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 夫妻財產分配請求權 繼承有望(2006/12/22)

●九十五年十二月廿二日　經濟日報

　　立院一審過關 可望保障債權人和繼承人權益

　　立法院司法委員會昨（21）日審查「民法親屬篇和其施行法部分條文修正草案」，一讀通過立委葉宜津等人提案修正「夫妻剩餘財產分配請求權不得讓與或繼承」的條文，修改為請求權人可行使繼承或讓與權力。
　　現行民法規定，婚姻關係結束時，夫或妻各自擁有的婚後財產，扣除結婚後所累積的債務，若有剩餘，雙方剩餘財產的差額應平均分配，以保護雙方，不因離婚或配偶亡故，陷入經濟困境。
　　但葉宜津認為，夫妻財產剩餘請求權雖然是依夫妻身份而產生，本質仍屬財產權，並不具專屬性質。若依現行民法第1030條之1，請求權不得讓與或繼承，對有請求權人的繼承人不利，債權人也沒保障。法務部法律事務司副司長林秀蓮表示，夫妻剩餘財產差額請求權若有專屬性，請求權人的繼承人不得代位請求，若改為不具專屬性，即可代位請求。

 百分百房貸 恐下波呆帳引爆點(2006/12/22)

●九十五年十二月廿二日　聯合報

　　兩年前銀行業狂推的「百分百房貸」，貸款人的「寬限期」明年到期，由於不少百分百房貸貸款人，都是「卡債族」，銀行業下一波將面臨增提百分百房貸的呆帳壓力。
　　第三大房貸行庫，中國信託商銀已針對該行「高風險」房貸，在年底前增提備抵呆帳16.39億元，雖然增提金額不大，但中信銀這個增提動作，觸動不少銀行「敏感神經」。
　　兩年前大力推動百分百房貸的銀行，包括台新、台北富邦、彰化、中華銀行、台北國際商銀等，好不容易提完鉅額的無擔保債務呆帳後，陸續也將檢討要不要針對百分百房貸，增提備抵呆帳。
　　銀行業者解釋，雖然房貸是有擔保貸款，但不少申請「百分百」房貸民眾，當初申請時有一定的經濟壓力，有些還會拿雙卡借錢來還房貸利息。
　　但在前兩年，一是沒有雙卡風暴，這些房貸貸款人還可以用卡借到錢，且每家銀行至少都有「兩年」的房貸寬限期，債務人在寬限期內，還利息即可，現在寬限期屆滿，要開始還本金，還款壓力湧現，如果同時是雙卡債務人，狀況會更糟。
　　銀行業者指出，不少房貸債務人，早就被卡債問題「燒到」，已出現還款逾期情況，但預期，明年還款不正常的房貸債務人會更多，銀行業從明年元月起，又要適用新的資本適足率標準，現在就算提呆沒問題，明年也會爆出來。
　　過去推出百分百房貸業務的，都是大型房貸行庫，例如台北富邦、台新、中國信託、國泰世華等，統統都在排名「前8大」的房貸銀行內，這些銀行不巧又是主要雙卡債權行庫。

 房貸差別利率分級愈來愈細(2006/12/21)

●九十五年十二月廿一日　經濟日報

　　國內房貸餘額衝高，加上銀行放款競爭激烈，不斷提高核貸成數，金管會日前要求銀行注意風險控管，並希望銀行公會制定相關自律規範。業者表示，目前銀行將走向更精細的房貸「差別利率制度」。
　　各銀行衝刺房貸，不僅要打低利率流血戰，還要提高核貸成數吸引房貸戶，甚至出現百分之百房貸方案。不過金管會日前表態，明年巴塞爾協定上路後，房貸核貸成數若超過七成，可能面臨增提資本情況。
　　銀行公會本周也與各銀行主管會面，希望銀行以穩健經營為首，注意房貸的風險控管，因為房地產景氣若發生變動，加上銀行房貸核貸成數過高，就會增加放款風險。
　　與會主管指出，目前銀行公會並不會將房貸的核貸成數列為自律規範之一，如此將造成「聯合行為」的爭議。但相關的配套措施目前仍在研擬階段。
　　此外，銀行主管表示，過去一年因為卡債風暴，也造成部分房貸戶資金周轉不靈，使房貸淪為拍賣品。並且以成本計價來看，包括處理房屋擔保品的成本，以及預留房貸的跌價空間，大約是房屋鑑價的三成。因此，房貸核貸成數若高於七成，都將提高放款的風險係數。再者，明年新巴塞爾協定上路，對於風險計價將更要求
，業者表示，未來的房貸差別利率會分級更細，評估的標準將會更多

 高價買法拍違建屋 判拆(2006/12/20)

●九十五年十二月二十日　蘋果日報

　　五十二歲婦人李鄭密，去年買台北市重慶南路一間七樓法拍屋及頂樓違建，沒想到，點交時違建被管委會主委陸幼祺拆成空殼，還被管委會告上法院，要求拆屋回復原狀。台北地方法院審理後認為，李鄭密已在違建點交的執行筆錄上簽名完成點交程式，而且未對該違建與管委會達成分管協定，因此昨判決李女須拆除違建，歸還頂樓給所有住戶。

　　保留棚架供曬衣

　　管委會主委陸幼祺得知判決結果後說：「法院終於還給住戶一個公道。」陸並說，管委會曾同意李鄭密保留棚架讓她曬衣服，但李女後來反悔不願和解。李女律師江燕偉則說，收到判決後再與李女研究是否上訴。
　　李鄭密是去年以底標一倍的六百六十六萬餘元，拍得法拍屋及頂樓違建，但點交違建時發現遭陸幼祺拆成空殼，陸雖被控妨害公務但獲不起訴處分。

　　標購法拍屋須知

　　◎點交較單純，若查封前已有租約、違建等地上物，就會不 點交
　　◎實際看屋看地，設法透過屋主地主或鄰居了解法拍標的現況
　　◎打聽行情避免買貴，通常行情差時選擇較多
　　◎法拍房地若有共有人，共有人有優先購買權

 親人身故放棄繼承權 免背債務(2006/12/20)

●九十五年十二月二十日　蘋果日報

　　須2個月內申請 相關家人應一併棄權

　　台北市玉成街1家6口，其中5人因債務問題先後由同地點跳河尋短，只有老么李長源1人倖存，各界善心人士紛表達捐錢救助，不過李長源仍有家人舊債纏身。北市國稅局建議，李長源應在家人過世後，於2個月內申請放棄繼承，不必揹負家人的債務。

　　尋求自保

　　國稅局說明，被繼承人死亡前尚未清償之債務，具有確實證明者，可依《遺產及贈與稅法》第17條第1項第9款規定，自被繼承人之遺產總額中扣除；但如果過世人債務太大，扣除後恐怕還有負債，繼承人沒有能力還，依民法第1174條，可在親人死亡2個月內去法院宣告拋棄繼承。

　　包含動產不動產部分

　　國稅局警告，繼承權有順序連動性，最好連自己家人的繼承權也一併申請放棄。申請繼承權拋棄的順序分別是：第1順位的直系血親卑親屬，包括第1代小孩（子）、孫、曾孫；第2順位是父母、第3順位兄弟姊妹、第4順位是祖父母。
　　稅務人員說明，一旦申請棄權後，所有與繼承有關的權利義務就不能享有，包括死者所有的動產、不動產與有價證券都不能取得，宣告拋棄繼承前，最好把已故親人的財務狀況先搞清楚。
　　據瞭解，納稅義務人主張自被繼承人遺產總額中扣除之生前未償債務，較常見的有，被繼承人生前向金融機構借款、生前消費之信用卡簽帳款等，如所借貸或消費行為確屬被繼承人生前行為，截至死亡日尚未償還，並具有確實證明者，可以從被繼承人遺產總額中扣除，問題較小。

　　也可從遺產總額扣除

　　不過，如果屬於私人債務者，在申請扣除時應提出債務存在之確實證明，例如資金流程文件、保全證明等。
　　另也有人為避開遺產稅，以假借款方式減少稅額，稅務人員表示，曾有遺產稅案，財產繼承人劉先生稱繼承父親遺產後發現，他爸爸生前向黃先生借3600萬元，後來債權人黃先生向法院提起告訴，請求返還劉父生前3600萬元借款。劉先生以債權人（黃先生）已取得對繼承人（劉先生）等財產之強制執行名義為由，將3600萬
元債務自遺產總額中扣除。
　　稅務稽查人員表示，劉先生雖補附借據及本票影本，但國稅局查明劉先生父親與黃先生在借款日到死亡日期間之存款都沒相關往來紀錄，因此，劉先生申請3600萬元債權在遺產中扣除失敗。

 投資二樓店面 注意營業登記限制(2006/12/20)

●九十五年十二月二十日　工商時報

　　投資二樓店面報酬率雖然不比一樓差，不過，投資二樓店面也是有些先天的限制跟風險，主要包括出租的流通性、適用客層、業種較少等，房仲業者也建議，投資前先想清楚可以租給誰，以及注意營業使用限制。
　　房仲業者表示，一般一樓適合的店面，型態比較多，好的店面爭取承租者也眾，尤其是客戶信賴度需較高，或招牌效應明顯的行業，更仰賴一樓店面的效應，包括銀行、便利商店、甚至房仲業等等。
　　至於二樓適合的業種有限，必須要是客戶不在乎多爬幾層樓梯，願意「主動上門」的，例如美容美髮行業、醫療診所或者餐廳、咖啡店、書店等等，也因此，會建議最好選擇有單獨樓梯直通騎樓的。
　　住商不動產民生加盟店經理葉鈴鈴說，但若是要投資二樓店面，要注意登記營業項目的限制，最好選擇可以登記餐廳者，限制越少越好，此外，也要瞭解和附近區域民情，例如居民是否會抗議二樓營業。
　　永慶商仲協理黃增福表示，有些二樓使用物件，看似可以當店面，卻不一定能做營業使用，所以投資二樓店面，不論轉售或出租，最好選擇商業區，營業登記限制較少。
　　葉鈴鈴建議，由於二樓店面一般適合承租的業種比較有限，在投資前，最好先瞭解調查可以租給哪些業者，店鋪投資收益還是要看取得成本，只要換算有四％的租金投資報酬率，就可以投資。
　　在租金的定價上，也最好能夠與承租方取得一個平衡點，考慮承租方營業收入，避免為求高租金收益，承租方入不敷出，對房東而言，也徒增斷租困擾。

 集合住宅消安支出 政府買單(2006/12/20)

●九十五年十二月二十日　自由時報－（集合住宅消安支出 政府買單）

◆ 每戶可省三百元

　　立法院院會昨日三讀通過消防法第九條修正案，未來集合住宅的消防安檢所需經費將由地方主管機關支付、中央補助。此項措施正式實施後，未來集合住宅每年可節省約新台幣六萬元消防安檢支出，換算每家住戶可節省約三百元。
　　所謂集合住宅指的是建築物或建築單元具有使用共同基地及共同的空間或設備，且有三個住宅單位以上者，包括透天連棟、獨棟或公寓大廈都屬於此範圍，因而此次修正案釋出利多，不少住戶可受惠。
　　現行消防法第九條規定，應設置消防安全設備的場所，管理權人必須自行委託消防設備師或設備士定檢，報請消防機關備查。提案立委林正峰解釋，以一個三百戶社區住戶為例，每年須支付約六萬元的消防安檢費用，但不少社區並未編列預算，容易造成消防漏洞。
　　林正峰表示，若由各地方政府以公權力辦理，全台一年只增新台幣三億餘元預算，消防安檢更專業、可靠，又減輕住戶負擔。
　　根據修正案，對於應設消防安全設備的集合住宅，其消防設備定期檢查，得由直轄市、縣（市）消防機關聘用或委託消防專業人員辦理，經費由地方主管機關編列預算支付，其補助辦法由中央主管機關另定之。

◆ 北高消防局：有違公平正義

　　對此新政策，台北市消防局官員指出，如果只針對住在集合住宅的民眾補助，恐有違反公平正義及使用者付費原則。
　　另外，除北、高兩市外，其他縣市的消防經費常捉襟見肘，如果中央未全額補助的話，勢必排擠這些縣市其他教育訓練及裝備更新預算，最後影響的還是民眾的權益。
　　高市消防局副局長方和金昨晚聞訊則表示詫異，直說：「地方消防主管機關哪來的經費？」他也認為，這項修法對於非集合式住宅民眾並不公平。

 抵利型房貸 並非人人適用(2006/12/20)

●九十五年十二月二十日　自由時報

　　要申辦兼顧貸款與存款的抵利型房貸，得多多注意稅務問題；上海商銀個金部經理馬婉瑜提醒，因為依照規定，抵利型房貸的存款部份，雖然房貸戶並未實際領到利息，但因仍與房貸沖抵，稅捐機關將此視為「利息」，房貸戶到了報稅季節，將會收到扣繳憑單。
　　這也就是說，抵利型房貸並非所有的借款人都適用。馬婉瑜提醒，要使用前，得先計算當年利息所得是否會超出27萬元，若會超過，因超過的部分，將得依據當年度課稅級距納稅，購屋人還是先降低貸款金額，或申辦理財型房貸較划算。
　　銀行指出，會動用抵利型帳戶的房貸戶，多是投資理財的大戶，或做生意有資金調度需求；如果短期有閒滯資金，放入抵利型帳戶中，利息即可扣抵房貸利息；若臨時另有他用，也可立即調走沒有負擔。
　　不過，如果存款利息所得超過27萬元，超出的部份將被課稅並不划算。以王先生的例子來說，依3.5%的利率，存放於抵利型房貸帳戶80萬元，每月利息2,310元，一年就是27,720元，如果存款達800萬元，一年利息即超過27萬元的免稅額，超出部分得課稅，其實並不划算。

 稀釋繼承人 分遺產妙招(2006/12/20)

●九十五年十二月二十日　經濟日報

　　曾經，有個年紀和我差不多的海外華僑到台灣找我，他知道我酒量不錯，還帶了三瓶洋酒來。那是一個週末午餐時間，我和他邊喝酒邊談。
　　他在海外做房地產生意，生活不錯，但已多年沒有回台灣，那次回來是因為父親過世了。他發現，父親生前住在醫院的特等病房，死亡的一個星期前，和一名看護士結了婚。他了解法律，知道他必須與那名已經成為他繼母的陌生看護士共同繼承父親財產，一人一半。
　　他到戶政事務所打聽過父親的結婚登記資料，發現裡面附有二張照片；一張是父親在「門是打開的」的特等病房中舉行的「公開結婚儀式」；另一張是他父親微笑的照片，表示父親病中仍有「行為能力」。看來他父親再婚的事實為真。
　　這個華僑帶著他的煩惱和酒來找我，想讓那名看護士少分一點財產，希望我有「撇步」教他。但法律條文硬梆梆的，律師也早已對他表示愛莫能助，還建議他來找專治「疑難雜症」的會計師—我。
　　席間，他看我酒量好，怕喝不過我，便一直往自己的酒杯裡加冰塊。他這個動作，給我很大的靈感：酒可以稀釋，那何不把「繼承人」也稀釋掉呢？
　　我詢問之下，得知他父親只有他一個孩子，在外應該也沒有其他私生子。他本人在海外居住地有五個小孩，而台灣還有四名非婚生子女。剛好，海外的元配和台灣的二奶也都懷了孕。算一算，孩子人數很多，總共11個。
　　我先請他以登報的方式，公開父親過世的消息，再辦喪禮，確認世上已經沒有其他兄弟姊妹，不會產生後遺症之後，便使出我的「稀釋大法」─關鍵就是讓他辦理「拋棄繼承」，而且要認領五名非婚生子女。
　　他對我的「撇步」提出質疑，比如：父親已死，這時候他再去認領小孩，還有用嗎？肚子中的小孩也算數嗎？
　　我解釋，依民法規定，第一，還沒有認領的非婚生子女，只要還沒死亡，就可以認領；第二，非婚生子女的認領效力，溯及出生時；第三，將來非死產的小孩，其利益的保護，視為已出生；第四，他這第一順位的兒子拋棄繼承後，將由他的直系卑親屬，與父親的看護士配偶均分遺產。
　　這個方法奏效。本來，他只能分到二分之一的財產，但改由他的11名子女和看護士共12人均分後，他等於可以拿到十二分之十一。以當年遺贈稅法的規定（未修法前），這些未成年子女都可計算扣除額（註：依照目前的規定，只能扣除他本人的扣除額）。因此，這個華僑朋友不但得到更多遺產，還節稅不少。

 中泰賓館索還溢繳地價稅 敗訴(2006/12/19)

●九十五年十二月十九日　經濟日報

　　中泰賓館要求台北市稅捐稽徵處，退還11年來溢繳的地價稅，但是台北高等行政法院日前判決中泰賓館敗訴，因為中泰賓館自己太晚提出申請，不符合退還溢繳稅款的規定。
　　中泰賓館位於台北市松山區敦化段1小段20及365地號等二筆土地，一直作為停車場使用，台北市稅捐稽徵處按一般用地稅率百分之一課徵地價稅。後來，中泰賓館知道可以適用優惠稅率，在民國94年提出申請，依土地稅法第18條規定，改按千分之十稅率核課地價稅。
　　中泰賓館主張，早自民國81年，已領有北市停車場登記證，但是，市稅處遲至民國93年才告知該賓館，停車場可按千分之十的優惠稅率計徵地價稅。中泰賓館不諳規定而按一般稅率納稅，政府應該退還該賓館從83年到93年溢繳的地價稅款，才公平。
　　台北高等行政法院判決指出，法令一經公佈生效，人民即有知悉的義務，不能以不知法令排除適用，中泰賓館提出申請適用優惠稅率後，市稅處也予以核定，並沒有違法，中泰賓館不能以不諳規定為由，要求退還溢繳稅款。
　　劉先生是一名外交官，經常派駐國外，出境時間在兩年以上，會被戶政事務所逕行遷出戶籍，也使劉先生在國內的房屋無法適用自用住宅稅率繳納地價稅與土地增值稅。不過，稅捐機關已同意，類似劉先生的案件將准予適用自用住宅稅率課徵稅收。
　　據戶籍法第20條第2項規定，出境兩年以上應為遷出登記。依稅法規定，設立戶籍卻是自用住宅用地的必要條件。地價稅一般稅率是千分之十、自用住宅用地稅率只有千分之二，兩者相差不小。

 北市房價 營造景氣假象？(2006/12/19)

●九十五年十二月十九日　經濟日報

　　台北市與台北縣成為全台房市重心，房價走勢也成為全台指標。不僅北市預售屋價格屢創新高，帶動中古屋價格飛漲，連台北市的法拍屋價格也開始貼近中古屋。目前台北縣、市的法拍屋價格，與一般中古屋成交價差距已經縮小至10%至15%，法拍屋行情已逼近成屋價格，顯示未來北縣市的成屋房價將居高不下。
　　這造成台北市房價不斷上升的假象，讓人誤以為台灣整體房市仍有強勁上漲的力道，全台各地的房價，也都等著台北市房價再創新高，以便跟著比價上漲。
　　真實的狀況，是中南部縣市的房市買氣與價格並不會因為供需失衡而出現類似台北市的情況，甚至已經到了投資客比重過高、自住與換屋客退場的地步。
　　長期來看，台北市的房價可能會自成一格，在潛在的外資與中資、回流台資等買氣追逐中，繼續在高點盤整，甚至續漲。
　　未來兩年將浮現大量新成屋的其他縣市，房價已經有回檔跡象。加上投資客比重過高，一旦全台房市榮景假象因為新成屋浮現而開始崩潰，除了台北市以外，其區域房市的「最後一隻老鼠」哀歌恐將再出現。

 住宅補貼 改審核家庭所得(2006/12/19)

●九十五年十二月十九日　自由時報

◆ 預計四萬七千戶受惠

　　經建會昨天通過「整合住宅補貼資源實施方案」，過去以「職業」、「身分別」適用的住宅補貼政策，未來將改為以「家庭所得」為審核標準；內政部表示，明年各項計畫補貼戶數為四萬七千戶，政府預計將支付六點二億元經費，來推動這項新的住宅優惠政策。
　　內政部指出，目前台灣地區住宅輔助政策種類繁多，分別由各相關部會研擬計畫辦理，其申請條件、優惠貸款額度及利率、申辦方式、貸款資金及利息補貼來源等皆有不同；為整合現行各項住宅補貼措施，建立公平性的住宅補貼制度，因此提出該項方案。

◆ 租金購屋修繕都補貼

　　首先，在補貼類別方面，可分為三大類，第一類為「租金補貼」：每戶每月三千元，期限為一年，各年度依核定戶數重新辦理申請。第二類為「購置住宅優惠貸款」，最高額度二百二十萬元，按中華郵政公司二年期定期儲金機動利率，加零點五七五％計息，償還年期為二十年。
　　第三類為「修繕住宅優惠貸款」，額度最高八十萬元，適用利率與「購置住宅優惠貸款」相同，償還年期為十五年。
　　在補貼對象方面，「租金補貼」及「購置住宅貸款」之利息補貼者，必須為沒有自有住宅之家庭；「修繕住宅貸款」利息補貼，僅能擁有一戶老舊住宅亟待修繕之家庭。

◆ 家戶年所得逾114萬不得申請

　　而各項措施之受補助者，家庭年收入不能超過五十％分位點家庭之平均所得者，若以今年來估算，家庭之平均年所得超過一百一十四萬元就不得申請。此外，家庭每月收入按全家人口平均分配，每人每月超過內政部或直轄市政府當年公布最低生活費標準之三點五倍以上，也不在申請範圍內。
　　在計畫辦理戶數方面，「租金補貼」為一萬二千戶、「購置住宅貸款」為三萬戶，「修繕住宅貸款」為五千戶，總計四萬七千戶。內政部並強調，貸款利息補貼等經費，均由中央政府負擔，明年度經費預計為六點二億元。
　　有意申請這項住宅補貼資源者，可洽詢各縣市地方政府受理國宅之相關單位。

 財長：遺贈稅 可兩稅合一(2006/12/17)

●九十五年十二月十七日　聯合報

　　宜改不宜廢 但可調降遺產稅率 「終身財富移轉制」值得思考

　　企業界呼籲政府取消遺產贈與稅，吸引資金回流，但財政部長何志欽昨天說，遺贈稅平均社會財富，「宜改不宜廢」，但他同意調降遺產稅率；為增加效益，「終身財富移轉制」值得思考。
　　何志欽提出遺產、贈與稅「兩稅合一」的方向，就是讓遺產稅的免稅額可供生前贈與使用。他說，遺贈稅兩稅合一，就是終身財富移轉制。
　　何志欽說：「一個人一生中可使用的免稅額度，在終身財富移轉制下，可選擇生前或往生後運用，增加運用的效率，保持世代之間資產移轉的彈性」。未來父母在子女有購屋、創業等需求時，就可更彈性提供資金。
　　中華財政學會昨天邀請何志欽發表專題演講。他說，遺產稅稅率太高，的確會影響本土資金留下的意願，他同意適度調降稅率，雖不敢說能吸引海外資金，但至少會增加本地資金投資誘因。
　　香港、新加坡把遺產稅率降至零來招商引資，他說，國情不同，例如美國也規畫廢除遺產稅，但仍保留贈與稅，且最高邊際稅率與台灣相當。
　　他說，台灣遺產稅每年收入兩百四十億元、贈與稅六十億元，是地方重要財源，遺贈稅不應該取消。
　　另外，立法院財委會上周初審通過米酒降稅案、教育學費特別扣除額減稅案，何志欽則不願回應，僅說「還在檢討」。

 小套房投資熱 恐退燒(2006/12/16)

●九十五年十二月十六日　聯合報

　　豬年房市新趨勢

　　明年台灣房市會有什麼變化？房地產業者預言，明年台北市平均總價上看900萬元，每坪開價挑戰150萬元，但小套房投資熱恐怕會退燒。
　　豬年房市會有什麼趨勢？北區房屋總經理彭培業認為，豪宅市場持續鞏固；信義房屋不動產企研室協理張欣民則提出「四化」：加值化、郊區化、兩極化及休閒化。

　　坪數兩極化 突破400坪

　　張欣民說，由於房價拉高，賣房子的人必須加值才能成功售屋，包括提供各種配備、重新拉皮，或引進進口衛浴等；能力有限的買方因為市中心房價偏高，則會向郊區移動。此外，坪數兩極化還是會持續，不是極大就是極小，預計豪宅最大坪數明年可能突破400坪。
　　太平洋房屋則統計，全國已購屋者約42%買低價位、38%買中價位、19%買高價位產品，若以地區來看，北市44%購買高價位（其中有11%購屋總價在2000萬元以上），估計明年總價900萬以上是明年北市房市的主流需求。

　　60~70坪 將成換屋主力

　　另外，住展雜誌研發長倪子仁估計，坪數在60坪到70坪的換屋主力，明年可望進場，包括遠雄、華固等建商都開始要鎖定中間坪數做訴求。

　　北市將吹輪漲風

　　彭培業表示，明年交通建設議題集中在某些地區，「不同區位房價落差會變大」。倪子仁則認為，明年北市會吹輪漲風，比如內湖地區房價站到每坪60萬元後，去年上半年至今已經有四成漲幅，再漲空間有限，相對來說，鄰近房價相對落後的南港與文山區則會輪漲。
　　值得注意的是，今年發燒的小套房投資熱，明年可能會退燒，倪子仁說，今年北高選舉，國民黨在高雄沒有勝選，為2008年的大行情埋下變數，加上房價不斷高漲，投資性產品獲利相對被擠壓，近來已看到明顯的投資縮手效應，估計明年套房投資風險變大。
　　彭培業也說，小豪宅衝太高，明年會冷靜，「畢竟一棟7、800萬元的小套房，可以在衛星城市買到大坪數產品擺著增值」，如果房價想持續往上走，「火想要更旺，瓦斯就要更強」。目前雖看不出明年房市有熄火的可能性，從供給與房價連漲三年來看，短期房價大幅上揚的可能性不大，整體會呈現溫和上揚的格局，但部分
有交通利多的區域還是會有不錯的表現。

 買鋼骨住宅 可調閱鋼骨檢查表(2006/12/16)

●九十五年十二月十六日　蘋果日報

　　檢查無虞且施工得當 確保居家安全

　　購屋除了在意地段、價格等條件外，對於建物的結構安全更要多加留意，台灣主要建物結構類型包括RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）與SC（鋼骨）3種，住家以RC及SRC最常見。專家指出，每1根鋼骨都有1份檢查表，建商會委託具公信力的民間單位再行檢驗，民眾若有疑慮，可向建商調閱檢查表，查看鋼骨是否
通過檢測。

　　安全第一

　　建物結構SRC與RC的不同在於，SRC多了鋼骨，也就是在樑柱內以鋼骨為主要架構，再加上鋼筋後，澆置混凝土包覆而成。柱子內鋼骨組成類型有4種：1種是只有I型鋼，多用於樑內；I型鋼互相交錯的稱為Double H或cross；I型鋼組合成T字形；最後1種是鋼骨圍成方形，稱做Box。這幾種類型可藉由調整鋼板厚度增加強度，因此強度並無不同，端看個案需要選擇工法。

　　純鋼骨地震搖晃度大

　　若以結構成本計算，SC的結構成本最高，SRC次高，最低的是RC。平均來說，SC成本是RC的1.7倍，SRC成本約RC的1.3倍。SRC施工較困難，施工時間比SC和RC長。SRC、RC樑柱較粗，勁度比SC大，所以地震發生時，搖晃度較小適合用於住家，SC多用於廠房或辦公大樓等。
　　新構造工程股份有限公司總經理蔡逢源表示，RC施工須注意鋼筋與鋼筋的排列，搭接位置、長度和箍筋的標準施工；箍筋的作用就是將鋼筋圈起，經過實驗之後，箍筋的彎鉤應達135°。SRC約從921大地震發生後開始流行，除留意鋼筋施工外，鋼骨焊接的電流、電壓、溫度、速度及焊條大小都會影響結構品質。
　　蔡逢源指出，焊接好的鋼骨出廠之前，工廠品管人員須對每1根鋼骨進行檢查，發現瑕疵則立刻修正，這是「廠商自主檢查」，並將檢查表連同鋼骨一併送至工地，而當鋼骨一一在工地組焊接組合完成之後，品管人員會到工地檢查一次，另外，最後建商也會委託具公信力的民間單位抽驗，稱做「第三者檢驗」。針對「第三者檢驗」。台灣省結構工程技師公會理事長蔡榮根表示，目前市場上最具代表性的民間檢驗單位為「SGS台灣檢驗」及「中國非破壞檢驗公司」。

　 台北縣中和市地標建物「摩天東帝市」總樓層達41樓，採SRC結構，強化住家安全。

　　檢查表是鋼骨身份證

　　他說，檢查表就像鋼骨的身份證，民眾如對結構安全有疑慮，可請建商提供檢查表，鋼骨是否通過每個項目的檢驗，最終的檢查應是無缺陷的，1家好的建商也應當提供檢查表。
　　民眾多認為SRC一定比RC來得好，其實不然。蔡逢源提醒，無論採用SRC或RC，只要設計得當、不偷工減料，基本上2者的強度是一樣的，只是RC多在工地施工，SRC的鋼骨則由工廠出廠，品管較容易。創意家行銷襄理劉伍雄認為，不論使用何種結構，最重要的是結構設計、樑柱排法，再以耐震或制震等系統加強。

　 購屋是人生大事，除需要注意樑柱內的鋼骨、鋼筋以外，樑柱的分佈也很重要，簡單判斷方法是從平面規則與立面規則來看，所謂平面與立面規則指的是樑柱的分佈，整體來說，樑柱分佈都應方正、整齊。
　　從建築結構設計圖可看出平面規則，具有良好平面規則的建物，樑柱應排列、分佈方正；立面規則需觀察建物的立面，樑柱從下至上的寬度應相差不多，有些建物為了達到特殊造型，讓柱子在某一個地方彎曲或變瘦，立面規則就較不標準。

　　讀者來函

　　讀者m301092009來函詢問：建商將10年前的建照一邊申請建照變更，一邊銷售，請問簽約之前是否「一定」要看到新建照核發下來才行簽約？如果建商推說因行政程式緣故，不知道建照核發下來的時間，這樣到底有沒有保障？另外，民眾可以自己查詢建照申請的進度嗎？北縣府工務局人員態度推諉，小市民該如何維護自身
權益？

　　建照未核發 簽約購屋風險高

　　永慶代銷經理王財旺表示，在新建照尚未核發下來之前，代表建案規劃可能會有改變，客戶如在新建照未核發前簽約會有風險，建議看到建照後再行簽約比較有保障。如果想先行簽約，建議在合約後加註「備註條款」，註明建照於何時核發通過，此份合約才生效，或是建照未核發下來，以何種方式賠償，或不經賠償，延續合約生效的日期，以保障購屋者的權益。
　　王財旺指出，基本上購屋者僅能查到建商送件至台北市政府工務局建管處或台北縣政府工務局等建管單位的掛號時間，至於此份文件審查流程屬於各承辦人員的工作內容，加上執行各流程的進度不一，進度不容易對外公開，因此無法精確掌握，建議直接向建商詢問建照申請進度。

 2年內重購自用住宅可退土增稅(2006/12/15)

●九十五年十二月十五日　工商時報

　　拜房地產景氣回溫所賜，大台北地區房地產交易持續活絡，除了首購以外，近來換屋的交易也方興未艾，更有投資客進場，台北市稅捐處提醒換屋交易者，自用住宅換屋期間在兩年以內，而且房地產之土地所有權人為同一人者，可申請土地增值稅退稅。
　　台北市稅捐處表示，一般民眾出售自住房屋，除一個人一生可以享受一次土地增值稅自用住宅的優惠稅率（約一○％），另外，類似小屋換大屋、舊屋換新屋等型態的房地產交易，一賣一買之間，只要自用住宅的土地所有權人為同一人，則出售自用住宅用地後，再重新購買自用住宅用地，也可以申請退還原先所繳納的土地增值稅款。
　　稅捐處表示，拜今年房地產交易持續熱絡所賜，今年一月一日至十一月十日為止，台北市土地增值稅實徵毛額為一百六十四億八千餘萬元，為各項地方稅收之冠，佔同時間台北市政府地方稅收總額比率達三九．五五％，但除了考慮稅收外，對納稅義務人應享有的權益，稅捐處還是要提醒納稅義務人注意。其中，自用住宅所屬的土地，只要符合下列條件，即可申請重購退稅：
　　一、原出售土地及新購土地所有權人為同一人。二、不論是先購後售或是先售後購，買賣期間必須在二年以內。其中，先購後售者，必須在購買已持有供自用住宅使用的土地，始可適用。
　　三、出售及新購土地之地上房屋，必須為土地所有權人本人或其配偶、直系親屬所有，並在該地辦妥戶籍登記。
　　四、都市土地不超過三百平方公尺（九○．七五坪），非都市土地未超過七百平方公尺（二一一．七五坪）。
　　五、出售房屋在訂約出售前一年內，沒有出租或供作營業使用，新購房屋也沒有出租或供作營業使用。
　　六、新購土地移轉現值總額，必須超過原出售土地移轉現值總額扣除繳納土地增值稅者，才能退稅。
　　台北市稅捐處表示，如果符合上述條件，就可以檢附相關證件，向原出售土地所在地的稅捐處申請退稅，另外，重購退稅並無次數的限制，但是重購退稅的土地從買入後五年內，都必須作自用住宅使用，不能改變用途，否則會被追繳原退還的土地增值稅款。稅捐處最後提到，自九十年一月一日起，申請重購退稅期間為五年，籲請納稅義務人要注意時效期限。

 轉租要取得大房東同意(2006/12/15)

●九十五年十二月十五日　工商時報
　　或許有些失業的人，會驚覺到：將來退休之後乾脆自己來當個「二房東」，自己作個快樂的「包租公」、「包租婆」，但是實際上「二房東」相當於一個小型SOHO族，因此要躋身當「二房東」的基本條件，是要有成本觀念，而且更重要的是，任何轉租行為一定要取得大房東的同意才行。
　　太平洋房屋副總經理李珠華指出，想當批房一族的「二房東」要先建立成本概念。李珠華說，順應都會「一人公司」興起，一層小小的樓面，就可能擠滿各行各業已經不令人驚訝了，要當「二房東」之前除了要懂得慎選地段與物件、計算好初期成本之外，最重要的是要在合約上取得原房東的同意，並清楚地訂定好各項條件，以避免日後衍生糾紛。
　　其次成本觀念、不動產法規和稅務等基本素養，更是必要條件。例如把辦公室租給人家設立公司，先要了解，什麼樣的房子可以設為營業用或設為公司的地址，這可從建物使用執照上看是不是有登記商業區或是住辦用途；再依各縣市政府法規認定標準，如台北市還要看地籍圖。
　　另外「二房東」也千萬不要以為，樓下的設公司樓上就一定能設，一切要看使用執照上各樓層所記載的用途；更重要的是，要了解房屋在作為公司行號營業用後，一定會額外增加的成本，包括：１地價稅將由○．二％，增加為一％；２房屋稅由一．二％，增加為三％ ；３土地增值稅由一○％增加為四○％ ；４用電種類由非營業用變成營業用：非營業用電由二．二元，增加為營業用電每度三．三元。
　　李珠華也提醒指出，一邊付房租、一邊賺房租，看似風險不大，轉租時要能倍數抬高租金，才有合理的獲利空間。而且合適的地段及優良的物件看相是承租的首推要件，否則有租不出去的風險。再者是和屋主談判，降低租金，因為當二房東就是要賺租金差價，因此從原房東拿到的租金，一定要低於市場行情。
　　最重要的，一定要簽訂長期租約，並排除契約中不能「轉租」、「出借」等約定，在法院公證下保障續租和同意轉租權利。

 有租賃合約 大、二房東都要課稅(2006/12/15)

●九十五年十二月十五日　工商時報

　　當聰明的「二房東」，既可節省自己的租金開銷，又可開源節流，找到和本業互補的異業房客，帶動集客加乘效果。不過，「二房東」的額外租金收入，究竟需不需要繳稅？
　　太平洋房屋公司副總經理李珠華表示，「二房東」也是需要繳稅的。根據民法條文的規定，「二房東」將房子全部、部分轉租，除非經過大房東承諾、同意，否則無效；「二房東」與房客訂立租約後，就必須對房客負責。
　　李珠華表示，「二房東」要繳稅，將來房客也要報稅，國稅局則會針對契約，會將「二房東」列為課稅對象。房客呈報租金抵扣所得稅不管承租對象是大房東或「二房東」，只要取得申報所需的文件，即可進行申報，國稅局是以該文件認定房東之全年租賃所得。
　　永慶房屋公司協理黃增福表示，如果房東和房客都是營利事業、公司行號，那麼在稅務互相勾稽的原理下，不論大房東、「二房東」，統統都要繳稅。
　　不過，也有許多房東族總是游走在法律邊緣，不願與房客訂立正式的不動產租賃契約，這種情形恐怕當「二房東」的就繳不到稅。
　　信義房屋公司不動產企研室協理張欣民表示，國稅局是以租賃合約等文件，認定房東之全年租賃所得，而在程序上這份租賃合約必須要拿到法院去公證，才正式生效。在實務上經常會有房東族不願意把租金收入拿來繳交綜所稅，所以也不太願意與房客訂立正式的租賃合約，有些房客基於房東族的心理，也往往藉此向房東要求殺低一點房租，像這種情形，不論大房東或「二房東」，就繳不到稅。

 店面投資停看聽／細心觀察 獲利契機(2006/12/15)

●九十五年十二月十五日　東森新聞報

　　想在大馬路邊買店面投資嗎？怎麼樣選店面才能一本萬利、事業興旺？擁有國家不動產經紀人、以及國家土地登記代理人雙證照，從事房地產仲介事業長達十年之久的東森房屋土城青雲加盟店店長陳俊霖，以其專業背景、資深的從業經驗，與長久的在地觀察，為想要置產投資的購屋人，提供最懇切的建議。
　　他以一個發生在土城連城路上的真實案例來說明店面選購的注意重點。他說：「連城路為土城來往中和的主要幹道，車流人潮都相當大，沿線應該是最適合做生意的地段，然而，曾經有兩家水果專賣店，相互開在馬路對面，長久經營下來之後，卻有截然不同的命運：一家生意興隆、門庭若市，每多久就擴充店面；另一家卻
是門可羅雀，不得不草草收攤、結束營業，原因就出在車潮的「流向」上面。
　　原來，生意好的一家，門面是開在中和往土城方向的一側，大多數白天在中和、板橋、台北一帶上班人潮，在黃昏下班回到土城時，會順道停下來買點水果回家，在需求支撐下，生意相當地好；反之，馬路對面那一家，車潮以上午前往中和、板橋、台北一帶上班者居多，趕著上班的人，沒有餘暇與需求會帶著水果進辦公室或工作，因此生意不好，只好落得結束營業了。
　　陳俊霖提醒購屋人，買店面或租店面做生意，一定要詳細分析自己要從事的業種、需要的地段、坪數、財力，還要考慮人潮車潮的流向，注意各項細節，才能掌握消費人潮、確保獲利。

 租賃應注意 占用騎樓地 就違法(2006/12/15)

●九十五年十二月十五日　工商時報

　　在台灣的一樓店面，幾乎視占用騎樓視為常態，甚至把騎樓當作生財工具已是司空見慣。不過，騎樓出租給攤販或他人作生意，算是合法還是違法？
　　太平洋房屋公司副總經理李珠華表示，一般的一樓店面併占用騎樓地，是非常普遍的情形，有些店家甚至還間接成為騎樓攤位躲警察、抓臨檢的最佳庇護所。然而，騎樓屬大樓的公共空間，一有占用、即屬違法，所以即使「二房東」要出租騎樓空間給攤販時，也應在租賃合約中，載明取締的處罰對象。
　　至於縣市的店面，騎樓作生意是否會被取締，視各縣市的主管機關而不同有的做法。
　　以台北市為例，在車水馬龍的鬧區，騎樓以通行為主，連機車也退出騎樓，騎樓是完全淨空的。反觀在台南市，卻很體諒店家，認為做生意因空間不足，就得延伸到騎樓，只要騎樓預留通道，就不予嚴格取締。所以，還是有少數的店家，會認為騎樓是自家地，硬是將騎樓堆滿貨物或家當，甚至以鐵捲門堵上。
　　至於騎樓出租給攤販的租金，應該怎麼算才合理？永慶房屋協理黃增福表示，其實各店家、各縣市根本沒有一定的行情，完全視店家或「二房東」的談判手腕而定。有些分早上、中午或晚上各一個小時的時段，讓攤販在門口擺攤，租金算法是以小時計、或以一個時段計的，並沒有一個標準，最重要的是看當「二房東」的店家最好要懂得掌握不同業種的人脈，最好是每一天店門口攤販都賣不同的東西，更能提高商品組合的靈活度。

 騎樓沒建築改良物 免地價稅(2006/12/14)

●九十五年十二月十四日　經濟日報

　　台北市稅捐處說，供公共通行的騎樓走廊地，只要其上沒有建築改良物，就可免徵地價稅。
　　如果有建築改良物一層，可減徵二分之一地價稅；兩層，可減徵三分之一地價稅；三層，可減徵四分之一地價稅，以此類推。
　　台北市稅捐處說，騎樓走廊地，也就是一般俗稱的「亭仔腳」，稅法上屬於建築基地的一部分，因此稅捐單位的認定是以基地上是否有建築改良物為前提。如果是屬於沒有建築物的空地，就無法適用減免地價稅的規定。
　　稅捐處官員說，只要是騎樓打通供行人自由通行，就可以申請減免地價稅，以減輕稅賦。

 信託轉移資產 財產永續傳承(2006/12/14)

●九十五年十二月十四日　工商時報

　　隨著生育率的降低與全球化競爭的腳步加快，現代父母莫不抱持著「望子成龍，望女成鳳」的心態養育下一代，菁英式教育讓許多年輕父母挹注大量經濟資源於子女身上，將希望寄放於下一代，於是「資產移轉」成為人生必經過程，許多父母做法不外乎將財產逐年移轉予子女，或留待以遺產繼承方式為之，惟當子女短期繼承或接受龐大之資產時，是否能體會父母之用心而珍惜妥善理財，或是隨意揮霍，坐吃山空？
　　如何避免「富不過三代」魔咒，實為每位父母都須面對難題，信託機制正能彌補傳統財產移轉方式不足，讓贈與資產能夠完全依照委託人意願，透過信託契約的約定由受託銀行細心守護。
　　雖然子女擁有信託財產的受益權，但是信託財產頁正能夠移轉予受益人本人，則必須按照信託契約約定，如此的財產規劃方式再結合信託銀行資產管理運用，真正能富過三代，財產永續傳承。
　　以財產移轉、財富繼承為目的信託，可採生前規劃與身後移轉兩種途徑。生前規劃即可採用「本金自益，孳息他益」信託型態，由委託人掌控信託本金，子女只領取信託孳息，此種型態也是目前實務應用最廣泛。
　　如「股票信託」，委託人（父母）交付持有股票予受託銀行，並約定將每年所產生股票股利及現金股利移轉予受益人（子女），由於遺產稅法目前規定，若信託贈與受益人為信託孳息者，採用郵局一年期固定利率計算「信託本金與其複利現值之差額」充作贈與總額。
　　以目前郵局利率二．一七五％計算，若委託人交付股票，為每年配發高股息績優股，也將具有極佳贈與稅節稅效果，委託人可依其資產狀況，請銀行代為試算相關之贈與稅及費用支出。
　　在身後移轉規劃上，可採「遺囑信託」規劃，傳統遺囑生效後，繼承人繼承遺產後往往依自己自由意志管理財產，沒有辦法確實符合遺囑人意旨。遺囑信託則是由立遺囑人於遺囑內，載明遺產中交付信託財產種類、金額與管理方式，並由遺囑執行人於繳完稅後，將所屬信託財產交付受託銀行，由受託銀行依約定管理信託財產，並定期或不定期移轉給指定受益人。
　　民眾與受託銀行訂定信託契約時，須先衡量本身資產狀況及信託目的，並注意是否涉及贈與稅及遺產稅申報、相關契約變更或提前終止方式等，是否由委託人、受益人及信託監察人共同執行，必須載明於契約中。

 債權銀行影響層面大 地價稅房屋稅 優先於一切債權(2006/12/12)

●九十五年十二月十二日　工商時報

　　債權銀行要注意，立法院財政委員會昨天初審通過，在稅捐稽徵法第六條中增訂，地價稅和房屋稅優先於一切債權及抵押權，如果此條文未來通過三讀立法，將影響債權銀行的權益。
　　本來財政部依據國父遺教漲價歸公的說法，在稅捐稽徵法第六條中規定，土地增值稅優於一切債權、抵押權。
　　但是近年來，很多人向銀行抵押借款，還不出錢時，抵押的房地產被債權銀行拍賣，還給銀行後，也沒辦法清償積欠國稅局的稅，如果個人欠稅累積到五十萬元會被限制出境，因而抱怨很多。
　　財委會昨日審查國民黨立法委員李全教提案，在稅捐稽徵法第六條中增訂，除了土增稅之外，地價稅、房屋稅也優於一切債權及抵押權，全案獲得初審通過，逕付二讀，不必經朝野協商。
　　意即未來抵押的房地產被債權銀行拍賣，拍賣所得價金要優先償還稅捐稽徵機關的地價稅和房屋稅，將對債權人的權益影響甚大，尤其是擁有不動產抵押品最多的債權銀行受到的影響最大，設算借款成數時，要把相關的稅捐成本算進來。
　　此外，長期以來，欠稅執行的期限一直沒有明確規定，昨天財政委員會初審也一併通過立委沈智慧提出的稅捐稽徵法第二十三條修正案，稽徵和執行欠稅合計的期限最長為十五年，和民法上的追討債權的期間一致。
　　原來第二十三條規定，稅捐的徵收期限為五年，「但徵收期間屆滿前已移送法院強制執行者不在此限」，所以徵收期限一直不確定。修法的提案人立委沈智慧表示，如果這個但書，加上行政執行法第七條的規定，二個合併使用，則欠稅執行的期限可以延長到終其一生，遠超過民法的規定。
　　昨天的初審通過，稽徵五年，並限制欠稅移送強制執行的期限，為五年，並得再延長五年，意即，強制執行最長十年，加上徵收期銀五年，合計十五年。

 巷內公有地 私劃10停車格(2006/12/12)

●九十五年十二月十二日　蘋果日報

　　連停車場入口都佔用 「很鴨霸」

　　高雄縣鳳山市五甲二路278巷內，有民眾在巷內私劃了10個停車格，其中2格還擋住中華電信五甲服務中心的停車場出入口，一位前往洽公的民眾看不過去，憤而向《蘋果》投訴。高雄縣建設局指出，這10個停車格已違法佔用公有地。高雄縣警察局停管中心會勘後，也認定停車格是私劃的，已派人塗銷。

　　葉小姐投訴，日前開著一部大型貨車到中華電信五甲服務中心洽公，她從五甲二路278巷進入，以便轉入五甲服務中心停車場，沒想到停車場出入口前竟然劃了2個停車格，上面還停車，根本無法進入。葉小姐後來私下詢問，才知道278巷內共有10個停車格，都是民眾私劃的，「真的非常鴨霸」。
　 鳳山市五甲二路278巷內，有民眾佔用巷道空地上私劃停車格。

　　宣稱私有地

　　記者到現場查看，發現五甲二路278巷是一條死巷子，在中華電信五甲服務中心停車場出入口前，空地特別大，民眾除了在這塊地上劃了8個停車格外，還在路邊，即停車場出入口前劃了2個停車格。
　　中華電信高雄營運處低調回應，附近居民怕車輛進出頻繁，會影響巷內居民安全，該中心早就改由其他出入口進入停車場，但大型車還是要由278巷出入口進出。記者向自稱擁有停車格產權的公寓住戶詢問，多名住戶均不願說明，只有一名住戶說：「這是私有地，當時買中古屋時就說有附車位。」
　　但高雄縣建設局使用管理課調閱建築圖及地籍謄本後發現，該塊空地大部分是公有地，屬於鳳山市公所所有，為既成道路，僅小部分屬於自稱擁有停車格產權的公寓住戶共同持有，根本是違法佔用。

　　已派人塗銷

　　11月初，高雄縣停管中心邀集鳳山市公所、縣警察局鳳山分局共同會勘，停管中心警員龔亦龍說，停車場出入口那2格停車位劃在路口彎道上，劃在路中間的8個停車格，則是劃在既成道路上，皆妨礙交通，會派工塗銷，並請鳳山分局加強巡邏，防止民眾佔用。
　　停管中心警員高志輝說，私劃交通標線可罰1200元，但因年代久遠，且不知是誰劃的，為了一張罰單就要求附近居民做筆錄，恐不符比例原則，但已在11月底派工塗銷停車格。高雄縣警察局交通隊組長陳亦良表示，民眾如發現違法佔用道路，可直接向轄區派出所檢舉告發。

 夫妻財產 剪不斷理還亂(2006/12/12)

●九十五年十二月十二日　經濟日報

　　動產及不動產所有權歸屬不一 納稅人困擾

登記在自己名下的財產，在法律上到底算不算自己的財產，很多當太太的都搞不清楚。的確，國內民法對夫妻財產的規定是複雜了點。
曾先生過世後，曾太太申報遺產稅時，國稅局竟指出曾太太名下有100萬股在74年6月4日前取得的股票，要併入曾先生的遺產申報。曾太太覺得很疑惑，不解為何她名下的股票，也要併入先生的遺產計算？
根據民法規定，妻子在74年6月4日前婚姻存續關係中，登記取得的「動產」，法律上所有權歸屬丈夫所有，當丈夫死亡時，需併計夫的遺產課稅；至於「不動產」如房屋、土地，只要被繼承人死亡日期在86年9月27日後，則登記在誰的名下，便屬誰所有，依擁有個人核課遺產稅。
曾太太不服，主張她名下的股票都是當時用自己的錢購買的，但因無法提出資金流程證明，國稅局不採信，曾太太最後仍需補繳遺產稅。
同樣是財產，動產及不動產的所有權卻歸屬不一，實務上很容易造成納稅人及稅捐機關的困擾。一般納稅人發現登記在自己名下的財產，法律上卻屬於丈夫、需併入遺產課稅，多半很難接受。
另一方面，民法對取得難度高、價值也可能較高的不動產，在修改民法親屬編6條之1時，就改以登記名義為準；反而對取得較容易的動產，包括股票等投資，仍維持舊有規定，一律視為丈夫所有，一旦丈夫過世，太太名下的動產也須併入計算課稅。
民法上對動產、不動產的差別待遇，常理上似乎說不過去，房子等不動產更有可能是由丈夫買來、登記在太太名下，卻視為太太財產；股票等動產也許太太自己掏錢買，卻得視為丈夫財產。這樣的規定也讓稽徵機關很困擾。丈夫過世，連太太名下的財產也要一併清查，而且動產如股票只要在74年6月5日後有異動，像買入、
配股，都要按比例重新計算夫妻持股情形，以釐清兩人名下各有多少財產、該課多少遺產稅，不僅擾民、也累翻稅捐機關。

 夫妻剩餘財產請求權 富人愛用(2006/12/11)

●九十五年十二月十一日　經濟日報

　　何壽山溫世仁遺孀 皆省下逾10億元遺產稅

　　富人愛用夫妻剩餘財產差額分配請求權。永豐餘集團前董事長何壽山和前英業達集團副董事長溫世仁過世時，其夫人都動用了該項請求權，省下的遺產稅都在10億元以上。
　　其實不只富人愛用，一般人也用得不少，國稅局辦理遺產稅案件中，幾乎每三件就有一件採用該請求權。當財產較多的一方死亡、而夫妻兩人財產懸殊時，運用該項請求權可節省大筆遺產稅。
　　就因為夫妻剩餘財產差額分配請求權應用多，大法官會議日前作出釋字第620號解釋，將適用範圍擴大，立刻引起稅捐機關和納稅人的關注。大法官解釋，把以往僅適用74年6月5日後取得的財產，放寬為從夫妻結婚當天起，取得的財產都適用，對74年6月4日前結婚者是項利多。
　　簡單地說，剩餘財產差額分配請求權就是將夫妻兩人婚後的財產、各扣除婚後取得的債務後相減，法律保障生存的一方至少獲得其中一半財產，且不必列入遺產課稅。
　　通常當夫妻一方死亡、離婚或改為分別財產制時，就是運用夫妻剩餘財產分配請求權的時機。
　　何壽山過世時，元配就依民法1030條之1，先保住與先生財產差額半數約23億元財產，也減少10多億元遺產稅，再與其他六名繼承人均分剩餘財產，二房及二房的孩子分得的家產因而較少。
　　溫世仁突然逝世，原核定遺產稅高達50餘億元，之後溫太太提出夫妻剩餘財產差額分配請求權後，遺產稅便降為30餘億元。
　　根據民法規定，因死亡、離婚使夫妻關係消滅後五年內，生存配偶都有二分之一的財產請求權力，所以納稅義務人先報稅後、再補申請，國稅局也必須受理更正稅額。
　　值得注意的是，婚姻過程中雙方因繼承或受贈取得的財產，不列入計算請求剩餘財產差額分配；而一旦提出申請後，國稅局就列管追蹤，納稅人須在兩年內將分配財產轉移到配偶名下，否則補徵遺產稅。

　　適用範圍擴大

　　未確定案件 都可申請更正

　　一般人請求剩餘財產差額分配權時，除了現金外，多半主張土地、房子或股票。國稅局在計算財產時，一律將現金視為74年6月5日後取得，徵納雙方對現金部分較無爭議。
　　國稅局官員說，大法官會議新解釋出爐後，所有正在複查、訴願、行政救濟中未確定的案件，都可提出更正申請，放寬將夫妻婚後、74年6月4日前的財產納入該請求權範圍計算，減免遺產稅。
　　此次大法官會議的解釋，是推翻以往最高行政法院庭長法官聯席會議的決議，由此可看出，即便是專家中的專家，對於夫妻剩餘財產差額分配請求權的法令本意為何、74年6月4日前取得的財產能否適用，都有不同看法。也難怪以往徵納雙方最常為了74年6月4日前的財產能否納入計算而興訟。
　　以往對土地、房子或股票是否納入分配財產計算，國稅局視取得日期是否在74年6月5日後而定。所以許多人結婚30、40年的夫妻，新婚後隨即置產，那時取得的財產全都無法列入計算。
　　以此次聲請釋憲的羅姓婦人來說，她的先生在83年死亡，遺留的股票、高球證、土地及房屋部分在74年6月4日前取得，因而無法列入剩餘財產計算。經釋憲後，她將可提起再審，也可望大幅降低應繳的遺產稅。
　　不過，夫妻剩餘財產差額分配請求權不是所有的人都想用。假如先生死時有1,000萬元財產，太太在74年6月5日前取得2,000萬元財產、之後又取得500萬元財產。太太當然不必請求，就依先生名下財產計課遺產稅就可以了。如果夫妻財力相當，適用的遺產稅邊際稅率相同，則運用夫妻剩餘財產差額分配請求權也節省不了遺產稅，頂多只能產生遞延效果，晚一點繳稅。

 夫妻互贈土地 辦妥移轉再賣(2006/12/11)

●九十五年十二月十一日　經濟日報

　　避免土增稅優惠泡湯

　　夫妻之間如果贈與移轉土地，在所有權移轉登記未辦理完全之前，如果就先行訂約出售，不但可能無法按自用住宅用地稅率的優惠課徵土地增值稅，還可能依照土地稅法，被處再行出售移轉現值的2%罰鍰。
　　王先生在93年12月30日與配偶訂立夫妻贈與土地契約，且在94年1月18日申報移轉現值，同時依土地稅法第28條之2規定，配偶相互贈與土地，申請不課徵土地增值稅，直到當年2月16日才辦完移轉登記取得所有權。
　　結果，王先生卻在94年1月31日尚未取得所有權前，就與他人訂約出售該受贈土地，並在同年2月23日申報移轉現值，且申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。台北市稅捐處表示，由於王先生在訂約出售時尚未取得所有權，所以不能適用當時土地增值稅減半徵收規定。
　　土地增值稅從91年2月1日起至94年1月31日止實施減半徵收三年，當時財政部規定，土地移轉案件如在減半徵收期間訂約，並在訂約起30日內申報，則就算申報日已超過減半徵收期間，仍可適用減半徵收規定。
　　當時許多民眾為了趕搭節稅最後班車，紛紛在94年1月31日前訂立契約，因為只要在訂約日起30內申報，一樣可以適用減半徵收稅率，王先生也是其中之一。
　　但是，王先生趕著與他人在土增稅減半期間出售，卻忽略自身的所有權登記尚未完成，則該筆受贈土地便無法依訂約日時的稅法規定，減半徵收土增稅；另依土地稅法第34條規定，土地所有權人出售自用住宅用地者，其土地增值稅按10%徵收。
　　王先生既然在訂約出售時不是土地所有權人，也無法按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。
　　台北市稅捐處說，夫妻贈與移轉土地，如果在申報移轉現值、並申請不課徵土地增值稅後，在受贈人尚未辦完所有權移轉登記前，就先行訂約出售他人，直到受贈土地辦完移轉登記後再申報移轉現值，則該筆受贈土地無法依訂約日當時稅法規定減半徵收土地增值稅，也無法適用按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

 有哪些方法可以提高房屋價值？(2006/12/9)

●九十五年十二月九日　自由時報

　　Ｑ：我有1棟屋齡23年的房子，準備賣掉，請仲介來估價，價格都讓我很不滿意，似乎有壓低的情況，我想請問有沒有方法讓屋子的價格可以好一點？
　　Ａ：除了特定原因之外，一般房子要出售，還是有些加值的方法，可以提高房屋價值。
　　在室內部分：1.先檢查室內水、電管線是否有老舊現象；2.屋內可重新粉刷；3.先將房屋家具搬空，以增加視覺上明亮寬敞的感覺，保持通風、採光良好。
　　權狀部分：坪數補登，針對建物權狀上的公共設施、陽台等未登記的坪數（屋齡在20年以上較有可能），房屋所有權人可申請補登坪數（補登時間約需1個月時間）。
　　外觀整型：將例如摟梯間稍加以粉刷或清掃公共區域，可增加室外美觀。
　　檢測證明：海砂屋、輻射屋買賣糾紛時有所聞，屋主可主動提出無輻射證明或非海砂屋證明，增加買方的信賴度。

 斡旋金轉定金 買方反悔將沒收(2006/12/9)

●九十五年十二月九日　蘋果日報

　　專家建議：確定購買再簽斡旋單

　　任何人買屋、賣屋，皆免不了價格拉鋸戰，這時候就需要協調買、賣方，現階段大多採取斡旋金及要約書2種方式，由買家向仲介提出有意購買的價格，再由仲介向賣家議價。房仲專家建議，在簽署斡旋單及要約書時，要當作簽訂買賣契約書一般看待，才可避免事後糾紛。

　　避免糾紛

　　永慶房屋法務部經理黃啟瑞表示，斡旋金是當買方對賣方房屋有購買意願，但在價格上有一段距離時，支付1筆約成交金額5%以下的價款，交付給仲介人員，以表示買方購買意願，並藉此向賣方議價或協調買賣條件。
　　通常賣方認為，買方如果不出斡旋金，感覺沒有購買誠意，另外也會懷疑，仲介公司所報告的買方是否真有其人，或是假買家，所以要看到斡旋金，才會相信真有人出價；而斡旋金是尚未成交前所支付的價金，當雙方價格達到一致時，一般做法是將斡旋金直接轉換成定金。

　　賣方反悔須加倍賠償

　　當斡旋金轉換成定金時，就適用民法中定金的規範，而定金在法律上，視同買賣契約成立，除非有重大的理由，如房屋的重大瑕疵等，雙方皆有履行買賣契約的權利及義務，無論哪一方反悔，皆負賠償責任，買方反悔，賣方直接沒收定金，賣方反悔，則須加倍賠償給買方。
　　住商不動產行政部協理吳光華表示，最常見的糾紛是買方對於購屋意願不是很確定時，就隨意的簽定斡旋金單，導致斡旋金被沒收的窘境。最常見的錯誤認知是買家認為在斡旋金轉換為定金前，仍然須經過自己的同意，實際上並不然，建議消費者在簽定斡旋金單前，須看清楚條款，在購買意願非常確定的情況下，才簽定相關文件。

　　選要約書不必先付錢

　　至於「斡旋期間」雖未強制規定，但一般多為3~5天，最多不超過1個星期，金額則從房屋總價的2~5%，當然總價愈高，比率就愈低，或都會區以外的地區，通常斡旋金也愈低，可能僅3~5萬元。若買方購買意願強烈，當然付斡旋金愈高愈好，除了可作為議價籌碼外，若賣方同意出售後又反悔時，賠償金額才會愈高。
　　部分不肖業者斡旋不成時，會沒收買方的斡旋金，因此，公平會規定在收斡旋金之前，要讓買方有選擇內政部要約書的權利，且須有書面確認買家已知此項權利，要約書範本可至內政部網站的不動產委託銷售契約範本中查詢。（http://www.l
and.moi.gov.tw/realestate/b01/b01-3.htm?cid=112）
　　要約書與斡旋金最大的不同，在於要約書無須預付1筆金額，就可直接向買家出價，也無須擔心斡旋金被不肖業者挪為他用，但無預付價金的情況下，也導致拘束力降低，且內政部最新的要約書版本，已將懲罰條款去除，如不是自行增加違約罰責，幾乎無拘束力可言，通常賣方不太接受這類議價方式。

　　買方撤回應書面送達

　　相同的是，無論是斡旋或要約期間，在賣方尚未簽定同意房屋價金之前，買方隨時有撤回權，內政部要約書範本中規定，買方行使撤回權時，應以郵局存證信函送達，或以書面親自送達賣方或仲介人員，使生效力，就是為了口說無憑，也是常見的糾紛之一，買方認為已口頭通知仲介，但仲介端無收到訊息的問題。
　　吳光華建議，買方須簽署斡旋單或要約書時，要當作簽署買賣合約一樣嚴肅的看待，尤其是將特殊的買賣條件註明在斡旋單或要約書，例如本身須貸款9成以上才能負擔買屋價金，就要在斡旋單上載明，以免平添困擾。

 地價稅遲繳 免罰有撇步(2006/12/9)

●九十五年十二月九日　聯合報

　　今年逾期未繳 估計逾百萬件 若用錯方法 滯納金會繳得讓你心痛…

　　地價稅繳款期限在上（11）月底截止，房子坐落在台北縣的張傑，這兩天才想起稅款2萬元的地價稅單還沒繳。算一算，即使週一（11日）趕到銀行繳，逾期10天，額外要付5%（1000元）滯納金。張傑覺得好心痛…。
　　各地稅捐處統計，以全國地價稅單680萬件估算，未繳率約15%，今年該繳而未繳地價稅的件數，估計逾百萬件。近百萬人和張傑一樣，逾期繳地價稅，若用錯方法，滯納金會繳很多哦。

　　方法一：請稅務員再補寄

　　逾期沒繳地價稅，一般人第一反應就是依照稅單上的指示，趕快到銀行繳款；愈晚繳，滯納金愈重，若遲到明年初才繳，滯納金最高可達應繳稅款的15%。
　　但納稅人可使用兩項秘招，讓逾期繳稅的民眾不會被罰。
　　方法一是，未繳稅的納稅人可以按稅單上的查詢電話打給稅務員，只要告訴稅務員「還沒收到地價稅單，請補寄」，報上自己的身份證字號即可。如此，稅務員會將繳款截止日往後延的地價稅單，以平信寄出，納稅人會收到新稅單，只需在新的繳納期限內繳稅，就不必繳滯納金。
　　
　　方法二：等欠稅催繳清單

　　方法二是，請未繳地價稅的納稅人繼續等吧，等到明年二至四月間，稅捐處整理出欠稅催繳清單，再發出地價稅單。只要在期限內繳，也沒滯納金問題。
　　以張傑的情況來看，若他下週一接直接拿稅單到銀行繳，須多花1000元；但如果使用第一個方法，可以省下這1000元；使用第二個方法，不但省下1000元，還可小賺點利息。
　　但有種人不能用上述兩個方法，就是早被稅捐處鎖定的「大戶」，因為這些大戶早在10月間稅捐處就用掛號寄發稅單，所以逾期繳就只能依規定繳滯納金了。
　　各地稅捐處對地價稅大戶的定義不同，小到1萬，大到20萬不等（詳見附表）。這些早在10月間領取掛號，簽名收到地價稅的大戶，務必不要再遲疑，過了這個月底再不繳稅，除了15%的滯納金外，連同稅款加滯納金，另外還要付滯納利息；而且稅捐單位可以開始採取強制執行動作，名下財產可能因此影響，或被限製出境。

 人頭戶黑吃黑 億元土地詐欺破局(2006/12/9)

●九十五年十二月九日　中國時報

　　偽造文書通緝犯許玉錡在逃亡五年期間，繼續在外行騙，而且搞起假買賣真詐欺，其中一筆土地就被他騙了兩億元，警方懷疑他另涉北縣一起上億元的土地詐欺案，昨天將許嫌捕獲。
　　新竹市刑大隊是在今年七月間，追查一宗林姓女子遭擄案時發現，林姓女子原是將戶頭賣予一「假賣土地、真詐財」集團，林姓女子因見對方所得手的一筆贓款竟高達一千二百萬元，在起貪念之下將贓款黑吃黑，遭對方強押取款。
　　市刑大偵一隊深入調查發現，該筆一千二百萬元贓款的上線帳戶，在同一天即存入四千七百萬元銀行本票，專案小組立即以票追人，查出本票出處，並發現該筆款項是支付竹北市六家高鐵地區的一筆土地頭期款。警方調查，此筆金額只是土地買賣的第一期款項，另外還有第二期的五千萬元支票及一億餘元的尾款。
　　警方發現，詐騙集團是偽造幾可亂真的土地所有權狀，並偽造土地所有人身分證，以低於市價手法吸引土地仲介商尋找買主進行交易，再由同夥假冒地主及地主親友，以一搭一唱方式，誘騙買主上鉤簽約，最後順利找上竹北地區某建商，雙方最後談妥以每坪卅三萬元成交。該集團再要求須先交付銀行本票作為頭期款，在兌現後才交付土地所有權狀正本、戶政事務所土地印鑑證明書、地主身證影本等資料辦理過戶。
　　歹徒即利用兌款與交付偽造資料的時間差，順利轉匯頭期款，待仲介商及代書發現資料竟是偽造時，歹徒早已逃逸無蹤。
　　若非今年七月間的女人頭戶黑吃黑案讓整起假土地買賣詐財案曝光，得以陸續逮捕多名嫌犯，昨天更循線逮捕因偽造文書罪嫌遭通緝已長達五年的集團主嫌許玉錡，否則該集團不知還要逍遙法外多久。
　　專案小組還調查發現，該集團過去都在北台灣地區活動，可能涉及台北縣一宗上億元的土地詐騙案，正擴大偵辦中。

 避免套牢 貸款宜低於七成(2006/12/9)

●九十五年十二月九日　中國時報

　　房市走多頭，投資人不論技法生熟，多可小賺一筆，但是房地產未來走勢不明，兩岸三通等政經利多能否實現也在未定之天，菜鳥投資客若要繼續搶進，可能要做好更多基本功課，以免慘遭套牢。
　　眼見投資客大舉搶進房市，有些標的甚至在短短一、兩年間，被熱炒五、六次，許多市場行家看在眼裡，也多覺得頗為戲劇。
　　市場人士笑稱，時下房地產投資客可分為「先知先覺」、「後知後覺」與「不知不覺」三大類，「先知先覺」熟諳房市投資要領，投資時有攻有守，獲利最為可觀，「後知後覺」大多在房地產投資已有一段時日，但火候不夠，賺的利差較前者少些。
　　最後的「不知不覺」，就是所謂投資生手，看到房市火紅，急著下注，卻不清礎自己買的地段、價位與時間對不對，只是受惠市場仍處於多頭行情，因而在眾多投資人中，幸運者分到一杯羹，吃到一些殘羹剩菜；倒霉者則是套牢。
　　但專業投資人與菜鳥投資客最大的不同，在於案源取得方式，專業投資客多有管道取得廉價投資標的，在預售案部分，可以市價的八五折至九五折取得案源。
　　在成屋方面，部分單點、加盟的仲介業則會自己下去投資，因此好的物件多留在手裡，菜鳥投資人根本難以取得這類「優質商品」。
　　在這些仲介眼中，投資生手與一般購屋自住的買方並沒兩樣，因此不但難以取得好的投資標的，且價格也與一般市場售價相同，從中牟取利差，可謂難上加難。
　　此外，專業投資客手上資金充沛，有本事自己拉抬小區域的區段行情。由此可知，在專業投資豪賭房市願景時，投資生手下注，還是應保守為宜，尤其是投資槓桿操作，不要太大，貸款成數也以低於七成為宜，避免房市行情反轉時，須要斷頭殺出，賠本求售。

 買法拍國宅有哪些限制？(2006/12/9)

●九十五年十二月九日　自由時報

　　Ｑ：我看上1棟法拍屋，想要購買，但那是國宅，不知道買法拍的國宅，是不是有何限制？
　　Ａ：早年國宅因資格限制，有意願向法院投標者，常因資格不符放棄投標，民國92年國宅條例修正，已將國宅轉售資格放寬，二手國宅買賣不再受限無自有住宅資格。
　　標得法拍國宅者，如符合國宅承購資格，可按該國宅貸款償還剩餘期限及貸款餘額續借，享有優惠利率（國民住宅基金提供部分，利率按中華郵政2年期定期儲金機動利率加0.575％機動調整，銀行融資部分，利率按中華郵政2年期定期儲金機動利率加0.875％機動調整）。
　　為促進國宅法拍標購，協助國宅投標人籌措資金標購國宅，以利基金早日回收，法拍國宅的投標人如有融資需求，可逕向土地銀行各承辦分行申請辦理，融資墊款可等標得產權後，依意願轉貸一般住宅貸款或國宅貸款，前述轉貸國宅貸款得以拍定價款85％計算，但不得逾該國宅的貸款餘額，並按剩餘期限承借。
　　國宅逾欠戶得就積欠本息、違約金約定期限分期繳納，最長不得超過24個月，以紓緩經濟壓力。此寬緩措施不限申請次數，如以往曾有逾欠情形，己申請逾欠本息、違約金分期攤還，將來如有逾欠困難，可再提出逾欠分期繳納，且寬緩金額於攤還時，不限平均攤還，可視貸款戶經濟狀況酌量攤還，但最長應於2年內還清。

 房子改登記成夫妻共同持有 該注意哪些(2006/12/9)

●九十五年十二月九日　自由時報

　　Ｑ：目前居住的房子登記在我的名下，可以改登記成「夫妻共同持有」嗎？應該注意哪些事情？
　　Ａ：房屋所有權人原登記在先生個人名下，想改成夫妻共同持有，可利用夫妻財產移轉贈與方式申請，此時須注意土地增值稅、契稅和贈與稅3種稅法課徵。
　　1，由先生個人持有改成夫妻共同持有，屬夫妻贈與，根據土地稅法第28條規定，可申請不課土地增值稅，林先生不必擔心土地增值稅問題。
　　2，課徵契稅算法依據房屋現值計算，如果夫妻共同持有，等於不動產一半為妻子持有，須依照房屋現值一半，課徵6％契稅。
　　3，目前法律規定贈與稅有111萬元的免稅額，贈與價值若低於111萬元，就可免繳交贈與稅，如果高於111萬元價值，則林先生可利用跨年度移轉方式，達到節稅功能。

 買無產權露台 是否繳管理費？(2006/12/9)

●九十五年十二月九日　自由時報

　　Ｑ：我預訂1層在9樓的房子，露台約23坪；以主建物1/3價買，無權狀，有使用權（建商說的上無公共走道可以通達），朋友提醒將來管委會要求繳交管理費或租金時怎麼辦？我原意是明年退休，可以有一休閒空間可以種花蒔草。請問1，法令是否規定需要交此費用（如需交又覺得很勉強，像被剝了一層皮）；2，有無方式不需交此額外費用，在法理上又可站得住腳？
　　Ａ：購買沒有產權的建物，是有相常風險，游先生購買的露台，如果建商說有使用權，可請建商提出契約，要白紙黑字載明清楚使用權利，萬一日後有糾紛，至少有所依據。其次，問清楚露台是否列入大樓的公共面積，如果是，那問題就跟頂樓的問題一樣，究竟是誰用？第3，管委會每年改組，每次管委會都可能有不同意見，萬一這個露台與會委會發生利益衝突，那問題就難善了。
　　不止是預售屋，中古屋未載明產權、只有使用權的露台，也是具有同樣的風險，游先生既要購買，就要有相常的心理準備。

 土地重測面積卻變小？該如何申訴？(2006/12/9)

●九十五年十二月九日　自由時報

　　Ｑ：我在93年10月30日登記買一塊道路用地，面積0.02500公頃，民國94年3月4日完成登記，當時地政事務所告訴我道路不用測量。但今年95年11月10日全北港土地重測，才知道土地剩0.000616公頃，我去跟賣方講，但對方不與理會，麻煩幫我解答。
　　Ａ：土地重測致面積變小一事是有可能發生，不過依土地法規定，地政機關辦理重測，須先通知土地所有權人到場指界，事後地政機關仍須公告，土地所有權人如有異議，還是可以再聲請複量，而謝小姐可能未收釗通知或已收到通知而未加以理會才會如此。
　　另外，也有可能是地籍圖重測前有分割情形（如政府逕為分割），原有1筆土地已變為2筆土地，而土地所有權人（謝小姐）並不知情。
　　建議謝小姐先到地政機關了解，是否有逕為分割的情形，也就是，有可能土地並沒有減少，只是被分割成不同地號；如果是真的少了，也可以對地政機關推出告訴，但要證明地政機關真的有錯，才有勝算可能。

 大樓車位可一位雙停嗎？(2006/12/8)

●九十五年十二月八日　中國時報

　　Ｑ：王先生在自家社區停車時，均要小心翼翼的，因對面車位的車主總是一個位置停兩台車，他屢次向對面車位主人反應，車主卻說他家的車子是小車，停兩台車又沒有突出車位線。
　　王先生繼而向管委會反應，管委會要他們自己解決。請問該怎麼辦？
　　Ａ：大樓停車場問題幾乎是大樓糾紛的前三名，因為車位很貴，有些家庭因為有兩部車，又不想多租一個車位，一位兩停的結果，令住戶十分困擾。
　　台北市中正區社區規畫師、也是林口社區管委會召集人呂民賓表示，公寓大廈的社區停車位共分為2種，一種為平面車位，一種為機械車位；停車位又分為法定停車位、增設停車位、獎勵停車位3種。
　　無論那種停車位，遇到一位雙停或是一位一停卻又把腳踏車或是機車也一併停入該車位的情況時，首先要做的是：確認住戶規約。社區規約基本上就是大樓的法律依據，如果在住戶規約裡有明訂社區內每個停車位僅供停放1部汽車，汽、機車若違規停放超出1部，就算是違反社區規定的話，管理委員可以依該項條款，出面規勸違規車主。
　　呂民賓指出，社區規約內的停車場管理辦法，建議訂定車位1停車位均只能停1車，也就是使用者付費的公平原則，如違反規定達3次以上，管委會可拍照張貼在公布欄並且予以規勸，讓區分所有權人公評。有的社區除了明訂1車位停1輛車外，也會針對社區停車位不得私自安裝或堆置任何物品做停車以外用途作規定。
　　崔媽媽基金會公寓大廈事務專員郭寶珍指出，有明確的遊戲規則，管理會比較順暢，可避免有些停車位因為沒有使用，車主儲放雜物、廢棄物、甚至是易燃危險物品，而造成環境的髒亂或有安全疑慮。
　　另外，常見機車與腳踏車並列汽車停放格的糾紛，社區可在停車場開放公共機車位，可採不對號停放方式，以充分利用空間；若想有效控制停車秩序，則可採每年1次辦理機車位的登記與抽籤，以利機車位的許可與發放停車證，並且針對無證進入停車場的機車，採取警告或罰緩處理。
　　其實，1車1位的規定就是為了保障汽車行駛的安全空間，車子就定位或行駛當下都需要轉圜空間，如果空間不夠便容易發生擦撞，那麼車主就必須負責，雖然車主的車子置於停車格不動，住戶切不可因個人的方便，造成他人的不便。

 退稅請求權 一律調為五年(2006/12/7)

●九十五年十二月七日　經濟日報

　　即日起，不管是因為法令適用錯誤或計算錯誤，自願溢繳等有權申請退稅的案件，退稅請求權的消滅時限一律調整為五年。財政部表示，原本如自願溢繳的退稅申請案件請求權長達15年規定，即日起不再適用。
　　基於保障人民權益，財政部強調，自95年12月6日以後提出的退稅申請案件，不再區分類別，而是統一以五年為有效退稅請求時限。但95年12月5日以前已經提出的退稅案件，屬於行政程式法施行前、非屬稅捐稽徵法第28條範圍的退稅案件，其退稅請求權的消滅時限仍為15年不變。
　　財政部已做成最新解釋，規定在行政程式法90年1月1日施行前，非屬稅捐稽徵法第28條規定範圍的退稅請求權，其消滅時效應類推適用稅捐稽徵法第28條規定，即退稅有效請求時限都是五年。
　　稅捐稽徵法第28條規定，納稅義務人對於因適用法令錯誤或計算錯誤溢繳的稅款，得自繳納日起五年內提出具體證明，申請退還；非因該法第28規定而申請退稅的案件，退稅請求權發生在行政程式法施行後，退稅請求權消滅時效亦為五年。
　　不過，在行政程式法施行前，非屬該法第28條的退稅案件，財政部曾經依法務部90年3月22日的解釋，明令可比照民法達15年。
　　財政部指出，這類案件近日因有最高行政法院判決採取不同見解，認為依稅捐稽徵法第28條的立法理由，基於「其他原因」而溢繳的稅款，退稅請求權的消滅時限亦得援用該法條規定。

 夫妻剩餘財產 免納入遺產範圍擴大(2006/12/7)

●九十五年十二月七日　經濟日報

　　大法官釋憲 差額分配請求權適用範圍擴及74年6月4日前取得的財產

　　司法院大法官會議昨（6）日做成釋字第620號解釋，適用聯合財產制的夫婦，夫妻剩餘財產差額分配請求權適用免納入遺產的範圍，將擴及74年6月4日以前取得的財產。這項解釋將增加生存一方主張剩餘財產的權利，可以減輕遺產稅。
　　在大法官會議解釋之前，稅捐機關都引用「最高行政法院庭長法官聯席會議決議」的實務見解，以74年6月5日民法修法生效日為界，生效日後夫妻所取得的財產，才能納入剩餘財產差額分配請求權範圍，之前的不行。大法官會議的解釋，推翻了上述最高行政法院的見解。
　　司法院大法官會議認為，最高行政法院於民國91年庭長法官聯席會議決議，縮減法律所定「得為遺產總額」的扣除額，是增加法律沒有規定的租稅義務，與憲法19條規定的租稅法律主義不符，應不再援用。
　　依此大法官會議解釋，夫或妻任一方死亡，聯合財產關係消滅後，尚存的原有財產，稅捐單位不能再認定，全部都是死亡一方的遺產，而直接納入遺產稅課徵範圍。
　　一位羅姓婦人不服國稅局的遺產稅裁核，循序提起行政訴訟，但都遭到駁回，羅姓婦人因而聲請大法官會議釋憲。羅姓婦人將可依本解釋提起再審，並針對丈夫所遺房地的一半主張排除納入遺產範圍，所繳遺產稅可望大幅降低。
　　羅姓婦人和他的先生採聯合財產制，他先生於民國83年死亡，所遺留的股票、高球證、土地和房屋等，有部分是在民國74年6月4日以前取得。王先生在74年6月4日前所取得的原有財產，國稅局不准列入剩餘財產計算。司法院秘書長范光群指出，夫妻在婚姻關係存續中取得，並在聯合財產關係消滅時，現存的原有財產，不必
區分這類財產取得的時間，是在民法1030條之1增訂條文之前或之後。

 善用視同贈與 稅負差百倍(2006/12/7)

●九十五年十二月七日　工商時報

　　利用租稅規劃，是富人常用的理財策略，勤業眾信會計師事務所法人部副總經理胡榮一表示，個人財富規劃之正確觀念、正確作法，才是確保財富之道，逃稅不可為，有違道德，但節稅卻是合法的作為，且好的節稅工具，絕對是影響財富的重大關鍵。胡榮一並表示，若能以視同贈與，代替實質贈與，稅負差距可能差上數十甚至上百倍。
　　胡榮一舉父母贈送子女房屋為例，若直接拿五千萬給子女買房子，則國稅局立即就五千萬元部份課徵贈與稅，稅金高達二千零八萬元，但如果將五千萬元購置好房屋，再移轉給子女，由於贈與稅改按土地公告現值和房屋現值計算，稅金降至一二五萬元。如果進一步以夫妻雙人合贈子女的方式，先買房再移轉給子女，則在贈與稅免稅額提高一倍，達二二二萬元，加上適用稅率較低，贈與稅進一步降到六十萬元。如果進一步利用分年贈與的方式，由於每年夫妻贈與的免稅額各有一一一萬元，最後贈與稅即幾近於○。
　　胡榮一表示，目前最有效的節省贈與稅方式，包括有下列幾種：一、利用每年贈與免稅額，搭配婚嫁贈與一百萬元免稅的規定。二、農地農用免徵贈與稅。三、公共設施保留地免徵贈與及增值稅。四、善用贈與之附有負債扣除。五、善用視同贈與。
　　此外，最近幾年電子業大老以捐出股票，做為「本金自益，孳息他益」的信託，也是頗有效的贈與稅節稅規劃。因為這種安排，贈與稅是將本金現值和本金的差額，視為贈與的總金額，並做為課稅基礎，而計算現值的利率水平，是以一年郵局定存利息為基準，在利息水準越低、股價越高的公司，做這樣的規劃，節稅效果越大。
　　至於最有效的遺產稅節稅方法，胡榮一認為要把握下列幾個要點：一、把應稅財產變免稅財產，包括：用現金買農地、以現金購買公共設施保留地、把現金變成未來的保險給付等。二、遺產價值縮小化：用現金或舉債購買不動產。三、運用剩餘財產差額分配請求權。四、莫輕易拋棄繼承，利用遺產分割協議。五、重病期間勿處分資產、舉借債務、提領存款，以免成為查稅對象，易被補罰稅，遺產稅違章裁罰最輕一倍。六、善用實物抵繳。

 買屋看屋 經驗大分享(2006/12/7)

●九十五年十二月七日　自由時報

　　
＜成家停看聽1＞

◆ 看不到的管線 千萬別忽略

　　買房子是人生大事，我們一般在購買時都會很謹慎在看得到的地方，但是有些地方，就是看不到，但是又很重要，那就是房子的管線。
　　初到加拿大時，朋友告訴我，她第一次購屋，差點買到一間一到冬天就要全面的維修房子，屋子很美，景觀很好，價錢也很公道，地點也很佳，但是在她的一位有經驗的朋友告訴她，管線要先請技術人員先檢測，不然，到冬天下雪時，可能連暖氣的管線都會壞，那就損失大了，到時就要再花一筆錢來維修。
　　一個住在台中的朋友，也買到一間價格很好的老房子，但是當時因為買時沒考慮到管線問題，以至於連上廁所的馬桶水都沒有，洗澡要用冷水，因為瓦斯管線也有問題，維修的費用，估算起來，竟然大約是三分之一的房價，真是得不償失。
　　所以，請大家在買房子時，無論如何，都要先檢測管線，以免日後有更多的麻煩事。

＜成家停看聽2＞

◆ 仲介耍詐 賠上違約金

　　一個禮拜六下午，我和外子到一家頗具規模的仲介公司，請他們介紹適合的房子，一連看了三間房子，其中有一間是新蓋好的，價格尚能接受，爾後，仲介小姐和我們相約晚上八點半到公司談談。
　　晚上，外子臨時被公司找了回去，於是我只好獨自前往仲介公司。到了仲介公司，他們拉拉雜雜說了許久，無外乎是要我立刻做決定、簽約，我無法決定，仲介小姐就拿出一張紙，說是今天看屋的簽單，無關簽約，要我簽了她才好交差，我不疑有詐就簽下去。
　　第二天，帶著爸媽再去看房子，看完後我馬上被數落一番，說那裡的地段差，將來若要脫手會有困難，而且房子是在小巷內，若發生火災，連消防車都開不進去，再說建材也很粗糙……，說得沒一處是好的，要我再看看其他房子。
　　沒想到仲介公司居然說我出的價錢屋主同意賣了，而我所簽的單子就是斡旋單，若不履行，要付違約金，怎麼不是仲介小姐昨天所說的看屋簽單？後來找了消保官投訴，但是因為單子有我的簽名，百口莫辯，所以連買房子的三天審閱期都沒用，只好認虧賠上我夫妻倆一個多月的薪水！

＜成家停看聽3＞

◆ 預售屋合約 先審閱再下訂

　　今年夏天想正式脫離無殼蝸牛一族，當看到了美麗的樣品屋、遠眺的風光時，嘴角止不住的上揚，當天就下訂簽約，售屋小姐才把買賣契約書讓我帶回家審閱。
　　等我仔細看過後才發現，契約對賣方的責任與義務很含糊的帶過，心中的警鈴大響，再去一趟卻發現令人抓狂的事情，售屋小姐在合約上並沒有畫機車停車位，請她補畫時，她卻告訴我要等管委會抽籤才能決定。
　　我反問她昨天不是說已規劃好只需查是幾號嗎？售屋小姐只是一直推說是誤會，我要求在雙方的契約上註明：買方持有一個停車位，其正確位子需待管委會抽籤決定。
　　售屋小姐不肯，直推要建設公司來做註明，就在這時候我才明白原來建商委託廣告公司（也就是售屋小姐）賣屋，而該售屋小姐跟本搞不清處車位其實是不足，並非一戶一位。
　　就在爭取權益的同時，才了解無論是否有下訂金皆有權要求審閱合約，並在簽約前就要問清楚解約條件，為避免糾紛，最好能錄音或有第三人證，繳費憑證及相關資料須妥善保存，最後，以切身之痛奉勸各位想買屋的朋友，多做點事前的功課及仔細評估後才下決定，才能快樂購屋。

＜成家停看聽4＞

◆ 別看表面 風水也很重要

　　經過了5年的交往，我們有了結婚的打算，所以每到假日就開著車到處看房，我們選擇離未來的婆家附近，以方便照顧。
　　首先以成屋透天為主，每看一家都覺得很讚很喜歡，人車分道的設計，二樓的中庭花園，還有整層主臥設計都深深吸引著我，第一次買房的我們只看表面，並無想到風水問題，之後再請長輩看，才知問題多多，不是路衝就是對到了別人家的柱子，才想到那些成屋為什麼不容易賣出，買房真是急不得。
　　之後我們看上預售屋，預售屋雖然有風險，不過可以選擇你想要的方位，內部格局可在施工中修改自己想要的風格，避免一些禁忌，大門要開右邊、廁所門不可對到瓦斯爐、房子是單數不要選中間的房子、座北朝南的方位，打聽原本的地是農地，附近有學校、公園、市場，生活機能很符合我們想要的，總算找到了我們理想的房子。
　　在建屋的一年中，常去看工地，預防建商偷工減料，交屋時記得每塊地磚都要檢查，水、電是否都有，小地方都要看仔細才交屋；現在我們住了也快二年，都很舒適，所以多看多聽，你也可以找到好房子。

＜成家停看聽5＞

◆ 先列清單 20分鐘就成交

　　五年前，在台北市看了一些房子， 不是價錢太高， 就是房子好，社區品質欠佳。就在我車子經過兒子高中時，赫然看到斗大的廣告， 價錢和地段同時吸引我，立刻打手機聯絡，10分鐘後我們回頭和經紀人看房子洽談，20分鐘的光景，我就買下現在的住家。
　　為什麼20分鐘可以買一個滿意又舒服的房子？首先，我列了一張我想要什麼樣的房子的清單，清單如下：坪數不大，價錢低，地段好，鬧中取靜，在文教區，視野大， 窗戶多，空氣流通順暢，大環境沒有壓迫感，還要很賞心悅目。
　　詳細的背景是，孩子很快長大會離家， 空間要小， 這樣好整理，價錢又低。價錢低就沒有經濟壓力，這樣就不會生病，又可省錢，不會變成屋奴；鬧中取靜絕對必要，早晚有地方散步呼吸新鮮空氣。
　　內在的需求是客廳要寬敞，採光好，有置物櫃的設計。每個房間都有書桌、櫃子和書架。非常巧，這個房子居然一一印證我要的，好像是為我量身設計。前屋主一家人常來往於美國與台灣，房子的設計特地請設計師以美國的收納需求完成。
　　瞭解自己要什麼，不要什麼，是買房子的先決條件。建議你，花些時間列一張自己要什麼、不要什麼的清單。

 配偶剩餘財產分配 可溯及既往(2006/12/7)

●九十五年十二月七日　蘋果日報

　　一九八五年修正的《民法》第一千零三十條之一第一項規定，夫妻離婚或一方死亡時，另一方可要求分配婚後財產增加的半數，但最高行政法院庭長會議曾決議，認定立法前結婚民眾不適用，為此司法院大法官昨做出釋字六二○號解釋，認定剩餘財產請求權可溯及既往，亦即無論何時結婚的夫妻，均可要求分配剩餘財產。

　　已課的稅不能退

　　司法院秘書長范光群說，解釋出爐後，一旦夫妻其中一方死亡，另一方均可根據該解釋，先分配取得一半剩餘財產，另一半財產才需依法繳納遺產稅。財政部賦稅署則說：「過去已課的稅不能退稅，至於將來遺產稅稅收會減少多少，無法估算。」
　　北市婦人羅春月因丈夫過世後留下三億多元遺產，遭國稅局課稅近億元，她打官司都敗訴，因而聲請大法官解釋。
　　過去知名案例是永豐餘集團創辦人何壽山過世，留下七十五億元遺產，引發元配和其庶出兒子爭產，何妻打官司，取得二十四億餘元剩餘財產，還少繳十二億元遺產稅，再與其他繼承人均分另一半財產。

　　配偶剩餘財產釋憲前後比較

　　◎解釋出爐前

　　　1985/06/05前結婚者
　　　夫妻離婚或死亡時，除事先約定，只能拿到各自名下財產。
　　　1985/06/05後結婚者
　　若用聯合財產制，夫妻離婚或一方死亡時，其中一方可先要求分配剩餘財產，拿回夫妻兩人在婚姻關係中所增加財產的一半。

　　◎解釋出爐後

　　　無論何時結婚 ，及採取何種財產制的夫妻，若離婚或一方死亡，另一方可先要求分配剩餘財產，拿回夫妻兩人在婚姻關係中所增加財產的一半。
　　資料來源：司法院

 離婚未登記 配偶遺產可繼承(2006/12/6)

●九十五年十二月六日　經濟日報

　　生活稅務與法務

　　民法規定，結婚，必須經過公開儀式和兩人以上證人證明，才有效；但去辦戶籍登記，只有「推定」已經結婚的效力，當事人還可以舉證推翻它的效力。離婚就不一樣，除了要有書面外，還得向戶政機關登記，才會有效。
　　這在實務上造成奇怪的現象，沒辦結婚登記的人，為了要離婚，得先去把結婚登記辦完，才能辦離婚；有人乾脆「便宜行事」，想說沒辦結婚登記就算了，離婚就沒有去辦，反正也沒有人知道。
　　但夫妻萬一沒有有效離婚完成，又有一方過世了，繼承遺產的問題就會變得很麻煩。這也是為什麼我一直主張，結婚也應該跟離婚一樣，改成以登記為有效要件的原因。
　　多年前還適用夫妻聯合財產制，一位教民法的大學教授來找我，傷心地說，他女兒前一天剛過世。
　　十年前，他女兒結婚隔天就到國外度蜜月，小夫妻倆在異地鬧翻，決定離婚。女兒悶悶不樂，他因而把許多財產都登記到她名下。
　　女兒和那無緣的女婿並未辦結婚登記，事後也沒有去做離婚登記。教授很慌，無緣的女婿居然可以和他共同合法繼承這些財產。他問我實務上有什麼解套辦法？
　　教授把財產轉移給女兒時，沒有辦財產贈與手續；而且，他女婿是學法律的。
　　我建議他看能不能找到什麼蛛絲馬跡，巧了，居然在女兒大衣口袋發現一張離婚協定書，協定書上面記的時間是一個月前。我心想，怎麼早不寫、晚不寫，這時候寫離婚協定書？也許是男方要結婚了！
　　我請教授去調查，結果查出那無緣的女婿已是上市公司總經理，身價4億元，跟公司秘書訂婚不久，準備結婚了。
　　我拿到教授的辦理遺產事宜委託書後，去找那位總經理，自我介紹說是教授的學生，恭禧他訂婚，閒聊中發現他並不知前妻已過世。我提醒他：先前離婚程式未合法完成，前妻是可以出來主張他重婚的。
　　那總經理要求我轉告無緣的岳父教授和前妻，大家「好聚好散」，但口說無憑，我請他把四字寫在紙上，好回去交代。我又稱讚他年輕多金，看他高興，再拉回正題，告訴他前妻已過世。
　　他懂民法，知道配偶可分得一半遺產，但我跟他說，他財產已經那麼多，兩人實際上也不在一起，何必還要遺產，但他生氣地說依法本來就可以繼承，我順勢要求他再把「依法繼承」寫在紙上。剛好湊齊八個大字。
　　換我出招了。因為依民法規定，婚後可以行使夫妻剩餘財產差額請求權，拿到夫妻財產差額的一半。很多人都沒有注意到這一條。總經理身價4億元、教授女兒財產2,000萬元，教授可代替女兒分得1億9,000萬元，聽到這裡，總經理超緊張，直呼：「換成我倒賠，不行啦！」
　　我拿著那張寫著八個大字的紙，告訴他，岳父教授也不想為難他，就讓我幫他辦拋棄繼承，希望他三天內備齊文件送到我辦公室。結果他當天傍晚就跑來了，還帶了一盒水果來謝我。
　　教授事後知道我處理方式，認為自己「痛失」近2億元的差額請求權，但同意這麼處理比較有誠信。

 投資客短打 賺一成就跑(2006/12/6)

●九十五年十二月六日　經濟日報

　　報酬率走下坡…

　　近五年來，台北市12個行政區中，大樓產品平均價有四個區上漲了五成。其中，有人搭上車，不小心就賺了錢；也有人因沒搭上車而後悔。
　　一位張姓媒體從業人員，三年前在台北市內湖訂了一戶預售屋，打算自住。去年，房子完工要交屋時，她因剛出生的小孩照顧問題，沒辦法住，決定賣掉。結果，新房連住都沒住，賣掉後現賺了250萬元。
　　同樣在內湖的一位教師，當初置產時，考量在內湖或是台北縣的汐止買屋，考量工作地點後，在汐止買了房子。
　　後來，因小朋友學區的因素，想賣掉汐止的房子搬到內湖。無奈，近五年來，內湖房價漲了五成，「現在即使賣掉汐止的，也買不起內湖的」，她很後悔當為何不選擇內湖。
　　台北市內湖區的一位仲介業的陳姓店長，經手幾個房市專業投資客戶的案子，看到他們每買必大賺，最近幾個月跟朋友籌集了250萬元，比自己賺仲介獎金還快，跨行當起了房市投資客。
　　他第一次下手的是一間台北市的舊公寓，打算翻新後轉手獲利。結果，單單頭期款與裝修費用，就把250萬元都花完了。現在，他正急著找人打點銀行關係，希望能用把中古屋爭取到「百分之百」的貸款，才能繼續後面的其他投資案。
　　這股房市大多頭中，不只使得以往專業房市投資人又活躍起來，也使得定存族、股市菜籃族或其他房地產相關的非專業房市投資人轉戰這裡，房市投資味道轉濃，在亮麗的行情裡埋下隱憂。
　　台北市的房地產市場投資客比重已比自住客多，尤其是套房產品，這種「反客為主」的怪異情況已經引起市場憂慮，深怕投資客比重過高，會在房市景氣反轉時，引發嚴重的骨牌效應。
　　投資客比重不斷躍升的現象，背後原因其實來自於「非專業」投資客的人數暴增。
　　這些非專業的房市投資客，一部分來自於仲介、代銷等房地產從業人員，因為看到專業投資客在這波景氣上漲過程中賺了大錢，就不甘示弱地捲起袖子，跟親友集資之後，搖身一變當起投資客來。
　　另外一種人大都是手上有積蓄的菜籃族與上班族，同樣因為看到房地產景氣大漲，深怕再不買房子，就沒機會賺到這波房市景氣財。
　　因此，不僅成屋市場充斥非專業的投資客，今年台北縣市各大預售案的接待中心裡，也出現許多準備拿積蓄來尋找投資標的菜籃族、上班族。
　　由於利率低、貸款成數高，不論錢有多少，都可以玩上一票。
　　在專業投資客的眼中，這些非專業的投資客對自備款與貸款利息、物件買賣時點、報酬率與租金等要素的判斷經驗相當不足。
　　目前市場上的專業投資客，已經開始下修預期投資報酬率，儘可能採用短打策略，而且，短打策略愈來愈短，「只要買進標的之後有賺一成價差，寧願先跑」，以降低持有的風險。

 房屋交易 安全加分(2006/12/6)

●九十五年十二月六日　自由時報

　　房屋交易動輒數百萬元，買賣雙方都非常害怕交易過程出狀況，房仲業者因而推出交易安全機制，即民眾熟知的「成屋履約保證」，以保障買方為主；日前銀行也推出新的「指定撥款委託書」，確保賣方在交屋後能夠順利取得尾款。

◎成屋履約保證保護買方

　　信義房屋表示，房屋交易時如果買方自行與屋主交涉，記得要求比對賣屋者與房屋權狀上登記是否為同一人，同時應要求代書提供「成屋履約保證」服務，以降低被騙風險。
　　所謂履約保證，指以銀行或建經公司做為履行契約的保障方，在交易過成中，買方陸續付出的買屋款，都先保留在「履約專戶」中，等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手後，價金才會提出撥給賣方；如此，可免除詐騙集團從中做手腳，甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況，買方價金就會被凍結在中間人的帳戶，不至被賣方取走。
　　高雄市房仲公會理事長楊耀龍就表示，現在越來越多買方，擅自取走貸款後拒不出來交屋；或常見自售屋主遭買方詐騙，買方向銀行辦理高額貸款後捲款潛逃。
　　永慶房屋法務部副總吳朝發說，過去銀行業者只認定前來申辦貸款的買方為所有權人，根本不管貸款是支付賣方尾款用途，如果發生買方取得貸款後捲款潛逃，或買方取得貸款後以房屋有瑕疵拒不付款，這對賣方都造成交易安全的不確定性。

◎指定撥款委託書保障屋主

　　房屋仲介公會全國聯合會法規會，針對這個問題，努力研擬解決辦法，並且獲銀行公會善意回應，制定買賣雙方共同簽署「指定撥款委託書」，提供各銀行防範詐騙、糾紛控管的新機制。
　　所謂「指定撥款委託書」，是保障不動產交易過程中，買方貸款的用途及流向，讓賣方能順利取得交屋尾款。吳朝發提醒民眾，「指定撥款委託書」目前並非強制性制度，有些銀行甚至不會主動告知與提供，並且簽定委託書並不需要手續費，但只要雙方簽訂，對能提供更進一步的保護。
　　吳朝發呼籲民眾，一定要主動向代書、銀行提出簽訂「指定撥款委託書」的要求，同時在將「指定撥款委託書」交給銀行時，記得把影本讓銀行簽收，並妥善保存好簽收的影本，以確認銀行已收到委託書正本，避免日後發生爭議。

◎指定撥款委託書四項約定供選擇

　　「指定撥款委託書」買賣雙方共有四項約定可供選擇：一、指定貸款匯入賣方戶頭；二、指定貸款匯入履約保證專戶控管；三、指定貸款用以清償賣方貸款；四、由買賣雙方共同約定的其他撥款方式。
　　當買賣雙方選擇其一並約定後，銀行將依據雙方之約定來辦理，且除非雙方重新約定，否則不能任由一方片面修改，如此就可確保賣方尾款的安全。

 政院優惠房貸消化慢 還剩1260億(2006/12/5)

●九十五年十二月五日　聯合報

　　房地產市場交投熱絡，行政院優惠房貸消化速度卻明顯放慢，過去兩個多月僅撥款約70億元。中央銀行表示，行政院去年5月分增撥的3,000億元優惠房貸，迄今仍剩下1,260億元。
　　大型銀行主管指出，因各銀行紛紛推出前半年利率僅1.95%至2.3%，第2、3年利率亦在3%左右的分段式房貸，使得政策性貸款乏人問津，額度消化明顯地趨緩。
　　銀行業者表示，行政院優惠房貸現行利率仍高達3.10%，與銀行自有資金承做的分段式房貸相比，利率高出不少。
　　由於購屋者普遍無意申貸這項優惠貸款，據瞭解，9月中旬所剩下的1,337億元額度，迄今還有1,260億元；也就是說，過去兩個月僅撥款約77億元，與過去每月動輒撥款200到300億，或150至200億元的高峰，不可同日而語。
　　某大商銀主管表示，雖然長期來看，行政院優惠房貸利率3.10%並不是太高，但購屋者與目前市面上其他貸款條件相比，「感覺上還是偏高」。「說不定有一天利率上來了，大家就搶著貸了。」他說。
　　購屋者現在有太多的選擇，除銀行自有資金推出低利房貸，仍有多項低利政策貸款，如台銀得標的行政院住福會公教人員優惠房貸，現行利率為2.49%。
　　同時，中華郵政公司亦針對具軍公教人員資格的郵政壽險保戶，推出「公教特惠專案」房貸，首期利率為2.43%（依該公司2年期定儲機動利率固定加碼0.265個百分點），利率較台銀的2.49%略低。
　　此外，由行政院勞委會推出的勞工住宅貸款，現行利率亦僅2.267%，是各政策性貸款中利率最低者；但此一低利貸款必須到明年3月才開辦。

 理財Q&A／幫子女繳房貸 會被課稅(2006/12/5)

●九十五年十二月五日　自由時報

　　Ｑ：台南林小姐問：我的小孩已成年，但仍在就學，我向建商簽約購屋，價格1,000萬元，自備款是200萬元，依規定每人每年贈與免稅額是111萬元，若現在父母分別匯給子女100萬元，合計200萬元，讓子女繳交購屋自備款，屋款餘額800萬元則向銀行辦房貸，子女為借款人，以後再由父母每年分別贈與子女111萬元還房貸本息，請問這樣會不會有贈與稅的問題？
　　Ａ：台北市國稅局答：這樣的做法可能會被認定為一次贈與而課徵贈與稅，納稅人如果想要這樣做，最好重新審慎考量；如果已經這樣做了，則只能靜待調查。
　　財政部在1974年6月12日曾發布解釋令：「以分期付款方式購置財產贈與他人，應於贈與行為發生後30天內按贈與的總價額一次申報繳納贈與稅。」
　　因此，當以分期付款方式為子女購屋，即使是以子女為買方，子女如果未成年或已成年卻沒有相當收入，國稅局仍可能會認定為「以分期付款方式購置財產贈與他人」，進而按房屋總價計算贈與稅。
　　建議父母如果想為子女置產，最好不要用這種「未來贈與」的方式，應該做「事前規劃」，也就是先將存款分年贈與給子女後（每人每年贈與免稅額111萬元），等到贈與的金額累積到一定程度後，再讓子女用自己的名義去購屋，這樣就不會被課徵贈與稅了。

 買承受不動產 須三成自備款(2006/12/5)

●九十五年十二月五日　自由時報

　　想購買金融機構承受的不動產，是否能夠向銀行貸款？銀行業者指出，相較於購買法拍屋、金拍屋的民眾，必須在得標後的七天內補足屋款，向台灣金服購買承受不動產，其貸款、交屋流程則與一般購屋方式比較類似。

◆ 七成尾款可辦房貸支付

　　根據台灣金服的規定，投標者在得標後，與台灣金聯簽約時，必須交付第一期價金，金額為得標金額的20%，此筆價金其實可由「投標保證金」移轉。
　　得標者第二次付款，則限定在簽訂契約後的20天內，買方必須再給付買賣總價10%的價款，作為第二期價金；最後一次付款，須在簽約後的60天內完成，得標者需以該不動產為擔保辦理房貸，並且給付其餘七成的尾款。

◆ 房貸額度以得標金額為準

　　台灣金服並且指出，為讓投標者的貸款保留彈性，並未限制得標者須向特定銀行辦理房貸，也沒有預先找尋合作銀行；換言之，得標者必須自行找銀行申辦房貸，並且自己洽談貸款條件。
　　銀行業者指出，對於承受不動產的得標者，銀行並不會因為物件的來源是金融機構承受物件，就給予較嚴苛的貸款條件，核貸標準仍然是依據貸款人的信用狀況、還款能力、物件所在地等條件進行審核。
　　但必須注意，銀行給予房貸的額度，是以該物件的「得標金額」為準，並非該不動產的「市價」；換言之，如果一間市價1,000萬元的不動產，最後以600萬元得標，銀行經評估後願意給予八成的貸款，購屋人只能貸到480萬元。

 規劃小孩教育基金 買保險 當心贈與稅(2006/12/5)

●九十五年十二月五日　工商時報

　　越來越多人透過保險來規劃子女教育基金，不過卻經常忽略贈與稅的問題，尤其當小孩未成年保費由爸媽繳納的時候，父母繳的保費就是贈與金額，一旦年保費超過一一一萬，就得繳納贈與稅。而為了透過保單有效節省贈與稅，最好的方式就是利用逐年贈與的方式，先把錢贈與給小孩，再用小孩名義買保單，才可以發揮最大的節稅效果！
　　隨著投資型保單、分紅保單出爐，越來越多人在資產配置的時候，將保守穩健的資金放在透過保險來規劃退休或是子女教育基金。
　　中國人壽舉例指出，用保單來規劃退休時，如果要保人就是受益人或者與受益人是配偶關係，都沒有贈與稅方面的問題。但若是用來規劃子女教育基金的話，就得搞清楚要保人、被保險人與受益人之間的三角關係，否則就可能有贈與稅的產生。

◆ 給付逾一一一萬就要課稅

　　假設由爸爸當要保人，兒子當受益人，此時只有保單給付發生的時候，才會產生贈與行為，也就是當保單滿期金或是生存金給付金額超過一一一萬時，就得繳贈與稅。
　　另外，很多幫未成年小孩存教育基金的父母，以小孩作為要保人和受益人，看起來好像沒有贈與稅的問題，不過，由於代小孩繳的保險費就算贈與金額，一旦年保費超過一一一萬元(假設沒有其他贈與)，就須為超過部份繳納贈與稅。

◆ 可採逐年贈與

　　因此，壽險專家多建議透過「逐年贈與」的方式，來有效節省贈與稅。也就是用小孩作為要保人、被保險人和受益人，在保費二二二萬元之內，每年由父親名下每年贈與部份財產給母親(夫妻間贈與免稅)，再由父母帳戶各贈與一一一萬到小孩帳戶，這樣小孩就有資金用自己名義繳納保費，也就沒有贈與稅的問題了。

 小套房、工業住宅 核貸成數較低(2006/12/5)

●九十五年十二月五日　聯合報

　　房價高高掛，預算有限的民眾轉向購買總價低的小套房、工業住宅，不過，申辦房貸時，銀行對部份風險高的產品貸款成數，可能會比一般產品低一成以上，有些甚至還不受理。
　　住商不動產企研室表示，銀行對標榜高報酬的套房產品風險意識較高，多會對坪數大小設限，例如，合作金庫就不受理小套房貸款，台新、台北富邦、國泰世華等銀行也謝絕15坪以下產品，台灣銀行的下限是20坪。
　　不對房屋坪數設限的銀行，則會針對屋況做評估，多半會要現場勘查後，才能決定核貸與否以及貸款成數。
　　太老舊的中古屋或者地段偏遠的房屋，也是貸款成數較低的類型，太平洋房屋表示，屋齡愈久、屋況賣相及價位相對降低，銀行評估建築物的標準就愈嚴格，選購前，可以透過土地所有權狀和土地登記謄本來認定，買方可要求賣方出示相關證明文件。
　　太平洋房屋表示，銀行通常先以屋齡判斷屋況，例如，30年老公寓，若為鋼筋混凝土建造，貸款期限不可能到20年；若為加強磚造的，就別想找銀行了。
　　一般銀行不大承作30年以上的房子，超過20年的房子的房貸，銀行估價多半不高，也不願承貸過高的成數，同時還款期限也會縮短。
　　磚造房子使用年限為35年，因此屋齡若達21年，銀行最多只會給14年貸款。
　 中古屋的屋況雖然是銀行核貸的重要條件，不過，如果位在精華地段則可另眼看待，北區房屋表示，建築物的折舊固然是核貸的依據，但是，好的地段也是房屋價值的核心條件，多數銀行核貸時，也會考量房屋所在地段。
　　工業住宅及頂樓加蓋產品也是銀行嚴格審查類型，永慶房屋表示，相較於一般產品貸款大多可達8成，工業住宅及頂樓加蓋、小套房平均可貸成數約6成到7成。不過，小套房若鄰近捷運、地段良好，就可以有較優的貸款條件。

 房貸成數過高 金管會緊盯(2006/12/3)

●九十五年十二月三日　蘋果日報

　　後卡債時代，銀行湧向承作有擔保的房屋貸款，睽違數年的百分百房貸又重現江湖，銀行房貸放款風險節節高漲，已被金管會盯上。金管會日前責成銀行公會，針對目前銀行房貸業務，是否應訂定一合理的核貸成數，或其他相關配套措施，向各銀行進行意見調查，避免各銀行殺價競爭搶房貸、承做高成數增加風險的結果，
導致房市泡沫化危機。

　　控管銀行放款風險

　　房貸餘額近5000億元的房貸龍頭土銀主管表示，土銀給客戶的核貸成數最多不超過8成5，且內部已開始建置一套客戶房屋貸款的風險評分系統，預定明年上路後，針對負債比過高、債信不良等高風險客戶，將降低核貸成數，避免承擔過高風險。
　　台銀主管則認為，須優先建立房屋市場買賣合約的秩序。他說，目前房市買賣假合約充斥，銀行難以掌握客戶真正實際的房屋買賣價位，甚至同區位的房屋買賣價差過大，導致銀行估價時易誤判情事，核給客戶過高的貸款成數，結果變成收不回來的呆帳。
　　為避免銀行放款風險過度高漲，台銀也同意訂定一個合理的核貸成數，如7~9成之間，核貸成數條件則視房貸戶還款來源、負債比及買賣合約等項目，作為主要考量。
　　一般民營銀行說，銀行內部有一定合理的授信風險控管機制，若統一訂「核貸成數」，一來恐有聯合行為，二來也因各銀行不同、可承受風險程度各異，也不符市場競爭機制。

 房屋銷售廣告單 暗藏玄機(2006/12/2)

●九十五年十二月二日　蘋果日報

　　查看建照確認合法銷售 勘察建案免遭詐欺

　　任何人都有過收到廣告傳單的經驗，在各式廣告傳單中，以房屋廣告學問最大，除了刊登漂亮的房子外，其實購屋人更應該注意裡頭傳達的訊息，才能保障購屋安全。專家建議，先查看傳單下方是否有建築執照號碼，簡稱建照號碼，其次要查明投資興建的建設公司，再實地勘察建案條件，眼見為憑。

　　眼見為憑

　　信義房屋代銷事業部專案經理范錫達表示，廣告單中首要注意下方是否刊登建造執照號碼，因建築物在建造之前需要先申請並領得「建造執照」，簡稱「建照」，才能動工建造，依現行法規規定，建造房屋非經領得建造執照，不得辦理銷售，避免建商蓄意詐欺。
　　建造完成後須申請並領得「使用執照」，簡稱「使照」，始可使用，建案完工後取得使照後，房屋始能登記產權，之後才能過戶至購屋者，通常銷售現場都有建照及使照的影本，可供查閱。

　　避免買到低價問題戶

　　銷售海報的標頭，常用來點出這個建案推出的重點，有的主打建案地段，有的主打產品規劃，或是強調未來發展性，或是價格極具競爭力等，銷售期間如果是半年，半年內可能會有2~3波不同的海報推出，一般順序是先由環境、地段開始，再強調規劃，最後打價格戰，例如總價300萬元起。
　　最後的價格戰，如果不是一開始建商或代銷將好的戶別保留，或是地主的保留戶，通常留下來的都是格局比較差，或是窗外有嫌惡設施的戶別，例如低樓層無景觀，被高架橋所遮掩等問題，利用低價來促銷比較差的戶別，有點出清存貨的味道，但也有些一開始即打出價格戰，通常是小套房，例如總價168萬元起，單價也許
不便宜，但總價極具優勢。
　　海報上的地圖，以讓客戶找得到銷售中心為主要目的，所以僅會標出案場的主要幹道，小巷弄就直接忽略，比例也不正確，只是輔佐客戶前來的地圖，再由路上的戶外看板指引客戶到銷售中心，假如銷售中心並非基地位置，通常會標出2個地標，購屋人到現場後，還是要再度確認基地的正確位置。

　　廣告單可做求償依據

　　在銷售現場會有所謂的「銷售海報」，簡稱「銷海」，俗稱大鍋菜，內容將整個建案所有的重點列出，是銷售公司避免銷售小姐漏掉某些重點，不經解釋客戶也可以自行瞭解案場的優點，另外也會將基地配置圖、傢具配置圖等集合成冊，稱為「銷售平面」，簡稱「銷平」，當2者加在一起就稱為「銷平海」。
　　海報僅有2面，所以會將建案最主要的重點放進去，1面為主要訴求，另1面為次要點綴的東西，不同於銷售海報，比較精細的銷售海報，有時會做成1冊，翻開來好幾頁，成本較高，通常只印幾千份，所以僅在銷售中心發給來現場看屋的客戶。
　　全陽建設協理林啟俊表示，消保法第22條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，廣告及銷售海報等都是屬於契約應記載事項，屬於契約的一部份，將報紙廣告、銷售海報、派報廣告通通保留下來，如果跟現實不符，才有依據要求建商補償。

 明年房市是否續旺？(2006/12/2)

●九十五年十二月二日　聯合報

　　房市景氣已經旺三年，即將到來的2007年是否繼續向上？業者預期，因經濟環境未見大好光景，房價又到相對高檔，明年市場交易量與房價不致猛爆飛漲，但整體而言仍有3%-5%成長空間。
　　中信房屋企研室表示，近三年房價成長依區域而異，大台北有30%漲幅，高鐵站區則有50%的漲幅，房市復甦以來，價格已漲到相對高點，對照薪水都沒漲的條件下，市場購買力面臨一定的壓力，因此新年度整體房價水準大漲不易。
　　信義房屋協理張欣民表示，低房價、低利率、低成數的三低條件逐漸消失，2007年整體經濟環境看來較今年差一點，2002年到2005年為三低條件刺激房市大漲，房價所得比從三年前的5倍多，現在成為7倍多，民眾購屋能力慢慢衰減，優惠房貸利率從兩年前最低的2.3%，調升至目前的3.1%，對於大眾化的購屋族群構成較不利的因素。
　　不過，新年度房市最大的利多支撐，來自對2008年的樂觀預期，張欣民表示，明年市場量價成長幅度不會超越今年，但也有3-5%的向上空間，北部房價表現較好，但供應量較大的臺北縣，如果需求沒有跟上供給，房價可能下修，而房價偏低的中南部，行情亦相對看淡。
　　永慶房屋總經理葉凌棋表示，今年房市表現「頭尾多、盤中挫」，2007年仍屬中性偏多的市場格局，成屋市場是穩中帶堅區段、產品差異，預售市場「區域表現」的差異性將更明顯，超級戰區台北市因土地稀少，建商仍將鎖定豪宅、小套房兩極化產品開發，新豪宅的推出將帶動「升級型」換屋族，因此中古豪宅的買賣可望加溫。
　　玄奘大學教授花敬群表示，今年房市價量都很熱，明年成長幅度會縮小，進入穩定的盤整格局，但不會有景氣反轉的問題，整體可維持近三年來的平均水準。不過，供給過剩的區域若去化不順，會面臨價格修正，屢破新高的豪宅將扭曲市場真實的房價，一旦投資客退場，豪宅價格就會鬆動，正面來看，市場將有機會回歸正常的產品供給。

 擬定自書遺囑 保障自身權益(2006/12/2)

●九十五年十二月二日　工商時報

　　境外公司因為設立簡單，只需股東一人擔任，但之後繼承的問題不得不注意！根據境外公司的繼承法，必需根據股東遺囑來確定被繼承人，若未立遺囑，則由第二順位的遺產管理人執行，假使也沒有遺產管理人，則由專業的代理公司採對股東有利的法律處理。筆者建議最好股東能預立遺囑，如根據民法一一九○條的「自書遺囑」。所謂自書遺矚者，應自書遺囑全文，記明：年、月、日，並親自簽名。如有增減、塗改，應註明增減、塗改之處所及字數，另行簽名。此種方式不需見證人及公證人簽名，算是最簡單的方式。立遺囑之人，可將遺囑一式多份交付給自己信任的善良的第三者，如律師、或者設立境外公司的代辦公司等。雖然此類客戶並不多，或許和國人觀念保守有關，不過這正是筆者呼籲大力推廣的作法！
　　有時候好不容易找到的適合的股東，一開始便要其預立遺囑，恐怕又不盡人情，此類的客戶，筆者建議請代辦公司針對客戶個別需求另外再作規劃，如透過簽署相關文件以免日後引發更多的問題，不過通常代辦公司會酌收一些手續費。
　　總之，客戶在申請境外公司時，最好依自己的目的及身份狀況作考量，或者找顧問代為規劃。如針對設立公司的目的，筆者建議功能要單純化，各司其職。若又牽涉人頭股東的問題時，則未來又有繼承的問題，若不事先預防，以後的問題將會層出不窮。為了保障自己的權益，客戶在作規劃時都要妥善事先處理此類相關問題。

 寓公們留意 短漏報租賃所得 當心挨罰(2006/12/1)

●九十五年十二月一日　經濟日報

　　房產多坪數大的房東 稅局將重點查核 停止租約應及時更正 以免多繳稅

　　房東、地主如果因出租房屋、土地收到的租金，發生漏報或短報租賃所得，一旦被稅捐機關查獲，除了補稅外，還要加處罰鍰。稅捐機關將租賃所得列為每年重點查核工作，房地產多、房屋坪數大、及房屋評定現值高的人，更是重點查核對象。
　　台北市國稅局指出，房東是否誠實申報租賃所得，是稅捐機關每年的重點工作之一。國稅局有「非自住房屋租賃所得查核技術手冊」，每年都會由財政部財稅資料中心產生特定租賃資料，供稅捐機關查核。
　　在稅務官眼中，如果房子屬於某位納稅人所有、該納稅人的戶籍也在這棟房屋所在地，則國稅局就會推定納稅人住在這棟房屋中，房屋屬「自住」。因此，非自住的房屋便可能產生租賃所得，包括名下房屋筆數越多、房屋坪數較大、及房屋評定現值高，可能會收取較高租金者，都是國稅局重點查核對象。
　　根據所得稅法第17條第1項規定，房屋租金支出在申報綜所稅時可列舉扣除。因此，納稅人如申報列舉租金支出，國稅局會蒐集後比對房東的租賃所得，如查獲房東短漏報租賃所得，便補稅處罰；如果由營利事業、執行業務者或機關團體承租，付租金時也應依所得稅法第88條、92條規定，辦理扣繳並申報扣繳憑單，否則也
要補稅處罰。
　　國稅局時常透過納稅人檢舉或匯款等資金流程，掌握房東每月收取的租金所得。因此，一旦承租人中途停止租約、稅籍變動，都應即時通報稅捐機關，否則房東可能白白多繳冤枉稅。
　　李先生申報92年綜所稅時，被稅捐機關核定應補繳稅額16.8萬元，原因是稅捐機關發現，一家營利事業在李先生名下的一棟房屋設籍營業，因此核定李先生的租賃所得為67.7萬元，應補繳綜所稅。但李先生不服，申請複查。
　　李先生說，該營利事業隨後遷出，未租用也沒支付租金，只是一時忘了辦理營業地址變更登記，李先生並出具該公司的買賣契約書及說明書等資料供查，稅捐機關認為屬實後便註銷原核定。
　　稅務官說，實務上常見承租人遷出稅籍後，忘了辦理登記，出租人應即時通知稅捐單位，並檢附相關資料佐證，以免發生課稅爭議。

 每位新人 可享422萬免稅額(2006/11/30)

●九十五年十一月三十日　經濟日報

　　結婚年 父母贈金好時機

　　時序正逢嫁娶旺季，為人父母者別讓自己的權益睡著了—子女結婚時，可各贈與100萬元的財物，連同贈與稅免稅額111萬元，共可贈與一名新郎或新娘422萬元。
　　中區國稅局審查二科說，每年農曆8月一直到春節前，都是結婚旺季。由於遺產及贈與稅的免稅額已經調高，近來有不少民眾詢問，送給女兒的「嫁粧」免稅額是多少，該如何辦理申報？
　　審查二科官員表示，依現行遺產及贈與稅法第20條第1項第7款規定，父母在子女婚嫁時各自贈與的財物在100萬元內者，不必計入贈與總額。換句話說，女兒出閣時，父母可給予的嫁粧上限為200萬元；兒子結婚，父母同樣可贈予200萬元的財物。
　　官員指出，若再加上父母每年贈與稅的免稅額各為111萬元，則一名子女婚嫁時受贈422萬元以內，均可免稅。兩名新人合計可享有844萬元的免稅額，作為創業、購置財產或其他理財規劃的資金。
　　至於所謂「婚嫁時」的期間，是以結婚前後六個月內的贈與，認定為子女婚嫁的贈與。
　　官員說，贈與稅及遺產稅的免稅額，已自今年1月1日起分別調高為111萬元及779萬元，婚嫁時的贈與則屬定額式、仍維持100萬元。

 房交會問卷調查六成買屋為置產(2006/11/30)

●九十五年十一月三十日　經濟日報

　　據《住展雜誌》對先前房地產交易會參觀民眾所作的問卷調查結果顯示，有近六成的民眾購屋目的為「投資置產」，國人買屋的心態已漸漸轉變，投資房市似乎已成重要標的。
　　國內首次大型房交會於日前落幕，住展雜誌調查發現，來參觀房交會的民眾，有四成是為了「觀摩」，其中，大多為房地產相關業者。另外有六成的民眾則是想透過房交會蒐集資訊，作為購屋與投資的參考依據。
　　專題演講的聽眾中，女性比男性多出兩成，凸顯出女性自主購屋的比率愈來愈高的現象。若以年齡層觀察，以30至40歲的比率最高，其次是40至50歲的族群。
　　調查顯示，有63%的受訪者，認為房交會對自己幫助「很大」；認為「普通」的受訪者比率是35%，只有2%的人認為「幫助不大」。
　　問卷也調查了民眾的購屋目的，選擇「自住」的比率有33%， 卻有58%的人則是為了「投資置產」。住展雜誌研發長倪子仁分析，可能的解釋是，台灣民眾住宅擁有率達八成五，龐大的購屋族群其實多為了「投資置產」。
　　目前市場上，從小豪宅、商務套房、捷運住宅，甚至只有使用權的產品大流行的熱潮中可看出，投資置產的時代已來臨。因此，「等待好時機再拋售」是最主流的投資方式，有四成民眾選擇此法，另有三成選擇「出租獲利」。
　　近來持續延燒的大三通議題，受訪者頗有共識，有七成民眾認為房價會上揚。倪子仁說，此次房交會人潮洶湧，關心房市未來發展的民眾相當多，甚至有中、南部的民眾都到台北來參觀、聽演講或收集投資訊息雨。
　　住展雜誌這次總計發出1,100份問卷，回收了850份的問卷，有效回收率達77%

 買頂樓加蓋 須注意拆除風險(2006/11/30)

●九十五年十一月三十日　工商時報

　　很多人喜歡買頂樓有加蓋的房子，這類物件尤其吸引家庭人數多，或者想要投資收租的人，不過，買這類物件多少有風險要顧及，除了注意過去屋況歷史、鄰居關係，以及修繕規定外，頂加部分其實也是需要課稅的。
　　永慶集團法務主管指出，頂樓加蓋建築並非使用執照當初核定的建築範圍，依建築法規定非合法建築，以台北市為例，將八十三年十二月三十一日以前違建視為「既存違建」，列冊控管，而之後的違建，便是屬於新違建，即報即拆。
　　一般常見於民宅中的違建包括頂樓加蓋、一樓外推、陽台外推、夾層。頂加物件在使用上有空間大的優點，但是購買時，也有些事項需要特別注意，包括加蓋時間、屋主與鄰居關係，因為緩拆的政策何時會變不一定，而這便是投資頂樓加蓋物件的風險。
　　該法務主管表示，除了注意加蓋時間點以及鄰居關係之外，過去是否已經有被報拆的紀錄、以及是否有分管契約，此外，也要注意對既存違建的修繕限制。對於既存違建，損害的修繕也只能就現況有損害的地方修好，不能增建或者改變現有的建築狀態，另外，要注意的是，頂加的使用，在稅法上同樣也是要課稅的。
　　住商不動產民權捷運店店長曾世榮也建議，對於房屋的過去歷史，需要特別查詢其興蓋的時間點，以及過去是否有曾經被報拆的紀錄，或有鄰居宿怨等等，避免買了之後，卻馬上面臨將被拆或報拆的情況。
　　房仲業者也提醒，頂樓的所有權屬於全棟住戶共同所有，至於使用權雖可以約定專用，但是購買時必須要注意，前屋主是否有「分管協議」，否則使用權是屬於全戶共有。無論如何，民眾購買頂加物件之前，最好瞭解相關法令規定及可能風險。

 工業區閒置補徵地價稅 廠商吃不消(2006/11/30)

●九十五年十一月三十日　工商時報

　　近年來企業因工廠外移，造成工業區內廠房閒置，卻被地方稅捐處補徵地價稅，甚至裁罰三倍，工商協進會表示，雖然十一月十二日大法官已經解釋此罰責的法源土地稅法施行細則第十五條違憲，但卻還有一年才會真正喪失其效力，這對企業影響頗大，稅捐單位宜幫助企業排除難題。
　　現行的土地稅法，有關地價稅的規定，基本稅率為一％，只要土地的地價總額沒有超過當地累進起點地價者，即按基本稅率徵稅，但超過以後，則按累進稅率課徵，最高課徵五．五％。
　　而為鼓勵經濟發展，土地稅法第十八條規定，工業用地使用的土地，地價稅率按一％課徵。
　　目前有很多工業區的工廠，在經營日益艱困之下，紛紛外移，造成廠房閒置，稅捐機關認為有這種情形，即必須恢復按一般用地的累進稅率課徵地價稅。
　　工商協進會顧問吳金終表示，依土地稅法規定，工廠外移、工業用地閒置之後，必須在卅天內向稅捐稽徵單位申報，並回復按一般地價稅課稅，未申報經查獲，有些縣市稅捐處僅做補稅處理，有些縣市除了補稅以外，甚至還裁罰三倍罰鍰，這對中小企業無疑是雪上加霜。
　　吳金終表示，工廠外移是大環境造成的，而閒置工廠在景氣不佳之下，賣不出去也是無可奈何的事，且位於工業區的土地，原本就是供工業用途，不易移做他途，是以不管工廠繼續營運與否，都宜維持百分之一的地價稅率。
　　雖然十一月十二日大法官已經解釋，土地稅法施行細則違憲的，應從解釋文公布日起，最遲在屆滿一年時失其效力。
　　但很多被裁罰的案件，目前都還在行政救濟中。吳金終表示，既然大法官認為裁罰的依據為是法規命令另行增加的規定，牴觸憲法規定，稅捐單位應從寬認定，不宜還在等到最遲一年喪失效力的期限內，對工業區閒置廠房、土地的地價稅率差額進行裁罰。
　　同時工業區的地價稅以維持一％，比較不會對企業再另生壓力。

 廠商必須變更登記才適用工業地稅率(2006/11/30)

●九十五年十一月三十日　經濟日報

　　增購不毗鄰地

　　稅捐單位說，廠商在工業區購買土地作為倉庫與辦公之用，若未與工廠相鄰，想要享有較低的工業用地地價稅率，必須先辦理工廠變更登記，將使用的多筆土地併入原領的工廠登記證廠區範圍內。
　　最近稅捐單位就發現，有些廠區或工業區的廠商，可能因擴充需求，要在同一工業區中購買其他土地作為辦公用，但往往所購土地難以緊鄰工廠，致廠商對於能否適用工業用地稅率有所疑慮。
　　台北市稅捐處指出，現行地價稅採累進稅率，如果課稅地價在2,458萬3,000元以下者，可適用千分之10的稅，超過部分則以累進稅率課徵；如果申請為工業用地、領有工廠登記證，則工業用地可採千分之10的固定稅率，不需累進。
　　張先生的工廠原領有工廠登記證，稅捐機關核準可照工業用地稅率課徵地價稅，隨後張先生又在同一工業區買一塊土地。
　　張先生的課稅地價為5,000萬元，若未准按工業用地稅率課徵，應納稅額為2,458萬3,000元乘以千分之10的稅率，加上另2,541萬7,000元須乘以千分之15的稅率，應納稅額為62萬7,085元。但若能全數適用工業用地稅率，應納稅額降為50萬元，可節省12萬餘元的地價稅。
　　稅捐處表示，每個縣市都有工廠及工業區，納稅人時常面臨地價稅的課徵困擾，關鍵在於必須先工業主管機關申請變更登記。

 房屋無償借人營業 要課稅(2006/11/29)

●九十五年十一月廿九日　經濟日報

　　泰山吳小姐問：房屋無償借與他人使用，是否要課徵綜合所得稅？

　　北區國稅局新莊稽徵所答覆：房屋無償借給他人作營業使用，或給醫師、會計師等執行業務者使用或住家用，它的課稅規定分下面兩點來說明：1.把房屋借給他人供營業或執行業務使用，雖然是無償借用，仍然要按照當地一般租金情況，計算租賃收入，申報綜合所得稅。上面所說的「他人」，是指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。2.把房屋無償借給不是營業或執行業務的其他個人作住家使用，要提出雙方當事人訂立的無償借用契約，這份契約必須經過雙方當事人以外的二個人證明確實是無償借用，並且經過法院公證，否則應該按照當地一般租金情況，計算租賃收入，申報綜合所得稅。

 推定為婚生子女 保住遺產(2006/11/29)

●九十五年十一月廿九日　經濟日報

　　生活稅務與法務

　　日常生活中，發生在我們週遭到生活稅務與法務問題不斷，買房子、買保險、婚姻等，無一不涉及稅、法。但是，稅、法艱澀難懂，一般人恐怕難以瞭解。如何讓法條更為活用？本版開闢生活、稅務與法務專欄，邀請會計師公會全國聯合會理事長林敏弘，教讀者從日常生活實例中，一窺法條的妙用。
　　民法規定的受胎期間是從子女出生回溯的第181天到第302天，比起醫學上正常情況的受胎期280天，多了22天。
　　過去，有個婦人從南部上來找我，說她常飛國外，在飛機上看報紙時，常看到我發表的文章。她告訴我，結婚十多年都不孕，先生在前幾天去世，因為兩人沒有小孩，公婆也都不在了，據她對法律的瞭解，她必須和小叔各分一半的遺產。但這個當頭，她發現，她可能懷孕了。
　　這是民法的規定，先生的遺產繼承人的第一順位是太太，其他繼承順序依序是小孩、父母、兄弟姐妹和祖父母；如果遺產是太太和小孩共同繼承時，由大家均分；如果是太太和公婆、小叔或小姑等共同繼承時，太太可分得二分之一。
　　婦人覺得心有不甘，因為公婆早逝，先生只讀到初中，但是一路努力賺錢，開了工廠，拿錢栽培小叔直到大學畢業，結果這個作弟弟的居然看不起只有初中學歷的哥哥，而且已經很久沒聯絡了，現在知道哥哥過世，居然還要分他的遺產。
　　她找律師討論，律師告訴她，法律的規定就是這樣，沒有辦法解決。
　　我聽了她的狀況，告訴她，要解決，得靠民法中的某三個法條，至於能不能適用在她身上，就要看上天的安排了。
　　是哪三條呢？民法第7條，對於將來非死產胎兒利益的保護，視為已出生；第1062條和第1063條，從小孩出生回溯181天到302天算是受胎期，受胎時間落在婚姻關係存在期間，推定所生子女是婚生子女。
　　三個月後，她打電話來，說問題已經解決，想來拜訪我。她帶了水果和紅包來，我問她事情如何解決，她說是我跟她強調了三遍「推定為婚生子女」這句話，所以她去醫院檢查，發現自己已經懷孕。後來，這名「推定為婚生子女」的小孩也順利生下。
　　她說，就算小叔揚言要驗孩子的DNA，但先生的遺體已經火化，而且，依民法的規定，要否認婚生子女的推定，除非是她先生在知道小孩出生日起算的一年內提出證明，才能夠推翻，但她的小叔，並不符合提起「否認之訴」的要件。
　　有了第二代，婦人和小孩可以平分先生留下的遺產，而不用讓第二順位的小叔來分。
　　各國法定受胎期不同，如果這樣的案例發生在不同國家，就有不同的結果，像日本民法規定，婚姻解消日起300天之內所生的子女，推定為婚生子女，比台灣少兩天，如果當初子女是在先生過世的第301天出生，事情又發生在日本，就沒辦法推定為婚生子女。

 財產移轉不當 贈與稅上身(2006/11/29)

●九十五年十一月廿九日　經濟日報

　　據筆者的經驗，許多高資產族群會透過各種方法預先移轉財產，藉此節稅。但是，在財產移轉過程中，要小心「視為贈與」的相關規定，否則不但節不了稅，反而被國稅局連補帶罰而得不償失。
　　以日前親民黨主席宋楚瑜第三件贈與稅敗訴案為例，宋楚瑜將83年競選台灣省長得票補助款中的結餘款2,749萬元，委由宋映潭文教基金會轉匯到宋的母校美國加州大學柏克萊分校當做基金。最高行政法院認定，宋映潭文教基金會是以「暫收款」方式入帳，再匯款到美國，贈與人仍是宋楚瑜，判決宋應繳納贈與稅704萬元及一倍罰鍰，共1,408萬元。
　　對於最高行政法院的判決，宋仍表示不服，並將再提非常上訴。姑且不論非常上訴是否翻案成功，就筆者的瞭解，宋映潭文教基金會若是以「暫收款」方式入帳，實際款項所有權人仍是宋楚瑜，等於透過宋映潭文教基金會將款項轉贈給美國加州大學柏克萊分校。
　　依遺贈稅法20條第1項及第3項規定：「捐贈給各級政府及公立教育、文化、公益、慈善機關的財產；捐贈給依法登記為財團法人組織且符合行政院規定標準的教育、文化、公益、慈善、宗教團體及祭祀公業的財產」免徵贈與稅。
　　從上例看來，美國加州大學柏克萊分校並非是在我國設立的公立學校，同時也不是在我國依法設立的財團法人組織，宋楚瑜將款項匯至該校，並不符合我國稅法免稅的條件，等於是宋楚瑜直接將2,749萬元贈與給美國加州大學柏克萊分校，所以筆者認為最高行政法院的判決並無不當。
　　再舉一例說明，某林姓台商捐贈約2,000萬元給大陸某名寺古剎當修廟基金，該廟宇是大陸官方所公佈的一級古蹟，受官方保護及列管。國稅局認為林姓台商的捐贈行為並不符合免徵贈與稅的條件，依法必須課徵427萬元的贈與稅及加計一倍罰鍰，林姓台商對此不服並提出行政訴訟，最終是國稅局勝訴。
　　從本例看來，林姓台商雖然對大廟做捐贈，但該廟位在中國大陸，非中華民國法律所能管轄。再者，該廟也不屬於遺贈稅法20條第3項規定的「依法登記為財團法人組織且符合行政院規定標準的宗教團體」，所以林姓台商對於免稅捐贈的認知有相當程度的落差。
　　歸納上述兩個案例得知，有許多高資產族群進行財產移轉規劃時，都忽略了「視為贈與」的規定，最終都付出慘痛的代價。贈與稅算是富人稅的一種，稅率頗高，一生中也可能發生數次贈與行為，如果對贈與稅的相關規定不弄清楚，很可能在道聽塗說下做出不當的財產移轉行為，一旦被補稅加罰鍰就為時已晚。

 保額蓋過遺產稅額 才是節稅高手(2006/11/28)

●九十五年十一月廿八日　工商時報

　　高資產族群的節稅規畫需及早準備，建議可請專業的壽險顧問針對個人遺產規畫出適合的保險節稅商品，以目前遺贈稅的稅負來看，最高稅率達五○％，適用這個稅率的族群（目前級距為一億元以上），如果未做遺贈稅規畫的話，大半生努力的資產將有一半將繳交國庫，個人或遺族未必獲利。
　　通常資產累積至千萬元以上，就必須繳納遺產稅，因此專家多建議至少以應納稅額為投保額度，由於保險金額全數免納遺產稅的稅法優惠，將可有效地解決遺產稅的稅務問題。

◆ 壽險保險金 不必課稅

　　為何保險金是繳納遺產稅最好的來源？遺產稅的繳納需要現金或遺產實物抵繳，但如果賣掉股票將失去股份的持份，如果賣掉土地、房屋來變現，又會失去當初繼承的本意，而壽險的保險金給付是可以很快就讓受益人拿到現金的好方法，而且又不需要併入遺產中去計算遺產稅，因此遺產稅的規畫愈早做愈好。
　　不過民眾在投保時，記得要明確指定受益人，才能享有保險給付免稅的優惠，否則將併入遺產稅中累計，不可不慎。

◆ 子女作要保人 儲蓄兼節稅

　　大致上來說，相較小孩醫療險應以父母為要保人，有儲蓄與節稅需求的民眾，則可藉著由子女作為要保人的方式，來規畫保單。
　　因為根據最低稅負制中針對生存保險金（如儲蓄險或年金險）給付規定，「要保人與受益人非同一人的人壽保險及年金保險，受益人領取的保險給付仍應計入個人之基本所得額」，因此，要讓子女能夠獲得免稅的保險金給付，子女要同時是要保人及受益人才行，而父母應該注意每年贈與最高上限不超過一百一○萬元，就能善用新調高贈與稅免稅額。
　　舉例來說，以兒子擔任要保人，母親先以贈與的方式將錢匯入兒子的戶頭，再由兒子繳付保費，只要取得免稅的贈與完稅證明，未來這些保險給付就可以成為兒子的合法資產。

 地價稅單晚發 影響申請優惠(2006/11/28)

●九十五年十一月廿八日　自由時報

　　今年地價稅的繳稅期限只剩三天了，但日前有納稅人反映，稅捐機關寄發稅單的日期，是在申請適用地價稅優惠稅率的期限之後，很多人接到稅單後才發現適用較高的稅率，想要更改卻已經來不及，針對這個情況，財政部卻不願要求稅捐處提早寄稅單，明顯影響到納稅人權益。
　　根據規定，課徵地價稅之土地，如果可適用特別稅率（如自用住宅用地、工業用地等），應該在地價稅開徵40日前提出申請，即於每年9月22日前申請，逾期申請者，就必須等到明年開始才能適用優惠稅率。
　　針對申請適用地價稅優惠稅率期限是9月22日，但地價稅稅單卻是10月1日以後才陸續寄發，很多納稅人收到地價稅稅單後，就算申請變更稅率，也要等到明年才能適用，當年度還是得多繳冤枉稅；反之，民眾若將自用住宅用地改為營業用地，適用較高的地價稅率，稅捐機關卻會追繳過去五年的稅，明顯地對納稅人很不公平。
　　對此不合理現象，稅捐機關因為擔心「增加作業困擾」而不願更改；財政部賦稅署官員表示，過去稅捐機關曾提早寄發地價稅稅單，申請適用優惠稅率的案件因此增加很多，增加稅捐機關的困擾；並且地價稅單若提早在9月22日之前寄發，民眾可能會遺失，因此，目前財政部仍不考慮提早寄發地價稅稅單。

 今年房屋交易量 可望創9年新高(2006/11/28)

●九十五年十一月廿八日　自由時報

　　根據最新的一份市場調查報告，推估今年房屋交易量應會突破45萬戶，並有機會突破45.5萬戶，達到九年來新高，預估今年下半年到明年，台灣房市整體房市將呈現「北盤整、南補漲」格局。
　　這份市調「台灣不動產成交行情公報」是由吉網家國立屏東商業技術學院合作，針對全國各大都會區進行每季一季的市場總體檢，最新完成的報告是今年第一到第三季的報告。
　　負責報告的屏東學院不動產經營系助理教授兼研究發展處技術合作組組長楊宗憲博士指出，台灣房屋易量從2003年的34.9萬戶，快速成長到2005年的43.4萬戶，同時期中古屋價格也上漲了16%，明顯呈現「價量齊揚」的格局，2006年1到9月建物買賣移轉登記數（房屋交易量）高達到33萬5387棟（戶），較2005年同期增加4.2%，而2006年第三季的房屋交易量為11萬5265戶，較2005年同期更成長6.2%，顯然第三季交易量的表現較前二季要好得多。
　　以各縣市情況分析，今年第三季台北市平均交易總價941.2萬元、單價31.96萬元／坪，面積為29.5坪，屋齡為20.2年，比前一季都微幅擴增，但銷售天數也增加，從28.6天增加到29.7天。
　　台北縣交易總價482.7萬元、單價平均16.85萬／坪、成交面積29.7坪、屋齡14.8年，全部都比前一季微幅減少，反而是銷售天數增加，從31.2天增加到33.5天，增幅7.5%；顯示已有小幅降溫。

 新婚族挑房貸 3祕訣(2006/11/27)

●九十五年十一月廿七日　工商時報

　　看到阿湯哥的「湯凱戀」婚禮心動嗎？年底將到，又是結婚旺季，一般新人築愛巢沒法這麼「凱」，加上利率又漲，挑房貸還要仔細挑，銀行業者建議，新人房貸三原則，一、善用本身條件挑選政策優惠房貸，二、看還款計畫選房貸類型，三、房貸支出控制在月收入三分之一內。
　　根據永慶房仲集團近期新婚購屋調查顯示，新婚購屋資金或頭期款來源，有高達六成七表示是由新婚夫妻自己的存款支付，其次是男方父母代為墊付。

◆ 每月支出八千至一萬五

　　至於新婚族的購屋預算，以房貸每月支付八千到一萬五比例最高，近四三％，其次為一萬五到兩萬元，佔三五％。
　　在房價高漲，利率緩升的情況下，彰銀主管建議，新婚族想要爭取房貸利率，首先要衡量自己的經濟條件，購屋壓力每月房貸支出不要超過家庭所得三分之一，以免影響生活品質。
　　房貸挑選還是看看自己有沒有勞貸以及公務員購屋貸款條件，若條件不符，向銀行申請房貸，基本原則還是貨比三家先試算，而比較利率之外、還要看可貸成數、提前清償違約金等限制。

◆ 加速還本金最省利息

　　目前銀行自辦的優惠房貸當中，有些前半年利率可以由一．八％起跳，但是都會牽涉到綁條件，例如是房貸加上壽險等等。
　　上海商銀主管表示，購屋貸款，要真的要省息，通則就是「不使用寬限期，加速還款」，若經濟條件許可，儘量利用前幾年低利率優惠償還本金，因為只有本金減少，利息總支出降低，才是真正省利息。
　　例如以借款三百萬元，利息三％，本金利息均攤為例，每個月還二萬五千元，相較於每個月還兩萬元，利息節省近二十萬元。

◆ 宜先試算各種房貸

　　再來則是評估個人的還款計畫時間，然後挑房貸種類並試算一下，例如想要趕快在三至五年內還完房貸者，就應該選擇「前低後高」的房貸，先享受到前期低利優惠，如果是計畫在較長期間甚至在十年以上還款完畢者，則可以考慮選擇「一段式固定加碼」或者「遞減型」的房貸，來鎖定較低利率。
　　住商不動產也建議，在利率走揚的大趨勢下，新婚族購屋除了挑房貸類型之外，也別忘了善用本身條件，例如與常往來銀行維繫良好信用，或者是壽險保戶、百大企業員工、軍公教等身份，來爭取更低的房貸利率。

 工廠胡椒粉 嗆鼻污社區(2006/11/27)

●九十五年十一月廿七日　蘋果日報

　　檢舉10多次無效 住戶渾身怪味

　　台北縣一家專製胡椒粉的香料工廠，因嗆鼻粉塵溢滿社區，不僅社區牆面、盆栽覆上一層香料粉，居民更長年陷入胡椒空氣中，但向環保局檢舉十多次，每次稽查人員一到，工廠就停工查無問題，十多名社區代表上周至縣府陳情，環保局才開罰六千元。

　　可憐鄰居

　　遭檢舉的「佳輝香料公司」位於泰山鄉中山路五角大廈內，以製造胡椒、辣椒、起士、魷魚等食用香料為主，成立已十多年，近年來因業務量增大，又租下同棟六樓兩間共一百多坪廠房，並增設香料製造機器。由於五角大廈屬工業住宅區，裡頭除有其他上班族外，還有不少居民居住。

　　粉塵覆梯植物枯黃

　　檢舉住戶指出，佳輝辦公室在一樓、工廠卻設在六樓，通風口對著社區內空地，每次一開工，香料粉就在五角型中庭迴繞，「有時是辣椒粉、有時是帶有濃厚臭味的起士或魷魚粉，最讓人受不了的是胡椒粉，有人鼻子過敏，被嗆到一邊上班一邊眼淚鼻涕直流，連樓梯間等公共區域都覆上厚厚的胡椒粉，植物也變枯黃。」
　　一名會計小姐表示，有次到銀行辦事，櫃員說她有五角大廈的味道，「害我尷尬死了！」居民指控，多年來檢舉無數次，常是稽查人員未到，業者就逐層質問誰檢舉，「要不就是稽查人員到了，怎麼檢查都沒問題，讓人納悶！」因居民無法忍受胡椒粉塵的污染，日前十多名社區代表聯署向環保局抗議，並在上周至縣府開會陳情。
　　對此，環保局第七課長張文興解釋，確實收到多件該案檢舉函，日前稽查發現有粉塵污染問題，已依《廢棄物清理法》開出最高六千元的罰單，他強調稽查人員採輪班制，不會有包庇情事，「甚至還有稽查員被業者轟出來！」

　　逾標準可罰百萬元

　　他說，檢舉函已達一定數量，已到啟動「臭氣官能測定」的特殊檢測標準，下個月將擇日前往採集空氣檢體，若違反標準即會依《空氣污染法》處十萬至一百萬罰鍰。
　　香料工廠（右圖）設於五角大廈內，只要機器一啟動就產生胡椒粉塵，導致社區牆面覆上厚厚的胡椒粉。

 子女婚嫁 父母贈百萬以下免稅(2006/11/25)

●九十五年十一月廿五日　工商時報

　　隨著天氣慢慢轉涼，年底的結婚旺季又將到來，國稅局最近就頻頻接獲有關嫁妝等饋贈子女婚嫁財務，是否必須申報、繳納贈與稅的詢問。台灣省中區國稅局表示，父母於子女婚嫁時所贈與之財物，只要總金額不超過一百萬元，即不計入贈與總額；若配合贈與稅免稅額調高為每人每年一一一萬元，在結婚時父母贈與子女的財產，每人免稅額為二一一萬元，父、母合計可達四二二萬元。
　　中區國稅局表示，依遺產及贈與稅法第二十條第一項第七款規定，父母於子女婚嫁時所贈與之財物，總金額不超過一百萬元，即不計入贈與總額。
　　中區國稅局指出，一般民眾對法條中所稱「父母於子女婚嫁時所贈與之財物」，究竟是指父母合計贈與一百萬元抑或分別可贈與一百萬元，有所疑義。
　　依財政部相關函釋規定，係指父母各自贈與該子女價值在一百萬元以下之財物。另「婚嫁時」之期間，則係以結婚前後六個月內之贈與，即可認定為子女婚嫁時之贈與。
　　中區國稅局進一步說明，父母如果有較寬裕資金，可於子女婚嫁當年度各自贈與一百萬元，屬於不計入贈與總額，同時加上贈與稅每年免稅額一一一萬元（九十五年一月一日以後贈與稅免稅額即已調高為一百一十一萬元），則該名子女當年度可受贈金額可達四二二萬元，這筆為數不小金額，即可成為子女創業基金、購置財產或其他理財規劃之資金來源，且父、母也不用繳交贈與稅。

 北縣環狀捷運 起步走(2006/11/25)

●九十五年十一月廿五日　工商時報

　　台北市政府與台北縣政府昨日簽署「北縣環狀捷運系統建設計畫行政契約」，這項罕見的縣市合作計畫，象徵北縣、市決定合作自力興建大型交通建設。預料民國一○二年完工後，除可紓解北市與北縣的交通流量，對捷運沿線的台北縣房地產市場發揮拉抬的效果。
　　臺北捷運系統環狀線建設計畫第一階段路線長約一五．四公里，共設十四個站及一座機廠，從新店大坪林站起以地下型式興建，到新店十四張地區爬昇為高架型式，再經中永和、板橋、新莊五股工業區站為止，原預計在民國一○二年興建完工，北市捷運局則希望能在一○一年提前完工。
　　昨日的簽約典禮由台北市長馬英九及台北縣長周錫瑋親自主持。周錫瑋說明，北縣決定自建環狀捷運後，基於縣市合作理念，北縣決定敦請台北市政府擔任建設與土地開發之地方主管機關，並由北市府捷運工程局負責興建捷運建設及土地開發之工作。
　　至於預估將近四百億左右的經費，除中央補助款外，其餘相關費用都由臺北縣政府負擔，但因北縣財政因素，北縣、北市同意將土地開發財務效益直接挹注工程。開工後也將由北市府的「臺北都會區大眾捷運系統土地開發基金」項下信託基金先行撥付，並以環狀捷運沿線九個廠站的聯合開發大樓資產，先向銀行借貸，貸款利息則由縣府逐年編列預算支付，北市與北縣則會在捷運全線完工通車後，選擇適當時機辦理結算，由縣府自負盈虧。
　　北市捷運局聯合開發處處長高家濃指出，雖然北縣環狀捷運財務規劃仍在報院審核中，但初步估算，捷運新建的九個廠站聯合開發土地收益將可達一百億。
　　高家濃也樂觀的預估，環狀捷運完工後，不僅將再次發揮拉抬捷運沿線房地產的效果，對於北市及周邊衛星城市而言，也是「利多」。因為環狀捷運完成後，可由北至南與中正機場線捷運線、新莊線、板橋線、中和線、新店線等五條捷運路線銜接轉乘，其中更在板橋新站與高鐵、臺鐵三鐵交會轉乘，臺北都會區捷運網路不僅將更完整，北縣各地區間的聯繫也更方便，時間也可縮短。

 央行：房市沒有泡沫化危機(2006/11/25)

●九十五年十一月廿五日　工商時報

　　央行昨日公布十月份金融情況，除例行貨幣總計數資訊揭露外，令人意外的是，央行經研處處長施燕主動對房市議題侃侃而談。施燕表示，就總體經濟的角度，央行關切的是，房地產有沒有泡沫化的風險，施燕端出國際清算銀行（BIS）對房地產泡沫化所統計的警示標準說，「看就知道是安全的！」央行意指目前國內並未出現房市泡沫化危機，且未達到警戒水準。
　　至於部份銀行業者就房貸餘額走勢，研判房地產可能有泡沫化危機，她則認為，大家都僅在擔心階段，就好像股價創新高，就會擔心是否反轉。
　　施燕指出，BIS就目前實際股價，相對於長期股價趨勢值做比較，認為若目前股價漲幅逾四○％即落在警示區，可能就會有資產泡沫化的危機，目前並未碰觸警戒線。當記者追問現在的狀況，施燕表示，台灣房地產價格並還沒漲到需要警戒的地步，施燕認為，台灣股市沒有漲這麼多啦。
　　但是施燕也坦言，國內房貸低利環境對房貸熱絡有些關係。安泰銀行副總經理李智也說，現在銀行搶食房貸市場的結果，房貸前幾年利率一．九五％至一．九八％都有銀行願意承做，凸顯銀行競爭之激烈。
　　由於我國房市沈寂十年，近二、三年房價才陸續回升，加上國內房貸低利優惠，造就這波房地產熱潮，將房價炒熱，以致出現房地產泡沫化的聲浪，銀行業者表示，現在房價過熱也僅於台北區域捷運沿線，建案一推出隨即銷售一空大有人在，但中南部房市表現不佳，並不是全面性的問題。李智強調，目前還看不出房市不好的任何跡象，還是要看地點。

 看守所搬家　土城房價還會漲(2006/11/25)

●九十五年十一月廿五日　聯合報

　　北縣土城自從今年捷運土城線通車後，房價不再灰頭土臉，預售屋一年開價漲10%，成為今年北縣房價漲幅第一名，若再隨著「房市大毒瘤」土城看守所搬家，土城房價還有補漲空間。
　　永慶房仲集團統計，除了看守所外，飛機場、高壓電塔、垃圾場、焚化爐、墳墓、殯儀館等也都是大型嫌惡設施，嫌惡設施會拉低房價，如果嫌惡設施搬遷，「房價至少有10%到20%的成長空間」。
　　住展雜誌研發長倪子仁說，台北縣預售屋平均價格從94年的19.5萬元到目前開價平均已正式站上20幾萬元，一年來上漲4.5%，其中又以土城市漲幅最大。
　　北區房屋總經理彭培業說，台北看守所在民國41年時原本設在台北市愛國東路，但由於台北市日漸繁榮，原址不適宜作為刑事被告羈押處所，民國64年時遷移到土城。
　　北區房屋不動產理財研究室統計，這30年來，土城看守所一直被稱為「房市大毒瘤」，也是附近居民的惡夢。但隨著捷運通到土城，預售屋房價突破20萬元，平均中古房價每坪也已提升到16萬到18萬元，現在土城看守所又確定遷移，雖然舊址不適合作為住宅用地，但若改為公園用地、體育場、文教會館等，是周邊房市的大
利多。
　　據內政部營建署的統計，至民國93年底，各縣市「每人可享有公園綠地面積」中，高雄市民可享有4.87平方公尺的公園面積，排名第一，台中市與新竹市居第二、第三名。台北縣民眾只有1.33平方公尺，居全國之末。

 選制震屋 先查看建築結構圖(2006/11/25)

●九十五年十一月廿五日　蘋果日報

　　留意裝設位置 樑柱距離 建物高寬比

　　許多新建案都訴求有制震或免震系統，可以在地震發生時增加安全性與降低不舒適感，專家提醒，現在不管是哪一種減震系統，都無法完全吸收地震釋放的能量，只能扮演輔助的角色，但好的減震系統確實能大幅吸收地震能量，提高整體住家安全性，民眾買屋前最好先瞭解清楚。

　　新式工法

　　從921地震過後，建築結構的問題受到重視，近幾年市面上很多建案都訴求有制震、免震等系統，新構造工程顧問公司總經理蔡逢源表示，各式的減震系統都能提高整體的安全性，但除了用輔助的方式來抵抗地震外，建物本身的結構也很重要。
　　北市結構技師工會理事長藍朝卿表示，各類減震系統主要都是為了減免地震對於主結構的傷害，市面上有不少建案都強調有制震的系統，消費者最好請結構技師或懂結構的朋友同行，請建商出示結構圖，看制震的裝置設置在哪，裝置是否齊全，才能真正發揮效用，慎防建商只裝置幾個制震設施，就打著制震系統的名義大作
廣告。
　　概括市面上所有減震系統有3種，包括耐震、制震與免震，耐震泛指一般房子建築，按照建築技術的規範施作，建物本體具有韌性，地震時不破壞整體結構，容許有適當的變形，利用搖擺的方式來消化能量，簡單的說就是單以主體結構，不用其他輔助工具來消化地震的能量。

　　免震系統效果最佳

　　制震系統主要分為2種，包括利用特殊金屬材質的制震壁，或斜撐型的制震器，這類的減震方式通常用肉眼就觀察得出來，優點是當地震的能量傳到建物時，制震系統就輔助消化部份能量，減輕主結構的負擔。
　　免震系統的名稱則是從日本傳過來的，台灣最早是用在新店醫院，近來有部份的建商引進，主要是在柱子中間裝設隔震器，當發生地震時，會把大部份的地震能量隔絕在主結構外，剩餘的部份能量才由主結構的樑和柱吸收，為市面上的減震能力最佳的系統，相對成本和施工難度也高。
　　蔡逢源指出，高層大樓不一定就需要免震系統，必須評估整體結構設計是否完善，甚至直接觀察建物的高寬比，最好的建物的高寬比例應為4比1，不宜超過太多。
　　除了輔助的減震系統和建物的高寬比觀察外，建議民眾可觀察建築結構圖，看建物本身的樑柱是否彼此對稱，主體結構的每個樑與樑、柱和柱之間的距離是否過遠，建物整體結構形狀是否太過花俏，整體結構設計完善，才能保障住家安全。

 婚前財產免信託 婚變不怕被瓜分(2006/11/24)

●九十五年十一月廿四日　自由時報

　　擔心離婚後被對方要求支付大筆贍養費，婚前財產有無必要交付信託？對此，理財專家表示，由於我國民法中對剩餘財產請求權的規定與英美等國大有不同，夫妻婚前的財產，包括接受無償贈與的部分，在雙方結束婚姻關係時，都不列入剩餘財產的分配部分；因此，將婚前的財產交付信託，大可不必。
　　遠東商銀副總經理喻芝蘭曾碰過一位友人，要求即將出嫁的女兒擬定婚前協議書條款，因為擔心萬一將來女兒要是不幸走上離婚一途，女兒名下財產，恐將成為男方請求剩餘財產分配的目標，甚至還想要將女兒的財產先交付信託。
　　喻芝蘭笑說，其實民法中有一條俗稱「大老婆條款」的規定，不論是男方或女方，即使將來真的離婚了，想要分配對方的財產也不是那麼簡單的；根據民法1030條之一的規定，當夫妻結束婚姻關係時，僅能對現存的雙方各自婚後剩餘財產（扣除婚姻關係存續中的負債後）的差額平均分配，但若婚後雙方因繼承或無償取得的財產，也不在分配之列。
　　喻芝蘭表示，有「大老婆條款」在，我國離婚的「成本」其實較國外小很多，因此，即使將來真的離婚，婚前所有的不動產、股票、現金存款等，都還可保全，不用擔心被另一半瓜分。尤其不用杞人憂天，將婚前財產交付信託，免得小兩口因此關係緊張，得不償失。

 父母贈與子女111萬內 免稅(2006/11/24)

●九十五年十一月廿四日　自由時報

　　Ｑ：台南許太太問：若是先生先匯給太太111萬元，然後太太再將111萬元匯給小孩，這樣會被課贈與稅嗎？
　　Ａ：財政部賦稅署回答：「遺產及贈與稅法」第20條第六款規定，「配偶相互贈與之財產」不計入贈與總額。因此，先生若匯款給太太，不論金額是多少，都不會被課徵贈與稅。

　　但如果太太將先生匯給她的111萬元存款，再轉匯給子女，依今年度起，贈與稅免稅額已從原本的100萬元提高至111萬元，也就是說，只要太太當年度沒有其他的贈與，贈與總額不超過111萬元，就不會被課徵贈與稅。
　　此外，父母如果在子女婚嫁時贈與財物，父母還可分別再多出100萬元的贈與免稅額，等於是當年度父母可分別贈與211萬元給子女，完全不會被課徵贈與稅；至於所謂「子女婚嫁時」，目前國稅局的認定為「婚嫁前後六個月」的贈與。

 財產信託設定條款 家家不同(2006/11/24)

●九十五年十一月廿四日　自由時報

　　民眾在選擇交付財產信託時，須考量銀行的執行能力，銀行信託部認為，雖然目前信託法對信託財產的分配方式並無設限，但由於各家銀行執行能力不一，委託人必須考量受託銀行的條件仔細設定信託條款。
　　台新銀行信託部主管指出，目前市場上的信託業務大都以制式條款為主要依歸，透過各銀行的財務管理系統就可達到信託管理的目的，但若有特殊條款，則須考量到人工執行時的認證問題。
　　例如設定小孩（信託受益人）學業成績及工作成就達到某一水準，受託銀行才需依約定提撥一筆金額給受益人。但學業成績及工作成就如何客觀認定？是否需有憑證（例如成績單）？不僅有賴委託人在信託條款上詳細載明，更考驗受託銀行的實務執行能力。
　　但該主管強調，只要銀行實務經驗豐富，事實上這些要透過人工執行的信託業務，應該不難達成，但信託成本（即管理費用）相對會比較高，這是委託人在交付財產信託時必須要有的認知。
　　至於把財產信託當做風險防火牆，防範受人情壓力幫人做保，負連帶保證風險的不安，遠東銀行副總經理喻芝蘭指出，將財產信託後由子女做為信託受益人，就可達到做保人的防火牆功能。
　　喻芝蘭指出，有名客戶創業時曾為合夥人擔任連帶保證人，後來自行到中國投資設廠，他意識到自己承擔保人及投資可能失利的兩項重大風險，因此，決定將部分財產交付信託，以便將事業風險與家庭經濟區隔開。
　　當時他把財產交付信託，受益人為其獨子，萬一當事人碰到投資失利引發財務糾紛、或擔任連帶保證人而背負債務，依法規定，已交付信託的財產，債權人是無法強制執行的，如此，就算投資失敗或負連帶保證責任而名下財產一無所有，已交付信託的財產將可保全，獨子和家人經濟上不致全無依恃，可算是兩全其美的風險管理作法。

 房貸增指定撥款委託書 防詐貸(2006/11/24)

●九十五年十一月廿四日　工商時報

　　銀行辦理房屋貸款的申貸方式，將出現重大變革。鑑於交易金額龐大的房地產，被詐騙集團相中成為詐貸的工具，在不動產仲介經紀同業公會、銀行公會等努力下，銀行未來辦理房貸的程序，將增加「指定撥款委託書」，讓銀行拒絕成為詐騙集團進行「詐貸」的幫兇。
　　永慶房屋公司法務部副總經理吳朝發估計，這項房貸流程的重大變革，主要是因為房屋市場中有相當可觀的數量，是詐騙集團向銀行「詐貸」的高危險群。
　　吳朝發表示，根據估計，以今年全台灣買賣移轉件數約四十五萬戶的規模來看，預計至少有一○％的房屋，是屬於「沒有抵押權設定，且無人居住的不動產」，換算之大約有四萬多戶左右，而且是以總價高的別墅、透天厝較多。
　　北區房屋總經理彭培業表示，「假買方真詐財」的個案，通常發生在賣方沒有房貸，沒有設定抵押權，「房子很乾淨」，所以才會讓買方去申貸。買方往往只付了幾萬塊錢、先付了訂金，並取得賣方信任後，就先把賣方的不動產過戶到自己名下，然後向銀行申貸，銀行於是撥款給買方。詐騙集團拿到錢後捲款潛逃，只留下將面臨拍賣的空屋。
　　中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長蔡豪指出，近來房仲業者已針對銀行撥款上的漏洞，造成房地產交易安全的缺失，結合財政部和銀行公會全聯會採取防堵措施，日前研擬完成「指定撥款委託書」。
　　全聯會秘書長翁江源昨天表示，銀行公會全聯會已發函至各銀行，將研擬完成的「指定撥款委託書」提供各會員銀行及信用合作社，作為銀行日後在房屋交易授信實務上的應用。
　　房仲業者建議銀行提供的貸款合約書或撥款委託書，一律約定貸款指定撥款到賣方或公正第三人的帳戶，例如履約保證、銀行代管專戶等。並且約定應由買賣雙方在合約書或委託書上一起簽章，以避免買方提供錯誤賣方帳戶資料。

 新承做房貸衰退 利率走高(2006/11/24)

●九十五年十一月廿四日　聯合報

　　大型銀行主管指出，由於主管機關三申五令「提醒」各銀行，因注意房貸業務風險，10月分五大銀行新承做購屋貸款出現衰退現象，較9月分減少15.02億元，利率則是走高。
　　中央銀行昨天公佈10月分台銀、合庫銀和三商銀等五大銀行新承做放款概況；其中，購屋貸款業務出現衰退，10月新承做的購屋放款金額456.85億元，較9月的新承做放款471.87億元減少，利率則上升至2.264%，上升0.005個百分點。
　　另受到雙卡風暴影響，10月分五大銀行新承做消費性貸款成長明顯趨緩。大型銀行主管解釋，主要是各銀行對信用消貸業務趨於保守，消貸放款新承做金額57.33億元，較9月小幅增加0.59億元，放款利率亦呈上升趨勢，至3.289%，較9月上升0.021個百分點。
　　隨央行連番升息，銀行紛紛調高存放款利率，10月分五大銀行，新承做放款加權平均利率上揚至2.438%，較上月上升0.06個百分點。
　　官員解釋，央行在9月底進一步升息後，部分大型銀行調升基準利率，致10月分新承做放款利率上升。五大銀行未承做利率較低的國庫借款，也是造成利率上升的因素。

 郵局公教房貸 首期年利2.43％(2006/11/22)

●九十五年十一月廿二日　工商時報

　　公教族群想買房子、挑房貸，又有好康優惠了。繼月初公教人員優惠房貸額度調高、利率調降後，中華郵政公司也宣布將針對具有軍公教資格的郵政壽險保戶，推出「公教特惠專案房貸」，首期利率為年息二．四三％。
　　中華郵政自明（二十三日）起，針對具有軍公教人員資格的郵政壽險保戶，推出房貸新商品「公教特惠專案」，利率計算按郵政二年期定期儲金機動利率固定加碼○．二六五％，為目前郵局房貸商品中，加碼幅度最小者。
　　該項專案採取一段式固定加碼，加碼幅度比目前郵局提供的其他房貸種類小，首期借款利率為年息二．四三％，未來則按按郵政二年期定期儲金機動利率固定加碼，每人申貸上限為八百萬元。
　　至於申貸條件必須要是年滿二十歲以上的郵政壽險保戶，且具有軍公教人員資格，能提供本人、配偶、父母、子女或兄弟姐妹的房屋及其基地，並設定第一順位抵押權給中華郵政者。
　　為了爭取房貸戶，中華郵政也表示，各地經辦郵局同時提供代償服務，借款人辦理他行轉貸時，不另收手續費及鑑價費。
　　房市熱，加上消金風暴後，金融機構衝刺有擔保貸款，對於軍公教、有固定收入還款能力的菁英族群，更是極力拉攏的對象，軍公教人員申貸房貸優惠不少。
　　其中自十一月一日起，公教人員優惠房貸額度，由過去最高二百四十萬元，改為依實際房價估算，平均可貸到房價八成，另外，房貸利率由原本二．五三％，也調降至二．四九％，預期可以嘉惠公教人員八十萬戶。

 八大房仲展店明年相對保守(2006/11/22)

●九十五年十一月廿二日　聯合報

　　房市景氣旺，房仲業爭相展店的熱潮使商圈漸趨飽和，業者私下統計，今年八大房仲展店目標不如預期，明年度各家展店計畫相對保守。大品牌房仲將擴充目標鎖定單店業者，明年將掀「西瓜靠大邊」效應。
　　中信房屋表示，房市雖熱，但房仲業展店達成率不成正比，概估八大品牌95年展店目標平均達成率僅六成，可見房仲業競爭更趨激烈。
　　今年展店30家的信義房屋，明年拓點計畫仍維持今年幅度，發言人周莊雲表示，由於直營店係自己培養經紀人，展店速度本就不會快速擴張，區域鎖定台北、桃園、台中、高雄。
　　永慶房屋表示，明年直營店新增家數將略少於今年新增的17家，加盟品牌有巢氏今年新增50家，明年將新增70家，並以中南部一線商圈為主戰場。
　　經營桃竹苗房市有成的北區房屋，將以併購方式將觸角伸及台北縣，北區房屋首席總經理彭培業表示，針對已經飽和的商圈，將採取併購方式引進品牌，已準備4000萬元銀彈準備在台北縣併購20家店。
　　太平洋房屋目前直營、加盟店數分別為57、42家，明年將各增9及18家，以北中南一線都會區為主，農曆年前，台北縣市及台中將先有3家開展。尚未進駐的行政區，如台北文山、大同也會拓點；加盟體系則以桃園、南投、台南、嘉義為主，將各點串連增強團體戰實力。
　　中信房屋明年度約增20-30家，以大台北都會區為主，副總劉天仁表示，不擔心商圈飽和問題，因為競爭激烈，勢必起汰弱留強作用。住商不動產也採取穩健保守策略，展店重點瞄準台中、高雄高鐵補漲區域，一區內只開一家店，避免自己人打自己人。

 以子女名義蓋屋 贈與稅上身(2006/11/22)

●九十五年十一月廿二日　工商時報

　　房地產景氣持續攀高，尤其是台北市的房價更是一路飆漲，但是這波景氣也引來稅務單位關愛的眼神，台北市國稅局表示，近來合建的營建案大增，而地主與建商合建的個案，如果以子女為起造人，房子蓋好分配給子女，依規定仍必須申報贈與稅，否則地主即屬漏報贈與稅。
　　台北市國稅局表示，於查核最近兩年台北市建屋出售案件時，發現部分地主與建商合建房屋，並將應分得房屋以子女或親屬名義登記為起造人，但因為當事人認為房屋從興建到完工並未變更起造人，誤以為不用申報贈與稅，經查獲遭追補贈與稅。
　　其中，某地主提供土地與建設公司合建分屋，並將可分得的五戶房屋以子女為起造人，並於取得房屋使用執照後，向地政事務所辦理建物所有權第一次登記，卻未向國稅局辦理贈與稅申報，經國稅局查獲，連同移轉土地持分予子女部分一併核計，房屋以評定標準價格、土地以公告現值計算贈與總額，核定應補徵贈與稅額五百餘萬元。
　　台北市國稅局表示，地主提供土地與建商合建房屋，將應分得房屋以子女或親屬名義登記為起造人，應該依規定於領取使用執照時為贈與行為日，依法申報贈與稅。
　　國稅局特地說明，地主參與合建所分得之房屋，自建照申請至完工，雖然自始即以子女或親屬名義起造，未有變更，惟房屋係地主提供土地合建所應分得，地主將合建應分得之房地無償登記為子女或親屬所有，涉有遺產及贈與稅法規定之贈與行為，贈與人應在贈與行為發生後三十日內，向主管稽徵機關辦理贈與稅申報。

 貸款簽約後 仍可爭取更佳條件(2006/11/21)

●九十五年十一月廿一日　自由時報

　　民眾到銀行借錢，除了事前議定貸款條件，即使貸款契約簽訂後，民眾對貸款利率等相關條件有所要求，也可以跟銀行商議，如果信用良好、抵押品品質優，銀行通常會視情況，酌予調降利率，留住客戶；尤其是現階段資金浮濫，市場競爭激烈，民眾不妨趁機試試看，爭取更優惠的貸款條件。
　　公股銀行主管指出，貸款契約簽訂後，貸款條件仍可視市場及經濟狀況的改變進行協商，包括還款方式、貸款利率、貸款期間均可討論。
　　例如還款方式，如果本息攤還造成財務壓力，可與銀行商議壓力較輕的還款方式；貸款人的寬限期屆滿，為舒緩財務壓力，寬限期不敷使用時，可申請延長；貸款人不需要太長的寬限期，也可縮短；甚至本來契約沒有議定寬限期，也可以跟銀行要求給予寬限期，降低還款壓力等。
　　不僅如此，貸款期間也可以變更，例如原契約簽訂貸款期間為20年，貸款期間因經濟條件改變，也可延長至25年，最長可延至30年。
　　至於貸款戶最關心的貸款利率問題，公股銀行主管說，舉凡市場利率變動、走跌，或擔保品價值提高、個人信用狀況提升等，均可依此跟銀行協商；如果貸款人沒有任何逾期欠款、遲繳紀錄，屬正常繳款的優良客戶，銀行通常都會給予議價機會，酌予調降利率。

 入住集合住宅 可管他人瓦上霜(2006/11/21)

●九十五年十一月廿一日　經濟日報

　　前陣子，愛滋病關懷協會被迫搬離社區的新聞，引起社會關注，有人質疑社區不通人情，作法也不合法；還有，桃園某大樓發生廢棄電梯殺童案，全體住戶被檢察官依過失致死罪起訴，最後管理員被判有罪，「哪ㄟ按呢（台語）」？
　　以往，大家愛獨門獨戶，多住中式平房或花園洋房、三樓或四樓透天厝，認為較有隱私權。法律上，這種情況最單純，因為所有權、使用權獨立，可自由管理運用，與別人沒有太多關聯──你是你，我是我；各掃門前雪。
　　都會區人口攀升，常見的是集合住宅，打破舊有的居住型態，住戶彼此之變成連體嬰關係，福禍與共─你可管他人瓦上霜。簡單來說，所有權雖不受影響，但使用權受到限制，因此公寓大廈的住戶可能要熟稔「公寓大廈管理條例」。
　　這個條例（今年1月部分修正過）強調的是住戶的居住品質、和諧和安全，因此，設下許多「限制使用」的規定，比如：養寵物、裝鐵窗、修改陽台、走廊佈置、空地弄花園或菜圃、蓋車庫、頂樓加高、搭簡易棚架、放廣告看板……。
　　如果住戶想做這些「限制使用」的事，應該事先跟公寓或大廈的管理委員會商量，可避免麻煩或法律責任；但住戶若「擅自行動」，管委會有權出面制止，主管機關可限令改善，不從則罰錢，最後一步則是打官司，強制拆除、排除，以及要求損害賠償；若因為營業造成傷害，構成犯罪，最重可處七年徒刑。
　　且舉一例。曾有人在樓梯養蟒蛇當寵物，鄰居去找他理論，兩人吵起來，蟒蛇的主人衝動地說：「我就是希望蟒蛇跑出來，把你全家咬死！」鄰居聽了，告他恐嚇。
　　公寓大廈的法律問題複雜，事務又多，因此設管理委員會；管委會就是公寓大廈事務的核心。住戶如果不繳管理費，管委會可以向法院聲請支付命令，要求不守規定的住戶讓出持分，或查封拍賣他的房子；但還不至就此剝奪住戶對共用物品（比如電梯）的使用權，影響住戶的生活。
　　桃園電梯殺童案的管委會，就是因為忽略法律上的管理義務，沒有向欠繳的住戶催繳管理費，造成無力管理，任由故障的電梯荒廢；不修電梯之外，也沒有設警告牌或封閉電梯，才會有小孩子不慎墜下。
　　管委會通常會擬定住戶公約，內容最好詳細、明確，免得發生爭議時，很難處理。內政部有參考範本，開放人民索取。白紙黑字訂公約，原則是「醜話講在前頭」「先小人後君子」，另外可以加一點制約力，發生狀況時要依約行事，不可縱容。
　　住在公寓或大廈，是現代都會公民普遍的生活型態；公寓大廈的管理問題和民眾息息相關，身為一分子的你我，應有相當瞭解，否則難保不會有下一個殺童案；社區也該凝聚共識，不但能形成良好社區文化，也能提升社區價值，讓外人競標入住，利人又利己。

 台北看守所將遷 房產看漲2成(2006/11/21)

●九十五年十一月廿一日　蘋果日報

　　位於台北縣土城市、被稱為「土城之瘤」的台北看守所，喊遷多年，行政院長蘇貞昌昨視察後，決定遷移至土城彈藥庫現址，並預定後年底前將彈藥庫撤除。此一利多釋出後，引起地方人士歡呼，房地產業者也評估，該地房產將有兩成以上調漲空間，不過漲幅得視空出來的地段做何運用而定。
　　位於土城市的台北看守所約十公頃，從一九七五年啟用以來，因關過不少重要人物如陳水扁，以及重刑犯陳進興等人，因此一直有「天下第一所」之稱，但經三十年都市發展，原在郊區的看守所，現卻被高樓大廈包圍，市民一直希望中央能夠將其搬遷。

　　將吸引更多投資

　　蘇貞昌昨在法務部長施茂林、台北縣長周錫瑋陪同下，回到曾執政多年的北縣視察，蘇貞昌當場應允將看守所移往位於兩百多公尺遠的山區彈藥庫，並指示捷運局應盡速處理捷運頂埔站設置問題，以吸引更多投資。
　　去年台北縣長選舉時，民進黨候選人羅文嘉也打出將看守所改成兒童樂園計劃，這次蘇貞昌正面回應，讓地方人士相當欣喜。
　　信義房屋企劃室協理張欣民指出，看守所位於土城市精華地區，生活機能充裕，撤除將空出十公頃土地，不管做為綠地還是住商使用，都能帶動房價上揚，漲幅預料在兩成以上。住在附近十幾年的民眾陳先生說：「我們等這天很久了！」

 投資客比重拉高 房市浮現假性需求(2006/11/21)

●九十五年十一月廿一日　工商時報

　　今年以來房地產市場明顯出現「北熱南溫」的兩極化效應，尤其台北市、台中市房價一路攀升，部分小套房、店面等產品，投資客的比重更是從以往的二至三成，快速拉高到五至七成，投資客的比重提高，不但延後潛在的餘屋效應，也造成房市假性需求浮現，為未來房市的一大隱憂。
　　最近，投資客大量現身房市，學者專家認為這是反映房地產景氣熱絡的領先指標，但也使得餘屋遞延效應出現的一個警訊。
　　淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，房地產景氣已經連續三年攀上高峰，住宅建造執照核發件數也連續三年高達十一至十二萬戶，台北市中心房價在急速上漲之際，購屋需求已從市區轉移到郊區，同時間，市中心很多標榜高租金報酬的小套房，投資客比重則直線上升，一旦利率反轉，將導致假性需求浮現，屆時就會面臨「套在最高點」的風險，因此值得投資客特別注意。
　　根據住展雜誌企研室組長施絢傑分析，投資客在小套房市場占比，向來偏高，尤其今年低利環境下，投資客的手筆愈來愈大，以台北市小套房個案的成交客戶中，平均有五成以上是投資客。尤其地段較好的小套房個案，投資客比重甚至高達七成。最近連向來鮮少有投資客現身的店面，也有投資客湧入。因此，目前整體房地產市場的榮景，要說是「有一半是投資客所貢獻的」，並不為過。
　　然而，小套房市場可能拉出供過於求的警報，擔心者大有人在。施絢傑認為許多小套房投資客都是想短線賣空套利，利率反轉，投資客勢必會斷頭退場，造成另一波賣壓。
　　戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立表示，現在投資客作的都是「兩岸三通的夢」，預期二○○八會更好、預期兩岸會三通，預期陸資會湧入台灣房市，不過這些不可預期的夢，如何能支撐這一波投資客的假性需求，並且支撐房價一直往上漲，有待商榷。

 房貸寬限期 少用為妙(2006/11/20)

●九十五年十一月二十日　經濟日報

　　以500萬元試算 20年利息多付上10多萬

　　階梯式房貸利率中，前幾年的超低利率通常讓無殼蝸牛好心動。銀行主管提醒，房貸戶若希望利用前幾年的低利，配合房貸寬限期（付息不還本的期間），以減輕房貸負擔，若以新台幣500萬元的房貸試算，20年下來的總利息將相差10多萬元。
　　月付1萬元，輕鬆成家。這類經常可見的廣告詞，主要就是描述「前低後高」型房貸利率結合房貸寬限期的還款方式。銀行主管形容，房貸寬限期最好避免使用，除非有資金需求，或是有其他投資收益率的互補，否則房貸戶會因使用寬限期，多付上十多萬元的利息。
　　以目前某銀行承作的房貸利率來看，前六個月利率2.28%，第七到24個月2.6%，第三年起3.12%。經電腦試算後發現，500萬元的房貸分20年攤還，若使用二年的寬限期，總利息將增加12萬元。而原本不使用寬限期的總利息則是166多萬元，若再延長寬限期為五年，總利息更拉高至190多萬元，兩者差距24萬元。
　　因此以小華（化名）為例，若是貸款上述的房貸金額與利率，使用二年的寬限期之下，前六個月的月付金是9,500元，第三年起月付金就躍升為30,000元。呈現三倍的差距。
　　銀行主管解釋，房貸寬限期就像是刷信用卡延後付款的概念一樣。
　　目前市場上最長的寬限期可到七年，也就是說，房貸可以七年不用還到本金，前七年只要還利息即可，但反觀本金的部分，就要在更短的期間內還完。對房貸戶來說，等於是先樂後苦。
　　如果以市場上的遞減型房帶來看，結論也是相同，雖然利率可隨客戶的正常繳款逐年遞減，但使用寬限期，仍會使衍生利息的本金沒有減少。
　　銀行主管建議，房貸戶若選擇使用寬限期，可在領年終獎金，或是投資獲利時，就先償還房貸，以減少本金滾利息。或是利用轉貸的方式，為房貸「搬家」。

 現在買小套房最好(2006/11/20)

●九十五年十一月二十日　經濟日報

　　投資一點靈

　　如何靠小套房致富，基泰建設協理張玉貞表示，現在是最好的投資點，特別是在台北市，買小套房普遍都有不錯的投資報酬率。
　　張玉貞昨（19）日應邀在2006房地產交易會中發表演說。她指出，房市和股市一樣，有高點也有低點。根據預售屋銷售狀況的統計資料，從民國62年到現在共有四波買氣，第一波在民國62年；第二波在民國65年到66年；第三波在民國75年到77年；第四波則是從民國93年至今。第四波的買氣已經維持了四年了，是近十年來最
好的投資點；但就算時機再好，還是有許多變數，不保證每個人一定會賺錢。張玉貞指出，目前國內房市出現集中化、捷運化、小宅化等三大現象。集中化是指，小套房集中在大安、中山、中正及信義等區域；捷運化則是大約有三成八、約22個建案集中在捷運旁；小宅化則是指25坪以下的建案大增，目前全台建案25坪以下的佔
四成、約23個。由三大現象來看，小型豪華型套房已經成為房市主流。
　　小型套房為什麼會逐漸興起？張玉貞表示，小型豪宅為興趣有五個主因：一、自有住宅高，二、銀行利率走低，三、通貨膨脹的預期心理，四、小套房產品符合都會化、少子化、高齡化及國際化趨勢；五、國內資金浮濫，投資管道太少了。
　　目前市面上小套房產品很多，要如何選擇？她指出，外行看產品、內行挑地段、在行選品牌。套房會不會增值，要看地點、房屋設計及管理三大部份，整體水平提升，套房才會增值。
　　張玉貞強調，投資套房，不能只單純看成一般房地產，而是要看成一種商品；要找地點好，有特色的產品，最重要的，就是要看建商的品牌；套房最重管理，管理不好的套房，很難有升值空間。

 七大瑕疵屋 最易爆糾紛(2006/11/19)

●九十五年十一月十九日　蘋果日報

　　李永然：交屋旺季到 消費者點交時要張大眼

　　又到了年底交屋旺季，不少兩年前預售的建案，不管好壞，「醜媳婦也要見公婆」，現在都要交到客戶手中。永然聯合法律事務所長李永然說，有七大瑕疵屋最容易引起交易糾紛，買方若發現房屋有瑕疵，可以要求暫時拒絕付價金，建商若不願意負責，客戶甚至可以要求解約。
　　李永然昨（18）日參加聯合報系主辦的房交會演講，以「建設公司與社區大樓的交屋爭議解決之道」為題指出，台灣這幾年最常見的交屋瑕疵有七種，消費者點交時要張大雙眼。
　　李永然說，七種交屋瑕疵包括：一、施工瑕疵：例如建商在鋼筋尺寸、混凝土強度磅數、水電配管品質等級動手腳，或施工不良造成房屋龜裂、倒塌等；二、建材設備不符：依照慣例，以高級品取代低級品是可接受的，建商如不得已須變更建材設備時，應儘量與客戶溝通，促進瞭解；三、面積不足：私有面積設法自行丈量
，再仿建商提供公設的計算公式，如面積超出合約所訂容許誤差，就可要求建商退款。
　　四、公共設施縮水或未完成：很多代銷公司在銷售時或合約承諾證明的所有公共設施，建商有時會刻意忽略而刪減，此時就會有違約給付的問題。而且建商在公共設施未完成，即通知客戶交屋，客戶有權利拒絕接受。除非買方急著搬住新屋，必須接受交屋，此時可以與建商協定完成公共建設期限，並保留部分房地價款，作為交屋保留款，以維護權益。
　　五、注意是否有逾期交屋：預售屋交易應該在契約內約明交屋期限及逾期效果。而買方交屋時，可以計算工期，如果有逾期交屋的問題出現，就可以按契約內所完工日期、交屋日期，向建商請求逾期罰款。
　　六、違法施工：有些取巧的建商常在使用執照取得後，才進行「二次施工」，興建違規建築，這對社區而言，存在著違規使用的風險，買方除了要注意外，違法夾層屋也有安全結構及違規使用的風險存在。
　　七、查看停車位的種類及規格：現在買房子通常連帶附汽車停車位，買方要注意停車位的規格及種類是否符合規定，甚至要注意與圖面是否符合；如果不符合，應即刻向建商要求復原。
　　李永然說，不少民眾都有買預售屋的經驗，但是買房子最好還是親自去看地點、環境，「不能跟著感覺走」，因為房地產業千古不變的原則就是，「好的地點具有抗跌性」；若買錯了，別人下跌，它跌得更快，成為「迅跌」一族。
　　李永然指出，雖然購屋金額不低，如果真的發生錯誤就要即時出手，不要一錯再錯。若遇到建商要求過高違約金，可以請求酌減，違約金最高不可超過房地總價的15%。

 住宅地震險 承擔額提高(2006/11/17)

●九十五年十一月十七日　經濟日報

　　每一事故最高限額從500億增至600億 保戶更有保障

　　金管會委員會昨（16）日表示，住宅地震保險制度每一事故最高危險承擔限額，從500億元提高至600億元。住宅地震險的總承保量增加，對地震的保障將更周全。
　　金管會表示，住宅地震險從91年實施以來，投保率不斷上升，截至今年9月底為止，投保率已經達21.35%，原本所訂每一事故最高危險承擔限額500億元，已經不敷所需。
　　金管會發言人張秀蓮表示，如果發生嚴重地震，總損失舉例來說是1,000億元，原來最高危險承擔限額僅有500億元，受災戶只能賠到二分之一的錢。如果提高最高危險承擔限額，地震發生之後，對投保大眾更有保障。
　　張秀蓮表示，日本的住宅地震保險制度對於每一事故最高危險承擔限額，從原來的3,000億日圓提高到4兆日圓。至於住宅地震險的保費，仍然維持一年最高1,459元，不另外加價，民眾不會增加負擔。
　　金管會昨發佈「住宅地震保險共保及危險承擔機制實施辦法」，為了讓地震災害發生時，可調度更多專業鑑定人力，加速理賠處理進度，除了原來之建築、結構及土木技師公會外，增加「大地技師公會」也可出具全損鑑定證明。
　　金管會表示，住宅地震保險制度為了簡化理賠程式，理賠採用「全損」為基礎，即符合全損條件的被保險人，每戶最高可獲得120萬元補償，並另給付臨時住宿費用18萬元，保戶無須負擔自負額，且理賠係以現金給付方式處理。
　　保險公司可以不去實地查勘，損失認定依據全損證明辦理，關於「全損」指經政府機關或專門的技師公會出具證明，鑑定為不堪居住必須拆除重建、或非經修建不能居住且修復費用為重建費用50%以上者。

 選購豪宅 四大守則(2006/11/17)

●九十五年十一月十七日　經濟日報

　　1.地段 2.產品 3.軟體 4.管理團隊

　　隨著全國各地豪宅個案推陳出新，選購豪宅該注意什麼？有無撇步等，成為購屋顯學，就算自知毫無購買力的市井民眾，茶餘飯後談起金字塔頂級消費，多少也好奇的想一窺神祕面紗。
　　說穿了，選購豪宅並沒什麼大祕訣，但四大原則不知不可，地段、產品、軟體、管理團隊，謹守品質，就不必擔心買錯房子賠上銀子。
　　以豪宅價格始終居高不下的台北市為例，聰明消費者必修的功課便是瞭解豪宅「四大天王」：大安、信義、大直、天母四區，也就是地產大王川普所講的「地段、地段、地段」，Location、Location、Location。
　　大安區人文薈萃，從早期仁愛路、敦化南路座落有鳳翔、天下仁愛、敦南新鑽等，到近年新一代環繞大安森林公園的璞真、幕府16、廣洋大地等，凸顯出這個衢弄取靜、大道氣偉、可動可靜的區域，在它溫閑雅緻的生活空間裡，走著自信的節奏。
　　而信義計畫區，完全是以國際標準尺度被檢驗，包括法規、低密度開發、所有案子均需送件「都市計畫審議委員會」審查，是目前唯一貫徹住商分離的區域。百坪以上豪宅紛紛以最新科技建材、引進最新建築觀念，展現新的豪宅聚落全貌；外商總部進駐、誠品、101、華納威秀等商業時尚匯聚，房價頻頻攀頂。
　　至於大直，則是台北市唯一一塊有山有水的好地方，背倚台北龍脈圓山、面向基隆河截彎取直最美地段，加上內湖科技園區六萬人住商需求，讓融合舊文化與新興社區的大直，供不應求。
　　而居於台北之北的天母，則是另遠離喧囂的風雅生活圈；受外僑青睞的獨特背景，陽明山山腳下的甜美空氣、各國美食，加上忠誠路巒樹、天母運動公園、百貨、小舖等多元融合，吸引奧之細道、遠雄陽明等豪宅案，加入原已熱鬧的豪宅群。
　　接著必須用挑剔的眼光檢驗「產品」是否具有國際血統？建設公司、團隊、建築師、有無制震設計、安全管理等，都是考量的因素，再來談「軟體」好不好，也就是「物業管理」，「所謂千萬買屋、億萬買鄰」，從現在到未來是否都能維持好的服務很重要，就像「信義富邦」能吸引頂尖人士的道理一樣。
　　最後則是「管理團隊」，是否有六星級飯店服務、六星級俱樂部的設施，例如「帝寶」、「信義之星」就是個中翹楚。
　　上述四大原則，等於是打開豪宅的四把金鑰匙，民眾只要懂得好好運用，自然能挑選到合意的「好豪宅」。

 房仲業 拓點搶商機(2006/11/17)

●九十五年十一月十七日　經濟日報

　　李珠華：服務品質專業素養 決勝關鍵

　　兩岸經貿利多議題持續發酵，外資熱錢湧進台灣股市，加上國際油價飆升，買房抗通膨熱潮推升買氣。房仲業看好後勢，拓點腳步突飛猛進，為擴大品牌市佔率，展店數目不斷增加，趕搭這股景氣順風車。
　　根據內政部不動產資訊中心「購屋者意向調查」報告，約有接近七成的受訪者，表示會先考慮購買中古屋，由此可見，全台中古屋市場的需求非常強勁。房市大好，大品牌的房仲店數急速成長，但分佈大抵集中都會區，因此坊間充斥著一些名不見經傳，甚至只有單店的小品牌房仲，因缺乏企業總部的監督與擔保，服務品質良莠不齊，建議消費者，挑選全國連鎖的大型房仲公司，不僅服務口碑好且制度較完整。
　　過去房仲業界往往按幾家主流業者店數看房仲市場的規模。但八大房仲所佔整體市場比重約在五至六成，而且多半集中於都會人口密集區，所以數據有失偏頗。
　　從2002年不動產經紀業管理條例施行後，在業則歸會，公會需向當地主管機關申報家店數，內政部地政司隨時更新房仲家數。今年買屋抗通膨及2008年和解行情的夢繼續發酵，加上928預售供給量大增，累計今年起迄今房仲家數再增加465家，顯然房仲業者依然看好未來房市景氣。
　　房仲營業據點大幅增加後，市場空間會被相對稀釋，平均每家店潛在市場經營規模必然隨之縮小，因此可預見在市場競爭白熱化下，不久的將來難免會出現一波淘汰之戰，而房仲人員服務品質與專業素養，將成為市場淘汰戰的決勝關鍵。

 北市不會泡沫化 郊區很難說(2006/11/16)

●九十五年十一月十六日　工商時報

　　台灣的房價究竟有沒有泡沫化的疑慮，最近在預售屋喊出每坪一百四十萬元、土
土地成交行情屢屢創下每坪三、四百萬元的驚歎號聲中，再度成為各界熱烈討論的話題。不過學者專家指出，從供需基本面來看，台北市的房價並沒有泡沫化的疑慮，反倒是供給量較大的郊區，則已有房價議價空間放大的現象，明年恐怕會有一波盤整，因此有沒有泡沫化，要看「區域表現」。
　　最近一年來，走了十年大多頭格局的美國房地產市場，一直有房價面臨泡沫化的聲浪，中國大陸在宏觀調控政策下，也有房價下挫的盤整動作；反觀台灣，房價不斷「衝衝衝」，地價也是屢創新高，是否也會陷入泡沫化的陰霾，對此多位學者專家一致認為：台北市絕對不會，至於郊區則很難說，因此要看「區域表現」而定，不能一概而論。
　　淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰表示，「三低」環境（低利、低價、低稅）、台灣房價漲幅遠落後其他亞洲國家，是造就這一波房地產景氣連漲三年的兩大關鍵，現在金融體系存款餘額約二十五兆二千億元，放款總額僅約十七兆二千億元，換言之閒置資金還有八兆餘元。尤其台北市是嚴重供不應求，一年的住宅需求「缺口」還有九萬戶左右，在「成本推動、需求拉動」下，預料台北市的房價未來還有一波上漲空間；至於郊區，就不一定了。
　　海悅廣告公司副總經理曾俊盛指出，首善之區台北市，永遠是房地產業者心目中的房價「不敗」首選。不過除了台北市以外，有些二線的郊區都會區，明年可能會有餘屋賣壓的壓力。
　　曾俊盛分析，最近台北市精華地段頂級豪毛已喊到每坪一百三十萬、一百四十萬元，而且已被預訂得差不多，內湖也創下每坪五十萬元以上的成交行情，大安區開到每坪六、七十萬元的比比皆是。造成這一波購屋狂潮的原因，一是台北市的房價遠比其他亞洲城市要便宜，二是「押寶」二○○八、預期未來三年的房價上漲空間還很大；當然，台北縣淡水、三峽、林口等「量大」的區域，海悅是不碰的，未來房價確實有泡沫化的憂慮。
　　住展雜誌研發長倪子仁以實際數據指出，北台灣在台北市、台北縣、桃園、基隆和新竹五大區塊來說，今年前三季到目前賣壓最大的是桃園，可售戶一萬六千多戶中，有一萬三千多戶都是新成屋，也就是每十戶中、有八戶是新成屋；至於賣壓第二大的地區的是台北縣；首善之區的台北市，因為銷售率超過七成，表現為全台之冠，而且供不應求，所以不必擔心房價會泡沫化。
　　信義房屋不動產企研室協理張欣民也認為，台北市的房價一直十分堅挺，不會有泡沫化的問題；但台北縣，則令人擔心明年的走勢。
　　張欣民說，這一波房地產大多頭已走了三年，但從內政部的官方數據驗證，今年全台的房屋新供給並未進一步放大，市場需求面則呈現不減反增之勢，因此造成精華地段的預售屋房價，不斷創新高，市場土地成交價也一波高過一波，確實跌破很多專家的眼鏡。

 印花稅重複貼 當心重罰20倍(2006/11/16)

●九十五年十一月十六日　工商時報

　　台北市稅捐處表示，印花稅屬於機會稅的性質，稅捐機關對逃漏稅的查核不易，因此，法規上對印花稅的罰則訂得特別重，其中，印花稅票漏貼或短貼，應處以五倍至十五倍罰鍰；另外，印花稅票揭下重複使用，應處以二十至三十倍罰鍰。北市稅捐處呼籲切莫因印花稅金額一般不大，而掉於輕心。
　　台北市稅捐處表示，印花稅與其他稅目比較，稅率雖然比較低，但是罰則卻較其他稅目重。依照稅法的規定，印花稅票漏貼或短貼，應處以五倍至十五倍罰鍰；但是，遺產稅或贈與稅漏報或短報，處以一倍至二倍罰鍰；綜合所得稅漏報或短報，處以二倍至三倍罰鍰；房屋稅漏報，處以二倍以下罰鍰；統一發票漏開或短開，處以一倍至十倍罰鍰。另外，印花稅票揭下重複使用，應處以二十至三十倍罰鍰；但是，貨物稅證照重用，則處以五倍至十五倍罰鍰，證交稅部份，代徵人未依規定代徵者，處十倍至三十倍罰鍰；各稅法中，無論國稅或地方稅，在逃漏稅方面的處罰，印花稅的罰
則是最重的。
　　北市稅捐處表示，目前全國各縣市稅捐處正在執行財政部的印花稅應稅憑證檢查專案，而台北市自六月起至十月底，總共檢查了一千七百四十五家，其中有一千一百一十八家在稅捐處發函後檢查前自動補報補繳，金額達三億五千三百四十三萬餘元；另查有違章者二十二家，補徵本稅及裁處罰鍰金額一百零二萬餘元。
　　北市稅捐處呼籲，納稅義務人如果有應貼印花稅票的憑證，請趕快檢查是否已經貼印花及有無短貼的情形，以免受罰，如果所需貼用的金額大太、數量太多，可就近至該處所屬任一分處，申辦大額總繳或彙總繳納手續，可免去黏貼稅票的不便。

 5年買賣法拍屋 他須補稅上億(2006/11/16)

●九十五年十一月十六日　聯合報

　　稅局認為 房市投資客大量交易屬營利行為 應課營所稅 財部將訂出課稅規範

　　近年法拍屋、中古屋市場熱絡，房市投資客盛行。台北市國稅局近日發現，一名納稅人在五年內總共買賣5000間法拍屋，雖然皆申報綜所稅的財產交易所得，但國稅局認為應屬營利行為，應辦營業登記及申報營業稅及營所稅。
　　近日財政部將開會研商，對類似大量買賣中古屋的營利行為作出明確的課稅規範。
　　稅務員指出，房市投資客如果申報綜所稅，房價可減除43%的必要費用；如果屬於營利行為，除了要按交易金額5%的營業稅外，也要依實際差價課徵25%的營所稅，稅負比課綜所稅重許多。
　　一名納稅人過去五年來，共買賣超過5000間法拍屋，由於遭人檢舉，經國稅局調查後，認定不能申報綜所稅的財產交易所得，應辦理營業登記，並申報營業稅及營利事業所得稅，結果判定應補稅高達上億元。
　　納稅人不服，主張國稅局過去並無明確的課稅規定，且已依法申報綜所稅，如今一查就要補過去五年的稅，很不合理，因此提出訴願、複查。
　　但稅捐單位認為，如果一年只買賣一、兩間，還不屬於營業行為；但一年買賣上千間，已明顯營利，認定應辦營業登記並繳營所稅。
　　據所得稅法規定，財產交易所得是指納稅人「非經常買進賣出」的營利活動，因財產交換而發生的增益。但究竟如何界定「經常」或「非經常」？由於過去國稅局也不曾遇過大量買賣法拍屋的案例，沒有前例可循。因此財政部將會同五區國稅局開會，針對法拍屋、中古屋等相關頻繁交易，訂出明確作業辦法。
　　官員舉例，如果有掛招牌、固定的營業場所、聘請員工，甚至實際交易戶數達一定數量以上者，就必須辦營業登記，並申報營業稅及營利事業所得稅；不能再像過去一樣，只申報綜所稅的財產交易所得。
　　財政部官員分析，近年來因銀行將不良債權釋出，且債權多抵押房屋，造成法拍屋交易市場熱絡。近日便發現有很多人、甚至集團經營法拍屋交易市場，以很低的價格購屋，裝潢整理後再高價出售，利潤驚人。
　　財政部傾向考量以往並沒有明確的規範，課徵營業稅、 營所稅前可能初期會有一段時間的緩衝期，讓從事法拍屋交易的納稅人自動補繳申辦免罰。

 分散贈與花招 難逃查稅鷹眼(2006/11/14)

●九十五年十一月十四日　經濟日報

　　一婦女拉長贈與時間、密集現金存提 仍遭揪出補稅2,900餘萬

　　分散贈與財產有新招。稅捐機關發現，有納稅人藉由拉長贈與時間、現金存提的操作手法，干擾稅捐機關的查稅線索，企圖規避贈與稅。
　　財政部稽核組近日查獲一宗近5,000萬元的現金贈與案件，若非受贈人無業，這宗分次、只用現金的分散贈與的行為，恐怕不容易立即查覺。
　　財政部賦稅署稽核單位在最近查核稽核案件中，發現有一名女性納稅人，因為政府核發土地徵收補償費逾1億元，存入銀行不久後，出現頻繁且密集提領現金，分散存入子、媳銀行帳戶。經查稅人員拼湊其存提金額，與受贈人的存款帳戶相互比對，確認其有漏報贈與行為，核定補稅及罰鍰達2,900餘萬元。
　　賦稅署指出，這名納稅人利用長達八個月的時間，陸續將其銀行存款，分次以幾十萬元或數百萬元的現金方式提領，提領後並未立即存入受贈的子、媳戶頭，而是隔數日、甚至數週，再零星分散存入子、媳帳戶。經過多次操作，累計贈與額達4,900萬元都沒有繳稅。
　　這名納稅人因瞭解稅捐機關追查現金流向有困難，刻意將每筆存、提時間及金額安排呈現無法勾稽的情形，一度也讓稅捐機關十分困擾。但在查稅人員進一步核對後發現，納稅人提領存款具有規則性及持續性，但所領出的現金沒有購置財產、償還債務等用途，明顯可疑。
　　同一時間，稅捐人員也調查其子女的帳戶，發現其子、媳銀行存款相對增加，但二人均未就業，沒有固定收入亦無法舉證存入現金的來源，因而難以掩飾其受贈財產事實。
　　由於過去稅捐機關調查分散財產案件，多數都能透過資金流程追蹤贈與行為，這宗漏稅案因為當事人採分階段，且只用現金往來的方式，確實對稅捐機關的查稅行動形成干擾。不過，財政部仍強調，分散財產的漏稅法，因為財產一增必有一減，透過銀行利息給付金額，以及個人財產增減變化的查稅檔，仍能有效查獲漏稅行
為，納稅人應誠實申報，避免日後受罰。

 獲贈財產購屋 須提出資金流程(2006/11/14)

●九十五年十一月十四日　經濟日報

　　若無法提出 即使取得免稅證明 仍得課贈與稅

　　財產贈與子女，即使每年贈與均在免稅額度內且取得免稅證明，但子女以這筆贈與的錢購置房屋，或投資股票，如果無法提出完整的付款流程與資金證明，還是會被國稅局課贈與稅。
　　許先生從民國88年到92年間，分年贈與子女存款累計500萬元，雖然他逐年申報贈與稅、並取得免稅證明，但每年申報完後，許先生就將贈與款項取出他用。結果，93年許先生的子女購屋時，因為無法提出資金流程，證明購屋資金來自許先生的贈與，被國稅局課徵贈與稅。
　　許先生不能理解，為何他當時已合法依照每年贈與稅免稅額100萬元的規定、連續五年贈與子女500萬元，也取得贈與稅的免稅證明書，結果到93年子女以這筆贈與款項購屋，還會被課徵贈與稅？
　　台北市國稅局說，父母雖然以分年贈與現金給子女的方式，替子女預備購屋基金，並逐次取得免稅證明。但當子女運用該筆受贈款項購屋、買股票時，還是必須出具完整的付款流程及資金證明，確保父母贈與後，該筆資金的確為子女所有，並證明子女購屋或買股票的錢，的確是由先前的贈與款項支付。否則就算有免稅證明，還是得課贈與稅。

 保險在遺贈稅課稅面面觀(2006/11/14)

●九十五年十一月十四日　工商時報

　　一直以來，購買保險都是國人在生活保障、儲蓄，乃至於租稅規劃上不可或缺的工具之一，然而，近年來，國稅局與納稅義務人間卻時常因為保險課稅問題而進行爭訟，以贈與稅為例，國稅局對於要保人和受益人不同之年金險，或者因要保人任意變更為子女等情形，會主動去查核有無涉及贈與稅；至於遺產稅的部分，因國稅局及法院陸續作成不利於納稅義務人之核定，一時之間，保險看起來似乎也不那麼保險了。
　　目前在遺產稅上，保險給付如有應課稅之情形發生，可進一步依被繼承人身分別之不同分析如下：
　　一、被繼承人為被保險人時的課稅爭議：1.保險給付應否課稅－理論上，死亡保險給付均不計入遺產課稅，然而最近幾年，少數人透過不合理投保之財務操作為而欲達到節稅目的，由於類似案例鉅增，因而使得國稅局也開始轉而利用實質課稅原則，針對異常投保案件補稅加罰。
　　2.併計遺產稅之價值－國稅局同樣會以投保動機加以審核認定併計遺產總額之價值，原則上有二種認定價值：
　　（1）原始一次繳納之保費－在稽徵實務上，國稅局也會從投保動機加以審核，如經判斷投保動機顯然就是在規避遺產稅，則一般都會依據實質課原則，將原始繳納之保費全數併入遺產。
　　（2）被繼承人死亡時，保單中途解約得取回之解約金如非屬第（1）項情形，就會以被繼承人死亡日之保單解約價值併計遺產課稅。但一般而言，以原始已納保費計入遺產之情形較常見。亦符合實質課稅原則。
　　二、被繼承人為要保人－（一）課稅緣由－按國稅局之見解，此種情形之課稅理由，是依據保險法第三條規定，該保單的保險利益因為屬於要保人之權利，故應依法課徵被繼承人遺產稅。不過這類應課稅保單，因國稅局在查核上有一定難度，一般會主動申報該財產交易所得的人實際也不多。
　　相同地，繼承人也很少知道被繼承人如果遺有以自己為要保人並以他人為被保險人的人壽保險保單，必須計人遺產總額課稅的規定，而在稽徵實務上，通常是因為國稅局在進行查核被繼承人生前的資金流程時，或因保費金額較大引起注意，才會讓國稅局「不小心」發現有應課稅之保單權利。
　　被繼承人生前擔任要保人之保單在被繼承人過世後很少談論到應否課稅，但由於保險課稅議題漸受國稅局及財政部所重視，這類的保單在未來也有可能會成為案件審查之重點項目，納稅人現在對於類似之保單課稅問題，應特別加以注意。
　　（二）併計遺產之價值－與被保險人死亡時所涉及之課稅情形不同，當要保人在課稅上係應以被繼承人死亡日該保單的解約價值估算，而非原始繳納之保費。
　　結語：種種課稅新規定或國稅局新的課稅方式，對於納稅人之衝擊頗大，但大家在進行規劃應確實掌握一個原則，也就是，規劃時間愈長，租稅風險愈低，如能以合理時間及工具來換取節稅空間，將最能確保個人權益，也不致引發國稅局之查核風險。

 機車位改店面出租 判拆(2006/11/14)

●九十五年十一月十四日　自由時報

◆ 須付5萬餘元管理費

　　詹姓女子在台北市「師大富閣」大樓一樓購屋，與建商約定可使用房屋旁的13個機車停車位，她遂將停車位改建成店面出租他人做生意。但大樓管委會認為，此處是法定空地，向法院訴請詹女歸還，台北地院判決詹女應將店面拆除，並付管理費5萬餘元。
　　目前這13個停車位，由陳姓男子向詹女租用開設服飾店，傳出糾紛後，陳某已暫停使用原本屬於停車位的店面。陳某說，現在能使用的店面，是詹女的房屋，原本加蓋的部分已不能使用，對生意有很大影響。
　　大樓管委會主任委員吳家菁主張，詹女92年間購入大樓一樓，卻在機車停車位上搭蓋違建，出租給服飾店。吳家菁主張，違建搭蓋在大樓法定空地上，而法定空地屬於全體住戶所有。
　　詹女則主張，她購買房屋時，已向建商取得這13個停車位的管理使用權。詹女認為，自己將這塊地出租給陳某，一切合法，並未侵害大樓其他住戶的權益，拒絕搬遷。

◆ 法定空地屬全體住戶

　　台北地院審理認為，詹女與建商的協議書，是指這13個停車位由她管理使用，但詹女卻在這塊地上加蓋鐵捲門、木質地板及廁所，並出租給他人做商店使用，已超過授權範圍，且法定空地屬於全體住戶，故判決詹女應將土地上的建物拆除後還地；本案仍可上訴。

 實物抵繳遺產稅 國庫形同倒貼(2006/11/13)

●九十五年十一月十三日　經濟日報

　　抵繳比率高達五成，抵繳土地股票拍賣不出去可能造成「國家發不出退休金，只好發土地」窘境。

　　三年前，台南林先生的父親過世，需要繳交2.3億元的遺產稅，林先生名下的現金不多，但須課稅的財產很多，於是他拿出六筆公告現值超過1,600萬元的公共設施保留地，及價值約2.2億元的股票抵繳遺產稅。不過，總計高達2億多元的股票跟土地在財政部國有財產局裡躺了三年，賣不出去。
　　林先生表面上已繳了遺產稅，實際上卻沒有錢進到國庫裡。林先生不是特例，根據財政部統計，到今年8月，以實物抵繳遺產稅的金額超過1,486億元，其中七成以上是土地，約兩成是上市櫃公司的股票。這些財產繳庫後，必須經由國有財產局拍賣、標售，才能換成現金。
　　以目前國庫擁有超過六萬筆的抵繳土地來說，抵繳金額高達1,077億元，實際處理掉的土地大約只有一成，換言之，還有超過900億元的土地沒賣出去。國稅局的官員說，這些稅收看似進了國庫，但政府實際可運用的錢卻減少，「退休後國家可能發不出退休金，只好發土地」。
　　領到土地可能還算是好的。更慘的是，股票價值可能形同壁紙。根據國產局的資料，待處理的抵繳財產中，上市櫃及未上市櫃公司的股票、權利加起來約有150億元，但其中不少是營運狀況欠佳、不具知名度的小公司，有的根本已經停止營業。所以就算國產局一再降價標售，也乏人問津。
　　進一步分析已處理的上市櫃、非上市櫃股票則發現，拍賣後的實際得款不及抵繳價值的一半，形同國庫「倒貼」納稅人的遺產稅。國產局官員分析，主要是核准納稅人以股票抵繳遺產稅時，價值依被繼承人死亡時的市價或淨值計算，等到國產局接管財產、著手變賣，往往有幾個月甚至數年的時間落差，這段期間內可能股價
下滑，甚至公司關門大吉。
　　以目前國產局待處理的抵繳金額還有1,117億元來說，何時能全數變現、又能換成多少現金，仍是未知數；可以預料的是，只要遺贈稅法第30條不改，抵繳的財產就會一直增加下去。
　　遺贈稅法第30條規定，遺產稅或贈與稅應納稅額在30萬元以上，納稅人有繳現困難，得在兩個月內申請分期繳納，並准以課徵標的物或其他易於變價或保管的實物一次抵繳。換言之，只要計入課稅的財產，都能拿來抵稅。
　　立法的用意原是為了體恤納稅人，在可能突然獲得大筆不動產的情況下，無現金繳納時的便民措施；也算是對持有公共設施保留地數十年、地方政府卻遲遲無法徵收買回者的一種補償。但在近年來經濟走下坡，納稅人寧願持有現金的情況下，這條僅存唯一可用實物抵繳的稅法，反而成為有心人的逃稅漏洞。
　　假設一筆土地公告現值10萬元，國稅局據此課遺產稅，如果乘上50%稅率，應課5萬元；要是納稅人繳不出現金，就可以這筆土地抵繳10萬元的稅，形成稅務官口中「要五毛給一塊」的怪現象。
　　因為政府取得這塊土地的成本是10萬元，國產局拍賣的底價就是10萬元。但公告現值往往高過市價，土地便因此賣不出去。
　　近年來的實物抵繳比率，已攀升至遺贈稅的額的四、五成之多，嚴重影響地方財源，也破壞租稅公平。官員建議，除了修法，取消公設地可抵繳稅款的規定外，至少應縮小可採實物抵繳的範圍，將死亡前才取得公設地的案例排除在外，防範有心人的規劃；且應調升實物抵繳的金額門檻30萬元，或將分期繳納稅金的時間延長，替納稅人開另一條路。

 利率若急升投資客拋售餘屋效應 恐壓垮房市(2006/11/13)

●九十五年十一月十三日　聯合報

　　利率越殺越低，為投資客創造千載難逢的投資環境，也讓房地產投資行情產生推波助瀾的效果，但買空賣空套利的投資客比重太高，會使市場出現銷售熱絡的假象，這些投資客不是真正在消化市場供給，而只是當成套利工具，中長期來看，只是把餘屋效應往後延遲。
　　屏東商業技術學院助理教授楊宗憲說，現在的低利環境讓投資客的資金成本低廉，但如果央行快速升息，讓投資客無法再利用槓桿原理套利，或是投資報酬率追不上房貸利率，投資客就可能退場，當投資客大舉拋售時，餘屋效應可能成為壓垮房市的最後一根稻草。
　　越來越多投資客進軍房地產，銀行業也擔心假性需求可能釀成台灣房市的大泡沫。
　　利率升到什麼程度會讓投資客縮手？永慶房屋總經理葉凌棋說，估計只要房貸利率低於百分之六，房市景氣不會反轉。
　　投資客引發的問題是，短期內造成成交量放大的假象，量推升價，價再帶動量，形成一個不斷膨脹的泡沫假象，但如果市場不願意接受不斷膨脹的價格，民眾實質薪資沒有成長，房價所得比越拉越大，房價最後會面臨嚴重的折價考驗。
　　根據經建會的台灣住宅需求動向統計，今年已購屋人的投資比率前兩季都超過百分之廿，創下統計以來的新高。
　　住展雜誌施絢傑指出，投資心態的樂觀，應該是來自二○○八年可能的大行情及兩岸三通的大趨勢，但這些未來發展的不可預測性仍相當高，如果政治情勢不如市場預期，這些套利投資客的房屋最終還是要回到市場，供過於求是房市必須面對的真槍實彈考驗。

 成屋履約保證 保障買賣交易雙方(2006/11/13)

●九十五年十一月十三日　工商時報

　　購屋是人生大事，除了房貸選擇要仔細挑選之外，有關購屋過程中的交易安全，也必須慎重避免賠了夫人又折兵，其中，房仲業者與建築經理公司合作的「成屋履約保證」制度，主要保障買、賣雙方的資金收付安全，有助於避免交易風險。
　　在買賣房屋過程中，買方最擔心的是買賣進行到一半，賣方房屋被查封，無法過戶，或者是遇到詐騙事件，已付的款項要不回來，賣方最怕的是買方卻找藉口不肯支付尾款，或者買方向銀行貸款貸不順，無法履行買賣契約等。
　　中信房屋副總經理劉天仁表示，近來因為賣方卡債或信用貸款欠繳問題，造成出售的房屋標的在過戶完成前即已遭假扣押的案件暴增，要防範交易風險，除了產權審查、提供公正第三人的代書過戶審理、代辦作業外，房仲業者提供「房屋交易安全制度」服務也很重要。
　　一般而言，在成屋買賣過程當中，有所謂的「成屋履約保證」，來保障交易雙方的資金安全，辦理履約保證，買賣雙方的手續費，一般合計是成交總價的萬分之二到萬分之六不等。
　　住商不動產法務協理吳光華解釋，所謂的「成屋履約保證」，指的是成屋買賣過程，由建經公司出具保證書，保障買賣雙方價金及產權的權利，而建經公司在保證過程中會以公正第三者立場，控管存入銀行專戶的價金和相關契據。
　　該項機制的作用是，在費用管理方面，款項需等到交屋當天完成所有手續後，建經公司依約撥價款於賣方，並交付權狀於買方，而所謂的保障，則在於交易後如果賣方不交屋，建經公司返還價金給買方，如果是買方違約，且產權無法回復的話，則建經公司需補足尾款給賣方。
　　對於買方的好處是，如果發生付了錢卻沒辦法順利交屋，經過催告、解除契約確定以後，可以把錢拿回來。
　　相反的，履約保證交易制度，對買方最大的保障就是尾款取得安全，但是對於急著拿到賣屋資金周轉的賣方，拿到錢的時間會比較久，也因此，對於履約保證，買方的接受度也相對賣方來得高。

 房市泡沫化 何時會破滅？(2006/11/13)

●九十五年十一月十三日　聯合報

　　當大家都想投資房地產時 小心成為最後被套牢的人

　　台北市房地產價格屢創天價，中央研究院經濟所所長管中閔曾說，這房市熱得「沒有道理」，事實上，從經濟學中對「房市泡沫」的定義加以解讀，國內房地產市場顯然已經進入泡沫期！
　　有關房市泡沫的定義，通常是以房價所得比作為標準，普遍說來，已開發國家的比例，超過六倍就算正式進入泡沫區，而開發中國家的比例會稍微高一點。
　　國土規劃及不動產資訊中心最新發佈的國內住宅需求動向指出，全台目前的房價所得比為六點五倍，顯然已有房市泡沫的跡象，特別是台北市居民的房價所得比高達八點七倍，表示台北市房地產市場正處於泡沫中。
　　而對市場行情敏感度甚高的大型行庫，已逐步緊縮房貸的授信，並增加房貸放款「警示區域」，甚至要求建商提高自有資金比率，民眾想申貸高額房貸，已經面臨到行庫拉高門檻的趨勢。
　　這一波房市泡沫的形成原因有二，第一是央行的利率太低，投機客資本降低，進場快速炒作房地產；第二是台股長期低迷不振，迫使投資客轉往房地產市場。
　　房市泡沫已形成，何時破滅？在國際標準中，經濟學家通常會建議民眾觀察房屋銷售量、房屋庫存期、房屋未售出量及公眾感覺等。
　　一般說來，房市的銷售活動是房市景氣的領先指標，根據最新一季的國泰房地產指數，除台北市與台中都會區外，其餘如桃竹地區、台北縣、高雄都會區等地的銷售率與成交量，都出現兩到三成的衰退，已有警訊。
　　至於房屋庫存期，一般以六個月為正常，不過今年北台灣庫存期長達九個月的餘屋量達一萬七千一百五十九戶，累計未售出的總金額為一千兩百六十四億元。
　　房屋未售出量向來是房地產市場中最為神祕的數據，為避免影響銷售情況，建商通常不會透露有關「賣不出去」的狀況，而這一類房屋常因定價太高，導致乏人問津。
　　最後是公眾感覺，也許可用「擦鞋童現象」解讀，一九二九年華爾街股市大崩盤前，進出股市一度是美國的全民運動。
　　有一回，老甘迺迪在紐約街邊擦鞋，擦鞋童主動報起明牌來，老甘迺迪認定，連擦鞋童都能預測股市，他絕不問津，果然在華爾街崩盤後，甘迺迪家族是極少數沒有受傷的家族，老甘迺迪並趁機進一步鞏固他的經濟與政治王朝。套用在房市上，也許該注意是否大家都想投資房地產？當心成為最後被套牢的一個人。

 道路用地 須列徵收補償計畫(2006/11/10)

●九十五年十一月十日　經濟日報

　　欠稅擔保品 要篩選…

　　納稅人賴先生因欠稅遭財政部限製出境，賴先生為了解除出境限制，決定提供土地作為擔保品。但因提供的是道路用地，短期內所屬的縣市政府沒有開闢計畫，因此土地無法在短期內處分變現，結果遭國稅局拒絕受理，要求賴先生另提供抵押品。
　　國稅局說，納稅人提供土地作為應納稅捐的擔保，依稅捐稽徵法第11條之4規定，須符合易於變價及保管，且無產權糾紛的條件。以賴先生申請提供作為擔保品的道路用地來說，因為該土地尚未經當地縣市政府列入徵收補償計畫，顯然不易於變價，便無法作為欠稅的擔保。
　　包括道路用地、公共設施保留地，唯有已經當地縣市政府列入徵收補償計畫，且該項徵收經費已由當地政府編列預算、並經當地縣市議會通過，才屬已列入徵收補償計畫的道路用地，也才能作為納稅人欠稅時的擔保。
　　稅務官員指出，收到納稅人申請欠稅擔保品時，稅捐機關將先向地政事務所調閱土地資料，確認所有人無誤，及該土地是否已設定其他權利。如果已設定抵押，因抵押權大於包括稅捐債權在內的一般權利，稅捐機關便不傾向接受該筆土地作為擔保。
　　另外，如果納稅人提供擔保的土地立刻就要被徵收，也無法作為欠稅的擔保品。王小姐在今年9月時提出數筆土地作為欠稅擔保，但其中一筆土地經稅捐機關調查後，在11月就將被政府徵收，並發放補償金給所有人。由於政府徵收權利大於所有權利，稅捐機關也建議王小姐，為免屆時土地被徵收後，擔保品的金額不足，還
換提供另外一項擔保品，減少徵納雙方的困擾。

 重購退稅 兩年內有效(2006/11/10)

●九十五年十一月十日　經濟日報

　　自用住宅自營工廠用地符合規定都可適用

　　近年來房市蓬勃，不少人興起換屋熱，如果民眾在兩年內買新屋或賣舊屋，就可適用重購自用住宅扣抵稅額，不管納稅人先買後賣或先賣後買，一旦買價高於賣價，就能享用所得稅扣抵稅額的優惠。
　　林小姐在去年初賣出自用住宅房屋一棟，因為當初買進成本為540萬元，最後以550萬元的價格賣出（均不含土地價款），應申報財產交易所得10萬元，繳納所得稅。
　　假設林小姐當年度包含出售自用住宅財產交易所得10萬元的應納稅額為5萬3,600元，如果不包括該項財產交易所得，則應納稅額只有4萬600元，因此出售自用住宅的綜所稅額為1萬3,000元。
　　結果林小姐在今年又以650萬元買進一棟自用住宅房屋，因為距離賣出自用房屋在兩年內，且買進金額高於賣出金額，便可申請重購自用住宅退抵綜合所得稅，因此去年度綜所稅中因為該筆房屋財產交易所得繳納的1萬3,000元，便可在明年申報綜合所得稅時，自應納稅額中扣抵或退還。
　　如果林小姐以本人的名義出售自用住宅房屋，再以配偶名義重新買屋的話，也可以適用扣抵的規定。但台北市國稅局強調，必須是由所有權人、配偶或申報受扶養直系親屬辦理戶籍登記、且在出售前一年內沒有出租或供營業用的房屋，才符合自用住宅的規定。
　　不過，如果納稅人原財產交易所得已從財產交易損失中扣除，就不可以再扣抵應納稅額；如果納稅人先買新屋再賣出舊屋的話，只能在出售的年度才能扣抵應納稅額。
　　很多人都知道重購自用住宅可以申請退還已繳納的土地增值稅，但中小企業主可能不知道，自營工廠用地重購同樣可以申請退還土地增值稅。
　　台中市稅捐處表示，一般工廠如果在兩年內購買、出售廠房及土地，且符合自營工廠用地規定者，就可以在出售土地已繳納的土地增值稅額度內，申請退還不足支付新購土地地價的數額，可別讓自己的權益睡著了。
　　稅捐處官員說，自營工廠用地申請重購退稅，應具備下列條件：
　　出售與重購土地及廠房，所有權人須為同一家公司；不論先購後售或先售後購，應在兩年內完成；均為都市計畫工業區土地或政府編定的工業用地，地上建物必須是供直接生產使用的自有房屋；廠房須取得主管機關核發的工廠登記證，沒有出租或作其他營業使用。
　　其次，如屬先買新廠房再賣舊廠房，在購買新廠房時，舊廠房須符合自營工廠用地的條件。出售土地的移轉現值總額扣除繳納土地增值稅後之數額，須低於重購土地移轉現值總額，才有退稅，退稅金額且不能超過原納土地增值稅額。
　　稅務官員指出，自營工廠用地重購退稅，是以工廠遷移為要件，若僅出售部分工廠用地，原廠仍續營運、而未遷廠者，就不能享有這項退稅優惠。
　　官員也提醒符合自營工廠用地重購退稅的業者，經核准退稅的重購土地，五年內都須作自營工廠用地使用、不能移轉他人，否則，將會追繳所退還的土地增值。

 個人建屋出售 留意課稅門檻(2006/11/10)

●九十五年十一月十日　經濟日報

　　除非持有自宅用地逾一年 否則應辦營業登記 繳交營業稅營所稅

　　有業者為逃避建屋出售所得應納的營業稅與營利事業所得稅，假借個人名義建屋出售，結果被國稅局查獲。財政部明令，如果是屬於不用辦營業登記的個人建屋出售，所有權人必須符合持有自用住宅用地超過一年，以拆除改建房屋出售才算。
　　非屬個人持有超過一年以上的自用住宅用地，均應依法辦理營業登記，其建屋出售所得應繳納的稅捐包括營業稅與營利事業所得稅。
　　財政部表示，許多人誤以為個人建屋出售只要申報財產交易所得稅即可，無須辦理營利事業登記，也不用課徵營業稅及營利事業所得稅，結果卻可能遭到補稅處罰。
　　國稅局發現，有營業人經常假借個人名義建屋出售，企圖規避營利事業建屋出售所需繳納的營業稅與營利事業所得稅。
　　所謂「持有一年以上」，是指所有權人自戶籍遷入日，至房屋核准拆除日屆滿一年；或自戶籍遷入日至建造執照核發日屆滿一年而言。
　　至於「自用住宅用地」，則應符合土地稅法第9條所規定的自用住宅用地，且都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝者為限。超過以上標準者，建屋出售所得亦應依照規定辦理營業登記。
　　國稅局日前處理一宗建屋出售案，有三名納稅人相約購買相鄰土地，分別興建一到三間房屋出售。這三名納稅人雖已將其出售房屋的財產交易所得，併入售屋年度的個人綜合所得申報繳稅，但因並不符合持有一年以上自用住宅用地拆除改建房屋出售的要件，其售屋所得需課徵營業稅與所得稅。
　　不過，這三名納稅人並未依規定申請辦理營業登記，其建屋出售所得在國稅局查獲後，除分別補徵營業稅與營利事業所得稅之外，國稅局另按所漏稅額加處三倍罰鍰。
　　財政部強調，個人建屋出售並非以出售房屋的數量決定是否應辦營業登記。以國稅局日前處理的個人建屋出售案為例，即使民眾只興建一間房屋並出售，若非屬持有一年以上的自用住宅用地，仍應辦理營業登記，否則一被查獲即會被補稅處罰。

 前三季房市穩定成長(2006/11/8)

●九十五年十一月八日　聯合報

　　景氣溫和擴張 今年房價拉回可能性不高

　　內政部統計處最新統計，今年前三季台灣地區房屋買賣移轉件數年增達4.1%，市場新供給住宅建築執照申請戶數衰退3.7%。
　　房地產業者分析，整體需求成長幅度仍高過整體供給成長，所以整體房市景氣還會溫和擴張，即使現在還有政治不確定等因素，但今年房價拉回可能性不高。
　　內政部統計處資料顯示，今年前三季，台灣地區房屋買賣移轉件數達33.53萬件，與去年同期的32.18萬件比較，仍然有4%成長，顯示整體市場仍穩定成長。
　　但在新供給方面，全台灣前三季住宅建築執照的申請戶數則是8.8萬戶，比去年同期的9.22萬戶小幅衰退3.7%，顯示房屋整體市場供給並沒有進一步放大。
　　信義房屋不動產企研室協理張欣民分析，從2003年SARS過後，國內房市已經持續走多頭將近三年，這段期間推出的預售屋都將在今年陸續完工，還有今年度新推出的預售案量仍然相當可觀，再加上9月起又有政治動盪等干擾，所以一般市場原本預料，今年房屋市場需求會漸趨疲軟，房價在賣壓下勢必也將拉回。
　　不過，根據官方數據顯示，今年來房屋新供給並未進一步放大，市場需求面則呈現不減反增的情況，因此整體市況還是持續穩定成長。但他也提醒，少數新供給量仍然續放大的地區，明年市況及行情民眾宜小心留意。
　　永慶房屋總經理葉凌棋認為，影響明年房市的主因為全球經濟、房貸利率還有政治穩定度。未來若國內政治穩定度低，整體購屋氣氛也將趨於保守。

 35萬元以上現金捐贈 難了(2006/11/8)

●九十五年十一月八日　經濟日報

　　遺贈稅法規定，納稅人捐贈給政府、學校或公益機關的捐贈總額，可百分之百扣除抵稅。但過去六年來，捐贈問題大，稅捐機關為這項規定，吃了不少苦頭，現在從嚴查非現金捐贈，到連35萬元以上的現金捐贈也要好好端視一番。
　　其中光是政府接受民間捐地的部分，就讓國庫損失近千億元的稅收。也因此，捐贈現在已被稅捐單位列為「重點查核」的項目，稅務員幾乎是拿放大鏡在審視每個捐贈的案子。
　　以往民眾最常捐贈土地、甚至園藝造景等工程給地方政府機關，由於價格高昂，工程費用動輒上億元，對納稅人的逃漏稅誘因最大。為免稅收流失太過嚴重，稅捐機關現已規定，只要納稅人的申報案件中出現「非現金捐贈」，稅務員絕對「每案必查」，藉此展現維護稅收的決心。
　　像是近日不少地方政府、公益團體便陸續接獲民眾捐贈各式的藝術品及古代文物，由於文藝品多「有行無市」，稅捐單位便面臨鑑價的難題。如何評價？去哪找估價專家？都讓稅務官傷透腦筋，至今仍在研究、想找出一套標準的作業程式。
　　就算納稅人列舉的是現金捐贈，爭議比較小，但稅捐機關間也有默契，只要現金捐贈的金額在35萬元以上，一定會通報受贈機構當地的轄區稽徵所，由當地稽徵所函查受贈單位調查，確認這筆捐贈金額的用途及性質，再決定是否可列為捐贈扣除。
　　有時就算捐贈的金額不大，承辦的稅務員只要察覺有異，照查不誤。民眾想靠捐贈避稅，可是一點也不容易。

 郵局轉帳上限 調降為50萬元(2006/11/8)

●九十五年十一月八日　工商時報

　　為防阻層出不窮的詐騙事件，中華郵政公司昨（七）日宣布，自十二月一日起，郵政儲戶利用語音、網路及自動櫃員機（ATM）轉帳，每次、每日轉帳限額由現行新台幣一百萬元調降為五十萬元。其他銀行同業聽聞消息，多表示「暫時觀望」，民營新銀行主管更坦言：「要做生意的銀行都不會跟進」。事實上，為了防堵詐騙集團橫行，不但主管機關用到沒招，連銀行也蒙受不白之冤，屢被民眾罵臭頭。
　　中華郵政表示，近年來發生多起詐騙事件，都是導因年紀稍長的客戶，因為不熟悉郵局網路、語音和ATM轉帳作業，遭到謊稱是郵局人員的詐騙電話，將客戶騙去郵局設定密碼，歹徒在客戶不知情情況下取得密碼後，很快就會將存款全部轉出，等到客戶發現已為時已晚，因此，為了維護郵政儲戶存款安全，中華郵政決定調降轉帳限額。

 買到法拍屋 冒出承租戶(2006/11/8)

●九十五年十一月八日　自由時報

　　女子范曉如以1300萬買兩棟法拍屋，不料過戶後，原本的空屋卻冒出兩家「餐廳」，洪姓及廖姓餐廳老闆還拿出租約，表示已承租10年，租期到房屋改建為止。范女花錢買屋卻無法使用，向台北地院訴請餐廳搬離，法官認定洪、廖兩人無權占有，昨判決將房屋歸還范女。
　　獲判勝訴的范女透過律師陳長甫說，這兩棟房子是被蘇姓男子占有，再承租給洪、廖兩人開餐廳，如今法院判決蘇某應返還房屋、餐廳應搬離，總算還她公道。蘇某則透過律師吳家業強調，他有權占有，等看到判決書後再決定是否上訴。
　　這兩棟房屋位於台北市萬華區，巷內有許多俗稱「阿公店」的「餐廳」，這兩棟也是餐廳，其中一家目前已無營業，陳長甫律師主張，84年間這兩棟房屋就已遭法院查封，今年遭法院拍賣，屬於不點交屋，由從事房地產投資的范女以1300餘萬元購入。
　　蘇姓男子則強調，自己在84年間就以每月2萬元向原屋主承租，租期是至房屋「拆屋重建」，他並再將房屋以每月5萬元租給洪、廖兩人開「餐廳」，蘇某強調，有租約為證，且在「買賣不破租賃」原則下，新屋主也應接受舊租約，不能將他們趕走。
　　台北地院審理認為，85年間法院執行查封時，這兩間房屋為空屋，顯見蘇某主張從84年起承租並非事實；本案可上訴。

 信託標地物 什麼都不奇怪(2006/11/7)

●九十五年十一月七日　自由時報

　　信託可能是銀行提供的金融商品中，唯一基於當事人雙方「互不信任」的基礎所衍生的產品；銀行業者指出，其實只要符合法律規範，任何東西都可交付信託，加上委託人交付信託的情況各有不同，在承辦信託業務時，難免會碰到不少趣事。
　　目前交付信託標的物仍以現金最多，其他包括房屋、土地、有價証券等也不在少數。一位銀行業者甚至透露，過去曾有兩家高科技公司談判技術移轉，準備接收技術移轉的一方，擔心對方中途變卦，讓整個技術移轉計畫胎死腹中。於是就與賣方協議，將整筆技術移轉權利金都信託給銀行，等到整套技術移轉完成，賣方才能取得該筆權利金。由於該筆權利金額度不小，此案還成為當時銀行業中十分熱門的話題之一。
　　另有部分銀行業者也承接過地主在土地買賣過程中，將土地交付銀行信託保管的案例。有趣的是，由於土地稅法39條之二明定，以農業為用途的農地移轉給自然人，不課徵土地增值稅，即該筆土地在移轉之前，若符合農地農用的情況，可免徵土增稅；但若是農地他用的話，地主免不了就有繳大筆稅金的煩惱。
　　偏偏這些擁有大筆農地的地主，名下土地有不少根本就荒廢在那裡，完全不符合農地農用的原則。因此，就有地主為了避稅，特別要求銀行延長信託期限，暫時不要進行土地所有權移轉，因為這名地主為了怕稅捐稽查人員去查看土地使用狀況，要在土地移轉前先行整地，再種上諸如芭樂、蔬菜等農作物，等到這些作物長到一定程度後，再以農地的狀態進行所有權移轉。就這樣，原本只要數週的信託期，一拖兩、三個月，也著實讓銀行業者開了眼界。

 房地產交易會 傳授投資秘訣(2006/11/7)

●九十五年十一月七日　經濟日報

　　17日至20日在台北世貿登場；11場論壇，專家親解析。

　　想瞭解何時是最佳購屋時機嗎？想一次掌握近期各項建案嗎？多位專家在11月17日開始的2006房地產交易會的研討會中，將分析房地產市場趨勢，告訴你購屋時機與投資秘訣。現場更展出上百件建案，想自住或投資的購屋人，到展覽現場可以一次全盤掌握。
　　台灣首次大型房地產交易會，將於17日到20日在台北市世貿展覽一館舉行，有26家建商或代銷公司參展，展出149個攤位。展覽以「聰明買屋、歡樂致富」為主軸，參展建商將展出近期推案上百個，以帶動大台北地區的買氣。
　　鄉林、富立更遠從台中、台南前來參展，引發「南屋北賣」的熱潮。業者將在攤位上舉辦購屋好康、有獎問答、徵才等活動，吸引購屋大眾。
　　主辦單位並於展示期間舉辦11場研討會，邀請產官學專家演講，探討房地產趨勢與商機。北區房屋首席總經理彭培業主講「從成屋交易獲利」；李永然律師主講「購屋法律問題」；戴德梁行總經理顏炳立主講「最佳買房時機」；政大教授張金鶚主講「房地產景氣與投資決策」；瑞展產經董事長陳忠瑞主講「資產營建、REIT
s，蓄勢待發？」；淡江大學教授莊孟翰主講「北中南市場分析」。
　　遠雄建設Top Sales戴明珠將與安泰會計師事務所陳兆宏對談，分析購屋投資；輔大景觀系教授林俊寬將分析居家格局與風水，給購屋者建議；內政部建研所所長何明錦將講述新住宅評估制度；台灣高鐵也將分析高鐵與場站周邊開發。
　　17日上午將舉行開幕論壇，邀請內政部次長林中森、莊孟翰、建商公會全聯會理事長王光祥、亞昕開發董事長姚連地、鄉林建設董事長賴正鎰等，同台討論台灣及兩岸的房地產趨勢。
洽詢電話（02）2768-1234轉3187、3877分機。

 不動產交易價金信託 買屋心安(2006/11/7)

●九十五年十一月七日　自由時報

　　購屋置產一旦發生交易糾紛，最讓買方擔心的就是，付出去的錢要不回來；為讓自己辛苦大半輩子的血汗錢獲得保障，將不動產交易金額交付信託的觀念，近年開始漸受到重視，如此，就算面對建商惡意倒閉，也不用害怕交到對方手裡的購屋款從人間蒸發。
　　這種將信託概念延伸到不動產買賣的作法，等於把龐大的不動產交易價金買了保險，成為不動產交易過程中，消費者保全資產的最佳財富管理工具。

◆ 「不動產價金信託」是什麼？

　　什麼是「不動產價金信託」？聯邦銀行信託部表示，買方與賣方跟銀行訂立信託契約，由賣賣雙方共同擔任信託契約的委託人（即受益人），再由銀行擔任受託人（受託銀行）；買方依約將應支付的不動產價金，存入受託銀行的信託財產專戶裡；受託銀行則負責在此一專屬的信託帳戶中保管買賣價金，在契約完成前，買賣雙方均無法任意動用信託帳戶中的款項。
　　聯邦銀行信託部指出，信託期間，買賣雙方得共同指示受託銀行，從信託財產支付相關費用（例如：土地增值稅、賣方之貸款金額、仲介報酬或其他費用）；買賣契約完成後，買賣雙方再共同指示受託銀行，將信託財產交付歸屬權利人（賣方），至此，整個不動產價金信託的關係才告結束。
　　遠東銀行信託部經理楊堂榮表示，過去買賣房屋時，大多是買賣雙方透過仲介或代書辦理，買方直接將款項交給賣方，這時買方在金錢方面承擔的風險較大；因此，由銀行擔任公正第三人負責保管買賣價金，在買賣雙方順利完成交易後，再將購屋款交給賣方，對買方權益的確相當有保障。

◆ 預售屋要注意工程款動用條款

　　楊堂榮認為，國內不動產市場特有的預售制度，一旦發生交易糾紛，消費者往往處於較弱勢的地位，這時如果將不動產交易價金交付信託，由於這筆金額非經雙方同意不能任意動用，消費者就不用擔心建商惡性倒閉、捲款潛逃的噩夢，會發生在自己身上。
　　不過，銀行業者提醒消費者，部分建商在與消費者簽訂價金信託契約時，會在契約內容中訂立工程到達某一進度時，得支用信託帳戶內金額的特別條款，因此，消費者在簽約前必須詳讀合約內容。如果合約內容中有類似的特別條款，最好要求建商在合約內容加註，必須拿到每一個工期的使用執照後，才可動用專戶內的款項，以免不肖建商趁機挪用信託帳戶裡的資金，對消費者比較有保障。

◆ 房屋、土地買賣都可信託

　　聯邦信託部進一步說明，其實不動產價金信託不僅限於房屋買賣，就連土地交易也可適用，由於這類信託必須等到交易完成後，賣方才能拿到買方放在信託專戶裡的錢。因此，若是賣方出現一屋（地）兩賣，或標的物原抵押權未塗銷等，造成無法將房（地）過戶的情況時，受託銀行就可依照信託合約，將買屋（地）的價金還給買方
。
　　至於不動產價金信託的費用，銀行業者表示，目前收費標準大約是該筆不動產交易金額的萬分之四至萬分之八左右。以一筆1,000萬元的不動產交易來說，其價金交付銀行信託的費用不過是4,000元至8,000元，對於買賣雙方而言，都是屬於非常低成本、高保障的資產保全工具。

◆ 提供價金保障非保證零糾紛

　　值得注意的是，不少消費者會將「不動產價金信託」與「避免不動產交易糾紛」聯想在一起；對此，聯邦銀行信託部表示，在不動產價金信託的過程中，銀行端只扮演「價金保管」的責任，並不介入買賣雙方的交易中。
　　因此，一旦發生交易糾紛，仍需要買賣雙方自行協調，受託銀行會根據買賣雙方協議來加以執行，整個信託過程，並不能保證交易不會出狀況。消費者最好在進行不動產價金信託前，能先對信託內容及屬性加以了解，以確保自己的權益。

 大陸人士繼承在台遺產 上限200萬(2006/11/7)

●九十五年十一月七日　工商時報

　　國稅局表示，根據台灣地區與大陸地區人民關係條例相關規定，「被繼承人在臺灣地區之遺產，由大陸地區人民依法繼承者，其所得財產總額，每人不得逾臺幣二百萬元，超過部分，歸屬臺灣地區同為繼承之人」，因此，若大陸地區繼承人已取得二百萬財產者，則台灣地區的繼承人，若申請以被繼承人所遺的財產抵繳遺產稅時，不必檢附大陸繼承人的同意書。
　　台灣省北區國稅局表示，大陸地區人民已取得被繼承人在台灣地區的遺產達二百萬元時，則超過二百萬元以外之財產，依據兩岸關係條例第六十七條第一項規定，歸屬台灣地區同為繼承之人，換言之，大陸地區之繼承人，就超過二百萬元部分之遺產已無繼承權利。而有關以遺產抵繳遺產稅，必須繼承人全體簽章出具抵繳同意書之規定，也不必再經由大陸繼承人的同意。

 都市小坪數風行 當心貸款限制(2006/11/6)

●九十五年十一月六日　工商時報

　　購屋小宅化盛行，不過，買小坪數房屋，想要跟銀行貸款，要先注意是否有坪數限制，因為一些銀行為了確保債權以及房屋轉手性，對於太小坪數房屋的房貸承做意願不高。不過，同樣小坪數，但精華地段物件貸款限制相對較小，因此，買小宅，最好先考慮地段、生活機能及未來的轉手性。
　　銀行業者表示，民眾申請購屋貸款，銀行主要考量個人信用及還款條件之外，還會看房屋本身的條件，包括座落的地區、房屋的屋齡等等，但有些行庫對於太小坪數的物件房貸比較不喜歡承做，主要是因為轉手性的考慮。
　　住商不動產企劃研究室分析，小坪數物件擁有低總價、便於管理等優點，慎選物件確實可以能減輕購屋者負擔，對於投資者來說，有機會可以用低本金獲得高收益，但比起一般三十坪上下的主流物件，小坪數在購買前必須配合自身需求與未來規劃。
　　台新銀行表示，雖然該行房貸業務沒有坪數限制，但對於十五坪以下的物件，則會特別注意其申貸的條件，例如物件的地理位置，主要是因為十五坪以下的房屋，目前還不是市場的主流，未來轉手性必須注意，對於銀行而言，屬於比較高的風險。
　　上海商銀也表示，一些銀行限制太小坪數房貸申請，例如要求主建物要求最好有十二坪以上，主要是基於轉手風險考量，如果不是在精華地段，或者生活機能強的地方，如捷運周邊，一般接手性較差，而同樣是小坪數，如果是精華地段，例如在捷運周邊的小套房則放寬到八坪以上。
　　不過，銀行主管也表示，民眾申請房貸，一般主要考量的要件，還是在於個人的信用以及收入能力還款條件等等，再來才考慮房屋本身的條件，而就算地段好的物件，但是申貸者本身的信用及還款條件不佳，銀行也不會冒風險。
　　因此，若是民眾購買小坪數房屋，尤其是十二坪以下，甚至個位坪數套房，建議事前先詢問建商或仲介往來的銀行，比較容易貸到，例如建商原本與某銀行有建築融資關係，則銀行會考慮承做較小坪數貸款。
　　住商不動產企劃研究室則提醒，小坪數物件是都市地皮有限的必然趨勢，但對消費者來說，除評估屋況、所在位置與總價、轉手性外，更需精算單坪價格。

 紅潮再現 房市買氣恐萎縮(2006/11/5)

●九十五年十一月五日　經濟日報

　　短期政局還有得吵，勢必衝擊買氣；北市缺地，房價可望續飆…

　　總統夫人吳淑珍被起訴、紅衫軍重回凱道及政局動盪，使原本平靜的房地產市場再度受到波及，北市房地產業者說，「不管阿扁下不下台，未來兩周看屋人潮，將會受到政治活動影響而萎縮」。不過，因北市土地缺乏，預測房價還是會繼續飆漲。
　　永慶房屋代銷部經理王財旺說：「房地產最大的變數又出現了。」上週五吳淑珍被起訴新聞一出，不少建商都開始擔心9月底房市買氣冷清的場景再度出現，對於近期銷售狀況已有心理準備，將隨時調整行銷策略。
　　王財旺表示，建商只希望社會環境穩定，房地產買氣才會旺，最明顯的例子就是10月下旬倒扁活動冷卻，看屋人氣就陸續回籠，目前看來短期之內政局還有得吵，購屋民眾勢必會觀望。
　　和過去幾年景氣大好的情勢相比，今年的北台灣房地產市場，明顯呈現「區域表現」的態勢。截至10月中止，北市房市推案的銷售成績平均超過七成，北縣、新竹，以及因北宜高通車而受到注意的宜蘭房市，都有四成水準之上的銷售成績。
　　不過，民國92、93年曾經相當熱絡的桃園房市，今年以來則出乎意料地低迷；到目前為止，該縣各區推案得平均銷售率甚至不到三成。
　　住展雜誌市調組長鍾鎵地說，北市的高買氣和桃園的去化趨緩，形成強烈的對比，主要是因為北市確實土地資源漸稀，國有土地標售持續標漲，帶動房價跳躍式成長，內湖瓏山林建設即將在內湖推出的預售案「藝術館」，也開出每坪46萬元的高價。
　　但買氣大好並不代表房屋奇貨可居，不少看好2008年總統會換人的投資客大舉進場，才是形成北市房市「表象式」榮景的真正原因。
　　另一方面，雖然距離北高市長及議員選舉投票，還有一個月的時間，不過選舉對房市個案媒體產生的排擠效應，已經開始浮現，接下來，則將會是候選人服務中心排擠個案接待中心的人氣指數。

 法拍屋代墊貸款 過戶後轉房貸(2006/11/4)

●九十五年十一月四日　蘋果日報

　　民眾在標得法拍屋後，除事先繳納的保證金外，須在7天內將尾款繳交至法院因為房屋還未交屋，所以無法抵押借款，若購屋人現金不足，其實可向銀行申請「代墊標購法拍屋貸款」來支付此筆龐大的支出，通常貸款額度可達拍定價的8成。

　　短期周轉

　　近年來法拍屋的市場熱絡，根據104法拍屋的統計，光去年法拍屋的成交金額就超過1500億元，法拍屋的房貸申請和一般房貸無異，都須以房地作為擔保品，但法拍屋則須先繳交拍的尾款給法院後，法院才會將「不動產權利移轉證書」寄送給得標人，辦理產權移轉後才能向銀行申請一般的房貸，「代墊標購法拍屋貸款」就可提供資金不足的民眾先繳交尾款給法院。

　　年利率約5~6%不等

　　新竹商銀台北第一區中心副理邱貴嬌表示，「代墊標購法拍屋貸款」屬信用貸款，年利率約5~6%不等，因屬短天期資金運用，銀行獲利有限，主要還是為了爭取日後成為房貸客戶，以新竹商銀為例，民眾得標後設定房貸額度最高可至拍定價的1.4倍。
　　代墊標購法拍屋貸款屬無擔保信用貸款，貸款額度動輒好幾百萬，但銀行利潤有限，現有新竹商銀、聯邦銀行等承作。

　　以日計息須開辦費

　　民眾投標法拍屋前，先繳付2~3成保證金，得標後7天內須付清剩餘尾款給法院，得標人以法院繳款通知書向銀行申請「代墊標購法拍屋貸款」，由銀行提供剩餘尾款款項，繳清全部款項後，約10天至1個月，取得法院「不動產權利移轉證書」，才能辦理產權過戶登記，向銀行申請房貸，償還銀行代墊之尾款，並支付代墊期間利息。
　　104法拍屋副總林桂英表示，有提供「代墊標購法拍屋貸款」的銀行，貸款期限都只有幾個月，有些以日計息，通常會收筆開辦費用，如聯邦銀行的開辦費為5600元。
　　林桂英建議，通常拍定的價格會比市價更低，有些投標人會以第3人的名義投標，再過戶給自己，此時就能以市價和銀行申請到較高房貸，民眾也可以多一筆金額運用。

 口授遺囑無效 國家代管佛堂(2006/11/3)

●九十五年十一月三日　蘋果日報

　　北市瑞安街供奉彌勒佛的道德佛堂，房產登記在管理人張阿美名下，張女三年前心臟病發，臨終前以口授遺囑表明將佛堂捐給新竹的天恩彌勒佛院，國有財產局認為遺囑無效，加上張女無繼承人而代管，天恩彌勒佛院雖打官司爭取確認遺囑有效，昨仍敗訴。
　　台北地方法院審理認為，張女當時雖病危，但她口授遺囑由見證人記錄後，還能自己蓋章，表示她當時應能自己書寫遺囑並簽名，完成「自書遺囑」，或由別人代筆遺囑後簽名，完成「代筆遺囑」，不適用免簽名的「口授遺囑」，昨判張女的遺囑無效。國有財產局因此有權繼續代管。
　　敗訴的天恩彌勒佛院以一座號稱全台最大、七十二公尺高的青銅彌勒佛像聞名。天恩委任律師黃德賢昨憤慨說：「判決簡直不可思議，完全不符情、理、法，一定上訴！」

◆ 立遺囑前請教專家

　　目睹張阿美口授遺囑的道德佛堂江姓女道親昨感傷說：「張大姊病發時，堅持要完成遺囑再就醫，為的是讓道親集資建立的佛堂，繼續由道親使用，法官竟判公益性質的遺囑無效，太冷血。」
　　市價約一千六百萬元的道德佛堂房產，若無人提出訴訟主張繼承或向張女主張債權，國財局將收歸國有。國財局強調，此案絕非與民爭利，也呼籲民眾立遺囑時，最好先請教專家，才不會發生糾紛。

◆ 遺囑種類及規定

◎自書遺囑：遺囑人書寫遺囑全文，簽名
◎公證遺囑：在二名以上見證人、一名公證人面前口述遺囑，公證人記錄，三方簽名，遺囑人若不能簽名，可記明理由並按指印
◎密封遺囑：遺囑人在遺囑簽名後密封，並在封縫處簽名，向二名以上見證人、一名公證人表明是自己遺囑，公證人在封面記明遺囑人的陳述，三方在封面簽名
◎代筆遺囑：向三名以上見證人口述遺囑，由一名見證人記錄並記明代筆人姓名，雙方簽名，遺囑人若不能簽名，可按指印
◎口授遺囑：遺囑人生命危急或情況特殊時，向二名以上見證人口述遺囑，由一名見證人記錄，見證人簽名。或以錄音設備錄下口述遺囑，當場密封，見證人在封縫處簽名
■註：都須記明年月日，密封遺囑另須在封面記明年月日

 公寓隔成小套房 避稅新招(2006/11/3)

●九十五年十一月三日　經濟日報

現值不到10萬免繳房屋稅 財部暫不擬修法
　
　　近年房地產市場流行小套房產品，卻也因而影響房屋稅稅收，因為根據法令規定，房屋評定現值在10萬元以下免繳房屋稅。
　　投資客購買數間小套房出租，可收取租金又省去房屋稅。稅捐機關也發現，有人將一戶隔成數戶小套房出租，目的就是規避房屋稅。
　　房屋稅的計算方式是以房屋評定價格乘上稅率，但住家房屋現值在10萬元以下的話，就可免徵房屋稅。假如一間房子的評定價格近40萬元，被分割成四戶小套房，則一戶評定價格不到10萬元，便不需繳交房屋稅。原本需乘以1.2%稅率、繳納近5,000元的房屋稅，分割之後，一毛錢也不必繳。
　　台北市稅捐稽徵處表示，目前就有納稅人鑽法律漏洞，本來是自住的一戶公寓，但切割成數份、變成套房，並向戶政機關申請獨立門牌，設立獨立的出入門戶，接著又向地政機關申請產權分割。由於都經相關單位審核通過，稅捐機關也只能依法行政，按照評定現值不滿10萬元、便可免稅的規定行事。
　　近年房地產市場流行針對單身貴族、小家庭興建小套房，因為坪數較小，如評定現值在1 萬元以下，一樣可省房屋稅。實務上就有投資客在大學附近購買數戶小套房，分租給學生，因為坪數小，有的地段較偏遠，則房東不但有租金收入，還可不必負擔房屋稅。
　　特別像是台北市許多明星學區，家長為了讓孩子未來能進明星學校就讀，多會處心積慮遷入學校附近戶籍。像是大安區就曾有納稅人將一間房子分割成很多戶出售，以之一、之二的門牌方式標示，目的就是讓想取得戶籍的家長一償心願，屋主也可趁機節省房屋稅。
　　稅務人員指出，時下流行小套房，因坪數小可免房屋稅，是立法時所無法想像的趨勢，因而造成法律漏洞。不過，財政部認為相關案例並不多，暫不打算修法。

 不動產做應納稅款擔保 應扣除抵押權擔保金額(2006/11/3)

●九十五年十一月三日　經濟日報

　　台灣省中區國稅局說，納稅人申請以個人所有或第三人已設定抵押權的不動產，做為應納稅款擔保時，計算不動產價值須先扣除最高限額抵押權所擔保的債權金額。
　　中區局徵收科舉某甲為例，其經復查決定應納稅1,000萬元，為免被強制執行，依法提起訴願須先繳半數稅額500萬元或提供相當價值擔保品。若某甲提供一筆公告現值400萬元土地作擔保，依稅法規定其擔保價值以公告現值加四成計算，土地擔保價值設算為560萬元。
　　不過，這筆土地因向銀行設定最高限額抵押權200萬元，假設土地擔保債權並未確定，稽徵機關計算擔保品價值時就要扣除這項抵押權200萬元，只能核可擔保360萬元，因低於應提出的500萬元擔保價值，某甲須再補提其他擔保品140萬元。
　　徵收科官員表示，但如最高限額抵押權所擔保的債權金額，在納稅人申請擔保時已經確定者，計算擔保品價值僅須扣除已確定債權及抵押權效力所及的從屬債權金額。
　　以前述某甲為例，若在提出擔保品時，其最高限額抵押權確定只有50萬元，則這筆土地擔保價值仍達510萬元，就符合應提供擔保的規定，可以辦理欠稅擔保手續。

 房屋無償借人營業 要報稅(2006/11/3)

●九十五年十一月三日　經濟日報
稅務問答

　　大園鄉陳先生來電詢問：將房屋無償借給他人營業或執行業務使用，為何會被設算租賃所得課稅？又或者租給他人營業或執行業務使用已經依照租賃契約書、扣免繳憑單申報租賃所得，為何還會被國稅局調整補稅？
　　北區國稅局桃園縣分局答覆：一、依照所得稅法規定將房屋借給他人供營業或執行業務使用，雖然是無償借用，仍然要按照當地一般租金情況，計算租賃收入，申報綜合所得稅。而所謂「他人」，係指本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人。所以如果房屋不是自己、配偶或直系親屬個人營業或者執行業務使用，依法是要設算租賃所得。二、若出租約定的租金，顯然比當地一般租金水準低，稽徵機關依稅法規定就可以參照當地一般租金標準調整計算租賃收入。所稱當地一般租金，是由財政部各地區國稅局蒐集租金資料訂定，報財政部備查後發布。

 協議合建 政院擬免徵土增稅(2006/10/30)

●九十五年十月三十日　工商時報

　　建商向政府建議，與地主協議合建的都市更新案，如果建商須出資抵付工程費，而地主須將產權給建商時，在這種情形下，建商應免徵四○％的土地增值稅，但由於土增稅是地方稅，地方政府集體反對此一措施，致這次都市更新法修正未能納入。但由於行政院極想促成都市更新案的推動，在行政院審議都更條例修正案時，不排除仍有翻案討論空間。
　　行政院與內政部官員均表示，這次修改都市更新條例，雖未能將租稅獎勵納入修法草案，令採協議合建的建商將大失所望，但為彌補建商的失望，已在容積移轉及獎勵容積規定上特別考量，大幅放寬並提高獎勵。
　　相關官員說，權利變換的都市更新案屬強制性質，建商可免徵土增稅。採協議合建的建商，去年亦極力向政院高層遊說，希望給予減免土增稅誘因，政院也同意研議。
　　惟此案在營建署內部會議討論時，遭地方政府集體否決，因為衝擊地方稅收減少，地方要求中央提出彌補財源，否則堅決反對，在找不出替代財源下，這次修法未將租稅減免誘因納入。
　　目前經建會與內政部對建商採協議合建，提出諸多利多獎勵誘因，包括一．五倍容積獎勵，若是政府指定更新地區，給予最長十二年辦理都市更新特別期限，若地上仍有佔用戶需安置，政府也會給予容積上的協助。
　　此外，金管會去年底今年初已放寬都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法，開放證券投資信託事業也可兼營都市更新投資信託公司業務，並放寬都市更新投資信託基金管理門檻可由五百億可降為二五○億，以鼓勵業者發行受益憑證籌資，並提供一般投資人參與都市更新。

 地價稅 後天開徵(2006/10/30)

●九十五年十月三十日　經濟日報－（地價稅 後天開徵）

　　
　　95年地價稅將在11月1日起開徵，繳納期至11月30日止。台北市稅捐處表示，今年的地價稅納稅義務基準日為8月31日，所以8月31日當日土地登記簿上所記載的所有權人、典權人才是納稅義務人；8月31日後才辦妥所有權移轉登記的土地，今年地價稅的納稅義務人仍為原所有人。就算買賣雙方在契約中約定地價稅的繳納對像，只屬當事人間的私權行為，不能變更地價稅納稅義務人。
　　今年7至9月小店戶營業人查定課徵的營業稅，將自後天（11月1日）開徵，採用轉帳納稅者應先檢視帳戶存款是否足夠繳稅，以免扣款不成。

 被繼承人為殘障者不適用殘障扣除額(2006/10/30)

●九十五年十月三十日　經濟日報

　　稅務問答暨快訊

　　台南市陳先生問：我父親於日前過世，其生前領有殘障手冊，得否於辦理遺產稅申報時加扣殘障特別扣除額？
　　南區國稅局台南市分局答覆：陳君所提情形，並不適用殘障特別扣除額相關規定。遺產及贈與稅法規定，被繼承人遺有配偶、直系血親卑親屬及父母者，均得自遺產總額中扣除定額扣除額。此外前述三種身份，如在被繼承人死亡前即為身心障礙保護法規定重度以上殘障者，或精神衛生法第5條第2項規定病人，依遺產及贈與
稅法規定，每人得再加扣「殘障特別扣除額」557萬元。
　　因此，被繼承人本身為殘障者並不適用此一扣除。

 住不起北市 郊區移民潮湧現(2006/10/29)

●九十五年十月廿九日　蘋果日報

　　隨著貧富差距拉大，台北市房價短期沒有下跌的可能，依照香港房市經驗，未來會愈來愈多人買不起高房價的台北市房子，永慶房屋總經理葉凌棋預言，「郊區移民潮即將出現」。移民潮勢必沿著捷運往台北縣疏散，在首購支撐需求下，捷運沿線保值性強，「剛出社會的首購族，在台北買房子只有1條路，就是沿著台北縣
捷運沿線找房子！」

　　沿北縣捷運找房子

　　葉凌棋表示，台北市房價雖然持續墊高，但幾乎是高所得的投資客，操作豪宅和套房投資，一般自住客想在台北市中心的大安、信義、中山、松山購屋，不但2房的產品缺乏，即使30年的3房老公寓動輒1200萬元起跳。而台北縣房價較能反映實際的自住需求，交易量的房屋真實使用度高，隨著台北市房價增值，北縣房價也較穩定。
　　高速公路交流道對房市周邊房市的效益已被證實遠不如捷運，因此，無論已完工通車的的中永和、新店、板橋、土城，或即將通車的三重、蘆洲等捷運站，都有足夠條件吸引首購族，房價支撐力道遠比交流道周邊還強，而購屋人也能將標的換成大3房、有車位的新電梯大樓，擁有較居住品質。

 下月起加額度 降利息 公教勞房貸大放送(2006/10/29)

●九十五年十月廿九日　中國時報

　　公教人員優惠房貸與勞宅貸款改弦易轍，申貸者有福了！自十一月一日起，公教人員優惠房貸額度由過去最高二四○萬元，改為依實際房價估算，平均可貸到房價八成，且房貸利率由原本二．五三％調降至二．四九％，可嘉惠公教人員八十萬戶。
　　同時，勞宅貸款今年首度改採利率競標模式辦理後，十一月十五日起貸款利率由原本二．七四％調降至二．二六七％，可嘉惠三萬戶，這兩大政策性房貸紛紛寫下近年來額度、利率優惠新紀錄，預料將掀起申貸熱潮。

◆ 公教可貸到房價八成款

　　由於近年來政策性優惠房貸不夠優惠，利率達二．五三％，甚至高達三％以上，與民間銀行房貸優惠度相差無幾，以致乏人問津。不過，這種優惠房貸不優惠的情況，可望於今年大獲改善。
　　由於公教人員優惠房貸與勞宅貸款，分別在十一月一日與十一月十五日起雙雙修改貸款機制，優惠度大幅增加，引起房貸市場注目。
　　實施多年的公教人員輔助購置住宅貸款自今年起停辦，行政院人事行政局為協助高達八、九十萬名的公教及公營事業機構員工貸款購屋，透過招標遴選由台銀承辦。人事行政局住福會主秘費廣業說，公教人員優惠房貸改採招標方式辦理後，最大突破是不再以「職等」大小，將貸款額度區分為一五○萬至二四○萬元不等。
　　他強調，新制改以擔保品價值，設定可貸金額為上限；房貸利率部分，由原來二．五三％調降為二．四九％，貸款將於十一月一日起受理申請。
　　承辦台銀指出，未來公教人員優惠房貸將回歸市場機制，視房屋區位、地段、新舊等估算價值核定貸款額度，預估平均貸款成數約在八成左右。

◆ 勞宅利率二．二六七％

　　至於攸關八百萬名勞工福祉的勞宅貸款，今年度也做了適度調整。勞委會福利處說，為減輕勞工購屋負擔，九十五年度甄選勞宅貸款承作銀行，改採以「利率競標」方式，順利將利率由目前二．七四％，壓低至二．二六七％，這是國內政策性房貸最優惠貸款。
　　這項勞宅貸款，勞委會選出土銀、一銀、台銀、合庫、華南、台灣中小企銀、彰銀、台新、玉山、台北富邦、大眾、復華、新竹商銀、聯邦、遠東商銀、寶華、日盛、京城、上海、新光等二十家銀行承辦。貸款額度維持原限制，以二二○萬元為上限，具勞保身分、想要購屋的勞工十一月十五日起可提出申請。

 租查封屋 驚見燒炭乾屍(2006/10/29)

●九十五年十月廿九日　蘋果日報

　　北市一名男子向友人承租公寓，昨前往看屋時發現屋子已被查封、大門反鎖，請來鎖匠開門入內，赫見一具死亡3至4個月的乾屍，警方查出死者為前房客，正因案通緝中，疑想不開燒炭自殺，鄰居聞訊驚恐地說：「難怪這幾個月都聞到怪味，原來屋裡有死人！」

　　死亡至少4個月

　　警方調查，因偽造文書罪遭通緝的死者鄭明（45歲），年前向男子孫峻生承租位於北市甘谷街的公寓。鄰居表示，鄭男少與鄰居來往，最近未見他出入，沒想到他竟在屋內燒炭自殺。
　　發現乾屍的房客姜淵文（43歲）向警方表示，他與屋主是朋友，日前講好承租其公寓，昨天中午他前往看屋，卻發現門上貼著法院查封的封條，大門也打不開，他在徵得屋主同意後找鎖匠開門入內，未料一進屋後即聞到一股腥臭味，打開房門赫見一具男屍躺在床上，全身乾枯，一旁還有兩個燒過的炭爐。
　　警方初步勘驗後未發現無他殺跡象，研判死者應是燒炭自殺，至少死亡3至4個月，正聯絡屋主及死者家屬到案說明。

 收租與投資求穩健 理專比我們用心(2006/10/28)

●九十五年十月廿八日　工商時報

　　看過周星馳電影「功夫」的人，一定難忘電影裡那位包租公，及「河東獅吼」的男人婆包租婆。回到現代，台北縣中永和地區，也有一對感情思愛的出租達人一陣永茂、莊美女夫婦笑說：「幸好有北富銀理專周少華，她比我們還關心錢，比我們還緊張投資風險」，這對夫婦雖不懂武功，但投資理財的功力卻不輸入。

◆ 投資理財 功力驚人

　　陳永茂人高馬大，莊美女氣質出眾，跟電影裡包租公、包租婆兩位年老色衰的楊過、小龍女相比，外型可是強太多了，論武功實力，陳永茂、莊美女不懂一招半式，但論投資理財、累積家產的功力，陳氏夫婦可是不遑多讓。
　　被戲稱為中永和地區的「田僑仔」，陳氏伉儷外表看起來就像普遍人，任誰也不知道，這對行事低調的夫婦，光靠收房租，每月至少數百萬元入袋，他們的「月收入」，是許多上班族一整年都賺不到的天文數字。

◆ 保守經營 致富秘訣

　　「阮阿公那一代流血流汗打拚，從木材業起家，到了我老爸這一代，改做零售木材的中大盤商，後來轉進建築業，很幸運地搭上了房地產蓬勃發展的年代」，陳永茂聊起家族從無到有的崛起史，認為「保守經營」是陳家致富的秘訣。
　　陳永茂回憶，當年房地產最「大的時候，大約在民國六十八、七○年左右，「我記得我公公講過，那時候蓋房子，早上價格調一次，中午漲一點，晚上又再漲，如果客戶中午沒下定決心買，晚上反海，跑來買，價格又不一樣了」，莊美女補充說。
　　陳永茂說，當時房地產市場飆得又快又急，當天付訂金，隔天賣掉，馬上賺錢，他說，民國六十八年左右，永和的公寓一坪兩、三萬元，到現在已經漲到一坪二、三十萬元，三十年下來，這一帶的房價總共漲了十倍之多。
　　當年，陳永茂的父親，只要有錢，就去找好地點，一棟接一棟置產購屋，後來嗅到房地產開始出現衰退訊號，他父親自覺「賺夠了，也該收手了」，大約在民國七十五年左右退出市場，後來果然房地產走下坡，且一去不回頭，陳家不但毫髮未傷，且家產因為保守經營而愈來愈龐大。
　　陳永茂認為，這一切得歸功於父親，因為父親不貪，作風保守，後代子孫才有現在衣食無缺的生活。

◆ 守住家業 能大就大

　　「到了我這一代，我只希望把老一輩留下來的家業守住，能大就大」，陳永茂說，這一點，台北富邦銀行理財業務副理周少華從沒讓他失望過。
　　「少華真的就像家人一樣，把我們當成親人對待，比我們還關心錢，風險過大的商品從來不讓我們碰，從接觸少華起，我們都有穩定的收益，賺少，已經很不得了了」，陳永茂、莊美女連聲誇讚周少華。
　　「我買賣美元，幾個月就賺到七％的匯差，大賺一筆，另外，前兩年買的高收益債券，總報酬率約二○％，我非常滿意」，陳永茂開心地笑說。
　　周少華說，陳永茂有時候操作稍嫌積極，莊美女就扮演踩煞車的角色。至於她，就負責推薦適合陳氏夫婦的理財商品，例如高配息的海內外基金、短天期連動債，有時還會幫忙外匯操作。另外，以陳氏夫婦的資產來看，保險節稅規劃也是很重要的一環。

◆ 理專提醒 注意投資風險

　　周少華透露，陳永茂一直在吸收新知，尤其重視海外資產佈局，晚上還要注意美股走勢，因為他操作風格比較積極，有時會把一大筆資產一次重押某個單一商品，「這時候我常常焦慮到晚上睡不著，因為錢太大筆，要是有個萬一，可就不妙了」，也因此，她常常提醒陳永茂要多注意風險。
　　或許因為周少華不是一個只會「喊進」、不會「喊出」的理專，也因為周少華的專業精神，比客戶還要擔心賠錢，比客戶還要注意風險，才能贏得陳氏伉儷如

 瞄準首購族 工業住宅熱銷(2006/10/28)

●九十五年十月廿八日　聯合報

　　為名正言順 建商推動工業區變更地目成為住宅區 成推案新趨勢 並悄悄調高售價

　　大台北房價高漲，具低價優勢的工業住宅成為熱銷黑馬。不過台北市一地難求，建商開始透過變更地目，把工業區變成住宅區，土地點石成金，讓「工變住」成近來推案新趨勢。
　　房價居高不下，建商看準首購族的購屋需求，讓工業住宅重出江湖，其中以中和供給量最高，兩年累計推出近4千戶，高居北縣之冠。此外，板橋、三重、新店、淡水竹圍、樹林、新莊、汐止、中和、土城、蘆洲、泰山、八里、深坑等路段的工業區配額申請案也大排長龍。
　　不過工業住宅近來悄悄調高售價。去年初工業住宅每坪單價僅約1字頭，但現在新的預售案每坪開價已達2字頭，根據永慶房仲集團調查，新店預售屋「啟昇之星」的開價甚至超越周邊中古屋行情。
　　永慶房屋代銷部經理王財旺說，台北市土地有限，加上山坡地不能開發，建商只好朝「工、農努力」：工業區蓋房子，農地蓋別墅，但工業用地住宅多以「一般事務所及自由職業事務所」名義興建，住起來「名不正言不順」。
　　今年建商積極推動將工業區變更地目成為住宅區，雖曠日廢時，但名正言順，工變住也成建商的推案新趨勢。
　　今年工業區土地變更住宅區案暴增，包括遠雄集團內湖4800坪的土地變更，估計明年第一季應可推出總銷金額80億元的住宅案，可能成為當地歷來總銷金額最高的建案；宏普建設新店工變住建案「臺北人」也正在熱銷中。
　　此外，國產、裕隆都有大面積地目變更案在進行；台肥在新竹市有一批土地正在進行都市計畫變更，要從工業用地改為科技商務用地。
　　以新店裕隆廣達3萬坪的中興路上舊廠B區已完成整地，近期內要啟動道路、公園和停車場等佔地約7500坪公設建設工作，預計2007年底前可完工並通過縣府審查，隨即分期啟動開發計畫。
　　按照規劃藍圖，裕隆舊廠B區除了豪宅區外，還會開發為商辦大樓，除了有高級商務飯店進駐外，也考慮發展商店百貨區，未來有高級住宅與商業區互相輝映，全國不動產董事長葉春智認為，一旦當地開發完成，很可能成為未來的新店市中心。
　　宏普位於新店寶新路的「臺北人」是工變住的案例。基地面積3600坪扣除捐地20%後，仍有2868坪，每坪開價約25萬元，與市場行情相當。
　　國產實業南港預拌混凝土廠土地變更今年送件，預定民國98年完成；遠紡在板橋四川路7.4萬坪的舊廠區土地將變身高科技通訊園區，可望成為遠東集團獲利金雞母。

　　投資要挑地段 看建照

　　工業住宅憑著低於區域行情的優勢，吸引預算不足的首購族，但環境較亂、銀行貸款成數較低（約5成），市場接手度低，加上不適用自用住宅優惠稅率，是購買要注意的風險。
　　工業用地住宅總價比一般住宅低約2到3成，吸引不少首購族進住，但太平洋房屋行銷部建議，購買工業住宅需要慎選建商、並挑選生活機能較好的區段，日後轉手較易。
　　永慶房屋代銷部經理王財旺說，工業住宅預售屋是客戶認同、建商認同的案子，但未來銀行未必認同，一開始買五百萬的房子，預售貸款可以拿到八成，但未來若想脫手，銀行認定的貸款成數可能只有五成，就像當初汐止淹水後，銀行不願貸款，「零貸款的案子要抱現金買」，影響到未來客戶的接手意願。
　　此外，工業住宅的合法性也有疑慮。使用分區為「工三區」或「乙種工業用地」的住宅合法嗎？太平洋房屋副總經理李珠華說，依照都計法，「工業區土地本來是不得興建住宅」，但內政部在民國91年2月修正「都市計畫法台灣省施行細則」第18條，放寬「一般商業設施」可以設在乙種工業區，法令鬆綁，讓「乙工」的土地使用幾乎等於「商業區」，許多「乙工建案事務住宅」也在這幾年大量應運而生。
　　房地產業者說，只要取得政府核發的建照，建商「依法申請為事務所」，就無從認定違法。
　　至於「工變住」的案子，因為已經變更地目為純住宅區，沒有工業用地住宅的合法性疑慮等缺點，但王財旺建議購買前仍要看環境，如是大片工業區裡一小塊住宅區，會影響房屋增值潛力。

 屋主欠卡債 房屋交易黑洞(2006/10/28)

●九十五年十月廿八日　聯合報

　　買主繳了錢 卻過不了戶

　　卡債風暴不僅嚴重影響車市，連房地產市場，也受到卡債波及，衍生出不少買、賣交易的糾紛。
　　小劉上個月在路邊看到有人張貼告示，表明要賣「中和三房、35坪電梯華廈新成屋」，由於近捷運、格局方正，小劉看廣告就相當心動，二話不說，馬上打手機給屋主王先生，要求看屋。

　　■賣方欠債 房子已被假扣押

　　見了面，小劉和王先生相當麻吉，總價850萬元當場成交。沒想到簽了約，繳了一成頭期款給王先生，正準備過戶時，小劉才發現即將入住的電梯華廈，因為王先生欠一屁股卡債，還有其他信用貸款未還，已被債權銀行假扣押，整個交屋流程就此卡住，讓小劉又氣又急，不知道該如何是好。
　　類似的例子，也發生在準備年底成婚的麥可和妮可身上。麥可看到賣屋廣告「近捷運、美兩房、附車位、面山電梯華廈」的條件，和麥可與妮可的需求很契合，兩人馬上聯絡屋主楊小姐，見了面三個人相談甚歡，700萬當場成交。

　　■承接房貸被要求連帶清償

　　事實上，楊小姐買這棟華廈也不過兩年，還有400萬房貸尚未還清。簽約後小兩口準備承接房子時，竟然發生除房貸外，還被銀行要求連帶清償楊小姐在該銀行所欠下的卡債或信貸，否則就不發給清償證明，房子無法進行過戶，打亂了兩個人的新婚計畫。
　　不僅買賣方私下交易會有類似的交易紛爭，房仲業者也表示，一般仲介評估賣方條件，進行產權調查時，只能查到謄本上有抵押權設定的債權，其他如卡債、信用貸款等無擔保債權，如果屋主不主動告知，仲介往往都不會知道，成為買方交易時的風險。
　　中信房屋副總經理劉天仁就表示，台灣的消費金融市場在雙卡債問題爆發後，問題漸漸的在房市發酵，成為房屋交易糾紛的黑洞。
　　劉天仁指出，以往在個人消費金融服務少的時代，一般房屋買賣交易通常僅須向地政單位調閱謄本瞭解相關抵押債權，或向借款銀行的房貸單位查詢房貸餘額，即可確保基本的付款風險。

　　■消金信貸 不易事先查清楚

　　但現在由於金融行庫的貸款部門與信用卡、現金卡所屬的消金部門並非同步作業，因此在實務上容易產生地政士（也就是所謂的代書）或買主都無法事先調查確定該賣方的全數債務狀況，甚或屋主惡意隱瞞，發生過戶前遭假扣押的狀況，另外還有不少案例是在地政士在進行抵押權塗銷的同時，突然被銀行要求連帶清償其他
的卡債或信貸，衍生出相關交易糾紛。

　　■買方卡債 影響房貸難下來

　　不僅屋主欠卡債，會造成交易糾紛，永慶房屋契約部經理陳俊宏，也遇過買方欠卡債，導致銀行貸款無法下來的情況。他曾遇過一位客戶，雖然已進入卡債協商機制，正努力還卡債中，但居然沒有一家銀行願意撥房貸。陳俊宏認為，這類型的買方除非能夠找到很好的連帶保證人，或是連帶借款人，「否則要貸得到款的機率
不大。」
　　另外，他也遇過有買方是信用卡帳款沒有按時繳，或按時繳但只還最低額度，或是手上一堆卡「以卡養卡」。他分析，銀行對這類型的貸款人都抱持懷疑態度，一般人貸款成數可到八至九成，這類人成數大概只能到六到七成而已。

　　避免糾紛1

　　簽約、交屋 都要調閱當天謄本

　　卡債問題影響房屋交易，引發交易糾紛，房仲業者建議買方，看到好標的先別心動，注意細節才能有喬遷之喜。

　　■門牌與房屋 須確認相同

　　首先，先注意簽約的建物門牌與所看房屋是否相同。

　　其次，雖然在付斡旋金或定金前已看過土地、建物謄本，但在簽約時應需再調閱當天的土地、建物謄本，以防中途產權或借貸設定有所異動。
　　接著，還要確認簽約人是否登記為所有權本人；如果不是本人，則需要附所有權人同意出售的授權書，若所有權人在國外，則其授權書需要加蓋我駐外單位的簽證。
　　付款條件必需把握安全原則，已付款項必需小於總價款扣除原貸款清償總額及增值稅的餘額。
　　永慶房屋契約部經理陳俊宏也補充，一般銀行對債務人最高求償金額，都是以地政事務所設定抵押權的1.2倍為上限。
　　舉例來說，屋主陳先生在A銀行的房貸為600萬，則銀行最高限額的抵押權就是720萬。
　　陳俊宏建議，買方小林可以將這720萬當作尾款最安全。假設小林跟陳先生買房子，成交總價為1,000萬元，原先小林準備貸七成，先付300萬頭期款，但此案例下，小林可以將尾款設為720萬，頭期款降為280萬，以避免陳先生因為其他信貸、卡債等原因，導致房子無法如期過戶的問題。

　　■稅費誰負擔 要記載清楚

　　各項稅費及其他費用負擔必須記載清楚，通常買方需負擔契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費、貸款代辦費；賣方則需負擔土地增稅、設定塗銷費用、公證費等，地價稅、房屋稅、水電、瓦斯、管理費等分算原則一般以交屋日為分算日。
　　此外還有一些小細節，也是要注意。例如附贈設備需註記清楚，以免衍生交屋糾紛；房屋漏水或其他瑕疵需列明修復責任歸屬；若建物含有車位需注意車位能否單獨移轉；交屋日應約定清楚。

　　■賣方借款額 記錄於契約

　　請承辦代書確認賣方抵押權借款金額及實際清償金額，並記錄於契約上，如果有銀行開的證明文件更好，以免到要過戶時，還會無故被銀行要求清償賣方其他欠債，才能完成過戶；同時應於特約貸款中明訂賣方抵押權債務清償及塗銷的方式及期限。
　　另外，最好要求代書於簽約同時向賣方簽收土地及建物所有正本權狀。

　　■交屋當日 雙方現場點交

　　交屋時務必請代書出示當日謄本，若屋主原本有貸款，可從當日謄本判斷有無塗銷。
　　交屋當日，買賣雙方皆要至現場點交房屋，並與契約書核對。不論現場點交時是否發現屋況異常，賣方應依民法規定負起瑕疵擔保責任。
　　買方所支付的尾款若為個人支票，則需提供相對擔保（一般為商業本票及權狀，將暫時保留於代書處，待兌現後返還）。交屋時記得取回權狀、商業本票及鑰匙等，並請代書代為分算買賣雙方應付的各項費用，如水費、電費、瓦斯費、管理費等及地價稅與房屋稅。

　　避免糾紛2

　　履約保證帳戶 保障買方安全

　　卡債風波造成房屋交易風險，房仲業者認為，買方最好避免私下交易，透過大型仲介公司撮合比較保險。除了之前的產權審核，公正第三人作為代書過戶審理、代辦作業外，還有業者提供的「房屋交易安全制度」等，都可以保障買方安全。
　　信義房屋企業部協理林明堂分析，雖然房仲業者沒有辦法完全掌握賣方所有貸款，但房仲的代書每個階段都會進行產權安全審查。
　　如果遇到因為屋主卡債遲繳，有出售的標的物遭到銀行限制登記的情況時，交易會先暫停，仲介這時就會代為出面和債權銀行進行協商，取得債權銀行信任，盡量讓整個流程，可以順利的運作下去。
　　林明堂補充，大型仲介業者還有所謂的「房屋交易安全制度」，指的就是房仲業者會經由保管單位開個「履約保證帳戶」，買方所支付的頭期款都會先暫存在這個帳戶，等到過戶後才會撥到賣方名下，以避免屋主先拿了頭期款就落跑，或是房屋根本就無法過戶的情形下，買方頭期款還可以拿得回來。
　　各大房仲業者交易安全制度的收費成本、保管單位也不相同。例如中信房屋的保管單位為中信銀，收費成本為成交價的萬分之二；信義房屋的保管單位為安信建經，收費成本為成交價的萬分之四。

 優質管委會社區 房價易鍍金(2006/10/28)

●九十五年十月廿八日　蘋果日報

　　除了價格、屋況、交通等條件之外，社區品質也是購屋須注意的事項，擁有良好管理委員會的社區，能保障居住品質，甚至為房價加分。專家建議，買屋前記得觀察社區周邊環境、公共空間維護狀況，並詢問鄰居管理委員會運作情形，以瞭解管理成效。

　　住的安心

　　一般公寓大廈須設置管理委員會，經由區分所有權人大會須共同推選管理委員會的主委、副主委及各項目委員，如果購買預售屋或新成屋，起造人則有義務替住戶成立管理委員會。
　　崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，管理委員會由區分所有權人推選出來，身負住戶期望，有責任維護社區品質，因此管理委員會須統籌社區大小事務，例如財務管理、清潔管理、機電維護、保全消防、社區活動等，再將各項事務交由總幹事執行。
　　崔媽媽基金會社會發展部專員郭寶珍指出，民眾購屋前必須先瞭解該社區管理委員會運作情況，從社區外到社區內觀察，才能保障自己的權益。
　 社區保全人員應該嚴格控管訪客進出，訪客經過登記、換證後，才能進入社區。

　　訪客進出登記換證

　　首先是周邊小環境，觀察巷道大小，以及四周是否停滿汽車、機車，或是否有堆放雜物，管理委員會可向里長反映，若發現巷道很小，又停滿車輛，那麼該社區管理委員會的管理成效則有存疑之處。
　　郭寶珍說，再來進社區大門時，保全人員是否為每位訪客換證，做到第一時間的控管，為住戶安全把關，接著是看公佈欄有無張貼「會議記錄」、「財務報表」；會議記錄可看出管理委員會開會狀況，決定了些什麼事，以及委員們出席踴不踴躍，參與是否熱烈；而財務報表則顯示管理費實收情形，若有許多住戶欠繳管理費
，社區經費恐較不足。

　 購屋人可以先與社區住戶互動，瞭解社區管理的品質後，再決定是否要購屋。

　　經費收付公開透明

　　公共空間的維護也十分重要，所以門廳、健身房等休閒設施、頂樓、地下室、停車場都是察看的範圍，像是休閒設施是否閒置，頂樓地面鋪面平不平整，停車場、安全門附近有無堆滿雜物，地下室天花板有沒有漏水，處理廢棄物及垃圾分類的確實程度，樓梯及地下室等公共範圍照明度，滅火器的使用期限等。
　　郭寶珍提醒，最後別忘了向社區住戶打聽，管理委員會運作的效果如何，總幹事執行各項事務的能力，和有無舉辦社區聯誼活動，多方瞭解確保日後居住權益。 　　
　　管理委員會在社區中是不可或缺的角色，也正因身負重責，住戶通常不願意擔任主委或委員，導致管理委員會無法往更成熟的方向發展，是很可惜的事。
　　建議以傳承方式，互相傳授經驗，可縮短新手的摸索期與降低不適應性，舉例來說，可先讓有意擔任主委的住戶，先從委員做起，而後可擔任棟長，最後才是主委，從階段性職務中累積經驗，並瞭解社區事務。
　　另外，歷屆主委雖然職務上已功成身退，交棒給下一任主委，但歷屆主委可退下來擔任管理委員會中的其他職務，例如財委或負責各項目的委員等，以從旁協助新任主委。
　　如果管理委員會運作得好，對房價也有正面助益，因此委員們不妨換個角度想，好的管理委員會除了服務住戶外，也能替社區加分，而住戶也應該多關心並參與社區公共事務。

　　讀者來函

　　《蘋果地產王》網路討論區網友coco詢問：最近看中了1間房子，很想買可是
又怕土地有問題，請問該如何才能知道房子的土地有沒有問題呢？

　　調閱土地謄本確保用途無虞

　　永慶房屋契約部師大簽約課經理陳俊宏指出，以中古屋來說，有土地地號或建物地址，就能到地政事務所申請手抄的土地謄本，查看「土地標示部」中的「地目」，可看出土地原始的地目使用，若登記為「建」，代表建築用地，若登記為「墓」，表示做為墓地使用。
　　陳俊宏說，除地目外，經過都市計劃的土地，若要知道土地使用分區為住宅區或工業區等，可至各鄉鎮市公所申請使用分區文件，就能得知該土地為哪一種住宅區、商業區或工業區等，而未經過都市計劃的土地，僅須看土地謄本的「土地標示部」的「使用分區」，未經過都市計劃的土地一般會登記保育區、水源區等。
　　至於購買預售屋，則可從建造執照上，查看使用分區，如果不是登記為常見的住宅區或工業區，例如交通用地、公共設施用地等，建議讀者直接詢問各地方政府工務局，查明該筆土地的用途。

 勞工住宅貸款 利率2.267%(2006/10/28)

●九十五年十月廿八日　蘋果日報

　　今年度勞工住宅貸款將於11月14日至24日受理申請，申請上限為220萬元，目前利率為2.267%，貸款期限最長為30年，專家提醒，勞工貸款由於利率低，不像一般的銀行房貸採階段式前低後高的利率，也較政府優惠房貸和青年首購貸款低，符合資格的民眾要把握時機。

　　市面最低

　　申請勞工貸款須符合參加勞保年資累計滿1年，現在仍在職者，或身心障礙及原住民勞工無年資限制，且無自用住宅或2年內首次建購1戶者，皆可提出申請。行政院勞委會勞貸承辦人員表示，近2年3萬個勞工貸款的額度都沒用完，今年依舊持有3萬個名額可申請，申請時間從11月14日至11月24日止，例假日一樣受理申請。
　　陽信銀行消金部副理阮建忠表示，勞工房貸的計息方式為中華郵政2年期定期儲金機動利率，加計年息0.042％，現在也才2.267%，而一般銀行房貸利率前2年約為2.5%，第3年後幾乎都在3%以上，採階段式的利率前低後高，也就是只有優惠前半段的利息，勞工貸款在利率很大的優勢，幾乎是現在市面上最好的房貸，資格符合的民眾應首選勞工貸款。

　　11月14~24日申請

　　勞委會勞貸承辦人員表示，勞工朋友在申請後，2007年2月20日就會寄發通知，通過審核的民眾須在半年內使用勞貸，若民眾購買成屋尚未完成過戶者，或購買預售屋者則可申請展期，購買預售屋最長可展期3年。
　　申請勞工貸款的評點共分5大項：勞保年資佔20%、家庭年所得佔35%、住宅狀況佔20%、家庭眷口數佔12%、弱勢勞工佔8%，民眾投保年資愈長、家庭所得愈低者，評點分數愈高，評點將依分數高低排序，評點高的優先，分正取和備取。
　　申請書從10月30日至11月24日止可在在直轄市、縣市政府、承貸銀行、信義房屋、福客多便利商店、住商不動產、永慶房屋及太平洋房屋免費索取，或至行政院勞委會網站下載，網址為http://www.cla.gov.tw。

 房屋基地坐落申明書可申請自宅優惠稅率(2006/10/27)

●九十五年十月廿七日　經濟日報

　　老舊房屋沒有所有權登記也沒有使用執照，該如何申請自用住宅優惠地價稅率？財政部說，只要是民國77年4月29日已建築完成者，可以憑房屋基地坐落申明書，代替建築改良物證明，即可申請按低稅率課稅。
　　地價稅將在11月1日開徵，財政部表示，土地所有權人應儘速查明有無收到稅捐機關核發的地價稅單，未收到稅單者，可向土地所在地稅捐機關查詢補發。
　　地價稅基本稅率是千分之10，做自用住宅用地使用的土地，可以申請按優惠稅率千分之2繳交地價稅。
　　財政部指出，部分未辦建物所有權第一次登記，且無使用執照的老舊房舍，其基地所有權人因為無法提示使用執照，或建物所有權狀，導致土地所有權人即使做自用住宅用地使用，也無法申請按優惠地價稅率課稅。
　　基於簡政便民原則，財政部說，老舊建物經稽徵機關查明屬於民國77年4月29日前已建築完成者，可以以「房屋基地坐落申明書」替代建築改良物證明文件，辦理自用住宅用地優惠稅率申請。
　　不過，這類老舊房屋同樣也要符合土地稅法第9條規定，即土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦妥戶籍登記，且無出租或供營業用情形者，即可按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

 房仲看屋 驚見燒炭女屍(2006/10/27)

●九十五年十月廿七日　蘋果日報

　　疑竊鑰匙潛入 屋主直呼倒楣

　　台北縣一名房仲員昨午帶客戶到土城市看一間百萬裝潢中古屋，未料開門後陣陣屍臭撲鼻而來，接著驚見一名年輕女子在屋內燒炭身亡！警方調查後才發現，有憂鬱症及偷竊癖的死者，日前潛入房仲公司竊走託售房屋的鑰匙，疑一時想不開，竟跑到待售屋內燒炭自殺，屋主聞訊直呼倒楣：「現在只好自己留著住啦！」

　　離奇命案

　　燒炭身亡的女子林芝妤（三十歲）育有一名女兒，與夫離婚後偶會到前夫住處探視女兒，其前夫表示，死者患有憂鬱症，還有偷竊惡習，其同居人上周還曾替她到醫院拿藥，但上週日她離家下落不明，昨竟被發現在待售屋燒炭自殺。

　　一開門就聞屍臭味

　　警方調查，專在土城、中永和投資不動產的邱姓屋主，不久前買下土城青雲路近捷運海山站這間約三十坪的老公寓，斥資百萬重新整修，室內格局三房兩廳還新建一和室，幾天前裝潢好後，屋主開價四百多萬元，委託僑福房屋海山店、二十一世紀等房仲業者代售。
　　昨天中午十二時許，二十一世紀公司的陳姓房仲業務員帶著買家到青雲路看屋，一開門就聞到濃濃的屍臭味，入屋查看發現一名女子陳屍在和室的地板，身體發黑、腫脹，嚇得報警處理；警方發現死者至少死亡兩天，透過她的手機才查出其身份，隨即通知家屬及屋主到場，邱姓屋主見狀忍不住大嘆：「投資了十幾間房子，
還沒遇過這種事！」
　　警方表示，僑福房屋海山店會計員的包包上週日失竊，損失十幾把客戶房屋鑰匙、信用卡及現金，警方發現曾住在僑福海山店樓上的林芝妤涉嫌重大，正打算傳喚林女到案，沒想到她卻自殺身亡。

　　死前傳簡訊恨家人

　　死者的姊姊說，妹妹死前還曾傳簡訊給她，表示恨家人在她離婚時，沒人幫她帶小女兒，讓她日夜思念女兒，「帶著遺憾離開人世」。警方研判，死者可能因家庭破碎，早有輕生念頭，行竊後臨時起意至待售屋自殺。

　　1林芝妤潛入僑福房屋海山店偷財物、鑰匙。
　　2房仲員帶民眾看屋時，在房內驚見林女燒炭自殺。

 8處「一橋之隔」 聰明購屋術(2006/10/27)

●九十五年十月廿七日　中國時報

　　台北市一地難求，台北縣土地亦然，主因，北縣土地漸漸「缺貨」。土地稀有，使北縣房價，「跟著北市感覺走」！
　　根據統計，從今年初至今，台北縣房價普遍上揚二至三成，特別是，只「一橋之隔」的台北縣橋邊房價、土地，至少上漲二倍以上！
　　投資或自住房地產，主要依據「由遠換近」，「由小換大」兩原則。而「由遠換近」策略，選擇「一橋之隔」，車程只五分鐘，房價卻只台北市的1/3價格，是今年購屋一大原則。
　　以目前房價來分析，連結台北市與台北縣的「一橋之隔」，一共有八地段，房屋相對便宜。
　　包括，一、民權大樓：連結民生社區、東湖，雖一橋之隔，但房價仍有差異，目前民生社區每坪房價42-50萬元，而東湖一坪則在25-42萬元，兩地每坪價差在在8-17萬元之間。
　　二、景美橋：台北市景美每坪房價32-40萬元，其與一橋之隔的台北縣新店，每坪房價在26-35萬元，兩地每坪價差在5-6萬元。
　　三、中正橋：目前台北市中正區每坪房價在35-50萬元，一橋之隔的北縣永和市，每坪房價為27-33萬元，兩地每坪價差已達8-17萬元。
　　四、重陽大橋：台北市士林區，每坪房價為42-55萬元，而一橋之隔的台北縣重陽重劃區，目前每坪房價在23-25萬元，兩地每坪相差為19-30萬元，特別值得一提的是，具有「新大直」之稱的重陽重劃區，其與北市價差，是居「一橋之隔」八大地段，價差最大的地區，顯示，買在重陽重劃區未來補漲空間最大。
　　五、台北大橋：台北車站每坪房價46-60萬元，與其一橋之隔的三重區每坪25-30萬元，兩地每坪價差達11-30萬元。
　　六、忠孝橋：台北市大同區每坪35-45萬元，其與台北縣三重市每坪25-30萬元，兩地每坪，價差達10-15萬元。
　　七、光復橋、華江橋：目前萬華區每坪32-40萬元，與其板橋市每坪26-38萬元，每坪價差2千萬元。
　　若以中古屋來析，根據統計，只「一橋之隔」的台北市、台北縣，中古屋房價，價差排行前三名，分別是「大安區-永和市」（19.2萬/坪）、「士林區-蘆洲」（17.5萬/坪）、「中正區-三重市」（17萬/坪）。
　　也就是，買永和市一坪中古屋，與敦南商圈大安路價差19.2萬元，買蘆洲一坪房屋，比士林一坪少支出17.5萬元，買三重一坪房屋，比中正區少支出17萬元，此為「絕對」價差。「一橋之隔」價差愈大，顯示愈有利，同時，可依此方式，計算出房屋總價範圍，再依自己資金多寡，決定是否買在永和、蘆洲或三重市。

 買第二屋 46％為投資賺錢(2006/10/26)

●九十五年十月廿六日　蘋果日報

　　以菜籃族粉領族最多 比定存好賺

　　房仲業者昨公佈一項最新調查顯示，兩成三民眾擁有不止一間房子，三成八民眾期盼拚個第二屋，而第二屋購買族群集中在菜籃族和粉領族。房仲業者表示，購買第二屋具投資功能，但仍須在經濟許可下才買，避免因貸款問題形成過大壓力。

　　另類投資

　　信義房屋於本月九日至十四日針對全國各地有意購屋的九百八十五名民眾進行問卷調查。結果顯示，欲買第二屋的受訪者，購屋預算約為三百萬元；買第二屋的用途，約四成六是為投資賺錢，約兩成五為日後留給兒女，一成八作休閒度假用，還有百分之一點八表示要「金屋藏嬌，討好情人」。

　　多選三百萬小套房

　　信義房屋協理張欣民昨說，民眾通常選總價在三百萬元以內的小套房，因套房進駐資金僅須自備款一百萬元，另二百萬元貸款可收房租分擔，投資報酬率達百分之四至十不等，比銀行定存高。
　　才三十三歲的粉領上班族鄭婕如已擁有第二屋，她和先生在二○○三年先向家人借頭期款，在台北木柵買下房價約四百五十萬元房子。月入八萬多元的小夫妻一面付房貸一面存錢，兩年前存到三十萬元後，再用這筆錢訂下捷運新店線七張站預售套房，總價約三百萬元。
　　鄭婕如說，木柵房子每月繳兩萬多元房貸、套房的工程款也是每月兩萬多元，夫婦兩人每月開支剩三萬元左右；但套房快交屋，她計算未來每月可收租金至少一萬二千元，足以應付每月須還的一萬元貸款。她說，現在銀行利率才百分之一點多，根本賺不到錢，投資房地產相信有更好的報酬率。

　　獲利百分之四才買

　　永慶房屋公關副理梁惠燕表示，以台北市北投溫泉小套房為例，就是不少家庭的第二屋，通常經濟能力不錯的四十歲以上族群，會投資該區套房。不過信義與永慶房屋均提醒，想買第二屋民眾可換算投資報酬率在百分之四以上才買，且應注意還款壓力。

 明年起財部資料報稅若有漏報只補不罰(2006/10/25)

●九十五年十月廿六日　聯合報

　　財政部長何志欽昨天宣佈，明年起民眾申報所得稅，只要是根據財稅資料中心提供的所得資料申報，如果事後被查到漏報所得，不論金額高低，「只須補稅、不須罰款」。
　　許多納稅人抱怨，報稅時明明是到國稅局下載所得資料，報完稅後卻又收到補稅單，甚至要罰款。財政部統計，納稅人上網取得的所得資料因而短漏報的件數，比率並不高，大約只有0.3%。
　　為何使用財政部資料報稅卻還可能變成漏稅？國稅局官員說，主要是所得給付單位或扣繳單位晚交納稅人的所得資料，或是錯報所得資料，才會造成財稅資料中心的所得檔出錯。
　　國民黨立委費鴻泰昨天在立法院財政委員會上質詢財政部長何志欽，財政部鼓勵民眾網路報稅，可節省人事、紙張成本，但為何納稅人使用財資中心資料申報有誤卻還要被處罰？何志欽回答，財政部準備明年起對此類漏稅案件採取「只補不罰」的方式。
　　賦稅署官員說，依據目前稅法規定，所得額25萬元以下或稅額不到1.5萬元，都不須罰款。
　　官員強調，後續相關技術性問題還在擬定中，未來將修改「稅務違章案件減免處罰標準」，但原則上只要民眾根據從資料中心或國稅局取得的所得資料申報，事後出現短漏報狀況，就只要補稅，不需要再被罰款。
　　財稅資料中心統計，以今年5月的個人綜所稅為例，總申報戶將近500萬戶，向財稅資料中心下載所得資料的共有約220萬戶，其中有177萬戶是利用身份證加戶號的方式，另外42.7萬戶則是透過內政部自然人憑證和金融憑證下載，全部占總申報戶的44%。

 先還息後還本 新婚族善用房貸寬限期(2006/10/24)

●九十五年十月廿四日　工商時報

　　中國人常說：「有錢沒錢，取個老婆好過年」，也因為這一句俗語，讓每年年底都是結婚旺季，有許多新人也在挑選適合地點、價位買窩，銀行主管建議，為兼顧生活品質，每個月要付出的房貸金額不要超過兩人月薪三分之一，並且以先還息後還本的方式，善用銀行給的寬限期，並且不要超過兩年寬限時間，替自己多存一點本金。
　　一般來說，不論是哪一種房貸，銀行都會給新人寬限期，因為考量到新人在籌備婚禮或新屋裝潢上，已經花費不少，銀行的房貸都會給三至五年的寬限期，只繳息不還本金，讓新人可以利用寬限期的時間，多存一點錢。
　　上海商銀個人金融部經理馬婉瑜表示，台北縣市地點佳、易脫手的房子，動輒上千萬，一般銀行大多願意貸款八成，除非是信用良好或從事穩定職業的貸款人，如醫師、會計師、軍公教人員等，其他人很難貸到九成以上，以往還有銀行推出百分百或一一○％房貸，在卡債風暴後，都已經銷聲匿跡。
　　馬婉瑜說，以貸款八百萬、利率為三％計算，如果選擇還本兼還息，月攤還金額就要四萬四千三百元，不過還房貸也要兼顧生活品質，建議新人每個月攤還金額最好不要超過兩人所得的三分之一，所以兩人月收入相加，必須要超過十三萬二千九百元，平均一個人的月收入要接近七萬元，才適合用本金、利息一起還。
　　如果要運用寬限期，銀行表示，最好不要超過兩年時間，因為如果寬限期時間拖越長，就表示將來要還的本息也越多，再加上家族成員可能會增加，養育、教育費用，再加上房貸，負擔自然越沈重，建議新人可以在調薪、發放年終獎金時提前還款，將寬限期縮短。
　　而提前還款也要注意，中國信託表示，有些銀行提前還款會有違約金的問題，新人要與銀行簽訂條約時，就是先談清楚，提前還款是不是要付違約金。

 物權編修正草案增訂最高限額抵押權(2006/10/24)

●九十五年十月廿四日　經濟日報

　　立院司法委員會昨（23）日初審通過「民法物權編暨其施行法部分條文修正草案」，增訂實務上行之有年的「最高限額抵押權」，但部分條文因仍有爭議而被保留，司委會決議，本週三（25日）召開公聽會，討論被保留的條文。立院司委會昨天審查民法物權編修正草案，為了因應金融資產證券化及債權管理的實務需求，草案將我國地政機關和法院都接受且行之有年的「最高限額抵押權」明文化，明定最高限額抵押權有獨立的經濟價值，可單獨讓與或者和他人共有，而且在設定的抵押額度內，債權與債務雙方可持續發生債務關係，不必不斷設定抵押權，有利企業融資。

 枕邊人債務 沒有義務扛(2006/10/24)

●九十五年十月廿四日　工商時報

　　一家知名鐘錶公司店長偷走名貴鐘錶後離家並簽下片面簽字的離婚協議書給他的妻子，外界猜測其可能怕拖累他的妻子，但這離婚協議書有效嗎？律師表示，夫或妻片面簽字離婚是無效的，其實，妻或夫本來就不需要為對方所欠下債務負責！
　　建業法律事務所律師韓世祺指出，兩願離婚的要件必須有書面跟兩個以上證人簽名，並向戶政機關登記，所以僅有一紙協議書，離婚尚不會生效；至於夫妻之間的財產，本來就是各自所有，夫的債權人法律上對妻並沒有請求的權利，當然有時夫妻部分財產混在一起，認定是誰所有可能有困難，此時則是舉證的問題，妻並不需要為夫的債務負責。
　　近年來離婚率節節升高，在離婚過程中，不少夫妻為了共同的財產爭得面紅耳赤，如田麗和他先生在婚前協議書，兩人若離婚，女方可以得到多少男方的財產，這到底具不具有法律效力？到底怎麼樣的婚前協議才有效？眾達律師事務所律師陳世杰說，只要協議內容沒有違反公共秩序或善良風俗，任何形式的婚前協議都有效，如口頭承諾，但較麻煩的就是「舉證問題」，即使口頭協議，若當事人可以在兩造雙方對簿公堂時提出有力證明，這口頭協議當然具有效力。
　　律師韓世祺也說，婚前協議的法律性質，目前尚有爭議，有認為此種協議違反婚姻純潔本質，違反公序良俗，應屬無效，尤其是預先就離婚部分之協議；也有人認為僅就財產分配為協議，仍應有效力；但可以確定的是，如果此種協議排除民法親屬編的規定，而跟身分行為有關，或者內容違反其他法律強行規定，或違反公共秩序或善良風俗，應會被認定為無效，而且大部分協議的內容，應該都很難依法強制執行。
　　另外，最近外電也報導一位富豪偷腥，讓他的法妻分得三千三百多億美元的贍養費，夫妻離婚，是否妻都可以跟夫要贍養費？夫妻間財產到底如何分配？律師韓世祺說，如果是法定財產制（只要沒有約定都適用法定財產制），夫妻之一方均得請求分配剩餘財產，也就是離婚後，對夫或妻現存的婚後財產，扣除婚姻關係中發生的債務，雙方剩餘財產的差額，除了因繼承或其他無償取得的財產或慰撫金以外，得請求平均分配。簡單來說，就是雙方財產加總後平均分配。
　　另外，夫妻離婚後財產上之法律效果包括夫妻財產的分配、損害賠償及贍養費，並不只有贍養費，離婚時，經濟弱者可以申請財產分配及損害賠償！

 頂樓違建屋旁違章 課房屋稅(2006/10/23)

●九十五年十月廿三日　經濟日報

　　稅捐機關將評定建材及面積大小開徵

　　稅捐機關今年清查房屋稅稅籍時發現，常見房屋使用用途改變後，民眾卻未向稅捐機關申請，多付了稅金；另外，頂樓違建或房屋旁搭蓋的違章，也都列入房屋稅課稅範圍，民眾要特別注意。
　　房屋稅稅籍清查是財政部「遏止逃漏、維護租稅公平作業計畫」的重要項目，11月15日截止，各地稅捐機關將就稽徵的件數、金額進行競賽評比。
　　稅務官在清查時發現，許多納稅人可能原本將房屋出租作營業用或設立公司，但在營業用的公司搬走、註銷、他遷不明後，房東逕自將房屋收回自住或空置，卻忘記向稅捐機關申請更改登記，因此可能多付房屋稅而不自知。
　　根據規定，目前房屋稅營業用稅率3%，住家用1.2%，空置稅率則為2%。由於房屋稅是按月課徵，只要在當月的15日以前辦理登記，就可適用當月新稅率。
　　舉例來說，假如一間房屋評定現值為100萬元，原辦理營業登記，一年須繳稅額為3萬元，如房東收回自用，房屋稅只須繳1.2萬元，如果房東忘了改辦登記，就形同多繳1.8萬元的稅。
　　稅務官說，房屋稅是根據評定現值課徵，價值與房屋構造、用途、所在樓層、面積及折舊等，都有關係，通常位在市中心、繁榮路段的房屋，房屋稅越高。
　　如果房屋用途改變，忘了向稅捐機關申請，除了可能造成房屋稅多繳，也會連帶影響地價稅。不過地價稅是每年申請一次，如果未在9月22日的申請基準日前更正，一般用跟住家用的稅率就會相差四倍。
　　另外，頂樓改建或房屋旁搭蓋的違章建築，也都是房屋稅的課徵範圍，稅捐機關將視屋主的使用情形，包括評定建材及面積大小，加以課徵房屋稅。

 假捐贈真逃稅盛行 國庫大失血(2006/10/23)

●九十五年十月廿三日　經濟日報

　　89年至今，政府接收民眾捐地，稅收損失近千億；官員建議，除專案核准者外，修法排除非現金捐贈，才可有效把關。

　　捐贈節稅效益高，一向是富人的最愛。根據統計，自89年至今，政府接收民捐地，國庫竟損失近千億元稅收。由於民眾對於捐贈太過熱烈，出現許多「假捐贈、真逃稅」的案例，財政部已數度發解釋令、防堵漏稅，國稅局也嚴加審查捐贈案件。
　　根據遺贈稅法規定，納稅人捐贈給政府、學校或公益機構的捐贈總額，可百分之百扣除抵稅。因此，以往像是公設地、未上市櫃公司股票和靈骨塔等，都是有錢人節稅的管道，其中又以捐地節稅的效益最大。
　　公設地的移轉免徵土增稅，且公告現值遠高於市價，低價買來捐贈給政府，可以享受高額的公告現值列舉扣除。
　　據財部統計，過去六年納稅人對政府捐地總額高達2,288億元，如果全都是適用40%最高所得稅率的有錢人捐的，則意味國庫稅收短少約913億元。其中光是92年度，損失的稅收便多達508億元。
　　有趣的是，對照過去五年全國綜所稅收情形發現，國庫90年收到2,449億元的綜所稅，到91年卻剩下2,271億元，92年更下滑至1,974億元。這兩年減少的綜所稅，正好與當年度捐地抵稅金額相去不遠，顯示捐贈幾乎是綜所稅稅收下滑主因。

　　高所得者　捐贈名目多多　

　　國稅局說，像是許多上市公司負責人、或大型會計師事務所合夥人等高所得者，因為要繳所得稅高，通常都是要繳多少稅、便捐多少，以非現金捐贈墊高可扣抵的稅額，一定會剛好捐到一毛錢都不必繳為止。
　　財政部也注意到問題的嚴重。從92年6月起，便陸續發佈解釋令，要求土地捐贈必須依成本核實減除；未上市櫃股票必須等受贈單位出售後，以出售價格列舉捐贈扣除，避免納稅人捐贈雞蛋水餃股；捐贈的靈骨塔也必須從合法業者處取得。今年更規定，捐贈的公設地如無確實成本證據，便按土地公告現值的16%計算。
　　不過，問題並未完全獲得解決。儘管土地捐贈情形大幅減少，但國稅局又發現利用公設地的新節稅手法，他們透過三角貿易買賣公設地、墊高取得成本；也發現納骨塔等實物捐贈，捐贈人並未實際付款，業者虛開發票，製造假資金流程等。
　　公設地這捐贈大宗才剛有效防堵了，難以鑑價的各式文物、藝術品捐贈，又大舉出現。由於沒有公定價格，捐贈時根本就是漫天喊價。許多地方政府受贈時，開心接受免費贈禮，開出一張張上億元收據，卻讓納稅人大搖大擺地拿來抵國家稅收。

　　地方政府　成為租稅漏洞

　　中央現已要求行政機關如接受捐贈，開出的收據不能記載金額，應交由稅捐機關委請專家估價，中央也盡量不接受民眾捐贈，並希望地方也不要收。不過，這當中有利益衝突，接受捐贈的是地方政府、鄉鎮公所，稅收短收的是國稅，中央很難叫地方配合。官員說，基於地方自治原則，中央無法強迫，地方政府、鄉鎮公所形
同稅收的漏洞。
　　有財稅官員建議，最好方式是修法排除所有非現金捐贈，除非經財政部專案核准，才可通過。官員認為，如此才能使捐贈發揮實質效用，也替國家財政把關。

 騎樓佔用就違法公司設籍有稅負(2006/10/21)

●九十五年十月廿一日　聯合報

　　部分房地產投資客的生財手法，遊走在法律邊緣，務必要注意風險，以免投入了大量金額卻得不償失。
　　以騎樓出租為例，違法嗎？太平洋房屋副總李珠華指出，店家佔用騎樓地在台灣司空見慣，騎樓成為另類的生財店面，但騎樓屬公共空間，佔用就是違法。
　　太平洋房屋指出，主管機關取締佔用騎樓，各縣市做法不同。以台北市為例，騎樓要完全淨空。台南市，則只要有預留通道，就不嚴格取締；所以仍有少數店家認為騎樓是自家地，將騎樓堆滿貨物或家當，甚至以鐵捲門堵上。
　　房子提供公司行號設籍，會有稅負增加等額外成本。至於當二房東套利，則要有成本概念，李珠華指出，專業二房東除了慎選地段與物件、計算好初期成本外，最重要的是要在合約上取得原房東的同意，並清楚地訂定好各項條件，以免日後產生糾紛。

 眼光放遠 勿因省錢買套房(2006/10/21)

●九十五年十月廿一日　聯合報

　　房仲建議

　　房仲業者建議，欠缺買房經驗的新婚小夫妻，眼光要放遠，不要為了省錢選擇小套房或地段較差的房子，以免將來要面對房價下跌、甚至轉手不易的風險。
　　新婚族購屋要注意什麼？中信房屋特助胡佩蘭說，最重要的是考慮「區位」和「產品屬性」。
　　區位考慮的包括離工作地點、父母家的距離遠近，有計畫生小孩的要留意學區，以及附近大眾運輸工具便利與否等。
　　胡佩蘭建議，市區的邊陲、小巷弄的房子價錢較低，縣市交界、一橋之隔等地，房價也相對便宜。利用捷運、快速道路、高速公路到較遠地區購屋，通勤時間增加不多，但可節省不少購屋支出。
　　胡佩蘭認識的一對新婚夫妻，妻子在台北工作，先生在桃園一家電子大廠工作，兩個人購屋選在中和交流道附近的小巷弄。該區房價除了相對便宜外，又靠近景安捷運站，附近還有高速公路，先生開車上班方便，太太每天也可利用捷運通勤。
　　產品別方面，為節省購屋支出，新婚族可考慮購買屋齡較舊的房子，公寓單價較低，也是省錢的好選擇。有些新婚族因為籌措自備款困難，傾向買預售屋，但等待興建完工的過程中，還要付租屋費用，未必省到錢。
　　雖然新婚時只有夫妻兩個人，但幾年後隨著家中新成員陸續報到，二至三房是最好的產品選擇，除了預備小孩房，多的房間還可當作書房、客房等多功能用途，若親朋好友拜訪也有客房可以接待。最好避免購買十來坪的小套房，雖然總價較低，但空間使用上較不足，不僅得面臨換屋的問題，往後脫手可能也較困難。

 可轉讓定存單領現贈子女 破功(2006/10/20)

●九十五年十月二十日　經濟日報

　　《贈與稅獵漏》

　　知名企業家未依法申報 連補帶罰近1億元稅款

　　可轉讓定存單到期，本息一起用現金領出，贈與子女，意圖阻斷稅捐機關查核資金流向，財政部賦稅署稽核組比對存單筆跡，破解納稅人逃漏贈與稅行為，連補帶罰納稅人近1億元稅款。
　　有一知名企業家日前被賦稅署稽核組查獲，將到期可轉讓定期存單，以有計畫性提領現金方式贈與給子女。因贈與行為發生後，知名企業家均未依法申報贈與稅，賦稅署粗估，這宗贈與行為，除需補徵漏稅款逾4,000萬元外，還要再被加處至少一倍的罰鍰，補稅加罰鍰約9,000萬元。
　　可轉讓定期存單是由銀行發行。持有人臨時有資金需求時，也可賣給票券交易商，是貨幣市場流通的工具之一。可轉讓定期存單的利息採取分離課稅，無須與其他所得合併申報，也是高所得者常用的節稅工具。
　　賦稅署出，可轉讓定期存單漏稅案件層出不窮，主要是因為可轉讓定期存單的讓與，不需要原承作人簽章，到期時亦僅由兌領人蓋章即可取得該筆資金。於是許多高所得者常藉由購買可轉讓定期存單，將財產贈與給下一代。
　　過去，稅捐機關在查稅過程中，若發現資金中途有以現金方式移動時，追查漏稅行為即會增加阻力，有時甚至無法繼續追蹤。不過，此次財政部賦稅署查核這宗知名企業家涉嫌漏報贈與稅的案件，能夠成功突破現金往來的漏稅手法，對往後追查逃漏也產生重大助益。
　　財政部官員指出，稽核組發現這名企業家原持有的可轉讓定期存單到期後並未續存，而是有計畫性地先提領現金、再以現金存入的方式，將資金移轉至子女名下的銀行帳戶。
　　稽核組認為，涉案企業家在提領現金與存入現金金額之間，雖也經過特意安排，意圖隱匿存款人與提款人的關係。但其提、存款憑單上的字跡完全相符，研判明顯由同一人所為，加上企業家的子女無法交代其現金存入來源，企業家因此承認漏報贈與稅。

 勞宅貸款將開跑每戶最高貸220萬(2006/10/19)

●九十五年十月十九日　經濟日報

　　今年輔助勞工建購住宅貸款將自11月14日開始受理，每戶最高可貸220萬元，全國預計辦理3萬戶，申請書表從本月30日起供應，有意申貸者可以開始準備相關文件。
　　彰化縣勞工局說，今年勞宅貸款申請書表從本月30日起，在各縣市勞工主管機關、承貸銀行、工會、福客多、信義房屋及住商不動產等單位免費提供，民眾也可以直接自勞委會網站下載。
　　勞工局表示，有意建購勞宅者，可在11月14日至24日，填妥書表、檢齊證件向工作所在縣市政府提出申請，或委請任職單位、工會代辦。
　　這項貸款的名額共3萬戶，每戶最高220萬元，利率按中華郵政2年期定期儲金機動利率加計年息0.042個百分點計算。例如9月30日中華郵政2年定儲機動利率2.165%，加上0.042個百分點，合計為2.207%，該利水準並追溯至96年3月1日起的舊貸戶一體適用，還款期限最長30年。
　　勞工局說，勞宅貸款申請資格是勞保年資滿一年、無自有住宅（或二年內首次建購一戶住宅者），身心障礙及原住民勞工參加勞保年資則不限制。

 掌握關鍵兩招 購屋達人換你當(2006/10/19)

●九十五年十月十九日　經濟日報

　　 眼看房價步步高，上班族薪資漲幅卻有限，到底要不要買間房子來保值抗通膨？近期房仲業就常接到消費者電話詢問，現在想買房子會不會剛好是高點，房地產專家認為，預期未來高油價將是常態，銀行利率仍低，錢存銀行會被通膨抵消，消費者仍可把資金拿去買屋保值。
　　信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民觀察，從大環境來看，購屋的誘因的確減少，如2003年SARS期間是房價谷底，在低房價、低利率及低稅率下，很多消費者因此買到自己的房子，但現今低稅率的土地增值稅誘因變少，從30%變成只剩20%。
　　其次是房價上漲，目前北市平均房價已站上每坪30萬元，但目前台中市新成屋每坪只要12萬元。根據房地產資訊中心資料顯示，目前房價及家庭所得比約五倍，也就是五年不吃不喝可以買一間房子，但今年來到6.8倍，房價讓人覺得高不可攀，萬物皆漲只有薪水不漲，造成去年底業界對房價產生疑慮。
　　但今年3月信義聯勤俱樂部土地標價創新高後，業界的雜音逐漸趨於一致，房地產市場價量齊揚。內政部統計，今年上半年房屋轉移22萬戶，較去年還成長了3%，房價雖然仍高不可攀，但通膨環境仍在，油價近期雖然有下滑的情形，但預期未來高油價仍是常態，加上銀行利率仍維持在2%左右，錢放在銀行會被通膨抵消，消
費者買屋仍有保值效果。
　　張欣民說，信義房屋就曾與不少外資研究員接觸，發現外資對國內房地產信心比台灣人來得高。相較於全球的高房價，台灣受限兩岸關係緊，房價被低估，外資認為一旦兩岸關係和緩，房價可以再漲四、五成，信義房屋保守估計至少可以漲兩成，不過，如果是特定地段的房價創區域新高，消費者還是先踩剎車，勿為天下先
。

　　達人第一招

　　設定地點與房屋類型

　　張欣民說，消費者買屋首先面臨的選擇就是要買預售屋還是成屋，預售屋的優點是付款較輕鬆、可以更改房屋格局和可以預先挑選房屋；成屋的優點則是價格比預售屋便宜，可以挑選鄰居及環境等。
　　廣播節目主持人趙靖宇以兩次購屋的經驗，歸納出選屋時一定要先設立目標，確立自己要什麼，如設定交通要方便、環境要安靜或學區優先等目標，才能達到自住保值，出售增值的效果。

　　達人第二招

　　與銀行建立良好關係

　　挑好房子後的第一門功課，是如何跟銀行打交道。消費者挑選房貸最在意的不外乎利率、成數及如何還款。
　　台北富邦銀行消費金融總處經理連玉暐表示，時下的消費者很幸福，因為房貸商品選擇相當多，不論是利率計價或還款方式，都可依個人理財需求自由搭配。
　　但要如何挑選適合的房貸商品，並向銀行爭取到較優惠的利率及成數呢 連玉暐說，許多消費者在挑選房貸時，往往以利率為優先考量，而各銀行通常則會以優惠期間的超低利率來吸引客戶，當優惠利率期滿後，房貸戶又會重新尋找利率較低的銀行辦理轉貸，房貸搬來搬去，不見得真正省錢，反而讓代書、地政事務所賺了一筆轉貸費。
　　因此建議在選擇房貸時，應先檢視自己的財務支出狀況，試算每月可負擔的還款金額及預期貸款年限後，再選擇最有利的商品，千萬不要因為買了房子而成為「屋奴」，影響生活品質。至於如何爭取較優惠的貸款利率及成數，連玉暐表示，假如購買的是新成屋，建商一般都有配合的銀行, 針對整批建案提供較優惠的方案。
此外，若能提供更多的證明文件，如財力證明、資產證明、良好的還款記錄或提供保人等，也有利於向銀行爭取較優惠的條件。即便現在各銀行在風險考量下，多已不再提供百分百的貸款額度，但只要消費者的資歷夠好，仍可輕鬆爭取到九成以上額度。

 運用低利房貸 周轉賺利差(2006/10/19)

●九十五年十月十九日　經濟日報

　　怎麼用房貸理財？

　　如何成就購屋夢想，在此提供我自己的實戰經驗供讀者參考。八年前我買下人生第一棟屬於自己的房子，當時剛結婚，因為未來想讓小孩上好學校，所以用學區為第一考量。
　　房子是屬於眷村改建的集合住宅，權狀52坪，室內要把陽台外推才有30坪，公設比例很高，但是屬於有花園、環境安靜的住宅區，學區則是仁愛國小和仁愛國中。
　　隨著小孩的出生，一家四口住30坪房子略嫌擁擠，所以兩年前決定換屋，當時仍以學區為第一考量，但來找到屋齡近40年，權狀60坪但公設只有5坪的金拍屋，學區為師大附中，價格比市價低，缺點是金拍屋無法事前看屋，非常老舊，所以又花了不少錢重新整修，且因為是住辦大樓，進出的人較複雜，管理費也較高。
　　兩次購屋的經驗，歸納結論是選屋時一定要先設立目標，確立自己要什麼，如交通要方便或學區優先等。
　　以學區附近房子來說，台灣因為少子化趨勢，現在許多家長都願意砸錢為小孩買學籍。如師大附中學區附近就有許多預售屋規劃成小套房，就是出租或出售給家長設學籍用，因為今年開始小學入學學籍規定改變，以前租屋的人不易排到想要的學校，今年開始即使是租屋，只要到法院公證滿三年，在入學上就和買屋的人有同
等權利。
　　在購屋安全上，如果是成屋，建議購屋前最好不要只看買的那一層，從頂樓到地下室都看，晴天、雨天、白天、晚上都可以看，有些區域晚上會出現夜市，環境較吵雜，如果只在白天看屋就可能會忽略。此外，購屋時和銀行、仲介保持良好關係也能獲益不少，如在銀行有良好信用，貸款時較有機會談到好條件；仲介則可協助調查一般民眾不容易得知的訊息，和賣方交涉時比較能掌握殺價機會。
　　選定目標購屋，除了有保值、增值的效果外，房貸其實也是很好的理財工具，房貸並不一定要急著還款，以房貸的資金再去投資，用複利的觀念，每年3%、5%的獲利長期下來報酬也很可觀。而且房貸是所有貸款商品中利率最低的，用來理財或周轉資金，其實是不錯的管道。
　　舉例來說，挑到地點好的房子，向銀行貸款成數往往可以拉高。房貸戶也可選擇還款後、可再貸出運用的理財型房貸，若挑到好投資標的，拉一根漲停板幅度可達7%，走勢穩健的績優股如台塑、中鋼的現金殖利率有9%、10%。
　　理財型房貸戶，借貸利率約在2-4%，懂得運用繳還房貸金額而增加信用額度，審慎從事外幣商品或海外基金的投資，海外投資免稅，有的年收益可達8%，這種投資算划算。或者，繼續在房地產投資，買大學或捷運站附近的房子隔間出租，一年的房租收入也都高過利息好幾倍。
　　不過有一項小訣竅是運用房貸投資時，建議可先以增貸的方式，因為理財型房貸利率較高，普遍是一般房貸利率加碼一個百分點，目前約4%，但如果以增貸方式借錢，利率就和一般房貸相同，約2.5%左右。

 房地產買氣旺 地方稅超徵50億元(2006/10/19)

●九十五年十月十九日　中國時報

　　根據北市稅處昨日公布的最新稅收狀況，今年截至九月底止，北市地方稅實收352億元，較預算分配數超徵50億元，超徵幅度達17％。其中土地增值稅、契稅及印花稅，其稅收之增減與房地產景氣息息相關，因均有成長情況，北市稅捐處長謝松芳說，從稅收資料可知，目前房地產買氣仍趨熱絡，因為只要營建工程案件及不動產交易量持續增加，相關稅收就會跟著增加。
　　謝松芳表示，以今年第3季稅收來看，上述3項稅目均較去年同期成長，尤其土增稅表現最為亮麗，成長13％；契稅成長8％；印花稅成長9％。第今年2季稅收比較，土地增值稅、契稅均呈減少現象，不過從土地移轉件數來看，第3季仍較第2季成長3％，顯示國內房地產景氣持續熱絡。
　　謝松芳指出，拜今年房地產交易熱絡所賜，契稅及房屋稅的稅收，截至九月底止，不但已經提前達成年度預算的目標，甚至超收；契稅實徵淨額18億元，已超收2.5億元；房屋稅今年新增房屋不少，實徵淨額98億元，已超收1.5億元。整體而言，由於房地產景氣較預期樂觀，北市7項地方稅收的表現，截至9月底為止均超徵。
　　謝松芳說，未來在油價上漲、升息壓力及非經濟因素的衝擊下，稅收可能會受到影響，不過稅捐處會加強清查稅籍及防止逃漏稅，估計全年度稅收可達570億元左右，較預算目標516億元將超徵50億元以上。

 21世紀不動產 經營涵蓋48國(2006/10/18)

●九十五年十月十八日　經濟日報

　　高品牌、專業、完善經紀人員生涯規劃 全力搶攻國內不動產連鎖加盟市場

　　連鎖加盟風潮延燒到不動產仲介業，國內唯一的國際性不動產專業連鎖加盟品牌21世紀不動產，以高品牌知名度、專業領域分工、online全球資訊網、經理學習系統、完善經紀人員生涯規劃、國際經營實際經驗等優勢，全力搶攻國內不動產連鎖加盟市場。
　　21世紀不動產加盟發展處經理林祐平表示，不動產連鎖加盟產業與一般連鎖加盟業最大的不同，就在於進入門檻高，必須要有專業證照才能經營不動產仲介門市，國內各家業者在拓展加盟店時，幾乎完全以曾經或現任不動產仲介從業人員為對像，造成市場激烈的現況。
　　「品牌是房仲業在發展加盟市場時最重要的因素。」林祐平強調，21世紀不動產經營範圍涵蓋全球48個國家，亞太地區則有中國、日本、台灣等，在台灣有186家分店，在台北縣市、竹北、桃園、台中市等地皆是市佔率相當高的業者，預計年底前將可達到200家分店，且維持每年50家分店的成長量。
　　他指出，21世紀不動產最大的優勢就是與全球同步更新的全球資訊網，不但有全球即時不動產相關訊息、不動產經營管理趨勢與工具手冊下載、全球總部最新資訊、與經紀人員聯繫網路，還有24小時線上同步教學系統，擁有200種不動產相關管理及業務課程，提供加盟主即時、持續性、與國際同步的學習支援。
　　林祐平說，專業知識的持續強化及不動產業最新資訊的更新是經營不動產仲介門市很關鍵的部分，21世紀國際管理學院經由長期經營心得彙編成冊，兼具理論與實戰的房仲業經營哲學，而經紀人員生涯規劃則包括新人入門90天教學光碟、新進經紀人員生涯規劃手冊、專業教育及進階在職訓練教學光碟，提供加盟主完整的教
育訓練。
　　林祐平表示，房仲業是屬於人的產業，因此21世紀的業績競賽及表揚方案，不僅接軌國際性獎項，更能夠激勵各店及經紀人員，透過不同類別的獎項設計，提供傑出表現的經紀人員及單店激勵。

 地價稅代繳義務人 不得享自宅用稅率(2006/10/17)

●九十五年十月十七日　經濟日報

　　財政部指出，地價稅代繳義務人，因為不符合稅法規定可申請自用住宅用地資格，即使土地仍做自用住宅用地使用，亦不能享有自用住宅用地的地價稅低稅率繳稅。
　　財政部表示，自用住宅用地依據土地稅法第9條規定，是指土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用的住宅用地，可以適用千分之2的地價稅低稅率。
　　因此，地價稅代繳義務人既非土地所有權人，也不是所有權人的配偶、直系親屬，不得申請適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。
　　財政部說，當土地所有權人死亡，發生土地無人管理情形時，經主管稽徵機關指定土地使用人為地價稅的代繳義務人，代繳義務人縱使已在該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用的現象，依法仍不能按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

 贈與稅查緝 鎖定三角移轉(2006/10/17)

●九十五年十月十七日　經濟日報

　　不動產先轉賣給第三人，再賣回給二親等以內親屬；國稅局電腦將會自動選出，逐案清查。

　　國稅局對贈與稅查得緊。企圖將名下不動產先轉賣給第三人，再從第三人賣回給二親等以內親屬，藉以規避贈與稅，已行不通。只要第一手及第三手的交易有二親等的親屬關係，電腦便會自動選出，由稅務人員逐案清查。
　　還有，目前國稅局對未成年子女、在學或服兵役子女的置產情形非常注意，金融機構只要發現未成年者，一年內存款突然巨額增加，便會告知國稅局。
　　根據遺贈稅法第5條第6款規定，二親等以內親屬間財產的買賣，視同贈與，依規定應課徵贈與稅。國稅局解釋，二親等以內的親屬包括血親及姻親，除了配偶是夫妻關係，不在此限，其他像是本人或配偶的祖父母、父母、兄弟姊妹及其配偶、子女及其配偶等都算。
　　國稅局強調，如果納稅人主張為買賣而非贈與關係，應填寫贈與稅申報書申報，並檢附支付價款的確實證明。實務上常見「宣稱」其土地或房屋交易是買賣，卻因無法舉證或沒有保留憑證，被視為贈與補稅。甚至子女付的錢是父母才匯到戶頭內的，都將被國稅局以贈與論。
　　三角移轉的逃避贈與稅手法已被國稅局鎖定，例如父母先將房地產或土地過戶、買賣給第三者後，第三者再過戶給其子女的方式，國稅局只要發現第一、三手具備親屬關係，便會仔細清查，清查結果十之八九都因無法舉證，被國稅局連補帶罰。
　　例如王先生利用三角移轉，透過第三人賣給子女公告現值1,000萬元的土地，經國稅局發現後，由於王先生無法舉證賣給第三人的確實證明，根據遺贈稅法第24條規定，超過免稅額的贈與行為發生30日後，贈與人逾期未申報，則須按遺贈稅法第44條規定，就應納稅額加處一到兩倍罰鍰。則1,000萬元扣除免稅額111萬元後，乘上稅率27%，則至少連補帶罰應繳480萬元。

 中古裝潢屋 不要只看表面(2006/10/16)

●九十五年十月十六日　自由時報

　　買屋是人生大事，從看屋、簽約到交屋都得小心翼翼，一般來說，新建房屋較不會有屋況的問題，卻隱藏著建商口中出自名師的「百萬裝潢」與實際裝潢費用的落差，有時消費者在樣品屋見到的擺飾品或家電等佈置，交屋後，統統不算在內，買屋者須仔細衡量需求及荷包預算。
　　中古屋的裝潢問題較多，由於屋齡老舊或管線問題，透過裝潢或「拉皮」手續，確實可以增加賣相，房屋脫手後，賣方有可能大賺一筆，消費者應審慎考慮裝潢型態、材料、需求或工法細膩的程度，避免二度被賣方加價，成為冤大頭。
　　中古屋裝潢只是讓人增加第一眼的印象，討喜及實用與否也見仁見智，消費者應注意裝潢背後的樑柱、磚牆或管線是否隱藏問題。
　　部分海砂屋或老舊中古屋，屋頂水泥脫落或鋼樑變形，如果賣方裝潢後，單憑肉眼瀏覽觀察，根本無法察覺，消費者應要求賣方據實以報，要求仲介在契約內容中明定減價購屋或補償及賠償方式，還可委由技師單位進行檢測，以確定房屋結構安全。
　　另外，消費者也可向左鄰右舍打探，藉由觀察樓梯間的磚牆、門框、陽台、地下室管線等公設，了解實際屋況與屋主或仲介所說是否符合，對於有疑慮的房子還是不要輕易嘗試購買，以免脫手困難或徒增後續處理問題。

 贈股票給小老婆 要稅(2006/10/16)

●九十五年十月十六日　經濟日報

　　贈與紅粉知己股票，小心遭補贈與稅，同時讓婚外情曝光。

　　太平洋電纜前董事長孫道存和國稅局打行政救濟官司。國稅局認定他送鉅額股票給紅粉知己顏寧，要求補繳贈與稅、還有罰鍰，共超過1.3億元。
　　國稅局發現1999年、2000年，孫道存分別移轉價值達1.4億元及0.2億元的台灣大哥大股票給顏寧，皆未報繳贈與稅。孫道存主張自己是賣股票而非贈與，但台北高等行政法院判他敗訴。法官認為，孫道存過戶股票，四年來未收股款，也無質押擔保，不合常情。
　　國稅局說，實務上，有不少贈與小老婆股票的案例，身為大股東者多會給小老婆未上市股票，而不給上市股票，因為大股東轉讓上市公司股票必須申報。
　　國稅局追查這類贈與稅，會先鎖定目標，注意年紀較輕、股票或所得卻突然劇增的女方。
　　有個年輕女子名下突然增加數千萬元的未上市股票，國稅局調查她的資金來源，發現她根本沒付錢，而是由另外一名男子轉讓股票。由於稅法上的推論原則是「陌生人不會沒理由贈與對方財產」，且國稅局要負起舉證贈與的責任，國稅局便調查兩人的關係。
　　結果發現，該女子戶口下有未成年子女，父親就是這名贈送股票的男子，確定兩人有親屬上的實質關係。儘管男方稱是交易行為，但股票已轉讓兩、三年，女方仍未付錢，國稅局課徵男方贈與稅，未上市股票依淨值計算其贈與額，並依所漏稅額加罰一到三倍罰鍰。

 申報遺產 配偶別讓權利睡著(2006/10/16)

●九十五年十月十六日　經濟日報

　　配偶死亡五年內 皆可行使剩餘財產差額分配請求權 減輕遺產稅負擔

　　擁有大筆財產的王先生突然過世，王先生婚外情育有的子女跑來與王太太爭遺產。王太太利用民法第1030條之1的規定，行使生存配偶的剩餘財產差額分配請求權，不但替她保全王先生遺下財產的一部分，也少繳近一半的遺產稅。
　　王先生過世的那天，留下9,000萬元的財產，包括一筆因贈與獲得的1,000萬元，另有債務1,000萬元。而王太太名下有2,000萬元的財產，500萬元的債務。
　　根據民法第1030條之1規定，夫妻因死亡或離婚時，夫或妻現存的婚後財產，扣除婚姻關係存續中所負債務，及被繼承人生前因繼承、贈與等無償取得的財產，與慰撫金後，如有剩餘，則夫妻雙方剩餘財產的差額，應平均分配。
　　王太太據民法行使剩餘財產差額分配請求權，請求保有王先生的財產2,750萬元。
　　計算王先生的遺產稅時，以遺產總額9,000萬元扣除免稅額779萬元，再扣除配偶445萬元、兩個小孩90萬元、喪葬費111萬元、債務1,000萬元，及王太太主張的2,750萬元，王先生的遺產淨額為3,825萬元，適用33%稅率，須繳的遺產稅為1,005.42萬元。
　　如果王太太沒有主張剩餘財產差額分配，則遺產淨額便無法扣除2,750萬元，適用的稅率便是41%，須繳的遺產稅就高達2,082.68萬元。
　　不但少繳遺產稅，王太太也順利的將先生名下部分遺產，轉到自己名下。國稅局在核准王太太請求，將價值2,750萬元從遺產總額中扣除後，也追蹤列管，確定繼承人將2,750萬元移轉登記到王太太名下。如繼承人不履行、或履行價值不相當時，稽徵機關會就不足的移轉部份剔除，追繳稅款。
　　由於主張剩餘財產差額分配請求權的遺產稅案，往往是生存配偶剩餘財產較少時，為減輕遺產稅負擔才提出，在配偶死亡後五年內，生存配偶都有權利主張更正。

 購屋四訣 退休樂收租(2006/10/16)

●九十五年十月十六日　經濟日報

　　市區比郊區好 中古比預售好 公寓比大樓好 頂樓加蓋更好

　　退休後想當「包租公」、「包租婆」嗎？若退休生活想以收租為主要經濟來源，可得提早佈局。信義房屋提出購屋四大訣竅，「市區比郊區好、中古比預售好、公寓比大樓好，頂樓加蓋更好」，讓受薪階級輕鬆變身包租公。
　　據統計，目前台灣65歲以上老年人口達218.9萬、占總人口數9.62%，明年將突破10%大關，人口高齡化的問題正衝擊台灣社會。房仲業者說，相較於快速上漲的物價，房價水準還算合理，加上房貸利率在歷史低檔，民眾可把買屋當房東當成退休金規劃的主軸。
　　信義房屋表示，出租房屋若地點佳、能縮短空置期，一般投資報酬率約在4.5%~7%之間。以台北市一間34坪的公寓為例，若隔出四間套房，每間租金8,500元至1萬元，一個月至少能收到3.4萬元的租金，扣除稅金與裝修費用，每月起碼有2萬多元的穩定收入，退休生活便可高枕無憂。
　　信義房屋說，買屋出租當然是市區優於郊區，但要記得「最受歡迎的住宅區報酬率不一定最高」。例如，台北市大安、信義區人人想住，但因房價高稀釋了投報率，而且「包租公」之間的競爭也多。比較之下，北市萬華、大同區投報率就較佳，中科、南科一帶更是新興的「包租公」據點。
　　信義房屋還建議，購買中古屋自備款門檻較低，一般民眾可操作財務槓桿、妥善利用低利房貸。此外，若考量公設比，公寓的實際使用面積大，比大樓標的更划算。頂樓加蓋若短期內無拆除危機，出租空間倍增，也是「包租公」的投資好選擇。
　　退休後收租的日子看似愜意，但也不是完全沒有風險。信義房屋表示，為退休鋪路的投資買家，選購房屋時除收益性，也應考量實用性，以確保「安全」又「保本」。
　　信義房屋還建議，衡量己身能力，考量出租難易度及客源屬性，掌握四大購屋原則，才能降低風險，擁有安穩閒適的退休生活。

 買到瑕疵屋 求償百萬勝訴(2006/10/16)

●九十五年十月十六日　自由時報

　　台北縣新莊市徐姓女子，前年以440萬元向劉姓男子購買中古屋，發現房屋結構受損，水泥掉落、鋼筋外露，主臥室與廚房間的共有樑柱斷裂，屋頂樓板還有水泥掉落現象，質疑前屋主故意以裝潢隱瞞真相，憤而向板橋地方法院提出減少價金130萬元求償，院方勘驗後，根據房屋結構鑑定報告，判處被告賠償124萬元。
　　判決指出，被告辯稱房屋買賣契約成立時，他不知道委託賣出的房屋有鑑定報告所指的諸多瑕疵，並說自己患有中度視障、聽覺障礙及糖尿病，買賣事宜全都委由房屋仲介公司處理。
　　被告還說，買屋時，雖有樓板鋼筋外露現象，已加裝H型鋼樑補強結構，可見建物並無瑕疵，他也沒有故意不將屋況告知徐女。
　　法官現場勘驗並傳喚仲介業者後，發現屋主對於房屋瑕疵，曾積極處理，並找來裝潢師傅討論，但因房屋滲水，不但得加強防水設施、填補天花板，還將整個屋子重新裝潢，以增加賣相。
　　法官將徐女蒐證所拍的瑕疵照片轉供被告觀看，再訊問被告是否得知實際屋況，並藉由採取裝潢來加強房屋結構；被告不但否認知情，並認為當時全交由專業的裝潢師傅處理，絕無欺騙徐女意圖。
　　院方認為，契約書中雖提及陽台漏水，被告補貼徐女1萬元修復，考量屋內瑕疵足以影響居住安危，根據台灣省土木技師公會鑑定後，認為結構修復、裝潢拆除、泥作工程、木作工程、水電及油漆工程共需124萬元，判處被告全數賠償支付。

 慎選重劃區 小心住「套房」(2006/10/14)

●九十五年十月十四日　聯合報

　　明星重劃區增值潛力無窮，但重劃區未必是房價的保證，挑錯地點，小心住進「套房」。
　　信義房屋不動產企研室協理張欣民建議，進駐重劃區，時間點很重要，太晚進場房價飆高，很容易成為套牢一族。他建議，能否進場的指標要看當地是否有超商及市場進駐，具備基本的生活機能後，才是進駐的好時機；不要衝太快，以免生活不便成為「重劃區的實驗品」。
　　北區房屋總經理彭培業舉高雄牛潮埔重劃區為例，施工以來爭議不斷，疑似作為廢棄土堆置場，3年來至今毫無進展。此外，位於台北縣三重市的重陽橋重劃區，雖然早已重劃完成，卻因土地整合不易，開發腳步緩慢，目前空地很多，部分建商採取先建後售，但推案仍不多，晚上也有人亂倒廢土。
　　全國不動產董事長葉春智說，各地重劃區有不同的趨勢或特色，但也有不同的隱憂跟缺失，並非全都是房價一飛沖天。
　　北區房屋不動產研究室認為，從政策推動者的角度來看，市地重劃是一種前瞻性的規劃，但必須精準計算都市及人口成長的趨勢，才能正確擬定出重劃政策；從開發者的角度來看，儘管重劃區帶來更多「錢景」，對購屋人來說，更是營造美好的新樂園，但從現階段各重劃區的實際推展來看，進場投資仍有一定的風險。
　　一般來說，重劃區多落在離都市核心較邊陲的新興地區，或開發程度相對較低的地方。如果重劃區的規劃面積大小適中、公共建設完善、交通方便、政府重點開發（例如，縣治機關遷移至此）、吸引業者開發，就如同給予新生兒養分一般，養分給的多的新生兒便成長較好。
　　此外，重劃區從計畫開始到發展健全，非短時間內能形成，因而選定重劃區，要看的是重劃區的未來發展、區域規劃內容，甚至是重劃區周邊原有的機能完整與否，都是對重劃區有加分的效果。

 二手轉讓容積 不能扣除成本(2006/10/13)

●九十五年十月十三日　經濟日報

　　營業人如因容積移轉取得代價 必須開發票並繳營業稅

　　台北市國稅局指出，二手轉讓古蹟或未徵收公共設施保留地的容積，不能減除買進成本。而且營業人如因容積移轉取得代價，必須開立統一發票並繳營業稅。
　　但財政部規定，土地所有權人依「古蹟土地容積移轉辦法」及「都市計畫容積移轉實施辦法」取得的土地容積權益，如移轉給他人時，視同為權利移轉，有權利交易性質，必須課徵所得稅。
　　依照所得稅法第14條及第24條規定，土地所有權人取得容積權益後，如要轉讓容積權益申報所得，可將自第三人取得的對價，減除原始取得的成本，及因取得、改良或移轉容積權益而支付的費用，餘額變為財產交易所得；而上述成本及相關費用的減除，可以容積權益移轉收入的100%計算，不課所得稅，但適用對像只以送出
基地的土地所有權人為限。
　　國稅局近日便有一案例，土地原始所有權人有容積率，卻因故無法建造房子，得知容積率可轉讓後，便出售容積率給別人，某建設公司買容積率後，沒用來蓋房子，又轉手賣出。國稅局認定此案中建設公司的情況，由於不是土地所有權人，將無法適用財政部規定。
　　國稅局另指出，土地容積權益移轉時，由於屬權利交易性質，營業人如因權利移轉取得代價，則根據營業稅法規定，必須開立統一發票並繳營業稅。
　　稅務官解釋，營業稅包括銷售貨物及勞務兩個範圍，像是納稅人處理動產或不動產時，如不移轉、但提供使用權，則屬於提供勞務範圍，因此像是租賃，也須繳納營業稅；如不移轉土地，但移轉容積權時，也屬銷售勞務，與出租土地的性質一樣，也必須繳納營業稅。
　　有一祭祀公業在92年間取得土地容積權益收入，根據加值型及非加值型營業稅法第6條第2款規定，祭祀公業屬於「非以營利為目的事業、機關、團體、組織，有銷售貨物或勞務者」的營業人，但該祭祀公業應開立卻未開立統一發票，經國稅局查獲漏開發票的銷售額為1,958萬餘元，應補徵營業稅額93萬餘元，並將予以處罰
。
　　國稅局指出，上述個案違反兩個罰則，將從重處罰，一是違反稅捐稽徵法第44條，應開而未開憑證，可處5%罰鍰，另一個是違反營業稅法第51條，漏稅應按漏稅額處一到十倍罰鍰。

 農業用地非本人耕作須課贈與稅(2006/10/12)

●九十五年十月十二日　工商時報

贈與稅一年稅收僅有六、七十億元，財政部決心加強查緝！最近發現有人想以他益信託方式，將農地贈送非農民身份的子女，或利用無記名可轉讓定期存單（NCD）贈與子女，皆被國稅局抓包，不僅無法逃脫，而且還要被加罰一倍。
國稅局表示，南部發現有人擬利用農發條例，將農業用地贈與法定繼承人後，受贈人不耕作，將「作為農業使用之農業用地」成立他益信託，五年後再將孳息以外信託利益之權利（即土地），歸還給受贈人，希望以此措施，土地即可不計入贈與總額。
但國稅局表示，透過他益信託的規劃，將農地交由第三人耕種五年，五年後農地再歸屬於信託人的兒子所有，他益信託的權利是五年後的農地，不是贈與當時的農地，而且不是受贈人親自耕種，因此，不准免計入贈與總額。
財政部賦稅署另發現，一對八十多歲的老夫婦，將原作為法院提存擔保的NCD一七八○萬元，在法院免除擔保領回存單，就轉贈給子女，由子女向銀行兌領，並存入子女的存款帳戶，但是老夫婦並沒有申報贈與稅，被賦稅署稽核組查獲，依規定補稅及處罰。

 成年監護保護網 擴及弱智失智(2006/10/12)

●九十五年十月十二日　經濟日報

　　行政院通過民法修正案，增列「輔助宣告」制度，未來銀行員不能再找弱智失智成年人辦卡。

　　民法成年監護制度將有重大變革，成年弱智和老年失智人士納入成年監護制度，如列為法院「輔助宣告」者，一般情況下未經輔助人同意，不得成為公司負責人或向銀行借貸，以保護其權益，也免造成工商社會的困擾。
　　過去有成年弱智和老年失智的人被銀行行員找去辦信用卡或現金卡，後來隨便消費，或者被利用當人頭開公司，造成親屬的財務困擾，所以行政院消費者保護委員會要求法務部研究修正成年監護制度。
　　行政院昨（11）日通過法務部民法總則篇（禁治產部分）、親屬篇（監護部分）和其施行法四個草案，成年監護制度將擴大為兩級，「禁治產」用語改為「監護宣告」，並增加「輔助宣告」制度。
　　法部法律事務司官員表示，法院實務上要宣告禁治產（未來稱監護宣告）不易，宣告人多是植物人，難及於成年但行為能力明顯不足的人。成年監護制度分為兩級，增加「輔助宣告」之後，可以將保護網擴及成年弱智以及老年失智者，也能因應高齡化社會衍生的成年監護問題。
　　依民法總則篇修正內容，受輔助宣告的人在一般情況下要做下列六項行為，必須經輔助人同意：（一）為獨資、合夥營業或為法人的負責人。（二）為消費借貸、消費寄託、保證、贈與或信託。（三）為訴訟行為。（四）為不動產、船舶、航空器或汽車等其他重要財產的處分、設定、負擔、買賣、租賃或借貸。（六）為遺產分割、遺贈、拋棄繼承權或其他相關權利。以及（七）法院依聲請權人或輔助權人的申請，所指定的其他行為。
　　官員說，上述禁止行為若有利宣告人，則為例外，法院做出宣告後將通知戶政機關。此外，原民法總則對於親屬會議的規定，必須有五人以上出席，在現行忙碌的工商社會召開不易，將改由法院取代，將監護改由法院監督。
　　法務部表示，此次民法成年監護制度修正草案總計增修民法總則篇、親屬篇和其施行法共43條法律條文，將由行政院與司法院會銜送立法院審議。由於司法院必須配合修改民事訴訟法和非訟事件法內容，因此在時間上，民法該修正草案預計在立法通過後兩年才會正式施行。

 未過戶公設地 遺產稅實價核課(2006/10/12)

●九十五年十月十二日　經濟日報

　　生前購地價低於公告現值…

　　生前買進公共設施保留地，未待完成產權移轉即過世，遺留的公共設施保留地，財政部表示，應屬遺產中的請求權，若購入公設地的實際交易價格低於公設地的公告現值時，應按實價從低計算遺產稅。
　　財政部並規定，未完成產權移轉的公設地遺產債權，若從低按實價計算遺產稅時，繼承人申請以公設地抵繳遺產稅的抵稅價值，也要從低按實價換算。
　　納稅人在生前買進一筆公共設施保留地後，迄死亡時仍未辦竣移轉登記，這筆公共設施保留地應計入被繼承人的遺產，歸屬為請求權，財政部指出，稅捐機關若已掌握實際交易價，且交易價較公告現值低者，應以實際交易價計算公設地請求權的遺產價值。
　　財政部規定，被繼承人死亡前買進公共設施保留地，迄死亡時尚未辦竣移轉登記，視同遺留「請求移轉登記公共設施保留地之權利」，若經查得其實際成交價低於公告土地現值時，應以實際成交價估算債權價額；若無法查得者，債權價額應以公告土地現值估算。
　　財政部認為，被繼承人生前購入尚未完成移轉登記的公共設施保留地，在其死後形成的債權，係屬遺產稅的課徵標的物，被繼承人若欲申請以公設地抵繳遺產稅，其抵繳價值依遺產及贈與稅法施行細則第46條第1項規定，應以核課遺產稅的價值為準。

 公約不牴觸法律 住戶就得遵守(2006/10/12)

●九十五年十月十二日　自由時報

　　社區、大樓可依「公寓大廈管理條例」制訂社區公約，住戶即得遵守，否則即可能遭訴請搬家，但前提是公約須不牴觸憲法、法律及無違公序良俗，否則無效。
　　如社區公約規定住戶不得在頂樓烤肉、不得開設職業賭場、不得在中庭遛狗、不得造成空氣污染、不得在社區打棒球等條文，應屬合理範圍。
　　但如果以崇尚自然為由，制訂住戶進入社區均應裸體，即明顯違反公序良俗，即屬無效，住戶不必遵守；若約定住戶在晚間十時沒回家或生病，就不得進入，即違反憲法對人身自由的保障，也屬無效。
　　本案中，收容在社區內的愛滋病患，被法官認為不屬「住戶」，住戶為維護居住自由而訂出社區規約，不准「收容」愛滋病患，並非不准愛滋病患成住戶，法官認為社區規約並未剝奪住戶居住自由，故屬有效。

 郵局升息 優惠房貸3.1％(2006/10/11)

●九十五年十月十一日　中國時報

中華郵政公司昨宣佈今起升息，連九次升下來，全國86萬優惠房貸戶，以借250萬元、20年為例，每月本息支出近1萬4千元，每年本息負擔較93年9月這波升息循環開啟前，高出一萬零八元。
中華郵政今起調高各天期定儲利率，調幅0.05到0.07個百分點，活期部分依舊文風不動；其中，攸關國內兩百多萬存戶權益的一年期定儲機動利率，本次調幅0.06個百分點，比郵局上次升息時，一年期定儲機動利率只調升0.05個百分點要高。
郵局目前有4百多萬定存戶，其中，一年期存款佔八成比例，且以機動利率佔多數。
郵局上次一年期定存機動利率調高0.05個百分點，但與優惠房貸及企業貸連動的二年期定存機動利率卻調高0.06個百分點，貸款利率調得比存款利率多，被批評照顧存款族誠意不足，本次改進成調幅一致。
郵局昨公佈調整動態，九個月期以內的定存，調幅均為0.07個百分點；一至三年期部分，機動調幅0.06個百分點、固定調幅0.05個百分點，但調整後的固定利率仍高於機動利率，顯示郵局預期利率仍有走揚空間。
中華郵政公司總經理吳民佑表示，郵政儲金九月底規模突破四兆元，郵局升息幅度短高長低、且比六大行庫幅度要小，係撙節利息成本支出等通體考量。
郵局升息牽動多項貸款利率，86萬優惠房貸戶部分，隨本次郵局升息升抵3.1％，根據銀行房貸公式試算，假設借250萬元為期20年，平均每月本息支出13990元，此次升息後，要負擔的利息比93年9月升息循環開啟前，每月本息支出增加834元，一年下來合計本息增加逾一萬元，大約為10008元。
至於76萬就學貸款戶部分，就學貸款利率這次從3.48％調高到3.54％，以借款40萬元、八年本息均攤為例，每月償還本息攀抵4791元，約佔時下社會新鮮人月薪2.5萬元的兩成比重。

 隔震墊防震 房價貴一成(2006/10/10)

●九十五年十月十日　蘋果時報

　　不會大幅晃動 將推出逾百棟

　　近來國內不少建商倣傚日本，推出加裝有隔震墊的隔震住宅，號稱是目前最安全的防震系統，包括潤泰集團、興富發等建商都已準備大規模推出隔震建案。不過，建商表示，加入隔震系統會使每坪營造成本約比一般建築多一成。

　　購屋安全

　　內政部建築研究所昨舉行「隔震消能建築技術發展」國際研討會，與會的文化大學建築系副教授、中華建築隔震消能構造協會理事長詹添全說，潤泰預計三年內推四十棟隔震建築，興富發及關係機構也推百棟以上隔震住宅，供民眾選購避震房屋更多選擇。
　　詹添全表示，強調製震的建築如SRC鋼骨結構，是在主結構體加上減震消能設施，減少地震對主結構的破壞力，地震能量傳至建物週期時間約零點一秒至一秒；而隔震則是在建築基礎加裝鉛心積層橡膠隔震墊，藉以阻絕地震能量與建築物直接接觸，建築物碰到地震時，只會左右平行位移，不會大幅搖晃，地震能量傳至建物週期時間約三秒。近二年日本隔震建築數量已增加到超過四千六百餘棟，國內目前僅約二十餘棟。

　　早年多用為公共建物

　　詹添全說，早年隔震建築多為公共建物如慈濟醫院、台北市政府防災中心等，今年首泰建設將在大直推出建案「地天泰」，每坪售價八十至九十萬元，淡水紅樹林藍海建案每坪四十萬元，兩案都創區段新高價；汐止「國家交響樂」則喊出每坪二十三、四萬元，打破近五年汐止高價紀錄。
　　首泰總經理羅永宜說，隔震系統建築內的機電系統、樓板等要重新設計，每坪成本比一般建築約高七、八萬元。民眾許慶茂說，隔震系統聽來不錯但建商口碑更重要。

 遺產地被佔用 酌情核減價值(2006/10/10)

●九十五年十月十日　經濟日報

　　新店高先生問：遺產土地如被違章建築佔用，其遺產價值如何估算？

　　北區國稅局新店稽徵所答覆：依財政部74.10.18台財稅第23688號函及75.1.30台財稅第7520395號函釋，遺產土地如被違章佔用，使得價值明顯降低，繼承人在申報的時候，應該提示有關主管機關（如警察或工務機關）出具經違章佔用的證明、違章佔用的房屋門牌號碼、佔用面積、佔用人姓名、住址等，必要時繼承人應申
請地政機關鑑界，稽徵機關在派員實地勘查後，依實際狀況認定核減遺產價值。

 房仲業加盟權利金大調漲(2006/10/9)

●九十五年十月九日　工商時報

房屋市場活蹦亂跳，房屋仲介業多家加盟品牌最近也搭上多頭列車，紛紛調高加盟權利金和月費，這是十年來房仲業最大規模的一波調漲動作，漲幅高達三至五成。在提高加盟「門檻」後，可過濾加盟店的素質，也能反應品牌價值，提升總部的營收和獲利。
最近三年來房地產景氣蓬勃，每年房屋交易移轉件數動輒四十萬、四十三萬件，相對也帶動大型的房仲業紛紛拓展加盟店，而在眾多加盟店東紛紛躋身房仲新貴之際，不少加盟總部也陸續調高加盟權利金和月費。
根據調查發現，永慶不動產、住商不動產、Century 21等加盟品牌，總部從去年以來至最近，陸續調漲權利金和月費；而東森房屋、太平洋房屋和中信房屋，則是多年來都沒調漲過。
整體來說，永慶不動產的品牌最值錢，加盟權利金和月費都高人一等，光是以台北縣三重、汐止、樹林等戰區來說，權利金就要三十萬元，且堅持「不二價」；台北都會區月費也高達六．五萬元，其餘縣市約六萬元。
永慶房仲集團總經理廖本勝表示，永慶房屋向來以精耕台北市為主，至於台北縣和其他都會品，則以永慶不動產的品牌，開放加盟，採「高門檻」的原因，是寧可精、不在多，十家申請、只錄取兩家，確實「嚴選」。
加盟品牌老字號住商不動產則在十年從未調漲之際，甫於去年底調高，目前台北都會區權利金是僅次於永慶的品牌。住商總經理林倩表示，其實很多房仲加盟品牌的權利金，可能價差達二、三十萬元，但對於店東來說，並非關鍵，而要看總部提供的加值服務，「有沒有料」，以住商來說，特別提供店東「深化服務」就是超越其餘競爭者之處。
至於「後發品牌」美國Century 21台灣總部，則是進入台灣近十年來，今年首度調高權利金和月費。該總部總經理王福連表示，Century 21以國際第一品牌的價值與台灣本土接軌後，品牌力量是會大於其他本土品牌的，因此多年累積能量後也到了調高的時機。以「後發品牌」的成長速度來說，確實也頗吸引創業主加盟。
而店數市佔率榜首的東森房屋，近幾年來拓點速度快，主要因為品牌優勢，目前東森全國店數是四百二十八家，佔八大仲介品牌市佔率二五％的品牌，已經達到一定的經濟規模，因此東森房屋企劃處陳偉文指出，雖然多年來從未調漲，但也不需要趁景氣好轉就調漲月費，只要繼續保持積極招商拓點就行。
不過，值得注意的現象是，房地產卡位競爭愈來愈激烈，有些加盟店為了「挖角」其餘品牌的店東，最近檯面下也不惜祭出超低折扣策略，「挖」別人牆角。陳偉文表示，但有些公司表面上拚命調漲月費，私底下卻一直用低月費、前幾個月免月費、或是優惠月費等手段在策反同業，或搶奪、開發小品牌仲介同業加盟，這也
是商戰下鮮為人知之事。

 低價誘因無法擋工業住宅躍居人氣王(2006/10/9)

●九十五年十月九日　工商時報

今年以來房價節節攀升，在房價漲幅動輒一、二成之際，工業住宅快速竄起，躍居為超人氣房市明星，低價誘因的風潮不但吹動房市春水，也吹向台北市，最近台北市竟出現每坪「二字頭」的超低價工業住宅，預料將引爆第四季房市的另類低價旋風。
這兩年從桃園、新竹、台北縣快速竄紅的工業住宅，不但儼然成為房市中人氣最旺的產品，這股超低價工業住宅風潮更快速吹向台北市，最近甚至還從「二字頭」起跳，在士林天母、南港、北投等地區，掀起一波房市旋風，躍居為消費者詢問度高，而且成交最快的產品。
其實工業住宅之所以能吸引購屋大眾的關愛，主要是剛好符合時下多數購屋客戶最重視的訴求，即低單價、低總價訴求，因此使得工業住宅席捲台北市房市。
據調查，最近工業住宅在台北市房市中的指標案，包括士林區「士林新天地II」、北投區「如意巧築」、南港區「世紀廣場」等，挾其每坪單價二十幾萬元，比一般住宅便宜一○％至三○％的吸引力，確實銷售速度比其他個案要快。
台北縣在首次購屋客戶逐漸移向郊區之際，部分大型工業住宅也紛紛前仆後繼登場，向購屋客戶招手，迄今可說是近年來工業住宅的大本營，包括板橋、新店、中和、三重、五股、新莊、淡水等區，都有工業住宅案正在銷售。

 以房租抵稅 內政部契約有保障(2006/10/7)

●九十五年十月七日　蘋果日報

　　很多人都有在外租屋的經驗，每月房租支出是筆不小的開銷，專家提醒，租屋族每年有12萬元房租支出可扣抵個人綜合所得稅，但簽約時要注意契約條款規定，一般文具店契約書都註明若租賃行為造成屋主稅金增加，須賠償損失，所以最好使用內政部版本契約書才較有保障。

　　精打細算

　　崔媽媽租房部主任馮麗芳指出，租屋是自住用，無營利盈行為或投資行為，報稅時就能扣抵房租支出，學生住學校宿舍也可申報，每戶每年有12萬元房租扣抵額，目前申報房租支出比例不高，其實只要準備租賃契約書、房租支出證明和入籍證明即可。
　　通常房東不願讓房客遷戶籍至租賃場所，民眾只要附切結書，寫上名字、身份證字號、居住期間，為自住用無營利行為，如有不時願負法律責任等，簽名蓋章即可；另外，每月租金支付憑證，則可附上每月房東簽收單據、轉帳證明，或請房東於年底前開立整年份房租證明即可。

　　每年最高可抵12萬元

　　馮麗芳提醒，一般民眾簽約用的租賃契約書，若房東不願留給房客，或契約到期時把契約書收走，民眾可留影本供報稅時使用，最重要的是民眾須留意租賃契約書的版本，一般書店出售的契約書多為保障房東權益，註明若因租賃行為造成屋主的稅金增加，房客須賠償損失，雖然和法令認定的租賃收入屬個人所得有所牴觸，日後可能會有紛爭，民眾最好使用內政部版本的契約書，保障自身的權益，租賃契約書可至崔媽媽網站下載，網址為http://www.tmm.org.tw。
　　北區房屋不動產研究室處長謝萬雄表示，「房屋租金支出」是在申報個人綜合所得稅時才用得上，須選擇檢附支出證明憑證的「列舉扣除額」，若報稅時選擇標準扣除額的話，租金支出就無法扣抵。若民眾同時有房貸利息支出和房租支出的話，只能擇一申報，此時就要計算是房貸利息或租金支出較高，房貸利息支出每戶每年可申報30萬元，而租金支出只有12萬元，民眾需要細算清楚哪種報法划算。

 房仲業猛擴點 單店業績溜滑梯(2006/10/7)

●九十五年十月七日　經濟日報

八大業者總店數一年來激增23% 各店平均成交量衰退21% 高縣衰減近四成最為驚人

　　房仲業競爭勢必更趨白熱化，今年前八月，八大房仲單店平均成交量僅為55件，比去年同期大幅下滑21.42%，其中以高雄縣的單店市場規模衰減近四成最為驚人。新竹市則是今年來房仲業唯一呈現單店市場規模成長的區域，較去年同期成長8.82%。
　　房市自民國92年回溫後，房仲業據點大幅成長攀升，目前全台至少有6,500家房仲公司，據點密度僅次於便利商店的8,500家。
　　房仲業者加足馬力開店，但今年前八月的全國建物買賣移轉總數只有29.7萬件，僅去年同期微增4.25%，八大房仲的全國總店數至今年8月已達1,716家，較去年同期大幅增加23.18%。在建物買賣移轉件數遠不及房仲拓點速度下，各家分店的業績自然縮水。
　　根據永慶房仲集團統計，今年前八月主要都會區中，以高雄縣房仲業單店市場規模減少幅度最大，去年前八月單店市場規模為135件，今年同期僅剩82件，衰退幅度高達39.25%；其次為新竹縣，今年前八月單店市場規模為67件，較去年同期衰減了32.32%；第三名為台北縣，從去年前八月的76 件，減少到今年的53件，衰減30.26%。
　　永慶不動產董事長廖本勝分析，今年高雄縣的建物買賣移轉件數較去年同期減少8%，房仲店數卻暴增三成，造成年度衰退幅度居全台之冠，較去年減少近四成。
　　廖本勝認為，高雄縣房地產只是短暫交易遲滯，尤其當高雄市因高鐵通車效應房市熱度持續攀升後，將帶動周邊高雄縣衛星鄉鎮的房市走揚，長期市場仍具潛力。
　　相對來看，新竹市今年前八月的單店市場規模為37件，比去年同期成長8.82%，顯示新竹市的房仲市場有成長的潛力。廖本勝說，新竹市因竹科高科技族群的購屋實力強，再加上高鐵新竹六張站效應顯現，導致當地房市交易量逐漸擴增。

　　新聞分析

　　沒房可賣 明年恐掀關店潮

　　「本人目前有多組買方指定購買附近的房子，如果您正好有房子要割愛，請與我連絡」、「多組客戶想搬到捷運站附近，但手上的房子去化太快，已無物件可介紹。」
　　近日你家是否也收到好幾張這樣文情並茂的「代客尋屋」紙條，讓人誤以為房地產景氣好到仲介市場大缺貨。
　　這三年房地產景氣復甦以來，房仲業者為了搶攻市場大餅，積極展店，從谷底的2,000餘家，到目前暴增至6,500家，展店速度堪稱國內連鎖加盟產業之冠，終於在今年面臨供需失衡的嚴重考驗。
　　以北台灣為例，房價隨著土地價格飆升而逐步墊高，中古屋市場瀰漫著「惜售」風潮，不但讓房仲「進案」困難度提高，且房仲分店暴增，也讓房仲業務員可開發業務的範圍愈來愈小。
　　不少房仲業務員就感嘆，「以前是擔心手上的房子賣不出去，現在反而是沒有房子可賣。」中古屋市場在「僧多粥少」的競爭環境下，今年下半年起，不少房仲加盟店因業務開發面臨瓶頸，開始有收店的動作。
　　更有大型直營房仲業者展店轉趨保守，在競爭者日增下，與其以高密度據點卡位，不如深耕商圈，提高單店營業額。
　　可以預見的是，若房價持續高漲，房仲業單店成交規模加速萎縮，明年房仲市場恐將上演一波關店潮，八大房仲勢力將重新洗牌。

 雙鬼月又政盪 上季房市衰退(2006/10/6)

●九十五年十月六日　聯合報

　　第三季成屋市場在雙鬼月和政爭因素衝擊下，不僅市場成交總件數與金額下滑，各大房仲業的拓店業務也趨緩。
　　根據中信房屋統計，第三季全國房仲業者的展店數僅有27家的成長，與第二季相較，衰退幅度高達65%；與去年同期相較，也衰退將近36%。
　　中信房屋表示，房地產交易市場自2003年回溫後，房仲業拓店業務隨著景氣的大幅成長迅速攀升，總體服務據點密度僅次於便利商店。若看看今年表現，各大房仲展店數，由第一季的64家，成長到第二季的79家達到高峰，但到第三季，面臨傳統成屋市場淡季，還有政爭紛擾不休，第三季衰退至27家的成長家數。
　　面對政爭是否持續惡化的隱憂，短期內房仲業者大多保守看待。但中信房屋總經理特助胡佩蘭則認為，在房市些微震盪之際，議價空間可以擴大，反倒是購屋人不錯的介入時機。
　　永慶房仲集團總經理廖本勝則認為，儘管第三季因為雙鬼月、政爭，市場交易面呈現價高量跌情形，但隨著精華區域房價保值性高，加上新成屋、預售推案共同將購屋氣氛推升至高點，若買氣在第四季能隨著政治利空出盡，房市也將回歸到旺季的購屋需求，順利突破先前價高量縮的盤整格局。
　　廖本勝認為，房地產在長期發展可期下，第四季的房仲店數應可於各家業者的努力下，維持穩定的微幅成長。

 仲介賣歪厝 拒退定116萬(2006/10/6)

●九十五年十月六日


【楊忠翰、楊雅靜╱台北報導】一名獸醫日前透過屋房仲介，購入位於北縣新店山區近六百萬的透天別墅，他付了百餘萬定金、仲介費，未料入內裝潢後卻發現，該屋嚴重傾斜、牆壁龜裂貫穿整棟樓，他向仲介抗議後，沒想到房屋鑰匙反遭沒收。昨天消保官至現場勘查後，怒斥仲介隱匿屋況，當場裁定終止買賣。



裂縫貫穿整棟樓
賴紹文（三十歲）任職於北市台大動物醫院，五月下旬他與女友於房屋仲介許明中帶領下，至新店山區安坑彩蝶別墅社區看屋，沒想到仲介隱匿屋況，還將定型化契約中「建物是否有龜裂傾斜情形」那欄刪除。賴的女友氣憤地說：「我們這麼信任他，他為何這樣欺負我們？」
受害的賴紹文說，他們去看屋時，當時屋內四周都是櫃子、書架，他多次詢問房子是否有漏水等問題，仲介說屋況很好，他們於是在六月初支付一百一十六萬元定金與十一萬六千元的仲介費。等到六月中請師傅整修，才發現牆壁裂縫貫穿整棟樓，撬開地板還有積水跟白蟻窩，更離譜的是整棟樓嚴重傾斜，只要在地板上放置乒乓球，球就會朝斜坡方向滾動，前後落差達七公分。
賴紹文說，事後他向仲介抗議，仲介向他要回鑰匙說會負責，沒想到事後根本不聞不問，他於是向北縣議員吳善九求助。昨天吳善九與消保官至現場勘查，消保官當場裁定合約與實況不符，且仲介隱匿屋況，要求業者終止買賣。



透天厝嚴重缺失
◎牆壁嚴重龜裂，裂縫貫穿整棟樓。
◎各樓腐爛的地板下嚴重積水，還有白蟻窩。
◎房屋前後嚴重傾斜，建築師當場測量，屋前距地板60公分處高度與屋後高度落差達7公分。
資料來源：賴紹文提供

 污水倒灌 可向管委會求償(2006/10/6)

●九十五年十月六日

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未具名讀者問：
住的大樓，因地下室污水排放管阻塞，致污水倒灌，從我家室內排放孔湧出，造成家裡淹水十五公分高，部分木質地板及家電受損，雖然管委會已把阻塞水管疏通，可是我家的損失該由誰負責？是由管理基金支付還是該由我們這棟二十戶共同負擔？管委會先行同意由基金負擔消毒費用，可是還有清潔費與損壞的傢具電器，是否可以一併求償？



律師鄭瑞崙答：
《公寓大廈管理條例》第38條第1項規定，管委會具有當事人能力，因此得為被告或原告，同法第36條則規定管理委員會的職務，包括區分所有權人會議決議事項的執行，以及共有共用部分的清潔、維護等事項。



排放管屬共用
關於地下室污水排放管，應屬於公寓大廈的共用部分，受害住戶若是因管委會怠於行使職務，未能按時保養清通水管導致水管阻塞，污水冒出而損害住戶家電、地板，是違反《公寓大廈管理條例》，依《民法》規定，違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，但能證明其行為無過失者不在此限，受害住戶可以此求償。
因此，原則上該住戶的損失須由管理委員會的管理基金支付。若受害者私下未能求償成功，因管委會具有當事人能力，可對管委會提出求償告訴。


 超低利 房貸戶其實吃不到(2006/10/6)

●九十五年十月六日

如果明年起超低房貸利率正式絕跡，對房貸客戶而言，其實影響有限；但銀行業者提醒，房貸戶應謹慎檢視手中的房貸合約，必須確定契約文字明確記載未來的利率加碼幅度，沒有「模糊空間」，就無須擔心權益受損。

王小姐在一家頗具規模、歷史的公司上班，有穩定的職業與不錯的薪水，而且該公司還是台灣銀行的薪資轉帳戶，她看到台銀打出的1.98%超低利房貸，興沖沖去申請，結果銀行根本不願給他最低的超低利率。

銀行指出，超低利率其實「宣傳」意味濃厚，銀行絕非來者不拒，多數客戶應該都是「看得到、吃不到」；尤其就算拿到超低利率，也僅僅適用短短的前半年，換言之，這種超低利率取消，絕大多數的房貸戶損失均有限。

但房貸戶必須注意，銀行在房貸合約中，載明未來每一階段的房貸利率計算方式，例如指標利率計算方式，及各階段加碼幅度，千萬不要留有「銀行得視市場情形彈性調整」的空間，否則未來將對自己相當不利。

至於未來如果少了超低利率商品，另一個影響是，房貸戶「轉貸」的機會將大幅降低；銀行提醒，但如果計算轉貸相關費用後，房貸戶卻未必賺到，銀行也沒有獲利，轉貸少了，同樣可減少「兩敗俱傷」的機會。


 五年內未自用 自宅重購退稅要追回(2006/10/6)

●九十五年十月六日

五年內未自用 自宅重購退稅要追回
房產移作營業出租用途或再行移轉 稅捐機關將追繳土增稅


稅捐處將在10月到11月底的兩個月時間，清查過去五年申請重購自用住宅退還土地增值稅的退稅案件。已經領取退稅的民眾，若重購的土地五年內沒有做自用住宅使用，小心稅捐機關會向你追討退稅。
財政部表示，稅捐機關將在11月底前，對申請重購退稅的土地全面展開清查。民眾如在過去五年內，曾依土地稅法第35條規定，重購自用住宅用地並申請退還原出售已繳納的土地增值稅者，應注意自重購土地完成移轉登記之日起五年內，不得有再行移轉或改作其他用途的情形，否則，稅捐稽徵處將追繳原已退還的土地增值稅。

自用住宅用地申請重購退還土地增值稅，最重要的關鍵在於，土地所有權人必須要在兩年內完成「先買後賣」或者「先賣後買」的重購行為。不管先買或先賣，買進的不動產價格一定要高於賣出不動產才可以退稅，重購退稅的次數則完全沒有限制。

還要注意的是，民眾申請退還土增稅，不論先買後賣或先賣後買，買賣不動產的所有權人必須是「同一人」，否則就無法退稅。舉例來說，夫出售名下持有的不動產後，再買進新的不動產，此時，若新購入的不動產改以妻的名義持有時，稅法原先提供的重購退還土增稅的優惠，將因新舊不動產持有人名義不同，無法退稅。

財政部提醒曾經在過去五年內，申請自用住宅用地退還土地增值稅者，必須要小心，除了申請退稅時要掌握土地所有權人必須是同一人的基本退稅要件之外，退完稅後也要確實符合土地應做自用住宅使用的規範。財政部表示，為落實政府退稅的美意，稅捐機關針對這類土增稅退稅案件，均已列管追蹤並定期清查。若經稅捐機關清查未做自用住宅使用者，已經退還的土增稅一律都要追繳。

所謂未做自用住宅土地使用，包括營業或出租在內。財政部表示，土地所有權人應該注意重購自用住宅用地的退稅規定，以免被補追討退稅，損及自己的節稅利益。

 明年房價 70年來恐首度下滑(2006/10/5)

●九十五年十月五日　工商時報

　　一份私人機構最新預測報告指出，美國房地產價格明年可能出現一九三○年代經濟大蕭條後首見的下跌局面。在歷經五年多的多頭後，美國房地產市場已步入「修正整理」期，預期今明兩年將有一百多個都會地區房價出現下跌情況，其中又以東北岸和佛州、加州的房價跌幅最深。
　　美國房地產市場今年來已有明顯走弱的跡象，近期許多市場預測報告也都指向房市持續下探的風險。而私人研究公司Moodys Economy.com週三發表的最新報告，更是近期最悲觀的預測之一。
　　根據Moodys Economy.com的預測，二○○七年美國成屋售價的中間價位將比今年下跌三．六％。如果預測成真，明年將是一九三○年代經濟大蕭條以來美國房價頭一年下跌。
　　Moodys Economy.com報告預測，在美國三百七十九個都會區中，將有一百三十三個地區的房價將會下跌。這些房價預期下跌地區擁有的獨棟住宅占全美將近二分之一。
　　過去五年來，美國房地產價格節節上漲，但今年來該國房市已出現明顯回檔的現象。許多分析師提出警告，如果房市的情況持續惡化，美國將有陷入經濟衰退的危險。
　　根據Moodys Economy.com的預測，今明兩年修正幅度最大的房地產市場是伊利諾的丹維市。當地房價從去年第二季高峰到今年第一季為止，已經下跌一八．七％。
　　這份報告顯示，這一百多個房價預期將下滑的都會區大多集中在加州、佛州和東北岸（從緬因州延伸到華盛頓南部）。在這些地區中，有七十三個市場的房價預期將在今年見到低點，其餘地區則將在明年以後價格才會觸底。而且，即使觸及低點，價格也不會很快反彈。
　　Moodys Economy.com首席分析師贊迪（Mark Zandi）指出，這些地區的房價將會持續下滑一段時間，至少要幾年的時間才能消化過去十年來累積的餘屋。

 低利時代 薪水族進場購屋好時機(2006/10/5)

●九十五年十月五日　經濟日報

　　聰明購屋新族群 只要房屋價格、區位和屋況選擇正確 房價保值、增值獲利空間大

　　油價、物價往上漲，再加上低利率影響，房地產市場仍然熱絡，因此購屋不再只是父母或有錢人的專利，有消費能力的新鮮人，也是房屋市場的新族群。
　　太平洋房屋行銷部科長李季鴻表示，買房子算是人生最大的一筆投資，因此選屋、購屋時須充分瞭解及小心面對，將各個房屋的優缺點作出量表評比，包括價格、區位和屋況都不可輕忽，才是聰明購屋方式。
　　朝九晚五的薪水族要如何投資才能同時保值並獲利？李季鴻指出，穩健的理財是必修學分之一，其中購買房地產是一項不錯的選擇，只要房屋區位選擇正確，房價保值效果將非常顯著，若操作得宜，在目前房貸利息負擔低，房價持續上漲，市場期待2008年和解行情下，買賣的巨額價差將讓薪水族有意想不到的投資效益。
　　李季鴻說，人生第一次買房子，過去常因自備款不足或房貸負擔過大，使得薪水族的購屋夢想破滅。根據太平洋房屋行銷部研究結果，30－34歲的薪水族夫妻二人平均收入每月薪資約7萬元，若以目前平均利率3%、貸款20年、寬限期3年還息不還本計算房貸利息，加計自備款三成的利息機會成本，從數據可判斷，目前平均每
月房貸成本不到月薪的三分之一，大台北地區以外的房貸成本甚至在10％以下，在房貸壓力仍輕的情況下，一般薪水族只要能突破自備款購屋門檻後，購買人生第一間房子不再是夢想，加上目前房價持續成長、利率維持低檔的情形下，薪水族進場購屋的利潤高、成本低，增值獲利的空間仍大。
　　李季鴻建議，對一般薪水族而言，想要從無殼蝸牛升格成有殼族，購屋前最好製訂一套購屋注意事項表，像是一定要選擇經公平會頒獎肯定，經驗豐富、信譽良好的房屋仲介公司；再來，考量居住環境的生活機能、治安良好；事先擬定購屋計表，開源節流，強迫儲蓄，儘快籌措自備款；蒐集政府、金融機構推出的優惠貸
款資料，詳細瞭解貸款種類及償還的方式，思考工作的持續性；掌握購屋後安全財務結構，選擇信譽好的建商，房屋的品質也會更有保障。

 9月房市 景氣燈號轉綠(2006/10/5)

●九十五年十月五日　聯合報

　　六大指標維持高檔 下修到復甦安全

　　住展雜誌昨天發佈9月住展風向球景氣燈號，9月的風向球分數為63分，燈號由熱絡的黃紅燈下修到「復甦安全」等級的綠燈，但因928檔期推案量爆增，六大統計指標分數仍持續維持在高檔。
　　北台灣928檔推出近1600億元大量，台北市大安、信義與內湖區，台北縣板橋、淡水、三峽都有重量級預售個案公開，928檔房市推案及反應都是紅通通。
　　由於市場在安全等級，最近標下士林官邸土地的鄉林建設，計畫明年推案，董事長賴正鎰昨天說，預定每坪開價120萬元。
　　雖然倒扁聲浪、房市供給量大潑了房市一些冷水，但某些特定的工地，來人組數與成交組數不減反增，以台北市火車站旁的「京站」為例，9月每週來人達150至200組人，每週的成交戶數也維持約40戶左右，為928房市打了一劑強心針。
　　還有9月未正式推出的某些預售個案，在接待中心還沒完成前，就已經湧進大批的購屋人潮，如北市內湖區華固建設案「華固名人道」，在廣告未釋出前，154戶已被預訂超過6成，售價也愈調愈高。
　　台北縣一級戰區板橋也有同樣狀況，總銷金額150億元的「新巨蛋」，接待中心還沒完成，但每週來人組數已高達400組，還有不少人一口氣買10幾戶。
　　住展雜誌研發長倪子仁說，風向球分數居高不下，8月並曾出現代表「熱絡注意」的黃紅燈，9月雖轉為綠燈但目前仍屬於溫和的上揚格局。至於各地區出現創新高價的個案，屬於個案表現，係以產品力與品牌為後盾，也測試市場接受度。

 信託贈與 也有風險(2006/10/3)

●九十五年十月三日　經濟日報

　　股價持續攀升才能節稅 否則白費心機

　　自從民國90年修訂信託稅法，並納入贈與稅法以利率折算信託價值後，信託節稅便蔚為風氣，隨著員工分紅費用化的上路，因費用增加影響公司的每股盈餘，為激勵員工士氣，許多科技大廠決定改採股票信託的方式，由大股東自掏腰包，以信託孳息配股給員工。
　　國內最先實施股票信託的公司便是鴻海，董事長郭台銘先是將8.6萬張鴻海股票交付信託；近期又再信託共5萬張、市值約100億元的鴻海股票。如果以交付信託的期間五年及當時郵局1年期定存固定利率2.075%計算，乘上贈與稅最高課稅級距50%，則郭台銘大約要先拿出5億餘元繳贈與稅。
　　受到鴻海的例子啟發，今年華碩包括董事長施崇棠在內的三大股東，也信託市價約21億元、近2.6萬張的股票供員工分紅。孳息以目前郵局1年期定存固定利率2.125%計算，未來每年這些股票孳息達4,462萬元，三年總共會孳息約1.33億元，以最高的贈與稅率50%來算，三位大股東只需繳6,693萬元贈與稅。
　　稅務官解釋，以往由公司發放給員工分紅的股票，在法令規定分紅費用化後，以市價計算，便使公司的費用增加，在收入不變的假設下，則公司的每股盈餘及股價都會受影響，自然也會影響股東拿到股利的情形。因此，不少高科技公司的大股東為了激勵員工及業績成長，多願意自掏腰包付諸證券信託。雖然要繳贈與稅，但
與可能產生的報酬來說，大多十分值得。
　　不過稅務官表示，信託贈與也不是沒有風險，通常只有確定股價持續攀升、會不斷賺錢的公司，股東採證券信託贈與才有節稅優勢，否則如果信託數年後的價值反而比現在更低，則可能白費心機。

 9月成屋交易 衰退一成(2006/10/3)

●九十五年十月三日　聯合報

　　雙鬼月加上政治動盪雙重影響，9月成屋市場交易表現持續衰退。根據信義房屋最新成交統計，9月分成屋市場，與前一個月相比，總成交件數負成長10.9%，總成交金額也衰退5.2%，雙雙創下今年3月以後的新低。
　　與去年同期相比，總成交金額衰退7.5%，總成交件數更大幅衰退達25.8%。和上一季比較，成交件數也比旺季的第2季，出現近兩成的衰退。
　　在房價方面，繼6月分成屋成交平均單價，創下每坪24.2萬元歷年來新高紀錄後，7月分成交房價雖有小幅拉回，但8、9月分仍然穩定小幅上揚，9月分已來到每坪22.7萬元，房價持續走高也是成交件數衰退的一項原因。
　　信義房屋不動產企研室協理張欣民表示，今年第三季成屋交易量表現較去年同期差，主要是今年除有雙鬼月外，還有「倒扁」、「反貪腐」抗爭等事件。
　　不過，永慶房屋總經理葉凌棋認為，雖然政治抗爭持續，但效應逐漸鈍化，買方將回歸基本面，鬼月已過完，建商持續推案，將炒熱購屋氣氛，加上進入第4季結婚購屋旺季，預計只要政爭影響未擴大，房貸利率急升機率不高，房市價量仍有突破機會。

 何志欽：遺贈稅將擴大稅基、降低稅率(2006/10/3)

●九十五年十月三日　工商時報

　　財政部長何志欽昨天宣布，未來遺產及贈與稅的改革包括擴大稅基、調降稅率，遺產稅及贈與稅的免稅額共用，並改革實物抵繳。此外，未來的金融商品的課稅，何志欽昨天也表示，將朝著課徵交易稅和分離課稅方式進行，改為課徵間接稅為主。
　　何志欽昨天在立法院答詢時表示，將要調降稅率，以增加效率來延續公平性，並把稅率級距縮短為五級。
　　遺產及贈與稅要擴大稅基，主要是減少重複的減免，財政部研擬把「視同農地」的免稅取消，也就是對已經獲得都市計劃變更為非農地，但尚未取得建築執照，仍做農地使用的土地，課徵遺產稅、贈與稅，不再全部免稅，但也給予部分的租稅優惠的配套。
　　財政部是以終生財富制的概念，讓遺產稅一年八百萬元的免稅額，與贈與稅一年一百萬元的免稅額，一起加起來共用，納稅人可在生前的贈與稅中使用，但已以贈與為名義用過的部份，要從死亡後的遺產稅中扣掉，這項措施可增加租稅規劃的彈性。
　　實物抵繳制度原來是為了解決流動性不足的問題，但演變到如今，已變成避稅的管道，財政部決定堵起利用未上市股票、公設地抵繳遺產稅的漏洞。
　　另一方面，由於金融商品的課稅會有國際性稅率的比較，為了讓金融市場的發展有國際競爭力，財政部將朝向輕稅、間接稅為主。
　　財政部在今年八月分發布的「結構型商品」的課稅解釋令，屬於「財產交易所得」，併入綜所稅申報，稅率最高四○％。但投資人向證券商、保險公司、銀行買的結構型商品課稅不同，財政部決定未來將朝向修法，結構型商品採分離課稅，稅率一定，不再課累進稅，對高所得者比較有利。

 頂樓樹根擠破水管 大樓漏水(2006/10/3)

●九十五年十月三日　蘋果日報

　　台北市錦州街屋齡二十三年、樓高十三層的春暉新世界大樓，頂樓遍植榕樹等植物，經二十年生長，榕樹根竟穿透排水管，一路蔓延到地下室，阻塞了大樓排水，由於樹根與水管緊密交纏，問題至今無法解決，令住戶們傷透腦筋。

　　清除得花30萬元

　　這棟大樓共分四區，B區管委會主委舒贛台昨說，近年來每逢大雨頂樓必淹水，排水管功能也變差，兩年前有住戶發現，家中排水孔竟長出樹根，疑是頂樓榕樹惹的禍，僱工人查看後，發現排水管早已被榕樹根穿透，清除糾結的樹根得花三十萬元。
　　舒贛台指，大樓佔地約一千七百坪，頂樓樹木是二十年前在此營業的東光百貨種的，原規劃為遊樂場，但因不符建物使用目的，無法啟用，大片花木荒廢至今，其中光是榕樹就有五十餘株，由於住戶不願出錢清理樹根，他拿刀砍了三十多株，「但只除樹幹、不清樹根，仍無法解決問題。」
　　春暉新世界大樓共有五百多戶住戶，屬住商大樓。C區管委會徐姓主委說，由於住戶意見分岐，一直無法解決。住戶彭太太說，每次下大雨，頂樓積水就像小瀑布般流下來，連牆壁都會滲水，擔心房屋結構會受影響。當地里長陳鴻章說，曾找市府單位尋求協助，但此事屬住戶私權問題，公部門無法介入。


 想要申請優惠房貸或自用住宅優惠地價稅，商用房屋是否要辦理變更登記？(2006/9/30)

●九十五年九月三十日　自由時報

■ 投訴：黃小姐／台北

■ 解答：陳俊宏／永慶房屋契約部經理

　　Ｑ：我想申請優惠房貸或自用住宅優惠地價稅，不過我的建物權狀上的主要用途是商用，不符合所有住宅相關的優惠政策資格，目前這間房子只拿來自住，別無其他用途，我是否應該辦理變更登記？
　　Ａ：一般變更權狀上的主要用途大約有兩種需求，第一是因要從事商業行為，變更為商用，民眾可登記的行業別較多，同樣以商一、商二、商三來比較，商三的登記行業範圍更廣。第二是為貸款需求；但若黃小姐是為了申請優惠房貸，這樣的做法不見得划算。目前優惠房貸包括有政府優惠房貸、勞工貸款、公務人員房貸、國宅貸款
和青年購屋優惠房貸等，雖然限定房屋主要用途為「住」的房子，不過利率水準與一般銀行提供的利率相差不多。
　　以勞工貸款為例，前3年的利率在1.98%∼2.2%之間，第4年約2.8%∼2.9%，這樣的水準與民間的房貸利率差不多，再者勞工貸款最多僅能貸220萬元。以永慶房屋客戶實際變更案例來看，光是「商」變更「住」，前後花8個月時間，共付40萬元的費用，比較起來，客戶若因房貸利率而變更用途，在時間和成本上並不划算。
　　如果民眾真有需求，必須請有執照的建築師代為辦理，建築師以現有的住宅法規標準來檢視消防設施、逃生規劃和各種空間規劃，確認是否符合住宅使用條件，變更主要用途無法以單戶考量，而是考量整棟、甚至整個社區的住戶，建築師甚至必須重新設計。
　　一切條件和資料準備就緒，由建築師向縣市政府工務局提出申請，並由相關人員會同如消防等相關單位，彙整各項資料後進行確認，工務局才發函給當地地政事務所，完成變更設計。

 投資辦公產品，何時該進場？(2006/9/30)

●九十五年九月三十日　自由時報

■ 投訴：鄭先生／台北市

■ 解答：何偉宏／信義房屋商仲部協理

　　Ｑ：台北市區的住宅產品房價持續拉高，辦公產品市場好像也有增溫趨勢，如何觀察何時是較適當的進場時機？
　　Ａ：在低利率影響下，北市辦公市場買氣持續穩定而活絡，去年更有外資與不動產信託基金湧入，市場資金動能充沛，讓辦公大樓的大筆交易金額創下歷史新高。不過，觀察這一波不動產價格的上漲走勢，辦公產品僅有2成漲幅，明顯落後住宅及店面超過3成的上漲幅度。
　　隨著住宅價格持續上揚，同一地段辦公室的價格明顯低於住宅價格2成以上。例如敦化南路上的潤泰金融大樓，市場行情約為每坪40萬左右，但隔壁同期興建且外觀近乎一致的名宅新鑽大樓，每坪可達55萬以上。而如此明顯的價差，還是會影響買方的認知，相對凸顯出辦公室的價格低廉。
　　至於辦公產品的價格能否隨著大型交易的帶動而上揚，仍須看租金漲幅走勢，當前辦公市場已逐漸擺脫供過於求的窘境，部分業主也醞釀調高租金價格，因此租金漲勢一旦確立，售價可望同步上揚，這時應是良好的進場時機。

 央行升息半碼政府優惠房貸3.1％(2006/9/29)

●九十五年九月廿九日　中國時報

　　為改善我國實質利率偏低現象，央行昨宣布調高官方利率半碼(0.125％)，行庫一年期定儲機動利率可望上調0.07個百分點到2.18％，政府優惠房貸利率料將從3.04％上調到3.1％，增幅溫和。
　　由於我國內需不振、物價走勢溫和，央行本次升息備感壓力，惟為防範通膨發生、促進資金合理分配及長期金融穩定，昨宣布第九次調高我國官方利率，市場咸認央行總裁彭淮南表現「可圈可點」。
　　央行宣布今起調高三項官方利率，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點，分別由年息2.5％、2.875％及4.75％調整為2.625％、3％及4.875％。
　　央行續升半碼後，我升息是否近尾聲？彭淮南昨說：「我沒有這樣講，理事會決定」，為我國貨幣政策調控預留迴旋空間。
　　他亦強調，央行將密切注意未來國內外物價走勢，採行適當因應對策。

◆ 續升與否 看未來物價走勢

　　央行昨日公布對我國今年物價表現的預測值。主計處八月預估我國今年CPI年增率1.8％，央行昨宣布的預估值為1.5％，比主計處上月宣布要低，顯示央行認為我國物價走勢溫和。
　　彭淮南說，央行預估全年CPI年增率1.5％，今年前八月我國CPI月平均僅1.1％，把1.5％減1.1％，再乘上8，相當於物價累積3.2％的存貨。把這3.2％平均分給今年剩下的四個月，平均每個月還可以有0.8％的上漲空間。
　　而把這0.8％的上漲空間，加上央行預估的1.5％，合計2.3％，這代表，就算未來四個月，如果我國每月CPI年增率都是2.3％，仍可維持全年1.5％的預估值。
　　雖然今年物價漲幅溫和，但彭淮南強調，國內實質利率仍低於中性利率水準，「我們只要走一步就近一步」，目前貨幣政策狀況可以「往中性水準逐步邁進」形容。
　　被問及「中性水準」的定義？彭淮南技巧搬出教科書答案，沒讓自己被答案綁死，他說：「中性水準就是不助長通膨，也不助長失業問題的利率水準。」
　　央行是否擔心景氣走疲？彭淮南說，「就是這樣中央銀行才微調啊（即只升半碼），不然中央銀行會調大一點，內需不振，才微調。」

◆ 市場：下季台幣不會太強

　　由於央行持續緩步升息，市場關切我國新台幣後續走勢，彭淮南說，「美金最近很強啊，日圓貶到117元，你說美金弱，它偏偏強。」
　　他還強調，因基期關係及國際經濟因素，我國明年的出口年增率可能沒法像今年這麼高；市場聞訊後解讀指出，彭總裁的意思已經很明顯了，未來一季新台幣匯率不會太強、我國雙率政策「一高（利率）、一低（匯率）」基調不變。

 未經核准外國保單 須繳遺產稅(2006/9/29)

●九十五年九月廿九日　工商時報

　　財政部北區國稅局表示，依據財政部今年六月發布的解釋令，投保未經金管會核准的外國保單，其保險給付要繳遺產稅。
　　被保險人生前投保未經行政院金融監督管理委員會核准的外國保險公司的人壽保險，金管會核釋，並不適用我國保險法第一百一十二條的規定，所以就不能適用遺產及贈與稅法第十六九條第九款給予免稅的規定，所以給付給指定受益人的保險金額，要計入遺產總額中課稅。
　　近幾年來，高所得流行到海外買鉅額保單，但是並不享有台灣法律保障，雖然綜所稅的海外所得免稅可以不用課稅，但是失去享受遺產稅免稅的好處。

 遺產稅晚報9天 罰百萬(2006/9/28)

●九十五年九月廿八日　聯合報

　　虧大了…

　　來不及申報遺產稅，要記得申請延期，否則會被罰錢。楊姓男子過世，家人晚了9天申報遺產稅，罰鍰達101萬9000多元，平均一天11萬元，楊家人向法院訴說自己誠實報稅，訴請免罰，被台北高等行政法院駁回。
　　法院認為，楊姓男子的家人有依法申報遺產稅的義務，一旦未依限申報，即應受罰，沒有免罰的理由。
　　楊姓男子於93年3月25日死亡，其妻及子女應在六個月內申報遺產稅，也就是同年9月25日前申報，因9月25日是週六，順延到9月27日。
　　但楊姓人家直到10月6日才補申報，而北區國稅局已在10月1日依電腦通報，將楊家個案簽准派查，國稅局計算後核定的遺產總額為2294萬餘元，應納稅額101萬餘元，罰鍰也是101萬餘元。
　　楊姓人家針對罰鍰提起訴訟，請求行政法院准其免罰。楊姓人家指出，他們不是不申報，而是為了等新竹香山區公所發給農業使用證明書才耽擱了，他們已於10月6日自動申報遺產稅，無逃漏稅之嫌。
　　北區國稅局則認為，楊家人如有特殊事由無法在期限內申報遺產稅，就要申請延期，楊家人怠於行使權益，就有過失，不能以無意規避遺產稅為由主張免罰。

 銀行看淡房市 緊縮貸放(2006/9/28)

●九十五年九月廿八日　聯合報

　　擔心變下一個雙卡風暴 紛要求建商提高自有資金比率 並拉高民眾房貸門檻

　　美國房地產市場降溫，國內銀行也擔心台灣房市可能反轉向下，大型行庫已開始緊縮建築融資，甚至要求建商提高自有資金比率。民眾想申貸高額房貸，已面臨行庫拉高門檻。
　　由於卡債風暴延燒，銀行紛紛從雙卡業務縮手，有擔保的房貸放款，變成銀行業今年衝刺消費金融的主力。但不少銀行最近逐步緊縮對房貸的授信政策，並增加房貸放款「警示區域」。
　　大型銀行主管指出，不動產龍頭國泰金控前陣子釋出房市警訊，金管會也對銀行辦理房貸業務提出警告，原本搶食不動產貸款業務的各大銀行，最近不論是對土地、建築融資或整批房貸，放款態度趨謹慎，嚴選放款案件。
　　不動產融資的前兩大銀行、土銀和合庫銀最近同步緊縮建築融資，凡地點不佳、推案太多的地區，最嚴格情況下是不再貸放。
　　至於房貸業務，大型商銀主管說：「北市中古屋漲很多，有些價格是虛擬、不是真的」，房市景氣應該是差不多了，銀行還是謹慎點，不要衝太快。
　　台銀、土銀、合庫、一銀、華銀和彰銀等六大行庫主管均表示，目前北市地區房地產還不至於泡沫化，問題在於中古屋價格漲太凶，價格炒太高。
　　中國信託商銀董事長羅聯福曾說，他擔心房貸市場過度競爭，利率砍過頭，會變成下一個雙卡風暴。中信銀今年房貸業務應會維持上一年水準，不再大幅衝刺。
　　合庫高層說，因各行業景氣仍不佳、人口越來越少，投資客也減少，在需求有限下，房市景氣再攀高的機率低。
　　台銀和彰銀主管都說，國泰金控對房市看法趨保守，引起各銀行高度緊張，台銀評估認為，中古屋價格已飆得太高，北部以外推案量大的地區，可能會有泡沫化。
　　對於未來房市景氣，彰銀主管指出：「這一波房地產景氣已經好幾年了，榮景不可能一直持續下去。」他認為，在失業率未真正好轉、景氣不佳的情況下，房市榮景不可能再持續。
　　土銀主管認為，除非經濟出現大幅衰退，否則房市應無崩盤危機。

 國稅局抓漏盯上小朋友(2006/9/28)

●九十五年九月廿八日　經濟日報
　　
贈與稅跑不掉 要保人與受益人若不同， 稅局要求業者提供資料。

　　國庫空虛，國稅局查稅查到小孩子身上！利用高額還本險、年金險將財產轉移子女是高資產族群「節省」贈與稅的常見手法，但是這種方法以後恐怕行不通了。
國稅局日前發函各壽險公司，要求主動提供95年起要保人與受益人非同一人的保單資料，國稅局明年起將整合資料，有意漏報保險給付贈與稅的人勢將無所遁形。
　　保險提供其他金融商品無法取代的節稅功能，除每人每年可列舉2.4萬元的保費扣除額外，過去高額死亡保單被有錢人廣泛地運用於轉移遺產，即便最低稅負制實施後，每一申報戶也還有3,000萬元的免稅額。
　　有些高所得人士平時便積極轉移財產給子女，購買生存險再指定子女當受益人是最常見的方法。過去幾年壽險公司熱賣的短年期還本險便是鎖定這類客群，通常保險公司推出還本保單，不會只有一型，可能多達數型，以配合主管機關規定每年還本金額上限規定。舉例來說，若一家公司同時推出甲、乙、丙型，甲型可能設計
第一、四、七年還本，乙型是二、五、八年，丙型是三、六、九年，有心轉移財產的人可以同時購買這三張保單，每年轉移財產。
　　這類轉移行為，國稅局查緝不易，只能要求民眾自行申報，所以壽險業務員也會告訴客戶「國稅局只是講講而已」。不過，新財長上任後，對於「抓漏」，國稅局現在可是錙銖必較，並打算要求壽險公司主動通報資料。
　　原因就在於所得基本稅額條例已於今年元月正式施行，當中第12條規定，條例失行後所訂立受益人與要保人非屬同一人的人壽保險及年金保險，受益人受領的保險給付必須加計在個人基本所得淨額內。
　　基於新規定，國稅局要求壽險公司必須提供95年1月1日起要保人與受益人非同一人的人壽保險及年金保險資料，且已通知保險公司必須提供的資料格式，包括受益人姓名及身份證、要保人姓名、保單號碼、保險期間開始日、給付原因、給付日期、給付金額；不管主約或附約都須提供，給付項目包括死亡給付、滿期給付、生存給付或傷殘給付，投資型保險若有上述等項目應一併計入，給付總額應扣除保單貸款、墊繳保費或利息。

 容積移轉 須課所得稅(2006/9/27)

●九十五年九月廿七日　經濟日報

　　財政部表示，容積率移轉並非真實的土地移轉，買賣交易不必課徵土地增值稅，但出售容積率 被認定是權利的移轉，必須就取得對價申報繳納財產交易所得稅。
　　財政部說，土地所有權人依據「古蹟土地容積移轉辦法」或「都市計畫容積移轉實施辦法」取得的土地容積權益，如果移轉給他人時，應視同是權利的移轉，具有權利交易性質，因此必須課徵所得稅。
　　和土地買賣的概念相同，土地所有權人取得容積權益時，若有相對的成本（例如向前手購入的容積權益費用）或因取得、改良及移轉容積權益而支付的一切費用，都可以在申報轉售容積權益的所得時，減除購入容積權益的成本與費用，再以餘額申報所得稅。
　　財政部表示，台北縣開放道路用地容積移轉，手中握有道路用地的可以道路換容積，致使許多小巷道也可以蓋摩天大樓。但容積率的移轉只是增加建物的可以建屋的樓地板面積，土地面積並沒有改變，容積率移轉讓房子可以愈蓋愈高，目的只在促使土地利用率提升。
　　也因為買賣雙方的交易標的不是土地而是容積率，財政部表示，土地稅法只對土地交易課徵土地增值稅，容積率並非土地，不適用土地稅法規定，目前免徵土地增值稅。
　　過去曾發生民眾捐地給政府以換取容積率，然後再要求稅捐機關准予扣除捐地列舉扣除額的案例，財政部曾明確規定，容積率若是經由捐贈土地給政府的方式換取，因為具有對價關係（土地換容積率），捐地者不可以再要求換算捐贈土地的價值，列為個人綜合所得的捐贈列舉扣除項目節稅。

 取得變容易 北市土地行情將走高(2006/9/27)

●九十五年九月廿七日　經濟日報

　　公設保留地 可容積移轉

　　短期來看，建商成本降低 長期而言，買賣容積掮客成最大贏家

　　在各縣市陸續開放未徵收公共設施保留地可進行容積移轉後，台北市政府也終於順應潮流，鬆綁法令。
　　短期內，建商將來取得容積移轉的成本將因此降低；不過，也有人擔憂，長期而言，建商取得容積變得容易，會愈來愈敢出高價標地，北市土地將持續走高。
　　容積移轉與建商標地之間有什麼重要的關係？
　　以北市土地標售行情每坪動輒二、三百萬元來說，如果沒有利用購買容積來增加建坪，商價標得的土地根本難以打平。
　　因此，建商搶地，並大量購買古蹟的容積率來攤平成本，漸成為一種風氣或獲利的方程式。不少台北市的上市建商不諱言，現在的土地行情如果沒有先買到容積，根本不敢進場標地。
　　因此，三年前古蹟容積移轉的行情只有土地公告現值的兩成，這兩年多來，因為房地產市場景氣好，地價愈飆愈高，要買古蹟容積移轉的建商大增，因憎多粥少造成現在古蹟的行情叫價到公告現值的75%，有時候，地主還不見得願意賣。
　　如今，大量的未徵收公設保留地突然也加入容積移轉的市場，不但讓公設保留地市場重燃生機，專門仲介這類土地、容積的掮客，恐將成為最大贏家。
　　公設保留地原本是政府為了增加市區公園、綠地、廣場所劃定的都市計畫公共用地。
　　兩年前，財政部為了避免富人利用「捐地節稅」的方式，造成國家財稅的巨額損失，改以「實際購買價格」計算公共設施保留地的價值，遏止捐地節稅歪風，使得公設保留地市場一度冷卻下來。
　　據瞭解，市場上有不少專門收購公共設施保留地的仲介公司，甚至有家業者手頭上就握有高達市價10億元的土地，如果全部出清，以他取得成本計算，至少賺八、九倍。
　　也有房地產業者大膽預言，以政府財政狀況來看，民間交易公設保留地風潮將再度興起，未來甚至會成為新興投資商品，成為系統化經營的行業。
　　不過，也有業者指稱，公共設施保留地容積移轉也只有寸土寸金的台北市有市場，中南部房市主流商品多為透天別墅，根本不太需要容積移轉。

　　《新聞辭典》

　　容積移轉

　　建築容積率是建築物實體建築總量相對建築基地面積的比率。

　　都市計畫單位透過容積率管制，控制土地使用強度，以確保居住生活品質。
　　為了保存具有紀念性的建築物和古蹟，先前政府允許這些建築物所屬土地（送出基地）的可建築容積，可以全部或部分移轉至其他地方（接受基地），稱為容積移轉。原建築物地主在移轉過程中，如把可建容積率賣給他人，可從中獲利並獲得補償。
　　這次開放公設保留地可進行容積移轉，主要是解決政府沒有預算徵收的財務困境，以便順利取得公共建設用地，並讓地主權益獲得保障與補償。

 公設地動不得 數百地主抗議(2006/9/27)

●九十五年九月廿七日　聯合報

　　數百位台北市公共設施保留地的地主，昨天群集市府前抗議新公告的「台北市都市計畫容積移轉審查許可條件」不合理，質疑市府「吃地主夠夠」，不排除再發起地主大規模圍路抗議。
　　都市發展局派員出面接受陳情，發展局表示，有條件開放未開闢公設保留地許可容積移轉，主要著眼於都市環境品質的管控，採「分階段」、「動態調整」原則試辦，昨天公告第一階段試辦做法，半年後將再檢討是否再放寬開放條件。
　　第一階段開放公設地移轉容積的條件，主要為古蹟及歷史建物所在私地、２公頃以下未開闢的公園、綠地、廣場及１５公尺以上未開闢計畫道路。
　　至於許可容積移轉接受基地，除古蹟部分開放全市可建築用地外，其餘均限制須在捷運站出入口３００公尺內，且臨８公尺以上計畫道路用地，或符合基地４００公尺範圍內，已有０.5公頃以上已開闢的公園綠地，才准予做為容積移轉的標的。
　　發展局表示，開放第一階段的試辦對象，估計將有約１１３公頃的公設地，可申辦容積移轉，占全市公設保留地的１１％。以全市公設保留地的１１％。以全市未開闢公設保留地約９４０公頃，如要完全徵收，粗估也要七、八千億元，考量政府財政及地主權益，才有分階段、動態調整的政策性作法。
　　不過，公設地地主們指責這項容積移轉許可條件，「根本是騙人的把戲」、「一味圖利古蹟地主」。他們除成立自救會，在報上登廣告陳情，昨天再到市府抗議。
　　自救會代表李振嘉表示，市府根本是行政怠情，迫於地主們出面抗議才趕緊公告開放條件，但開放的未開闢公設地條件太過嚴苛，幾乎大部分都已被開闢停車場收租金，而且申請容積移轉也要所有共有人同意，才可以辦理，開放「只是虛晃一招」。
　　李振嘉指出，真正婨牲最大的是被市府占用二、三十年的道路地主，卻不准容積移轉，而市府不欠半毛錢的古蹟、歷史建物地主卻可容積移轉，不但造成迪化街古蹟價格飆漲，也是北市房地產居高不下幫兇，他們要求應全面開放公設地許可容積移轉。

 社區髒亂 抗繳管理費敗訴(2006/9/27)

●九十五年九月廿七日　蘋果日報

　　自費清理狗屍還挨告 住戶要「賣屋走人」

　　北市文山區「發現之旅」社區住戶詹昭明，因不滿管委會不整理他家門外的山坡地，導致雜草叢生髒亂，甚至有蛇及狗屍，拒繳管理費抗議，一年多來積欠六萬餘元，管委會因而告上法院討債。台北地院審理認定，管委會雖未盡職責，但可循法定程式反映處置，管理費仍要繳，判詹敗訴。

　　各有堅持

　　退休土木工程師詹昭明昨得知敗訴後並不氣憤，他說：「我抗繳管理費只是希望管委會能清理門外荒地，一切尊重司法判決，繳交管理費後將賣屋走人。」詹表示，多次找管委會清理不成，曾自掏腰包雇工清了一卡車垃圾，還種了台灣楓木、玫瑰等花草樹木，共花了兩、三萬元。詹強調，管委會可能認為負擔整理維修這塊地不划算，才不處理。

　 發現之旅社區（圖）管委會為了索討管理費，控告住戶詹昭明。

　　屢次要求整理未果

　　管委會總幹事米穗台昨則低調反駁說：「詹昭明不繳管理費，管委會提告要求他給付理所當然。他並強調，詹某從未依循法定程式，在住戶大會提案要求管委會清理該空地，僅私下口頭要求管委會處理，與欠繳管理費一事毫不相干。
　　本案緣於詹昭明前年花了一千五百萬元買下發現之旅高級社區四樓住家後，因門外山坡地荒廢髒亂，經調查確認該地屬社區所有後，他屢次要求管委會整理未獲回應。去年詹某自行雇工清理垃圾，不僅發現有蛇出沒，水溝裡還有狗屍，他為美化景觀，整好地後立刻栽種台灣紅楓等花草樹木美化環境。

　　不適任可罷免改選

　　但之後管委會仍未維護管理該地，詹某氣憤拒繳管理費，反被管委會告上法院，管委會還辯稱該地是仙跡巖自然生態區，不能整理。
　　新店簡易庭法官審理認為，管委會雖未盡職整理詹某家門外的環境景觀，可是此事僅涉及管理委員是否適任，詹某可在住戶大會提議罷免、改選，或請行政主管機關糾正科罰，或另循司法途徑保護權益，管理費還是要繳。

　　管委會失職時住戶因應

　　◎口頭或書面要求管委會處理改善
　　◎在住戶大會提案通過決議，要求管委會執行改善
　　◎提案罷免或改選失職管理委員
　　◎管委會若失職違規，可要求主管機關糾正罰鍰
　　◎打官司由法官判定處置

 房勢 看天下圍攻後市場反應(2006/9/27)

●九十五年九月廿七日　中國時報

　　大台北房市來到18年來新高點，北市大安區、北縣板橋、淡水等地房價甚至超越上一波房市高點，惟這一波熱潮能否延續至2008年、銜接兩岸三通利多，進而「蒸蒸日上」，備受外界關切。業者人士普遍認為，未來觀察重點，在於紅衫軍發動「天下圍攻」後，房市能否順勢反彈，更上層樓。
　　桓邦建設董事長李幹樂昨日表示，自信義聯勤三月初高價標出、推升房市走揚至今，大台北房市多頭走勢已告一段落。這一波行情走揚間，北市大安區，以及北縣的板橋、淡水、新店等地的房價紛紛站上歷史高點，較上一波房市大多頭單價還高。
　　至於，未來房市是否會持續走揚，李幹樂認為，要看近來備受壓抑的928、雙十行情，經過一段時間的沈寂，能否在紅衫軍發動的「天下圍攻」事件後向上反彈。他說，可以預期的是，「天下圍攻」事件如像「圍城」事件般平安落幕，並讓整個政治事件順勢畫下句點，那「圍城」事件結束翌日股市大漲逾200點的慶祝行情，即有可能在大台北房市重演。
　　華固建設董事長鍾榮昌也表示，大台北房價最主要的支撐點，在於區域土地相對稀有，令整體市場供應量有限，以致房價逾跌不易。
　　太子建設副總經理羅順來說，與東亞其他國際大都會比較，台北房價遠低於上海、東京、香港、新加坡行情，受惠比價效應影響，吸引許多外資來台投資，亦有助推升台北房市向上發展
　　但大台北房市仍存有投資客過多、假性需求量大的隱憂，鍾榮昌指出，大台北地區套房產品推案量十分可觀，占總量三至四成，吸引投資客大舉進場，累積投資能量已到高點；未來除非自用、或做長期投資，否則不建議投資者持續買進，以免遭到套牢。

 廢70年前判例 無權代理簽名要罰(2006/9/27)

●九十五年九月廿七日　聯合報

　　最高法院刑事庭昨天廢止七十年前的一件刑事判例，使得今後以代理別人的名義簽發支票或簽約者，不再能逃免偽造有價證券或偽造私文書的罪刑。
　　最高法院法官舉例說，若有人假冒代理王永慶名義簽發支票，卻不構成犯罪，實在說不過去，日本無論學術或實務界都支援有關行為構成偽造有價證券或偽造私文書罪，這項決議可以避免爭議及不平。
　　最高法院昨天依最新決議，將陳彥吉偽造文書的無罪判決發回審理。
　　陳彥吉原本是國際美容機構詩威特負責人莊賴寶雲的助理，遭莊賴寶雲解僱後，八十八年、八十九年間，假冒代理莊賴寶雲的名義，簽下八千七百萬元的本票及骨董買賣證明書。更一審時，台中高分院依「最高法院廿六年渝上字第一二五號判例」判決陳無罪。
　　陳彥吉在本票上、骨董買賣證明書上的簽名，都是以「總裁莊賴寶雲、陳彥吉代」的方式呈現；依廿六年的判例來看，陳彥吉是以代理莊賴寶雲的形式簽下自己的名字，而不是直接以莊賴寶雲的名義簽名，並沒有捏造她的名義，因而不構成偽造有價證券或偽造文書罪。
　　然而這類以冒名代理方式簽下支票或契約，可以不受偽造文書或有價證券罪處罰的結果，連實務界本身都難以接受，逐漸出現挑戰判例的判決。
　　最高法院昨天開會討論，決定改採構成偽造文書或有價證券之罪的見解，民國廿六年的這號判例不再援用。
　　這類見解認為，假冒他人的代理人開立支票或製作私文書（如簽約），已使被偽冒人受到危害，這和直接冒名沒有兩樣。

 補稅低於2萬元 明年起超商可繳(2006/9/26)

●九十五年九月廿六日　聯合報

　　最快明年起，民眾接獲綜合所得稅補稅單，稅額在2萬元以下者，可以轉到超商補繳了。財政部估計，九成補稅單都可以到超商繳納。
　　財政部昨天表示，個人綜合所得稅大批開徵、未申報核定開徵等案件，最快明年起，都可以到統一、全家、萊爾富、OK 與福客多等五大超商繳稅，手續費暫訂6元，但金額最高不能超過2萬元。
　　賦稅署官員說，目前超商可代收的稅款，包括房屋稅、地價稅與使用牌照稅等地方稅；未來代收業務將開放到營業稅、營所稅和綜所稅等國稅。
　　其中最確定的是營業稅，屬於小店鋪的查定開徵案件明年5月就會開放；其次是營所稅核定暫繳案件，會在明年11月開放。
　　至於個人綜所稅方面，官員說，預計在97年開放超商代收稅款，主要有三個項目，分別是未申報核定開徵案件、後到所得資料核定開徵案件及結算申報大批開徵案件。
　　官員表示，所謂未申報核定開徵案件，是指納稅人應申報未申報，國稅局事後查到後，就會發單要納稅人補稅。後到所得資料核定開徵案件，則是指過了正常申報所得稅期間後，納稅人再補報相關所得資料，國稅局重新核定後，會再發單要納稅人補繳的案件。

 何時該繳稅 把握30天申報期(2006/9/26)

●九十五年九月廿六日　聯合報

　　一年多次贈與 申報時點以最後一次計

　　申報贈與稅須掌握「30天黃金期限」，贈與人必須在贈與財物的30天內赴國稅局辦理申報繳稅。不過，如果是一年內分多次贈與，贈與金額未逾111萬免稅額時，申報時點是以最後一次贈與計算。
　　國稅局官員提醒，贈與金額全年在111萬元以內不用申報，但建議最好保留存摺等相關資金流程資料，以免日後國稅局查帳找上門拿不出證據。
　　官員說，財政部財稅資料中心已建立財產檔，個人或家族名下銀行存款、股票等財物，如果一年內大幅增加或大幅減少達數百萬元，財稅中心就會列檔交由國稅局追查。因此，如果民眾是大筆贈與現金，只要受贈人將現金存入名下，仍有可能被列為「異常」名單被查稅，受贈人必須交代名下財物的資金來源，並提供合理證
明。
　　稅務員指出，民眾贈與大筆財物給他人，為免日後舉證困難，最好留存存摺、定存單影本這些可以證明資金流向的證據。
　　目前贈與稅的免稅額是一年111萬元，超過免稅額就必須申報繳交贈與稅，申報期間是「贈與行為發生後30天內」，贈與人必須負責向稽徵機關申報。但也有例外，如果贈與人下落不明，或逾期未繳納，在國內又沒有財產讓稅捐單位執行，受贈人就得負起申報責任。
　　官員說，父母親一年內若分批贈與財產給子女，如果全年贈與總額超過111萬元，就必須在最後一次統計當年度所有贈與金額，申報贈與稅；如果分給子女的錢不到111萬元，就不必申報贈與稅。
　　不過，無論是否需要申報贈與稅，國稅局建議，現金捐贈雖不易留下資金往來紀錄，但如果贈與金額很大，還是有可能被查獲。
　　稅務員說，一旦被稅捐機關查獲民眾未申報贈與稅，國稅局會依核定的應納稅額，加徵1倍至2倍的罰鍰；如果贈與人在沒有被人檢舉、或稽徵機關等人員進行調查前自動補報，可以免罰鍰。

 如何贈與最節稅？(2006/9/26)

●九十五年九月廿六日　聯合報

　　第四季申報旺季

　　贈與稅旺季即將來臨，每年第四季都是贈與稅申報旺季，富爸爸、富媽媽會趕在年底前申報贈與財物給下代。只要瞭解清楚贈與稅法規定，民眾在贈與財物給下一代時可以更得心應手。
　　
　　免稅額 調高為111萬

　　稅務員說，今年贈與免稅額從去年的100萬元調高為111萬元。富爸富媽若在今年底和明年初跨年贈與，額度一口氣可增加22萬元。
　　除了免稅額增加，善用夫妻贈與免稅、保險、信託、購屋等技巧，發揮的節稅效果更有利。
　　舉例來說，劉先生今年全年給兒子的財物，只要不超過111萬元，都不用申報贈與稅；若再加上劉太太的額度，免稅額就拉高到222萬元。夫婦倆如在今年12月和明年1月贈與，共可有444萬元免稅額。

　　一個人 最多贈111萬

　　要注意的是，父母親贈與財產給子女時，如果子女不只一個，父或母一年的贈與免稅額只有111萬元，而不是每個子女都享有111萬元的免稅額。
　　此外，因為稅法規定夫妻之間的贈與免稅，所以如果家中存款都存在其中一人名下，可以先把錢「贈與」給另一半，再分別把錢送給子女，一年可以使用的贈與免稅額也從111萬增加為222萬元。

　　送房子 比贈金更節稅

　　很多年輕人購屋，家長常會提供金錢支援，其實，很多情況下，直接送房子的節稅效果較好。
　　有些家長逐年分批贈與現金給子女，再讓子女積少成多、直接去買房子，但這必事先規畫，也需要較多年。另一種贈與方式，則是把登記在自己名下的房子過戶給小孩，若金額很大，可以分年贈與移轉持分，若要省稅，可控制年度贈與價值在免稅額內。
　　稅務員指出，因為國稅局是以土地公告現值、房屋評定現值來計算不產的贈與價值，而公告現值和評定價值絕大多數都低於市價，因此直接贈與房子，有時會比贈與現金讓下一代去買房子較能省稅。
　　舉例來說，一棟房子市價如果要1000萬元，但國稅局依土地公告現值、房屋評定現值等核定的贈與標的物價值可能只有600萬元。
　　如果家長買進後先登記在自己名下，再利用夫妻每年222萬元的贈與免稅額，3年內就可以完成贈與，這時；如果要直接給錢由小孩購屋，得花5年時間逐年贈與。

　　買保險 以子之名較省　

　　至於買保險節稅，則是家長先把錢贈與給小孩，再由小孩自己去買保險，因為要保人和受益人是同一人，根據今年實施的最低稅負制，保險給付不需納入最低稅負制課稅；如果要保人和受益人不同一人，保險給付超過3000萬元的部分就要納入最低稅負制課稅。

　　贈股票 節稅空間更大

　　如果名下有很多股票，則可以利用股權信託的方式節稅，也就是「本金自益、孳息他益」。由於計算贈與總額是以信託成立當天、郵局一年期定存利率折算現值，在目前利率處於低檔時，折算出來的現值低，有很大的節稅空間。郭台銘、施崇棠等電子大亨都是信託節稅的超級大戶。

 免稅沒加碼 婚嫁贈與仍100萬(2006/9/26)

●九十五年九月廿六日　聯合報

　　連同贈與免稅額 逾211萬才需繳稅

　　贈與稅免稅額今年從100萬元調高為111萬元。但要注意的是，父母親在子女結婚時，送給子女的財物免稅額並沒有比照加碼到111萬元，民眾不要弄錯！
　　財政部賦稅署官員說，贈與稅免稅額是與物價指數連動調整，也就是，只要消費者物價指數累計上漲超過10%時，就會調整贈與稅免稅額、課稅級距金額等。今年贈與稅免稅額已從每人每年100萬元，提高到111萬元。
　　不過，不是所有的贈與免稅額都同步提高到111萬元，官員說，因為稅法明訂，父母在子女婚嫁時贈與的財物免課贈與稅金額為100萬元，跟一般贈與免稅與物價指數連動調整方式不同，因此子女婚嫁時若父母贈與嫁妝，還是維持100萬元的免稅額。
　　舉例來說，劉先生的兒子今年6月結婚，他匯了250萬元當作給兒子的結婚賀禮，但劉先生疏忽要申報繳納贈與稅。
　　事實上，劉先生除了可以扣掉111萬元的今年贈與免稅額外，另外還可以再扣除100萬元的婚嫁贈與免稅額，因此總計贈與應稅金額是39萬元。以4%的贈與稅率計算，還須繳1萬5600元的贈與稅。

 違建竟也點交 法拍屋變殘屋(2006/9/26)

●九十五年九月廿六日　經濟日報

　　多花錢買頂樓加蓋 遭要求歸還

　　五十二歲婦人李鄭密，去年買台北市重慶南路一間七樓法拍屋，原以為七樓頂違建可以一併使用，而多花底標一倍的六百六十六萬餘元標下房子，沒想到，頂樓違建竟被大樓管委會主委拆成空殼，裡面擺設及隔間都沒了。更慘的是，法院還把房子點交給她，害她被管委會告，要求拆屋歸還頂樓給住戶使用。

　　質疑過程有瑕疵

　　李婦強烈質疑法院點交不合法，並透過律師江燕偉控訴：「房子被拆成這樣，誰會同意點交？法院認定的點交過程有瑕疵。」但承辦的台北地方法院書記官洪永燦說：「當天記載房屋被拆狀況後，即在李婦同意簽名後完成點交程式，事後也將拆屋的管委會主委陸幼祺依妨害公務罪嫌移送偵辦。」
　　這起法拍屋點交糾紛發生自去年三月，李鄭密標到重慶南路中正橋旁一間三十多坪的七樓房屋及頂樓違建，但遭主委陸幼祺（五十一歲）僱工人拆除，後來，書記官洪永燦點交看到「殘屋」景象，當場痛斥陸違法，只好將殘屋現狀點交給李婦。
　　律師江燕偉說：「李鄭密從未承認違建已點交，被管委會提告要求拆除，才得知法院已認定點交。」但陸幼祺說：「我是依據建管處公文及安全起見拆除違建，一切合法，而且，該違建沒貼封條，我不知道是法院查封物。」對此，書記官洪永燦反駁說，法拍違建雖不會貼封條，但未點交前仍有查封效力，私自拆除就是違法
。

　　違建並未貼封條

　　不過，檢方調查後認定陸是依建管處公文拆違建，而且該違建沒貼封條，所以將陸不起訴。事後，陸告上法院，要求李婦拆除違建，雙方爭執仍在法院點交與否，關係到李婦能否保得住標來的違建。

　　買法拍屋注意事項和申訴管道

　　◎打聽當地購屋行情，避免買貴，通常屋市行情差時，選擇較多。
　　◎實地看屋，設法透過屋主或鄰居瞭解屋況。
　　◎點交前先與原屋主協。
　　◎屋內各項設施拍照存證並列出清冊，如遭破壞，據此提出告訴。
　　◎點交屋較單純，若查封前已有租約或違建，就不會點交。
　　※申訴電話：
　　消基會台北總會 02-27001234
　　消基會中區分會 04-23757234
　　消基會高屏分會 07-2251234
　　資料來源：《蘋果》資料室

 勇於檢討租稅不公 值得肯定(2006/9/26)

●九十五年九月廿六日　工商時報

　　視同農業用地在都市計劃的定位上，已非農業用地，且實際交易的價格都大幅上漲，卻可以免徵遺產及贈與稅，生前的移轉和身後的繼承都統統免稅，造成租稅上不公平，財政部賦稅署有意全面檢討是很有道理，但是因為面積高達一萬公頃，勢必引發地主反彈的力量也會相當大。
　　農發條例施行細則第十四條之一的免稅規定，還有個故事，這類視同農業用地土地免徵遺產及贈與稅、不課土地增值稅的規定，原本只有限定在「細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者」，可以免稅。因為地方政府常常把核發建築執照拖好幾年，所以九十三年地主向內政部及農委員請願，「因政府關係未完成區段徵
收的土地」，也可以免稅，財政部雖然反對，但在內政部強烈建議下，向行政院建議下，九十四年六月十日修改農發條例施行細則，增訂第二款，「於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者」也可以免上述三種稅，財政部戰敗，估計一年稅收損失一六．九億元。
　　如今財政部賦稅署有意全部檢討視同農業用地的免遺產稅及贈與稅，包括農發條例第十四條第一款和和第二款的免稅範圍，都要拉進稅基課稅，不再是一○○％免稅，主要是因為這兩種稅一旦免徵之後，就真是漏掉了，而這類的土地在身份上已不再是實質的農地，是從低度利用的土地，變為高價值的土地，一般而言，不會再變回原來的農地身份，如果仍給予全部免稅優惠，有違租稅公平。
　　而土增稅情況則有些不同，這類視同農地的地，等完成區段徵收，政府核發建照之後，再移轉買賣時，政府還是可以課到土地增值稅，只是延後很多年課徵，和遺產及贈與稅的性質不同。
　　遺產及贈與稅涉及高所得者的租稅公平及經濟效率，向來爭議很多，已經很多年沒有修法，如果明年有修法一定是大翻修，工程浩大，可以預見，在調降稅率的同時，也會擴大稅基。

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