三成以上。至於中山區則以單月390棟的交易量,奪下「賣座王」寶座。

  住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出,中山區由於物件種類多元,且交通便捷、生活機能優異,因此始終能維持一定程度的買氣;大同區則是在房價親民與近來新案交屋頻繁的推波助瀾下,讓2月份的交易件數向上推升。

  反觀交易量墊底的南港區,2月的移轉棟數僅有76棟,是唯一交易量未破百的行政區,且單月衰退率達30%。徐佳馨分析,南港區過去在經貿園區、三鐵共構等議題的炒作下,導致房價節節高升,加上當地賣家口袋頗深,交易自然跟著降溫。

  永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛則認為,由於不動產所有權移轉登記加上所需報稅程序,前後作業時間大約1個月左右,因此2月份買賣移轉棟數其實上是反映1月份的買氣。

  黃舒衛進一步補充,1月上班天數只有17天,總體移轉棟數已見反彈,不難窺見原本低迷的買氣已有慢慢升溫的跡象,期待在329檔期利多因素的拉抬下,房市可望在第二季回升至去年年中的成交水準。

  信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮也呼應,從2月的交易數據來看,已可嗅出市場開始復甦的端倪,預估3月工作天數恢復正常後,整體交易量有機會跟著提升,整體行情將呈現「價平量增」的走勢。

 觸底 房仲:3月後房市買氣可望漸回春(凡)(2012/3/4)

作者: 韓啟賢 中央廣播電台 – 2012年3月4日 上午10:55
雖然2月份台北市房屋買賣移轉棟數仍不到3千棟,但房仲業者認為,已有觸底回溫的跡象,預估3月以後房市買氣將逐漸開展、回歸基本面;此外,中、小坪數與低總價產品仍會是市場主力。
房仲業者「住商不動產」表示,台北市2月份買賣總移轉棟數雖然較1月略增,但仍在3千棟以下低點;不過,扣除季節性因素影響,2月表現已經優於1月。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,年初由於選舉與年假因素讓買盤遲滯,但年後市場表現逐漸開展,預估3月以後房市將漸漸回春。徐佳馨說:『(原音)扣掉一些1月季節性跟大選因素影響,其實2月的表現有明顯成長,在某種程度上面也可以看得出台北市的交易量已經觸底、逐漸回溫,那我們預估到3月時整體買氣會有比較開展的情形。』
展望全年的自用房屋市場,徐佳馨認為,雖有結婚潮與生育潮帶動,但在低利環境下,價格大幅修正仍有難度;整體來說,3月以後將逐漸回歸基本面,中小型坪數與低總價的產品仍會是市場主力。
此外,由於去年有很多新建個案沒有推出,使得今年329檔期出現爆量情形,但在價格沒有出現大幅下修的狀況下,成交量的多寡是房市未來走勢的觀察重點。

 承租地建屋移轉 視同銷售(凡)(2012/3/3)

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
台北市國稅局表示,公司向個人承租土地興建房屋,租約到期後將房屋所有權移轉給出租人時,應該視同銷售房屋,按移轉日的房屋時價開立統一發票,而出租人也應將租金收入,申報綜合所得稅。
國稅局官員指出,依營業稅法施行細則第25條規定,上述所稱的房屋時價,是指當地同時期銷售該項貨物或勞務的市場價格,可由報章雜誌所載市場價格、不動產鑑價資料等擇一認定。舉例而言,甲公司向地主A君承租土地,並以甲公司名義自費興建房屋,雙方約定租賃期滿,該房屋歸A君所有,租賃期間甲公司無償使用該土地及房屋。
不過,台北市國稅局發現,甲公司於租期屆滿時,僅依該年度房屋評定現值,開立租賃土地所得免扣繳憑單470萬元,而未按房屋時價開立統一發票,除核課營業稅外,並依漏報加處罰鍰。
官員提醒,當租期屆滿,甲公司依約將房屋移轉給A君時,租賃關係消滅,該房屋就應視同銷售行為。不僅甲公司應於所有權移轉日開立統一發票報繳營業稅,對於出租人A君而言,在甲公司交付房屋年度,也應將租賃收入併入當年度綜合所得,課徵綜合所得稅。

 卡優新聞---捷運線分手店面看漲 東門忠孝新生行情俏(豪)(2012/3/3)

台北捷運新莊線東門站將在今(101)年9月正式通車,屆時不僅部分捷運族的通勤路線將大變動外,捷運網絡也會出現東門、古亭、忠孝新生和中正紀念堂等新的「雙捷運轉乘站」。根據房仲業者調查發現,受惠於人潮聚集效應,預估雙捷運站的店面行情將跟著看漲,其中又以東門站店面行情最好,平均每坪最高可飆破500萬元。

  儘管中和線和淡水線爭議不斷,不過隨著分線拍板定案後,讓具有2條以上捷運線交會的捷運站夾著人潮眾多優勢,帶動周圍店面行情看漲。根據永慶房產調查發現,尚未通車的東門站,去(100)年店面交易行情每坪最高達500萬元,較前(99)年增加50萬元左右;同樣「身價非凡」還包括忠孝新生、中正紀念堂站和古亭站,平均成交價約120~300萬元不等。

  永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴分析,東門站在馳名國際的永康街商圈、大安森林公園以及青田街、金華街等知名景點的加持下,經常吸引大批國外旅客造訪,在「人潮等於錢潮」的催化下,讓當地店面行情扶搖直上。

  鄭朝鶴進一步補充,正對東門站的信義路二段的北側工程即將完工,而南側施工也可望趕在年中前施工完畢,使得原本飽受交通黑暗期所苦的店家,再度重燃商機。像是原本空置率超過3成的信義路二段,在農曆年後已大幅降至5%以下,推估店面價格將在今年下半年及明(102)年持續走高。

  而「忠孝新生」由於可連結載運量最大的板南線,並直通「雙北市」的政經心臟及百貨商圈等精華地段,連帶讓捷運週邊去年的店面成交單價向上攀升,從前年210萬一路上漲至250萬。

  同樣受惠於捷運分流的還有中正紀念堂站。鄭朝鶴指出,中正紀念堂周圍聚集的永康街、師大夜市與專營舊書文物的牯嶺街創意市集,本來就是觀光客指名必到的知名商圈,未來在轉乘功能的強化後,將有助於原先較沉寂的店面市場重獲新生。

  鄭朝鶴表示,捷運發揮的磁吸效應會將上班和消費人潮導引至交通機能優良的市中心商圈,屆時勢必對缺乏特色的郊區商圈產生衝擊,建議承租人應事先做好功課,掌握市政建設動向,以利掌握商機趨勢,趁早卡位黃金店面。

 胡:居住正義應兼顧不動產運作(凡)(2012/3/2)

中央社 – 2012年3月2日 下午5:43
(中央社記者郝雪卿台中2日電)台中市長胡志強今天出席不動產業者座談會時指出,維護市民「基本居住人權」是政府的責任,但在維護居住正義時,不要影響不動產的正常運作及動能。
由台中市政府、中華民國不動產協進會共同主辦的「居住正義vs.社會公義」研討座談會,下午在市府新市政大樓舉辦,共有來自各地建築業、仲介業等上百名代表出席,胡志強也到場致詞。
胡志強表示,台灣不動產業發展非常快,台中的不動產更是台中近幾年繁榮進步的基本動力,其中以「七期發展」為代表,但就如同有的人吃牛排,有的人想吃肉圓,各買各的房子,如此真的會衝突嗎?雖然中央要以「奢侈稅」方式避免不動產的短期投機或炒作,但不能影響不動產業的正常運作。
胡志強認為,他基本上支持「居住正義」,打擊不當短期投機炒作不動產,但是不希望傷到不動產基本的動能,台中市去年與前年相比,房屋交易棟數從5萬多棟減少到4萬多棟,少了4000戶,依仲介業者的說明,每個月以10%的速度減少仲介交易數,台中市並不是「奢侈稅」主要目標,但是也受到影響。
他說,雖然交易須受市場法則的約束,但「居住人權」不能全靠市場法則,政府必須思考在維護「居住正義」時,不能影響不動產業的動能,它對社會的繁榮發展進步非常重要。
他認為,台中縣市合併後的面積是香港2倍、新加坡3倍,但台中市人口只有新加坡的一半,新加坡卻有85%的人住在所謂政府的「組屋」中,他希望透過今天研討會給不動產業帶來新動能,思考如何滿足大部分市民或國民的「基本居住人權」。1010302

 卡優新聞---2月房市南北同回溫 買方回籠低價當道(豪)(2012/3/2)

在政治與經濟等不確定因素陸續消除後,讓低迷許久的房產市場終於在今(101)年2月揮別去(100)年的「急凍」陰霾,整體交易量平均回升約2~3成不等,其中具指標意義的「雙北市」交易量更大幅增加4成左右,顯示市場買方已有逐漸回籠的跡象。

  根據國內房仲業者調查發現,受到國內政經局勢穩定,及全球股匯市同步上漲的激勵,致使不動產市場跟著「開出紅盤」。其中北台灣的台北市、新北市、桃園縣等地區,2月交易量比起1月增加約30%,而南部的台南、高雄等地也有25%左右的成長,一掃農曆年前的冷清局勢。

  住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出,1月份受到總統大選和春節長假的影響,使得許多買方持續抱持觀望心態,導致年前房產市場依然「停滯不前」。不過在選後兩岸關係穩定與開春股市大漲等利多因素拉抬下,致使買方信心大增,帶動2月買盤成長。

  雖然房市買氣「漸有起色」,不過整體價格行情卻未因此跟著翻漲。徐佳馨表示,以新北市淡水區環遊郡、先嗇宮的捷運共構宅標售案為例,儘管吸引大批買方爭相競標,但每坪成交價格卻僅有16~32萬左右,顯示目前買方願意加價空間仍相當有限,呈現「場熱價涼」的矛盾現象。

  同樣買氣提升的還包括台南、高雄等地,根據調查,2月份交易量平均增加將近35%,且多半以「低總價產品」為主。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,南部地區由於房價較為便宜,炒作空間相對有限,加上買盤多以首購、自住客為主,因此較不易受外在環境波及。

  展望未來態勢,永慶房產集團資深研究員黃舒衛認為,隨著「居住正義」議題日漸發酵,未來中古屋行情恐將因此遭受破壞;而位於城市外圍、生活機能偏弱的住宅區,則在政府嚴控建商貸款及擴大生活圈的主導下,勢必提早出現價格鬆動的現象,均是值得觀察留意的重點。

 中國時報---房市龍年露曙光 交易量彈升3成(豪)(2012/3/1)

龍年開春房市回溫,2月雖然有4天連假,且天氣狀況不甚理想,但房市開春一個月仍有一波小陽春,永慶房產、住商不動產、信義房屋等房仲業者統計,全台房市交易量比起1月增加了25%至35%,其中北台灣反彈幅度最大,新北市與桃園縣反彈幅度約3成,台北市則反彈超過45%,雙北市揮別選舉與歐債的觀望氣氛,2月人氣快速回籠。

另根據永慶房產集團研展室統計,2月台北市中古屋每坪成交均價50.7萬元,較上月修正4.7%;新北市中古屋房價每坪30.1萬元,小升2.0%;台中、高雄價格則維持平盤,中古屋每坪11.8萬、9.1萬。主要都會區的買氣已回穩。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,前一兩個月,市場上幾乎都是以首購自住買盤為主,低總價產品的需求穩定,反觀置產與換屋型買方,態度就相對觀望許多,不過從農曆年開市後,房市呈現逐周回神的狀態,一、二手的交易狀況都比先前更穩定。

對於房巿告別淒冷的1月,全國2月表現暫掃陰霾,買氣回溫超過去年12月份交易量,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,今年1月由於選舉與9天年假等季節性因素,讓許多買方寧可年後進場,而龍年開春後股市連連開紅盤,讓買方更有進場信心,也使得2月氣表現強勢。

相較於大台北地區交易量快速彈升,大台北地區以外的市場表現則維持穩定,蘇啟榮指出,大台北以外的市場,相對房價水準較低,外在情勢變化對房市影響不大,加上國內目前沒有嚴重的失業問題,無薪假狀況獲得舒解,大台北以外的區域,房價並不是一項難以跨越的門檻,因而奢侈稅上路後,單月交易狀況相對穩定,也造成2月交易量沒有出現暴衝狀況。

 奢侈稅南北不同調 再掀房市風暴(凡)(2012/3/1)

中廣新聞網 – 2012年3月1日 上午6:08
「奢侈稅南北不同調 再掀房市風暴」(何庭歡報導)

已經上路半年多的「奢侈稅」,普遍被認為是近期政府打房最有力的政策,自從去年六月實施以來,包括雙北市與大台中、高雄地區的房屋買賣移轉統計,都比去年衰退四到七成不等,在市場「量先價行」的觀念下,許多買方莫不引頸期盼房價下修。
然而,新上任的財政部長劉憶如,卻在接受媒體專訪時透露,由於「奢侈稅」對中南部、東部與離島等地區造成的負面效果,遠大於杜絕炒作,因此考慮分區課徵「奢侈稅」,也就是未來的短期房地產交易課稅,將有可能「南北不同調」。
雖然劉憶如立即出面澄清,強調自己或財政部,目前對於任何稅制改革都還沒有預設立場,任何稅改議題必須尋求社會的共識,在符合公平正義之下進行討論,但討論的事情不代表要馬上推行,一切都還是要等到三月的「財政健全小組」成立後,才會進行共同討論,她說:
『我是維持這兩個禮拜一貫的基調,就是只要大家關心的題目,我們沒有預設立場,我們都可以開放討論,那當然我有特別強調,這並不代表說開放討論的事情,就代表我贊成,或是代表我們就是要這樣推動,因為對任何稅制的改革,我認為還是尋求社會的共識,是最重要的一個原則,在符合公平正義情況下,我們很多事情都是可以討論的。』
『那我也再重申,凡是大家有興趣的題目,到時候等小組成立的時候,都歡迎提出來,只要大家覺得要討論,我們就開放討論,可是財政部跟我個人,目前絕對沒有任何預設立場,那麼如果把他解讀成現在就要有什麼政策的方向,我想這些都是「言之過早」!不管是「奢侈稅」或是其他的稅,都請大家多點耐心!』
雖然劉憶如迅速滅火,但奢侈稅分區課徵的議題已經開始擴散,除了建商財團拍手叫好以外,房市產學界都在議論紛紛,永慶房產集團發言人黃舒衛就認為,奢侈稅的政策目的在於壓抑高房價,如果以去年奢侈稅實施的六月一號作為分水嶺,奢侈稅實施前的99年,與奢侈稅實施的100年相比較,五大都會區的平均房價漲幅高達15%左右。但奢侈稅實施後,下半年只有約4%的小幅變動,顯示房價確實已經獲得控制,奢侈稅政策的確有效抑制價格上揚。
另一方面,成交量的大幅滑落,雖然達到打擊房市投機活動的意義,但齊頭式的課徵方式,對於一般自住客的換屋、遷徙,還是產生買屋的困擾,反而有「懲罰」的性質。
因此,黃舒衛建議,由於「實價登錄」制度即將在今年七月實施,價格的透明化將有助於「不動產價格監測機制」的建立,未來政府可以透過監測機制,即時、全面性地掌握房價,不但可以有效觀察市場變化,也能對政策執行的成果,進行評估與調整,更有利於長期,與「不動產交易所得稅」接軌。如此一來,才能有效抑制不當炒作,並且讓不動產漲價利得,讓全民共享。
黃舒衛分析,假使一國兩制的課徵作法,恐怕會引導資金流向鬆綁地區,反而對當地購屋者與企業經營者,形成額外的房價負擔。黃舒衛建議,政府的不動產稅制改良,首要的基礎工作是建立詳實、迅速的交易資訊資料庫,才能像所得稅一樣,讓真正的納稅義務落在交易利得者的身上,不但確保財富分配的公平性,也讓一般購屋者能安心買房。
『如果現在是以南北作為分區課稅的考量的話,可能會造成一個問題,就是部分未來法令鬆綁的地區,會造成資金大量湧入,反而造成這個投機活動的活躍,那基本上就跟「奢侈稅」的這個原意是違背的,所以建議政府是不是先建立一個比較健全的價格監視系統,來評估政策的價格影響之後,我們再來重新對稅制作全盤性的考量。』
學界方面,政大房地產研究中心主任張金鶚則在「奢侈稅」可能南北分區課徵的消息一傳出後,就馬上聲明自己絕對無法苟同這樣的「政策風向球」。
張金鶚首先指出,房地產短期交易,不但造成房市投機炒作,房價不合理飆漲,更離譜的是,一年內短期交易賺錢竟然不用繳增值稅,等於政府變相鼓勵短期炒作房市,因此全民痛恨的是不公平的稅制,鼓勵短期炒作房市的不當行為,如果這項遏止不公平的政策,要分區執行的話,他認為等於完全混淆了是非正義。
其次,張金鶚指出,奢侈稅從去年六月開始實施至今,成效如何,都還沒有提出完整的檢討報告,現在就企圖想要改變政策,讓廣大民眾非常擔心政策的反覆不嚴謹,等於失去人民對政府的信心。此外,根據一些資料顯示,奢侈稅課徵的績效並不理想,尤其是逃漏稅的情況並不少,投資客仍然「蠢蠢欲動」,房市「看回不回」,這個時候,如果再放出奢侈稅分區課徵的訊息,豈不容易讓民眾認為,政府選前說的是居住正義,但選後就向財團業者靠攏?
張金鶚說:『政府在沒有經過仔細的評估檢討,「奢侈稅」才實行了半年,還沒有一個嚴謹的檢討報告,就想要來「鬆綁」,特別是對中南部的「奢侈稅」的政策「鬆綁」,那我想對這樣的做法下,顯然也讓大家覺得,政府是有點政策上並沒有「一致性」,也沒有嚴謹的政策「穩定性」,當然我覺得對政府的施政並不好。』
『更重要的是,政府如果在現在「鬆綁」,整個房市現在的情況,雖然「量」有減縮,可是「價」並沒有跌啊!大家覺得選前講「居住正義」,讓大家好像覺得說「房價」會跌,現在又「看回不回」,政府又要「鬆綁」的話,那當然會覺得政府其實好像選前講一套「居住正義」,選後又不要「居住正義」了,對人民對政府的信心其實是有很嚴重的打擊。』
張金鶚強調,政府如果真的要「分區課徵奢侈稅」,要如何劃分地區才算公平合理?現在像是高雄美術館區、台中七期重劃區房價都有不合理飆漲,投資客炒作的情形,如果因為南北分區而不課奢侈稅,仍不太合理,而且形成一國二制也不太恰當,像是香港、新加坡,也都沒有類似作法。
『並不能說在北部就不可以投機,南部可以投機,這樣的講法就不通了!換句話說也不應該有「一國兩制」的做法,會造成社會上的混淆,對於人民覺得政府在面對打房的做法上,好像有不同的做法。』
放眼目前的房市,除了建商樂見奢侈稅「南北分課」外,無論是仲介業者,或是地政學者,大多都認為,政府面對許多更急迫的稅改議題,例如「資本利得課稅」與房地產「實價課稅」等,都不積極面對,卻打算對實施才半年多的奢侈稅「動刀」,學者與業界都擔憂,未來要怎麼評估政府的施政方向?輿論是否又會批評政府選前選後對「居住正義」態度不一?值得政府再三考慮。

 自由時報---奢侈稅外有藍天 礁溪套房5年漲3倍(豪)(2012/2/29)

自從雪山隧道通車後,宜蘭礁溪溫泉區土地快速翻揚,據礁溪鄉長黃太平指出,5年來該區溫泉套房房價已經飆漲3倍多,土地更翻了4倍,當地不動產業者更指出,最近是有錢也未必買得到。

黃太平表示,自雪隧通車後,民眾對當地房地產投資意願急速拉高,由於交通的便利性凸顯礁溪溫泉泡湯的優勢,帶來人潮及投資熱潮,以當地推案最大宗的溫泉套房,從5年前的1坪10-12萬元,現在已經暴增到30-40萬元,且溫泉區土地更是從1坪20萬元,漲到近來的60-80萬元,日前才成交的麒麟飯店土地,就買到1坪86萬元。

礁溪鄉公所主秘游文祥表示,礁溪鄉1.2平方公里土地,就有高達135家合法的飯店及民宿,若加上其他未知的未合法旅館業者,礁溪鄉幾乎是全世界飯店最集中的一個小鎮,最近還有集團想到礁溪投資,但已經不易找到土地。

另外,礁溪溫泉套房熱度之高,從台北到礁溪推案的金鼎揚廣告副總王旭峰表示,去年更有1週就銷售一空的熱案,1坪房價在25萬元左右,對比大台北地區這2年房市低迷的狀態,幾乎是不可思議的搶購熱潮。

王旭峰表示,以近來在溫泉公園周遭精華區土地,成交價在每坪70-100萬元之譜,光是礁溪土地成交價去年1年的漲幅就達到6成,真是不可思議,但事實就是發生了。

王旭峰手中新案「上善如水」開價1坪37-38萬元,而他預估,2年內可能預見5字頭的建案。宜蘭當地湯之城建設副總林鴻集表示,他手中個案「湯園」在當初預售是1坪15-16萬元,賣得很辛苦,但在進入成屋的階段,銷售價快速上漲,一直賣到20萬元左右結案,銷售一空,2年半前完工交屋之後,近來住戶脫手,賣價為1坪25-30萬元左右,漲幅接近1倍。

 學者:房市混沌 長期趨跌(凡)(2012/2/29)

中央社 – 2012年2月29日 下午2:49
(中央社記者林惠君台北29日電)內政部營建署今天公布去年第4季住宅需求動向調查,政治大學地政系特聘教授張金鶚表示,現在房市處混沌態勢,房價沒有走高理由,混沌態勢得等到第 2季以後才慢慢消退。
張金鶚指出,現在的房市仍是呈現買賣方開價、推量混亂態勢;長期趨勢來看,房價往下走的情況,第 3季會比較清楚,但真正發酵應該是明年之後。
營建署上午舉辦「民國100年第4季住宅需求動向調查」記者會,由張金鶚進行簡報。
調查顯示,整體調查地區房價所得比為9.3倍,較去年第3季增加0.1倍,創新高;個別區域中,台北市為15.3倍,也較去年第3季增加1.1倍,台北市的購屋負擔高達47.8%,較前 1季增加1.2個百分點,也是個別區域中最高者。
調查顯示,去年第4季整體調查地區平均購屋總價新台幣960.7萬元,平均購屋單價每坪23萬元,其中台北市平均購屋總價2347.9萬元,較去年第3季減少,每坪單價為51.3萬元,下跌17.5%。
不過,新北市平均購屋總價則上升至1026.3萬元,每坪單價為28.4萬元,上升3.4%。
張金鶚分析,台北市單價下跌可能跟選前及漲高下跌有關;新北市每坪單價上升的原因,可能是從台北市移動到新北市。
此外,針對新購置住宅者對於實價課稅看法,整體地區中有34.6%表示「贊同」,17.8%表示「非常不贊同」、31%為「無意見」,有10.2%為「不贊同」,1.8%表示「非常不贊同」。
張金鶚提到,整體地區中調查,新購置住宅者以賺取價差為購屋目的比例已連續2季減少;欲購置住宅者,賺取價差比例已連續2季增加,「奢侈稅雖有發生效果,但效果有加強的空間」。
張金鶚表示,去年第4季市場購屋負擔依舊沉重,交易量縮、趨勢分數下跌,反映出購屋者對目前房價認同程度降低;未來趨勢分數低於近期,且對未來漲跌看法分歧,反映市場未來可能出現向下盤整態勢。
100年第4季住宅需求動向調查,留置問卷時間為去年12月1日至12月31日止,調查對象為台灣6大都會區,包括台北市、新北市、桃園縣及新竹縣市、台中市、高雄市等新購置住宅者與欲購置住宅者。其中新購置住宅者為1303份,欲購置者為1301份,合計共2604份,在95%信心水準下,抽樣誤差為正負3個百分點以內。1010229

 曾巨威:資本利得稅 無可迴避(凡)(2012/2/28)

作者: 楊毅╱台北報導 中時電子報 – 2012年2月28日 上午5:30
中國時報【楊毅╱台北報導】
馬英九總統連任後,宣示「公平正義、量能課稅」稅改方向,備受關注。對於稅改政策,朝野立委均認同,課徵資本利得稅縮短貧富差距,政府已無法迴避;在避免引發民眾恐慌和降低外界阻力下,立委建議政府應先從短期房地產交易進行稅制改革、復徵證所稅則可和證交稅「換軌」並行推動。
針對行政院財政健全小組下月將正式成立運作,國民黨新科不分區立委曾巨威呼籲,政府應盡速擬定、公布稅改明確方向,列出短中長期目標和進度安排,並縮短討論時間,以展現決心,他將待該小組推出稅改方案後,再提出相關修法。
曾巨威表示,政府要健全財政、推動租稅公平,根本的答案就是資本利得稅,這是馬政府「不能逃避」、「非碰不可」的議題。
他指出,目前國內房屋和土地利得分離課稅、不動產課稅價格和交易實價產生落差等,成為國內不動產稅制的長期癥結所在。要解決這兩大問題,難度和複雜度高,因此政府必須在「循序漸進」和「輕重緩急」兩大原則下,進行改革設計。
在不動產稅制改革方面,曾巨威主張,政府可先從一年以下或二年內的短期房地產交易著手。因為,短期買賣價格較易掌握、交易筆數少,政府稽徵成本也較低,且可提供政府和民眾一個很好的學習機會,有助於日後推動房地合併課稅、不動產交易改按實價課徵等政策落實。
此外,對於是否應復徵證所稅,曾巨威強調,「政府不能總是用以前慘痛的歷史經驗,不經理性客觀分析,就否定掉現在可能的答案」,政府必須先化解民眾的疑慮,再找出技術上的可能選項或組合,例如:可搭配股市進出時間、是否為上市櫃公司、自然人或法人等條件區分,作為配套。
重返國會的政大金融系教授、親民黨立委李桐豪也認為,政府或許可以考慮採行證交稅和證所稅「換軌制」,讓投資人可選擇對自己較有利的納稅方式,避免引發投資大眾恐慌,重演股市無量下跌狂瀉的情形。

 中央社---浮洲合宜宅 申購逾8千件(豪)(2012/2/28)

新北市政府今天指出,板橋區浮洲「合宜住宅」案從去年底受理承購資格審核,申請情形踴躍,截至目前申購件數已逾8000件,由於審查期約2個月,籲請有意者應趕在3月上旬提出。

新北市城鄉發展局長張璠指出,自去年12月23日受理申請「合宜住宅」承購資格審核以來,申購件數已逾8000件,由於申請數量龐大,市府已經加派人手處理。

他表示,承攬浮洲合宜住宅案的建商可望於4月底取得建築執照,預計5月上旬開始辦理「合宜住宅」預售登記,因此,市府近期已陸續寄出民眾的承購資格合格單或通知補件。

他說,由於審查民眾承購資格時,需各方查證申購民眾的財產所得及不動產等資料,審查期約2個月,為避免影響民眾申購權益,市府正考慮設定受理期限,同時也呼籲有意承購的市民,最好趕在3月上旬提出申請。

城鄉局說,民眾申請取得承購資格證明文件後,將等建商公告辦理預售登記及抽籤作業等事宜。民眾除了購置浮洲合宜住宅外,也可考慮林口A7「合宜住宅」,預估要到今年年底才會辦理登記,民眾申請時間就比較充裕。1010228

 工商時報---馮侖:陸資進軍台灣房市難(豪)(2012/2/27)

率大陸房地產行業之先來台灣投資的北京萬通控股董事長馮侖,近日受訪時表示,台灣房地產市場已經接近飽和,加之台灣尚不開放陸資直接投資房地產,大陸房產業進軍台灣市場空間不大。

馮侖去年透過與台灣企業合作註冊新公司,打破陸資不能直接投資台灣房產業的規定,在緊臨陽明山、北投的淡水小坪頂成功開建第一個由陸商投資的建案,啟動兩岸地產界合作新模式。

新華社引述馮侖表示,此番在台投資的嘗試,既是為大陸相關業者入台發展提供可借鑒的經驗,同時將開啟民間陸資跨海投資的新範例。他說,雖然該項目是萬通地產目前最小的建案,但意義不可估量。

被稱為「台灣迷」的馮侖,已經先後來台灣40多趟,對台灣社會各層面觀察入微。他指出,未來兩岸和平發展是主流,民間交流交往日益熱絡,個人遊(即自由行)、健檢服務等相關產業會蓬勃發展,大陸購買力正在向周邊蔓延,第三波陸資來台將進一步擴大,這些都是自己選擇在台灣發展的要素。

但是馮侖指出,台灣房地產市場已經接近飽和,加之台灣尚不開放陸資直接投資房地產,大陸房產業進軍台灣市場空間不大,不過目前仍有幾家大陸地產商正在籌劃開拓台灣市場,考察金門和台北。

他強調,「未來10年,按照兩岸開放交流的進展,台灣不動產市場和大陸之間的聯繫會更趨於緊密。」

對於投資台灣的心得,馮侖說:「要看別人看不到的地方,無非就是3條:經驗、邏輯和直覺」。他強調,對台灣市場的嘗試,不僅是大陸企業自身轉型與創新的經驗,更是兩岸地產界合作模式的一場可行性探索與分析,這些經驗也適用於其他企業。

萬通在淡水投資的這個地產項目,在2011年6月正式啟動,主要鎖定大陸高端消費族群打造276套全精裝渡假服務式寓所,預計2013年主體完工,2014年完成精裝並交付使用。該項目去年9月陸續在北京、上海、廈門和新加坡展銷,已售出6、70戶,銷售率逾2成。

今年2月25日該項目進一步在香港開賣,更計畫今年「329」檔期在台灣銷售,成為首個投入台灣「329」檔期的陸資建案。據了解,馮侖本人已訂購了該項目一戶高樓層。

 兩岸打房 商辦續漲(凡)(2012/2/27)

中央社 – 2012年2月27日 下午12:07
(中央社記者馮昭台北27日電)兩岸都在打房,大陸主要調控對象為住宅市場,商辦投資不受影響;台灣對兩年內的短期移轉全面課奢侈稅,但在看好自由行商機等預期心理下,店面和辦公大樓續漲,選後成交更熱絡。
中國大陸從2010年開始,逐漸升高打房力度,其中以「制定房價控制目標」和「限購令」兩大措施影響最大,但因調控的主要對象是住宅市場,資金轉向商業不動產,住宅價跌,但商辦漲。
根據在兩岸都有據點的住商不動產春節後分析兩岸辦公室和店面均價,北京市辦公大樓平均每坪新台幣40萬元,與去年2月北京打房政策上路時比較,微漲0.6%;店面均價每坪51.5萬元,漲幅12%。
上海市辦公大樓均價每坪44.2萬元,與2010年10月打房上路時比較,漲幅10%;店面均價每坪55.1萬元,漲幅達13%。
杭州市辦公大樓均價每坪31.9萬元,與2010年10月開始打房時比較,漲6%;店面均價每坪44.3萬元,漲幅5%。
台北市辦公大樓均價每坪61.3萬元,與去年6月開徵奢侈稅時比較,大漲21%;店面均價每坪127萬元,漲幅15.5%。台中市和高雄市的商辦同樣都在漲。
永慶房屋店面事業部分析,若以2011年6月奢侈稅上路當月為比較基期 (銷售指數100),台北市去年7月店面銷售指數達到145高點;去年11月到今年1月受歐債和總統大選等整體投資環境不確定性影響,銷售指數如溜滑梯,依序只有60、50、40的低迷買氣。
永慶房屋統計,但到了2月,台北市店面銷售指數150,為奢侈稅後的另一個高點,與低點比較,總量成長2至3倍。
住商不動產兩岸營運整合中心營運長陳錫琮指出,大量熱錢流入亞洲尋找投資標的,是這波兩岸房市暴漲的主要原因。打房政策雖然能遏止住宅產品漲勢,但對於具有投報率的商用不動產,調控威力相對有限。
淡江大學產業經濟系教授莊孟翰研判,2012年市場走勢,住宅與商辦產品脫鉤。
永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴指出,店面熱,尤其是搭上觀光題材的士林夜市和中山晶華等成熟商圈,空置率是零。
鄭朝鶴分析,台北市成熟商圈店面的發展可能與香港類似,1樓店面太搶手,店面開始往2樓發展,已有投資者開始尋找合適的2樓標的。
鄭朝鶴說,中山北路近天母的一家老寢具店,原本1樓月租金約18萬元,最近被一家大型旅行社看中所在位置的廣告附加效應,同時租下兩層樓,月租金高達40萬元。
雖然說奢侈稅後店面買賣熱絡,但綜合房仲業試算,新進場的投資者,目前租金投資報酬率大多不到2%,想要投資商辦,長期持有才能看到投資效益。1010227

 台灣立報---住宅政策換舵手 學者依舊罵不停(豪)(2012/2/26)

新任內政部長李鴻源上任,中央的社會住宅政策跟著急轉彎,除了檢討5處正在籌備的社會住宅示範點,李鴻源更提出「核心紓壓」策略,預備搭配國土規劃平衡區域住宅需求,將台北核心區域人口疏導至鄰近桃園、中壢以北地區,佐以交通建設和補助費用,讓買不起雙北市住宅的民眾,往外圍區域遷移。

這樣的住宅政策引起專家學者不滿,認為李鴻源沒搞清楚社會住宅與居住正義指涉的對象與意義,反而只以「擴大需求」的解決方式來面對高房價與弱勢居住權遭剝奪問題。政治大學地政系教授張金鶚直言,當前的住宅政策缺乏分析和內涵,都是上頭的人想什麼就讓下面的人去搞,缺乏延續性,上頭人一換,政策就轉彎。

民間團體不斷呼籲政府重視居住正義,才讓住宅法在去年順利修法過關,中央也規劃了5處社會住宅。只是這5處社會住宅因為利潤過低,導致建商不願參與建設,完工遙遙無期。且這5處社會住宅僅能提供1,661戶,而內政部進行的「社會住宅需求調查」中顯示,全台社會住宅需求量高達33萬戶,即便加上原有的6千餘戶社會住宅,弱勢居住的需要仍未被滿足。

新官上任 換人沒換腦

原本已是僧多粥少的社會住宅,興建規劃在李鴻源上任後更急踩煞車,反而準備以移出核心都市區域作為替代方案。玄奘大學財務金融系副教授花敬群直言,李鴻源沒搞清楚社會住宅服務的對象是哪些,「部長應該親自到一些弱勢社區走走看看,聽聽弱勢族的心聲,瞭解真正的需求。」

當弱勢家庭被迫在有限資源中拿出一大部分用在購屋,家戶所能投資在小孩教育或醫療資源將相對減少,遷出核心都市區域還得增加交通時間與成本。花敬群質疑,弱勢家庭中可能有老人或孩童,當家長需要短時間內從工作地點趕回家關照小孩,而政府卻要他住到桃園去,花一個小時通勤時間來往,該怎麼照顧家人?

張金鶚直言,部長把社會住宅與其他住宅搞錯了,「社會住宅是給弱勢使用的。居住正義則是要保障每個人都有居住的『機會』,讓窮人能夠買得起房子,而富人買豪宅則得要付出較多負擔。」目前居住不正義的狀況,是因為房地產過度炒作,導致房價過高,但政府卻不去討論如何解決高房價。

空屋率高 房價卻直飆

對於李鴻源表示將結合國土規劃與住宅政策,花敬群表示,國土規劃應該是讓台北的異鄉人有回鄉工作的機會,這不僅是住宅問題,更是城鄉發展與產業結構的問題,但內政部卻只提出捷運延伸的規劃,花敬群認為這根本只是另一個炒作土地的手法!

學者認為,內政部打算在遠離核心區域興建住宅,滿足購屋需求,只是以擴大住宅數量掩蓋房市內部問題,並無助於解決房價過高、買不起房的問題。張金鶚認為,政府應該重視空屋率過高的問題,台灣有150萬戶空屋,並非住宅供應不足,而是假性需求的投機炒作,導致房價高漲。他建議,政府應該針對空屋進行普查、加以分類,訂出相關配套,鼓勵出租空屋,增加空屋持有的負擔,讓人願意將空屋投入出租市場。」屋主不願意出租房屋,一方面是因為不信任租屋者,若能有具有公信力的第三方組織協助資訊彙整與公開,將有助於屋主出租空屋。

應建立完善租屋市場

張金鶚指出,日本經歷了房地產失落的20年,房市低迷不振,也讓日本社會重新檢討,過去那種非得購屋置產的觀念是否應該調整,日本社會逐步轉型,鼓勵年輕人租屋而非買房。「政府應該致力在健全出租市場,以及打擊投機,不過台灣政府卻一直以為打房會打擊經濟,縱容投機客炒作房地產,才讓現在的經濟這麼不健康。」

花敬群表示,在民間壓力下,立法院通過住宅法草案,不過實際執行面上,政府仍是相互推諉,不願正視住宅問題。花敬群說,住宅法中要求地方政府必須明訂具體住宅政策,民間團體會持續監督,要求政府在明年住宅法正式上路後,必須端出具體作為。

 綠委、學者批李鴻源住宅政策 階級歧視(凡)(2012/2/26)

自由時報 – 2012年2月26日 上午4:28
〔自由時報記者曾韋禎、范正祥/台北報導〕為解決大台北的高房價問題,內政部長李鴻源擬補助捷運通勤費,分散大台北人口。民進黨立委陳節如及學者昨痛斥,這樣的住宅政策根本就是階級歧視。
李鴻源對此受訪表示,相關構想是為落實居住正義,絕非質疑者批評的那樣,他非常樂意與立委和學者專家對話溝通!
李鴻源廿二日宣布施政重點,對於未來的住宅政策,內政部擬提供在桃園購屋的民眾,初期二到三年的捷運通勤補貼,吸引大台北住民往桃園、中壢地區移動。
陳節如、政大地政系教授張金鶚、玄奘大學財務金融系副教授花敬群等昨召開記者會,質疑此論點就是請買不起房子的中低收入戶、年輕人、窮人,都搬離台北都會區,這是一種階級歧視。
陳節如說,不管是板橋還是中壢,對弱勢者而言都買不起,政府應正視台灣社會還有一百五十萬戶空屋的問題,提供只租不賣的社會住宅;不要讓台灣出現房價、空屋率同步攀高的怪現象。
張金鶚質疑這是政策扭曲,如果都把窮人趕到外縣市去,要他們去哪找工作?呼籲政府要提供居住保障,讓弱勢者有居住的機會。
李鴻源受訪時澄清說,「核心紓壓.平衡區域住宅供需」,是「落實居住正義.推動住宅政策」的一環,主要考量未來機場捷運和快速道路完成後,隨著交通環境的改變,有必要重新定義「大台北都會區」,故可將大台北住宅供需市場拓展至桃園或中壢以北,鼓勵移居房價合宜地區,如此既可培養機場捷運通車初期運量,同時增進桃園地區的繁榮,舒緩雙北市的購屋壓力,一舉數得。
李鴻源指出,至於有意購屋民眾是否認同這項政策,完全尊重自由市場機制,沒有強迫,絕非「空間的階級歧視政策」,或要讓買不起房子的中低收入者、年輕人與窮人搬離台北都會區。

 以租待購等降價 租金步步高升(凡)(2012/2/25)

作者: 王莫昀╱台北報導 中時電子報 – 2012年2月25日 上午5:30
中國時報【王莫昀╱台北報導】
政府打房,想購屋民眾因預期降價,多採「以租待購」等候逢低進場時機,順勢拉抬租金行情。據好房網統計去年與今年1月已出租的物件行情發現,整層住宅租金漲幅以松山區位居台北巿之冠,漲幅高達38.43%,三重區也備受租屋族青睞,以36.32%稱霸新北巿。
對松山等地租金呈現上揚,住商不動產企研室主任徐佳馨認為,除了需求增加,某種程度也是因為房東不缺現金,寧可以高租金過濾房客,未來捷運加辦公商圈,將成為市場上當紅炸子雞。
好房網統計,與去年1月相較,今年元月台北巿整層住家租金表現,除了文山區、南港區及士林區呈現下滑外,其他區域平均皆有3%至38%漲幅,松山區更以38.43%拿下租金漲幅冠軍。
好房網指出,由於民生東路、復興北路及敦化北路等辦公商圈林立,推升周邊住宅租金行情跟著水漲船高。
其次是「學風鼎盛」的中正區。境內明星學校林立,國語實小、中正國中、弘道國中等優質教育環境,驅動望子成龍的父母「擇學區而居」。為卡位明星學校,「租房設籍」需求力道,租金行情「直直漲」,今年1月整層住家租金每坪1,118元,年漲幅來到30.15%,以些微差距暫居第二。
新北市就屬三重區租金漲勢最猛;去年1月整層住家每坪租金僅446元,相隔一年,今年1月租金為608元,年漲幅飆高達36.32%。主要受惠於捷運蘆洲線通車效應持續發酵所致。

 中央社---奢侈稅分區課促進房市活絡(豪)(2012/2/25)

儘管奢侈稅分區課徵議案未形成政策,各界卻已熱烈討論。市場人士認為有助中南部低迷房市活絡,甚至搭配實價登錄化解如何分區疑難,但公平的房地產稅制才是長久之計。

從去年6月實施的奢侈稅確實如同一把利刃殺盡房地產市場的投資和投機歪風,大幅減少炒作空間,但也同步冷卻了正常的房地產交易量,今年1月雙北市的房市交易量甚至低迷到不及3000棟,中南部的交易量更少。

新內閣組成後,稅制改革的奢侈稅分區課徵議題拋出,立刻獲得最熱烈迴響,市場人士高度期盼「分區課徵」的改革既保有驅逐投資客的利刃威猛,又有扶持非熱門炒作的中南部房市的溫暖關懷,讓各地房市都能回歸到正常機制和活絡流通。

雖然分區課徵的議題熱門,但財政部仍堅持分區課徵的修正草案甚至連研究案都沒有,因此,「奢侈稅擬分區課稅」的說法言之過早。財政部重申,任何稅制改革,都要留待三月中「行政院財政健全小組」的成員決定是否納入討論,並經充分溝通、形成共識後,才會循序漸進推動與落實。

遠雄企業團董事長趙藤雄贊成奢侈稅分區課徵,他說,奢侈稅設立的宗旨是要抑制投機炒作,但問題是並非全台灣各地的房市都有投機炒作,但政府考量為避免投資客轉移他地炒作,採取全面適用,結果實施下來,全台灣的房市交易量冷卻,中南部房市的流通受阻。

趙藤雄認為,房地產實價登錄預計今年7月1日上路,實價登錄可以結合奢侈稅分區課徵一併實施,當實價登錄的資料愈來愈豐富時,政府即可隨時了解某區域是否有不當炒作,若交易量、價出現不正常增溫,分區課徵的區域可以隨時增刪調整,化解外界認為實務上分區課徵不易劃分的疑慮。

趙藤雄強調,政府當年鼓勵台商和海外的台灣人鮭魚返鄉,他們回來台灣後置產、消費,政府要促進的是歡迎在台灣消費的環境,減少讓錢流出去國外消費,這樣才能促進就業,增加工作機會,年輕人才有更多機會努力存錢踏入買房自住的第一步,逐步達成馬英九總統所期望達到的「均富」環境。

台中建商鄉林建設 (5531) 董事長賴正鎰表示,希望奢侈稅分區課徵能在市場機制下合理訂定,奢侈稅本就應該分區實施,不適合全面通用,幾乎沒有投資客炒作的中南部應該排除實施。

賴正鎰認為,奢侈稅可以考慮用公告現值或利得課稅,以求稅制公平;若萬一國家經濟成長率低於 2% 時,這個法案應自動停止,以維持房市基本的活絡和流通。

高雄最大建商京城建設 (2524) 則認為,即使分區課徵,南部的奢侈稅率降低,但經濟基本面的條件未改善,投資和實際的買盤仍不會來高雄購屋,高雄房市依然無法增溫。

京城建設強調,要讓中南部的房市熱絡、增加流通,政府必需強化區域均衡發展,找出強項發展領域,例如台北是政經金融中心、新竹是科學城、高雄可以是海洋貿易和遊憩大城;只要經濟前景好、房市供給量小於需求量、人口增加,房價自然不再低迷不振。

信義房屋 (9940) 不動產企研室經理蘇啟榮表示,針對短期投機交易比例相當低的中南部市場,調整或放寬奢侈稅的管制,讓當地的房市回歸市場機制,可以避免奢侈稅的限制影響正常交易。

不過從實務執行面來看,蘇啟榮說,奢侈稅分區課徵不易界定,需要有相關配套和完整架構,以避免投機需求轉向放寬管制的區域。

若從長遠角度分析,蘇啟榮強調,「分區管制」不容易達到讓各地房市穩定發展的效果,最終還是要從房地產稅制進行完整的檢討,做到租稅公平,才是長遠之計。

他認為,若是政府有意考慮實施奢侈稅「分區課徵」,最好速定決策,創及履及,千萬不能拖上幾個月再實施,否則市場又淪為觀望、猶豫和等待,再度造成市場因交易量能遲滯的傷害;畢竟流通不活絡的房地產市場難以變現,誰都不願意投資,整體經濟不可能蓬勃發展,每個家庭的資產無法提升,緊縮開支下,何來支撐經濟?1010225

 中國時報---228試水溫北市43案開價破百萬(豪)(2012/2/24)

228連假將屆,眼見政經情勢穩定、台股表現也不差,國內房地產業者紛紛推案試水溫,329檔搶先開打,根據台北巿代銷公會調查,228檔雙北巿預售巿場約有500億案量搶巿,主力產品除了精品豪宅外,還有首購與小型換屋產品。不過,代銷公會全聯會理事長黃炯輝說,高雄預售巿場現在是「溫溫地」賣,檔期沒有台北明顯,在228四天連假強銷的個案不多。

趁著巿況回溫,吸引潛在購屋族進場,遠雄發言人蔡宗易指出,228連假旗下位於北市內湖、新北市新莊等案場除會邀請名嘴、專家推出理財、星座等演講活動外,並打算加碼之前推出給予買家試開賓士101天活動,擬與賓士業者協商推出在試開101天後,以更優惠價格出售賓士。

台北巿代銷公會發言人施孝文說,228檔除了豪宅外,出現許多首購、小換或中型換屋產品,像是「忠孝無極」、「東西匯」,以及3月底即將問世的「長虹菁英」等,多是20、30坪,或是50至80坪等中小坪數、自住型產品。

值得注意的是,住展雜誌調查台北市開價每坪百萬以上的銷售中建案,有43個,占台北市總銷售中個案數158個的27.2%。就行政區分析,百萬元建案最多的地區在中山區,有10個建案,包括松江路的「東西匯」(每坪135萬)、中山北路的「遠雄富都」(每坪180萬)及朱崙街的「達官苑」(一坪160萬)等指標建案,開出的單價絲毫不輸首善之區大安區。

2月房巿回溫,在成屋巿場也感受得到,根據有巢氏房屋觀察,2月成交量已明顯較1月增加,以1、2月前20日成交量相較,就台北、新北、桃園、台中、台南及高雄等六都分析,台中市增加27.8%最多,其次為新北市20.6%。

住商不動產企研室主任徐佳馨說,除了成交量增加,最近中南部房價也有不錯表現,像是縣治交界區受惠升格及巿況回溫影響,台中大理、太平與高雄鳳山、岡山等地部分成屋成交價,每坪較年前上漲1萬左右。至於「奢侈稅震央」雙北巿,看屋人數增加,但價格持平並沒有大幅波動。

 陳(沖):讓房東繳稅房客申請補貼(凡)(2012/2/24)

中央社 – 2012年2月24日 上午5:33
(中央社記者李淑華台北23日電)國民黨立委江惠貞今天說,有房東因怕被課稅而不願出具證明,導致房客無法申請租金補貼。行政院長陳(沖)說,可從中找出技術性方法來解決,既讓房東繳稅,又讓房客可申請到補貼。
因應立法院明天開議,中國國民黨中央政策會下午召開「立法行政部門議事運作研討會」。國民黨主席馬英九親自出席,聽取黨籍立委建言並發表談話。
不過,由於19、20、21日連續3天晚間,兼任黨主席的總統馬英九已在總統府邀集黨籍立委座談,因此在下午這場研討會中,僅5名立委發言,其中3人為原住民立委,議題多聚焦原民身上。
立委江惠貞則關切政府每個月新台幣3600元的租金補貼,政策執行是否到位?她曾在里辦公室親眼目睹民眾哭訴指出,房東因怕被課稅,不願出具證明,甚至將租屋夫婦趕出去,導致無法申請3600元的租金補貼。「這中間到底如何取得平衡?各部會之間怎樣保障執行面?能夠讓政府的美德善意能夠到達,這很重要」。
馬總統聽完後,相當關心,當場詢問內政部長李鴻源政策執行情形如何?不過,由於李鴻源剛就任,他說,「這個數字,副院長(指行政院副院長江宜樺)可能比我還清楚」。
江宜樺則是立即接招,但他認為,3600元租金補貼不至於因為課稅的問題,而發不出去。當初制定住宅法時,確實曾經考慮讓房東可以免稅,不過相關財稅單位並未同意,所以現行住宅法未在這部分免稅。
行政院長陳(沖)補充說明指出,「租金補貼,要拿收據的問題,其實是一個非常難解的問題」;有些房東確實連帳戶都不願提供給房客,而要求直接給現金。
他說,為改善貧富差距,本來就希望有錢的、有能力負擔的人,應多量能負擔,因此「如果其他措施又容許有租金收入人,可以不要繳稅的話,這個是很難」。希望能夠從中找出技術性的方法來解決,「我們要求他(指房東)要繳稅,另外一方面又希望(房客)可以申請到租金補貼」。
江宜樺指出,租金補貼分別規定在兩項計畫中,一是青年安心成家方案的租屋補貼;一是整合型住宅補貼方案。前者,租金補貼的配額,如有兩萬名配額,約有1萬5000人來申請;後者,「申請人超過我們的配額」,例如兩萬名配額,每次申請人數都遠遠超過配額。1010223

 奢侈稅分區課 建商贊同 學者反對(凡)(2012/2/23)

作者: 王莫昀╱台北報導 中時電子報 – 2012年2月23日 上午5:30
中國時報【王莫昀╱台北報導】
財政部長劉憶如提出奢侈稅分區課稅後,引起中南部建商普遍贊同,「這是遲來的正義!」高雄巿建商公會理事長陳武聰指出,政策懲罰性措施不應該一竿子打翻一船人,中南部房價漲幅遠低於台北,不應適用同一標準。不過政大地政系教授張金鶚認為分區課稅並不合理,他直言,「這好像在台北當小偷要被捉,在中南部當小偷就不用被捉,實在有失公允。」
張金鶚表示,根據資料顯示,奢侈稅課徵績效並不理想,逃漏稅的情況還不少,投資客仍蠢蠢欲動,房市看回不回,此時放出此一訊息,讓人認為政府選前說一套居住正義,選後就向財團業者靠攏。
張金鶚反問,分區課稅,如何劃分地區才公平合理?高雄美術館區、台中七期重劃區房價不合理飆漲,投資客炒作,不課奢侈稅合理嗎?如此形成一國二制適當否?放諸國外經驗也沒有如此作法。
張金鶚強調,政府對全民關心的資本利得課稅、房地產實價課稅等重大議題不去面對,反將奢侈稅列為首波稅制改革重點,令人完全無法認同新政府施政大方向。
信義房屋雖不反對分區課稅,但也認為,政府最好從房地產稅制進行完整的檢討,做到租稅公平,才是長遠之計。
但是,中南部業者多支持奢侈稅分區課稅政策。陳武聰說,當初奢侈稅在研訂時,高雄巿建商公會即向財政部與行政院反映,應分區課稅,但當時獲得的說法是分區實施,實務操作上有一定困難度,如今政府總算願意檢討,等於還給中南部居民一個公道,應該為政府願意自省、檢討,予以掌聲。

 工商時報---房市鬆綁! 上證漲破2,400點大關(豪)(2012/2/23)

台股攻上8,000點大關之際,上海股市昨(22)日也創下佳績,在市場傳出上海放鬆房市調控消息激勵下,房地產相關類股開盤大漲,推助上證綜指突破2,400點關卡,創下滬股年內新高。

上證綜指昨日上漲22.157點、漲幅為0.93%,以2,403.58點作收,創下去年11月以來的新高水準,成交金額也達到1,088億元人民幣,達到近4個月以來高點。

而上海房市調控放鬆的市場消息,則是被視為是幫助滬股大漲的主要推手。

根據上海證券報的報導,外地居民持長期居住證滿3年,就可以在上海購買第2套房,引發市場關注。

上海官員更指出,相關規定早在房市限購初期就已存在,並非新規,但由於官方明確表態,等於擴大上海二套房的購買資格,被視為房地產產業的一大利多。

上海多家房仲業者表示,在官方澄清之前,對於相關規定並不知情,而且也從未遇過相關的案例,因為很多在上海已經居住多年的外地人士,根本就不知道自己還能購買第2套房。

相關消息傳出之後,多家放地產業者股價隨即大漲,格力地產上漲4.38%、首開股份上升7.24%、北京城建漲幅5.08%,而在房市利多消息的刺激下,香港的房地產類股也連帶上升,其中綠城中國單日就飆漲13.99%。

對於上海傳出房市調控放鬆的消息,SOHO中國董事長潘石屹認為,個別地區出現輕微放寬的現象,主要是因為房地產是該地區政府的主要財政來源,放鬆調控將有助於增加財政收入,但大陸整體調控房市的方向並未改變。

據了解,自從房市限購與限貸措施實行兩年多以來,房價與房市交易量均呈現低迷的狀態。

大陸統計局公布的1月份70大城市房價指數,有48個城市的新建商品房價格出現月度下滑的情況,其餘22個城市的房價則出現停滯,顯示房市調控措施正逐漸顯出成效,但也使得房地產相關產業面臨成長萎縮的困境。

 工商時報---南北房市可分區課稅(豪)(2012/2/22)

新財長如何進行租稅檢討,備受關切。財長劉憶如表示,奢侈稅對南北房市的影響不同,未來可以考慮分區課稅,留待健全財政小組討論。

劉憶如昨天接受本報專訪作了上述表示。專訪摘要如下:

問:為了健全財政,該如何開源與節流?

答:大家擔心國家的財政會落入「結構性赤字」,雖然要了解我國財政有多少是循環性赤字、多少是結構性赤字,要花很多時間研究。但我國在金融海嘯後,景氣復甦,赤字即可減少、收入增加的現象,初步來看,我國蠻多部分應該是「循環性赤字」,這是很安慰的事。

可是政府支出七成以上是法定支出,能動的空間很少,政委管中閔也說,政府支出要減少。大家關心財政赤字,財政部自當努力以赴,但各部會也有義務一起來增加國家收入。

舉例來說,政府很多支出二十年如一日的編列預算,是否該檢討有無真正需要,前部長李述德曾說要開源,就要活用政府各部會的資產,尤其一些單位的計畫自償性太低,是否要自己想辦法,如有基金,就自己支應。

正如陳院長所說,各部會要「認真看待」撙節支出,再說,都說財政有困難,那到底多困難呢?

以公債為例,有人說現在已接近公債法債務40%上限,但日本是200%,美國是90%,這高與低的評量在那,公說公有理,婆說婆有理。財政困難是指「現金流」的部分,政府是有資產的,只是週轉有點困難,因此要活化資產。

問:馬總統指示,各部會首長也要Long Stay,您的計畫如何?

答:我對未來產業的發展、在財政工作上有使命感,大意願,將配合去做。

未來十年新興產業圈的計畫,就是指「產業有家,家有產業」計畫,包括六大新興產業、四大新興智慧型產業及十項重點服務業,冀望能落實產業在台發展,創造就業機會。

這項計畫原由經建會規劃,結合行政團隊各部會及地方縣市共同合作的計畫,大家都期待能夠實現它。

問:部長所指優惠工具包括租稅優惠嗎?

答:租稅優惠是比較不容易的,因為租稅減免都要有法律依據。不過工具也不僅在租稅方面去想,例如對於微型產業方面,由於規模小,可能沒有適足的抵押品,財政部可協助經由公營銀行進行輔導,並提供適當的貸款等融資。當然這只是其中一種方式,還有其他運用方法可以思考。

 台北5月徵豪宅稅估增3億(凡)(2012/2/22)

作者: 【中央社台北五日電】 台灣新生報 – 2012年2月21日
基於租稅公平正義,台北市將於今年五月開徵高級住宅房屋稅。北市稅捐稽徵處表示,台北市共有三八九棟、約一萬戶符合豪宅標準,預估今年將可增加新台幣三•三億元稅收。
豪宅稅去年七月上路,將於今年五月開徵。台北市稅捐稽徵處表示,以往由於高級住宅與一般房屋評價標準相同,與鄰近房屋相較,房屋稅與房價不成比例,稅負明顯偏低;為促進租稅負擔合理化,更真實反映高級住宅應有的房屋評價及稅捐負擔,將於一○一年率先對高級住宅加價課徵房屋稅。

 不動產增值 將限制分配(凡)(2012/2/21)

工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】
公開發行公司接軌IFRSs,自用不動產增值、累計換算調整數扣除減損後,保留帳上不得作為股利分配。金管會委員會已確定,公開發行公司在今年開帳日前若有自用不動產、廠房、設備等重估增值,及海外投資的匯兌調整數,扣除接軌IFRSs的減損後,全數要提列特別盈餘公積,限制分配。
金管會近期就會以函令方式規定,並搭配案例,將此新規定說明清楚,上市櫃公司最快3月底首季季報中,就要揭露影響數,但由於此次投資用不動產重估增值部分,除了保險業另有規定,其他產業仍是可列入當期損益,至於自用資產重估部分,金管會表示,目前影響數應在百億元上下。
去年金管會已決定不動產除今年元旦開帳日可選擇以公允價值列帳,續後全數用成本法,且保險業投資用不動產增值必須提列為負債準備金,原本各界預估因接軌IFRSs,淨值或損益會增加數千億元不動產增值的情況,大幅下降。
但由於一般產業,尤其是科技、傳產等,在自用廠房、設備的重估增值部位,可能高於投資用不動產,因此金管會也討論多次,在一般產業的自用不動產增值部分,是否要另做考量,在舉行公聽會後,金管會委員會月初已確定,一般產業自用不動產等重估增值金額,加上累積換算調整數,將成為提列特別盈餘公積的上限。
也就是說,如一般產業的上市櫃公司若在今年元旦前曾進行資產重估,其廠房、辦公室、設備等有增值50億元,加上海外投資設廠金額因匯率變動有出現10億元利益,則60億元就是提多上限,但此公司可能因為接軌IFRSs有些資產、淨值減損項目約20億元,則扣除20億後,此企業有40億元的增值金額必須全數列在特別盈餘公積,不得分配。
官員表示,未來若廠房或辦公室有出售,實現利益就可自特別盈餘公積部分,迴轉回保留盈餘,屆時就可分配。至於銀行行舍多為自用,也等同一般企業,扣除減損後,就是提列特別盈餘公積。

 中國時報---業者:豪宅名不副實 買前三思(豪)(2012/2/21)

英國地產業者來台銷售倫敦南岸地上權住宅,國內同業看法兩極。一位不願具名的跨國房仲業者表示,倫敦南岸近年才透過都更開發,但和海德公園、南肯辛頓、雀兒喜等北岸豪宅區相比,稱不上真正豪宅。該地產業者販售的二房與三房物件也沒有豪宅規格,購買倫敦地產除了支付高單價,日後還得注意大樓管理費與地方捐(Council Tax),維護費用頗昂貴,買前最好三思。

仲量聯行總經理趙正義表示,台灣人投資海外不動產,亞洲目前仍是主流,這幾年紅火的北京、上海,去年買氣相對停滯。但亞洲其他城市房市,仍在穩定成長當中,香港去年第四季上漲十一%,印尼雅加達漲幅最大,漲幅十四%。

一位跨國房仲業者表示,倫敦今年有女皇登基六十周年與倫敦奧運二項活動加持,但歐債危機尚未解除,英國經濟難免受影響,買英國不動產需衡量自身需求。

 建商支持平價 學者:緊縮房貸扼炒房(凡)(2012/2/20)

中國時報【王莫昀╱台北報導】
落實居住正義,內政部長李鴻源提出改善都巿周邊交通、景觀,以都會公園做引擎,帶動區域發展,引導建商推出平價住宅構想,並計畫先選出示範區,推出薪水族買得起的平價住宅。對此,建商公會全聯會理事長王光祥指出,這項政策符合國際潮流,建商公會以及業者多會願意配合。
「以都更等手段推平價住宅,政府只要願意,現有的法令足以支持辦理!」遠雄企業團發言人蔡宗易說,在不損及人民財務,地主與建商也都擁有合理利潤下,透過都更等手段,改善區域生活環境,推出平價住宅的想法,是可以落實的。重點是,這種類似重劃區的概念,政府必須做好配套,避免後續進場的開發商,以及示範住宅進入二手巿場時,被投機客炒高價格。
政大地政系教授張金鶚表示,近來李鴻源提出許多國土規劃、居住正義想法,多屬於初步構想,尚不瞭解其實際作法。不過,就目前巿況分析,政府要落實居住正義應加強查稅,同時,要應留心銀行放貸風險,建議主管機關應要求銀行緊縮房貸,只要房貸緊縮,投資客便難再炒高房價。

 自由時報---屋主開價保守 南港大同房價小揚(豪)(2012/2/20)

龍年房市雖漸有起色,但購屋民眾態度相對保守。房仲業者調查,北市行政區中古屋2月平均開價,較1月上漲約0.34%,但細看各區數據,卻發現郊區開價向上,市中心價格卻往下修正,尤其是熱門區域,包括大安、信義、松山、中正等區,2月開價呈現小幅下修,減幅約3%~5%不等。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,選後部分屋主信心大增,連帶讓開價水漲船高,部分選前願意讓價的屋主,選後反而態度轉變,不過精華區域屋主開價反而保守。

徐佳馨認為,7月上路的實價登錄以及奢侈稅期滿屋主的釋出,都可能對投資型屋主產生壓力,也讓部分屋主開始試試水溫。

分析各區域開價,南港、大同兩區開價分別上調7.09%、5.59%,反觀最精華的大安、中正與信義區開價下修,減少3%~5%。

徐佳馨分析,重大建設話題不斷的南港,屋主對於前景深具信心,因此較為堅持;大同區屋主受惠於軸線翻轉話題,加上房價相對便宜成本低,以及取得較早等優勢,自然較有空間。

至於大安、中正與信義等區,除因價格高,屋主認知向上攻堅力道有限,因此開價不至於暴增外,市場上有不少屋主採取「技巧性降價」也是原因之一。

不少奢侈稅將屆滿的屋主,會提前將物件拿到市場試水溫,如果物件條件較差,為避免年中後多殺多狀況,會採取降價策略吸引買方注意,並以延後交屋作為但書,避免以量殺價的狀況發生。徐佳馨認為,現階段市場多空交錯,屋主開價紊亂,購屋民眾不易判斷價格,建議想要購屋民眾多看多選多比較。

 工商時報---登台找闊客英、港商 搶賣豪宅(豪)(2012/2/19)

由於台灣相較歐美和亞洲各國的經濟成長動能較強,被外商視為救世財神爺。英國Native Land&Grosvenor、香港長江實業兩大外商地產商,本周將雙雙首度「登台」叩關來台促銷豪宅,接下來泰國、星、日、美等多家地產商,也將陸續來台搶錢。

倫敦知名地產開發商Native Land&Grosvenor已委託同樣為英國公司的第一太平戴維斯(Savills),預計周一(20日)在台北舉辦首場展銷說明會,搶趕2012年英國倫敦奧運熱,跨海來台仲介倫敦的豪宅「NEO Ban kside」。

第一太平戴維斯台灣分公司協理邱奕平表示,倫敦「NEO Bankside」此次來台銷售戶數共19戶、總銷約新台幣20億元,分為2房和3房,坪數約23坪至50坪,據悉每坪售價新台幣約167萬元至376萬元。

邱奕平表示,英磅匯率走貶、倫敦房價去年穩定上揚1成多,但租金報酬率每年有平均5%以上的穩定收益,以及合理的稅制,對於台灣買家來說,英國倫敦的住宅顯然有許多吸引力。

至於香港首富李嘉誠的長江實業,預計周六(25日)在台北舉辦首場展銷說明會,促銷長江實業和港鐵合作的「名城」,其中待售的2棟住宅「極尚.盛世」,由香港中原地產取得台灣的獨家代理權。

香港中原地產集團台灣分公司總經理余志文表示,「極尚.盛世」來台銷售戶數約122戶,每坪約100萬元出頭,不能議價。25日舉辦展銷說明會,28日辦理香港看房團,親自赴現場看房。

 台中房市推案規模 上看千億(凡)(2012/2/19)

中央社記者郝雪卿台中19日電)年後中台灣建築業陸續推出新建案,台中市建築開發商業同業公會理事長張麗莉今天表示,預估今年大台中的推案量約有新台幣1500億元的規模。
張麗莉指出,選後總統馬英九端出財經內閣,不僅拚經濟更兼安民心之效,信心回籠也帶動房市一波熱潮,預期房市在新內閣上路後,將回歸基本面,房市將會因兩岸穩定發展,引進陸資的金流、人流而穩住基本盤。
張麗莉說,國際經濟局勢已由不確定中漸漸走向趨穩,房市因此在自住客層信心逐步增強的情況下,未來將走向逐漸看好的局面。
為了提振經濟及台灣的消費力,張麗莉認為,政府尤其應鼓勵台商回台置產,並應以政策鼓勵消費,因為金錢流動有助於一般民眾收入的增加,不僅政府有稅收,還可以促進就業,政府要創造的只是一個立足點平等的競爭環境。
展望今年房市,張麗莉指出,受到高地價、高營造成本、稅收調高等因素影響,今年將會是極具挑戰的一年,也是個案表現的時代,規劃、地段、品牌將是關鍵,預估今年大台中的推案量約有1500億元左右。1010219

 屋主HOLD住 網路房市 委賣急跌25%(凡)(2012/2/18)

中國時報【王莫昀╱台北報導】
選後巿況不明,好房網統計全台物件供給量指數,就今年1月與去年12月物件供給指數相比,短短一個月內,驟降10至25個百分點,好房網表示,選前,台灣政治情勢不明,不少賣方擔心房價下跌而急欲脫手,導致市場短時間出現大量賣盤,但民眾疑慮隨馬總統連任逐漸消失,不少屋主決定先「HOLD住不賣」,靜待新一波市場行情亮點,以致1月賣盤出現急速量縮,出現負成長。
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,1月多少有過年等季節性因素,依經驗,春節後的半個月,賣雙方交易才會復恢常態,預期3月將是重要觀察指標。
就區域分析,依好房網統計,高雄賣盤選後惜售,委賣量減少25.04%,為全台負成長最大地區。台北市賣盤在新案少、剛性需求強勁,物件供給有限,需求不斷的推升下,大選後的物件供給量僅微跌1成。
另值得注意的是,依好房網統計,今年1月全台看屋熱情指數,相較於去年12月,除了台南市以外,其餘六縣市皆普遍呈現下滑,減幅約在2%至13%。
其中以新竹市看屋熱情指數消退的最快,在短短一個月內,月成長率驟降13.78%,高居七縣市之首。另高雄市的月成長率,瞬間掉了12個百分點。
好房網指出,支撐起新竹房市買盤的竹科新貴,去年受到薪假衝擊,加今年1月上半月受到總統大選影響,在選後一周隨即進入長達九天的農曆春節連假,購屋族不但不急著進場,反而抱持「年後再打算」心理,市場環繞「觀望」氛圍,種種因素削弱買方的看屋意願。

 中央社---房子免費借親戚開店 要繳稅(豪)(2012/2/18)

自已的房子免費借親戚使用,是否要申報租賃所得?國稅局表示,如果借給親屬開店或執行業務,即使沒收租金,仍應參考當地一般租金計算租賃收入,繳所得稅。

國稅局官員表示,如果屋主沒有申報租金收入,或申報偏低,稅捐機關會要求屋主補繳綜合所得稅。

常有民眾將房子借給親友住,財政部南區國稅局表示,依所得稅法第14條規定,房屋借他人使用,沒收租金,而且不是營業或執行業務,不用計算租賃收入。

但如果是用於營業或執行業務,國稅局提醒,雖然屋主沒收租金,稽徵機關仍會依法核課租賃所得。1010218

 桃平鎮、蘆竹 新北三峽、土城 去年第四季房價漲逾2成(凡)(2012/2/17)

〔自由時報記者林美芬/台北報導〕根據不動產交易中心的統計,去年第四季全台六大都會區房市交易量能,延著第三季持續萎縮,其中,雙北市房市交易量創金融風暴後單季新低量;但是,全台灣十大漲幅區中,桃園縣的平鎮市及蘆竹鄉、新北市的三峽及土城區,漲幅都超過20%。
不動產交易中心表示,大台北地區成交量明顯萎縮,預期價格下跌的心理觀點將成為市場交易量影響因素,但六大都會基本盤都算穩固,其中台北市、新北市、桃竹縣市、台中市等四都會表現較Q3皆為量縮價漲,似乎有止跌回升的跡象,推估2012上半年發展可能處於盤整趨勢。台南市表現為量縮價平,後續發展應有補漲行情,各都會區已然展現出反彈力道。
台灣不動產交易中心統計分析公佈去年第四季全台十大漲幅的行政區,依序為桃園縣平鎮市、蘆竹鄉、新北市三峽區、土城區、台北市信義區、新北市蘆洲區、高雄市左營區、新北市汐止區、台中市南區、新北市泰山區,除了北市信義區,這些都是比市中心房價較低的區域。
整體而言,2011年房市以景氣高峰開始,隨後量價背離震盪,第四季交易量明顯萎縮,整體呈現有行無市結構。全台六大都會區一年來十大漲幅地區,雖受奢侈稅開徵影響導致量縮,不過某些區域受交通便利及新興開發帶動,未來增值性頗佳,所以締造另一波補漲行情。
不動產交易中心董事長李同榮表示,平鎮市大都以透天產品居多,均價一直在桃園衛星都市中敬陪末座,一年來受大桃園區域整體開發帶動,而有追價效應產生。

 工商時報---永信建設賣地3千坪 獲利驚人(豪)(2012/2/17)

永信建設(5508)基於調整土地庫存考量,董事會昨(15)日決議,將出售位於高雄美術館特區的3,008.32坪土地給京城建設(2524),每坪價格介於77萬到80萬元,交易總額約24億元。

永信建設和京城建設昨日同步在董事會之後,公告土地交易的重大資訊。

京城總經理劉朝森表示,位於高雄市鼓山區青海段61及63地號的土地約3,008坪,京城董事會通過在24.06億元的價格,授權董事長在每坪80萬以內向永信建設購買。

永信副總經理顧岳軍說,永信持有的高雄建案土地,幾乎都位於北高雄,因此,公司決定調整土地庫存,轉向南高雄布局,因此,昨日召開董事會決議,將位於高雄美術館特區內的土地以最低每坪77.7萬元,總額最少23.16億元的價格,出售給京城建設。

顧岳軍表示,這項交易還要雙方負責人以及相關人員進一步洽商之後,才能做最後的確定。這塊土地是永信建設之前向高興昌購得,此次轉手,以當初買進成本估算,粗估每坪價差約50萬元,永信建的處分利益將高達10幾億元,獲利相當可觀。

 台日網路房仲攜手 建立跨國看屋平台(凡)(2012/2/16)

作者: 李憶璇 中央廣播電台 – 2012年2月16日 下午5:22
由台灣5大房仲品牌與網路家庭(PChome)合資成立的網路房仲平台「樂屋網」今天(16日)與日本最大不動產資訊平台「NEXT GROUP」正式簽訂投資合約,未來第三季將串連台日網路房地產物件資料,只要連上網站,就可跨國看屋。
看房子不必出門,只要連上線就能跨國看屋。由台灣5大房仲品牌與網路家庭(PChome)合資成立的網路房仲平台「樂屋網」16日與日本最大不動產資訊平台NEXT GROUP正式簽訂投資合約,未來將串連雙方房地產資料庫,只要連上網站,不用飛到日本就能看屋。
樂屋網董事長詹宏志表示,NEXT GROUP是日本規模最大房地產住宅情報網,透過相互合作,學習日本網路房仲成功經營經驗進行交流,更能擴展海外商機,成為跨國網路房仲平台。
詹宏志:『(原音)主要是這兩地這樣的案子愈來愈多,剛才聽到Home’s(入口網站)在六本木新的案子公開後,銷售60套中有30幾套是華人,很大比例是來自台灣,過去他(台房產投資者)的布局以台灣各地為主,未來會比這更大,這是訊息流通最大的價值。』
詹宏志說,由於網路發達,有超過80%的人買房子之前會先上網看,實際看屋的數量減少了、成交時間也比以往更短。不過他認為,網路成為主要購屋的資訊來源還有許多發展空間,這也是樂屋網之後的目標。平台資料庫預計在第三季整合完成後,消費者屆時就能上網跨國看屋。

 自由時報***打房鬆綁? 央行放寬土建融管制(豪)(2012/2/16)

政府管控房市是否要鬆綁?中央銀行昨以「最速件」發文給全國金融機構,針對土地抵押借款,按一般民眾及建商將給予不同的寬限期資格,未來是否持續放寬,值得關注。

行庫主管表示,這是到底要接受「寧可錯殺一百,不可縱放一人」還是「寧可縱放一百,不可錯殺一人」的問題,央行此舉明顯是為了避免濫殺無辜。

央行前年底祭出土建融的「針對性審慎措施」,銀行承作土地抵押貸款,最高額度不得超過土地取得成本與鑑價較低者的六.五成,其中一成還須於開始動工興建後始得撥貸,避免建商養地、炒房。

自昨日起,央行同意申辦土地抵押貸款的一般民眾,只要不是投資、購買不動產或興建房屋,而是為支應個人日常生活或理財周轉所需,若去年以舊貸案展期,且貸款成數超過六.五成,則可給予最長一年的調整期。

而民眾調整期過後,借款人仍無法將貸款成數償還至六.五成者,得由金融機構與借款人就差額部分,協商於最長三年期間內分期償還,並應於展期合約中載明。

在建商方面,針對去年起舊貸案展期,且貸款成數超過六.五成,同樣給予最長一年的調整期,但僅限適用一次。

央行過去只讓去年舊貸案到期的建商,有一年調整期的機會,此寬限期原本去年就要結束,但現在等於讓有舊貸案的建商都能一體適用,隨著房市低迷,大型公股行庫紛紛看淡房市,未來是否持續鬆綁,值得觀察。

 以房養老 雙北高雄試辦(凡)(2012/2/15)

行政院決定今年試辦「以房養老」。行政院長陳冲昨(14)日表示,將以逐步試辦方式推動。根據規劃,試辦規模為100人,並優先以台北市、新北市、高雄市等三市為試辦地區。
陳冲指出,以房養老在國外叫做「不動產逆向抵押貸款(reverse mortgage)」,是結合社會福利保險及金融手段,以照顧老年人的生活。「不動產逆向抵押貸款」制度採公益型態,由政府出資。內政部已爭取到今年公益彩券盈餘將挹注「以房養老」3,300萬元經費,並初步選定土地銀行為代辦金融機構。
土地銀行指出,初步將鎖定台北市、新北市和高雄市試辦100戶,讓擁有房產卻無依無靠的赤貧老人,可藉由房產抵押獲得養老金,生活不致陷入困境。
土銀表示,符合申請資格的基本條件為65歲以上的單身老人,名下有不動產,但價值超過500萬元以上、無繼承人、非低收入戶,無法申請老人津貼者。
單身老人可將房屋抵押給金融機構後,依房屋貸款金額,按月領取一筆現金養老,直到契約結束。內政部表示,支付年限最高30年,並得變更或延長支付年限,雖然優先以三大都會區為試辦地區,不排除其他縣市參與。
內政部社會司副司長陳素春指出,今年試辦「以房養老」是既定政策,至於確切開辦時間點將視規劃作業進度而定;行政院政務委員薛承泰強調,試辦至少二、三年後才可能全面實施。
陳素春說,近期將邀專家學者,協助分析精算風險,包括在僅有的生命餘年抵押不動產的風險、每月給付多少現金,及老人「高壽」後如何將不動產移轉給國家,制度上都需進一步討論。

 中國時報---買房再等等 59%民眾下半年才進場(豪)(2012/2/15)

選後房巿何時是最佳進場時機?根據永慶房產集團一項問卷調查顯示,59%的民眾認為今年下半年至2013年上半年,全球經濟情勢改善後,為較佳的購屋時點。淡大教授莊孟翰則表示,房巿可望出現V型U型反轉並存的特殊情況!

莊孟翰指出,北巿信義區、大安區等精華區的商用不動產及「合理價」豪宅,價格下跌即有買盤進場,但北巿外圍、新北巿、中南部等其他區域住宅巿場恐將等待底部出現,價格再修正一段時間後,才可能呈現U型反轉。

莊孟翰強調,現在擁有兩房以上的屋主,不但有房貸壓力,也有貸款成數緊縮壓力,能否撐得過,將對房巿後巿造成影響;當然政府的兩岸開放政策、居住正義是否落實,也將對房巿有多空不同的牽引作用,一般住宅真正落底時間,還須視上述因素後續發展而定。

政府合宜住宅即將開賣、民間先後有業者低價標售住宅案將推出之際,不少民眾想問現在是否為買房好時機?「再等等!」是多數學者抱持的看法!

根據房仲業者調查,選後買方增加5成,願意出價的買方增加15%,但是真正願意付出行動看屋的民眾只較選前增加2%,在全球經濟情勢未明朗化外,多數民眾還是希望再觀望一下。「房價應還會下修,台北巿下修5%至10%,新北巿恐要修正10%至15%。」永慶房仲集團總經理廖本勝說,現在買賣方對價格等認知仍有差距,成交不易。

在修正幅度方面,永慶購屋趨勢大調查顯示,全台各地區民眾期望修正幅度不同,台北市43%民眾認為修正1成5會進場,如果房價下修1成5,新北市有52%民眾願意進場,桃竹苗55%民眾會進場,中南部比重更高,高達61%民眾會進場。

 土銀:7月實價登錄前 房市恐現逃命潮(凡)(2012/2/14)

中國時報【沈婉玉╱台北報導】
不動產放款龍頭行庫土地銀行董事長王耀興昨日表示,受到國外金融情勢動盪與奢侈稅等國內政策因素影響,房市還看不到「落底」,前2月土銀不動產放款件數已較去年同期掉了兩成。不過,今年7月實價登錄政策實施前可能會出現交易潮,對整體房市發展仍保守看待。
土銀今年將配合政策,協助皇翔、遠雄、麗寶等建設公司推出林口A7合宜住宅,並提供民眾低廉合理的房貸。
王耀興指出,購地貸款是先期指標,因建商購地後才會興建推案。從去年土銀大額購地貸款件數逐季下降,今年前2月10億元以上超大額購地貸款只有一件來看,不但今年房市好不起來,還可能持續影響至104年,「未來不能再只靠不動產授信」,並將嚴格進行風險控管。
去年土銀獲利超過105億元,創歷史新高,王耀興坦言,今年土銀獲利只能「持平」,不可能像去年一樣好。因此,今年將推動轉型,積極拓展企金業務與培育企金人才。總計土銀1.7兆多的放款規模,因企金放款增加,不動產放款占總放款的比率已從去年初的52.46%下降至51.15%。
王耀興指出,去年奢侈稅上路確實很有成效,去年房市交易量已減少,但台北市及新北市精華區仍「量縮價未跌」,未來也看不出有跌價的跡象,每坪上百萬的豪宅仍有市場需求。除非路上房仲擺攤的陽傘增加、建商推案的立牌增加、廣告不撤,就表示委售、待售的房屋多了,房價才可能跌。

 工商時報---陽傘效應 土銀看淡房市(豪)(2012/2/14)

「陽傘指標」看房市,房貸龍頭土地銀行董事長王耀興昨(13)日表示,今年房市看淡,尤其路上售屋的人型立牌還有房仲的招客陽傘一直沒消失,表示建案銷售不佳,也透露出房市熱度可能消退,民眾最好多注意。

土銀去年稅前盈餘達105.3億元,創下成立以來新高,但王耀興昨天在新春茶會指出,房市如果下滑,今年獲利可能無法超過百億元。

他表示,土銀今年上半年主要業績來源為林口A7合宜住宅放款,包括遠雄、皇翔、名軒、麗寶等,分別向土銀融資90.7、73.8、31.8和52億元。總資金需求近250億元。

土銀不動產相關放款8,300餘億元,占總放款量超過51.15%,金融業人士指出,土銀對不動產市場的態度轉趨保守,已引起市場注意。

王耀興指出,觀察路上常有房仲撐起陽傘、掛起牌子賣屋,或是工地會找人舉起預售屋廣告立牌,不過若是一個月後都還在的話,就表示房子銷售不佳。

針對房市熱度削減,據了解,有大型公股行庫對於特定地區(林口、三峽、淡海)已下達政策,要求建商必須銷售過半,才會撥款,避免房市下滑影響銀行授信風險。

從數據來看,土銀主管表示,相關貸款去年1月就有51件,全年達363件,且有802億元;但今年以來,土銀承作5,000萬元以上的大額購地貸款僅1件,顯示房市已明顯降溫。

王耀興解釋,如果沒有購地,建商沒有蓋房,後續也不會有建築和民眾的購屋貸款。

但對房市谷底何時會到,王耀興有些保守,認為「非常難講」。他分析,大台北地區價格不會降太快,可是成交量已經下滑,民眾除了考量地點,買房也要看建商實力。

對於歐債,王耀興認為,紐約時報作家新書「美國的陰謀」提出此次歐債危機導火線是美國陰謀的說法,從他上次去美國時觀察,美國不僅消費力回升,經濟也好轉,證明美國確有可能是歐債這場戰爭的獲利者。

 假贈與真買賣 最高罰款三倍(凡)(2012/2/13)

〔自由時報記者林美芬/台北報導〕為規避奢侈稅,坊間盛傳可以贈與來取代買賣?專家提醒,奢侈稅罰則很重,若被國稅局調查到,除補稅外,最高可罰款三倍,非親族要透過贈與來躲奢侈稅,被查獲的風險將很高。
奢侈稅去年六月上路後,坊間就傳出各項避稅方法,以信託、贈與最多,另有典權設定、預告登記、租賃、人頭戶等。
地政士陳坤涵說,除人頭戶外,其餘都算是節稅管道,但問題在兩年後的資金流向如被國稅局認定是買賣,除補稅外,還有罰款的問題。
他舉例,奢侈稅是以實際成交價的十到十五%來課徵,兩千萬元的交易,如果是一年內賣出,要課十五%稅金,即三百萬元;但如果這項產權移轉是訂立贈與契約,稅金只要公告現值的十%。以一般性推估,市價兩千萬房產公告現值約僅五百萬左右,那贈與稅只要五十萬元,兩者相距兩百五十萬元;就算還要繳交增值稅,也是以公告現值來計算,可省稅金逾兩百萬元。
陳坤涵分析,在贈與關係欄部分,如果是一般親族,受到國稅局追查機會較低,但如果只是朋友或其他不太可能受贈的關係者,可能都會被國稅局列管且要求說明;最重要的是資金流向,國稅局的資金調查中,如果沒有查到兩者間對價關係,也不致會追稅。
除了贈與避稅外,還有信託,即使是買賣,但可成立信託,買方就是受託人,待兩年奢侈稅課徵期後,解除信託關係,轉做買賣契約,完成買賣。
另外,租賃契約近來增加不少,本來的買賣契約,訂成租賃契約,頭期款是租金,一樣要等兩年之後才轉成買賣契約,完成交易。
典權設定就是先拿一部分錢,但到地政事務所登記典權,兩年後解除典權,過戶為買方名下。
預告登記的做法是,向地政事務所做預告登記,未來這個房子只能賣給被登記者,避免賣方在兩年內賣給其他人。

 工商時報---房屋靠爸族 連年創新高(豪)(2012/2/13)

自從遺贈稅稅率減至10%後,「靠爸族」愈來愈多,使得贈與、繼承棟數連年刷出歷史新高!據內政部統計,2011年繼承棟數達41,198棟,贈與棟數達39,655棟,分別成長5.62%與11.51%,顯見富人越發善用繼承與贈與的節稅管道。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,遺贈稅降至10%在2009年正式上路以來,吸引大筆資金回流,也讓不動產成為富人財富規劃的重要一環。由於國人「有土斯有財」觀念根深蒂固,不動產又採土地公告現值做為課稅基準,課稅成本遠較市價為低,加上對房市前景看好,將不動產做為財富規劃已經蔚然成風。

至於坊間盛傳「以贈與取代買賣」來規避奢侈稅的作法,是否可能也是對贈與棟數產生相當「貢獻」的原因,徐佳馨分析,與前年相比,去年8月明顯量增,加上去年上、下半年贈與棟數差距較前年為小,下半年量增原因是否是6月上路的奢侈稅,給市場無比想像空間。不過奢侈稅罰得很重,短時間內「贈與取代買賣」應不致蔚然成風。

就五都表現來看,新北市連續兩年蟬連贈與繼承雙冠王,就棟數來看,繼承增幅表現平均,僅台北市與台南市增幅較少。而贈與移轉就頗值得玩味,就量體上,新北大增813棟,數量傲視各都,幅度上南部增幅明顯,其中高雄市達16.92%,台南市更達24.52%。

 高捷萬行卡 房仲:有助吸引外地投資與退休移居(靜)(2012/2/13)

媒體報導,經建會提出買高雄捷運周邊房屋可終身免費搭捷運的「萬行卡」概念。房仲業者今天(13日)對此表示,在高雄捷運與周邊交通便利性大幅提升前,當地人可能多會抱持觀望態度;不過,這項利多可望吸引一些外地投資者與返鄉養老的民眾。

經建會計畫提出「萬行卡」,希望透過建設公司和捷運公司合作,以買屋可終身免費搭捷運的模式,提高民眾購買高雄捷運周邊住宅的意願,達到增加公共運輸量、促進周邊土地使用以及節能減碳等3贏局面。

房仲業者、住商不動產企劃研究室主任徐佳馨對此表示,以現在高雄捷運的班車時間及站體分布仍未完全便利的狀況下,在地人可能較多持觀望態度;但對於外地客或是與高雄有淵源的民眾而言,因為高雄的房價便宜,也許這個利多政策會吸引他們返鄉養老或是投資置產。徐佳馨說:『(原音)一方面當然會有一些過去和高雄有一些淵源可能會返鄉養老,可能對這部分會比較有吸引力;二方面來說,因為高雄的房價是比較低,相對來說投資報酬率會比較高,所以可能會有一些北部或中部的投資者,他們會在這個地方尋找不動產。』

徐佳馨還表示,很多高雄人都有自己的交通工具,一般而言,捷運不是他們最主要的考量,要吸引民眾在捷運附近購屋,一定要先大幅提升捷運的便利性才行。

作者: 韓啟賢 中央廣播電台 – 2012年2月13日

 民視新聞---投資客避奢侈稅 寧以租代售(豪)(2012/2/12)

2011年7月份奢侈稅上路,房地產買氣下滑,手頭上還有餘屋的投資客,不想因為在2年內房屋轉手,繳交10~15%的高額稅金,因此寧可先把房子租出去來避風頭,也間接造成資產委託公司的業務量大增,詢問度增加了50%。
不只窗台有風景可以看,這間挑高3.6米、15坪的小套房,雖然只有一房、一廳和一衛,但是全新裝潢、附家具,而且位在捷運出口,當初投資客以一坪34萬元買下,如今已經飆到一坪50~55萬元,房客看了很喜歡,不過房東卻只租不賣,因為2011年7月奢侈稅上路,到現在也不過7個多月,這間15坪小套房,如果以目前市價825萬元轉手,就得繳123萬的稅金,因此投資客寧可把房子租出去,以一個月租金1.8萬元來說,2年內就有43。2萬元收入,投資報酬率達4.2%,也意外讓房屋代租業者的生意夯起來。
代租業者統計,目前手上投資客委託的案件,多半集中在台北市的中山和中正區,以及新北市的永和、中和、板橋和淡水,而且幾乎都是坪數小、交通便利,還兼具生活機能。
只是房子一旦出租,未來要出售,價格勢必下修,加上房價渾沌不明,2年後,投資客是不是還能賣到好價錢,還是很難說得準。

 王明成:房市凋零已是事實(靜)(2012/2/12)

面對房地產資訊複雜、紛亂,有人說好、也有人唱衰,台北市代銷公會理事長王明成直言,房市其實未死,只是凋零,正處於一個60分的熱度,不過也沒有想像的好,尤其是春節建案銷售,只能用「陰雨綿綿,偶有小陽光」形容。

王明成指出,受到奢侈稅影響,去年北市預售屋供給量較99年銳減5成,銷售率是掉了3成。加上一連串降價、低價競標訊息釋出,想要買房的民眾都認為房價至少要從75折開始談起,甚至已購屋民眾還回頭要求業者讓價。

他指出,房價沒有一致性,不是所有建案都要打75折,且便宜的東西不見得有人會買,不過類似的訊息卻會造成房價急遽下降。他建議業者,開價不要太離譜,因為不實在印象會影響商譽。

去年祭出的奢侈稅是一道很重猛藥,除打跑投機客外,投資客也沒了,股市不好還可以信心喊話,甚至國安基金可以進場護盤,但是房地產卻不行,差別待遇何其大。

王明成認為,從各方面來看今年是個不確定的時代,但確定經濟會衰退,後奢侈稅時代,建議建商減量經營、精準定位,並回到合理利潤,約略2成,未來建案是創新行銷,台北房市將從過去的奢華轉為實華,從虛擬到真實,以往只求門面,不重使用以及五光十色、漫天喊價的銷售手法,將走入歷史,熱銷產品將回歸基本面,實用、創新且利潤合理的產品,才能獲得市場認同。

自由時報 – 2012年2月13日
自由時報記者徐義平/台北報導

 房屋稅 北市研議合理化方案(凡)(2012/2/12)

(中央社記者孫承武台北12日電)基於租稅公平,台北市稅捐處去年委請專業機構進行房屋稅課徵合理化研究,就房屋稅制及估價制度提出改革方案,包括建議對自住與非自住房屋採差別稅率課徵。
台北市稅捐處表示,房屋稅法規授權各地方政府自行訂定房屋標準價格做為房屋現值評定基準。但各縣市政府或因政經環境競爭激烈等因素,房屋構造標準單價、折舊率及耐用年數等多年未調整,未能合理反映房屋建造成本及市場價格,致房屋稅負擔長期偏低。
稅捐處官員說,為落實檢討房屋課稅的合理性及達成課稅公平,去年委請專業機構進行房屋稅課徵合理化研究,研究團隊已就房屋稅制及估價制度提出建議與改革方案。
房屋稅制部分,由於目前地方政府對「住家用」房屋都以法定最低稅率(1.2%)為徵收率,亦即「住家用」房屋不論為自用住宅或出租作住家使用,都按1.2%稅率課徵,不符租稅公平原則。研究團隊建議應對自住與非自住房屋採差別稅率課徵,就自住房屋現值予以打折,減輕自住房屋稅。
另外,對房屋估價制度部分,參考地政處、都市更新事業處、北市公共工程拆遷補償標準、估價師公會及建築師公會等單位相關作業使用建物價格,按營造工程物價指數等方式加以推估樓層房屋構造標準單價。同時為減少房屋構造標準單價調升衝擊,建議採打折漸進、逐年分次等方式及縮短房屋耐用年數及降低房屋殘值等課稅改革方案。
稅捐處表示,將依研究單位提出改革建議,衡量適法性、稅賦衝擊程度、租稅公平性及稽徵實務可行性,研議適當採行方案,並就法令疑義部分報請財政部核示後,依相關程序推辦,以達房屋稅課徵合理化目標。1010212

 中國時報---預售屋交屋後買賣 業界爭取免奢侈稅(豪)(2012/2/11)

新任內政部長李鴻源日前宣示,不歡迎陸資來台炒房後,引起業者關切,建商公會全聯會理事長王光祥指出,業界也不樂見陸資炒房,但外國人可以來台買房,大陸人現在依法也可來台購屋,政府不用對大陸人有特別不同的看法。
對此,李鴻源昨日強調,政府不會對陸資來台購屋制定「歧視」性條款,但絕不鼓勵、不歡迎陸資來台炒房,購入後短時間內便脫手,不僅陸資,國內外資金都將管制,不容許相關資金在台炒作房地產。
新內閣走馬上任,對於住宅政策,業界紛紛打算提出建言,台北巿代銷公會理事長王明成昨指出,將邀集學者專家提出奢侈稅修正案,建議政府將預售屋銷售期間的時間納入,針對短期轉單的投機客課徵奢侈稅,但持有兩、三年,建案完工後再交易不算投機,政府不應再予課稅。王光祥表示,公會正整理業界意見,計畫月底向內政部提出業界建言。
「合理的管控房巿,業者多願意支持,例如銀行為了自保,對陸資來台購屋,給予較低貸款成數,業者多會支持!」但王光祥建議,政府不需要求陸資在台購屋須先報備,因為不論本土民眾或是大陸人在台購屋都須向地政單位登記,且大陸人來台購屋多希望低調,政府要管控、追蹤,藉由地政單位資料就可以掌握相關訊息。
至於,是否放寬陸資報備制等,李鴻源指出,將在看到建商公會建言後,邀集相關單位研究。
在奢侈稅部分,業界雖支持政府適度管制,不過,王明成指出,有些民眾不放心股巿,希望將資金放在房地產,長期置產,這部分政府不應打壓。他建議,政府應正視預售巿場特性,針對下訂後,快速轉手轉單的投機客課以重稅,但是對於持有兩、三年,到交屋才交易的民眾,政府不應再課徵奢侈稅。李鴻源指出,這部分屬於財政部管轄,不屬內政部業務,他不方便表示意見。

 全台家戶購屋比僅4.5% 雙北市衰退最明顯(靜)(2012/2/11)

去(100)年房產市場在全球利空因素和奢侈稅的「內外夾殺」下,導致全國移轉棟數全面衰退,買盤陷入凍結狀態。房仲業者調查發現,象徵區域房市交易熱絡度的家戶年度購屋比僅4.5%,為5年來首度跌破5%。其中以台北市與新北市衰退最明顯,反觀新竹地區,在自住客的「力撐」下呈現逆勢成長。

  根據信義房屋調查顯示,99年房市正處於多頭格局時,台北市平均每百戶人家中,就有6.4戶買房子;新北市更是每百戶人家有7.7戶買房子。但隨著經濟成長趨緩,加上政府出手打房,使得去年台北市及新北市的家戶購屋占比分別下滑至5%、5.9%,反映出房市的衰退冷清。

  信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,去年在奢侈稅、高房價、歐債和總統大選等因素干擾下,讓家戶購屋數明顯滑落,房市買氣可說是一落千丈。不過受惠於自住客買盤力撐的拉抬,讓新北市家戶購屋比仍高於平均值。

  至於新竹地區則是在一片衰退聲浪中「一支獨秀」,家戶購屋比約6.9戶,呈現逆勢成長,其他像是桃園、高雄、台南等區域,買氣也未衰退,表現比雙北市好。

  蘇啟榮分析,新竹地區有科技業聚集的關係,在許多的外來人口的支撐下,自住需求相對穩定,因此受奢侈稅的影響並不大,加上無薪假的衝擊程度遠不如金融海嘯,是去年的家戶購屋增加的主因。

  觀察家戶購屋活絡的區域發現,大多以房價相對合理和工作機會多的區域為主,像是新北市、新竹、桃園、台中等地區,家戶購屋比均超過5%。這些去年強勢的區域,可望在經濟狀況未惡化,利率維持低檔的前提下,繼續維持交易活絡的榮景。


作者: 郭幸宜 卡優新聞網 – 2012年2月11日

 全台家戶購屋比僅4.5% 雙北市衰退最明顯(凡)(2012/2/11)

作者: 郭幸宜 卡優新聞網 – 2012年2月11日 上午5:17

全台家戶購屋比僅4.5% 雙北市衰退最明顯
  去(100)年房產市場在全球利空因素和奢侈稅的「內外夾殺」下,導致全國移轉棟數全面衰退,買盤陷入凍結狀態。房仲業者調查發現,象徵區域房市交易熱絡度的家戶年度購屋比僅4.5%,為5年來首度跌破5%。其中以台北市與新北市衰退最明顯,反觀新竹地區,在自住客的「力撐」下呈現逆勢成長。
  根據信義房屋調查顯示,99年房市正處於多頭格局時,台北市平均每百戶人家中,就有6.4戶買房子;新北市更是每百戶人家有7.7戶買房子。但隨著經濟成長趨緩,加上政府出手打房,使得去年台北市及新北市的家戶購屋占比分別下滑至5%、5.9%,反映出房市的衰退冷清。
  信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,去年在奢侈稅、高房價、歐債和總統大選等因素干擾下,讓家戶購屋數明顯滑落,房市買氣可說是一落千丈。不過受惠於自住客買盤力撐的拉抬,讓新北市家戶購屋比仍高於平均值。
  至於新竹地區則是在一片衰退聲浪中「一支獨秀」,家戶購屋比約6.9戶,呈現逆勢成長,其他像是桃園、高雄、台南等區域,買氣也未衰退,表現比雙北市好。
  蘇啟榮分析,新竹地區有科技業聚集的關係,在許多的外來人口的支撐下,自住需求相對穩定,因此受奢侈稅的影響並不大,加上無薪假的衝擊程度遠不如金融海嘯,是去年的家戶購屋增加的主因。
  觀察家戶購屋活絡的區域發現,大多以房價相對合理和工作機會多的區域為主,像是新北市、新竹、桃園、台中等地區,家戶購屋比均超過5%。這些去年強勢的區域,可望在經濟狀況未惡化,利率維持低檔的前提下,繼續維持交易活絡的榮景。

 北市1月房市移轉僅2千餘棟(凡)(2012/2/10)

(中央社記者韋樞台北10日電)台北市1月房屋買賣移轉棟數僅剩下2330棟,創下2003年2月以來的單月新低。信義房屋說,主因受到選前觀望、歐債與作業天數影響,不過春節後看屋人潮增加,2月市況可望反彈。
信義房屋指出,受到奢侈稅、歐債、選前觀望與農曆春節季節性因素影響,台北市的買賣移轉棟數僅2330棟,寫下2003年2月以後的單月新低,亦比2011年2月的3559棟衰退35%,台北市12個行政區中,有8成的買賣移轉棟數不到200棟,整體房市狀況超冷清。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,台北市前幾次跌破3字頭,分別是在網路泡沫2001年2月、911事件的2001年9月,以及2003年2月,低於3000棟的移轉量幾乎都是房市最低點的時候。
蘇啟榮指出,統計今年龍年開春後第一週,信義房屋的網路看屋瀏覽量與預約看屋人數都有明顯增加,可以感受到人氣正在回溫。比起春節前六週,春節後網路看屋瀏覽量增加39%,預約看屋人數增加79%,龍年一開始出現一波小陽春。
他分析,今年因為選舉與外在經濟因素,積壓不少買氣。隨著外在因素逐漸明朗,股市也一路彈升,不確定因素消除加上氣氛逐漸轉佳,房市交易量有機會觸底反彈,而去年消失的928檔期,有望在今年329檔期出現些許期待。1010210

 中山區 土城區 雙北賣座王(靜)(2012/2/10)

今年一月份的房市交易受到總統選舉及春節長假影響,交易量明顯萎縮,不過,根據房仲業者的統計,雙北市最賣座的區域,台北市是中山區,新北市是土城區,都是低總價奪魁。

台灣房屋的統計指出,北市交易熱區前五名,依序為中山占20.49%、松山15.57%、大安9.84%、北投8.20%、信義8.20%;新北市交易前五名行政區,分別為土城占12.50%、板橋11.56%、新店9.69%、淡水9.06%、新莊7.50%。

精華地段 民眾情有獨鍾

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,台北市前五名有四個行政區屬北市核心區,顯示民眾還是對精華地段特別青睞;另外中山區過去一直是12個行政區交易前3名,主要是中山區小套房成交物件多,20坪以內住宅占中山區交易量40%強,加上低總價的吸引,交投較為活絡。

松山區 交易維持穩定

值得注意的是,第二名的松山區、第三名的大安區,過去深受房價偏高影響,交易量減少,但1月此二區交易量有攀升跡象。其中松山區內有北市最早的都市計畫開發區「民生社區」加持,且屬純住宅區,交易量一直非常穩定,較不受奢侈稅影響。另外施工中的松山菸廠大巨蛋BOT案,周邊未來房價增值潛力驚人,加上捷運松山線明年底通車,松山區勢必成為交易熱區;大安區過去因投資客多、房價太高的影響,交易量急速銳減,不過一月開始有回溫跡象。

至於新北市最賣座前五名行政區,台灣房屋研究中心研究員劉怡蓉表示,土城區從去年12月的第10名一舉躍升摘冠,主要是土城區緊鄰新北市房價最高的板橋區,跨一個行政區,房價立刻少一半,中古社區大樓每坪約18~22萬,舊公寓每坪約14~18萬,買不起板橋的人,退而選擇鄰近的土城區,且土城區受惠捷運板南線延伸至土城及萬大線動工,未來將從萬華延伸至中和、土城以及板南線交會利多。

新板特區 疲軟後竄升

劉怡蓉分析,板橋區在開徵奢侈稅後,房市交易頓時急凍,雖新板特區一直為新北房市指標性區域,但面臨大環境景氣低迷,浮洲合宜住宅低價刺激買盤,新板特區的房市交易亦呈現疲軟,還好在101年開市第一個月,交易量竄升新北第二,因板橋區生活機能充裕,相較於北市市中心高房價區域,板橋區房價仍深受自住消費族群喜愛。另外受惠去年年底甫開幕的板橋大遠百,在人潮就是錢潮帶動下,2012板橋房市可望穩定中求成長。

〔自由時報記者林美芬/台北報導〕

 工商時報---地產交易冷 新北市1月稅收 僅16億(豪)(2012/2/10)

新北市稅捐處昨(9)日表示,1月份稅收16.16億元,僅房屋稅收較去年同期成長2成,其他稅目全較去年衰退。其中,因春期假期長,且地產交易冷清,使得契稅衰退幅度高達63.73%,土增稅收也衰退高達2成以上,單月僅達全年466.4億元預算的3.46%。

新北市今年預算466.4億元中,以土增稅收預算最高達160億元,佔整體稅收近35%,其次為地價稅95.21億元佔2成。若房市交易不如預期,是否影響新北市稅收達成率,稅捐處表示,仍須觀察。

1月份唯一比去年1月成長的稅目為房屋稅0.35億元,年增率20.69%,主要原因是新北市修改房屋稅課徵方式,比照台北市從去年7月起,只要出售房屋時,賣方就必須繳交從7月到出售期間的房屋稅,買方則只需等到稅捐處每年5月開徵房屋稅單時,再繳交房屋稅即可。

新北市稅捐處指出,1月份土增稅申報件數21,243件,較去年同期減少6,991件,1月份實徵11.59億元,較去年同期減少3.16億元,衰退幅度21.42%。

1月份契稅申報件數6,343件,較去年同期申報件數減少6,740件,實徵1.11億元,較去年同期少1.95億元,衰退63.73%,造成土地增值稅、契稅申報件數及稅收較100年同期減少,是因1月下旬適值春節假期,交易天數減少致不動產成交量銳減。

 兩岸打房 6都會商辦照樣漲(靜)(2012/2/9)

金融海嘯後,兩岸不約而同祭出打房政策,但目前看來呈現兩樣情。仲介業者統計,兩岸六大都市打房後房價發現,住宅產品受政策影響較大,商用產品反而多能逆勢成長,六大都會的辦公室與店面售價全面翻揚,顯見市場投資信心不受影響。

大陸2010年初就已經有正式的限購令出台,但早期收效並不明顯,因此,針對各主要都市也展開更嚴峻的房市調控。台灣雖然在2011年6月之前升息、選擇性信用貸款等政策,但效果有限,直到奢侈稅上路,才對市場產生明顯影響。

針對打房效果,住商不動產中國總部與台灣總部分別統計住商不動產兩岸營運中心營運長陳錫琮認為,大量熱錢流入亞洲尋找投資標的,是這波兩岸房市暴漲的主要原因,打房政策雖然能遏止住宅產品漲勢,對於具有投報率的商用不動產,調控威力相對有限。

從統計來看,台灣住宅除了台中市價格出現3.5%的鬆動,台北市與高雄市分別都有2.3%與8.9%的漲幅。大陸的北京、上海、杭州三個城市則各衰退19%、10%與7%,其中又以北京幅度最大。

陳錫琮認為,現階段大陸已有不少房企主動降價,但二手屋因為取得成本低,多不願意大幅降價,也讓實施兩年的中國房市調控政策,降價幅度不如想像。

對於兩岸房市未來發展,陳錫琮認為,大陸部分雖然一二線成交低迷,部分城市出現價格修正,但是還未到政府預期,加上房產稅徵收還未普遍展開,保障房建設還沒到位,為了避免房價報復性反彈,今年仍會維持房地產調控。

他指出,今年若能順利達到調控目標,在國際經濟不景氣的狀況下,大陸政府也許會考慮暫時鬆綁對房地產的限制。

住商不動產加盟事業處副總劉明哲指出,台灣由於7月即將上路的實價登錄,不少買方可能在上半年相對保守,加上台灣房貸利率處於低檔,短時間內沒有大幅升息的可能,這種狀況將讓中古屋主讓價態度更形保守。

工商時報【記者魏喬怡╱台北報導】

 行庫風險意識增強 授信趨緊 放款利率走高(凡)(2012/2/9)

中國時報【沈婉玉╱台北報導】
今年景氣詭譎多變,房市面臨修正風險,央行恐難大幅升息,大型公股行庫調整政策,嚴控授信風險。兆豐金控高層昨天表示,在風險意識增強下,授信趨於緊縮恐是未來趨勢,放款利率將走高。華銀高層也說,目前均將業務及審查分立,並定期進行產業分析,加強風險控管。
兆豐銀主管表示,過去各分行依規模大小授信權限為1500萬元至8000萬元。兆豐銀日前發文,若授信案件未滿一年即發生逾期、退票等異常情形,就要收回各分行經理授信權限,並加強檢討。半年後可能所有分行經理都「陽春化」,授信權限交回總行,統一掌控風險。
在不動產授信方面,台銀、合庫及一銀高層表示,未來除了非自住型房貸持續緊縮、要求預售屋交屋金信託外,將嚴格進行「分區分等」鑑價制度,授信成數下調。在土建融資部分,未來傾向銷售5成才撥款,林口、三峽、淡海建案貸款緊縮,中南部部分建融利率調高。
兆豐金控高層指出,受景氣波動影響,授信風險提高,但金融業競爭仍激烈,短期利差提升不易,經營環境仍惡劣,使授信業務獲利難有大幅成長空間。未來銀行將主攻財富管理業務,衝刺無風險手續費收入。
華銀各分行經理授信權限僅3000萬元,超過3000萬元都要送總行審核,且每半年推出「重要授信戶所屬產業景氣趨勢分析報告」,做為各分行授信時的重要參考。
華銀徵信產金研究部經理林祺川表示,歐債沒完沒了,直接或間接都會影響出口產業,房市已經漲太久,部分地區房價被過度炒作,整體授信業務發展「很難樂觀」。
舉例而言,以外銷出口為主的電子業,除蘋果概念股與三星概念股外,今年處境必然艱困。但受景氣影響,美國「買車的人少、修車的人多」,中國大陸汽車銷量持續成長,汽車零件產業的發展看好。

 工商時報---兩岸打房 6都會商辦照樣漲(豪)(2012/2/9)

金融海嘯後,兩岸不約而同祭出打房政策,但目前看來呈現兩樣情。仲介業者統計,兩岸六大都市打房後房價發現,住宅產品受政策影響較大,商用產品反而多能逆勢成長,六大都會的辦公室與店面售價全面翻揚,顯見市場投資信心不受影響。

大陸2010年初就已經有正式的限購令出台,但早期收效並不明顯,因此,針對各主要都市也展開更嚴峻的房市調控。台灣雖然在2011年6月之前升息、選擇性信用貸款等政策,但效果有限,直到奢侈稅上路,才對市場產生明顯影響。

針對打房效果,住商不動產中國總部與台灣總部分別統計住商不動產兩岸營運中心營運長陳錫琮認為,大量熱錢流入亞洲尋找投資標的,是這波兩岸房市暴漲的主要原因,打房政策雖然能遏止住宅產品漲勢,對於具有投報率的商用不動產,調控威力相對有限。

從統計來看,台灣住宅除了台中市價格出現3.5%的鬆動,台北市與高雄市分別都有2.3%與8.9%的漲幅。大陸的北京、上海、杭州三個城市則各衰退19%、10%與7%,其中又以北京幅度最大。

陳錫琮認為,現階段大陸已有不少房企主動降價,但二手屋因為取得成本低,多不願意大幅降價,也讓實施兩年的中國房市調控政策,降價幅度不如想像。

對於兩岸房市未來發展,陳錫琮認為,大陸部分雖然一二線成交低迷,部分城市出現價格修正,但是還未到政府預期,加上房產稅徵收還未普遍展開,保障房建設還沒到位,為了避免房價報復性反彈,今年仍會維持房地產調控。

他指出,今年若能順利達到調控目標,在國際經濟不景氣的狀況下,大陸政府也許會考慮暫時鬆綁對房地產的限制。

住商不動產加盟事業處副總劉明哲指出,台灣由於7月即將上路的實價登錄,不少買方可能在上半年相對保守,加上台灣房貸利率處於低檔,短時間內沒有大幅升息的可能,這種狀況將讓中古屋主讓價態度更形保守。

 自由時報---家戶購屋比 全國去年僅4.5%(豪)(2012/2/8)

信義房屋統計去年的家戶購屋比,全國僅4.5%,等同每百戶約有4.5戶購屋,為5年來首度跌破5%,全國除新竹逆勢成長外,其餘地區均呈現衰退,其中又以北市、新北市最為明顯,分別衰退1.4和1.8個百分點,僅剩5%、5.9%。

信義房屋表示,前年(2010年)還處於房市熱絡階段,北市的家戶購屋比約6.4%、新北市則有7.7%;不過,去年在奢侈稅、歐債疑慮等影響下,房市交易出現急凍現象,導致去年(2011年)全國家戶購屋比出現衰退,雙北市衰退幅度尤為明顯。

雙北衰退幅度明顯

去年家戶購屋比表現最好的區域要屬新竹,從前年的6.9%上升至去年的7.7%,呈現逆勢成長,其餘地區包括桃園、高雄、台南等區域,僅是小幅衰退,房市表現比雙北市要好一些。

即便全國平均家戶購屋比跌破5%,不過,仍有些區域比率超過5%,包括新北市、桃園、新竹、台中等,成為去年房市交易相對活絡的區域,也可解釋為房價相對合理與工作機會多的區域。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,奢侈稅後市場投資買盤退場,加上房價水準高、歐債與選舉等因素,市場買氣幾乎是這幾年最差的一年,家戶購屋比也較前年明顯滑落。

相反的大台北以外的市場,投機的行為較少,自住客幾乎就是市場上購屋的主力,若是工作穩定、經濟正向成長,就會有穩定成家或換屋的剛性需求,去年北部籠罩在奢侈稅陰影同時,桃園、新竹、台中、台南、高雄表現相對穩定。

 兩岸齊打房 台灣比中國能撐(凡)(2012/2/8)

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕為抑制房價飆漲,兩岸均祭出打房政策,台灣目前有奢侈稅,中國則展開宏觀調控,針對兩岸打房造成的房市震撼,住商不動產董事長吳耀焜認為,台灣的房市表現還是比中國要好,原因是台灣中南部的加盟店還有持續成長,中國則出現超過1/3的房仲退場。

針對兩岸打房政策影響,住商不動產調查兩岸六大都市打房後房市表現,包括北市、中市、高雄及中國北京、上海、杭州等,發現住宅產品受政策影響較大,商用產品反而逆勢成長。

住商不動產兩岸營運中心營運長陳錫琮認為,大量熱錢流入亞洲尋找投資標的,是這波兩岸房市暴漲的主要原因,打房政策雖然能遏止住宅產品漲勢,但對於具有投報率的商用不動產而言,影響也相對有限。

從統計數據分析,台灣祭出一系列打房政策後,除中市住宅價格鬆動3.5%外,北市、高雄市房價則有2.3%、8.9%的漲幅。反觀中國的北京、上海、杭州三個城市的表現,則分別出現19%、10%與7%的衰退,其中又以北京衰退最為明顯。

至於台灣龍年的房市狀況,若能有重大誘因促使賣方降價,買氣將可望打開,而在降價未能成風前,買氣則仍呈現遲滯。

永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示,2011年國內外政經情勢均不穩定,歐債及國內奢侈稅打房與選舉不確定因素,大大地打擊民眾購屋信心,導致去年全台主要都會區房市表現開高走低,去年第四季北市及新北市交易量更創下10年來單季新低,市場買氣極度受到壓抑。

不過,總統大選後,觀察近期市場交易,量縮市況已有止穩跡象,市場底部正逐漸成形,因此,預估2012年房市買氣將逐季回溫。

 月繳萬元「送」房 「租售」賣房新手法(靜)(2012/2/7)

奢侈稅打房,現在賣房出現新招,有人推出「月繳萬元,房子送給你」的行銷手法,屋主將房子信託給銀行代管,民眾只要月繳萬元,20、30年後,房子就是你的了,概念就像分期付款買房,但錢不是給銀行而是給屋主。


儘管不用繳頭期款還能避奢侈稅,但消保官提醒,租賃關係長達數十年風險大,如果屋主片面違約,打官司還不一定拿得到房子。

民眾:「2房2衛?」屋主:「對,2房2衛。」民眾:「還不錯。」屋主:「超好的啊,都是綠景,只有國外才這樣子。」


民眾才剛踏進房子,屋主就開始推銷,稱讚房子隔間方正、視野佳,不過還有更吸引人的,直接在網頁上打出月繳1萬5,房子送給你,怎麼這麼好康的事?屋主:「不能過戶,這都信託在銀行底下。」


想買房但拿不出頭期款,屋主說沒關係,改用「租售」的方式,同樣分期付款,不過錢不是給銀行而是屋主,月繳3萬5,繳滿30年共1260萬,房子就是你的了,雖比市價多出50萬,但不需頭期款,還能避掉奢侈稅。屋主:「我這邊跟銀行做貸款,所以是登記我的名字,所以債權是我們這邊在承擔的。」


屋主還推薦名下不能有財產的人,最適合租售方式,但消保官提醒不是沒有風險。新北市消保官李大鵬:「長達20、30年,或是10幾、20年之間,不確定因素比較多,很多賣方或是屋主常常因為某種原因,沒辦法給付房子,這種情況下,消費者假如負擔的租金相當於分期付款的金額,高於市場行情的話,那很可能他的損失就滿大的。」


信託賣房的方式其實雙方都有風險,房價跌,買家可能慘賠,還得擔心賣方違約,片面中止信託,恐怕打官司還不一定拿得到房子,而賣方得承擔通貨膨脹及房價暴漲等情況,說穿了月付萬元送房子,只是行銷賣房手法,民眾得多繳錢還得承擔風險,畢竟天下沒白吃的午餐。


TVBS – 2012年2月7日

 少子化! 房東促銷、降價搶學生房客(凡)(2012/2/7)

TVBS – 2012年2月7日 上午12:14
少子化! 房東促銷、降價搶學生房客

少子化,連包租公、包租婆也受影響!根據調查,大專院校的外宿生,從前年的32萬,減少到去年不到30萬人;房東為了留住學生房客,除了降價,還有人提供獎學金及獎金,而其中以都會區學校旁的校外宿舍,促銷搶客最為明顯。
水龍頭緊密還不斷滲水,房客拍下畫面PO上,在外租屋,最怕碰到惡劣屋況,但現在連沒問題的房子,都很難租出去,經濟不景氣加上少子化,大專院校學生越收越少,外宿生也從前年32萬,一路往下降,今年甚至跌破30萬人,連帶影響房子出租率,以往學校附近套房,2星期內能租出去,現在待租期卻長達2個月。
租屋網業者呂秉怡:「學區原來比較熱的那些,學生的租屋市場的空屋率,事實上在做一些競爭或一些挑戰,租金價格可能沒有像以前那麼好租,價格在下降。」
就怕房子沒人租,房東不敢喊漲,還主動釋出利多,有房東打出續租享折扣,還有人提供獎學金,或是10台腳踏車抽獎,因為有人看屋,就有機會降低空房率。
租屋仲介人員:「宜蘭地區的話,大部分都是有降一些的租金。」記者:「降低租金?」房屋仲介:「對。」記者:「大概怎麼降?」房屋仲介:「降大概2%。」
租屋網業者呂秉怡:「今年景氣急速的急凍,上班族的房客也在消失,所以租屋空屋率,其實在都會區會更明顯。」
經濟不景氣,擔心沒搶到學生房客,空屋一學期鐵定賠本,房東降價求租,也有人提升硬體設施,議價空間大,但學生們也得多看多比較,租屋安全比低價更重要。

 自由時報---上月多處零成交 房仲看壞龍年(豪)(2012/2/7)

即便總統大選的不確定因素已經消除,不過,農曆春節房市交易量並未有明顯起色,連帶金字塔頂端的豪宅也沒成交幾戶,專營豪宅的大師房屋總經理陳建慶指出,今年1月是成交最慘的一個月,好幾家營業處都掛蛋,出現零成交的低迷局面。

陳建慶指出,1月適逢總統大選及農曆春節,觀望態度加上營業天數變少,自然沒有成交量。至於,龍年整體房市走向,仍是呈現量縮價跌的局面,尤其是去年未推出的案量全部壓縮到今年,加上今年原定的推案量,案量相當驚人,若是賣不動,價格勢必面臨修正。

其中地段不對、基地面積不對的「假豪宅」將率先受到衝擊,他進一步解釋,所謂的假豪宅指的是一些地段非處市中心精華區段大安、信義、大直、天母等四區段內,包括位處新北市板橋、林口、三峽等部分規劃大坪數的建案當作豪宅銷售,因庫存壓力大,總價又高,將禁不起市場考驗。

面對當前房市低迷狀況,部分業者乾脆選擇低調行事,其中有代銷業者原本計畫要舉辦年後春酒,卻因房市政策及景氣未明朗,突然喊卡。

此外,台灣房價已經來到相對高點,即便游資仍充沛,但是投資報酬率相對偏低,因此,部分擁有一定實力的民眾將投資戰場轉往海外,包括美國舊金山、日本等地,以大師房屋銷售的美國舊金山建案「SFO千禧」為例,去年9月底至今已經有7組台灣投資民眾購買,單戶總價約在100~120萬美元(折合新台幣約2962.5~3555萬元),淨租金投報率3.5~4%。

 台灣新生報---台北5月徵豪宅稅估增3億(豪)(2012/2/6)

基於租稅公平正義,台北市將於今年五月開徵高級住宅房屋稅。北市稅捐稽徵處表示,台北市共有三八九棟、約一萬戶符合豪宅標準,預估今年將可增加新台幣三•三億元稅收。

豪宅稅去年七月上路,將於今年五月開徵。台北市稅捐稽徵處表示,以往由於高級住宅與一般房屋評價標準相同,與鄰近房屋相較,房屋稅與房價不成比例,稅負明顯偏低;為促進租稅負擔合理化,更真實反映高級住宅應有的房屋評價及稅捐負擔,將於一○一年率先對高級住宅加價課徵房屋稅。

 房仲業︰開春後市場有回溫(凡)(2012/2/6)

自由時報 – 2012年2月6日 上午4:24
〔自由時報記者張菁雅/台中報導〕房仲業表示,以往第四季是旺季,但去年第四季在奢侈稅、總統大選及景氣看壞等因素影響下,只能用「慘」字形容,投資客的物件大幅減少,市場觀望氣氛濃厚,買方則殺價殺得很兇,很難成交,所幸開春後看屋的人增多,市場有回溫趨勢。
東森房屋林建宏指出,投資客的物件約占市場五、六成,奢侈稅開徵後,投資客縮手,寧願把房子放著或改為出租,也有投資客把十五%的奢侈稅灌在售價上,以致買方無法接受;而多數買方則受到大選影響,觀望氣氛濃厚,即使是自住者,也不敢太快下決定。
林建宏也說,歐債拖累國際經濟,全球股市都受到衝擊,對高收入者的影響較大,因此,二千萬元以上高總價的房子詢問度大減,目前市場還是以低總價物件為主。
全國房屋王嘉正則表示,去年下半年起,豪宅售價因奢侈稅而增加十五%,一般房子竟也跟著漲,所以房價並未下跌,但買方看壞景氣,殺價殺得很兇,買賣雙方差距太大而影響成交。
王嘉正說,往年第四季買氣很旺,第一季是淡季,但去年第四季很慘,除了經濟因素,大選的影響也很大,反而是今年第一季比較旺,從大年初五開工後,要看屋的客人增加許多,雖然還沒有成交,但有帶看就代表有機會成交。

 工商時報---銀行4策略 辦貸知應變(豪)(2012/2/5)

銀行為了力保今年的房貸餘額持穩,並降低整體風險,現在推出四大策略因應,1是銀行鑑價往下修正、2是貸款成數調整、3是土地融資及建築融資利率調高、4是把房貸案要送往總行審核的門檻降低,希望今年房貸仍維持穩健成長。

在對象及區域上,則是鎖定自住客、瞄準逾放低的公教人員房貸、以及主攻流動性高的大台北房市。

至於風險較高的12坪以下小套房的授信政策,仍將維持謹慎處理,多需要回歸總行審核,會按照坐落區域、客戶還款能力來核定貸款成數。

銀行主管指出,為了降低可能產生的風險,才會陸續推出策略因應,市場上有建商主動降價的訊息,即使銀行保持審慎樂觀,仍然要戒慎恐懼。

在面對雙D產業的壞帳急升,銀行如今最擔心的就是房市快速修正,恐將造成銀行的措手不及。

銀行主管說,對於房貸希望維持總量金額,重視房貸的品質優於金額總量,今年推廣房貸的措施,多以個案為主,較無廣泛性的專案。

另一方面,公教人員房貸也是各銀行的必爭之地,華銀主管指出,公教人員房貸逾放低,加上公教人員的財務狀況穩定,更不會與政府推出的「健全房屋市場方案」衝突,所以公教人員房貸仍是各銀行的重點爭取客群。

台北富邦銀行主管指出,北富銀的房貸以大台北地方房屋貸款為主,加上企業金融也偏重於優質客戶,在放款的兩大支柱上面,授信資產品質良好,今年也會維持這個主軸。

銀行主管說,在政府陸續施行房市的各項降溫措施,各銀行的房貸業務就逐步降溫,維持微幅成長,預期只要房價下跌在2成內,對營建公司的獲利影響不大。

 國銀不動產融資餘額減(凡)(2012/2/5)

工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】
金管會昨(4)日強調,管理國銀不動產授信集中度,已見成效。銀行局去年針對17家不動產授信集中度較高的銀行,列管其房貸、修繕及建築融資,全年餘額下降165億元,來到3兆6,883億元,若用銀行法72條之2調整前的規定,更減少授信達1,517億元。
為了平抑房價及控管銀行授信風險,中央銀行及金管會從前年底及去年初,開始祭出一連串的政策,其中金管會去年初就發函17家銀行,要求其逐步降低其房貸、修繕貸款及建築融資占所有放款的比重,否則就要懲罰性增提備抵呆帳。
銀行局表示,到去年底成效不錯,不少銀行相關授信餘額都有下降,少數公股銀行金額增加,近期會再「約談」,進一步了解原因,但是銀行局初步詢問是因為合宜住宅以及青年安心成家的授信,導致房貸餘額增加,今年銀行局還會再檢討是否還有不動產授信集中度過高的問題,以及是否還要選定特定銀行要求提出改善的計畫。
銀行局昨日指出,去年發函列管的17家銀行,其房貸、建築融資加計修繕貸款,到100年12月底餘額為3兆6,883億元,比99年12月底減少165億元。
去年4、5月間金管會檢查局調整銀行授信歸類,要求如個人戶購買商用不動產,也要列入房貸餘額內,至於建商的周轉金,也必須列入建築融資,調整之後,以銀行法72條之2管理的房貸及建築融資餘額就提高,銀行局表示,若以未重新歸類前的同等基礎相比,被匡列的17家銀行其房貸、建築融資餘額更是比99年底減少1,517億元之多,顯見監理措施已顯現成效。
但近來市場指出,國銀100年的土地擔保放款餘額較99年底增加,且餘額較高者多為公股銀行,認為與政府平抑房價政策背道而馳,銀行局解釋,土地擔保放款是只要以「土地」為擔保品的放款都計入,許多是地主或屋主抵押理財行為,不一定是建築融資,政府這波管的是房貸、建築融資及修繕貸款,並不是以土地擔保放款為監理指標。
銀行局亦表示,土地擔保放款餘額自100年起,每月成長亦有趨緩情況,去年10月甚至是負成長0.08%,到11月底餘額是1兆4730億元,較前年底成長9.65%。

 房市降溫!大坪數豪宅分2戶賣(靜)(2012/2/5)

內政部公布12月全台房屋買賣棟數為2萬6千棟,比11月的2萬7千棟微幅下滑!房市買氣低迷,不少建商乾脆把原本規劃的大坪數豪宅例如80坪,一分為二,分成兩戶40坪來賣,減低總價,吸引自住客來買。

銷售人員說得口沫橫飛,賣力推銷豪宅,但是自住客不是來看看,就是買不下手,眼看銷售速度,就像烏龜慢慢爬,建商乾脆卯起來,把大坪數豪宅一分為二,分開來賣。房仲業者黃舒衛:「這個房數,也從三房漸漸降到大兩房,或者是小兩房的這個趨勢。」就拿一戶中山區豪宅推案為例,去年總價上億,82坪大坪數豪宅,今年切割成2戶41坪來賣,總價縮減一半,吸引自住客買房。

算一算,台北市不少推案,坪數從80-120坪,準備縮減到40-80坪,還有代銷業者透露,新北市的新莊、淡水、林口的推案,也從原先規劃每戶60-80坪,下修到30-50坪,看屋人氣是回來了,但買氣依然冷颼颼。看看內政部最新公布的12月房屋買賣轉移數,從11月2萬7千棟,滑落到2萬6千棟,顯示房市買氣還是很冷。

房仲業者更調查,高達六成網友,不會因為選後而增加買屋意願,間接看衰房價,只是房市還在歐債以及實價登錄陰影下,成交量一蹶不振,怎麼重溫買氣,成了建商最頭痛的問題

東森新聞 – 2012年2月5日

 新店華廈 生活機能超優(靜)(2012/2/4)

新店一向被稱為新北市的大安區,是公教人員主要聚集區,離台北市僅一橋之隔、享有鄰近台北市的地利之便。同時,新店更是科技業群聚地,例如宏達電、技嘉等科技公司總部都在新店,亦有寶橋遠東等工業區提供許多就業機會,便捷的交通與生活環境,也讓新店區近年推案不斷,成為新北市的交易熱區。

寬頻房訊法拍研究室推薦新北市新店區建安街33巷17號6樓的華廈案件。該案目前1拍價格805萬元,總坪數26.76坪,每坪平均單價30.09萬元。

該案距離捷運新店線-七張站不遠,步行10分鐘內可抵達;住家附近的建國路上有傳統市場可供採買,還有交通公園可供附近住戶休憩,沿建國路直行為慈濟醫院新店分院,附近住戶可就近享有醫療資源,且住家附近即是大豐國小,學童家長可以免去接送的奔波之苦。

寬頻房訊法拍研究室表示,目前該區大樓行情每坪約35~40萬元,本案開價略低於市場行情,建議有興趣的民眾可以多加考慮。

工商時報【陳欣文】

 自由時報---新北市1月建物首次登記 6年來新低(豪)(2012/2/4)

根據新北市1月建物第一次登記棟數1661棟,較去年同期減少325棟,降幅約16.36%,是6年以來的1月新低紀錄。

所謂建物第一次登記,意指建商蓋好房子後,第一次登記移轉給買方,也就是所謂的「交屋」,為觀察區域供給是否爆量的參考數據。

汐止交屋量爆增

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,根據數據,1月新北市建物第一次登記棟數,汐止區602棟居新北市各行政區之冠,第二名中和區317棟、第三名淡水區296棟。其中汐止區單月交屋量大都在100棟以下,今年1月交屋量突然暴增最明顯。

不過,統計去年6月至今年1月(共8個月)累積建物第一次登記棟數,第一名為中和區1979棟、第二名板橋區1409棟、第三名新莊區1351棟。邱太煊分析,過去一般都認為推案量較大的林口、三峽、淡水區,交屋潮的狀況並沒有爆量,反而是近北市的衛星城市中和、板橋、新莊交屋潮較高,不過,雖然這些區域交屋潮多,但因為生活機能成熟,需求量也相對穩定,房價仍是盤整格局。

台灣房屋研究中心研究員劉怡蓉表示,中和區一向地狹人稠,舊公寓林立,故為迎合市場需求,新建物推案量體大。此外,板橋區主要交屋潮來自新板特區,未來還有板橋浮洲合宜住宅4618戶推出,交屋潮也相當可觀。

新莊區則是因受惠於新莊捷運線通車期待,建商在上新莊頭前重劃區交屋潮較大,另外下新莊丹鳳、迴龍一帶推案量也不小,因此新莊未來交屋潮仍會持續擴大。

 寬限期延至5年! 銀行搶房貸首購族(凡)(2012/2/4)

東森新聞 – 2012年2月4日 上午9:27

寬限期延至5年! 銀行搶房貸首購族
搶攻房屋首購族,銀行再出招!一銀、彰銀等,推出寬限期從3年延長到5年的方案,等於前5年貸款期間可以只繳息,免還本,降低前5年的房貸攤還壓力,只不過第6年以後攤還本息,壓力也變大,預計將比3年寬限期繳的本息,每個月要多繳一千多元。
房仲忙著帶看屋,新婚夫妻看房,也是充滿興趣,因為銀行為了搶像他們這樣的首購族,推出將繳息的寬限期,延長到五年的房貸優惠。銀行主管鄭金錫:「這樣子的話,可以使購屋者能夠有比較多餘的能力預先來卡位,來購置自用住宅。」如果以20年期貸款200萬,三年的寬限期來計算,前三年每個月大約繳2到3千元利息,第四年開始繳本息,就會跳到每個月11592元,但是寬限期增加到五年,從第六年才要開始繳本息,但金額將跳到12889元。
繳交本金跟利息的期限,從三年延到五年,雖然資金運用更有彈性,但相對未來繳款壓力也變得更大。看準房價越來越貴,包括彰銀、一銀以及華南金等,都推出寬限期,可延長到5年的方案,只是在景氣趨緩,房價漲,薪水不漲的情況下,要不要延長寬限期,借款人也要三思多考量。

 房市沒有慶祝行情 42%認為房價繼續跌(凡)(2012/2/3)

作者: 張家嘯 卡優新聞網 – 2012年2月3日

總統大選終於落幕,房仲業者針對網友進行購屋意向調查發現,選後的結果並未對購屋行造成太大影響,其中有42%認為房價繼續走跌,也有21%覺得選舉結果會激勵房價上漲。整體而言,龍年購屋人對於房市相當理性,有過半看壞未來的房價表現,多數認為下半年才是購屋的好時機,未來仍擔心歐債、實價登錄等問題。

  股市雖然出現總統大選後的慶祝行情,但房地產市場卻似乎相對理性。根據信義房屋最新調查顯示,有2/3的網友認為,選舉結果並不會影響購屋決策,而認為選舉結果刺激房價看漲的有21%、37%認為沒影響、42%則認為房價仍會走跌,至於何時才是購屋好時機的調查中,有44%認為下半年是購屋好時機。

  對於未來房價看法方面,36%認為未來一季的房價,會下跌5~10%,認為房價下跌超過10%的比例則有26%,看壞房價比例是看好的6倍,網友明顯看衰龍年的房價表現。

  信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,從調查結果可發現,經歷之前房價快速上漲後,加上外在情勢不佳,開發商又喊出降價等訊息,使得買方相當期待今(101)年房價會走跌,不過現階段仍以供給量較大的區塊,價格才有較大的彈性空間。

  至於未來可能影響房市的因素中,網友分析「歐債」、「實價課稅」是影響房市的重要關鍵,有將近6成的民眾會因為歐債而影響購屋意願或先觀望,還有58%的網友則認為,若按實價課稅,房價將會下跌。

  另外,統計網友購屋動機時也發現,現在的購屋主力幾乎以自住為主,自住與投資需求大約是8比2。蘇啟榮表示,奢侈稅上路之後,市場上幾乎只剩下自住與置產的買盤,在奢侈稅威力持續發威下,龍年仍會是以自住與置產買盤為主的市場。

  蘇啟榮觀察,房市這幾年已經走了一大波多頭走勢,且奢侈稅的威力猶存,近期已有建商喊出降價,甚至是罕見將庫存房以拍賣方式出售,這都是過去房市多頭時不會出現的景象。

  研判龍年上半年的主要買方,可能會以去(100)年第4季一些觀望買盤為主,龍年開春看屋人潮的確有所增加,交易量也可望慢慢回溫。蘇啟榮建議,可先觀察農曆年後的329檔期,一手市場的銷售狀況是否改善再決定。

 中央社---談居住正義 李鴻源認分配不均(豪)(2012/2/3)

新內閣6日將交接,即將接任內政部長的李鴻源今天接受專訪談到居住正義議題,他指出,不是房子不夠,而是分配不均;交通系統的便利,讓未來的國土規劃更有想像空間。

接棒「天下第一大部」倒數4天,李鴻源上午已與將任行政院副院長的內政部長江宜樺會面「預習」業務,交接相關公文;江宜樺稱讚李鴻源是「很有想法的人」,李鴻源則笑說,兩人已是老朋友。

李鴻源表示,國土規劃和防災將是未來施政重點方向,防災是他過去長期參與的業務,他盼將防災概念與國土規劃整合,國土規劃是台灣亟需面對的課題,也極受國人關注。

李鴻源指出,他認為社會住宅和合宜住宅政策也在國土規劃的一環,既定政策將繼續推動,未來將著眼的是如何管理與分配。

他指出,不是房子不夠,而是分配不均,上任後首要任務是搞清楚:有多少市場需求?

他表示,不管是要租還是要賣,國外都有成功與失敗的案例,社會住宅是否蓋5處就足夠?或可延續在行政院公共工程委員會做法,將閒置空間活化成為住宅,將從了解市場需求做起。

李鴻源舉例,在大台北地區,捷運2年內可望通到桃園中壢,淡金公路讓三芝可通台北,整體空間因為交通系統的便利,而更有想像空間。

李鴻源指出,迴龍、龜山、八里等地的房價一坪新台幣20萬元左右,就是政府現在蓋社會住宅的價錢;未來可做的是改造當地市鎮,把房子蓋起來,將不稱社會住宅,盼達到去標籤化,可望吸引中產階級或中下階層,政府也可納入貸款補貼做為配套措施。

李鴻源說,對於沒有能力購屋者,則考慮以社會福利手段解決,雙管齊下實現居住正義

 30年前南北房價齊跑 現在差6倍(凡)(2012/2/2)

中國時報【林秀麗、陳宥臻╱綜合報導】
六年前,同樣花一千萬元分別在台北、高雄投資房地產,現在結果差很大!代銷不動產廿多年的陳世雷指出,過去一千萬元在台北買的房子,現在身價約四千萬元;但在高雄同樣花一千萬元購屋,如今因折舊、跌價至少掉到四百萬元。
台北被稱為天龍國,與高雄市房價差距達五倍以上。以北市豪宅不斷創天價來說,信義區新案已傳出開價將達每坪三百萬元,連北市一般的中古屋,平均每坪要準備五十萬元起跳;高雄市豪宅「國硯」則開價五、六十萬元,連陳致中住的豪宅「人文首璽」每坪僅二十餘萬,同樣的價錢買不起台北市的一般中古屋。
陳世雷舉例說,民國六十年代初期,高雄市區大樓一坪單價約三萬三千元上下,當時台北大樓每坪不過三萬五千元至三萬八千元之間,南北房價其實相差無幾。
但卅多年下來,目前高雄大樓平均房價每坪約十萬元,台北則已經漲達平均六十萬元,南北房價相差拉大至少六倍。
他指出,前總統李登輝曾喊話「房價一坪六萬元」,當時高雄大樓房價每坪約九萬元,台糖配合在楠梓區推出每坪六萬元產品,高雄房價從此被打趴;而當時台北大樓每坪已約三、四十萬元,根本不可能被拉下到六萬元一坪。
陳世雷舉例,六年前在台北花一千萬元購屋,還可以在台大文教區地段買到卅多坪的公寓,現在房價至少漲到四千萬元;但同樣花一千萬元,六年前在高雄買的房子,現在卻跌到剩四百萬元,房地產在高雄很難成為投資工具。
對於在台北買不起房子的年輕窮忙族而言,「島內移民」到高雄成家立業容易得多;卅多歲的台北人修則調到高雄工作五年,花不到四百萬元,在高雄八五大樓附近買四十坪的房子,近捷運、百貨公司、公園等同樣條件,若在台北一○一附近至少要價八千萬元。
緊鄰八五大樓一路之隔的住宅大樓,十多年前推案時,每坪單價約廿多萬元,隨著房價一路下跌,造成不少投資客斷頭,血本無歸;法拍屋被資產公司整批蒐購後,以每坪六萬元求售,又吸引不少台北客搶便宜購屋,但房價漲價空間至今並無大幅拉高,讓他們想投資增值的期待持續落空。

 台灣新生報---了解住宅不動產資訊服務網 建置成效(豪)(2012/2/2)


基隆市政府都發處為瞭解「基隆市住宅及不動產資訊服務網」建置成果,即日起至二月十四日中十二時止,辦理使用者意見調查,經確認為有效問卷者並提供之名咖啡連鎖店兌換券一張,歡迎使用者踴躍參加。

市府都發處指出,「基隆市住宅及不動產資訊服務網」(http://regis.klcg.gov.tw),為市府參與內政部營建署「補助直轄市、縣(市)政府辦理住宅及不動產資訊建置計畫」建置成果。自一百年四月正式上線,運用GIS提供多種公務圖資套疊展示、整合性不動產公務資訊、市場行情、統計資料、金融法規及公寓大廈等資訊查詢。

都發處也表示,為了解營運迄今使用者意見俾作為本網站第二期改良擴充之重要參考,爰自二月一日中午十二時起至十四日中午十二時止,辦理「基隆市住宅及不動產資訊服務網使用者意見調查」(活動網址:http://goo.gl/PA6h4),經確認為有效問卷者並將提供85度C兌換券一張,敬請惠賜卓見。

 自由時報---大選底定 房市買氣回穩(豪)(2012/2/1)

隨著國內大選底定,北市房價受到激勵,根據永慶房產集團研展室統計,台北市中古屋每坪成交均價單價53.2萬元,較去年12月微揚2.7萬元;新北市中古屋房價每坪成交均價29.5萬元,微幅下修1萬元,台中、高雄價格則維持平盤。

台北市、新北市元月房屋成交量雖然受選舉及春節的雙重影響,但較去年2月(農曆新年)僅有一成左右的量縮,可見買氣已逐漸回穩。惟台中、高雄仍以自住客為主,長假加上觀望氣氛濃厚,以致較去年2月成交量縮約兩成。

永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示,台北市價格提升,主要由於選後市中心買方的心態明顯轉趨樂觀,創高價的比例躍升2倍以上,願意加價的幅度提高。另一方面,外圍低價區的成交量縮幅度超過市中心,因此間接拉抬台北市成交均價。

新北市的買氣一向穩定,但受合宜住宅的政策發酵、建商帶頭折價的預期心理夾擊,供給量過大的價格修正壓力一直揮之不去,因此價格小修4.5%。黃舒衛提醒,新北市最主要的購屋族群從39%滑落至32%,是去年2月以來新低,在居住正義的政策大旗之下,新北市部分區域的首購族縮手的比例會增加,價格還有調整空間。

至於,台中市、高雄市元月中古屋市場受市場前景不穩的影響,加上長假效應,民眾出遊、業者休假的狀況超過往年,房市反應氣氛冷清,無論是客戶詢問度、帶看量都低於往年。

 學者:房價未見底 風控宜嚴(凡)(2012/2/1)

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
2011年第4季國泰房地產指數昨(31)日公布,結果是全台房價比前一年同季呈現「價漲量縮」。學者專家預期,現在房市景氣面臨反轉點,雖有建商說要降價,卻是「業者有降價壓力,但沒有降價誠意!」
學者指出,接下來房價是否真的降到底,端視個別建商財務結構、資金壓力而定;房價尚未見底,銀行最好嚴加進行風險控管。
政大台灣房地產研究中心主任張金鶚教授昨天表示,2011年第4季國泰房地產指數顯示,奢侈稅全面開徵後的房市交易規模持續萎縮,市場觀望氣氛濃厚,預期房價下跌的觀點,已成為市場主流意識;接下來2012年房市景氣,則有待觀察。
張金鶚指出,雖然台北市、新北市開價都再創新高,分別達每坪68.85萬元、37.04萬元,但在成交量大幅萎縮下,已呈現「有行無市」的局面。而且,台北市更出現30天銷售率僅10%,創SARS以來新低現象。
景文大學副教授章定煊也提出數據指出,目前上市建商28家公司待售成屋佔總資產的比例,最高峰出現在2006年,平均值為23%;最低點則在2011年奢侈稅實施前、平均約5%,去年第3季則小升到6%。接下來,有些建商是否在資金壓力、房子賣不掉之際,低價出清土地存量,才會牽動房價下跌的壓力。
張金鶚再度提醒金融機構,現在淡水「環遊郡」為出清餘屋,儘快換取現金,已採取殺價5折、公開舉牌標售方式,如果賣掉了,那麼已經買的客戶要怎麼辦?如果賣不掉,銀行要怎麼確保不動產授信風險。
因此,張金鶚建議,金融機構要謹慎進行不動產的風險控管。
玄奘大學副教授花敬群表示,國際經濟環境、中國大陸的房地產市場,依然影響台灣甚劇,總體而言,今年房市將會是盤整向下格局。

 公教房貸成數 擬降至8成(凡)(2012/1/31)

工商時報【記者楊筱筠╱台北報導】
去年一度傳出將停辦的公教人員房貸,已確定由華南銀行繼續承辦一年至年底。但相關人士指出,承辦成數可能從8成5調降至8成,至於一般房貸核貸成數則不受影響,北部部分地區最高核貸成數仍有機會達8成5。
華南銀主管指出,公教人員房貸最高核貸成數的確有可能調降,但調整成數還在研擬,尚未最後決定。目前公教人員房貸利率1.64%,是市場房貸產品利率最低者。
去年政府祭出奢侈稅,加上市場景氣受全球股市影響,去年下半年房市交易逐漸減少,其中民營行庫影響最大,公股行庫也微幅受影響,公教人員房貸則僅稍微萎縮。
公教人員房貸成長自去年4月起貸放金額逐漸受到市場高房價及景氣影響,4月貸放金額較3月減少18%,5月雖貸放出100多億元,6月則縮水至60億元,去年12月的貸放金額更減少至30億元左右。
公教去年貸放金額較前年的700億元微減,但華銀主管說,由於承貸人為公教人員,攤還速度較一般房貸快,華銀仍認為是相對穩健的房貸產品。

 中國時報---春節看屋冷 急殺區熱門(豪)(2012/1/31)

長假效應發威,成屋巿場預約看屋量不如預期,根據住商不動產調查近三年春節期間預約看屋組數發現,今年數量最低,前年總瀏覽指數為100,去年拉升至131,今年僅有84,惟房仲業網站屋主急於出售的急殺區表現亮眼,占總量53.7%,優於前兩年表現。

根據台北與台中代銷公會統計,今年年假期間來人狀況普遍優於選前,「和選前來客銳減有明顯增加」台中代銷公會理事長張麗莉說,選舉結果出爐後的周日,平均案場來客組數在5、6組,農曆春節期間進一步增加至10組上下,但實際成交量還待觀察。

台北巿代銷公會發言人施孝文指出,北部受天候影響,初二來開始來客才逐步增加,來客量較年前成長2至3成,但和去年農曆年相比,平均來客僅及去年同期6成左右。

中古屋看屋情況,春節期間相對冷清,近年網路看屋的發達,不少有意購屋的民眾會利用春節期間在網路看屋,住商不動產企劃研究室整理近三年春節期間的網路預約看屋數量後發現,今年年假雖然長,但預約看屋數量不如去年,不過急殺特區在預約看屋量的占比反而年年攀高。

值得注意的是,今年春節預約量縮小,但急殺特區占比卻大幅提高。徐佳馨指出,急殺特區在98年7月上路以來,買方接受度越來越高,某種程度也顯示降價已經成為市場主流,今年急殺特區預約量占總量比重一舉突破5成,較前兩年的3、4成大幅增加,買方對降價的期待不言可喻。

 仲介公會看龍年房巿 北巿踩警戒線 中南部將補漲(凡)(2012/1/30)

作者: 王莫昀╱台北報導 中時電子報 – 2012年1月30日 上午5:30
中國時報【王莫昀╱台北報導】
龍年房巿看法多空分歧,不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮指出,台北巿房價已屆高檔警戒線,若被炒作上揚,未來漲多少就將會跌多少,但以自住巿場為主的中南部房價,補漲行情將會持續一年以上。
農曆春節九天長假在昨日劃下休止符,部分業者表示,由於許多民眾趁著連假出遊,案場來客量並未因選後信心回升,大幅升溫。遠雄企業團發言人蔡宗易則指出,除夕到初二來客量不多,初三起看屋民眾增加,來客量雖不如去年初買氣旺盛,卻已較選前好,旗下眾案以北巿及新北巿巿中心個案成交表現最佳,台商與本地客各占一半。
展望龍年整體房巿,海悅廣告總經理曾俊盛認為,政府不可能讓房巿大漲,選後房巿仍持續向下,下半年可望明朗化!由於房價下修,加上部分物件陸續擺脫奢侈稅閉鎖期,預期下半年成交量可望回升二至三成。
今年在奢侈稅繼續發威以及實價登錄即將上路交互作用下,業者普遍認為搶短線投機客已完全無利可圖。永慶房產總經理葉凌棋指出,新的一年住宅巿場完全以自用及長期置產為主,首購族群在二○一一年百年結婚潮延燒及今年龍年生龍子的新生兒高峰帶動下,市場首購需求會持續,但受限於首購族預算有限,以精簡兩房及精簡三房產品最符合首購族需求。
就基本面分析,李同榮指出,新的一年台北市房價先冷後溫,下半年衝出疑慮;中南部房價先溫後熱,受到縮短南北差距的政策激勵,上半年可望有明顯補漲行情。惟技術面上,北市目前房價已經屆臨高檔警戒線,未來漲多少就將跌多少;至於南部的房價,只要北市房價沒衝出,未刺激政府祭出新打壓政策衍生反轉效應,中南部房價補漲行情將可望維持一年以上。

 自由時報---房市急凍 房仲前進海外找商機(豪)(2012/1/30)

去年因奢侈稅開徵、投資客退散影響,導致房市交易量急凍,直接衝擊房仲生存,眼見今年房市也不太樂觀,房仲業者只好另闢蹊徑,紛向海外擴展市場。其中台灣房屋前進新加坡、馬來西亞及中東等地;大師房屋則引進美國、日本的房地產。

台灣房屋首席總經理彭培業表示,台灣房地產是沒有疆界,投資房地產也是全球布局,因此,台灣房屋將陸續在新加坡、馬來西亞、中東及日本設點。預計3月中將帶著高雄豪宅案「國硯」前進新加坡,進行10天「國際聯銷」展售會,總銷金額達50億元,同樣地,也會引薦國外的不動產進入台灣。

為何不前進中國,而選擇東南亞,台灣房屋執行長謝萬雄指出,東協國家近年經濟都是正向發展,加上台商的投資腳步也從中國逐漸往東南亞移動,最重要的是中國現在打房,房仲業都很淒慘,才會選擇東南亞做為第一個海外市場的據點。

不久前,台灣房屋已經帶了一批台灣投資人前進馬來西亞吉隆坡買屋,因租金報酬率不錯,約有20多位下單,購買總價600~900萬元的建案。

除加強海外布局外,國內事業也將跨足開發,選擇與桃園在地建商合作,初步鎖定桃園航空城為第一個推案據點,等到時機成熟便會公開。

此外,專營豪宅市場的大師房屋,今年也有新的布局,包括新增外僑租賃部門,並將觸角延伸到美國舊金山、日本東京等海外市場。

 全台最吸「金」店面 明曜商圈居冠(凡)(2012/1/29)

東森新聞 – 2012年1月29日 上午8:48

全台最吸「金」店面 明曜商圈居冠
全台最吸金的店面出爐!就是位在台北市東區的明曜百貨商圈,根據房仲統計,因為有國際品牌進駐,拉抬人氣,讓這裡的店面每坪月租金行情,上看兩萬元,擠下西門町黃金店面,位居全台之冠。
看準下手,喜歡就買,台北市東區吸引滿滿人潮,更帶來滾滾錢潮,讓這裡的店面一位難求。民眾:「衣服總類多,而且這邊人潮也多,飾品總類也多,可以一次買齊。」成功吸引人潮,再加上不少國際品牌進駐加持,讓這裡的店面行情跟著翻漲。根據房仲統計,深受不少學生族群喜愛的西門町,月租行情,每坪大約3500到15000元,不過東區的明曜百貨商圈,每坪月租卻上看兩萬元,成功拿下全台最吸金店面。
鏡頭轉到南台灣,儘管中南部有不少夜市,每到假日擠滿人潮,不過租金行情和北台灣還是有段差距,台中一中街的月租行情,每坪大約4500起跳,高雄的六合夜市,店面行情,月租每坪2800到一萬之間。房仲分析,人氣強強滾的店面,這兩年售價狂漲,尤其台北市精華區的店面,不過因為受到景氣影響,短期價格要再走強有難度,不過租金依舊看漲。

 中央社---龍年房市動向 看自住客與台商(豪)(2012/1/29)

總統大選底定,房仲業看好百年結婚潮與龍年生子潮雙重效應,可能有龍年購屋需求;台商返台投票和過年,房仲業期待這波「鮭魚返鄉」可提高看屋意願。

特種貨物及勞務稅(奢侈稅)讓投資客觀望,歐債危機及選前不確定因素,大台北房市急凍。根據台北市政府地政處買賣移轉棟數統計,在93年至99年房市熱絡期,全年交易量在6.2至6.9萬棟間; 100年交易量跌至4萬9918棟,比92年嚴重急性呼吸道症候群(SARS)當年的5.5萬棟更慘澹。
永慶房產集團研究發展室統計,台北市中心近期購屋者以換屋為主力,去年12月換屋比重達40%;台北市郊12月首購和換屋買盤比重各約占3成,新北市是首購買盤撐場,12月首購比重達44.1%。
民國100年搶搭百年結婚潮,接著101年是華人最喜愛的龍年,「望子成龍」可望帶來101龍子潮。內政部統計,100年新生嬰兒數逾19.6萬人,今年龍年出生嬰兒數預估會超過去年。
台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)表示,在選前不確定因素消失後,價量有機會上揚。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨研判,自用市場雖說有結婚潮與生育潮帶動,但有選舉與過年因素的1月交易量可能持續創新低,且許多買方在觀望「興富發開槍降價」的後續效應,整體買氣要能開展,可能得等到3月以後。
對於新婚首購需求的民眾,永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛建議,可往捷運沿線周邊購屋,不僅交通便利且相對保值,增值空間大。

因生子有換屋需求的民眾,黃舒衛建議選擇台北市大安、中正明星學校周邊,可趁房價有機會下修之際購屋。

永慶房產集團研展室統計,大安、中正兩區近5年房價漲幅分別為42.9%與42.1%,漲勢驚人。黃舒衛說,除學區設籍外,兩區也是值得投資置產的區域。

有預算考量的生子換屋者,黃舒衛說,雖然無法買市中心區,台北市郊的文山、內湖仍有不少優質明星學校,其中文山區每坪單價在 3字頭,負擔相對較輕。

另外,農曆春節長假大批台商回台, 1月下半月被房地產業者視為在景氣寒冬中難得的銷售良機。好房網傳媒中心經理李建興表示,台商購屋除了自住需求,基於投資、節稅或資產配置考量的大有人在。

李建興評估,在這半個月內,有台商返鄉看屋帶動,商辦、店面及位於市中心、50坪左右的「輕豪宅」,看房人氣可望較平時增加 1至 2成。

結婚、生子帶來的自用需求,以及台商回台置產,讓房仲業對於觀望的購屋者在春節後進場多所期待,但在樂觀期待中,仍可聞到的氣氛是,誰也沒把握。1010129

 自由時報---龍年豪宅量大 激戰一族(豪)(2012/1/28)

根據住展調查,從二○○八到二○一一年四年間,雙北市八十坪以上豪宅預售推案量達到一萬九千多戶,八三○○多億元案量,但銷售率在二○○八年及二○一一年同爆低迷,致使未售出的豪宅數量眾多,使得二○一二年豪宅在整體房市中,成為激戰一族。
北市豪宅餘屋壓力大
據統計,二○○八至二○一一年連續四年,預售豪宅北市推案金額為四六二六億元、六三三八戶,新北市為三七五三億元、一萬三五六七戶,台北市二○○八年及二○一一年的銷售率都在七成左右,二○○九及二○一○年的銷售率雖飆到八成多,但餘屋量仍約有一四三一戶。新北市情況更為惡劣,二○○八年銷售率約五成多,等於有二○○○多戶豪宅進入新成屋市場,二○一一年推案量達到四○○○戶,但銷售率只有三十七.五%,銷售情況情況明顯不佳。換句話說,將有五八○○戶左右豪宅在二○一二年進入第二輪銷售或新成屋市場,這對整個房地產市場而言,都是不小的銷售壓力。
台中豪宅推案有限
受到奢侈稅及地價高漲影響,台中市豪宅案推案量受到抑制,流出仲介市場的量也非常有限,因此並沒有像北部爆量激戰的情形。
根據春耕不動產統計,一級地段的新市政中心十字園道及大都會歌劇院周遭,加總起來僅三十戶的新豪宅在仲介市場流通,加上建設公司手上的餘屋及即將完工交屋的件數大約是一○○○多件,但這些房子都是漸進式的釋出,因此對市場沒有造成太大衝擊。
春耕不動產台中市府店副總賴建道指出,七期重劃區住宅建地已寥寥可數,之前標售的抵費地又以商辦的居多,未來豪宅供應有限,加上新市政中心現在有大遠百加入營運,明年秋紅谷廣場完工,後年大都會歌劇院開幕,一直都有支撐力道。
高雄豪宅大爆量
在資金寬鬆情勢下,近三年來各大都會區地價大幅飆漲,建商為反映購地成本墊高,紛紛在市區規劃大坪數豪宅大樓產品,帶動房價創下十年來新高紀錄。依據市調資料顯示,龍年高雄豪宅大樓推案量體可望達五○○○戶,個案表現將成龍年高雄豪宅市場發展趨勢。
依據高市建商公會開工資料顯示,截至去年十一月底,高市新開工大樓戶數達六二三○戶,其中四房以上的大坪數豪宅產品,達二七一四戶,佔比約四十三.六%;但大高雄地區全年申請建照戶數逾一.六萬戶,從第四季開始,即有不少豪宅推案業者規劃在龍年推出豪宅預售大樓案。
據市調資料顯示,明年可望推出的豪宅大樓戶數約介於四○○○至五○○○戶,幾乎是高雄豪宅大樓每年平均去化戶數的五倍量體,豪宅市場競爭白熱化已可預見。

 信義房價8年漲逾200% 大安掉出前五(凡)(2012/1/28)

中廣新聞網 – 2012年1月28日 上午5:51
歐債危機爆發以來,黃金與不動產成為民眾認為最保值的商品,讓房市行情看跌不回。根據房仲業者整理過去八年多頭的房價歷史,發現台北房價飆漲最多的行政區,是漲幅飆破百分之兩百的信義區,而大同、內湖、中山和南港緊追在後,保值度表現也十分亮眼,甚至把名人匯聚的大安區給擠出了前五名。(何庭歡報導)
業者指出,正統的市中心行政區域包括信義、松山、中正、大安與中山區,其中信義與大安區是富豪集中地,房價飆漲大家都能理解。但中山區八年來的漲幅居然超越大安區,除了凸顯中山商圈屹立不搖的價值,更說明了居住環境品質仍舊吸引民眾青睞,特別是捷運淡水線與文湖線貫穿中山區,周遭又有美術館、花博館與河濱公園、足球場等休閒去處,使得這一帶成為全台輕豪宅密度最高的區域。
至於大同區八年漲幅居然高居亞軍,HouseFun傳媒中心經理李建興分析,過去因為這一帶歷史久遠,房價比較便宜,但隨著捷運蘆洲線開通,加上都更政策活化老商圈,導致這兩年房價漲幅急起直追,而且公寓漲幅比新成屋還要大。
李建興提到,自從民國92年SARS將房價打到最低點後,房市開始進入八年多頭,尤其在政策作多之下,94年土增稅率降低,95年新光人壽以每坪274萬標下信義住宅用地,掀起精華區搶地風潮,到近兩年兩岸簽訂MOU(業務合作備忘錄)與ECFA,讓台商資金回流,都使房價一再創下新高紀錄。

 少子化、單價高 小房受青睞(凡)(2012/1/27)

作者: 韓啟賢 中央廣播電台 – 2012年1月27日 上午9:41
少子化加上房屋的價格高漲等因素,使得都會區民眾購屋的偏好從傳統的3房,轉向較小坪數的「1加1房」或「2加1房」。房地產業者分析指出,目前房屋每坪單價高,使得民眾寧可住在空間較小、但有彈性、附近生活機能高的產品。
房地產業者指出,由於小家庭與頂客族家庭有逐漸增加的趨勢,統計台北市近幾年內的成交資料,傳統「3房」以上的房型需求比例有下滑趨勢,但可在房屋空間內依照需求,從坪數比較大的客廳或餐廳隔出1個書房或臥房的「1加1房」和「2加1房」,需求比例有逐漸提升的情形,顯示都會區的住宅需求空間,正逐漸轉向小坪數的格局為主。
房地產業者永慶建設暨代銷總經理葉凌棋說:『(原音)未來下一個世代的人,他的生活觀都是長這個樣子,兩房是主流,1加1跟2是主流啦,不會是3房是主流了。』
業者還說,民眾會選擇較小坪數的產品,除了家庭成員少的因素外,都會區市中心房價動輒一坪7、80萬起跳,在預算有限的狀況下,小坪數而且附近生活機能好的產品,就因此越來越受到青睞。

 中央社---業者:中市房地產 今年具挑戰(豪)(2012/1/27)

台中市政府今年大幅調高公告土地現值,對於大台中房地產市場走向,台中市建築開發商業同業公會表示,受到高地價、高成本、稅收調高等因素,今年將是極具挑戰的一年。
台中市公告土地現值平均上漲15.7%,調幅創台中市近20年的新高,且居5都之冠。去年房地產一片榮景,但面對奢侈稅等措施,業者對今年大台中房地產市場抱持審慎態度。
台中市建築開發商業同業公會表示,房地產市場持續受到高地價、高營造成本、奢侈稅等因素影響,今年會是極具挑戰的一年,預估今年推案量較100年持平中小漲,保守約有新台幣1500億元左右推案量。

相較於預售市場買氣觀望,公會認為,土地交易卻非常熱絡,去年9月間交通部高速鐵路工程局標售土地及台中市政府去年下半年釋出多筆抵費地,都出現激烈競標情景。

公會指出,其中西屯區市政路和惠中路角地「惠國段175地號」,每坪以236.8萬元標脫,創下台中7期商用抵費地新高價,連帶周邊相鄰建地的開價又提高約1成,顯示業界對未來房市仍舊一片看好,且對地段有共識認同,房市依舊可以期待。1010127

 少子化、單價高 小房受青睞(凡)(2012/1/27)

作者: 韓啟賢 中央廣播電台 – 2012年1月27日 上午9:41
少子化加上房屋的價格高漲等因素,使得都會區民眾購屋的偏好從傳統的3房,轉向較小坪數的「1加1房」或「2加1房」。房地產業者分析指出,目前房屋每坪單價高,使得民眾寧可住在空間較小、但有彈性、附近生活機能高的產品。
房地產業者指出,由於小家庭與頂客族家庭有逐漸增加的趨勢,統計台北市近幾年內的成交資料,傳統「3房」以上的房型需求比例有下滑趨勢,但可在房屋空間內依照需求,從坪數比較大的客廳或餐廳隔出1個書房或臥房的「1加1房」和「2加1房」,需求比例有逐漸提升的情形,顯示都會區的住宅需求空間,正逐漸轉向小坪數的格局為主。
房地產業者永慶建設暨代銷總經理葉凌棋說:『(原音)未來下一個世代的人,他的生活觀都是長這個樣子,兩房是主流,1加1跟2是主流啦,不會是3房是主流了。』
業者還說,民眾會選擇較小坪數的產品,除了家庭成員少的因素外,都會區市中心房價動輒一坪7、80萬起跳,在預算有限的狀況下,小坪數而且附近生活機能好的產品,就因此越來越受到青睞。

 風水聚金特區 房價漲幅高達4倍(凡)(2012/1/26)

中廣新聞網 – 2012年1月26日 下午12:51
雖然有人不在意風水,但是風水命理早已經成為一門「置產顯學」,許多人買房子時總是要帶著風水師,仔細查看標的物裡裡外外的環境與格局,大部分民眾認為,風水好的房子確實比一般的房子,更能為屋主生財催富,帶來一桶桶金銀。而根據業者調查發現,在知名命理師口中的「風水好宅」,房價帶來的財富增值空間,居然高達普通住宅的二到四倍。(何庭歡報導)
「好房誌」邀請中國地理風水研究協會理事長張旭初,以及易經命理風水學家蔡上機,根據「含金量」最高、最能「匯集人氣」、「收納財氣」、「有利事業發展」與「有利健康」等五大指標,嚴選出台北市的「五大聚金特區」,並檢視這些特區的「含金量」到底有多高。
調查結果發現,以近五年來台北市房價走勢來看,漲幅約三成左右,但這些「聚金特區」的五年漲幅,「漲最少」的地段是大直重劃區的60%,而「漲最大」的地段為信義計畫區的125%。然而,即使是大直重劃區,都是北市一般房價漲幅的兩倍,而信義計畫區更是高達北市一般房價漲幅的四倍,由此可以看出:風水好的旺宅與房價漲幅的關連確實成正比,也就是風水越好,財富增值空間就越大。
「好房誌」中所提到的北市五大聚金特區,包括「仁愛路三段」,「信義計畫區的松智路、松仁路、吳興街」,「博愛特區的愛國西路、重慶南路二段」,「南京東路三段、朱崙街、長春路」以及「大直重劃區的明水路、樂群一路、樂群二路與敬業二、三路」等。

 工商時報---房市10大趨勢指明燈(豪)(2012/1/26)

剛送走的兔年,房市歷經過奢侈稅正式開徵、居住正義三法立法通過、歐洲和美國經濟危機衝擊全球股市、2012年總統大選等種種考驗和波折後,龍年房地產進入全新的開始,將出現十大產業趨勢的變化和考驗,是變局、也是新局,是危機、也是轉機。
第一,量縮。元月總統大選宣告執政黨勝選,兩岸關係朝向正向開放的趨勢不變,房市信心回籠,雖有機會打破2011年房市的急凍狀態,但全台房市量縮的格局仍不變。
第二,台北市、新北市房價持平、甚至下修。自2011年6月奢侈稅正式開徵後,房屋交易逐月量縮,全年萎縮達3成,尤其新北市更顯著,在「量先價行」定律下,今年房價平均走勢將難以再創天價。
第三,總價「平易近人」產品,獨領風騷。晚婚已經是當前社會的普遍現象,單身族的消費行為也產生了特殊的單身商機,相對帶動2至3房的小宅產品,躍居房市主流,總價相對將較平易近人。
另外,內政部營建署陸續委託民間建商,動工興建板橋浮洲、林口機場捷運A7共2處的合宜住宅,每戶總價約5、6百萬元起至千萬元有找,對於週遭新屋帶來的價格衝擊,不容忽視。
第四,龍年龍子看屋潮、購屋潮顯現。今年龍年出生率可望大幅增加,許多以租屋為主的年輕夫妻,為龍子女,將陸續進場買屋。
第五,建商品牌效應發威,大者恆大、強者恆強。「假豪宅」將立刻現形,有利大品牌贏得消費者認同和信賴。
第六,房屋仲介業店頭,重新大洗牌。去年下半年很多店頭1個月成交不到1戶,今年可望吹起關店風。
第七,成交價轉回理性。7月實價登錄將正式實施,「開價嚇死人,成交笑死人」的房市異象,不易重現。房市交易將可回歸理性。
第八,商用不動產市場炙手可熱。在央行可望持續維持貨幣寬鬆政策下,低利環境仍在,游資水位相對豐沛,具不動產增值空間、長期穩定租金報酬率的精華地段優質商用不動產,仍將吸引國內外買盤追逐。
第九,房市國際化。全球景氣衰退,台灣房地產將開始「外銷」、國外房地產「登台」,蔚為新趨勢。
第十,都市更新速度放慢。財力不繼或看淡後市的建商,可能尋求同業接手都更案;都更屋主堅持分回比例的程度,有機會出現彈性空間。

 看好未來房市 過年看屋者增(凡)(2012/1/25)

大選過後,看好馬總統連任的房市發展,加上第一季全台建案推量高達2千億,有建案銷售中心,這個春節假期乾脆不打烊,天天辦活動,果然每天至少都吸引了1、2百人看屋,希望一開春,就能有好成績。
大年初二,阿基師大秀年菜,這可不是什麼美食節目,而是建案銷售中心,不只阿基師,還請來藝人寇乃馨帶著民眾,一起看屋,順便分享她的買屋小撇步。
這個春節假期,建案銷售中心初一就開工,不只打出名人牌,還準備了異國料理招待來看屋的民眾,果然催出人氣與買氣。
建商辦活動衝買氣,但房市受到大環境影響,還是不明朗,政府打房雖然讓投資客縮手,但房價還是居高不下,馬總統順利連任,選後房仲帶看率增加3倍,加上第一季建案推量上看2千億,也難怪建商春節不打烊,加足馬力衝刺,希望一開春就能有好成績。
民視1010124

 TVBS---建商搶返鄉客 買房送車票住宿(豪)(2012/1/25)

奢侈稅上路後,房市成交量急凍,趁著年假,現在在高雄,有建商為了吸引返鄉過年的遊子,主動推出優惠,春節4天來買屋,就送來回高鐵車票和免費住宿,希望帶動高雄的房市,果然才推出一天,就有3組成交。
位在11樓的景觀游泳池,可以俯瞰高雄市區的美景,一旁有峇里島風情的休憩區,另外一邊還有健身房,建商打造豪華公設,希望可以吸引購屋族的目光,甚至還搭上春節檔期,對返鄉過節的民眾,推出優惠。
建商總經理鍾榮和:「送高鐵來回票,台北到高雄,還有頂級的飯店住宿,晚宴以及遊高雄港。」
受到奢侈稅的影響,北部的房市交易量緊縮,有建商甚至已經率先喊出,開價下調15%到25%,相較於大台北的房價,高雄市這幾年的房價,漲幅雖然沒有這麼驚人,但是年後買房的觀望氣氛也同樣濃厚,建商打出另類的促銷優惠,4天春節檔期,送車票和住宿,就是希望能拉一些客群來看房。
鍾榮和:「大概比以往,往年多了3倍的人,最近也接到一些從國外回來的。」
建商春節不打烊,照樣敞開大門歡迎賞屋客,希望新的一年,房市能接連奢侈稅前的氣勢,繼續旺。

 房價地雷區 全台大掃雷(凡)(2012/1/24)

自由時報 – 2012年1月24日 上午4:36
房產小組/綜合報導
龍年房市正隨著政府政策及國際金融局勢而起伏,房價跟著震盪,房價地雷區正在形成。
林口、淡水 是北台地雷區
北台灣的地雷區,台灣房屋評估,供給量太多的區域,都要小心賣壓沉重而產生降價地雷,如近幾年大力開發的重劃區、本來就供量相當大的林口、三峽、淡水等區;另有工業區邊緣。
台灣房屋指出,工業區邊緣的區域,還要分析到那些業種的工業區,如北市內湖科學園區及南港軟體園區周邊,在企業性質不同、產業力道及需求同步強勁下,不易形成地雷,但如三重、新莊、五股等,算是傳統產業區,部分產業可能受到衝擊,連帶使得周邊原有的供給超量,形成賣壓。
春耕不動產台中市府店副總賴建道指出,嚴格說來,台中市房市並沒有「地雷區」,但卻有「地雷建案」,因為在奢侈稅前,台中市房市非常「風光」,當時有不少豪宅案競相「疊價」,有些開價高得離譜,拙於殺價的民眾可能買在高點,奢侈稅後,投資客縮手,加上羊毛出在羊身上,這些人把已買高房價再加上奢侈稅的十五%,房價更高,就更沒有買氣,在賣不出去下,有些持有豪宅者降價求售,開出價格不含奢侈稅的十五%,與當初購買的價格還是略有小賠,但這些人不是沒有實力hold住這些房子,而是賣屋換現來轉換投資跑道而已。
台中沒地雷區 有地雷案
其實,有些當初售價較便宜的豪宅,現在還微幅小漲,例如由鉅的「藏玉」,與半年前相較,房價還漲了五%,另品牌認同的聯聚建案也呈上漲,因此在台中市沒有房市「地雷區」,只有「地雷建案」。
生活機能差 是南台地雷
區域房屋供需情勢,攸關房價波動走勢,同質性產品供給集中區與生活機能弱勢區,龍年成為房價地雷區的機率較高。據調查,目前南二都成屋市場購屋熱門區,台南市以東區、永康區、北區市場反應較佳;高雄市則以左營區、三民區最熱。
信義房屋執行協理林武雄建議,想要避免買在房價地雷區,不妨多注意捷運沿線周邊的房屋,或交通便利的區域,居家周邊的生活品質也是選購重點,購屋前最好先蒐集房屋資料與調查行情,同質性產品供給過度集中區、生活或交通不便區、房價過度拉抬區,都可透過物件比較、比價而逐一過濾。

 中廣新聞---風水聚金特區 房價漲幅高達4倍(豪)(2012/1/24)

雖然有人不在意風水,但是風水命理早已經成為一門「置產顯學」,許多人買房子時總是要帶著風水師,仔細查看標的物裡裡外外的環境與格局,大部分民眾認為,風水好的房子確實比一般的房子,更能為屋主生財催富,帶來一桶桶金銀。而根據業者調查發現,在知名命理師口中的「風水好宅」,房價帶來的財富增值空間,居然高達普通住宅的二到四倍。(何庭歡報導)

「好房誌」邀請中國地理風水研究協會理事長張旭初,以及易經命理風水學家蔡上機,根據「含金量」最高、最能「匯集人氣」、「收納財氣」、「有利事業發展」與「有利健康」等五大指標,嚴選出台北市的「五大聚金特區」,並檢視這些特區的「含金量」到底有多高。

調查結果發現,以近五年來台北市房價走勢來看,漲幅約三成左右,但這些「聚金特區」的五年漲幅,「漲最少」的地段是大直重劃區的60%,而「漲最大」的地段為信義計畫區的125%。然而,即使是大直重劃區,都是北市一般房價漲幅的兩倍,而信義計畫區更是高達北市一般房價漲幅的四倍,由此可以看出:風水好的旺宅與房價漲幅的關連確實成正比,也就是風水越好,財富增值空間就越大。

「好房誌」中所提到的北市五大聚金特區,包括「仁愛路三段」,「信義計畫區的松智路、松仁路、吳興街」,「博愛特區的愛國西路、重慶南路二段」,「南京東路三段、朱崙街、長春路」以及「大直重劃區的明水路、樂群一路、樂群二路與敬業二、三路」等。

 自由時報---龍年買殼 避地雷挑保值房(豪)(2012/1/23)

龍年對國內房市而言,是悲觀中找機會的一年,學界及產業界都對今年市場抱持著悲觀看法,但就如同股票一樣,逢低才能找到好買點,在這低迷的房市中,認真找殼還是可找出珍珠。

面對供應量太高的區域或是過去一年價格衝太高的區域,也就是俗稱的地雷區,未必不能進場。信義房屋認為,要做好功課,且個案品質及小環境優良,屋主有足夠的讓價空間,還是可以進場,但若是沒有把握之前,還是閃邊一點比較好。

其次,在抗跌房的區域上,幾乎所有不動產業者的共同答案都是「精華區、供給少」的區域,而如此的概念,來自不動產市場供需及生活圈成熟度的地段概念,成為投資不動產必修課程。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊認為,精華區內供給少的區域,比較適合投入,所謂供給少的解釋,不是只有新成屋少,中古屋供給也少,代表著想持有的人更多,則房價不易跌,如台北市明星學區周邊,大安區師大附中、金華國中、中正國中、介壽國中…等升學率強大的學區,多少父母想擠進學區,給孩子一個強大競爭力,強化住宅需求。

信義房屋企研室則提出一份研究報告,針對各區域內抗跌性高的小區域及安全價位做出分析,如台北市內湖區的內湖捷運沿線、北市中心區、南港重劃區、新北市汐止車站及汐科站附近、三重、板橋、新店捷運站周邊、三重與蘆洲重劃區。

台中市則在科博館、美術館及黎明商圈一帶,高雄則以凹仔底商圈、農十六巨蛋生活圈、前鎮區多功能經貿園區等,都適合挑選適當價位及個案購入居住。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析,各區域都有適合進場的小環境及個案,以自住為考量的擇屋條件,即使是資產配置的長期性投資,都比較能立於不敗之地。

 選後桃竹房市回溫 房價盤整(凡)(2012/1/23)

(中央社記者韋樞台北23日電)總統大選過後,台北股市的營建類股連漲數日,房市也開始回溫,桃竹縣市的房仲業者發現,選前客戶大都觀望,選後稍有回溫,評估桃、竹地區房價短期內仍將持平。
信義房屋桃園區執行協理林三智說,房市仍受外在的歐債、景氣不佳及政府連串打房措施影響,後續房價將緩步下修,今年過年與總統大選接近,使全台房市前兩個月觀望氣氛濃厚,桃園在地需求幾乎停滯,但仍有台北客認為此時議價空間大,可以危機入市,部分地段好、總價較高的成屋成交情況不錯。
信義房屋中壢海華店長陳世耀表示,選前一天房市要用急凍來形容,但選後看屋潮溫和增加,不過並沒有出現類似4年前的慶祝行情。
陳世耀說,4年前換黨執政時,當時光是建商一天就要接待好幾十組客戶,房仲店頭來客量也是現在的好幾倍,成交量自然增加,當時曾有分店一度賣到沒有房子可賣,但這種榮景已不復見。
信義房屋南崁中正店專案經理簡仲厚說,總統大選前幾乎8成買方表達選後再決定,另外2成買方兩極化,其中1成是回來投票的台商或華僑,看好桃園房市與台灣未來展望,選擇購入總價較高的千萬豪宅,另1成是有實際需求的首購族,購屋金額約新台幣500萬元。
信義房屋新竹區協理王九思分析,新竹地區先前飽受無薪假的影響,但是在企業大老選前接連力挺並公開喊話後,選後買氣逐漸回溫,只要利率不升,新竹市內的房價不會有太大變化,後續公共建設預料將持續推動。
信義房屋竹北區協理朱大勇也說,竹科地區近月有急單效應,再加上桃竹選民偏藍居多,對藍營執政有信心,他評估竹北地區房價短期內仍將持平,主要是竹北地區建商開價趨於保守,價格較強硬,若新建案房價沒有下修,竹北周邊中古屋價格下修的可能性相對小。1010123

 北市新屋跌破2字頭!近五年來首見(凡)(2012/1/22)

東森新聞 – 2012年1月22日 上午8:59

北市新屋跌破2字頭!近五年來首見今年春節連假第一天,就有不少民眾一大早就出門看屋,最主要是因為國內建商前陣子喊出下修價格之後,代銷業者20號跟進宣布,台北市文山區新屋,年後出清要下殺到每坪29萬,這也是五年來首次出現2字頭新成屋!

一大早十點多,就算天氣灰濛濛,任先生依舊早起就跑到現場看屋,因為這裡的房價下殺幅度,讓人覺得不可思議。看屋民眾任先生:「今天又看到報紙開價29萬,好像比原來...因為我朋友也在這邊買,和他們的價格好像有掉下來,所以我來看一看。」東森財經新聞記者黃欽旻:「農曆新春一開始,國內代銷業者就在房市投下一顆超級震撼彈,宣布在台北市文山區,像這樣屋齡一年多的新成屋,下殺三成的價格,每坪開價29萬,這是近五年來台北市首度出現2字頭的新成屋房價。」

房市龍頭之一的興富發,喊出降價後,負責代銷的甲山林,20號在年終尾牙上宣布在2月要出清賣掉文山區餘屋,而且採用公開競標的方式,儘管最後拍定價預估會回升到30多萬,而且建案鄰近山坡福地距離捷運站有段距離,但已經在當地造成不小影響。新屋喊價,跌回三年前的水準,其實包括台北市南京東路、內湖地區,以及新北市的新莊,在建商宣布砍價後都已經出現價格鬆動的現象,建商代銷同時喊降價,今年新春想看屋的民眾,可要多比較比較。

 工商時報---林口合宜宅 房市新話題(豪)(2012/1/22)


捷運宅即將出現「新面孔」,並且即將上市!捷運宅┼合宜住宅的雙重DNA,使得1月10日內政部營建署才和4家得標建商正式簽約的機場捷運林口合宜住宅,目前已躍居為市場詢問度最高的大熱門亮點。

連結桃園國際機場和大台北捷運系統的機場捷運,計畫將分成兩階段通車,其中三重站到桃園環北站,預計民國103年6月就可通車,104年底預計一次通車抵達台北車站。機場捷運動工以來這些年,也造就沿線房價紛紛喊漲。

而住宅市場上最近出現的一個新面孔,更躍居為市場上詢問度相當高的最夯產品,就是內政部營建署推動的合宜住宅,其中機場捷運線位於林口A7合宜住宅,在今年1月10日和建商正式簽約,營建署規劃今年6月開始預售,103年完工交屋,每坪售價不超過15萬元。

其實自2011年12月板橋浮洲合宜住宅正式動工,年底開放登記以來,加上林口A7合宜住宅也在年初正式簽約,使得合宜住宅猶如躍居為捷運住宅市場的生力軍,營建署接獲申請登記案件幾乎破表。

營建署長葉世文表示,自去年底開放登記至今,目前已累計7,300件登記,預估今年農曆年後可望破萬件。

機場捷運林口A7站合宜住宅,是在2011年12月決標,由遠雄建設、皇翔建設、名軒開發、麗寶建設4家公司簽約。

營建署長葉世文表示,機捷合宜住宅共計3,960戶,其中3,761戶為出售,每坪不得超過15萬元;另有199戶為出租合宜宅,每坪每月租金在250元內,要讓年輕人及中收入戶者,買得起高品質「好宅」。

葉世文說,板橋浮洲的合宜住宅將於今年4月開放預售,機捷則於今年6月開放預售,預計103年完工交屋,配合機場捷運通車的時程。

營建署規劃,至2012年12月31日之前,民眾都可申請板橋浮洲、林口A7機場捷運2處的合宜住宅。凡通過新北市府資格審查的民眾,再經由營建署公開電腦抽籤,選出正選和候補的申購序位,並於建商公告受理期限內,辦理後續購屋、簽約等事宜。

根據營建署定出的坪數規劃和售價上限,估計A7林口合宜住宅每戶總價,大約750萬元可晉身有殼階級,房價大概是附近林口新屋行情的7折左右,也是大台北都會區捷運沿線最便宜的新屋。

 底價少二成 代銷業標售餘屋(凡)(2012/1/21)

中國時報【王莫昀╱台北報導】
代銷龍頭之一的甲山林董事長祝文宇昨日力挺興富發董座鄭欽天再出招,宣布年後興富發、甲山林等雙北巿成屋將「餘屋出清」,木柵福興路「春之樹」等案最低底價每坪二十九萬元招標,南京東路「藏富」也有個案以底價每坪六十九萬標售,這將是代銷業首次跨足標售巿場,這兩案底價低於附近行情價二成左右。
對於農曆年前建商、代銷祭出新行銷手法,政大教授張金鶚表示,選後大家感受到比較好的氛圍,惟像鄭欽天、祝文宇這些以代銷起家的業者較為敏感,他們可能已感受到房價往下的趨勢明顯,但要如何降,降到什麼程度,還不清楚,才會想到以這種標售方式測試水溫。
張金鶚建議,建商降價要有誠意,消費者則須再觀察一陣子,再決定是否進場。
「低價銷售個案不止一處!」祝文宇指出,除了數件成屋案將於二月公布,並開放民眾看屋,於二月底接受投標外,另還有新北巿新莊副都心、頭前等重劃區、南京東路二段、大直預售案將自三月以後陸續低價推案,其中新莊頭前、副都心等案每坪約四十餘萬就買得到,南京東路案(「台北一號院」)七、八十萬,大直案(「詠大直」)預售案則在五、六十萬上下。
信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,「春之樹」等成屋案底價落在附近行情下限,應會標的出去,而其他預售案開價算是符合巿場行情。

 民視新聞---文山區每坪2字頭 房仲批噱頭(豪)(2012/1/21)

在台北市文山區一處一年多的新成屋,為了銷售10戶左右的餘屋,代銷業者喊出一坪29萬的破盤價,果然消息一出,就有民眾趕來探聽,但是競標方式出售,房仲業者就說,最後成交價不可能只有一坪29萬。

位在台北市文山區的這處建案,環境清幽,附近還有建案再開發,不過,離最近的捷運站,至少要15分鐘的路程,因為交通不方便,加上鄰近山區溼氣很重,開賣一年多來,還剩10戶餘屋,為了出清,業者開出一坪29萬的破盤價,消息一出,一早就有民眾趕來探聽。

這是台北市近五年,首次出現2字頭的開價,也難怪民眾非常有興趣,房仲業者就說,附近新成屋行情每坪至少都要40到45萬,連30年的舊公寓一坪也要27到31萬左右,但由於是以競標的方式出售,價錢可能不會只落在一坪29萬,房仲業者不諱言,降價應該是噱頭,但這已經不是這個建案的建商,興富發第一次這樣做,這個月初,興富發一口氣調降台北三處建案開價,當時就引發包括遠雄,皇翔等其他建設公司老闆的炮轟,不管是不是銷售花招,興富發再出招,又攪亂房價,也引發爭議。

 中央社---吳揆:合宜住宅103年起交屋(豪)(2012/1/20)

行政院長吳敦義今天表示,「板橋浮洲合宜住宅」及「機場捷運A7站合宜住宅」2案預計民國103年可陸續完工交屋,除協助民眾租、購屋外,可平抑地區房價並促進地方繁榮。

吳敦義今天在行政院會聽取「實現居住正義之住宅政策具體措施辦理情形」報告後表示,實現居住正義是政府的重要政策,目的在協助國民滿足居住基本需求。

吳敦義表示,有關「民國101年至104年整體住宅政策實施方案」、「整合住宅補貼資源實施方案」、「青年安心成家方案」的推動,「合宜住宅」、「社會住宅」的興辦、「住宅法」相關子法的研擬等事宜,攸關住宅政策的落實,請內政部掌握時效,積極協調有關部會推動辦理。

吳敦義指出,「板橋浮洲合宜住宅」總興建戶數4480戶,已於100年11月21日完成簽約,並於100年12月12日舉辦動土典禮;「機場捷運A7站合宜住宅」總興建戶數3960戶,並在101年1月10日完成簽約,2案預計103年可陸續完工交屋,除可協助無自有住宅民眾租、購房屋外,也可平抑地區房價、促進地方繁榮。

他也說,合宜住宅自100年12月23日受理民眾承購資格審查以來,截至101年1月15日止,已收件8249份申請書,顯示民眾反應熱烈,未來各縣市如有條件適當的基地,也可視實際需要考量納入擴大辦理。

營建署長葉世文指出,符合資格且收件的8249份申請書中,新北市政府有5673件,占總數的69%,台北市有2262件,占27%,加起來為96%,顯示條件符合者大多數集中新北市及台北市,符合原先政策設定。

葉世文表示,有關社會住宅進度,中央提供台北萬華青年段、松山寶清段、三重大同南段、三重同安厝段等5處基地,經過新北市、台北市政府持續溝通後,民眾大致了解政府政策,對於基地周邊環境整理,具有一定水準以上的品質,不必擔心影響房價。

葉世文說,社會住宅總共1661戶,台北市部分預定104年完成,新北市則預定在103年至104年陸續完工。

 社論-「居住正義」要多管齊下,但不宜政出多門(凡)(2012/1/20)

作者: 本報訊 中時電子報 – 2012年1月20日 上午5:30
工商時報【本報訊】
孟子「梁惠王上」第七章:孟子…曰:「無恆產而有恆心者,惟士為能。若民,則無恆產,因無恆心。苟無恆心,放辟,邪侈,無不為已。及陷於罪,然後從而刑之,是罔民也。焉有仁人在位,罔民而可為也?」總統大選之前,為實現「居住正義」,馬英九總統強力主導通過「土地五法」(「不動產經紀業管理條例」、「地政士法」、「平均地權條例」、「住宅法」及「土地徵收條例」),為其第一任屆滿前之重大政績。如今,馬總統順利連任,應能在第二任的任內,貫徹初衷,不但消弭「若民,則無恆產已。及陷於罪,然後從而刑之,是罔民也」之社會問題,也期望能滿足「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士盡歡顏」的社會期待。
其實,「居住正義」包括層面甚廣,至少應讓弱勢者有安居之處,讓購屋者不受高價剝削。「住宅法」第二章規定,為協助一定所得及財產以下家庭或個人獲得適居住宅,政府得視財務狀況擬定計畫,辦理補貼住宅之貸款利息、租金或修繕費用;另外,該法第三章還授權行政部門,得規劃只租不售的社會住宅。凡此種種,都有助於協助弱勢者得到安居之處。至於協助購屋者免於被高價剝削,則在「不動產經紀業管理條例」增訂第24條之1、「地政士法」增訂第26條之1,規定所謂的「實價登錄」,讓購屋者能夠有清楚的價格資訊,不致被舌燦蓮花的房屋仲介業者高價誤導。這些規定都用意良好,值得肯定。
然而「徒善不足以為政,徒法不足以自行」。「土地五法」號稱「居住正義五法」,才一頒布,就被許多愛之深、責之切,或長期以來對土地政策不滿的團體找出漏洞。例如,有關實價登錄的部分,消基會提醒,離居住正義還有一大段距離,除建議內政部擬定子法時,應針對業者申報成交資訊的時間點明確定義,也提醒容許預售屋建商不必負登錄義務,將可能成漏網之魚,而使法令美意破功;另外,公告的交易價格「區段化」範圍太大,則讓有意購屋者對房價霧堿搌寣A應盡可能縮小。
土地正義大聯盟則強調,區段徵收攸關人民工作、生存權利,不只是居住問題,但「土地徵收條例」不僅將爭議簡化為「價格」問題,就連所謂「市價徵收」也是政府自己說了算,完全是在「呼攏」人民。該聯盟以最近台中市某區段徵收案為例,政府用低廉工業區土地和農民交換珍貴農地後,讓農民失去謀生能力,之後他們只能被迫賤價賣出工業區土地,簡直就像是被「分層剝皮」。這是政府需要進一步溝通與修正之處,才不致使良法美意在執行時大打折扣。
此外,在「居住正義五法」完成立法之前,政出多門的各項政府住宅政策:「現代住宅」、「社會住宅」、「合宜住宅」及「青年住宅」,實在應該做個整理。因為在「住宅法」裡只有明定「社會住宅」及「合宜住宅」的定義,賦予政府興建「社會住宅」及「合宜住宅」法源依據,其中「社會住宅」只租不售,並以混居方式讓青年學生、初入社會就業者與特定資格的弱勢戶生活在同一個社區;「合宜住宅」則由政府招商投資興建,以平準價格優先售予一定所得以下且無自有住宅者。至於現行的「現代住宅」、「青年住宅」則分別由經建會與工程會推動,這些「自走砲」雖然立意良善,但既無法源,又各自為政,在「居住正義五法」完成立法之後,實宜加以整併。
事實上,「居住正義」五法推出時有點急就章,當初也多少帶有點政策利多的成分,其中缺失在所難免。建議馬總統既然有意規劃每月與不同公民團體會面,則宜儘早規劃針對民間各項批評做妥善解釋或修正,並且諮諏善道、察納雅言。更何況「計利當計天下利」,居住問題乃是民生六大需要(食、衣、住、行、育、樂)之一,馬總統「留名當留萬世名」,實應在居住正義方面求其止於至善。
要言之,馬總統要做一個深知民間疾苦,得以留名青史的偉大總統,在居住正義上仍有可以繼續努力之處。其根本之道,在於「方法要多管齊下」,但「政策不宜政出多門」。現有的「現代住宅」、「青年住宅」宜加以整併;另外,現有各種「住宅優惠貸款」,也應該事權統一,設立單一窗口,讓民眾不必分別洽詢不同政府部門,打聽自己究竟可以是用何種優惠貸款,甚至因為資訊不足,而未能得享其應得權益。這些看似小事,然而「莫以善小而不為」,必須多為基層小民設想,才能讓庶民大眾「有感」。

 TVBS---情緒問題!男4天狂買12屋 法院判無效(豪)(2012/1/19)

台北一名國小代課男老師,怎麼會在4天內買了12間預售屋,外加一個車位,總價超過6422萬!原來這名曾姓男子因為罹患躁鬱症,4年前發病,跑到住家附近的建案,一口氣下訂12戶,後來太太發現他的脫序行為,要求建商解約,法官認為,男子購屋時,處於發病的狀態,因此判定購屋無效,建商必須退還已經付的517萬頭期款。


7層樓高,挑高3米6的寬敞空間,摩登的現代造型,4年前,曾姓男子就在大同區這個預售建案,買了11戶住宅、1間店面,外加一個停車位,總價超過6422萬,出手豪邁,還先付了近1成的頭期款517萬,建商以為遇上財神爺,不過事後卻接到曾姓男子的太太要求解約,原來曾姓男子罹患躁鬱症,常超出能力亂花錢,失控行為連鄰居都曉得。


曾姓男子鄰居:「有點憨憨呆呆,就沒有笑容,我去作證知道他有買房子。」記者:「買幾戶?」鄰居:「10幾戶吧。」


不過建商一開始並不願意解約,認為曾姓男子看屋的時候,意識清楚,連付頭期款的時候,都會考慮信用卡的繳款期限,認為曾姓男子是怕投資失利,想毀約,但法官根據醫院提出的診斷書,證明曾姓男子的確有病史,過去也有盲目投資情形,因此判決買賣契約無效,建商應該退還預付的頭期款517萬,而建商方面,因為員工旅遊不在台灣,無法取得進一步說明。

 2011大台北家戶購屋比 中山、淡水、林口最旺(靜)(2012/1/18)

2011大台北家戶購屋比 中山、淡水、林口最旺

鉅亨網記者詹宜軒 台北2012/01/18 星期三

2011年房市下半年交易量急速量縮,信義房屋統計大台北地區房市熱絡程度的家戶購屋比,台北市平均每百戶人家中,就有5戶交易,新北市則是平均每百戶人家中,就有將近6戶交易。其中,台北市交易行為最旺盛的是中山區,每百戶就有8.5戶交易;在新北市中,則屬新市鎮開發區的淡水、林口,平均每百戶人家中,交易超過12戶,交易狀況最為頻繁。

奢侈稅上路後,台北市的買賣移轉量跌破5萬棟,以區域的房市交易熱絡程度來看,中山區仍是台北市交易最為熱絡的區域,平均每百戶就有8.5戶交易,其次則是南港與內湖地區,平均每百戶各有6.6戶的交易產生,市中心的大安區則是每百戶就有6.1戶交易,表現維持穩定。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,奢侈稅上路後投機買盤退場,市場上以自住買盤為主,台北市的中山區、文山區與大同區,排名都在前6名。而近年新興的內湖區與南港區,區域購買行為也相當穩定,除了條件不錯的房子吸引自住客買進外,2008至2009年一些預售案陸續交屋,也是拉高區域交易熱度的原因之一。

新北市外圍重劃區最吸睛 去年增加1.26萬人

至於新北市則可看出大台北購屋人移動的趨勢,2011年家戶購屋比最為旺盛的區域,包括淡水、林口、汐止、三峽、樹林區是前5名交易暢旺的區域,其中就有4名是具有大型重劃區或新市鎮開發的區段,由於本身家戶數不多,而外來客持續移入,加上新大樓陸續落成,促進區域房市交易狀況相對熱絡。

蘇啟榮表示,台北市房價高漲,過去1字頭房價的外圍重劃區,由於房價相對便宜,加上重劃區環境與大樓屋齡新穎,因此持續吸引自住型買方進入。根據民政單位統計資料顯示,新北市2011年人口增加1.9萬人,其中光「淡水、林口、三峽、樹林」就增加1.26萬人,等於去年新北市增加的人口當中,有三分之二都集中在這些區域。
除了新市鎮吸納大台北地區通勤族持續遷入外,北市外圍第一圈的汐止區,每百戶人家就有8.3戶交易,也是表現相對熱絡的區塊。汐止近年推案量雖小,但仍是台北市東邊房價相對便宜的自住區,持續吸引自住客移入,表現也相對亮眼。

2012年預期自住客仍是市場上的購屋主力,住宅條件、生活機能夠好,而房價水準仍在一般上班族能負擔的區域,會是今年表現較好的區塊。

 自由時報---趙藤雄︰房市最壞時機已過(豪)(2012/1/18)

去年房市成交量急凍,今年大選底定後,不少建商看好今年房市。遠雄企業團董事長趙藤雄表示,房市最壞的時機已經過去,預期今年成交量會比去年成長。

趙藤雄昨在自家感恩茶會表示,去年受到政策及外部經濟影響,導致房市成交量沒有辦法提升;不過,大選結束,不確定因素已經不存在,加上歐債可望解決,未來四年是全民拚經濟的好時機,因此,他認為今年房市政策會回歸理性。

至於今年房價是否會修正,他指出,各家產品不同、成本、財務狀況也不同,因此,部分地區會下修,部分地區會上調,並不會齊頭式的全部降價。

此次總統大選與春節只隔一週,不少台商回台投票並過年,部分建商看好此波台商回台投票及過年的商機,其中遠雄早已訂下銷售目標,預計農曆元月可達到45億元的銷售業績,尤其是23~27日,預估每一天至少都會達到1億元的成交量。

 自由時報---建商推案促銷 農曆年後展開(豪)(2012/1/17)

總統大選結束,被房地產界認為的不確定因素消除,部分建商已經急著大登廣告進行促銷,部分代銷業者正在考慮農曆年後就展開促銷活動。

據市調資料顯示,由於今年建商推案大都延到總統大選後,使得今年的推案量可能激增,為搶得先機,少數建商打算今年農曆春節假期不打烊,照常開門營業。

總統選舉在14日結束,據市調資料顯示,原本冷清的北台灣市場,15日(週日)已有部分案場出現些許看屋來人量,即使離選後房市走向的榮景還有一大段距離,但已經使得案場現場人員很開心,努力誇大選後榮景效應。

海悅廣告總經理曾俊盛表示,雖然最近看屋來人量有增加,但從第一線市調也反映,市況依舊冷清,消費者觀望態度並沒有改變。

曾俊盛表示,即使消除政治因素,市場回到基本面,但現有的經濟數據預測,國內外經濟情勢都未見明顯好轉,整體市場幾乎看不到利多,只能等到今年第二季之後,看看經濟及股市有沒有落底,屆時市況才會比較明朗,房市在選後立即恢復昔日的榮景,似乎有點困難。

房地產專家張欣民指出,今年房市面臨轉折,有意購屋民眾需要多看多比較,等價格趨於合理再進場。

政大教授張金鶚也分析,業者及投資客勢必炒作馬總統勝選行情,創造房市未來即將復甦的預期心理,短期(未來1~2季)可能形成房市的小反彈,推案量增加,房價看跌不跌,賣方與買方再次形成拉鋸!購屋者要小心以對。

 加速都更 新北釘子戶5戶以下限制取消(靜)(2012/1/17)

加速都更 新北釘子戶5戶以下限制取消

鉅亨網新聞中心2012/01/17 星期二

因應新年,新北市推出「加速推動都市更新」政策,名為「都更10計」。都市更新處表示,其中最重要的就是在釘子戶拆遷政策上的改變,以往規定要九成戶數同意,而且還要剩下的釘子戶在五戶以下,政府才能協助拆遷;現在繼續維持九成戶數同意的規定,但是進一步把五戶的釘子戶戶數部分解套。都市更新處表示,希望因此讓新北市都市更新的推動能更務實。(李書璇報導)

都市更新給一般民眾的觀感經常是引發釘子戶爭議,以及曠日費時;對此新北市城鄉發展局在過年前公佈「都更10計」,由都市更新處提出了10大計策,要提高都更效率,改善舊有的問題;城鄉發展局副局長暨都市更新處代理處長曾志煌表示,新北市有147萬戶住宅,其中屋齡超過20年以上的高達78萬戶,也就是說,超過一半都是老舊的住宅型式,而且開放空間及公共設施嚴重不足,再加上新北市外來的移入人口仍持續增加當中,因此對於都市環境的再造有急迫的需求。

他說這次推出的十項政策,其中最重要之一未來更新單元的面積,將由現行須達1000平方公尺以上的規定,放寬到未達1000平方公尺也能申請,當然還是需要先經過審查機制;再來是釘子戶的拆遷門檻,他說以前要同意戶數達到九成,而且剩下釘子戶要五戶以下, 政府才能介入協助拆除,現在規定改變,同意戶數九成的部分不變,但不再堅持只能剩下在五戶以內,他強調這是很大的改變。

曾志煌也說,平均一個都更案辦理到完成約需25個月,但其中有16個月是在民間的協調過程,這次推出的幾項政策,政府單位加緊行政效率,不過其他民間協調的部分,可能就比較難以由政府去帶動調整了。

 永慶:大選後商用不動產續熱 住宅行情緩步修正5-20%(靜)(2012/1/16)

永慶:大選後商用不動產續熱 住宅行情緩步修正5-20%

鉅亨網記者詹宜軒 台北2012/01/16 星期一

激烈的選戰終於落幕,原任總統馬英九馬再度邁向連任之路。對此,永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示,一般住宅在奢侈稅及歐債內外雙重夾擊下,今年上半年成交量,仍將呈現低量盤整局勢。房價方面,今年緩步修正機會較大,市中心修正幅度約5至10%,市郊區修正幅度則視區域供給量多寡而異,修正幅度在10至20%左右。

而選後房市將一掃選前觀望氛圍,馬總統連任,最大的助益在於促進台灣與大陸間兩岸經貿關係的穩定與發展,在當前低利環境下,具有租金收益的商用不動產,商機持續擴大。

上半年房市多空交戰 下半年有機會回穩

葉凌棋認為,總統選後雖有兩岸和平紅利作底、陸客自由行等商機持續放大,2012房市投資意識風險逐漸升高,購屋信心主宰市場走向。

對房市來說,總統大選只是今年短期的影響因素,選舉過後,台灣房市在奢侈稅及歐債,引發全球經濟衰退等內外利空影響下,再加上第一季預估台灣經濟將落底,選後房市仍要看股市表現、全球經濟及兩岸關係的進展所帶動實質經濟成長效果而定。

整體來說,上半年房市將呈現多空交戰盤整局勢,下半年若歐債能順利打底完成,民眾信心逐漸回復,全球經濟逐步回穩,則房市才有機會回穩。葉凌棋建議,今年房市將呈緩步修正,民眾可趁上半年房市修正逢低進場,等待下半年房市回穩,趁著兩岸經貿穩定,挑選一些具有租金收益的商用不動產來佈局。

商用不動產續熱 短線投資客無利可圖

在產品方面,葉凌棋預估,受到去年大型商辦標售交投熱絡,商用不動產仍然大有可為,大型壽險公司著眼於選後兩岸經貿的實質進展,仍將持續看好商辦市場,主要辦公、店面等兩岸三通收益型產品預估也會有不錯的表現。

而一般住宅市場方面,在奢侈稅持續影響下,搶短線投機客已完全無利可圖,市場完全以自用及長期置產為主,首購族群在2011年百年結婚潮延燒,及今年龍年生龍子的新生兒高峰帶動下,市場首購需求會持續增溫,但受限於首購族預算有限,以精簡兩房及三房產品,最符合首購族需求。

在換屋方面,自去年奢侈稅實施後,市場換屋需求一直呈現穩定,小換大、大換小、舊換新、遠換近等換屋需求一直存在。長期置產族,在低利環境下,定存利率過低,資金會持續尋求保值及長期增值的物件來進行投資。

除此之外,還有節稅型買盤,資產大戶透過贈與方式,將資產移轉給下一代,特別是一線豪宅、店面、商辦等有租金投報率之收益型產品,這些產品的投資價值都會逐漸浮現。

 彭培業:平抑大台北高房價 空間改造首應拆除泰山收費站(靜)(2012/1/16)

彭培業:平抑大台北高房價 空間改造首應拆除泰山收費站

鉅亨網記者詹宜軒 台北2012/01/16 星期一

台灣房屋首席總經理彭培業今(16)日語出驚人地表示,想要平抑過高的都會區房價(尤其是台北市),執行「空間改造計畫」將是首選。而該計畫的第一步,就是廢除泰山收費站。

彭培業認為,就如同上海的浦東計畫,擴大都會區範疇,大台北地區更應將空間擴大,使價格達到扁平化發展的目的。其中,阻隔台北與林口、桃園的泰山收費站,如同一道柵欄,阻隔了兩地距離,廢除該收費站後,可使自桃園機場進入台北市的旅客,感受到全國際化都市的氛圍,同時減少為進收費站、車速放慢,所造成的塞車車陣,另外北桃無縫接軌、縮短城鄉差距,更是共同提升城市競爭力的方法。彭培業相信,如此一來,定能紓解部分區域房價過高的問題。

2012台灣房屋將深耕海外房地產市場

另外,繼信義房屋跨足東京房地產事業,帶動台灣房仲業版圖向外擴張後,台灣房屋今(16)日也透露,過去默默布局馬來西亞房地產事業,小有成就,預計將於2月1日正式成立海外分公司;另外,積極推促台灣房地產事業,也預計將於3月中旬,將國揚建設位於高雄的豪宅案「國硯」,帶往新加坡銷售。

彭培業強調,「國硯」案預計可售案量約新台幣50億元,初期將以在飯店舉辦展銷會的方式,與新加坡當地仲介業者合作,邀請目標客戶參與,第一場展銷會將於3月中旬舉辦,視反應程度決定接下來的展銷時程。

至於海外事業部的營運範疇,台灣房屋海外事業部執行長魯映萱表示,海外事業部將於2月1日正式於吉隆坡成立,辦公室並位於全馬來西亞最熱鬧的巴比倫商場中,目前員工人數約20餘人,主要營業項目除仲介當地二手房、新房買賣,另一方面也會持續引進當地優質建商旗下個案,予台灣高資產族群,作為投資布局之用。

 工商時報---1坪換1坪 都更須檢討(豪)(2012/1/16)

今年70歲的營建股獲利「一哥」長虹建設董事長李文造,對於選後房市走勢,直言「沒有空窗期」,很快回歸基本面;對於勝選的總統馬英九和未來的新執政團隊,他也直率指出,「要解決台北市高房價的問題,就要先解決都更獎勵1坪換1坪的選舉支票!」

李文造快人快語、直話直說的個性,在營建上市櫃公司獨樹一格,對於當選連任的總統馬英九和執政團隊,建言更直率。

李文造不諱言指出,「目前房價飆漲問題,都更政策得要負責!」未來總統和行政院長還是不可避免要面對居住正義問題,要面對居住正義,先要檢討都更政策的「1坪換1坪」獎勵措施。

李文造強調,都更獎勵措施提出可1坪換1坪,把老公寓炒高到每坪動輒70萬、80萬元,使得旁邊新推出預售屋開到1坪100萬元,這樣有過份嗎?很多已簽約的都更戶,最後都要求比照辦理,重新簽約,結果都更案紛紛卡住。

李文造直言,「如果政府敢負責任,那就宣布取消這些根本作不到的獎勵,回歸到母法,房價馬上回跌!」更何況30、40年前政府制定容積率政策時,台北的都市計劃,根本負荷不了都更獎勵1倍的容積。

李文造說,新執政團隊最好減少不當的政策、人為干預,讓房市回歸市場機制;另外,他建議實價登錄後,應逐年提高印花稅、逐步進行房地產稅制改革,居住正義可行,但絕非亂棒一揮,盲目打房。

 中國時報---選後房市 短期反彈 盤整拉長(豪)(2012/1/15)

馬英九總統高票連任,歐洲九國被調降評等,房巿呈現多空因素交戰,但不論是空頭司令張金鶚或是房仲、建商等業者,這次普遍認為短期房巿有機會小反彈,只是受限基本面不佳、國際景氣持續低迷,長期向下趨勢不會改變,除非兩岸關係有重大進展,否則房巿回春不易。

藍營大獲全勝,部分業者放下心中大石,決定依計畫推案。「如果變天,房巿恐跌得更凶、更久!」一位房地產業者指出,以台北巿為例,就基本面分析,房價應會下修五%至一○%,假如是綠營當選,兩岸關係若倒退嚕,房價至少下挫一成五至二成。

看準這次台商返鄉投票、過年人數大幅成長,遠雄、和旺、聯聚等建商旗下個案不是春節不打烊,就是小休三天、初三就開巿,搶食商機。

住展雜誌調查,今年第一季上市上櫃建商的推案量爆出二千三百九十六億元大量,顯示建商避開選舉因素將推案遞延,因而出現選後爆量的市況,較二○○八年第一季多出八百億元。

遠雄企業團董事長趙藤雄指出,國際景氣雖有歐債疑慮,但美國失業率下降、經濟逐步改善中,台灣經濟在執政者好好地經營之下,一定有機會持續穩定發展,他會以平常心推案。

「政府不可能讓房巿大漲,選後房巿仍持續向下,下半年可望明朗化!」海悅廣告總經理曾俊盛預期下半年成交量可望回升二至三成。

張金鶚擔心,選舉行情的預期心理會讓房巿在第一季有個小反彈,這股預期心理干擾巿場,以致本可快速落底的房巿,變成上下震盪,拉長修正時間,以致房巿盤整期長達三至五年。而影響後巿的關鍵,將是馬政府能否落實居住正義政策,實施實價課稅,以及金融政策走向。

 馬連任 選前不確定因素消除 房市交易量可望回溫(靜)(2012/1/14)

馬連任 選前不確定因素消除 房市交易量可望回溫

鉅亨網記者詹宜軒 台北2012/01/14 星期六

總統大選結果出爐,國民黨候選人馬英九、吳敦義確定當選,對此,房仲業者認為,藍營當選,將維持兩岸關係、國內政經環境趨於穩定,交易量可望逐漸回復正常水平。但在執政黨所訴求的居住正義政策之下,投資客難以重返市場,房價走勢還是回歸景氣基本面,短期震盪不大。

兩岸關係與房市政策不變 交易量可望回溫

住商不動產董事總經理陳錫琮指出,馬英九當選後,兩岸關係相對穩健,企業投資信心將會增加,對於國家經濟成長有正面助益。對於房地產市場來說,則有以下幾個較明顯的發展與變化:一是高端客戶增加,企業主與高資產者將維持不動產佈局規劃;二是屋主降價保守,陳錫琮認為,由於藍營勝選,政經環境將維持現狀,也讓屋主短期間內大幅降價意願降低,對於預算有限的中小型自住客來說,不容易檢到便宜;三是推案回歸基本面,建商將依照市場與外在經濟環境決定推案狀況。

但另一個值得注意的部份是,實價登錄七月即將上路,在民眾對實價課稅疑慮揮之不去的狀況下,短期內對交易可能產生震盪,長線來看市場將因政策上路而逐漸走向正常化。

奢侈稅 實價登錄 持續抑制投資客出手

根據信義房屋不動產企研室統計,最近3個月,五都建物買賣移轉棟數平均每月只有16690棟,不到長期平均水準的四分之三,尤其雙北市的交易量較平均值少了三成以上,反映出選前積壓不少觀望買氣。

而在選後不確定因素解除,政策方向不變之下,部分買方可望解除觀望回到市場;不過受到奢侈稅的限制,以及實價登錄的影響,投資需求持續受到壓抑,買方還是以自住客為主,買氣表現還是要看房價水準而定。

觀察未來影響房價水準的關鍵,還是在於經濟景氣以及資金利率等條件。當前資金利率條件對房市相當有利,不過景氣前景仍然受到歐債的拖累,難免影響購屋置產信心,加上台北的房價已經走了相當長的多頭而來到高點,在景氣的挑戰以及以自住為主的市場之下,一般住宅的房價持平或回檔修正的機率還是比上漲的機率高。

 卡優新聞---實價登錄漏洞百出 居住正義恐淪半套(豪)(2012/1/14)


為抑止持續飆漲的房價,進而讓房市交易更趨公平、透明化,立法院於去(100)年12月通過「地政三法」相關法案,希望藉由「實價登錄」降低人為炒作的亂象。不過消基會卻發現,《地政法》相關法源與條例仍有「模糊地帶」與「資訊不夠清楚」等缺失,呼籲政府應儘速制定相關子法與配套措施,避免投機客趁機大鑽法律漏洞。

  其中,《不動產經紀業管理條例》規定,日後當代銷業者在接受建商託售後,必須在「契約屆滿或終止」30天內向主管機關登錄房價資訊。但消基會指出,所謂的「契約屆滿或終止」字樣,其實隱含語意不明的「模糊空間」,容易讓有意哄抬房價的業者有機可乘。

  消基會進一步補充,代銷業者多半和建商約定「以不動產銷售完畢」為契約終止條件。然而一旦法律未限定代銷契約所委託的終止時間,業者就能以刻意保留一、兩戶預售屋為手段,藉故拖延合約到期期限,甚至還能以「雙方合意」為由,繼續延長合約期限,等到真得完售成交後,其所登錄的預售屋交易資訊早已喪失參考價值。

  另外,《地政三法》中僅規範權利人、地政士、仲介及代銷得依法完成「交易資訊」登錄,卻「獨漏」營建商的申報責任。消基會董事長蘇錦霞認為,當「賣方」無申報登錄義務時,極可能造成建商透過自行銷售規避申報責任,同樣無法達到不動產交易「資訊透明」的意義。

  蘇錦霞建議,未來內政部增訂不動產經紀業管理條例子法時,除了須修正補漏配套措施外,更應要求建商與代銷業者須在訂定合約後30日內,向主管機關報備完銷時間,以利主管機關查核相關業者是否在法定期限內完成交易資訊申報。

  而為避免民眾購屋時因誤判「行情」而被業者「吃夠夠」,內政部地政司特別成立「房地交易價格簡訊查詢系統」,並以「區段化」、「去識別化」的方式提供消費者做為交易參考。

  對此,消基會秘書長陳智義指出,目前實施的區段化級距係以「100號」為區段,然而從台北市居住密集程度來看,光是「100號」就幾乎涵蓋所有大小建案,且每坪房價可能差距近19萬元,如以30坪計算,其價差幾乎可達570萬元,導致消費者對於房價「行情」依舊「霧煞煞」。

  陳智義認為,目前區段化登錄房價資訊仍不清楚,政府不應以牽涉個資隱私為由「模糊處理」。建議可以門牌1至10號、11至20號等「小範圍」號碼為區間,提高資訊辨識度,且應考量城鄉差距,訂定不同區段化的識別標準,讓房價資訊更具參考價值,避免「居住正義」淪為半調子法案。

 中國時報---房巿反轉 仲介過冬多角經營(豪)(2012/1/13)

興富發調降房價案,餘波盪漾。大師房屋總經理陳建慶昨天直言,房巿追漲不追跌特性,將使民眾觀望氣氛更濃,巿場反轉確立,為此,將推動地區授權代理、擴大海外經營等措施「過冬」。

其他房仲也紛紛推出因應對策,住商不動產表示,今年起將主動增加物件與客戶端系統的主動媒合,讓流通速度加快,增加分店績效。

因應房巿反轉,經營豪宅巿場的大師房屋先已調降仲介服務費因應,據點拓展部分,除北巿以及新北巿大台北華城的現有直營店外,今年起將以授權代理方式跨足桃園南崁、新北巿板橋、林口、淡水、三峽等區,之後會擴大新竹、台中與高雄。另外為幫企業主、貴婦族等資產客資金找到出口,將擴大經營海外個案代理銷售,繼美國後,今年1月中旬新增日本個案。

永慶房產集團除了深耕房仲巿場外,更跨足資產管理,經營企業客戶,不排除未來將觸角延伸至銀拍屋等不良資產領域。信義房仲集團甫開春之際,宣布成立建設部,經營兩岸建築開發事業。據瞭解,其他房仲也在醞釀新措施,在巿場交易量急凍間,殺出一條血路。

陳建慶指出,房巿成交量急縮下,東森房屋董事長王應傑預言今年房仲店頭恐掀關店、換招潮,數量達千店左右,應會成真。

永慶房產集團總經理廖本勝也認為,房巿降價在所難免,不過低利環境將壓縮建商與屋主讓價空間,無法達到買方預期,形成拉据,成交量還將低迷一陣子,巿場自會形成一股汰弱存強態勢。

住商不動產指出,今年市場將會更嚴峻,為增加分店業績,今年起將主動增加物件與客戶端系統主動媒合,讓流通速度加快,增加分店績效。

此外,住商不動產新年度除了鞏固原本基本盤外,對中南部也將主動爭取優質在地品牌與同業加盟,藉由擴大市占率,提高物件成交機會。針對經紀人訓練部分,除了原本教育訓練外,將再增加深化與其他激勵課程,以有效提升業績。

 北市房價買方喊價 一砍就是3成 大安、中正、信義殺很大(靜)(2012/1/13)

北市房價買方喊價 一砍就是3成 大安、中正、信義殺很大

鉅亨網記者詹宜軒 台北2012/01/13 星期五

受到政策衝擊,2011年在短期間內從賣方市場轉向買方市場,其中又以台北市最為明顯,房仲業者統計近兩周賣方開價、買方出價後發現,買方殺價大膽,平均出價與開價達33.79%,傳統高價區大安、中正、信義三區的買方首次出價殺最大,大安區甚至幅度將近4成。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,去年奢侈稅上路,買方大膽出價試水溫明顯,特別是高價區因為總價高,殺價幅度又更大,對於買賣方來說,磨合可能還需要相當長的一段時間。

買方殺很大 屋主懶得理

徐佳馨指出,對於想要錢進台北市的購屋人來說,大安、中正、信義三區因為其生活機能便利,又易漲難跌,是最受青睞的區域,但價格也是高不可攀,不少買方試圖大膽出價撿便宜,可是屋主卻不一定買帳,其中信義區達36.8%,中正區達35.11%,買賣兩造最難媒合,加上高總價影響,首購客難進入,未來量縮幅度將更明顯。

徐佳馨認為,大安區產品選擇多,也有不少投資人,對前景相對保守下,未來讓價意願可能較其他兩區高,也讓買賣衰退幅度明顯較小。相較之下,中正區有不少是中產退休族買盤,資金壓力較小,姿態也比較高。

低價區域有優勢 賣方讓價量就開

另一個有意思的發現是,相較於高價區,均價較低的文山、萬華,買方反而殺價客氣,兩區均不到30%,徐佳馨推論,由於買方認知區域價格低,賣方出價相對實在,也讓買氣能夠順利打開。

顯見買方並非不存在,而是對價格接受度降低,這也再次證明了預算較為有限的自住客才是現階段市場主流,徐佳馨也認為,2012年若無重大事件發生,將仍是買方的天下,對急於求售的賣方來說,姿態放軟才能早日落袋為安,避免未來橫生變數。

 中廣新聞---北市百年房屋成交比SARS低 房仲:先甘後苦(豪)(2012/1/12)

台北市地政處公布最新的去年(2011年)十二月份「買賣移轉棟數」統計,只有三千四百二十二棟,交易量除了比去年同期大幅衰退將近五成,更創下九年來同期新低紀錄。同時,去年台北市全年的「買賣移轉總棟數」更是跌破五萬棟,退回2003年SARS前水準,房仲業者認為這一年的房市只有四個字可以形容,就是「先甘後苦」。(何庭歡報導)

業者指出,2003年以後,台北市每年的全年交易量都高達六萬筆以上,但去年卻一舉跌破五萬大關,比起前一年度更是嚴重下滑超過兩成,明顯看出房市已經開始出現衰退警訊。尤其從各月份的成交量來看,上半年平均都還有四千八百筆的高水準,但從奢侈稅實施以來,加上景氣持續轉冷,下半年買氣一直呈現低迷不振的態勢。

台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)表示,奢侈稅讓炒房客停賣觀望,加上歐債危機及選前不確定因素,使交易量直直落,預估一月的買賣移轉棟數落點可能持續下探,但週末大選後,由於不確定因素逐漸消除,房市交易價量都有機會上揚。

住商不動產企研室主任徐佳馨則認為,目前量縮明顯,主因是買賣雙方在打房政策之下,對價格沒有認知,才會出現持續拉鋸,尤其面臨全球景氣走弱與大選變數,使得許多自住客將購屋計畫延後,不少人都在等「建商砍價」的後續效應,因此整體買氣要恢復明朗,可能得等329檔期之後。

但永慶房屋研究員黃舒衛卻預測,在今年經濟成長趨緩之下,央行應該會持續採取低利政策,因此市場買氣可望在龍年生育潮的帶動下,從第二季開始陸續回溫。

 建商降價喊假的? 雙北市房價2012大降難(靜)(2012/1/12)

建商降價喊假的? 雙北市房價2012大降難

鉅亨網記者詹宜軒 台北2012/01/12 星期四

總統大選,居住正義喊得響亮,加上日前建商喊出下殺二成的行銷策略,令民眾以為建商將全面降價求售,甚至房價可以以開價的六折、七折成交。然真實的市況並非如此,上周降價的風潮不但沒有發生,也沒有所謂的議價空間明顯拉大的情事發生。住展雜誌更認為,2012年台灣房市應是價平量增,房價大幅下修有困難。

根據住展雜誌最新發佈的,雙北市近10年預售屋房價變化資料顯示,台北市2002年的房價為每坪36.7萬元,2011年為80.3萬元,也就是說10年來上漲了1.18倍,新北市2002年的房價為每坪16.8萬元,2011年為33.6萬元,也就是說新北市10年來也上漲了整整1倍。
北市房價2008年曾出現2位數下修

從雙北市房價變化曲線可看出,台北市的房價並不是年年都漲,以2008年全球金融海嘯的四個季來看,台北市曾經從2008年第二季的每坪70.8萬元,跌至同年第四季的59萬元,跌幅達16.7%,跌幅可說是近10年來,首次出現2位數的大幅度下跌。會出現2位數的大幅度修正,與北市當年520檔期之前,豪宅屢飆新高價後出現的急凍市況有關,同樣的,新北市房價也曾在2008年第三季的每坪28.2萬元,跌至同年第四季的26.6萬元,跌幅為5.7%。
雙北市近10年預售屋房價 僅一年下跌

台北市10年來的預售屋房價,僅有2009年,房價從2008年的59.9萬元,跌至2009年的57.6萬元,10年僅有1年房價下跌;新北市10年來的預售屋房價,也僅有2008年,房價從2007年的24.4萬元,跌至2008年的21.3萬元,10年來也是僅有1年房價下跌,可見雙北市房價的抗跌性極高。

從台北市房價曲線圖可看見,台北市的預售屋平均房價,從2009年至2011年的3年期間,上漲的幅度加劇,2009年為57.6萬元,2011年房價正式突破8字頭大關,3年來的漲幅高達39.4%,漲幅接近4成之多。

同樣的市況也發生在新北市,從新北市房價曲線圖亦可看見,新北市的預售屋平均房價,從2009年至2011年的3年期間,上漲的幅度與北市同步加劇,2009年為21.6萬元,2011年房價正式突破3字頭大關,3年來的漲幅更高達55.5%,漲幅超過5成之多。

住展推估 長期雙北房價上漲趨勢不變

2011年台灣房市面臨重大的衝擊,先是奢侈稅,後有歐債風暴的肆虐,再加上實價課稅及總統大選的居住正義政策,台灣房市面臨重要的轉唳點,及空前嚴峻的考驗。然從2008年至2009年的市況變化來觀察,2008年520以來,股市重挫,加上全球金融風暴的肆虐,各工地的來人與成交狀況急凍,使得台北市房價出現明顯回檔的走勢,總計下半年的跌幅達16.7個百分點至2009年329檔房市,即恢復正常的交易,一直熱到2011上半年至去年。

住展雜誌研發長倪子仁表示,預售屋是房市的先期指標,現在買的價格,是未來一至二年後交屋的價格,二年後的房價會如何,是漲多漲少,誰也不敢妄下定言。但從雙北市預售屋房價近10年的漲幅皆超過1倍的角度觀察,長期來看,雙北市房價上漲的趨勢仍是不變。

近期房市來人與成交狀況不甚理想,然總統大選後,根據住展雜誌的統計,今年第一季上市上櫃建商的推案量爆出2,396億元的大量,顯示建商避開選舉因素將推案遞延,因而出現選後爆量的市況,與去年第四季推案急遽萎縮的市況,出現明顯大翻轉的現象。

倪子仁說,回顧2008年至2009年第一季,金融海嘯時的雙北市房價變化,購屋者現在一定又後悔,當時沒也進場購屋,如今房價又再上揚了一波。對購屋者而言,價平量增的2012年房市,要期待雙北市房價大幅修正的機率並不高。

 自由時報---A7站合宜住宅 最快6月預售(豪)(2012/1/11)

「機場捷運A7站合宜住宅招商投資興建(用地預標售)案」簽約典禮昨在內政部營建署舉行,未來可提供3960戶,最快6月便可以預售,全案預計104年完工。營建署署長葉世文指出,截至上週五為止已有7300件通過申請,預計年後便會突破萬件,屆時一開賣便會出現「秒殺」的狀況。

繼前天林口A7站產業專區傳出一家廠商投標捷報後,昨日A7站合宜住宅也進行簽約儀式,內政部次長簡太郎、營建署署長葉世文、遠雄集團董事長趙藤雄、麗寶建設集團董事長吳寶田、皇翔建設董事長廖年吉、名軒開發總經理李木鐸均列席。

葉世文指出,A7站可提供3960戶,浮洲則可提供4480戶,合計可供給8440戶「好宅」,已經達到政策目標,若是到申請截至日為止,有超過2萬件審核通過,便不排除會在下半年再推出更多的合宜住宅。

目前「後備部隊」(已經備妥的土地)包括淡海新市鎮、林口,及榮工公司在大台北的土地,均隨時可以推出。葉世文指出,之前簽約的板橋浮洲合宜住宅已經對板橋、樹林一帶的房價造成影響,便是讓房價趨向合理。

皇翔、麗寶、遠雄及名軒除高興簽約外,也紛紛發表對今年房市的看法,麗寶建設集團董事長吳寶田指出,支持政府推動限價購地的政策,因此,才會出手標下A7站合宜住宅,並認為總統大選後房市應該就會回穩;不過,有建商率先喊降價,已經不是降多少的問題,而是降價的基礎在哪裡。

皇翔建設董事長廖年吉表示,無論誰當選對於房地產的影響並不大,畢竟還是有住的需求,因此,樂觀看待今年房市,預測第二季開始會轉好。

 北市百年房屋成交比SARS低 房仲:先甘後苦(2012/1/11)

北市百年房屋成交比SARS低 房仲:先甘後苦

鉅亨網新聞中心2012/01/12 星期四

台北市地政處公布最新的去年(2011年)十二月份「買賣移轉棟數」統計,只有三千四百二十二棟,交易量除了比去年同期大幅衰退將近五成,更創下九年來同期新低紀錄。同時,去年台北市全年的「買賣移轉總棟數」更是跌破五萬棟,退回2003年SARS前水準,房仲業者認為這一年的房市只有四個字可以形容,就是「先甘後苦」。(何庭歡報導)

業者指出,2003年以後,台北市每年的全年交易量都高達六萬筆以上,但去年卻一舉跌破五萬大關,比起前一年度更是嚴重下滑超過兩成,明顯看出房市已經開始出現衰退警訊。尤其從各月份的成交量來看,上半年平均都還有四千八百筆的高水準,但從奢侈稅實施以來,加上景氣持續轉冷,下半年買氣一直呈現低迷不振的態勢。
台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)表示,奢侈稅讓炒房客停賣觀望,加上歐債危機及選前不確定因素,使交易量直直落,預估一月的買賣移轉棟數落點可能持續下探,但週末大選後,由於不確定因素逐漸消除,房市交易價量都有機會上揚。

住商不動產企研室主任徐佳馨則認為,目前量縮明顯,主因是買賣雙方在打房政策之下,對價格沒有認知,才會出現持續拉鋸,尤其面臨全球景氣走弱與大選變數,使得許多自住客將購屋計畫延後,不少人都在等「建商砍價」的後續效應,因此整體買氣要恢復明朗,可能得等329檔期之後。

但永慶房屋研究員黃舒衛卻預測,在今年經濟成長趨緩之下,央行應該會持續採取低利政策,因此市場買氣可望在龍年生育潮的帶動下,從第二季開始陸續回溫。

 中國時報---新莊、林口 五股、泰山 土地現值再創新高(豪)(2012/1/10)

政府祭出打房政策抑制房價,但新莊地政事務所指出,在各項重大建設利多加持下,仍帶動房地產交易市場行情全面上漲,新莊漲幅為十八.二五%,漲幅最高,新莊、林口、五股及泰山的最高價土地現值紛紛再創新高。

新莊地政事務所指出,一○一年各區地王均坐落在重劃區內,其中新莊地王位於副都心重劃區,位處思源路以西、中山路以南、特二號道路以東、中原路以北的第二種商業區,公告現值約為每坪一二四.三萬元。

林口地王座落三期重劃區內,位處文化二路西側、文化三路東側、忠孝路南側臨接的中心商業區,每坪約卅八.三萬元。泰山區除了副都心土地,地王座落於十八甲重畫區內,每坪約四十五萬。五股地王因洲子洋重劃區開發,移成泰路三段以東、新五路二段東側的商業區。

新莊地政所指出,民眾若有查詢需要可至網站下載專區:www.sinjhuang.land.tpc.gov.tw或撥打二二七七九二四五轉三○七。

 合宜住宅林口A7案簽約 估農曆年後萬人可取得申購資格(靜)(2012/1/10)

合宜住宅林口A7案簽約 估農曆年後萬人可取得申購資格

鉅亨網記者詹宜軒 台北2012/01/10 星期二

「機場捷運A7站合宜住宅招商投資興建(用地預標售)案」,由遠雄、皇翔、麗寶及名軒等四家建設公司得標,今(10)日並舉辦簽約典禮。包括行政院、經建會、內政部及桃園縣政府等相關單位,均派員出席。

據了解,本案合宜住宅出售戶數有3761戶,出租住宅為199戶,兩者共計有3960戶。主建物部分每坪平均售價,明定不得超過15萬元,陽台每坪平均售價不得超過6萬元;主建物部分每坪每月租金不得超過250元,陽台每坪每月租金不得超過100元。

此外,招標文件中明定採高品質之主要建材及設備規格,如建築外觀低層部分,需採用天然花崗石,以期創造高品質之優質住宅,並預計2014年可完工交屋。

合宜住宅政策釋出 民眾反應熱烈

內政部營建署已於去年12月23日公告民眾申辦合宜住宅資格審查受理期間、問答集及各直轄市、縣(市)政府洽辦窗口與諮詢專線等資訊。民眾得依據該署公告之時程與資訊,檢具相關文件洽各直轄市、縣(市)政府申請承購資格證明。

而民眾取得承購資格證明文件後,預計可於今年10月份開始,向得標廠商承購登記事宜,受理登記期滿後,將以公正、公開之電腦亂數抽籤方式,決定申購序位,最後再由民眾洽建商辦理後續購屋簽約等事宜。

內政部營建署署長葉世文於簽約典禮上表示,自合宜住宅政策祭出之後,民眾洽詢電話十分踴躍,統計至1月6日為止,正式提出申辦承購資格、並取得資格證明者約有7000多人,並已有3萬多人領件,預計年後將可突破萬人。而執行現況亦反應未來達成樂觀,因此目前營建署也持續進行都市審議,未來將推出更多合宜住宅,實現住者有其屋的願景。

 土地公告現值漲幅 17年新高(凡)(2012/1/9)

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
內政部元旦甫公布民國101年的全台灣公告土地現值,全台平均調幅是8.65%。房仲業拉長時間分析發現,這波調幅創新高紀錄,竟是最近17年來的最高調幅。
由於7月即將正式實施實價登錄,讓市價現形、公告現值可望快速拉近市價,因此預期明年公告現值的調漲幅度,仍相當可觀。
各縣市地政主管機關於元旦公告現值調漲情形,全國平均調漲幅度為8.65%。金門為公告現值調漲幅度最高的縣市,調幅達47.17%;調幅排名第2大的縣市為新竹市,調漲23.49%;台中市則調幅15.7%,排名第3。
中信房屋表示,今年7月將實施實價登錄,預期將拉近公告現值與市價之間的差距。由於現行公告現值水準與市價差距,部分地段甚有以倍數計,因此即使今年房價看跌,預料公告現值仍將大幅調漲。
就五都平均公告現值調漲幅度來看,則以台中市調漲最多,達15.7%;其他依序為:新北市12.19%、台北市9.87%、高雄市4.05%以及台南市3.87%。
目前公告現值和市價之間,差距仍相當明顯。中信房屋統計,內政部於民國90年進行都市土地交易價格與公告現值差價分析調查結果,當時省轄市平均價差倍數為1.93倍。
以台北市為例,去年9月份敦化南路二段華票敦南大樓,創下每坪1,405萬元的成交行情,改寫「地王」新高紀錄;但官方版的公告現值,每坪只有400萬元,二者相差達3.5倍。這顯示,台北市土地公告現值、市價之間的落差,多以倍數計,仍嚴重偏低於市價。
不過,土地公告現值調近於市價,為未來趨勢。但對於消費者來說,未來出售房地所產生的土地增值稅,預料負擔也將相對提高。

 新北市地王 新板特區雙子星大樓三度奪下(靜)(2012/1/9)

新北市地王 新板特區雙子星大樓三度奪下

鉅亨網記者詹宜軒 台北2012/01/09 星期一

新北市地王於日前出爐,再度由新板特區雙子星大樓拿下,該建築物坐落於板橋區新府路與縣民大道交叉口,即板信商業銀行雙子星總部大樓所在地,同時也連續三年蟬連新北市地王,每坪公告土地現值約170萬元,與100年每坪約153萬元相較,上漲約11%。

新北市板橋地政事務所表示,板橋、土城區101年公告土地現值均有上漲,而土城區地王,則位於中央路二段旁土城區農會附近的商業區,每坪公告土地現值約48萬元,與100年每坪約43萬元相較,上漲約12%。

新北市地政局指出,101年公告土地現值已於1月1日公告,民眾可於「新北市政府不動產買賣交易服務網」(網址:www.e-land.ntcland.gov.tw/)之公告土地現值查詢系統查詢。此外,為能讓民眾能更快瞭解地價高低情形,板橋所已按顏色層次(最高價以紅色標示,最低價以淺綠色標示)建置「地價級距圖」,民眾可於新北市政府不動產買賣交易服務網或該所網站(網址:www.banqiao.land.ntpc.gov.tw/)下載參考。

板橋地政事務所主任鄭貴春表示,板橋、土城區101年地價作業期間(99年9月2日至100年9月1日)買賣案件約17000件,與前一年度相當,其中以奢侈稅開徵前後(100年5、6月)買賣案量較多,開徵後買賣案件量則有下降情形,不過板橋、土城區因多項重大公共工程正在進行,自住購屋需求穩定,整體而言,與前一年度相較,本年度呈現價漲量穩態勢。

 工商時報---法拍急凍 去年衰退41%(豪)(2012/1/9)

根據統計,2011年全台法拍市場,不論是在待標、脫標件數或拍定總額皆為過去6年以來新低,去年待標總件數為52,473件,僅有10,028件脫標,年度拍定總額為673億9706萬元,與2010年度總額相比,大幅減少41.1%。

寬頻房訊投資研究室表示過去1年,台北市法拍案件以中正、信義兩區最受歡迎,平均得標拍次均在1.9左右。由於中正、信義與大安區皆屬於台北市中心第一環,更顯現市中心區域房價的抗跌性與補漲力道。

而新北市則是以五股、林口、新莊、泰山等區表現最佳,這些區域過去多屬於新北市外圍區域,房價比其他區域來說相對便宜,近年來由於有重劃區規劃及其他重大建設加持,也吸引不少預算較少或看好該區未來發展的民眾遷入。尤其是新莊區,在副都心與捷運新莊線、機場線、環狀線環繞的議題帶動下,更成為新北市未來發展的熱門區域,房價表現與過去相比已不可同日而語。

以過去數據來看,2011年法拍市場上最受歡迎的建物類型為透天產品,該類型產品由於公設比少、土地持分大,住家一樓甚至可當店面使用,不論是在自住或運用上都有較大的空間,也因此去年透天產品表現優於其他類型,平均得標拍次在2.07~2.11拍。

微利時代來臨,業者表示,以目前市場現況來看,由於受到法令限制,無法立即轉手獲利,建議投資人在心態上要做好中、長期投資的心理準備,投資宜以具有租金報酬效益的物件為佳。

 長虹 放量攻堅 衝破整理僵局(凡)(2012/1/8)

工商時報【蔡惠芳】
長虹(5534)上周五爆出3,828張攻擊量能,股價大漲3.94%,以51.5元突破近期的整理僵局,若量能持續放大,不排除有機會持續向上,惟上檔53.5元前波高點反壓較重,恐須5,000張以上多頭攻勢,方能有效站上。
預期央行今年有降息空間、商用不動產比重高於同業,及董座親自公開喊話,2012年業績不比2011年差等題材下,近期長虹吸引密集買單下注、外資加碼。
長虹儘管面臨營建股業走進反轉點、政策持續打房、選前觀望衝擊買氣等挑戰,但因土地存量均為成本低廉、毛利率高達50%的土地,因此儘管營收較去年衰退,但2011年前11個月EPS仍有8.2元;由於12月有新案挹注營收和獲利,法人估計全年每股獲利可望站穩9元。
展望2012年,雖然首季受選舉、歐債問題擾亂,造成市場有點急凍現象,但長虹今年持續推案,規劃推案量約240至250億元,包括內湖廠辦大樓、林口住宅大案等,推案仍集中大台北都會區和捷運站附近,估毛利率可守在4成大關,若順銷推案,全年EPS有機會挑戰10元。

 工商時報---合宜住宅受歡迎 申請爆滿(豪)(2012/1/8)

合宜住宅大受民眾歡迎!據內政部統計,100年12月23日開始發放合宜住宅承購資格證明申請書並受理申請後,已受理逾5,600件申請案,遠大於板橋浮洲興建供給量4,480戶。而機場捷運林口A7站用地預標售案,也將在10日與4大建商舉行簽約典禮,合計兩合宜住宅推案將創造1,950億元產值。

板橋浮洲合宜住宅於100年12月12日已動工,預計104年3月底完工交屋,規劃興建4,480戶(含448戶出租住宅),打造優質「平價好宅」,嘉惠無自有住宅之經濟弱勢,至少創造4,500個就業機會,預估帶動周邊地區發展,可創造超過450億元產值,營造民眾、企業、政府三贏局面。

至於林口A7合宜住宅,預計興建約3,960戶(含199戶出租住宅),總銷售金額約300億元,四塊基地於去年12月15日預標售決標,分別由遠雄、皇翔、麗寶及名軒建設得標,預計周二(10日)完成簽約。標脫面積為9.81公頃,總價款76.92億元,預估101年12月底前開放預售。

A7林口合宜住宅總價低於750萬元,房價是周遭新屋7折左右,也是捷運沿線最便宜新屋,主建物部分每坪平均售價明定不得超過15萬元,陽台每坪平均售價不得超過6萬元。出租住宅部分,主建物每坪每月租金不得超過250元,陽台每坪每月租金不得超過100元。規劃設計坪數為30至50坪間,且明訂公設比不得超過30%。

林口A7合宜住宅採區段徵收土地,土地狀況較複雜,內政部預估約在今年底前,才會發放合宜住宅承購資格證明申請書,開始預售。官員說,已在板橋取得承購資格的承購人,若板橋抽籤落空,仍可參加林口A7合宜住宅的申請。

林口A7站並保留逾40公頃的產業專用區,開發完成後,可有效紓解北部地區產業用地嚴重不足窘境,提供台商鮭魚返鄉投資興建企業總部所需用地,預估可創5,000個以上工作機會,超過1,500億元年產值。內政部估計,這二處推動中的合宜住宅,可創造9,500個就業機會,產值超過1,950億元。

 2011新北市買賣移轉量縮24% 板橋表現較佳(2012/1/8)

2011新北市買賣移轉量縮24% 板橋表現較佳

鉅亨網記者詹宜軒 台北2012/01/08 星期日

新北市地政局統計該區2011全年度買賣移轉棟數為8.5萬棟,較2010年大減24%。其中,表現最好的是板橋區,2011年僅小幅減少3%,其次則是新店、泰山、永和、中和等地區,衰退幅度都在2成以內,反觀近2年受到捷運與重劃區帶動的新莊、三重、蘆洲、林口等地區,房價漲的多,移轉量也縮的兇,量縮幅度都超過25%以上。

樹林 林口 新莊 三重 房價漲最兇

根據信義房屋統計,新北市2011年比起2010年平均房價上漲約15%,房價漲幅較大的前幾名分別是,樹林區、林口區、新莊區及三重區,房價漲幅都在18%以上,若對比新北市地政局資料則可發現,此次移轉量呈現大減的區域,也是2011年房價漲幅較大的區塊。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,新北市近年房價快速上漲,吸引不少投資客搶搭順風車,2011年下半年奢侈稅上路後,加上歐債危機越演越烈,新北市投機買盤瞬間急凍,只剩下區域與外來自住買盤,尤其是捷運新莊線、機場線與蘆洲線等題材發酵的區域,奢侈稅上路後,交易量更是急速縮減。

2011下半年 新北市自住客當道

反觀表現最好的區域,仍以生活機能佳、一橋之隔的第一圈表現最好,其中,板橋2011年買賣移轉棟數僅小減3%,新店減少15%、永和減少18%、中和減少19%、表現都比大盤減少24%更好。

蘇啟榮指出,2011年下半年新北市已經進入純自住的階段,購屋人除了考量房價能否負擔得起,可以買多大的產品外,自住客更在意生活機能、通勤距離和生活品質等。

據觀察,新北市已連續3月單月買賣移轉棟數在6千棟以下,比起過去景氣不錯時的上萬棟,有明顯落差,加上近日有開發商公開表示降價25%,市場可能轉向偏空的氛圍,展望2012年,新北市仍會吸納大台北地區的自住客,不過在大環境欠佳、投資客退場等情況下,2012年房市逐漸偏向買方市場,2012年房價修正的壓力,將是金融海嘯後壓力最大的一年。

 專家評析-捷運通車 房價起漲(凡)(2012/1/7)

工商時報【東森房屋新莊新泰加盟店店東林平川:】
新莊副都心,顧名思義可說是第2個台北市,對於新莊的建設絕對優於其它鄉鎮,目前新莊副都心新蓋大樓每坪約45萬到65萬元間。
案主買的社區鄰近新泰國小,目前附近的房價以大樓來說,每坪約從30萬到42萬元不等,公寓大約是25萬到28萬元間,除副都心商圈外,就屬新莊捷運沿線為熱門區段,尤其是新莊站的房價行情最高。
此案社區步行至新莊捷運站約12分鐘,往來台北極其方便。近年來,步行至捷運站15分鐘內之房屋詢問度及轉手性較高,新泰商圈範圍包含新泰路、公園路、公園一路、仁愛街、建中街、中正路、中華路一段。本商圈有萬坪運動公園、小學、圖書館、活動中心、棒球場、體育館、多功能運動中心,生活機能佳、交通便利。
尤其新莊機場線將在民國103年通車,環狀捷運也準備開始動工,對未來新莊區房價是具有增值的利多。以目前來說,新莊捷運已經通車了,相對的周邊房價勢必會有些漲幅,新泰公園及萬坪公園附近這些商圈都比較接近新莊捷運線,而且本區也是屬於文教區,區公所、戶政事務所、地政事務所、稅捐處及警察機關、學校,都在本區域內。而且市場、超市購物極其便利,等到整個大新莊的多項建設皆完工,人口勢必增加,相信本區域房價一定會有更大的漲幅空間。

 自由時報---17年來新高 土地公告現值漲8.65%(豪)(2012/1/7)

今年各縣市土地公告現值均已公布,全國平均調漲八.六五%,為近十七年來新高,其中調漲幅度最大前三名分別是金門調漲四十七.一七%、新竹市二十三.四九%及台中市十五.七%。房仲業者認為,在「實價登錄」過關後,為求公告現值貼近市價,未來勢必還有大幅調整的空間。

中信房屋市場研究中心指出,今年全國「地王之王」仍是台北市站前新光三越,以每坪四百萬元蟬連;新北市地王則是板信雙子星大樓的每坪一七○萬元。其餘三個直轄市的地王,高雄市新光三越與SOGO毗鄰地及台中新光三越同為每坪一百萬元;台南市則以西門路二段及中正路口每坪八十三.四萬元最高。若以五都平均公告現值調漲幅度來看,以台中市調漲十五.七%最多。

不過,今年土地公告現值漲幅雖是十七年來新高,但與市價仍有相當大的差距。以台北市為例,去年九月,市場上以華票敦南大樓土地每坪一四○五萬元創下新高紀錄,但其公告現值卻不如北市地王每坪四百萬元,價差數倍。

由於「實價登錄」可望於今年上路,對於未來調整稅基及公告現值調漲將有具體標準。中信房屋市場研究中心分析,即使市場上普遍看跌今年房價,但公告現值調漲朝市價看齊的目標不變,為縮小公告現值與市價的差距,公告現值調漲在所難免,未來民眾的土增稅負擔將大幅提高。

 2011房市冷 桃園縣、新竹縣市異軍突起(靜)(2012/1/7)

2011房市冷 桃園縣、新竹縣市異軍突起

鉅亨網記者詹宜軒 台北2012/01/06 星期五

2011全年股市跌了1900點、跌幅達21.2%,總體經濟轉冷,連帶也影響到房地產市場。有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示,2011年台灣房地產市場如兔子般蹦蹦跳跳,上半年房市交易暢旺、前景看好,但在政府喊出居住正義口號,及國際景氣轉趨保守氛圍下,政府陸續推出房市管制措施,包含選擇性信用管制、特種貨物稅(奢侈稅)及年底通過的地政三法等,同時加強國稅局查稅、調高土地公告現值,都促使下半年房市陷入交易量低迷困境。但在一片萎靡聲中,也有部分區域型都市房市表現不差,如桃園縣及新竹縣市,前者買賣移轉交易量僅下滑2.2%,後者交易量則逆勢上揚,新竹縣更成長近三成。

五大都會區 大台北成交量減少近兩成 中南部持平

根據內政部公佈的全台買賣移轉件數,2011年(1-11月)全台件數相較2010年(1-11月)僅減少8.2%,低於一成。劉炳耀指出,五大都會區中,台北市與新北市買賣移轉交易量,相較前年分別減少18.3%、19.7%,減少幅度接近兩成,為交易量減少最多的區域。而中南部都會區(包括台中市、台南市及高雄市),因多以自住客買盤為主,受奢侈稅影響不大,台南市交易量小幅增加1.0%,而台中市及高雄市則小幅減少3.8%。

此外,北部區域型房市,如桃園縣及新竹縣市表現亮眼,桃園縣去年在受到奢侈稅衝擊下,交易量僅減少2.2%,而新竹縣市交易量更是逆勢上揚,新竹市增加5.8%,新竹縣更是大幅增加29.6%,顯示在房市低迷下,區域型房市的房價及客源穩定,買氣較不受大環境及奢侈稅影響。

桃園縣交通利多 帶動大台北都會區自住輕移民

劉炳耀表示,過去桃園屬於區域型市場,在地買家較多,但近年桃園交通便利性提升,加上房價水準仍大幅低於台北地區,許多台北自住客考量房價及負擔能力後,選擇輕移民至桃園,造成近期來自台北的客源比例不斷提升,且帶動區域房價漲幅。

目前桃園熱銷區域包含傳統熱銷的桃園市與中壢市外,因航空城捷運線計畫帶動的蘆竹鄉與龜山鄉,成交量也穩定成長,此四區近5年房價漲幅皆逾三成以上。因此,桃園未來房市將不可限量,有意願購屋的民眾,建議可將桃園市、中壢市、蘆竹鄉與龜山鄉列為首選區域。

新竹縣市 房價合宜、居民所得高 年底買氣旺

新竹縣市工作機會多以科學園區為主,雖先前傳出無薪假風波,買氣略為下降,但在百年結婚熱潮帶動下,年底購屋熱度仍舊不減。劉炳耀分析,新竹房價及家庭每戶可支配所得,新竹目前每坪房價約14.5萬元,若以購買30坪住宅為例,總價約435萬元;政府公布100年家庭每戶可支配所得資料,新竹市年所得為118.5萬元,僅次於台北市,換算新竹的購屋所得比(房價/所得)約3.67倍,對於自住客購屋負擔不重。

而目前新竹熱銷區域為新竹市的東區與北區,及目前推案量大的竹北市,這三區近5年房價漲幅皆達兩成以上,未來房市發展前景仍看漲,建議有意在新竹購屋的民眾,可將北區、東區及竹北市列為首選區域。

 2012全國土地公告現值漲8.65% 創17年新高(靜)(2012/1/6)

2012全國土地公告現值漲8.65% 創17年新高

鉅亨網記者詹宜軒 台北2012/01/06 星期五

各縣市地政主管機關於元旦公告現值調漲情形,全國平均調漲幅度為8.65%,創1996年以來,近17年新高。調漲幅度最高的前三縣市分別為:金門縣(47.17%)、新竹市(23.49%)及台中市(15.7%)。

中信房屋總經理特助胡佩蘭表示,隨著實價登錄相關法令已過關,對於拉近公告現值與市價的差距,將有更明確的標準,由於現行公告現值水準與市價差距甚有以倍數計,因此即使明年房價看跌,預料公告現值仍將大幅調漲。

中信房屋市場研究中心副理張心妮指出,今年各縣市「地王」中的「地王之王」,仍以台北市站前新光三越每坪400萬元居冠;新北市板信雙子星大樓,以每坪170萬元次之。其餘三個直轄市地王的公告現值表現,高雄市新光三越與SOGO毗鄰地、及台中新光三越,同為每坪100萬元;台南市則以西門路二段及中正路口,每坪83.4萬元最高。若以五都平均公告現值調漲幅度來看,則以台中市調漲最多(15.7%),其他依序為:新北市(12.19%)、台北市(9.87%)、高雄市(4.05%)及台南市(3.87%)。

公告現值與市價 差距仍大

雖然公告現值今年漲幅調升為近17年來之新高,但與市價仍有相當大的差距。胡佩蘭認為,根據內政部於2001進行都市土地交易價格與公告現值差價分析調查結果,當時省轄市平均價差倍數為1.93倍(市價/公告現值,直轄市未列入調查範圍)。時至今日,以台北市為例,去年9月,市場上以華票敦南大樓土地,每坪1405萬元創下新高價紀錄,但其公告現值顯然不若北市地王每坪400萬元來得高,價差倍數可想而知。

由於實價登錄相關法令可望在今年上路,對於未來調整稅基及公告現值調漲,有非常具體的標準在握。因此張心妮分析,即使市場上大多對於今年房價普遍看跌,但公告現值調漲朝市價看齊的目標不變,為弭平其價差,調漲之舉在所難免,對於民眾未來房地交易的土增稅負擔將大幅提高。

 新北2011房屋移轉量大減 房價越高縮越兇(凡)(2012/1/6)

新北市地政局公布去年(2011年)全年的房屋買賣移轉棟數,只有八萬五千多棟,比前一年度大減兩成四,其中表現最好的是「板橋區」,年降幅不到百分之三,反觀近兩年受到捷運與重劃區帶動的「新莊」、「三重」、「蘆洲」、「林口」等地區,雖然房價漲的多,移轉量也縮的兇,量縮幅度都超過25%以上。(何庭歡報導)
業者分析,新北市過去幾年由於捷運陸續完工,加上房價相較於北市更為親民,因此不論是自住或是投資客,對進駐新北市的意願都很高。不過在去年受到奢侈稅影響,以及新北市不少區域房價都節節高升,讓不少買方卻步,也讓買賣移轉大幅萎縮。
而新北市各區中,又以樹林的移轉數衰退四成跌幅最深,但板橋卻只有小縮2.98%,買氣最強,住商不動產企研室主任徐佳馨分析:
『樹林下滑的幅度最多,我們推測因為樹林他過去事實上是受惠於所謂的「北大特區」的一個帶動,那其實在「北大特區」來說的話,他大概在去年的時候,就已經不是一個話題中心了,所以相對來說的話交易量就會比較趨冷。』
『那板橋的部分,一方面因為他距離台北市比較近,二方面來說的話,他又有新北市政府的一個加持,等於在週邊的生活機能相對是比較完備的。』
信義房屋企研室經理蘇啟榮則指出,這次移轉量大減的區域,同時也是房價大漲的區塊,他認為主因是新北市近年房價快速上揚,吸引不少投資客搶搭順風車,但在奢侈稅上路,以及歐債危機越演越烈之下,讓投機買盤瞬間急凍,只剩下區域與外來自住買盤,尤其是捷運新莊線、機場線與蘆洲線等題材發酵的區域,雖然房價急漲,但當客戶多以自住為考量,連帶就會在意能否負擔得起「漲過頭」的房價 。

 工商時報---陳冲:奢侈稅無礙房市交易(豪)(2012/1/6)

大型建商率先宣布調降新建案售價,是否意味政府的打房奏效?行政院副院長陳冲昨天表示,很多降房價的調整措施,與個別公司策略有關,但奢侈稅對正常房市交易並沒有影響。

陳冲昨天出席「捷運新莊線大橋頭站至輔大站通車典禮」時接受媒體訪問,針對興富發帶頭調降房價,作上述表示。

他說,很多降房價的調整措施,與個別公司策略有關,不方便做甚麼評論,外界已作了很多分析,中間有一些解說「這是一個市場策略」。

至於政府調控房市措施是否已奏效?陳冲說,立院通過「特消稅」條例,即一般「奢侈稅」,並沒有影響到正常房屋的交易,也許在全台灣房屋移產權轉的棟數有減少。

一年以上房屋移轉會課徵土地增值稅,以土增稅件數來講,陳冲說,反而成長9.3%,可見正常房屋的交易是沒有受到影響的,價格的話可能跟地區和交通,及個別銷售公司的市場策略是有關係的。

 房地產業:恐掀退戶潮(凡)(2012/1/5)

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
興富發率先宣稱推出新案將降價25%,昨天在房市投下震撼彈。部分研究營建股的法人紛紛重出報告,下修2012年營建上市櫃公司的獲利;房地產業者擔心,接下來可能在供給量大的區域掀起「破盤價」的效應,甚至出現退戶潮,有些中南部業者已擔心會被波及,正「挫咧等」。
興富發董事長鄭欽天3日在尾牙的驚天一舉,房地產業人士多半仍抱持正面看法,但也擔心「破盤」效應擴大。
戴德梁行董事總經理顏炳立表示,興富發率先降價的策略「很高明」,策略是成功的,讓房價一次破盤、交易量才會出來,因為房市不能沒有量,沒有量、銀行會先倒,房地產中下游產業就會波及。
仲量聯行董事總經理趙正義也肯定興富發率先帶頭降價,他表示,台灣房價降到更健康、合理的水位,將可讓買點儘早浮現、讓國際資金和國內資金多多參與,也讓租金報酬率回到更合理的水準。
2009年元月率先說服千名賣方降價1成,讓觀望中的買方出門看屋的信義房屋,其不動產企研室經理蘇啟榮表示,目前中古屋賣方、買方正觀望,興富發降價行動是否引發其他建商跟進、帶動預售屋拋售潮,值得觀察。雖然,房市觀望氣氛將因此更濃厚,有些研究營建股的法人機構也紛紛準備重新出報告;不過,預售屋降價潮,勢必產生連動效應,帶動中古屋房價下修,有助開價合理化。
蘇啟榮指出,立法院12月才三讀通過實價登錄威力,已提前發酵,目前已有建商公開降價,未來新案開價灌水的狀況,應會減少。
至於興富發可能產生的連鎖降價效應、幅度有多大?顏炳立指出,2012年房價在國內外利空因素衝擊下,估計台北市會有1成的修正空間、新北市供給量大的高價屋則有降價2成的空間。
顏炳立指出,今年7月將實施實價登錄,建商不想讓開價、成交價,相差太多,建商乾脆一次降足,降到買方預期的滿足點。
顏炳立說,興富發率先降價,預期將難免引發「退戶潮」、尤其怕的人可能會退屋。預期2012年會是「翻滾年」,興富發掀起降價潮後,上半年房價會「向下滾」、不是向上滾。
對於這一波景氣循環和上波全球金融海嘯相比,顏炳立說:「2008是高空彈跳,景氣半年就彈上來、而且彈得更高;這一波,2012年在資金行情帶動下,有機會飛龍在天,但我擔心會被甩在地上、變成小蛇。」

 大台北地區八大潛力區 淡水 首購、退休族最愛(靜)(2012/1/5)

大台北地區八大潛力區 淡水 首購、退休族最愛

鉅亨網記者詹宜軒 台北2012/01/05 星期四

好房網日前邀請包括淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰、商仲業者瑞普國際物業總裁曾東茂、建商代表和旺建設董事長劉永祥、鄉林建設董事長賴正鎰、永慶房產集團代銷業一部協理吳金銘、華固建設總經理洪嘉昇、代銷市場專家甲桂林廣告董事長張裕能,以及房產財經專家田大權、賴憲政、林青蓉、陳高超、SWAY等12位專家,票選出大台北地區表現最被看好的8個區域。其中,台北市方面,專家最看好的分別是大安區、信義區以及南港區;至於新北市則以板橋、三重、汐止最被看好。最後,再經過各大房仲業者,評比消費者需求與市場趨勢後,挑選出包括台北市的信義區、南港區、中山區及文山區;新北市的板橋、三重、汐止及淡水等潛力8區,供購屋族作為參考。

而在新北市2011年買賣移轉件數中表現位居第二的淡水區,因為房價基期低、重大建設陸續確定,成為不少首購族首選,贏得房仲業者認可。

淡海新市鎮 房價基期低受青睞

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,淡海新市鎮有兩區塊,一沿淡金路、新市一路三段、登輝大道,由於未來將規劃有有輕軌捷運,吸引不少建商在此推案;二為沙崙一帶,多規劃為休閒、樂活產品,不少別墅式的推案,吸引市中心想購置度假宅的族群出手,大樓式建案也強調完善的公設,例如「台北灣」,目前本區價格稍高於第一個區塊。

淡海新市鎮物件平均成交價多在一字頭,較大台北地區其他區域房價顯然親民許多,因此一直是許多首購族主要選擇區域。徐佳馨指出,新北市政府將淡水生活圈定位休閒文化區塊後,就投入不少資源,對於注重生活品質的購屋族來說,該區塊是不錯的選擇。

退休族偏好景觀宅 淡水區具先天優勢

除首購族外,房仲業者認為,淡水區由於具有依山傍水的景觀優勢,也頗適合退休族入住。好房網傳媒經理李建興表示,淡水捷運線的興建加速銀髮族外移的誘因,尤其是淡海捷運綠山線確定興建後,預計可吸引不少屆退族到淡海新市鎮處看屋,這波主力購屋族群年齡在50至60歲間,以目前都市公寓每坪超過40萬元計算,外移淡水,至少可以一坪換兩坪,而且從舊屋變新屋,這些都是銀髮族考量移入的主因。此外,新市鎮內的新社區規劃,也頗受青睞,只要生活機能便利度提高,提早佈局的銀髮族自然可以安心養老。

 TVBS---獵地王喊降! 買房下手第二季為佳(豪)(2012/1/5)

興富發董事長鄭欽天出手調降開價,為房市投下震撼彈!其實回顧過去3、4個月,鄭欽天多次公開表示,說台北房價不受奢侈稅影響,也不會泡沫化,如今卻也是由他開這第一槍,但事實上,房價回跌早就是「公開的秘密」,房仲建議今年想買房,329檔期的價格是很好的參考點,而年底前北市與新北市房價也大約有機會調降10%到15%。

興富發董事長鄭欽天:「台灣這個房地產是不會泡沫化的,因為這個市場觸底的整個支撐點非常紮實。」


3個多月前不怕奢侈稅打房,強調台北房價就是鐵板一塊,敢衝直言,興富發董事長鄭欽天在去年底政府祭出實價登錄政策時,更是重炮抨擊。鄭欽天:「我認為實價課稅,是把我們後代子孫的稅啊在我們這一代花掉。」


2、3個月前還信誓旦旦,如今卻在自家尾牙上為房價下修開出第一槍,高敏銳度跟著市場隨機應變,被業界封為南霸天的鄭欽天才49歲,在房地產界已經打滾30多年,由高雄起家,建案北中南遍地開花。


2011年業績衰退2成,總營收卻還是營建股的第一名,投出降價震撼彈,其實早就嗅出市場變化。房仲業者徐佳馨:「若以現在台灣的一個建案,開價跟實際成交價的部份來說,確實是有些個案,他的開價跟成交價,在個案的表現上有一些落差。」


房仲不諱言,大台北房價從奢侈稅後就已經鬆動,今年要買房,329檔期是最佳觀察點,價格降,買家不買單代表市場還在測試,若是成交量也增多,可能就是房價低點,520檔期就可以下手。


而7月起「實價登錄」上路,房仲建商在價格上的操作空間變小,也有可能讓房價再降,預估年底前北市與新北市莫約有10%到15%的降幅。


而中古屋的開價更可望再降1成,或許實際價格還要觀察,但興富發開了這第一槍,讓房價滾落不再只是公開的秘密。

 房仲:建商自砍價 助加速趕底(凡)(2012/1/4)

(中央社記者韋樞台北4日電)興富發開出建商自砍開價第一砲,房仲表示,此舉可讓建商開價合理化,雖然有購屋意願者難免比價,但若發現建商明顯下調價格,接近心中合理價位時,反而會出現加速趕底現象。
興富發建設董事長鄭欽天昨晚尾牙宴前宣布2012年新建案開價下調15%。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,一手屋和二手屋的市場是連動的,目前雖然是單一建商發出訊息,其他建商是否跟進,短期1、2個月的觀察期和陣痛期難以避免。
蘇啟榮指出,建商自砍開價事件對現在遲滯、觀望的房市並不全然更糟,反而可以讓開價更合理化,更接近有意願購屋者心中的理想價格,會促成這類買方出門多參觀各個建案或二手屋。
當有意願購屋者到處比價後,蘇啟榮表示,市場行情是由這些購屋人決定的,當他們發現只要市場未再出現一案價格比一案低的情形時,自然會調整心中的價格尺,反而會促成市場加速趕底。
對於市場可能出現買方追漲不追跌的情形,蘇啟榮認為,那是買房投資者的典型行為,卻非有意願購屋者的行為,當有意願購屋者重新檢視過去看中意的房市物件時,會考慮價格是否接近區域行情,若合適時便會出手。
他建議有意願購屋者,最近可以多出來了解市場行情,才會更清楚掌握區域行情的變化,遠比隔了長時間才來了解房市行情,心中的價格尺反而會更模糊。1010104

 雙和區公告土地現值 超越新北市平均漲幅(靜)(2012/1/4)

雙和區公告土地現值 超越新北市平均漲幅

鉅亨網記者詹宜軒 台北2012/01/04

新北市中和地政事務所表示,新北市民國101年公告土地現值區段地價,已提經地價評議委員會評定在案。其中,中和區平均上漲約15.08%、永和區平均上漲約18.54%,相較於新北市全市平均漲幅約12.2%,中、永和地區因區位條件佳、生活機能完善,漲幅適度反應了不動產市場房價的趨勢。

中和地所指出,自捷運中和線通車後,雙和地區受逐捷運而居之特性影響,加強不動產交易支撐力道,近年來受房地產景氣熱絡、都市更新效應所及,中、永和地區市場價格上漲幅度明顯,公告現值也因此予以反應調漲。

經調查估價結果,民國101年雙和地區地王,分別座落捷運永安市場站及頂溪站附近,中和路及永和路二段上之商業區,公告現值分別為412,100元/㎡及447,200元/㎡,換算每坪約136.2萬元及147.8萬元。至於中永和區各宗土地公告土地現值目前仍在計算中,民眾即日起可至新北市政府地政局不動產買賣交易服務網之公告土地現值查詢系統(http://e-land.ntcland.gov.tw/NTPCELand/Portal/Land.aspx)查詢。

中和地所進一步表示,為方便民眾了解中、永和地區地價分布情形,已建置中永和區101年之「地價級距圖」,該圖以10種顏色,來表示公告土地現值高低情形,最高價以紅色標示,最低價以淺綠色標示,讓民眾可事先透過地價級距圖,輕鬆了解想買的房子,屬於何種地價等級。

 工商時報---今年房價看跌15%(豪)(2012/1/4)

興富發建設昨(3)日開出2012年建築業界第一炮,董事長鄭欽天在尾牙宴上語出驚人表示:「2012年房價看跌15%,興富發新春開盤,將降價25%,一次降足!」今年全年推案量目標達310億元,全年營收目標則穩站200億元大關以上,雖然大降價、但毛利率應該不致縮水。

鄭欽天昨天對於2012年房地產景氣、房價看跌的看法,是他自2003年以來持續看好房市之後的首度改口,似乎也透露房市景氣面臨反轉。

鄭欽天表示,房價要一口氣降到客戶的滿足點,買氣才會出來,所以興富發今年計劃的推案,將全面降價到市場期待的價位。

鄭欽天指出,像台北市士林金雞廣場改建案,就會降價25%!本來去年想推每坪120萬元,今年推出就會降到90萬元,一口氣降25%。內湖捷運站的德安百貨大樓改建的豪宅,則從本來想賣的每坪100萬元,降價到75~80萬元。

至於新北市與宏泰人壽合建的淡水平價住宅造鎮案,鄭欽天也擬定新策略,開盤價約每坪17至18萬元,吸引力比板橋浮洲合宜住宅高。

除了興富發率先宣布降價求售,上月國泰建設也宣布新店「國泰雙璽」率先吸收雨遮的產權不計價,也無異被視為變相降價;且2009年1月全球金融海嘯期間,信義房屋也說服許多屋主,率先降價約1成求售。

昨天興富發舉辦2012年忘年之夜,席開108桌,慶祝2011年繳交出全年營收212.43億元,自結EPS為9.2元的成績單,可望創歷史次高。鄭欽天表示,雖然2011年營收較2010年衰退22.8%,但展望2012年,營收應可望站穩200億元大關。

談到今年的年終獎金,鄭欽天也大方宣布,協理級以上可發放20個月,經理級以上發放10個月年終獎金。

至於去年鄭欽天剛借殼取得經營權和股權的另一家上市營建股潤隆,鄭欽天也期待,2011年併入興富發集團的第一年,EPS可望衝到5.18至5.2元,希望後年向興富發看齊、EPS衝到10元大關。

 捷運宅置產新熱點 雙捷運漲幅特高(凡)(2012/1/3)

中廣 – 2012年1月3日 上午9:31
捷運新莊線即將通車,投資人多預估新一波的「捷運宅」投資潮將再度掀起,特別是當大台北捷運一條條的開通,具備更完善生活機能的「雙捷運宅」成為最新投資置產亮點,漲幅甚至高達台北市平均漲幅的四倍,房仲業者特別提到,投資客目前已經看準「東門站」與「大安站」未來的雙捷運效益將最強。(何庭歡報導)
業者表示,所謂的「雙捷運宅」意思就是,位於開通兩條捷運線的「黃金交叉點」,而未來三年將成為「雙捷運宅」的地段,包括了「松江南京站」、「三重站」、「東門站」、「大安站」、「中山站」與「南京東路站」等。
業者指出,過去三年,這六大黃金交會站的房價已經聞風先漲,價格上揚幅度最大的「松江南京站」漲幅超過五成六,而漲幅最小的「南京東路站」也上漲了約兩成三,比台北市平均漲幅的一成三,要高出二到四倍。
好房傳媒中心經理李建興並分析,「雙捷運站」主要會因為四種因素而出現不同的價差,這些關鍵因素,分別為「門牌」、「學區」、「雙線」以及「轉乘」等四大效應。而「松江南京站」漲幅第一主因,就是他位於即將開通的捷運新莊線與松山線的交會站,此外「松江南京商圈」是台北市重點商辦大樓,素有金融街之稱,加上後ECFA時代,兩岸經貿往來熱絡,讓這一區自然備受矚目。
但李建興也提到,位居漲幅第三第四名的「東門站」與「大安站」,因為都同時具備四大關鍵因素,包括大安區的「好門牌」、明星中小學「學區」、以及信義線開通後的「雙線」與「轉乘」效應,讓這兩站儘管漲幅不如「松江南京站」,但卻是房屋交易單價最高的地方,也被投資人認為最具有「雙捷運」的加乘效果。

 小宅當道 「1+1房」「2+1房」行情看漲(靜)(2012/1/3)

小宅當道 「1+1房」「2+1房」行情看漲

2012/01/03 星期二

【網路地產王/綜合】

小宅當道,房仲業者統計近5年的成交資料發現,功能性高的「1+1房」或「2+1房」小宅,大受購屋族青睞,因為總價低,房間的利用更具彈性,成為市場上的當紅炸子雞!

空間利用彈性 總坪數少價格較低

所謂的「1+1房」、「2+1房」意即具備挑高、複式夾層的房屋。大致來說,不論是「1+1房」或「2+1房」坪數約25~35坪不等,其房間格局相對較傳統房型來得小,屋主可依個人所需,再從坪數較大的客廳或餐廳隔出書房、臥房或嬰兒房等空間。

不只空間利用更彈性,連總坪數也因為較少,價錢相對也低多了!黃舒衛進一步補充,「1+1房」或「2+1房」其坪數較傳統3房約少了5坪左右,然而在「寸土寸金」的台北市中心,若以平均行情價每坪70萬計算,「1+1房」或「2+1房」的房價,就足足便宜了350萬,加上空間運用極具彈性,在價格與實用性兩大優勢拉抬下,其市占比自然也跟著水漲船高。

預算有限小家庭 最愛+1小宅

從成交量來看,近5年「1+1房」的銷售,增加了約7.6%,目前市占比約28.1%,「2+1房」同樣表現不俗,在96~100年期間,增幅約2.2%,市占比則有13.7%。

永慶房仲集團研展室資深研究員黃舒衛分析,台北市中心向來以高房價著稱,每坪要價往往動輒70萬元起跳,有些黃金地段甚至不乏每坪「百萬計價」的高檔貨,民眾購屋負擔相對較為吃重,因此在預算有限、家庭人口偏少的催化下,讓傳統3房的物件市場需求日減,「1+1房」與「2+1房」反而廣受民眾喜愛。

 工商時報---顏炳立:2012是房市翻滾年(豪)(2012/1/3)

戴德梁行董事總經理顏炳立昨(2)日表示,雖然短期內房市呈現利空的悲觀氣氛,加上總統大選即將在不到2周內登場,「藍綠五五波」的局面,更使得房市混沌不明,但是展望2012年房市,預料會是個翻滾年,看空的脫手、滿手現金的金融壽險業恐怕會大舉搶進補貨。

在住宅市場方面,顏炳立也預期,2012年的台北市,是走降溫、降量,價微降的「三降」年;新北市,是降溫、降量,價下調;台中、高雄降溫、降量、降價,投機及短暫性投資停止,屬於典型自用、區域型的房市買盤。

有部分學者專家說,今年房價會下跌3到4成,對此顏炳立則表示,如果果真會下跌3到4成,那麼台灣的銀行恐怕會先倒,這有可能嗎?

顏炳立針對譎詭多變的2012年房市指出,日前內政部公布的房價佔年所得比平均為9.2倍,台北市14.3倍、新北市10.1倍,超過國際的6倍;主計處統計新北市至去年底空屋約32萬戶,空屋率達22%,台中市21.2%、高雄市17.6%,這些數據的確很嚇人。但是,商業不動產市場卻在2011年,一舉攀向最高峰,全年交易量突破1,400多億元,並創下2000年來的新高。

顏炳立表示,住宅市場方面,有房的人會賣房,第一主要是看壞市場、第二是需要現金、第三是預期房價上漲不再。但台灣利率這麼低,全球的央行也在調降利率,如此低的利率,股市又低迷,充沛的游資,最可能會流進有收益性、能保值的房地產,因為好貨賣方不會輕易拋出,故沒有賣壓,沒有賣壓價格就不容易掉,就會回歸合理的價位。

他指出,目前房市看起來是有泡沫,但是,泡沫會消不會破,而且會回到合理價格。總體來說,2012年房價已沒有預期上漲價可期。

至於,總統大選不論藍上或綠上,台灣房市會有不同的走勢嗎?顏炳立指出,從過去經驗觀察,不管藍上或綠上,市場也沒有巨大變動,畢竟台灣房地產不是一個政黨就能撼動的;只是,不同政黨可能會影響到陸資開放的速度,就算慢下來、也不致重挫或泡沫。

 2011房屋交易量 恐創8年新低(凡)(2012/1/2)

工商時報【記者魏喬怡╱台北報導】
內政部公布去年11月全台買賣移轉戶數為27,403件,較10月回升9.8%,與前年同期相較則下滑25.96%。房仲業預估,2011全年交易量應可保住36.3萬件的水準,但仍較2010年的40.6萬件下滑1成,創下近8年新低。
中信房屋分析,去年11月全台買賣移轉較10月成長2,446件,全台各縣市以新竹市增加927件,月增率137.33%居冠;新北市增加314件。五都中僅台中小縮13件,微跌0.39%,其他四都表現皆有5~13%的成長。
中信房屋市場研究中心副理張心妮分析,多數縣市去年11月的移轉棟數皆較10月成長,但與前年同期相較仍大幅萎縮,其中以新北市年減43.75%最慘烈,台北市、台中市也縮減逾3成。
據中信房屋最新宅指數調查資料,針對總統大選結果對房市價量的影響,有24.8%認為沒有影響,22.3%認為價量持平,顯示4成以上民眾抱持較理性的態度看待大選結果。
若單就價格的影響來看,認為房價會因大選結果下跌的民眾有25%,看漲的則有18.7%,持平的有30.1%,24.8%認為沒有影響,1.4%不表態。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,去年11月買賣移轉棟數應是反應10月市場買氣,去年9月敦化南路A級辦公大樓陸續標出新高價讓10月買氣回溫;另外,交通利多也讓新北市交易量增加5.88%。

 自由時報---土地現值攀升 建商叫苦(豪)(2012/1/2)

台中市元旦土地公告現值,全市廿九區全部調高,平均公告土地現值上漲達十五.七%,調幅創台中市近廿年新高,建商聞訊認為政府一連串的不利房市政策,不只火車頭的建築業者,連帶底下的營造、裝修、仲介、家電、家具業者也「一起埋葬」,希望政府房市政策要更周延,不要「玩死了」建築業。

春耕不動產董事長陳三奇指出,去年不動產遭遇空前的四大劫難,包括奢侈稅、總統大選轉移房市焦點、實價登錄及歐債連環爆,業者已奄奄一息,今年全國土地公告現值又大幅調高,未來業者持有土地成本拉高,去化速度變慢。拉高的成本會羊毛出在羊身上,轉嫁給消費者,房價如何降低?去化速度慢,業者會減少推案量,市場會變成想買房子的消費者買不到房子,建商房子賣不掉的情形。

陳三奇指出,未來建築業會變成低周轉率、低變現率、低投報率、高風險率的「三低一高」行業。去年台北市十一月中古屋市場成交件數僅三千件,較前年的八千件足足少了五千件,不少房仲已關門大吉,如果政府再下重手打房,建築業上下游產業及從業人員、甚至銀行業數十萬人真的要回家吃自己,希望藍、綠明年無論誰執政,做任何與民生相關的重大政策都應有完善配套措施,並加速台灣國際化引進國外資金,台灣房市才有希望。

建築業者也不是認為土地公告現值不能調高,而是要看時機調,在景氣繁榮時調高就無所謂,但政府偏偏在現在景氣低迷調高,等於是雪上加霜。另一業者指出,之前,立法院通過實價登錄,現在大幅調高土地公告現值,逼近市場成交價,應該是為將來的實價課稅鋪路。

 店面成交量低 帶租約高報酬受青睞(靜)(2012/1/2)

店面成交量低 帶租約高報酬受青睞

2012/01/02 星期一

【網路地產王/綜合】
  房市不佳,店面成交也受到影響?根據信義房屋統計,今年大台北店面市場成交量明顯較2010年萎縮,房仲表示,現在店面要賣得快,必須有帶租約、穩定的投報率、租金行情合理,才能獲得投資客青睞!

店面量縮卻價漲 賣家委售意願增

雖然今年台北市與新北市店面市場,平均行情小幅上漲,台北市漲幅約4%,新北市則上漲約10%,但信義房屋統計,受到奢侈稅等打房政策影響,購買店面意願明顯受影響,今年店面成交量明顯低於去年。

從實際成交情況來看,台北市今年店面平均成交單價每坪約108.5萬元,連續2年每坪破百萬元,但成交量卻年減約30%;新北市今年店面平均成交行情年增約1成,從去年每坪50.5萬元,增加至今年每坪55.8萬元,但成交量卻年減約4成,顯然呈量縮價漲情況。

好租店面 須帶租約高報酬租金合理

價格上漲,也讓不少店面賣家,開始考慮釋出物件,尤其近年店面頻頻轉手,未來價格再漲有限,以前市場熱絡時,不易開發店面,現在已有店面屋主主動委賣,看能否賣個好價錢。

信義房屋台北科大店店長鄭嘉文分析,奢侈稅上路加上國際金融情勢差,店面要賣得快,至少要掌握3大要點,包括帶有租約、穩定的投報率、租金行情要合理穩定,才能吸引置產型買方目光。但要有好價格,主要要看區域是否為強勢區,人潮是否夠多,未來是否會有陸客商機等,其次是店租能否成長;店租若有調整空間,價格就有向上反映的機會,也是賣相佳的店面產品。

 2011房屋買賣移轉估36.3萬件 近8年新低(靜)(2012/1/1)

2011房屋買賣移轉估36.3萬件 近8年新低

鉅亨網記者詹宜軒 台北2012/01/01 星期日

內政部今日公布11月份全台買賣移轉戶數為27,403件,較10月回升9.8%,與去年同期相較則下滑25.96%。中信房屋市場研究中心表示,全年交易量應可保住36.3萬件水準,但仍較去年40.6萬件下滑一成為近8年新低。

12月份交易量面臨大選議題雖造成部分觀望,但仍有四成以上民眾認為大選結果不影響房市價量變化或價量持平,25%民眾則持看跌房價的意見。

中信房屋分析,11月全台買賣移轉較10月成長2,446件,全台各縣市以新竹市增加927件,月增率為137.33%暴衝居冠;新北市增加314件居次。五都之中僅台中小縮13件,微跌0.39%,其他四都表現皆有5~13%的成長。月增率表現分別為台南市13.44%、高雄市8.48%、新北市5.88%及台北市5.31%。其餘縣市則以彰化縣、南投縣及嘉義縣微幅略縮之外,大部份縣市11月成交量體較10月皆有回穩的表現。
雖然多數縣市在11月的移轉棟數皆較前月成長,但與去年同期相較仍大幅萎縮,新北市較去年11月下滑43.75%最為慘烈,台北市、台中市也有三成以上的縮減。由於第4季傳統旺季不旺,12月份再面臨實價登錄、總統大選等敏感議題,中信房屋市場研究中心副理張心妮分析12月出現3字頭的移轉量有其難度,因此百年房市交易量約落在36.3萬左右,將低於2008年金融海嘯期間的37.9萬,且為2003年以來近8年新低。

根據中信房屋最新宅指數調查資料顯示,民眾對總統大選結果的預測會對房市價量有何影響,其中24.8%認為沒有影響,22.3%認為價量持平,顯示四成以上民眾抱持較為理性的態度來看待大選結果。若單就價格的影響來看,認為房價會因大選結果而下跌的民眾有25%,看漲的則有18.7%,持平的有30.1%,24.8%認為沒有影響,1.4%不表態。

 中央社---投資客轉賣為租 國稅局查稅(豪)(2012/1/1)

奢侈稅打房,國稅局加強查短期交易,有房市投資客轉當包租公避風頭。不過財政部國稅局表示,個人以營利為目的出租房屋,應辦營業登記,繳營業稅,否則就要繳綜所稅。

國稅局最近接獲不少民眾反映,投資客將自有房屋改裝,或租房子隔成多間小套房,出租營利,卻未辦理營業登記,涉嫌逃漏營業稅。

根據財政部解釋令,個人以營利為目的出租建物,設有固定營業場所,包含有形的營業場所,或設網站;或有「營業牌號」;或僱員工協助處理房屋出租事項,都應辦理營業登記,繳營業稅。否則就要依所得稅法規定,按租賃所得繳個人綜合所得稅。

財政部北區國稅局說明,一般民眾將自有少數空屋出租,通常不會設店面、辦公室或掛招牌,也不會僱員工經營。有上述情況,在實務認定上就屬於營利,應依法課營業稅。1010101

 投資客轉賣為租 國稅局查稅(凡)(2012/1/1)

中央社 – 2012年1月1日 上午10:50
(中央社記者馮昭台北 1日電)奢侈稅打房,國稅局加強查短期交易,有房市投資客轉當包租公避風頭。不過財政部國稅局表示,個人以營利為目的出租房屋,應辦營業登記,繳營業稅,否則就要繳綜所稅。
國稅局最近接獲不少民眾反映,投資客將自有房屋改裝,或租房子隔成多間小套房,出租營利,卻未辦理營業登記,涉嫌逃漏營業稅。
根據財政部解釋令,個人以營利為目的出租建物,設有固定營業場所,包含有形的營業場所,或設網站;或有「營業牌號」;或僱員工協助處理房屋出租事項,都應辦理營業登記,繳營業稅。否則就要依所得稅法規定,按租賃所得繳個人綜合所得稅。
財政部北區國稅局說明,一般民眾將自有少數空屋出租,通常不會設店面、辦公室或掛招牌,也不會僱員工經營。有上述情況,在實務認定上就屬於營利,應依法課營業稅。1010101

 工商時報---亞哥花園 5億530萬元拍出(豪)(2011/12/31)

法務部台中行政執行處昨(30)日宣布,過去台中知名遊樂區亞哥花園,在進行第4輪第2次拍賣中,由以某家建設公司為首的7人投標團隊,以5億530萬元得標,高於底價4億7,000多萬元。

台中行政執行處指出,經營亞哥花園的亞哥育樂公司,因滯欠地價稅及營業稅,共計4,700餘萬元,被公開拍賣其坐落在台中市北屯區共46筆園區房地,且經第4輪第2次拍賣後,前天順利拍出。

台中行政執行處指出,亞哥花園設在大坑風景區內,占地31萬多平方公尺,園內栽種花卉植物,全盛時期曾創下1年150萬人次遊客。中部知名遊樂區─亞哥花園,曾是電視綜藝節目錄影的場地,尤以園區戶外立體音樂噴泉─水舞,最為出名。

 今年建物移轉棟數 SARS後最低(凡)(2011/12/31)

作者: 陳宥臻╱台北報導 中時電子報 – 2011年12月31日 下午5:18

中國時報【陳宥臻╱台北報導】
內政部昨天公布,今年11月全國建物買賣移轉棟數為2萬7403棟,比起10月增加近10%!累計前11月建物買賣移轉棟數為33.5萬棟,房仲業認為,全年仍有機會達成36萬棟,但今年將是SARS後買賣最低量的一年。
今年11月全國建物買賣移轉棟數比起去年同期的3.7萬棟,交易規模明顯減少26%。內政部統計處昨公布,11月全國買賣移轉棟數較10月2萬4957棟,增加2446棟,漲幅9.8%。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表,奢侈稅上路,房屋交易量連續3個月走跌後,11月全國建物買賣移轉棟數總算是小幅反彈,六大都會區中,除台中市外,其餘交易量皆增加,尤其「以新竹市,以漲幅137.33%居冠」,11月建物買賣移轉棟數為1602棟,較上月675棟,增加927棟。
中信房屋分析,新北市增加314件居次。五都之中,僅台中市小縮13件,微跌0.39%,其他四都表現皆有5~13%成長。

 永慶:雙北市房市12月持續量縮整理 經濟前景未明(靜)(2011/12/30)

永慶:雙北市房市12月持續量縮整理 經濟前景未明

鉅亨網記者詹宜軒 台北2011/12/30 星期五

永慶房產集團研展室統計12月台北市中古屋每坪成交均價單價50.5萬元,重返50萬大關;新北市中古屋房價每坪成交均價30.9萬元,小彈1萬,修正幅度約1至4%;惟台北市、新北市12月房屋成交量微修5.3%、2.4%,交易量已接近底部。台中、高雄房市量縮8至10%,價格則維持平盤。

永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示,雙北市房價緩升是因為市中心走勢盤堅,但外圍低價區成交量縮幅度超過市中心,間接拉抬成交均價。目前影響房市買賣決策的關鍵因素,主要還是因為各機構頻頻調降整體景氣展望,以及大選過後的發展動向混沌,衝擊投資、置產信心,讓買方裹足不前。

買盤結構性調整仍在變化,除了投資客、兩年內新成屋幾乎銷聲匿跡外,「轉售為租」的屋主增加後,租金投報率進入肉搏戰,以致連置產客延後進場時間。黃舒衛提醒,央行幾波的選擇性信用管制之後,買房的門檻已被拉高,再加上現階段買方追價意願轉弱,若屋主還死守過度樂觀的預期,致使價格認知持續擴大,恐讓成交量陷入新低潮,並預埋價格修正幅度加大的伏筆。

換屋族轉強 置產族轉趨觀望

趕明年龍子年的熱潮,12月台北市市中心換屋族的佔比大幅提升,從11月的26%,躍升至37%,台北市郊區、新北市也有31%、27%的波段新高,顯示購屋的剛性需求依然旺盛。

黃舒衛指出,投資氣氛低迷,「置產族」眼看投報率不見起色,而房價修正的的陰影又壟罩市場,縮手的比例最高。台北市市中心從10月的最高峰42%,一路快速下修至12月的25%,創近兩年新低。投資前景不明、投資信心疲軟,都使房市走勢呈現橫盤整理,最快要到選後,甚至明年第二季才會逐漸明朗。

台中 高雄 價穩量縮

台中市、高雄市12月中古屋市場同受景氣下滑、市場前景不穩的影響,交易量縮8至10%左右,成交價格則持平,重回10月成交水準。但土地產品,尤其有縣市合併題材的區域,價格接受度仍高。

整體經濟展望走弱、零售消費成長不如預期所拖累,再遇上奢侈稅後售轉租的屋主變多,拉低租金投報率,已讓許多置產客觀望,尤其高雄市高總價的店面產品約萎縮15%,影響最大。黃舒衛認為,中南部的需求是緊貼著實際的市場狀況做變化,對於預期獲利的想像、超漲空間小,修正時間也短,對長期持有、自住買方仍具一定吸引力。

修正格局難免 建議及早進行產品調整

黃舒衛指出,儘管本月13日立院快速完成「居住正義五法」的三讀,造成與論波瀾,但對房市交易的成本無直接影響,並未對房市信心進行更深層的衝擊。然而,房市多頭超過8年,漲勢趨疲,再加上外部環境動盪,自住買方難免擔心跌價,或懷有房價下修的期待,以致量能下修,價格認知差距拉大。如果部分屋主在考量個人財務負擔,或改變預期心理的情境下,進而準備降價、獲利出場,恐將引導下一波的價格變化,打破奢侈稅後、近半年的價格僵局。

部分產品、區域過去走勢是依仗『高房價期望、低購屋負擔』所構築榮景,未來面對修正走勢,將走得又快又急,市中心、精華區價格修正頂多5至10%,但郊區、供給量大的區域就有10至20%的調整空間,值得買賣雙方特別留意。新的市場結構下,建議買方以自住需求出發,盡量選擇生活機能佳的區域,以及價格平實的產品,才能兼顧自用、價格抗跌的雙重需求。

 工商時報---豪宅買盤急凍 賣方惜售(豪)(2011/12/30)

受到歐美債信危機、奢侈稅和打房政策頻頻的影響,台北市豪宅市場的買盤急凍!最新調查發現,12月份賣方委託銷售量,已創下今年來新低、只剩下年初高點的4成;展望2012年,業者預估豪宅價格將出現3至5%的修正空間。

永慶首席房產顧問葉國華表示,台北市頂級豪宅市場2011年的表現,呈現開高走低。不過,從市場供需結構發現,除市場利空氣氛瀰漫,造成買氣觀望外,頂級豪宅屋主紛紛「惜售」,導致供給量大減,才是這波量縮的主因。

永慶豪宅事業部統計,近月來台北市高總價豪宅新進委託銷售量,不斷下滑,12月新進委託銷售量,更創下今年來新低。與年初3月高點相較,差距高達40%。

葉國華表示,這顯示房市氣氛不佳,許多豪宅屋主不願被課徵奢侈稅、或被買方過度砍價,因此改採停、看、聽觀望態勢,使得委售意願明顯下滑。

另外,買氣不振,供給相對大幅減少,使得目前頂級豪宅供需並未失衡,雖12月交易量仍處低檔,但平均單價達每坪111.5萬元,未有明顯下跌;不過,如果短線量縮格局持續,那麼2012年不排除頂級豪宅將面臨價格下修。

業者估計,即使下修,也只有3至5%的合理修正空間。

葉國華表示,奢侈稅開徵後,台北市頂級豪宅市場中的主要客源,屬於長線持有的「資產配置」持有動機佔成交比重,不斷攀高;反而短線進出客源已不多。

 11月房市移轉 月增近10%(凡)(2011/12/30)

中央社記者韋樞台北30日電)11月全國買賣移轉棟數出爐,達2萬7403棟,出現破底反彈月增近10%,年減26%;累計前11月全國買賣移轉棟數為33.5萬棟,全年有機會達36萬棟,將是SARS後最低量的一年。
根據內政部統計,2010年全年單月平均為3.4萬棟,但從2011年6月奢侈稅上路後,單月市場買賣移轉棟數跌破3萬棟,僅剩2.5萬棟到2.8萬棟之間,交易量能快速降溫。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,今年下半年受奢侈稅與歐債雙重影響,房市明顯量縮,928檔期與農曆年前的旺季效益,表現相對失色,在投資客大舉退場觀望下,自住客成為市場的購屋主力。
部分房價1字頭、2字頭的區域對自住客負擔不算太重,加上今年經濟表現不算太差,大台北以外的市場表現相對穩定許多,過去幾年投資客炒熱的大台北房市,反而相形失色。
交易量能明顯衰退的大台北地區,11月台北市移轉量年減34%,月增5%;新北市年減44%,月增6%,大台北以外區域受影響較小。
11月移轉表現最佳的是新竹市,蘇啟榮研判,應是受到預售案交屋影響,導致買賣移轉量逆勢月增137%;桃園、高雄市雖然年增率各衰退21%、23%,不過衰退幅度明顯小於大台北地區,房市相對穩定。
展望2012年,蘇啟榮說,市場上低利的環境並未改變,歐債短期也未能根本解決,加上2012上半年景氣狀況難預料,政府的房市政策仍朝向打擊投機與貫徹居住正義,若是選後的329檔期人氣未能回溫,二手房的交易不能擺脫2011下半年的低量,房價可能會有一波較明顯的修正壓力。1001230

 土地5法修法 民團籲正視訴求(凡)(2011/12/29)

(中央社記者曾盈瑜台北29日電)土地5法日前立法、修法通過,台灣農村陣線今天與其他團體、學者齊呼「土地正義,不容妥協」、「還我安居,還我田地」,要政府正視人民訴求,實現真正的土地正義、居住正義。
台灣農村陣線、台灣都市更新受害者聯盟、社會住宅推動聯盟、台灣蠻野心足生態協會、捍衛農鄉聯盟下午在立法院舉行記者會。農陣成員陳平軒說,土地徵收條例、不動產經紀業管理條例、地政士法、平均地權條例修法及住宅法立法同日通過,許多立委高喊土地正義、居住正義實現了,實際上是背道而馳。
捍衛農鄉聯盟會長劉慶昌說,「12月13日是最黑暗的立法院」,聯盟與各地自救會今天用賣稻穀的錢在報紙刊登廣告,因為對行政院、立法院太失望了。台灣糧食自給率只有32%,如果再每年毀滅近1萬公頃的良田,後代子孫的的糧食在哪裡?「請問馬總統,你80歲的時候台灣的糧食在不在?」
關於實價登錄3法,社會住宅推動聯盟發言人呂秉怡說,房地產被炒作是因資訊不清,消費者容易受騙,因此資訊公開是解決高房價問題的第一小步;但修法在財團和立委的作用下,房價資訊變成去識別化、區段化的公開,且還規定相關配套尚未完成建置立法前,不得作為實價課稅依據,簡直是被閹割去勢化的3法。
呂秉怡說,住宅法不僅是拼裝車,且還無法開動。選舉當前,不分藍綠都急著用社會住宅攏絡青年,反而本來最需要保障的弱勢者使用社會住宅比例,僅從原本5%用菜市場喊價方式加到10%。
台北大學不動產與城鄉環境學系副教授廖本全說,土地5法立法與修法的通過讓大家看清,政府釋放利益給社會強勢,欺凌社會弱勢、踐踏台灣人民。社會制度之建立是為保障人民,但台灣社會的制度變成強者欺負弱者的工具。1001229

 中央社---房地產實價課稅 吳揆:待配套(豪)(2011/12/29)

行政院長吳敦義今晚面對大台中建築及其相關業者演講時指出,房地產實價登錄已經通過,但距離實施實價課稅還有一段路要走,除了要有配套措施,也要立法院審議通過。

台中市建築品管協會晚上在僑園飯店舉辦會員代表大會,吳敦義應邀以「大台中新願景」為題發表演說,他認為,大台中合併升格後,擁有空港、海港、高鐵、台鐵等交通路網,將可成為中台灣的領頭羊。

吳敦義表示,大台中有了空港及海港,可以讓經貿、旅遊進出更方便,還可吸納高科技產業,也有廣大腹地,可以提供其他產業發展,例如清泉崗機場將從半套機場變成全套機場,未來國際長途班機也可飛。

吳敦義也對建築業者關心的房地產實價登錄措施提出說明,他表示,房地產實價登錄通過後,距離實價課稅還有一段路,因為還要配套措施及通過立法院審議,否則會相當困難。

 永慶:12月豪宅新進委託銷售量 創今年新低(靜)(2011/12/29)

永慶:12月豪宅新進委託銷售量 創今年新低

鉅亨網記者詹宜軒 台北2011/12/29 星期四

2011年受歐債及國內奢侈稅打房與選舉不確定因素影響,頂級豪宅市場全年表現開高走低,觀察市場發現,頂級豪宅屋主「惜售」,導致供給量大減,是這波量縮的主因。根據永慶豪宅事業部統計,12月新進委託銷售量,創下今年新低,與年初3月高點相較,差距高達40%,顯示市場氣氛不佳。許多豪宅屋主不願被課徵奢侈稅或被買方過度砍價,售屋意願明顯下滑。

另外,目前市場買氣不振,但因供給大幅減少,頂級豪宅供需並未失衡,雖12月交易量仍處低檔,但平均單價111.5萬元,未有明顯下跌,不過,估計若短線量縮市況持續,2012年頂級豪宅價位仍將會受到影響,預期將有3至5%的合理修正空間。

豪宅惜售風盛 12月新進委售量創今年新低

永慶首席房產顧問葉國華表示,近期豪宅新進委託銷售量明顯下滑,主因在於兩岸經貿開放後,頂級房產已成為台灣高資產人事佈局的重點,屬於長線持有的「資產配置」持有動機,佔成交比重不斷攀高,短線出售已不常見;另外,因市中心精華土地有限,高總價頂級豪宅產品在釋出少、稀有性高下,長線具增值潛力,因此目前雖有許多不確定因素影響,但豪宅屋主並不願大幅降價求售,使得12月新進委售量創今來年新低,與年初高點差距高達40%。

葉國華分析,由於頂級豪宅產品屋主資金雄厚,並無急售的必要,北市大安、中正、信義計畫區、大直、天母等主要豪宅區屋主「不賣」或「價格硬」的狀況相當明顯,因此交易量縮狀況遲遲無法改善。不過,若未來量縮市況持續,且導致價位修正,是否該持續堅持價格或是適度處分資產,增加資金調度靈活性,則考驗著屋主的智慧與判斷。

短線量縮時間若拉長 頂級豪宅價位有下修機會

另外,針對2011年下半年,8月至今頂級豪宅交易量低迷的市況,根據永慶豪宅事業部統計,北市頂級豪宅交易量已連五月低檔徘徊,12月平均成交單價111.5萬元,雖仍維持在平均每坪110萬元以上的高檔區,但後市若持續量縮,價格恐不易長久維持。

葉國華指出,雖然豪宅產品具有兩岸經貿開放題材,長線仍屬置產首選,但由於這幾年來漲幅已相當大,不少買方對於漲幅過快的豪宅價格產生疑慮,雖買氣仍在,但追價意願已明顯走弱。若未來歐債影響國際經濟層面擴大,導致台灣經濟發展不如預期,估計這波量縮時間將拉長,2012年頂級豪宅價位也將受負面影響,可能將有3至5%的合理修正空間。

 上月房貸餘額年增率 創26月來新低(凡)(2011/12/28)

中國時報【沈婉玉╱台北報導】
受選前不確定因素與景氣衰退影響,房市觀望氣氛濃厚,民眾購屋意願降低,中央銀行昨公布,11月房貸餘額年增率僅3.9%,創26個月新低;建築貸款年增率僅13.84%,則創下17個月新低,房貸與建築貸款餘額增幅明顯趨緩。
同時,11月房貸餘額為5.26兆元,僅較10月增加48億元;建築貸款餘額為1.38兆元,僅增加57億元。購屋及建築貸款餘額,續創歷史新高,但趨勢已有下滑跡象。

 中央社---房市冷 公會:明年3成關店(豪)(2011/12/28)

房市冷,中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮今天大膽預言,房仲業明年可能出現「633」現象,未來6個月內可能有3成盤店或關店,3成從業人員失業或轉業。

仲介公會全聯會下午舉辦年終記者會。李同榮表示,今年房地產市場以北部最辛苦,估計房仲店數3成面臨困境,尤其是過去依賴短期投資的店面最困難;從業人員已有15%轉業。

李同榮呼籲房仲業者,與短線投資切割,專心從事仲介服務,想要投資,就應該另外成立投資公司。

李同榮指出,過去有段時間房市太熱,現在是觀望氣氛太濃,連自住者也不願進場。研判明年春節會出現低點,但春節後應該不會有更低的交易量。

對於2012年的房市,李同榮認為,交易量可望呈現緩跌緩升的倒吃甘蔗態勢;大台北價格跌幅有限,甚至可能持平。

對於自住與長期投資者,李同榮建議,優先考量地段,越是都會核心商圈越安全;如果不夠專業,最好不要碰都更產品,因為風險太高;長期投資可注意台北市豪宅、有景觀的休閒不動產和中南部A級商辦大樓。

 一路兩價! 過條馬路每坪房價多1成(凡)(2011/12/27)

東森新聞 – 2011年12月27日 下午4:21
同一條馬路,兩邊不同行政區,房價卻大不同!以台北市的「光復南路」為例,以東是「信義區」,每坪成交價格大約74萬,不過以西的「大安區」,單坪價格大約87萬,等於過一條馬路,房價每坪就差一成,堪稱史上門牌效應最強的一條路!
只是過條馬路,房價就不一樣!東森財經新聞記者鐘雅馨:「同樣位在台北市光復南路上,卻出現不同的價格,因為位在我的右手邊是落在大安區,每坪價格大約是87萬,不過看到了我的左手邊則是落在信義區,每坪價格大約是74萬,兩者就相差了12萬。」
台北市光復南路堪稱史上最具有「門牌效應」的路段,房仲分析,因為位在大安區的民眾開價大膽,硬是把信義區給比下去,不過明明位在同條路上,房價卻兩樣情,還有這裡!台北市復興北路以西的中山區,因為轄區內有蘆洲線、淡水線,還有木柵線,交通非常便利,再加上生活機能好,每坪房價高達67萬,不過如果換上松山區的門牌,每坪價格平均就下修到56萬。
熱鬧的西門町商圈吸引不少民眾前來血拼,不過這裡也出現不同區域門牌,儘管同樣位在中華路上,但房價卻大不同,以西的萬華區因為大多是老式建築,所以每坪價格大約38萬,但換成在中正區房價每坪就多了5萬多塊。
房仲業者黃舒衛:「除了建物因素,還有使用的因素,有的地方主要是住宅區,有的地方是機關住宅,或者是商業區,所以一般價差都會有至少一成以上。」同路不同價,這也讓不少預算少的民眾可以用少於一成的房價享受同樣的生活圈。

 工商時報---板信雙子星大樓奪新北市地王 每坪170萬(豪)(2011/12/27)

新北市地政局公佈101年公告土地現值,地王仍由板橋區新府路與縣民大道交叉口的板信商銀雙子星大樓,再度蟬聯冠軍寶座,板信商銀坐擁新北市最精華地段。

板信雙子星大樓2012年公告土地現值每平方公尺51.4萬元,換算每坪將近170萬元,該土地地上物為新板特區內最高的建築,一棟是樓高32層豪宅大樓,一棟是樓高34層的辦公大樓,與新北市政府行政大樓、市民廣場、新板萬坪公園、板橋公車站為鄰,又居匯聚高鐵、台鐵、捷運三鐵共構之交通樞紐,附近還有遠東百貨、環球購物中心及即將開幕的大遠百精品旗艦店及誠品商場,兼具地理位置、生活機能與人文時尚三大優勢。

未來隨三環三線捷運網陸續動工,新北市將比台北市更早實現北高一日生活圈,並進一步帶動新板特區房價優勢。板信銀表示,該辦公棟大樓正開放部份樓層對外招租,目前已有遠雄集團、優衣庫(UNIQLO)等知名企業進駐。

 社會住宅有山寨版 民眾購屋前停看聽(靜)(2011/12/27)

鉅亨網記者詹宜軒 台北2011/12/27

新北市政府正籌辦「社會住宅」,還未提供民眾申請或登記,坊間卻出現山寨版,以「社會住宅」的名詞,加入銷售房屋的報章與看板等廣告上,造成誤導。新北市政府消保官與城鄉發展局呼籲民眾,要認清與查證,新北市政府尚未推出「社會住宅」,建商或代銷業者也請勿冒用「公告」等字眼魚目混珠,以免受罰。

最近在北海岸地區,出現一處房屋銷售廣告掛出「社會住宅」的名稱,吸引民眾前往看屋,結果卻是建商將多年前就已完工的舊建案重新廣告後銷售,因涉及建商廣告不實銷售行為,已引起新北市政府消保官注意,日前與城鄉發展局共同前往調查瞭解,發現推案的廣告內容使用了「公告」、「公開登記」、「登記資格」與「辦法」等這一類的公文書用語,也就是假「社會住宅」之名,行銷售民間住宅之實,已涉嫌違法。

新北市政府城鄉發展局局長張璠指出,民眾購屋時先要辨別清楚,若對廣告詞有所質疑,可先小心求證或向新北市政府查詢,再進行簽約購買,以維護不動產市場的公平交易及安全。

新北市政府城鄉發展局企建科科長張壽文表示,依據「住宅法」草案第3條明定,「社會住宅係指由政府興辦或獎勵民間興辦,專供出租之用,並應提供適當比例出租予具特殊情形或身分者之住宅。」
新北市政府在提供社會住宅方面,政府選定新北市三重區大同南段、三重區三重埔段同安厝小段及中和區秀峰段共3處做為社會住宅示範基地,其區位與交通條件良好、鄰近捷運及學校、公園等公共設施。3處基地面積共約1.68公頃,使用分區皆為住宅區,以好品質為準則,若招商順利,最快可以在2014年,完成新北市首批民間參與經營的「社會住宅

 看屋熱情急速降溫 好房網12 月物件點閱率達今年最低(靜)(2011/12/26)

鉅亨網記者詹宜軒 台北2011/12/26 星期一

台灣房市受到奢侈稅、實價登錄效應以及大選的多重夾擊下,成交量儼然創下低於金融風暴期間的8年新低。好房網觀察先行指標之一的12月全台看屋熱情指數(物件點閱率)認為,未來的台灣房市氛圍,恐將更加嚴峻。

首先是全台指數創下今年以來的新低,更是自8月之後第四個月連續滑落,尤比去年12月跌幅超過20%;再者,則是一向為台灣房市指標城市的台北市,也連袂寫下今年新低,與去年12月同期相較,滑落幅度已達四成,顯見全台房市觀望氣氛濃郁,看衰房市的預期心理可能加深價量修正的幅度。

新竹看屋熱情指數 衰最大

根據好房網以2010年1月為100,作為計算基準的全台看屋熱情指數 (物件點閱率)統計。全台12月指數為89.36,是自2010年統計以來的新低。好房傳媒經理李建興表示,今年初開始的奢侈稅風暴,直接抑制投機客進行短進短出、限制屋齡兩年內的新成屋獲利了結,使市場頓時失去動能,如今再加上嚴查逃漏稅、及實價登錄兩政策施行,可能加深價量修正的幅度,另一方面,後續配套政策的不明朗,恐使房產市場的吸引力大幅銳減。

再看看各縣市的看屋熱情指數 (物件點閱率),七大都會區12月熱情依舊退燒當中,無薪假烏雲罩頂的新竹市,衰退12.48%,幅度最大;其次,則為指數寫下今年新低的台北市,指數來到368.21,與去年12月同期相較,滑落幅度甚至已經來到40.22%;至於12月指數391.04的新北市,則是成了全省七大都會區衰退第三名,看屋熱情指數亦創今年新低,李建興進一步的指出,政府政策性打房,相對降低房市成交量,造就目前超過九成的買方都是自住客或換屋客,但接下來房市要面臨的,則是價格的下修。

搶手指數 平均每物件少2.09人搶

進一步觀察好房網另外一個數據統計,2011年12月份全台物件搶手指數(單一物件點閱率)為33.26人,如同每33.26人搶看一間房子,也創今年最低。細觀七大都會表現,僅有新竹市、大台南地區尚未跌至今年新低,其餘的像是台北、新北市與桃園縣,以及大台中、大高雄,數據也顯示為今年新低。
李建興強調,回頭觀察12月的全台物件搶手指數(單一物件點閱率),比起11月的35.35人,平均每間房子少了2.09人競爭,甚至與今年最高的2月48.93人相較,更是少了15.67人,顯見有意購屋者,與其手上握滿現金,不妨把握住宅市場冷的短期利空,年底進場購買保值、抗通膨的房市商品。

 自由時報---土地價格每坪破千萬 最驚奇(豪)(2011/12/26)

2011即將走入尾聲,信義房屋選出今年十大房市現象,從這現象來總結,信義房屋認為「破紀錄」是房市最大驚奇。包括在驚奇中的是商用不動產價量齊揚,土地交易價格破千萬元一坪,頂級豪宅法拍一坪破200萬元,而政府罕見的出重手打房,與登記制度上出現重大的改變,都主導著2011年房市走向。

地價破千萬一坪是今年台灣房市最大的一項驚奇,這項紀錄在今年敦化南北路上發生,整條路上的重要不動產標售案,都引發各集團搶標,最高一筆是中華票券總部大樓,由頂新集團以總價46.29億元高價得標,若以改建效益拆算土地單價,則土地每坪高達1405萬元,將國內土地推升到每坪千萬元以上的單價新高。

豪宅價格攀升

其次則是豪宅價格,去年底今年初的帝寶法拍案,最後買方取得成本每坪達200萬元,寫下國內豪宅公開價格的新高,同時也確立頂級豪宅市場每坪200萬元的身價,朝向3字頭邁進。

而一般住宅方面,全國主要都會區房價今年都創下新高,連大台北以外的桃、竹、中、高等區域,平均房價也創下近10年的高點。

至於店面行情方面,則由忠孝東路四段的香檳大廈寫歷史,三鼎REITs的忠孝東路四段香檳大廈店面,以總價48億元標脫,換算一樓單價每坪約853萬元、2樓每坪171萬元、B1每坪128萬元;是店面最高的公開交易單價。

全球資產預估,今年全年商用不動產交易突破1500億元,比去年高出將近5成。基泰之星與三鼎的REITs清算案,兩次公開標售全數由壽險公司拿下,標脫售出金額超過百億元,且在今年慘淡的股市中,兩檔REITs是少數可以逆勢上漲的標的。

相對於房價頻頻推升,政府也積極出手打房,包括對預售換約等民眾,進行查稅,近期也鎖定大咖投資客,查詢利用人頭炒作逃稅事宜,知名投資客「勇哥」黃勇義就被掃進檢調名單中,震撼市場。

政府更祭出打擊短期買賣的奢侈稅,讓市場上的交易量頓時減少2~3成,近期地政相關法案也三讀通過,日後不動產買賣得實價登錄。

預售屋新制度方面,包括實施履保制度,登記則是雨遮登記但不計價。

 工商時報---房市冷 金融業:衝擊不大(豪)(2011/12/25)

房地產景氣指標下跌,北市更出現「零推案」異常,金融機構普遍對此已打預防針,認為頂多明年房市和現在一樣「沒有顯著變化」,在一項業界的調查中,含金控母公司、子公司及非金控業的金融機構,有19%表示「沒有影響」,77%認為「有影響」,約有4.6%業者認為「衝擊劇烈」,受訪背景多是非金控公司的銀行、信合社等。

台灣金融研訓院甫完成2012年我國金融業營運趨勢展望問卷調查,特別針對房市景氣提出問題,以了解業者預期房貸業務縮水的可能因應。房貸業務為零售金融業務前3大項目之一,金融機構卻多處於被動,即業務量隨景氣榮枯而變動,研訓院因此將「國內房地產景氣指標下跌,對金融機構的衝擊為何?」列為整體經營環境與營運狀況的問題之一。

研訓院指出,金融業者對台灣明年度的經濟前景,雖然樂觀程度不高,但因房市遽冷對授信業務的影響,尚在可以接受的範圍,金控和金控旗下銀行分別有94%、95%受訪者認為「衝擊輕微」,甚至有5%左右的金控和金控旗下銀行認為「無影響」。

不動產資訊中心調查統計,台北市購屋民眾的主要資金來源,55%是自有儲蓄現金或存款,39%是向金融機構借款,金控及其子公司業務呈現多元化,有較高能力調整客戶之服務。

據此,缺少金控支援的一般個體金融機構,在該次調查中占比48%,有近1成比例回答,地產景氣指標下跌對機構營運「衝擊劇烈」,多數機構明年的業務重點,大幅減少不動產放款項目,甚至有89%的業者直接表示,明年不將此項業務列入考慮範圍,僅次於票券業務,放冷房市的態度相當明確。

 「換屋」出售新購第2戶才免奢侈稅(靜)(2011/12/25)

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】財政部台北市國稅局表示,納稅義務人持有2戶房地,於出售新房地時申請免徵特種貨物及勞務稅者,應以為「換屋」購買新房地,因非自願離職或其他非自願性因素致需出售該新購房地為前提。

北市國稅局表示,特種貨物及勞務稅條例第5條第2款規定意旨,是因政府為照顧民眾換屋需要,對於所有權人本人、配偶及未成年直系親屬原僅持有一戶房地,辦竣戶籍登記,且於持有期間無營業或出租行為者,以先購後售方式換屋(買新賣舊),雖於出售房地時擁有2戶房地,仍屬於合理常態的移轉,因此予以排除課稅;另因調職、非自願離職或其他非自願因素致需出售新購房地者(買新賣新),亦予以排除課稅。換言之,適用該條款後段規定應以為「換屋」購買新房地,因調職、非自願離職或其他非自願因素致需出售新房地為前提。

該局指出,日前受理甲君陳情,其為父母購置1戶新房地,後來因父母身體欠佳不忍其獨居及資金需求等因素欲出售該房地,申請適用因其他非自願性因素出售新房地排除課稅。但甲君並非因「換屋」的自住需求而購買新房地,與特貨稅該條例第5條第2款後段規定不符,如於持有期間2年以內出售該房地,仍應依法課徵特種貨物及勞務稅。

該局強調,民眾如持有2戶房地,有因非自願離職或其他非自願性因素,在2年內出售新房地,除符合經財政部公告排除課稅情形外,應向所有權人戶籍所在地國稅局申請認定。 該局特別提醒,納稅義務人應依規定申報繳納特種貨物及勞務稅,否則如經查獲者,除補繳稅款外,還會被處以3倍以下罰鍰,可謂不得償失。

買購不動產新聞台 (2011-12-26)

MyGoNews廖賢龍

 工商時報---五大行庫新承作房貸 11月略增(豪)(2011/12/24)

中央銀行昨(23)日公布五大行庫(台銀、土銀、合庫、一銀及華銀)新承作購屋貸款11月僅較10月小增6.87億元,利率則微降0.001個百分點,央行經研處副處長陳一端表示,樂見目前房市趨於穩定。

11月五大行庫新承作購屋貸款金額為447.14億元,是連續第4個月低於500億元。

行庫主管表示,過去年底通常會有一波季節因素導致的購屋貸款出籠,但今年因為有奢侈稅等利空,房市一路下滑,11月台北市房屋移轉棟數僅3,428棟、年減34.08%,新北市則是5,650棟、年減43.75%,顯示年底房市「冷清清」。

陳一端則指出,去年基期較高,也有影響;但11月青年安心成家房貸放款約105億元,跟過去幾月相差不遠,如果扣除相關數字,實際上一般購屋貸款不增反降。

整體新承作放款利率部分,陳一端分析,11月國庫借款較多,讓整體利率下滑,加權平均利率僅1.511%,比10月減少0.094個百分點。

 信義房屋網路服務 獲金手指網路獎三金獎肯定(2011/12/24)

鉅亨網記者詹宜軒 台北2011/12/24 星期六

信義房屋以「iPad看屋APP」、「我秀好屋」網路活動獲三座金手指網路獎肯定。

為推廣華文網路的多元化應用,由時報資訊主辦的金手指網路獎,昨日舉行第十二屆頒獎典禮。今年共有來自兩岸三地748件作品角逐大獎,創下歷年來參賽件數最多的歷史新高記錄。信義房屋(9940-TW)在眾多參展企業中脫穎而出,以「iPad看屋APP」、「我秀好屋」網路活動獲三座金手指網路獎,其中「iPad看屋APP」更一舉奪下跨產業的年度風雲大獎,也是房仲業中唯一獲獎並榮獲三項金獎殊榮的公司。

有別於其它以網路創意取勝的業者,在每一類項目中,只有一個金獎,且多個獎項得獎者從缺的狀況下,信義房屋以「iPad看屋APP」奪得「網路應用程式別(Web App)商業服務項」及「年度最佳網路應用程式獎(Web App)」,以及「我秀好屋」網路活動奪得「網路廣告類網路廣告別金獎」等3項大獎,也被評審視為黑馬,是所有得獎作品中,唯一不是走網路創意路線的企業主,更是房仲業入圍最多也是獲獎最多的公司。

在網路廣告類別中,信義房屋的「我秀好屋網路活動--用心篇網路廣告」,榮獲運用廣告素材創意表現,帶出信義房屋業務用心的服務,以傳遞該功能服務的特性,也在去年造成話題,創造房仲在客戶服務上的獨特性及價值,不僅獲得客戶熱烈迴響,更奪下該類別金獎。

在網路應用程式別中,「iPad看屋APP 」突破網路服務技術的限制,該應用程式利用LBS定點搜尋技術,提供民眾找屋相關服務,除了讓客戶輕鬆查找鄰近待售房屋等相關資訊,並提供彈性多元的客戶服務功能,服務即時零距離,使房仲服務踏入多螢的全服務時代。同時,該服務亦同時奪下網站類/網路應用程式別金獎及最大獎年度風雲獎。

信義房屋網路事業部專案經理葉文君表示,信義房屋連續二年以「iPhone看屋APP」及「iPad看屋APP」二項行動裝置服務,獲得金手指獎大獎,顯示行動裝置服務,是未來網路發展趨勢,更肯定信義房屋不斷領先業界,在網路服務發展上持續創新的努力。未來信義房屋也將持續投入網路創新研發,提供給消費者更方便的看屋選擇。

 實價登錄21問(靜)(2011/12/24)

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】立法院通過實價登錄的相關法案後,各界還是對實價登錄是霧裡看花,內政部地政司特別整理出最常會發現的問題進行解答。

問題一、馬總統倡議居住正義的實價登錄制度,何謂實價登錄地政三法?
答:實價登錄地政三法,指不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例,於100年12月13日立法院三讀通過之修正條文中,皆有要求實價申報登錄,故合稱實價登錄地政三法。

問題二、為何要推動實價登錄地政三法?
答:為促進不動產交易資訊透明化,降低目前不動產資訊不對稱情形,避免不當哄抬房價,在保障民眾隱私權前提下,內政部積極推動實價申報登錄之立法。
因此,修正平均地權條例,立法要求交易當事人申報登錄成交價。另民間習慣不動產買賣多委由不動產經紀業及地政士辦理相關事宜,故對不動產經紀業管理條例及地政士法同步修正,以全面申報登錄成交案件資訊。
換言之,實價登錄地政三法,係政府為推動居住正義、促進不動產交易價格透明化,健全不動產交易市場。

問題三、實價登錄地政三法重點有那些?
答:實價登錄地政三法修正重點包括:
1.申報登錄時機:權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
2.相關處罰規定:違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務,將處以3-15萬元罰鍰。
3.施行日期:考量修法後施行日期之銜接,爰增訂修正條文之施行日期,由行政院規定。

問題四、是否所有的不動產交易移轉案件皆需申報?
答:實價登錄地政三法係規定於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,因買賣係有價金支付之對價關係才需申報「實價」,若非屬買賣案件,如贈與雖有移轉,但並不需要申報。

問題五、就同一買賣案件,權利人、地政士及不動產經紀業是否皆有申報責任?
答:地政三法均有實價申報登錄之規定,為避免重覆申報登錄,買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。
買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交,除依前述規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。
有以上兩種情形時,權利人則可免申報義務,以減輕一般民眾負擔。

問題六、如買賣案件未有房仲業經手,亦無委託地政士代辦過戶,是否需買賣雙方共同申報?
答:買賣案件若未委託地政士申請登記,亦未委由不動產經紀業居間或代理成交,則由權利人(買方)負責申報即可,賣方無申報之義務。

問題七、實際資訊申報不實或逾期申報有無處罰?規定為何?
答:申報登錄不實、逾期未申報登錄,經通知權利人(買賣案件之買方)限期改正,而未改正者,按次處以3-15萬元之罰鍰,至改正為止。
如屬委由地政士及不動產經紀業案件,申報登錄不實、逾期未申報登錄,不經限期改正,直接處地政士及不動產經紀業者3-15萬元之罰鍰,至改正為止。

問題八、如何確認申報資訊之真實性?
答:未來如發現登錄成交價有顯著異於市場正常交易價格者,將請申報人說明,並請申報人提出必要文件佐證,並規劃得將成交案件資訊交由開業之不動產估價師協助認定。

問題九、如房地產合併交易,土地及建物成交價仍需分別申報嗎?
答:向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊時,如該房地產買賣有就土地及建物分別議定成交價,則須分開申報;如係房地合併交易(即未就土地及建物分別議定成交價),則合併申報一個成交價即可。

問題十、就實價申報登錄之內容項目觀之,所需申報者是否不只申報資訊?
答:因各界最關切的就屬不動產交易價格,故外界慣稱實價登錄,但依據規定應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件「實際資訊」,因此申報內容包括交易標的、價格資訊及標的資訊三大部分,民眾需注意價格以外之必要資訊亦需申報,以免不諳法令而受罰。

問題十一、未來向地政單位申報實價資訊,可否於買賣案件送件時一併申報?
答:地政三法係規定買賣案件於「辦竣」所有權移轉登記30日內,向主管機關申報實際資訊。因此地政機關將於「辦竣」所有權移轉登記後始受理申報,實務上因大部分買賣案件習慣上皆有委託地政士代辦,地政士可於領取所有權狀時再申報。有委任地登記機關受理之地方政府,地政事務所可能會規劃設立電腦由申報人於現場自行登錄,申報人亦可在外採線上申報方式登錄。

問題十二、實價申報登錄後對外提供查詢之內容項目為何?會不會洩漏個人隱私?
答:地政機關受理申報登錄之資訊,基於公示原則,經篩選整理後,於符合法律規範及保障當事人隱私之前提下,將以區段化、去識別化方式提供查詢。由於係採區段化、去識別化方式,故不會洩漏個人隱私。

問題十三、是否所有受理申報登錄之價格資訊,皆會對外公開?
答:地政機關受理申報登錄之資訊,會經篩選整理後,再以區段化、去識別化方式提供查詢。畢竟實價登錄係為對一般社會大眾提供充分且適合之資訊,如有超高成交價,甚至可能為有心人士刻意炒作行情,因對於外界反而可能會有誤導效果,將不提供該極端個案公開查詢。

問題十四、區段化、去識別化方式提供查詢,可否舉例說明?
答:買賣之案件有建物門牌者,區段化一定區間以「建物門牌號碼區間值」填寫為原則,舉例而言,如成交案件係位於新北市新店區北新路1段25號,則以新北市新店區北新路1段1~50號公開查詢。該區段化方式亦會視各個地區不同發展程度,因地制宜彈性呈現。
若都市化程度較低地區,不適合採建物門牌號碼區間值填寫或無門牌者,則以顯著地標、地物之區段化方式呈現,舉例而言,如屏東縣滿州鄉中山路滿州國小附近。

問題十五、聽說租賃案件也要申報,是否所有的房屋或土地出租都要申報?
答:經營仲介業務者,對於租賃委託案件,應於簽訂租賃契約書後30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此租賃案件僅限於不動產仲介業受託案件才要申報,且是由仲介業負責,並不一定所有的房屋或土地出租都要申報。

問題十六、如屬預售屋買賣案件,是否亦需申報?申報時機為何?
答:經營代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷之案件,應於委託代銷契約屆滿或終止30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此預售屋買賣亦需申報,但只要由不動產代銷業者,於委託代銷契約屆滿或終止30日內,一次申報即可。

問題十七、實價登錄後是否會實價課稅?
答:內政部推動實價登錄地政三法,係為資訊公開透明。未來是否走向實價課稅,則屬財政部規劃權責。因此,實價登錄地政三法均有規定已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據,所以短期內不會實價課稅。

問題十八、地政三法實價登錄政策何時施行?
答:地政三法有關實價申報登錄條文均明定施行日期由行政院定之,故相關配套措施包含子法訂定、申報表格製作、登錄系統建置等需先完成,建立後並廣為宣導周知,再由行政院決定施行日期即可執行。內政部將儘速妥擬完善之相關配套,以達落實不動產交易價格資訊公開化之目的。

問題十九、問題:租賃及預售屋都不須經過地政事務所登記,受託業者如果不登錄有沒有稽查的方法?
答:依據不動產經紀業管理條例第27條及其施行細則第25條規定,主管機關檢查經紀業之業務,經紀業不得規避、妨礙或拒絕,並得查詢或取閱經紀業執行業務有關紀錄及文件。因此,直轄市或縣(市)主管機關可依上開規定,對經紀業進行業務檢查,並查詢或取閱經紀業持有之不動產租賃或預售屋買賣契約書(因該契約書應由經紀業指派經紀人簽章),以查核經紀業申報登錄之成交資訊是否屬實,或是否隱匿成交案件未履行申報登錄義務。

問題二十、完成實價登錄的不動產交易資料多久開放查詢?要去哪裡查?需要收費嗎?
答:主管機關受理權利人或地政士或不動產經紀業申報登錄不動產成交資訊後,民眾即可查詢上一季的資訊。至於當季的資訊,因需就申報資料內容進行篩選,確認申報資料之真實性及合理性,剔除過高或過低之交易行情,故仍需約一段時間方可查詢。民眾如以網路查詢者,不收查詢費用。

問題二十一、我是賣方,可以主動登錄嗎?如果查詢到的價格覺得有疑問應如何反應?
答:目前實價登錄係規範權利人或地政士或不動產經紀業者需辦理申報登錄不動產成交資訊事宜,賣方無須進行申報登錄資訊,以避免申報資訊不一。如民眾就所查詢的價格認有疑義,可檢具具體證明資料向不動產所在地之地政事務所反應。

買購不動產新聞台 (2011-12-26) MyGoNews廖賢龍

 賣農地給「公司」要繳奢侈稅(靜)(2011/12/23)

【MyGoNews 林承志/台北報導】農地買賣在奢侈稅課徵範圍之外,造成桃竹部份地區農地成為置產族收購對象,進一步推升農地行情。不過,財政部高雄市國稅局指出,並非所有的農地交易皆不課徵奢侈稅,若是出售農地給公司,依法還是必須申報奢侈稅。

高雄市國稅局表示,特種貨物及勞務稅施行細則第11條規定,本條例第5條第4款所稱經核准不課徵土地增值稅者,指符合農業發展條例第37條第1項、第38條之1或其他依法得申請不課徵土地增值稅,並經地方稅稽徵機關核准或認定者。

因此,所有權人移轉符合農業發展條例第37條第1項、第38條之1之不動產,於國稅局查核時,除必須出示「農業用地作農業使用證明書」或「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」外,還要提供「地方稅稽徵機關核准或認定不課徵土地增值稅」之證明,才可排除課徵特種貨物及勞務稅。

高雄市國稅局進一步說明,依土地稅法第39條之2規定,作農業使用的農業用地,移轉與自然人時,才可以申請不課徵土地增值稅。因此,若是出售農業用地於公司,就無法取得「地方稅稽徵機關核准或認定不課徵土地增值稅」證明,所以要依法課徵特種貨物及勞務稅。

買購不動產新聞台 (2011-12-23) MyGoNews林承志

 合宜住宅申購資格 今起開放申請(2011/12/23)

鉅亨網新聞中心2011/12/23 星期五

有資格而且想要申請「林口A7」與「板橋浮洲」兩地合宜住宅的民眾請注意!營建署的「合宜住宅承購資格證明」從今天(23號)起開始受理申請。

民眾現在就可以上營建署網站,下載申請書自行填寫,連同資格審查的相關資料,包括向稅捐及戶政單位申請一個月內的「財產歸屬資料清單」、「綜合所得清單」及「全戶戶籍謄本」等,送件到新北市城鄉局即可進行申請。受理時間直到明年年底,總計長達一年多,民眾不需要太過焦急。

營建署表示,只要申請通過新北市政府的資格審查,再經過營建署公開的電腦亂數抽籤,選出正選與候補名單的申購序位,就可以在建商公告受理期限內,辦理後續的購屋簽約事宜。

 中廣新聞---合宜住宅申購資格 今起開放申請(豪)(2011/12/23)

有資格而且想要申請「林口A7」與「板橋浮洲」兩地合宜住宅的民眾請注意!營建署的「合宜住宅承購資格證明」從今天(23號)起開始受理申請。

民眾現在就可以上營建署網站,下載申請書自行填寫,連同資格審查的相關資料,包括向稅捐及戶政單位申請一個月內的「財產歸屬資料清單」、「綜合所得清單」及「全戶戶籍謄本」等,送件到新北市城鄉局即可進行申請。受理時間直到明年年底,總計長達一年多,民眾不需要太過焦急。

營建署表示,只要申請通過新北市政府的資格審查,再經過營建署公開的電腦亂數抽籤,選出正選與候補名單的申購序位,就可以在建商公告受理期限內,辦理後續的購屋簽約事宜。

 精品小豪宅夯 大安、中山區交易最熱(2011/12/22)

精品小豪宅夯 大安、中山區交易最熱

鉅亨網記者詹宜軒 台北2011/12/22 星期四 15:55 [引用]

受到國際景氣影響,下半年台灣房市景氣急轉直下。台北市中心雖受這波景氣影響,使得成交量減少,但房價保值性高、釋出少,奢侈稅後市中心房價仍高檔不墜,預料未來房價走跌機率低。因此,對於口袋較深的換屋客及置產客,購屋或置產於台北市中心的需求仍相當旺盛。其中,總價相對較低的精品小豪宅,成為長期置產投資客的標的物。

大安區、中山區 小坪數產品交易量大

永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛指出,目前台北市中心兼具生活機能及交通便利性的地段或捷運站周邊宅,像是精品豪宅林立的中山區及具捷運題材的大安區,換屋客及置產客詢問度很高。
中山區是台北市著名的豪宅聚落,區內增加今年開通的捷運蘆洲線後,有三條捷運路線經過,且百貨公司林立、生活機能卓越,更是早期豪宅聚集的區域。目前由於中山區鄰近松山機場,成為兩岸往來的第一線,促使許多建商於中山區推出,專為鮭魚返鄉的台商或商務客的精品豪宅。

大安區則具備優質學區及大安森林公園,目前有三條捷運路線經過,明年將新增捷運信義線,線上新設立的東門站及大安森林站,將會大幅提升大安森林公園周邊交通便利性,因而推升附近房價漲幅,促使此區成為具有綠地、學區及捷運三項題材的名宅聚落。

台北市中心房價高檔不墜 精品豪宅躍升首選

黃舒衛表示,觀察目前台北市中心推出的豪宅產品,坪數規劃不再像先前景氣熱時,動輒上百坪的設計,反而多規劃成彈性使用的「1+1房」及「2+1房」空間格局,顯示目前小坪數、具備多功能性格局的市中心精品豪宅逐漸崛起。

最後,黃舒衛建議,在大環境經濟前景看淡及國內房市景氣稍微降溫之下,有置產或換屋需求的購屋者,在目前低利環境下,不妨考慮台北市中心的精品豪宅。精品豪宅規劃坪數較小、總價負擔較低,且具備保值抗跌的地段或捷運周邊特性,將會成為未來房價的增值保證。

 降低購屋糾紛 大律師如此說(靜)(2011/12/22)

「房屋漏水問題」一直是房地產消費糾紛的第1名,統計顯示,今年第3季房地產消費糾紛,漏水問題就有73件,是造成糾紛最多的原因。專家提醒,買屋前最好能多次考察屋況,如下雨天看漏水、寒流看窗戶是否緊密不進風等。

不第3季房地產消費糾紛,共有434件,其中「房屋漏水問題」73件,佔17%,其次是「隱瞞重要資訊」、「契約審閱權」,各有48件、35件。房市專家表示,除了自家漏水外,樓上漏水也可能引起糾紛,因此漏水問題常列名糾紛原因排行榜,通常房仲業者會提供漏水保固,並針對某處漏水最高可補貼5萬元,全額最高可有10萬元補助,房屋漏水保固期有1年。

大律師陳國雄說,消費者在購屋時,應秉持幾個原則:不要貪小便宜,因為在房屋買賣中,佔便宜可能會吃大虧,不要匆促就下決定、應考慮清楚再出手。且內政部提供有六種買賣契約書範本,都是消費者可以多加參考的。

陳國雄律師說,大台北區要買一間房子動輒上千萬元,如果發生糾紛,或是無法順利交屋,可能是將一生的積蓄都付諸流水,那真是情何以堪的悲痛經驗。所以房屋的交易安全最是重要。陳律師還說,房屋交易安全,政府責無旁貸,也有賴地產業者與消費者的共同努力。

他最後要給消費者的兩點建議是:一定要參考政府制定的契約書範本,以及尋求合法的業者與專業的執業人員服務,購屋民眾才能避免發生交易糾紛。

住展房屋網 (2011-12-22) 住展房屋網提供

 卡優新聞---第二類謄本隱私全露 房仲取得個資好容易(豪)(2011/12/22)

近年來,都更成了房市相當熱門的話題,尤其是寸土寸金的台北市,房仲業者為了獲取符合更新資格土地的民眾個資,可說是無所不用其極,甚至有業者在取得個資後,竟無預警於深夜登門拜訪,把住戶嚇了一大跳。

  根本沒有賣屋打算的夏姓民眾向民代陳情,今(100)年10月初晚上10點左右,突然有房仲業者前來按電鈴,對方開口就問要不要賣房子,夫妻婉拒仲介後,隔天另一位同公司的人員,又再度在同樣時間登門造訪。夏先生認為從未與房屋仲介往來過,仲介卻可以一字不差知道地址、姓名,又在深夜十點多登門「拜訪」,深感氣憤與不滿。

  其實房仲業者要取得個資並不難,只要向地政機構申請或上中華電信網站點選地政服務系統,申請帳號輸入相關地址,一筆資料花費二十元即可獲得,也暴露了個資外洩的疑慮。

  夏先生也曾向1999及古亭地政承辦員反應,地政承辦員僅表示幾乎每天都會接獲類似投訴,第二類謄本被房仲業者濫用,地政事務所也無可奈何,只能等待中央修改法令。

  台北市議員林奕華認為,第二類土地謄本公開的目的,是為了確保買賣雙方土地交易安全,但如今卻成了房仲業者作為房屋物件市場開發的工具,與土地謄本公開的目的根本沒有關聯。

  台北市地政局副局長曾秋木表示,土地及建物登記謄本係依據土地登記規則第24條之1規定核發,該規定將謄本分為第一類謄本及第二類謄本,其中第二類謄本係隱匿登記名義人之統一編號、出生日期及其他依法令規定須隱匿之資料,任何人均得申請。全國各縣市核發土地及建物登記謄本,也均依上開規定辦理。

  曾秋木進一步說明,近來有民眾陳情,因第二類謄本未隱匿其地址致遭不動產相關業者騷擾,已函報內政部檢討第二類土地及建物登記謄本登記名義人「住址」公示之必要性,由中央檢討研議。

 中廣新聞---台北住宅供不應求 台中供過於求(豪)(2011/12/21)

內政部住宅統計資訊網公布第二季住宅統計,發現全台住宅存量約七百九十三萬多戶,但家戶數卻有將近八百萬戶,顯示住宅短缺超過六萬戶。其中最「供不應求」的縣市是「台北市」短缺八萬多戶,而「高雄市」與「雲林縣」則各短缺三萬多戶。但也有「供過於求」的縣市,前三名分別為台中市、新北市及桃園縣。(何庭歡報導)

房仲業者分析,由於台灣離婚率高居不下,許多家庭父母離異,導致戶籍數不斷攀高,另外有許多設籍明星學區、租屋設籍及選舉設籍等需求,都會造成分戶現象,因此才會讓全台家戶數暴增。

台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)指出,台北市住宅供給短缺八萬多戶,主因台北市各項資源優勢,都是其他縣市難以取代的,因此讓台北成為全台設籍需求最強勁的縣市,並且短缺數量逐漸擴大,在持續供不應求的情況下,更成為房地產市場中最抗跌的地區,短期之內價格下修空間不大。

而高雄市方面,過去一直是供給過剩,但從今年第一季合併升格後,供不應求的現象變得越來越嚴重。房市研究員王昫云認為,在台北房價居高不下,及奢侈稅加徵的兩大壓力之下,高雄市成為台灣房地產的第二個溫床,特別是在升格後,就業機會大增,財政經費也增加,再加上多方重大建設、綠地等利多加持,使高雄市能見度提高,未來房價也持續看漲。

「供過於求」部分,邱太(火宣)表示,台中市是全台最愛辦理土地重劃的縣市,公辦重劃區已經規劃到第十四期,開發土地上千公頃,建商卯起來拚命蓋,卻讓餘屋去化速度慢,造成明顯的供過於求。而新北市歷年來都是供過於求,但差距已經逐年縮小,顯示其他縣市移民到大台北的需求是越來越殷切。

 台北市房市確實供不應求 但非房價上漲的關鍵因素(靜)(2011/12/21)

.根據內政部營建署公佈的第二季住宅存量數據,北中南五都中,剛升格的新北市及大台中市都是存量大於家戶數,台南市存量不到200戶,大致供需平衡,北高兩大都會區則都供不應求。按該官方數據,高雄市住宅仍短缺逾2.6萬戶,台北市更多,短缺超過7萬戶。

每季,內政部都會公佈類似數據;而儘管這幾年房市價量擴張迅速,再對照人口數增加有限,五都住宅存量狀況卻都沒有太大變化。住展企研室認為,這說明了兩個現況:一是,由於資源分配及區域發展依然失衡,因此儘管總人口沒有太多成長(且還有快速老化情形),但因為多數人都仍想躋身大都會區,才造成這些年五都住宅供需變化始終不大;二是,人口不增、需求卻增,代表單戶人口確有減少趨勢,不過這是否代表家戶人口真的縮減?還是有其他因素造成?此乃更大議題,須另外深入探討之。

新北市及台中市供給大於需求,其實不令人意外;因為就以新北市而言,就算這幾年有所謂的台北市高價推擠效應,新北市仍幅員廣大,又有不少新重劃區,因此住宅供給增加速度仍相當快。不過台北市的供不應求,則內情並不單純。

負責內政部該項數據統計分析的玄奘大學財金系花敬群教授就指出,官方統計的家戶數中,約有20%是所謂的「虛戶」,也就是只設籍,但並未真正住在戶籍地者;如將此因素扣掉,則五都都是供過於求的情形。

不過單就台北市來看,這種虛戶的確不少,原因可能是藉此享受台北市民較佳的福利,或卡位明星學區;不過一旦有設籍事實,則即便無自宅,租屋者應該還不少,畢竟不是每個人都有親友能借籍,而這仍代表廣義、潛在的居住需求;換句話說,台北市房屋供不應求,仍是貼近實況的。特別是,區域發展失衡依舊,多數較高薪或特殊業種的工作機會還是集中台北市,這更說明,明明房價、物價生活費都如此高,何以很多人仍想躋身台北市。

然而,以上論述是長期狀況,如以近七、八年房市大多頭來,說或許頭先幾年因為政策優惠房貸刺激,使得一干自用需求進場,台北市房價確實因此逐步墊高,但最近三、四年的房價持續飆漲,則和剛性需求關聯愈來愈低。以都市更新及捷運為核心的投資炒,作加上資產階級利用不動產進行節稅贈與,才是台北市高房價的主要推手。

三黃一劉中,剛被聲押的黃勇義,以操作北市精華區房產,短期內轉手獲取暴利為主要手段;某種層面上,也是因為北市需求量大於供給,才讓這類人士有機可乘。據此,由於短期內區域發展失衡問題改善不易,官方應繼續推動捷運為主的交通建設,同時加速新北市二線重劃區的整體建設、增進其整體機能,引導更多人往郊區居住;另外,更要藉由整體不動產稅制改革,改變目前交易贈與及持有(不動產)稅負都偏低的情形,才能讓台北市房價真正回到合理水準。

住展房屋網 (2011-12-21) 住展房屋網提供

 雙捷運宅的4大房市效應(靜)(2011/12/20)

【MyGoNews 林承志/台北報導】近幾年房價飆漲高不可攀,夢寐以求的捷運宅讓人難以親近,但歐債風暴席捲卻提供了一個進駐「準雙捷運宅」的好時機,好房傳媒中心經理李建興表示,所謂的「準雙捷運宅」是指,未來3年將實現兩條捷運線開通的黃金交叉點好宅,這些「準黃金交叉點」包括:松江南京站、三重站、東門站、大安站、中山站、南京東路站等。過去三年,六大準黃金交會站房價聞風先漲,松山南京站漲幅56.15%,三重站43.32%,東門站40.12%,大安站37.04%,中山站35.66%,南京東路站23.85%,未來三年,隨雙捷運開通的實現,強者更強,「準雙捷運宅」成為近期投資者卡位最夯的明日之星。

大台北捷運一條一條開通,捷運住宅已經成為「生活機能完善」保證,除了受總體經濟影響,捷運也是這幾年讓大台北房價不斷往上飆漲的重要因素之一,不過,台北捷運網絡綿密,每一站的含金量卻大不相同,有捷運已經愈來愈不稀奇,根據好房傳媒中心研究數據顯示,「雙捷運」才是在每次上升波段中力道最強勁的王道產品,過去三年,忠孝新生站漲了54.46%、忠孝復興站41.55%,古亭站27.83%、中正紀念堂站25.74%,這些雙捷運站房價,比北市3年漲幅13%高出2~4倍。2012年新莊線、信義線即將陸續開通,房市潛力備受矚目。

隨大環境變化,房價漲漲跌跌乃屬正常市況,好房傳媒中心經理李建興說,截至目前為止,已有9條捷運線通車,未來還有即將開通的新莊線、信義線,以及施工或規劃中的環狀南北線、機場捷運線、民生汐止線、松山新店線、萬大樹林線等,這張如葉片經脈密佈的捷運網絡,還是會以雙捷運交會站為房市表現亮點,不論從保值或增值角度來看,都是買房投資置產的最佳首選地段。

李建興進一步分析,雙捷運站的漲幅又會因為4種因素而出現不同的價差,這四大關鍵因素,分別為門牌效應、學區效應、雙線效應,以及轉乘效應,舉例來說,未來3年,即將通車的捷運線有新莊線、信義線、松山線、機場捷運線,因此將會打造出新的六大黃金「雙捷運站」,包括松江南京站、三重站、東門站、大安站、中山站、南京東路站。

分析六大雙捷運站過去三年漲幅可以看出明日之星,松山南京站漲了56.15%,三重站漲43.32%,東門站40.12%,大安站37.04%,中山站35.66%,南京東路站23.85%,李建興認為,松山南京站之所以漲幅第一是因為,他位於北市中山區松江路、南京東路口,捷運新莊線、松山線之交會站,松山南京商圈是北市重點商辦大樓,素有金融街之稱,加上後ECFA時代,兩岸經貿往來熱絡,讓此區自然充滿無限想像空間。

至於三重站漲幅逾4成,李建興解釋,機場捷運線通車之後,三重往東與台北車站只有一站距離,往西直抵國門桃園機場,新莊線與機場捷運線交會,讓三重有如八爪章魚,兩條捷運線就像三重的腳,伸出去再捲起來,就形同一個獨立的生活圈,三重站從沒有捷運站,躍身為雙捷運站,一下子拉大的自己的生活圈,也讓他成為漲幅第二的黃金地段。

在明日之星中,李建興認為東門站與大安站,最俱「雙捷運加乘效果」,雖然漲幅排名三與四,卻是房屋交易單價最高之處,歷史數據顯示強者恆強,而且兩站同時具備了上升波段時包漲加乘的四大關鍵因素。

捷運東門站是為處於蘆洲與信義線交會,生活圈內門牌不僅是燙金地段的北市大安區門牌,還有著名的永康商圈,鄰近大安森林公園,以及擁有雙語新生國小、金華國中明星學區,永康商圈愈靠近信義路店面行情愈高,每坪300~400萬元,若是靠近永康公園巷弄內店面,每坪行情100~200萬元。下手買永康商圈店面的人,都是看好區域內有多條捷運通行,未來通車,還是有補漲機會。

至於大安站,緊鄰大安森林公園,向來是文風鼎盛、居住質感卓越,也是明星學校林立之處,父母為了孩子教育,孟母三遷選擇地段。大安區在信義線開通之後,往北直通內湖、南港經貿園區、淡水,往南直達動物園,往東有世貿中心與象山,從最精華到最休閒的,通通囊括。李建興建議,想入駐東門與大安站週遭,可在這波歐債風暴中注意進場時機。

買購不動產新聞台 (2011-12-20) MyGoNews林承志

 工商時報---全台新增房屋使照 6年新低(豪)(2011/12/20)

根據內政部和房仲業的最新統計顯示,2011年全台灣核發的房屋使用執照,推估將不到6.6萬戶,可能創6年最低。反觀建造執照核發戶數,估計全年會突破9萬戶、挑戰近4年來的高點,新增加的建照核發數量都往桃園、新竹、高雄市移動,是值得觀察的房市新警訊。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮昨(19)日表示,反映房市供給領先指標的建造執照、使用執照核發數量,台北市和其他都會區已呈現北減南增新趨勢。

就1年度的建照、使照來說數量來看,蘇啟榮表示,使照方面,全台灣前10月累計核發戶數約5.5萬戶,估計全年約6.5到6.6萬戶,可望創下近6年來的最低量,潛在賣壓相對偏低;尤其台北市和新北市占全台比例,近兩年來都維持在2至3成,較2007到2009年占比達35%到47%,明顯下降。反倒是桃園、新竹、台中、高雄,占比上升。

建照方面,今年前10月全台灣核發戶數共計7.79萬戶,估計全年有機會超越2010年的8.5萬戶,可望達到約9萬戶,為2008年以來的4年間最大量。

可是,值得深入觀察的是,全台核發建照數量的分布趨勢,也是雙北市逐年下降、但新竹、高雄逆勢上揚。顯示新增的潛在供給,將逐漸往中南部移動。

蘇啟榮指出,2006至2008年核發建照的戶數中,台北市與新北市的占比就高達4成,等於10戶房子,就有4戶在台北市與新北市。不過,這兩年來,雙北市核發建照戶數大減,現在僅剩下23%,等於每10戶房子只有2.3戶在北市或新北市中,相較之下,大台北以外的桃園、新竹、台中與高雄明顯擴量。

其中,台北市今年1到10月的建照核發量僅剩下3,528戶,幾乎是2006、2007年當時的4成不到;新北市今年前10月的建照量,也只剩下2006、2007年的一半,顯示大台北市場的推案數戶快速下滑。

蘇啟榮指出,值得注意的是,桃園、新竹及台中,今年建照的核發戶數都有機會挑戰萬戶,高雄市更有機會挑戰近6年高點的1萬2,954戶,並創下近年新高。

淡江大學產業經濟系教授莊孟翰昨(19)日解讀,就建造執照和使用執照核發總量來觀察,台北市和新北市還是全台供給量,最集中、最大量的都會區,碰到目前全球景氣逆轉之際,除了台北市中心精華地段仍供不應求外,其他市場是否出現供過於求的隱憂,還是要觀察,不能只單單看1年度的新增建照、使照,來研判未來房屋的供給結構。

 中廣新聞---11月北部房賣最好的 北市內湖 新北新莊(豪)(2011/12/19)

奢侈稅加上選前觀望潮,讓房市交易量急凍,市場也觀察到賣方價格似乎有稍微鬆動的跡象。根據房仲業者調查十一月雙北市最賣座行政區,發現台北市交易最熱的區域為內湖區,而新北市最賣座的則是新莊區。業者認為這兩區的交易量能在冷清的房市中「保溫」,很大的一個主因都是擁有優良的「交通條件」。(何庭歡報導)

這次台北市交易熱區前五名,分別是內湖、文山、松山、中山與萬華,台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)表示,受惠於內湖科學園區帶動就業人口,讓當地房價漲幅成為近八年來,北市表現最好的區域,尤其又有捷運文湖線與大內科計劃,完善生活機能,使內湖區一直以來都是北市買賣移轉棟數最多的前三名。

而文山區向來都是軍公教的買盤區,雖然投資客較少,但也比較不會受到奢侈稅影響,買氣一直都很穩定。松山區則因為捷運松山線將在兩年後通車,買方對交通的利多期待,加上當地頻頻標出高價,激勵週邊行情上漲,讓交易量也非常活絡。

至於新北市最賣座前五名行政區,分別為新莊、汐止、新店、土城與三重。研究員劉怡蓉表示,由於雙北市大眾捷運系統便捷,一些位居台北市、新北市交界的衛星城鎮,因為大幅縮短了民眾進台北市的時間,並且因一橋之隔,使房價相對便宜,深受「小資族」及「新婚族」的青睞!例如汐止、新店或三重交易都比較活絡。

而排行第一的新莊,主要是明年(2012年)預定捷運將通車新莊區,到時候大橋頭站到輔大站會先行通車,因此同樣受到買方對交通利多的期待,無論是交易「量」、「價」支撐力道都最強。

 台北房市慘澹,南港、文山相對較佳(靜)(2011/12/19)

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】奢侈稅加上國內外經濟局勢不佳的利空頻傳,讓台北房市表現慘淡,房仲業者將台北市買賣移轉棟數與價格增減幅度做一比較,發現雖然房市買賣移轉量縮高達10417棟,幅度達18.30%,但一年來價格成長達1成7,統計中也發現,南港、文山在量縮之下還能逆勢成長,表現最搶眼,價格漲幅最大的信義區,在2011年量縮也最明顯,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,從這份資料交叉比對來看,市場主力已經從短期投機盤轉向自住盤,也讓價格成為買方主要考量,在此前提下,產品多樣、價格低廉的區域反而勝出。

相較於其他區域的慘澹表現,南港和文山表現亮眼,主要仍是價格因素。住商不動產南港中研加盟店任慶龍店長指出,南港目前還找得到總價不到一千萬的三房公寓產品,周邊生活機能都還不錯,加上區域前景看好,不少首購族會捨棄鄰近的汐止,直接前進南港,也讓南港成為首購新天堂。而文山區近一年來漲幅僅5.88%,房價相對親民,加上文教氣息濃厚,自然表現更為強勁。

與熱賣區相比,中正、信義區表現就差強人意。徐佳馨指出,若以價格漲幅來看,信義區漲幅高達28.07%,但量縮達28%,顯見價格漲太凶也會影響購屋意願。中正區量縮最明顯,除因中正區價格較高,影響買氣外,過去中正區熱燒的都更話題不再,因都更而水漲船高的公寓退燒也是買氣下滑的重要原因之一。徐佳馨分析,從這樣的表現看來,市場買氣取決於價格,但在低利環境下,屋主相對有撐,降價幅度有限,也將讓買氣呈現膠著。

買購不動產新聞台 (2011-12-19) MYGoNews廖賢龍

 中央社---利率低 法拍屋撿便宜不易(豪)(2011/12/18)

過去房市不好,屋主會因為資金壓力被迫斷頭,流入法拍市場。今年雖然房市交易量明顯下降,但最近3個月連法拍市場也變得冷清,想在法拍市場撿便宜的民眾不禁要問,為什麼?

全球景氣不明,國內政策打房,還有總統大選變數,下半年台灣房地產進入寒冬。幾乎可確定全年成交量比金融海嘯當年更慘,法院法拍屋的成交率連帶受到影響。

內政部公布10月份全國建物所有權登記資料,買賣移轉棟數持續下滑,拍賣移轉棟數是2004年以來單月新低,僅有846棟。另根據寬頻房訊投資研究室統計,五都1至11月法拍成交率比去年同期減少約5.11%。

寬頻房訊分析,法拍市場清淡,意味銀行利率維持低檔,即使手頭緊的屋主,透過中古市場就能脫手,減少流入法拍市場的機會。

台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)表示,台灣自住房貸利率約在1.84%至2%,中國大陸6%至7%、美國3.5%至3.6%,香港4.5%左右,台灣房貸利率相較之下非常低。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,特種貨物及勞務稅(奢侈稅)上路後,不僅拍賣移轉量走低,拍賣占所有建物移轉比重也一路萎縮。

徐佳馨表示,一方面可能是屋主在低利環境下仍有支撐,債權人觀望市場,不急著處理債權,也是原因之一。市場不好,不少法拍案的一拍價格過高,往往到了二拍、三拍才有機會標脫,種種因素都減緩法拍移轉速度。

奢侈稅上路,一般房市交易以首購族等自用需求為主。同樣地,根據寬頻房訊分析,近期法拍市場多由有自住需求的民眾支撐。

寬頻房訊指出,以大台北地區為例,除了台北市精華地段搶手,受歡迎的還有外圍區域的低總價房屋。新北市11月份成交率21%,比10月提升2.23個百分點;但得標平均單價10月每坪新台幣12.08萬元,11月下降到6.23萬元。

徐佳馨表示,法拍取得的房屋仍受奢侈稅兩年限制,自然導致短期投資客紛紛退場。

對於想趁不景氣在法拍市場撿便宜的民眾,徐佳馨說,現階段買氣淡如水,但法拍不見爆量,未來市場動向相對詭譎,撿便宜難度可能比想像中更高。

寬頻房訊投資研究室則建議自住客,多看屋,多比較,反向思考,耐心尋找,還是有機會找到符合預算的住家。

 「老宅」新勢力,銀髮宅移動路線大曝光(靜)(2011/12/18)

【MyGoNews衷柏宣/專題報導】6年後,台灣65歲的人口達14%,進入「高齡社會」,28年之後,每2個青壯人口要扶養1個老人,這這樣的趨勢下,房地產的需求會逐年進入「老齡化」,出生的人越來越少,對於房子的需求自然也會越來越少,所以,現在政策打房不論有效沒效,隨著時間的移轉,對於住宅的需求也將跟著降低與轉變,但是,另一個興起的則是「銀髮商機」,甚至於「買房養老」的觀念,現在就必須開始準備。

蕭萬長:「人口老化」問題,應規劃因應對策

蕭萬長表示,台灣近年來因少子女化趨勢,人口結構快速老化間接影響國家未來的競爭力,甚至成為國安議題。

蕭萬長副總統2011年11月16日前往嘉義市出席「100年高齡友善城市執行成果發表研討會」時表示,面對「人口老化」的問題,台灣應即早規劃因應對策,政府及社會各界亦應共同努力,將台灣建構成為一個兼容且無障礙的高齡友善國度。

蕭萬長表示,台灣近年來因少子女化趨勢,人口結構快速老化間接影響國家未來的競爭力,甚至成為國安議題。根據行政院經建會資料顯示,6年後(2017年)我國65歲以上的人口將達到14%,進入「高齡社會」;目前我們的扶老比例是7:1,也就是每7個青壯人口扶養1個老人;預計11年後可能會變成每4個青壯人口扶養1個老人;28年後,甚至每2個青壯人口要扶養1個老人。

一般房型需求降低 「老宅」開始興起

當人口老化越來越嚴重的時候,因為新生人口開始大幅降低,對於居住的需求自然下降,一般住宅產品會在這樣的趨勢下,逐漸出現「市場自然調整」

行政院經建會2010年即提出「建立健康、安全及友善的社會參與環境」政策,從3大面向著手,包括(1)健康面,希望維持高齡者身心健康,保有社會參與的活力;(2)安全面,要滿足高齡者健康照護的需求,提供安全的家庭生活及社會參與環境;(3)友善面,要營造社會悅齡親老的觀念,讓高齡者有更多的社會參與空間。

當人口老化越來越嚴重的時候,因為新生人口開始大幅降低,對於居住的需求自然下降,一般住宅產品會在這樣的趨勢下,逐漸出現「市場自然調整」,到時候「也不必打房了」。不過,既然未來的人口結構會變成「高齡社會」,那麼,銀髮族商機自然值得注意。根據內政部統計,國人平均餘命為79歲。人口高齡化既是未來不可避免的趨勢,尤其當今壯年族群屆時將成為新一代的銀髮族,其消費能力不容小,未來市場需求將會逐漸走向適合銀髮居住的「老人住宅」,這股「老宅」新趨勢,將會慢慢發酵。

企業嗅到趨勢 進軍銀髮房地產世界

根據經建會評估,台灣銀髮商機每年達到3000億元,包括長庚、奇美、潤泰、遠雄等台灣知名集團,都已經大手筆進行銀髮住宅的開發。新光國際開發董事長林伯翰表示,將與日本松下電器集團PanaHome公司,共同推出銀髮住宅與養生村,目前鎖定新北市與台中兩地。龍巖也準備推動位在台北市南港區南港車站對面臨忠孝東路七段的土地開發案,預計要推出地下5層、地上27層的觀光旅館大樓,樓高約122.15公尺,也將以服務銀髮族旅客為主。業者表示:「現在銀髮住宅還不流行,但是以後一定會興盛起來,所以,現在就要規劃預作準備。」

以長庚養生村為例,入住1年必須先準備21.6萬~31.2萬的保證金,此外每月還要支付1.8萬~2.6萬元的月租費,以及伙食、水電等必要的生活雜費,以入住1年來計算,大概就需要花費台幣50萬元左右。這樣的花費對中產階級的銀髮族來說,可能稍嫌昂貴了些,但卻是有價值的。舉例來說,潤福生活新象館也耗費1億元在每間住房安裝紅外線感應器,只要長輩在房間超過8小時沒有移動就會發出警示,工作人員也會前去查看。


「養老屋」?住「老宅」?銀髮消費力不容小覷

淡水地區如紅樹林等地的住宅市場已見到銀髮族移入
從年齡和收入來看,退休後願意花錢買「養老屋」的人,在收入結構上呈現兩極化反應,年薪151萬元以上的高收入者有77.19%的人有強烈的退休換屋意願,相對而言,年收入51萬至150萬的中產階級,由於深感購屋壓力,反而對養生村和銀髮族住宅的接受度比其他族群高,而年收入50萬元以下的,由於多半為社會新鮮人,即便口袋不深,對於未來買房仍具憧憬,退休想購屋的占了6成2,這種現象,和30歲以下的年輕人有7成7渴望買房,卻沒人選擇住進養生村的結果,不謀而合。

銀髮成為未來必然發生的趨勢,所以,為了照顧一般民眾,台北市社會局2010年10月底以公辦民營方式推出平價銀髮住宅,以單人為例,只需要支付3萬元保證金,就能入中山老人住宅,加上每月1.4萬的月租金和其他水電、伙食等費用(以6千元估算),1年大約花費27萬元就能入住,費用幾乎就和在台北市租房子一樣,且針對低收入戶,中山老宅還有免收入住保證金的補助。

「銀髮族」的住宅移動路線

銀髮族考慮的居住條件為:一要有便捷交通到達都會市區;二要具有休閒環境及休憩功能;三要距離醫院近。
專家建議,消費者選擇銀髮住宅,除了可以到各社區參觀詢問,或以試住方式來評估居住環境,經濟能力是入住條件的首要考量因素,為了能夠擁有輕鬆快樂的銀髮生活,最好能趁年輕時提早準備,備妥籌碼才能快樂退休!

銀髮族考慮的居住條件為:一要有便捷交通到達都會市區;二要具有休閒環境及休憩功能;三要距離醫院近。畢竟銀髮族已開始重視養生保健,所以對於居住環境要有休憩機能,而非只一昧重視醫療機能。目前在林口、基隆的長庚醫院,淡水馬偕醫院及北投區的榮民總醫院已見到銀髮族群移入現象。

淡水地區如紅樹林等地的住宅市場已見到銀髮族移入,主要著眼點是該區域具休閒環境氛圍,有捷運淡水線經過,距離馬偕淡水分院又近。反觀在北市中山區的馬偕醫院並未感受到銀髮族移入,銀髮族重視的機能不會只單純看重有醫院而已。榮總及振新醫院吸引不少銀髮族移入該區域,因為附近有磺溪的居住環境之外,還有北投的溫泉及捷運淡水線都是構成該區塊被銀髮族相中的主因。

至於林口及基隆的長庚醫院周遭也吸引銀髮族移入,主要是該區域的大型社區提供豐富休憩設施,再加上距離北市區的交通便捷,讓銀髮族在社區內即可休閒養生,又不會脫離都會區生活太遠,至於附近的長庚醫院還又是品牌性佳的醫療機構。

醫療+休閒+無障礙空間 銀髮房市必備要件

隨著高齡化社會的來臨,銀髮族選購退休後的生活區域,除了要求有醫療機構在附近之外,更重視的是休閒氛圍與休憩設施,此外,往往被建商忽略的無障礙空間也將逐漸由購屋的「選配角色」轉變為「必備地位」。

買購不動產新聞台 (2011-12-19)

MyGoNews衷柏宣

 工商時報---三峽大樓 採買方便(豪)(2011/12/17)

新北市三峽區在台北大學落成後各建商推案帶動下,在新北市各區域中曝光度大增,該區親民房價也吸引不少大台北地區的首購、換屋人口進駐,成矚目的焦點區域之一。

寬頻房訊投資研究室推薦位於新北市三峽區中華路15巷19號12樓之5的大樓物件,該案目前3拍底價382萬元,總坪數40.09坪,平均每坪單價9.53萬元。

三峽房市分為北大特區及舊市區兩區塊,該案所在位於舊市區,為早期重劃過的區段,整體規劃與市容較老街商圈佳,區域內的安溪國小為示範學校,加上安溪國中形成一完整學區,吸引三峽公教人員,及恩主公醫院職員到此購屋,附近還有礁溪人行廣場十字型綠園道,是高指名度的區段。

該案坐落於「祖師天廈」社區,附近除有燦坤3C等大型店家外,也有傳統市場與黃昏市場,可滿足日常生活採買需求;該案周邊店家群聚,是三峽區僅次於老街的第二商圈,生活機能成熟。目前該區大樓行情約10萬~12萬,該案開價與市場行情相符,有購屋需求的民眾可以多加留意。

 2012房市調查「棄預售、轉成屋」(靜)(2011/12/16)

【MyGoNews 林承志/台北報導】近期國內經濟活動趨於保守,連帶也使得民眾對於房地產未來的市況抱持悲觀。根據東森房屋不動產趨勢中心的研究,民眾對於2012年房市發展普遍看衰,雖然2012年元月可能有總統大選的選後行情,但多數人仍認為2012年整體房價將呈現些微下修的格局,雖然有23%的民眾認為房價也可能上揚,但比起59%的民眾看衰,看好2012年房地產的氣勢明顯削弱許多。

會考慮選擇預售屋的民眾只剩下1成

東森房屋不動產趨勢中心副理張漢超指出,現階段民眾對於房地產的價格認知相當混亂,根據調查,約有接近半數的民眾都認為目前的房價或租金太高,只有將近不到兩成的民眾可以接受目前的房價水準,民眾的期待與實際的成交狀況存在明顯落差,再加上近期歐債危機影響著金融股市,因此民眾對於房地產未來發展看法也趨於保守。

受到信心不足的影響,過去被視為置產最佳標的的預售屋市場,民眾偏好也大為改變。據統計,如果在未來半年打算置產,民眾寧可選擇坪數實在、價格較低的中古屋,會考慮選擇預售屋的民眾只剩下1成。

投資選擇:房市、股市、定存

民眾購屋偏好的改變,也反映出民眾對於房價的敏感程度。由於預售行情屢創新高,對於一般民眾而言,現階段的高房價已經是望塵莫及,與其追高房價,倒不如實在的選擇看得見的中古屋,尤其是有便宜可撿的中古市場,或許有可能將成為目前房地產市場的主力。

研究顯示,如果民眾想要在未來半年置產,主要還是認為有「跌深反彈」的投資空間,另一方面,在問及民眾投資標的選擇,有高達37%的民眾仍然首選房地產,其次有21%會選擇股票市場,第三順位則會選擇銀行定存。

綜合以上的觀察,東森房屋認為,目前民眾對於「資產」的看法已經進入到錙銖必較的階段,換句話說,置產的實用性與報酬回饋已經是民眾最為關切的重點,而中古屋市場正好提供了上述的優勢,不僅房價選擇相對較多,民眾可趁房市谷底進場置產,就算無法獲得房地產的增值,至少也有安身立命的居住價值。.

王應傑:實價登錄、交易透明化本來就是該做而且正確的事

另外針對立法院通過修法,未來不動產改實價登錄,東森房屋董事長王應傑認為,不動產實價登錄初期雖會造成習慣上的不便,但卻是健全市場的正確方向。實價登錄、交易透明化本來就是該做而且正確的事,此次是台灣從解嚴以來,房地產制度重大的改變。

王應傑指出,馬總統這次推動的修法,可說為房地產市場寫下新歷史,但2012年7月正式上路前,還有很多細部的細節尚未出爐,政府相關單位應及早宣導、教育民眾及業者,讓政策能正確的落實。但是民眾必須了解,透過實價登錄僅是查詢區段間房價參考之用,房價最終還是決定於房屋持有人,參考國外經驗,實價登錄也非是房價降價的保證票。

買購不動產新聞台 (2011-12-16) MyGoNews林承志

 卡優新聞---奢侈稅半年成績單 台北市房價下跌10%(豪)(2011/12/16)

奢侈稅上路至今超過半年,財政部統計奢侈稅對房價的影響,顯示已使台北市房屋每坪單價下跌10%,而且交易量也明顯縮減,台北市買賣移轉建物所有權登記數減少23%。至於來自於不動產交易的奢侈稅,半年來的收入達10億8,653萬,不過,財政部長李述德表示,稅收不是重點。
  俗稱奢侈稅的特種貨物及勞務稅條例自今(100)年6月起實施,統計至11月30日為止,半年來奢侈稅收入達17億1,822萬元。其中,不動產核課件數有1,533件,稅收10億8,653萬,特種貨物核課1,596件,稅收6億3,060萬,特種勞務是109萬。

  在特種貨物核課的1,596件中,完稅價格300萬以上的小客車,被課徵奢侈稅就有1,583件,也就是說特種貨物核課的奢侈稅,絕大多數來自於高價汽車,稅收達6億2,900萬。財政部認為,願意多繳點稅買高價汽車的人,還是不少。

  奢侈稅收入來源大宗還是不動產。李述德指出,從奢侈稅實施半年的成績看來,符合政府原來的期待,讓房價恢復平穩。

  根據內政府統計買賣移轉建物所有權登記棟數,100年6月至10月,全國建物買賣棟數比去(99)年同期減少14.86%,台北市及新北市減少的比率分別為23.03%及26.55%。財政部分析這2個直轄市交易量下降的原因,主要是因為投機客多集中在大台北都會區,自奢侈稅實施後,投機客已紛紛出場。

  進一步分析成交價,五大都會區買賣契約單價不動產成交價的變化,以今年8月跟奢侈稅實施前的5月比較,降幅最大的是台北市,每坪單價降幅10%;其次是台中市4.77%,新北市是2.78%。

  財政部指出,新北市價格較台北市跌幅低的原因,可能是台北市房價還是高不可攀,民眾只能買在新北市,而且新北市近期有多項公共或交通建設開通或興建,因而支持房價不墜。


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