2018年12月14日星期五

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 (超級大房東喊漲 小商店遭殃)(2006/6/3)

●九十五年六月三日 經濟日報-(超級大房東喊漲 小商店遭殃)

  新光國泰將帶頭調漲房租,百貨飯店大型零售業照合約走影響較小,簽訂中短
期的中小型餐飲業負擔加重,經營添變數。
 
  新光、國泰國內兩大不動產大地主月前接連喊出房租有調漲的空間後,已在國
內商用不動產租賃市場產生意外效應。
  國泰、新光兩家「超級大房東」持有的商用不動產,有許多都租給百貨、飯店
等大型零售業。兩大房東與這些大房客之間的租約至少十年,租金調漲也都有規範
,因為「照合約走」,對大房客影響較少;不過「兩大」帶頭喊漲,其他小房客們
卻先受苦。
  六福集團總裁莊秀石表示,旗下六福皇宮和國泰人壽簽了20年長約,不擔心漲
價的問題,但「中小型集團日子可就難過了」。
  在台北101、中崙及大直美麗華購物中心擁有三家分店的華漾飯店協理丁原偉
指出,房東的確想調房租,對於華漾這種長租期的企業影響不大,但一般剛創業,
簽訂中短期的中、小型餐飲業者,房租將成為重大的經營變數。
  因為許多擁小店面的房東心理,已燃起調漲租金的期待或是強化了漲租金的理
由,讓已進入眾多商家房客們,尤其是微利時代的餐飲業,以及正面臨低迷景氣考
驗的零售業獲利被兩面壓縮,最先遭殃。
  三商巧福牛肉麵連鎖店南京東路店月前「搬店」,同店面改由集團內的福勝亭
日式炸豬排店頂替,已在這個辦公商圈站穩腳步的三商巧福則移到附近的巷子內。
  為什麼要搬家?一來因為福勝亭是新品牌,開在南京東路幹道上,可以增加曝
光度,快速累積知名度;另一個原因就是,房東要漲房租,單價較低的三商巧福無
力負擔,改移到租金比較低的巷子內。
  但不是每家餐廳像三商巧福這樣,還有其他高價品牌來替換,能繼續擁有原有
的黃金店面。台北市知名泰式料理餐廳「銀湯匙」日前就面臨房東眼看他們生意太
好要調高房租,餐廳評估這樣會大幅壓縮獲利空間,決定忍痛關店,另闢戰場。
  經營點菜式吃到飽的川菜餐廳「燈籠」,新開的天母東路旗艦店,一個月房租
高達45萬元,足足比八德路分店的高出三倍多。
  「燈籠」川味食府總經理楊伯健表示,以前餐廳業的利潤可以高達三成以上,
現在房租一直漲,獲利率能有一成就算不錯了。
  以一般餐飲業的房租成本要壓在10%以內,月租金45萬元的店,一個月營業額
至少要400萬元才可獲利。楊伯健說,「燈籠」天母店月營收還不到300萬元,房租
成本接近二成。如果不是考慮在天母開店的品牌效益,是不值得投資的。
  在這種什麼都在漲,只有薪水不漲的時代,台北店租實在高得有點離譜。楊伯
健指出,為了提高獲利,「燈籠」的開店策略打算轉到中永和及其他二級城市開店
,把店租控制在10萬元左右。
  餐廳生意好不好,房東逛一下,看看滿不滿座就掌握個十之八九。因此,餐廳
高朋滿座雖是好事,一旦租約快到期時,每每房東就要漲租。
  因此,即使是大房客,生意太好也不敢太張揚。衣蝶百貨台北店本館轉型後開
館頭兩年,就不敢大聲嚷嚷業績成長狀況,把「面子」留給對面自家持有的S館,
主要就是擔心本館的房東以業績成長為由,要求調漲房租。
  金石堂書店副總楊宏榮說,比起前兩年,今年上半年房市熱起來後,有幾個零
星個案傳出房東要漲價,但整體來說,並沒構成漲租的風潮。
  有些在捷運站周圍商圈是新興的熱門點,因為交通利基創造新的店面,包括餐
飲、服裝、雜貨或書店,常會遇到多家業者共搶一個店面的情況,在房客搶租的競
爭激烈下,租金自然上漲。
  但在全國性的大房東喊漲的「加油」聲中,更令人擔心的可能是熱門商圈金店
面的房東們,不管房客生意好不好,矇著眼就是要漲租。
  有150家門市的生活工場總經理許宏榮分析,上半年零售業景氣不好,營業目
標能不能達成都深具挑戰,目前實在沒有能力負擔高於現有水準的租金。現在舊有
店要續約時,都希望房東能「共體時艱」調降租金。房東如果堅持要調價,只有搬
遷一途。
  以生活工場為例,許宏榮說,生活工場已具知名度,新開店可以選擇黃金商圈
的二級地段。例如,生活工場最近在逢甲商圈新開店,因為在地下樓層,租金比一
樓店面便宜許多。「業績不會差太多,房租卻可省多多」。

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 (購屋防踩地雷 要加解約條款)(2006/6/3)

●九十五年六月三日 聯合報-(購屋防踩地雷 要加解約條款)

  專家建議準備較高自備款 要向銀行做雙重確認核貸金額 以免付不出尾款被沒
收訂金

  避免踩到房貸緊縮的地雷,專家建議購屋人要準備較高的自備款、同時要向銀
行做雙重確認核貸金額。
  此外,在買賣合約最好加上「解約條款」,維護自身權益。
  Gary在4月買下一間台北縣的中古屋,房價500萬元,簽約時分行承辦人員承諾
給八成房貸,即400萬元,但直到用印、完稅階段,才突然被告知貸款成數核不下
來,Gary臨時籌不到款,付出近2成的房價100萬元面臨被沒收的危機。
  永慶房屋契約部經理林國華分析,由於買賣合約已簽訂,雖然是銀行核貸出狀
況,但卻造成買方付不出尾款的事實,若買方無法在期限內籌到款項,視同違約,
之前付出的簽約、用印款項都很可能被沒收。
  北區房屋總經理彭培業建議,一旦銀行承諾的貸款成數較高,建議買方與賣方
簽的合約上加註「解約條款」,以明文約定,若銀行核貸款項不足,「得以無條件
解約或另給買方籌措貸款時間」,來保障買方權益,維護交易安全。
  太平洋房屋行銷部協理吳癸森說,這類交易糾紛,攸關仲介業務及代書人員素
質,及交易過程價金是否由銀行履約保證專戶控管。
  吳癸森說,如果買方堅持高額貸款成數,仲介應以書面立下特殊條約,請買方
出示財力證明,當貸款無法如數下來時,買方仍必須還款,或經賣方簽字同意,買
賣雙方屆時無條件解約。
  吳癸森說,在消費者意識抬頭下,白紙黑字寫清楚,是立約時一點也馬虎不得
的事,尤其在金融體系管理上暴露缺失時更是重要,也可防堵日後交易糾紛的發生

  彭培業說,銀行有重重關卡審核消費者,消費者也別忘了檢視市面上各銀行推
出的貸款方案,多聽、多看、多比較,選擇有利於自己的評分項目。
  例如,自己的薪資戶銀行或是經常往來銀行等,找尋自己信用評比高的銀行,
就能容易貸、輕鬆繳。

 (房貸成數萎縮 引爆買賣糾紛)(2006/6/3)

●九十五年六月三日 聯合報-(房貸成數萎縮 引爆買賣糾紛)

  分行承諾的貸款額度無法核貸 買方付不出尾款 賣方又不肯解約退錢 中古屋
買賣交易新隱憂

  經過雙卡風暴後,銀行放款漸趨保守,可能演變成中古屋交易市場的地雷。

  房仲業者指出,近來市場陸續傳出幾起買賣糾紛,因為買方依銀行分行承辦人
員承諾的房貸成數簽約,歷經簽約、用印、完稅,款項逐筆繳清,但在完稅過程或
交屋前才發現,分行承諾的貸款額度無法核貸。
  買方付不出尾款、賣方又不肯解約退錢,變成交易糾紛,甚至有大型房仲業者
也受波及,買方協調無解下,每天到店頭拉起白布條抗議。
  北區房屋不動產理財研究室說,由於合約是由買賣雙方簽訂,雖然貸款問題出
在銀行端,但合約交易人是買賣雙方,且付不出尾款視同買方違約,若以申貸九成
為例,買方可能面臨房價一成的損失、若申貸八成又無法核貸,買方可能會損失房
價兩成的款項。
  北區房屋指出,「雙卡」問題讓銀行呆帳增加,也使得行庫在放款方面更趨保
守,現在銀行在承作房貸放款「變得很保守」。
  太平洋房屋行銷部協理吳癸森說,過去銀行承作房貸,核貸的基準,往往光看
房屋成交價;卡債風暴後,不少銀行會委請專人估價,先從交易價打個折扣,再視
貸款人信用,決定核貸成數,因此高額房貸已不可復見。
  不僅如此,有房子作擔保品外,有些銀行還強制要有一至兩位的保人。
  甚至還有所謂「地段區隔」,考量房子坐落的區段,某些地區還被銀行歸列為
「不予承作」地段。
  永慶房屋契約部經理林國華表示,房貸緊縮也衝擊到「第二屋」客戶。
  比如有些人本身已有房子,但購買第二間或第三間,現在也會被認定是負債比
過高,影響貸款成數。
  但買賣合約都已簽訂,等到發現銀行貸款核不下來為時已晚,如果買方沒有事
先查清楚銀行核貸額度造成違約,對買方不利,也成為現在中古屋買賣交易的新隱
憂。

 (銀行消金業務 全靠房貸撐著)(2006/6/2)

●九干五年六月三日 工商時報-(銀行消金業務 全靠房貸撐著)

  銀行消金業務靠房貸撐著!據銀行局發布的統計,三月底本國銀行消金業務僅「
購屋住宅貸款」及「房屋修繕貸款」較上月成長,且增加放款金額接近四一○億元,
其餘如汽車貸款、信用貸款等全數衰退。
  三月底,本國銀行承作的購屋貸款餘額達三兆九千五百多億元,較去年同期增加
四千六百多億元,成長幅度達一三.三%,至於房屋修繕貸款餘額達七三二三億元,
去年同期增加四八五億元左右,成長七.一%。
  銀行業者表示,在雙卡風暴後,消金業務幾乎靠房貸在支撐,同時房貸因為有抵
押品,倒帳率相對較低,但也由於各家銀行都在競爭房貸,利率也競相壓低,所以銀
行業者也無奈的說:「現在利率上升,只是讓銀行資金成本墊高,對獲利並沒有太大
的幫助。」
  去年還快速成長,衝破一兆元的小額信貸、現金卡等業務,在卡債風暴後,貸款
戶數及餘額也明顯下降,三月底較二月底放款餘額減少二六五億元左右,貸款戶數更
是少了十九萬五千多戶。
  至於車貸,也同樣受到卡債風暴的影響,車商業務量普遍較去年同期衰退二成,
三月底汽車貸款餘額一三八六億元。

 (產險搶攻房市 臺產領頭)(2006/6/2)

●九干五年六月三日 工商時報-(產險搶攻房市 臺產領頭)

  房地產景氣翻揚,國內眾多壽險業者看好市場發展紛紛搶進,包括南山、國泰、
新光、ING安泰、宏泰等業者,都將加碼投資台灣房市。現在這股風潮吹到產險業,
臺產旗下的AMC公司,準備將之前取得的黃金地段(建國北路),興建精品住宅,預計
兩年內完工,臺產協理陳其鍾表示,這筆交易可望為臺產帶來五億元的收益,並將認
列在明後兩年的財報當中。
  這兩年,壽險公司看好臺灣不動產市場,積極投入。其中,南山更喊出今年將砸
四百億元鉅資進軍臺灣房地產,其他公司也不落人後,整體看來,光是今年一年,壽
險業就可望為房市增添超過一千億元的投資水位,對房地產景氣續揚有相當程度幫助

  壽險公司除了買地自建外,也有買現成建築物出租,方式巧妙不同。現在這股房
市風潮吹到產險界,臺產眼見豪宅市場的潛力,因此決定,把位於建國北路、靠近民
權東路的三百六十坪黃金地段,興建精品住宅,預計今年第三季正式開工。
  臺產預估,此建案將可獲利五億元,並在明、後年各自認列二億五千萬元的收益
,換言之,這兩年臺產都將因這次的房地產建案,貢獻每股盈餘達到○.七九元。
  但值得注意的是,雖不斷有保險公司看好臺灣房市,但上個月中國人壽則是逆向
操作,將位於臺北市八德路的不動產,出售給知名化工公司李長榮實業,處分收益達
到二億三百萬元,也為中壽盈餘吃了大補丸,換算下來,將貢獻中壽的每股盈餘將近
○.一九元,總額三億元的交割款項,也可望在第二季入帳。
  據了解,由於近來壽險公司看好不動產投資市場,紛紛搶進買地或購屋,這次中
壽雖因建築物較老舊,使用的經濟效益不符公司要求,才決定出售。


保險公司投入臺灣不動產情形
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公司 金額
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南山人壽 今年400億元
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保德信人壽 今年暫無計畫
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ING安泰人壽 2年內投入120億元
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宏利人壽 積極尋找標的初步
將購買單層辦公室
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國華人壽 活化旗下資產
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國寶人壽 今年最多76億元
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臺灣產物 興建精品住宅
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資料來源:各公司
製表:孫彬訓、李亮萱

 (房市投資撇步 北車位、中套房、南店面)(2006/6/2)

●九干五年六月三日 中國時報-(房市投資撇步 北車位、中套房、南店面)

  中古屋市場因為熱錢流入,除一般住宅外,車位、套房、店面等,也受到投資者
青睞。住商不動產總經理林倩指出,分析北中南三地市況,歸納出北車位、中套房、
南店面的房市投資新主張。林倩表示,大臺北地區地價與房屋維護成本均高,且屋主
普遍惜售,優質標的物可遇不可求,想投資的消費者,除了一般套房、店面之外,還
可以選擇精華地段的停車位,只要選擇產權清楚的停車位,在辦公大樓、住宅區、商
圈週邊,都能夠輕鬆出租,以約莫都會週邊的小套房價格,便可坐領6-8%的固定收
益。同時,停車位不需要維護費的特性,也是目前停車位受到青睞的原因之一。
  臺中學生宿舍需求高,只要屋況佳,加上寬頻等設施,都能夠輕易出租。住商不
動產臺中區經理賴萬指出,臺中東海、逢甲大學週邊是套房出租的一級戰區,善於經
營的房東投資報酬率可以高達10%以上。
  住商不動產高屏區副理林祺博表示,大高雄地區,最能點土成金的產品,非店面
莫屬。其中投資報酬率較高的店面以大遠百、漢神商圈為主。由於三鐵共構話題發燒
,左營車站地區甚至出現一店難求的狀況。一般來說,高雄店面的投資報酬率約在5-
6%。

 (今天補報稅 不會加罰滯納金)(2006/6/1)

●九十五年六月二日 經濟日報-(今天補報稅 不會加罰滯納金)

  報稅昨截止 尚有26萬件未申報 北市國稅局:故意短繳200元要追了

  94年度綜合所得稅申報已在昨日截止,根據國稅局預估,仍約有5%、相當於26
萬件,在截止日前尚未完成申報;其中台北市還有三成、約23萬件未完成申報。由
於今(2)日繳稅,仍不需加罰滯納金,稅捐單位呼籲民眾儘速完成申報。
  根據統計,全國所得稅申報件數約為515至520萬件,昨天下午全國仍有6%民眾
未完成報稅,由於稅捐機關加班收件到晚間7時,網路收件到午夜12時,國稅局估
計今天全國應仍有5%左右、約26萬件未完成申報。
  不過,由於今年網路報稅的部分突破200萬件,較去年同期成長37% ,提前達
到今年目標,昨天國稅局報稅人潮已較端午節前明顯減少,大多是報稅管道受限的
外籍人士。預估今年將有230萬戶以網路進行申報,接近全體報稅戶數的一半。
  去年透過網路報稅者共有171萬件,約占全體報稅戶數的三成;今年網路報稅
的比例已增加至近四成,光29、30日兩天,以網路進行申報的都超過20萬件。
  國稅局表示,依往例每年有近五成申報案件集中在最後三天申報,因此至昨天
下午為止,透過網路申報件數已達203萬件,合計最後一天的申報量,今年使用網
路報稅件數預估可較去年成長三分之一。
  繳稅故意少繳200元,可不一定都不追究處罰了。財政部台北市國稅局表示,
民眾若要故意短繳稅款,不管金額多寡,國稅局都會追稅,以杜歪風。
  為減輕稅捐機關的課稅成本,財政部依法發佈行政命令,對應納或應退稅款在
新台幣200元以內的課稅案件,一律不補、不退。
  台北市國稅局副局長陳文宗昨天說,不補、不退金額訂為200元,只是一個原
則性原則。他表示,這項原則並不適用故意藉此短繳稅捐的違章案件。
  陳文宗強調,稅捐機關會將所有異常的案件進行瞭解之後,包括短漏報金額在
200元以內的案件。通常,若是納稅人因為疏忽如遺漏扣繳憑單,或是計算錯誤,
導致短繳稅款,稅捐機關還是會援用稅法授權規定,不補也不罰。

 (5月份成屋市場交投增溫 房價創新高)(2006/6/1)

●九十五年六月一日 中央社-(5月份成屋市場交投增溫 房價創新高)

  在旺季效應、通膨保值需求及兩岸情勢和緩的預期心理下,5月份成屋市場出
現價量齊揚,根據房仲業者最新統計,5月份成屋市場成交金額較去年同期大幅成
長25.2%,成交件數成長17.5%,住宅平均房價更創下歷史新高,每坪達22.9萬元。
  根據信義房屋最新統計,5月份成屋市場與去年同期相較,總成交金額成長25.
2%,總成交件數也成長17.5%;若與4月份相較,總成交金額成長7.1%,總成交件數
成長8.9%,房市表現依舊亮麗。
  信義房屋不動產企研室協理張欣民表示,第二季原本就是房屋市場傳統旺季,
根據歷史經驗,5月份市場表現持續加溫原就在預期中,加上油價居高不下,引發
通膨保值需求,以及民眾樂觀看待未來兩岸情勢,也都讓房地產市場交易獲得有利
支撐,而4月份以來股市一波急漲逾千點,也創造出一波小小的財富效應,對成屋
市場起了加分作用。
  在房價方面,5月份成屋成交平均價格達每坪22.9萬元,不僅創下歷年來最高
紀錄,並較4月份成長8%,其中華廈漲幅更高達9.4%,公寓漲幅3.3%。張欣民指出
,在市場需求升溫,以及民眾都樂觀看待未來房市景氣的前提下,成屋市場向「賣
方市場」傾斜的態勢明顯,因此屋主對於待售房屋的開價及姿態都比以往高,也造
就房屋成交價節節走高。
  在台灣主要都會區中,5月份成屋市場交易金額成長最高的是台南地區,其次
是高雄地區,都有超過7成的大幅成長,台北縣與桃園地區也有兩成以上的成長,
至於台北市則只有2%左右的小幅成長,新竹與台中地區則是小幅衰退。
  信義房屋台南區主管林武雄協理及高雄區主管黃永全協理指出,5月份南台灣
成屋市場成交表現大幅超前,主要是受惠於高單價及高總價的店面、透天厝及別墅
產品交易量明顯增加,顯示出南部在地民眾在抗通膨選擇保值產品時,與北部有很
大的差別;北部由於房價高,加上產品選擇少,購屋保值仍以公寓及華廈為主,但
南部民眾顯然更鍾情於土地持分高的透天厝、別墅及店面,預期這種現象在今年下
半年仍將持續。
  展望6月份房市,由於市場需求將隨著「六月新娘」達到高峰,所以市場普遍
預期,成屋市場在上半年會在6月份寫下最高交易紀錄。
  至於中國剛啟動二次房市宏觀調控,信義房屋表示,這對國內房市反而是一大
利多,因為一些原本將錢進中國房市的外資、獲利了結資金,反而可能轉進周邊較
具前景的房地產市場,台灣由於這兩年房市漲幅相對較小,更易受到青睞,讓台灣
未來房市前景更形樂觀。

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 (情況再惡化 銀行有倒閉風險)(2006/6/1)

●九十五年六月一日 工商時報-(情況再惡化 銀行有倒閉風險)

  「央行升息,傷害的只有銀行,長久下來,有銀行會受不了!」銀行業者私下坦
承,近來央行不斷升息,但放款利率卻難以同步調整,銀行利差縮小,卻又不能拒絕
客戶存款,目前多數銀行能做的,即是積極尋找放款對象,同時儘可能將資金導向財
富管理、流向海外,業者說,再這樣下去,有銀行已經快撐不下去。
  根據央行統計,今年第一季,國人資金淨流出高達三千八百多億元,這一、二年
來國內資金淨流出的情況也呈現逐季成長,多數是銀行端、投信端客戶投資海外共同
基金,銀行業者私下說:「錢不出去國外投資,留在國內難道放床下?台灣根本不缺
資金嘛。」
  存款利率不斷回升下,多數銀行近來面臨存款快速增加,但放款速度卻跟不上的
窘境,資金流動性太多,但貸款需求卻未增加,銀行業者說,央行不斷發NCD,也無
法根本解決這結構性問題,銀行端表示,國內銀行目前面臨二大問題,第一即看不見
企業貸款需求,第二是資本市場深度不足,尤其債市無法吸納這些資金,造成游資過
多,無處去化。
  銀行業者分析,前二年銀行為解決資金過多問題,於是拼命衝刺消金,卻搞出消
金風暴,雙卡目前成為賠錢貨,不斷爆出呆帳;消金不行,企金需求未顯著增加下,
銀行只好爭相發展財富管理業務,將銀行過多的資金轉往理財面,賺取手續費。
  政府擔心國人資金不斷外流,造成國內經濟發展動能不足,銀行業者則說:「錢
一定是往最有利的地方流動。」業者私下表示,如果兩岸無法進一步開放,人員及資
金流動無法更自由化,經濟發展無法帶動企業投資,則資金外流現象無法解決。
  銀行業者甚至表示,金管會鼓勵金融創新,但目前仍有重重限制,如客戶最想投
資的大陸成份股共同基金不能賣,國人資金只好流向海外,而且很可能「一去不回頭
」,業者說,在利差逐漸縮小,消金又出現重大損失下,有些銀行已逐漸撐不住,未
來不是整併,就是倒閉。

 (5月成屋平切房價創新高)(2006/5/31)

●九十五年六月二日 自由時報-(5月成屋平切房價創新高)

  根據房仲業者最新統計,五月成屋市場成交金額與去年同期比較,出現25.2%高
度成長,成交件數也成長17.5%,住宅平均房價更創下歷史新高,達每坪22.9萬元,
預估六月成屋市場銷售表現還會更上一層樓根據統計結果,台南地區五月成屋市場交
易金額成長最高,其次是高雄地區,都有超過七成的大幅成長率;臺北縣與桃園區也
有兩成以上之成長,排名在高雄之後;臺北市則只有2%左右小幅成長;新竹區與臺
中區卻逆勢小幅負成長。
  信義房屋不動產企研室協理張欣民表示,第二季原本就是房屋市場傳統旺季,五
月份市場表現持續加溫在預期之中,再加上油價上漲引發通膨保值需求,及民眾樂觀
看待兩年後兩岸情勢,讓房市交易表現獲得有利支撐。另外,四月中股市一波急漲破
7000點,也創造小小的財富效應,都對成屋市場有加分作用。
  尤其在房價方面,五月份成屋成交平均單價為每坪22.9萬元,逼近23萬元,不僅
創下歷年來最高紀錄,與四月份比較也上漲了8%,其中華廈漲幅更高達9.4%,公寓
漲幅3.3%。張欣民指出,成屋市場向賣方市場傾斜態勢趨明顯,屋主對待售房屋開
價及姿態都比以往高,造就房屋成交價節節走高。
  至於五月份南臺灣成交表現大幅成長,主要受惠於高單價及高總價店面、透天厝
、別墅等交易量明顯增加,顯示南部民眾抗通膨選擇與北部有很大差別;北部民眾主
要因為房價高、產品選擇少,保值仍以公寓及華廈為主。

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 (道路用地換容積 逾15米優先)(2006/5/31)

●九十五年五月三十一日 聯合報-(道路用地換容積 逾15米優先)

  對環境衝擊較低 市府上月才通過 也可促進都市更新

  被指為「駙馬幫」的游世一大搞道路用地移轉容積手法,引起大眾關注政府「
賣容積救財政」的作法,卻淪為財團炒作牟取暴利的工具,北市基層官員直言,由
於道路本身並無建築容積,同意以道路用地換取容積,的確有商榷餘地。
  容積移轉政策自88年開始實施,最初只允許被指定為古蹟或歷史性建物的所有
權人,可以申請容積移轉。
  因全國未開關或徵收的私人道路、公園綠地等公共設施保留地龐大,在地主一
再陳情下,營建署93年公告開放准予申請容積移轉,並要求地方政府應訂定審查許
可制度。
  目前全國已有6個縣市通過實施,北市在上月15日才經都委會幹事會議通過適
用原則,還要再經召開大會確認才能公告實施。
  都市發展局表示,都委會審查此案歷經一年,游世一代表的地主權益促進會人
員,確實多次與會表達開放道路容積移轉的意見,但也有專業學者、學生力陳反對
意見,最後才同意「只開放15公尺以上未開闢道路」優先適用。
  發展局表示,北市所有私有公共設施用地,含道路、公園、廣場等在內,總計
938多公頃,如要完成徵收,估計財政負擔高達6700多億;如只以道路用地計算,
則有320多公頃,其中15公尺以上未開闢道路用地約9.7公頃,考量此部分容積移轉
對環境的衝擊較低,才同意先開放辦理。
  但接受申請容積移轉的基地也有限制,必須符合鄰近捷運場站300公尺以內,
並鄰8公尺以上已開闢道路;另外是容積移轉基地的400公尺範圍內,必須有0.5公
頃以上的公園。主要考量這些地區的容積接受度較強,較不影響環境品質,同時可
促進都市更新。
  不過,基層官員坦言,道路本身沒有容積,而移轉的基地容積又是外加上去,
以台北縣的作法,甚至可以加到100%,且基地條件限制寬鬆,因此可見6公尺道路
旁即可建起超高大樓的案例,嚴重衝擊地區環境。

 (投資一點靈 契約內容勤把關 保障多一層)(2006/5/31)

●九十五年五月卅一日 工商時報-(投資一點靈 契約內容勤把關 保障多一層)

  為讓購買預售屋時更有保障,消費者在買預售屋時,可以留意建商是否有做「不
動產價金信託」並確定成交前,細問信託契約內容,銀行表示,一筆不能隨時用任何
理由及藉口動用的「信託價金」對買預售屋的消費者有絕對的保障。
  第一銀行表示,目前做「不動產價金信託」的建商有越來越多的趨勢,因此,在
向這些建商購屋,消費者除可要求建商出示信託契約外,也可自行向受託銀行詢問,
若發現建商契約內容模擬兩可,買方就要仔細詢問內容。
  在詢問建商信託契約內容時,消費者應要注意資金的使用狀況,有部分建商因規
模較小,在建案到某一進度時,會要求需要動用部分預售屋信託資金,此契約內容就
會對買受人有相對較大的風險,因為若建商發生財務危機,隨意「掰」理由動用資金
時,受託銀行及買方是無從得知的。
  第一銀行表示,真正對買方比較有保障的信託契約,應是建商會依照工程進度,
拿到每一階段的使用執照後,再動用不動產信託價金,或將此筆價金做定存,不能再
做其他用途,這都是對買方較有保障的信託契約。
  不過,若自己看上的預售屋建商沒有提供「預售屋價金信託」服務時,消費者也
可自行與建商協議,將預付的價金做信託,以買方為委託人,銀行為受託人,建商為
信託關係人及受益人的方式,在契約中註明拿到使用執照後再支付價金。
  若自己與建商協議將預售屋的價金信託,信託的費用究竟要誰支付?消費者可以
和建商溝通,是否可共同負擔,且契約的條款也需要請專業人士協助,才不會讓自己
吃虧。
  一般而言,信託帳戶的管理費是按照信託金額比例收取,每年約為千分之一﹣五
,帳戶設定費是一開始就收取,由一萬元至十萬元不等,視契約內容的複雜度而定。

 (房價有一成上漲空間 下半年房地產景氣調查)(2006/5/30)

●九十五年五月卅一日 工商時報-(房價有一成上漲空間 下半年房地產景氣調查)

  第三季即將來臨,根據昨(三十)日住展雜誌、中信房屋不約而同公布的兩份下
半年房地產景氣調查報告顯示,下半年房價有上漲一成的空間,但量會微縮約五%,
呈「價漲量穩」走勢。
  時序將邁入下半年,住展雜誌從四月一日至五月三十日止,針對北台灣建築業、
代銷業發出下半年房市景氣問卷調查,總計發出五百份,有效回收問卷三百二十五份
,回收率六五%。
  結果顯示,下半年房市整體景氣,與上半年相較,呈現持平的比率達五九%;會
上揚的比率為二八%;認為會下挫的比率為一三%。這顯示房地產下半年景氣,在原
物料價格飆漲,房價面臨調漲的壓力大增,調漲房價已無可避免,不調價預售個案的
獲利空間將大幅降低。
  此外有關下半年預售屋與新成屋的銷售率,以五成的比率最多,占五四%。至於
下半年的市場推案量,有四九%認為會與上半年相當,認為將較上半年增加的為三成
,認為會減少的約二一%。
  下半年房價漲跌幅度,認為會上漲一成比率最高,有三二%;預期會上漲○.五
成者居次,為二五%;認為持平的約二一%;預期下跌五%者,大約一一%。結果顯
示下半年房市將呈現「價漲量穩」的格局。
  中信房屋昨天也不約而同的完成房仲業的下半年景氣調查報告,結果發現台北市
與中部的房價,還有漲價的空間;至於交易件數,平均認為會微幅減少約五%左右。
整體說來,是個保守但不悲觀的結果。

 (壽險業加碼商用不動產)(2006/5/30)

●九十五年五月三十日 蘋果日報-(壽險業加碼商用不動產)

  ING安泰人壽投資金額增至140億

  受到國內房市景氣逐步回溫及金管會放寬保險投資不動產限制,壽險業已成為
台灣不動產發展的新主流動能。繼國泰人壽、南山人壽均表示將提高不動產投資比
率後,ING安泰人壽總經理韋立俊(John Wylie)也宣佈,ING安泰未來1~2年內將把
不動產投資比率,由現在20億元提高到逾百億元,目標則是商用不動產為主。
  ING安泰人壽過去3年的可運用資金,已成長到逾千億元規模,但不動產投資卻
從2003年的25億元,劇降到去年底的13.4億元,連原本要在台灣買營運總部大樓的
計劃也暫時擱置。

  集團看好亞洲房市

  不過,上任不到3個月的韋立俊表示,今年ING安泰跟隨ING集團看好亞洲房地
產的腳步,已開始逐步加碼台灣不動產投資規模。韋立俊說,ING安泰目前投資不
動產比率不多,只有約20億元,約佔可運用資金的0.5~1%,未來1~2年內,將成長
到3.5%,達到3億餘歐元(約新台幣140億元)規模。他強調,ING集團是投資房地
產最多的金融集團。

  國壽投入逾千億元

  據瞭解,目前壽險業確實都有提高不動產投資規模的計劃,主要投資標的仍以
商用大樓為主。國壽看好景氣的同時,除了陸續調漲房租,也加強商業辦公大樓及
一般住宅的投資,國壽投資不動產比率,目前只有6.4%,但金額已逾千億元,未來
將持續加碼到10%以上。
  另外,南山人壽隨著保險收入逐年成長,以及可運用資金不斷增加,近幾年也
持續加碼國內不動產市場。該公司投入不動產資金從2003年底的88億元,增加到20
05年底的168億元,成長1倍,今年1~3月又增加20億元。
  1999年以建築起家的龍邦集團入主台灣人壽後,台壽對不動產投資更加重視。
可運用資金從2003年的1220億元,增加到去年底的1705億元,成長14%,但投入不
動產資金則從24.5億元,增加到52億元,成長1倍。


壽險公司投資不動產情況
──────┬────┬─────────┬────────
公司 │可運用資│投入不動產金額 │不動產投資比率
│金總額 │ │
──────┼────┼─────────┼────────
國泰人壽 │1.82兆元│ 1169億元 │ 6.4%
──────┼────┼─────────┼────────
新光人壽 │9540億元│ 859億元 │ 9.0%
──────┼────┼─────────┼────────
ING安泰人壽 │4000億元│約20億元,將提高到│0.5~1.0%
│ │140億元(3億餘歐元)│
──────┼────┼─────────┼────────
台灣人壽 │1705億元│ 52億元 │ 3.0%
──────┼────┼─────────┼────────
南山人壽 │1.06兆元│ 187億元 │ 1.8%
──────┼────┼─────────┼────────
富邦人壽 │2080億元│ 26億元 │ 1.2%
──────┼────┼─────────┼────────
中國人壽 │1976億元│ 146億元 │ 8.0%
薋薋薋
資料來源:各公司

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 (為預售屋買保險 價金信託細心讀)(2006/5/30)

●九十五年五月卅一日 工商時報-(為預售屋買保險 價金信託細心讀)

  購置不動產是人生大事,有可能一輩子只買一次房子,且金額龐大,讓人不得不
擔心,尤其買的是預售屋,經常發生房子蓋到一半,建商倒閉、買方求償無門的情形
,銀行建議,可以在購屋時,與建商協議將預售屋價金信託化,並留意信託契約中但
書、資金投資標的及受託人,讓買房更有保障。

◆ 看清但書 固守血汗錢

  預售屋銷售是一般建商在推出新建案時,最常採用的推銷方式,不過預售屋的施
工期長達一至二年,但買方必須在工程期間,依照約定繳付工程期款,但在這麼長的
施工期間中,經常發生房子蓋到一半,建商就因財務週轉不靈而宣布倒閉,消費者常
常求助無門,只好自認倒楣。其實,在買預售屋時,可以透過「預售屋價金信託」為
預售屋買保險!
  所謂「預售屋價金信託」是指買方分期繳納的所有價金,均存在建商所開設的銀
行信託專戶,以委託人、受益人為建商,受託人為銀行的方式,幫買方固守血汗錢。

◆ 建商倒閉 價金如數歸還

  建商會與銀行簽訂預售屋價金信託契約,並告知買方契約內容,透過預售屋價金
信託,消費者該注意哪些事項?第一銀行表示,首先消費者應留意信託契約上的但書
規定。
  因為契約最後的受益人仍為建商,避免建商發生財務危機後,買方拿不到原始價
金,在但書上應註明建商發生財務危機、破產、或暫停營業時,預售屋的價金應全數
歸還買方。

◆ 受託人財務 最好要穩健

  再者,買方應注意建商所挑選的受託人是銀行或一般自然人(如律師、會計師等
),因為辦理信託需移轉財產權,只有當委託人高度信賴受託人,才有成立信託的可
能,所以買方在注意信託契約時,應注意建商挑選的受託人是否為財務穩健、有無永
續經營的可能,才不易有更換受託人的問題。

◆ 轉投資標的 避開高風險

  另外,買方也需注意建商利用信託價金投資金融商品的標的,第一銀行表示,若
買方發現建商投資的標的多為風險性較高商品,如新興市場、股票型基金等,此類商
品雖高獲利,但也伴隨相當程度風險,如果信託價金虧損,建商又週轉不靈倒閉,買
方就無法拿回原始本金。
  遠東商銀建議,買方要問清建商價金投資標的,最好是偏固定收益商品,如海外
債券型基金、公債等,風險性較小商品,才不致買房不成,也讓原始價金虧損。

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 (還款年限彈性大)(2006/5/29)

●九十五年五月廿七日 蘋果日報-(還款年限彈性大)

  分段式利率房貸

  對許多房貸戶來說,由於銀行房貸商品僅提供單一利率計價模式,無法依自身
需求選擇最適合的利率計算方式,因應此種需求,台北富邦銀行推出「富邦優選房
貸」,首創同時提供一段式、二段式、三段式利率計價模式。

  房市理財

  北富銀表示,「富邦優選房貸」為國內唯一同時提供一段式、二段式、三段式
利率計價模式的指數型房貸商品,且借款前7年可只還利息不還本金,貸款期間亦
可延長至30年,大大減輕購屋族的貸款負擔,同時讓房貸戶根據自身資金運用情況
,選擇最適合的房貸商品。

  前2年享優惠利率

  富邦金控消費金融事業群總經理林啟峰舉例說,如果預期會提前還款的購屋者
,建議可以使用二段式、或三段式利率計價模式,因為這樣前2年可以享受較低的
貸款利率,前6個月利率最低僅為2.14%,不過第3年起的貸款利率,就會提升至2.9
8%。
  至於貸款期間較長的客戶,則建議使用一段式利率計價模式,貸款期間不分段
計息,年息最低為2.88%。
  若與採機動計息的政府優惠購屋貸款相比,目前政府優惠房貸年息為2.98%,
台北市地區貸款金額以250萬元為限,其他縣市以200萬元為限;而「富邦優選房貸
」的年息最低僅2.88%,而且沒有貸款金額上限,最高可達不動產鑑價值的95%。
  此外,林啟峰指出,考慮到許多年輕族群剛剛購屋,手邊沒有太多資金可以周
轉,「富邦優選房貸」同時設計了最具彈性的還款方式。首先,客戶可選擇使用7
年的本金寬限期,也就是說,前7年不還本金、僅按月繳利息,待第8年起再按月平
均攤還本息。
  林啟峰強調,房貸戶還可使用「輕鬆付」彈性還款方式,選擇以原貸款期限加
計50%後的期數,來計算每月攤還的月付金,例如原貸款期限為20年,加計後成為3
0年360期,由於計算期數增加,月付金自然就降低,如此一來,手邊就能有資金作
多元化投資。

 (前景看好外資搶進台灣不動產)(2006/5/29)

●九十五年五月廿七日 聯合報-(前景看好外資搶進台灣不動產)

  雷曼兄弟、摩根士丹利將發REITs 里昂證券尋找台北精華地段商辦大樓

  外資相中台灣商用大樓是新的不動產證券化基金(REITs)投資標地物,紛紛
計畫推出REITs,金管會日前核准雷曼兄弟發行「三鼎REITs」,是國內首件外資發
行的不動產證券化基金;摩根士丹利公司也計畫在第三季發行REITs。
  目前台灣掛牌的不動產證券化基金都是由國泰、富邦及新光等本土集團發行。
外資業者預料,未來兩年台灣的REITs基金,將是眾家外資的兵家必爭之地。
  雷曼兄弟計畫發行的三鼎RE-ITs,標的為大陸工程的「前瞻21」辦公大樓、誠
品桃園南崁物流大樓及台北SOGO商圈的頂好商城。發行金額約38億元,初估投資年
收益率4%。
  中鼎預計在第三季時,以台北市精華地帶的敦化南路二段大樓作標的物,發行
REITs基金,但細節仍在估算中。而日前宣佈購入中鼎近兩成股權的摩根士丹利公
司亞洲直接投資部門,恰巧就以發行REITs見長。雙方的合作案,被視為是摩根士
丹利在台灣房地產市場的試金石。
  法人表示,香港近年房地產大漲,帶動REITs市場蓬勃發展,單是今年第二季
起,香港就有四檔總價值高達新台幣800億元的不動產證券化基金爭相上市掛牌。
外資最近則看好台灣。
  因兩岸關係漸露曙光,外資認為台灣資產價值蓄勢待發,除雷曼兄弟與摩根士
丹利都規劃發行不動產證券化基金外,大力喊進台灣資產股的里昂證券也已鎖定台
灣的商辦大樓,並匯入資金。
  至於里昂證券,旗下的私募基金正尋找台北精華地段的商務不動產大樓,預計
投資金額約在上億美元。
  里昂證券集團主席顧家利(Gary Coull)說,台灣絕對會複製香港模式,在兩
岸三通成熟後,房地產與股市都會以倍數成長。至於里昂是單純購買大樓或是在台
發行REITs,他說需再評估。

 (享受寧靜 也得注意生活機能與居家安全)(2006/5/29)

九十五年五月廿七日 中國時報-(享受寧靜 也得注意生活機能與居家安全)

  一級靜巷並非零缺點般完美,享受寧靜之餘,停車、生活機能、交通動線等為一
級靜巷常見的死角,購屋族想兩全其美,還得犧牲一些不方便。
  房仲業者表示,挑選靜巷屋件需特別注意巷弄狹小、停車位不足問題,街廓太過
狹隘,三千CC轎車出入都嫌困難,加上許多為只可出不可進的單行道,買屋最重要就
是實用性,最好實地勘查交通動線是否符合需求,為保險起見,在購屋區巡迴一、二
個小時都不為過,可觀察車流量、摩托車多寡,都將影響居住安靜度。
  永慶房屋行銷企畫部副理梁惠燕表示,北市一級靜巷居住環境令人稱羨,不過購
屋門檻動輒千萬元,若無法擠身知名靜巷,不妨從鄰居素質篩選,鄰居素養好,半夜
開派對、大吵大鬧、音響大聲開等機會也降到最低。
  例如打聽鄰居職業,若為作家、教授等文人聚集街廓,可確保居民水準整齊度;
挑選戶數少、建築與建築的棟距大等產品,也可確保居住的空間獨立性,不易受到鄰
居所干擾。
  小王自認住在大安區大馬路後靜巷,未料因周遭餐廳、精品店頻頻易主,三天兩
頭飽受裝潢工程的噪音所擾,梁惠燕建議,購屋前可多觀察鄰近商業型態,檳榔攤、
神壇等是靜巷住宅的大忌,若有夜店、餐飲店等,也需考慮不同時段的人潮效應。
  中信房屋總經理特助胡佩蘭表示,連車子經過都嫌吵的民眾,不妨從屋內裝潢著
手,例如加裝雙層氣密窗阻隔噪音,也可在陽臺加強園藝景觀,利用視覺造景增添生
活品質。
  胡佩蘭表示,靜巷不一定要有知名度才好,知名度下難免需付出高房價的代價,
預算有限的購屋族可把握「低密度」原則,社區屋舍少、人口少地區因活動少,居家
環境較安靜,但須注意生活機能與居家安全性。

 (借屋裝潢 先辦產權過戶)(2006/5/29)

●九十五年五月廿七日 蘋果日報-(借屋裝潢 先辦產權過戶)

  購買成屋需要「借屋裝修」的理由千百種,無論是為了趕在黃道吉日搬新家,
還是為了省錢、省時,千萬要三思而後行,因為房屋尚未正式交屋,一旦發生糾紛
,不論是借屋給買家裝修的屋主,或借屋裝修的買方,都必須承受不小的風險。

  購屋信箱

  永慶房屋法務部黃啟瑞表示,買方要求借屋裝修,最常見的原因有租屋族的租
約到期,或即將新婚的夫婦買屋作結婚新房,趕在結婚日前裝潢完畢,另外換屋族
購買新屋前,原本舊屋已賣出,都是常見的狀況,此外,投資客為了節省利息和轉
銷售的時間,也會要求借屋裝修。
  中信房屋法務資深專員鍾運凱表示,「借屋裝修」常發生買方拆除舊裝潢後,
發現漏水問題,責任在誰的身上?雖然可以找專業的抓漏公司來鑑定,但產生的糾
紛還是難以解決,建議買方在裝潢前,先檢驗屋況,即時反映給屋主。

  檢驗屋況 即時反映

  賣方的房屋尚未清空前買方已入內裝修,屋內動產損失的責任歸屬不明,建議
賣方在借屋給買方裝修前,將屋內淨空,可避免此一問題發生,另外,透天房屋部
分借屋裝修,在賣方仍然居住在屋內的情況下,裝修工人施工造成賣方生活品質,
甚至家居安全問題,都是考量因素。
  鍾運凱建議賣方,多瞭解買方的裝潢工程,在借屋裝潢期間,產權尚未過戶,
房屋的所有權人仍為賣方,一但發生公共安全事故,賣方須負擔一部份的責任,如
買方若將結構牆破壞,房屋的結構發生問題,或是裝潢工人的單獨行為,造成社區
居家安全的問題,賣方無法免除責任。

  簽同意書 劃分責任

  借屋裝潢最好的時機在產權過戶給買家後,但從過戶到交屋,短則僅需1個禮
拜,並未節省多少時間,如果真要借屋裝修,最好雙方提早辦理交屋手續,一般在
交屋辦理的事項有水電費、大樓管理費、地價稅、房屋稅等房屋相關費用的切割,
還有屋況的檢測等。
  黃啟瑞表示,事前簽定「借屋裝修同意書」,將雙方的責任義務劃分清楚,可
以把風險降到最低,但借屋裝修所發生的糾紛層出不窮,建議另選黃道吉日搬家,
或是多花一點成本,以免得不償失。

  借屋裝修的風險
  承擔人/事件
  ◎賣方/
   買方不履行契約或無法履行契約,屋況難以恢復原狀房屋瑕疵責任的認定買
   方在貸款交付前即進住,如貸款額度不足,請買方搬家不易須承擔買方裝修
   中造成公共危險的責任
  ◎買方/
   過戶前發生地震,造成房屋瑕疵,責任歸屬賣方不履行契約,已裝潢價金的
   損失
   賣方債信不良,房屋被法院查封無法過戶,只能向賣方求償,但可能求償不
   到錢裝潢後才發現房屋瑕疵,責任認定的問題

  借屋裝修雙方須協定事項
  項目/內容
  ◎房屋相關費用/
   水電費、瓦斯費及大樓管理費的分算日期房屋貸款利息,雙方協定分算日期
  ◎房屋相關稅金/
   地價稅、房屋稅皆以交鑰匙日為分算點
  ◎標的物的交付/
   鑰匙僅供裝潢使用,在尾款未付清前不得搬遷入內
  ◎標的物保管責任/
   自交鑰匙日起,因該標的物裝修或保管不當所造成之任何損壞皆由買方自行
   負責,若因此損害賣方權益,買方願全額賠償
  ◎房屋的價金/
   買方應支付各期購屋款項,仍按原契約約定按期支付
  ◎不履行義務/
   買方因素未能履約時,賣方得要求買方恢復原狀或賠償恢復原狀相當金額
  ◎屋況點交/
   雙方同意於買方尾款付清後,不另行辦理房屋點交
  ◎違約條款/
   若以上約定有任一條款不能遵守,則視同違約,罰責依不動產買賣契約書之
   規定為主,買方應立即交還房屋及恢復原狀,否則,買方同意賣方不待通知
   逕行換鎖外,屋內物品賣方得逕行處置
  資料來源:永慶不動產

  讀者來函

  發現漏水 先修繕再交屋

  讀者蔡先生來函詢問,近日買了1間房屋,已和屋主簽約,簽約後卻發現屋頂
會漏水,但還未與屋主進行交屋手續,請問房屋漏水的責任該歸那方負責?

  歐明東
  中信房屋成大加盟店經理

  中信房屋成大加盟店經理歐明東表示,首先注意簽約內容,是否有記載漏水由
誰來修繕、負責,有些屋主會事先告知有漏水的情形,願意降低房屋金額,但不做
修繕動作。
  未交屋前,除非有借屋裝潢,一般而言為屋主的責任,先口頭告知屋主,請屋
主做漏水處理,在屋主未處理前,勿做交屋的動作,屋主若遲遲不肯動作,可寄存
證信函給屋主,說明漏水狀況及處理期限,到期限日仍未處理,則自行找師傅做防
水的處理,費用由交屋金額中扣除。

  警政署可查是否為凶宅
  讀者erin詢問,如何判定是否為凶宅?

  鍾運凱
  中信房屋法務資深專員

  中信房屋法務資深專員鍾運凱表示,查詢凶宅最正確的資訊是向警政署查詢,
依照行政資訊公開法,僅開放給利害關係人查詢,可以請屋主提供,或是向仲介詢
問,仲介平時會將收集資訊,另外詢問鄰居,但可信度較低,有時以訛傳訛,會愈
傳愈誇張,也可能發生住戶不願回答,怕影響自家房價。目前有查詢凶宅的網站,
但無法確定資訊是否正確。

 (消費貸款鬆綁)(2006/5/28)

●九十五年五月廿六日 經濟日報-(消費貸款鬆綁)

  創業、投資等,不受負債比22倍限制,但助學貸款不放寬。

  卡債風暴後,銀行首度放寬負債比限制。銀行公會昨(25)日召開本月例行理
監事會議,對於原本的消費貸款餘額不能超過月收入22倍做出修正,表示只要是個
人借款用途屬於創業,提出相關資料佐證後,就可不受限。
  卡債風暴後金管會提出「消費性貸款總餘額不能超過月收入(即所謂負債比,
簡稱DBR)的22倍」行政命令後,實施以來,銀行在實際作業上衍生諸多問題,因
此銀行公會授信委員會昨日與各銀行討論,決定建請金管會適度放寬此限制。
  銀行公會表示,若以個人名義辦理消費性貸款,用途屬於創業、所營事業週轉
金、個人投資理財、建築融資、代墊投標保證金貸款、農業用途等商業性借款,應
排除在DBR22倍之外。
  不過,銀行為落實徵審作業,申貸人應提供實地勘查、拍照、銷貨憑證、營建
計畫或投資理財規劃等相關資料佐證。
  銀行公會將上報主管機關此決議,作為行政命令的補充解釋。
  儘管消費性貸款適度放寬,但莘莘學子的就學貸款仍未鬆綁。銀行公會主管表
示,銀行在核辦留學或就學貸款時排除DBR22倍限制,因屬於政策性貸款,不能限
制放款;不過,學子畢業後,申請信用卡或信貸,就學貸款就會算在負債比額度內

  例如張三大學積欠40萬元就學貸款,畢業後月收入有3萬元,若以無擔保貸款
的額度來看,以DBR不能超過22倍計算,就有66萬元的無擔保貸款上限,扣除掉原
本的就學貸款40萬元,張三新辦卡或是信貸的額度就僅剩24萬元。

 (房市大行情來了 但別樂昏頭)(2006/5/28)

●九十五年五月廿六日 蘋果日報-(房市大行情來了 但別樂昏頭)

  最近報章媒體都看好台灣房地產未來走勢,有利條件如2008年兩岸和解想像空
間、開放中國人士來台購買不動產、預期兩岸三通效應、溫州炒房團來台覓商機、
外資投資台灣辦公大樓、商場等商用不動產、台灣房市漲幅落後等,讓許多人頓時
間對投資不動產產生很大的信心,期待大行情來臨。

  先保本再談增值

  在此,我還是要提醒大家,機會是來了,但,頭腦要保持清醒!

  由於不動產兼具「居住」以及「投資」的雙重性質,若從投資的觀點來看,房
地產的報酬包括持有期間的「租金收入」,以及處分不動產的「資本利得」2個部
分。這是投資朋友最感興趣的部分。
  
  1.投資不動產的第一步,是保值。
  
  隨著國際原油價格節節高昇,近來有原物料上漲及通貨膨漲的隱憂,因此,有
人認為房價將因土地及建材原料上漲,從成本面推升房價;也有人認為依過去經驗
,通貨膨脹時代應將資金投入購買房地產,以兼具「投資保值」並達到資金避險的
功能。
  投資房地產等耐久財,是對抗通膨的最佳理財工具之一。但因投資金額相當大
,而且現階段不致重演過去房地產全面飆漲的情況,所以,民眾若要投資房地產,
我建議最起碼的要求就是要「保本」,接下來再來談「增值」。
  要提醒大家,並非所有的房地產都有高報酬率,也不是每件房地產都會增值,
投資時仍要慎選產品與地段,因為市場法則仍以供需關係來決定房價高低。我們常
聽到「買方市場」、「賣方市場」的說法,就是市場存在供需落差,造成某一方在
價格主導上較強勢的現象。

  勿投入全部資金

  2.不要把全部雞蛋放在同一籃子裡。

  房地產應該只是「投資組合」中的一部分,而不是全部,投資不僅應考慮「風
險性」,同時亦要考慮「獲利性」與「變現性」。
  雖然房市一片看好,未來還是有不確定性,所以要慎選具有發展潛力地區的不
動產,才有獲得增值機會的可能性。
  建議不管是出租或增值考量,都應該要以具保值性的產品為優先考慮目標。以
下幾個指標,可供投資者參考,符合之條件越多,保值的效果就越好,當然未來獲
利的機會也就越大。
  住宅型產品:一、無可取代的地段;二、可建地稀少,需求大於供給之區域;
三、有室內平面停車位;四、有公園或綠地;五、有景觀視野的住宅;六、位於明
星學區;七、社區管理健全;八、無淹水紀錄;九、建材講究並重視結構安全者;
十、無嫌惡設施。
  店面型產品:一、繁榮的商業地段;二、商圈消費人口越多越好;三、有效營
業時間越長越好;四、公設比低的產品較理想;五、觀察商圈是處於沒落還是新興
發展區;六、1樓最好,客人容易上門;七、門面要寬,三角窗最佳;八、店面方
正,有利於店內動線安排與商品陳列;九、避免高架橋邊;十、二線道或四線道馬
路旁店面最適宜,馬路太寬,車流會比人潮還多。

 (車貸房貸升息 須詳刊4大報)(2006/5/28)

●九十五年五月廿六日 中國時報-(車貸房貸升息 須詳刊4大報)

  房貸、車貸戶注意了,銀行公會昨日決議,銀行若調整房貸或車貸利率,必須在
報紙刊登調整狀況,並舉例說明利率調整後每期應繳的增減金額,以避免消費糾紛。
  銀行公會規定,為了避免能見度太低,應選擇全國點閱率前四大的報紙。
  「報紙公告」是銀行與購車、購屋貸款戶約定的告知方式之一。銀行公會指出,
利率調整不論是透過電話通知、書面通知、電子郵件、存摺登錄、繳息收據列印,都
可能出現客戶難以聯繫的狀況。報紙公告因具有廣大流通性的優點,且為一般商業交
易常用的公告管道,因此被當為良好的通知方式。

◆ 舉例註明利率調整後影響

  由於未來利率將緩步走升,為了避免房貸、車貸利率調整,引發消費糾紛,銀行
公會理監事會議昨(25)日達成決議,當利率調整時,銀行必須在借款人應繳款日期
前,告知借款人,以維護借款人權益。
  如果利率調整告知的內容,銀行無法同時揭露利息絕對金額變動情況或調整後適
用利率及應繳金額,則必須在揭露調整後指標利率水準時,以舉例方式註明利率調整
後的影響。例如:每10萬元貸款每期應繳款金額增減幾元。
  如果是車貸,客戶若有個別需要,也可向銀行請求利率調整後的本息攤還方式及
本息攤還表。

 (弟佔1坪 兄告4年 判償600元)(2006/5/27)

●九十五年五月廿六日 蘋果日報-(弟佔1坪 兄告4年 判償600元)

  另須月付12元給兄 老媽媽:有夠見笑

  苗栗縣林昌平、林昌銘兄弟感情失和,哥哥不滿弟弟住家圍牆及鐵皮屋佔用他
一坪多田地,陸續狀告弟侵佔、拆屋還地、返還不當得利,雙方纏訟四年多,法官
昨判決弟弟敗訴,須繳六百元不當得利,且在拆牆還地前,每月要再繳十二元租金
給哥哥。

  反目成仇

  林昌平、林昌銘兄弟昨不在家,母親陳貴英對兄弟打官司難過說:「一點點土
地計較什麼!」她強調,這些都是祖產,又不是兒子自己賺來、買來的,早知賣掉
算了,不用讓鄰居看笑話。

  兄弟鬩「牆」纏訟不休

  林家兄弟感情不睦,但兩人土地緊鄰,弟弟林昌銘(四十五歲)於二○○一年
底蓋屋前還聲請鑑界,房子蓋好了,哥哥林昌平(六十一歲)認為房子圍牆佔用他
些微田地,告弟弟侵佔,兩兄弟自此鬧上法院。
  苗栗地院採信內政部測量局鑑定,認定弟弟新蓋的圍牆、鐵皮屋佔用哥哥一點
二四坪田地。哥哥接著聲請拆屋還地,前年六月獲勝訴,但弟弟不服上訴,合議庭
法官引用《民法》第一四八條,認為拆屋損失近四十萬元,遠高於佔用土地一萬多
元的現值,認定哥哥是「 權利濫用」,上月底撤銷原判決。

  法官計算地價年息

  哥哥月前改聲請返還不當得利,法官昨判弟弟敗訴,按田地每平方公尺的公告
地價三百六十八元,乘以年息最高百分之十計算,估算弟弟每年不當得利一百四十
多元,四年多來總計六百元,並判決今年三月起到自行拆屋還地前,弟弟每月須給
付哥哥十二元租金。
  鬧出兄弟鬩牆真實版的兩兄弟昨不在家,無法得知對判決的看法。但他們八十
六歲老母陳貴英卻說,老伴十多年前往生後,四兄弟才分家產,沒想到兄弟倆為了
一丁點地鬧上法院,「有夠見笑!(台語,意指真丟臉)」。

  家庭問題求助管道
  張老師諮商中心 1980
  呂旭力基金會(02)2363-9425
  生命線 1995
  宇宙光輔導中心(02)2369-7933(02)2369-2696
  馬偕協談中心(02)2531-0505(02)2571-8427
  資料來源:《蘋果》資料室

 (新莊副都心 房價上看25萬)(2006/5/27)

●九十五年四月廿一日 蘋果日報-(新莊副都心 房價上看25萬)

  目前許多重劃區都標榜未來無窮的發展性,但現實上還是得仰賴市中心的發展,
所以就大台北地區來看,,板橋及新莊這兩個離市中心較近的重劃區,是房市的熱門
地段,而其中新板特區發展已然成形,著重在縣政府大樓行政及板橋新站交通上的優
勢,而「三鐵共構」更是此區房價飆升的主因。
  然而,飆漲的房價讓許多有意進駐的人望而卻步,反而朝向更有發展性的地區集
結,新莊副都心就在這樣的氛圍中,有效吸納客源,撐起房產市場。
  當然,房價合理是誘因之一,再加上建商的大型歐洲村計畫,讓人眼睛為之一亮
,如此大規模主題性的造鎮計畫,為北臺灣所首見,更讓新莊副都心增添張力與話題
性。

◆ 交通帶動房價上揚

  新莊副都心是未來「新五泰生活圈」中的龍頭區域,雖然三地規劃主軸(新莊商
業、五股科技及泰山居住)各有擅長,然而還是以新莊房市交易最為活絡,推案量也
多。以歐洲村規劃為例,建商一口氣標下12,000坪的土地,將推出共十期的建案,先
前推案銷售狀況都可達到9成以上,受購屋者青睞的程度可見一斑。
  而交通的利多是直接帶動此區房市的一大主因,有助於區外客源進入新莊副都心
購屋置產。除了三條捷運系統之外,在平面道路部份,主幹道以思源路貫穿整區,將
新莊副都心與頭前重劃區做區隔,就功能上來說,頭前重劃區將規劃成金融商業專區
,而新莊副都心則以住宅、消費、旅遊為主。外圍道路則有二省道、新泰路及幸福路
,而幸福路一帶為高級住宅規劃區。在高架道路方面,除了中山高速公路之外,台一
線高架快速道路可通特二號快速道路與北二高連結,動線完整,加上未來臺北國際商
港及松山機場成為三通港後,此區都掌握轉運核心優勢,房市炙手可熱。


新莊副都心交通建設
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交通建設 優勢 預定完工日
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東西向快速道路板橋五股段 沿二重疏洪道,可紓解來往板橋車流 2007年底
特二號快速道路 經新泰路,可通往五股及土城 2009年底
捷運新莊線 經中正路,近頭前庄及新莊站 2009年底
捷運機場線 經中山路,近五股工業區及泰山站 2010年底
捷運環狀線 經思源路,近五工區及幸福路站 2011年底
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資料來源:《蘋果》資料室

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大臺北主要地區房市比較表
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區 域 房 價 環 境
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臺北市區 50-90萬/坪 市中心環境優越,但市區老舊略顯凌亂,發展受限,造成生活
品質與房價成反比
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汐 止 17-18萬/坪 水患問題解決,鐵路高架化完工在即,居住品質可望大幅提升
─────────────────────────────────────
板 橋 26-40萬/坪 縣府新站特區發展條件佳,不過房價已在高點,入主困難
─────────────────────────────────────
三 重 21-23萬/坪 早期工業城市印象根深柢固,影響品味家停進駐意願
─────────────────────────────────────
中 和 22-24萬/坪 工商住混雜,生活品質難確保
─────────────────────────────────────
永 和 24-27萬/坪 人口密度極高,腹地有限,開發已飽和
─────────────────────────────────────
新 莊 18-21萬/坪 臺北副都心以及萬坪歐洲村高級住宅區所在地,居住品質極佳
─────────────────────────────────────
林 口 12-14萬/坪 綠化比達70%,且新市鎮採英國街廓式設計,高品質生活為主
要訴求

 (海砂屋不拆 最高按月罰6萬)(2006/5/27)

●九十五年五月廿五日 中國時報-(海砂屋不拆 最高按月罰6萬)

  海砂屋不拆小心受罰!台北市政府對海砂屋訂新法,昨日在市議會完成部份條文
二讀,凡是八十四年一月廿三日以前興建且已申報勘驗的海砂屋,逾期未停止使用者
,所有權人將被罰5000元以上、6萬元以下罰緩,甚至可按月處罰,逾期未拆除者可
強制拆除,拆除費用由所有權人負擔。
  台北市議會昨日完成「台北市高氯離子混凝土建築物(俗稱海砂屋)善後處理自
治條例」部份條文二讀程序,僅剩1條條文未完成審議。

◆ 報勘海砂屋 限期強制拆除

  台北市政府表示,有鑑於北市發生修德國宅海砂屋事件,因此議會要求市府儘速
檢討修正辦法,針對國宅不適用放寬容積率的獎勵規定進行研議。
  新法刪除國宅的限制,海砂屋國宅也可適用新法,凡八十四年一月廿三日以前興
建且已申報勘驗的海砂屋,主管機關需依建築法規定通知房屋所有權人、占有人停止
使用,並限期要求所有權人拆除,必要時則強制拆除。
  逾期未停止使用者,可處建築物所有權人新台幣5000元以上、6萬元以下罰緩,
必要時得按月處罰。逾期未拆除者可強制拆除,拆除費用由所有權人負擔。
  被拆除的海砂屋經主管機關專案核准,可依原建蔽率、原容積率(或原總樓地板
面積)重建,於一定期限內申請重建者,並得放寬原容積率或原總樓地板面積的30%
,未於一定期限內申請重建者,放寬比率酌減。

◆ 拆除補助費 每戶可領20萬元

  新法規範,拆除重建的所有權人,在該建築物拆除後,仍可向主管機關申請補助
費用,每戶新台幣20萬元。
  台北市工務局第二科科長劉進興表示,目前台北市有47棟海砂屋,其中已有9棟
改建或補強,列管的仍有38棟。

 捷運概念屋 聚焦土城線(2006/5/26)

●九十五年五月廿五日 經濟日報-(捷運概念屋 聚焦土城線)

  兼具時間、通勤和房價三大成本效益 吸引購屋、投資族

  置產是許多民眾投資最重要的一環,沿著捷運買房子,最近更成為投資房地產
的不敗法則。房仲業者提醒,選擇捷運概念屋有撇步,必須考量時間、通勤和房價
三大成本,如果以同樣30分鐘內抵達台北車站來做比較,在所有的捷運沿線,以土
城買屋最為划算。
  土城房價平易近人,雖然這兩年在捷運題材的利多帶動下,已經出現兩到三成
漲幅,但是比起新店、淡水、中和和南港線,同樣的通勤時間,土城房價平易近人
,每坪房價低了10萬元,總價四、五百萬元就能買到不錯的電梯大樓三房產品。
  信義房屋不動產企研室協理張欣民表示,捷運概念屋並非零風險,有可能賺了
房價,卻賠上寶貴的時間和生活品質,淡水線離台北車站第十站以北的捷運站就有
類似情形。
  土城線好處在於不需要轉車就能直達台北最繁華的東區,又銜接運量最大的板
南線,從台北車站轉到淡水線、新店線或中和線都很方便。
  連接台北車站的幾條捷運線,在通勤及時間成本都相同的條件下,土城線沿線
的房價,比其他線的捷運站,每坪便宜10萬元到14萬元,讓不少首購族趨之若鶩。
  張欣民認為,土城線兼具三大成本效益的捷運概念股。同樣距離從台北車站出
發只隔十個站、通勤半小時、票價30元,淡水線的唭哩岸站周邊房價每坪23萬元到
29萬元,新店17萬元到24萬元,土城最末端的永寧站卻只要11萬元到15萬元。
  信義房屋土城店店長陳威廷指出,以往土城整體交通條件落後,房價普遍不高
,但是5月底土城線通車之後,通勤時間將大幅縮短,和房價每坪20多萬元的板橋
相比,土城買屋負擔相對較輕。
  土城線今年第一季詢問的來客數明顯增加三成,其中有四成是新板地區的上班
族,原因無他,比較便宜。首購族也對土城特別青睞,以永寧站為例,大約只要40
0萬元就能買到三房大樓商品。
  陳威廷推薦土城海山站作為首購首選,因為商圈發展成熟、生活機能便利,商
圈指名度相當高。目前海山站區域內五到十年的大樓行情大約14萬元到18萬元,公
寓大約13萬元到17萬元。
  永慶房屋總經理葉凌棋表示,隨著板土線開通在即,已經引發市場熱度,購屋
者將目光從已經開通的捷運線,轉移到即將成型的交通潛力區。土城房價一直以來
比指標的板橋市便宜二成以上,仍然能在新板特區光環餘暈下,共享區域優勢,也
成為購屋、投資族群聚焦區域。
  土城線末端的永寧站因為工業用地多,生活機能比較不便,房價最低。不過,
之後將有高科技園區進駐,又是三峽、樹林地區居民的主要轉乘站,在人潮帶動下
,生活機能可望大幅改善,房價後市看俏。

 (五行庫新承作放款利率回升)(2006/5/26)

●九十五年五月廿五日 工商時報-(五行庫新承作放款利率回升)

  台灣銀行等五大行庫新承作放款利率回升。中央銀行昨日公布四月份本國五大銀
行新承做放款加權平均利率為二.三五九%,較三月份的二.三○四%上升○.○五
五個百分點,主要是因央行三月底升息,四月份部分銀行調高基準利率,導致資本支
出貸款利率及週轉金貸款利率上揚。
  五大銀行指的是台銀、合庫、一銀、華銀、彰銀,央行指出,若不含國庫放款,
四月份五大銀行新承作放款利率為二.四二四%,較三月份的二.三四三%,上揚○
.○八一個百分點。
  央行表示,四月份資本支出貸款利率為二.九○八%,主要是五大行庫中有銀行
承作高鐵貸款,而其貸款利率較高為八%所致。
  此外,五大銀行的平均放款基準利率也上揚至三.九四七%,較三月上揚五.一
個基本點,再創九十二年二月以來的新高。五大銀行購屋貸款金額下降至三五二.七
五億元,利率也較上月下跌,利率為二.二七%。
  消費性貸款金額則不畏卡債風暴,增加金額為八八.九二億元,比起三月份增加
的六一.八七億元還要多,利率則為三.二四五%,較上月下降。

 (捷運為鄰 近水樓台價更高)(2006/5/26)

●九十五年五月廿五日 工商時報-(捷運為鄰 近水樓台價更高)

  水岸景觀住宅如果加上鄰近捷運站,增值潛力大。根據房仲業者調查,台北地區
的水岸景觀住宅捷運加持最高漲幅達五成,建議民眾投資或自住,在選擇這一類物件
時,要把握「所在位置、交通、社區管理素質」三要素,未來轉手增值空間比較大。
  根據永慶房仲集團調查,有景觀的住宅價格,平均比一般沒有景觀者高出二至三
成,而鄰近捷運站的房價,也較同區無捷運的房價高一成以上。目前捷運淡水線河岸
住宅受到建商消費者青睞,位於新店線及將開通的板土線的景觀住宅,也逐漸成為建
商推案的主力戰場。
  近二年來,水岸景觀住宅在捷運加持下,房價已上漲一成至二成,其中,基河國
宅更因面基隆河美景,以及未來捷運內科線通過,漲幅達五成。而整體台北地區景觀
住宅中,以大直「輕井澤」有無景觀樓層售價差最大,每坪價差達八至十萬,而淡水
的「海悅」、「四季」,有無景觀每坪價差也在五萬上下。
  永慶房屋總經理葉凌棋表示,依據市場經驗法則而言,一棟大樓的高樓層部分因
景觀、隔音及居住品質較佳等因素,平均售價會比較低樓層的住宅,高個五%至一成
。距離捷運站的遠近價格差距,則以捷運站為中心,房價呈現放射性分布,約三至五
百公尺為一個價差。
  在投資水岸景觀住宅上,葉凌棋建議,最重要的考量是交通條件是否便利,若景
觀住宅能有捷運條件,房價將擁有絕對的支撐點及增值空間。此外,該住宅是否位在
水岸旁「第一排」也相當重要,如果未來起了新建築,風景被遮住,不僅影響景觀住
宅的品質,也影響未來房價。
  景觀住宅一般著重休閒設施的規劃,管理素質很重要,而選購景觀住宅時除了注
意樓層之間的價差外,也要注意整個社區與區域行情間的價格差距。
  不過要注意的是,一個區域內,在物以稀為貴的市場法則之下,擁有美景視野的
景觀住宅大樓愈少愈好,未來增值性也愈高。

 (不動產經紀人證照 比律師難考)(2006/5/25)

●九十五年五月廿五日 聯合報-(不動產經紀人證照 比律師難考)

  房市回春 執照搶手 去年普考錄取率僅1.85% 今年可望恢復特考 錄取率將提
高至8%

  房地產市場熱絡,房仲店面如雨後春筍展開,業界面臨「經紀人執照荒」。房
仲公會全聯會昨天拜會考試院長取得共識,今年可望恢復已停辦的經紀人特考,錄
取率也可望提高至8%。
  不動產經紀人考試有普考與特考兩種,特考從民國88年起實施五年,93年關上
大門,現在只能透過普考取得證照。
  但由於房市回春,經紀人執照變得搶手,去年不動產經紀人普考,有超過4000
人報考,實際到考人數近2000人,但最後只錄取35人,錄取率僅1.85%,比律師還
難考。
  根據法規,每家房屋仲介店面至少要有一張不動產經紀人執照。不動產仲介業
營業保證基金委員會主任委員王應傑說,目前有上繳營保基金的房仲業者約有3800
多家,而國內已取得不動產經紀人執照的約8000多張,但其中有半數未出來執業,
可以簽證的經紀人約4000多人。
  由於房仲業者不斷展店,店數逼近經紀人數,也讓經紀人執照行情水漲船高,
據傳一張經紀人證照月租已從2萬元喊到5萬元。
  王應傑說,房仲公會全聯會、不動產仲介業營保基金委員會昨天下午前往考試
院,與考試院長姚嘉文溝通,並取得共識,今年可望恢復停辦的經紀人特考,一年
有兩次考試(普考加上特考),而且錄取名額也會增加,「至少要有8%的水準,不
能比律師還難考」。
  不過王應傑也說,雖然錄取名額可望增加,但也會加上專業科目不得低於50分
的規定,紓解執照荒之餘,也不會濫竽充數。
  與考試院長溝通完後,房仲公會全聯會理事長蔡豪再率隊拜會行政院長蘇貞昌
,訴求法拍屋買賣不要課徵營業稅,不過蘇貞昌表示這部分要財政部再研究。

 (當紅的業務 衝房貸 銀行長線釣大魚)(2006/5/25)

●九十五年五月廿三日 工商時報-(當紅的業務 衝房貸 銀行長線釣大魚)

  為了搶攻房貸業務,不少銀行前二年房貸利率跌到二%以下,雖然出現「貼水」
虧損情況,但由於房貸與銀行往來時間最長,銀行認為,藉此可延伸出其他業務,因
而仍忍住短痛,繼續搶食房貸業務市場。
  開拓房貸業務不遺餘力的中信銀及建華銀均表示,未來將爭取好的對象,成為房
貸客戶,中信銀並評估認為,在開拓房貸業務的同時,也會慎選區域的客群,如台北
市及台中市等地多是開發房貸業務的重點客戶,尤其受到雙卡呆帳衝擊的經驗後,銀
行在衝刺房貸業務的同時,也會注意控管其風險。
  近期隨著央行引導利率上升,房貸利率跟著小幅往上,不過,與銀行成本相較,
前二年房貸利率仍低於銀行成本,使銀行承作房貸的同時,也出現「貼水」的虧損情
況。
  銀行業者表示,雖然承作新的房貸,前一、二年會出現虧損,但房貸客戶與銀行
往來,動輒達十五年、二十年,甚至有可能更長,因而如果能爭取到房貸客戶,有助
於未來開拓許多業務,這是房貸所帶來的附加價值。
  同時,房貸虧損可能只有前一、二年,之後的十多年到近二十年,都是賺錢的,
不可忽視房貸長期對銀行獲利的貢獻。
  然而,在各銀行都積極搶客戶下,如何慎選客戶,也是銀行面臨此一業務競爭的
情況中,所要注意的,銀行業者認為,目前有些地區房地產的確已出現供過於求,因
而,在選擇客戶時要特別謹慎,避開供過於求的地區,台北市及台中市目前應是較安
全的地區。

 (申請降利 小心銀行加收手續費)(2006/5/25)

●九十五年五月廿二日 經濟日報-(申請降利 小心銀行加收手續費)

  目前利率還是處於相對低檔,不少房貸戶向銀行申請調降利率,銀行卻搬出加
收手續費的名義來讓客戶知難而退。大型行庫房貸主管指出,銀行若要脅要收手續
費,可能是對議價能力較弱、不容易成功轉貸到其他銀行的客戶加收,民眾的房貸
雖降了利率卻多付了手續費,不見得划算。
  碰到這樣的情況,行庫房貸主管建議,可以選擇轉貸到不收開辦費、也沒有違
約金綁約條款的房貸銀行,房貸戶就可以降低轉貸成本,又達到節省利息支出的目
的。
  彰化銀行房貸主管指出,銀行怕客戶轉貸到其他銀行,一般對申請降息、不然
就要轉貸的客戶,銀行多半會意思意思降一點利息,不敢再加收手續費,除非是對
不太可能有辦法轉到其他銀行的客戶,銀行才會用「借新還舊」的名義,讓客戶重
新申貸新的房貸,但是要多繳數千元不等的開辦費。
  以房貸戶之前辦理了前兩年2%、第三年起3.15%的房貸利率來看,到了第三年
利率跳高,這時房貸戶如果想跟銀行要求降息,把3.15%的利率降低一點,銀行可
能會請房貸戶重辦一次房貸,例如改辦新的房貸專案來償還之前的貸款,等於房貸
戶不必轉貸到其他銀行,就能重新適用前兩年利率較低的房貸方案。
  不過,這樣的結果是房貸戶要再付一次開辦費,從1千元到5千元不等,雖然好
處是抵押品塗銷設定、重新設定給新的房貸銀行,但是真正發揮省息的效果也很有
限。

 (遞減型房貸 省息意思意思)(2006/5/24)

●九十五年五月廿二日 經濟日報-(遞減型房貸 省息意思意思)

  標榜繳息正常即享自動降息 但貸款100萬元每年僅少繳500元

  不少房貸戶覺得跟銀行要求降息非常麻煩,有沒有房貸商品是可以自動降息的
?大型行庫房貸主管指出,目前市面上有銀行推出「利率遞減型房貸」,標榜房貸
利率可以視客戶還款表現,自動逐年降低,省去房貸戶每年要跟銀行吵著降息的麻
煩。
  大型行庫房貸主管表示,房貸戶現在往往到了第三年時,就會覺得自己的房貸
利率比市面上新推出的房貸利率水準高出一截,舊貸戶打電話回銀行要求降息的情
況比比皆是,所以有銀行設計出「利率遞減型房貸」,就是希望能降低銀行與房貸
戶間換約、契約變更的負擔,只要過去一年或半年內繳息正常,計息系統就會自動
幫客戶調降利率。
  不過,遞減型的房貸利率究竟能降多少?大型行庫房貸主管坦言,可能自動降
息的幅度還是不能讓客戶滿意。以最早推出遞減型房貸的商品設計來看,雖然利率
能自動降息連降六年,每次降息幅度卻只有0.02個百分點,以房貸利率2.98%來看
,六年共降息0.12個百分點,可能房貸戶還是會覺得不夠優惠。
  特別是一般房貸戶多半在七年左右就還清房貸,真正攤到20年才還完本息的人
不多,房貸主管指出,難怪房貸戶多半希望前幾年的利率愈低愈好,利率自動遞減
雖然方便,但感覺還是不夠實惠。
  以前兩年利率2.3%、第三年起利率3.1%的房貸方案來看,假設房貸戶分十年攤
還,房貸利率的平均水準為年息2.94%。
  如果房貸戶選用自動降息的「利率遞減型房貸」,首年利率為2.98%,次年起
就可以靠繳息正常,享受自動降息0.02個百分點的好處六次,平均下來,十年的平
均利率為年息2.89%,只比一般的房貸方案省息0.05個百分點,以貸款100萬元來看
,每年的省息效果約在500元左右。


十家銀行房貸利率一覽
──────┬─────────────────────────────
銀行 │ 房貸利率及條件
──────┼─────────────────────────────
1.土銀 │菁英房貸:前6個月固定1.95%,第7個月起2.70%
──────┼─────────────────────────────
2.彰化銀行 │前6個月固定1.96%,7-12個月2.57%,第二年2.67%,第三年3.05%
──────┼─────────────────────────────
3.第一銀行 │前6個月固定1.98%,7-24個月2.58%,第三年起255%
──────┼─────────────────────────────
4.復華銀 │前6個月固定1.98%,7-24個月2.30%,第三年起2.85%
──────┼─────────────────────────────
5.台灣企銀 │前6個月最低固定1.99%,7-24個月2.42%,第三年起3.02%
──────┼─────────────────────────────
6.華銀 │前6個月2.02%,7-24個月2.45%,第三年起2.99%
──────┼─────────────────────────────
7.合庫 │前6個月2.05%,7-24個月2.39%,第三年起2.9%
──────┼─────────────────────────────
8.中國商銀 │前6個月2.1%,第7-24個月2.4%,第三年起2.95%
──────┼─────────────────────────────
9.國泰世華 │前兩年2.14%,第三年起2.99%
──────┼─────────────────────────────
10.中國信託 │前兩年2.4%,第三年起3.1%

資料來源:各銀行

 ●九十五年五月廿二日 經濟日報-(退休金節稅 高薪族有撇步)(2006/5/24)

●九十五年五月廿二日 經濟日報-(退休金節稅 高薪族有撇步)

  和領取其他收入時間點錯開;掌握退休時點,創造節稅空間

  5月是報稅季,除了上班族傷腦筋,部分退休族也面臨繳稅難題,會計師指出
,由於不同的領取方式在報稅時有不同的計算方法,高所得者在領取退休金時如果
運用一些小技巧,同樣能讓退休金產生節稅效果。
  會計師施博文指出,依所得稅法14條第九類有關於退職所得的規定,退休金的
領取方式主要有一次領取和領取月退俸兩種。
  如果是一次領取,所得額的計算方式分三種,第一種是若一次領取的總額比15
.6萬元(所得稅法中的規定為15萬元,15.6萬元為加計消費者物價指數後算出)乘
退職服務年資所得出金額還低者,課稅所得額是以零計算。
  換句話說,退休前如果月薪低於15.6萬元,拿到的退休金可以全額免稅。
  第二種是月薪高於15.6萬元,但低於31.2萬元(所得稅法中的規定為30萬元,
31.2萬元為加計消費者物價指數後算出),超過15.6萬元乘年資的金額,以其半數
為所得額。
  舉例來說,若退休前月薪25萬元,乘以服務年資20年,共可領取500萬元退休
金。其中15.6萬元乘20年為312萬元的部分免稅,剩下的188萬元半數扣稅,等於有
94萬元須併入當年度的綜所稅課稅。
  第三種計算方式是如果月薪超過31.2萬元,則乘以年資的部分全數為所得額。
但15.6萬元乘年資的金額仍免稅,15.6萬元未超過31.2萬元乘年資的部分半數課稅

  如果領的是月退俸,等於是分期領取,只要全年領取的總額不超過67.6萬元,
同樣免稅。
  施博文建議,若有其它收入,最好把實現收入的時間點和領取退休金的時間點
錯開,以避免同一年度收入暴增。
  此外,由於退職所得規定中,若年資未滿半年可以0.5年計算,年資滿半年未
滿一年以一年計,高所得者在退休前也可以運用這項技巧,即使滿20年多工作一天
,在報稅計算免稅額時就可以用20.5年乘上年資,拉大免稅額度,就等於替自己創
造節稅空間。

 (豪宅過度裝潢 釋出甲醛傷身)(2006/5/24)

●九十五年五月廿二日 中國時報-(豪宅過度裝潢 釋出甲醛傷身)

  豪宅人人愛,但大部分豪宅有過度裝潢問題,裝潢材料會釋出甲醛,長期居住恐
出現易倦怠、呼吸不順等病症;一般住屋預算有限,裝潢材料和家具多由中國大陸和
東南亞傾銷來台,也有釋放甲醛的危機。
  未來,上述情形都受《室內空氣品質管制法》規範,以保障國民住的安全。
  台大環境工程學系兼任助理教授劉銘龍指出,室內空氣品質不良成因複雜,和裝
潢材料和家具等有關。裝潢材料和家具使用有機溶劑或塗料,釋出甲醛和揮發性有機
物,影響室內空氣品質。一般住宅使用材質價位不高,有可能從中國大陸或東南亞國
家傾銷來台,潛藏風險更高。
  他並說,不少家庭迷信的「臭氧機」,以為臭氧機可消除室內臭味或煙味。實際
上,臭氧會累積在室內和通風不良環境中,長期累積在體內,會造成肺泡細胞傷害,
降低肺功能,刺激口腔黏膜。
  劉銘龍說,臭氧其實是「強氧化劑」,美國研究已證實,使用臭氧機要達到殺菌
消毒效果,濃度必須超過人體安全值五到十倍才有效。美國建議,使用臭氧機者一定
要在離開後才開啟運作,連寵物都須帶離,返回前一小時關閉,才不會受到臭氧危害

  《室內空氣品質管制法》規定大廈、大樓必須設「室內空氣品質管理」專責人員
,買豪宅民眾事先可依法要求業者保障空氣品質,由專業機構檢測,不能因過度裝潢
影響人體健康。

 (大屋換小屋 租金養老 優於定存)(2006/5/23)

●九十五年五月廿二日 工商時報-(大屋換小屋 租金養老 優於定存)

  王媽媽三個子女成年後都北上就學,也各自落地生根,她跟著老伴守著南部的一
棟空蕩蕩的透天厝。不過,年紀大,骨質疏鬆症讓她覺得每天上下樓梯很辛苦,做阿
媽的她,也很怕年幼的小孫子不小心從樓梯滾下去。
  王媽媽跟老伴商量後,兩個人決定換屋,把透天厝賣了,換成三房有管理員的大
樓住,剩餘的錢在鄰近大學校區買了一戶中古屋改建成學生套房出租,每個月收取固
定的租金,可以當作生活費用,報酬率還比放在定存好。
  根據房仲業者分析,人一生的換屋次數,平均由三次增加到四次,首購主要是因
為自住與儲蓄投資,空間較小,第一次換屋,則是因為結婚以後,對於住宅坪數要求
增加,而一般在購屋五年以後,進入第二次換屋,這時候考量的是子女的學區需求。
  至於第三次換屋,以四十五歲以上事業有成的居多,坪數相對較大,居住環境也
較高檔。第四次換屋主要目的,就是「養老」,據業者觀察,近兩年,銀髮族換屋需
求持續增加,尤其因理財投資需求因素而換屋、購屋案數也增多。
  銀髮族購屋、換屋理財上,應該注意哪些事項?建議可以把握一、以大換小兼做
投資,二、選擇電梯大樓或二樓以下公寓產品,三、考量交通及醫療環境。
  永慶房屋副理梁惠燕指出,已有房屋的銀髮族,可用「一大換兩小」的方式來規
劃。例如,以大學院校學區附近租屋行情而言,規劃成學生套房出租,搭配寬頻上網
設備、基本電器等的套房產品很受歡迎,而一般的租金報酬率,可以達到五%至七%
,甚至更高,銀行定存高出好幾倍。
  房仲業者建議,由於銀髮族多為兩人居住或者獨居,在物件挑選上,建議坪數以
三十坪上下最為理想,最好有電梯,此外,如果要住公寓,也最好選擇一、二樓。
  至於適合銀髮族居住的環境條件?住商不動產企劃研究室建議,銀髮族住屋選擇
三大要素,一定要考慮交通方便、生活機能、就醫方便。

 (一週利率排行榜)(2006/5/23)

●九十五年五月廿二日 工商時報-(一週利率排行榜)

 ┌────────┬─────────┬───┐
 │期  別   │ 銀 行 名 稱 │年息%│
 ├────────┼─────────┼───┤
 │活  存 │東企、臺銀、交銀 │0.325 │
 ├────────┼─────────┼───┤
 │活  儲 │東企 │0.80 │
 ├────────┼─────────┼───┤
│薪資活儲    │萬泰 │1.35 │
 ├────────┼─────────┼───┤
 │證券活儲    │中信局、合庫、陽信│0.2 │
│ │、慶豐 │ │
 ├─┬──────┼─────────┼───┤
 │ │三月期 │中華 │1.675 │
 │定├──────┼─────────┼───┤
 │ │六月期 │中華 │1.82 │
│ ├──────┼─────────┼───┤
│期│九月期 │臺銀、交銀、、合庫│1.935 │
│ │ │、中華、農金庫、東│ │
│ │ │企 │ │
 │存├──────┼─────────┼───┤
│ │一年期 │中華 │ 2.1 │
│ ├──────┼─────────┼───┤
 │款│二年期 │北商銀、臺銀、國泰│ 2.14 │
│ │ │世華、一銀、華銀、│ │
│ │ │彰銀、竹商銀、中華│ │
│ │ │、建華、寶華、臺企│ │
│ │ │、京城銀 │ │
│ ├──────┼─────────┼───┤
 │ │三年期 │北商銀、臺銀、國泰│ 2.17 │
│ │ │世華、一銀、華銀、│ │
│ │ │竹商銀、中華、臺工│ │
│ │ │銀、建華、臺企、京│ │
│ │ │城銀 │ │
├─┼──────┼─────────┼───┤
 │定│一年期 │中華 │ 2.16 │
 │儲├──────┼─────────┼───┤
 │存│二年期 │中華 │ 2.2 │
 │款├──────┼─────────┼───┤
│ │三年期 │國泰世華銀 │ 2.24 │    
├─┴──────┼─────────┼───┤
 │基準利率    │合庫 │ 3.517│
├────────┼─────────┼───┤
 │指數房貸    │聯邦 │ 1.77 │
├────────┼─────────┼───┤
 │信用卡利率上限 │土銀 │ 9.99 │
│牌告之最低利率 │ │ │
├────────┼─────────┼───┤
 │現金卡利率上限 │土銀 │ 9.99 │
│牌告之最低利率 │ │ │
└────────┴─────────┴───┘

 ●九十五年五月二十日 蘋果日報-(綜所稅房租扣除額 每年最多12萬)(2006/5/23)

●九十五年五月二十日 蘋果日報-(綜所稅房租扣除額 每年最多12萬)

  小孩在外唸書租房子,房租租金還可以幫忙父母抵稅。依稅法規定,向人租房
子住,申報綜合所得稅時,可採列舉扣除額,申報房租租金支出,最高可從所得總
額中扣掉12萬元。

  房市理財

  理財專員說,對一般只能採用標準扣除額的家庭而言,列舉申報房租租金,可
因此改採用列舉扣除,加計扣減保險費、醫藥費等支出,更有效降低稅負。
  例如小慧在外唸書租房子,每月房租1萬5000元,報稅時,小慧媽媽就須拿出3
項報稅憑證:小慧與房東簽下的租賃契約正本、實際付款證明(如轉帳或匯款交易
證明、房東簽收憑證)及設籍該地址的證明。

  備妥3項租賃憑證

  不過因大多數房東不可能讓房客遷入戶籍,因此稅捐單位從寬認定,只須由房
客簽下一張確實在該址居住,且無營業的切結書即可。
  小慧合計全年租金支出18萬元,但最多只能列報扣除12萬元房租租金支出,但
採用這項列舉扣除後,其他像是醫藥費、保險費等都可列報。
  若小慧是向二房東租房子,也可以抵稅,只要拿出上述3項憑證即可申報扣抵
。不過如果是去年前半年租屋、後半年購屋自住,民眾就不能同時列報房租租金支
出和房貸利息支出,理財專員說,民眾只能選擇其中最有利的一項來申報。
  若小慧媽媽自己是房東,申報技巧只有一項,若出租的收支勉強打平,就應拿
出實際收支憑證來申報,可以用來當作房租支出項目,如出租房子本身仍有房貸、
房屋稅、地價稅、各種房屋修繕費等,都可以從租金收入扣除,以「餘額」來申報
租賃所得。
  若房貸早已結清,差不多都是淨賺的,這時改以每年「當地一般租金標準」來
申報較划算。如北市房子租給人住,今年的租金標準是按房屋評定現值的19%來計
算,若房屋現值(從房屋稅單看)50萬元,當年度租金收入9.5萬元,可扣除43%必
要費用,亦即只需要申報5萬4150元的租賃所得。

 (公務員貸款利率2.68%)(2006/5/22)

●九十五年五月二十日 蘋果日報-(公務員貸款利率2.68%)

  讀者來函

  讀者徐先生來函詢問:買房子自備款約100萬元,想要貸款500萬元,約分期20
年。請問現在哪種貸款利率適合我們,是否有一價到底的固定型利率,這樣1個月
的開支約是多少?我們是首次購屋,我的職業是公職,現在還有哪些優惠利率可以
申請,哪些地方可以申請,讓我們的負擔降低一些。
  陽信銀行襄理李篤詠表示,「政府政策性房貸」是年滿20歲即有1次申請機會
,台北市有250萬元額度,台北縣有200萬元額度,利率為「中華郵政2年期定期儲
金機動利率」加上年息0.875%,目前利率為2.98%,目前很多銀行皆推出優惠專案
,前3年利率低於政策性房貸,建議多方比較。
  另外,公職人員可申請「公務人員住宅輔助貸款」,為指數型房貸(非固定性
),利率為「中華郵政2年期定期儲金機動利率」(現2.105%)再加上0.575%,也
就是2.68%,貸款額度由180萬元到240萬元。
  李篤詠指出,公務人員住宅輔助貸款可與政策性優惠房貸合併使用,但由於承
做銀行有限,選擇性較小。
  申請單位為中央及各縣市政府福利委員會,視徐先生工作屬那個單位,而非向
同一單位申請。
  中央住宅及福利委員會表示,目前政府各項住宅優惠貸款正在整合中,預計明
年會推出統一的優惠貸款政策,而中央公務人員住宅輔助貸款今年無額度可供申請


  青年購屋低利貸款2.045%

  各項優惠貸款中以「青年購屋低利貸款」利率較低,目前為2.045%,最高額度
為220萬元,貸款年限最高20年,不得跟搭配其他政府優惠貸款。
  雖然利率低,但申請條件也較嚴格,需年滿20歲至40歲間,在當地設有戶籍者
,與直系血親設籍於同1戶或有配偶者,本人、配偶、戶籍內之直系血親及其配偶
均無自有住宅且均未曾受政府輔助購住宅者,家庭年收入在戶數20%點以下,才符
合申貸資格。
  此部分可向戶籍所在地之直轄市或縣(市)政府國宅單位提出申請。
  李篤詠表示,目前少有銀行願意承做20年固定利率房貸,一般為前5年或前7年
不等利率固定,第8年開始即為機動計息,建議多比較各家房貸,再做決定。

 (勿陷入空間迷思 買實品屋先量儲物櫃)(2006/5/22)

●九十五年五月二十日 蘋果日報-(勿陷入空間迷思 買實品屋先量儲物櫃)

  一般來說,買「實品屋」可擁有購屋後立即搬家的優點,不用經過設計裝潢的
繁瑣過程,不必忍受施工期、以及裝潢後成品的落差。可讓購屋人「眼見為憑」;
但是,實品屋會為了要強化現場空間感,經常少做儲物櫃,買實品屋之前可得先計
算儲物空間的尺寸大小,是否可以符合實際使用需求。

  新和廣告副專案經理方英琪表示,購買實品屋首重功能性,由於實品屋空間、
傢具位置均已固定,在購買前,先盤算一下家中物品,要擺設在哪個位置,是否有
適合的配備,如家中有大型花瓶,實品屋中是否具備放置空間,或者書桌是否規劃
網路線可供電腦使用等等。

  可補付差額 更換傢具

  宏闊設計設計師楊千瑩表示,雖然實品屋格局、設計風格已固定,但仍有「可
移動」的部分,如沙發、餐桌椅等,若有較喜愛的品牌或款式,可向建商爭取更換
,只要給付差價金額,不須要花大錢,也能選購自己喜愛的傢具。
  此外,要特別注意實品屋儲物櫃的位置、尺寸,像是大門邊的鞋櫃,深度是否
足夠放置鞋子,可放置多少雙鞋子,衣櫃尺寸是否正確,吊掛衣物的深度是否足夠
等。因為實品屋重「美觀」,所以經常犧牲「實用性」,常發生為了讓走道、房間
的空間感受更大而減少儲物櫃,讓購屋人面臨儲物空間不夠的窘境。
  楊千瑩指出,實品屋裝潢,美觀大於實用性,儲物櫃尺寸不符,影響未來居家
使用。

  不拆原設計 變動最少

  方英琪則認為,如果決定購買實品屋,最好要有不會更動的心理準備,這樣才
是經濟實惠的做法;為了一點小需求,決定拆除重做,很不划算。費工費時,花更
多金錢。
  如果確定更動實品屋,最低限度是「不拆除」任何設計,僅增加儲藏櫃、酒架
等收納空間,將變動降到最低;若不喜歡某些空間設計,須拆除重做,建議最好直
接購買空屋,重新設計。
  一般說來,可將裝潢費用納入房貸額度內,大幅降低購屋自備款,讓現金不足
的首購族,也能住進漂亮的新家。只是實品屋參觀人潮眾多,常造成裝潢上的損傷
,購屋前須多留意。

  購買實品屋優缺點比較
  ●優點
   ◎無需裝潢等待期,可省下裝潢時貸款利息及房租費用
   ◎裝潢費可併入房貸內,降低自備款
   ◎眼見為憑,避免自行裝潢的風險
   ◎整批裝潢費用低廉
  ●缺點
   ◎無法量身打造
   ◎實品屋要求美觀,實用性較低
   ◎裝潢費併入房貸,利率可能較高
   ◎實品屋用料較差
  資料來源:新和廣告、《蘋果》資料室


購買實品屋須注意事項
────┬───────────────────────────────
項目 │ 說明
────┼───────────────────────────────
儲物櫃 │打開每個儲物櫃,試試看好不好開,尺寸是否足夠,如鞋櫃的深度能不
│能放入鞋子
────┼───────────────────────────────
燈光迴路│電燈開關使用是否順手,客廳、餐廳、臥室等開關是否分開,或由1個
│開關控制全屋照明,如大門內應有客廳電燈開關,主臥室外有無雙開
│關可關閉客廳的燈
────┼───────────────────────────────
插座 │插座是否充足,如廚房是否規劃微波爐插座,書桌有無網路出線口
────┼───────────────────────────────
木作傢具│實品屋因時常有人參觀,木作傢具易刮傷,可向建設公司要求修復
────┼───────────────────────────────
油漆 │注意漆面是否被弄髒,可向建設公司要求補漆
────┼───────────────────────────────
冷氣機 │要求長開冷氣機2~3小時以上,可檢查冷氣的管線是否會漏水

資料來源:《蘋果》資料庫

 (老厝變名宅 都市更新房價跟著翻身)(2006/5/22)

●九十五年五月二十日 聯合報-(老厝變名宅 都市更新房價跟著翻身)

  第一親家介入台開炒股案已進入司法調查,台開股票上漲,「都市更新」也是
重要推手。由於板橋明翠裡1600多戶與台開簽下「民間都更案」合作議定書,讓台
開連拉5根漲停板,雖然目前這個合作可能生變,但都市更新背後代表的龐大商機
,已讓不動產業者摩拳擦掌搶攻。

  商機公辦部分逾五千億

  都市更新商機有多大?根據經建會推估,光是政府推動的部分至少有5千億元
以上的商機,這還不包括民間推動的都市更新案。
  由於都會區精華土地難覓,老舊社區的土地成為不動產業者的新寶庫,據瞭解
,包括興富發、元利、長虹、華固等建商積極找老社區推案,從台北市幾個都市更
新建案來看,都市更新後房價漲幅驚人。
  台北市羅斯福路上的都更案中正史坦威,更新前每坪30萬元以下,都更後預售
行情可以喊到53萬元,足足成長一倍;位於南京東路的圓頂世紀館,更可以從每坪
24到26萬元推到65萬元,房價翻兩倍。
  當板橋明翠裡的民間都更案還停留在簽定合作議定書的階段,板橋望族林本源
的後代、國鼎建設董事長林同義,歷時兩年規畫、說服家族,已拆除位於萬板路、
莊敬路口的林家古厝,並計畫改建成近170戶的住商混合大樓,推出台北縣第一個
都市更新預售案「榮耀交響曲」,為了回饋板橋,還把大樓一樓的店面捐給板橋市
公所作為公共圖書館,三年後開放啟用。

  利多建商鄉親官方三贏

  永慶房屋董事長孫慶餘就說,老厝改建成新名宅,對建商、鄉親、市公所來說
都是利多,屬於三贏的政策。
  永慶房屋總經理葉凌棋說,大台北地區早期開發區域都有社區屋齡老舊、區域
規畫不夠完善等問題,在面臨城市升級及居住水準日益提升的年代,都市更新的重
要性逐漸被凸顯;加上政府近年來有計畫地推動各縣市的都市更新計畫,也為都市
更新注入一劑強心針。
  葉凌棋說,都更案比一般審查案件更嚴格,因此區域規畫及品質要求度更高,
對住戶來說可享有更高品質的保障。
 
  中市體二用地潛力十足

  樂觀的房仲業者早就針對幾個都更示範點提早佈局,強調都更成功的話,房價
可有一波行情,「因為形成的新商圈不輸台北信義計畫區」,中信房屋黃埔加盟店
店長韓耀輝就這樣形容鳳山市第一公有市場。
  此外,包括台中市體二用地也有潛力,因為鄰近一中商圈、中友百貨商圈、雙
十國中及台中技術學院,商業發達。中信房屋東區太平加盟店店長吳柏岳說,若都
更成功,可讓一中商圈的腹地擴大,估計至少能讓一中商圈的店租再上漲三成。
  
  台南原台汽周邊錢景佳

  中信房屋成大加盟店店長歐明東說,台南原台汽周邊用地交通便利,商務旅館
、飯店林立,商業繁榮,加上鄰近成大,學生人潮多,行業多為補習班、書店或電
腦產品。但各類商家較不集中,若日後都市更新能規畫發展成集合式商業大樓,將
同種類商店集中於一處,高樓層規畫為商務套房,再配合未來鐵路地下化、安平港
等重大建設,房市便能更上一層樓。
  維新路上的鳳山市第一公有市場也被看好,由於附近的土地公告現值每坪可達
80到90萬元,被譽為鳳山市地王。中信房屋說,若能讓建築物向上發展,包括三民
路一帶的形象商圈及光遠路都可受益。
●九十五年五月二十日 聯合報-(老厝變名宅 都市更新房價跟著翻身)

  第一親家介入台開炒股案已進入司法調查,台開股票上漲,「都市更新」也是
重要推手。由於板橋明翠裡1600多戶與台開簽下「民間都更案」合作議定書,讓台
開連拉5根漲停板,雖然目前這個合作可能生變,但都市更新背後代表的龐大商機
,已讓不動產業者摩拳擦掌搶攻。

  商機公辦部分逾五千億

  都市更新商機有多大?根據經建會推估,光是政府推動的部分至少有5千億元
以上的商機,這還不包括民間推動的都市更新案。
  由於都會區精華土地難覓,老舊社區的土地成為不動產業者的新寶庫,據瞭解
,包括興富發、元利、長虹、華固等建商積極找老社區推案,從台北市幾個都市更
新建案來看,都市更新後房價漲幅驚人。
  台北市羅斯福路上的都更案中正史坦威,更新前每坪30萬元以下,都更後預售
行情可以喊到53萬元,足足成長一倍;位於南京東路的圓頂世紀館,更可以從每坪
24到26萬元推到65萬元,房價翻兩倍。
  當板橋明翠裡的民間都更案還停留在簽定合作議定書的階段,板橋望族林本源
的後代、國鼎建設董事長林同義,歷時兩年規畫、說服家族,已拆除位於萬板路、
莊敬路口的林家古厝,並計畫改建成近170戶的住商混合大樓,推出台北縣第一個
都市更新預售案「榮耀交響曲」,為了回饋板橋,還把大樓一樓的店面捐給板橋市
公所作為公共圖書館,三年後開放啟用。

  利多建商鄉親官方三贏

  永慶房屋董事長孫慶餘就說,老厝改建成新名宅,對建商、鄉親、市公所來說
都是利多,屬於三贏的政策。
  永慶房屋總經理葉凌棋說,大台北地區早期開發區域都有社區屋齡老舊、區域
規畫不夠完善等問題,在面臨城市升級及居住水準日益提升的年代,都市更新的重
要性逐漸被凸顯;加上政府近年來有計畫地推動各縣市的都市更新計畫,也為都市
更新注入一劑強心針。
  葉凌棋說,都更案比一般審查案件更嚴格,因此區域規畫及品質要求度更高,
對住戶來說可享有更高品質的保障。
 
  中市體二用地潛力十足

  樂觀的房仲業者早就針對幾個都更示範點提早佈局,強調都更成功的話,房價
可有一波行情,「因為形成的新商圈不輸台北信義計畫區」,中信房屋黃埔加盟店
店長韓耀輝就這樣形容鳳山市第一公有市場。
  此外,包括台中市體二用地也有潛力,因為鄰近一中商圈、中友百貨商圈、雙
十國中及台中技術學院,商業發達。中信房屋東區太平加盟店店長吳柏岳說,若都
更成功,可讓一中商圈的腹地擴大,估計至少能讓一中商圈的店租再上漲三成。
  
  台南原台汽周邊錢景佳

  中信房屋成大加盟店店長歐明東說,台南原台汽周邊用地交通便利,商務旅館
、飯店林立,商業繁榮,加上鄰近成大,學生人潮多,行業多為補習班、書店或電
腦產品。但各類商家較不集中,若日後都市更新能規畫發展成集合式商業大樓,將
同種類商店集中於一處,高樓層規畫為商務套房,再配合未來鐵路地下化、安平港
等重大建設,房市便能更上一層樓。
  維新路上的鳳山市第一公有市場也被看好,由於附近的土地公告現值每坪可達
80到90萬元,被譽為鳳山市地王。中信房屋說,若能讓建築物向上發展,包括三民
路一帶的形象商圈及光遠路都可受益。

 (土地登記機關疏漏 可逕行更正)(2006/5/21)

●九十五年五月廿日 工商時報-(土地登記機關疏漏 可逕行更正)

  立法院昨天三讀通過「土地法第六十九條修正案」,明訂土地登記錯誤或疏漏,
如純屬登記機關人員疏失而有佐證者,可由登記機關逕行更正,不需再交付該登記機
關的上級機關查明核准。
  土地法第六十九條現行條文規定,登記人員或利害關係人,在土地登記完畢後,
如果發現有登記錯誤或遺漏時,必須以書面聲請該登記機關的上級機關查明核准後,
才能夠進行更正,因此民眾要申請改正也必須耗費幾天的時間。
  基於便民服務考量,立法院昨天三讀通過行政院提出的土地法第六十九條修正案
,明訂土地登記錯誤或遺漏,純屬登記人員記載或遺漏造成的疏失,並有原始登記原
因證明文件可資佐證者,可由登記機關逕行更正,不需要再以書面申請上級機關同意

 (台北市縣各主要路段成交行情表)(2006/5/21)

●九十五年五月二十日 蘋果日報-(台北市縣各主要路段成交行情表)

台北市各主要路段成交行情表
┌──────┬─────────┬────┬────┬────┐
│ 行政區 │ 路段 │預售屋 │新成屋 │中古屋 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│大安區   │忠孝東路四段 │60~65 │50~60 │36~45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │仁愛路四段 │65~75 │60~65 │34~40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │和平東路一段 │45~50 │43~50 │28~40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │光復南路 │50~60 │50~55 │30~45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │敦化南路二段 │60~65 │60~65 │38~48 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │金山南路二段 │50~55 │46~55 │36~45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │新生南路三段 │46~55 │45~50 │34~45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │復興南路一段 │45~55 │43~50 │35~45 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│中正區   │仁愛路二段 │60~70 │50~60 │35~50 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │信義路二段 │55~65 │50~60 │35~50 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │金山南路一段 │46~53 │45~50 │28~38 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │林森南路 │48~55 │45~55 │35~45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │廈門街 │36~38 │35~37 │22~26 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │師大路 │45~50 │45~50 │33~45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │臨沂街 │48~55 │45~50 │30~43 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │金華街 │50~55 │48~55 │30~45 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│松山區   │民權東路三段 │45~50 │45~50 │28~40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民生東路五段 │42~46 │40~45 │28~40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │南京東路四段 │45~55 │45~50 │28~43 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │南京東路五段 │39~43 │35~37 │28~32 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │光復北路 │43~48 │40~45 │28~38 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │延壽街 │40~45 │38~45 │30~40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │富錦街 │40~45 │38~45 │28~38 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │健康路 │40~45 │38~43 │26~35 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│萬華區   │和平西路二段 │30~35 │30~35 │20~28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │西園路一段 │26~32 │26~30 │18~26 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │環河南路 │26~30 │25~28 │18~25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │康定路 │28~33 │26~30 │18~25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │漢中街 │30~34 │25~30 │18~26 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │東園街 │28~32 │25~30 │20~26 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │成都路 │28~33 │28~32 │20~28 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│大同區   │重慶北路一段 │33~36 │30~34 │23~30 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │重慶北路二段 │30~35 │30~33 │20~28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │重慶北路三段 │30~34 │28~32 │20~28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │承德路二段 │32~36 │30~35 │20~28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民生西路 │30~35 │28~32 │20~28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民權西路 │35~40 │32~38 │24~30 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民族西路 │30~35 │27~30 │18~25 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│士林區   │忠誠路一段 │60~65 │50~55 │32~45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │忠誠路二段 │60~65 │50~55 │33~56 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │天母西路 │50~60 │45~55 │35~45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │天母東路 │46~55 │45~50 │28~40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │天母北路 │42~46 │40~45 │26~40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │德行東路 │42~48 │40~45 │28~40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │芝玉街 │42~46 │40~45 │30~40 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│中山區   │中山北路三段 │40~50 │38~45 │28~40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民生東路二段 │43~50 │40~46 │28~38 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民權東路一段 │40~45 │38~43 │28~40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │南京東路二段 │43~50 │40~45 │28~40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │南京東路三段 │45~55 │40~50 │28~35 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │敬業一路 │45~55 │42~50 │40~46 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │樂群一路 │45~55 │43~50 │20~48 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │明水路 │45~60 │45~55 │28~45 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│信義區   │忠孝東路五段 │50~65 │45~55 │28~45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │信義路五段 │55~65 │50~60 │28~45 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │光復南路 │50~60 │45~53 │38~46 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │松勤路 │60~65 │55~60 │45~55 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │吳興街 │32~40 │30~36 │20~32 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │莊敬路 │45~55 │40~50 │23~40 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │永吉路 │38~43 │35~40 │23~35 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │松山路 │42~46 │38~43 │22~35 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│內湖區   │內湖路一段 │30~35 │29~33 │21~28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │成功路四段 │30~35 │27~33 │22~30 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │成功路五段 │32~35 │28~34 │22~30 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民權東路六段 │32~36 │26~34 │20~28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │金湖路 │32~35 │30~34 │22~30 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │東湖路 │28~33 │25~30 │18~25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │潭美街 │26~33 │25~30 │18~23 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │康寧路三段 │30~35 │27~33 │18~25 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│北投區   │中央北路一段 │30~35 │26~30 │19~25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │承德路七段 │33~36 │30~34 │24~30 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中央北路三段 │29~35 │27~33 │18~25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │中央北路四段 │28~33 │28~33 │22~26 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │大業路 │32~38 │28~35 │23~30 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │行義路 │30~36 │30~35 │18~26 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中和街 │27~32 │23~28 │17~23 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│南港區   │中坡南路 │36~42 │33~38 │20~30 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │忠孝東路六段 │35~40 │30~36 │22~28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │南港路一段 │27~32 │25~30 │16~25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │南港路三段 │28~33 │26~30 │20~25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │向陽路 │30~33 │28~32 │18~25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │成福路 │28~32 │27~30 │17~25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │重陽路 │30~34 │28~32 │17~25 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│文山區   │興隆路二段 │32~35 │28~32 │20~28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │興隆路三段 │30~34 │26~32 │18~25 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │興隆路四段 │30~33 │28~32 │17~24 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │福興路 │20~24 │18~22 │15~20 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│ │景興路 │32~35 │28~33 │20~28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │木新路二段 │30~34 │27~32 │20~28 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │羅斯福路六段 │30~36 │30~34 │18~28 │
└──────┴─────────┴────┴────┴────┘


台北縣各主要路段成交行情表
┌──────┬─────────┬────┬────┬────┐
│行政區 │路段 │預售屋 │新成屋 │中古屋 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│新店市   │北新路一段 │28~30 │25~28 │16~24 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │北新路二段 │25~30 │22~26 │16~22 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │安祥路 │15~17 │12~16 │9~13 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中正路 │24~28 │22~25 │16~22 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │寶橋路 │22~24 │20~23 │15~20 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中央五街 │22~26 │20~24 │18~22 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民權路 │22~25 │20~25 │15~20 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│永和市   │永和路二段 │25~28 │22~25 │17~22 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │秀朗路一段 │25~28 │20~25 │17~24 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │環河東路三段 │24~26 │21~24 │16~22 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │環河西路二段 │23~26 │21~24 │17~22 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │永平路 │22~26 │20~24 │16~20 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │得和路 │22~26 │20~24 │18~22 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中和路 │24~26 │20~24 │17~22 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│中和市   │中山路二段 │19~22 │17~22 │16~20 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中山路三段 │17~22 │16~22 │15~20 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │成功南路 │11~15 │21~24 │15~20 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中興街 │18~22 │17~20 │13~20 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │連城路 │17~20 │16~20 │13~18 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │圓通路 │18~20 │18~20 │15~18 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民利街 │21~24 │20~24 │16~22 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│板橋市   │雙十路二段 │25~28 │22~24 │17~23 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民生路三段 │20~24 │20~24 │16~20 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │四川路二段 │20~23 │18~22 │14~20 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中山路一段 │24~28 │22~25 │17~23 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中山路二段 │24~27 │21~24 │17~22 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │文化路二段 │25~28 │22~26 │18~23 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│土城市   │中央路二段 │16~19 │15~18 │13~16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中央路三段 │16~18 │13~15 │10~12 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中央路四段 │14~16 │13~15 │10~12 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │明德路一段 │16~19 │16~18 │13~17 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │學府路一段 │16~19 │16~18 │13~17 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │學府路二段 │16~19 │16~18 │13~17 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│新莊市   │中正路 │18~21 │16~19 │11~16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │青山路 │17~19 │16~18 │12~16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中平路 │18~20 │16~19 │12~17 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │新泰路 │17~19 │17~19 │14~18 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中港路 │18~20 │16~20 │14~17 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │幸福路 │19~21 │18~21 │14~17 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│泰山鄉   │明志路一段 │15~18 │15~17 │12~16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│   │明志路二段 │15~18 │15~17 │12~16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │明志路三段 │16~18 │15~17 │12~16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │仁愛路 │16~19 │15~18 │13~16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │楓樹街 │14~16 │13~15 │11~13 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │泰林路一段 │16~19 │15~17 │12~15 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│三重市   │重陽路二段 │20~23 │18~20 │12~14 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │重新路四段 │20~23 │18~20 │12~14 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │三和路二段 │20~24 │18~21 │12~16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │永福街 │19~22 │16~19 │13~16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │集美街 │18~22 │16~20 │11~18 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │正義北路 │20~24 │17~22 │12~18 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中正北路 │20~22 │17~20 │13~16 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│蘆洲市   │民族路 │16~19 │14~16 │11~15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │仁愛街 │16~18 │14~16 │10~15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │光華路 │16~18 │14~16 │12~15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │長榮路 │17~19 │16~18 │12~16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │三民路 │17~19 │15~17 │13~16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │和平路 │14~16 │14~16 │10~15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │成功路 │16~18 │14~17 │10~15 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│汐止市   │福德一路 │15~17 │14~16 │10~14 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │大同路三段 │15~17 │13~16 │10~15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │新台五路 │17~20 │16~20 │12~16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │樟樹一路 │14~16 │13~15 │10~14 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │明峰街 │17~20 │16~19 │11~16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │湖前街 │16~19 │15~18 │12~15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │康寧街 │16~19 │14~17 │11~15 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│淡水鎮   │中正路一段 │16~18 │14~16 │10~12 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │鄧公路 │18~20 │17~20 │13~15 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民族路 │20~22 │18~20 │13~18 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │自強路 │19~23 │17~20 │14~17 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │英專路 │17~20 │16~18 │13~16 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │學府路 │15~18 │14~16 │10~14 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│三峽鎮   │中正路一段 │12~14 │10~12 │10~12 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │文化路 │14~16 │12~15 │10~13 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │復興路 │13~15 │11~13 │9~11 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │學勤路 │12~14 │11~13 │11~13 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │國際一街 │12~14 │11~13 │11~13 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │民生街 │14~16 │12~15 │9~12 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│樹林市   │中華路 │14~16 │12~14 │9~11 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │復興路 │14~17 │13~15 │9~12 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │日新街 │14~17 │12~15 │9~12 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │中山路一段 │11~13 │12~14 │9~11 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │柑園街一段 │11~13 │9~11 │7~10 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │佳園路一段 │11~13 │9~11 │7~10 │
├──────┼─────────┼────┼────┼────┤
│林口鄉   │忠孝路 │13~16 │12~14 │10~12 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │八德路 │13~15 │12~15 │11~14 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │文化一路 │16~18 │15~17 │12~14 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │文化二路 │13~15 │12~14 │10~└2 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │竹林路 │13~16 │12~14 │10~12 │
│ ├─────────┼────┼────┼────┤
│      │仁愛路 │14~16 │12~14 │10~12 │
└──────┴─────────┴────┴────┴────┘
註1:預售屋、新成屋為推案行情
註2:「產品」不分種類
單位:萬元/坪
資料來源:房產業者

 (各類型房貸比較)(2006/5/21)

●九十五年五月二十日 蘋果日報-(各類型房貸比較)

各類型房貸位較 資料來源:《蘋果》資料室

貸款名稱 政府優惠房貸 利率遞減型房貸 階梯式房貸
─────────────────────────────────────
訂價基礎 中華郵政2年期定 中華郵政2年期定 採定儲指數計價,
儲機動加碼0.875 儲機動加 碼0.87 前2年指數2.34%,
個百分點,現為 5個百分點逐年遞 第3年指數3.31%起
2.82% 減,目前最低2.8
2%起
─────────────────────────────────────
貸款額度 ★北市:250萬元 最高估價淨值100 最高估價淨值85%
★其他地區:200 %
萬元
─────────────────────────────────────
申貸資格 年滿20歲,每人 具正常還款來源者 具正常還款來源者
限購1戶

─────────────────────────────────────
利率加碼 無 有 無
自動遞減功能

─────────────────────────────────────
適用客戶 希望利率穩定且 ★雙薪家庭或有固 短期內還款能力有
有固定還款來源 定還款來源 者 限者;例如新鮮人
者;例如新購族 ★對利率敏感度較 、首購族
、未曾用過政府 高者;例如上班
優惠房貸者 族、避險族
─────────────────────────────────────
其他 隨中華郵政2年 隨中華郵政2年期 定儲指數每3個月
期定儲機動利率 定儲機動利 率機 調整1次,貸款期
貸款期間最長20 動調整,貸款期 間最長30年
年 間最長30年

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

固定房貸 自辦政府優惠房貸 壽險型房貸
────────────────────────────────
採固定利率計價 中華郵政2年期定儲 採定儲利率浮動
3.5% 機動加碼0.775∼0. 計價,目前首年
975個百分點,現為 利率在1.68∼1.
2.62∼2.82% 98%

────────────────────────────────
最高估價淨值85 最高買價90% 最高佔價淨值1
% 00%

────────────────────────────────
具正常還款來源 限新購戶,自用住宅 具正常還款來
者 ;無設定之擔保品亦 源者
可申請
────────────────────────────────
無 無 無


────────────────────────────────
★對利率敏感度較 有固定還款來源但 ★保險額度不足者
高者 無政府優惠房貸資 ★家中經濟支柱者
★每月明確掌握支 格者;例如重購族
出負擔者;例如 ,已 用過政府優惠
上班族、避險族 房貸者
、投資族
────────────────────────────────
貸款期間最長20年 隨中華郵政2年期定 定儲指數每3個月調
儲機動利率機動調整 整1次,貸款期間最
,貸款期間最長30年 長30年


□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

循環額度房貸
──────────
採定儲利率浮動計
價,目前 首年利
率在3.5∼6%


──────────
最高估價淨值100%


──────────
具正常還款來源者


──────────



──────────
資金需求、流量較
大的短進短出者,
如攤販、小生意或
計劃性投資人


──────────
定儲指數每3個月調
整1次,貸款期間最
長30年




各銀行二胎房貸商品比較
踛踛踛
項目 │ 國泰世華 │ 台北國際商銀 │ 建華銀行
───────┼─────────┼─────────┼────────
利率 │ 6.53∼14.18% │基準利率3.8%加上 │ 6.9%∼8%
│ │3.92%,約7∼8% │
│ │間 │
───────┼─────────┼─────────┼────────
相關費用 │開辦費3000∼12000 │會收帳管費,最低50│無開辦費、帳戶管
│元、代償費3000元 │00元,以核貸金額5 │理費,會視客人條
│ │%計算 │件酌收手續費
───────┼─────────┼─────────┼────────
貸款額度 │ 10∼70萬元 │設定額的20%,最高│ 20∼500萬
│ │200萬 │
───────┼─────────┼─────────┼────────
提前清償違約金│ 無 │ 無 │ 無
│ │ │
───────┼─────────┼─────────┼────────
重新鑑價 │ 免 │看前次設定時間的早│
│ │晚而定 │
│ │ │
薋薋薋

踛踛踛
台新銀行 │中國信託 │渣打銀行 │第一銀行
───────┼─────────┼─────────┼────────
8.88%起 │9.5∼15% │首年12%(固定)、│10∼14%
│ │第2年起14%(固定) │
───────┼─────────┼─────────┼────────
開辦費最低6000│5000元 │150萬以下為4萬;15│3500元
元起 │ │0萬以上為核貸額度X│
│ │2%+4萬元 │
───────┼─────────┼─────────┼────────
25∼10O萬元 │20∼150萬元 │50∼200萬元 │20∼150萬元
│ │ │
3% │無 │5% │綁約2年,最多收1%
───────┼─────────┼─────────┼────────
免 │80萬元以下免鑑價;│須現勘拍照,免鑑價│重新鑑價額度最高
│80萬元以上,需鑑價│ │150萬元;不鑑價
│ │ │最高額度80萬元
薋薋薋


台北富邦銀行 │ 復華銀行
───────┼───────────────
6.66%∼10.6%│6.41%起
───────┼───────────────
開辦費5000元 │9000元
───────┼───────────────
房屋鑑價20%;│最高300萬元,貸款年限最長10年
約10∼150萬 │
───────┼───────────────
首年償還者;收│1%
償還金額20% │
───────┼───────────────
無 │須重新鑑價

資料來源:《蘋果》資料室


房貸利率總覽
──────┬─────────────────────────────
銀行 │ 房貸利率
──────┼─────────────────────────────
台灣銀行 │◎第3代Easy Go房貸專案
│前6個月利率1.98%,第7~24個月2.3%起,第3年2.85%起浮動計息
──────┼─────────────────────────────
土地銀行 │◎精英貸(全部機動計息)
│首年2.3%起,第2年2.5%起,第3年3.15%起
│◎精英專案(需新屋、購地建融)
│前6個月固定1.95%、第7個月到最後2.63%(固定加碼0.66個百分點)
│◎壽險型房貸(三商美邦人壽合作、平準型)
│首年固定1.68%(授權減碼1.43%)、第2年2.54%起、第3年3.14%
──────┼─────────────────────────────
合作金庫 │◎指數型房貸(全部浮動)
│1.前3個月2.05%,4~12個月2.4%起,第2年2.5%起,第3年2.9%
│2.一率到底2.92%(隨郵局2年期定儲機動利率加碼)
│3.前9個月2.1%起,第10~24個月2.58%、第3年2.9%起
│4.前半年2.08%,7~24個月2.52%,第3年2.9%
│5.前2年2.4%,第3年2.9%(10人整批再減0.25個百分點到2.15%)
──────┼─────────────────────────────
郵局 │◎按政府優惠房貸加碼0.5~0.875個百分點-優利屋
│軍公教或個人年收入55萬元、含配偶年收入80萬元,利率分2.605%
│、2.88%、2.98%三種(每人最高額度600萬元)
│◎指數型房貸(前3年固定利率)-好利貸
│A級客戶:首年2.15%、第2年2.65%、第3年2.85%,第4年加碼0.85個
│百分點
──────┼─────────────────────────────
第一銀行 │◎指數型房貸(指數利率2.02%)
│前3個月固定1.98%、第4~24個月2.51%,第3年起3.155%
│◎一價到底
│利率2.98%(4月調整)
──────┼─────────────────────────────
彰化銀行 │◎指數型房貸-好好貸(利率授權區營運處加減)
│前6個月固定1.96%,7~12個月2.67%起、第2年2.77%、第3年1.5%
│◎固定型房貸
│固定5年3.23%(只限5年、到99年12月底)
│◎一價到底
│利率2.98%
──────┼─────────────────────────────
華南銀行 │◎指數型房貸(全採機動)
│前6個月2%,7~24月2.45%,第3年起2.99%起
│◎壽險型房貸(南山人壽)
│前6個月固定1.8%起,7~24個月機動2.43%起,第3年機動2.99%起
│◎一價到底2.98%(同政府優惠房貸)
──────┼─────────────────────────────
國泰世華銀行│◎指數型房貸
│前2年利率2.14%起機動,第3年利率2.99%起機動調整
│利率不分段產品2.88%起機動計息(隨郵局2年期定儲機動利率加碼)
│◎E起貸
│依定儲利率指數加碼3.57%起,最高可貸房屋淨值之100%,貸款年
│限最長可分20年償還
──────┼─────────────────────────────
台北國際商銀│◎指數型房貸(宅急貸)
│第1~2年2.2%起,第3年2.85%起(限A級客戶)
──────┼─────────────────────────────
台灣中小企銀│◎「好家園」房貸
│前6個月採固定利率1.99%起,7~24個月採機動利率2.32%起,第3年
│起採機動利率2.87%起
──────┼─────────────────────────────
中國國際商銀│◎指數型房貸(全為機動計息)
│特A級客戶:前半年2.02%,第7個月~第2年2.29%,第3年2.84%
│A級客戶:首年2.2%,第2年2.45%,第3年2.9%
│(若搭配壽險型房貸,前半年利率降到1.84~1.95%)
│◎歡喜雙響炮(壽險型房貸)
│前半年1.85%,第7個月2.29%起
│◎CAP房貸
│保證前5年利率不超過3.96%
│◎一價到底(利率隨郵儲2年期機動定儲固定加0.975個百分點調整)
│利率3.02
──────┼─────────────────────────────
玉山銀行 │◎遞減型房貸
│前2年2.35%起,第3年利率3.43%,第3年起繳款正常,每年降0.12
│個百分點,最低降到該行的指數型利率(目前為2.01%)
──────┼─────────────────────────────
中國信託 │◎指數型房貸
商銀 │前2年2.4%起,第3年3.1%起
│◎自辦政策性優惠房貸
│目前利率2.92%
──────┼─────────────────────────────
台新銀行 │◎指數型房貸
│前6個月2.15%起,第7~24個月2.42%,第3年3.02%起
──────┼─────────────────────────────
中華銀行 │◎指數型房貸
│第1~2年固定2.3起,第3年3%起
──────┼─────────────────────────────
建華銀行 │◎指數型房貸
│第1年2.0%起,第2年起指標利率加碼1.6%
──────┼─────────────────────────────
安泰銀行 │◎指數型房貸
│前半年固定1.95%,第7~24個月2.35%起,第3年2.95%起
│◎「保家貸」(壽險型房貸)
│申辦房貸買壽險商品,可申請貸款繳納保費,首年房貸利率減
│碼為1.58%起,第2年2.35%起,第3年2.85%起
──────┼─────────────────────────────
日盛銀行 │◎指數型房貸
│第1~2年2.2%起,第3年2.85%起
──────┼─────────────────────────────
寶華銀行 │◎指數型房貸
│第1年最低2.3%起,第2年起3.03%
──────┼─────────────────────────────
台中商銀 │◎指數型房貸
│第1年2.44%,第2年依定存利率機動調整
──────┼─────────────────────────────
農民銀行 │◎指數型房貸
│前半年1.98%起,後半年2%,第2年2.2%起,第3年2.8%起
──────┼─────────────────────────────
台北富邦 │◎威利房貸專案(壽險型房貸)
│前6個月1.98%;第7~24個月2.2%;第3年最低2.8%起
│◎不分段(一價到底)
│目前利率2.88%(較政府優惠房貸少0.1個百分點)
──────┼─────────────────────────────
聯邦銀行 │◎指數型房貸(全採機動計息)
│第1年2.15%起,第2年2.67%起,第3年3.28%
──────┼─────────────────────────────
遠東銀行 │◎指數型房貸
│第1~2年2.3%起,第3年起依指數房貸利率加碼後2.93%
──────┼─────────────────────────────
高雄銀行 │◎低利指數型房貸
│2.25%起,加碼幅度1.7~3.5個分點
──────┼─────────────────────────────
大眾銀行 │◎指數型房貸
│第1年固定2.3%起,第2年起2.7%起;前1~2年機動2.3%起,第3
│年起2.85%起
──────┼─────────────────────────────
復華銀行 │◎「168房貸專案」(壽險型房貸)
│第一年固定1.7%起,第2年2.37%機動計息
│◎「優利房貸」
│政府優惠房貸利率減0.1個百分點,目前2.88%
│◎「平轉回復專案」
│首年固定2.05%,第2年2.37%,第3年2.96%,機動計息
│◎「指數型房貸」
│首年2.05%,第2年2.37%起,第3年起2.96%,機動計息
──────┼─────────────────────────────
上海商銀 │◎指數型房貸
│前2年2.51%起,第3年起3.01%起
│◎「PUKI幸福成雙」專案
│前3個月固定1.99%起,第4個月起依郵儲2年期機動利率加碼0.945
│個百分點起(現2.99%),結合「利率遞減」+「活用金」雙重功能
│註:每年繳款正常,次一年度加碼利率部分自動調降,最多6次。已
│攤還本金自動回復為「活用金」
──────┼─────────────────────────────
陽信商銀 │◎「改巢換貸」購屋及平轉回復專案(四種利率方案供選擇)
│1.前6個月2.09%,第7~24個月2.28%,第3年起2.88%
│2.第1年2.18%,第2年2.3%,第3年起2.88%
│3.利率2.78%不分段計息
│4.前2年固定2.88%,第3年2.88%起
│註:上述利率除(4.)前2年為固定利率外,餘均採指數型利率(目前
│為2.09%)加碼浮動計價
│◎「享壽時貸」(壽險型房貸)
│利率最低固定1.59%起
│◎「94年輔助勞工建購住宅貸款」搭配本行貸款部分
│利率最低前6個月固定1.95%起
──────┼─────────────────────────────
板信商銀 │◎「低搭低」房貸
│首年最低利率2.25%起
──────┼─────────────────────────────
匯豐銀行 │◎「超能貸」指數型房貸
│指數利率 1.33%。前 3 個月 1.99% 起,之後將隨指標利率調整
──────┼─────────────────────────────
花旗銀行 │◎指數型房貸
│指標利率1.26%
──────┼─────────────────────────────
渣打銀行 │◎指數型房貸
│唯一搭配政府優惠貸款的外商銀行,依本行指標利率加碼1個百分
│點起
──────┼─────────────────────────────
荷蘭銀行 │◎貴賓優貸房貸(僅限貴賓理財客戶)
│指標利率1.81%,第1年利率為2.08%、第2年為2.58%、第3年為3.18%
──────┼─────────────────────────────
南山人壽 │◎固定避險型房貸
│3.25%固定5年,可附加「利率選擇權」,貸款2年後可選擇轉為浮
│動利率計息
──────┼─────────────────────────────
新光人壽 │◎「新好利hi」
│第1年固定2.45%,第2~6年起依保單分紅利率固定加碼1.7~2.0
│%,每半年調整1次,最高利率不超過3.95%
──────┼─────────────────────────────
台灣人壽 │◎指數型房貸利率
│第1年固定2.30~2.5%,第2年為2.8~2.9%機動調整,第3年起為3.2~
│3.6%機動計息
──────┼─────────────────────────────
三商美邦人壽│◎「三商大優貸」
│7年固定利率2.95%
──────┼─────────────────────────────
國泰人壽 │◎金雞獨利房貸專案
      │(年底前撥款可享首月免息)
│1.A+客戶:前半年浮動2.07%,7~12個月浮動2.22%,第2年浮
│ 動2.67%,第3年起浮動3.32%,每季調整1次
│2.非A+客戶:前半年浮動2.22%,7~12個月浮動2.37%,第2年
│ 浮動2.92%,第3年起浮動3.72%,每季調整1次
      │◎固定型房貸
│1.A+客戶:第1~2年固定2.25%,第3~4年固定3.4%,第6年起
│ 依指標利率加碼1.7%,每季調1次
│2.非A+客戶:第1~2年固定2.75%,第3~5年固定3.95%,第6年起
│ 依指標利率加碼2.1%,每季調整1次
│◎一率優貸(一價到底)
│依中華郵政公司二年期定儲利率加上0.775個百分點,目前為2
│.72%,限搭配政府購屋優惠專案貸款
──────┼─────────────────────────────
保誠人壽 │◎有夠利
│固定型:前3年固定2.55%,前4~7年固定3.5%,第8年起保單分
│紅利率加碼1.5個百分點指數型:前2年機動利率2.45%,第3年
│起保單分紅利率加碼1.5個百分點
──────┼─────────────────────────────
中國人壽  │◎固定型房貸  
      │第1年2.5%,第2~3年2.95%,第4~5年3.25%,前5年平均2.98%,第6
│年起每逢1、4、7、10月按保單分紅利率加碼調整(但3年內不可提
│前還款)
│◎指數型房貸
│第1年固定2.5%、第2年固定2.95%、第3年起每逢1、4、7、10月,
│依保單分紅利率固定固定加碼
──────┼─────────────────────────────
安泰人壽 │◎安如泰山專案(固定型房貸)
│20年固定利率3.5%
│◎超享貸專案(固定型房貸)
│前3年固定利率2.88%
│第4年後:指標利率+1.5%起,機動調整
│◎安室貸(新購SPM保單才能申貸)
│前2年:指標利率+0.45%,機動調整
│第3年後:指標利率+1.1%起,機動調整
│◎指數理財型房貸
│指標利率+2.75~3.25%不等,視客戶群而定
│註:指標利率係採中央信託局、第一銀行、台灣銀行、合作金庫等
│4家行庫2年行庫2年期定儲利率之平均值計算,利率調整公開、透明
──────┼─────────────────────────────
幸福人壽 │◎幸福如意房貸
│指數型、固定型2.2%起
──────┼─────────────────────────────
富邦人壽 │◎「減額定期壽險」VS.「最優貸」
│除首年固定1.99%起,還可選擇5年及10年固定房貸
│◎指數型房貸
│(1)首年機動年息1.99%,第2年起機動年息2.99%
│(2)首2年機動年息2.25%起,第3年起機動年息3.00%起
──────┼─────────────────────────────
大都會人壽 │◎指數型房貸
│前6月1.99%,7~24月2.3%,第3年起依保單分紅利加碼1.25個
│百分點,每半年調整1次

註:利率異動以銀行公告為主
資料來源:各銀行及保險公司

 (土地租金 不得列舉扣除)(2006/5/20)

●九十五年五月十九日 經濟日報-(土地租金 不得列舉扣除)

  桃園市吳小姐來電詢問:請問有關承租土地所支付租金,可否申報列舉房屋租
金支出扣除額?
  北區國稅局桃園縣分局答覆:納稅義務人申報列舉房屋租金支出扣除額僅限「
租屋」,「租地」部分並無適用。有納稅義務人因不服稽徵機關否准核認「租地」
租金支出扣除額處分,遞經複查、訴願行政救濟,均遭維持原處分確定。納稅義務
人於申報綜合所得稅時,本人及配偶與受扶養直系親屬在中華民國境內「租屋」供
自住且非供營業或執行業務使用者,其所支付租金,每一申報戶每年扣除數額以12
萬元為限。但申報有購屋借款利息者,不得扣除。

 (國宅滲水牆裂 叫修等1年)(2006/5/20)

●九十五年五月十九日 聯合報-(國宅滲水牆裂 叫修等1年)

  民眾搶購後發現問題叢生 質疑國宅處未盡房東之責 市府只顧出清 不顧住戶
權益

  台北市國宅這兩年挾帶著精華地段以及低廉的價格,動輒引來兩、三萬人徹夜
排隊搶購,市議員戴錫欽昨天說,很多住戶陸續反映,這些明星國宅內部問題重重
,包括屋內格局不良、房屋漏水、積水等,民眾質疑市府只顧促銷出清,不顧住戶
權益。
  市議員侯冠群也指出,包括華昌、西寧、龍山、大理、中正等平價國宅,民眾
房屋破損叫修,常等待超過一年,但其實這些國宅管理費年度結餘動輒上千萬元,
國宅處大收管理費,卻未盡好房東之責。
  發展局長許志堅表示,目前國宅整修都是動用國宅基金,在現行規定下,各國
宅個別管委會雖然都結餘百萬元以上,卻不需用這筆經費來修繕或改良房屋結構,
會開會檢討,使修繕速度加快且必要時應動用這些管理費。
  市議會昨天工務部門質詢,戴錫欽說,包括松山新城、信園國宅、立功國宅、
富台社區、永吉國宅、松山新城、延壽國宅等,陸續釋出可售餘屋,造成上萬民眾
搶購,但入住後卻問題叢生。
  戴錫欽說,像去年推出的信園國宅87戶,吸引將近3萬人申購,民眾入住不到
一年,已陸續開始發生牆壁滲水,國宅的開放空間及步道,一遇雨天,就成了蓄水
池,民眾反映積水會滲入室內,嚴重影響居住品質。
  戴錫欽說,松山新城乙標則是啟用後才發現其中151戶停車位不在自家地下室
,而是在一段距離之外的另一棟國宅,如果該棟住戶啟動門禁,這上百戶民眾車輛
便無處可停。
  侯冠群則表示,華昌國宅等低價平宅,也有民眾陳情住家裡頭牆壁龜裂、木門
腐爛,依規定向國宅處登記修繕時,常一等就等上一年,有時市府推說沒經費,就
不來修理。
  侯冠群說,華昌國宅住戶490戶,每月租金2400元至4900元,管理維護費550元
,每年最少有429萬多元的收入,不知國宅處屢稱「沒有經費」依據為何。
  侯冠群也指出,各國宅管委會年結餘款項,中正國宅高達1400萬元、華昌國宅
917萬元、大理國宅398萬元、西寧國宅341萬元,都是百萬元以上,卻常讓住戶登
記修房子一等就超過一年。

 (捷運通車 房價可望再漲2成)(2006/5/20)

●九十五年五月十九日 中國時報-(捷運通車 房價可望再漲2成)

  捷運內湖線通車恐延宕1年,不過房仲業者指出,捷運題材近期疲軟,內湖線延
後通車,使完工的最後一波漲勢拉長,進場時間更長,包括將通車的板土段、3年後
通車的新莊、蘆洲線等,預估通車後,周遭500公尺房價還有一波約2成的升值空間。
  捷運內湖線日前甫因地下管線複雜等問題,原本預定97年七月完工,北市捷運局
保守估計,最快恐需等到98年春後才可能通車,房仲業者分析,只要最終會通車就好
,一旦通車後,民眾親自體驗到交通便捷性,房價還有一波漲幅。

◆ 內湖線延後通車 拉長漲勢

  信義房屋企研室協理張新民表示,捷運工程為刺激周遭房價的大利多,不過以內
湖線為例,從確定興建至今已動工多年,「捷運題材」逐漸疲軟,未來捷運近完工到
通車後1年,為另一波大幅升值的契機,捷運題材尚未完全發酵。
  內湖線預估98年七月完工通車,信義房屋預估,通車後可望有1成5至2成漲幅,
以捷運站500公尺內的同心圓區受惠最大,即走路10分鐘就可到的路程最吃香,有購
屋需求民眾,仍不妨延捷運找房子,內湖沿線中古公寓目前每坪約19至25萬元,較4
年房價起漲前,每坪約上揚7萬元。
  捷運題材近年炒翻天,晉升保值、增值優等生的首選地段之一,永慶房屋董事長
孫慶餘表示,目前多條捷運仍在興建中,屬於交通黑暗期,等到完工「看到樣」,又
是另一番景象,完工前半年到通車後,還有再漲空間。

◆ 捷運站500公尺內受惠最大

  板橋土城的板土段已如火如荼試車中,預估近期可望正式通車,其他如三重到新
莊的新莊線、蘆洲線,98年底可望通車,信義房屋預估,這3條線通車後1年內,預估
房價都有2至3成的增值潛力,張新民表示,尤其越靠近市中心的捷運站周遭,通車後
房價漲幅越大,但相對單價也越高。
  房仲業者表示,捷運有效縮短通勤時間,若預算有限,不妨從離市中心較遠的捷
運站周遭買房,用通勤時間換取較低房價,例如板土線的末站土城永寧站,到台北車
站僅約8個站,但需實地勘查,確定附近生活機能可滿足需求,板土線則最看好海山
站周遭,生活機能、學區、大賣場完善,土城段沿線中古公寓每坪單價約14至16萬元



近年將通車捷運線房價變動預估表
─────────────────────────────────────
92年 95年 預估完 預計
捷運線 房價 房價 工後漲 通車 備註
(萬/坪) (萬/坪) 幅 日期
─────────────────────────────────────
內湖線 12-18 19-25 15-20% 98.7 以內湖區
房價為主
──┬──────────────────────────────────
板 │ 板橋 11.5-13 14.5-16.5 板橋段從
土 ├───────────────── 20-25% 95.5 府中站起
段 │ 土城 9.5-11 14-16 算
──┼──────────────────────────────────
新 │ 三重 8-13 12.5-16.5 以臺北縣
莊 ├───────────────── 20-30% 98.12 內之房價
線 │ 新莊 6-10 10-13 計算
──┴──────────────────────────────────
蘆洲線 8.5-11 12-16.5 20-30% 98.12 以蘆洲區
房價為主
─────────────────────────────────────
註:房價都是以公寓為計算基礎 資制來源:信義房屋不動產企研室


 (房產出租想節稅 必要費用需舉證)(2006/5/20)

●九十五年五月十九日 工商時報-(房產出租想節稅 必要費用需舉證)

  「寓公族」的納稅人在報稅時可要注意,若是為投資理財目的而購屋出租,且貸
款額度較高者,光是購屋借款利息支出金額,就會超過必要損耗及費用四三%的扣除
標準。因此國稅局建議,應採舉證扣除來節稅。
  國稅局表示,納稅人應就租金收入,減除必要費用後的餘額申報。但若房屋及其
所附著的土地分屬不同個人所有,則該房屋連同土地一起出租時,房屋和土地所有權
人該如何劃分租賃所得及申報?國稅局官員指出,稅法雖沒有這方面的規定和解釋,
但遇到此情況,則民眾當初在訂下租金合約的時候,應該就會劃分房屋租金多少,土
地租金多少。
  這種情況通常發生在繼承,例如,哥哥繼承房屋,弟弟繼承土地,這時兩個人都
要申報租賃所得。若租給公司行號,國稅局強調,該公司必須開立兩張扣繳憑單。
  另外,當個人房屋的牆面體出租給廣告商,或出租頂樓供行動電話業者設置基地
台,也屬於土地或房屋的租賃所得,必須要遵照房屋租賃所得的課稅規定。

 (土增稅優惠取消 市稅處稅收縮水)(2006/5/19)

●九十五年五月十八日 工商時報-(土增稅優惠取消 市稅處稅收縮水)

  北市今年第一季稅收負成長,稅收金額僅有六九億元,雖已達成徵收目標,但與
去年同期相較仍少收二五億元。台北市稅捐處表示,由於去年為土增稅減半徵收的最
後一年,不少民眾趕在去年申報,因此今年第一季稅收減少乃因土增稅優惠取消所致

  根據市稅處統計,分析第一季各稅目實徵情形,除土增稅、房屋稅、契稅受去年
土增稅減半徵收影響及使用牌照稅受計程車業者免徵影響,使得實徵淨額較去年減少
外,其餘各稅目的表現都較去年成長。其中,地價稅在市稅處積極催繳下,較去年成
長二六%,而娛樂稅則在小巨蛋開始營業後,稅收增加,較去年成長了十三%。


95年首季市稅處各稅目與去年同期增減情形
─────────┬──────┬───────┬────────────
稅 目 別 │ 95年第一季 │ 94年第一季 │ 增減情形
│ 實徵淨額 │ 實徵淨額 ├────┬───────
│ │ │ 金額 │ 比率
─────────┼──────┼───────┼────┼───────
總 計 │ 69.0 │ 94.0 │ -25.0 │ -26%
地 價 稅 │ 4.7 │ 3.7 │ 1.0 │ 26%
娛 樂 稅 │ 0.7 │ 0.6 │ 0.1 │ 13%
印 花 稅 │ 10.4 │ 9.9 │ 0.5 │ 5%
土地增值稅 │ 42.0 │ 67.0 │ -25 │ -38%
房 屋 稅 │ 1.5 │ 1.7 │ -0.2 │ -13%
使用牌照稅 │ 4.8 │ 5.4 │ -0.5 │ -10%
契 稅 │ 5.7 │ 5.8 │ -0.1 │ -3%
─────────┴──────┴───────┴────┴───────
單位:億元 資料來源、製表:臺北市稅捐處

 (網路漏報稅 可望免罰)(2006/5/19)

●九十五年五月十八日 蘋果日報-(網路漏報稅 可望免罰)

  財委會通過提案 財政部力圖翻案

  立法院財政委員會昨通過立委等人提案,使用網路報稅的納稅人若有漏報,是
因採用稅捐稽徵機關所提供資料,故財政部不能罰;對此,財政部擬於朝野協商時
翻案,財政部次長林增吉強調,倘若全體免罰,等於變相鼓勵扣繳義務人不照實提
供資料給國稅局。

  保障稅民

  林增吉進一步說明,國稅局網站所提供的個人稅籍資料,其中在扣繳類所得部
分,完全是由扣繳義務人向國稅局申報而取得,若國稅局網站提供的資料不完整,
扣繳義務人未照實提供資料的成分居多,而這些扣繳義務人往往是公司的負責人;
他強調,倘若網路報稅漏稅全體免罰,等於變相鼓勵公司負責人與員工勾結,漏報
所得資料,將致更多不法逃漏稅情事。

  網路資料不完整

  事實上不少民眾之所以採取網路報稅,除可免去排隊之苦外,網站上主動提供
納稅人稅籍資料供下載並計算應繳稅額,是另一大誘因;不過昨天立法院財政委員
會上,朝野立委包括余政道、費鴻泰、羅明才等人均表示接獲不少選民陳情,指依
據國稅局網站下載的資料報稅,卻因網路資料不完整導致漏報,還被開罰單;立委
要求,民眾是依據國稅局網站所提供的資料進行網路申報,因此只要是採網路申報
而漏報的納稅人,財政部就不應該對其罰款,並在財委會上通過該決議。
  但是,林增吉引用「稅務違章案件減免處罰標準」第三條及第四條規定指出,
現行法令已訂定綜所稅漏稅所得額在二十五萬元以下,或是漏稅金額在一萬五千元
以下者免罰,而營所稅的漏稅所得在一百萬元以下或是漏稅金額在兩萬元以下者亦
免罰,等於是已保護因無心之過而漏稅的納稅人;林增吉更明白指出,漏稅所得額
若在二十五萬以上,要說沒有存心逃漏稅也實在說不過去。

  網路申報多54%

  此外,綜合所得稅的申報期間已過了一半,根據財政部最新統計數據,截至五
月十六日止,採用網路申報件數有四十八萬四千零八十八件,比起去年同期間三十
一萬三千六百九十八件成長約百分之五十四點三二,可見得網路報稅越來越普遍。


           網路漏報稅免罰影響對照
────┬───────────────┬───────────────
│     現行作法 │      免罰作法
────┼───────────────┼───────────────
引用法規│●不論是否網路報稅,一律引用稅│可能以行政命令或解釋令為之
    │ 務違章案件減免處罰標準辦理 │
────┼───────────────┼───────────────
免罰門檻│●綜所稅:漏稅所得在25萬元以下│
│ ,或是漏稅金額在15,000元以下│
│●營所稅:漏稅所得在100萬元以 │
│ 下,或是漏稅金額在20,000元以│一律免罰
│ 下 │
│●以上均處以漏稅稅額3倍以下罰 │
│ 鍰 │
────┼───────────────┼───────────────
影響 │●納稅人必須注意網路申報時所填│扣繳義務人若存心謊報扣繳所得給
│ 寫的所得資料,特別是扣繳類所│國稅局放網站供報稅,無法可管
│ 得是否無誤 │
薋薋

 (土增稅減收 市庫首季負成長)(2006/5/19)

●九十五年五月十八日 中國時報-(土增稅減收 市庫首季負成長)

  景氣不好,連帶使得北市今年第一季稅收也出現負成長,與去年相較,實徵淨額
減少了25億元,主要是土地增值稅大量減少之故。北市稅捐稽徵處長謝松芳分析說,
過去3年受到土增稅減半徵收影響,房地產交易高峰已過,土地在交易後其價格基礎
都墊高,因此土增稅才會大幅減少。
  儘管景氣不好,不過北市稅捐處迄今仍有近3300萬退稅款尚未被兌領,謝松芳表
示,可能受到詐騙集團盛行影響,許多退稅通知都被納稅人視為騙局,所以正式辦理
退稅的人還是不多,他希望納稅人能夠把握時間,以免超過5年就要繳回公庫。
  根據北市稅捐處最新的統計資料顯示,北市今年一至三月第一季,課稅收入達69
億元,已達分配預算的目標,但與去年同期相較,足足減少25億元,剛好是土增稅減
少的部分,謝松芳認為,土增稅的高峰期應該已過,未來土增稅可能還會大幅減少,
這是寅吃卯糧的結果,也是中央請客地方埋單的另一案例。
  除了土增稅大幅減少外,北市今年第一季,娛樂稅及地價稅都有成長,謝松芳解
釋,由於台北小巨蛋正式營運,加上美麗華摩天輪的生意不錯,對北市娛樂稅的貢獻
很大,與去年同期相較,成長了13%;至於地價稅,由於稅捐處積極催繳,也有26%約
1億元的成長。
  至於退稅款未兌領部分,根據稅捐處統計,近5年共有1萬4000餘退稅案件,總計
近 3300萬元退稅款未被兌領,其中土增稅為900餘萬元、使用牌照稅700餘萬元及地
價稅500餘萬元,謝松芳指出,未兌領退稅案件,其主要原因大部分是納稅義務人雖
收取退稅支票,但因故未兌領,少部分係地址遷移不明,致使支票無法送達給退稅人

 (誠信建商甄選 買厝更安心)(2006/5/18)

●九十五年五月十八日 工商時報-(誠信建商甄選 買厝更安心)

  台灣永續關懷協會舉辦的「九十五年度台灣誠信建商認證」活動,經該會之誠信
建商審查小姐人員歷經二個多月,走遍全國北、中、南、東區,實地參訪了解各地建
築開發業者之現況後,已從原先所公告一千八百二十五家初選名單之中,再次篩選出
二百五十家的入圍名單,現已公布於網站(www.formosa21.com.tw上)。
  該協會表示,凡曾經購買過此次入圍名單之中任何一家建商產品之消費者,提供
有關該建商與購屋者之間的消費爭議事項等記錄、資訊,將可免費獲得最新出版的「
台灣誠信建商」一書,以感謝協助該會決選「台灣誠信建商認証活動」最後獲選名單
。期望再次透過網路消費者參與複決與提出異議,使該項活動更具公信力,成為消費
者購屋、最安心的選擇。
  該協會表示,有鑑於部分建商的不實廣告,常造成消費者與建商之間的房屋交易
糾紛,因此舉辦此項認證活動,擔任消費者把關的第一道防線。取得認証的建商,除
了可獲得「台灣誠信建商」證書外,也具備入圍「國家建築金獎」資格。
  但是獲得認證的建商,也同時受到該協會與所有消費者的監督,若有發生違反「
台灣誠信建商」之規定者,將主動取消認證,並在網路上公告。
  凡獲得本年度「台灣誠信建商」認證通過的業者,除了可獲贈「台灣誠信建商」
之大型認證海報,張貼在銷售個案現場供購屋消費者辨識外,特別贈送「新台灣住網
www.formosa21.com.tw」白金會員資格(五年免費使用)以及網頁強勢橫幅廣告半年
,並贈送本年度「台灣誠信建商」名錄廣告一頁。
  對於此次公告入圍之「台灣誠信建商」,消費者有任何意見,可簡述事實於五月
三十一日以前傳真至該協會,傳真電話:(○二)八六六○八四六三,或直接於網站
上傳遞相關訊息。

 (房屋稅怎麼算?路段率為準)(2006/5/18)

●九十五年五月十八日 工商時報-(房屋稅怎麼算?路段率為準)

  房屋稅的路段率於去年重新調整後,今年五月納稅人收到的稅單金額將有所變動
。其中南京東路ㄧ、二段、忠孝東路三、四段、以及衡陽路附近的「房屋街路等級調
整率」(簡稱路段率)已達三二○%,為全台北市最高。
  房屋稅於五月開徵,今年台北市稅捐處共寄出九一萬餘張稅單,開徵稅額約九七
億元。但不少納稅人拿到稅單後發現交稅金額變多了。
  台北市稅捐處處長謝松芳指出,房屋稅課稅等級多由商業交通發展情形良好的核
心地帶,逐漸往郊區遞減。而市稅處每三年會參考房屋所處街道的商業交通發展情形
,並依照房屋現值擬訂房屋街路等級調整率表,並由不動產評價委員會評定。

 (拆鄰居牆增建自宅 挨告(2006/5/18)

●九十五年五月十七日 蘋果日報-(拆鄰居牆增建自宅 挨告)

  台中市工務局前局長楊瑞昌的岳父王森柏,二年前利用一塊畸零地自建住宅,
為了增建竟然拆掉鄰居的圍牆並埋掉水溝,被台中地檢署依竊佔罪起訴,鄰居懷疑
王森柏因為女婿的緣故仗勢欺人,要求拆屋還地,王的妻子則說:「和我女婿一點
都沒有關係,不要亂扯。」

  鄰居曾漢鐘指出,樓下綠地邊緣原本有道圍牆一路沿伸,但王家硬是拆掉蓋上
房子,說地是他們的。許淑惠攝

  鑑界五次 協調無方

  控告王森柏(六十九歲)的鄰居共有三戶,受害鄰居曾漢鐘表示:「王森柏蓋房
子的時候,曾出來制止他,他卻一直說是蓋在自己的土地上。」鄰居陳太太則說遇
上「地霸」,對方不僅拆了圍牆,連水溝也埋了。
  為了釐清王森柏竊佔情形,王森柏和鄰居共委託鑑界五次,結果王的新房子圍
牆約超過鄰居二十公分,二年多來雙方協調四次都沒結果,鄰居氣得提出告訴,要
他拆屋還地。王森柏則否認佔地,強調測量有誤。

 (房屋買賣虧損 可抵財產交易所得)(2006/5/17)

●九十五年五月十七日 工商時報-(房屋買賣虧損 可抵財產交易所得)

  房地產交易漸升溫後,讓王小姐在台中縣賣了幾年都賣不出去的房子終於賣掉了
,王小姐的房子賣出雖有所得,但成交價卻是購入價的一半還不到。國稅局說,即使
交易有虧損也要申報,因為虧損可以扣抵,若扣抵不足還可以抵未來三年財產交易所
得,但要注意的是扣抵「抵財產交易所得」,非「綜合所得」。
  如何申報財產交易所得,國稅局說,有二方式,一、核實認定:財產交易所得=
實際成交價 - 取得成本 - 必要(移轉)費用。所謂「取得成本」是指取得房屋之價
金、購入房屋達可使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、監
證或公證費、仲介費等)、房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構借款之利息暨取
得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值之增置、改良或修繕費。至於「必要
費用」是指為房屋所有權移轉支付之仲介費、廣告費。因此王小姐應檢附買進、賣出
之契約,且契約書應附有收、付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證即可。
  如果王小姐無法提供相關證明文件,就得採取第二方式─按出售年度房屋評定現
值及財政部頒訂財產交易所得標準核定。
  國稅局指出,九四年度財產交易所得標準如下:臺北市二三%、高雄市一八%、
省轄市一三%、縣轄市一○%、鄉鎮八%。如果王小姐無法提出購屋成本的資料,賣
屋淨所得是一百五十萬元,即使虧錢賣,還是得根據計算財產交易所得額標準,申報
十五萬元的財產交易所得。

 (買賣方評房價 差距近兩成(2006/5/17)

●九十五年五月十七日 聯合報-(買賣方評房價 差距近兩成)

  屋主想追高 買方難接受 越往南部差距越大

  沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格。最近不少屋主對房價信心十足,追高
心態濃厚,買方卻無法接受,房仲業者統計發現,買賣雙方的價格認知差距拉大,
現在買賣雙方的價格認知差距逼近兩成。
  房仲業者指出,買方難以接受賣方開價,房地產市場在成交時間拉長下,買氣
恐轉趨保守。
  根據中信房屋的統計,買賣雙方價格認知差距,越往南部走越大。大台北地區
維持在12.48%至12.58%左右,台中地區達16.42%,到高雄地區甚至已擴大至17.94%

  台北市國父紀念館旁的30年老公寓,一坪開價50萬元;永和四號公園旁的老房
子,每坪單價也開到逼近40萬元。這一波房價上漲推動賣方信心,屋主開價越開越
高,但買方不願埋單,形成拉鋸戰。
  根據中信房屋的市場調查,近一年來房價漲幅接近2成,漲最多的是台北市的
公寓與華廈,平均上漲21.94%,其次是當紅熱門的套房產品,平均漲價21.29%,台
中別墅以21.20%的漲幅居第三。
  業者指出,目前房地產市場實質利多不再,但是,屢創歷史新高的國際油價與
金價、蠢蠢欲動的民生物資,或是兩岸關係等利多,不斷刺激房地產市場的投資性
需求、甚或是假性需求,讓賣方對長期房價的穩定度信心十足,追高心態濃厚。
  但買方卻無法認同賣方的開價。中信房屋總經理室特助胡佩蘭說:「這與過去
十分不同。」她說,過去買賣雙方有5%到10%的議價空間,不會構成價格的認知落
差,「這是屬於賣方開價與最後成交價的慣性差距」,但從逾一成到近兩成的價格
認知差距,表示買方難以接受賣方開價。

 (理財房貸 周轉守則報你知)(2006/5/17)

●九十五年五月十七日 經濟日報-(理財房貸 周轉守則報你知)

  安全借貸額度=投資週期儲蓄額/(停損比率+房貸利率)

  近來房市熱絡,台股表現也不差,民眾不但購屋意願大增,進場投資股市的熱
度也提高,如果想投資但又有房貸壓力怎麼辦?銀行業者推出方便個人資金周轉的
理財型房貸,在抵押設定後可一次辦足貸款,隨時可動用,動用才計息。
  不過畢竟是借貸投資,財務顧問建議運用理財型房貸的額度,應視平日的儲蓄
金額而定,且投資週期愈短,動用額度應該愈低。
  財務顧問提供這個簡單的公式,即為「投資週期儲蓄額/(停損比率+理財型
房貸利率)」,可用來衡量運用理財型房貸的安全貸款額度。
  舉例來說,小明有意運用理財型房貸的資金做投資,通常他買賣股票或做投資
的週期是一季,他另外每季可存6萬元。理財型房貸的季利率為1.8%,小明自設的
投資停損比率為5%,理財型房貸的可貸額度應該是88.2萬元「60,000/(5%+1.8%
)」。
  運用這個公式等於是先想好這一整季最慘的狀況,萬一賠了夫人又折兵,要還
貸款利息外,還要負擔5%的損失,這兩件事總計不能超過6萬元,因為超過6萬元就
沒錢了。
  以小明的例子來說,如果小明從理財型房貸借了88.2萬元來買股票,最糟的情
況發生,需要停損5%出場,這時小明要還88.2萬元的本金和約1.6萬元的利息共89.
8萬元。
  這時如果將股票賣出,因為虧5%,只能拿回83.8萬元,還要自己多掏6萬元補
足,如果一季下來小明靠原本的儲蓄就有6萬元的閒錢,就不必把其他資產賣掉來
還錢,也不必陷入再去以其他管道借貸的惡性循環,同時避免新的投資拖垮自己原
本的財務狀況。
  如果小明設定一個月就要還貸款,用同樣的方法和停損比率計算,遇到要停損
出場時,因為一個月儲蓄額僅2萬元,所以可以動用的理財型房貸額度要比以每季
才還錢的情況更低。

 (買賣方看房價 落差大)(2006/5/17)

●九十五年五月十七日 經濟日報-(買賣方看房價 落差大)

  差距12.48%到17.94% 將拉長成交時間

  調查發現,全台房價最近一年漲幅接近二成,漲最多的是台北市的公寓和華廈
,其次是當紅的套房。
  屢創新高的油價和金價、蠢蠢欲漲的民生物資以及兩岸三通有望等因素,不斷
刺激房地產投資性需求,讓房市追高心態濃厚。在房價追高的同時,賣方與買方對
於價格的認知卻有高達12.48%到17.94%的差距。
  中信房屋總經理室特別助理胡佩蘭分析,過去買賣雙方在交易過程中大約有5%
到10%的議價空間,這是單純開價與成交價的慣性價差。但是現落差拉大,表示買
方難以接受賣方開價,將使買氣轉趨保守,並拉長成交時間。
  影響所及,沒有緊迫需求的購屋者會將時程往後延長二至六個月,甚至轉向次
級價格區塊,以預算和能認同的價位來選擇購屋地點。
  進一步分析,台北市房市一枝獨秀,不但賣方看好前景,大幅調高售價,買方
也出現擔心未來房價快速走高而趕緊追高的現象。但是這種現象並沒有出現在北市
外其他地區。
  信義房屋不動產企研室協理張欣民表示,從3月份信義房屋成交統計發現,買
賣方的認知確實有拉大情形,最明顯的是反應在房屋的流通天數上,主要是受到聯
勤信義土地天價成交的激勵。到4月份,這樣的趨勢更明顯,平均流通天數比去年
多出兩成。
  張欣民提醒買賣雙方,對於未來房市景氣不宜過度樂觀,因為兩年內,房市仍
有不可知的變數。屋主如果有誠意,當買方出現,房價上還是要有點彈性,免得錯
失獲利了結機會;買方則不要盲目追高,避免變成屋奴。

 (抽查拆違建 新規定遭反彈)(2006/5/16)

●九十五年五月十四日 聯合報-(抽查拆違建 新規定遭反彈)

  5%抽查比率增至20% 基層質疑如防賊 建管處:減少犯錯

  台北市工務局為落實違建查報、拆除的三級抽查機制,將原本抽查比率由5%提
升為20%,也就是每5件將抽查一件複驗,並由政風人員會同抽查,引發基層查報、
拆除人員質疑像在「防賊」。
  建管處對此表示,這是為加強執行考核制度,避免查報、拆除違建過當或不當
的作法,且由政風人員陪同抽查,更可保護基層人員,減少執法疏漏的發生。
  建管處針對全市違建查報、拆除的三級抽查制度,今年開始將原本抽查比率5%
,增加為20%,即各主管科室交叉抽查10%、建管處本部抽查5%、工務局本部抽查5%
,並由政風人員陪同到場抽查核對。
  建管處主秘羅榮華表示,由於議會質疑建管處查報、拆除違建作業,常有將舊
違建認定為新違建即報即拆的錯誤,影響住戶權益,局本部認有必要提升三級抽查
功能,減少錯報、漏報的情形,同時也在保護基層執法人員。
  以建管處2月分查報、拆除違建情形,經局本報會同政風室,從查報案件405件
抽查21件、拆除部分238件抽查14件,查報部分有11件不符規定、拆除部分有4件不
符規定。
  建管處表示,查報不符規定部分都是公文逾期結案,拆除不符規定案件則都是
發現有拆後重建情形,均立即要求改善或拆除,不但加強落實執法成效,也有防弊
與減少基層執法疏漏的正面意義。

 (房屋買賣防詐騙 銀行房仲業協商)(2006/5/16)

●九干五年五月十五日 自由時報-(房屋買賣防詐騙 銀行房仲業協商)

  房屋買賣糾紛頻繁,一屋二賣等詐騙案件層出不窮,金管會銀行局在不動產仲介
公會請求下,日前邀集內政部、合庫、土銀、國泰世華等11家銀行及代書公會等單位
,會商房屋買賣詐騙防範之道。
  不動產仲介公會提出4大建議,包括︰製作「查詢貸款餘額證明書」給仲介業者
,避免漏掉卡債、車貸等債務,危及房屋買方付款安全,並要求銀行調查房屋買方是
否需要給付賣方尾款等,不過,與會銀行業者相當不認同,直言銀行只負責融資,仲
介業者與買賣雙方的交易行為,應該負起查證交易安全之責,與會雙方並未獲得共識

  根據中華民國不動產仲介公會行文給金管會的資料指出,根據內政部統計,94年
度全台不動產市場成交量高達44萬戶,包含成屋、預售屋、中古屋,其中7成以上的
交易需委託銀行辦理不動產抵押貸款手續,讓銀行獲利甚鉅,不過,不動產業者頻頻
反映,銀行本位主義及官僚作風,導致經常發生銀行與消費者,銀行與仲介業者及地
政士的配合不符現狀需求,造成紛爭不斷,危及交易安全。
  根據不動產仲介業者提供的案例,當房屋買受人憑新登記為買受人名義的不動產
,向銀行申請貸款時,此一貸款部分常屬於給付房屋出賣人買賣價金的尾款,而銀行
卻常僅以形式認定登記名義人為其借款人,無視該款項屬於房屋買受人應該給付價金
的一部分,屬於房屋出賣人的尾款,即直接依照房屋買受人的指示,將貸款撥付買受
人的帳戶,或其指定的第三人,此一漏洞就是不法詐騙集團慣常使用的手法,以致出
現賣方不動產已過戶到買方,卻拿不到尾款的交易糾紛。
  銀行業者對於不動產仲介業者的建議相當不以為然,直言以銀行的立場,只要房
屋屬於貸款人名下,可以設定抵押權給銀行,銀行評估房價給予不同的貸款成數,就
已達到風險控管的要求,至於房屋買賣的交易安全,仲介業者應該負起相關責任,教
導消費者小心查證,仲介業者及交易雙方不應將責任推給銀行。
  銀行業者說,當日會商並無具體的結論,也有執行上的困難,沒有決議才是負責
任的行為,也希望金管會不要因為防杜詐騙,提出窒礙難行的政策,讓銀行難以做事

 (有殼族 善用房貸利息扣除額)(2006/5/16)

●九十五年五月十五日 經濟日報-(有殼族 善用房貸利息扣除額)

  有殼族在申報所得稅時,一定要善加利用房貸利息支出扣除額。房貸利息扣除
額一年最高可以減除30萬元,適用稅率級距愈高者,節稅效果愈大。例如,按21%
稅率繳稅者,30萬元的房貸扣除額,最多可以省下6.3萬元所得稅。
  自用住宅購屋貸款利息,一戶每年可以扣除額的上限金額為30萬元。必須提醒
的是,如果有銀行存款者,房貸利息支出一定要先扣除儲蓄利息所得,餘額才能申
報為房貸利息支出的可扣除額。
  舉例來說,張三向銀行借了500萬元房屋貸款,每一年的房貸利息支出約為36
萬元。張三在銀行也有一點存款,全年收到的利息收入扣繳憑單總額為3萬元。
  對張三來說,今年報稅時,他已經支出的36萬元房貸利息支出,受限於稅法規
定的30萬可扣除上限,其中的6萬元已經不能列為利息支出扣稅;再加上張三在銀
行總計還拿到3萬元的利息收入,因此,張三還要從上限30萬元中,再減掉3萬元,
因此,張三今年可以列報房貸利息支出為27萬元。
  對於手邊還有一些存款的民眾來說,理財專家也曾建議,基於節稅目的,最好
將存款的一部分先拿來償還房貸,尤其是一年房貸利息超過30萬元的有殼族,為了
不使利息收入吃掉房貸扣除額的免稅額,降低存款利息收入,才能充分享受房貸上
限30萬元的免稅額優惠。
  除要注意房屋貸款利息支出在享有減稅利益時的適用原則外,房貸利息扣除額
依法是以「戶」為認定單位,也就是納稅義務人本人或配偶或受扶養親屬中的其中
一人,必須辦妥設籍外,如果同一申報戶的納稅人,合計擁有兩棟以上房屋,且兩
棟以上房屋皆有房貸時,也只有其中一棟可以適用房貸利息支出扣除額的節稅優惠

  當然,此時應以房貸利息高的那間房屋,列為申報享有房貸扣除額比較划算。
  申報房貸利息支出節稅,還要注意事前的節稅準備工作,例如很多民眾會為了
房貸利率因素將房貸「搬家」轉貸。轉貸的手續並不算麻煩,但是後果要想清楚。
轉貸時除考慮貸款利率是不是划算外,更要注意貸款搬家後,貸款額度高於前次貸
款餘額時,即出現增貸情形,在申報所得稅時,增貸的利息支出並不能抵稅。
  另外,也不是所有與房貸利息有關的支出,都可以納入30萬元的扣除額中抵稅
。依據財政部的規定,房貸利息支出抵稅,必須與自用住宅的購屋借款有關,若只
是因需要資金而拿房地契向銀行抵押,產生的利息支出就無權扣抵所得稅。至於部
分理財型房貸,強調「隨借隨還」的房屋貸款收據,也有可能會被國稅局剔除。

 (購買中古屋 報酬率較易提高)(2006/5/15)

●九十五年五年月十三日 中國時報-(購買中古屋 報酬率較易提高)

  投資套房會上癮,從事教職業的陳先生約一年前開始當業餘投資客,發現投資門
檻不如想像高,目前手上已累積十餘個出租房間,平均投資報酬率達八%,不僅現階
段已開始獲利,租金收益更是陳先生未來退休金的一大來源,陳先生說,專挑老舊中
古屋可有效提高投報率。
  陳先生表示,房貸利率雖看漲,買屋齡老舊套房日後房價恐跌價,但只要長期出
租,不是買下二、三年就轉手出售,就無跌價問題,景氣不好也是有人需要租房子,
可將套房當成固定收益的投資,若景氣翻紅,還可調漲租金,或直接將屋件高價賣出

  例如陳先生於晶華酒店鄰近巷弄內,以總價二百萬元買下一間十坪小套房,房貸
八成,一廳一衛的室內坪數僅七坪,月租金可收一萬二千五百元,陳先生每月房貸本
利息支出約八千五百元,每月扣除房貸負擔,還有四千元固定收益,投資報酬率約十
二%。
  美輪美奐的新套房、與外表不起眼的中古套房各有優缺點,房仲表示,若新套房
地點好,因設備、建材新穎,可吸引高收入的上班族,租金收益較高,未來房子也較
有增值潛力,轉手還可賺一筆價差,但因單價高,投資門檻也高,風險相對較高。
  中古套房通常需花心思裝潢、隔間及增添設備,例如寬頻上網、家電等設備,不
過因房屋折舊後,總價三百萬元以下就買的到,適合無投資經驗的民眾。
  房仲業者建議,民眾可比較中古、及預售套房的價差,若每坪單價差兩成,每坪
租金收益也必須有二成的價差才合理,否則從中古套房下手較划算。
  此外,為降低日後升息風險,租金收益最好比現階段的房貸支出高出一至二成。
例如每月房貸支出要三萬元,若掐指一算租金收益至少有三萬三千元,也不怕房貸利
率上揚。

 (小套房報酬率 約5-11%)(2006/5/15)

●九十五年五年月十三日 中國時報-(小套房報酬率 約5-11%)

  在外資積極加碼下,臺股衝破七千四百點,房地產近期的投資意味也很濃厚,賣
地段、打著低總價號召的小套房推案熱烈,投資客進場更熱絡,使一般自住型民眾心
癢癢,盤算是否跟進投資小套房。
  小套房推案有多熱?根據最新國泰房地產指數調查,北市第一季預售新推案共計
六十四個,推案量達四百億元,以銷售金額來看,套房產品就佔四十五%,高居市場
所有產品之冠。
  近期傳出熱鬧銷售的套房預售個案,包括較早期的新世界,位於信義計畫區莊敬
路上,主推十五坪,,每坪單價站上六十五萬至七十五萬元,新世界以臨世貿、台北
101的燙金路段,打響今年小豪宅第一炮之後,近期登場的金磚密碼、台北摩根、仁
愛A+等預售個案,在投資客捧場下,銷售率也不錯。
  除地段外,建商為提高屋件附加價值,強打物業管理等五星級飯店式服務,將新
推套房個案單價推上四十萬元起跳,民眾購買前最好確認合約內是否清楚列出這些附
加服務。
  例如本月甫於中山區公開的「金磚密碼」,由去年在捷運中山站旁推出小套房個
案「e蝶」的怡富建設再度操刀,請到負責小豪宅始祖「元大101」個案的建築師張維
哲,設計建築外觀,經兩年整地後,該基地達四百二十坪,建商己與遠企物管簽約,
完工後提供五星級飯店服務,住戶每坪每月管理費也訂出,為一百四十元。
  其他如臺北摩根、仁愛A+,因位處大安區、南京東路精華路段,每坪單價站上
五十五萬元以上,同樣以物業管理業者替房價加分,分別引入遠企物管、及中菱物業


◆ 注意未來脫手是否容易

  信義房屋企研室協理張欣民表示,台北市建地難求,建商好不容易找到地,不是
大舉推豪宅,否則礙於基地面積,只能推小套房,造就小套房推案始終熱絡。
 小套房為房市投資客的最愛,因總價低、自備款少,投資門檻也低,不過房產專家
卻一再提醒民眾,小套房因坪數小、總戶數多,鄰居成分較雜亂,因無法滿足一般家
庭三、四房居住需求,若景氣下滑恐因投資客同時拋售、造成賣壓,左右鄰居素質較
難掌握等,脫手性難度也高,購買前得對地段、交通、生活機能精挑細選,否則很可
能住進「套」房,投資遭套牢。
  不過張欣民表示,近期不少小套房預售案陸續完工,發現不少成功案例,不僅去
化銷售順利,投資客順利轉為出租、找到租客,現階段房市景氣穩定,也無集體拋售
疑慮,小套房市場看起來還算樂觀,大環境沒問題,選產品就得細算投資報酬率。
  小套房除低總價,對粉領、單身及首購族吸引力十足,建商打著坐領55%投資報
酬率,更是手上有閒錢的投資客一窩蜂搶購的理由,不過買套房的投資報酬率該怎麼
算?
  房仲業者表示,購買小套房可以自住、投資兩種目的分析,若以自住為目的,由
於沒有額外租金收益,需慎挑地段、生活機能、交通要件等「基本盤」,確保房價的
保值性,至少買了日後不會跌價。
  若以投資為主,釐清租金行情最篇關鍵,租金將為左右未來投資報酬率的主要因
素。
  簡單的小套房投資報酬率,若不貸款情況下,可由年租金除以購買總價,例如小
王買下中山區總價五百萬元套房,若每月租金收三萬元,一年租金收益就是三十六萬
元,買下該套房的投資報酬率則為七%。
  若有貸款,同樣買下總價五百萬元小套房,得先扣除每月房貸利息負擔,也就是
年租金收益先減去年利息支出,再除以自備款。例如小王資金有限,準備二成(一百
萬元)自備款,其餘申請銀行房貸,每月本利息支出約二萬五千元,投資報酬率變成
六%,若未來房貸升息,房貸負擔變重,投資報酬率還需下修。
  永慶房屋表示,合理的小套房投資報酬率不會太誇張,以最「紅不讓」的大學學
區、明星學區、捷運站及辦公商圈周遭為例,套房投資報酬率約五%至十一%區間,
坊間動輒二十%以上的投資報酬率,可能未包含房貸本金負擔、或高估租金行情。
  例如某套房預售個案宣稱投資報酬率可達三十五%,但房貸支出只算利息、沒算
本金,購買十坪總價四百萬元套房,扣除一成五自備款(六十萬元),剩下三百四十
萬元申請房貸,假設房貸利率二•七五%,若每月只還利息、不還本金,每年房貸負
擔約九萬元,每月租金預估可達三萬五千元,扣除房貸負擔後,年獲利可達三十二萬
元,再除以自備款六十萬元,投資報酬率就成了五十二%。這樣的算法是有誇大之。

◆ 選擇有較穩定客源地區

  臺北出租需求旺盛,房仲業者建議,將房貸、升息等因素都算入,才是合理的投
資報酬率,目前房貸利率仍屬歷史低檔,小套房自備款也低,有興趣當房東的民眾可
先選熟悉區域,再研判當地是否有商圈、學區等支撐,有穩定租客來源,就是好的投
資標的。
  為壓低自備款壓力,越來越多建商甚至與銀行合作,推出自備款可無息貸款,例
如原本自備款需六十萬元,民眾只需負擔十五萬元的定簽費,其餘四十五萬元只要信
用良好,還可向合作銀行申請無息小額信貸,實際利息由建商吸收。
  房仲業者表示,未來房貸恐逐步升息,民眾投資仍須衡量財務能力,小心貪了低
自備款,賠上日後逐漸加重的利息負擔。


北市小套房預售個案比較表
─────────────────────────────────────
個案名稱 位置 每坪開價 周邊中古套房 中古套房租金行情
(萬元) 平均房價 (每坪每月)
─────────────────────────────────────
金磚密碼 農安街雙城街口 40-45 36-42萬/坪 1000-1500
大直Desire 大直明水路 45-50 42-45萬/坪 1500-1800
仁愛A+ 大安路一段 60-65 33-40萬/坪 800-1000
臺北摩根 南京東路五段 70-75 26-33萬/坪 1800-2100
─────────────────────────────────────
資料來源:永慶房屋、各推案 製表:何旭如

 (工業區建套房成本最低)(2006/5/15)

●九十五年五月十三日 蘋果日報-(工業區建套房成本最低)

  專家意見

  李明達

  北區房屋大竹直營公司經理

  土地取得的成本,是影響購地自建學生套房報酬率的最主要因素;以目前大竹
重劃區內的建築用地為例,每坪約13.5~16萬元,而學校周邊的工業區土地,每坪
僅9~12萬元,購買工業區土地興建學生套房出租,光是土地成本就比購買一般建地
少100萬元以上。
  此外,當地購地自建學生套房的土地,以35~45坪為主力,約可興建70~90坪的
透天,若全部隔成套房出租,可隔成10~14間;由於在工業區內興建透天並無特殊
限制,且當地因套房稀有,套房坐落地點並不會影響租金行情,在每建坪營建成本
相同下,購地自建工業區套房的報酬率最高,平均可達10%。

 (贈與免稅額 每年111萬元)(2006/5/14)

●九十五年五月十三日 蘋果日報-(贈與免稅額 每年111萬元)

  讀者來函

  讀者譚先生來函詢問:我姐有1戶公寓,現如贈與我內人,需負擔多少費用?
想轉貸為30年期並增貸,有那些銀行承作?如果可以,那每期須繳多少金額,利率
為多少? 但有1個問題,我信用有瑕疵,內人目前為家管,會影響我老婆的增貸嗎?
  全陽建設協理林啟俊表示,贈與會牽涉到贈與稅,每人每年有111萬元的贈與
稅免稅額,就超過的部分做贈與稅課徵,贈與金額包含房屋價值和土地價值,房屋
的價值以「房屋評定現值」計算,可由最近1期的房屋稅單得到相近的金額。

  家管貸款利率較高

  土地價值則由「土地公告現值」×土地面積×土地持分計算,兩者相加後,扣
除111萬元的贈與稅免稅額,為應繳贈與淨額,再由附表A可求出應繳納的贈與額。
除贈與稅外,房屋移轉也牽涉到契稅、印花稅、登記規費及土地增值稅。
  土地增值稅則視土地謄本中「前次移轉現值」而定,若大於土地標示部中的「
公告土地現值」,則無須繳納土地增值稅。若土地增值稅不多,不建議使用自用住
宅減半的優惠稅率,若漲價總數額未超過原前次移轉現值的100%,稅率為20%。
  提醒譚先生要取得銀行貸權隨著物權移轉的同意書,由於所有權人的改變,設
定抵押權也要隨之改變,待變更後,再做轉貸動作。
  因為轉貸可能會產生違約金跟手續費,先試算是否划算,也可向原先貸款銀行
詢問是否有增貸和增長年期的空間,增貸要看銀行評估房屋目前的市價,及願意貸
款的成數來計算。
  因譚先生的老婆為家管,可能會要求2名以上的保證人,利率可能也會較高,
但詳細情形還是要請銀行到場鑑價才知道,建議多找幾家銀行評估及試算每月應繳
納的金額。


贈與稅扣稅標準
──────┬────────┬────────
項目 │ 調整前 │按物價指數調整後
─┬────┼────────┼────────
│ 免稅額 │ 100萬元 │ 111萬元
├─┬──┼────────┼────────
│ │稅率│贈與淨額 │贈與淨額
│ ├──┼────────┼────────
│ │4% │60萬元以下 │67萬元以下
│ ├──┼────────┼────────
│ │6% │60 ~170萬元 │67 ~189萬元
│課├──┼────────┼────────
│稅│9% │170 ~280萬元 │189 ~312萬元
│級├──┼────────┼────────
贈│距│12% │280 ~390萬元 │312 ~434萬元
與│金├──┼────────┼────────
│額│16% │390 ~500萬元 │434 ~557萬元
│及├──┼────────┼────────
│稅│21% │500 ~720萬元 │557 ~802萬元
│率├──┼────────┼────────
│ │27% │720 ~1,400萬元 │802 ~1,558萬元
│ ├──┼────────┼────────
│ │34% │1,400 ~2,900萬元│1,558 ~3,228萬元
│ ├──┼────────┼────────
│ │42% │2,900 ~4,500萬元│3,228 ~5,009萬元
│ ├──┼────────┼────────
│ │50% │4,500萬元以上 │5,009萬元以上
薋薋薋薋
資料來源:嘉威聯合會計師事務所

 (土城.國美之星 2000坪中庭花園)(2006/5/14)

●九十五年五月十三日 蘋果日報-(土城.國美之星 2000坪中庭花園)

  總價836萬起 區域最高

  受惠於捷運板土線將通車,台北縣土城市房市相當熱絡,但生活機能較佳的市
區,近期新推案並不多。其中國聚開發興建的「國美之星」,基地3090坪最大,社
區中庭花園面積近2000坪,提供廣大綠地與完善的休閒設施。規劃38~62坪,總價8
36~1430萬元,區域最高價,鎖定換屋客層。

  國美之星基地位於清水路、延吉街交接處,清水國小與清水中學就在基地旁,
對面為清水公園,距延吉街傳統市場也很近,僅2~3分鐘步行路程,到店家林立的
金城路麥當勞商圈,走路約3分鐘,生活機能佳。
  交通方面,開車上北二高中和交流道,約需10分鐘車程,土城交流道則約8分
鐘車程;公車可到金城路上搭乘,班次較多,距即將通車的捷運土城站,騎機車約
5分鐘可達。

  仿五星飯店設計

  專案連孟惠表示:「本案建蔽率不到40%,中庭花園就將近2000坪,是運動休
憩、親子遊樂的好地方。」仿照五星級度假飯店設計,中庭泳池跳脫直線條的造型
,改成水瀑式曲線泳池,還設有散步小徑與溜直排輪的廣場。
  1樓零店面,將空間留給休閒設施,包括健身房、KTV室、遊戲室、可容納50人
的宴會廳等,特別的是,規劃有兒童宴會廳,小朋友慶生會可在自家社區舉辦。
  此案分為AB區,規劃為3~4房產品,每坪開價22~23萬元,為區域最高價,預計
2008年交屋。總價帶在836~1430萬元,對首購族而言,門檻較高,目前購屋者多為
換屋族。

  主臥室低檯度大面開窗,採光良好。

  主臥衛浴採用麗捨進口衛浴設備,方型檯面式面盆,搭配大理石檯面,時尚味
十足。

 54坪樣品屋中,餐廳與廚房間,以半開放式餐櫃相隔,空間感更寬闊。
  基地對面的清水公園,是休閒好去處。

  基本資料
  單價:每坪22~23萬元
  坪數:38~65坪
  類型:大樓
  戶數:A區224戶,B區114戶
  方位:各種方位都有
  樓層:地上15樓,地下2樓
  公設比:25%
  電話:(02)2262-9399
  停車位售價:平面車位每個113~130萬元
  資料來源:群悅代銷

  陳威廷 信義房屋土城店店長

  專家意見
  每坪22萬稍貴

  「國美之星」每坪開價22~23萬元,是區域最高價。市區近期推案較少,剛結
案的「快樂花園」每坪成交價18~20萬元。金城路商圈內,行情較好的中古大樓「
百老匯」,每坪單價16~17萬元,若以中古屋價格回推,預售案成交價每坪應在20
萬元左右。

  蘋果推薦

  B2 B7戶可享山景

  B區的B2與B7戶別景觀最佳,5樓以上即可欣賞遼闊的山景,邊間3面採光,通
風也好。B2為60坪4房,總價1320萬元,B7坪數55坪4房,總價1210萬元。
  A區則推薦A1,也是邊間3面採光,客廳面向中庭,40坪3房總價880萬元。


國美之星與同類個案優缺點比較
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項目 國美之星 新站國寶 紫京城
────────────────────────────────────
優點:總價帶836~1430 每坪25~26萬 每坪均價16萬
價位 萬,住戶素質整齊 元,35~59坪, 元,議價空間
缺點:每坪22~23萬元,區 適換屋 小,56~140坪,
域最高價,較不適首 適換屋

────────────────────────────────────
優點:位於土城清水公園 位於板橋重慶路 位三峽北大特區
環境 旁,商圈、市場都在 93巷內,近館 學勤路、大成路
3分鐘步行路程內 前東路商圈,基 口,遠雄建設大
缺點:附近多為老舊社區 地前臨巷道 學風呂系列,距
台北大學8~10分鐘
────────────────────────────────────
優點:10分鐘左右車程可 距捷運府中站約 開車5分鐘內可上
交通 上北二高交流道 10~15分鐘步行 中山高,但距捷
缺點:附近部分巷道路幅較 路程,開車走縣 運站步行距離有
小,上下班車流易阻 民大道到台北市 點遠,騎車在3分
塞 要30分鐘以上 鐘路程內
────────────────────────────────────
優點:近2000坪廣闊中 1樓零店面,建 基地4700坪,中
規劃 庭,休閒設施完善, 材講究,採歐美 庭花園廣達3100
1樓無店面 進口名牌設備 坪,提供完善休
缺點:部分戶別衛浴未開窗 閒設施
────────────────────────────────────
學區 優點:清水國小,清水中學 實踐及後埔國 三峽國中
缺點:學校就在基地旁,上 小、忠孝國中 三峽國小
下課時間較吵雜

 (台北.瑞安街 改建增值效應中古屋看漲)(2006/5/14)

●九十五年五月十三日 蘋果日報-(台北.瑞安街 改建增值效應中古屋看漲)

  聯勤信義土地標出天價之後,受惠最大的就是瑞安街房市。建商看好豪宅客對
此精華地的偏好,近期瑞安街預售案竟多達5個,每坪從55~80萬元都有,成為豪宅
市場的一級戰區。中古房市也因未來改建的增值效應,身價水漲船高,想要買3房
中古公寓產品,至少需準備1200萬元才行。

  瑞安街位於大安森林公園東側,街道彎曲不方正,起點在信義路三段、接近復
興南路交叉口,一路蜿蜒向西南,尾端接近和平東路與建國南路路口。區塊內商業
機能不發達,住家環境安靜清幽。永慶房屋師大附中店店長吳竹武表示,除了大安
森林公園外,此區每個鄰里都有1座小公園,包括大安高工的操場,都是居民的活
動空間。

  坐擁綠地捷運圖書館

  吳竹武說:「同樣是台北市民,但這區有休閒綠地、市立圖書館總館、大安區
行政中心、還有大安、科技大樓與大安森林公園3捷運站,居民可以享受最豐富的
公共行政資源。」本區房價原本就十分抗跌,聯勤信義標地後,再次拉抬身價,不
管是預售案與中古屋,價格都已經上揚。
  以預售案來說,瑞安街周邊的預售案,已公開的包括「大安品藏」、「築豐美
學」,尚未公開的有「瑞安惟瓦地」、「大安布朗亨」、「瑞安懷石」,其中,位
於聯勤信義基地旁的「築豐美學」,開出區域高價,每坪75~80萬元。負責代銷的
巨將國際總經理張鴻遠說:「本案銷售狀況,將直接牽動聯勤信義與大安森林公園
周邊的豪宅定價策略。」

  老公寓留意管線問題

  「築豐美學」並未透露其銷售狀況,不過,尚未公開的「瑞安惟瓦地」,每坪
開價68~75萬元,總戶數26戶,目前已經潛銷8戶,反應不俗。負責代銷的專案經理
江秀娟表示,瑞安街私有地稀少,十分抗跌,當豪宅客群有意調整資產配置時,自
然會以此區作為置產重點。
  中古房市以華廈與公寓為主流,信義房屋大安店專案經理黃振興表示,一般說
來,屋齡30~40年的公寓,每坪約32萬元左右,華廈屋齡在25~38年間,目前成交價
在36~42萬元間,不過,龍生裡 1-13鄰,屬於台北師院附設實驗國小學區,學區效
應明顯,每坪房價可以再高出3~5萬元。
  黃振興表示,若3房公寓開價在800~1100萬元,電梯華廈開價1300~1500萬元,
會非常搶手,但釋出量不多,加上最近又有1波漲幅,買家可能要作好價格上調的
心理準備。
  吳竹武提醒,此區中古屋普遍老舊,買方除了要將自家重新拉管線、裝潢之外
,也必須考慮樓上、樓下是否也已經處理管線,免得已經入住才發現鄰居管線問題
,會非常麻煩。此外,這區周邊陸續有工地施工,若買在工地附近,必須忍受噪音
與落塵的問題。

  蘋果提醒你
  環境:瑞安街並非方正街道,前半段可以容納雙向會車,但後半段蜿蜒如巷,
     僅容單向通行
  交通:此區不收費停車位難尋,但收費停車位不少,建國高架橋下、大安高工
     與大安森林公園皆有停車場,住戶需先解決停車問題
  學區:龍生裡1-13鄰屬於台北師院附設實驗國小學區,最為熱門。國中部分則
     為大安國中、金華國中,屬一般學區


瑞安街生活圈區段行情
────┬────┬─────────
產品 │屋齡(年)│成交行情(萬元/坪)
────┼────┼─────────
公寓 │25~30年 │ 33~37
────┼────┼─────────
華廈 │20年以上│ 35~42
────┼────┼─────────
名宅大樓│17~20年 │ 40~48
────┼────┼─────────
預售大樓│-- │ 55~80
薋薋
註:個案依屋況、小環境不同,單價有所調整
資料來源:永慶房屋師大附中店

 (投資新顯學 出租車位 5年回收自備款)(2006/5/13)

●九十五年五月十三日 聯合報-(投資新顯學 出租車位 5年回收自備款)

  「台北車,停不易」,其實不只在台北,只要是都會區,一提到停車,都會令
人感到困擾。房仲業者說,市區精華地車位供不應求,預估精華都會區停車位的買
賣熱潮也不亞於房屋買賣。
  太平洋房屋高雄市大樂明誠店經理吳昆璋指出,市府去年開徵河堤路路邊停車
位車費,附近車位需求大增,高雄河堤社區某中古大樓住戶林媽媽,號召幾位鄰居
,聯合集資,以每個車位50萬元的優惠價格買進建商閒置的車位。

  ■遇到好價錢 出售賺更多

  林媽媽們並以車位向銀行貸款,每個車位每月貸款利息負擔不到1500元,月租
達3000元,計程車位5、6年即可回收自備款。
  太平洋房屋台中市商圈經理王偉雄說,有個張先生,三年前收購了台中市近20
0個法拍平面停車位,單價30萬元左右,他一邊以每月約2200至2500元出租,遇到
開出好價格,就以約50萬至60萬元的單價售出,跳倍獲利。
  張先生個人信用良好,銀行給他八成五的貸款,一個平面車位自備款只要4.5
萬元,其餘的25.5萬元來自銀行,年息2.7%。張先生每月支付銀行利息570元,再
扣掉每月繳給社區的車位管理費200元,月租金淨所得還有1430元到1730元。

  ■住宅密集區 獲利最可觀

  想投資車位出租或是等待增值獲利的消費者,必須留意車位需求,各地需求差
異大,一般認為都會住宅密集區的停車位獲利最可觀。如果是路邊停車方便的區域
,相對會影響室內車位價格和不易拉高租金水準,另外也需將利率調高風險納入考
量。
  北區房屋不動產理財研究室則指出,台北市辦公商圈停車位每月租金普遍在50
00到8000元,估計車位有4%~5%的投資報酬率;中南部停車位價格相對較低,月租
金卻有2000到3000元的水準,年投資報酬率反而高,可達7%以上。

  ■租金雖誘人 成本別忽視

  雖然車位租金收益誘人,但也要留意進場成本,如大安區平面車位價格已漲到
300到400萬元,平均報酬率幾乎不到2%,此外,停車位申貸不易,資金風險也是不
能忽略的部分。

  行情比一比

  內湖、永和 10年漲逾兩成

  開車通勤的阿B,沒有擁有車位,上班要提早出門,因為要繞好久的路,才能
找到一個停車位;下班回家,也要在家附近繞好久,才等到一個停車位…
  據台北市主計處資料(94年11月),台北市自小客車車主在住家附近需找停車
位的占47.8%,在工作上學地點要找停車位的占35.6%。
  台北市自用小客車在94年9月底達58萬3844輛,每千人擁有自用小客車223輛,
車子多、停車位不夠,停車痛苦指數升高,不過,這也讓停車位投資成為新顯學。
  根據住展雜誌調查,在北市各區的停車位行情中,內湖區車位漲最快,十年來
漲21.4%,主要拜內湖科技園區快速發展,推動內湖區車位行情。北縣由永和市拔
頭籌,車位價格十年來成長25.9%。
  太平洋房屋行銷部協理吳癸森說,停車位價格的決定定律是不變的,有單獨權
狀的價值較高;平面車位價值高於機械車位;地下樓層愈低價格愈低;大車位價值
高於小車位。
  機械式停車位的總價較低,但是通常無法取得銀行貸款;而購買單獨權狀的「
平面停車位」,如果個人信用良好,通常還是可獲得銀行七至八成的貸款。
  此外,機械停車位的維修費及管理費一般高出平面停車位兩倍,還要負擔部分
電費,還有承擔設備故障和操作不當的風險,將來轉賣或出租的行情也較差。
  投資停車位要注意產權問題,「自行增設停車位」或「獎勵增設停車位」的產
權獨立,可以自由買賣、貸款,不一定要跟建物一起買賣;但是,法定停車位就一
定要跟建物一起買賣,不可單獨移轉產權,容易發生買賣糾紛。
  停車位糾紛層出不窮,據消基會統計資料,房地產消費申訴案件中,以工程品
質與產權兩大類為主,其中產權問題占47%以上;停車位產權糾紛近來快速增加,
根據內政部地政司的統計,房地產消費糾紛中,停車位買賣糾紛在去年第三季大幅
揚升,達20件。
  吳癸森提醒停車位投資人,在購買前應先瞭解停車位類別,查閱送審建照,確
定權屬是否合法,是否包含所有權或使用權?登記為大公、小公或主建物?甚至停
車位的大小,都應在買賣契約書中載明實際坪數,避免日後糾紛。


三種停車位比一比
─────┬───────┬───────┬───────
停車位種類│法令依據來源 │能否單獨買賣 │能否單獨買賣
     │       │80.9.18前興建 │80.9.18後興建
─────┼───────┼───────┼───────
法定停車位│建築技術規則 │ 可 │ 不可
─────┼───────┼───────┼───────
增設停車位│建築法 │ 可 │ 可
─────┼───────┼───────┼───────
獎勵停車位│建築物增設停車│ 可 │ 可
     │空間鼓勵要點 │ │
薋薋薋
資料來源/北區房屋不動產理財研究室

 (25坪擠45支天線 將拆除)(2006/5/13)

●九十五年五月十三日 蘋果日報-(25坪擠45支天線 將拆除)

  基地台首判違建 民控30人罹癌

  台北市延平北路六段一棟六層建物屋頂,二十五坪空間卻設立了四十五支大哥
大基地台天線;居民昨指控,基地台設兩年來,即近三十名居民相繼罹癌,光是去
年,就有三人因癌症往生。建管處首度視同違建,將拆除該基地台。

  有夠嚇人

  北市建管處前天至現場會勘,發現這處基地台所佔面積超過頂樓八分之一,違
反《建築技術規則》已開單告發,並限期一週內改善,否則將逕予拆除。台北市議
員陳政忠說,這是現在法令疏漏情況下,「唯一能對付基地台的辦法。」

  屋主自己不敢住

  陳政忠指出,這棟樓屬同一屋主所有,頂樓架設中華電信、台灣大哥大及大眾
電信共五座機房、十八座基地台發射器四十五支天線,每月光是租金就百萬元以上
,「屋主自己也怕,五、六樓空著沒人住,卻不顧附近居民健康,太不應該。」
  家住這棟樓後方的八旬老阿嬤林詹雲霞,昨拿出去年乳癌過世女兒的照片,控
訴基地台電磁波害死她女兒。陳政忠調查,王姓、周姓居民去年也因肝癌、大腸癌
過世,另有二十餘人陸續發現罹患惡性腫瘤,現正在接受化療中。
  當地社新裡里長陳志明指出,社區內有這麼多基地台,當然會造成恐慌,但也
沒直接證據證明罹患癌症的人都是基地台造成,「居民會怕、又不能趕它們走,希
望政府趕快制定規則,免得讓民眾整天擔心受怕。」
  建管處表示,過去市府也曾拆除大哥大基地台,但違法原因大都是未經主管機
關國家通訊委員會審核通、住宅委員會反對或架設在違建物上。這個案子因佔用面
積過大,已達違建規模,所以依法拆除。

  醫無法證實相關

  國泰醫院神經內科醫師陳仁澤說,多數研究都無法證實電磁波與致癌有關,但
最近一份瑞典的醫學研究,指出兩者有相互的關聯。

  大哥大基地台規範及健康影響
  ◎現行規定:
   ★須由交通部國家通訊委員會核過才可設置
  ◎自保之道:
   ★大樓住委會可訂定規章拒絕進駐
   ★若基地台蓋在違建物上,可報請拆除
   ★基地台佔地逾屋頂面積1/8,可視同違建
  ◎電磁波對人體影響:
   ★國外有心悸、內分泌失調、記憶力減退、血液循環失調等個案
   ★致癌尚無具體結論
  資料來源:北市建管處、巿議員陳政忠、陳仁澤醫師

 (一般委託賣屋 1屋2賣風險大)(2006/5/13)

●九十五年五月十三日 蘋果日報-(一般委託賣屋 1屋2賣風險大)

  近年來房屋市場交易熱絡,不少屋主出現售屋念頭。若選擇尋求仲介業者的協
助,在簽下委託銷售合約前,一定要先瞭解相關權利義務。一般來說,委託售屋方
式約分為2種,「專任委託」與「一般委託」,市場上以「專任委託」佔大多數,
部分房仲甚至拒絕接受「一般委託」方式。

  購屋信箱

  市場上「專任委託」指僅由1家仲介業者負責銷售,在委託銷售期限內,即使
屋主自行找到買主成交,仍須付仲介費。「一般委託」則指可同時讓多家仲介銷售
,但屋主自行銷售是否須付仲介費,需視合約內容。
  住商不動產蘆洲長榮加盟店店長李健聰表示,屋主會考慮「一般委託」的主因
多是怕僅給1家仲介銷售,曝光率不高、看屋率低,進而拉長銷售時間,或是考慮
如果自行找到買家,可以省下仲介費用。

  「專任」房仲銷售較賣力

  李健聰指出,但通常「一般委託」可能會導致反效果,讓房仲業者怕為人作嫁
,不願盡力銷售,但「專任委託」的銷售方式,卻讓房仲業者願意竭力促銷,甚至
為了塑造賣相,會加強屋內清潔,強力打廣告促銷,銷售時更賣力,帶客看屋數量
會更多。
  信義房屋蘆洲店專案經理呂元弘表示,「一般委託」最怕遇到「1屋2賣」,因
為可以同時委託多家仲介,有可能造成同時成交,屆時屋主和仲介之間就有違約爭
議。

  遇加盟店房仲選「一般」

  呂元弘指出,根據統計,專任委託的成交比率超過3成,而一般委任在100件當
中約成交5~10件,成交比率低於1成。
  因為直營房仲業者銷售物件可互相流通,且須向屋主定期報告銷售狀況,對屋
主而言相對有保障,可多考慮使用「專任委託」;至於加盟店通常僅有1家店,因
為曝光率低,建議用「一般委託」。
  不過,加盟體系的房仲業者也有跨店銷售的情況,許多房市交易熱絡的區域,
都出現跨品牌聯盟,甚至部分店東同時開設多家加盟品牌房仲,因此建議屋主選擇
委託銷售房仲時,可留意各房仲聯賣店數、業務人員素質及品牌形象,才能加快售
屋速度,保障交易安全。


專任委託vs.一般委託
──┬────────────────┬────────────────
│ 專任委託 │ 一般委託
──┼────────────────┼────────────────
│竷礞飪麉峊D有責任 │穭ㄗ單店約束,增加曝光管道
│蠙@意替銷售物件做廣告 │籉n物件,因仲介競銷,成交價較高
優點│艩~務員銷售的意願性較高 │ 、速度較快
│籇e託價格較好 │
──┼────────────────┼────────────────
│籊仲介約束,不得自行買賣 │糮峈p若遭破壞,不知找誰負責
缺點│籅咱鬊n光,流通範圍較小 │艩~務員銷售意願降低
│竷姣鸙雂ヾA買方情況易受單店壟斷│竷i能不願意替銷售物件做廣告
│ │竷i能產生1屋2賣的情形
薋薋
資料來源:《蘋果》資料室


贈與房地產相關費用
─────┬───────┬────────┬───
項目 │特色 │優惠政策 │繳納者
─────┼───────┼────────┼───
契稅 │契稅是「房屋 │新市鎮減徵 │受贈人
│評定現值」的 │ │
│6% │ │
─────┼───────┼────────┼───
土地增值稅│分為20%、30% │自用住宅優惠稅率│受贈人
│、40%等稅率 │ │
─────┼───────┼────────┼───
贈與 │每人每年有11 │每年111萬元的免 │贈與
│1萬元的免稅額 │稅額 │
─────┼───────┼────────┼───
印花稅 │房屋評定現值 │-- │雙方
│x0.1%+土地公 │ │
│告現值x0.1% │ │
─────┼───────┼────────┼───
登記規費 │公告地價x0.1% │-- │買方
薋薋薋

 (購屋自備款 擬提高至五成)(2006/5/12)

●九十五年五月十二日 經濟日報-(購屋自備款 擬提高至五成)

  大陸新一輪的房地產宏觀調控政策已有山雨欲來之勢,21世紀經濟報導指出,
中共人民銀行擬推動新的房屋貸款政策,購屋自備頭期款的比例將從兩成,提高到
四至五成。業界人士分析,若實施這項貸款政策,對房市是個大災難。
  報導指出,中共人民銀行正擬推的五成自備款政策,在必要時就會頒布,目前
各大商業銀行尚未收到政策執行的時間表,但銀行已展開監控房市行動,一方面暗
中聯絡主要房地產商客戶,提前催收應收款項,也停止給開發商任何開發貸款。
  中共國務院從4月發佈鋼鐵、焦化等產能過剩行業的調控細則後,仍有房地產
、汽車等產業的宏觀調控新做法尚未出爐。房地產從2005年實施首波宏觀調控措施
以來,近期除了中共五部委發佈打捆貸款通知,也傳出央行將修訂房貸政策,顯示
中共已啟動房地產宏觀調控的第二波措施。
  所謂打捆貸款,是國有獨資或控股城市建設投資公司為承貸主體,以財政出具
的還款承諾作為償債保證,組合一城市或區域的基礎建設項目向銀行貸款。
  人民銀行日前才調高房貸利率,4月28日先將金融機構一年期貸款基準利率上
調0.27個百分點,5月9日再宣佈上調各檔次個人住房公基金貸款利率0.18個百分點

  中共國家發改委、財政部、建設部、中共人民銀行和銀監會等五部委在五一長
假前夕,聯合頒布「關於加強宏觀調控,整頓和規範各類打捆貸款的通知」,明確
規定,地方政府不得為貸款提供任何形式擔保,或者變相擔保。
  中共人民銀行近期正研擬調高房貸頭期自備款,這將是控房地產的「最後一帖
猛藥」。房地產業界人士分析,若頭期款比重拉高到五成,將造成房地產市場災難

 (想延期、分期繳稅 有辦法)(2006/5/12)

●九十五年五月十二日 聯合報-(想延期、分期繳稅 有辦法)

  繳稅期間來到,每個納稅義務人再怎麼不情願也得忍受荷包縮水,對於已經阮
囊羞澀的民眾,事實上,稅法允許符合一定條件的納稅人申請延期或分期繳納稅款

  如果真的手頭很緊,財稅官員說,稅捐稽徵法第26條規定,「納稅義務人因天
災、事變或遭受重大財產損失,不能於法定期間內繳清稅捐者,得於規定納稅期間
內,向稅捐稽徵機關申請延期或分期繳納。」
  國稅局官員說,這項規定主要是考慮到有繳稅需求的民眾,但不論是延期或分
期繳納的期間,都不能超過三年。此外,如果發生天災、事變或重大財產損失的時
間,剛好遇到報稅日期截止時,為顧及納稅人可能沒辦法及時申請,因此准許納稅
人在發生後一星期內申請。
  官員舉例說,如果家中不幸發生火災,需錢重建家園,導致繳稅困難,可以提
出火災證明,國稅局會從寬認定。
  如果真的沒錢繳稅,又不符合申請延期和分期繳稅的規定,只能等到繳稅截止
日後30天,國稅局會把欠稅按移送行政執行署,執行署會根據欠稅金額給予欠稅人
不同的分期繳納方案。
  官員說,根據行政執行事件核准分期繳納執行金額實施要點,未滿20萬元可分
2至6期,20萬到100萬元分2到8期,100萬到300萬元分2到16期,300萬元以上可分2
到36期繳納。

 (房市春來了 富邦國泰高聲唱和)(2006/5/12)

●九十五年五月十三日 經濟日報-(房市春來了 富邦國泰高聲唱和)

  蔡萬才蔡宏圖樂觀後市 富邦人壽去年即加碼投資 國壽最快下半年調漲租金

  國內房地產市場嗅到春天的氣息。國內兩大建商龍頭—富邦集團總裁蔡萬才與
國泰金控董事長蔡宏圖昨(12)日同聲表示看好國內房地產後市。
  富邦與國泰各自出資2億元捐贈台大法學院新館,將分別命名為「富邦館」與
「霖澤館」,昨日舉辦動土典禮。兩大金控老闆同時捐贈台大法學院,並在昨天難
得同時出席此一活動。
  兩年前台大法學院向兩大蔡家募資時,國泰、富邦蔡家都很爽快地答應自掏腰
包各自捐贈2億元蓋大樓,不過,因為最近原物料上漲,蓋大樓的經費可能要提高
,屆時真正捐贈的金額,可能超過2億元。
  台大昨天舉辦法律學院新建工程動土典禮,新建兩棟大樓分別坐落國青宿舍兩
旁,一棟為作為教室與辦公之教學用大樓,名稱訂為霖澤館;另一棟為圖書館與研
究室使用之研究大樓,名稱訂為富邦館,總樓地板面積合計近19,500平方公尺。兩
棟皆由華業建築師事務所設計。
  蔡宏圖在捐贈後接受採訪時表示,房市此波看漲,國壽也打算調整租金,但調
整後對金控的獲利程度還難以確定。在中央銀行貨幣政策有效控制通膨的情勢下,
台灣不動產行情不致出現像民國77年那樣的飆漲行情。
  蔡宏圖繼日前說出國壽將檢討調漲不動產租金後,昨天再度表示,國壽部分不
動產租約今年將陸續到期,預計最快今年下半年即會調漲租金,漲幅還未確定。
  富邦金董事長蔡明忠昨天被問及對國內房地產看法時,回說:「應該去問龍頭
(國泰蔡宏圖)。」當他得知蔡宏圖也看好房產後市時,隨即補上一句:「那我當
然跟進他。」
  事實上,富邦金旗下富邦人壽從去年以來,即佈局加碼房地產投資,先後分別
購入台北及台南精華地段土地及大樓,如今逢台灣房市加溫,已有不少潛在獲利。
  國泰建設總經理張清櫆分析,最近二季租金行情表現不錯,預期未來出租率情
況也會不錯,租金是有上漲的條件。不過,他強調,本來在新承租或續租約時,就
會視當時市場狀況來調整租金。

 (北市房價漲幅 大安區居冠)(2006/5/11)

●九十五年五月十一日 經濟日報-(北市房價漲幅 大安區居冠)

  三年來預售屋漲17.2% 南港信義區分居二、三名

  北市房價見回不回,12個行政區已出現「強者恆強」的兩極化行情,漲勢最凌
厲的前三名為大安、信義與南港,其中又以大安區近三年來預售屋行情上漲17.2%
最高,每坪單價已逼近60萬元;松山、北投只上漲7至8%,敬陪末座。
  《住展雜誌》昨(10)日發佈最新房市統計,北市大安區房價漲幅居12個行政
區之冠,主要靠區域內大量新豪宅的拉抬下,拉大與其他行政區的價差。
  第二、三、四、五名漲幅的行政區依續為,南港、信義、士林與內湖區,漲幅
從13.9%至11.4%不等,並皆優於台北市的平均漲幅11%。第二名的南港,在三鐵共
構與南港土地加速開發等利多刺激下,三年來房價漲了13.9%,除了每坪單價正式
站上三字頭,也頗有與內湖房價看齊的態勢。
  信義區的房價也在信義計劃區房價的拉抬下水漲船高,漲幅達13.8%,與南港
僅差了0.1個百分點,尤其近兩年信義計劃區的豪宅與小豪宅個案,銷售大奏凱歌
,對房價上揚有一定的貢獻。
  基本上,台北市往東發展的態勢不變,從大安區延伸至信義區、南港區及內湖
區的大東區發展態勢愈來愈明顯,與老舊市區大同區、萬華區的價差也越拉越大,
呈現的正是強者恆強的發展方向。
  市況更顯示,大安區房價在信義聯勤俱樂部高價標出後,信義路與瑞安街週邊
新推預售案,包括「築豐美學」及「惟瓦地瑞安」的開價,都已從原本每坪50萬元
至60萬元,調漲至60萬元至70萬元,漲幅超過一成。
  尤其信義路二段,大安公園正對面的「勤美樸真」超高層指標案,未正式公開
,已高喊出每坪110萬元的新天價,主要是因為台北市中心土地一地難求,加上國
有土地標售緊縮,建商取得土地的難度愈來愈高,好地段土地的價格將是驚驚漲,
加上原物料價格的飆漲及未來大三通的影響,台北市大東區的房價將繼續上揚。
  台北市大安區房市已有建商預估,將在下半年出現每坪120萬元的行情。


近三年台北市預售屋行情變化
───┬────┬──────┬────┬────
區域 │92年房價│95年4月房價 │漲幅(%) │漲幅排行
───┼────┼──────┼────┼────
大安區│50.9 │59.63 │17.2 │ 1
───┼────┼──────┼────┼────
南港區│26.34 │30.02 │13.9 │ 2
───┼────┼──────┼────┼────
信義區│49.2 │56.01 │13.8 │ 3
───┼────┼──────┼────┼────
士林區│42.42 │47.61 │12.2 │ 4
───┼────┼──────┼────┼────
內湖區│30.68 │34.18 │11.4 │ 5
───┼────┼──────┼────┼────
中山區│46.35 │51.02 │10.1 │ 6
───┼────┼──────┼────┼────
大同區│31.02 │34.1 │9.9 │ 7
───┼────┼──────┼────┼────
文山區│30.4 │33.25 │9.3 │ 8
───┼────┼──────┼────┼────
萬華區│32.22 │35.2 │9.2 │ 9
───┼────┼──────┼────┼────
中正區│48.8 │52.9 │8.4 │ 10
───┼────┼──────┼────┼────
北投區│36.27 │39.26 │8.2 │ 11
───┼────┼──────┼────┼────
松山區│45.56 │49.1 │7.8 │ 12
───┴────┴──────┼────┴────
台北市平均漲幅 │ 11%

資料來源:住展雜誌

 (國內行庫紛調高美元存款利率)(2006/5/11)

●九十五年五月十二日 自由時報-(國內行庫紛調高美元存款利率)

  美國聯邦準備理事會(Fed)調升1碼,國內各大行庫馬上跟進調高各天期美元存
款利率,今日起,台銀1年期美元存款利率調升至5%,與同天期新台幣利率2.06%相較
,利差達2.94個百分點,不過,近一個多月以來,新台幣升值幅度超過3%,已超過利
差,銀行建議美元定存族要做好風險分散的工作。
  由於Fed未來升息空間不如以往確定,升息似近尾聲,銀行對於長天期美元定存
利率調幅相當謹慎,土銀、合庫及三商銀長天期調幅約0.1個百分點,中國國際商銀1
年期才調高0.05個百分點,僅有台銀調足,各天期都調高1碼(0.25個百分點)。調
高後,台銀1年期美元定存利率來到5%;土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀則為4.85%;
中國國際商銀為4.8%。
  對於美元利差擴大,而新台幣卻持續升值,握有美元的民眾應該如何看待,銀行
表示,美元升息即將告一段落,美元有貶值壓力,新台幣匯價在熱錢持續匯入下,持
續看升,民眾應該留意匯損風險。


大型行庫美元存款利率調升概況 單位:%
─────────────────────────────────────
天期別 一個月 三個月 六個月 九個月 一年
銀行別
─────────────────────────────────────
臺銀 4.5 4.65 4.8 4.95 5
土銀 4.5 4.6 4.7 4.8 4.85
合庫 4.5 4.6 4.7 4.8 4.85
彰銀 4.5 4.6 4.7 4.8 4.85
一銀 4.5 4.6 4.7 4.8 4.85
華銀 4.5 4.6 4.7 4.8 4.85
ICBC 4.5 4.6 4.7 4.75 4.8
─────────────────────────────────────
資料來源:各銀行(以銀行營業廳掛牌利率為準) 製表:記者陳麗珠

 (投資族 別忘了財交損失)(2006/5/11)

●九十五年五月十一日 經濟日報-(投資族 別忘了財交損失)

  今年申報的是94年度綜合所得稅,也是最低稅負制95年元月開始申報前,投資
收益享有低稅負的最後一年。明年5月報稅,一些原本免稅或從低認定課稅價值的
投資收益,加計其他綜合所得達600萬元標準者,投資利得就要加重課稅了。
  不過,至少今年有投資收入的人,報稅時多數還是應該開心的。由於國內證券
交易與土地交易所得免稅,公債利息有27萬元免稅額,加上海外基金屬於國外所得
不必課稅,投資族需要繳的投資收益所得稅,其實並不多。
  投資工具種類很多,每種涉及的課稅規定都不相同,例如:
  一、土地收益:依法目前免稅,買賣土地的所得都不必課稅,但相對土地買賣
    有損失,也不能申報財產交易損失減稅。
  二、證券交易所得:包括上市、未上市與上櫃、未上櫃等公司的股票交易收益
    ,除需在買賣時繳交證券交易稅外,不必負擔買賣股票收益的所得稅。
  三、公債:票面利率產生的利息收益,與金融機構存款利息收入全年總額在27
    萬元以內者,可以免稅;超過27萬元以上部分,應合併其他綜合所得申報
    繳稅。
  四、海外基金:因為不屬於中華民國來源所得,依法免稅。
  五、股利:現金股利照取得金額申報;股票股利則只需按票面10元計入營利所
    得與其他綜合所得合併計算課稅。
  六、短期票券:利息所得採分離課稅,稅率為20%,取得短票利息時,即由給
    付單位直接扣稅,不必再由所得人在年度申報綜合所得時納入列報。
  七、金融資產證券化、不動產證券化:利息收入亦採分離課稅,但課徵稅率較
    短期票券的課徵稅率低,只有6%。同樣也是由給付所得者直接扣取稅款,
    不再合併申報。
  八、公益彩券或統一發票中獎獎金:屬於機會中獎所得,採分離課稅,稅率為
    20%。
  九、買賣房屋:與土地不同,出售房屋產生收入歸屬財產交易所得,並無免稅
    規定,售屋者若能舉證所售房屋的買進與賣出成本,有所得者即按實際收
    入合併綜合所得繳稅;無法舉證買進、賣出資料者,則由稅捐機關依據財
    政部所訂財產交易所得所得額課稅。
  如果出售房屋沒有所得,一定要記得出示買進、賣出資料,否則稅捐機關還是
會主動依照財政部頒布的課稅所得額,對售屋者課徵一筆財產交易所得稅。
  所以要記住,萬一認賠售屋,一定要證明所售房屋的成本,如此既可免被課徵
一筆根本不存在的財產交易所得稅,認賠出售房屋的交易損失,還可以透過申報財
產交易損失的方式,扣抵當年度其他的財產交易所得。財交損失的扣除有三年的期
限,如果當年度發生損失無財產交易所得可抵,或扣抵後還有剩餘,仍可在往後三
年的財產交易所得中扣除。有財產交易損失千萬不要自認倒楣,舉證就能享受節稅
利益。

 (購屋糾紛去年暴增)(2006/5/10)

●九十五年五月十日 經濟日報-(購屋糾紛去年暴增)

  房市景氣,購屋糾紛也逐年增加。根據內政部統計,過去五年預售屋、新成屋
的買賣糾紛累計達2,622件,光去年的消費糾紛便高達968件,其中又以訂金返還、
契約審閱權的糾紛件數最多。
  根據內政部統計資料顯示,自2001年起,每年房地產糾紛的件數約300件左右
,去年卻暴增到近千件。
  其中,桃園縣的消費糾紛便有400件,也顯示當地房市熱絡的情形。由於房市
消費糾紛件數逐年增加,內政部將編印「消費者購屋須知」摺頁,供社會大眾參考

  根據去年的統計資料,訂金返還是最常發生的購屋糾紛。內政部地政官員表示
,根據公平會及消保法規定,建商成屋的買賣契約或預售屋的契約書,應給消費者
五天時間閱讀,不能馬上要求付訂金。但代銷業者常隱瞞相關資訊,要求消費者當
場下訂,也使契約審閱權、訂金返還成為歷年來名列消費糾紛原因的「榜首」。
  另外,買賣時仲介公司為了調解雙方價格,常要求付斡旋金,卻未表明斡旋期
間多長及簽約者的權利義務。
  地政官員指出,公平法第24條規定購屋人除了斡旋金外,另可選擇內政部版本
的要約書,則不但不需支付仲介業斡旋金,在賣方未承諾前,也不必支付任何款項

  由於不動產交易涉及多種法律,消費者應選擇具不動產經紀人證書的合格業者
進行交易,至今年4月止,合格經紀業統計共有4,864家。

 (央行 下月底可能升息半碼)(2006/5/10)

●九十五年五月十日 中國時報-(央行 下月底可能升息半碼)

  為避免市場對央行貨幣政策動向做出錯誤解讀,央行總裁彭淮南昨日傍晚主動說
明,縱使六個月以上實質利率已由負轉正,但離央行心目中的「中性利率」水準還有
一段距離。
  市場解讀,彭淮南暗示我國六月底第八次升息機率高;幅度最可能是半碼,且不
排除擴大到一碼。
  所謂「中性利率」,彭淮南解釋,就是既不刺激景氣、也不讓景氣緊縮。
  由於新台幣近來隨日圓、韓元等亞洲主要國家貨幣快速升值,彭淮南昨日不改「
動態穩定」的匯率調控本色,重申央行會密切注意熱錢是否炒匯;他說,每次外資大
量淨匯入、新台幣快速升值,台幣存款就增加一大堆,「我們每天都在注意新台幣存
款部位變化。」
  言下之意,面對熱錢襲捲亞洲,央行相當關切外資的資金,是否真投入股市。
  中油調高油價以來,糖價、電價、醬油、公車票價等蠢蠢欲動,媒體昨天問彭淮
南:我國現在有通膨疑慮嗎?他回應指出,「假如下半年風調雨順,蔬菜水果大幅下
跌,那今年全年物價指數有機會控制在2%的範圍內」,但他也說,「未來的事情誰也
不知道,所以央行須作準備。」
  央行因應物價上漲可用的工具有哪些?彭淮南說,央行主要是看數量,但同時也
會注意價格;其中在數量方面,央行今年標了364天期NCD(可轉讓定存單)沖銷市場
多餘資金,迄今共標四次,總共金額2200億元;他宣布,本周五會再標一次,金額為
800億元。

 (錢進中古屋五點仔細瞧)(2006/5/9)

●九十五年五月九日 經濟日報-(錢進中古屋五點仔細瞧)

  對於有意投資中古屋的民眾,房仲業者提出五大注意事項,包括地段、房屋結
構、是否為加建、屋況、是否為問題住宅。至於只想「純」投資的人,則須注意利
率上升趨勢已經啟動,未來能否負擔貸屋成本。
  太平洋房屋協理吳癸森表示,買房子有句老話就是要看「地段」,其次是要看
房屋結構,再者是注意加建問題。很多老房子都有加蓋頂樓,惟買賣是以地政機關
權證為準,應慎防買進「不符預期大小」的房子。
  此外,房子的屋況,例如是否會漏水、漏電等,抑或是位於瓦斯行、廢水處理
廠、山坡地等險惡環境,還有若是兇宅或海砂屋、幅射屋等特殊房屋,未來再出脫
價格恐怕會慘遭腰斬。
  買房子得花一筆大錢,事先做好資產規劃也不可忽視,評估自己的購屋能力及
未來償還能力後,再選擇適合的房子,可避免日後因償還貸款而生活擔憂。
  以一般家庭而言,購屋總價最好不要超過家庭年所得的五倍為原則,若是年收
入100萬元的家庭,房屋總價不宜超過500萬元;一般個人或家庭的每月房貸支出最
好不要超過月所得的三分之一,以免影響生活品質。
  吳癸森提醒想以中古屋為投資目標的人,要考慮未來的現金流量。目前的利率
水準雖然尚低,但未來有往上趨勢,應注意若房子買進後脫手不易,可能面臨的本
息償還壓力,投資人應量力而為。


新舊屋投資比較
────┬─────────┬─────────┬───────────
房屋種類│ 預售屋 │ 新成屋  │ 中古屋
────┼─────────┼─────────┼───────────
自備款 │約占總價10%~15%  │約占總價20%~30% │約占總價15%~30%   
────┼─────────┼─────────┼───────────
優點 │1.不必馬上拿出大筆│1.建材較新 │1.價格較預售屋及新成屋
│ 款項及背負貸款利│2.公設較預售屋確定│ 低
│ 息 │ │2.若為舊公寓,公設比較
│2.可跟建設公司溝通│         │ 低
│ 格局      │         │3.若對裝潢整修有概念,
│3.無兇宅等問題住宅│         │ 且地段佳,轉售容易
│ 風險 │ │
────┼─────────┼─────────┼───────────
缺點 │1.房子尚未完工,可│1.格局、建材固定 │1.格局、建材固定
    │ 能面臨建商倒閉風│2.立即得背負較高貸│2.立即得背負較高貸款成
    │ 險 │ 款成本 │ 本
    │2.交屋與預期有落差│ │3.可能有修繕費用開銷
│3.預售屋是領先行情│ │
│ ,景氣走勢難預測│ │
薋薋薋

 (選房貸 黃綠紅任你搭)(2006/5/9)

●九十五年五月十日 經濟日報-(選房貸 黃綠紅任你搭)

  業者提供一至三段式計息模式 本金寬限期最長七年

  申辦房貸也可以像到麥當勞點餐一樣「黃綠紅」自由選嗎?為吸引房貸客戶上
門,有銀行業者倣傚速食業者,提供一至三段式的房貸計價模式,且加長本金寬限
期及貸款期限,讓客戶還款具有更大彈性空間。
  你是否有這樣的經驗?上銀行辦房貸,行員一次拿出好幾份專案讓你選,看來
看去只覺得眼花撩亂,喜歡A方案的還款方式,但認為寬限期太「摳」,喜歡B方案
的寬限期,但利率選擇太沒彈性,挑來挑去找不到適合自己的方案。
  傚法速食業「自由選」的概念,台北富邦銀行推出「富邦優選房貸」,提供消
費者自己選擇一段式、二段式、三段式利率計價模式的指數型房貸商品,寬限期最
長可達七年;即貸款期間前七年,可以只還利息不還本金,貸款期間也可延長至30
年,不僅寬限期最長、貸款期間也最長,可大幅減輕購屋族貸款負擔,是當前市面
上計價模式、還款方式最具彈性的房貸商品。
  目前市場上的指數型房貸商品,多數銀行皆只提供單一的利率計價模式,不是
一段計價就是二段計價,購屋者無法視自身需求,選擇合適的利率計算區間及定價
,台北富邦銀行打破業界的慣例,推出同時提供一段式、二段式、及三段式等三種
計息模式,方便客戶選擇。
  消費者如何作最有利的選擇?富邦金控消費金融事業群總經理林啟峰表示,手
邊沒有太多資金,或預期會提前還款的購屋者,建議可使用二段式或三段式利率計
價模式,如此一來,前二年可享較低的貸款利率。至於貸款期間較長的客戶,則建
議使用一段式利率計價模式。
  林啟峰指出,考慮到剛剛購屋,手邊沒有太多資金可以周轉,富邦優選房貸同
時設計了最具彈性的還款方式。客戶可選擇使用七年的本金寬限期,也就是說,前
七年不還本金、僅按月繳利息,第八年起再按月平均攤還本息。


銀行指數型房貸比較
──────┬──────┬────────┬─────────────
銀行 │台北富邦銀行│ 中國信託 │ 玉山銀行
──────┼──────┼────────┼─────────────
利率計價模式│單一提供三種│單一產品提供一種│單一產品提供一種利率計價。
│利率計價模式│利率計價。 │優惠DOUBLE房貸:一段式利率
│。 │自辦政策性優惠購│,2.98%指數型房貸:二段式
│一段式利率:│屋貸款:一段式利│利率,前2年2.4%、第3年起3.
│2.88%    │率,2.98%。 │19%
│二段式利率:│指數型房貸:二段│
│前2年2.36%、│式利率,前2年2.4│
│第3年起2.98%│%、第3年起3.1%。│
│三段式利率:│ │
│前6個月2.14%│ │
│、第7~24個月│ │
│2.46%、第3年│ │
│起2.98% │ │
──────┼──────┼────────┼─────────────
特殊還款方式│1.本金寬限:│提供本金寬限期最│提供本金寬限期最長2年
      │ 最長7年 │長3年 │
│2.本息輕鬆付│ │
│ :就借款金│ │
│ 額按原貸期│ │
│ 限加計50% │ │
薋薋薋

 (中古屋 投資客愛不釋手(2006/5/8)

●九十五年五月九日 經濟日報-(中古屋 投資客愛不釋手)

  房價尚未反映原料價上揚 與新成屋、預售屋出現價差

  物價節節上升,抗通膨成為全民運動。隨著預售屋的價格陸續調漲3%到4%,價
格尚未明顯跳升、又具有抗通膨概念的中古屋,在近期成為投資客挑選的當紅炸子
雞。
  最近國有財產局標售土地屢傳捷報,不僅是台北縣市,台中市也以高價脫標,
再加上民生物資陸續調漲,及鋼、鎳等建材原料價格翻揚反映至房價。
  太平洋房屋協理吳癸森表示,近期建商已經陸續將預售屋價格往上調,中古屋
是唯一還沒反映造價成本上升及土地價格拉高等因素的產品,對價格比較敏感的投
資人早已嗅出商機。此外,近期台股走揚,也讓房地產市場較為活絡。
  富邦金控消費金融事業群總經理林啟峰認為,目前的房市是「短多長空」,短
線是指五年內,除大多數人看好的2008年房地產行情外,二手屋(中古屋)與新成
屋、預售屋等出現價差,加上目前利率還算低,且通膨開始發酵,使得中古屋出現
投資價值。
  至於長空,林啟峰說,因為台灣少子化的趨勢使未來房屋需求下降,再加上高
鐵開通後將使交通趨於方便,使房屋供給市場擴大,預料將衝擊都會區的衛星城鎮
房價行情。
  不過他強調,都會區的房子較不受影響,所以投資中古屋要選都會區的標的。
  「就像買股票不賺錢,就要趕快換股操作。」元大建設執行長馬維辰強調,投
資台北市中古屋一定要挑地段。中古屋的優點是有機會搭上都市更新計劃的順風車
,讓一般民眾有機會跟建設公司合蓋房子。他最近就勸一位在木柵、汐止同時都有
房子的朋友賣掉舊屋,將錢用在買台北市區較具「漲」相的房子。
  吳癸森則分析,中古屋行情看俏的原因有二,一是都市更新方案,舊屋翻新的
速度將加速,其次是舊屋的公設比較低,老房子的低公設可以換到更多的新屋坪數
,只要找對區位,確實較有漲價空間。

 (房貸扣除額 以戶為單位)(2006/5/8)

●九十五年五月九日 經濟日報-(房貸扣除額 以戶為單位)

  報稅時以利息支出較高者為主 較划算

  房貸除了是理財的好幫手外,也是節稅的好工具。很多人知道,一年有30萬元
的貸款利息支出可以列舉扣除,但許多人都沒注意到,房貸扣除額的認定以「戶」
為單位,申請時可以利息較高該棟申報,會較為划算。
  這幾年房地產大好,許多六、七年級生也加入有殼一族,民眾擁有自有住宅的
比率愈來愈高,不過,去年才剛新婚的人要特別注意,如果先生、太太各有一棟房
子,現在不能再兩棟都申報,必需要選一棟房貸利息支出較高的申報。
  過去報稅時,很多人都知道可以拿房貸的利息支出,做為列舉扣除額,但是,
銀行提醒,房貸扣除額的認定是以「戶」為單位,所以,如果結婚前的夫婦各有一
棟房子,結婚後就少了一半的房貸扣抵額度。
  而且被列為列舉扣除的房子,最少必需要有申報人本人,或是配偶或是被扶養
親屬中的其中一人,要設籍在該不動產,如果一個申報戶中有兩棟以上的房子申請
房貸,只能申報一棟,因此,銀行提醒,新婚夫婦要記得申報房貸利息高的那一間
較為划算。
  另外,房貸跟儲蓄投資特別扣除額,共同一個額度,舉例來說,雖然民眾一年
可以列舉30萬元的房貸利率支出,但是,如果去年定存利息收入有3萬元,民眾的
房貸利率支出額度,就只剩下27萬元可以申報扣抵。
  所以,銀行財富管理部建議,如果民眾手上有過多的定存單,或是一年房貸利
息已經超過30萬元,建議可以拿出部分定存償還房貸,才不會讓利息所得吃掉房貸
扣除額的免稅額,充分享受房貸免稅額優惠。

 (房市二次調控 籠罩高壓)(2006/5/8)

●九十五年五月九日 經濟日報-(房市二次調控 籠罩高壓)

  業界擔心房屋兩年內轉手課5.5%營業稅年限 延長為三年

  中共當局高度警惕大陸這波房地產泡沫破滅,二次宏觀調控已有風雨欲來的氣
氛。來自台灣的上海「立好信房屋」執行副總經理蔣成龍表示,目前業界最擔心是
官方將房屋兩年內轉手課徵5.5%營業稅的年限,進一步延長為三年。
  南方日報報導,「五一」期間,上海、深圳、天津、成都、濟南等地的「房交
會」,人潮川流不息。中國人民銀行在長假前突然宣佈提高貸款利率,讓許多原本
有意購屋的民眾,因擔心官方會頒布其他新的宏觀調控政策,開始出現觀望心態,
使得各地「房交會」都呈現「看的多、買的少」的現象。
  新華社更指出,在南京舉行江蘇首屆「住宅產業博覽會」中,中國房地產協會
會長宋春華當場提醒民眾,應特別注意大陸房地產市場的「五高」問題:高檔房、
高價位、高空置率(空屋率)、高自有(住宅)率及高風險。
  宋春華指出,大陸目前計算空屋率的方法,並不把被投資商買走卻沒有住人的
部分納入統計,空屋率的數據明顯偏低,目前大陸的自有住宅比率已經高達80%,
萬一日後官方突然取消房屋預售制度,或提高房屋貸款的頭期款比重,大陸的房地
產市場會面臨極大的風險。
  蔣成龍表示,目前放出房地產二次宏觀調控訊息的都來自北京,至少到目前為
止,上海房地產的買氣、銀行房屋貸款的申辦都還相當正常,多數金融機構也積極
爭取房屋貸款業務,看不出人行早前宣佈調高貸款利率,對上海房地產市場有任何
具體影響。
  一名大陸本地李姓開發商認為,大陸房地產是否過熱,地區差異非常大。上海
除房價略微偏高外,基本面並沒有太多問題,泡沫較為嚴重的是北京、成都、海口
等部分城市。
  這些地方最大的問題在開發商大量開發,卻又對外公佈虛假的銷售訊息,惡意
炒高房價。北京的開發商日前就被官方揪出,建商幾乎都宣稱預售屋「基本售完」
,結果出售率竟不到35%。
  蔣成龍說,大陸若要對房地產進行二次調控,會制訂哪些政策目前不易預測。
由於大陸這波房地產熱絡,相當程度跟預期人民幣升值的熱錢流入有關。他比較擔
心是,大陸為提高熱錢套利的成本,將去年公佈對投資房地產兩年內轉手者課徵5.
5%營業稅的年限,進一步延長為三年,如此一來,對於投機客與大陸房地產市場恐
怕會造成致命的一擊。

 (借錢繳稅 理財型房貸救急)(2006/5/7)

●九十五年五月九日 經濟日報-(借錢繳稅 理財型房貸救急)

  房貸變成提款機,事先向銀行預立額度,要用錢立即提現,利率遠低於信貸。

  缺錢繳稅?銀行主管建議,民眾借錢繳稅前最好先搞清楚各種貸款利率,如果
要借8萬元繳稅,三個月後才能還,用現金卡借利息高達3,600元,信貸利息也要1,
500多元,跟自己的房貸借錢,才只需要500多元,光是利息支出就相差好幾倍。
  智民是一家大型保險公司的業務員,業績好時月收入都有十幾萬元,不過,每
次到了報稅季節就很頭痛,雖然有保險、房貸可以扣抵,每年仍然要繳近10萬元的
稅,加上這個月剛出國旅遊,還欠8萬元的繳稅金。
  智民研究一下,如果動用手上的現金卡,以18%利率來算,一年利息要14,400
元,但智民三個月就可以還,所以,三個月要多付3,600元利息,這還不算動用費
、手續費等。
  如果是信用貸款,由於個人信貸最短期約為一年,因此還款方式會均分為12期
本利攤還,以目前平均利率8%計算,第一個月利息就要533元,三個月利息就要1,5
99元,這也還沒算入帳戶管理費、動用費等。
  還好智民去年購買新房子時,已提前申請200萬元的理財型房貸額度,如果,
智民跟自己房貸借款,依照目前理財型房貸利率約3.44%來計算的話,智民三個月
後還款,只需要支付587元的利息,負擔大減。
  匯豐銀行指出,理財型房貸的最大優點,就是將自己的房貸變成提款機,只要
事先向銀行申請一個預先訂立的額度,房貸客戶一旦有資金需求,就可立即提出現
金,有餘錢時也可立刻存入此理財型帳戶內,不受每月固定繳款時間的限制。
  理財型房貸是最便宜又最方便的融資管道,一旦有資金需求,可以省下辦理其
他貸款的時間與貸款成本。
  市面上有許多理財型房貸,大部分的銀行都可以接受客戶辦理,尤其是已繳交
房貸許多的老客戶,房貸已還款的本金可能有數十萬元至上百萬元,這時候,只要
事先設定理財型房貸,所有已還款的本金,都可以轉成理財型房貸的額度。
  如果智民不向理財型房貸借款,就不用計息,對智民來說十分方便,而有急用
提領現金,隔三天就可以還款,只需計算三天的利息,不只借款方便,還款與計息
方式也都很有彈性,最適合報稅這種短期間的資金融通。


所得稅急救金貸款利率試算
────────┬─────┬─────┬─────
│現金卡 │信用貸款 │房貸
────────┼─────┼─────┼─────
借款額度 │借款8萬元 │借款8萬元 │借款8萬元
────────┼─────┼─────┼─────
利 率 │ 18% │8% │3.44%
────────┼─────┼─────┼─────
三個月後利息支出│3,600元 │1,599元 │587元
薋薋薋

 房貸省息 不必靠政策房貸(2006/5/7)

●九十五年五月八日 經濟日報-(房貸省息 不必靠政策房貸)

  行政院政策性優惠房貸現在利率已漲上2.99%。大型行庫房貸主管指出,如果
房貸戶第三年起的利率水準低於2.99%,其實就不必搭配政策性房貸,否則反而還
會增加利息支出。
  行庫房貸主管說,政策性房貸雖然標榜「長期省息」的功效,不過對還款能力
佳、對銀行議價能力強的房貸戶來說,現在到銀行拿到的房貸利率報價,第三年起
的利率水準都可以降到2.7%、2.8%左右,比政策性房貸2.99%的水準還低。這類優
質的房貸戶其實就不用考慮搭配政策性房貸。
  不過目前銀行的房貸利率報價多半採「前低後高」的設計,前半年可以低到2%
以下,第三年卻跳高到3.1%以上,甚至更高,房貸戶要去哪裡找第三年起2.7%、2.
8%的便宜房貸?
  行庫房貸主管表示,銀行的房貸報價只是針對一般客戶都可適用的範圍,對於
大型企業員工、還款能力強的貸款戶,銀行利率有議價空間,只要提供半年或一年
以上的在職證明,或者報稅會用到的扣繳憑單,都可以留作向銀行舉證自己是「好
客戶」的工具,增加議價、爭取降息的籌碼。

 (房貸省息 小心手續費附身)(2006/5/7)

●九十五年五月八日 經濟日報-(房貸省息 小心手續費附身)

  申請降息或轉貸前 應算清衍生的開辦費等支出

  申請調降房貸利率,銀行也要加收手續費?最近有房貸戶反映,跟銀行申請調
降房貸利率時,銀行居然要加收2,000元的手續費,讓人匪夷所思。
  土地銀行、合作金庫銀行及中信銀房貸主管都表示,有些銀行會加收房貸的開
辦費,但連申請調降利率也要收費,確實有點離譜。有一可能是,貸款戶改申請其
他新的貸款,具有降低利率的效果,卻沒有跟房貸戶解釋清楚衍生的開辦費等費用
支出,才讓消費者覺得「怎麼申請調降利率也要付手續費」。
  中信銀指出,一般房貸契約簽訂後,房貸利率、繳息方式都依照當初契約約定
方式攤還,如果沒有特殊的理由,銀行不會接受客戶要求申請調降利率。如果客戶
申請,銀行也會重新評估客戶的還款條件、房屋價值等,再會重新評估。
  土銀、合庫則表示,目前公營行庫的貸款商品,多半不收取額外的費用,也不
會有前兩年、前三年不得轉貸的違約金條款。上述消費者碰到的情況,有可能是房
貸方案的轉換,由於是新貸一個房貸產品,銀行要跟房貸戶收取開辦費的手續費用

  大型行庫房貸主管指出,房貸戶申請降息或轉貸,碰到額外的手續費成本或較
嚴格的貸款條件,是常見的現象。例如,房貸戶覺得自己還款能力相當優質,是銀
行眼中的好客戶,嫌現有的房貸利率太高,銀行不降息他就要轉貸。
  這時候銀行如果開出降息的條件挽留客戶,往往會伴隨未來兩年或三年內不得
轉貸的附帶條件,否則就要加收1-2%的違約金。如果銀行的降息幅度不痛不癢,卻
又帶有嚴苛的轉貸違約條款,這時變更契約就不見得划算,不如不簽。
  再者,如果改辦其他看起來利率較低的貸款,銀行卻又要藉機收一次申辦貸款
的手續費,房貸戶就要考慮整體的省息效益有多大,值不值得辦理新的貸款方案。

 (省息10招 把房貸重擔變輕了(2006/5/6)

●九十五年五月五日 工商時報-(省息10招 把房貸重擔變輕了)

  想要購屋後,儘量節省房貸利息支出,除了剛開始仔細精算,慎選房貸類型以外
,善用自己的身份條件、透過大型仲介、建商,加速還款,以及巧妙結合房貸商品類
型等四大方向,都有機會更省息。
  永慶房屋契約部經理林國華表示,要挑選房貸前,首先要先看看自己符不符合優
惠貸款條件,例如青年首購貸款、勞工購屋貸款等等,這些貸款的利率最優惠,如果
符合資格,當然要把握。
  上海商銀副理徐慶源則指出,在身份資格上,有一些銀行也會看職業以及工作地
點,給予相對較佳的房貸條件,例如一千大優良公司企業的員工,或者公教人員等。
  除了本身身份條件以外,透過建商或大型仲介業者,向銀行貸款,也可以談到優
惠條件,一些仲介業者,由於案源多,與銀行往來通常可以談到比較低的利率條件,
對於銀行而言,透過建商、仲介等通路帶進房貸戶,也因為多少省些推廣成本,也願
意提供較優惠的條件。
  而所謂「貨比三家不吃虧」,林國華說,房貸戶爭取低利率,一定要主動出擊。
在選擇房貸銀行前,當然各家銀行的條件要先比較一下,而前一兩年低利的房貸優惠
期過後,很多房貸戶就會考慮是否轉貸,這時候,也是發揮多比較的功力,或者藉此
跟原來銀行談條件。
  不過,要跟銀行談條件,前提是繳款信用要好。徐慶源說,除了本身條件、透過
建商和仲介、與銀行談等方式外,加速還款也是省息的方式,而加速還款主要可以採
用雙週繳,抵利型房貸,只要加速償還本金,實質利率當然也下降。
  另外,個人化的房貸商品組合,也是一個省錢省息的管道,假設需要跟銀行貸款
一千萬元,但你手中其實還有一筆資金可以運用,不妨採用一般房貸搭配額度型房貸

  例如其中的八百萬元,是你短期之間,還不了的,就申請一般型房貸,另外兩百
萬元,以較高利率的額度型房貸申請,由於兩百萬元部分,只要有錢可以隨時還,因
為彈性還款,可隨借隨還,整體利息支出也降低。


節省房貸利息等支出壓力10招
─────────────────────────────────────
( 1) 靠關係,套交情
( 2) 告知行員,認識他行人員可以給更低的利息
( 3) 貸款成數越低,可談判利率越低
( 4) 主動提供擔保品
( 5) 增加保證人
( 6) 簽約前,對於第三年房貸利率據理力爭
( 7) 在利率低時,爭即寬限期
( 8) 提前還款,不結清不違約
( 9) 主動爭取降息減輕負擔(提供有利條件)
(10) 爭取不付額外費用(估價費、代價費、手續費等)

 (想要輕鬆買屋 注意六大技巧)(2006/5/6)

●九十五年五月六日 中國時報-(想要輕鬆買屋 注意六大技巧)

  房價節節高升,專家教受薪族六大購屋技巧,幫助你輕鬆入厝。
  住商不動產總部總經理林倩表示,民生物價普遍性面臨上漲壓力,房價幾乎沒有
下跌空間,購屋壓力未來兩三年內欲小不易。消費者想輕鬆購買,只能借助靈活的購
屋策略及技巧。
  技巧一:以時間距離取代空間距離
  隨著大眾運輸系統的日趨完備與高速道路的興建,都市間的距離不再遙遠,選擇
開車或搭乘大眾運輸系統半小時內可達精華區的房子,不僅價格較低,往往也能享受
更好的居住品質。
  技巧二:選購精裝屋,壓低自備款
  對於自備款不足的消費者,可以選擇裝潢好的精裝屋。與沒有裝潢的簡裝屋相較
,精裝屋雖然單價較高,但自備款低、省裝潢費的優點,仍是薪水族的好選擇。
  技巧三:集體裝潢
  集結在同一時期有購屋、裝潢打算的三五好友,向同一個包商議價,不僅在工錢
上有更多的空間,材料費也可能一降再降,以最低的價格享受到最佳的裝潢。
  技巧四:進駐老舊公寓
  若一定要居住在精華地區,可選擇周邊20年以上的老舊公寓,不僅公設比低,平
均價格化比新成屋或預售屋低2成以上。
  技巧五:選擇固定利率
  由於銀行、郵局的利率一再調高,短期內又沒有調降利率的大環境。因此,在追
段時間購屋,選擇浮動利率不如固定利率來得划算。
  技巧六:妥善保管各項單據
  不論是購屋或修繕,應妥善保留每筆單據作為節稅之用,在申報所得稅時列舉扣
除,更能省下一筆不小的支出。
  林倩呼籲消費,購屋時除了考慮自備款外,還應該考慮未來的貸款負擔,每個月
的收入除了必要開銷及房貸支出外,最好還能至少預留三、五千元以上的存款做定期
定額等小額投資,以積少成多。

 (轉貸精打細算1 新貸利率至少要降0.5%才划算)(2006/5/6)

●九十五年五月五日 工商時報-(轉貸精打細算1 新貸利率至少要降0.5%才划算)

  美國與央行持續調升存款利率,對於手中仍有房貸必須清償的貸款戶,無疑是加
重負擔,消費者要不要將手中房貸搬家,以節省利息規避高利率風險?銀行業者指出
,消費者將房貸搬家,要新貸行利率能比原貸行降○.五%以上才划算,別讓轉貸付
出的代價高於原先預期。
  不是每個房貸戶想轉貸,就可順利轉貸成功,銀行表示,若是貸款人本身信用記
錄欠佳,過去有延遲繳款紀錄,或者貸款標的物的地段太差、行情低落,轉貸銀行未
必會接受。
  消費者轉貸目的多半希望能逐低利而居,但銀行為吸引客源,推出的貸款方案利
率,表面上看來都十分誘人,不過是否真正符合消費者低利訴求,就必須要細看貸款
期內每年的利率變化。
  如指數型房貸,多是採分年計息方式,真正的優惠,只有貸款的前幾年,一旦過
了優惠期,利率多半會向上攀升,如果消費者只注意前幾年的優惠利率,恐怕無法反
映出利息的總支出。
  再來,要轉貸的消費者,還必須要付出其他的轉貸成本,如鑑價費、地方政府規
費、開辦手續費、代書費等。
  遠東商銀消金部襄理鄭順德表示,若與原銀行有尚有房貸合約限制消費者,最先
付出成本,是必須負擔與原申貸銀行的轉貸違約金,一般行情約為一個月以上的本利
攤還額,或是原貸金額的○.五至一%,以原貸兩百萬元為例,違約金約一萬至兩萬
元不等。
  若與原銀行間無違約金糾紛,就可進行轉貸作業,由於轉貸是與跟原貸行以外的
銀行申請房貸,所以轉貸戶還是必須支付三千元至五千元不等的開辦費,但這些費用
都可向新貸款銀行爭取降低或免收。
  且新貸銀行仍要重新鑑價,遠銀表示,本國銀行近年來已沒有收取鑑價費,但外
商銀行會委外請鑑價公司重新評估,有些銀行還要消費者自行負擔。
  另外,還有地政規費及代書設定塗消費用,銀行行員表示,若有時間消費者也可
以自己「跑」,如此就可以省下五千元以上的代書費。因為只要備妥貸款人身份證、
所有權狀、土地謄本、建物謄本給轉貸行,待轉貸行核貸後,向銀行申請「土地建築
改良物抵押權設定契約書」,再到地政機關重新設定抵押權,即可省下代書費用。
  林林總總計算下來,如果轉貸銀行利率與原銀行差距不大,轉貸也未必划算,為
避免白忙一場,在決定轉貸前,消費者可以上各銀行網站試算貸款利率,或嘗試與原
貸款銀行要求調降利率,以免到最後白白浪費許多時間。

 (銀行搶企金 利率殺紅眼)(2006/5/5)

●九十五年五月五日 自由時報-(銀行搶企金 利率殺紅眼)

◆ 獲利僅1% 艱困經營

  消金業務遭到雙卡問題衝擊,金融機構轉向全面搶進企金,利率因此殺紅了眼,
根據三商銀主管透露,企金已進入短兵相接狀態,尤其利差較大的中小企業放款,經
過殺價之後,貸款利率下降到3%至4%,每100萬元貸款、每月利息不到3500元,利差
不超過1.8%,再扣除管銷成本之後,銀行獲利竟只剩1%左右,真可說是艱困行業。

◆ 消金 只剩房貸有成長

  雙卡問題導致消金業務大幅萎縮,根據央行資料,各項消費性貸款中,房貸成了
唯一保持成長的業務,進一步加深殺價競爭壓力,目前房貸初貸前半年利率還壓到2%
以下,更完全不跟隨央行升息腳步,未調高初貸利率,都是為了怕客戶不上門。至於
業務惡性競爭更嚴重,許多銀行重點業務已轉進企金,隨多家過去著重消金的銀行加
入競爭,殺低利率就是搶客戶的主要手段,尤其中小企業的放款利差較高,幾乎更是
各銀行覬覦的焦點。
  三商銀主管指出,除了各銀行看中了中小企業放款外,約1年前,金管會邀集各
家銀行商議扶植中小企業的方案,在信保基金出面下,各銀行都「認養」了不少額度
,並且金管會還每個月定期追蹤銀行對中小企業的授信概況;現在,每個月邀請各銀
行總經理赴金管會進行業務報告時,也將中小企業授信概況列為重點項目,使得中小
企業放款業務持續增加。
  根據金管會的統計,去年底為止,扣除中小企業專業銀行台企銀之外,以合庫中
小企業放款比重最高,達48%,三商銀對中小企業的放款比重約在20%至32%之間,台
北富邦及國泰世華約10%。
  然而,昔日有利可圖的中小企業放款,如今因為殺價競爭,利潤卻越來越薄,三
商銀主管指出,由於各銀行積極搶進造成利率持續殺低,體質較好的中小企業貸款利
率甚至低至3%,平均利率約為3%至4%,利差約1.8%,再扣除人事等成本後,利差可維
持1%就算不錯了,至於大型企業貸款利率最高更只有2%,中型優良企業也不超過3%,
銀行經營真的是愈來愈艱困。


去年金融機構存放利差概況 單位:%
─────────────────────────────────────
機構別 本國銀行 外銀 中小企業銀行 信合社 農漁會
時 間
─────────────────────────────────────
94.1Q 2.22 2.11 2.25 2.22 2.53
94.2Q 2.23 2.15 2.17 2.17 2.46
94.3Q 2.24 2.33 2.14 2.13 2.28
94.4Q 2.18 2.16 2.14 2.11 2.23

 (多段計費 銀行推新房貸)(2006/5/5)

●九十五年五月五日 自由時報-(多段計費 銀行推新房貸)

  有鑒於近來不少國人希望藉由購置不動產,進而有效對抗通膨,銀行也順勢推出
新房貸,更一口氣將寬限期拉長至7年,還允許客戶在三段式計價模式中選擇,還款
期限最長達30年,強調降低購屋族的還款壓力來搶攻市場。
  銀行業者目前的房貸大多是僅限「一價到底」的固定利率,或「前低後高」二類
商品,但也有銀行推出可選擇一段式、二段式、三段式利率計價模式的指數型房貸商
品。
  富邦金控消費金融事業群總經理林啟峰指出,購屋者應依據手中的資金多寡、未
來的資金規劃,選擇適合的房貸方案。例如提供手邊沒有太多資金、或預期會提前還
款的購屋者,建議可使用二段式或三段式利率計價模式,使前兩年的利率負擔較低,
例如6個月利率最低2.14%,但第3年起的貸款利率,就會提升至2.98%。
  林啟峰表示,如果是剛出社會的新鮮人,手中並沒有太多資金,也可善用「寬限
期」規定,例如可選擇前7年均可還利息不還本金,僅按月繳利息,待第8年起再按月
平均攤還本息。
  另外,銀行業者提醒,同樣是採機動計息的政府優惠購屋貸款,目前年息為2.98
%,台北市地區貸款金額以250萬元為限,其他縣市以200萬元為限,較銀行自辦房貸
限制更多,民眾不妨多比較各類房貸專案,更須考量購屋後的財務負擔,以免家庭經
濟陷入困窘,甚至無力還款。

 (《理財Q&A》房屋法拍 房貸不算一筆勾銷)(2006/5/5)

●九十五年五月五日 自由時報-(《理財Q&A》房屋法拍 房貸不算一筆勾銷)

  Q:台北縣讀者周小姐問:曾於八里購屋,因故於92年間被法拍,尚有差額39萬
餘元,如今銀行又向法院提出執行命令,因為當時承辦人員說,法拍後與個人無關,
銀行應該要吸收其差價,為何還要向債務人要足貸款全額?有無方法可申訴?
  A:彰銀房貸承辦單位回答:貸款戶以房屋為擔保,將抵押權設定給銀行,一旦
貸款戶無法清償債款,銀行可向法院聲請拍賣抵押品,法拍後,法院會將拍賣的價金
撥給銀行。但銀行在取得抵押品拍賣價金後,如果還是不足以完全清償貸款戶積欠債
務,銀行仍然有權向債務人追索剩餘債權,並非抵押品法拍後,債權債務關係就消除
,必須視債務人是否已「完全清償債務」為準。
  舉例來說,貸款戶向銀行貸款400萬元,以房屋做為抵押品,如果無法繼續償還
本息,銀行依法律程序進行法拍後,只得到300萬元,差額剩餘100萬元的債務,債務
人還是要負責清償。

 (4類型房貸比一比 靈活的、穩定的 隨你挑)(2006/5/5)

●九十五年五月五日 工商時報-(4類型房貸比一比 靈活的、穩定的 隨你挑)

  油價高漲、利率逐漸走高,房貸族思索再這樣下去,房貸利息將會壓得喘不過氣
!市面上大多有固定型、指數型、理財型和抵利型房貸商品,以指數型為最大宗,也
藉此衍生出「前低後高」和「遞減型」等指數型相關商品,民眾得好一好比一比,挑
選最適合的商品,讓自己房貸背的更輕鬆。
  以當前通貨膨脹再起,利率逐年走高,固定型房貸商品算是較為划算的稀有商品
,但銀行業者不諱言指出,「現在沒有一家銀行有膽敢推出固定型商品,在利率走高
時代,推出這商品,簡直是冒風險!」。
  因此,房貸族要撿便宜不容易,銀行打的算盤比誰都還要精,不過,沒有銀行管
道,可以找壽險公司,當前就有壽險公司推出固定型利率,如ING人壽推出「安如泰
山」二十年期放貸固定利率三.五%,貸款金額一百萬以上都可以貸,身份不受限!
  這麼好康的代誌!民眾在心動之際,也別忘了自己打一下算盤,未來幾年升息會
不會走到三.五%以上,若是會,哪麼你就賺到了,不會的話可能就是虧了。
  永慶房屋契約部經理林國華認為,美國都快停止升息,雖然台灣還是負利率,將
來利率還有升息空間,但利率要飆高到三.五%的機率看起來不高,看一看,當前政
府調高利率了,銀行房貸還在二.一%多徘徊,滿手資金的銀行,調高利率的意願並
不太高。
  銀行房貸主管透露,不認為未來利率會走四%。
  通常固定型利率適合有固定工作,或自己做生意者,可以清楚知道每個月要付出
多少利息支出,不擔心利率變化。
  若真要選擇固定利率,上海商銀副理徐慶源建議,可選擇「前低後高」的前幾年
固定利率,畢竟可以馬上看得到吃得到,不必對利率市場未來變化作壓寶動作。
  一般來說,連動國內十大行庫的指數型商品,是多數國內民眾的選擇,如「前低
後高」、「遞減型」都是屬於指數型。國泰世華銀行指出,這類房貸是當前市場的主
流,民眾接受程度高,適用對象較為普遍,追求低利率,減輕房貸負擔。
  舉例來說,自備款一百五十萬,貸款四百五十萬來說,固定利率三.五%,二十
年期,共需支出利息一百七十六萬三千五百八十九元;若是前二年利率二.一四%,
第三年後二.九九%計算,利息支出為一百四十萬一千一百五十元,比固定利率少三
十六萬二千四百三十九元。
  但此前提是,未來利率都不變,因此,民眾在挑選房貸商品時,也要考慮整個大
環境的變化。
  另外,理財型和抵利型都是屬於靈活運用的房貸,可和指數型房貸作為搭配,均
具有省息的效果。
  匯豐銀行指出,通常這類商品完全依靠民眾自身的需求來作配置,「理財型」適
合擅長投資理財,資金時常進出的人;「抵利型」則適合貸款成數不高,存在活儲帳
戶裡資金多的人。
  林國華強調,貸款成數在八成的人,顯然手中資金不充裕,不可能有太多存款在
活儲帳戶中,可以選擇搭配「理財型」,資金可隨借隨還,進出更靈活;貸款成數在
六成以下的人,則可考慮「抵利型」商品,將多出來的資金放在「抵利型」帳戶中,
抵扣房貸利息,又能備不時之需,不過,要特別留意的是,有些銀行所推的「抵利型
」房貸,存在活儲存的餘額必須超過一定額度(如一百萬元以上)才可以「抵利」,
如借五百萬用三百萬元,只算三百萬的房貸利率;若借五百萬用也四百零一萬元,戶
頭剩下九十九萬,還是用五百萬計算貸款利息,九十九萬元用活儲存利率計息。


房貸商品比較
─────────────────────────────────────
類 別 平均利率 計利方式 繳款期限 適合族群
─────────────────────────────────────
固定型 3.5% 約定較長期 提前還款可能 固定收入,預期未來
(CAPs) 固定利率 須支付違約金 利率迅速走升者
─────────────────────────────────────
指數型 2.14%∼6% 定儲利率指 有彈性,可提前 固定收入或隨景氣影
數加碼 還款 響收入者
─────────────────────────────────────
理財型 3.5%∼5% 定儲利率指 有彈性,可提前 需資金運用者,可隨
數加碼 還款 借隨還,也適合原屋
設定借款
─────────────────────────────────────
抵利型 2.15%∼3.4% 存款利息互 可提前還款,可 需現金彈性運用且希
抵 縮短還款期限 望提高存款利息者

 (房屋稅開徵 6/1截止)(2006/5/4)

●九十五年五月四日 工商時報-(房屋稅開徵 6/1截止)

  才剛繳完使用牌照稅之後,五月有更多的稅要繳。從五月一日開始,到六月一日
止,也是繳納房屋稅的時間。
  今年是徵收從去年七月一日到今年六月三十日的房屋稅。繳稅管道有臨櫃、ATM
、信用卡、網路、便利超商、電話語音轉帳。
  今年度新增使用晶片金融卡繳稅方式,利用參與晶片金融卡繳稅作業金融機構所
核發的晶片金融卡,安裝讀卡機,透過網際網路即時轉帳繳稅;但要自行負擔手續費
十元,且繳稅成功後,不得取消或更正。

 存款還房貸 節稅不吃虧(2006/5/4)

●九十五年五月四日 工商時報-(存款還房貸 節稅不吃虧)

  去年買了房屋的人,今年要注意囉!納稅人向銀行貸款購買自用住宅,一戶每年
可列舉扣除三十萬元的貸款利息支出,除了要充分利用這三十萬元的免稅額,此外,
建議申報利息較高的房屋,也比較划算。
  以購屋者而言,如果該房屋登記為納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬所持有,
並於申報年度(九四年度)在該地址辦理完畢戶籍登記且自住者,也就是沒有出租、
供營業或執行業務者使用,則當年度實際支出的房貸利息減去儲蓄投資特別扣除額之
後的餘額,便可以用來申報扣抵。
  例如去年度房貸利息支出是三十萬元,但另有儲蓄利息收入五萬元,扣抵之後,
便只能申報二十五萬元。
  另外,如果購屋者是因為換屋而購置新家,則能利用重購自用住宅扣抵稅額來辦
理退稅,要賣出與買進的房屋之登記名義人為納稅義務人本人或配偶、二間房屋皆符
合自用住宅的條件、重購的價格高於出售的價格、二間房屋產權登記的時間在二年以
內的要件。
  至於有在去年賣房子的人,依稅法規定必須申報因售屋產生的收入,也就是房屋
財產交易所得。如果出現賠售的情形,則可依「財產交易損失」的規定,在以不超過
當年度所申報「財產交易所得」的情形下,得以扣抵當年度所得稅,如果當年度無財
產交易所得可資扣除或扣除不足,則可在以後三年內的財產交易所得中陸續扣除。
  在房貸族的報稅重點上,由於房貸扣除額的認定以「戶」為單位,除了申報人本
人或配偶或被扶養親屬中的其中一人必須設籍外,如果一個申報戶中有兩棟以上的房
子申請房貸,只能申報一棟,申報房貸利息高的那一間比較划算。
  再來,手上若有存款,應先償還部分房貸,尤其是一年房貸利息超過三十萬元的
族群,更不能讓利息所得吃掉房貸扣除額的免稅額,才能充分享受房貸免稅額優惠。

 (省息停看聽 留意第三年利率)(2006/5/4)

●九十五年五月二日 經濟日報-(省息停看聽 留意第三年利率)

  可能伴隨轉貸違約金

  儘管行政院政策性優惠房貸利率水準已逼近3%,多家銀行打出的房貸超低利還
是標榜前半年利率低於2%,以將近1%的利差優惠,企圖吸引客戶。
  行庫房貸主管提醒,超低利房貸通常伴隨三年內不得轉貸的違約金條款,房貸
戶最好看清第三年起的利率水準,才不會「賺了短線、虧了長線」。
  以目前各家銀行的房貸利率報價來看,前半年利率低於2%的銀行中,台灣企銀
、彰銀都不收轉貸違約金,一銀則與房貸戶約定兩年內不得塗銷抵押權設定,否則
要收取剩餘本金1%的違約金。
  土銀、台銀雖然也都不收違約金,不過只限前兩千大企業員工等菁英客層。
  各行庫低利房貸第三年起的房貸利率水準,以土銀跟台銀最低,分別是2.62%
跟2.85%,復華銀也是2.85%,台灣企銀是3.02%,彰銀跟一銀則分別要3.15%跟3.22
5%。
  不過如果以申貸門檻的觀點來看,土銀、台銀的低利方案一般上班族未必適用
,一銀雖然有綁兩年的違約金條款,但年收入40萬元以上、債信正常的房貸戶,都
符合申貸資格,有機會適用前半年利率低於2%的房貸方案。
  彰銀前半年固定1.96%的房貸方案,雖然是針對軍公教、與「三師」—律師、
醫師與會計師,及前500大製造業、300大服務業的在職員工。
  女性房貸戶不必受限於上述門檻,還可適用「美麗人生女性房貸專案」,前半
年固定利率更低,只要1.9%,第七至12個月為2.67%,第二年為2.77%

 (省息方程式 房貸+公教信貸)(2006/5/4)

●九十五年五月二日 經濟日報-(省息方程式 房貸+公教信貸)

  適合七年內攤還族群

  公教人員信貸利率竟然比房貸還低。合作金庫銀行與土地銀行的公教信貸,一
段式利率水準在2.32%至2.38%間,不僅跟市場首年的房貸利率水準看齊,還比第二
年、第三年起的房貸利率低了0.4%到1%。行庫主管說,如果公教戶預定七年內還完
房貸,部份金額借信貸反能發揮省息效果。
  行庫主管表示,一般而言利率最低的借款方式,應是提供擔保品的抵押借款;
信用貸款則因為是無擔保放款,多半都是額度低、利率也會高於擔保放款。
  但是公教人員的鐵飯碗發光,讓銀行甘願對這群鐵票客戶誘之以低利。大型行
庫消金主管指出,公教人員的工作、薪資收入是信貸客群中最穩定的一群,所以銀
行計收的風險加碼也很低,甚至連公務機關正式編制內的技工、司機及工友等人員
,也都可以雨露均霑,享受銀行的低利優惠。
  以合庫的「公教人員小額貸款」為例,包括政府機關、公立學校及公營事業內
的正式職員、工友,都可以最低2.32%起、浮動計息的信貸利率申貸,貸款額度最
高可達300萬元。
  土銀的「貼心相貸公教專案」,最近因郵局升息,利率由2.32%升為2.38%,最
高可貸金額則以年收入22倍、每月攤還金額不超過月收入三分之一為上限。
  與合庫適用一般客戶的指數型房貸利率相較,前兩年利率為2.5%、第三年起為
3%,公教人員若先借公教信貸、不足部分再借房貸,反而更省息划算。
  不過信用貸款借期最長七年,不像房貸一借可分20年攤還,所以公教人員以低
利信貸購屋的搭配,適合規劃在七年內還清貸款的族群。行庫主管指出,信貸部份
雖然利率較低,但因借期較房貸短,所以每月要負擔的還本金額也會比借20年期的
房貸高。
  以貸款100萬元為例,用公教信貸2.32%、分七年攤還,每月本息攤還金額為1
萬2,909元。若是借3.32%的房屋貸款、分20年攤還,每個月的本息只要繳5,708元
,雖然多付利息,但因還款期間拉長,所以每期的負擔相對減輕很多。


各行庫近期房貸利率
────┬───────────────────────────────
銀行 │ 房貸利率及條件
────┼───────────────────────────────
台  銀│前6個月固定1.98%,第7-24個月2.3%,第三年起2.85%。限25,000大企
│業員工、500大外商在台關係企業、私校教師及專業人士適用。
────┼───────────────────────────────
土  銀│前6個月固定1.95%,第7個月起2.63%
────┼───────────────────────────────
彰  銀│前6個月固定1.96%,7-12個月2.57%,第二年2.67%,第三年3.05%
────┼───────────────────────────────
國泰世華│前兩年2.14%,第三年起2.99%
────┼───────────────────────────────
台 新 銀│前6個月2.10%,第7-24月2.44%,第三年起3.02%起。三年內轉貸有1.5%
│違約金。
────┼───────────────────────────────
復 華 銀│前6個月固定1.98%,第7-24個月2.30%,第三年起2.85%
────┼───────────────────────────────
中國商銀│前6個月2.1%,第7-24個月2.4%,第三年起2.95%
────┼───────────────────────────────
玉 山 銀│前兩年2.40%,第三年最低3.19%起。
────┼───────────────────────────────
中國信託│前兩年2.4%,第三年起3.1%
────┼───────────────────────────────
合 庫│一價到底房貸:利率2.92%;
│指數型房貸:前二年2.5起,第三年3.0%起。

 (板橋房市 超級吸客機)(2006/5/4)

●九十五年五月二日 經濟日報-(板橋房市 超級吸客機)

  捷運提前通車加持 新板特區成為外來客投資首選 新埔區每坪開價28萬元

  捷運板橋土城線將提前至本月通車,讓推案量暴增的板橋房市,成為超級吸客
機。除了「新板特區」是外來客首選,捷運新埔站周邊也是小家庭的最愛,每戶總
價已從三年前的800萬元躍升至1,000萬元,成為北市房價高漲下的最大受惠者。
  今年第一季台北市預售屋站上每坪40萬元,豪宅甚至已超越60萬元大關,讓台
北客轉向房價具上漲潛力、充滿重劃區利多的板橋,甚至被形容為房市的太陽能概
念股茂迪,爆發力十足。
  目前板橋的指標個案包括,新板特區的「國家世紀館」、「國鼎」、「台北官
邸」、「巴黎16區」,雖然去年底因高鐵延後通車使房價從35萬元下修至30萬元邊
緣,但今年2月開始,成交速度有加快趨勢,主要是來自台北市的區外客,以帶有
投資意味的心態購買。
  此外,板橋早期開發區新埔區,近日也有「榮耀交響區」推出,每坪開價28萬
元,坪數從38坪至52坪不等,總價也從1,000萬元起跳。
  永慶房屋代銷部經理王財旺說,相較於永和緊鄰大安區、中正區,容易吸引到
台北市的客戶願意進駐。以前板橋受限捷運未開通,距離台北市的確較遠,市場很
封閉,只有區域客購屋,因此房價衝不高,始終與土城、新莊綁在一起。
  不過,這幾年捷運新埔站通車、台北縣政府積極打造板橋新站特區之後,整體
房市翻轉,吸引不少外來客,客戶也認同板橋的未來性,認為「板橋還會再漲」。
  王財旺說,現在整個板橋人口瞬間成長,以前沒有區外客的市場,甚至吸引到
永和、新店的客戶願意搬到板橋。導致房仲沒有房子可賣,獨缺賣方,購屋自備款
也從800萬元跳到1,000萬元以上。
  板橋建商表示,目前板橋人口已經聚集,未來就是要看新板特區裡百貨公司、
辦公商圈發展的狀況。如果商圈可以形成,整個板橋房價都是以25萬元為基礎,向
上反彈,就好像大直重劃區在美麗華購物中心營運後,區域房價穩中有撐。

 (報稅須知 賣屋留憑證 報稅舉證不吃虧)(2006/5/3)

●九十五年五月一日 工商時報-(報稅須知 賣屋留憑證 報稅舉證不吃虧)

  出售房子、房子被拍賣,要保留憑證,如有財產交易損失,可以扣除財產交易所
得;若無法舉證,國稅局會依照標準扣除方式核定所得課稅,就相當划不來。
  出售房子時,如有財產交易損失,可扣抵當年度的財產交易所得,但不能抵其他
的所得,若當年度不夠扣扺,可在以後三年的財產交易所得再予扣除,所以納稅人如
發生財產交易損失,一定要舉證扣除所得。
  檢附文件包括,原始買賣契約書(即俗稱之私契)、收付款的紀錄證明、契稅、
印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費廣告費、清潔費、搬運費、土地增值
稅、裝潢費等等。
  若提不出買賣證明文件,稽徵機關會依照財政部核定的「房屋財產交易所得標準
」向售屋人課稅,不管是賺是賠,一律按標準計算財產交易所得,予以課稅,對有損
失的人非常划不來,因此保存相關單據和憑證相當重要。
  買賣房子如有賺錢,發生財產交易所得,有三種計算所得稅的方式。第一種是,
契約書中,有分房子和土地的價格,以房子賣出和買進的價格相減;但現實生活中,
很多人都找不到年代久遠的買進合約書、付款證明,且建商以前也常常短開發票,所
以舉證困難。
  第二種計算方式是有契約,但是契約中,沒有明確劃分房子及土地的個別價格。
此時,計算房子的所得稅之公式為:(私人契約中的買進總額與賣出總額之差價)×
出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+房屋評定現值)
  第三種是完全提不出證明文件者,就要依照財政部規定計算出售房子的所得,公
式為:房屋評定現值×當地財產交易所得課稅標準率。
  賣房子如有賺錢時,因財政部核定的房屋評定現值不高,會計師建議,可讓稅捐
稽徵機關依照標準課稅。實務上,因納稅義務人通常沒有房屋評定現值的資料,所以
沒有申報,就由稅捐處轉檔給國稅局,為納稅義務人計算,國稅局核定稅額後並不處
罰,納稅義務人有遞延繳稅的省息效果。
  若房屋被法院拍賣,如有財產交易損失,依法可扣抵財產交易所得,今年扣除不
完者,可分三年扣除,但不能扣除其他的所得。
  如果拍賣價格高於當年買進價格,則有財產交易所得,則債務人本人不論有沒有
收到拍賣款,都要併入在拍賣年度的綜合所得總額報稅。所得的計算方法是:拍賣價
款─相關成本和費用(如原始取得的成本、改良、其他費用)=應稅所得
  如果沒有提出原始取得的成本,則課稅的計算公式為:房屋評定價值×財產交易
標準率。

 土城捷運購屋 多2 站省百萬(2006/5/3)

●九十五年五月二日 聯合報-(土城捷運購屋 多2 站省百萬)

  海山到板橋 差6分鐘 每坪省6萬 搶屋者眾

  連結板南線的捷運板橋土城線,五月底完工通車,捷運題材讓土城房價兩年上
漲兩成,通車後房價還會再漲嗎?
  太平洋房屋土城店資深經紀人江永承說,土城房價兩年漲兩成,最精華的海山
站周邊(裕民、學府路一帶)的10年電梯華廈目前每坪16萬到18萬,店面甚至漲到
每坪100萬,都是捷運效應。
  江永承說,中永和、板橋不少人搶進土城卡位,「同樣的產品價差5萬到10萬
元,多搭兩、三站,一戶至少省下100到300多萬元」,挾著捷運通車利多,樹林、
三峽來土城的換屋族也不少。
  江永承說,未來從土城起始站永寧站至台北車站,僅需25分鐘,且不需轉車就
可直達台北市東區,比起淡水線、新店線、中和線需在台北車站轉車,交通便利性
更高,也吸引大批購屋人潮。
  土城海山站勝出的理由,一是生活機能便利,附近商圈發展成熟,各式商店林
立;再則因房價與板橋站相比,每坪起碼便宜5、6萬元以上,但從海山站坐到板橋
站卻只要6、7分鐘。
  中信房屋統計三年內通車的捷運線周邊中古屋行情,發現房價從捷運開工至今
都有兩成以上的漲幅,其中又以內湖線漲幅最高,更高達五成。
  中信房屋板橋捷運加盟店長李坊祥說,捷運可分為地上工程和地下工程,一般
在進行地上工程時,因為沿線馬路邊有圍籬、塵土、交通黑暗期,當時議價空間大
,形成買方市場格局,但完工後便成賣方市場:例如府中站周邊,經裝潢的中古大
樓單價約22、23萬元,但預估日後可達到每坪26萬元。
  「大台北的購屋熱門地段還是非捷運莫屬」,已成為市場共識。不過北區房屋
總經理彭培業認為,「未來當捷運多得像公車的時候,怎麼可能每站都漲?」
  中信房屋副總劉天仁提醒打算「逐捷運而居」的購屋人留意「跳島效應」:捷
運人潮快速流動後,各站會有強者恆強、弱者恆弱的效應,不會沿線每站都漲。


        二期捷運沿線中古屋房價
艟w─┬─────┬──────┬────
  板橋線 瓛ㄚ~│開工時房價│ 目前房價 │漲幅
蕅蕅蕅蕅
板橋站 │公寓│12-14 │未裝潢16-18 │3成以上
│ │ │裝潢屋21-23 │
───────┼──┼─────┼──────┼────
府中站 │公寓│13-14 │13-20 │3-4成
│大樓│16-17 │22-23 │
───────┼──┼─────┼──────┼────
亞東醫院站 │一般│10-12 │未裝潢14-15 │2成以上
│ │ │裝潢屋16-17 │
───────┼──┼─────┼──────┼────
海山站 │公寓│10-12 │14-16 │2-4成
│大樓│12-13 │14-18 │
灨q──┴─────┴──────┴────
  土城線 │
灨q──┬─────┬──────┬────
土城站 │公寓│約8 │10-12 │3-4成
│大樓│9-11 │13-15 │
───────┼──┼─────┼──────┼────
永寧站 │公寓│約8 │10-12 │3-4成
│大樓│9-11 │13-15 │
灨q──┴─────┴──────┴────
內湖線&東延線 │
灨q──┬─────┬──────┬────
大直站 │公寓│約23 │30-32 │2-4成
│大樓│31-32 │37-40 │
───────┼──┼─────┼──────┼────
劍南路站 │公寓│約21 │約29 │約4成
───────┼──┼─────┼──────┼────
西湖站 │公寓│15-20 │20-24 │2-4成
│大樓│ │24-28 │
───────┼──┼─────┼──────┼────
港墘站 │公寓│16-17 │22-26 │3-4成
文德站 │電梯│21-22 │27-35 │
內湖站 │ │ │ │
───────┼──┼─────┼──────┼────
大湖公園站 │公寓│14-15 │20-22 │4-5成
│大樓│22-25 │32-36 │
───────┼──┼─────┼──────┼────
葫州站 │公寓│17-18 │23-24 │約3成
│電梯│約24 │31-32 │
───────┼──┼─────┼──────┼────
東湖站 │公寓│15-16 │19-20 │2-3成
│電梯│約20 │25-26 │
───────┼──┼─────┼──────┼────
經貿北站、 │公寓│12-15 │15-19 │2-3成
南站、南港 │大樓│14-18 │18-23 │
站 │ │ │ │
灨q──┴─────┴──────┴────
新莊線 │
灨q──┬─────┬──────┬────
東門站 │公寓│26-28 │約40萬 │2-4成
│大樓│30-40 │約45萬 │
───────┼──┼─────┼──────┼────
松江南京站 │公寓│18-20 │22-25 │2-4成
、行天宮站 │大樓│16-23 │23-30 │
、中山國小 │套房│20-26 │25-32 │
───────┼──┼─────┼──────┼────
大橋國小站 │一般│15-17 │17-20 │1-2成
───────┼──┼─────┼──────┼────
台北橋站 │華廈│15-16 │17-18 │約1成
│大樓│ │ │
───────┼──┼─────┼──────┼────
菜寮站 │公寓│約12 │12-13.5 │1-2成
三重站 │大樓│14-15 │15-18 │
───────┼──┼─────┼──────┼────
頭前庄站 │公寓│8-10 │12-13 │3-4成
│大樓│9-13 │13-18 │
───────┼──┼─────┼──────┼────
輔大站 │一般│8-10 │11-14 │3-4成
丹鳳站 │ │ │ │
───────┼──┼─────┼──────┼────
迴龍站 │公寓│9-10 │12-14 │2-4成
│大樓│12-13 │14-15 │
灨q──┴─────┴──────┴────
蘆洲線 │
灨q──┬─────┬──────┬────
三重國小站 │大樓│14-15 │15-16 │約1成
、三重國中 │ │ │ │
站 │ │ │ │
───────┼──┼─────┼──────┼────
徐匯中學站 │公寓│12-13 │15-16 │1-2成
、三民高中 │大樓│14-15 │16-18 │
站 │ │ │ │
───────┼──┼─────┼──────┼────
蘆洲站 │華廈│- │19-20(預售) │-
│大樓│ │20-23(預售) │
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 ●九十五年五月一日 工商時報-(扶養親屬先報先贏 節稅不落空)(2006/5/3)

●九十五年五月一日 工商時報-(扶養親屬先報先贏 節稅不落空)

  有不少父母同聲感嘆,「老了,沒人要,但是報所得稅時,大家都搶著認爹娘」
,當同一受扶養親屬由不同納稅義務人重複申報時,那該怎麼辦?因為電腦系統問題
,通常都「先報先贏」,後報者將會被剔除,但是國稅局指出,若納稅義務人向稅捐
單位申復,稅捐單位會請納稅義務人提示確有扶養事實證明,但為了避免因被剔除免
稅額而爭執各納稅義務人自行協調。
  國稅局指出,「先報先贏」是受限於系統的關係,但只要有人提出申復,依然可
以更改,雖然一切都以扶養事實為主,但稅捐單位不作裁判,子女間最好自行協調,
否則為了這一點小事就進行訴訟是很難看的事。
  凡未滿二十歲者,不管子女是否結婚或者有工作一定要和父母同戶一起申報綜合
所得稅。日前新聞報導,某立委的十六歲媳婦生一小女娃,由於該立委的兒子、媳婦
都未滿二十歲,該立委今年就可以多了一位(媳婦)扶養親屬,當然該媳婦也可選擇
和自己的父母申報,然而到明年報稅時,該媳婦和孫女就得和該立委同戶申報,這名
立委一下子就可再增加二位扶養親屬。
  雖然目前上班族有晚婚的趨勢,不過,未滿二十歲結婚者也有增加的現象,近期
就有不少民眾詢問稅捐單位,未滿二十歲子女申報所得稅問題。其中有一人問,兒子
去當兵,媳婦未滿二十歲,又有一孫子,是否可以申報為扶養親屬,國稅局說,只要
受扶養者未滿二十歲,而且確實受納稅義務人扶養者,都可以申報扶養親屬免稅額。
  另外,原必須一起申報的父母親或者子女,若在九十四年度過世、結婚,在今年
申報九十四年度所得稅時,該如何申報?國稅局指出,過世或結婚的當年還是可以申
報扶養親屬,享有扣除額,就像該立委媳婦在結婚第一年可以讓娘家的父母申報「扶
養親屬」。

 (退休財產移轉? 2條通)(2006/5/2)

●九十五年五月一日 經濟日報-(退休財產移轉? 2條通)

  (1)資產1,500萬元以下,不用繳遺產稅,不必規劃移轉。
  (2)年紀愈輕,備用現金要愈多;財富愈多,趁年輕移轉。

  在養兒防老觀念日趨淡薄下,許多父母退休後都面臨到底是把財產全部留做自
己的養老本,還是要把部分移轉給下一代的問題,財務顧問建議,一般而言,資產
在1,500萬元以下者,父母比較沒有規劃移轉財產給下一代的必要,因為幾乎不必
繳遺產稅,生前不必考慮財產移轉的事。
  國際認證財務顧問師協會執行長陳駿為建議,大原則是:年紀愈輕,留給自己
的備用現金要愈多;而財富愈多者,則要趁年輕時先移轉。
  至於應該移轉哪一類資產,也可視稅負的不同有不同的做法。陳駿為說,他看
過身邊真實的案例是父母連房子都過戶到子女名下後,自己反而變得好像是「寄人
籬下」,要看子女臉色,由於不動產在遺產稅中的課稅方法是以公告現值為準,不
是以價格較高的市價課稅,所以建議一般的父母並不用急著移轉房地產。
  除了房地產可以自己保留外,退休族也應該替自己留一張附約完整的壽險,保
額高低無所謂,但附約的部分要包括醫療險、傷害險和防癌險,如果怕未來生病、
老年癡呆無人照顧,可以再替自己留一張長期看護險的保單。
  去年台北市衛生局公佈92年台北人平均壽命79.66歲,財務顧問指出,如果是5
0歲的退休族,要估計至少還有30年的生活要過,如果以每個月需要3萬元的基本開
銷計算,30年下來要1,080萬元(不考慮通貨膨脹和投資收益),加上約1,500萬元
的免稅額度,50歲退休族的資產如果超過2,500萬元,就有必要積極做移轉資產給
子女的規劃。
  至於60歲和70歲的退休族若擁有1,500萬元的資產,考慮到年紀因素要買保單
可能不容易,如果想維持每月領3萬元的生活品質,可以1,000萬元購買足夠抵抗通
膨,年報酬率約4%的固定收益商品,一年配息就可領40萬元,其餘當成流動資金以
備生活臨時發生的不時之需。
  如果60歲和70歲的退休族擁有1,500萬元以上的資產,就有必要做移轉規劃,
由於保單不一定買得到,可以購買不動產的方式,因為遺產稅在計算不動產時是以
公告現值而非市價,通常公告現值為市價二分之一,報稅時具有壓縮資產的作用。

 (新房貸利率 上海各商銀跟進)(2006/5/2)

●九十五年四月卅日 工商時報-(新房貸利率 上海各商銀跟進)

  中國人民銀行日前宣布將貸款利率上調後,上海各家商業銀行紛紛表示近期就要
執行新的房貸利率。針對已辦理好貸款的客戶,四大國有商業銀行表示,從今年四月
廿八日到年底都執行舊利率,明年一月一日之後按新利率計算利息。
  根據上海銀行界人士估算,如果以五年以上住房商業貸款來說,新的下限利率應
為六.三九%的九折,即五.七五一%,因此如果是三十萬元人民幣二十年期的貸款
,之後每月要多還四一.四元人民幣。
  上海「新聞晨報」報導,這項消息已影響了在「五一」長假要看房的人潮,不少
消費者因房貸利息上升加重購房成本而打退堂鼓。
  目前,中國四大國有商業銀行在上海的分行均表示,他們將以放款日作為調息依
據,對已放款的客戶,根據合同「逐年調整利息」原則,自明年一月一日起實施新利
率,在此之前,仍按原利率計息。
  相對於四大國有商銀行的做去,招商銀行、上海銀行部分房貸客戶下月起就將按
照新的貸款利率計息。

 (升息 提前還房貸 銀行爆人潮)(2006/5/2)

●九十五年四月三十日 聯合報-(升息 提前還房貸 銀行爆人潮)

  大陸這波升息,效應逐漸顯現,許多銀行都接到大批客戶詢問電話;部分房地
產業者接到退房、取消簽訂合同的電話手軟;已貸款者加速還款。上海則是爆發一
人貸款廿六億台幣買一百一十套房炒樓,結果無力還款的怪事!
  中共央行宣佈貸款升息後,精打細算的大陸消費者開始評估如何因應。
  新華社報導稱,廣州、上海、北京許多銀行房貸中心昨天開始湧現諮詢和辦理
提前還貸的人潮,其他各家主要貸款銀行這兩天接到的提前還貸款申請及諮詢比平
日多了幾倍。一些業務量較大的銀行,要提前還貸款還得先等候三小時以上。
  房貸戶緊張,房地產和仲介業者也是受害者,上海青年報報導,上海一名房仲
業者大吐苦水稱,一早就有兩名客戶通知不來訂約了,還有幾名剛過戶的客戶打電
話抱怨「怎不早點告訴他們要升息」,讓他一臉無奈!
  近一、二年的炒樓風也造成銀行出現呆帳危機,北京青年報報導,上海有一人
向銀行借貸了六億五千萬人民幣(約台幣廿六億元)共買了一百一十套房,準備大
炒特炒,結果隨著中央宏觀調控打壓房價,房價升不上去,又無法出脫,結果慘遭
套牢,也無力還款,導致銀行出現呆帳,目前當局已在調查,這名「大戶」是何方
神聖,且徹查到底是哪些銀行貸的款。
  在深圳,過去一年多房價飆升,引起市民不滿,目前已有四千人在網路發起拒
買運動。儘管中央著手新一波打壓房價,但一時間房價仍下不去,響應拒買活動還
會再擴大。

 (房屋稅5月開徵 6月1日截止)(2006/5/1)

●九十五年四月廿九日 蘋果日報-(房屋稅5月開徵 6月1日截止)

  期限內未繳 2天加徵1%

  95年度的房屋稅將自下週一(5月1日)起開徵,原定5月31日的截止日期因適
逢端午節順延1天至6月1日;此次開徵的稅額將徵收去年7月1日至今年6月30日期間
的房屋稅,國稅局官員提醒,納稅義務人倘若未在截止日期前繳納將被課滯納金,
每超過2天就加徵1%,超過30日仍未繳納者將被移送強制執行。

  年度報稅

  納稅人必須負擔的房屋稅多寡不只與房價或是用途有關,與樓層高度亦有密切
關聯,以全台灣大樓最林立的台北市為例,2004年及2005年所收到的房屋稅就各為
93.9億元及98.9億元,特別是全台灣最高的101大樓,去年還沒完工時就必須繳稅
約1億3000萬元,今年全部完工後必須繳交的房屋稅更將近2億。

  房屋損舊可打折節稅

  由於房屋稅不僅依照房屋用途而分成多種不同的稅率,此外像是房屋受損或是
破舊的程度,也讓所繳房屋稅有打折的空間,因此國稅局官員也特別提醒納稅人,
在報繳稅前多留心「房屋稅條例」的相關規定,以爭取更多的節稅空間。
  其中在各類房屋用途適用稅率的部分,房屋稅稅率依照住家及非住家用途而有
不同的稅率,而非住家的部分又分成一般營業用以及供私人醫院、診所、自由職業
事務所及人民團體等用途,稅率各有不同。
  其中住家用稅率為1.2%,營業用的稅率則為3%,私人醫院、診所、幼稚園、自
由職業事務所及人民團體用途者則適用1.5%或是2%的稅率。

  確定適用的稅率標準

  國稅局官員指出,正因為適用稅率的不同,所以納稅人在報繳房屋稅時,應釐
清自身房屋的適用稅率屬於那一種類目,特別是房屋原本為營業用,但已變更為住
家使用者,就應該及早申請改按住家用稅率課徵較為有利。
  因為房屋稅是依照實際使用情形按月課徵,所以原供營業用的房屋若營業商號
已遷出、註銷或變更作住家使用,只要是任何一種情況都應該立即申請改按住家稅
率課稅以節省稅負。
  國稅局官員特別提醒購入新成屋或二手屋的民眾,如果是拿來作住家用途,都
必須先查看執照上記載的用途是否為「住宅」,或查看前業主所留下的最近一期房
屋稅單用途是否為住家用,以免該課住家稅率的反而課成營業用稅率。

  住商同用3%不低於1/6

  另一種比較常見的情況,是家庭式的雜貨店或是美容院、小吃店等,此時房屋
可說是同時作營業用與住家用,此時房屋稅適用稅率就必須視實際使用面積分別計
算,分別按住家用稅率1.2%以及營業用稅率3%課徵,但必須注意的是,後者的課稅
面積最低不得少於全部面積的6分之1,納稅人在報稅時也可以好好計算一下,免得
吃虧。
  房屋稅報繳,有多種不同的方式,像是信用卡、晶片金融卡、郵局或銀行轉帳
繳稅,或是赴便利商店繳交。
  其中必須注意的是,納稅義務人如果採取與銀行或郵局約定以存款帳戶辦理轉
帳繳稅,必須留心在6月1日的存款餘額是否足以撥付應納房屋稅款,以免無法進行
轉帳繳稅。另外,有意去便利商店繳稅的民眾,可選擇統一、全家、萊爾富、OK、
福客多等5家便利商店來繳稅。


房屋稅節稅撇步 資料來源:《蘋果》資料室
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方式 內容
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了解如何適用「住家用」稅率 住家用稅率1.2%,營業用稅率3%,
適用住家用稅率明顯可降低稅負負擔
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房屋使用若有住家用與營業用 房屋稅是按月課徵,即早申辦變更,
之類的用途變更,應儘早申 就可以早適用較低稅率
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是否為簡陋房屋 可視簡陋程度按房屋適用的標準單價
3成至7成計收房屋稅
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是否為受災、海砂或輻射屋 視受損程度之嚴重可減半徵收或是全

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房屋用途是否為醫院、診所、 適用稅率為1.5%及2%,較一般營業
自由職業事務所及人民團體使 用稅率低
用房屋

 (賣相加持 老屋也有春天)(2006/5/1)

●   快速增值有訣竅 三大加值法報你知

  聰明的購屋人,懂得挑房子的毛病,換取議(殺)價空間。聰明的賣屋人,也
要懂得花一些心思、一點預算,來提升房子的賣相,拉大出價的空間。
  專門買法拍屋的投資客通常很厲害,往往有幾組配合的裝潢工程人員,花個一
、二十萬元,短短一個星期就能讓法拍屋煥然一新,搖身一變成為搶手貨。手上有
老舊中古屋要賣的屋主,不妨學習法拍客的秘訣,讓舊房子也能快速增值。
  永慶房仲集團提出三大房屋加值法,指出只要掌握竅門,不但老屋有春天,也
將使賣方露出滿意的微笑。

  第一個加值法是營造出空間感,先騰空房子、再清掉傢具。

  如果房子本來由屋主自住,那麼準備賣房子前,最好先想辦法騰空,儘量凸顯
空間感。如果是空屋,不要的東西務必提早清除。
  記住,購屋人是來買房子,而不是買傢具的,所有佔用空間的雜物都要收拾起
來。要是有些東西以後還用得著,則不妨買一些紙箱,把雜物先放進箱子裡。
  有些屋主將房子當倉庫,或在牆壁上畫畫,燈泡有的亮、有的不亮,都會讓人
感覺很差、想再殺價。只要讓室內空間看起來簡單、明亮清爽,空間感自然就有了

  訂做的固定木櫃,通常比買來的成品尺寸大,這些因為個人需要而設計的傢具
,不但厚重、也佔空間,會讓室內空間感覺變小,建議先清除掉。如果房間不大,
千萬不要擺大件傢具,不然空間看起來更擁擠。
  第二個加值法為堅守乾淨、明亮原則,可以塗上白色油漆,引進俐落光源,換
掉暗色門窗。
  重新油漆是最基本、便宜的必要工作,可以清除原來的塗鴉和污穢,避免留下
老舊痕跡,讓牆面更乾淨。
  白色油漆是首選,可讓室內感覺明亮,空間也有加大效果。公寓的樓梯間要是
狀況太糟,順便粉刷,避免內外差距過大,讓人有屋況不可信賴之感,否則前面的
心血就白費了。
  室內光線也很重要,如果燈具毀損,一定要更換。花個幾百、上千元,將燈飾
更換成簡單、漂亮的形式,整體空間會有乾淨、俐落、舒服的感覺。
  一般人不會喜歡幽暗、陰森的房子,門窗重點就是要讓光線進入屋內。不需要
重做門窗,但如原來的玻璃是暗色,或玻璃上有貼紙,就有必要換成透明玻璃,讓
光線穿透。
  第三個加值法在確保房屋的結構和管線安全,先修理漏水、特別要注意龜裂問
題。
  房屋漏水是不得不重視的問題。通常花個1萬元就能解決,千萬不要在買主看
房子的時候被發現了,才承諾要檢修;地磚不用重鋪,免得花錢不討好,因為買主
通常有自己的想法,換地磚是購屋者重要的樂趣。
  有些房子龜裂並非結構問題,而是施工時未等全乾就上油漆。十幾年屋齡的房
子,隔間牆有少許龜裂算是正常的,油漆時提醒師傅補好,就沒問題了;如果樑柱
上有嚴重龜裂,代表結構有問題,就不宜矇混過關,而應據實以告,免得日後滋生
糾紛。

  賣厝小撇步 掌握氣氛 抓對時間

  賣房子,事前的整理工作很重要,帶人看屋更是關鍵時刻。想讓買方對房屋滿
意,手法越細膩、效果會越好。
  屋主可從三方面著手,掌握氣氛與視覺效果、選擇適當帶看時間,及保持室內
空氣流通。
  買方很在意房屋呈現的氣氛和感覺,在看房子時,不如搭配適當的音樂,注意
視覺效果,包括光線、牆上掛畫、擺設的傢具和盆栽。
  帶看時間攸關買方第一印象。尋找一天當中,最能展現房屋特色和優點的時間
,才能呈現最好的環境品質與視野。如果白天的採光特優,那就約在白天;要是夜
景很美,當然就別錯過晚上。
  一切都準備好了,在買方來看房子前,先把窗戶打開,讓空氣流通。夏天炎熱
,可以先開冷氣,避免買主進門覺得悶熱。一旦身體舒適,心情也就輕鬆,看起房
子比較不會那麼挑剔,對房屋的印象會再加分。
  把握清潔明亮的原則,保持愉悅心情,用誠摰的態度接待買主,對方可以體會
這番用心,有助房屋買賣交易過程更順利。

  無形魅力 有三招

  出售房子,不只賣一棟房子的本身,還包括地段、環境和鄰居;賣房子的過程
,不僅帶看屋況和議價,還包括產權移轉與交屋。多用點心,運用無形的魅力,將
為房屋的價值加分。
  
  第一招,產權資料詳備。

  大樓式房子出售時,原始資料必須齊備,包含社區各種特殊情況,像車位、管
理、電梯、休閒俱樂部等設施;資料準備周全,買方將增加很大的吸引力。
  
  第二招,強調鄰里特色。

  社區和鄰居是房子增值的條件,購屋者希望提升居住品質,鄰居就是品質的一
環,所謂千金買宅、萬金買鄰。如果鄰居有名流政要、大學教授、形象良好的名人
,或位處明星學區,社區管理完善,都是讓房屋增值的無形因素。
  社區的會議記錄、管理須知及活動,會陳列在佈告欄,適時讓買方觀看,可幫
助買方瞭解社區的運作,增加房屋魅力。
  
  第三招,更新廣告刊物。

  為了賣屋,屋主可能在外牆張貼廣告物、布條或和售板,應注意及時換新,保
持整潔,一方面給人正面印象,另方面不致讓人以為房子很久賣不出去,徒增殺價
空間。

 (約定交付日當天撥款 避免交屋糾紛)(2006/5/1)

●九十五年四月廿九日 蘋果日報-(約定交付日當天撥款 避免交屋糾紛)

  預售屋交屋流程有2大重點,「文件」與「標的物」的交付,當購屋文件交付
時,因預售屋尚在興建中,無法確定交屋日期及交屋標的內容,且交屋日(標的物
)與撥款日(文件)不同,很容易發生購屋糾紛。

  購屋信箱

  信義代銷專案經理范錫達表示,預售屋買賣過程中,文件交付流程如同中古屋
,分為簽約、用印、完稅、交屋等4個階段,不同的是,預售屋簽約時,房屋尚在
建造中,買賣標的為未來興建完成的房屋。
  由於預售屋交屋流程分為文件及標的物交付2部分,這2者開始及結束的順序不
定,有時產權已交付給買家,但標的物(房屋)卻尚未點交完畢。最理想的狀態為
「文件上的貸款撥款動作」與「標的物的交付」為同1天。

  交屋前 賣方付利息

  陳玉霞代書表示,交屋要順利,從簽約時就要仔細審閱合約內容,例如在內政
部預售屋買賣合約範本中記載,「金融機關核撥貸款之利息,由買方負擔,但於賣
方通知交屋前之利息應由賣方返還買方」。
  要注意的是,建商所用的預售屋買賣合約,可能與內政部的版本不同,在簽立
之前,須詳加注意。
  預售屋的「交屋流程」,是從建商通知至銀行「對保」後的一連串動作。但在
進入交屋流程前,購屋人也要瞭解建商作業,以爭取自身權益。

  辦貸款 可自尋銀行

  辦理房貸時,購屋人除了向建商提供銀行辦理整批房貸外,也可自行尋找貸款
銀行,只要同時會同銀行、代書及建商人員,到申辦銀行辦理貸款業務即可。簽署
各項申辦房貸文件後,由代書收取過戶資料,隨即辦理產權過戶等作業,這時,建
商會預收1筆「代辦費」,以支付日後的各項稅金及代書費用,購屋人要仔細核對
交付金額及收據,等到正式交屋時,結算各項費用,多退少補。

  讀者來函

  高雄陳先生來信詢問,買房子後,拿到土地買賣轉移契約書,建物契約書的他
項權利為空白,但土地契約書他項權利是寫「原抵押權由雙方共同承受」,這是正
常的嗎(有跟銀行貸款)?
  我一共給120萬元,其餘用貸款,但是發票只有開房屋款100萬元,另外20萬元
應該是算土地部分嗎?無發票嗎?
 
  房地登記除了注意資料正確,透過所有權部及他項權利部,可瞭解房屋債權與
債務。

  土地謄本 建商抵押權須塗消
 
  全民地政士事務所林國弘代書表示,當建商有作土地融資時,在土地的契約書
他項權利的部分,就會有此一情形出現。
  但因土地法規定,登記有絕對效益,所以最重要的是,目前手中土地謄本的他
項權利,是否登記著您所貸款銀行,建商土地融資的抵押權是否已經塗消,如果答
案皆為「是」,那基本上沒有太大問題。
  以陳先生目前狀況來看,建商應該是跟地主合建,房屋為建商所有,土地則為
地主私人所有,由於只有公司才須開立發票,而私人無須開設,才會導致房屋款有
發票,土地款沒有發票,但一定都會有收費證明,大多是在土地及建物合約後方的
收費進度表上,直接作簽收。

  讀者來函

  洪小姐來信詢問,建商未通知交屋,銀行已先撥款給建商,除貸款金額外,連
同裝潢貸款的金額也一併被撥款,現建商願支付裝潢貸款部分的利息,但退還的金
額僅為裝潢貸款金額扣除預收款,請問這樣做合理嗎?

  裝潢貸款 不必撥給建商

  陳玉霞代書表示,交屋流程一般在合約上面皆載明清楚,以內政部房屋買賣合
約的版本來說,在通知交屋前的貸款利息應由賣方返還買方。
  但建商版本不一定與內政部合約完全相同,可能改為房屋及土地產權移轉後,
即須繳納房貸款項,如此便可能造成「交屋前即須付房貸」的狀況。

  預收款 不含在內

  在銀行對保的同時,建商會收取1筆「預收款」,用來給付契稅、印花稅、代
書費等各項應繳納稅費,交屋時以收據作多退少補的動作,另外會要求籤立1張「
撥款同意書」,同意在產權過戶後撥款給建商。
  洪小姐須再度審視合約內容,確定交屋的程式為何,裝潢貸款的錢不應該轉給
建商,這是最大的疏失。
  此外「預收款」也應另外通知收取,而非由貸款中扣除,洪小姐可以將尾款扣
留至交屋完成後再繳付,另外要求貸款的利息費用。

 (市場盤整 自住型買家可進場)(2006/4/30)

●九十五年四月廿八日 蘋果日報-(市場盤整 自住型買家可進場)

  對於國泰房價指數首季「量縮價漲」格局,業者對於房市未來發展看法多空紛
歧,學者對於未來提出看法,認為未來半年市場穩定度仍高。
  玄奘大學公共事管理學系副教授花敬群認為,市場雖在盤整,但感覺消費者並
未放棄市場,未來房地產市場也不致於會一路往下走。

  套房北部投資主力

  花敬群說:「在調節的過程中,北部以投資為主的套房仍是主力,但我預估再
過2季,市場就會以換屋產品為主,讓市場趨向更正常平穩。」
  花敬群預估,對建商而言第2季市場競爭力會更增加,但對自住型的消費者來
說,議價空間仍存在,長期來看也還有上揚空間,對投資來說,需要審慎評估,對
自住來說目前仍是進場的時機。
  屏東商業技術學院不動產經營系助理教授楊宗憲分析,基本上新推個案市場呈
現量縮格局,這對過去2年急速膨脹的推案量來說,是一個健康調整,然而,套房
的推案戶數增加3成,顯示建商有利用低購屋門檻的套房,來降低推案風險的跡象
,難免有套房戶數增加過快的疑慮,套房銷售狀況值得注意。
  此外,國泰成交量指數並未隨著量縮而增加,反而同步縮小,加上1~2月全國
房屋成交量,較去年同期微幅下滑了0.6%,顯示買氣停滯是市場現況,新推個案市
場的量的調整策略,是否奏效,還有待觀察。
  楊宗憲表示,但從國泰房價指數仍維持穩定來看,加上推案量縮小,可以預期
至少上半年新推個案的價格面,市場交易量在去年即已達到年交易量43.4萬戶的7
年新高,今年要再衝高買氣的難度會較過去2年來得大,因此價格維持平盤,應該
是下半年比較可能的走勢。

 (好康A 住宅火險 下月調降)(2006/4/30)

●九十五年四月廿八日 經濟日報-(好康A 住宅火險 下月調降)

  保障自動附加第三人責任險

  油價、水電費、瓦斯費等百業齊聲喊漲之際,「有殼者」倒是有一項好消息:
住宅火險自5月1日起,保費不漲反降,且保障內容還擴增到自動增加第三人責任險
,估計全國將有400萬戶房屋屋主可享此超級好康。
  產險公會火險委員會已完成住宅火險費率調整作業,以自動擴大承保第三人責
任保險方式,回饋住宅火險消費者,即如果投保標的物因火災、閃電雷擊、爆炸或
意外事故所致的煙燻,造成第三人遭受體傷死亡或財物損失,被保險人依法應負賠
償責任而受賠償請求時,可由保險公司負賠償責任。
  其中,每一人體傷責任保險金25萬元、死亡責任保險金50萬元;每一事故體傷
及死亡責任500萬元、財損責任50萬元,但在保險期間內的最高賠償金額為1,000萬
元。
  產險公會分析,住宅火災發生的原因,以電線走火逾三成所佔比重最高,其次
為不明原因(占15%)。當火災發生時,難保不會波及無辜的第三人,站在生命無
價的角度來看,主管機關以最快速度讓第三人保障涵蓋在保單中。
  因此未來住宅火險不僅消費者自己投保的保險標的損失有得賠,若事故發生時
,還波及無辜第三人時,也都有得賠。產險公會理事長石燦明昨(27)日指出,這
次住宅火險新保單條款,等於將過去單純的住宅火險保障,逐漸延伸到保障內容更
豐富的居家綜合保險。
  對於5月起實施的住宅火險新費率,以去(94)年整體產險業住宅火險簽單保
費收入11.07億元來看,調整後簽單保費將降為10.41億元,簽單保費影響幅度約為
減少6%。住宅火險消費者雖然保障增加,但卻不必再另掏腰包,甚至保費還可以比
去年還便宜一些。
  5月1日以前投保的舊保單,權益又有什麼改變?產險公會指出,對於目前仍有
效的長期宅火險或1年期住宅火險及地震險保單,也將自動適用此次新修訂的「第
三人責任基本保險」及「空屋理賠」等擴大承保範圍事項。換句話說,已投保住宅
火險者,5月起統統都可自動附加新增的保障項目。

 (捐贈申報 今年大不同)(2006/4/30)

●九十五年四月廿八日 經濟日報-(捐贈申報 今年大不同)

  報稅老手在準備報稅時,首先應該掌握的訊息,無非是今年報稅與往年有哪些
不同。就拿今年來說,有捐贈股票、買賣房屋與選擇勞退新制並自願提繳退休金的
民眾,報稅時就要先做點功課。
  「捐贈」是申報所得稅並選擇「列舉扣除額」的民眾,可以扣除的一筆開銷。
今年要注意的重點是,捐贈給公益慈善團體,包括政府機關在內,申報捐贈者已不
再是「捐多少、抵多少」,特別是捐贈的財物是土地、納骨塔、未上市櫃股票和債
權,今年節稅遊戲規則已經翻新。

  一、捐贈不動產:申報扣除的節稅年度,是以不動產的移轉登記日為準。也就
    是只有在去(94)年完成所有權移轉登記的不動產捐贈,今年5月報稅時
    ,才可以享有節稅利益。

  捐贈公共設施保留地,卻沒有提供稅捐機關捐贈成本者,稅捐機關今年還是按
公告現值的16%計算土地捐贈價值,計算捐贈可列報金額的比率不變。

  二、捐贈納骨塔:只有符合「殯葬管理條例」設置的納骨塔才能列報。申報時
    必須提出業者開立的收據;無取得成本證明者,由國稅局依查得資料核實
    。納骨塔若非根據殯葬管理條例設置,捐贈行為沒有節稅的權利。
  三、捐贈未上市櫃公司股票:過去按面額10元認定捐贈可抵稅金額,今年報稅
    時,財政部規定須以受贈機關實際賣出股票時,有市場售價時才能抵稅;
    受贈機關若未出售受贈股票,捐贈股票的納稅人就不能申報抵稅。
  四、個人債權: 已排除在對政府捐贈的範圍內,即使捐給政府,也不能抵稅。

  不只是捐贈的節稅規定略有調整,夫妻報稅案件,今年標準扣除額提高為8.8
萬元,以適用13%稅率的夫妻為例,可以多省下2,730元稅款。
  94年出售不動產的民眾,今年也要注意,售屋所獲的財產交易所得課稅比率,
台北市調高二個百分點達23%;高雄市則調高一個百分點至18%,縣市與鄉鎮維持不
變。
  簡單來說,出售房屋卻無法拿出房屋買進或賣出證明資料者,就必須按財政部
訂定的售屋財產交易所得額標準課稅,以台北市為例,出售房屋的評定現值乘上財
產交易所得課徵比率,每100元中要以23元申報為售屋所得,合併綜合所得報稅。
出售房屋無所得者,若提不出成本證明,即使虧本賣屋還是要繳稅,這一點報稅新
手、老手都要注意。
  最後是勞退新制實施後,選擇新制的勞工們,如果也自願提撥一筆退休金進入
勞退個人帳戶,今年是新制施行後第一年報稅,給付薪資單位會在扣繳憑單上,標
註出自提退休金額,這筆自提金在薪資6%範圍內,可以免稅,勞工不必將這筆自提
退休金,合併入薪資所得總額中報稅。

 (規劃遺產稅 有五大心法)(2006/4/30)

●九十五年四月廿七日 自由時報-(規劃遺產稅 有五大心法)

  Q:台北讀者王先生問:要如何規劃遺產稅?
  A:日盛銀行台中分行副理溫頂堯回答:規劃遺產稅可運用五大心法,就是移轉
、壓縮、凍結、延遲、分散等。
  一、移轉:將應稅遺產轉為免稅遺產,例如可用每年贈與免稅額及保險給付列入
遺產,最直接也最普遍的方式就是替子女付保費,至於去年免稅額度僅100萬元,今
年元月開始直接贈與金額調高為111萬元,另外,還可將身故保險給付分散給多個子
女,將每人均分的保險給付降至最高限額之內,規避最低稅負制的規範。
  二、壓縮:利用買地、買未上市股票的方式來節稅,例如未上市股票以淨值計算
、稅法土地遺產以公告現值計算,以現金購入市價與法定價差異的土地或股票,可壓
縮遺產價值。
  三、凍結:利用財產信託可依現值繳贈與稅,避免未來投資利得高時,使遺產稅
負擔加重,例如公司員工的有價證券,可以用信託將股票價值「凍結」,身故後用此
凍結金額計算遺產稅,避免未來幾年有價證券價值膨脹過快,金額過度擴張。
  四、延遲:生前買的骨董字畫等藝術品遺留給後代,這些藝術品均列為遺產,卻
可等到藝術品處分後再行繳稅,延遲繳稅時間。
  五、分散:生前先將財產移轉給配偶,充分利用免稅額,但必須在過世前兩年之
前完成,如果是過世前兩年之內移轉財產,國稅局仍會追回轉移的部分;如果突然過
世,仍可利用夫妻剩餘財產請求權,例如夫妻財產差額為10億元,在世一方仍可追回
5億元,減低遺產稅負擔。

 (捐贈節稅 注意新規定)(2006/4/29)

●九十五年四月廿六日 聯合報-(捐贈節稅 注意新規定)

  不動產 移轉登記日為準 個人債權 不能捐政府抵稅

  民眾若善於利用各項列舉扣除額,可以節省不少稅。但使用列舉扣除額除了記
得不要超過上限,也得準備好相關證明文件,免得被國稅局剔除。
  但值得注意的是,今年申報捐贈節稅,不再是「捐多少、抵多少」,包括捐贈
不動產、納骨塔、未上市櫃股票和個人債權都有新規定。
  在列舉扣除額中,保險費、購屋借款利息、房屋租金支出、政治獻金以及捐贈
給私立學校都有上限;至於醫藥及生育費和災害損失記得要檢具證明文件,稅捐單
位才會認帳。
  今年列舉扣除額中有關「捐贈」的規定和往年不同。以不動產捐贈為例,捐贈
扣稅年度的認定,是以這筆不動產的移轉登記日為準;如果是今年才辦移轉登記,
必須等明年5月才能申報。
  此外,所得稅法規定,納稅人對國防勞軍、政府的捐獻,以及維修古蹟的贊助
款,可以「捐多少、抵多少」,成為許多有錢人節稅的管道;但因為過度浮濫,財
政部前年堵掉捐地節稅的漏洞後,去年一口氣發出三張解釋令,限制納骨塔、未上
市櫃股票的捐贈,也堵掉將個人債權捐給政府的行為。
  官員說,今年只有捐贈符合「殯葬管理條例」設置的納骨塔,國稅局才會認,
而抵稅時也必須提出業者開立的收據「核實認列」。如果提不出取得成本證明,就
由國稅局依查到的資料認定。如果納骨塔不是根據條例設置,「一切免談」。
  至於捐贈未上市櫃股票,國稅局過去是以10元面額認定未上市櫃股票的扣抵金
額,但這些股票有的是雞蛋水餃股,價值也難以認定,因此出現認定金額比實際高
的節稅空間。今年起捐贈股票必須以受贈機關賣出股票的價格做為扣抵額度,而且
也要等到受贈機關賣股票賣出時,才能拿來扣抵,大大限縮未上市櫃股票的節稅空
間。
  個人債權方面,財政部官員說,如果拿個人債權捐給政府抵稅,政府不就成了
「討債公司」?因此也排除在對政府的捐贈範圍之內。
  官員也提醒,個人捐贈政黨、政治團體和擬參選人的政治獻金,可扣除上限為
所得總額20%、但最多不得超過20萬元,對同一參選人也不能超過10萬元。
  至於捐贈政黨,該黨在立委選舉平均得票率不到2%或收據格式不合,不得扣除

  去年沒有立委選舉,以前年得票率來算,只有捐給民進黨、國民黨、親民黨、
台聯黨無黨團結聯盟才能抵稅。


             今年捐贈政府扣抵注意事項
───────┬─────────┬──────────────────
項目/扣抵方式 │   舊制 │        新制
───────┼─────────┼──────────────────
土地 │以公告現值認列扣抵│取得成本(購買年度和捐贈年度不同,依
       │         │消費者物價指數調整);或公告現值的16%
───────┼─────────┼──────────────────
納骨塔 │不限納骨塔,以申報│符合殯葬管理條例設置的納骨塔,以取得
       │價值扣抵     │成本認列扣抵
───────┼─────────┼──────────────────
未上市(櫃)股票│以面額10元扣抵  │以受贈單位出售的價格扣抵,扣抵年度也
       │         │以受贈單位出售時間為準
───────┼─────────┼──────────────────
個人債權 │以債權價值扣抵  │不得以個人債權捐贈
薋薋

 (所得稅新制 夫妻扣除額8萬8)(2006/4/29)

●九十五年四月廿六日 工商時報-(所得稅新制 夫妻扣除額8萬8)

  今年申報九十四年的所得稅,首度揮別婚姻懲罰稅,夫妻扣除額八萬八千元,造
福一百多萬對夫妻。
  以前夫妻的扣除額只有六萬七千元,比單身四萬四千元的二倍還低,對婚姻者而
言是種痛苦的懲罰,後來修改為夫妻二人的扣除額為單身者的二倍。但財政部賦稅署
提醒民眾,夫妻二人要填寫在同一張申報書內,否則分開為二張申報書,會被國稅局
處罰一倍罰鍰。
  夫妻申報薪資計稅有三種方式,一為夫妻所得全部合併申報;二為將夫的薪資分
開計稅,再合併申報;三為妻的薪資分開計稅,再合併申報。若使用網路報稅或是二
維軟體申報,電腦當場就可以試算出最有利方式,不會有先多繳稅再退稅的情形,最
有效率。
  夫妻薪資分開計稅的最有利方式要把握一個原則:「適用累計稅率越低越好」,
所以夫妻二人中如果單純只有薪水收入,且二人的薪水差很多,最好讓薪資較高者當
納稅主體,讓家人多個扣除額、免稅額為其所減除所得,有機會可以用比較低的稅率
。不過,如果有其他的所得收入,要看其他的所得種類和高低,最好每一種都試算。
  夫妻一般要合併申報,但以下幾種狀況稅法允許可以分開申報:一是結婚及離婚
當年度的夫妻,可以分開申報。二是分居者,但要在申報書上註明已分居和配偶的身
分證字號。三是夫妻中有一人被直系卑親屬扶養,另一人就要單獨辦理結算申報。

 砂石飛漲 小心買到海砂屋(2006/4/29)

●九十五年四月廿六日 經濟日報-(砂石飛漲 小心買到海砂屋)

  砂石原料持續漲價,引發不肖建商以海砂混充建屋的疑慮。房仲業者提醒購屋
者,小心買到海砂屋。
  房地產景氣回升,帶動砂石用料大增,加上大陸宣佈5月1日起禁止天然砂出口
的陰影下,國內砂石價格受波及。一旦砂石供應不足或是價格飆漲,不肖建商可能
以海砂建屋矇混,消費者要特別留意。
  北區房屋不動產理財研究室指出,海砂屋的明顯徵兆就是混凝土塊大面積掉落
,而部分屋主為求脫手,可能以裝潢來掩飾,買方不察就可能被騙。
  正常的混凝土是鹼性的,但如果摻有海砂,混凝土會因海砂的酸性導致鋼筋生
鏽、斷裂,混凝土保護層也會剝落。
  要降低買到海砂屋的風險,較保險的方式是購買已興建完成的新成屋或中古屋
,可透過觀察牆面或天花板的方式,來判別是否是海砂屋。
  有一些簡單的辨識方法,可以讓消費者避免買到海砂屋。
  首先,觀察大樓的公共設施或是地下室停車場混凝土塊的附著情形,因為這些
區域不太可能利用裝潢作掩飾。其次,要求賣方提供海砂屋的檢測報告或自行委託
專業檢測單位作檢測。
  注意天花板、牆面的裂縫,如果跟鋼筋的走向相同時,就要特別注意。海砂屋
的徵兆要數年以上才會明顯,打聽建商以往的推案是否出現海砂屋,都是自保的基
本方法。購買屋齡超過五年以上的產品,也能降低海砂屋風險。
  如果買的是新屋,則要注意牆面是否出現壁癌,因為壁癌現象的成因若不是漏
水就很可能是海砂屋。


檢測海砂屋的要訣
──────┬───────────────────────────
房屋類別 │ 注意要點
──────┼───────────────────────────
│1.選擇優良選商
├───────────────────────────
預售及新成屋│2.興建時,取混凝土送檢驗
├───────────────────────────
│3.契約內容中訂定確保權益條款
──────┼───────────────────────────
│1.從無法裝潢作掩飾處判別,例如公共設施或是地下室停車場
├───────────────────────────
│2.要求屋主提供海砂屋的檢測報告
中古屋 ├───────────────────────────
│3.觀察天花板、牆面的裂縫與鋼筋走向
      ├───────────────────────────
│4.注意牆面是否出現壁癌

 (房屋產權只認名 夫妻也要明算帳)(2006/4/28)

●九十五年四月廿六日 工商時報-(房屋產權只認名 夫妻也要明算帳)

  一個有趣的現象是:絕大多數人買房子,都會把產權登記在太太名下。根據太平
洋房屋買賣成交統計顯示,將產權登記在女性名下的比例為五六%,有能力購屋的女
性,以「三高族」(高學歷、高敏銳度、高消費能力)為大宗,多為二十八到四十八
歲的熟女,特色是教育程度高,對理財型產品敏感、接受快,有經濟自主能力,收入
則是中等偏上水平,且以嚮往經濟情感自由的不婚族居多。
  太平洋房屋行銷部協理吳癸森指出,自從民法修正對財產權的認定,民國七十四
年六月五日後,不動產是採登記制;換言之,房子登記在誰的名下,依法就是這個人
的房子,也就是說,妻子處分名下不動產,不需要經過丈夫同意。即使房子可採共同
登記持有,還是有持份多寡之分。
  按主計處九十五年全年統計資料,台閩地區十五歲以上人口婚姻分配比率,已婚
者佔五四.八%,離婚者達五.八%,因此,房屋仲介業者建議:「親密愛人」也要
明算帳,個人財貨最好清楚分開管理,千萬不要為了顧全面子,作出草率不理性的產
權登記。
  另按內政部營建署專案分析,台閩地區各縣市申請輔助人民自購住宅貸款、青年
購屋低利貸款者,男性占五一.五一%,女性占四八.四九%。主計處統計也指出,
全台共有五十七萬三千戶單親家庭,由女性扮演「經濟戶長」比率高達五二.八%,
顯示單親家庭多由女性撐起一片天,女生向前走的時代也已經來臨。

 (《報稅快易通》核算可退稅 須申報才拿得到(2006/4/28)

●九十五年四月廿六日 自由時報-(《報稅快易通》核算可退稅 須申報才拿得到
                 錢)

  所得稅結算申報將於五月展開,但不是每個人都要報稅,以四口之家為例,年所
得低於三十八萬四千元,就可以不用報稅,若有薪資所得,則免辦結算申報的標準更
高,雙薪的四口之家年所得低於五十三萬四千元,可以不用報稅;不過,可以退稅者
,一定要申報綜所稅,否則將無法退稅。
  財政部賦稅署指出,九十四年綜所稅免稅額是七萬四千元(滿七十歲者免稅額十
一萬一千元)、單身標準扣除額四萬四千元、夫妻標準扣除額八萬八千元、薪資特別
扣除額七萬五千元,其他列舉扣除額還包括保險費二萬四千元、購屋借款利息三十萬
元及房租支出十二萬等。
  財政部賦稅署表示,凡納稅人本人、配偶及受扶養親屬全年所得總額不超過免稅
額與標準扣除額的合計數者,可以免辦結算申報,單身且無扶養親屬者,今年免報稅
標準是十一萬八千元;單身有一位扶養親屬者,免報稅標準是十九萬二千元。
  至於有配偶但無扶養親屬者,免辦結算申報標準是二十三萬六千元;有配偶且有
一位扶養親屬者,免報稅標準則是三十一萬元;有配偶且有兩位扶養親屬的四口之家
,免報稅標準則是三十八萬四千元。
  如果納稅人本人或配偶有薪資所得,則可以再減除薪資所得扣除額七萬五千元,
以雙薪的四口之家為例,可以再減除十五萬元,免辦結算申報標準因此提高至五十三
萬四千元;此外,年滿七十歲者免稅額是十一萬一千元,較一般免稅額多出三萬七千
元。
  不過,高雄市國稅局則提醒民眾,要自行核算有無應納稅額,必須以「標準扣除
額」核算,若要採用「列舉扣除額」,一定要辦理結算申報,過去就有民眾以「列舉
扣除額」自行核算無應納稅額,結果收到國稅局的補稅單,因為對於未申報案件,國
稅局都是以「標準扣除額」核定稅額。
  此外,如果民眾有扣繳稅款或可扣抵稅額,依法可以申請退稅者,即使符合綜所
稅免辦結算申報標準,還是記得辦理要申報綜所稅,才能退稅,如果沒有申報,國稅
局將不會退稅。


綜所稅免辦結算申報標準表
──────────────┬──────────────────────
│ 兔辦結算申報標準
受扶養親屬 ├───────┬──────────────
│ 無配偶 │ 有配偶
──────────────┼───────┼──────────────
0人 │ 11萬8千元 │ 23萬6千元
1人 │ 19萬2千元 │ 31萬元
2人 │ 26萬6千元 │ 38萬4千元
3人 │ 34萬元 │ 45萬8千元
4人 │ 41萬4千元 │ 53萬2千元
5人 │ 48萬8千元 │ 60萬6千元

 (爭後母遺產 前國代之子 敗訴確定)(2006/4/28)

●九十五年四月廿五日 自由時報-(爭後母遺產 前國代之子 敗訴確定)

  前國大代表趙炳坤來臺再娶同鄉陳湄泉為妻,陳女過世,其侄兒陳寶山領走陳女
754萬多元遺產,趙炳坤之子趙永和主張是陳女養子,擁有繼承權,要求陳寶山賠償
該筆錢,但最高法院認為趙永和未經收養,判決敗訴確定。
  此訴訟從一審、二審至三審,趙永和皆敗訴;法院指出,趙永和是趙炳坤與前妻
所生,陳湄泉是後母,趙永和提不出任何書面收養契約,也提不出7歲前就由後母撫
養的事證,認定兩人依法僅有姻親關係,趙永和無繼承權。
  趙炳坤、陳湄泉都是國大代表,陳女為中國遼寧省北鎮縣人,內政部警官高等學
校畢業,曾在首都警察廳、桂林警察局、鹽務總局、中央警校東北分校與遼寧警校服
務,來台後,陳女對於臺灣女警的創建和推行頗有貢獻。
  陳湄泉於93年1月6日過世,趙永和提出民事訴訟,主張是陳女的養子,而養母接
受中研院近代史研究所訪問紀錄,也以「子永和」相稱,戶籍登記資料也有記載,且
現今他的出生年月日有誤,實際他是21年出生,年幼就已被陳女撫養,擁有繼承權,
陳寶山等人無權拿走全部遺產。
  但法院考量戶籍謄本記載趙永和是陳母之子,明顯有誤,且趙永和無法提出任何
收養的文件,加上趙某是自行前往戶政事務所更正為15年間出生;另父親趙炳坤、繼
母陳湄泉於25年結婚,趙永和已滿9歲,依法已非年幼,就算有撫養事實,也不能視
為「收養」。

 (兩年內換自用住宅 購屋款超過賣價 可以扣抵)(2006/4/28)

●九十五年四月廿六日 工商時報-(兩年內換自用住宅 購屋款超過賣價 可以扣抵)

  申報所得稅時,如果二年之內納稅人有買新屋或賣舊屋,就可適用「重購自用住
宅扣抵稅額」,減輕換屋所帶來的財務負擔。
  國稅局表示,只要納稅人買賣的是做為自住用途的住宅,無論先買後賣,或是先
賣後買,若買價高於賣價,就可享受扣抵稅額的優惠。
  依所得稅法第十七條之二規定,個人出售自用住宅房屋的財產交易所得,所繳納
的綜合所得稅額,從完成移轉登記之日起二年內,如重購自用住宅房屋的價錢超過原
來的出售價款,可以在重購自用住宅房屋完成移轉登記的年度,從應納綜合所得稅額
中扣抵或退還。
  其計算方式為,將含房屋財產交易所得計算的應納稅額,減去不含房屋財產交易
所得的應納稅額差額,就是重購自用住宅房屋的扣抵或退還稅額。
  舉例來說,如果納稅人在九十四年初,出售一棟自用住宅房屋,該房屋買進成本
為四○萬元,賣出價額為五○萬元,應申報的財產交易所得為一○萬元。
  若該納稅人又於九十四年底,以五五萬元購買另一棟自用住宅房屋,若其九十四
年度綜合所得總額為五○萬元,免稅額單身七萬四千元,扣除額為十一萬九千元,則
該納稅人申報綜所稅的出售自用住宅扣抵稅額為六千元。

 (房貸降息 應主動爭取)(2006/4/27)

●九十五年四月廿五日 自由時報-(房貸降息 應主動爭取)

  央行連續7次調升利率,調幅已達1個百分點,近期又積極引導市場利率走揚,即
使市場游資多,各銀行仍然殺低利率搶房貸業務,2%以下的優惠利率卻僅限於首年初
貸,第7個月以後大都採取浮動計息方式,尤其到了第3年,房貸利率與初貸前半年差
距高達1個百分點以上,精打細算的房貸族,開始著手規劃房貸搬家事宜,銀行業者
透露,若繳款紀錄優良,第3年以後的利率有「商量」空間,房貸搬家前,第一步應
與往來銀行議價,再做定奪。
  央行於93年10月開始升息後,因銀行滿手濫頭寸,市場利率上揚幅度有限,銀行
自辦的優惠房貸利率至今維持在2%以下,近期又因雙卡業務遭到緊縮,以至於房貸等
屬於擔保放款更是銀行不敢忽略的一塊市場大餅。

◆ 房貸利率攀升至3%

  同時,根據央行統計,正當消金業務處於風聲鶴唳之際,2月份消費性貸款中,
購屋貸款餘額繼續維持上揚趨勢,達到4.015兆元,主要是房貸屬於有擔保貸款,銀
行授信風險低,即使不敷成本,銀行還是忍痛繼續推出初貸首年或前半年利率低於2%
的優惠房貸專案。
  然而,對於初貸者而言,選擇往來銀行大都純就貸款利率進行比較,已有2年資
歷的舊房貸戶,即將邁入第3年時,房貸利率優惠程度非常有限,大都跟隨銀行所設
定的定儲指數加碼浮動計息,以目前市場水準觀察,第3年的房貸利率大都攀升至3%
以上,遠高於首年時期的優惠利率。
  銀行業者坦言,過去1、2年,央行升息幅度不大,房貸族還感受不到第2、第3年
房貸利率上揚的速度,初貸首年或前半年優惠利率若為1.9∼1.98%,第7個月至第3年
利率約為2.5∼2.8%左右,目前首貸初年或前半年利率還是一樣1.9∼1.98%,到了第3
年利率大約上揚至3∼3.5%左右,差距可不小,房貸族開始可以感受到負擔加重,思
考搬家問題是自然的事。

◆ 降低負擔紛轉貸

  除此,銀行業者說,由於許多房貸戶前2年都處於繳息不還本,到了第3年開始償
還本金,負擔加重,利息又上調,考量負擔,因而轉貸到其他銀行機率也不低。業者
建議,倘若貸款戶的繳款紀錄優良,信用佳,業者不希望重新尋找客戶,因此,貸款
戶認為第3年起的房貸利率高,第一步可以與往來銀行議價,銀行通常會酌予降利率
,效果頗佳,降幅端視個人財務狀況。


銀行自辦優惠房貸利率概況
─────────────────────────────────────
利率 利率概況
金融機構別
─────────────────────────────────────
利率:前6個月按年率1.98%固定計息,第7至24個月起按
臺銀 該行定儲利率指數加0.212%浮動計息(95年6月20日前為
2.3%,總費用年百分率為2.3%),第3年起按該行定儲利
率指數加0.762%浮動計息(95年6月20日前為2.85%)。
─────────────────────────────────────
好利貸專案:前3年固定利率,第一年為2.15%,第2年為
郵局 2.65%,第3年2.85%,第4年起按指標利率固定加碼0.85
%,目前為2.895%。
─────────────────────────────────────
臺企銀 好家園購屋專案:前6個月1.99%∼2.30%固定計息;第7
個月起依該行定儲利率指數加碼訂定機動計息。
─────────────────────────────────────
1.女性:前6個月1.9%的超低利率,第7個月起2.67%(浮
彰銀 動計息,定儲指數加碼0.65%);第2年2.77%(定儲指數
加碼0.7%);第3年3.15%(定儲指數加碼1.13%)。
2.一般客戶:前半年1.96%;其餘年度加碼與前述相同。
─────────────────────────────────────

 綁約條款 提前清償要罰錢)(2006/4/27)

●九十五年四月廿五日 自由時報-(綁約條款 提前清償要罰錢)

  貸款時間3年的房貸族動了搬家念頭,搬家前要仔細檢視房貸契約,房貸族精打
細算,銀行也非省油的燈,包括一銀、合庫等銀行早已加了綁約條款,郵局近期也加
入「綁約」行列,連部分還款都要收取提前清償違約金,最高收到提前還款金額的1%
,亦即,提前還款200萬元,必須付出高達2萬元的「分手費」。
  銀行表示,銀行給了房貸戶優惠貸款利率後,內部的相關管理成本還是存在,只
好被迫採取以時間換取利潤的作法,一般而言,收取提前清償違約金的時間不會擴及
整個貸款年限,通常只綁個2年,最高約5年,為了貸款戶搬家及攤平管理成本,業者
在給予優惠房貸利率的同時,附加處罰條款,想要提前還錢,那麼就得繳交提前清償
違約金。
  以郵局為例,以往雖不綁約,現在推出的「好利貸」利率低,前3年分段式固定
利率,各為2.15%、2.65%及2.85%,第4年起按指標利率固定加碼0.85個百分點,目前
為2.895%,利率遠遠低於政府的優惠房貸,第3年的固定利率也低於市場水準,只好
加了綁約條款。舉凡此類專案貸款的貸款戶,無論是提前償還全部或部分貸款時,第
1年按提前償還金額1%、第2年0.5%、第3年0.25%,遞減比率計收違約金,第4年起不
收違約金。
  老銀行雖是人情味較濃,但不脫在商言商的本質,對於想要提前清償的房貸戶,
一銀按申請塗銷日前3個月內累計償還之借款本金的1%計算違約金;合庫則是依提前
清償本金的1%收取違約金,不過,銀行也透露,提前清償違約金不一定適用全部的房
貸戶,若屬於銀行眼中的「優質客戶」,為了留住客戶的心,提前清償違約金的收取
與否也有彈性空間,懂門道的民眾不妨多詢問往來銀行,多為自己爭取權益,給自己
多一點機會,說不定,將來想轉貸至其他銀行,就不用支付違約金。

 (房貸紓壓三招 避免借款(2006/4/27)

金額過高向親人周 ●九十五年四月廿五日 經濟日報-(房貸紓壓三招 避免借款
                 轉自備款斤斤計較長期利率)

  房貸利率節節上揚,大型行庫房貸主管建議,房貸戶要避免每月房貸還款壓力
增加,申貸前可先運用三個妙方:避免高額借款、向親人周轉自備款、長期利率斤
斤計較,把利率上漲的壓力控制到最低。
  首先是避免高額借款。由於每貸款100萬元,利率上升一個百分點後,每月的
利息支出約增加834元;貸款1,000萬元,每月就要多付約8,340元的房貸利息。如
果房貸利率繼續上漲、房貸戶的薪資不漲,房貸就會漸漸成為排擠正常生活開支的
負擔。
  以房貸戶向銀行貸款400萬元房貸、平均利率3%為例,分20年攤還的每月應繳
金額是2萬2,184元。若利率上漲到4%,房貸戶每月的應繳金額就變成2萬4,239元,
每月要多負擔2,055元。
  行庫主管建議,房貸戶在申辦房貸前,應先衡量自己每月可負擔的房貸支出金
額,並預留一定的利息增加空間,才算是做好了因應利率上漲的風險準備。
  其次是向親人周轉自備款。匯豐銀行指出,目前新台幣存款的利率約2%,市場
房貸利率則多在2.5%至3.5%間,如果房貸戶能跟有閒置資金的親人周轉,以高於定
存利率、低於銀行房貸利率的水準取得自備款資金,房貸戶一方面可節省房貸利息
,也可以提供親人較高的定存利息,創造雙贏。
  第三步是斤斤計較長期利率。一般房貸戶在借款時,通常只比第一年或前半年
的利率,那家銀行給的利率最低,就選那一家銀行。其實房貸一借少則七、八年,
長則十年以上,銀行給的長期利率是不是符合市場行情,或是可以再爭取減碼,都
是房貸戶簽約時要據理力爭的關鍵。
  目前銀行報出的房貸利率,一般對有穩定收入、中高家庭年所得的房貸戶,都
還可以再有減碼空間。
  例如,家庭年收入在40萬元或80萬元以上的族群,都還可有一碼(0.25%)左
右的減碼空間,可提出證明,替自己爭取權益。

 看利率設計 找最速配房貸)(2006/4/27)

●九十五年四月廿五日 經濟日報-(看利率設計 找最速配房貸)

  房貸利率一直漲,哪一種方案才能降低利息負擔?大型行庫主管指出,市面上
五年期的固定利率房貸,多半只在市場利率大幅跳升時,才可能幫房貸戶省息,如
果房貸戶擔心利率一路上揚、日後可能還不起房貸,根本之道還是應從貸款額度著
手,多準備一些自備款,避開高額房貸的高負擔。
  行庫房貸主管表示,目前各家銀行推出的房貸方案,若以利率設計的方式區分
,可粗分為「分段式指數型房貸」、「一段式指數型房貸」、「固定利率房貸」及
「房貸選擇權」四種類型。
  其中,「分段式」指數型房貸的利率設計屬於「先甘後苦」型,提供前半年2%
以下的超低利率吸引房貸戶,但是第七個月開始,利率就漸漸墊高,到第三年恢復
正常計價,目前各銀行的利率報價約在2.9%至3.2%左右。
  以民眾貸款400萬元房貸來看,分段式房貸的每月利息支出,一開始約是6,667
元,但到第三年開始,由於利率跳高1%左右,房貸戶每月的利息支出變1萬元。如
果市場利率再升息,房貸戶每月的利息負擔還會再升高。
  「一段式」指數型房貸則是「先苦後甘」型,對計劃分20年攤還房貸的民眾而
言,有長期省息的功能,目前政策性房貸都屬於這種設計。例如勞宅貸款利率目前
為2.68%,政策性優惠房貸利率為2.98%,也有銀行比照政策性房貸利率,推出一段
式的房貸利率。
  雖然一段式指數型房貸沒有提供前兩年的低利優惠,但也不會有第三年開始利
率突然跳高的情況。以上例民眾貸款400萬元房貸來看,年息2.68%的利息支出,每
月利息負擔約為8,934元。
  至於市面上的五年期固定利率房貸,未必真能幫房貸戶省到利息。行庫主管說
,以國內利率政策來看,利率短期內大幅跳升的可能性不大,除非中央銀行未來五
年內每季都升息半碼,否則購屋族選擇前五年固定3.2%的房貸利率,能發揮的省息
效果恐怕有限。
  最後一種是「房貸選擇權」,包括中國國際商銀、玉山銀行,都提供鎖住房貸
利息上限的配套方案。這種方案的好處是,房貸戶可使用前低後高的房貸方案,只
要支出一筆0.5%的權利金,就可以把五年內的房貸利率上限,鎖在一定範圍內,例
如中國商銀就提供五年內房貸利率不高於3.96%的方案。

 (信用分數 決定貸款利率)(2006/4/26)

●九十五年四月廿五日 經濟日報-(信用分數 決定貸款利率)

  聯徵中心評分 房貸車貸信貸及銀行查詢紀錄 都列入考評

  民眾跟銀行往來哪些動作會被列入信用分數?存款、提款不會影響信用分數,
但是申請有擔保品的房屋貸款、汽車貸款,以及信用貸款,還有被銀行查詢信用紀
錄的次數,都會影響你的信用分數。
  金融聯合徵信中心的個人信用評分上路,全台有800多萬名民眾從本月開始,
人人在聯徵中心都有一個信用分數,學測分數決定你進不進得了好大學,信用分數
則決定你未來貸款的利率,這個分數將愈來愈重要。
  不過,很多民眾還是搞不清楚,最近聯徵中心接到許多電話查詢,民眾做哪些
事,申辦哪些產品,會被列入信用分數計分?
  聯徵中心指出,並不是民眾所有跟銀行往來的動作,都會被列入計分,即使民
眾有一大堆定存單,或是買連動債、國內外共同基金,甚至是往來頻繁的股市大戶
,聯徵中心都不會將這些列入紀錄。
  聯徵中心指出,銀行授信、辦理信用卡和銀行申請查詢聯徵紀錄的次數,這民
眾與銀行往來的三種動作,才是決定個人信用分數主因。
  授信是指銀行借錢給民眾,不管是無擔保跟有擔保都算,所以不管是車貸、房
貸或小額信貸等任何貸款,統統會在聯徵的個人信用上留下紀錄,這些貸款的繳款
紀錄,甚至是總貸款金額,都會影響分數,總貸款愈高,因為代表可能負債較高,
分數通常會愈低。
  辦理信用卡就是一種無擔保信貸,卡數愈多,或是動用預借現金,代表可能缺
錢的機率較高,分數也會愈低,一般來說,無擔保貸款超過新台幣100萬元,銀行
就不太願意往來。
  個人信用紀錄被銀行密集查詢,代表這個人最近可能很缺錢,跟眾多家銀行突
然密集往來,聯徵中心表示,此時可能就會影響信用分數。
  至於民眾在辦理各項貸款和申請雙卡業務時,被銀行要求填寫的收入,有沒有
加分或減分作用?聯徵中心指出,由於銀行很難對民眾的收入求證,加上民眾通常
會「以高報少」或「以低報多」的現象,真實度不高,所以民眾填寫的收入並不影
響個人信用評分。


哪些動作決定信用分數
─────────────┬──────────────────────
聯徵列入參考的動作 │聯徵不列入參考的動作
─────────────┼──────────────────────
1.在整體金融機構的貸款資料│1.收入
2.信用卡資料 │2.存款
3.繳款狀態資料 │3.資產狀況
4.票信資料 │4.年齡、性別、教育程度、所在地區、職業、服務
5.查詢聯徵紀錄 │ 年資等個人基本資料

 堵漏 房東取得押金利息 要課稅)(2006/4/26)

●九十五年四月廿五日 經濟日報-(堵漏 房東取得押金利息 要課稅)

  立院初審通過所得稅法修正草案,將視為租金所得,按郵匯局1年期定存利率
計算。

  房東以押金代租金規避所得稅的漏洞被阻。立法院財委會昨(24)日初審通過
所得稅法部分條文修正草案,增訂房東取自房客的押金,須在取得押金當年度,按
郵匯局1年期定期存款利率設算利息,將利息視為租金所得報稅。
  此外,所得稅法修正條文也刪除納稅義務人辦理所得稅結算申報需檢附扣繳憑
單資料的規定。未來民眾申報綜所稅免附扣繳憑單,政府目前允許民眾報稅免附扣
繳憑單的權宜作法,即將取得正式法源。
  國稅局實務上發現,許多坐擁房產的高資產房東,將房產出租給營利事業做為
辦公大樓,卻以收取押金的方式替代租金,成為逃漏所得稅的漏洞。
  部分案例更顯示,這類「大房東」押金超過千萬元,房東把押金存入銀行,利
息還可適用27萬元利息所得免稅優惠,性質實際與租金無異,一毛稅也不必繳。但
所得稅法修正案過關後,這種情況將改觀。
  目前房東取自房客的押金,只有證明已存入銀行,或能夠證明運用押金產生的
收入已經報稅者,才不必另課所得稅,但財政部認為,押金或典價均屬租金的一部
分,如果證明用途或存入銀行就不課稅,容易衍生弊端。
  因此,所得稅法相關修正實施後,未來房東所取得的房客押金,當年度都要計
算利息,將利息視為租金所得報稅。
  立法院財委會昨天另一讀通過的所得稅法部分條文修正還包括第14條部分,即
原來可證明押金、典價已運用並將產生收入報稅,可免設算租賃所得的但書規定,
予以刪除。
  此外,檢舉獎金亦改採分離課稅,由核發獎金單位就源扣繳稅款,檢舉人不必
辦理檢舉獎金的所得稅合併申報。

 (粉領抗通膨 首選投資套(2006/4/26)

●九十五年四月廿四日 蘋果日報-(粉領抗通膨 首選投資套房)

  鎖定5大商圈 報酬率最少3.5%

  女性購屋比率大幅提升,業者看好女性精打細算的特質,紛紛以高於定存利率
的租金報酬率為號召,推出裝潢精美的都會區套房搶市;不過,房仲專家建議,套
房的跌價風險高於一般產品,投資時應回歸地段與產品規劃等基本條件考量,才能
達到保本獲利的目的。

  女性看屋

  高油價帶動國內物價全面飆漲,強調保本、獲利穩定的套房個案,近年在大台
北都會區大行其道,由於這類都會區套房總價低、付款條件輕鬆,深獲一般小額投
資人青睞,隨著都會女性經濟能力增強,不少案場甚至出現一次購買好幾間套房,
打算自住兼出租的粉領新貴。

  明星學區最具潛力

  信義房屋企研室協理張欣民表示,女性購屋的趨勢,在大台北地區特別明顯,
其中,都會區單身女性的購屋比率,近2年已大幅提升至整體客戶的60%以上;這些
單身女性不但經濟獨立,且具有自主理財的觀念,為了對抗通貨膨脹,超過75%的
粉領族,會選擇套房作為分散投資風險的理財工具。
  永慶不動產董事長廖本勝指出,儘管央行升息動作不斷,但存款利率始終維持
在2%左右,由於大台北都會區套房的平均報酬率可達3.5%以上,粉領族只要鎖定租
屋客源穩定的地區,不論是購買套房,還是買中古公寓隔成套房出租,都能享有比
定存利率更高的租金收益。
  張欣民表示,大學商圈、辦公商圈、百貨商圈與捷運站商圈,是最適合投資都
會區套房的地點,若套房個案位於4種商圈重疊的區域,更是上上之選;廖本勝則
認為,除了上述4大商圈之外,明星學區與新興重劃區,在升息壓力造成租屋需求
湧現之前,是值得積極介入的潛力區。

  社區管理影響售價

  不過,投資套房雖然租金收益穩定,但跌價風險也高於一般產品,投資人即使
選對了區段,若小環境不佳,或是產品規劃不當,未來轉手時將面臨必須降價求售
,甚至求售無門的困境,尤其粉領族較容易受到預售案現場精美的裝潢吸引,在沒
有考慮清楚的情況下,造成不少衝動購屋的後遺症。
  張欣民建議,粉領族在決定購買前,應多聽聽親朋好友的意見,最好不要自己
一個人做決定,而套房的公設比大多超過30%,且樣品屋有空間放大的效果,參觀
時應仔細丈量空間尺寸,避免買到空間太小、不符使用需求的產品。
  此外,由於社區管理對套房中古市場行情的影響相當大,而總戶數愈多的社區
,管理困難度也愈高;一般而言,總戶數在200戶以內、單層戶數控制在4戶以下的
社區,中古市場的接受度較高,至於有物業管理或提供生活秘書服務的社區,對提
高租金或日後轉手雖有幫助,但須留意管理費是否過高,影響投資報酬率。


大台北套房租金行情與投資報酬率
─────┬─────┬────────────┬──────┬─────
商圈 │ 行政區 │ 熱門路段 │月租金(萬元)│投資報酬率
│ │ │ │ (%)
─────┼─────┼────────────┼──────┼─────
大學商圈 │文山區 │木柵路一段、景興路、木新│0.75~1.00 │6.0~8.0
│ │路、指南路二段、秀明路 │ │
├─────┼────────────┼──────┼─────
│大安區 │和平東路一段、師大路、麗│0.80~1.20 │3.5~5.4
│ │水街、羅斯福路四段、溫州│ │
│ │街 │ │
├─────┼────────────┼──────┼─────
│中山區 │民生東路三段、興安街、合│0.80~1.00 │4.5~6.0
│ │江街、錦州街、中山北路三│ │
│ │段、農安街、德惠街 │ │
├─────┼────────────┼──────┼─────
│新莊市 │中正路、建國路一段 │0.50~0.80 │6.1~8.7
│ │ │ │
│淡水鎮 │學府路、英專路、北新路 │0.40~0.50 │4.2~6.1
─────┼─────┼────────────┼──────┼─────
明星學區 │大安區 │信義路三段與四段、仁愛路│1.20~1.50 │5.3~7.0
│ │三段與四段、敦化南路二段│ │
│ │、四維路、延吉街、大安路│ │
│ │、安和路 │ │
├─────┼────────────┼──────┼─────
│中正/大安 │新生南路二段、金華街、永│1.20~1.50 │4.8~7.2
│ │康街、麗水街、金山南路 │ │
├─────┼────────────┼──────┼─────
│松山區 │八德路三段、健康路、三民│1.30~1.60 │6.0~8.0
│ │路 │ │
─────┼─────┼────────────┼──────┼─────
捷運站商圈│大安區 │新生南路一段、忠孝東路三│1.00~1.30 │4.3~5.7
│ │段 │ │
├─────┼────────────┼──────┼─────
│中正/大安 │羅斯福路二段與三段 │0.90~1.20 │4.1~7.6
├─────┼────────────┼──────┼─────
│內湖區 │內湖路一段、文德路 │1.20~1.50 │8.0~10.4
├─────┼────────────┼──────┼─────
│新莊市 │中華路、中正路、新泰路 │0.60~0.70 │6.0~7.4
├─────┼────────────┼──────┼─────
│永和市 │中和路、中安街、雙和街 │0.70~0.80 │4.4~6.4
─────┼─────┼────────────┼──────┼─────
辦公商圈 │大安區 │仁愛路四段、敦化南路二段│1.20~1.50 │5.3~7.0
│ │、光復南路二段、四維路、│ │
│ │延吉街、大安路、安和路 │ │
├─────┼────────────┼──────┼─────
│中山區 │民權東路三段、復興北路 │0.80~1.20 │3.8~7.1
├─────┼────────────┼──────┼─────
│松山區 │南京東路四段與五段、敦化│0.80~1.20 │3.8~6.4
│ │北路 │ │
─────┼─────┼────────────┼──────┼─────
新興重劃區│內湖區 │內湖路一段、文德路 │1.20~1.50 │8.0~10.4
周邊 │ │ │ │

 (新手第一課 先計算免稅額度)(2006/4/25)

●九十五年四月廿四日 經濟日報-(新手第一課 先計算免稅額度)

  每個報稅人均有免稅額與扣除額可供節稅,若所得未達門檻,即可免報;但如
有扣繳稅款,不申報就無法退稅。

  一年一度的報稅季節來了!今年有哪些免稅額提高、要注意什麼報稅事項,不
管是第一次報稅,或是報稅熟手,今年最新的報稅新知、節稅秘技,都在即日起推
出「報稅補給站」系列報導中,精彩內容千萬別錯過。
  你是報稅新鮮人嗎?第一年報稅先別緊張,並不是每一個有能力賺錢的人,到
了5月,就別無選擇都要報稅哦。
  所得稅是自動申報制,基本精神當然是有所得就要報稅。但是,因為稅法准許
每個報稅人擁有一些基本免稅額與扣除額可以節稅,因此,只要全年所得水準低於
基本免稅額與扣除額合計數的人,就算有所得,即使不報稅也不會怎樣。
  舉例來說,單身無配偶,也無受扶養親屬的人,本人的免稅額加上標準扣除額
後,全年所得不超過11.8萬元,就可以大搖大擺不報稅。通常,打工族或低收入者
,往往較有可能符合這樣的門檻,不必報稅也無妨。
  「基本免稅額」指的是個人免稅額。今年5月申報的是94年度所得稅,包括本
人、配偶與受扶養親屬,每一個人的免稅額都是7.4萬元。
  除非,本人、配偶與受扶養親屬中的直系親屬有人年紀超過70歲(民國24年以
前出生者),才可享有較高的免稅額,每人可扣除額高達11.1萬元。
  至於標準扣除額,今年單身者是以4.4萬元計算;有配偶者則自6.7萬元提高為
8.8萬元。本人、配偶與受扶養親屬加上標準扣除額之後的合計數額,就是免報稅
標準的最低門檻。免稅額是按人頭計算,有多少人就可以累扣幾個免稅額。標準扣
除額則是按申報戶計算,每戶只能列報一個標扣額。
  記住,免稅額加標扣額只是計算免報稅門檻的「最低標」,如果有薪資所得的
人,在計算免報稅門檻時,還可以加計每人最高7.5萬元的薪資特別扣除額(全年
薪資未達7.5萬元者,按實際薪資總額計算),加計薪扣額後,就是換算自己能不
能躋身「免報稅族」的最高標了。
  舉例來說,張三跟太太扶養二個不滿20歲的兒女,夫妻二人都是薪水族,合計
全年收入是50萬元。
  按照免報稅速算標準,張三與太太、二個小孩共四人,就有四個7.4萬元免稅
額共29.6萬元,加上夫妻標扣額8.8萬元,以及夫妻二人各有一個7.5萬元薪扣額共
15萬元,總計免報稅的門檻是53.4萬元。
  比較張三的全年所得共50萬元,張三今年就有權利可以選擇不報稅。
  但是,對張三來說,選擇不報稅卻有可能發生薪資所得每月被扣繳的稅款,因
為張三選擇不報稅的結果,發生要不回來的問題。簡單一點說,凡是有薪資所得的
人,因為老闆付薪水時,按月都會預扣一點所得稅款,這筆薪水的扣繳稅款,只有
在報稅時才可以抵回來。當預扣稅款比年度結束時算出的應納稅款高時,只有完成
報稅手續的人,才有機會退稅。
  對所有「免報稅族」來說,除了要會計算適用自己的免報稅門檻金額之外,還
要小心檢查自己的收入來源,看看有沒有任何可能會被扣繳稅款的所得,例如薪資
、獎金、利息等等。一定要確認沒有任何扣繳稅款之後,才能放心不報稅。否則,
最好照例完成所得稅申報手續,稅捐機關才會把你的扣繳稅款,雙手奉還給你。


94年度綜所稅免報稅門檻參考
─────────────┬─────────┬────────────
受扶養親屬 │ 免報稅門檻 │ 免報稅門檻
├─────────┼────────────
人數 │ 無配偶(含單身) │ 有配偶
─────────────┼─────────┼────────────
0 │ 11.8 │ 23.6
1 │ 19.2 │ 31
2 │ 26.6 │ 38.4
3 │ 34 │ 45.8
4 │ 41.4 │ 53.2
5 │ 48.8 │ 60.6
─────────────┴─────────┴────────────
單位:萬元
────────────────────────────────────
*免報稅速算表=本人及受扶養親屬的免稅額(每
人7.4萬元)+標準扣除額(單身者為4.4萬元;有
配偶者為8.8萬元)
註:1. 本人及扶養親屬如有薪資所得,速算表可再
加扣每人7.5萬元薪資特別扣除額。
2. 年滿70歲的本人、配偶與受扶養直系親屬,每人
可再增扣3.7萬元免稅額。

 (買套房七訣 不怕住套房)(2006/4/25)

●九十五年四月廿四日 經濟日報-(買套房七訣 不怕住套房)

  許多人將套房視為最佳理財工具,如果買得好,套房投報率確實不錯,可以穩
當包租公、包租婆。但是萬一沒有掌握訣竅,一旦買得不好,就真的住進「套」房

  北區房屋首席總經理彭培業提出購買套房的七部曲,讓購屋人和投資客作為參
考準則。
  套房首部曲,注意公設比。套房由於單位多,相對需要的走道面積也會比較多
,公設比會比一般產品高。如果公設比過高,相對吃掉室內面積,很可能只放了一
張床就顯得很狹小,因此購買前要特別注意。
  套房二部曲,陽台外推。正因為套房的使用空間比較侷促,建商可能為了要改
善賣相,把陽台面積以二次施工方式改成室內面積,屬於實質違章建築,有被拆除
的風險。
  三部曲,社區管理。套房都是小單位,社區管理關係到住戶的安全及隱私的要
求,如果管理不佳,房價可能會有下滑一至二成的可能。因此,管委會是否正常運
作相當重要。
  第四部,單價偏高。套房面積小,總價偏低,即使單價高出一般市場單價水準
一到二成,消費者也容易忽略。因此,購買套房時除了要注意總價外,也要注意與
三房以上產品平均單價的比較。
  第五部,所處區位。套房產品大多屬於過渡性產品,持有時間不會太久,後續
的接手性好壞,完全要看座落的區位是否良好、生活機能是否成熟、方便。因此,
不要因為低總價而衝動購買,還是要注意房地產的黃金法則:區域。
  第六部,挑高套房。一般挑高套房大多是二次施工之後的產品,和陽台外推一
樣,屬於實質違章建築,有被主管機關拆除恢復原狀的風險,購買之前要注意標的
的夾層到底是合法夾層抑或是取得使用執照之後所增建,以免徒增困擾。
  第七部,設備安全。套房由於戶數眾多,管線複雜,萬一由於建築物內的管線
老舊,可能出現安全上的顧慮,如瓦斯氣爆或電線走火引發火災,在選購前要留意



大臺北地區房市行情及租金一覽
──────────────────────────────────
項目 區 域 路段



──────────────────────────────────
文山區 木柵路一段、景興路、木新路、指南路二段、
秀明路
大學
學區 新莊市 中正路、建國一路

淡水鎮 學府路、英專路、北新路
──────────────────────────────────
大安區 信義路三段及四段、仁愛路三段及四段、敦化
明星 南路二段
學區
中正/大安 新生南路二段、金華街、永康街、麗水街、金
山南路
──────────────────────────────────
中正/大安 羅斯福路二段、三段

捷運站 內湖區 內湖路一段、文德路

新莊市 中華路、中正路、新泰路
──────────────────────────────────
新興 內湖區 內湖路一段、文德路
重劃區
──────────────────────────────────
註:套房投資報酬率以整層分租套房產品來計算-一年租金(四間套房)總額/30
坪房屋總價整層投資報酬率計算方式為一年租金總額/30坪房屋總價

████████████████████████████████████


───────────┬──────────
套房 │ 整層

租金 投資報酬 │ 租金 投資報酬
(千元) 率(%) │ (千元) 率(%)
───────────┼──────────
7.5-10 6-8 │ 13-15 2.6-3.3


5-8 6.1-8.7 │ 12-14 3.7-5

4-5 4.2-6.1 │ 14-16 3.7-4.9
───────────┼──────────
12-15 5.3-7 │ 20-23 2.2-3.6


12-15 4.8-7.2 │ 22-30 2.2-3.6

───────────┼──────────
9-12 4.1-7.6 │ l6-22 1.8-3.5

12-15 8-10.4 │ 17-20 2.8-3.4

6-7 6-7.4 │ 14-16 3.5-4.2
───────────┼──────────
12-15 8-10.4 │ 17-20 2.8-3.4

 (想當寓公 五類套房別放過)(2006/4/25)

●九十五年四月廿四日 經濟日報-(想當寓公 五類套房別放過)

  租屋族將回流
  
  佈局大學、明星學區、捷運站、辦公商圈和新

  投資套房,哪裡最好?答案是大學學區、明星學區、捷運站、辦公商圈和新興
重劃區。
  國際油價站上70美元大關,民生物資漲聲響起,房地產保值氣氛濃烈。大台北
主要都會區的套房出租平均投報率維持在4.3%到9.2%之間,比銀行定存好很多。只
要鎖定租屋客源源源不絕的這五類套房,賺取租金的機會大增。
  永慶不動產董事長廖本勝表示,內湖科技園區8萬就業人口為內湖帶來的租屋
需求,未來還有捷運通車效應,租金報酬率甚至可以高過10%。未來如果大幅升息
,租屋人口還會再度增加。
  過去三年,房貸利率下降到歷年最低點,加上土增稅減半,交易量大增,許多
租屋房客轉租為買,租屋需求明顯減少,導致租金行情向下調整。
  不過,隨著未來升息壓力持續推升,預估租屋人口將有回流趨勢。趁租屋需求
尚未大量浮出市場前,選擇好的投資標的,是領先波段操作的好時機。
  租屋大宗族群是大學學生、上班族和年輕夫妻,鎖定五大有穩定租屋需求的區
域,選購中古公寓,重新裝潢成套房出租,是享受租金高投報率的捷徑。
  以台北市羅斯福路二段、三段的辦公商圈為例,上班族多,鄰近新店線、淡水
線交會的古亭捷運站,租屋需求一向很強,套房租金投報率有4.1%到7.6%的水準。
  特別的是,平均投資報酬率通常與市中心距離成正比。市中心房價高,投資報
酬率遠不及市郊套房。市郊10坪左右附傢具的套房,平均每月租金約6,000到1.2萬
元,和市區價差約3,000到6,000 元,但是房價卻可能差到兩成以上。
  捷運是上班族最愛,如果出租房屋位在市郊捷運站附近,租金收益相對更高。
學校附近的套房租金投報率一直居高不下,從北師大、政大、世新、大同、中興、
輔大到淡江,學生套房租金收益平均都可到4%到7%。
  位在新莊市的輔大,更因為將來有捷運經過的交通利多,套房租金平均投報率
超過7%。獨立衛浴的套房是學生族群的首選,建議把整層住家改裝成幾間獨立衛浴
的套房,加上寬頻網路配備,不但出租率高,平均投報率平均都有6%。
  房客都很聰明,同樣的交通條件和大小,會挑設備好、樣子新的房子。不如把
老舊公寓翻修,重新裝潢、粉刷,或是增加床、衣櫥、小冰箱等傢俱和電器用品,
加裝寬頻網路、有線電視增加賣相。

 夫妻合併報稅 學者高喊懲罰婚姻(2006/4/24)

●九十五年四月廿四日 工商時報-(夫妻合併報稅 學者高喊懲罰婚姻)

  台大法律系昨日舉辦「我國未來稅制修改方向研討會」,法律學者葛克昌於會上
提出,財政部強制規定夫妻要合併申報,適用較高的累進稅,是變相懲罰婚姻,不符
合現代社會變遷的需求,應該予以拿掉,改為分割制或分離課稅。
  今年泛紫聯盟提出「納稅者權利保護法」,目前正在立法院財政委員會中待審,
此法和廣大納稅人權利息息相關,財政部多次找提案委員協商,賦稅署長林吉昌親自
向提案委員王榮璋協商希望延後數月再審查,但是提案人希望財政部提出相對法案。
  其中,令財政部相當頭痛的是「基本生活條件不課稅」,和「取消夫妻合併申報
」條文。
  也是納稅者權利保護法起草人之一的台大法律系教授葛克昌,昨天特別在研討會
上報告「租稅國家之婚姻、家庭保護任務」。他指出,一九五七年,德國聯邦憲法法
院作出判決:所得稅法規定夫妻須合併申報,不利婚姻配偶,與基本法第六條第一項
婚姻與家庭應受國家法律保護的規定不符,無效。受到德國的影響,歐陸主要憲法法
院出現相繼作出類似的判決風潮,如瑞士聯邦法院、義大利憲法法庭、西班牙憲法法
院等。
  德國引進美國的「折半乘二」制,即「所得分割制」,夫妻雙方的所得加起來以
後,除以二,找出適用稅率,乘上稅率算出每一人的稅額之後,再乘以二,為夫妻二
人稅負,以消除因為二人所得合併申報帶來的累進稅率,要繳比較高稅負的現象。這
種方式對雙薪家庭最有利,避免婚姻懲罰,及脫法避稅的可能。
  主張夫妻所得要採合併申報的主要理由,是認為家庭有經濟規模,婚後二人共用
一個房子,生活在一起,很多開銷都可節省,但這和實際情況不符,夫妻結婚後常常
有教養子女等龐大的支出,花費更多。

 (善用回復型房貸 死水變活水)(2006/4/24)

九十五年四月廿四日 工商時報-(善用回復型房貸 死水變活水)

  卡債風暴未歇,最近很多人跟銀行打交道,明顯感受到銀行「變冷酷了」,不但
辦卡難,借錢更難。銀行專家表示,民眾想借錢,「自己跟自己借」最划算,除了較
為人所知的保單貸款之外,另外還可選擇「回復型」房貸,還了多少,就可再借出多
少,把房貸死水變活水。
  卡債問題餘波盪漾,受重傷的銀行業者紛紛加強信用控管,許多民眾大嘆借貸不
易。即使卡債風暴重創金融業,銀行該做的生意還是要做,有資金需求的民眾依然缺
錢,因此,各家銀行都把主力放在房貸商品,希望有機會殺出一條路。

◆ 資金活化 有還可再借

  想要便宜借到錢,銀行業者建議,自己跟自己借錢最聰明。銀行業者表示,通常
跟自己借錢有兩種管道,第一是保單貸款,利率比保單預定利率還要高出一點,利率
約介於四%到六%左右。另一種管道,就是抵押房子來借貸。最近多家銀行陸續推出
「回復型」房貸,原理是把已還款的房貸額度再次貸出運用,目前各家商品的實質年
利率,約在四%上下,也是個靈活運用資金的方法。

◆ 利率較低 還款較輕鬆

  一般房貸族在貸款兩、三年後,如有房屋重新裝潢、子女學雜費、購置第二棟房
子頭期款、旅遊、留學等需求,往往會選擇申辦信用貸款來應急,反而容易增加利息
支出及還款壓力。銀行業者指出,已申貸其他信用貸款的民眾,建議可以申辦「回復
型」房貸來代償其他利率較高的貸款,由於「回復型」房貸的利率比其他無擔保貸款
商品來的低,每年可節省近三○萬元,還款較輕鬆。

◆ 房價上漲 額度可提高

  銀行業者表示,「回復型」房貸之所以好用,就在於如果民眾原有房貸三百萬元
,已還了一百萬元,剩餘貸款兩百萬元,則民眾可將已償還的一百萬元再次申辦貸款
,最高貸款額度可達房屋鑑價現值之八成。若房價上漲,貸款額度更高,例如目前房
價為五百萬元,以原來舊房貸申辦回復型房貸,共可貸得房價現值八成,即四百萬元
,扣除原有房貸尚餘二百萬元,可貸出額度高達二百萬元。


「回復型房貸」與其他貸款商品之省息試算表
(以借款金額100萬元計算,單位:元)
─────────────────────────────────────
產品 回復型房貸 一般信貸 車 貸 現金卡/ 信用卡
─────────────────────────────────────
年利率 實質年利率 市場平均 市場平均 市場平均
4.19% 10%左右 6%左右 18%左右
─────────────────────────────────────
最長借款年限 20年 7年 5年 循環
─────────────────────────────────────
每月應繳 6,160 16,601 19,333 30,450
─────────────────────────────────────
每月可節省 - 10,441 13,172 24,290
─────────────────────────────────────
每年節省 - 125,290 158,069 291,475
─────────────────────────────────────
註:實質年利率已包含帳務管理費5,000元及代償費2,000元。

 (一週利率排行榜)(2006/4/24)

九十五年四月廿四日 工商時報-(一週利率排行榜)

 製表日期:4月23日 整理/洪新宜 
 ┌────────┬─────────┬───┐
 │期  別   │ 銀 行 名 稱 │年息%│
 ├────────┼─────────┼───┤
 │活  存 │東企、台銀、交銀 │0.325 │
 ├────────┼─────────┼───┤
 │活  儲 │東企 │0.80 │
 ├────────┼─────────┼───┤
│薪資活儲    │萬泰 │1.35 │
 ├────────┼─────────┼───┤
 │證券活儲    │中信局、農銀、合庫│0.2 │
│ │、陽信、慶豐 │ │
 ├─┬──────┼─────────┼───┤
 │ │三月期 │竹商銀 │1.65 │
 │定├──────┼─────────┼───┤
 │ │六月期 │中華 │1.82 │
│ ├──────┼─────────┼───┤
│期│九月期 │農銀、台銀、交銀、│1.935 │
│ │ │、合庫、農金庫、中│ │
│ │ │華 │ │
 │存├──────┼─────────┼───┤
│ │一年期 │中華 │ 2.08 │
│ ├──────┼─────────┼───┤
 │款│二年期 │北商銀、臺銀、國泰│ 2.14 │
│ │ │世華、一銀、華銀、│ │
│ │ │彰銀、竹商銀中華、│ │
│ │ │建華、臺企銀、南企│ │
│ ├──────┼─────────┼───┤
 │ │三年期 │北商銀、臺銀、國泰│ 2.17 │
│ │ │世華、一銀、竹商銀│ │
│ │ │中華、臺工銀、建華│ │
│ │ │、臺企銀、南企 │ │
├─┼──────┼─────────┼───┤
 │定│一年期 │中華 │ 2.12 │
 │ ├──────┼─────────┼───┤
 │ │二年期 │北商銀、臺銀、國泰│ 2.17 │
│儲│ │世華、一銀、華銀、│ │
│ │ │彰銀、板信、中華、│ │
│ │ │板信、建華、華泰、│ │
│存│ │萬泰、慶豐、臺企銀│ │
│ │ │、南企、東企 │ │
 │ ├──────┼─────────┼───┤
│款│三年期 │國泰世華銀 │ 2.24 │    
├─┴──────┼─────────┼───┤
 │基準利率    │合庫 │ 3.517│
├────────┼─────────┼───┤
 │指數房貸    │聯邦 │ 1.77 │
├────────┼─────────┼───┤
 │信用卡利率上限 │臺銀、中信局 │12.99 │
├────────┼─────────┼───┤
 │現金卡利率上限 │土銀 │ 9.99 │
└────────┴─────────┴───┘
註1:本表比較對像為本國銀行與郵匯局,不含
中小企銀、外商銀行、信託公司、基層金
融機構。
註2:除各項活期性存款、信用卡循環息、基本
放款利率、基準利率、指數房貸、現金卡
利率採機動利率外,其餘各期別定存與定
儲均以固定利率為主。
註3:活期性存款、定存、定儲採最高利率;信
用卡信用、基放、基準、指數房貸利率採
最低利率。
詳細資料請參考中央銀行網站:

 遺贈免稅額調高 留意適用規則(2006/4/17)

九十五年四月十七日 經濟日報-(遺贈免稅額調高 留意適用規則)

  繼承或贈與事實發生在今年元月1日後者 才能享優惠

  財政部放寬殘障車輛的免稅範圍,准許重型機車供殘障者使用時,亦可申請免
徵牌照稅。由於部分重型機車牌照稅負相當一部自小客車,財政部同意將重型機車
納入殘障車免稅範圍,實為車主一大利多。
  財部最近發佈這宗准許重型機車充當為殘障者用車亦可免稅的行政命令,官員
表示,符合免稅條件的重型機車車主,應儘速檢具相關證明文件提出申請。由於免
徵使用牌照稅採申請制,隨到隨辦,凡檢附證件符規定者,自申請日起即可免徵使
用牌照稅。若當年度已繳清者,可申請退還溢繳牌照稅。

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 年輕購屋族 省息有訣竅(2006/4/17)

九十五年四月十七日 工商時報-(年輕購屋族 省息有訣竅)

  銀行又升息了,在一片升息中,「六年級」年輕購屋族,要怎麼貸、才最省息?
其實最要小心的是所謂「前低後高」的指數型房貸。
  從二○○四年底開始升息至今,政策性優惠房貸的利率共計調高了○.五五五%
。若以貸款一百萬元、分二十年攤還計算,每個月總共較利率最低點時增加約二百七
十元的支出,對於五、六年級生還算OK。
  然而,雖然五、六年級生是目前房市的購屋主力,正值二十五歲至四十五歲的青
壯年時期,可是也因為不少人手中既有現金的比例較低,或者資金已投入其他的理財
管道,或有些人由於低利優惠房貸的激勵,而提前進場購屋,因此這類族群往往基於
不及籌措足夠的現金作為購屋自備款,而比較倚重高額房貸。相對的,升息不升息,
更攸關五、六年級生的房事問題。
  今年以來鑑於雙卡風暴的衝擊,使得銀行無擔保個人信用貸款業務明顯緊縮且趨
保守,因此放款業務紛紛轉向承作有不動產當作擔保品的房屋貸款,所以許多銀行大
力推動前半年、或一年年息不到二%的指數型房貸,作為促銷專案,非常吸引購屋人

  中信房屋研究員林怡君分析,雖然與近三%的行政院優惠房貸相比而言,很多人
會認為政策性優惠房貸已不再優惠,但是值得注意的是,一般銀行提供的所謂利率優
惠,通常都只針對前幾年,後幾年很快便會調高回三%或四%以上。因此,除非是計
畫在五年、七年內便將房貸還清,且確定不需負擔提前清償違約金者,才較適用這種
所謂「前低後高」的指數型房貸。
  而仿行政院優惠房貸「一段式」利率計價的自辦政策性優惠房貸,包括中國信託
(二.九二%)、國泰世華銀行(二.八二%)、台北富邦銀行(二.八二%)、復
華銀行(二.六八%)等,均有這類產品,且現行利率均較央行略低一點。
  自辦性政策優惠房貸與行政院優惠房貸,二者的差別在於,自辦性政策優惠房貸
是以貸款成數來看,而非每一戶二百萬元或二百五十萬元的金額為貸款上限,因此可
以省去再找搭配房貸的麻煩;但對某些不易與銀行打交道的購屋人來說,行政院優惠
房貸只要符合資格便能申請,因此,在購屋資金的取得上,相對較顯容易。但以還款
期間長的購屋人而言,此類一價到底的房屋貸款,會比「前低後高」階梯式的指數型
房貸,來得適用。
  永慶房屋經理林國華表示,六年級等年輕購屋客戶,在升息趨勢下,除了必須針
對本身經濟能力、償債能力、利率回升的風險審慎評估之外,建議房貸族仍需謹守購
屋支出不超過所得三分之一的界限,並加計失業及意外風險,手邊至少需多保留三、
五十萬元的安全存款,以應不時之需,讓「買屋」這項人生中最大的消費與投資,進
行得更加順利與完美。

 一週利率排行榜(2006/4/17)

●九十五年四月十七日 工商時報-(一週利率排行榜)

 製表日期:4月16日 整理/洪新宜 
 ┌────────┬─────────┬───┐
 │期  別   │ 銀 行 名 稱 │年息%│
 ├────────┼─────────┼───┤
 │活  存 │東企、台銀、交銀 │0.325 │
 ├────────┼─────────┼───┤
 │活  儲 │東企 │0.80 │
 ├────────┼─────────┼───┤
│薪資活儲    │萬泰 │1.35 │
 ├────────┼─────────┼───┤
 │證券活儲    │中信局、農銀、合庫│0.2 │
│ │、陽信、慶豐 │ │
 ├─┬──────┼─────────┼───┤
 │ │三月期 │竹商銀 │1.65 │
 │定├──────┼─────────┼───┤
 │ │六月期 │中華 │1.82 │
│ ├──────┼─────────┼───┤
│期│九月期 │農銀、台銀、交銀、│1.935 │
│ │ │、合庫、農金庫、中│ │
│ │ │華 │ │
 │存├──────┼─────────┼───┤
│ │一年期 │中華 │ 2.08 │
│ ├──────┼─────────┼───┤
 │款│二年期 │北商銀、臺銀、國泰│ 2.14 │
│ │ │世華、一銀、中華、│ │
│ │ │建華、臺企銀、南企│ │
│ ├──────┼─────────┼───┤
 │ │三年期 │北商銀、臺銀、國泰│ 2.17 │
│ │ │世華、一銀、中華、│ │
│ │ │臺工銀、建華、臺企│ │
│ │ │銀、南企 │ │
├─┼──────┼─────────┼───┤
 │定│一年期 │中華 │ 2.12 │
 │ ├──────┼─────────┼───┤
 │儲│二年期 │北商銀、臺銀、國泰│ 2.17 │
│ │ │世華、一銀、華銀、│ │
│存│ │中華、板信、建華、│ │
│ │ │臺企銀、南企 │ │
 │款├──────┼─────────┼───┤
│ │三年期 │國泰世華銀 │ 2.24 │    
├─┴──────┼─────────┼───┤
 │基準利率    │僑銀 │ 3.483│
├────────┼─────────┼───┤
 │指數房貸    │聯邦 │ 1.77 │
├────────┼─────────┼───┤
 │信用卡利率上限 │台銀、中信局 │12.99 │
├────────┼─────────┼───┤
 │現金卡利率上限 │土銀 │ 9.99 │
└────────┴─────────┴───┘
註1:本表比較對像為本國銀行與郵匯局,不含
中小企銀、外商銀行、信託公司、基層金
融機構。
註2:除各項活期性存款、信用卡循環息、基本
放款利率、基準利率、指數房貸、現金卡
利率採機動利率外,其餘各期別定存與定
儲均以固定利率為主。
註3:活期性存款、定存、定儲採最高利率;信
用卡信用、基放、基準、指數房貸利率採
最低利率。
詳細資料請參考中央銀行網站:
http://www.cbc.gov.tw。

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 金融機構台幣存放款利率表(2006/4/17)

●九十五年四月十七日 自由時報─(金融機構台幣存放款利率表) 

┌────┬── ┬──────────────────┬───┬───┬───────┬─────┐
│ │ │ 定 存 利 率 │1年期 │指數房│信用卡循 │ 現金卡 │
│金融機構│活 儲├──────┬───┬───┬───┤定 儲 │貸利率│環利率 │ 利率 │
│ │利 率│1個月│3個月│6個月 │9個月 │1年期 │ │ │ │ │
├────┼──────┼─────────────────────────────────────
│中 信 銀│0.625│1.565│1.645│ 1.795│ 1.91│ 2.06│ #2.09│ 2.02│ 12.99│ -│
├────┼── ┼── ┼── ┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┴─────┤
│農民銀行│ 0.70│1.565│1.645│ 1.805│ 1.935│ 2.06│ 2.085│ 1.97│ 16.50 -│
├────┼─ ─┼── ┼── ┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│交通銀行│ 0.70│ 1.56│1.645│ 1.805│ 1.935│ 2.06│ #2.09│ 1.97│ -│ -│
├────┼── ┼─ ─┼── ┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│台灣銀行│ 0.75│1.565│1.645│ 1.805│ 1.935│ 2.06│ #2.09│ 2.088│ 12.99│ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│土地銀行│ 0.75│1.565│1.645│ 1.805│ 1.91│ 2.06│ 2.085│ 1.97│ 12.142│ 8.88-9.99│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│合作金庫│ 0.70│1.565│1.645│ 1.805│ 1.935│ 2.06│ 2.085│ 1.97│ 14.6-18.25│ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│第一銀行│ 0.55│#1.57│ 1.62│ 1.78│ 1.91│ 2.06│ #2.09│ 2.02│ 8.88-18.25│ 18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│華南銀行│ 0.55│#1.57│ 1.62│ 1.78│ 1.91│ 2.06│ #2.09│ 2.02│ 14.6-19.71│ 18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│彰化銀行│ 0.55│#1.57│ 1.62│ 1.78│ 1.91│ 2.06│ #2.09│ 2.02│ 9.88-18.25│ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│華僑銀行│ 0.40│1.565│ 1.62│ 1.74│ 1.87│ 2.06│ #2.09│ 2.01│ 9.885-19.71│7.418-19.418
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│上海銀行│ 0.40│ 1.48│ 1.55│ 1.65│ 1.8│ 1.93│ 1.98│ 2.01│ 19.71│ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│台北富邦│ 0.40│1.565│1.645│ 1.78│ 1.91│ 2.02│ 2.07│ 2.02│ 19.69│ 9.8-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│國泰世華│ 0.35│#1.57│ 1.62│ 1.79│ 1.92│ 2.06│ #2.09│ 2.02│ 8-19.70│13.75-17.8│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│高雄銀行│ 0.45│1.555│ 1.63│ 1.765│ 1.895│ 1.995│ 2.045│ 2.02│ 18.25│4.62-13.02│
├────┼── ┼─ ─┼── ┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│中國商銀│ 0.55│#1.57│ 1.62│ 1.75│ 1.91│ 2.025│ 2.05│ 1.97│ 6.99-19.71│ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│台北國際│ 0.40│1.565│ 1.62│ 1.79│ 1.92│ 2.06│ #2.09│ 2│ 19.71│ 15-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│新竹商銀│ 0.40│ 1.5│ 1.65│ 1.72│ 1.8│ 1.9│ 2│ 1.96│ 16.499-19.893│5.11-18.25
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│台中商銀│ 0.50│ 1.52│ 1.59│ 1.74│ 1.86│ 1.99│ 2.075│ 2.02│ 18.98│ 17.99│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│中華郵政│ 0.55│ 1.52│ 1.59│ 1.67│ 1.67│ - │ 2.015│ -│ - │ - │
├────┼── ┼ ──┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│農業金庫│ 0.7│1.565│1.645│ 1.805│ 1.935│ 2.04│ 2.045│ 1.967│ - │  - │
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│華泰銀行│ 0.55│ 1.45│ 1.51│ 1.64│ 1.75│ 1.925│ 1.95│ 1.966│ 18.25│ 14.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│新光銀行│ 0.40│ 1.45│ 1.52│ 1.6│ 1.71│ 1.925│ 2│ 2.02│ 19.71│ 13-18│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│陽信商銀│ 0.55│ 1.45│ 1.47│ 1.66│ 1.76│ 1.91│ 2.01│ 2.02│ 19.71│ 16│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│板信商銀│ 0.50│ 1.53│ 1.58│ 1.74│ 1.85│ 1.995│ #2.09│ 2.02│ - │ 9.8-18│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│三信商銀│ 0.55│ 1.48│ 1.52│ 1.66│ 1.82│ 1.95│ 1.97│ 2.02│ 10.98-18.98│9.99-16.50│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│第七商銀│ 0.35│#1.57│ 1.62│ 1.74│ 1.87│ 2│ 2│ 1.96│ - │ - │
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│聯邦銀行│ 0.75│ 1.45│ 1.55│ 1.71│ 1.84│ 1.95│ 2.02│ 1.77│ 19.71│8.88-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│中華銀行│ 0.65│1.565│1.645│ 1.805│ 1.925│ 2.06│ #2.09│ 2.153│ 7.99-19.71│3.99-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│遠東銀行│ 0.40│1.495│ 1.56│ 1.72│ 1.84│ 1.98│ 2.02│ 2.02│ 19.71│ 7.5-14.61│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│復華銀行│ 0.5│1.565│ 1.63│ 1.795│ 1.895│ 2.06│ #2.09│ 2.01│ 18.25│8.88-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│建華銀行│ 0.40│1.565│ 1.62│ 1.79│ 1.92│ 2.06│ #2.09│ 2.01│ 3.99-19.71│ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│玉山銀行│ 0.40│ 1.56│ 1.62│ 1.74│ 1.87│ 1.97│ 2.07│ 2.01│ 7.88-19.71│9.11-18.25
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│萬泰銀行│ 0.65│ 1.49│ 1.55│ 1.71│ 1.84│ 1.95│ 2│ 2.02│ 19.89│ 18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│寶華銀行│ 0.65│1.495│ 1.52│ 1.735│ 1.855│ 2│ 2.045│ 2.02│ 19.71│6.99-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│台新銀行│ 0.40│ 1.57│ 1.62│ 1.77│ 1.9│ 2.05│ 2.05│ 2.02│ 8-20│10.5-18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│大眾銀行│ 0.55│1.495│1.575│ 1.72│ 1.85│ 1.99│ 2.02│ 2.01│ 19.71│ 18.25│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│日盛銀行│ 0.65│1.495│ 1.57│ 1.71│ 1.84│ 1.95│ 2│ 1.95│ 20│ 18│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│安泰銀行│ 0.60│1.495│ 1.57│ 1.71│ 1.84│ 1.99│ 2.025│ 2.02│ 19.71│ - │
├────┼── ┼── ┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│中信銀行│0.225│ 1.56│ 1.62│ 1.7│ 1.89│ 2.01│ 2.07│ 2.02│ 7.99-19.49│12.25-18.25
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│慶豐銀行│ 0.65│ 1.45│ 1.5│ 1.65│ 1.8│ 1.95│ 2.03│ 2.045│ 9.99-19.71│ 17│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│台灣中小│ 0.65│1.565│ 1.62│ 1.78│ 1.91│ 2.06│ #2.09│ 2.02│ 17│ 14.625│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│台南中小│ 0.60│1.565│1.645│ 1.805│ 1.91│ 2.06│ #2.09│ 2.02│ 18.25│ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│花蓮中小│ 0.50│1.355│ 1.4│ 1.55│ 1.65│ 1.95│ 1.975│ 1.93│ - │ - │
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│台東中小│#0.80│1.495│1.575│ 1.735│ 1.865│ 1.99│ 2.02│ 2.097│ - │ - │
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│中聯信託│- │ #1.5│ #2.1│#1.815│#1.945│#2.145│- │ 1.96│ - │ - │
├────┼── ┼─ ─┼── ┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│亞洲信託│- │1.425│1.575│ 1.725│ 1.845│ 2.1│- │ 1.97│ 17.5│ - │
├────┼── ┼ ──┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│花旗銀行│- │ 0.95│ 1.05│ 1.1│ 1.2│ 1.7│- │ 1.59│ 8.99-20│ - │
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│荷蘭銀行│- │ 1.0│ 1.15│ 1.3│ 1.3│ 1.7│- │ 2.01│ 10.99-19.97│ -│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│匯豐銀行│- │ 1.1│ 1.15│ 1.3│ 1.25│ 1.25│- │ 1.49│ 11.99-19.929│6.24-13.65│
├────┼── ┼─ ─┼─ ─┼───┼───┼───┼───┼───┼───────┼─────┤
│渣打銀行│- │ 1.1│ 1.45│ 1.25│ 1.3│ 1.7│- │ 1.839│ 9.9-20│ -│
└────┴── ┴─ ─┴─ ─┴───┴───┴───┴───┴───┴───────┴─────┘
資料來源:中央銀行及各金融機構(實際利率依各銀行牌告為準) 製表日期:95年4月14日
附  註:定存為固定利率,'#'表示利率最高

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 交屋 牢記12眉角(2006/4/15)

九十五年四月十五日 經濟日報-(交屋 牢記12眉角)

  32歲的李佳宏兩年前購買台北市文山區一戶預售屋,再過幾個月即將過戶交屋
。不過,近日清明節過後才發現,住家附近居然有一座墳墓,掃墓鋤草後才現出土
堆,打壞他即將入厝的好心情。
  自從三年前房地產景氣復甦,北中南各地房屋推案量大增、交易熱絡,但隨著
大批預售屋將在今年交屋,不少當年「衝動」購買預售屋者,遭遇到房屋「打回原
形」窘境,原本的好印象紛紛大打折扣。
  根據消基會統計,台灣購屋糾紛居高不下,突顯出消費者對購屋的風險控管還
是相對弱勢,若遇到不肖業者有意訛詐,購屋者事先預防能力仍然偏低。
  買賣不動產因金額高,且有相當專業性,消費者若一時不察,可能就成為受害
者。然而,購買預售屋本來就有些風險,消費者更應詳細審閱買賣契約,此外,購
屋程式最後階段「交屋」,還有許多「眉角」。
  北區房屋首席總經理彭培業指出,所謂「交屋」即是指房屋產權完成移轉登記
於買方名下,但買賣雙方仍須約定交付尾款與點交房屋時間。點交房屋時,除屋內
須看仔細外,對公共設施或鄰里環境也不能忽視,最好能夠兼顧。
  為避免落入交屋可能的陷阱,有12道關卡是必須注意的:

  1.「產權是否清楚」

  購屋時,最忌產權不清楚,付訂金前應先向地政機關申請土地及房屋謄本,查
閱產權情形。

  2.「交屋日期是否明確」

  預售屋興建時間有太多不確定性,如工作天、建商變更設計、天災等,在合約
中明確訂定交屋日期,如領到使用執照後多少天或明確的日期。並明定建商如逾時
多久,必須退款、賠償,以免交屋時間拖延過久,合約卻無違約條款來救濟。

  3.「保固期間與事項是否載明」

  房屋保固期間為何,及保固內容或事項均應載明,若在日後對所購房屋有問題
需維修,建商應盡義務維修、確保消費者權益。
 
  4.「公共建設是否為真」

  看板寫上「某公園預定地」或「某市場預定地」,有的甚至寫上完工日期,看
來如同政府公告。有的建案會故意誤導客戶,建議詢問當地住戶,或向地方政府查
詢真假,以免誤判未來發展及行情。

  5.「坪數是否短少」

  坪數不實或虛坪,常為購屋糾紛爭議重點。一般產權登記,除主建物面積外,
還有附屬建物及共用部分,如陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等,因常有虛灌
坪數糾紛,在交屋時須詳細核對所有權狀是否符合銷售坪數。

  6.「車位分攤及分管是否合理」

  購買車位時,要將分攤方式詳細述明,車位範圍應包含車位本身、車道及停車
場出入口,且須簽訂分管契約書,註明於買賣契約書中。
  
  7.「是否有二次施工現象」

  所謂二次施工是指建商取得使用執照後,再將部分面積修改用途,如陽台外推
成為房間的一部分,或停車位改為房間等。
  如果是住戶在交屋後才施作,住戶必須自行承擔後續被拆除的風險。若是建商
所施作,就要注意不要簽自行僱工施作切結書,以免建商逃避責任。最好能比對建
商銷售平面圖及建築圖,要求建商依約施工,包括建築材料或附贈設備等是否符合
契約內容。

  8.「費用分擔是否明定清楚」

  房屋興建應是房屋能正常使用,才能交給買方,正常使用的定義應為各戶水錶
、電錶均裝設完成。因此,向自來水公司及電力公司申請水電接通(外水外電)的
接管費用,應在合約書中明確約定由誰負擔。

  9.「機電設備與各項通道、管線是否正常」

  住宅本身與公設的機電設備或管線,均應各別查看能否正常運作,如每個插座
是否供電正常、屋內電燈或電路系統是否正常;排水管道、馬桶是否順暢,廚房洗
碗槽、浴缸、洗手台會否漏水,若為頂樓、屋頂是否漏水;牆壁、地板磁磚或天花
板有無龜裂或破損情況,門窗裝設與門鎖是否正常或有損毀情形。

  10.「相關交屋資料文件是否逐一核對」

  包括土地所有權狀(正本)、建築物所有權狀(正本)、使用執照(大樓為影
本)、房屋保固證明書、鋼筋無輻射污染保證書、非海砂屋保證書、房屋鑰匙。

  11.「輻射屋與海砂屋是否通過檢測」

  輻射屋或海砂屋會影響居住品質及身體健康,交屋前必須確認不是輻射屋或海
砂屋。合約須載明、並要求建商提供保證書,以免交屋後發現,滋生困擾。

  12.「逃生、消防設備是否安全齊備」

  瓦斯氣爆危及鄰舍事件頻傳,居家安全無論在逃生管道或消防設備是否齊全,
能否正常運作與有無定期檢測觀念漸受重視,對逃生消防系統把關也更嚴謹。
  建議消費者購屋時,選擇有相當經營規模業者,是降低購屋風險的重要步驟。
其次,即使發生購屋糾紛,業者通常會在合法合理前提下,賠償消費者;選擇房仲
業者也是降低風險方式之一,可提供買賣專業諮詢,增進交易安全。

 台北市本周熱銷個案(2006/4/15)

九十五年四月十五日 蘋果日報-(台北市本周熱銷個案)

┌───┬──────┬───┬────┬────────┬────┬───────┐
│總價 │ 個案 │行政區│ 坪數 │ 特色 │ 建商 │ 電話 │
├───┼──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│1000 │中正國璽 │中正區│40~67 │新成屋,位羅斯福│茂楷建設│(02)2395-1188 │
│萬以上│ │ │ │路一段,大樓社區│ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │植心園 │中正區│60~70 │預售屋,位和平西│吉美建設│(02)2306-0677 │
│ │      │   │    │路二段,大樓社區│ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │溪雅圖 │士林區│70 │預售屋,位天母西│山齊建設│(02)2871-9988 │
│ │      │   │    │路,大樓社區 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │過院來 │士林區│200 │預售屋,位中庸二│東家機構│(02)2861-7788 │
│ │      │   │    │路,別墅社區  │、璞園建│ │
│ │      │   │    │        │築團隊 │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │遠雄天母 │士林區│33~73  │預售屋,位忠誠路│大都市建│(02)2833-2288 │
│ │      │   │    │一段,大樓社區 │設 │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │力麒村上 │南港區│24~65 │預售屋,位興華路│力麒建設│(02)2788-5777 │
│ │ │ │ │,大樓社區 │ │ │
│   ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │蒙田大道 │內湖區│35~61 │預售屋,位民權東│宏普建設│(02)2791-2288 │
│ │ │ │ │路六段,大樓社區│ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │香草花園 │內湖區│50~75 │新成屋,位民權東│華固建設│(02)2796-2288 │
│ │ │ │ │路六段,公寓社區│ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │清歡 │內湖區│22~60 │預售屋,位康寧路│成華建設│(02)2630-8866 │
│ │ │ │ │三段,大樓社區 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │城隱 │內湖區│84~85 │成屋,位民權東路│宏普建設│(02)2796-1139 │
│ │      │   │    │六段123巷,透天 │ │ │
│ │ │ │ │別墅 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │華爾道夫2期 │中山區│55~128 │已開工,位長春路│國美建設│(02)2517-3366 │
│ │ │ │ │,大樓社區 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │真愛 │中山區│20~37 │結構中,位長安東│將捷建設│(02)8772-5488 │
│ │ │ │ │路與建國北路口,│ │ │
│ │ │ │ │大樓 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │藝術之都 │中山區│37~100 │預售屋,接待中心│良茂建設│(02)8502-2233 │
│ │ │ │ │位樂群二路口,大│ │ │
│ │ │ │ │樓 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │明水御 │中山區│66、78 │預售屋,位明水路│華固建設│(02)8502-1000 │
│ │      │   │    │與樂群二路口,大│ │ │
│ │      │   │    │樓社區 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │啟宏華格納 │大安區│47~62 │預售屋,位建國南│啟宏建設│(02)2721-6665 │
│ │      │   │    │路一段,大樓社區│ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │宏盛帝寶 │大安區│110~250 │新成屋,位仁愛路│宏盛建設│(02)8773-6688 │
│ │      │   │    │二段,頂級豪宅 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │展宜麗水 │大安區│45~55 │預售屋,麗水街9 │展宜建築│(02)2395-5585 │
│ │      │   │    │巷,一層一戶  │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │名人花苑 │大安區│48 │預售屋,為羅斯福│慶杭建設│(02)2363-0007 │
│ │      │   │    │路三段巷內 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │信義CEO │信義區│22~23 │預售屋,位松平路│永富開發│(02)2702-5788 │
│ │      │   │    │,獨棟雙併 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │Four Seasons│信義區│19~32 │預售屋,位忠孝東│廣宏堂建│(02)2528-9000 │
│ │台北    │   │    │路五段,獨棟雙併│設 │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │國泰第一 │大同區│58 │結構中,位延平北│華鼎建設│(02)2553-7000 │
│ │      │   │    │路二段,大樓社區│ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │鄉林園創 │文山區│33~108 │預售屋,位富山路│鄉林建設│(02)6629-3399 │
│ │ │ │ │,大樓社區 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │青石巨堂 │文山區│44~103 │預售屋,位久康街│巨堂建設│(02)2937-7700 │
│ │ │ │ │,大樓社區 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │極美山莊 │文山區│25~56 │預售屋,位辛亥路│吉美建設│(02)2938-1188 │
│ │ │ │ │六段,大樓社區 │ │ │
├───┼──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│600萬 │士林新天地 │士林區│12~75  │預售屋,位大南路│台展建設│(02)2938-1188 │
│ 至 │ │ │ │,大樓社區 │ │ │
│1000萬├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │信義ID │信義區│10~35 │預售屋,位信義路│捷順國際│(02)2345-6777 │
│ │ │ │ │五段,大樓社區 │開發 │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │台北摩根 │松山區│13~28 │預售屋,位南京東│新霖建設│(02)2378-2898 │
│ │      │   │    │路五段,捷運南京│ │ │
│ │ │ │ │站出口 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │安和賞 │大安區│18~67 │預售屋,位通化街│新霖建設│(02)2378-2898 │
│ │      │   │    │巷內,獨棟雙併 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │小威廉 │大安區│11~18 │預售屋,新生南路│文成建設│(02)2378-2898 │
│ │      │   │    │2段,小套房 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │典菁品 │大安區│55~65 │預售屋,位信義路│家森建設│(02)2327-8870 │
│ │      │   │    │二段,小套房 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │仁愛A+ │大安區│ 9~16 │預售屋,大安路一│順達開發│(02)2755-6988 │
│ │      │   │    │段202號,小套房 │建設 │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │師大美宿 │大安區│25~32 │預售屋,位通化街│文成建設│(02)2378-2898 │
│ │      │   │    │巷內,獨棟雙併 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │麗植園 │萬華區│33~50 │預售屋,位莒光路│京業建設│(02)2302-3541 │
│ │ │ │ │71巷,大樓社區 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │長耀 Glory │內湖區│10~28 │預售屋,位康寧路│長耀建設│(02)2632-6600 │
│ │      │   │    │三段,大樓社區 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │大直 Desire │中山區│14~28 │已開工,位明水路│興富發建│(02)2533-0288 │
│ │      │   │    │,大樓社區 │設 │ │
├───┼──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│600萬 │大湖澄品 │內湖區│ 13~37 │預售屋,位康樂街│福一建設│(02)2634-5000 │
│以下 │      │   │    │,大樓 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │國賓好漾 │中山區│ 7~40  │預售屋,位國賓飯│安信建設│(02)2568-3159 │
│ │      │   │    │店正對面,電梯華│ │ │
│ │ │ │ │廈 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │長安宴 │中山區│9~17   │預售屋,位長安東│喜馬拉雅│(02)2503-0777 │
│ │      │   │    │路二段 │建設 │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │超級市民 │松山區│8~11 │預售屋,位市民大│昇霖建設│(02)3765-2628 │
│ │ │ │ │道,3.6米套房 │ │ │
│ ├──────┼───┼────┼────────┼────┼───────┤
│ │師大蒲園 │大安區│9~13 │預售屋,浦城街6 │永啟建設│(02)2362-7373 │
│ │ │ │ │巷,小套房 │ │ │
└───┴──────┴───┴────┴────────┴────┴───────┘

 網路報稅 6月1日截止(2006/4/14)

九十五年四月十四日 經濟日報-(網路報稅 6月1日截止)

  台南市李先生詢問:94年度綜合所得稅申報若採網路申報,期限為何?

  南區國稅局安南稽徵所答覆:由於95年5月31日適逢端午節,94年度綜合所得
稅申報自95年5月1日至95年6月1日止(網路申報至當日晚上12點止)。今年申報方
式計有人工、二維條碼及網路申報三種,為節省人力及避免人潮擁擠,請納稅義務
人儘早申報並多利用網路申報,凡設籍於南區國稅局轄內納稅義務人,利用網路完
成94年度綜合所得稅申報者,即有資格參加一般獎抽獎,若採網路憑證(自然人憑
證IC卡及其他經財政部同意電子憑證等完成申報者,可再參加特別獎抽獎。

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 無償借屋 屋主得依法繳稅(2006/4/13)

九十五年四月十三日 經濟日報-(無償借屋 屋主得依法繳稅)

  美濃鎮吳小姐詢問:

  如將登記其名下所有房屋借與哥哥使用且未收租金,是否會被設算租賃收入,
核課綜合所得稅

  南區國稅局旗山稽徵所答覆:

  類似吳小姐情形,實務上經常發生,特將相關課稅規定說明如次:一、依所得
稅法規定,將財產借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業使用外,應參照當
地一般租金,計算租賃收入,繳納所得稅。其所稱「他人」,係指本人、配偶及直
系親屬以外個人或法人。二、納稅義務人要如何證明確係將房屋無償借與他人使用
呢?依稅法規定,應由雙方當事人訂立無償借用契約,經雙方當事人以外二人證明
係無償借用並經法院公證。

 購屋停看聽 投資+理財 輕鬆搞定(2006/4/13)

九十五年四月十三日 經濟日報-(購屋停看聽 投資+理財 輕鬆搞定)

  經建會最新發佈的住宅需求動向調查,市井小民要不吃不喝地工作七年,才能
買到一棟房子,若是台北市民更辛苦,要忍耐九年不吃不喝才行。想當有殼蝸牛真
的很不容易,但只要有銀行提供房貸,你我要一圓購屋夢,並非難事。只是市面上
房貸種類多多,該如何選擇、如何申辦,攸關購屋成本高低。
  富邦金控主辦、經濟日報協助的3月富邦金融論壇,以民眾最關心的「購屋停
看聽」為主題,邀請銀行、房仲業、財務顧問公司深入探討,有助購屋者在申辦房
貸時可輕鬆上手。

  主持人:
  游美月(經濟日報總編輯)
  與談人:
  高永和(台北富邦銀行
  消費金融總處資深經理)
  吳癸森(太平洋房屋行銷企劃部協理)
  蕭碧華(聯傑財務顧問公司執行長)
  記錄:
  記者蔡靜紋、張□文、梁任瑋
  攝影:
  記者林俊良

               不同房貸產品的特色
────┬─────────────┬─────────────────
房貸類型│    產品特點 │      適合對象
────┼─────────────┼─────────────────
指數型 │利率隨著利率指數(Index)的 │1.希望房貸利率公平、透明   
房 貸 │變動而上下調整,當市場利率│2.預期利率走利的客戶
    │走升時對客戶不利,反之則對│
    │客戶有利 │
────┼─────────────┼─────────────────
固定利 │1.某一期間內的利率固定,還│1.對於收入固定的上班族,因每月繳交
率房貸 │ 款金額亦隨之固定,當市場│ 的金額固定,能掌握每月的家計支出
    │ 利率走升時對客戶有利,反│ ,更妥善規劃家庭理財
    │ 之則對客戶不利     │2.預期利率走高的客戶
    │2.在利率低檔能鎖住利率風險│
────┼─────────────┼─────────────────
理財型 │依房屋的價值決定循環額度,│有資金週轉需求的客戶
房 貸 │可隨借隨還 │
────┼─────────────┼─────────────────
免息型 │存款金額可以抵免房貸利息、│1.想快速還清房貸的客戶
房 貸 │存款越高,房貸免息的部分越│2.有存款習慣的人
    │高 │3.有資金週轉需求的客戶
────┼─────────────┼─────────────────
保險型 │發生保險事故時,房貸餘額由│有家庭或子女負擔,對未來生活需要有
房 貸 │保險公司理賠之保險金支付,│較周全的規劃
    │避免家人在頓失經濟來的同時│
    │,還要面臨清償房屋貸款的壓│
    │力 │
薋薋
資料來源:台北富邦銀行消費金融總處

 國宅貸款 調降利率(2006/4/13)

九十五年四月十三日 聯合報-(國宅貸款 調降利率)

  內政部昨天部務會報通過國民住宅貸款修正草案,將國宅貸款之銀行融資利率
,從原先按中華郵政二年期定儲機動利率加「百分之一點九」機動調整,調降為「
百分之零點八七五」。
  這項草案,將送行政院會通過後,送立法院審議。
  內政部長李逸洋也指示營建署儘速研擬「整合住宅補貼資源實施方案」,將過
去各種優惠房貸常採固定費率並加碼的作法,改為彈性減碼,並依申請者身份別、
資格,建立一套「評點制度」,給予不同的利息優惠或補貼。

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 去年賣屋所得 5月要報稅(2006/4/12)

九十五年四月十二日 蘋果日報-(去年賣屋所得 5月要報稅)

  報稅季節將至,許多民眾不瞭解如何利用不動產節稅,房仲業者建議民眾應提
早準備相關資料,以免影響權益。

  買賣房屋也可以節稅?多數人都搞不懂如何應用不動產節稅。據永慶房仲網最
新網路調查,4成5的網路會員不知道售屋後第2年,售屋所得部分需申報「財產交
易所得稅」,若未如期申報,不僅喪失節稅機會,可能因未申報或漏報,需補繳稅
款、利息及罰緩。
  其實,售屋後的隔年必須將售屋所得申報「財產交易所得稅」,只要懂得節稅
技巧就能合法節稅,尤其是賠錢賣屋、或有房屋出租的房東族,都有合法管道達到
節稅目的。
  永慶房屋契約部經理林國華提醒,去年有售屋所得的民眾,今年報稅要以房屋
評定現值的固定比率計算售屋所得。
  舉例來說,如果陳先生去年賣出位於台北市的房子,房屋評定現值為100萬元
,對照財政部公告的出售房屋財產交易所得標準為23%,因此申報所得時需填寫財
產交易所得為23萬元。

  賠錢賣屋扣抵所得

  如果屋主以低價賠售,依據所得稅法規定,交易損失可扣抵當年度的財產交易
所得,如果當年度不夠扣抵,可於往後3年財產交易所得扣除。林國華提醒最好先
將買進和賣出相關文件準備齊全,做為報稅列報扣除憑證。
  此外,若是將房屋出租收益的包租公,出租所得必須要課稅,林國華建議,房
東可以列舉扣除方式,包括因為租賃而發生的合理、必要的損耗與費用,逐項提出
證明,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、出租房子的保險費、出租
房子房貸利息等。將以上費用從租金收入中減除後,再以餘額做為所得報稅,多少
節省一些稅金。
  房客也有節稅妙招,如果是租屋自住者,可利用租金列舉扣除額,將租金費用
正式列入所得稅扣除項目中,享有1年最高12萬元租金支出列舉扣除額優惠。

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 去年賣屋 若有損失要申報(2006/4/12)

九十五年四月十二日 聯合報-(去年賣屋 若有損失要申報)

  業者永慶房仲網進行為期一週的報稅常識大調查,其中有高達48.58%的民眾,
從未運用任何不動產節稅法節稅,白白錯失合理節稅的機會。去年賣房子的售屋族
應善用列舉「財產交易損失」扣抵所得稅。
  以房屋評定現值的固定比率計算出售屋所得,將房屋的賣價減去成本與移轉費
用,就等於賣房子的實際收入。成本部分包括仲介費、契稅、印花稅、代書費、規
費、監證費及公證費等,房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息
及在取得房屋所有權後,持有期間內所支付合理及必要的修繕、改良、增置等費用
。移轉費用則包括賣房子所須支付的仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
  如果屋主以低價賠售,依據所得稅法規定,財產交易損失可扣抵當年度的財產
交易所得,如果當年度不夠扣扺,可在之後三年的財產交易所得扣除。

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 掌握3原則 買殼族不當屋奴(2006/4/11)

九十五年四月十一日 工商時報-(掌握3原則 買殼族不當屋奴)

  有個屬於自己遮風避雨的房子,是許多人一生追求的目標,但在房價漲但薪水不
漲的情況下,購屋壓力越來越大。專家建議,只要把握「擬訂計畫」、「精算房貸」
、「不以小博大」三原則,也可以減輕購屋壓力。
  雖然有部份產學界人士開始保守看待景氣變化,不過,中信房屋統計,八個大型
房仲品牌店數,今年第一季總共展店七十二家,達到一千四百八十四家,創下史無前
例的新高,認為房仲業者對未來幾年房地產市場的景氣極具信心。
  依照國土規畫及不動產資訊中心調查,去年第四季已購屋者貸款負擔佔月所得的
二九.九%,購屋壓力最大的台北市仍有接近九%的租屋族希望在一年內購屋,有約
二七%則希望三年買屋,這兩項數據都是近四季來新高。
  永慶房屋經理林國華表示,薪水不漲,讓購屋壓力增加,想要一圓購屋夢,一定
要先從擬訂購屋計畫開始,從節省生活中不必要的開銷,固定儲蓄。
  若以一個月所得四萬元的上班族為例,可接受的房貸月付額約在一萬二到一萬五
元左右,回推購屋總價,大約為四百萬元,以購屋自備款三成來計算,要存夠一百二
十萬元,若從現在開始,每個月提撥薪資的三分之一,那麼六年後,就能擁有一筆房
屋自備款。
  銀行主管也提醒,許多民眾在選擇房貸上,有一些迷思,包括利率越低越好,借
越多越好,以及寬限期越常越好等。建議選擇房貸,一定要經過試算,要看平均年化
利率,如果預期未來收入剛目前差不了多少,則建議寬限期不要過長。
  除了擬訂計畫、精算房貸以外,還要切忌購屋一定要量力而為,不要「以小博大
」。林國華表示,假使自備款不足,就不要希望一次購買大坪數、高總價的房子,不
妨挑選低總價、小坪數的產品,或是往都會地帶邊陲去尋找,否則房貸支出居高不下
,房子買得起、貸款還不起,就怕便成屋奴。

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 銀行搶攻 政府優勢不再(2006/4/11)

九十五年四月十一日 自由時報-(銀行搶攻 政府優勢不再)

  中央銀行7度調升利率,優惠房貸利率再往上揚,但是,整個慶惠房貸使用額度
卻是低度使用,根據房仲業者觀察,卡債問題嚴重,使得銀行大力搶攻房貸業務,在
一般銀行房貸利率低於政府優惠房貸利率,自然對政府優惠房貸形成排擠效果。
  信義房屋協理張欣民指出,在卡債風暴之下,金融業者轉攻房貸業務,銀行及壽
險業者爭相爭取房貸業務,利率已經低於政府優惠利率,民眾房貸選擇性增加,形成
相當程度排擠效果。
  桃園地區不動產估價師廖逢麟則觀察,政府優惠房貸一人一生只能使用一次,連
續數次的優惠房貸利率額度釋出,想買房子的人能夠使用的比例已高,即使想再購屋
,也不能使用。

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 優惠房貸 注意期限長短(2006/4/11)

九十五年四月十一日 自由時報-(優惠房貸 注意期限長短)

  為吸引房貸戶的青睞,銀行業者推出「前低後高」式的房貸專案,主打前期的超
低利率,首年度甚至可低至1.88%,隨著市場利率持續走高,雖然各銀行仍持續推出
前低後高的房貸專案,甚至「咬牙」維持2%以下的利率,但利率的優惠期間最長不過
1年,多數僅有6個月,且多數均在2%以上。
  對照目前銀行業者的房貸專案,如果一般指數型房貸,第1年利率約在2.5%左右
,第2年就飆升至3%的水準,如果選擇優惠專案,或許能在第1年或前半年,取得2%左
右的利率,但之後的利率也會上揚至近2.5%的水準。

◆ 要評估自身還款能力

  要如何選擇房貸商品?台北富邦銀行指出,民眾需評估自身的還款能力,有些房
貸戶的年所得較高,平均約3至5年即可全數清償完畢,對於這類的客戶,選擇前期低
利率的方案,自然有助於節省利息支出。不過,如果評估還款時間可能長達10年,貪
圖優惠方案的前期低利,之後利率卻高出許多,就不見得划算,這時申辦以郵局存款
利率為指標的優惠房貸,或是銀行的自辦優惠貸款,雖然前期的利率較高,但未來利
率不會大幅揚升,每月的支出也較為固定。
  此外,包括上海商銀、國泰世華銀行、玉山銀行等業者,陸續推出「利率遞減」
服務,銀行業者建議,如果有信心維持良好的信用,也可選擇搭配銀行業者提供的「
利率遞減方案」;以國泰世華銀行為例,第1年繳款正常,第2年就可減碼0.05個百分
點,可以連減4次,且利率水準比照政府優惠房貸;上海商銀是1年減0.02個百分點,
可以連續降息6年,均算是另一種減輕利息負擔的方式。

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 選擇還款方式 減輕房貸負擔(2006/4/10)

九十五年四月十日 經濟日報-(選擇還款方式 減輕房貸負擔)

  大型行庫近來紛紛升息,選擇指數型房貸的民眾通常會特別注意房貸利率調升
的幅度,因為利率調升會使每月要繳的房貸金額變多,但財務顧問提醒,其實還款
的方式,同樣也會影響每月繳交房貸金額的多寡。
  常見的房貸還款方式有本金平均攤還法、本息平均攤還法、雙周還款法和還本
寬限期法等。
  房貸戶最常選擇的是每月還款金額固定的本息平均攤還法,由於每月支出金額
固定,對一般家庭來說較好控制預算。選擇本息平均攤還法,在剛開始還款時每月
還款金額中屬於本金的部分較少,利息較多,但之後本金逐漸增加,利息減少,所
以每月還款金額還是固定。
  本金平均攤還法則是把每月攤還的本金固定,由於總額隨著房貸餘額減少,所
以利息也跟著遞減,這種方法剛還款時負擔較重,但之後還款金額可以逐漸減少。
  如果比較本息均攤和本金均攤兩種方法,若年期、貸款金額和利率相同,剛開
始本金均攤還款的金額會較多,但之後逐年遞減,本息均攤則從一開始到最後一期
還款金額都相同。
  市場上還有一種雙周還款法,則強調一個月要還兩次房貸,房貸使用者在不改
變每月繳款金額的前提下,透過每兩周繳款一次的機制,每兩周即可提前償還部分
本金,因為本金提前償還,利息可以省更多,也可以加速還款時間。
  銀行個金部主管指出,如果不嫌雙周還款費事,選擇雙周繳的方案其實最划算
。不過,如果選擇本息平均攤還法,縮短還款年限,如10年、15年內還清,或選擇
提前還清沒有違約金的本息平均攤還法,也可以同樣達到省息效果。
  若買房子又不想一開始就背負沉重的還款壓力,或者購屋時還需要一筆支出來
買傢具或修繕房屋,銀行個人金融部主管建議,還有一種還本寬限期法可選擇,這
種還款法較適合在寬限期(付息不還本)後有一筆其他收入或投資報酬者,因為寬
限期過後,還是要回到以本息平均攤還的方式,而且負擔會比一剛開始就選本息均
攤來得重。

 郵局升息 政府優惠房貸達2.98%(2006/4/10)

九十五年四月十日 中國時報-(郵局升息 政府優惠房貸達2.98%)

  中華郵政公司宣布今起調升定期儲金利率0.06到0.07個百分點,活期存款則文風
不動,升息幅度小於市場預期;其中,一年期定儲機動利率突破2%來到2.03%,政府
優惠房貸利率上揚到2.98%,就學貸款利率則升抵3.43%。
  央行政策性房貸主要隨著郵局二年期機動利率調整,將上揚0.06個百分點,依開
辦日期不同而有不同利率,調整後分別為2.255%、2.68%、2.855%及2.98%。
  總計央行過去七次升息下來,郵局一年期定儲機動利率共走高0.505個百分點,
民眾每存一百萬元,一年利息收入約多出5050元。
  至於貸款部分,以央行優惠房貸利率為例,七次下來共走高0.555個百分點,民
眾平均每貸一百萬,每年利息約多出5550元;由此觀之,央行連番升息,但民眾的存
款利息收入卻跟不上貸款利息支出。
  中華郵政存戶高達兩千多萬戶,為國內存戶最多的存款貨幣機構,根據郵局昨日
公布利率調整結果,包括:存簿儲金、媒體轉帳薪資存款、劃撥儲金等活期性存款牌
告利率持續文風不動;各天期定期儲金利率則是短天期調得多、長天期調得少。
  中華郵政高層指出,這次一到九個月期的定期儲金利率上調0.07個百分點,但一
年期到三年期的只上調0.06個百分點,主要考量郵政儲金高達三兆多元,其中64%比
重為定期性存款,如果調太多,恐增加郵局營運壓力。
  由於郵局刻意壓低長天期存款的利率調升幅度,若與本次央行升息後主要行庫跟
進結果相比,台銀、土銀、合庫與三商銀的一年期定儲機動利率2.04%,比郵局的2.0
3%高0.01個百分點;至於一年期定儲固定利率,六行庫介於2.085%與2.09%,也比郵
局的2.075%要高。


中華郵政公司存款利率調整表 年息%
─────────────────────────────────────
類 別 95年4月10曰 增 減
牌告利率 百分點
─────────────────────────────────────
存簿儲金 0.550 -
─────────────────────────────────────
媒體轉帳薪資存款 1.050   -
─────────────────────────────────────
劃撥儲金 0.150   -
───────┬─────────────────────────────
│ 一月期 固定 1.520 0.070
│ 機動 1.520 0.070
├─────────────────────────────
│ 三月期 固定 1.590 0.070
│ 機動 1.590 0.070
├─────────────────────────────
定 │ 六月期 固定 1.670 0.070
│ 機動 1.670 0.070
期 ├─────────────────────────────
│ 九月期 固定 1.670 0.070
儲 │ 機動 1.670 0.070
├─────────────────────────────
金 │ 一年期 固定 2.075 0.060
│ 機動 2.030 0.060
├─────────────────────────────
│ 二年期 固定 2.130 0.060
│ 機動 2.105 0.060
├─────────────────────────────
│ 三年期 固定 2.130 0.060
│ 機動 2.105 0.060


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 今年台灣房市 可望小幅成長(2006/4/10)

九十五年四月十日 經濟日報-(今年台灣房市 可望小幅成長)

  儘管「三低」環境漸消失以及市場雜音越來越多之下,2005年台灣全年房屋交易
量仍可望創下近八年來最高交易量紀錄,各地房價也各有漲幅,整體市場表現並不差
。展望未來,在政策可能全面開放大陸人士來台觀光的有力支撐下,房仲業唯一上市
公司信義房屋預估,2006年國內房地產市場將是個「審慎樂觀」的格局,全年交易量
在開放觀光之帶動下可望維持小幅成長5%。

◆ 政策開放 有利買氣

  根據內政部統計推估,2005年全年台灣地區房屋買賣移轉件數將達43.4萬件,與
前一年比較,年成長率約4%,雖然創下近八年來最大的交易量。另根據信義房價指
數推估,全台房價漲幅雖不到5%,顯示國內房屋市場仍是一副「價量皆穩」的格局

  2005年國內房地產市場雖是一副「價量皆穩」的格局,但價量成長率都已明顯縮
小,主要是受到國內經濟成長趨緩、「三低」環境漸漸消失的影響,特別是「三低」
中之低房價優勢不再,讓不少有意購屋者買不下手,即使有能力購買又怕買在高點。
  不過展望2006年房市,若政府全面開放大陸人士來台觀光,便是房市「向上提升
」的主要動能。根據經濟研究機構預測,如果政策真的開放,將使全年經濟成長率增
加0.5個百分點,這對國內房市不僅會產生間接拉抬之作用,更讓人有「全面三通之
日已不遠矣」的預期,在此情況下,國內房市交易量應該還有5%的成長空間,房價
可望持續維持高檔穩定狀態。

◆ 資金回流 帶動漲勢

  在外部情勢方面,由於兩岸長期情勢發展比以前樂觀,若短期間沒有大幅進展,
國內政局朝野對峙情勢依舊,也不致於對市場產生不利的影響。但若全面開放大陸人
士來台觀光,或是三通出現重大突破,則經濟會有大幅度的成長,在外資資金流入,
台商資金回流下,台灣不動產市場又將掀起一波漲勢。
  經濟金融情勢方面,由於美國升息已近尾聲,考量國內景氣與物價情勢,央行昔
日緩步升息的步調似乎也將踩剎車,加上市場游資依然充斥,因此未來房貸利率最多
在3.5%以下,不會對市場產生不利的影響。另一方面,油價、物價高漲雖不利經濟
發展,長期影響民眾購屋力,但短期內房屋市場仍會因為購屋保值的心理而先行受益
,油價、物價因素不會是現階段房市發展的負面因素,預料置產保值性買盤依然會相
當活躍。
  整體而言,2006年的房市仍是審慎樂觀,雖有禽流感疫情籠罩的陰影,但政府已
有92年SARS的充分防疫經驗,應可把衝擊減至最低。而兩岸關系有更顯著之改善,全
年建物買賣移轉件數可望維持2005年的高水準表現,只是房價仍會出現漲跌互見的情
景,難再見齊漲之景象。

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 房市烏雲散 3月成屋 成交量增28%(2006/4/9)

九十五年四月九日 自由時報-(房市烏雲散 3月成屋 成交量增28%)

  房市歷經前2年的漲勢,因此今年多空論調相當分歧,不過根據信義房屋統計,3
月份成屋市場成交量成長28%,總成交金額更成長34.4%,只是成交價因為前2年漲幅
已高,呈現鈍化跡象。展望4月,信義房屋認為,房市烏雲消散,預計成交件數還有1
成的成長空間。
  根據信義房屋統計顯示,3月份房屋交易件數比2月份成長28%,若與去年同期相
比,則小幅成長2.8%;以交易總金額來看則比2月大幅成長34.4%,比去年同期也小幅
增加9.1%。總計第1季與去年同期比較,交易件數與交易金額分別成長11.7%與16.1%
,數字顯示,今年來房屋市場的表現都比去年好,並沒想像中悲觀。
  至於房價部分,根據不動產資訊中心最新的調查,國人購屋的房價所得比已經達
到6.9倍,顯示所得的增幅已經趕不上房價的漲幅,因此民眾在購屋時房價接受度已
顯得較為遲疑。
  不過展望4月份房市,除了央行升息外,市場看不到太多的利空消息,何況在雙
卡效應下,金融業者改衝刺房屋貸款,因此在一般房貸利率競爭壓力下,甚至比政府
低利優惠房貸還低,對有購屋需求的民眾仍是一大誘因。
  依過去經驗來看,4月房屋市場表現可望更上一層樓,預估交易件數仍將有1成左
右成長。

 5大區購屋 增值地搜尋(2006/4/8)

九十五年四月八日 聯合報-(5大區購屋 增值地搜尋)

  為全台房市把脈

  行情總是在絕望中悄悄上漲,卻總在美夢中快速滑落。2000年政黨輪替,2002
年SARS侵襲,房價跌到谷底,SARS過後,房價起漲,今年起正式進入區域、個案表
現時代,過去兩年多來不少人因買對房子,資產增值不少,但今年買房子的人,如
果選錯地點,小心資產縮水。
  要判斷是否買對房子,可從人口流動、就業環境看供需情況,從公共建設、就
業需求來為全台五大區(大台北、東台灣、桃竹苗、中台灣及南台灣)的房地產市
場把脈。

  大台北,全台最抗跌

  由於土地成本飆高,預售價格越推越高,大台北房地產價格已經到了波段高點
,永慶房屋副理梁惠燕表示,雖然大台北房價高,但賣方也都很有信心,沒有人願
意降價求售,因此大台北是全台最抗跌的區域,而且價格也撐住。
  加上交通建設改變生活型態,捷運讓大台北的房價版圖不斷向外擴張,高鐵若
如期在今年完工通車,三鐵共構題材也會再炒起一波行情,像是南港與板橋,是否
會成為新的核心城市,都值得拭目以待。
  東森房屋土城鴻海加盟店店長曾敬浪建議,捷運沿線房價已達十年新高,若無
地段或建商等條件支撐,土城20年公寓每坪超過18萬元,或10年大樓每坪超過23萬
元,購屋者最好慎重考慮,以免套在高點。

  桃竹苗,土地帶動唱

  北區房屋總經理彭培業說,SARS後住宅帶動唱,讓房地產市場活過來,今年開
始大筆土地帶動唱,2月才有一筆上萬坪土地以近3億元成交,桃竹苗地區標地依然
熱絡,持續帶動居住產業。
  從人口流動來看,桃園縣去年淨流入1萬7千人,前年遷入2萬人,由於挾著低
價優勢,仍吸引不少人從大台北地區往桃園流入,北桃園以中正重劃區的區位相對
最佳,因為位於南崁交流道及南桃園交流道之間,交通便捷,建物外觀新穎,加上
價位適中,產品類型又包羅萬象,有公寓、別墅、透天厝與電梯大樓,適合中等收
入階級購買。
  竹科擁有11萬名員工,其中不乏來自外縣市的民眾,不過由於多數廠商都提供
宿舍或整棟包租,再由員工承租,竹科人租屋比例偏低。東森房屋新竹中華加盟店
店長馬雲強說,園區主管階級的員工偏愛有附管理功能的社區,如大廈型的荷蘭村
,環境好、生活便利,如果租給外籍人士,租金行情可能再飆高。

  中台灣,愛戀美術館

  中台灣仍以台中市最具房價競爭力,而台中市又以美術館、七期重劃區、中科
最看好。東森房屋台中美術加盟店店東王建平指出,台中美術館正對面有綠園道,
寬40米的綠園道兩旁是60年代的美軍宿舍,王建平認為,台中最優的兩個地區,除
了七期重劃區之外,就是西區的美術館特區,他說「七期的價位雖然最高,但未來
發展是否能上軌道,目前還是未知數」,反而美術館特區值得入住,這兒可說是台
中最好的住家環境,住在這堣悀捖ㄦ|有「戀愛般的好心情」。

  南台灣,可逢低進場

  南台灣以高雄為首,信義房屋不動產企研室協理張欣民說,今年正是逢低進場
、坐享公共工程建設完工豐碩果實的最佳時機。
  高雄房地產市場亦因為公共工程建設的興建而活絡許多,不僅交易量大幅增加
,房價亦有明顯的回升。依信義房價指數推算,94年全年高雄地區房價,與91年相
比,總計上漲11.4%雄地。
  信義房屋成交資料發現,92年成交客戶中27.5%屬於投資置產買方,93年增加
為41.2%,94年再增加為44%。93年換屋型買方比重為28.8%,94年再增加為31.6%。
  張欣民表示,高雄未來幾年仍將是重大建設持續主導房市榮枯的情況:因為隨
者高雄捷運部分完工、自由貿易港、農十六新市鎮的開發、美術館生活機能日趨完
善,高鐵及巨蛋興建,勢必延續去年重大建設主導房市的趨勢,捷運越接近完工階
段,預期心理效應將會發酵,造成另一波漲勢。
  此外,高雄都會生活圈亦將逐漸北移,高雄政經生活圈由西向東,由南向北移
動大致確定,北高雄未來將扮演舉足輕重的角色。兩岸關係改善將使高雄房市竄起
,現階段處於低點的房市尚未對此產生反應,目前可以逢低進場。

  東台灣,濃濃度假風

  東台灣房地產主打休閒度假風,以「民宿、餐飲、休閒」為多,沿海一帶最受
青睞,不過近來已擺脫「人口外移只出不進」的居住狀態,利用「開店創業、投資
置產」打開另一塊房市綠洲。
  東森房屋台東地政加盟店店東馮石山說,花東一直有「人口大量外移」的問題
,需求不振下,住宅房價不易炒高。但近年來花東房產出現另一種需求,在休閒度
假風的帶動下,大型遊樂場、高級六星級飯店等都在興建中,未來東台灣的休閒觀
光業與整體房市,將持續蓬勃發展。
  他認為東台灣房地產可以透過五種方式經營:市區租屋或自住、休閒產業開店
創業、度假小屋退休養老、當地人投資置產賺房租、外來投資人置產放長線等。

  購屋撇步1

  品質夠 錢景就看好

  一個地區的房價有沒有前景,從居住品質也可看出端倪。台中市的壯闊、台南
市的古味、高雄的海景,只要居住品質夠水準,就能吸引外來客移入置產,需求穩
定將可撐住房價。
  你建議在那個縣市買房子?全國不動產董事長葉春智說,日前與台北縣長周錫
瑋會面時,周錫瑋說,全台就台北縣居住品質最爛:容積率高、綠地少、縣容雜亂
無章。葉春智說,因為台北縣很多「打工仔」,只是為了就業需求短暫棲身,沒有
「根」的感覺,而且台北縣是工業大縣,沒有科技業、服務業也搞不好,他建議應
該把台北縣當成「故鄉」來經營,如果加上日本的乾淨清爽、上海的大馬路,台北
縣會是相當有魅力的城市。
  葉春智認為全台以新竹、台南、台中及高雄居住品質最佳。新竹有不少農地保
留區,離市中心近,享受田野生活不必犧牲生活便利性,加上有科學園區的就業人
口帶動,高所得人口重視居住品質,住宅品質佳;台中「看餐廳格局就知道」,整
體氣魄壯闊,又是三通候選地,前景看佳。
  至於台南,因為是古都,屬於「有味道的城市」,具有人文風情;高雄的海景
,是全台最適宜發展為海濱城市的地點,至於宜蘭的東部一日生活圈,隨著北宜高
完工後,則可搭上休閒度假風情。
  台北市的生活機能與便利性、綠化率向來是全台第一,不過價格這幾年大漲後
,薪水所得追不上房價上漲速度,感覺「有點泡沫味」,台北市的房價門檻高,對
於中產階級來說,居住品質不成問題,能不能負擔得起才是關鍵因素。

  購屋撇步2

  八字對 房價就會漲

  買房子要對「八字」,還要看「個性」,戴德梁行總經理顏炳立說,買房子要
看的「八字」是「地段、環境、收益、價格」,八字好,房價就會上漲。
  顏炳立也以股市比喻房市,建議買房子就像選股票一樣,要看投資人的個別需
求及個性。他說,台北市有五個區是他心目中的A級地段:中山、中正、大安、信
義跟松山區,中山區跟中正區就像是聯發科,穩定成長;大安區跟股王宏達電一樣
,是優質地區,有投資價值;信義區像茂迪,充滿想像空間;萬華、雙連、大同區
則是傳產股,有需要的時候才去買。
  大直與內湖區,則是顏炳立口中的B級潛力股,雖然有利多題材,但股價已提
前反映。天母、北投、士林、南港跟木柵,顏炳立認為應逢高減碼,因為距離遠也
是成本;景美、古亭建議逢低就進,因為文教區的特性,穩中透堅。
  永慶房屋代銷部經理王財旺也以股市形容北縣房地產市場,他認為板橋就像益
通,是未來股;永和像是台積電,大型權值股波動不劇烈,是較穩定的市場;淡水
市場評價高,但冬天住在淡水溫差太大,「朝穿皮襖午穿紗」,所以從最低每坪6
萬到最高40萬元,都出現在淡水,雖然景觀與捷運創造淡水無限想像空間,但四季
會有落差,就像營建股,高低價落差很大,要慎選產品跟環境。

 漏水維修 誰該付錢?(2006/4/8)

九十五年四月八日 經濟日報-(漏水維修 誰該付錢?)

  房屋漏水責任歸屬,是民眾最常遇到的糾紛。

  崔媽媽基金會說,為增進交易信用及安全,買賣契約賣方應負的瑕疵擔保責任
,分為權利及物的瑕疵擔保責任。漏水問題屬於物的瑕疵擔保部分。
  依公寓大廈管理條例第六條規定,住戶應遵守的規定,包括維護、修繕專有部
分,約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶安寧、安全及衛生。
  其他住戶因維護、修繕專有部分,約定專用部分或設置管線,必須進入或使用
其專有或約定專用部分時,不得拒絕;管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用
部分或設置管線,必須進入或使用其專有或約定專用部分時,同樣不能拒絕。
  另外,在維護、修繕專有、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,
應經管理負責人或管理委員會同意才能進行。
  不過,要進入或使用時,應選擇對住戶損害最少的處所及方法,並修復或補償
所生損害。住戶如違反規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管委會可按
其性質請求主管機關或訴請法院進行必要處置。
  同條例第十條規定,專有部分、約定專用部分的修繕、管理、維護,由各該區
分所有權人或約定專用部分的使用人負擔費用,也就是說,私有專用部分若需修繕
、管理或維護的費用,由使用者負擔。
  但修繕費因可歸責於區分所有權人或住戶事由造成,由區分所有權人或住戶負
擔。若區分所有權人會議或規約另有規定,從其規定。公共使用部分,由共同基金
支付或所有權人按比率分攤,但若責任可歸屬則由當事者負擔。
  依同條例第12條的規定,假設你住三樓,而天花板漏水,表示四樓住戶應與你
共同負擔維修費用;若下次漏水都由他人造成,你就不用負擔任何費用。


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