|
 如何委託仲介公司---蕭代書0935555540(2011/3/8) |
雖說「賣掉」房子是客戶的最終希望，而往往能賣掉房子，也較能得到客戶的積極肯定，但賣方客戶若能在「效率」與「權益」均完全兼顧情況下，去選擇一家值得信賴的房屋公司，相信更能為自己在花錢尋找服務中，得到體貼與安心，故在與房屋公司接洽委託上可能發生的幾種方式，賣方客戶們不得不知︰
一、專任委託
此種方式是多數房屋公司所採行的委託契約，賣方不得在期限內自行處理銷售或與房屋仲介公司介紹的客戶私下交易，否則須負擔契約內雙方訂定的服務費用做為賠償的委託契約，此種委託房屋仲介公司較能投入全部的人力物力做促銷，且往往能於期限內行銷成功，同時大型房屋仲介公司在服務過程中，也較注重對賣方的回報動作，諸如每週固定的業務報告及各項廣告促銷方式狀況，均詳實告知賣方，使賣方權益不致被忽略。但這類型契約在賣方立場上，因急於處理的心態，總覺得有被契約束縛而對簽定此契約心有疑慮，但在目前專業行銷服務的潮流下，賣方若能選擇具信譽良好的大型房仲公司做深入專業的促銷，倒可不必太猶豫，免得在病急亂投醫的心理下，反而不能有效的處理房子。
二、一般委託
一般委託指的是屋主與房屋公司均能同時銷售，因此屋主可能委託數間房屋仲介公司處理，另一方面又有機會自行賣出而省下一筆仲介服務費，但在屋主專業知識不足及行銷方式有限，加上各房屋公司不將其視之為「專屬」案件下，賣方往往不能如預期般順利賣掉房子，同時也較不能獲得完整而滿意的服務。
三、不訂契約的口頭委託
此種方式因完全不具約束力，賣方的銷售意願變動性較大，房屋公司可能將此類案件列為追蹤開發案件，而非促銷案件。
四、短期專任委託
此類案件大都在房屋仲介公司有特定買方，而賣方又不願簽定較長期限委託契約的情況下，所簽定的短期「專任委託」，這是房屋仲介公司希望在短時間內有效掌握買方意願，且防止賣方善變的賣意而衍生出的折衷辦法。
五、差價委託（專任委託一種）
此方式常出現在小型且不具制度的房屋公司，賣方與房屋公司言明最低售價標準，房屋公司只要不低於賣方之售價，可完全自主開價銷售，價差部份則由賣方與房屋公司對分或由房屋公司獲得之二種方式。
六、不固定服務費的委託（專任委託一種）
訂定最低售價之服務報酬，超出售價部份再依比例，訂定收費比例與方式，此類型委託較常出現於小型不具制度之房屋仲介公司。
綜觀以上六種委託型式是較常出現房屋仲介巿場上的，當然基於賣方與房屋公司的利益及經營方向上，不乏其他各種方式，但在有制度的房屋公司經營體制下，應該具有固定且一貫的模式讓客戶有所遵循，如此一來賣方才不致於在「到處有方式，處處有陷阱」的風險下無所遵循，對自己的權益無從掌握，因此慎選房屋仲介公司，藉由良好的服務及仲介體制，來讓自己順利快速、安全、放心的處理掉房子，才是賣方所該選擇的。
...收起
|
| 售屋如何授權代理人---蕭代書0935555540(2011/3/8) |
買賣房子時若本人無法親自出面處理時，是否可由他人代理處理？如何授權代理人？ 現代社會中人人工作忙碌，如欲事事躬親，誠非易事，為此民法上之代理制度，可解決此難題。依民法第103條之規定：代理人於代理權限以本人名義所為之意思表示直接對本人發生效力。因此買賣房子時若本人無法親自出面處理，可以授權由他人代理。授與代理權之方式為由本人填寫授權書，上面須詳載委任他人全權簽約、收款用印、交付證件及有關一切等事宜並親自簽名蓋章應加蓋印鑑章，並附印鑑證明乙份，由代書存執。
房地產處分，若所有權人在國外，應出具由我國駐外單位簽證之授權書（內容大致同前），再加上被授權人印鑑章、印鑑證明、身分證明文件及有關證件即可。
...收起
|
| 不動產買賣應備文件---蕭代書0935555540(2011/3/8) |
壹、不動產買賣雙方應備證件：
〈一〉買方：
1.身份證明文件(戶口謄本或戶口名簿影本或身分證影本)
2.印章
3.財力證明〈需貸款者應備〉如：薪資扣繳憑單、銀行存摺
4.保證人資料
〈二〉賣方：
1.土地、建物所有權狀
2.身分證明文件
3.印鑑章
4.印鑑證明〈旅外國人申辦應附駐外單位授權書〉
5.近期房屋稅單、地價稅單
6.申請自用住宅土增稅，應檢附出售標的之設籍資料
7.房屋貸款餘額
8.委託他人代理應附授權書
〈三〉賣方為法人時，應檢附法人登記證及代表人資格證明或公司設立〈變更〉登記表或抄錄表
〈四〉旅外僑民授權國內親友辦理不動產登記，應檢附授權書
貳、抵押權塗銷應備文件：
〈一〉登記原因證明文件〈如債務清償證明文件或拋棄或法院判決確定〉
〈二〉他項權利證明
〈三〉原抵押設定契約書
〈四〉申請人身分證明文件
〈五〉義務人非金融機構應附印鑑證明
參、不動產交易買賣雙方應負稅費
〈一〉買方：
1.服務費〈成交價之百分之二〉
2.契稅〈房屋評定現值之百分之六〉
3.印花稅〈公契價格之千分之一〉
4.簽約費
5.地政士服務費〈代書費〉
6.登記規費〈登記費、書狀費、謄本費〉
7.產險費
8.銀行徵信費、開辦費、帳管費〈手續費〉
〈二〉賣方：
1.服務費〈成交價之百分之四〉
2.土地增值稅
3.簽約費
4.塗消費
5.財產交易所得稅
肆、不動產登記
◎建物
〈一〉買入：
1.契稅：房屋評定現值 * 6%
2.印花稅：買賣契價 * 1/1000
3.登記規費：買賣契價 * 1/1000
書狀費：80元/張
〈二〉賣出：
財產交易所得稅：房屋評定現值 * 固定稅率
〈三〉持有：
房屋稅：1.住家─房屋現值 * 1.2%
2.營業─房屋現值 * 3%
3.非住非營─房屋現值 * 2%或1.5%
〈以桃園縣現行房屋稅率為準〉
◎土地
〈一〉買入：
1.印花稅：買賣契價 * 1/1000
2.登記規費：公告地價 * 1/1000
書狀費：80元/張
〈二〉賣出：
土地增值稅稅：1.自用：課稅增值額 * 10%
2.一般：課稅增值額 * 〈20%或30%或40%〉
〈三〉持有：
地價稅：1.自用─申報地價 * 2/1000
2.一般─申報地價 * 〈10/1000~55/1000〉
◎銀行貸款
〈一〉買入：
1.登記規費：設定金額 * 1/1000
2.書狀費：80元/張
...收起
|
| 如何預防不動產盜賣事件之發生---郭哲男代書(2011/3/8) |
1.不動產與一般商品不同，其價值高，因此常成為歹徒覬覦之目
標，國內以往發生過多起土地詐騙案，詐騙集團盜賣土地的事
件 ，以下幾點藉此提醒民眾提高警覺、加強防範，保障自身財產
安全：
一、詐騙集團鎖定標的物後，找人冒名以身分證遺失為由申辦補
發身分證、變更印鑑，進而冒名申請補發所有權狀及盜賣土
地
二、詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主，經由向地政機關申
請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料，篩選後再決定詐騙對
象，並以身分證遺失為由，冒名向戶政事務所辦理補發身分
證及變更印鑑，再到地政事務所申請補發土地所有權狀，等
領到權狀後，就把土地變賣。
三、詐騙集團將鎖定的標的物上網標售，讓不知情的仲介業介紹
客戶購買。
四、詐騙集團將鎖定的標的物，以低於市價許多的價格上網標
售，經仲介公司人員發現標售土地的訊息，不疑有他，即介
紹客戶購買，詐騙集團並偽造土地所有權狀及印鑑證明，以
騙取買方及仲介公司的信任，直到前往地政事務所辦理過戶
時，才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的，但該
冒名的賣方早已不知去向，買方所支付的訂金及部分款項也
無法追討了。
２.如何提高警覺避免房子被盜
一、戶政事務所現在有辦理指紋建檔的業務，如果在戶政事務所
有建立指紋資料的話，就不會被冒名辦理補發身分證及變更
印鑑。
二、經常出國或是不住在戶籍所在地的人，應該請親友、附近鄰
居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀
的通知，並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權。
三、權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好，千萬
不要任意交給別人 ，如果權狀丟了，應該儘速向地政事務
所申請補發權狀。
四、要賣房子的人，如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話
，一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士（以前稱為
土地登記專業代理人，民間習慣稱為代書）代辦，才有保
障。
五、想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人，一定要找有辦
理公司登記或商號登記以及經過地政處許可、備查，而且加
入公會的業者，才有保障。
...收起
|
| 一般房地產買賣流程 ---郭哲男代書(2011/3/8) |
<一>付訂：
即買方交付訂金予賣方，賣方簽立訂金收據予買方。訂金習慣
上又可分為小訂與大訂，小訂約為數萬元不等；大訂約為買賣
價金的3∼5%左右，可由雙方協商敲定。雙方並約定簽訂買賣契
約的時間與地點，以及由那位代書來承辦。訂金收據範本可請
代書提供。內政部規定買方依法有3天以上的契約審閱權。
<二>簽約：
買賣雙方在代書協助見証下簽立買賣契約書，簽約時買方須支
付部分價金予賣方，習慣上價金的支付分為四次給付，即 1.簽
約時含訂金 2.用印時 3.完稅時 4.交屋時。若有銀行貸款，貸
款金額通常視為尾款於交屋時給付，其餘自備款部分則分別在
前三次給付，各次給付金額於簽約時由雙方約定。
簽約時買方須備證件及款項：印章、身份證、簽約款。
簽約時賣方須備證件：印章、身份證（或授權書、被授權人身
分證）、土地、建物權狀正本。
<三>用印：
代書備妥向地政機關申請產權移轉過戶登記所需的相關申請書
類，須由買賣雙方簽名並蓋印鑑章，買賣雙方將報稅、過戶所
須證明文件交付代書，雙方並於增值稅申報書、契稅申報書、
所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好印鑑章的手
續，稱為用印。買方支付第二次價金予賣方。
用印時買方須備證件及款項：印章、身政份影本、預繳規費2至
3萬元整予代書。由代書辦理申報契稅及增值稅送件，土地增值
稅自用件（約20個工作天核發稅單）;土地增值稅一般件（約7
個工作天核發稅單）。若買方需貸款，應於用印同時決定貸款
銀行，由代書整理貸款資料後送件，銀行收件：審查、估價
對保、用印（約2至3星期）。
用印時賣方須備證件：印鑑章、印鑑證明2份（6個月內〉、戶
口名簿影本2份或戶籍謄本2份、近期房屋、地價稅單正本。
<四>完稅：
完稅是產權移轉過程中的一個流程，稅捐機關針對代書申請移
轉的不動產開立應課徵的各項稅費單據，須由買賣雙方繳納稅
款完稅後，地政機關必須檢視所附各項完稅單據，始能核准
並完成移轉登記。
賣方應繳稅費：土地增值稅，賣出後次年應申報財產交易所得
稅，賣方不動產若有抵押權設定時，需負擔塗銷登記費，若有
其他欠稅如房屋稅、地價稅、工程受益等亦須完稅。完稅時
買方支付第三次價金予賣方。
買方應繳稅費：契稅、印花稅、代書費、登記規費。
<五>交屋：
房屋及土地產權過戶至買方名下後，由買方支付賣方價金尾款
或由銀行貸款匯入賣方帳戶，賣方點交房屋、交付鑰匙予買
方，買賣完成。
雙方依實際交屋日按天數比例分擔者計有水、電、瓦斯費、房
屋稅、地價稅。
上述稅費由代書按實計算並詳列細目後，由雙方結算負擔。
...收起
|
| 財產交易所得申報~(2011/3/1) |
[申報計算方式]:
以契稅單上的評定現值X稅率=所得金額
(將所得金額填入申報書之財產交易所得欄即可)
[年度個人出售房屋之財產交易所得標準]:
一、直轄市部分：
(一)臺北市:依房屋評定現值之29%計算。
(二)高雄市:依房屋評定現值之19%計算。
二、準用直轄市之縣部份：
(一)市:依房屋評定現值之16%計算。(例:台北縣板橋市、新莊市....等)
(二)鄉鎮:依房屋評定現值之8%計算。(例:台北縣泰山鄉、林口鄉...等)
三、其他縣(市)部分:
(一)市(即原省轄市):依房屋評定現值之13%計算。
(二)縣轄市:依房屋評定現值之10%計算。
(三)鄉鎮:依房屋評定現值之8%計算。
...收起
|
| 賣房子有那些風險---蕭代書0935555540(2011/3/1) |
1. 遇到假買方→ 賣房子最怕遇到惡意詐欺的假買方，或是遇到仲介掮客刻意打壓價錢賺取差價。
【避免方法】謹慎判斷客戶，確認買方。
2. 證件被盜用→賣方將身份證、權狀證明文件交給買方辦理過戶時，可能會有被抵押、借錢等其他用途。
【避免方法】找立場中立的代書，交付權狀時應請代書開立保管簽收證明。
3. 一屋二賣→委託仲介公司賣房子，可能會發生與仲介公司同時找到買主、並皆收受訂金，而發生賣方違約一屋二賣的情形。
【避免方法】若委託仲介公司賣房子，自己就不要賣，且只委託一家仲介公司。
4. 收不到尾款→房屋過戶為買方名下後，買方可能將銀行貸款領走而讓屋主收不到尾款。
【避免方法】請買方開立限時兌現的本票，或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶。
5. 買賣無效→若是賣方本身沒有售屋的資格，或是承買人的資格不符都會造成買賣無效。
【避免方法】確定自己和承買人的身份資格。
6. 交屋糾紛→交屋後買方對屋況、使用權有爭議，要求賠償。
【避免方法】交易前將屋況誠實告知，並將一切權利細節詳細註明在契約中。
賣房子有資格限制嗎？
【所有權人】
1.必須是房屋所有權人
2.如果不是房屋所有權人，必須取得所有權人的出售授權書
【法定成年人】
須年滿20歲，有行為能力，若所有權人未滿法定年齡或無行為能力，須有監護人或法定代理人的同意。
【出售國宅】
必須住滿2年且需向國宅處申請轉售同意才能出售
...收起
|
| 簽訂契約時應特別注意哪些事項以保障自身權益---蕭代書0935555540(2011/3/1) |
在不動產交易中，除了本身必須留意房地產相關的訊息以外，由於契約成立生效後對於契約雙方當事人均具有拘束力，故在契約簽訂前對於契約內容亦應加以瞭解，以保障自身之權益。
一般經由房屋仲介業者提供仲介服務之過程中，依其作業之過程，大致有下列契約行為︰
一、委託契約︰
依不動產經紀業管理條例之規定，房屋仲介業者需與賣方簽定委託契約書之後，方得刊登廣告及銷售。因此當賣方在委託仲介公司銷售不動產時，必須仔細審視委託契約上之條文，在簽約的同時，其契約內容必須兼顧到屋主的權益重點如下︰
1.是否提供客觀、公開的成交行情作為賣方之估價參考？
2.是否有清楚規範賣方權益的保障條款？
3.是否與賣方依標的物現況說明書逐項確認屋況？
4.是否清楚的註明廣告費用之負擔？
5.是否未經雙方同意不得任意變更委託價位？
6.賣方支付服務報酬之情況及方式是否明確訂定？
7.是否有銀行履約保證之服務？
8.對於屋況之載明及附贈設備之確認，如果有滲漏水、海砂屋、輻射屋、凶宅等物之瑕疵應告知仲介公司及買方，以防將來糾紛之發生。
二、買賣契約書︰
當買賣雙方對於價格付款方式及其他交易條件均意思表示一致時，在仲介公司之安排下，買賣雙方會正式簽訂買賣契約以規範買賣雙方之權利及義務。其注意事項如下：
（一）.賣方︰
1.核對買方之身份、人別。
2.了解買方之付款能力及貸款額度，並要求在稅捐繳納後產權移轉前，需請買方開出與尾款同額之商業本票，以作為買賣尾款之擔保。
3.屋況之載明及附贈設備之確認，如果有滲漏水、海砂屋、輻射屋、凶宅等物之瑕疵應告知買方，以防將來糾紛之發生。
4.土地增值稅是辦理自用還是一般稅率。
5.車位之權利、編號及位置等事項應加以確認。
6.仲介公司是否提供銀行之履約保證。
7.水電瓦斯房屋稅地價稅等稅費之分擔
（二）綜前所述，由於契約簽訂以後對於賣方即發生拘束力，所以在簽約前千萬不能掉以輕心，一定要先瞭解契約記載之內容始行簽訂，並在簽訂之後買賣雙方皆應一本誠信確實履約，始
能保障自身之權益。
...收起
|
| 賣屋稅稅念---蕭代書0935555540(2011/3/1) |
自用增值稅條件:
1.本人或配偶、直系親屬在該地設籍完成
2.出售前一年不得有出租或營業（他人設籍）
3.面積限制:都市土地3公畝，非都市土地7公畝
4.一人一生僅能使用一次
5.土地、建物所有權人不同時，建物所有權人僅限土地所有權人或其配偶、直系親屬
財產交易所得稅
A 是指財產及權利因買賣或交換而取得的所得，包括：1.出價取得的財產和權利：以交易時的成交價額，減去原來取得時的成本和一切改良費用後的餘額。2.繼承或贈與取得的財產和權利：以交易時的成交價額減去繼承時或受贈與時該項財產或權利的時價，和繼承後或受贈與後的一切改良費用後的餘額。
B 個人在中華民國境內從事30天期商業本票利率期貨契約及中華民國10年期政府債券期貨契約交易的所得（請依期貨商製發的年度利率類期貨交易所得（損失）彙計單填寫）。但出售土地、家庭日常使用的衣物、傢俱的交易所得，依法免稅。出售或交換房屋所得歸屬年度，以所有權移轉登記完成日期的年度為準；拍賣房屋以買受人領得執行法院所發給權利移轉證書日期所屬年度為準。
註：個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額如檢附私契及價款收付紀錄、法院拍賣拍定通知書或其他證明文件，經稽徵機關查核明確核實認定，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算。
94年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準
主旨：
核定「94年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」
一、直轄市部分：
(一)臺北市：依房屋評定現值之23%計算。
(二)高雄市：依房屋評定現值之18%計算。
二、直轄市以外之其他縣(市)部分：
(一)市（即原省轄市）：依房屋評定現值之13%計算。
(二)縣轄市：依房屋評定現值之10%計算。
(三)鄉鎮：依房屋評定現值之8%計算。
重購退稅
土地稅法第35條
土地所有權人於出售土地或土地被徵收後，自完成移轉登記或領取補償地價之日起，二年內重購土地合於左列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：
一.自用住宅用地出售或被徵收後，另行購買未超過三公畝之都市土地或未超過七公畝之非都市土地仍作自用住宅用地者。
二.自營工廠用地出售或被徵收後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。
三.自耕之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地者。
前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地或土地始被徵收者，準用之。
第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。
綜合整理重購退稅之出售地需符合下列條件:
1.本人或配偶、直系親屬在該地設籍完成
2.出售前一年不得有出租或營業（他人設籍）
3.面積限制:都市土地3公畝，非都市土地7公畝
4.土地、建物不同人時，建物所有權人僅限土地所有權人或其配偶、直系親屬
5.出售與購買之土地所有權人需同一人
重購退稅之新購地需符合下列條件:
1.本人或配偶、直系親屬在該地設籍完成
2.不得有出租或營業（他人設籍）
3.重購退稅後5年不得移轉，亦不得改變用途（出租、營業、他人設籍）
4.土地、建物不同人時，建物所有權人僅限土地所有權人或其配偶、直系親屬
5.出售與購買之土地所有權人需同一人
...收起
|
| 房屋增值有一套---蕭代書0935555540(2011/3/1) |
花點心思就可以讓自己的房子增值喔，只要您按照下列步驟加以整理，房子就會更具賣相，價格也會水漲船高喔！
＊檢查室內水電管線是否有老舊現象
＊屋內可重新粉刷
＊先將房屋家具搬空，以增加視覺上明亮寬敞的感覺，保持通風採光良好
＊敲牆、修補、填補等工程，費用 30坪大約8-9萬。
＊漏水施工行情約3~4萬。
＊粉刷行情為200-650元/坪不等。
＊坪數補登：針對建物權狀上的公共設施、陽台等未登記的坪數(屋齡在二十年以上較有可能)，房屋所有權人則可申請補登坪數（補登時間約需一個月時間，費用包括測量費、補登費)
＊外觀整型：如將梯間稍微加以粉刷或清掃公共區域，可增加室外美觀。
＊檢測證明：海砂屋、輻射屋買賣糾紛時有所聞，屋主可主動提出無輻射證明或非海砂屋證明，增加買方的信賴度 輻射屋檢測每層每戶約2~3千元，海砂屋每層每戶則需花費約2千5至3千元。
附註：以上費用僅為市場一般參考價格，非為公定價，依業者服務品質不同，實際收費可能各異。
...收起
|
| 賣屋之所得稅計算 96年---蕭代書0935555540(2007/9/6) |
綜合所得稅申報時間：96.5.1.~5.31
財產交易所得可採以下兩種方式計算，並選擇對自己較有利者申報：
1.依財政部公佈95年度之標準核定
「財產交易所得」=房屋之核定契價 X 評定比率
台北市--25% ；高雄市--18% ；
(原省轄市)市--13% ；縣轄市--10% ；鄉鎮--8%
◎如您選擇依財政部公佈之標準來申報，僅需在報稅時附上〝契稅單影本〞即可
2.核實認定
財產交易所得/損失
=賣屋成交價─買屋成交價─買屋或賣屋相關費用及成本
◎如您選擇核實認定，則需在報稅時附上購買及出售房地產買賣契約書，相關憑證與資金證明文件(如契稅單、各項支出費用發票或收據)，以備查核
95年度個人綜合所得稅之免稅額：
免稅額(未滿70歲)-------77,000
免稅額(年滿70歲)------115,500
標準扣除額-單身--------46,000
標準扣除額-有配偶者----92,000
薪資特別扣除額---------78,000
殘障特別扣除額---------77,000
保險扣除額-------------24,000(不含健保)
...收起
|
