成年直系親屬設籍 省稅?步(2007/3/19)

●九十六年三月十九日　經濟日報

　　享自宅優惠稅率

　　自用住宅用地的地價稅率只有千分之二，擁有不只一處自用住宅的民眾，如何讓每處自用住宅都能享有千分之二的低稅率，關鍵在於找對「設籍方法」。懂得運用設籍技巧，就能做到多處自用住宅都能省稅。
　　依據目前稅法規定，享有自用住宅用地優惠地價稅率土地，必須有土地所有權人、配偶或未滿20歲的未成年子女在土地上設籍，但只限一處可以享有低稅率。
　　因此，若土地所有權人、配偶與未成年子女各自設籍在符合自住條件的自用住宅土地時，其餘土地即使仍為自住用地，還是要按一般稅率（1%）計稅，擁有多處自用住宅用地者，稅負就會馬上暴增。
　　財政部建議，擁有不只一處自用住宅土地的民眾，若合計全部的自用住宅土地總面積，在都市地區不超過3公畝（約90坪）； 非都市地區不超過7公畝（約210坪）時，除了本人、配偶、未成年子女之外，可以考慮讓成年子女、父母或祖父母在其自用住宅用地上設籍，如此就可以讓全部的自用住宅都享有低稅率。
　　安排自用住宅用地的設籍順序時，必須注意幾個原則：
　　第一，先找成年的直系親屬在所擁有的自用住宅土地上設籍。例如父母、祖父母、已成年子女、岳父母等人，若可以分別在各處房地設籍，只要在自用住宅用地面積限制範圍內者，優惠地價稅率就不必僅以一處為限。
　　第二，如果沒有已成年親屬可以設籍時，土地所有權人想要節省地價稅負，最好的方法就是自全部的自用住宅土地中，挑選地價最高的一處房地設籍，最為省稅。
　　第三，土地若不完全自住，有一部分拿來做營業使用時，也可適用優惠稅率。例如樓下做營業使用，樓上拿來當住家，仍可以根據實際使用的面積，分層按比率適用一般稅率及優惠稅率。但是，必須土地所有人主動向稅捐機關提出申請，否則全部的地價稅就要按較高稅率計算，無形中會繳很多冤枉稅。
　　地價稅優惠稅率的申請時限，是每年地價稅開徵日前40天，即每年的9月22日以前。錯過申請時限者，必須多等一年，才能享稅率優惠。

 賴帳不還錢 銀行追你一百年(2007/3/19)

●九十六年三月十九日　工商時報

　　銀行上週公布呆帳大戶，各方注目，上億元呆帳戶紛紛曝光，其實，百萬小呆帳戶，銀行不會放過，民法規定債權十五年，但是，銀行續追呆帳，都會一直延，只要走法院，時效一直延，欠款不還錢，銀行真的會追百年。

呆帳戶，超過百萬戶

　　土銀人員說，通常，民眾欠銀行的錢，在規定期間內沒有還，就會被銀行列為逾期放款戶，銀行會有催收人員、一直追著你要錢。
　　合庫人員指出，在一定期間內，銀行催不到錢，就會把客戶的欠款轉成呆帳，意思就是說，銀行在帳面上認賠了。
　　呆帳戶知多少？銀行人員估計，長年累計下來，超過百萬戶，聯合徵信中心都有記錄。不過，讓銀行吃呆帳的客戶，如果以為銀行已經認賠，欠款人以為從此自己可以高枕無憂，這就大錯特錯了！銀行還是有一組人馬，針對呆帳戶、持續討債，按照民法規定，本金可以追十五年。
　　十五年過後，呆帳戶沒事了嗎？台企銀人員說，通常，銀行在這十五年內，一定會採取法律行動，例如強制執行，不會讓討債的時效中斷，從銀行採取動作起算，又可以往後再追十五年。
　　例如，轉呆帳後第五年、十年、十四年，採取法律行動，追索債權的時效就這麼一直延續，針對欠款一直沒有討回來的呆帳戶，銀行就這麼一而再、再而三，追討終生不間斷。
　　呆帳戶不還錢，一生就註定無法和國內各金融機構打交道。北富銀資深經理高永和說，呆帳戶如有存款會被扣押、申請信用卡保證拿不到，要開支票戶頭免談，辦貸款更不用說、銀行絕對說「ＮＯ！」。
　　因為，民眾不管申請貸款、信用卡、開支票戶頭，銀行都會向聯合徵信中心查詢，看看這位客戶的信用記錄如何，對於呆帳戶，沒有銀行會歡迎。

人百年，債還是要追

　　想要調些頭寸，怎麼辦？台銀人員說，只能走地下金融管道，像是找親朋好友、地下錢莊或當鋪，如果吃頭路、重新上工，薪水一入戶頭，可能被債權銀行扣走。
　　就這樣，一輩子活在銀行討債壓力下，而且銀行討債，不只追著欠款人要錢，當年作保的人，統統在銀行討債範圍內。
　　銀行討債無絕期，即使人已百年，討債權力不會消失，還會追呆帳戶是否有遺產？有沒有人繼承、接手這一份親人遺留下來的燙手「禮物」？

 擁有二處自?用地 查稅標靶(2007/3/19)

●九十六年三月十九日　經濟日報

　　全國地價稅清查啟動 面積超限等面臨補稅

　　96年度全國地價稅清查行動已經啟動，擁有二處自用住宅用地的民眾，將被各稅捐機關列為頭號調查對像，包括面積超限、戶籍遷離住處等不符優惠地價稅率條件者，都要被補稅。財政部說，這項清查行動將持續到8月底。
　　依據土地稅法規定，個人擁有自用住宅用途的土地，都市地區不超過300平方公尺；非都市地區不超過700平方公尺者，只要土地所有權人本人、配偶與未成年子女辦妥戶籍登記，該自用住宅土地就享有按千分之二低稅率課稅的優惠。
　　財政部表示，一般土地基本稅率是1%，自用住宅用地稅率只有千分之二，明顯低很多。不過，因為自用住宅用地按低稅率課稅，必須符合包括自用、未出租或未供營業與完成設籍等多項要件，稅捐機關此次進行全國性的地價稅籍清查，重點即在瞭解目前按低稅率繳稅的自用住宅用地，有無虛報的違章漏稅情形。
　　特別是土地稅法規定，土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬，只能有一處自用住宅，擁有二處以上土地、並均申請適用優惠地價稅率者，將成這次查稅的頭號對象。
　　財政部指出，擁有二處以上自用住宅者，第二處自用住宅用地可以提供成年子女或直系尊親屬等辦竣戶籍登記，也可以申請按自用住宅優惠稅率課徵地價稅。為防止這類案件一旦在獲准按低稅率繳稅後，即發生成年子女等親屬戶籍遷出、或所有權人立即將房地出租供他人使用，稅捐機關此次選查二處以上自用住宅用地查稅
時，將特別注意其戶籍登記資料與土地的實際用途。
　　另外，稅捐機關此次也將重新整合不動產所有人的稅籍資料，已適用自用住宅用地優惠稅率者，若經調查發現其享有優惠稅率面積已經超限者，超過優惠稅率面積的土地，也要改按一般稅率調整補稅。
　　財政部說，96年地價稅清查作業計畫將持續至8月底為止，全國稅捐處都會加入這項清查計畫，凡是不符減免稅要件的土地，稅捐處均會通知改按一般用地稅率補徵地價稅。

 降遺產稅 ?只圖利富豪(2007/3/16 上午 12:22:30)

●九十六年三月十六日　經濟日報

　　到底是誰在繳遺贈稅？不管答案是什麼，都不能拿來作為廢掉遺贈稅的理由。更何況，依照財政部的統計，遺贈稅目前絕大多數還是由億萬富翁們在繳，並未脫離這個稅制原始用來「平均社會財富」的框架。廢稅，至少現在沒有理由。
　　民意代表已經各自表態對遺贈稅法存廢的立場，有委員認為廢稅好過降稅；有些委員態度比較保留，但也認為遺贈稅率太高，可以降。
　　世界各國對於遺贈稅的存廢，也有不同的看法。但至今只有少數國家如澳洲、紐西蘭，真正廢了遺贈稅。即使是美國，目前也只決定在2010年當年停徵遺產稅，並調降贈與稅率至35%；2010年底如果沒有通過永久廢稅的法案，美國的遺贈稅率從2011年就要回復到55%，稅率甚至高過我國。
　　遺贈稅的性質與所得稅相近，但課稅目的卻與所得稅大相逕庭，遺贈稅比所得稅更具有縮小貧富差距的功能。也因為如此，國際間課徵遺產稅的國家，終究還是多過不課者。台灣此時提出遺贈稅存廢的討論，不管政策或心態，都必須更嚴謹以待。
　　遺贈稅的問題不該只有稅率。將遺贈稅制的存廢窄化在稅率過高的理由下，更將失去修正這個稅制的正當性。調降稅率說穿了，無論如何都是讓高所得者在高稅負下解套。廢稅最直接的獲益者，也只有身家上千萬的富豪，絕對輪不到中產階級。重新檢討遺贈稅制，不能讓人有降稅圖利富豪的印象。
　　遺贈稅制可以修改，不宜廢除，是目前政府的基本態度。包括行政院通過五到十年平衡國家財政方案，對於遺贈稅制也僅提出調降稅率、減化級距的修法方向，當時與會的產官學界，無人主張廢稅。

 自有住宅率逾87％ 低利率不變 房市不墜(2007/3/16 上午 12:22:30)

●九十六年三月十六日　蘋果日報

　　前幾天，一位朋友請教我：「台灣人的競爭力在哪？」我回答：「台灣人最厲害的，就是可以不吃不喝，尤其是台北人，因為在台北買房子動不動就要不吃不喝好幾年」。雖然這是個玩笑，但卻反映出台灣人購屋壓力，但值得疑慮的是，有這麼嚴重嗎？

　需求熱絡

　　在1996年，台灣平均國民所得是1萬3527美元，到了2006年，增加到1萬6098美元。10年來，國民所得只增加2000多美元，扣掉通貨膨脹，台灣國民所得等於在原地踏步，但是奇妙的是，台灣房市卻可以強強滾；建商拼命蓋，民眾搶著買，原因何在？

　購屋壓力數據偏頗

　　行政院經建會剛公布最新1季的台灣住宅需求動向指出，台北人要8.8年才買得到1棟房子，而且是在不吃不喝的前提下。若真的有這麼多要人不吃不喝，那何以台北市房子還是賣得火熱？因為很多人忽略利率持續低檔，低利率提升購屋動力，以房價所得比來定義台灣購屋壓力，等於是以蠡測海，當然測來測去都測不準。所以我要強調，別小看台灣人購屋能力！
　　到底「合理房價」是多少？我們知道，已開發國家房價約為年所得的2~4倍，在台灣約4~6倍，這是一般最常用的房價所得比，但是這都只是對於現象陳述。
　　目前計算方法，是針對「平均收入以及可以負擔起購買自用住宅的價格」來衡量合理房價，但是事實上，不同所得階層所面對的住宅支出比例、融資、貸款條件等都會不同，僅針對中等收入家庭來衡量合理房價，有失客觀！

　保值性商品受歡迎

　　另外，台灣在「三低效應」下，房價還不至於壓抑民眾購屋需求與購屋意願，加上油價不斷上漲，民眾紛投資轉向「保值性商品」，相信有房地產概念的人都知道，這就好像每坪 100萬元的房子，不可能明天跌到剩下每坪10萬元，就算跌到90萬元，只要不賣出就沒有損失。另一個概念，原本會有1坪100萬元的實力，一定有他的交通優勢與保值性，而且未來可能有1坪130萬元、150萬元的實力。
　　現在台灣的自有住宅率高於87％，這表示只有13％不到的家庭在租屋，我們強調市場並非不願意接受房價，很簡單的道理，就是「民眾有住的需求！」相信大家都懂，「是需求帶動市場，並非市場造就需求」，但是最後我還是要提醒讀者朋友，買房子不可好高騖遠，如果要資金不足，硬追每坪80萬元、90萬元、100萬元的房子，就算天天只吃泡麵、啃饅頭，一樣買不起！但相反地，如果做好自己的購屋計劃與財務規劃買房子沒這麼困難，相信台灣人一樣可以吃吃喝喝，輕鬆購屋！

 中信成立商仲部 商用不動產土洋競逐(2007/3/16)

●九十六年三月十六日　蘋果日報

戴德梁行顏炳立：彼此市場不同

　　繼信義、永慶房屋獨立出商仲部門專攻商用不動產市場後，中信房屋今年也成立商仲部門，透過遍布全台的加盟店搶佔市場，面對專營商用不動產的國際品牌商仲，商用不動產的土洋之爭將更白熱化。

　爭搶熱錢

　　信義房屋、永慶房屋等知名房仲業者，都已成立商仲部，今年中信房屋也將重點目標放在拓展商仲服務業務，將設立商仲部門，並由副總經理劉天仁出任主管一職。

　國際品牌深耕已久

　　他認為雖然中信房屋早就從事商用不動產的租售，但今年中信房屋更將商仲介入重要業務，特別由總部獨立出商仲部門，透過全台242家加盟店積極拓展業務，目前手上也正與多家外商企業接觸中。
　　面對本土房仲搶佔商仲市場，戴德梁行總經理顏炳立表示：「國際和本土品牌商仲，仍將各擁不同市場。」他分析，本土房仲全台分布的店數眾多，但從業人員也都僅限房仲經驗，和商仲需要的人才完全不同，且當外商企業評估台灣商用不動產時，一定先請外商商仲業者提供資料，其中包括各地的一些指數、大樓特性、租金報酬率、區域商業不動產數量供給等，這些都是本土商仲難以提供，且外商企業還得重新認識本土商仲與建立信賴感。雖然國際品牌商仲在辦公室、廠辦、商場地位難以動搖，不過本土企業也因長期經營在地商圈，在店面仲介這一環佔有優勢。

　辦公樓成業務重點

　　信義房屋商仲部協理何偉宏認為，目前台灣本地的商業活動需求，仍大於外資在台灣所需要的商用不動產的量體，雖然教育訓練等，都只能依照過去房仲經驗土法煉鋼，但本土房仲業者店頭數量眾多，仍具有自己的優勢，且房仲業者也逐漸將主要業務，由店面推向辦公室等市場，去年信義房屋商仲的店面成交比重，也僅佔2成。
　　商用不動產景氣從2005年開始復甦，去年外資在台灣獵取商用不動產標的也時有所聞，成交金額動輒超過10億元，而熱鬧商圈的店面表現更為亮眼，1年價格翻漲1倍，在明年三通題材持續發酵，外資、台商資金回流，商用不動產市場可望持續熱絡。

 明星學區房產 超級票房保證(2007/3/16)

●九十六年三月十六日　經濟日報

　　最近社會上熱烈討論的12年國教問題，讓許多民眾更加注意明星學區的房地產。「明星學區」已遠高於交通、重劃區、綠地空間、商圈及精華路段所造就的熱門區段，成為票房保證，每年甚至創造100億元的房產商機，房價落差可達8.9%至45%落差。
　　根據中信房屋調查95年全省237家加盟店成屋交易量賣點分析，學區以57.06%的高投票率，成為高居榜首的房產票房保證；全台44處價量齊漲的交易熱點中，學區因素更占了四分之一。
　　現在社會不婚率節節高升，加上少子化現象顯著，以前是「家有一老，如有一寶」現在恐怕要改成「家有一小，如有至寶」，父母為子女更好的教育著想，為中古屋市場創造了每年逾100億以上的房產交易商機。
　　不論是一般住宅或是商舖店面，凡是在學校附近的房價大部分能較區域平均行情高，顯示學校周邊的房地產保值性高、抗跌性強。
　　要挑選學區周邊的房地產，距離最好不要超過2公里，人口密度高的都會區，以學校為圓心輻射出去的房價影響半徑就比較短，若以北、中、高六大縣市為例，影響距離平均在學校周邊500公尺以內。
　　以一般住宅來說，學校周邊房產的價差，依各縣市有區域性與商圈性的不同表現，但平均而言可高出8.9%至45%的行情，其中南投縣學區住宅與一般住家高出45%，是全國落差最大的區域；而店面也有6.8%至61.9%加值空間。
　　至於學校周邊房產該如何購置與投資？國中、小學附近的房子，因為環境單純，加上就學方便，如果學校風評不錯，則是自住設籍皆可的選擇；至於店面，則建議經營在已成型商圈內，這樣不論是要一買一賣或是出租給人做生意，都有穩當的承接性。
　　另外，高中職文教區附近，因為相衍而生的各項生活機能完備，所以作為住家選擇會是不錯的地方，店面則同樣建議在已成型的成熟商圈內，能將投資風險降到最低而有較高利潤的報酬。
　　雖然政府宣示將實施12年國教，看似拉近了城鄉的差距，不過民眾向來有明星學校的迷思，加上固有的明星高中既有的優越師資、優良的治學傳統，因此雖然12年國教讓廣大學子看似降低了升學壓力，未來在面臨大學申請門檻時，競爭卻更為激烈。
　　由於高所得者仍會以購屋方式為小孩選擇較優質的就學環境，明星學區的住宅需求可能不減反增，投資型的購屋者也看準這個商機進場，預料明星學區的房價及租金仍是水漲船高，房價行情也會持續發燒。
　　儘管明星學區房價居高不下，但房子也相對抗跌，轉手性也比非明星學區來得好，屬於「高保值」、「高收益」的住宅產品。購入後不論收租或轉售，皆能達到獲利保值的目的。不過由於房價也來到相對高點，因此建議高中學區投資者，與其採整棟出租，不如分割成套房出租，以免過高的房價吃掉租金所得。

 青年購屋低利貸款 今年最後一年(2007/3/15)

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 金窩俗俗租 假房東騙錢(2007/3/15)

●九十六年三月十五日　聯合報

　　台北市最近連續出現「假租屋真詐財」案件，歹徒專挑有管理員帶看的出租套房，假裝屋主低價登報，由不知情的管理員帶被害人看屋後，再用假契約和假鑰匙騙取民眾房租和押金，警方呼籲民眾當心。
　　警方表示，租屋時最好要求房東親自出面陪同看房子，並儘可能要求在契約上按捺指紋；最保險的方式是到法院公證，讓歹徒無可趁之機。
　　根據警方調查，這個「假租屋」的詐騙集團，都是挑選台北市正準備出租的高價套房，先佯稱有意租屋和房東聯絡，確定房東將鑰匙交給大樓管理員請託帶看，再現場實地勘查，套取基本資料。
　　一旦選定房子，詐騙集團就在報紙上留人頭電話佯裝屋主刊登租屋廣告，有民眾來電查詢要求看屋時，以工作繁忙為由，要被害人自行前往找管理員看房子。
　　由於被選定的房子屋況都非常好，且開出的租金比行情低許多，看屋者很容易心動上勾，詐騙集團此時再約被害人到外面簽假合約，並以免費換鎖服務交付一串假鑰匙，藉機騙取被害人。
　　光台北市長春路最近3個月內就連續發生兩起類似案件，其中一名宋姓女子被詐騙集團利用此手法騙走2萬4000元；由於宋女供稱電話聯絡的假屋主是一名男姓，出面簽假合約的則是女子，警方研判歹徒至少有2人。

 ?年購屋糾紛 創5年新高(2007/3/15)

●九十六年三月十五日　中國時報

　　房巿火紅，購屋糾紛跟著向上攀升，根據內政部最新統計，95年購屋糾紛數高達1283件，創五年新高紀錄，較上年成長32.54％，分析原因，主要由於建商規畫量體激增，施工及服務品質相對吃緊，建案廣告內容不實、建築工程出現瑕疵，是造成購屋糾紛攀升主因。
　　日前傳出一處捷運共構案，預售時宣稱有泳池、健康俱樂部等，但完工後，這些公設卻不見蹤影，引起購屋人不滿，事後業者解釋，原本有意進駐的健身中心最後決定不在此地設立據點，才發生這種問題；但仍難取得購屋人的諒解。
　　根據內政部營建署統計資料，去年核發建築物使用執照住宅類達123,552戶，創下自民國86年的十年來，住宅供應量體最高紀錄，但購屋糾紛案件也迅速攀升，由91年的335件，大幅提升至94年的968件，並進一步攀升至95年的1283件。
　　太平洋房屋行銷部彙整成屋與預售屋買賣糾紛發現，去年全年最常見的發生原因，包括「契約審閱權」、「定金返還」、「房屋漏水問題」、「隱瞞重要資訊」、「廣告不實」、「施工瑕疵」等。而「廣告不實」與「施工瑕疪」更在去年第四季大幅攀升，搶進前五名之內。
　　潤泰創新經理周冠印指出，購屋糾紛一直存在，巿場熱、交易量大時，糾紛數自然也隨之增加，特別是當建商一味搶建照，許多細節無法顧及，施工瑕疪、廣告不實等問題就跟著產生。也因此，建築業界有一句行話就是「賣房子不難，難在交屋」。

 ################(2007/3/14)

●九十六年三月十四日　自由時報

　　台灣房市陷入多空分歧、不同看法，而根據經建會最新公佈的「2006年第四季台灣住宅需求動向」調查指出，對未來一年之房價，國內購屋族有39.8%是看漲，高於27.5%看跌，顯示購屋族對房市前景仍呈現樂觀態度。
　　這項調查是為了瞭解有意購屋、正在找尋房子的國人，對於住宅之需求動向。調查顯示，全國購屋搜尋者看好「近期房價」上漲達40.8%，認為持平的比重為40%，看跌有19.3%；對此，經建會表示，「看漲」和「持平」，顯然是購屋搜尋者對「近期房價」的主流意見。
　　至於「未來一年房價」趨勢，購屋搜尋者認為房價將上漲有39.8%、持平為32.7%、看跌比重為27.5%，這也是從2004年第三季以來，首次「看漲比重多於看跌」﹔因此，整體而言，購屋族仍樂觀看待國內房價走勢。
　　此外，購屋搜尋者所期望的購屋面積大小，根據調查顯示，以31-40坪為最主要期望面積，佔39%；其次為21-30坪，佔32%。若比較各區域，地小人稠的台北市、購屋搜者最希望面積只要21-30坪即可，達近四成比重，但其餘縣市，仍希望31-40坪住宅者居多。

 大陸人繼承台灣不動產售出 須課土增稅(2007/3/13)

●九十六年三月十三日　工商時報

　法務部昨天指出，大陸地區人民依法繼承在台灣親屬的遺產時，如果該遺產是不動產，依現行法律規定，由國有財產局變賣為現金後，仍應依台灣地區稅法規定，繳納土地增值稅。
　財政部賦稅署是針對大陸居民王思明陳情，繼承台灣親屬的遺產後，應否依稅法規定，核課土地增值稅疑慮，向法務部函請說明。
　王思明日前向賦稅署陳情，繼承在台親屬的土地，但卻遭稅捐機關通知要求繳納土地增值稅，王思明認為，繼承親屬的土地，依法只要繳納遺產稅即可，因為繼承並沒交易，他實際上亦無買賣該繼承不動產的意思，稅捐單位要他繳納因土地交易所應核課的土地增值稅，顯然並不合法。何況他所繼承的土地，都還沒有完成不動產登記。
　法務部昨天說，王思明在台灣的親屬死亡所遺留土地，由大陸地區人民依法繼承，依台灣地區與大陸地區人民關係條例第六十七條第四項規定，若遺產是不動產，應折算價額後交付大陸地區人民。
　至於折價的方式，法務部指出，依現行法律規定，應由遺產管理人，即國有財產局代為申報遺產後變賣，變賣後的價金，仍應依我國稅法規定，由稅捐單位核課土地增值稅。
　兩岸人民關係條例第六十七條規定，被繼承人在台灣地區的遺產，由大陸地區人民依法繼承者，其所得財產總額，每人不得逾新台幣二百萬元。
　法務部說，因繼承取得而未完成不動產登記，依民法規定只是不得處分其物權，並無礙於繼承人因被繼承人死亡事實發生而取得法律上的權利義務關係。因此，只要繼承的事實發生，並發生必須由國有財產局代為申報遺產的情況時，在變賣不動產為價金後，該繳的稅仍應繳納，包括遺產稅、土地增值稅。

 央行打通膨 可能升息半碼(2007/3/13)

●九十六年三月十三日　自由時?

　　國內利率還會繼續上揚嗎？一般預期央行3月29日的理監事會議，仍將做出升息決定，升息幅度將為半碼（0.125個百分點）。?br> 　　�Ⅵ琤’碻`裁彭淮南即將於本週三赴立院財委會進行業務報告的報告內容指出，國內實質利率尚「低於中性利�璊艩ョv?今年國際原油等原物料行情攀升的?延效果可能逐漸顯現、下半年基期偏低，國內物價上漲仍有潛在壓力。因此，市場預期央行仍會做出升息決定，升息?度應為半碼。 　　據央行業務報告指出，為防範通膨，世界主要國家大都持續採行緊縮性的貨幣政策，美國自2耰04年6月至去?6月連續17次調升聯邦?金利率ぺ標至5.25%；隨即在經濟成長趨緩、通膨控制良好下，至今已連續五次集會決議維持利率不變；歐元區?在去年12月第六度調高官方利率?3.5%；日本於去年3月宣佈結束定量寬鬆貨幣政策，至今已二度調高利率。
　　我國貨幣�僱朵妒p方面，據報告指出，因通膨?力漸增，實質利率偏低，央行自2004年1月以來，以微調方式漸進升息。至?年底為�滿A升息已有十次，累計升幅為1.耳75個�怳擢I。?br> 　　央行認為，儘管去年內需不振，物價上漲率溫和，使得實質利率回升，但仍低於中�g利率水�搳F累計利率調升幅度不大?只是過去降息的微幅修正而已，對企業資金成本影響有限；銀行可貸資金相當充裕，足以供應企業�V運所需。
　?那麼，?年第一季還會升�捅隉H央行報告明白指出，由於今年國際原油等原物料行情攀升的遞延效果，可能逐漸顯現，尤其下半年基期偏低，國內物價上漲潛在壓?仍在，預估今年CPI年增率為1.75%，加上實質利率還未到達中性水準下；使得外界普遍預期，央行3月 29日的理監事會議，仍將做?升息半碼的決定。
　　至於外界時常問及央行為何不擴大利率調幅？央行在業務報告中也重申，微調貨?政策有助降低通膨風險，促進資金?理配置及長期金融穩定，並兼顧經濟成長。

 利率揚、房價漲 買房投資宜謹慎(2007/3/13)

●九十六年三月十三日　工商時報
　　台?利率低，房地產市場、匯?大套利，不過，信義房屋協理張欣民說，房市部分，投資人最好慎選時機、標的，同時，?算租金報酬率。
? 　　?匯部分?彰銀人?建議，最好考慮匯率、利率變動的風險，以免套利不成、反遭套牢。
　　借?購屋出租的房市套利客，打的算盤都是，貸款利率低，房子租出去以後，光是租金收入就足以支付每個月還要的本息金額。
　　但�M，一般投資人在イ租金報酬率時，?往沒有考慮到，擁有一戶房地產，衍生出來很多其它的費用，單單只算到每一年的租金報酬率會有四％至六％，比貸款利息率?要高。
　　房租報酬�璅鴝閉O多少？張欣民指出，最重要的要看租金金額、房地產總價，換算出來才是租金報酬�獢C如果�M貸款買�狻苳l，租金收入還要扣掉?款利息�岩X才算數。
　　如何能賺到租金收入和貸款利息之間的差價？永慶房屋人員說，房子?能租出?才能賺到錢，如�◣苳l不是在主要?圈、校園周邊，臨近交通動線，拖個一、二個月租不出去，馬上賠錢。
　　還有，張欣民指出，二、三年前，台?貸款利率、房價都相對比較低，現在，利率走揚、房價漲高，套利空間已大幅壓縮。至於匯市套利?兆豐銀?員指出，最怕台幣升值、利率走高，到時候?還的台幣貸款利息變多，所持有的外幣換成台幣時，價值縮水都是風險。例如，以一美元兌三十三元台幣的匯價，把台幣換成美元，等到要把美元換回台?時，如果台幣升值到一美元兌三十二或三二．五元台幣，套利投資人所持有的外幣資產，?即虧損一％、二％。
　　除了?率、利�磎黹坁滬滅I，投資人如果是借台幣、投資海外金融商品，像是海外債券基金、結構商品，?能持有一段期間，才能產生一定的?酬。萬一收益不?預期，甚至發生投資虧損，那可就貸款利息支出、資本利損兩頭賠了。

 ?行擬訂不動產穩?指標(2007/3/13)

●九十六年三月十三日　經濟日報

　　房市熱 引發關注

　　國內房地產景氣發燒，引發中央銀行注意，央行高層決策官員指出，央行除編製本國銀行金融健全指標，提供貨幣政策決策參考，也研擬訂定不動產市場的金融穩定分析指標，建置相關資料庫，以逐步建立完整的金融穩定評估架構。
　　央行總裁彭淮南明（14）日將赴立法院報告央行業務，央行指出，政府研議放寬中國人士來台觀光等因素，帶動不動產投資保值需求，房地產市場交易明顯轉趨熱絡，去年房市交易量創下民國87年以來的近九年新高。
　　央行指出，市場新推案價格受土地與營建成本攀高，以及房屋座落地點、裝潢、建材等影響，房價漲幅擴大，去年第四季代表市場新推案的國泰房價指數較前一季上漲0.53%，和前年同期相較更上漲了6.48%。至於代表中古屋的信義房價指數，去年第四季也分別較前一季和前一年同期上漲0.62%和0.99%。
　　此外，去年9月底都市地價指數較去年3月底上揚0.98%，年增率為1.65%。央行官員指出，各項數據都顯示國內房地產交投確實十分熱絡。
　　央行政策過去較少著墨房地產市場，但去年底理監事會後記者會，央行總裁彭淮南首度表示「會密切注意房地產問題」，顯示央行已開始關心房市是否過熱。央行除於去年起便瞭解房市是否泡沬化，也提醒銀行要注意相關授信風險。此外，央行也研礙建置不動產市場資料庫，將不動產行情變化納入金融穩定評估指標。
　　在市場供給方面，央行表示，去年累積核發建造執照住宅用樓地板面積成長6.51%，但因商業用樓地板面積大幅縮減，致總樓地板面積減少15.19%。隨新屋陸續完工釋出，同期間核發使用執照總樓地板面積成長16.13%，其中，住宅用途銳增48.04%，交易價格也因住宅新增供給銳增，使得中古屋成交價格漲勢緩和，但新推案價格漲幅擴大。
　　央行強調，房價上漲問題要從中古屋和新屋兩個方面來看，不能一概而論。
　　大體來說，國內中古屋的價格仍相當平穩，若要評估房價有無上漲，應就各方面條件做一些調整。

 地價稅籍房屋稅籍 全面清查(2007/3/12)

●九十六年三月十二日　經濟日報

　　地價稅特別稅率用地、減免稅地等，列清查標的；土地已變更使用，應儘速申報。

　　全國各地稅捐處，即日起將全面清查地價稅稅籍及使用情形、房屋稅稅籍、牌照稅稅籍等，清查範圍包括地價稅特別稅率用地、地價稅減免稅地及課徵田賦土地。
　　稅捐處提醒民眾，如土地已變更使用情形，應儘速向稅捐處申報，否則被查出除補徵地價稅差額外，還將受罰。
　　台北市稅捐處指出，即日起至8月31日止，地價稅稅籍及使用情形清查作業將以自用住宅用地、工業用地、停車場用地、加油站用地、公共設施保留地、非供公共使用的免稅土地及農業用地等為主要查核對像，並篩選面積大、變動性高者為清查重點範圍。
　　稅捐處官員表示，自用住宅用地清查的重點，除了核對設立戶籍及有無供營業使用外，將運用台北市國稅局的租賃所得資料查核出租情形。至於工業用地，則會對工廠逐筆查核有無停工或歇業；及是否被工業主管機關註銷工廠登記證，且變更使用情形。
　　尤其是停車場用地，如變更使用或兼營汽車美容，已不符合適用特別稅率用地規定，將列為清查重點。
　　台中市稅捐處則說，原課徵特別稅率用地、減免稅土地或是原屬課徵田賦的土地，如果土地已變更使用情形，應在變更30天內主動向主管稅捐機關申報；否則經清查發現，納稅人會被補徵應納地價稅差額並受處罰。
　　稅捐處將一己之私徹底清查減免稅地，包括非供公共使用的免稅土地、公共設施保留地及國有土地出租有收益者為主。但私人的土地無償提供作為巷道或廣場等公共用途，只要不是建造房屋應該保留的空地，可免繳地價稅。
　　另外，供公共通行的騎樓走廊地、公共設施保留地未作任何使用，並與使用中的土地隔離者，以及國有土地無出租收益等，都是免稅的範圍。
　　台北市稅捐處還將同步展開房屋稅及牌照稅的稅籍清查，官員說，房屋稅今年清查的重點為房屋使用情形、減免稅房屋、及新建、增建、改建的房屋等。
　　另為配合97年將召開的不動產評價委員會，稅捐處也特別將房屋街路等級調整率，列為今年加強清查的重點。
　　房屋稅是以房屋現值為稅基，再按適用的稅率課徵，而房屋街路等級調整率就是評定房屋現值的要素之一，因此稅捐處將先檢視轄區房屋街路等級調整率是否適當，作為重行評定的參考。
　　而牌照稅清查作業，則分為免稅車輛清查及車輛總檢查兩大項，將採舉發及路邊攔檢方式。如果納稅人的車輛已經被註銷牌照，依規定不可以使用，也不可行駛、停放在公共道路上，否則將依法補稅及裁處兩倍罰鍰。

 房屋租約生變 溢繳稅款可退(2007/3/12)

●九十六年三月十二日　經濟日報

　　房東一次收取多年租金，已申報繳稅，若中途解約，可要求退稅。

　　一次收取三年房租並申報繳稅，中途卻發生租賃契約解約情形，財政部說，房東所申報租金所得如已繳清稅款，可向稅捐機關要求重新調整所得，如確有溢繳稅款者，稅捐機關應准其退稅。
　　財政部說，民間的租賃契約不一定都是一年一約，有些辦公大樓的租約，房東與房客之間，簽訂的契約往往都超過一年。由於綜合所得稅法是採收付實現制，房東收取的租金如果超過一年以上，依法並無分年申報繳稅的規定。房東必須在收到租金當年，即全數申報為租賃所得繳稅。
　　舉例來說，甲在94年9月間出租名下房屋給一間建設公司，並且一次收取三年租金200萬元。承租的建設公司在96年初因故要求中途解約，雙方並依約定，由房東退還部分已給付的租金。此時，甲在95年5月申報這筆200萬元的租金，可以向國稅局申請減除事後返還的租金收入，退還已繳所得稅。
　　財政部表示，所得稅扣繳義務人（承租的建設公司）若一次給付房東三年的租賃所得，且依規定扣繳稅款，房東也據以全數辦理申報時，一旦中途解約，房東因解約而歸還的租賃所得，可憑其解約說明，向結算申報地稽徵機關申請自其已申報的綜合所得總額中減除，重行核計應納稅額。財政部並指出，若經稽徵機關清查屬
實且確有溢繳稅款者，可獲得退稅。

 物權法將上路 市區地產看俏(2007/3/12)

●九十六年三月十二日　經濟日報

　　明定土地譗使用權豃屆滿後自動續期，已接近「所有權」概念。專家預估，佔地較多的別墅價值將更凸顯。

　　2005年6月，寧波某住宅小區19名屋主聯手指控建設公司，在銷售期間曾明確承諾社區內附有公共停車位，但交屋後建設公司卻將社區約2,000平方公尺公共用地，轉租給一家賣場當停車場。類似糾紛過去幾年在大陸各地房地產交易過程中不斷發生。
　　大陸推動房地產市場化已有十年時間，陸續頒布土地管理法、城市房地產管理法等法規加以規範，但對一些涉及購屋民眾基本權益的問題，依然處於模糊地帶。
　　本週五「物權法」若能獲中共全國人大通過，類似前述案例將「有法可依，有法可管」。
　　物權法對大陸購屋民眾最重要的一條莫過於149條明訂，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」新加坡紅木集團董事總經理張永河表示，過去許多人在大陸置產後，根本不曉得70年土地使權屆滿後，自己的房子究竟會被國家強制徵收或如何處理。
　　物權法明確規定土地「使用權」屆滿後自動續期，基本上已接近「所有權」的概念。
　　張永河預估，這將使現有位於市中心地段較好的住宅，及佔地較多的別墅價值更為凸顯。過去台灣房地產市場作為全球華人國家或地區，唯一可以取得土地所有權的賣點可能受到影響。
　　其次，物權法第六章「業主的建築物區分所有權」，更專章規範購屋者的權利義務。例如，明訂社區內的道路、綠地、公共場所、公用設施和物業服務用房屬業主共有；「建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要」。前述案例建設公司私自將社區內公共設施轉租的行為，就會受到物權法的約束。
　　物權法並規定，「業主可以設立業主大會，選舉業主委員會」，對管理委員會的運作及權責也賦法律依據。
　　例如，對於住戶任意棄置垃圾、排放汙染物、製造噪音、違規飼養寵物、搭建違章、侵佔通道、拒繳管理費等行為，業主大會及業主委員會都有權加以制止，並請求損害賠償；對於建設公司聘請的物業服務機構或管理人，業主也有權決定更換。
　　社區住戶若要將住宅轉變為商業用途，物業法也規定，必須得到利害關係業主的同意。張永河說，以往台灣民眾在大陸二、三級城市，若要將自己購置的住宅用來經營餐飲娛樂業，只要地方政府同意即可，未來物權法實施後，恐怕就不是地方政府說了算。
　　此外，物權法第10條規定，「國家對不動產實施統一登記制度」，第22條規定，「不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取」，這不僅可以確保在大陸購屋者的產權登記，還能避免一些地方政府漫天要價的亂收費現象。
　　物權法可望在今年10月1日實施，張永河表示，過去幾年北京、上海、廣州等沿海大城市，房地產市場就已逐步走向規範，現行作法跟物權法的規定差距並不大。反倒是未來台商要前進二、三級城市房地產市場，需瞭解物權法有哪些新規定，才能有效確保自身權益。

 房屋稅籍清查 鎖定六大標靶(2007/3/12)

●九十六年三月十二日　經濟日報

　　房屋稅查稅作業要開始了。全國稅捐機關將對最近三年內新建、增建等房屋，或享有減免稅優惠的房舍，書局、超市與量販店等進行房屋稅年度查稅行動。這項查核計畫，自即日起持續到11月底為止。
　　房屋稅稅籍清查屬於財政部96年列管的「遏止逃漏維護租稅公平作業計畫」的重點查稅工作之一，各縣市稅捐機關已經正式啟動。今年房屋稅將在5月開徵，經查核不符合減免稅或變更使用面積等短漏報稅捐房屋，即有可能遭到補稅。
　　全國房屋稅籍清查，將選定幾項重點查稅目標，包括：
　　一、房屋使用情形； 二、減、免稅房屋；三、房屋評價項目；四、房屋適用稅率及地段率。五、新建、增建（依94年的使用執照）、改建房屋清查；六、享有優惠稅率的工廠，以及傢俱業、超級市場（量販店）、書局等行業的實際房屋使用面積變動情形等。
　　其中，各個稅捐機將以調查房屋實際使用情形，是否符合稅法規定；以及實際使用面積有無變動，做為查核重點。
　　財政部表示，目前房屋稅分成營業用、住家用與非住家或非營業用等三種，各別稅率均不相同，其中以住家用稅率最低，只有1.2%；營業用最高達3%。
　　因此，此次房屋稅籍清查行動，稅捐處將調查民眾所有房屋，若登記為住家用，卻開業做生意者，就會被改按較高的營業用稅率課稅。不過，若住家用出租供別人繼續做「住家」使用，財政部表示，這類情形不會有補稅的問題。
　　另外，包括免稅房屋如被查核不符合免稅規定時，也將恢復課稅。

 ?項新稅制 今年?望通過(2007/3/11)

●九十六年三月十一日　自由時報

　　今年有不少新稅制開始實施，也有不少新稅制正在積極推動中，有機會在今年立法通過。其中，對民眾影響較大的，包括教育扣除額放寬適用範圍、料理米酒稅額可望調降、遺贈稅稅率研擬調降等；對企業影響較大的，則包括員工分紅配股可能改按現價八折課稅、促產條例免稅額度擬限縮等。

▼ 教育扣除額範圍 放寬

　　立法院財政委員會去年底初審通過「所得稅法第17條修正條文草案」，並且逕付二讀，讓教育學費特別扣除額由現行「每戶」每年2萬5000元，改成「每人」每年2萬5000元，同時放寬學齡前三年的幼兒也可適用。
　　不過，由於財政部粗估每年稅收損失逾40億元，因此透過執政黨立委要求朝野協商，積極尋求翻案，財政部規劃增訂「排富條款」、排除「學齡前三年」適用，僅同意將教育扣除額由「每戶」2萬5000元，改成「每人」2萬5000元，估計每年稅收損失將減為18億元，若朝野立委能達成共識，該修正草案將可於今年三讀通過，明年報稅時適用。

▼ 料理米酒稅額 降為9元

　　立法院財政委員去年12月初審通過「菸酒稅法第八條條文修正草案」，將米酒稅額由每公升185元降為9元，料理米酒稅額則由每公升22元降為9元，對民眾而言是一大利多，但米酒稅能否調降，變數相當大。
　　米酒稅額調降，牽涉到我國加入WTO（世界貿易組織）的承諾，若要調降米酒稅額，必須一併調降蒸餾酒稅額，否則將遭WTO報復制裁，但若一併調降蒸餾酒類稅額，將造成一年稅收損失87億元，因此財政部已積極尋求翻案；至於調降料理米酒稅則不涉及WTO的問題，而且每年稅收損失僅約5,000萬元，財政部也曾多次提出，通過的可能性較大。

▼ 員工配股 現價八折課稅

　　去年底立法院朝野協商達成共識，同意修正「促進產業升級條例第19條之1」，將員工分紅配股由現行的按「面額」課稅，改以「現價八折」課稅。其中，上市及上櫃公司的員工配股「現價」，是指配股發行日前一個月的均價；至於未上市上櫃公司，則以配股發行日的淨值，做為「現價」計算基準。
　　員工分紅配股課稅問題爭議許久，不少高科技業員工每年領取高額的配股，但因按面額課稅，因此僅需繳納少許稅負，形成高科技員工所得與繳納稅額不成比例的情況，財政部一直希望改按實價課稅，但遭高科技業及經濟部強烈反對；該修正草案若於今年三讀通過，對擁有高配股的高科技業員工稅負勢必加重，但財政部對此則樂觀其成，強調如此才能維持租稅公平。

▼ RP 改採分離課稅10%

　　財政部、金管會與金融業者已達成共識，個人買賣債券、附條件交易（RP）、短期票券及證券化商品等利息所得，將修法改採分離課稅10%；至於企業買賣債券等金融商品，財政部與業者都支持維持現行課稅方式，不採分離課稅，但金管會還有意見。
　　目前短期票券的利息所得稅率是20%，改採分離課稅後，稅率是10%，對投資人有利；但金融資產及不動產證券化商品的利息所得，目前已採分離課稅，而且稅率是6%，修法後稅率提高至10%，投資人的稅負將會加重。

▼ 促產條例限縮 初審通過

　　今年1月立法院經濟委員會初審通過「促進產業升級條例第九條條文修正草案」，新投資創立事業適用五年免稅改以「實收資本額」或「增資額」，希望改善國內租稅減免過於浮濫的情況。但這項修正草案還要交付朝野協商，朝野立委仍有不同的意見，今年能否三讀通過，恐怕還有變數。
　　對於立法院擬限縮促產條例減免幅度，財政部表示贊同，認為政府不能再無限制補貼下去了；經濟部則認為，促產條例將於2009年落日，今年底前會送出新的草案，此時不宜修法；至於半導體業者則指出，半導體廠資本額動輒幾百億元、千億元以上，每年營所稅免稅金額很難超過資本額，因此，這項修正草案對半導體業不會有任何影響。

▼ 遺贈稅最高稅率降至25%

　　此外，財政部今年將正式提出「遺贈稅改革方案」，初步規劃將遺產稅最高邊際稅率由現行的50%降至25%，以減低避稅誘因，財政部估計短期內會損失一些稅收，但中長期可促成資金回流。
　　除了降低稅率外，財政部也擬簡化遺贈稅課徵級距，由現行的十級簡化為五級；此外，財政部也擬推動改良式的「終生財富移轉制」，讓遺產稅免稅額可提前至生前贈與時使用。

 買屋防漏 索取保固切結書(2007/3/10)

●九十六年三月十日　蘋果日報

　　浴室牆防水高度須逾130公分

　　俗語說：「醫生怕治嗽、土水驚抓漏。」一語道出民眾面對「房屋滲漏水」的無奈心聲，因此買屋時，防水工作更顯重要，尤其要留意頂樓、陽台及外牆的防水施作。購買新屋，可透過建商建材施作、施工照片及建材表，確認是否符合標準，最好還有「不漏水保固切結書」，避免未來有滲漏水卻求助無門。

　　有備無患

　　台灣裝潢網行銷處經理周佳君建議，買屋時可請賣方或仲介公司出具切結書，註明交屋後1~2年內不漏水的保固責任，也是一種簡便方法。因為防水層施作在水泥或磁磚之下，其實肉眼難以評估，除非在施作階段，確認防水施工法，或進一步請施工單位提供照片，不然專業術語及施作過程，對購屋族來說，其實艱澀難懂，
且難以檢驗。

　　要求提供施作照片

　　新成屋或預售屋不會有太大的防水問題，因為新屋多符合政府建築結構標準，從斜筋補牆、窗角開口面採45度角施作，到頂樓鋪設隔熱磚、或PU隔熱層等，甚至有建商，在頂樓綁鋼筋、灌漿、輕質混凝土，再綁一次鋼筋，就是為了避免滲漏水。
　　中古大樓經過風吹雨淋、熱脹冷縮，加上偶有地震搖晃，鋼筋細小移位在所難免，無傾斜或倒塌危險，若再加上房屋老舊，室內例如廁所、冷氣管線壁面，室外例如樓梯、樓頂、水塔周圍及大樓外牆，只要遭逢梅雨季或颱風來襲，滲漏水問題在所難免。
　　B&Q特力屋行銷部公關副理林子瀚建議，購買中古屋者，先確認屋齡老舊程度，過去房屋建築並不重視防水工程，最常見就是浴室滲漏水。浴室防水施工最好從地面延伸到牆面約130公分左右，因為水漬會往壁面較脆弱結構流竄，如果只作到膝蓋高度，恐不足；其次是集水孔周圍、牆壁和地面接縫處。

　　確認屋齡檢查屋況

　　買屋前還是多檢查屋況，例如落地窗四周、踢腳、陽台、管道間及廚房。管道間漏水，可能是水管破裂。洩水坡度設計不良，會讓落地窗四周滲水，最好不要在陽台種植物，因為長期積水，增地面濕氣，漏水問題恐加速浮現。踢腳可能與外牆施工縫有關，最後若是廚房牆角有裂縫，久而久之也會有壁癌。

　　滲漏水注意事項
　　※新成屋或預售屋
　　　●對建商要求防水工程的長期保固
　　　●格外留意頂樓、陽台及外牆的防水施作
　　　●最好向建商索取施工照片及建材表
　　※中古屋
　　　●向賣方或仲介公司索取「不漏水保固切結書」
　　　●多檢查屋況，確認屋齡老舊程度
　　　●觀察外牆與內牆有無裂縫與水漬，尤其窗戶四周
　　　●有無用新壁紙或油漆，遮蓋滲漏水
　　　●浴室防水高度，最好距離地面至少有130公分
　　　●檢查落地窗四周、踢腳、陽台、管道間及廚房
　　資料來源：台灣裝潢網、《蘋果》資料室

　　防買兇宅 契約註明現況自保

　　《蘋果地產王》網路討論區網友窮鬼老黎詢問：買兇宅除了有心理上的不舒服，還要留意哪些事情，可以說明一下優缺點嗎？

　　永慶房屋法務部經理黃啟瑞表示，凶宅定義廣泛，有他殺、自殺、自然死亡、離奇死亡，或類似有人從高樓跳下中庭，剛好自家陽台與中庭相沖等。就是因為民眾對凶宅定義不同，若買方想要因此解除合約效力，進行法院判決時，通常依個案不同而定。除非賣方事前刻意隱瞞，否則買方若想因此解約，恐仍判決無效。
　　畢竟凶宅與市價相比，約低於1~2成行情，常有人趁機撿便宜。但若想要以低價購入，卻又擔心買到凶宅者，不妨請賣方或房屋仲介，提供「現況說明書」，確認有無「非自然」死亡事件，避免往後影響居住品質，反而心理發毛，住的不舒服。若非透過仲介買屋，可請代書在「買賣契約書」內附註說明，若無相關批註說明
，一旦涉及訴訟，買方恐無法主張契約無效。
　　另外，凶宅也會影響房屋貸款成數。例如市價1000萬元的房屋，在申貸人金融往來正常，且徵信條件正常下，貸款成數可到800~900萬元，如果遇到銀行鑑價人員功力不錯，加上專業人員會參考左右鄰居或新聞訊息，一旦確認有凶宅事件，通常可貸金額僅達500~600萬元。
　　凶宅低於市價約1~2成，但貸款鑑價後僅約5~6成水準，申貸成數有限

 非自住型房貸 利率攀高成數降(2007/3/10)

●九十六年三月十日　蘋果日報

　　央行預定29日召開理監事會議，一般預料將再升息半碼（0.125個百分點），此波勢必產生放款衝擊。銀行為降低逾放及呆帳風險，將嚴格審核投機買家，除降低貸款成數，土銀已提高指數0.03個百分點至2.21%，一銀、北富銀也將跟進。

　　嚴格審核

　　國泰世華銀行表示，避免申貸戶運用財務槓桿原理，以房屋買賣，作為投資報酬，不少銀行基於風險考量，逐漸縮減投機者房屋放款條件。例如擁有3間以上房屋，且無固定薪資者，銀行除嚴格控制對投機型申貸戶的核貸標準，並要求分行從嚴放款。其中還因為房價上漲趨勢，影響鑑價水準，包含第一銀行等，漸漸不再承作2%以下的低利房貸。

　　非自住型僅能貸5成

　　第一銀行商品處經理陳明美表示，選擇房貸產品時，申貸人決定關鍵，常在於利率高低及成數多寡，因此最好有低利率搭配全額貸款。以北市房屋，屋況還算良好來說，如果申貸人金融往來紀錄正常，自住型申貸者，房貸約可貸到7~8成，而非自住型申貸者，額度僅約5~6成，利率還會更高。而若是房屋所在地點不佳，且申貸人授信條件不良，甚至無往來紀錄可查詢，額度有可能低於5成以下。

　　小坪數物件要看地段

　　另外，對逐漸上漲的房價，未來銀行貸款政策未必走向緊縮。陳明美說，這是因為現在房貸產品眾多，遂成為買家市場，若申貸人授信條件不錯，A家銀行即使拒絕提供貸款，市面上琳瑯滿目的產品雖有部分條件限制，如較高的利率，但仍可滿足申貸者需求。
　　而針對小坪數產品如套房等，陳明美說，還是要回歸到地段基本面，換句話說，只要鑑價條件不錯，就有機會維持正常申貸水準，最重要的還是借款人金融往來紀錄，建議至少半年以上的正常往來，可降低申貸難度。

 北市投資客飆高 慎防變屋奴(2007/3/9)

●九十六年三月九日　中國時報

　　投資客動向向來被視為房地產是否健康的重要指標，經建會昨天公布的第四季「台灣住宅需求動向調查」顯示，台北市已買房子的人、動機是「投資」的比例，飆高至31％，是調查以來新高，比起高雄的15％、台中的25％都明顯偏高。
　　資料顯示，全國已購屋者的投資購屋動機中，以出租經營為主，占五成左右，賺取差價的比例則為44％，其中，台北市投資購屋者做為出租經營的比例達63％，全國最高。全省來看，投資購屋目的有明顯的地區差異，台北市、桃竹縣市與高雄縣市投資購屋動機以出租經營為主，台北縣與台中縣市則以賺取差價為主要目的。
　　負責執行這項調查的政大地政系教授張金鶚表示，購屋動機為投資的人，實際的數字比調查顯示的要高，經建會的調查由於沒有列入潛在購屋者及購買預售屋的人，調查數字「明顯偏低」，台北市投資客愈來愈多，值得注意。
　　張金鶚提醒，已買房子的人較為樂觀，但正在找房子的人，信心表現並不特別樂觀，未來「呈現多空交戰現象，購屋者應保守因應市場，比較健康」，南部房價還沒到高峰，但北部因個案被放大，造成房價上漲現象，卡債、卡奴如果變成屋債、屋奴，對經濟的衝擊更大。
　　「目前房地產泡沫愈來愈大，市場多空訊息不明，投資人應保守因應。」張金鶚表示，大家都擔心房地產是否過熱，但他更關心銀行大量放款給購屋者的問題，如果自住型的人無法承接，只有投資客會接，那麼誰會是最後一隻老鼠？
　　專做拍賣的港商戴德梁行台北公司總經理顏炳立表示，獲利沖淡理智，現在市場狀況是「老手退場、新手進場，瞎子不怕槍，銀行是幫兇」。他就碰到一個投資客，手上有幾十戶房子，並表示買房子花了五千萬，但向銀行借了六千萬，反正買房子的錢都是銀行出的。「銀行賺房貸利差不過2個百分點，以小搏大，但卻可能會是最後那隻老鼠。」
　　北區房屋不動產理財研究室處長謝萬雄表示，他觀察到，專業投資客手上持有的房屋數量在減少中，表示對未來趨向保守，原本一個人可能持有數十棟房屋，目前只剩下個位數，出貨速度度在93、94年很快，大約一個月就可以轉售，現在拖長到兩、三個月，甚至半年，表示購屋者因資訊愈來愈透明，買屋愈來愈謹慎。
　　冠德建設董事長馬玉山表示，去年使用執照增加，但建照卻減少15％，表示市場上供應量大，業者已在做相關調整。

 板橋房市 漲價的歷史追縱(2007/3/9)

●九十六年三月九日　中國時報

　　擁有5座捷運站出口，高鐵、臺鐵、捷運三鐵共構，機場線、環狀線捷運開發案加持，北縣板橋可說是題材不斷，不僅預售案開價屢創新高，就連新成屋個案房價都跟著水漲船高起來。
　　受到致理、臺灣藝術大學、亞東技術學院，以及亞東醫院等學區院區所帶動的租賃需求影響，板橋租賃投資市場更是錢潮洶湧。
　　在預售住宅案方面，從「權世界」到「國家世紀館」、「國鼎等案，甚至是小坪數案「F1」，每坪都在38萬元，北縣最高單價，甚至超越當時北市南港文山區的一般行情。
　　東森房屋板橋加盟店店長廖長生指出，根據他的觀察，近2∼3年來，板橋房價上漲將近有4∼5成，以捷運新埔站周邊新成屋來說，規劃管理良善、建商知名度高的建案，成交價從每坪27∼31萬元不等。
　　以中、小坪數產品來說，臺北市大安、信義等商圈，房價動輒5、60萬/坪，20坪住家就破千萬之譜；一樣的20坪，在板橋可以買兩問，通勤時間也只有1、20分鐘，非常划算，自然吸引不少北市購屋人的青睞。
　　而隨著致理、臺灣藝術大學、亞東技術學院，以及亞東醫院等學區院區、與板橋市各類服務業就業人口所帶動的租賃需求影響，本區舊公寓改裝套房雅房的租賃投資市場也相當發達。至於頂樓加蓋會不會涉及違建的問題？合理房價該如何估算？廖長生說：「3、40年以上的舊公寓，頂樓加蓋幾乎是既成的違建，只要不全部拆除重建，只做內部整修，就不會涉及違法。在房價上面，則建議以投資報酬率來回推房價，因為頂樓與加蓋看似兩層、產權只有一層，以單層產權來看，房價是高到離譜；若是以投報率回推，就有進場的行情依據。」
　　「舉例來說，一戶30年的舊公寓5樓，單層面積30坪，頂樓加蓋20坪，使用空間約50坪、產權卻只有30坪，若單單要買來自住，怎麼出價都很難判斷。但這樣的產品，大約可以隔成7∼8間套房來出租，每間裝潢成本約在15∼20萬，租金從8000∼10000元/月不等，若以投資報酬率6％來回推，月租8千乘以8間，再乘以12個月，年租金約76.8萬，除以6％，得出成本約在1280萬，扣掉裝潢成本160萬（以每間20萬計算，8間共計160萬），合理房價約在1120萬。若以30坪舊公寓買價1120萬，一坪就要37萬多，非常不合理；但若以投報率計算，則1000多萬上下的房價還有6％左右的投報率，就相當划算了。當然，成本抓得越低、投報率就會越高了。」

 房市熱 投資客比率飆破22％(2007/3/9)

●九十六年三月九日　工商時報

　　經建會昨日發布住宅需求調查指出，在高鐵通車及陳總統宣布在高雄購屋的催化下，南部房市在去年第四季已有回溫的跡象，並帶動全國房價信心綜合分數，回升至一一○．二七，創下近七季最高。
　　惟購屋者出自投資動機的比率也升至二二．八％，創下歷次調查新高，顯示房市投機風潮升高，必須密切注意。
　　經建會委託國土規劃及不動產資訊中心調查的報告出爐，國內房市長期「北熱南冷」的情況已有轉變，南部房價看漲者漸增，購屋搜尋者（想買房子的人）對高雄縣市的房價信心分數一舉由去年第三季的八六．五分大幅升至第四季的一二○．四分，顯示南部房市確有回溫的趨勢。因為南部房市回溫，使得本次全國的房價綜合信心分數回升至一一○．二七，創下近七季以來最高。
　　國土規劃資訊中心資深研究員華昌宜表示，南部房價看漲主因高鐵通車及總統宣布要在高雄購屋所致。冠德建設馬玉山表示，南部信心回溫是「比價效應」使然，是個好現象。
　　不過戴德梁行台北公司總經理顏炳立認為逐捷運而居是對的，但搭高鐵上下班要花掉一天的薪水，這應該不是造成南部房價上漲的原因。
　　南部房價何以看俏？惟一可解釋的是購屋並非用來自住，而是用來投資（轉賣或出租），本次調查發現，去年第四季高雄縣市「想購屋者」購屋出自投資動機者由前一季的七％升至二四一％，創下近六季最高。全國「已購屋者」中也有二二．八％出自投資動機，這是自開辦調查以來的新高，其中台北市投資性購屋者的比率也首破三成。
　　負責調查的政大教授張金鶚表示，從「擦鞋童理論」來看，當擦鞋童也進入股市時，便表示股市有趨於泡沫的風險，如今連菜籃族、港星也進入房市，顯示台灣購屋投機風險確已升高，投資人要審慎，以避免當最後一隻老鼠。他強調，今天投資客能進場買屋靠的是銀行轉貸，若銀行緊縮銀根，在繼「卡債卡奴」後將會造成「屋債與屋奴」，對經濟衝擊極大。
　　顏炳立也指出，投資客的購屋資金來源是銀行，正是銀行高成數的貸款，沖淡了投資者的理性，如今不但投資豪宅也投資小套房，在房價續漲，房租難以上揚的情況下，投資者的獲益率已漸下滑，值得密切注意。

●北市商辦 今年還有一成漲幅

　　戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立昨天在「二○○七房地產高峰會兩岸三地投資契機」研討會中指出，在全球資金都把投資焦點轉移到亞太地區之際，漲幅相對落後其他國家的台灣，已成為下一波收購整棟商辦大樓的首選之一。保守估計今年商業辦公大樓的買賣價格，還有一成的漲幅空間。在辦公大樓供需穩定下，○五年台北市平均租金已站穩每坪月租二千元大關，去年上漲到二二○○元，預期今年有希望站上二四○○元。

 遺產稅申報 六個月內完成(2007/3/8)

●九十六年三月八日　經濟日報

　　法院指定管理人日起算…

　　經濟不景氣，欠錢的人更多。國稅局官員表示，由於許多被繼承人生前欠下大筆債務，如果遺產管理人怠於職守，債權人往往無法代位申報。為免發生課稅期間爭議，財政部發佈最新解釋函令，自法院指定遺產管理人日起算六個月內，就應完成遺產稅申報；但必要時可申請延長申報。
　　台北市國稅局官員表示，許多被繼承人欠下大筆債務後，繼承人、受遺贈人都拋棄繼承，不願處理，依法由法院指定遺產管理人處理遺產分配。而根據民法規定，遺產管理人需依照公示催告程式，如在報上登廣告廣為徵求債權人，以一年以上的期間確定被繼承人債務及遺產，並申報遺產稅。
　　但過去常見遺產管理人怠於職守、不願公告處理，債權人則心急想討回財產，卻礙於法規無法代位申報，因此發生爭議，國稅局也遲遲無法確定核課期間。近來因經濟不景氣，案件有增多趨勢，台北市國稅局便申請財政部解釋函令，希望解決被繼承人的債權人代位申報遺產稅爭議。
　　財政部解釋函令指出，根據遺產贈與稅法第23條規定，納稅人應在被繼承人死亡日起六個月內，辦理申報遺產稅；而由法院指定遺產管理人者，則由法院指定遺產管理人之日起，六個月內需辦理申報遺產稅。

 從公設地的抵稅限制談起(2007/3/8)

●九十六年三月八日　工商時報

　　據報載財政部正考慮修法，擬限制以買賣方式取得公共設施保留地（公設地）者，未來不得抵繳遺產及贈與稅。限制以公設地抵稅的範圍，並不包括因繼承或贈與而取得之公設土地。財政部這種做法乃是為抑制部分遺贈稅的納稅義務人，生前先低價買進公設地，死亡後再利用公設地公告現值高於市值的方式，以該土地實物抵繳應納之遺贈稅，藉以享受「低買高抵」的租稅利益。按照財政部目前的構想，似乎把重點全然放在公設地抵稅問題的解決上。其實，公設地抵稅只是遺贈稅實物抵繳制度中的一小部分而已，在考慮修法變革時，允宜從整體實物抵繳制度的改進著手，不應僅頭痛醫頭，腳痛醫腳。
　　依照遺產及贈與稅法第三十條規定，「遺產稅或贈與稅應納稅額在三十萬元以上，納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，得於前項規定納稅期限內，向該管稽徵機關申請，分十二期以內繳納；每期間隔以不超過二個月為限，並准以課徵標的物或其他易於變價或保管之實物一次抵繳。」此乃是遺贈稅得以用實物抵繳的法源，亦是我國稅制中惟一允許以非現金方式繳稅的根據。此外，從上述規定可知，實物抵繳的目的乃是為給予無法一次繳納現金者的便利與協助，其並非租稅繳納應有的常態。尤有甚者，該法律還特別給予遺贈稅的納稅義務人，最長可達二年的分期付款納稅選擇，凡此皆為其他稅法所無者。
　　然而，制度規定上的「善意」卻常常會成為投機取巧者鑽營的租稅「漏洞」。由於我國稅制對土地課稅價格的認定統一以公告現值為標準，加以公設地的市價常低於公告現值甚多，致使遺贈稅的納稅義務人可利用低價買進公設地，再申請按較高的公告現值，以實物抵繳方式繳納遺贈稅，賺取二者間的差價利益。這種情況與前幾年市面上流行「既成道路」的買賣相似，購買者透過捐地給政府之公告現值計價與實際市價間的差距，即時便可獲取龐大的稅負節省利益，故一時間，有錢人趨之若鶩，亦造成政府巨額的稅收損失。這二種例子性質相同，問題皆出在土地課稅或抵稅價格的認定高於市價，政府雖明知市價與公告現值有落差，然卻礙於法律規定，無法防止弊端的發生。所幸，對於捐地節稅的所得稅問題，政府已然於二年前加以糾正，既成道路或公設地只能按市價或公告現值的一定比例抵稅，不能全額按較高的公告現值計算。如今，遺贈稅的實物抵繳亦出現類似的弊病，財政部應可比照所得稅模式，提出解決之道。
　　財政部目前所擬定的構想，主要精神是在於限縮公設地的抵稅範圍，排除以買賣方式取得之土地，但受贈或原始取得的公設地遺產，則仍可保留抵稅權。此一作法與捐地節稅的解決方式不同，容易引起論者對稅制設計思維不一致的質疑。尤有進者，只要公設地抵稅的制度維持不變，政府其實並沒有任何正當理由，僅因其取得方式為「買賣」，就先驗的認定它有規避稅負的動機或嫌疑，從而乃禁絕其抵稅的權利。造成租稅利益的癥結乃是在於公設地的「價格」認定，解決之道是儘量讓其符合或趨近於真實的市價，不此之圖而另思以限縮某種公設地取得的抵稅權，不但邏輯不周，且
更會有治絲益棼之弊。
　　由於以實物抵繳稅負終究不符合現代租稅制度，以「現金」作為政府與人民間權利義務關係標的的基本特色，故實務上執行時，本即應予以適當的範圍限縮。換言之，如果財政部真的意欲檢討抵稅範圍的合理性，亦應該是以現行整個遺贈稅之實物抵稅範圍為對象，而非是僅以其中所含的公設地為限。根據資料顯示，財政部國有財產局受託管理抵稅財產總值約為一千五百億元，其中抵稅物以土地為大宗，約占七成，但其他如股票或債權等財物的變價與處理，亦常增加財政部的困擾與成本。稅法上雖然明定用於抵稅的實物，須符合遺贈稅「課徵標的物」或「易於變價或保管」等條件
，但財政部在審核時，一方面由於調查時間的過於短促，另一方面又礙於判斷標準的模糊難定，故終乃導致抵稅財物不斷累積的後果。
　　既然，實物抵稅與分期付款的目的皆是為了幫助現金不足而無法一次繳納遺贈稅的納稅義務人，減輕其一時的稅負壓力。因此，財政部在思考限縮實物抵稅的適用範圍時，除了要注意改革方法的一致性外，更須要同時配以分期付款方式的積極改善，其中分期年數、間隔期間、金額門檻以及付款利率等的調整與修正，皆尚有許多可作為的空間。

 面公園建物 開發價值大增(2007/3/8)

●九十六年三月八日　經濟日報

　　臨路退縮限制放寬一倍，單層面積放大，小面積土地順勢解套。

　　面對公園與河川等永久性空地的建築物，過去常見的「臨路退縮」情況，從3月1日起逐漸改變。按照營建署新修定的建築技術規定，未來此類基地的臨路退縮限制將放寬一倍，有利建物單層面積放大，賣相更佳，也有助許多原本不易開發的小面積土地解套。
　　面積較小、深度不足或臨路面寬不足的基地，過去受到建築技術規則第164條規定，以基地面前道路寬度、與基地臨路寬度為計算標準，嚴格限制建築物高度。造成許多建築物被迫從道路往後退縮，才能符合法令規定。
　　許多小面積土地或者矮舊房舍，因此無法充分使用原有容積率，造成開發效益下降，甚至不符開發效益而遭閒置，只能等與週邊其他土地一起開發。
　　營建署表示，在新修定的建築技術規則3月1日實施後，面對公園或者河川等永久性空地的建築基地，按照基地面前道路寬度、與基地臨路寬度，計算建築物高度時，限制放寬為原來的一倍。影響所及，未來建築物從道路往後退縮的情況，將明顯改善。
　　營建署強調，這次修正法令，雖然增加了建築設計的彈性，但是並沒有放寬法定容積率與建蔽率的限制。
　　這項重大的修改，其實是起源於建築師公會的一宗陳情案件，陳情的地主就是因為手中的土地面積小、深度不足，無法有效開發。經過營建署一年多來的評估，才決定將面對永久性空地的建築限制適度放寬。
　　土地開發業者認為，這項措施的改變，讓面對永久性空地的小塊基地具備更大的開發彈性，開發機率與價值增加。連大面積土地也可以因此受惠，讓建築物前方廣場或者後院的規劃，更具彈性彈性，每層樓地板面積也將跟著放寬，改善建築空間品質，也有助於提昇整體賣相。
　　行政院決定將台北市中正紀念堂圍牆拆除的訊息，掀起周邊房市一陣漣漪；大面積綠地與開放空間對周邊房市的影響力，持續被外界重視。
　　信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民說，台北市土地寸土寸金，公園綠地一般對房價都有正面拉抬的效果，讓轉賣脫手性更高，例如佔地26公頃的大安森林公園週邊，房價十年來大漲了兩、三倍。

　　閱報秘書

　　建物為何臨路退縮？

　　高聳的建築物如果緊貼馬路興建，走在其中的人很難不感到壓迫感。為了避免
這種問題，建築技術規則規定，建築物的臨路高度，必須受到基地前方道路寬度與
基地臨路寬度的限制。
　　為了符合這項規定，許多建築物只好「往後退」，藉著設置廣場或其他開放空
間，讓建築物面前的寬度，在透過法定公式換算後，足以容納設計的建築物的高度
。
　　這樣的規定，不僅讓行人能夠享受兩邊建築退縮後，營造出來的開放空間感受
，同時也提升了環境品質。
　　這次營建署放寬面對永久性空地的建築基地相關限制，著眼於馬路的一側已有
永久性空地，即使另一邊的建築物靠近馬路一點，也不會出現壓迫感問題。放寬限
制後，面對永久空地的建築基地將可以更靠近馬路一點，自然也會更靠近對面的永
久性空地，享受更寬廣的視野。

 土地變更用途未申報 難逃重罰(2007/3/8)

●九十六年三月八日　經濟日報

　　政院通過土地稅法修正案 隱匿者將罰短匿稅額三倍

　　行政院院會昨（7）日通過土地稅法第54條修正草案，明令自用住宅用地與工業用地等適用特別稅率的土地，因變更用途或減免事實消滅卻隱匿未主動申報者，需就短匿稅額處三倍罰鍰。
　　這項修法案是為因應大法官會議第619號解釋，要求行政部門針對失去自用住宅用地與工業用地等適用特別稅率土地資格的土地所有權人，不應在本法規定不明確之下，逕按土地稅法施行細則第15條規定予以處罰。大法官會議解釋要求行政部門需在一年內（即96年11月前）完成修法，否則，稅捐機關不得再對類似案件處以罰鍰。
　　土地稅法第54條原先規定，納稅義務人藉變更、隱匿地目等則或於減免地價稅或田賦原因、事實消滅時，未向主管稽徵機關申報，逃稅或減輕稅負者除追補應納部分外，另處短匿稅額或賦額三倍罰鍰。修正後，處罰構成要件納入「適用特別稅率」，將構成要件更明確化。
　　這項法條爭議主要是因為，中油在民國77年購入高雄四筆土地，準備建廠，高雄市建設局也核發中油工廠設立登記證，中油可以從民國81年起按千分之10的工業用地特別稅率繳地價稅。
　　不過，中油未在期限內完成建廠，高雄市政府稅捐處因此認定中油逃漏稅，並依土地稅法規定處以短匿稅額三倍的罰鍰，金額高達上億元。中油因此聲請釋憲。
　　行政院表示，現行土地稅法第54條第1項第1款處以短匿稅額三倍罰鍰的規定，並沒有納入「適用特別稅率」的納稅義務人，但土地稅法施行細則第15條規定，適用特別稅率，例如工業用地按千分之10課地價稅的原因、事實消滅時，土地所有權人應在30日內向主管稽徵機關申報，未依規申報者，依土地稅法規定，處以短匿稅
額三倍罰鍰。
　　土地稅法施行細則經司法院大法官第619號解釋，認為以法規命令增加裁罰性法律所未規定的處罰對像，無法律明確授權，應在解釋公佈日起最遲在屆滿一年時失效。財政部趕在失效期限前提出修法，行政院於昨天院會通過後，將轉送立院審議。

 土增稅費用減除鬆綁 稅負下降(2007/3/8)

●九十六年三月八日　經濟日報

　公設地變更用途或重劃土地再移轉 售地者未支付過土地改良費 也可享減徵優惠

　　財政部放寬公共設施保留地變更用途後移轉給第三人的土地增值稅費用減除限制，縱使土地改良費或重劃費用是由前手、即非出售土地者所支付，出售變更後公設保留地的所有權人仍可享有減除改良費或重劃減徵土增稅的優惠，享有稅負下降的利益。
　　財政部昨（7）日指出，依都市計畫法指定的公共設施保留地，若在未被徵收前移轉，計算土地漲價總數額繳納土地增值稅時，其相關可減除的費用如工程受益費、土地重劃費或因變更需無償捐贈一定比率土地等改良費用，都只有在支付改良費與出售人為同一人時，才可以扣除。
　　不過，相較於夫妻間贈與土地後再移轉案件而言，稅法卻未給予任何限制。例如夫將公設地贈與給妻，妻再出售時，由夫所支付的土地改良費，仍可納入妻計算土地漲價總數額時的扣除額。夫妻贈與土地再移轉案件的課稅待遇，明顯優於一般案件。
　　基於課稅公平原則，財政部因此決定放寬包括重劃土地、以及一般公設地變更使用與移轉案件的土增稅費用扣除限制。
　　舉例來說，老王在78年元月取得1,000平方公尺公設地，原地價每平方公尺1,500元，老王在89年支付土地改良費用10萬元後不久，即將土地贈與給朋友小李，隔年這塊公設地即變更為非公共設施保留地。
　　小李因故在95年將變更後的土地賣給張三，移轉現值每平方公尺達3,000元。在財政部放寬限制之前，小李出售土地的漲價數額，無法扣除老王所支付的10萬元改良費用，但放寬限制後，雖然改良費是由老王所付，但小李出售土地給張三時，也可以申請扣掉10萬元的改良費用，達到降低漲價總數額的節稅目的。
　　同樣的情形也適用在重劃土地上，財政部說，目前依法重劃土地再移轉時，享有減徵40%土增稅的優惠，但若重劃費用非出售者所支付，出售土地者並沒有減徵稅負的權利。
　　財政部表示，比照公設地扣除改良費用的案例，重劃土地的重劃費用若非出售土地者支付，而是由前手負擔時，重劃土地再行出售，亦不影響其土增稅的減徵權利。

 14年退稅大作戰 追回2100萬(2007/3/7)

●九十六年三月七日　聯合報

　　農地遭重複課稅 地主不滿一頭牛剝兩次皮 申請退還勝訴

　　台北市林姓地主名下農地先後遭兩個稅捐單位課徵遺產稅及土地增值稅的罰鍰，他認為是一頭牛剝兩次皮，台北高等行政法院最近判他勝訴。十四年的退稅大作戰，總共追回二千一百多萬元。
　　為林姓地主爭取權益的律師張睿文指出，當事人得知土增稅罰鍰的官司勝訴，十分高興，但擔心稅捐處繼續上訴，因而選擇低調。
　　林姓地主名下位於台北市南港的十六筆農地，八十二年政府追查假農民，要求他交代購地的資金來源。他向稅捐單位表示，土地是父親於五十五年購買，當時無法過戶，後來才由他貼錢辦理土地移轉。
　　由於他父親已過世，台北市國稅局認為有關土地應屬遺產，課徵六百零一萬餘元的遺產稅及同額罰鍰。在此之前，台北市稅捐稽徵處曾認為農地是林姓男子買入，因未繼續做農地使用，按先前免徵的土增稅額處以兩倍罰鍰，共一千五百五十六萬餘元。
　　林姓男子因欠稅遭限製出境，在八十二年、八十三年間繳清土增稅罰鍰及遺產稅，但他不滿同一批土地被課兩次稅，透過律師展開退稅大作戰。
　　林姓男子先從遺產稅及罰鍰入手，直到九十三年底，在台北高等行政法院法官的促成下，與台北市國稅局達成和解，他雖須繳六百零一餘萬元遺產稅，但可免繳同額罰鍰。
　　確定須繳遺產稅後，林姓男子向稅捐處申請退還免徵土增稅罰鍰。但稅捐處主張，納稅人申請時已逾五年時效，不能要求退款。
　　台北高等行政法院審理後認為，林姓男子須繳納土增稅罰鍰和遺產稅的基礎事實無法併存，顯有重複處罰，台北市稅捐處應退還林一千五百餘萬元的罰鍰。

 列報扶養大陸親屬 入台證別漏掉(2007/3/7)

●九十六年三月七日　工商時報

　　隨著海峽兩岸人民往來日趨頻繁，國人申報綜合所得稅時，列報扶養大陸地區親屬的免稅額的情形也時有增加，國稅局表示，為了便民，如果申報大陸地區的扶養親屬，以後在課稅年度來台探親，隔年即可檢附內政部入出國及移民署核發給其大陸親屬入台證影本作為證明文件，列報扶養大陸親屬之免稅額。
　　高雄市國稅局表示，兩岸民間交流頻繁，衍生出姻親關係之親屬或居住大陸地區親屬；該類親屬如由納稅義務人申報為扶養親屬，依規定應檢附「財團法人海峽交流基金會」驗證之親屬關係證明文件，並經稽徵機關查明屬實；而該申報扶養之大陸地區親屬，若以後於綜合所得稅課稅年度內來台探親，納稅義務人於次一年度辦理該課稅年度綜合所得稅結算申報時，可免附海基會驗證之親屬關係證明文件，直接檢附內政部入出國及移民署核發予其大陸親屬入台證，作為證明文件，即可列報扶養大陸親屬之免稅額。
　　國稅局指出，雖然大陸地區公安單位出具未經驗證之大陸親屬仍存活之文件，但該大陸親屬若無出入境管理局核發之申報年度入台證，為證明該親屬仍存活，仍應逐年逐次檢附經海基會驗證之親屬關係證明，方可列報扶養親屬免稅額。

 吸引資金回流 立委要砍遺贈稅(2007/3/7)

●九十六年三月七日　經濟日報

　　劉憶如將提案調降稅率 薛凌籲全面廢止 恐衝擊財部稅改規劃

　　為了吸引資金回流，包括劉憶如、薛凌等立委本會期將提案調降遺產及贈與稅率或全面廢止遺贈稅，以避免對個人所得重複課稅。朝野立委本會期紛紛提案大砍遺贈稅，將對財政部規劃中的遺贈稅改革造成龐大壓力。
　　目前遺贈稅最高邊際稅率為50%。財政部日前釋出風向球，遺產稅最高邊際稅率將大幅調降一半至25%，贈與稅率則自50%降至40%，兩稅課徵級距皆簡化，從十級減為五級。財政部估計調降後的稅收損失近150億元，但調降沒有時間表。
　　民進黨立委薛凌日前展開連署，希望全面廢止遺贈稅。薛凌說，為吸引國人資金回流，加上台灣目前遺贈稅率較他國為高，導致富人採取租稅規劃規避稅負，造成政府稅基嚴重流失，政府應該務實思考稅改，也應該比鄰國更加開放，才能吸引全球資金投資台灣。
　　劉憶如表示，財政部調降遺贈稅的規劃根本不符合實際需求，且遺贈稅存在重複課稅的爭議，廢止遺贈稅已經成為世界的潮流。她完全支援薛凌的想法，本會期也將提案修法，但遺贈稅恐怕無法全面廢止，在仔細計算對稅收的影響後，她會分階段提出適宜調降的稅率。
　　她強調，個人繳納所得稅之後，如果還要繳遺贈稅，只是在剝奪個人自由使用資金的權利，廢止遺贈稅將有助於吸引資金回台。
　　除了要求調降遺贈稅，劉憶如也在研擬同步修改其他有重複課稅之嫌的稅法。她指出，美國的房屋稅就已包含地價稅，在所得稅中可扣抵，但台灣地價稅、房屋稅屬於地方稅，所得稅屬於國稅，將造成重複課稅的爭議，本會期她會和調降遺贈稅一起研擬提案修法。

 申報土地移轉現值時間點有爭議(2007/3/6)

●九十六年三月六日　自由時報

　　土地稅法條文發生前後牴觸問題；申報土地移轉現值的時間點，究竟該以現行法律中、土地稅法第33條規定的時間為準，還是以土地稅法第55條及中央法規標準法第13條中，自公布日起第3日施行，最高行政法院認有不同意見，傾向採後者認定。
　　本案是家住臺北市的陳姓女子，於2002年1月24日出售位於臺北市延吉街的土地，依法應繳交66萬2916元的土地增值稅，但土地稅法相關條文經立法院通過後，雖由總統公布並在同年2月1日施行，但土地稅法第33條修正條文，卻規定本法自「2002年1月17日修正施行」，與同法第55條「本法自公布日施行」的條文牴觸。
　　上述條文在立法時的疏漏，導致本案中陳女是否可以根據第33條的新條文，減半課徵土地增值稅的爭議，因為陳女出售土地的時間是2002年1月24日，剛好卡在發生爭議的條文中，公布時間到底該算是2002年1月17日，還是2002年2月1日，如公布時間是2002年1月17日，陳女只要付一半的增值稅。
　　對此，最高行政法院認為本案屬立法技術缺失，傾向主張應以2002年2月1日為條文施行日，不過要求臺北高等行政法院，應查明陳女土地所有權移轉的物權變動時間，也就是應詳加考慮民眾的土地所有權移轉時點，和移轉登記日，是否可做為稅捐優惠的基準日，較能讓民眾安心納稅。

 不動產債權 可分割讓與(2007/3/6)

●九十六年三月六日　自由時報

　　立法院院會昨三讀通過「民法物權編暨其施行法修正案」，增訂「最高限額抵押權」專節，最高限額抵押權經抵押人同意，可全部、部分或共同持有抵押權，即不動產債權可分割、讓與，為「不動產證券化」的進一步落實。
　　這是民法物權編自民國十九年施行以來首次大翻修，現行民法中並無「最高限額抵押權」規定，過去均以實務經驗、法官見解或法院判例作為論斷依據，修正案增訂專節共十七條文，明確化最高限額抵押權之認定與範圍。
　　最高限額抵押權制度在實務上已行之有年，過去實務上允許抵押人向抵押權人一次設定最高抵押額度，再分次借出額度內金額，但法令對此無明確規範。
　　如今，為因應金融資產證券化及債權管理之需求，最高限額抵押權經抵押人同意，可全部、部分或共同持有抵押權，亦即承認不動產債權得以分割或讓與，有助消除爭議。
　　修正案規定，有關抵押人與抵押權人請求確定其所擔保之原債權，除有約定外，期限定為十五日。
　　有關第三人代為清償債務部分，增訂債務人如有保證人時，保證人應分擔之部分，依保證人應負之屢行責任與抵押物之價值或限定之金額「比例定之」。
　　關於「流抵約款」之相對禁止規定，修正案增訂債權應清償而未清償時，約定將抵押物之所有權移轉於抵押權人，「非經登記，不得對抗第三人」，以促進抵押權的利用，交易秩序更清楚透明。

 舊有欠稅五年追不回 一筆勾銷(2007/3/6)

●九十六年三月六日　經濟日報

　　稅捐稽徵法修正案三讀 未來新欠稅案 追討期限最長不超過15年

　　立法院三讀通過修正稅捐稽徵法追稅期限，新法生效後所有經稅捐機關移送給法務部行政執行署的舊有欠稅案件，最長只能再追五年。五年未收回的舊欠案，將從此一筆勾銷，納稅人可免除無止境的追稅痛苦。
　　修正後的稅捐稽徵法第23條有利民眾的追稅規定，需經總統令公告後三天才能正式生效。依據新修正的法律，未來所有的新欠稅案，稅捐機關與法務部合作追討納稅人欠稅的期限，最長也不會超過15年。
　　過去欠稅案件的處理，必須經過兩個部會，稅捐機關在核發稅單後的五年內，稱之為「徵收期」，徵收期將屆滿的欠稅案，稅捐機關均會移送法務部行政執行署。執行署負責執行欠稅追討作業，在修法之前，追稅時限並無年限限制。也就是只要稅捐機關將欠稅案移送給法務部，追稅時限等同沒有止期。
　　立法院昨（5）日三讀通過稅捐稽徵法部分條文修正案，重新修改第23條有關徵收期限的條文，增訂第4與第5項規定，明令稅捐徵收期仍是五年，但已移送行政執行處的欠稅案，執行期限亦訂為五年；五年屆滿前執行處已展開包括所得資料調查、當事人親自說明財產狀況等行動者，可以再延五年；未展開執行程式者，則無再延五年追稅的資格。
　　財政部表示，依據修正後的稅捐稽徵法，未來新欠案件的追稅期，若加計稅捐機關的徵收期五年後，端視行政執行處有無發動追稅行動，有者最長15年；如無，最長十年。逾越期限者，均不再追討。
　　稅捐稽徵法第23條同時也增訂第5項的過渡時期條款，要求法務部行政執行署需規範各地執行處，必須在新法修正生效後五年內，就尚未完成追討的舊欠案積極追稅；逾五年期限者，不得再對納稅人追稅。
　　納稅人欠繳稅捐，在財產處理與行動自由上依法受到限制。包括個人欠稅總額逾50萬元者，會被限製出境；欠稅者名下不能有財產，如有工作領取薪資者，其薪水有一定比率需優先拿來償還欠稅等。

 房價高於借貸 多餘款應還抵押人(2007/3/6)

●九十六年三月六日　中國時報

　　民法物權編近七十年首度大翻修。立院昨三讀通過修正民法物權編暨其施行法，為維護抵押權人利益，並兼顧社會經濟及土地用益權人利益，設定抵押權後，其他權利人所營造建築物得併付拍賣，以提高拍賣價格。
　　此外，過去約定債務不履行時，抵押物之所有權直接歸屬抵押權人所有之無效規定，放寬為抵押權人負有清算義務者，則例外有效。明訂抵押權人因抵押人無法清償債務，請求所有權移轉時，若抵押物殘值超過所欠債務，超過部分須返還抵押人；若不足清償債權，債權人仍得請求債務人清償。
　　換句話說，若拿房屋給銀行抵押借錢，最後因還不出錢來，可和銀行商量，由銀行買下，若房價比欠銀行款項還多，扣除抵押者積欠的債務，剩下的款項，銀行必須還給抵押人。
　　而為使金融資本在多數抵押權人間得靈活週轉，增訂其得相互調整抵押權之次序。
　　民法物權編自一九三零年修訂以來，至今七十餘年未曾修訂，部分條文已無法因應潮流，法務部一九八八年開始研修，昨天才三讀通過民法擔保物權部分修正條文，共增修九十三條條文。
　　通過條文明定，債務人或第三人提供不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內不特定債權，在最高限額內設定抵押權限；至於最高限額抵押權所擔保債權，以由一定法律關係所生債權或基於票據所生權力為限。
　　至於第三人代為清償債務（即保證人）部分，也規定保證人應分擔部分，應依保證人應負履行責任、抵押物價值或限定金額「以比例定之」。

 房仲地盤肉搏戰北區房屋開放加盟(2007/3/6)

●九十六年三月六日　聯合報

　　長期經營桃竹苗房仲直營的北區房屋，昨日宣佈開放全台各地的特許加盟店。今年已有把握開出200家加盟店，向國內兩大直營房仲信義房屋、永慶房屋宣戰。
　　昨天的台北街頭，出現「報告總統，我們來了」的公車廣告，原來北區房屋買下300台車廂廣告，鋪天蓋地的全面對外宣示進軍全國房仲市場的決心。
　　從桃園起家的北區房屋，成立已20年，現在桃竹苗有66個直營店。
　　兩年多年前，北區房屋就有計畫走出地方、進軍北市，透過北區房屋首席總經理彭培業經常性的在媒體曝光，終於打出全國性的知名度，並在今年正式踏出開放加盟店的第一步。
　　為了與直營體系區隔，北區房屋另外成立「買屋知識家」新公司為加盟總部，董事長是前北區房屋行政總經理周鶴鳴，彭培業並沒有掛名。
　　周鶴鳴說，北區房屋採特許加盟的方式展店，首批優先開放台北縣市、基隆市、宜蘭縣、中部、南部都會區同業加盟，北區房屋也將以統一的「北區房屋」標章授權買屋知識家成立加盟總部，並由該總部開放給特許加盟店使用，而每一特許加盟店均為獨立經營的公司。
　　北區房屋首席總經理彭培業昨天表示，已接到不少有意加盟的店東詢問，他們甚至有「換招牌」的打算，目前可以掌握的店數就已有十餘家，未來勢必會對現有的加盟房仲結構造成衝擊。
　　彭培業說，目前信義、永慶兩家直營房仲都規定自己不能在台北市開加盟店，北區房屋沒有這個問題，剛好可以逆勢操作，加上公司擁有嚴謹的管理系統、龐大的教育訓練資源，都是進軍台北市的利基點。
　　中信房屋副總經理劉天仁分析，目前各家房仲業者都在尋找新的藍海策略，信義房屋積極扎根大陸市場，永慶全方位整合房市上中下游市場，北區房屋北上打天下也是必然的過程。
　　他認為，北區房屋一向以優質的服務、嚴謹的教育訓練系統自豪，這套模式如果能夠成功運用在加盟系統，未來的成長規模將不容小覷。

 買到瑕疵屋 把握五年求償權(2007/3/5)

●九十六年三月五日　工商時報

　　買房屋是人生大事，最怕買到瑕疵屋，例如海砂屋、輻射屋，甚至是凶宅等，近日更傳出有海砂屋陽台掉落事件，房仲業者表示，購屋如果發現標的物有瑕疵，在規定時間之內，都有減少價金及解除契約的權利，交屋後五年內都有請求權。
　　根據消基會統計，去年受理的八千多件申訴案件當中，購屋類的糾紛連續兩年居榜首，其中又以施工品質不良問題最多，如房屋瑕疵和建材不符。
　　房仲業者表示，不動產交易過程中，買賣雙方申訴「物之瑕疵」案件，以「漏水」最為常見，而所謂的「物之瑕疵」，是指標的物有效能或價值減少的瑕疵，例如標的物漏水或為海砂屋，一般「物之瑕疵擔保責任」是由出賣人負責，除非買賣雙方有事先約定。
　　住商不動產企畫研究室表示，只要是買受人在契約成立前，不知有瑕疵，或者標的物效能或價值減少或滅失，或標的物無賣方保證品質，以及瑕疵於危險移轉時確已存在，就構成所謂瑕疵的定義。
　　根據民法規定，在這種情況之下，買受人可以主張權利，包括了減少價金或者解約，以及損害賠償等等。
　　永慶房屋法務主管建議，民眾購屋交屋前要審慎察看，有問題提出，若是交屋後，發現房屋有問題，也應儘快跟原屋主請求賠償，否則時間拖越久，越難證明房屋瑕疵為交屋前已有。
　　因為根據民法規定，賣方有五年的物之瑕疵擔保責任，而買方如果發現房屋有瑕疵，立即通知原屋主後，也必須要在六個月之內，提出訴訟求償主張，如果是重大瑕疵，可主張解除契約，若非重大瑕疵，則可減少價金或由原屋主修復、補貼。
　　不過，由於台灣氣候潮濕，加上地震多，對於房屋瑕疵認定，買方也必須要能夠證明是交屋前就已經存在的，在有爭議時，一般需找土木技師或結構檢測專家來認定。

 遺產移轉 不須先繳清遺產稅(2007/3/5)

●九十六年三月五日　經濟日報

　　只要提供納稅保證…

　　為配合民眾在未繳清遺產稅前，因特殊情形必須先行辦理遺產產權移轉的需要，財政部已同意，繼承人只要提供納稅保證，經稅捐機關同意後，即可取得產權移轉同意，不必受制繳清遺產稅的限制。
　　財政部也准許納稅人提出以被繼承人所遺銀行存款，繳納被繼承人綜合所得稅的申請時，稽徵機關亦可逕行核發同意移轉證明書，不需另行提供納稅保證。但同意移轉的金額，不可超過被繼承人死亡前應納未納的綜合所得稅額。
　　為執行遺產及贈與稅法第41條有關遺產稅案件同意移轉證明書的申請及核發作業，財政部已頒布「遺產稅案件同意移轉證明書申請及核發作業要點」。納稅人如有特殊原因，需在繳清遺產稅前辦理產權移轉者，可提供納稅保證，經稽徵機關審核，在不影響將來國庫遺產稅收的情況下，即可取得同意移轉證明書。
　　財政部規定，納稅人提出的納稅保證，其價值應與遺產稅應納稅額相當。其中，若納稅人要求以已納入課稅遺產的財產做為保證時，除扣除納稅人要求提前辦理產權移轉的財產外，剩餘遺產的價值仍應超過遺產稅應納稅額。
　　所謂「其餘遺產」，按照財政部規定，還應排除遺贈稅法第15條所規定：被繼承人死亡前二年內贈與的財產；第16條第2款規定的財產；以及遺產總額中已經繼承人提領或動用的現金或存款。
　　要求提前辦理遺產產權移轉的案件，亦適用於尚未核定完成的遺產稅案件。財政部規定，其遺產稅應納稅額（含滯納金、利息、罰鍰）如能估算者，納稅保證的價值亦應以估算數為準。
　　納稅人如有特殊原因需在繳清遺產稅前出售被繼承人所遺集保帳戶的上市（櫃）股票、集保帳戶的興櫃股票，財政部也同意，納稅人只要檢附包括全體繼承人簽章的同意書、敘明出售股票原因與變現計畫，並同意售股所得全數匯入稽徵機關指定銀行帳戶做為納稅保證後，稽徵機關得就其要求出售的股票，核發同意移轉證明
書。
　　稅捐機關取得納稅人出售股票的股款後，其屬申請繳納被繼承人綜合所得稅案件，應在繳清所得稅後，將餘額連同原出售股款匯入稅捐機關指定專戶所孳生的利息，一併繳納遺產稅（含滯納金、利息、罰鍰），若仍有餘額則需退還當事人。

 投資客 12大策略曝光(2007/3/4)

●九十六年三月四日　中國時報

　　根據本刊實際調查，這二年來，臺北市因房價飆漲，投資客到處林立，其中，更出現單一最大「投資大戶」，光是個人擁有套房、店面、透天、辦公室即高達300間以上，目前進入投資規模經濟，採一進一出，買入拋售，以賺取短期套利，此人在投資客圈，已被喻為是「房地產的超商」超級投資客，產品大小通吃，個人身價則逾10億元。
　　這幾日，亞洲股市鬧「股災」，光是大陸股市一日內即蒸發一兆人民幣。特別在臺北市土地飆漲之下，未來北市房價是否會陷入泡沬化？短期房價是否會回檔？誰是最後一隻老鼠？目前投資客操作策略與心態為何？本刊特別訪問二位逾20年以上投資客老手，大家來論戰一番。
　　操作不動產逾20年崔佐英表示，目前投資客大動作己趨緩，另一位目前擁有北市近10餘間不動產的王姓投資人則表示，北市投資客的確在停看聽，此兩位一致以認為，目前不動產操作術，的確出現了十二大新策略。
　　一、「跌時重質，優於漲時重量：北市房價漲幅已過大，所以目前操作策略，應改採「跌時重質」，優於漲時重量的策略，最好專挑好地段產品，例如，中正、大安區，或是具有學區租金高的不動產。
　　二、注意案量超額供給地區：例如三峽、林口，供給已大於需求，而板橋、土城 則尚有空間，尤其應挑選捷運旁不動產，風險不致過大。
　　三、「看回不回」：房價已開始進行盤整，所謂股漲房漲，未來端看股市資金動能，是否會回流，變現買不動產，值得觀察，不過目前買氣的確有一點趨緩。
　　四、買賣雙方價格認知差異逾一成五；尤其，這三個月以來，賣方出價，約高於買方價格一至二成，顯示，賣方想賣高價，但買方出價，卻遠比賣方低一成五左右，表示過去喊價空間，已明顯在萎縮中。
　　五、投資客不想做最後一隻老鼠：就內行投資客而言，現階段只有停、看、聽三字，手中進貨相當謹慎，不做無謂的投資，進貨速度漸減緩。
　　六、寧缺勿濫：投資客已不亂吃貨，暫時不進貨，特別是外縣市不動產，而改挑慎選北市精華區地段，另外，買方議價空間亦有明顯擴大。
　　七、政局關鍵：下半年至明年，政治不確定因素仍多，包括藍綠、總統侯選人對兩岸政策差異，與是否大舉開放觀光來臺，政策是否鬆綁，都是關鍵。
　　八、北市房價不致崩盤：投資客拋售不動產，可能造成降價，但還不至於會崩盤重挫。
　　九、中古屋房仲陷入關店危機：由於，買賣雙方價格認知差異達二成以上，議價空間逐漸拉大，加上這一年來，房仲據點擴充速度太快，所謂三月賺不夠，一個月虧光光，可能會致命的吸引力，因此，房仲高專尚可生存，而普專就可能面臨銷售期拉長，陷入關店危機。
　　十、不投資疑難雜症不動產：例如工業用地等不動產，因二手轉賣的族群規模不大，不易脫手拋售。
　　十一、快、狠、準，改為穩、健、慢：今年下半年房市會陷入一個亂字，短期觀望、持穩，是等待未來可攻可守之策略。
　　十二、法拍屋出現第三拍高於二拍異象：法拍屋每拍一次折價八成，二拍六四折，以往，法拍屋利潤都在二成以上，但目前有太多菜藍族進場，使法拍屋利潤大幅縮小，甚至出現第三拍價格，比第二拍價格高，顯示，在房價綑漲之際，法拍屋雖難賺，但不失為低價買屋策略，風險也相對較小。
　　上述十二大投資客策略，已嗅出北市房價正式進入短暫冬眠，因為，豪宅價格在飆，但不能以豪宅特殊客層，以一窺十，來衡量整體市場，尤其，在薪資未調漲之際，以往快、狠、準已被持穩、觀望、持平所代替，這是目前投資客在市場上的十二大操作策略。

 滿租後再拋售，操作技巧(2007/3/4)

●九十六年三月四日　中國時報

　　買賣雙方在總價的認知差異，高達二成以上，已經有三個月了，這顯示，北市投資客接手者，已不像以往喊高價即拋售的現象。目前，很多投資客都很耽心，怕成為最後一隻老鼠，最重要跡象是，以往一間不動產，大約三個月內就能脫手，但目前卻明顯拉長為四個月，顯示，接手都觀望，而且彼此議價更高達一成五，不論銷售期、價格，都是明顯在觀望。
　　老實講，這一波臺北市房價大漲，是源於民國92年谷底，到民國93年3月初，最大主因，是信義計畫區土地上漲，加上新光人壽以高價，標下信義聯勤俱樂部土地之故，原本，在雙卡風暴下，房價本應回檔，但房價卻未下降，這叫做「看回不回」，另一原因為，大家寄望2008年兩岸三通遠景與開放陸資。
　　中古屋翻修，只要付出少許裝潢費，中古屋拉皮隨市區房價大漲，這是投資客操作最主要模式，例如，買民國84年以前頂樓加蓋，總價可能三千萬元，但是只要將其隔間成一問總價只5百萬元，即能以高總價改為低總價產品，自然可吸引一批客層買進。
　　特別是，大坪數隔成小坪數，最好在拋售之前，先操作滿租情形，滿租表示很多喜歡此間房屋，一旦滿租之後，就很容易賣出，這是操作技巧之一。
　　最近，臺北投資客亦陷入一股莫名沈思，包括一、的確有一點看不懂，未來房價如何走勢，二、不太敢玩預售屋，以民國乃年、92年為例，預售是可以投資的，買預售除非是大多頭，否則很像一輛汽車一樣，只要輪子一接觸地面，就自動折舊。
　　目前，臺北市投資客已抱持寧缺勿濫心態，改採持平、速度慢、不亂吃貨，進貨重質優於量，這都是成交時間拉長、買賣價差認知過大所致，政局、兩岸都是變數，還有一隱憂是，，臺灣人口一直在下降，人口出生率也低，許多草莓族不離父母，未來房市的確可能供過於求，為什麼我會建議想做投資客者，應選擇中古屋優於預售屋，主因，預售工期長達一至二年，萬一景氣下滑或一旦利率上升，或股市通膨，投資預售變數較大，所以真正投資客，會慎選預售標的，這種藝高人膽大的標的物，的確須要勇氣。
　　特別是兩岸三通尚有變數，舉一例，香港美麗華集團，曾委託我去找臺北市基地250間房、總價逾30億元飯店，主因，他們著眼於未來兩岸完全開放大陸觀光客來臺，飯店地點比總慣更重要，未來包括三星級中小型飯店，規模約50-60間房亦是不動產新興產品。

 限定繼承若經行政處分 照課遺產稅(2007/3/3)

●九十六年三月三日　工商時報

　　民眾在繼承遺產時，向主管機關申請為限定繼承人，依民法規定，被繼承人的債務超過遺產，繼承人就不必負擔被繼承人生前的債務。不過法務部為財政部解釋民法與遺贈稅法的法律關係時指出，稅捐機關若對繼承人作成課徵遺產稅的行政處分，民眾即使主張業已申請限定繼承，稅捐單位仍可以對繼承人的所有財產，執行查封、變價拍賣，以追討稅款。
　　民法規定，繼承人如為限定繼承，其責任僅限於遺產。換句話說，沒有獲得遺產或被繼承人債務超過遺產時，自然不必負擔清償被繼承人生前的債務。
　　不過民法這項規定，與遺產與贈與稅法相關規定似乎有所衝突。財政部賦稅署因此向法務部函請說明法律見解。
　　法務部說，繼承人雖主張限定繼承，但如果遺產清算結果，並依法扣除相關免稅額及扣除額後的總額部分，限定繼承人確實因遺產繼承獲有利益，就應該課繳遺產稅。
　　由於被繼承人（例如父親）過世後所留財產，可能是古董字畫、可能是子女或與其他親屬共有不動產，繼承人（如子女）繼承後，可能因古董字畫有行無市，根本難變現。
　　繼承人也有可能因不動產是子女共有尚未分割，或其中一人不願簽字交易，導致子女形式上沒立即獲得遺產，卻實質上可能由遺產或遺物獲得利益，但稅捐機關卻認定具有價值並核課遺產額，開單要求繳納遺產稅。
　　這時候，子女若堅持自己沒有獲得遺產，甚至認為已申請限定繼承，自認沒有繼承遺產就不必被課稅，而拒絕繳納稅捐機關以行政處分，核課的稅款，稅捐單位屆時會將繼承人欠稅資料移送法務部行政執行署強制執行，進行查封繼承人財產，並且拍賣以追償稅款的狀況。
　　法務部表示，子女所繼承的遺產，若因共同共有處理困難，或者自認為是有行無市無法取現，那都是繼承人應自行解決的問題。
　　如經稅捐單位核課遺產稅卻不去完納稅捐，當被強制執行查封時，就不限於只對父親所留遺產，因為稅捐單位會認為那時候遺產已屬於子女總體財產的一部分，自然可以對限定繼承人的所有財產執行查封、拍賣，以追償屬公法債權的欠稅款。

 未登記祭祀公業 政府可代標售(2007/3/3)

●九十六年三月三日　自由時報

　　立法院院會昨三讀通過「祭祀公業條例」，明訂未於三年內辦理登記的祭祀公業，包括田產、土地等，地方政府主管機關有權代標售。本法制定後，將替台灣地區六萬四千餘筆、面積逾一萬三千九百公頃的祭祀公業土地解套，解決長期土地登記及財產處分等問題，有助土地開發與都市更新。
　　傳統習俗派下員（祭祀公業繼承權者）皆為男性，為求男女平權，條例規定「祭祀公業發生繼承事實時，繼承人應以共同承擔祭祀者為派下員」，即女性也可享祭祀公業繼承權。
　　祭祀公業指的是祭祀祖先所設立的獨立財產，但因傳承年代久遠，產權複雜化，數百人共同持分情況普遍，導致土地處理困難，爭產訴訟不斷。
　　根據條例規定，直轄市、縣市地政機關應於本條例施行一年內清查祭祀公業土地並造冊，送公所公告九十天；並通知尚未申報祭祀公業，應自公告日起三年內辦理申報登記為祭祀公業法人或財團法人，但本條例公布後，不得新設祭祀公業。
　　祭祀公業若逾期未登記，直轄市與縣市政府可代為標售，標售土地所得由國庫保管，若代標售土地經二次未完成標售，直轄市或縣市政府可登記為國有，但祭祀公業的利害關係人若有正當理由，可申請暫緩代為標售。
　　至於標售土地的承購順序，一為土地的地上權人、典權人、永佃權人，二是基地或耕地承租人，三為共有土地之他共有人，四為條例施行前佔有達十年以上，至標售時仍續佔有者。

 個人年售屋逾6戶明年課營業稅(2007/3/3)

●九十六年三月三日　工商時報

　　房地產熱絡，從明年起，個人以營利為目的，在網路上銷售房屋、或實際銷售房屋，達六戶以上，將被國稅局列為查核營業稅的重點。
　　財政部去年底發布解釋令，自九十七年一月一日起，個人「以營利為目的」購買房屋或標購法拍屋後，再銷售出去，應依法課徵營業稅。但是財政部並沒有限定買賣多少戶以上，是屬於「營利行為」，當時財政部是說，因為如果規定多少戶為門檻，一定會產生人頭戶的問題。
　　但是昨天財政部台北市國稅局中正稽徵所發文表示，自九十七年度起，個人每年度銷售房屋（含法拍屋），排除自用住宅用地、受贈取得及繼承取得的房屋後，達六戶以上，將先行納入查核範圍，首度出現以「戶數」為門檻查稅標準。
　　中正稽徵所表示，這規定是來自財政部賦稅署的指示；財政部官員則表示，如果有人頭問題，查稅時一定會查出來。
　　財政部明年起，如果符合下列要件之一者，就要登記為營利事業，依法課徵營業稅五％，條件為：
　　一、設有固定營業場所，除了有形營業場所之外，也包含設置網站或加入拍賣網站等。
　　二、具備「營業牌號」，不論是否已依法辦理登記。
三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。
　　四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。台北市國稅局指出，會檢查其交易頻率並詳予查明是否以營利為目的，依法課徵營業稅。
　　今年是輔導期，台北市國稅局表示，明年起，如果仍沒有依規定申請營業登記，依法登記，除了通知限期補辦外，處以三千元以上，三萬元以下罰鍰；逾期仍未補辦者，得連續處罰。如有短漏報銷售額或短漏開統一發票，依加值型及非加值型營業稅法第五十一條或五十二條規定，處以重罰。

 購屋5大ＱＡ破解密招(2007/3/3)

●九十六年三月三日　自由時報

　　１Ｑ：最近很流行的乙工住宅，和工業住宅有什麼不同？和一般住宅相比，有什麼優缺點？買了會不會因為違規使用而被套牢？
　　Ａ：乙工建案和過去的「工業住宅，是不一樣的，過去的工業住宅是依據工業廠房標準來設計，注重的是。工業生產環境配置及相關設施之安排，地板結構承載重量，樓高、樓梯、消防等配置，都比住宅的建築法規還要嚴格，在建築設備上如用水、用電、消防等也都以廠房設施為考量，因此較少照顧到居住及生活機能。
　　內政部在2002年2月修正「都市計畫法臺灣省施行細臥」第18條，放寬「一般商業設施」可以設在乙種工業區，指的就是「一般零售業、一般服務業、一般事務所、自由職業事務所、運動休閒設施等」，這項法令鬆綁，讓「乙種工業區」的士地使用幾乎就等於大家所認知的「商業區」。
　　更重要的是，「建築技術規則」也不再限制單層最小單位面積必須在150平方公尺（專用坪數約45坪，銷售坪數約60坪）以上，也取消廁所必須集中設置的規定，於是近3年來乙工住案就如雨後春筍般在預售市場出現。
　　依照都市計畫法的規定，工業區土地不得興建住宅，如作為非工業使用，即可能罰鍰，並勒令停止使用，或依照都市計畫法第79條「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」
　　但是乙工住宅案只要有公司登記，就可達到實質的「合法化」，賣方「依法申請為事務所」，買方「依法設立公司登記」，在法令上也都認知，這類房屋不是「住宅」，但是實質上做為住宅使用便無從認定為違法了。目前的公司設立相當簡便，一人就可成立公司，購買這類乙工建案者甚至不需要將整間房屋作為營業場所，只需局部就可以。透過公司登記，將「事業與居住」結合的房屋銷售模式，正是乙工建案讓建築業者找到的市場巧門。

　　購買乙工住宅建案注意事項
　　課稅法規：根據財政部的課稅法規，位於工業區的乙工建案課稅標準，如用來作為住宅使用，可根據自用住宅的稅率課徵地價稅及土地增值稅。
　　1.地價稅率可按千分之2自用住宅稅率課稅。
2.房屋稅按住家用百分之1.38％優惠稅率課稅。
　　3.水費根據自來水公司的收費標準，不分住宅或營業使用，而依住戶申請的口徑大小，負擔不同的基本費。
　　4.電費根據電力公司的收費標準，分為住家用電及營業用電，只要是作為住家使用，乙工建案的電費也是以往家費率計算。
　　
　　購買乙工住宅建案之缺點
　　1.不得申請政府政策性房貸及優惠房貸。乙工建案是以「一般事務所」、「一般零售業」等名義申請建築執照，不算是「住宅」，因此無法申辦「國宅」、「勞宅」或是「青年購屋低利貸款」等多項優惠房貸。
　　2.貸款成數較低。工業住宅房價低，貸款成數會較一般正常住宅低，所以購屋者必須要有較多自備款的心理準備。
　　3.周邊環境可能還有工廠運轉。乙工建案如用來作為住家使用，環境相當重要，務必實際調查周邊是否有污染注生產工廠，以免影響居家安寧及安全。
　　乙工建案房價行情一般而言，會比當地市價行情便宜10％到2O％，但隨著這類建案的熱銷，價差有越來越小的情形，也就是說其價格優勢已漸漸消失，所以欲承購民眾還是要再三考量。
　　乙工建案未來轉手性完全看其周邊生活機能、交通條件、學區等之好壤而定，如果上述因素都是正面的，將來在轉手時應該與一般住宅沒有太大差異。

　　２Ｑ：房屋工程品質不佳該怎麼辦？是否可退屋還款？或是換房子？
　　Ａ：根據消基會受理申訴公平交易糾紛案件統計，住宅交易糾紛中的「施工瑕疵」與「漏水問題」一直都是常見的問題。一般來說，漏水問題並非不可修理，且修復的費用與購屋費用差距甚大，因此消費者要求退屋還款並不符合法律中的比例原則，可能性不高。
　　目前政府並未有相關的新屋驗收法規，因此民間多以「點交紀錄表」來作為雙方的依據，但消費者若沒簽字，建商沒有完成交屋驗收手續。通常除非是像海砂屋、或是結構安全有很大顧慮的重大瑕疵，才能解除契約。此外通常是以修復與減少價金來做解決。但不論如何，建商有責任與義務將屋子漏水狀況修到好，並不得收取任何額外費用，而消費者可以依照瑕疵的程度主張減少價金，並對於建商延遲交屋的狀況索取損害賠償。
　　若真要走上法院一途，建議消費者可主張解除契約，並要求建商還返價金，並對於違約部分申請賠償。盡量不要在購屋後立即撥付大半的貸款給建商，應該是與銀行協商，保留到最後確定交屋無虞後再撥款，這樣消費者才握有相當的籌碼可以要求建商積極改善。
　　消費者對於房屋發生漏水等瑕疵，除了對建商要求房屋有瑕疵而須擔保請求權及民法不完全給付的責任外，消費者還可依民法第264條主張履行抗辯權，免除消費者本身必須依照契約遲延給付後續購屋費用的違約責任。消費者要切記行使履行抗辯權必須在建商解除契約之前，否則，建商可以解除買賣雙方契約。
　　另外，若建築在工程上有瑕疵，除非之前就充分告知，否則消費者可向各縣市消費者保護中心提出申訴。

　　３Ｑ：中古屋付斡旋金之後，錢可以拿回嗎？預售屋付訂金之後，中途想反悔，是否會被沒收？
　　Ａ：消費者透過仲介購屋，通常採取斡旋金及要約書2種方式，由買方向仲介提出有意購買的價格，再由仲介向賣家議價。所謂斡旋金，即買方交付相當的金額，於一定的期間內由仲介業者向賣方表達承買意願，如果在這個期間內，賣方承諾買方的承買條件並簽收時，斡旋金即成為訂金，買賣契約即因雙方意願及訂金之給付而成立，相反的，如果仲介業者無法於約定期間內斡旋成功，該斡旋金即應無息全額返還予買方。
　　當斡旋金轉換成訂金時，就適用民法中訂金的規範，視同買賣契約成立，除非有重大的理由，如房屋的重大瑕疵等，雙方皆有履行買賣契約的權利及義務，無論哪一方反悔，皆須負賠償責任；買方反悔，賣方可直接沒收訂金，賣方反悔，則須加倍賠償給買方。因此專家建議，在簽署斡旋單及要約書時，要當作簽訂買賣契約書一般看待，再三確認所有細節才下訂，才可避免事後糾紛。
　　而購買預售屋時，一般代銷業者都會希望消費者先簽訂房屋訂購單，裡面的內容一定會加註一條「如果雙方無法達成買賣時，賣方必須全額沒收訂金，買方不得有異議並要求退回訂金…」等一些字眼，但事實上這張訂單並不構成房屋買賣契約，只是一張預約單而已，所以只要是還沒正式簽約之前，還是可以退訂並拿回訂金。
　　由於《公平交易法》第24條規定，消費者在簽約之前，應有至少5天的審閱期，有些消費者向銷售人員要求帶合約回家研究時，銷售人員會以「還沒印製好，或是「須先付訂金才能看合約，等理由，希望消費者能先付一筆訂金，利用訂金抓住消費者的心，以達成讓消費者盡快簽約的目的，而在法律上，也已有業者因「要求消費者先付訂金才能看合約」而受到處罰的案例。
　　至於簽約之後，一切的程序都須按照合約內容進行，根據內政部規定，買方一旦反悔要解除合約，賣方最高可收取交易總額的15％，也就是說，如果買方已經付了交易總額的20％，則賣方最高只可沒收15％，若買方已交付金額為總額的10％，則賣方可全數沒收。

　　４Ｑ：有建商想邀集社區住戶以「都市更新」名義進行改建，有沒有什麼該注意的地方？
　　Ａ：都市更新與一般的房屋改建或合建不一樣，在法規上能享有的優惠條件比較多。都市更新在程序上比較簡便，只要獲得其更新基地內大多數人及產權面積之同意，就可以實施，不必像一般合建或改建，必須獲得每一個地權人的同意。
　　其次，也有建築容積獎勵，最高可達法定容積的1.5倍，或是在實施容積率前的興建物原本容積再加上法定容積的0.3倍。其他像是公益設施免計入容積，以及公共設施保留地或依法保存建物的原容積可移轉至同一更新地區的鄰近基地上。另外在更新期間，土地稅減半徵收，且在更新後可享地價稅及房屋稅減半徵收2年。
　　對於業者而言，都市更新事業機構實際投資總額依下列百分比範圍內，抵減其都市更新事業計畫完成年度應納營利事業所得稅額，依照完工的時間是否有在約定期限內而有5％至20％的扣抵額。
　　若住戶與業者訂定「同意書」，同意由業者來進行都市更新等事宜，這屬於私人契約，政府不會介入，也沒有一定的標準或是案例可循。
　　建議住戶在簽下同意書之前，務必對於未來分配的方法以及權利變換等問題先弄清楚，甚至可以多比較不同建設公司所給予的條件，以選擇對自己最有利的方案。也提醒消費者，由於改建的議題最重要的莫過於「信任」的問題，因此在與建商合作簽約之前，應先要求建商具體且詳盡地陳述其興建計畫與未來產權分配的問題，而民眾也該了解建商過去的具體績效，以作為合作的依據。內政部營建署有提供「都市更新總顧問」諮詢專線，提供個案診斷及個別輔導，電話為（02）8771-2728、（02）877
1-2730。

　　５Ｑ：購買頂樓加蓋的公寓，如何確保頂樓的使用權？而加蓋部分是否會被拆除呢？還有哪些情況也構成違建？
　　Ａ：頂樓平臺由於是全體住戶共同享有，因此加蓋的部分是否為頂樓屋主所有，須注意是否有全體所有權人全體同意屋主使用的「建築物使用同意書」，或者是有「分管契約」說明頂樓可以歸此住戶使用，否則使用權是屬於全戶共有，但一般來說，取得同意書或分管契約有其困難性，因此在購買這類產品時，買方須注意後續使用頂樓加蓋可能與其他住戶所產生的糾紛。
　　由於頂樓加蓋並非使用執照當初核定的建築範圍，依法為非法建築，因此有被拆除的風險，以台北市為例，民國83年12月31日以前違建視為既存違建，列冊控管，為目前緩拆的違建，但未來也有可能面臨拆除的風險，而民國84年以後的違建，則是即報即拆，因此要特別注意加蓋的時間點。
　　另外在購買頂樓加蓋產品時，在仲介公司提供的契約上的，也會載明賣方交付標的物的狀況，讓買方清楚知道頂樓加蓋的事實，因此交屋之後，若面臨違建被拆除，買方是無法向賣方索賠的。
　　一般來說，契約上會載明加蓋部分是否曾被通報拆除，如果未被通報拆除過，則交屋後，買方須自行承擔後續可能面臨拆除的風險，若曾被通報拆除，則賣方須有告知的義務，買方可自行評估是否要購買，避免買了之後，卻馬上面臨將被拆或報拆的情況。
　　此外，也要注意對既存違建的修繕限制，對於既存違建，只能就現有損害的地方進行維修，不能增建或是改變現有的建築狀態。至於違建部分並非只有頂樓加蓋，包括一樓外推、陽臺外推、夾層等都是違建的項目，買方購買這類產品，都需要承擔後續可能面臨報拆的風險。

 地籍清理條例過關 釋地6兆元(2007/3/3)

●九十六年三月三日　工商時報

　　攸關全台地籍不明土地釋出的「地籍清理條例」，昨天在立法院三讀通過，根據新規定這些遭長期凍結土地將可放寬登記後釋出，內政部估計以公告現值計算即達六兆元。
　　立法院院會昨天在朝野獲致共識下，以變更議程方式，讓不需協商或已經協商完成的重要民生法案先過關，使院會一天之中就快速通過多達十五項的法案。
　　其中最受房地產市場關注的「地籍清理條例」，主要在清理現行位於全台遭到凍結而無法使用的地籍不明土地。
　　提案的民進黨立委趙永清指出，台灣光復之初，因為人民不諳法令或者因為主管登記機關人員素質良莠不齊，以致有許多土地是以日據時期會社、組合、神明會或不明主體的名義，或以日據時期不動產物權名稱及與法令不合名稱申報登記，有的則是所有權人已行蹤不明，由於這些土地地籍不明而遭凍結，不僅無法有效利用也影響政府稅收。
　　昨天通過的草案將放寬這類因不符法令等原因而無法利用的土地進行登記和清理。根據內政部估計，全台權利不明的土地，光是依公告現值估算就高達約六兆元，預估釋出後將有助活絡土地利用。
　　與房地產市場有關的，還包括昨天院會三讀通過的「都市更新條例」第二十五條之一第一項條文修正案，明定都市更新範圍內的土地與建築物，未來只要超過五分之四以上的持分者同意，就可以協議方式改建。避免讓少數土地所有權人因堅決反對而阻礙都市更新。
　　此外，立法院也三讀通過「祭祀公業條例」，明訂條例正式施行後，政府應於一年內清查祭祀公業土地並公告，公告後三年內未依規定辦理登記的祭祀公業，直轄市與縣市政府可代為標售所有土地。
　　根據內政部統計，目前全台相關土地約有六萬四千多筆，土地面積超過一萬三千九百公頃，由於許多土地權利主體難認定加上爭奪祀產訴訟不斷，導致土地無法有效利用，在明確立法後也將有利土地釋出。

 房東租金稅負 連續三年不變(2007/3/2)

●九十六年三月二日　經濟日報

　　95年度房地租金課稅標準出爐 北市住家房屋租金按評定現值19%計算

　　租賃市場的租金水準變動不大，財政部已經核定95年度的房屋及土地「當地一般租金標準」，台北市住家用房屋的租金水準按房屋評定現值的19%計算，房東們的租金稅負已經連續第三年不變。
　　95年度房屋及土地的「當地一般租金標準」，是在今（96）年5月申報95年度綜合所得稅時適用。依據所得稅法第14條第1項第5類第4款規定，將財產借與他人使用，除經查明確屬無償且非供營業或執行業務者使用外，都要參考當地一般租金情況計算租賃收入，繳納所得稅。
　　財政部核定的95年度房屋及土地「當地一般租金標準」，房屋部分分為住家與非住家用，其課稅標準不同，住家用房屋的課稅水準較低。以台北市為例，住家用房屋依評定現值的19%計算租金收入; 非住家房屋若臨馬路，就要按52%計算。
　　房東申報租金收入時，必須注意只要主動申報的租金收入低於財政部核定的當地一般租金標準時，稅捐機關就會依據房屋或土地所在縣市，按該地的租金標準調高房東的租金所得並補稅。
　　所謂「當地一般租金」，是由國稅局查明後報經財政部核定的一般租金最低水準，計算方式如: 供住家使用者，應把房屋評定現值乘以核定的平均租金收益率，即全年的標準租金收入，再減掉必要費用43%，就是租賃所得。
　　因此，當出租房屋的約定租金，較當地一般租金標準低時，租賃所得計算公式就是：「租賃所得」＝「租賃所得房屋現值」×「平均租金收益率」－「必要費用43%」
　　財政部舉例指出，一幢台北市的房屋租給他人供住家使用，房屋評定現值是40萬元，95年度台北市的當地一般租金標準按評定現值19%計算，即房東應申報40萬乘以19%再減掉43%，租賃所得是43,320元（即，40萬X19%X（1-43%）=43,320）。

 大台北房市展望 板橋、文山受青睞(2007/3/2)

●九十六年三月二日　經濟日報

　　捷運網路周邊區域 房價行情慾跌不易 後勢發展可期

　　房市景氣持續看俏，大台北地區哪些地區是金豬年房市的熱門潛力區，根據永慶房仲網區域物件點閱率統計來看，大台北地區95年最受青睞的地區為台北縣板橋市，其次為台北市文山區，延伸到未來實際的購屋行為時，也可預測出今年房市仍將以板橋及文山區為熱門區域。
　　永慶房仲網總經理廖本勝表示，新店線及木柵線雙捷運貫穿的文山區，不僅交通便利，且因是傳統公教住宅區，居住環境相對較為單純，頗受新婚或首購族喜愛，但由於該區多為老舊住宅，新成屋推案量不多，因此房價推升力道較為不足，而相較於近四年來其他區飆高的漲幅，文山區於去年也出現補漲行情，95年房價年成
長率為14.57%，目前仍呈現穩定成長趨勢。
　　而台北縣區域點閱率最高的5個行政區，皆為捷運線通行區域，台北縣為台北市中心的主要衛星都市，靠捷運線將北縣市所分別扮演的居住及工作功能緊密串聯，因此，捷運的便利性成為上班通勤族選擇北縣購屋時重要考量因素之一。
　　廖本勝表示，具三鐵共構優勢的板橋市不僅是北縣行政中心，資源開發或公共設施的建置也較為成熟，是購屋族優先選擇的區域，根據永慶房仲網統計，板橋市的區域點閱率居大台北地區最高，95年平均房價為每坪22.2萬元，相較於台北市各行政區，並不屬於高價位區域，因此頗受年輕購屋族群的青睞。
　　而中永和及新店地區，原本就是外來人口群聚的區域，捷運中和線及新店線的通行，讓通勤族往返更加便利，且平均每坪19萬元至24萬元的行情，也是一般上班族所能負擔，因此，也屬北縣熱門購屋區域之一。
　　另外，新莊市在多項利多因素即將實現的情況下，包括捷運新莊線已動工興建、頭前重劃區及新莊副都心，將分別在今年7月及年底開始標售，區域建設及規劃即將陸續到位，新莊市目前平均房價每坪約16萬元，仍屬低檔，也讓該區房市的未來發展潛力備受期待。
　　廖本勝也強調，金豬年大台北地區熱門房市區段仍脫離不了運輸網路便利地段，房價行情慾跌不易，將呈現平穩上揚走勢，而目前仍在興建中的捷運動線，如內湖線、新莊線等則具起漲潛力，發展後勢可期。

 轉戰房市 先盯緊餘屋率(2007/3/2)

●九十六年三月二日　經濟日報

　　避開全球股災

　　建築貸款餘額攀新高 民眾投資前須注意 避開泡沫化危機

　　全球股災，民眾資產應該如何配置才能爭取最大利益？國內房地產市場景氣熱滾滾，轉進房地產或許是不錯的投資管道，但銀行理財專員也提醒，房市經過四、五年來的榮景後，不少地區房價已大幅上漲，民眾此時如欲從股市轉戰房市，必須注意餘屋率等數據，免得房市萬一熱過頭而出現泡沫化，投資房地產資金會慘遭套
牢。
　　事實上，這幾年已有不少投資人棄股市、轉進房市。銀行理財專員表示，前幾年房市剛復甦時，不少投資人是買屋自住或是換屋，但是最近一、兩年，投資型的購屋者愈來愈多，主要是希望趁房價上漲低買高賣來套利。
　　中央銀行發佈的最新統計，也可看出房市景氣確實十分熱絡。其中，1月底本國銀行購置住宅貸款餘額達4兆4,386.23億元，再創新高紀錄。
　　隨著房地產景氣回溫，與房地產相關的房屋修繕貸款和建築貸款餘額也大幅成長。央行統計，建築貸款餘額1月達8,641.74億元的新高水準；房屋修繕貸款餘額也增加至7,979.42億元的近五年高點，並逼近8,000億元大關。
　　合計與建築相關的貸款餘額，去年底便已突破5兆元關卡，是歷年首見，今年1月各相關貸款餘額也持續成長，映證房地產景氣活絡，帶動了相關資金需求。
　　建築貸款包括銀行對建築業、個人和企業的建築融資，央行官員指出，一般來說，房地產景氣趨弱時，由於新建案件不多，建築貸款需求便會減弱；當房市轉熱時，因建商積極推案產生資金需求，連帶會使得建築貸款餘額攀高。
　　據統計，從民國93年下半年以來，建築貸款餘額已連續近30個月走高，顯示國內房地產景氣確實持續熱絡，連帶使與房地產相關的各項貸款同步走揚。
　　大型銀行主管解釋，像是不少房屋修繕貸款，便是來自民眾投資理財的需求，尤其是在房地產景氣回溫帶動，因民眾貸款已還的差不多，因而把已經償還的貸款「額度」再借出來，進行房地產等投資。
　　有別於房地產相關貸款餘額的大幅成長，央行統計顯示，受消金風暴衝擊，汽車貸款、機關團體職工福利貸款和其他個人消費貸款餘額則仍持續減少。
　　以包含現金卡動用金額在內的其他個人消費貸款為例，1月底餘額已跌破9,000億元，餘額跌至8,812億元的近兩年低點。
　　此外，汽車貸款餘額也受新車銷售狀況欠佳拖累而跌破1,200億元，創近兩年新低水準。
　　機關團體職工利貸款1月底餘額為1,468億元，是近四年低點，主要是銀行對民眾小額信貸轉趨嚴格，減少核貸所致。
　　信用卡循環餘額也在雙卡風暴後一路下滑。去年底信用卡循環餘額只剩下3,207億元。合計近一年信用卡循環餘額共減少1,500餘億元。

 掌握房地產再上層樓關鍵(2007/3/1)

●九十六年三月一日　工商時報

　　時序進入三月，國內社會各界的關注重點，政治上是朝野陣營二○○八年總統候選人的能否順利出線，經濟上則是農曆春節長假過後，景氣是否全面翻升，尤其房地產是否能夠開出紅盤，備受矚目。
　　九天的春節長假一過，周一的股市果如各界期待的開出了一根長紅，大大振奮了投資人信心，其中，尤其以營建股的表現最為亮麗，幾乎全面漲停板。初步分析營建股一馬當先的原因，看好國內房地產市場可以更上層樓的投資人湧至，無疑是促使營建股領先其他類股開出紅盤的主因。
　　春節期間幾家不動產銷售業者創下高達五十億元的亮麗成績，無疑是最具體，也最能振奮業界情緒的好消息。依據本報報導，連續九天的農曆新春假期中，厚生橡膠和大陸工程合建的板橋「橋峰」、遠雄的林口、三峽工地、鄉林的「帝國雙星」等工地，總共創下了高逾五十億元金額的成交紀錄。而且，值得重視地，買家不再局限於轉手獲利的投資客，而是擴大至自住型客戶，其中，更有不少客戶是返台置產的台商。另外一則振奮人心的房地產相關報導是，香港著名藝人關之琳對台北近郊的某一不動產個案頗有興趣，不僅為其代言，更向開發業者透露，台北近郊閣樓與香港半山條件相仿，但房價只有香港十分之一，深具投資發展前景，因此有意組一個香港藝人團來台北看屋炒樓，也引發了國內業界對港澳富人來台購屋的充滿期待。除了上述個別事件有益最近的房地產乃至營建股行情外，每年三月原本是傳統看屋、購屋的季節，業者揚言今年三二九檔期，全省各地推案量將逾一千五百億元，較去年七百三十億元業績倍增，明顯振奮了業者情緒，也有助營建股行情的拉抬。
　　基本上，對於房地產市場的好消息頻傳，我們願意予以正面、樂觀看待，畢竟房地產市場甚具產業關聯效果，房地產如果能夠再上層樓，應可造福國內相關產業乃至整體的經濟發展。但平心靜氣而論，國內自有或自住房地產市場即使沒有飽和，但繼續開發的空間有限，台灣的房地產要能繼續發揚光大，本地人以外的買氣能否形成，絕對是關鍵因素，能否成局，端視執政當局的決策及決心。
　　具體而言，國內房地產雖然表面上一片景氣，但政府相關部門相繼發布的一些警訊資料，卻大意不得。其中最值得重視的警訊就是全台空閑住宅超逾百萬戶。依據內政部營建署去年底的住宅狀況調查報告，台閩地區有一四．四％的住戶擁有超過一戶以上之自有住宅，租屋率為一二．七％，空閑住宅的比例是一三．九％，依照全台七四○萬戶的住宅總存量推估，全台空閑住宅的數量應在一○三萬戶左右。另一方面，一般購屋戶中，據估計四分之一乃至三成屬於轉手謀利的職業投資客。此批眼光獨到、出手狠準的專業投資客，唯有在有利可圖的前提下才會介入市場，當市場利潤不夠或風險增加時，很快會退出市場，國人對專業投資客所製造的「買氣」不宜高估或過度依賴，否則很可能淪為房地產泡沫的犧牲者而不自知。
　　然而，儘管如此，我們並不悲觀。因為，除了國內自住或自有的進場購屋者外，從最近這一波的購屋人潮中，我們發覺正有大批認同台灣房地產價值的台商願意購入持有。此些台商，除了傳統來自大陸、港澳的台商外，也有不少係移民美加澳紐事業有成的台商，他們比較了台灣本地房地產與海外的價格、居住環境及發展潛力後，確認返國購屋具有客觀價值而投資進場。就這一股新興的購屋動能論，我們認為除了具備推動國內房地產更進一步發展的作用外，也具有肯定台灣政經文化建設的意義，值得朝野欣慰。但必須指出，此些見過世面、精明挑剔的投資客，對於房地產的評價，除了價格因素之外，居住交通、子女就學，乃至政治文化水平高低，都會納入考慮，一些備受責難的障礙，譬如兩岸三通或政治動亂等，都可能阻止、扼殺海外房地產投資客的來台投資意願，而使國內房地產景氣因為後繼無力而中輟。事實上，即使不為招徠海外投資客著想，為了二千三百萬同胞的生活與福祉，戮力政經文化建設，也是執政者的首要義務。

 廢止遺贈稅 綠營立委連署(2007/3/1)

●九十六年三月一日　經濟日報

　　薛凌趕在本會期提案 將對財部改革方案形成壓力

　　立法院新會期開議，民進黨立委再推廢止遺贈稅的法案。立委薛凌日前展開廢止遺贈稅法案的連署，趕在會期內提出，將對財政部規劃中的遺贈稅改革形成壓力。
　　薛凌昨（28）日表示，廢止遺贈稅所帶來的預期效益，將包括無數資金回流、提振內需及刺激民間消費等，並可吸引全球資金投資台灣，她將儘速在一週內完成連署，並已準備召開公聽會，邀請產業界共同討論遺贈稅的改革方案，屆時財政部規劃方案亦可一併提出討論，謀求共識。
　　蘇揆曾在與工商團體座談時，要求財政部與金管會務必透過租稅、法制等誘因，研議資金回流方案。而廢遺贈稅法被認為是吸引富人資金回流的可行途徑，部分民進黨立委私下推動廢止遺贈稅多時，在蘇揆參加黨內總統初選前再度提出，考驗蘇揆的稅改政策。
　　薛凌表示，鑑於全球化競爭激烈，為吸引國人資金回流，加以台灣目前遺產及贈與稅率較他國為高，導致富人採取租稅規劃規避稅負，造成政府稅基嚴重流失，政府應該務實思考稅改，也應該比鄰國更加開放，才能吸引全球資金投資台灣，因此將提案建請廢止遺產及贈與稅法。
　　目前遺贈稅最高邊際稅率為50%。財政部日前釋出風向，遺產稅最高邊際稅率大幅調降一半至25%，贈與稅率則自50%降至40%，兩稅課徵級距簡化，從十級減為五級。財政部估計調降後的稅收損失近150億元；但調降沒有時間表。
　　薛凌指出，香港、加拿大相繼廢除遺產稅，美國也逐年調降遺產稅，並言明要在2010年廢止遺產稅；新加坡則對2,000萬元以下遺產，課徵2%遺產稅，超過者課徵10%。過去新加坡遺產稅率高達40%，也面臨過國人將財產置於海外導致政府課不到稅的問題，後來新加坡調降稅率後，實際上資金確實大量回流，進而帶動新加坡建設發展，可以作為台灣的借鏡。

 買公設地抵繳遺產稅 行不通了(2007/3/1)

●九十六年三月一日　經濟日報

　　財部擬修法 實物抵稅範圍將限縮 繼承或受贈公設地仍可抵稅

　　財政部考慮修法，擬限制以買賣方式取得公設地者，未來不得抵繳遺產稅。限制以公設地抵稅的範圍，並不包括因繼承或贈與取得的公設土地。
　　民眾以課稅財產抵繳遺產稅每年以約100億元速度成長，累計全國至去（95）年底，以遺產抵稅的總額已近1,500億元，其中土地佔了七成，公設地更是其中大宗。
　　公共設施保留地已成為有心人規避遺產稅的工具，據國稅局統計，去年一年，以買進公設地抵繳遺產稅的案例共有67件，總抵稅額達15億元，因為抵稅獲得的降稅利益高達11億元。
　　財政部目前僅考慮修法限制遺產中透過買賣取得的公設地不得抵稅。這項措施將使部分生前靠低價買進公設地，再利用公設地公告現值高於市價的方式，降低應納遺產稅的「低買、高抵」手法受挫。
　　財政部正在研擬修正遺產及贈與稅法，除調降稅率、縮減級距外，長期遭外界詬病的「實物抵繳」規定也將檢討限縮抵稅範圍。
　　所謂實物抵繳，依據現行遺贈稅法規定，若納稅人沒有足夠現金繳納遺產稅時，可以主張以被納入課稅遺產的「實物」抵繳應納稅額。
　　根據統計，財政部國有財產局受託管理抵稅財產的總值已達1,486億元，其中抵稅物以土地為大宗，抵稅價值高達1,077億元，占總抵稅財產的七成；其次則是上市櫃與未上市櫃股，共有150億元；另外如債權等其他財物則約有260億元。
　　財政部正在審慎評估限縮公設地抵繳遺產稅的必要性。內部分析認為，公設地抵稅範圍應排除以買賣方式取得的土地，但受贈或原始取得的公設地遺產，仍有抵稅的權利。否則，也應比照所得稅處理「捐地節稅」案的模式，限制公設地的抵稅價值應按市價或財政部依公告現值所訂一定比例金額抵稅，不能全額按較高的公告
現值抵稅。
　　遺產及
贈與稅法的修法方案，財政部計畫將等待3月底學者的修法研究報告出爐後，再做細節討論。有關遺贈稅率、級距與實物抵繳規定，都將朝健全稅制目標檢討。財政部亦將在提出修法案之前，廣納社會意見，預定6月可以提出法案送審。

 捐贈寺廟抵稅 合法登記者准過關(2007/3/1)

●九十六年三月一日　工商時報

　　中區國稅局表示，因捐贈列舉扣除為所得總額之減除項目，其課稅所得額將因而減少，以減輕應納稅額，近年發現有不少納稅義務人以低價買進或不實之捐贈收據，藉以逃漏稅捐，中區國稅局特別提醒納稅義務人勿觸法網，並強調對寺廟之捐贈，必須屬於合法登記之寺廟，才符合扣除所得總額的規定。
　　中區國稅局表示，依據所得稅法規定，個人對政府之捐贈於辦理綜合所得稅結算申報時，可全額列報為捐贈列舉扣除額；對教育、文化、公益、慈善機關或團體之捐贈，也可於綜合所得總額二○％之限額內列報捐贈扣除。
　　自九十五年度開始實施所得基本稅額條例，綜合所得稅非現金部分之捐贈扣除額，必須計入基本所得額中計算基本稅額；而最近就發現納稅義務人有改採現金捐贈方式，以為節稅之規劃，尤其是捐贈予寺廟者最為普遍，其中，不乏不符合規定者。
　　中區國稅局特別呼籲納稅義務人，對寺廟捐贈時，必須注意該寺廟是否為依法向內政部、省（市）、縣（市）政府立案登記之寺廟、宗教社會團體及宗教財團法人，若非屬合法登記之寺廟，依法不得列報綜合所得稅捐贈扣除額；如果經查獲以偽造或不實之捐贈收據申報捐贈列舉扣除額，國稅局將移送地檢署偵辦，民眾切莫心存僥倖而觸犯刑責。
　　中區國稅局也表示，國稅局目前將捐贈列舉扣除額案件列為加強查核重點，對於捐贈收據內容有問題或與實際捐贈金額不符者，除進一步深入調查外，如發現有受贈之機關團體未依規定入帳，將通報其主管機關依規定辦理，如稅務代理人以此詐術或不正當方法幫助他人逃漏稅捐者，亦將移送地檢署偵辦。

 租期已過 房東進屋仍挨告(2007/3/1)

●九十六年三月一日　自由時報

▼ 檢起訴 法官判無罪

　　房東要小心了！就算房屋組約已到期，但若房客未搬，如未徵得房客同意，到底可否進入房內修繕，法官和檢察官見解不一，台北發生一案，檢察官認為房東涉嫌侵入住宅、把房東起訴，幸而台北地院認為房東非無故侵入住宅，判決房東無罪。
　　判決書指出，30歲出頭的郭姓女子在93年9月間，將位於台北市木新路景美女中附近的房子租給張姓女子，言明租約只有1年，到94年9月19日屆滿，不過張女未按時搬遷，剛好房子有漏水，郭女遂約水電工修房子，並與親友到租屋處勸張女搬家，還找管區員警到場協助。
　　郭女表示，租約到期前還以存證信函告知房客張女不再續租，但張女置之不理，還反咬她侵入住宅，真是豈有此理。
　　張女表示，她願意到派出所協調，但房東一群共6個人趁她開門要去警局時，就直接進屋內坐在沙發，請也請不走，她只好找警察來。
　　張女強調，她的女兒在95年7月間將高中畢業，郭女當初口頭同意租約延長到她女兒畢業，現在卻翻臉不認人。北院合議庭認為郭女等人是在張女同意後才進入屋內，與張女協商搬遷事宜，後經警方協調，就離開房子到派出所作筆錄，因此並非無故入屋；本案可上訴。

 遺產1425萬以下 課不到稅(2007/3/1)

●九十六年三月一日　自由時報

　　家住高雄的王先生，兩年前才剛辦理退休，辛苦工作多年的他，不僅掙得了一棟市價800萬元的透天厝，還有400萬餘元的存款。
　　王先生擔心未來子女要負擔高額遺產稅，因此聽從代書建議，以假買賣的方式將房屋移轉給長子，房屋移轉時只繳了土增稅五萬多元及契稅約一萬元，王先生為此還沾沾自喜。
　　不過，高雄市國稅局追查後發現，王先生的長子才剛滿20歲，目前還在大學唸書，根本沒有購屋的能力，也拿不出支付價款的證明，國稅局因此認定這是「假買賣、真贈與」，要求王先生補繳贈與稅70萬餘元。
　　王先生這樣做，原以為可以規避遺產稅，實際上卻是「多此一舉」，因為我國遺產稅稅率雖高達50%，但免稅額及扣除額也相當高。王先生的遺產雖合計高達1,200萬元，但扣除免稅額及各項扣除額之後，遺產淨額為零，即使生前未做任何規劃，未來王先生不幸過世後，子女也不會被課到遺產稅。
　　遺產稅之所以被稱為「富人稅」，是因為減除免稅額及扣除額後，很多中低收入者根本不會被課到稅，尤其是自2006年起，遺產稅免稅額及扣除額調高11%，免稅額由700萬元調高至779萬元，配偶扣除額由400萬元調高至445萬元，子女扣除額由40萬元提高至45萬元，喪葬扣除額則由100萬元調高至111萬元。
　　以此估算，四口之家若遺產總額在1,425萬元以下，都不會被課到遺產稅；即使四口之家遺產總額超過1,425萬元，也不一定會被課到稅，因為夫妻若採聯合財產制，生存配偶可主張「夫妻剩餘財產差額分配請求權」，讓死亡配偶的遺產減少大半，被課到遺產稅的機率更低。
　　此外，如果被繼承人的財產是不動產，則土地是以公告現值，房屋則是以評定現值計算遺產總額，由於公告現值約只有市價的五、六成，因此遺產總額更遠低市價，以王先生的800萬元透天厝為例，計算遺產總額時可能只有400多萬元，所以就更沒有必要進行遺產稅節稅規劃。

▼ 逐年贈與 也可避稅

　　如果父母的財產總額超過遺產稅免稅額及扣除額，又不想讓子女負擔遺產稅，此時就可以利用贈與的方式，於生前將財產逐年移轉給子女。目前每人每年贈與免稅額是111萬元，只要不超過這個額度，每年贈與子女的財產，就不會被課贈與稅；不過，被繼承人死亡前兩年贈與配偶及繼承人的財產，會被併入遺產總額課稅。

 有錢人避稅花招 財部破解(2007/3/1)

●九十六年三月一日　自由時報

　　雖然我國遺產稅有不少免稅額及扣除額，但對有錢人而言，還是不夠用，加上生前贈與額度有限，有錢人必須尋找更有效的節稅方式，例如以公共設施保留地抵繳遺產稅，就是最近幾年相當盛行的節稅手法。
　　這種規避遺產稅的手法，與綜所稅的「捐地節稅」有異曲同工之妙，利用公設地的市價遠低於公告現值，被繼承人生前大量低價購買公設地，等到被繼承人過世之後，繼承人再以公設地抵繳遺產稅，由於公設地抵繳遺產稅時，是以公告現值計算，因此可以省下鉅額遺產稅。
　　為此，財政部曾發布解釋令規定，被繼承人死亡前買進的公設地，若於死亡後才完成移轉登記，就不能以公告現值抵繳遺產稅，必須以成交價格計算。不過，這道解釋令的效果有限，因為只要是死亡前買進的公設地，並且在死亡前就已辦妥移轉登記，還是可以公告現值抵繳遺產稅，節稅空間依然存在。為徹底防堵這種規避遺產稅的手法，財政部有意修改實物抵繳遺產稅的規定，但確切的修法內容，至今仍未對外說明。
　　另一種常見的規避遺產稅的手法，則是利用遺產及贈與稅法第16條「被繼承人死亡時，其指定受益人所領取之人壽保險金，不計入遺產總額」的規定，趁著被繼承人高齡或重病時購買躉繳保單，以此規避遺產稅，但這種手法已逐漸行不通了。
　　中區國稅局就曾查到一個案例，被繼承人生前有陳舊性中風、糖尿病及缺血性心臟病等多種疾病，卻於74歲高齡時以躉繳保費方式投保壽險，一次繳付1,600萬元鉅額保費，並指定其子為受益人。被繼承人於投保後一個半月內死亡，其子因此領取保險給付金1,300萬元，想藉此規避遺產稅，但中區國稅局查核後，仍將這1,300萬元併入遺產課稅。
　　事實上，各國稅局早已經達成共識，對於蓄意以躉繳保單規避遺產稅者，國稅局都會直接將保險給付併計遺產課稅，雖然不少繼承人因此提起行政訴訟，但多是國稅局勝訴。
　　以中區國稅局為例，在1999年至2003年間，該局就查獲不少以躉繳保單規避遺產稅的案件，其中有13件因當事人不服而提起行政訴訟，但行政法院都判決國稅局勝訴，這13件訴訟案件涉及的遺產總額約2.4億元，應繳納的遺產稅額約9,700萬元。

 尋找捷運屋 鎖定3年內通車區域(2007/3/1)

●九十六年三月一日　蘋果日報

　　內湖線新莊線 周邊房價漲3成

　　大台北捷運系統路網逐漸成型，沿著捷運購屋已成為台北人最喜愛的購屋方式，除了已經通車的捷運路線外，未來3年內將通車的捷運線，也是購屋人鎖定的目標，包括內湖線、南港東延段、新莊線、蘆洲線等，因為這些區段買氣趨熱，未來房價具有想像空間，其中以劍南路站、內湖站、葫洲站、南港站、新莊站、三民高
中站等潛力最大。
　　近年房市買氣熱絡，捷運沿線房價迅速飆漲，對預算有限的購屋人來說，不妨轉向未來3年將通車的捷運路線，例如內湖線、南港東延段、新莊線、蘆洲線等，趁著這幾條路線房價尚未漲過頭前進場。
　　房仲業者對於捷運房市始終樂觀，多認為住在捷運旁，彷彿領到1張燙金門牌。住商不動產蘆洲長榮加盟店店長李宗霖表示，當市場景氣好的時候，相較於非位於捷運邊的產品，捷運沿線房價漲幅較大，即使碰到景氣衰退，捷運旁的房子有抗跌的優勢，將來轉手也較容易。

　　葫洲站每坪站上50萬

　　永慶房屋內湖直營店店長李和錦指出，過去木柵線採高架興建時，房價應聲回檔，但如今同樣為高架捷運的內湖線，房價卻無下降趨勢，除了內湖區聯外道路四通八達，尖峰時間是由市區往內湖集中之外，更重要的是，捷運的便利性已被大眾接受，大家對捷運的期待及想像空間反映於房價上，因此內湖線在捷運動工前後，
平均上漲了3成。
　　內湖線以劍南路站、內湖站、葫洲站最有潛力，內湖站有德安生活百貨，距離碧湖公園不遠，周邊生活機能、學區完備。葫洲站與內湖4期與2期重劃區新式社區緊密結合，新推案每坪站上50萬元。劍南路站位於美麗華商圈，未來和大直豪宅結合，前景可期。
　　住商不動產新莊中平加盟店店長李惠容表示，新莊線看好生活機能齊備的新莊站，輔以新莊副都心、新莊體育場等大型公共設施加持，房價漲幅約3成。

　　蘆洲站訴求房價省半

　　李和錦認為，因捷運西湖站設立，加上內湖科學園區人口進住，房價可望由黑翻紅，至於南港站則有台鐵、高鐵、捷運三鐵共構的交通建設。還有捷運新莊線的迴龍站，由於地理位置接近桃園，原先價格不高，通車後可拉近與市中心的距離。李宗霖指出，蘆洲線沿線有不少新推案打出「過個重陽橋，房價省一半」的訴求，1000萬在蘆洲也可買到3房加車位。
　　三民高中站區周邊學區密度高，除三民中學外，短短的民權路附近有鷺江國小、仁愛國小，孩童就學首重交通方便，一般中古大樓每坪約17~18萬元。

 佔私地蓋水溝 北市府吃官司(2007/2/28)

●九十六年二月廿八日　蘋果日報

　　退休軍官鄧金輝四年前買下台北市一千多萬元的透天厝，沒想到五十八坪土地有一半被鄰居及市府佔用，做為私人道路並蓋設水溝，讓他不僅改建不成，兩年來還經常有警員指他在門口擺盆栽是路霸，使鄧得經常拿著土地權狀說明，因不堪其擾，憤而告上法院要市政府把水溝遷走，還他土地。

　　市府稱沒蓋水溝

　　鄧說蓋水溝，不應該在我的土地上，不過市府向法官主張，水溝不是市府蓋的，鄧說：「水溝蓋上有『市府公物』字樣，怎會跟市府無關？」
　　鄧是在申請建築執照，準備重建時，才知道鄧家門口寬達十公尺的道路一部分佔用他家的地，一部分則是綠地而非巷道，市府以沒有建築線（未臨路）為由，不准重建。鄧家在自己地上擺盆裁，也被檢舉是路霸。

 地政所 明起擴大服務(2007/2/28)

●九十六年二月廿八日　聯合報

　　台北市土地登記跨所服務，自明天起，再增加贈與（含夫妻贈與）、抵押權次序移轉、抵押權移轉及抵押權權利分割登記等4項服務。市民可在任一地政事務所申請辦理，不受地籍轄區限制。
　　北市各地政事務所之前陸續開辦簡易登記、抵押權設定、共有物分割、交換、抵押權內容變更、預告及塗銷預告登記案件跨所登記，深獲好評

 保人有2種 銀行追債步驟大不同(2007/2/27)

●九十六年二月廿七日　蘋果日報

　　銀行表示，保人有2種，分為保證人和連帶保證人，兩者之間最大差別在於，一旦債務人欠錢不還，銀行追索程式不同，其中以連帶保證人最恐怖，與債務人地位平行，銀行如果覺得連帶保證人財力雄厚，就可跳過債務人，直接向連帶保證人追償。

　　連帶保證人責任更重

　　但如果只是單純保證人，銀行必須先向債務人完成追索程式後，才可向保證人追債。
　　銀行進一步解釋，保證人和連帶保證人最大的不同在於，當借款人欠債不還時，若當初銀行只要求保證人而非連帶保證人，銀行必須先完成對借款人本人的各項追債程式，例如電催、催告、向法院聲請支付命令等，該做的，都做了，還是要不回欠債，才能跟保證人要。
　　但是若當初簽名當連帶保證人，情況就不同了。銀行可直接看借款人、連帶保證人，哪1個人比較好找，或是哪1個人的錢比較容易要回來，就可先找那1個人要錢。簡單來說，連帶保證人和借款人間，可直接劃上等號。

　　無法清償恐拖累信用

　　另外，值得注意的是，若借款人無力清償，一旦連帶保證人或保證人也未負起連帶清償的責任，保證人在聯徵中心的信用紀錄，將會遭到註記，信用狀況出了問題，未來若還有資金融通需求時，想跟銀行往來可就很困難，可是得不償失。
　　因此，銀行表示，為人做保不可掉以輕心，建議如果保人真的無力代為償還貸款的話，最好先設法與銀行協商，就貸款償還事宜取得銀行的支援。

 抗稅9年敗訴 追繳3200 萬利息(2007/2/27)

●九十六年二月廿七日　聯合報

　　男子指三年可完程式拖九年 超過時間是法院延誤 法官認有無延誤都不影響計息 判敗訴

　　台北市曾姓男子為了五千多萬元所得稅尋求行政救濟，從複查到行政訴訟敗訴定讞，花了九年時間；結果除了本稅，另外得繳三千二百多萬元利息。
　　曾姓男子認為錯在行政救濟程式拖太久，使他須繳這麼高額的利息，再打行政訴訟救濟。但最高行政法院認為他遲未繳納稅款，獲得緩徵的利息利益，不能因為後來利率升降，反過來主張彈性調整應繳的利息，判他敗訴確定。
　　法界人士指出，如果法律改採浮動利率計算補稅利息，曾姓男子不會這麼不甘心；不過，如果曾姓男子先繳部分稅款，利息就不會飆得這麼高，而一件欠稅案拖了九年才確定，也有檢討必要。
　　曾姓男子申報八十年度綜合所得稅時，因漏報土地買賣的抵押利息所得，被稅捐單位核定應補稅五千五百六十萬元；曾不服，經複查、訴願、再訴願及最高行政法院行政訴訟，九十一年十一月被判敗訴確定。
　　曾姓男子補稅款加計利息的天數共三千零七十六天，以應繳款當時（民國八十三年）郵局一年的定存利率為百分之七計算，他應繳利息三千兩百多萬元。
　　他認為，如果每一個程式都能在法令規定的時間內審理完畢，他的案子應可在一千零五十天內結案，超過的時間都是審查機關的延誤，結果卻由他付利息，形同變相課稅；更何況後來的利率一度降到百分之一點四，他損失更大。
　　判決指出，加計利息是稅捐稽徵法的規定，國稅局依法計息，並無違誤。
　　至於案子拖太久才確定，合議庭認為複查人員沒有依時限作出決定，屬於是否違反公務員服務法範圍，和計息無關；而「審理時限」規定也只有「訓示」的作用，不會影響到課稅處分的效力。曾姓男子八十三年應繳的稅，直到九十三年才繳，已享有緩徵的利益，應依法給付利息。

 國產局標售未繼承之私人土地(2007/2/27)

●九十六年二月廿七日　工商時報

　　財政部國有財產局中區辦事處將在三月八日公開標售位於台中縣內七宗未繼承的私人土地，底價為公告現值。
　　國產局主祕莊翠雲表示，過去以來就有一些私人土地，在地主過世後仍沒有人來辦理繼承登記過戶，國產局會保管十五年，如果逾期仍沒有人來登記，為了解決無人土地，會採公開標售。
　　標售的方式，第一次是以公告現值當底價，如果流標，第二次就打八折，連續標售五次，每一次都打八折。
　　標售後所得的價金，會進一個專戶中，繼承人可以在十年內來領回，如超過十年不領，就歸國庫所有。如果都沒有標售出去，土地就收歸國有，十年內繼承人可以來向國產局要價金，國產局會以最後一次標售的價金折算給他。
　　國產局表示，早年因民眾不熟土地法令，沒有依法辦理不動產繼承登記，隨著時間流逝繼承人散居各地，或因死亡再次發生繼承，繼承人數遞增，使得不動產權屬關係複雜，無法正常處分利用，甚至有後代子孫不知有應辦繼承登記的不動產而權益受損，進而影響國家、社會土地整體利用及衍生管理問題。
　　財政部在八十九年修正公布土地法第七十三條之一規定，未辦繼承登記之私有土地及私有建築改良物經地政機關列冊管理十五年後，仍未辦繼承登記者，移請國產局辦理公開標售。
　　據國產局統計，截至目前，各縣市移交該局辦理公開標售的未辦繼承登記不動產約有三萬五千筆之多。
　　國產局表示，未辦繼承登記之私有不動產涉及繼承人、合法使用人及共有人就其使用範圍有優先購買權，及標售所得價款得由繼承人在十年內依其法定應繼分領取等相關事宜，不但與國有非公用不動產標售處理方式截然不同，且所涉及的權利關係複雜，處理時程冗長。
　　國產局從九十四年三月起先行選擇一鄉鎮試辦，已完成三次標售作業，總計公開標售五十多筆土地，有九十五件標封參與投標，成功標脫四十三宗。國產局表示，檢視開標的標的，多數是由繼承人、使用人或共有人參與投標，顯見民眾對於取得此類不動產，確有實際需要，透過公開標售機制有助於不動產的利用及處分。

 遺產及贈與稅 擬採差別稅率(2007/2/27)

●九十六年二月廿七日　經濟日報

　　財部規劃遺產稅率減半 最高邊際稅率降至25% 贈與稅率降至40%

　　財政部正在規劃調降遺贈稅率，遺產及贈與稅將首度採差別稅率。擬議中的遺產稅稅率擬減半，最高邊際稅率規劃大幅調降至25%；贈與稅率則自50%降至40%，兩稅課徵級距均自十級減為五級，估計稅收損失接近150億元。
　　不過，財政部尚未確立調降遺贈稅的時間表，主要與軍教人員薪資課稅的所得稅改革方案遲未完成立法有關。財政部擔心，如果調降遺贈稅率方案搶在軍教薪資所得恢復課稅之前推出，恐引來社會「劫貧濟富」的負面印象。
　　財政部也已委託學者就遺贈稅制改革提出研究報告，預定3月底完成。財政部昨（26）日對外表示，遺贈稅制改革會以降低稅負與健全稅制為目標，有關稅率應降至何種水準，財政部仍要等待學者報告出爐，尋求社會共識後，才會定案。
　　但據瞭解，財政部對遺贈稅率調降已有初步原則。雖然財改會規劃遺產及贈與稅最高邊際稅率應自50%降至40%，但財政部認為，外界對廢除遺贈稅制一直有所期待，特別是遺產稅率過高，會使資金運用效率偏低，不利經濟發展。不過，財政部僅傾向將遺產稅率自50%降為25%，無法接受全面廢除。
　　95年全國遺產稅收約235億元，財政部粗估，遺產稅率自50%降為25%之後，稅收損失約120億元。
　　與遺產稅不同的是，財政部並不打算大幅調降贈與稅率。財部分析認為，贈與稅是遺產稅的補充稅，如果贈與稅率大幅調降，將會使生前租稅規劃成本下降，喪失身後課徵遺產稅的意義。財政部擬小幅調降贈與稅，最高稅率規劃要自50%降至40%。
　　為降低遺贈稅制對中產階級的負擔，財政部也擬仿照美國建立終身財富移轉制，讓每個人生前即擁有透過贈與即可使用遺產稅免稅額或扣除額的機會。財政部長何志欽認為，終身財富移轉制的免課稅額度至少需為1,000萬元，但不排除可以視最終稅率調整幅度，再做更動。
　　終身財富移轉制是指納稅人生前若要贈與財產給子女或指定的第三人，除了贈與稅的免稅額之外，財產總值若超過贈與免稅額，納稅人可以主張動用屬於終身財富移轉免稅額的1,000萬元額度。這個免稅額度形同一個帳戶，每個人都可在生前分次或一次運用，額度內的財產贈與均不課稅，但死後納稅人不能再重複享有扣除遺產的權利。

 海砂樓崩裂 飛砸路邊車(2007/2/27)

●九十六年二月廿七日　蘋果日報

　　水泥塊嚇人 車主呼倒楣

　　台北縣一棟屋齡十八年、被列為危樓的海砂大樓，六樓陽台地板昨午突然塌落，水泥碎塊砸落五樓陽台，並飛至一樓將停在路邊的轎車擋風玻璃砸碎、引擎蓋撞凹，車主聞訊趕來大呼倒楣；住戶則無奈地說，與建商官司纏訟多年無果，「這種房子住得當然很害怕，但又有什麼辦法呢？」

　　黑心建材

　　據台北縣政府統計，至今年一月為止，台北縣計測出十九棟海砂屋，其中以三重巿最多，計有四棟，而未通報檢測的黑數則難以估計。北縣工務局使用管理課課長王旭初建議，若民眾懷疑住到海砂屋，可向縣巿政府工務單位提出鑑定申請。

　　玻璃碎引擎蓋凹

　　發生意外的是位於北縣板橋市南雅西路二段的林園天廈，該大樓十八年前興建，計十二層樓、二百多名居民。管委會主委黃思萍指出，大樓啟用之初，住戶發現牆壁剝落，找來結構技師工會鑑定，才發現竟是一棟海砂屋，住戶因此怒告建商，官司目前仍纏訟中。
　　目擊民眾表示，昨天下午三時許，該大樓六樓陽台地板突然「轟」一聲崩落，石塊夾雜大量灰塵掉落五樓陽台，並飛濺落到下方的街道，砸中一輛停放在路旁的馬自達轎車，其擋風玻璃應聲碎裂，引擎蓋也被砸凹陷。
　　意外雖未造成傷亡，不過車子被砸的楊姓車主並非大樓住戶，只是停個車就遭殃令他大呼：「怎麼這麼倒楣？」他估算車子的修理費近兩萬元，將向大樓管委會求償。

　　無立即拆遷必要

　　大樓主委黃思萍說，大樓鑑定出是海砂屋後，因重建須二度鑑定，還要花一百多萬元鑑定費，加上九二一地震後縣府鑑定為黃牌危樓，沒有立即撤離必要，便一直擱置至今。一名住戶也無奈地說：「住在這種大樓很可怕，但大多數人都沒能力搬啊！」
　　事發後北縣工務局也會同建築師工會、土木技師工會等單位到場勘察，王旭初表示，該大樓四年前曾申請補牆，工務局核撥經費後，大樓住戶需自費部分卻無法達成共識，至今尚未動工，此次意外經勘驗仍無立即拆遷必要，將再與住戶協調修復和二度鑑定事宜。

 青年購屋低利貸款 隨到隨辦(2007/2/27)

●九十六年二月廿七日　聯合報

　　20至40歲 設籍北市 家庭年收入86萬元以下 無自有住宅

　　台北市政府都市發展局辦理市民申請96年度青年購屋低利貸款，即日起採隨到隨辦方式辦理，至額滿或11月30日止。
　　有意購屋青年朋友可向該局南門辦公室（北市羅斯福路1段8號10樓）購買申請書表（每份工本費20元），或現場收件；相關貸款條件等資訊及下載書表服務，可至內政部營建署網站（www.cpami.gov.tw）查詢。
　　發展局表示，在北市設有戶籍、家庭年收入在86萬元以下、與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者，且本人、配偶、戶籍內直系親屬及其配偶均無自有住宅，並未曾受政府輔助購（建）住宅，年滿20歲至40歲間的青年朋友，均可提出申請。
　　優惠貸款金額部分，前7年不高於年息3％，按台灣郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率調整（目前為2.255%）。爾後年限按台灣郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率，加1％電腦動調整。
　　超出優惠貸款部分，按承辦貸款金融機構與貸款人議定利率支付。如對該項貸款仍有疑義，可電23572814由專人服務。

 遺產稅調降 財部三版本(2007/2/26)

●九十六年二月廿六日　工商時報

　　財政部在三月份將提出遺產稅及贈與稅的調降方案，據了解，遺產稅的最高邊際稅率將由五○％大幅調降，計有四○％、三○％、二五％等三種版本，超過三年前行政院財改會所達成遺產稅降到四○％的規劃。
　　而贈與稅則可望由五○％降到四○％，維持原財改會的共識。
　　遺贈稅的最高邊際稅率高達五○％，逃漏稅的處罰又重，是大老闆心中的痛，但因為遺贈稅一年稅收有二百多億元，是地方的重要財源，財政部極力反對大幅降稅，更反對廢除。
　　行政院在二○○三年舉行財改會，在總結報告的中期方案，規劃遺產及贈與稅的稅率皆由五○％降為四○％，當時研究計劃就是由現任財政部長何志欽主持。
　　財政部今年的稅改目標鎖定遺贈稅的改革，但何志欽準備將遺產稅率的降幅，修得比他過去在財改會的規劃還要大。
　　據了解，許多企業老闆持續向府院高層強烈反映，香港已取消遺產稅，我國遺產稅率竟高達五○％，造成資金外流到海外避稅，結果政府課不到多少稅，企業也付出避稅成本。不如大幅降稅，以吸引資金回流。
　　財政部對遺產稅的降稅腹案有數個稅率版本，包括四○％、三○％、二五％的稅率，提供行政院參考，不過，到底是那一版本都尚未定案。
　　在遺產的免稅額方面，何志欽多次宣稱要引進美國的終身財富制，把贈與稅和遺產稅的免稅額合併在一起使用，以利生前的財務規劃，有利於小富階級。在稅基方面，財政部將堵起實物抵繳的漏洞，尤其是買進公設地專為租稅規劃者，也將一併檢討。
　　對於稅收損失，由於遺產稅及贈與稅的一年收入加起來有三百億元，遺產稅為二百多億元，贈與稅還不到一百億元，如果遺產稅率大砍一半之後，稅收損失會超過一百億元，要如何找到替代來源，還在評估中。

 上網以物易物 無法課贈與稅(2007/2/26)

●九十六年二月廿六日　經濟日報

　　財部：交換物品價格若不對等，將產生所得或贈與；惟稅捐機關不易一一追查，將注意「易物風潮」發展。

　　以物易物，要課稅嗎？網路最近興起一股「易物風潮」，未兌獎的統一發票成為最熱門的易物標的。財政部認為，統一發票即使中獎，也是分離課稅，以物易物不算贈與，無法課贈與稅。
　　網路新興一種以物易物的交易，財政部對於這類交易行為瞭解不多。不過，財政部初判，網友間交換的貨物，多數都是二手貨品，不論是否等值，暫時無法對買賣雙方課稅。
　　去（95）年底，台灣創業者開發了一個交換物品的網站，目前登錄的會員接近3,000人，提出交換的物品量多達萬種，包括女用精品、玩具、電玩、文具、食品…無奇不有。網站還為換家設計「易物幣」，加入會員就可獲得一定金額免費的易物幣，可以用來交換物品。
　　根據網站的統計，換家可以提出任何交換物品的需求，目前被換家視為最熱門的交易品是「未兌獎的統一發票」。一張未兌獎發票相當於一塊錢，譬如，有換家希望用一個文件夾，交換十10張未兌獎的發票；也有人想用一個髮夾，交換20張發票。
　　財政部對於網路新興的易物交易也感到興趣，不過稅務官員對易物方式與遊戲規則並不清楚。對於換家喜歡拿用不到的贈品，或八成新的二手物品，交換未兌獎的統一發票，財政部倒不擔心這個有逃稅問題。
　　財政部認為，統一發票的中獎獎金目前採20%稅率分離課稅，最高獎金雖然是200萬元，但是不管經過幾次易物的過程，發票獎金就是發票獎金，該課的稅一毛也跑不掉。
　　財政部比較擔心的是，如果有人想要仿照國外「迴紋針換豪宅」的模式，希望一路換到高價物品，屆時該如何課稅？就是一個頭大的問題。
　　舉例來說，目前在易物網站上，有人以女用高跟鞋指名要交換名牌包，財政部說，名牌包與女用鞋如果不是自用物品，換家基於好玩或是別有用意的交換，只要價格不對等，確實是會產生「所得」或「贈與」的情形。
　　不過，由於這類易物過程都不是一次就能成功，財政部坦承，以物易物的交換行為，即使涉及課稅範疇，稅捐機關要一一追查也有實際的困難，財政部只能保持注意。

 銀行放款不再徵提連帶保證人(2007/2/26)

●九十六年二月廿六日　蘋果日報

　　新巴塞爾協定上路 房貸消費貸款趨保守

　　過年納福之後，民眾必須留意，包括房貸及消費貸款保證人規定、放寬金融機構申設分支機構、地震保險承保範圍納入海嘯以及調整鉅額交易制度等金融措施的修正做法。另外，銀行今年開始適用新巴塞爾協定後，包括房貸等放款業務都可能變的較保守。

　　政策新制

　　金豬年預期房市依舊熱絡，為避免房貸業務引發爭議，金管會表示，即日起，銀行辦理自用住宅放款及消費性放款時，已取得足額擔保者，不得再徵提連帶保證人。若銀行有徵取保證人者，其保證金額應以一定金額為限，且銀行於日後求償時，應先向借款人追償，求償不足部分得向連帶保證人平均求償。

　　高成數房貸壓力較大

　　另外，金管會也禁止銀行以「共同借款人」或「連帶債務人」的名義，變相徵提連帶保證人，或徵提一般保證人後，再要求其拋棄先訴抗辯權。
　　若因擔保品不足而徵取連帶保證人時，應向連帶保證人充分說明其負擔保證的法律責任及風險；對於擔保物提供人，須使其瞭解就擔保物設定抵押權所擔保的債務範圍。
　　另外，銀行業者在今年起開始適用新版的巴塞爾協定，必須依照新的風險係數，調整自有資金的準備比例。銀行業者表示，這項政策因為攸關銀行營運成本，間接也會影響消費者權益。
　　以房貸為例，依據新巴塞爾協定，房貸成數75%以下，風險係數為35%，但房貸成數超過75%，風險係數馬上提高到75%，等於銀行自有資金需求增加1倍以上，若高成數房貸承做過多，銀行就可能有極大的增資壓力，此時銀行就會減少高成數房貸的業務量或提高房貸利率水準。

　　鉅額交易可配對撮合

　　而為有效處理金融機構家數過多的問題，金管會對銀行申設分支機構的措施，5月起將微幅開放。金融機構每年得申請增設2家分支機構，地點有益城鄉均衡發展或配合金融監理政策者，家數可多一處。
　　若因城鄉均衡發展而獲准增設者，3年內不得遷移。今年將開放10家名額給銀行申請，預計對民眾與特定金融機構往來的便利性，可望提高。
　　金管會亦確定在6月底以前，調整現有股市鉅額交易制度。除了原逐筆交易之外，增加配對交易（依投資人洽定的配對組合撮合成交）。
　　其中逐筆交易延長盤中交易時間為20分鐘，放寬交易價格彈性幅度至3.5%，並增加T+2日交割期及取消預收款券措施。配對交易除盤後交易時間至下午5時、數額標準提高為1000交易單位或3000萬元外，其餘與逐筆交易同。
　　至於與民眾生活相關的地震保險措施，今年起也有些微調整。鑑於投保率逐年上升，為保障民眾權益，在住宅地震險部分，將地震引起的海嘯納入承保事故，同時每一次地震事故保險理賠上限亦自500億元增至600億元。

　　地震引起海嘯可納保

　　目前凡是民眾投保住宅地震基本保險者，因地震或地震引起火災、爆炸、地層下陷、開裂及決口造成房屋倒塌或不堪居住時，經鑑定後即可依保險金額獲得賠償及外加的臨時住宿費用18萬元。住宅地震基本保險最高保險金額120萬元，每年保險費為1459元。

 房貸戶信用評分6月上路(2007/2/25)

●九十六年二月廿五日　蘋果日報

　　房貸戶信用評分將上路，未來購屋貸款向銀行殺價降息，將有客觀根據。

　　評等佳可爭取降息 新戶以雙卡評分

　　最快6月起，房貸戶與銀行議價，將有所本。聯合徵信中心預定最快6月推出國內第一個通用型的房貸戶信用評分機制，讓目前200多萬名房貸戶可依手上的房貸信評報告，與銀行議價、降息。500萬元房貸，每爭取降0.1個百分點，房貸戶1年就節省5000元利息支出，降價空間比信用卡、現金卡來得大。

　　收入職業納入評等

　　不過若是新房貸戶，因在聯徵中心沒有「有擔保放款」的信用評等資料，只能依該客戶過去與銀行往來的信用卡、現金卡等「無擔保放款」信用資料做評分，再由各銀行鍵入「房貸特徵數值」（如擔保品價值、放款成數及利率等），由聯徵依該數值，找類似特徵房貸戶模型做排序、試算、風險評價，採互動及相對性評分。
　　依聯徵中心風險研究小組規劃，舊房貸戶評分，主要看個人信用評分（1~863等級）、貸款時間（帳齡）、房屋座落地價格與貸款成數對應，其餘如舊貸戶的收入、職業也會納入評等，一般而言，舊房貸戶若屬800分以上、帳齡長且貸款成數低，就是優良客戶、評等較高，與銀行議價空間就會較大。
　　以現有約200萬名房貸戶為例，評分機制會將每個人的評比分數，從第1名排到第200萬名，然後分成10等份，亦即各有20萬人落在0~10、10~20、20~30等，依此類推的10個區間內，讓民眾知道自己與其他房貸戶的信用相對位置；倘若排名太后面，報告也會列出為何信用不好的幾點理由。

　　報告明確列出理由

　　若個人信用百分比區間落點，落在最低的0~30的這3個區間內，報告會列出理由，告訴民眾為何分數偏低；若民眾拿到高分、銀行給的利率卻偏高，即可作為與銀行議價、調降利率的基礎。
　　至於新申辦的房貸戶，因在聯徵中心沒有過往申辦房貸的資料，聯徵將先援引該新貸戶與銀行往來的個人信用狀況，作為重要參考變數。
　　聯徵中心近日擬開發「房貸戶申請人評分系統」，由承辦銀行自行鍵入該新貸戶的擔保品價格、放款成數與利率等「房貸特徵數值」，聯徵再依照類似特徵的房貸戶進行模擬試算，給予排序、評等，屬於互動及相對性評分。

 高負債房市投資客 銀行收傘(2007/2/25)

●九十六年二月廿五日　蘋果日報

　　房貸戶信用評分將上路，未來購屋貸款向銀行殺價降息，將有客觀根據。

　　想低買高賣的房市投資客，小心了！銀行公會過年前通過自律規範，要求銀行針對房市投資客，控管核貸成數，且房貸戶個人負債比高低，須納入銀行核貸成數的考量要素之一。土銀房貸科長陳百泰說，內部幾乎不承作投資客生意，且一般房貸戶貸款成數，最多也僅有8成5。

　　土銀不做投資客生意

　　陳百泰說，土銀內部已開始建置一套客戶房屋貸款的風險評分系統，預定今年上半年上路，針對如負債比過高、債信不良等高風險客戶，就會降低該客戶核貸成數，避免銀行承擔過高風險。
　　為避免房市過熱產生泡沫化危機，金管會與央行兩大主管機關，紛紛關切各銀行殺低利率搶攻房貸、或大舉承作高成數（如百分百）房貸情況，金管會年前責成銀行公會，探詢業者是否可擬定合理的核貸成數，以控管銀行放款風險。
　　銀行公會提出3大防堵措施。首先銀行應考量貸款人所提抵押品的時值、折舊率、銷售性及擔保品個別差異，自行訂定房貸的核貸成數；其次，需將房貸戶的個人負債比高低，納入給予核貸成數的考量要素之一，對於房市投資客更需嚴控核貸成數及評估授信風險。
　　最後擬建議由聯徵中心建置「不動產成交行情及鑑價資訊平台」提供銀行查詢利用，作為銀行辦理核貸及徵信風控的參考。

 北區房屋進駐台北 揮軍代銷業(2007/2/25)

●九十六年二月廿五日　工商時報

　　農曆過年後，北區房屋將準備對外宣布合併台北都會區的兩家加盟店品牌，藉此將從桃竹苗地區，跨足到台北都會區，預計二○○七年底，北區房屋的「一直營、二加盟」的總店數，將可擴大到二五○店，並且於二○一○年擴大到五○○店，屆時將改寫「四大天王」的排名；除此之外，北區房屋剛成立的「代銷事業處」，農曆年後也要跨足桃園青埔接案，進行大規模的產業垂直與水平整合。
　　北區房屋最近來勢洶洶的大動作，將使得信義房屋、永慶房屋、太平洋房屋以及北區房屋的房仲業四大天王，在農曆過年後，面臨重新洗牌的局面，也為未來房仲業布局消長，投下一顆震撼彈。
　　北區房屋自七十五年創辦迄今，已經是擁有七十家直營店、雄霸桃竹苗的第一品牌，而且每年都保持獲利，為了從地方型品牌、躋身為全國品牌，北區已購併台北地區兩家中型的房仲公司，以擴大通路平台到整個北台灣地區。至於購併的金額，仍在保密協定之中。
　　北區房屋首席總經理彭培業表示，北區房屋購併這兩家加盟店後，以「一直營、二加盟」的三品牌優勢，將使得總店數一舉擴大到二五○家；另外，農曆年後北區也要正式揮軍代銷業。
　　彭培業表示，北區跨足代銷事業，主要是運用六十幾家直營店的行銷通路平台、近六百位房屋仲介經紀人，加上企業品牌的三大資源，掌握苗竹苗地區愈來愈多的餘屋、新屋市場，現已接下「高帝仰哲」、「中興御品」兩個建案，○七年接案目標為五十億元。
　　彭培業指出，北區的代銷事業預計五月母親節檔期前，將在北區斥資四千萬元的高鐵青埔站企業總部大樓內，設立「聯合展銷中心」，並且把手中建案進行聯合展銷，整合公司上中下游資源，讓客戶能夠「One Stop Shopping」。

 贈與子女 超過222萬會被查稅(2007/2/24)

●九十六年二月廿四日　蘋果日報

　　現在的父母理財觀念提升，小孩一出生就會幫他們開立帳戶，做為理財規劃第一步，不過在主管機關杜絕人頭帳戶下，替小孩開戶規定程式繁瑣，父母雙親須親赴銀行為自己的小寶貝開戶，若一方無法前往，要寫委託書，開戶相對麻煩。
　　銀行更提醒，可以幫小孩開活儲和定存戶，但未成年人不可以開外幣戶頭，至於父母每人每年贈與子女的額度是111萬元，也就是說，夫妻倆每年存到小朋友戶頭的錢，不得超過222萬元，否則會遭國稅局查稅。

　　兒童開戶需戶口名簿

　　銀行指出，一般個人戶開戶只要國民身份證、第二證件及印鑑即可辦理，但未成年多了一些門檻，如果未成年親自到銀行開戶還算簡單，但也還沒有領得身份證，可以持戶口名簿辦理。
　　但如果是小學、幼稚園甚至還在襁褓階段，必須由法定代理人（父母）或監護人代辦，銀行指出，未成年人須由父母親自上銀行代辦，須備有戶口名簿、印章、第二證件及父母代辦人的國民身份證、第二證件及印章辦理。

 5月報稅 財產交易所得須申報(2007/2/24)

●九十六年二月廿四日　蘋果日報

　　挑對時間申報房屋交易所得，有機會省下不少綜所稅款。每年5月是綜所稅結算申報月，但稅法依過戶登記日期課稅，在公告現值逐年遞增下，確認該年度稅率後再簽約，賣屋人有機會在隔年，省下逐年遞增的增值稅款。

　　精打細算

　　永慶房屋契約部師大簽約課經理陳俊宏表示，土地增值稅每年1月1日公告，以往年遞增情況來看，最好年底前簽約，可省下隔年的應繳增值款項。發生房屋交易，買家有契稅、印花費及過戶規費，賣屋人還有因買賣，所產生的財產交易所得，將併入薪資所得計算。
　　財產交易所得並非獨立課稅，而是要配合個人綜所稅，換句話說，如果在當年因買賣房屋有賺錢的話，就要申報財產交易所得。例如賣出500萬元，原來買進成本為490萬元，2者價差有10萬元，依規定就要申報財產交易所得。
　　綜合所得稅率從6、13、21、30及40%，共5種級距，稅率差距甚大，以2005年財產交易所得稅率為23%來說，當賣屋人出現100萬元的交易所得，2005年財產交易所得稅額為23萬元，將併入綜合所得淨額計算，如果綜合所得淨額加100萬元後，總額達372萬元以上，則稅率達40%級距，納稅人負擔龐大稅額恐在所難免。

　　簽約到過戶逾1個月要罰

　　每年財產交易所得稅率，於隔年4月1日公告，由國稅局依照土地交易熱絡作微調，陳俊宏提醒想要買賣房屋者，尤其買賣金額甚大時，不妨留意即將公告的稅率。
　　從簽約到過戶，稅法規定要在1個月內完成，否則除國稅局，提出怠報金罰款，立約人還會收到地政事務所的規費罰款。怠報金每超過2天，罰款為應繳納金額的1%，也就是1萬元稅款超過2天後，立約人須負擔100元的罰款。
　　另外地政單位以跨月來計算罰款，隔月後再報，罰款1倍。例如稅費為6000元，若超過1個月未申報，罰款高達12000元。

 國稅局緊盯二親等間買賣(2007/2/23)

●九十六年二月廿三日　經濟日報

　　是否真有付款、付款資金來源及去向 都是追查重點

　　藉由股票能有效將上一代的財富移轉給下一代，因此也成了國稅局嚴查的項目之一。包括二親等間的買賣是否真的有付款？以及付款資金的來源及去向等。納稅人最好能有付款憑證、交易稅單舉證，否則容易遭國稅局課稅處罰。
　　國稅局官員說，以往最常見的就是上一代把股票移轉給下一代產生的贈與稅問題，因為「未上市公司股票的價格是大黑洞」，價值認定困難；加上以公司淨值課稅的算法，無法反映股票的實際價值，更造成納稅人的節稅誘因。
　　不過，在最低稅負制上路後，因未上市櫃股票的交易所得要計回課稅，已能有效防堵一部分的稅基流失。稅務官員說，最低稅負制不能增加稅收，但卻是長治久安、避免稅基被侵蝕的方法。
　　勤業眾信會計師事務所副總經理胡榮一說，實務上常見父子、兄弟間的股票交易，資金流程不清楚，由於國稅局又特別注意二親等間的交易情形，如果無法確實舉證，就會被視同贈與補稅處罰。
　　常有父母被國稅局查到贈與股票給小孩後，才說小孩子目前沒錢付、「我先借他」以後再還。胡榮一說，二親等間的借貸關係，國稅局不會接受；就連小孩子去銀行貸款向父母買股票，但由爸媽提供貸款的擔保品時，國稅局也不會認帳。
　　會計師建議，今年申報最低稅負時，未上市櫃的股票交易以實際售價減取得成本後就是所得，因此納稅人要有交易稅單、付款憑證作為舉證，否則一旦納稅人申報實際售價、稅捐機關也查得實際售價，但納稅人無法舉證原始成本時，就會被稅捐機關以實際售價的20%，計算所得額。
　　也就是說，如果售價100元，成本無法舉證時，國稅局會認定所得為20元，假設納稅人實際取得成本90元，就會因此被多課稅。

 郭台銘股票信託 大揭密(2007/2/23)

●九十六年二月廿三日　經濟日報

　　快速轉移財富…

　　將股票交銀行保管，孳息指定給子女，省下大把贈與稅。

　　善用股票不但可以賺錢、又能節稅，甚至還能讓富爸爸們有效將財產移轉給下一代。包括企業家施崇棠、郭台銘，都靠股票信託的手法，快速移轉財富、又能省下大把贈與稅。
　　致遠會師事務所會計師許祺昌說，股票信託的方式，就是將股票交給銀行保管，雙方約定幾年後將股票歸還，但信託期間股票的孳息可指定給小孩，藉此將財富移轉給子女。
　　根據稅法規定，股票信託時就必須先課稅，由於無法預測未來幾年內會產生多少孳息，稅務機關採取「均一價」，以台灣郵政一年期定期儲金固定存款利率決定孳息，當成贈與總額，贈與稅就是以股票價格乘上利率當成稅基。
　　以目前利率大致為2%計算，國稅局將預設大股東贈與價值是本金的2%，假如未來股票填權息產生30%報酬，就等於賺了28%的贈與稅。贈與的股票金額大的話，可能節省十餘億元的贈與稅。
　　但是會計師指出，這樣的手法因為得先繳贈與稅、又不確定未來期間的孳息情形，往往只有企業大老闆才玩得起。而且，兒女得到孳息後，還是得申報股利所得，併入綜合所得稅課徵。
　　許祺昌說，曾有大老闆為了想省下這筆所得稅支出，將信託利益約定給自己的「三親等」，雖然指的就是兒女，但希望藉由受益人不特定的方式，使綜所稅能只繳法律規定的中間值20%稅率，而不須依兒女實際上適用的40%繳稅。沒想到，財政部祭出兩道絕招防堵。
　　財政部的第一項規定便是，如果契約明定不指定特定受益人，就視為自益信託課稅，也就是實際上孳息並未送給任何人，而是回到信託人手上；另一項規定則是，原本孳息他益時，兒女獲得的股票股利是按面額課稅，但在自益信託情況下，獲得孳息的人必須改以市價課稅，等於以直接贈與的方式計算贈與稅。
　　財政部的兩道絕招一出，破解了大老闆想省贈與稅、又想少繳所得稅的如意算盤，只好乖乖地叫兒女繳股利所得稅，但還是可以享受股票信託大省贈與稅的利益。
　　對一般投資人來說，贈與未上市櫃股票還是有壓縮贈與財產的效果。因為上市櫃、興櫃股票是按市值課稅；未上市櫃股票則是以每股淨值作為計算基礎。資誠會計師事務所會計師郭宗銘就指出，父母要在股票淨值處於低檔時贈與，最具節稅效果。
　　如何判斷股票是否有潛在增值潛力呢？郭宗銘說，像是公司可能要在未來掛牌上市櫃、或將有新產品發表等，父母如有計畫贈與股票，就應在事先進行。畢竟上市櫃前，公司每股淨值在10至20元間就算高了，上市後股價可能飆到50或100元，課稅基礎天差地遠。
　　會計師還說，實務上也常見家族企業將公司股票抵繳遺產稅，國家會拿來拍賣抵稅，但未上市公司的股票通常都會流標，家族便能再低價買回；或者被繼承人遺產中有大筆未上市櫃股票，經國稅局核定價格後抵繳，然後納稅人再利用行政救濟等方式「晚一點繳」，等到分配股票股利後使股數膨脹一倍，再將母股抵繳稅款，納稅人手上還是握有母股分配的股票。

 樓梯放鞋摔傷人 住戶起訴(2007/2/17)

●九十六年二月十七日　蘋果日報

　　害訪客頸背扭挫 猶辯「一階只放一雙」

　　貪圖方便在樓梯擺鞋，小心吃上官司！家住三重市公寓的婦人陳楊玉鳳，去年把高跟鞋放在門前三樓往四樓的樓梯，導致鄰居來訪友人萬瑩瑩一腳踩歪摔傷頸背，萬女怒控陳婦傷害等罪。板橋地檢署認定陳婦擺鞋疏忽闖禍，昨依過失傷害罪嫌將她起訴。

　　小過大禍

　　四十五歲、擔任鄰長的陳婦昨拿出闖禍的高跟鞋喊冤，認為「公理何在」。她丈夫陳德田說，樓梯寬九十多公分，他們「每道階梯只靠牆放一雙鞋，並未佔用太多空間，希望法官審理能明察。」四樓住戶蔡寶林與其受傷友人萬瑩瑩昨採訪未遇，不知其回應。
　　三十多歲的萬女訴訟指出，去年十一月三十日下午她到三重市三和路一處四層樓公寓四樓找友人蔡寶林，下樓快經過三樓陳楊玉鳳家門前，在樓梯上踩到一雙高跟鞋滑倒跌坐當場，蔡寶林見狀立刻報警，消防隊還出動擔架把萬女送醫，頸背扭挫傷、身上多處瘀血。

　　「別處摔跑來我家」

　　當時正在屋內睡午覺的陳婦與女兒被警員敲門叫醒，不敢相信會發生這種事，陳德田也趕回瞭解。由於陳家三人因與蔡男相處不睦且有官司訴訟，懷疑被設計，雙方理論時陳德田提及「人在做天在看，做好做壞有報應」，母女倆也說「不要演戲，在別處摔倒跑來我家門口坐」、「不會摔得那麼嚴重，管你去死。」

　　樓上樓下有宿怨

　　萬女驗傷後控告陳家母女涉嫌傷害，陳家三人觸犯公然侮辱及阻礙逃生通道的公共危險罪嫌。檢方指出，因萬女堅稱被高跟鞋絆倒，陳婦也承認擺了雙高跟鞋，因此起訴陳婦。
　　至於公然侮辱，檢察官陳旭華認為內容未達減損萬女名譽程度；而阻礙逃生通道，因當時樓梯間還能上下通行，且陳家擺放雜物位置緊靠角落，兩罪都不起訴處分。陳德田昨指出，疑因阻止樓上住戶在屋頂增建，一年多來遭對方用各種理由檢舉或提控，如今連鞋子靠牆擺好都被指絆倒人，實在很無奈。

 買透天厝 該注意那些？(2007/2/17)

●九十六年二月十七日　聯合報

　　想要買透天厝，不管預算如何，都要先做功課，了解透天住宅的特性。以下是房仲業者提洪的一些注意事項：
　　首先，就是出入的管理問題。中信房屋特助胡佩蘭分析，很多透天產品都是建商一批批蓋的，屬於開放式社區，沒有特別對住戶做一致性管理，社區更沒有圍籬或圍牆區別。由於閒雜人等進出社區相當容易，不免會出現闖空門等事件。這類型物件的安全、管理等問題，只能靠住戶自己。
　　如果是社區型的透天產品，就和一般社區大樓一樣，有管理機制，同樣要收管理費，只不過計價方式是以「戶」為單位，只是會因坪數的差距，而有不同層級的差別。
　　其次，要搞清楚透天建物土地只是持分，還是具有單獨的土地權狀。住商不動產林口文化店店長林首旭表示，連棟的透天住宅，土地都為持分，屋主想要整個大翻修遠需要其他土地持有人同意，不免增加翻修的困難度。相對來說，如果住宅具有單獨的土地權狀，地號僅為屋主一人擁有，想要重新翻修比較容易。
　　第三，透天厝的建坪、地坪各是多少？面寬夠不夠等？停車位位在何處等，都要弄清楚。永慶房屋企畫部副理梁惠燕指出，由於透天厝屋主擁有的土地面積一定比大樓住戶多，因此每年的地價稅負擔也比較高。
　　至於停車位問題，梁惠燕表示，有些透天厝停車位可能位在一樓，二樓才是客廳，或是停車位在前、後院或是地下室，這時候就要注意倘若停車位在前、後院，勢必吃掉屋內容廳活動空間的問題了。

 遺產總額扣除額 計算已放寬(2007/2/17)

●九十六年二月十七日　工商時報

　　財政部臺灣省北區國稅局基隆市分局表示：遺產稅有關生存配偶主張剩餘財產差額分配請求權之扣除額計算，按九十五年十二月六日司法院大法官釋字第六二○號解釋：夫妻探聯合財產制，凡婚後財產，不區分此類財產取得於七十四年六月四日之前或之後，均屬剩餘財產差額分配請求權之計算範圍」。
　　依民法第一○三○條之一規定，聯合財產制關係消滅時，夫或妻於婚姻關係存續中所取得而現存之原訂產，扣除婚姻關係存續中所負債務後、如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配；因繼承或其他無償取得之財產或慰撫金不在此限。
　　剩餘財產差額分配請求權不論是夫或妻任何一方死亡，只要是剩餘財產較多的一方先過世，生存的一方即可主張行使剩餘財產差額分配請求權，自遺產總額扣除

 不動產移轉稅負 省錢有妙招(2007/2/16)

●九十六年二月十六日　工商時報

　　中國人有句俗諺「有土斯有財」，購地童產早已成為中國人理財的必要環結。如何在有生之年把手上這幾筆不動產能完完全全的轉移給子女呢？
　　陳先生七○歲，與妻陳太太六八歲，共有五個兒子、二個女兒，對小孩的教育非常的重視，最大的小孩已五。歲了，最小的也三五歲，每個小孩都是社會上的棟樑。陳先生已公職退休，早年勤儉過日，累積的錢多放於定存顯少作其它投資，由於陳家祖業留有大批土地，讓陳先生十分困擾，生前贈與怕稅賦太重，身後繼承又怕晚輩爭執不休，讓陳先生遲至今日都不敢將不動產移轉的主要原因。
　　一般來說不動產移轉的稅負成本如圖所示，對陳先生的建議規劃應為：

一、自用住宅部份：

　　◎買賣式移轉：第二代運用自有現金與父母親以公告現值為價買賣移轉，可享土增稅一○％的低成本規劃有助於將不動產移轉至第二代。

　　◎貸款規劃：如第二代現金稍不足，亦可付頭款，其它款項可用貸款處理，也可助於買賣移轉節省土地增值稅。

二、經年未移轉的租地：

　　◎夫妻財產平均：先將陳先生名下不動產與妻子平均持有，將有助於未來遺產稅規劃降低稅率，賺累進差額！

　　◎遺囑規劃：陳先生夫婦預立遺囑，將遺產分配作有效益的安排，避免第二代爭產及共有。

三、現金規劃

　　由於銀行利息已不能支應生活之所需，建議將部份現金購買年金型保單，為自己及配偶留一筆用到人生最後一天的退休金，同時用不完的部份也可作為子女繳遺產稅的稅源。

　　由於時代趨勢不斷更迭，作者在AIG南山人壽十四年當中己為數百位個人及家庭的完成風險規劃，三年前轉型提昇IFP財產規劃師，將客戶資產需求提供量身訂作的稅務、傳承及財產保護計劃，並結合律師、會計師及信託銀行等專業團隊，共同實現客戶的財富規劃，是IFP財產規劃師應盡的職責，更也是一個壽險顧問永續經營的基本觀念。

 收錢不動工 豪宅變套房(2007/2/16)

●九十六年二月十六日　蘋果日報

　　貴婦求償 建商判賠1051萬

　　�砦F科技監察人許玉嬌，不滿前年向宏普建設訂購信義區近四千萬元的「智尊」豪宅後，不僅未動工，宏普還變更建案成「新川普」小套房，每坪要價暴增二十二萬元，許女憤而告上法院向宏普求償違約金七百五十萬元，台北地方法院認定宏普違約導致許女損失上千萬元，判宏普須全數賠償違約金。

　　消費糾紛

　　許玉嬌昨無法聯繫上，不知回應。宏普業務經理游武龍則說：「公司承認變更違約，被判敗訴應該不會上訴。」但強調變更建案時已與訂購戶完成違約賠償的協調事宜，僅與許玉嬌協商多次不成，才鬧上法院。

　　簽約隔年告知變更

　　這起預售屋變更又飆漲的消費糾紛發生於前年四月二十三日，許玉嬌透過信義房屋，向宏普訂購七十二坪、總價三千七百五十萬元的「智尊」三樓預售豪宅加車位，並預繳三百零一萬元訂金，雙方並簽約五月一日動工，卻直到九月仍未動靜，王女不滿去函要求宏普履約，還向台北市政府消費者服務中心申訴要求解約。
　　直到隔年一月，宏普竟發函告知許玉嬌已將「智尊」變更設計為小坪數的「新川普」建案，每坪要價變成七十萬元，許女不滿宏普不履約動工，除要求解約返還三百零一萬元訂金，還要依約賠償原房價百分之二十的違約金共七百五十萬元。

　　業者否認飆漲價格

　　法官審理認為，宏普未依約動工，還變更設計後，每坪從四十八萬餘元飆漲到七十萬元，以許女訂購的七十二坪房屋來算，未履約導致許女損失近一千六百萬元，許女要求違約金七百五十萬元合理，審酌後判宏普連同訂金要給付許女共一千零五十一萬元。
　　游武龍另表示，智尊當初也是每坪開價七十萬元，因許玉嬌是貴賓客戶，且她訂購的是低樓層價格，所以會有彈性，而新川普的價格也是七十萬元並未飆漲，許女認為損失是認知差距。

　　買預售屋留意事項

　　◎建照：先看建照，再依建照號碼向各縣市工務局查詢是否相符。
　　◎保存證據：廣告DM、模型、樣品屋及銷售人員推銷說法，應保存或拍照錄音
　　　。
　　◎留意條款：簽約時注意建商若違約，至少要付總價2成違約金。
　　◎申訴方式：消保專線1950，消基會（02）2700-1234
　　資料來源：消保會、消基會

 金豬年 房市贏家大探索(2007/2/16)

●九十六年二月十六日　中國時報

　　2007年金豬年房市仍然一片熱，但市場出現十大現象，值得投資與購屋人注意。
　　金豬年房市十大「癥兆」，包括，一、小套房出現觀望跡象：由於2006年投資客大舉進場，一次大買二、三十戶，假如在2007年底之前，轉手或「訂簽開」支出構成壓力，第三手轉手投機客無法超賺「價差」，年底前恐有大舉拋出的隱憂，易形價格回檔而持穩。二、豪宅市場主流：2006年豪宅因超挖金字塔客源，臺商回臺買氣力道仍強。三、超大案林立，內搏火併：包括淡水小坪頂、新店碧潭等，舉凡捷運聯合開發到山坡地，精緻大坪數住宅盡出。四、北縣行情超出北市：例如，板橋新板特區每坪已站上40萬元大關，超出北市大同、北投、文山區最低個案行情。五、北市區域價差拉大：北市同一區域最高、最低個案，最大價差高達142％，顯示，個案表現已脫離行政區行情。六、都市更新戰火激烈：如長春路、東興街、北縣江子翠等市中心精華區更新，等待未來補漲行情。七、大造鎮帶動：例如新店裕隆Ｂ計畫，使新店跨越每坪40萬元行情。八、工業住宅大行其道，觀望補漲。九、林口、三峽降溫，基隆、淡海新市鎮、新店大臺北華城加溫。十、區域屢創天價：汐止每坪24萬元、基隆25萬元、天母95萬元等。
　　2007年房市榮景大體上樂觀，但是金豬年房市仍受政治影響，上半年可能開出「政治盤」，例如，國民黨已決定在4月15日公佈2008年總統侯選人，而民進黨則在5月30日公佈總統侯選人，兩軍決戰，牽涉兩岸政策、三通直航底線與紅線，未來，第一戰將先影響股市，再直接衝擊到房市，今年四、五月更是財金一翻兩瞪眼，大舉攤牌。
　　金豬年房市雖受政治影響，但房市四大指標，也可能脫離政治牌而走自己的路，例如，根據經濟部統計，民國95年僑外回國投資達1846件，投資金額高達139.6億美元，創10年來新高，其二，根據內政部統計，民國95年度核發新成屋使照，較94年大幅增加56.87％，創85年以來新高，第三，根據信義房屋統計，去年第四季房地產指數，第4季每坪22.97萬元，成交總價976萬元，創1990年以來最高，第四，2006年國內「家戶購屋比」達6.09％，創9年來新高。
　　2007年金豬年房市大十現象，可以讓你在房市選擇產品上洞燭先機，特別是在區域補漲與價差，成為房市新贏家。

▼ 指標一 打破公告地價、現值 以單一行政區計算房價標準

▽ 區域最高、低個案 價差142％

　　2007年北市區域價差將拉大，根據本刊統計，包括中正、北投、大安區域內最高單價、最低單價個案，價差皆達100％以上，顯示，行政區域已跳脫個案的單獨表現，不再受限於行政區行情！
　　區域內單一最高、最低價差，以濟南路「群英」每坪85萬元，與廈門街「臻第」每坪37萬元，價差達142％，居北市第一，其次如天母富貴一路「天母青靚」每坪56
萬，與稻香路「雲崗」每坪27萬價差107％居次，另如大安區「勤美樸園」每坪130萬元與「台大boutique」每坪65萬元，價差達100％，又如「天母富邦」一坪高掛95萬元，與「至誠園」每坪50萬元，價差達90％，還有朱崙街「至真」每坪82萬元與「長郁」每坪42萬元，價差達95％。
　　從上述「價差」來分析，北市同一行政區域之內，最高、最低個案，最大價差已達142％，顯示，臺北市個案表現，已脫離行政區戾價，也完全打破未來土地公告現值、或公告地價，以單一行政區來解讀計算區域行情首例。

▼ 指標二 2006年人臺北地區套房至少釋出7000戶以上

▽ 套房 投資客「三出」價差小？

　　小套房出現觀望跡象，主因，2006年全國小套房供給量超過1.5萬戶，其中，根據住展雜誌調查，光是去年北市松山、中山區可售戶數就達4707戶，若包含臺北縣，則2006年大臺北地區套房至少釋出7000戶以上。
　　去年北市套房盡出，吸引投資客大舉進場，有的一次大買二、三十戶，一點都不手軟，不過根據市場訊息，目前套房投資客已拋出到第三手了，在第四手接棒時，發現價差已縮小，甚至無法大賺，針對已轉手或已付出的「訂簽開」支出成本，漸感壓力，轉手「價差」一旦縮小，促使手中有十多戶套房投資客，出現先拋後出、短期攻守思維，受套利影響，市場熱度有一點降溫。
　　不過，針對已買一戶或兩戶購屋者而言，因為您不像投資客，一次須支付成本過高，所以還不必擔心，包括在農安街、德惠街、林森北路、長安東路等小套房，可採短接、長守策略，因為此區套房每月承租行情仍在1.5-2.5萬元問，仍可等待興建完工之後，以租金去支付房貸，特別是，在臺北市大坪數豪宅行情支撐下，小套房雖降溫，但仍有慢火。

▼ 指標三 豪宅每坪上漲10％

▽ 破「百」豪宅 不敵日、港、滬天價

　　2006年在臺商、外僑等資金回流下，去年豪宅「豪氣」逼人，臺商、海外華僑大舉回流，專攻頂級、稀有豪宅市場尚未降溫，而且有愈戰愈勇趨勢，根據信義豪宅統計，2006年豪宅總成交比2005年同期成長85％，平均單戶成交總價上漲10％。
　　此北中南的豪宅單價，屢刷天價，例如，位於敦化南路『潤泰敦仁』、『昇陽敦凰』、『宏盛帝寶』全部都破「百」，另外，『勤美樸真』一坪已站上130萬元行情，出現樣品屋未完工，卻已『預約』一空熱況。
　　豪宅為自成一格市場，客層與買氣不能代表所有市場恆溫，這一波臺商回臺買豪宅，主因，相對於港、日豪宅，一坪都在兩、三百萬元以上，臺北市豪宅每坪只在100萬元左右，這些財力驚人的買家，有九成是用現金付清，上億元豪宅、別墅，不用貸款，一點也不讓臺灣大戶專美於前。
　　特別在高鐵通車、豪宅個案熱銷下，隨著三通時程與大陸「宏觀調控」打壓房市，刺激避險資金回流，預估今年大臺北豪宅總銷售金額將首度超過500億元，預估全臺豪宅新推案總銷售金額將超過700億元，特別是內湖豪宅，則繼大直、信義區之後，己是豪宅漲幅最大的區域。

▼ 指標四 長春路、東興街、北縣江子翠，可長袍等待房價飆漲

▽ 14都更處 放長線釣大魚

　　都市更新具有補漲行情，例如，未來長春路、東興街、北縣江子翠等精華虛更新，可等待補漲行情。
　　臺北市政府為加強「推動臺北市都市更新方案」，已劃定都市更新地區246處，劃定面積達337公頃，協助自組都市更新團體20件，受理都市更新案件共188件，核准都市更新事業概共145件，更新計畫審議通過37件，核定實施30件。
　　目前全省已劃定50處都市更新處，初步由行政院經建會提供2,000億元長期融通資，挹注民間投資，做為都市更新優惠貸款，而都更熱應以長期投資觀之，例如，臺開已在臺北車站東南側都更，另有佔地3244坪北縣板橋明翠里都更，可售金額逾350億元，還有華山特區一、華山特區二，可售金額已超過750億元。
　　另包括華固、太平洋、長虹、忠泰、國美、世豐、三輝、樺福資產、興富發、全坤新、昇陽、璞永、麗寶等二十餘家建商，皆在進行都市更新，購屋人若以此地區判斷之，其實未來補張機會可期。

▼ 指標五 厚生、麗寶、勝華、元利四領軍

▽ 新板特區 房價飆過大同、文山

　　北縣房價超出北市行情，例如，板橋新板特區每坪已站上40萬元大關，超出北市大同、北投、文山區最低個案行情，以今年新板特區最具代表，估計板橋有近300億元案推出，其中厚生公司投資興建的「橋峰」，案量55億元、勝華建設投資興建的「史丹佛」，由麗寶建設投資興建的40億元「東方明珠」案，而元利建設「畫世紀」預售案，銷售突破六成，成交單價己站上35萬元。
　　值得一提的是，新板特區厚生「橋峰」一案，位於中山路二段、新站路口，位於角地，規劃27-37樓，主力81-150坪，主力總價在3-6千萬元，為特專六用地，可售戶達400戶，均價在40萬元以上。

▼ 指標六 新店中興路、淡水小坪頂都是戰區

▽ 國揚、日勝生、裕隆、厚生 上市火線交鋒

　　2007年超大案林立，肉搏火併，包括新店中興路、淡水小坪頂、土城、竹東、小碧潭捷運、南港、蘆洲，從捷運聯合開發到山坡地，可謂精緻大坪數住宅盡出。
　　例如裕隆Ｂ計畫，使新店捷運站房價只30萬元行情，未來在日計畫建坪可達6.14萬至10萬坪左右，每坪豪宅售將超過40萬元，商業每坪將突破60萬元。
　　另外，國揚將在竹東推出百億元大造鎮案，日前已通過都市計畫變更，由工變為科技商務專區，總基地面積達2萬6000坪，未來可建面積1萬5500坪，總銷金額將逾100億元。
　　日月光集團宏璟建設，將在329檔推出百億大案！位於土城中央路6,338坪土地，已變更為商業用地，容積率320％，初步將規劃往商混合大樓，分三期開發，亦規劃小型Shopping Mall，建坪約為4,000-5,000坪，此筆土地建坪3.55萬坪，預估前每坪售上看23萬元。
　　日勝生將在今年第一季，正式推出案量逾200億元的小碧潭站一案，共規劃17棟，總戶數逾2220戶，人工地盤達6000坪，將使新店中央新村、中央路、三民路區域客，每坪逾25萬元行情，另外日勝生「小碧潭站」大造鎮則規劃二棟29樓的辦公大樓，共580戶，主力10-20坪，13棟住宅，一共規劃1640戶，而南港「機廠」100億元大造鎮案，將規劃辦公、住宅、商場複合式大型造鎮，其中，住宅規劃一至四房，每坪均價將訂在40萬元以上。

 去年度北市房屋交易所得 依現值25％核定(2007/2/15)

●九十六年二月十五日　自由時報

　　財政部賦稅署昨天公布2006年度個人出售房屋交易所得核定標準，由於臺北市房屋實際交易價格微幅上揚，因此，95年度臺北市的財產交易所得標準是依房屋評定現值25％計算，較2005年度調高兩個百分點。
　　財政部賦稅署副署長黃定方說明，根據所得稅法施行細則規定，個人出售房屋，如果能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，財產交易所得依規定核實認定；若未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準作為核課依據。
　　黃定方指出，2006年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件者，財產交易所得核定標準，臺北市是依房屋評定現值的25％計算；高雄市依房屋評定現值的18％計算；省轄市為房屋評定現值的13％；縣轄市是房屋評定現值的10％；鄉鎮市是房屋評定規值8％。
　　此外，財政部賦稅署昨天也公布2006年度財產租賃必要損耗及費用標準，2006年度的標準與2005年度相同，並無變動；其中，固定資產出租，可減除43％必要損耗及費用，但僅出租土地之收入，只能減除當年度地價稅，不得減除43％；農地出租，若由出租人負擔水費可減除36％，不負擔水費者僅可減除3％；至於林地出租，若由出租人負擔造林費用或生產費用可減除35％，不負擔造林費用者，則租金收入全數做為租賃所得額。

 土銀指數型房貸 利率調高0.03%(2007/2/15)

●九十六年二月十五日　聯合報

　　土地銀行即日起調高指數型房貸指標利率0.03個百分點，自2.18%調至2.21%；隨著指數利率調高，該行房貸前半年優惠利率自1.97%調高到2.00%。
　　據瞭解，在中央銀行多次升息之下，國內各銀行資金成本已緩步墊高，加上房價漲幅不小，包括一銀、華銀和彰銀等大型商銀稱，基於風險考量，已不再承做利率低於2%的房貸。
　　隨土銀將指數利率往上調0.03個百分點，至2.21%之後，土銀說，即日起該行的菁英房貸和菁英專案等兩家房貸專案，前半年固定利率自1.97%調至2.00%。
　　但土銀強調，前半年2.00%的利率，僅適用於新貸戶，舊貸戶則仍適用1.97%的優惠利率。
　　在土銀調高指數利率後，目前市場只剩下台銀、合庫銀和兆豐銀等少數大型銀行仍有前半年低於2.00%的房貸優惠專案。

 漏報海外遺產 當心全數充公(2007/2/14)

●九十六年二月十四日　經濟日報

　　華僑就算在中華民國境內沒有住所，但死亡前兩年在台居住超過365天，也要列入課稅範圍。

　　許多人都以為境外財產不用申報，反正國稅局也查不到，小心遭國稅局連補帶罰，一毛都不剩。國稅局近日審查一名大戶的遺產稅案件，發現他在海外有超過上億元的遺產沒有申報，除了要適用50%最高稅率補稅外，還加罰一倍罰款，等於漏報的財產全數充公。
　　這名大戶日前過世後，家人以為他在海外的財產可以不必申報、反正國稅局也查不到。沒想到，雖然家族內沒有繼承人糾紛，卻遭有心人士檢舉，被國稅局查到在海外的銀行、證券戶頭內，還有上億元的財產沒有申報，該名大戶的遺產稅適用50%稅率，除了補稅外、再加罰一倍，漏報的財產就全數繳交國庫。
　　國稅局官員說，我國遺贈稅法不但屬人且屬地制，屬人部分指的是被繼承人如果是死亡事實發生前兩年內、在中華民國境內有住所者；或在中華民國境內無住所而有居所，且在事實發生前兩年內，在境內居留時間合計超過365天者，都屬中華民國境內的國民，因此其境內、外所有遺產都要課徵遺產稅。
　　像是許多華僑，就算在中華民國境內沒有住所，但死亡前兩年在台居住超過365天，也要列入課稅範圍。
　　由於遺贈稅法規定，沒有依規定期限辦理遺產稅申報者，按應納稅額需加處一倍到二倍的罰款。因此國稅局官員指出，許多人以為境外財產國稅局查不到就不報，結果被發現，連補帶罰反而更得不償失。
　　但像上述金額這麼大的補稅處罰案，實務上也十分少見。官員指出，一般都是因為家族繼承人有糾紛，才會出面檢舉；或者在申報財產後，遭國稅局清查資金流程而發現異常。
　　一般來說，國稅局收到遺產稅申報案件後，會先瞭解被繼承人的財產狀況，像是上公開資訊站瞭解被繼承人是否有擔任董監事、大股東，瞭解酬勞情形；或是有土地及利息所得等財產。接著再追查被繼承人帳戶及財產的資金來源與去向，例如，如果原本有土地、卻賣掉了，那麼土地的價款流去哪裡等。
　　如果看到被繼承人有利息所得，國稅局也會用利率回推本金數額，假設本金算出來應有4,000萬元，卻只看到遺產申報60萬元，剩下的資金流向，國稅局會追查，往往因而查到流向海外的財產，據以補稅處罰。

 防範高貸高估 估價師建議設授信防火牆(2007/2/13)

●九十六年二月十三日　工商時報

　　房地產景氣好，投資客積極活躍，不過最近買方客戶以提供「假合約」方式，向銀行取得高額貸款的情形，愈來愈嚴重，引發房地產業界高度重視其潛在危機。鑑於近期以高貸超貸掏空銀行資產的案例激增，中華民國不動產估價師公會全國聯合會日前發文建議金管會，仿傚歐美國家的金融監管制度，會同金融機構，建立不動產估價師徵信制度，以避免銀行業務與徵審造成球員兼裁判情形發生。
　　中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長卓輝華表示，這三、四年來房地產景氣熱絡，近兩年來國產局標售土地更頻頻以天價脫標，加上投資客猖獗、短線進出市場情形嚴重，因此已引發銀行面臨高估、高貸的問題。
　　卓輝華指出，全聯會日前已發文建議金管會銀行局，應仿效歐美國家金融監管制度，仿傚美國的「金融機構改革與復元執行法」（凡銀行貸款二十五萬美元以上不動產擔保貸款，都需經不動產估價師出具報告），規範經營銀行對於不動產放款擔保授信業務，於擔保放款值達新台幣一千萬元以上、或擔保放款值達不動產時值七五％以上時，應規定銀行出具委託不動產估價師的「不動產合理時值估價報告書」，供作銀行放款業務之時值參考依據，並作為金融檢查的相關資料，以防杜故意高估、低價高估或超貸潛在危機，甚至不良債權發生。
　　卓輝華針對專業性舉例說明，近兩年來，國有土地標售頻創高價，但決標價格卻未必代表合理市價，因為取得土地的開發商，投標前往往會加計獎勵容積、或容積移轉等方式，來增加開發樓地板面積，以均攤稀釋土地成本；也可能是與鄰地談妥合作，而寧願以高價併入國有地一起開發，以增加開發效益，這些都是在「假設性」基礎上所投標的價格，因此屢創天價。
　　不過卓輝華指出，若銀行對不動產專業知識不夠，逕自以標售行情看待其他土地擔保品，無形中就落入高估的陷阱。現在房地產景氣好，銀行估價人員也很容易有「盲點」，導致高貸危機四伏。因此，有必要建立新的授信機制的防火牆。
　　宏大不動產估價師事務所執行長郭國任指出，近來買方向銀行高貸、或超貸手法層出不窮，銀行如果未小心查證不動產產權與行情，或蓄意配合債務人，或債務人蓄意造假，很容易造成高貸與超貸。

 防範假合約 投資客 快成銀行眼中奧客(2007/2/13)

●九十六年二月十三日　工商時報

　　大型民營銀行業者表示，雖然近來並沒發現到「假合約」比重有攀升跡象，但為防範未然，銀行已透過多重管道，嚴控有關風險。
　　北富銀消金行銷部資深經理高永和昨表示，「假合約」並非房貸投資客比重攀升後，才有的交易行為，很久以前，就有人跟小型房仲業者合作，作些假交易牟取不法利益。例如：申貸者與房仲業之間，明明沒有交易，卻假造一筆交易向銀行借款、或故意高估房屋價格，以利冒貸，像三百萬的房子，銀行核貸七成，跟六百萬核貸七成，後者就比前者可多貸款兩百一十萬。
　　為防範假合約交易，高永和表示，北富銀主要透過三種方式控管，包括：(一)、注意房屋鑑價是否高出附近行情價甚多；(二)、房仲業有直營店與加盟店，一般而言加盟店比較良莠不齊，會特別注意加盟店引薦的的案子；(三)、細審聯徵中心提供資料，如果申貸者名下有好幾棟房屋、或手上同時有五、六筆房屋買賣交易，將列入特別觀察名單。
　　中信金個人金融執行長尚瑞強昨也表示，並沒發現「假交易」有特別多，但中信銀早在去年上半年，就刻意避開投資客來辦理房貸，過濾機制包括：縮減寬限期、降低核貸成數等。
　　尚瑞強表示，縮減房貸返還本金的寬限期，亦即申貸者向銀行借錢後、何時須開始償還本金的期限，是防堵投資客上門最有效的方法，因這將增加投資客的資金周轉壓力。

 低公設比 報酬率約7.6% 精選老公寓 投資獲利穩(2007/2/13)

●九十六年二月十三日　蘋果日報

　　2007年將是台灣房地產市場多空交戰的1年，面對過去3年台灣房地產平均漲幅達50%的驚人紀錄，不少投資人對今年的房地產投資顯得裹足不前，深怕自己搭上最後一班列車。其實台灣房地產市場這幾年的發展堪稱穩健，累積的餘屋量也在安全範圍內，只是在漲幅已高的「房地產後景氣時代」，唯有眼光精準、謀定後動的投資人才能在今年獲利。

　　物超所值

　　不少年輕族群的購屋人在買房子時會優先考慮屋齡是否年輕、中庭花園是否優美、公設是否完善？其實新房子公設比往往高達25%，甚至30%以上，而在台北市一些屋齡25年或30年的老舊公寓，卻屬低公設的產品，兩相對照之下，實際使用面積的單價可能即差了5成以上。

　　使用面積單價少一半

　　例如台北市松山區同樣地段屋齡5年的新屋以及屋齡30年的公寓，權狀面積均為30坪，新屋扣除公設後的使用面積可能只有20坪，但30年公寓的使用面積卻可能高達28坪，表面上看來，新屋的單價為每坪50萬元，舊公寓的單價則為每坪35萬元，單價每坪相差15萬元；但若以實際使用面積換算單價，前者的單價應為每坪75萬
元，後者則只要每坪37.5萬元，2者單價每坪相差37.5萬元，足足差了1倍之多，孰者划算，已不言可喻。
　　投資老舊公寓的常見方式有2種，一是短期投資，即重新裝潢後再出售，賺取差價；二是中長期投資，即購入後重新隔間，分割為數間獨立小套房後出租。一般來說，老舊公寓的裝潢成本每坪約3~5萬元，售價至少可再加個1.5~3成。而若想要中長期投資，則最好選擇辦公商圈或校園附近的舊公寓改裝，因為這類商圈的出租率高，收入穩定，自然備受青睞。
　　以銘傳大學周邊的士林公寓為例，每坪25萬元的價格，經過裝潢後，分為5間後以每間1萬元到1.2萬元的價格出租，報酬率便可達到7.6%，遠遠優於一般銀行定存。

　　精華區捷運旁增值佳

　　舊公寓首要選擇應以位置為主，如果預算許可，應盡可能以市中心精華區、捷運沿線或辦公商圈附近為首選，不論自住或投資，在未來都有增值空間。而中古公寓由於屋齡較老，多少會有管線、壁癌問題，建議購屋者以未裝潢的素屋為首選，詢問樓上樓下鄰居該房屋屋況，並多次看屋，如果可能，親自觀察雨天時的屋況，便可以降低購屋的風險。
　　另外，近年來在都市黃金地有限，建商紛紛在市中心以豪宅或套房方式推案的同時，台北市區中等坪數物件更顯稀少，雖然豪宅與套房對建商來說，可以保障一定的獲利，但另一為人所詬病，但利率若達到5%以上，投資客多會選擇斷頭殺出，反觀以自住客為主的中等坪數物件，特別是價格實在的舊公寓住宅，在需求大過供
給的狀況下，而如果地點好，生活機能佳，不論房價高低點，都是進住好時機。

 末代勞貸 2.5萬戶正取(2007/2/12)

●九十六年二月十二日　經濟日報

　　3月起至8月31日 持評點通知單辦理

　　末代勞宅貸款即日起公佈評點結果，勞委會統計這次有2.9萬戶提出申請，經初審、複審後共有2.5萬戶列為正取戶，正取戶可以自3月1日起至8月31日止，持評點結果通知單向承貸銀行辦理貸款，如果貸款金額超過勞貸提供的220萬元額度，承辦勞貸的20家銀行也都提供額外的優惠利率方案，部分方案甚至提供前半年利率不到2%的優惠。
　　勞委會指出，勞宅貸款提供220萬元額度的部份，利率是按照中華郵政公司（今日起改為臺灣郵政）2年期定期儲金機動利率加計年息0.042個百分點訂定並機動調整，目前利率為2.267%，貸款利率相當優惠。
　　為了減輕勞貸戶房貸本息負擔，勞委會這次協調了20家承辦勞貸的銀行，提供超過220萬元額度的部份，也有優惠利率方案可選擇，讓勞貸戶除了可享有勞貸利率，同時還可搭配辦理銀行的低利房貸。為了讓勞貸戶能詳加瞭解並作比較，勞委會個別寄出的「評點結果通知單」上，將表列各銀行超額貸款優惠方案的詳細內容。
　　若比較目前表列的各種方案，勞貸金額超過220萬元的部分，在目前承辦勞貸的20家銀行中，包括玉山、台新、遠東、土地、台灣銀行、合作金庫、華南、台灣企銀和新光共九家銀行，都提供前一年或前半年利率不到2%的階梯式房貸方案，其中新光銀行第一段階梯式利率的時間最長，勞工可享第一年1.99%固定計息，其餘多數銀行則提供前半年以1.98%或1.99%固定或機動計息。
　　為了搶攻勞宅客戶，銀行除了祭出低利率，搭配房貸方案推出的「花招」也不少，如華僑銀行推出搭配房貸壽險的專案，不論是選平準型或遞減型，前半年最低有機會適用1.58%的低利；至於合庫則順便大推財富管理，勞貸戶買基金或證券下單皆可享手續費五折優惠。
　　不過要特別注意的是，由於勞宅貸款還款期限為30年，但銀行提供的優惠房貸，最長的還款期限僅20年。此外，雖然像台銀、合庫等提供最高九成的貸款成數，復華銀甚至不限成數，但多數銀行還是有最高八成的限制。

 共有土地 如何分割到個人名下？(2007/2/10)

●九十六年二月十日　自由時報

　　Ｑ：我在15年前與哥哥共同繼承父親所遺留下來的花蓮土地共有10筆，每人每筆土地均持份一半，由於哥哥住在花蓮，而我住在臺北，所以土地10幾年來均由哥哥打理和自用，日前與哥哥數次提起土地分割事宜，但哥哥都不理會，請問我應該採取何種途徑，才能將手上10筆共有土地，分割到我個人的名下？
　　Ａ：親屬間這種情形非常普遍，有幾種解決方式：
　　1. 可商請長輩出面協調。
　　2. 可聘請專業人士出面協商（如律師、地政士等）。
　　3. 或到公所調解會申請調解（調解結果具有法律效力）。
　　4. 也可依土地法第34條之1第6項規定，向縣（市）地政機關申請調處。
　　5. 實在無法解決時，最後一步，共有人只好訴諸法律行動。依民法第823條第1項規定，各共有人可隨時向法院請求，由法院以判決方式分割共有物。

 放款新制5月上路 台灣房地產的(2007/2/10)

●九十六年二月十日　蘋果日報

　　現在雖然是歲末年終，但台灣的房地產卻如同置身在墾丁的夏天，投資客就像夏天的螳螂一般，揮舞著手上的鐮刀，辛勤的追捕著鎖定好的獵物。殊不知人算不如天算，後頭金管會這隻「金色黃雀」，已經盤算著如何抑制眼裡只有「知了！知了！」的螳螂。新經濟政策的改變，2007年的5月1日，房市可能面臨一場變化，可
以說是房地產的《明天過後》！

　　調整腳步

　　焦點移到對岸的中國，中國因憂心房產過熱使出「宏觀調控」政策，也許真的很「宏觀」，卻讓中國的許多投資客「哭紅」了雙眼看待市場。而台灣財政部也計劃針對個人以營利為目的之不動產交易課稅，金管會也配合從5月起把「放款定價」政策列為金檢重點，恐怕衝擊房市投資客。

　　政策刻意降溫投資熱

　　一直以來，投資客會衝！衝！衝！的鎖定房地產，多半是因為「一低一高」，也就是利率低、貸款成數高，以往一般自住型的房貸約可貸到7~8成。簡單的說，不用拿太多自備款就可以購買。利率的部份，指數型房貸利率是3.8~4.85%，公教特惠專案利率是2.49%，利率相對仍然很低，未來的政策，面對「非自住型」房貸
，大約降至5~6成，相信這政策讓許多人聽了如雷貫耳，投資客在不易爭取到較高的成數下，相對自備款必須提高，也可能讓投資客縮手。不歡迎房市投資客的策略還「錦上添花」，只要貸款人提前還款，將收取0.5~1%不等的違約金，這如同貸款利率提高，也就等於投資報酬率降低。
　　當然，我相信金管會出此政策，並非擋人財路，主要是替台灣過熱的房地產降降溫度，或許可以說是，別讓舒舒服服泡在溫泉中的房地產，忘了要降溫而「腦溢血」，到時就真的不好醫了！回到學理面，我們常聽到經濟要「穩定」成長，而其中「穩定」2字，是不要「暴漲或暴跌」，目前雖然還不至於「暴漲」，但擔心房地產漲到一個程度會「暴跌」。

　　慎選地點搶低利房貸

　　對於這個政策我認為：「上有政策下有對策，政策是否是『良策』，還要與民意『如出一轍』」。所謂的「對策」，如透過人頭買屋投資；要與民意「如出一轍」，也許會有人質疑，「買第2棟房子，難道我錯了嗎？」
　　在此給朋友們一些觀念：第一、「貸的多，還的多」，貸款成數不是高就好，貸款貸了終究是要還，仍須選擇最適合自己的貸款方式。第二、謹慎選擇地點，地點好的擔保品，銀行較有信心，房貸還是可以貸到漂亮的成數。第三、低利房貸，要貸趁早，優惠購屋貸款餘額已經不多。
　　不論未來政策怎麼變？自住型的購屋者大可不用擔心，因為，我們整體政經環境，還是朝鼓勵購屋置產提振消費信心，只是要提醒大家，現在許多區域房價基期已高、供給量大，個案選擇上要更注意。

 施工前鑑定 自保有撇步(2007/2/10)

●九十六年二月十日　中國時報

　　損鄰糾紛頻傳，民眾要求自保有撇步！消基會委員王進祥建議，民眾最好在工地施工前，先進行鑑定檢測，做為未來損害發生時，求償舉證的依據。不然，也可在損鄰案件發生後，請求地方建管或地政單位的損鄰糾紛調處委員會協助調解。
　　王進祥曾擔任消基會房屋委員會召集人，他指出，民眾要在損鄰糾紛發生時，能順利向建商求取賠償金或是要求修復，應做好事前準備工作，建議在建案施工前，結合附近鄰居，請結構技術公會、建築師公會或是土木技師公會等專業單位做鑑定檢測，或者是自行拍攝自家牆面等設施，做為未來損鄰事件發生時的求償依據，但他強調，在法律效益上前者較強。
　　即使未做好「事前準備」，工程施工後，民眾一發現建築物因工程受損，必須採取求償行動。
　　王進祥指出，各縣巿政府建管或是地政單位多設有不動產損鄰糾紛調處機制，邀集專家學者、相關政府單位組成委員會，受理民眾陳情，並透過會勘、鑑定、協調、召開爭議評審大會等方式，協助調解，並可應兩造雙方其中一方要求，請到專業單位就損害部分評估修復價格。
　　不過，王進祥說，民眾必須有心裡準備的是，不論是透過地方政府協調，或是訴諸法院，最後求得的賠償金大都與民眾預期有所差距，因為協調或是判決結果，絕對不可能以「全新」設置的價格估算。
　　另外，為避免建商反控恐嚇取財，王進祥建議民眾不要過於貪心，應相信「專業」、依「法」行事，絕對不要遭到旁人煽惑，獅子大開口，要求不合理的天價賠償金，而吃上官司。

 租金遭前屋主低報 房東該如何報稅？(2007/2/10)

●九十六年二月十日　自由時報

　　Ｑ：我剛在三民區買下1間4房的大樓中古屋，前任屋主早在售出前2個月，就將房屋以每月1.5萬元出租給房客，但卻以另外1份每月租金僅5,000元的租賃契約，去法院公証，請問，我該如何申報租賃的相關腳武？
　　Ａ：房東申報綜合所得稅時，應將全年租金收入，減掉必要損耗和費用後的餘額當作所得額，以申報房屋租賃所得。租賃所得的申報方式，可採不須任何證明文件的方式，一律以當年度房屋租金收入的43％列為必要費用，另一種是採列舉扣除方式，必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等，房東可先行核算扣除費用額，擇高適用。
　　以陳小姐的情況而言，前任屋主以較低的租金契約去法院公證，其實並不影響租賃申報所得稅，因稅捐機關對於區域房屋租金行情，都實際經過訪查且建立比照表，過高或偏低的租金水準，反而會成為稅捐人員加強查核的對象，日後遭補稅或罰鍰更是麻煩，因此按照實際租金收入報稅，才是明智之舉。

 買工業住宅 會不會有後遺症？(2007/2/10)

●九十六年二月十日　自由時報

　　Ｑ：我看上1棟快完工的房子，價格比附近的便宜，格局也不錯，但是銷售小姐說土地使用分區是工業用地，買了以後會不會有什麼後遺症？貸款會不會有問題？
　　Ａ：工業住宅僅是一種俗稱，一般即為工業區土地以一般事物使用作為名義興建，但實際則供住宅或工業與住宅混合使用，房價為一般住宅的80％∼85％，購買時應注意：1.貸款比率會比一般住宅低，2.注意是否真的會發生與工廠混合使用情形，造成生活品質不佳，3.地價稅部分無法適用自用住宅優惠稅率，成本增加，4.由於價格較低，建材與品質必須注意。

 安裝天然氣 費用是否該由房東負擔？(2007/2/10)

●九十六年二月十日　自由時報

　　Ｑ：我的母親有間舊房子租給別人，一直以來都使用桶裝瓦斯，近期因為里長要求，需要改裝天然氣，費用4萬多元。想請教這筆安裝費用應由房東自行吸收，還是該承租戶負擔？
　　Ａ：基本上，無論是更換瓦斯、水管或是管線，都是屬於住宅的附屬設備，房客即使搬離也帶不走，因此使用受益人是屋主，應該由屋主自行負擔。
　　以本案例來說，房東可以選擇要裝設或不裝設天燃氣的管線，但若裝設，則費用應該由房東來負擔。根據民法第429條的規定，房屋的自然損害或是要安裝管線等設施，如果未在契約中規定由房客負責的話，理當由房東負責維修。而當事人雙方也，可以約定，由房客來負責修繕的義務，甚至也可約定何種房屋的毀損由房東負責修繕，何種毀損由房客負責。

 房東可否要求房客 租金不得報稅？(2007/2/10)

●九十六年二月十日　自由時報

　　Ｑ：我從學生時代就從南部上來臺北念書，直到現在成為上班族還是往外租屋，但一直很疑惑的是，每年在申報所得稅時，想要扣抵租屋費用，房東卻要求我不可申報，請問面臨這種狀況我該如何處理？
　　Ａ：在綜合所得稅的結算申報中，房屋租金支出可列為一般扣除額的列舉扣除額項目，因此納稅人及其配偶與受扶養直系親屬，若租屋自住而非供營業使用，則每戶每年可享有12萬元的「租金抵扣所得稅」扣除額度。但已申報購屋借款利息支出者，不得再申報扣除租金支出扣除額。另外若租屋一半供自住、一半做營業使用，也不適用於申報租金扣除額減稅的優惠。
　　就房東而言，根據可行得稅法第14條，房東在申報收入時必須列出租賃所得，也就是把名下不動產出租所收到的租金和押金的收入加總之後，再扣掉合理而必要的損耗和費用。因此就租金的所得稅申報，租賃雙方的權利義務，在法律中都有明文規定。房東不可在房屋契約書上用「不得報稅」等的文字，來限制房客行使瞿利及義務。但契約中可註明所產生的稅金，由房東或房客負擔，若契約明定由何方負擔，則必須照契約內容來行使。
　　在實務面上，房客只要合於報稅的相關規定，即可自行申報，不須由雙方契約約定。因此建議房東，為防日後因申報不實而被國稅局追繳所得稅，租賃雙方應做好溝通，看是要讓房客申報租金抵扣所得，還是就租金上來給予適當減免。若房客有所疑慮，則可訂立書面契約，並經過法院或民間公證人公證，則房東就須申報租賃所得。

 打行政救濟官司 以拖待變(2007/2/9)

●九十六年二月九日　經濟日報

　　專打行政救濟、也擅長研究稅負法令的林敏弘，談起許多規定的盲點，如數家珍。像去年11月才通過的大法官釋字第619號解釋，土地稅法施行細則第15條要求「適用特別稅率原因消滅30日內如未申報，將處以短匿稅額三倍的罰鍰」違憲，就特別留了一條尾巴。
　　因為這項規定要一年後才生效。因此這段期間，如遇到工廠地價稅原適用工業用地優惠稅率，但工廠停工、又未主動告知稅捐機關，造成徵納雙方爭議時，林敏弘建議，納稅人乾脆就藉由打行政救濟官司，跟稅捐機關拖到一年後大法官釋憲生效，就沒有處罰問題。
　　過去還有很多案例，納稅人的父親過世，結果現金被兒子拿走，國稅局查到要課贈與稅，因為贈與人過世，就找到繼承人頭上，造成往往是女兒的財產被假扣押抵稅。因為不公平，去年底出爐的大法官釋字第622號解釋便規定，稅負應視為被繼承人的應納稅捐，所以從遺產中先扣稅、扣不夠再找受贈人。對沒拿到遺產的繼
承人，就可不必繳稅。
　　現行民法親屬編第6條之1，對夫妻財產的所有權規定也有盲點。規定指出，妻子在74年6月4日前婚姻存續關係中，登記取得的「動產」，法律上所有權歸屬丈夫所有，當丈夫死亡時，需併計夫的遺產課稅。結果，林敏弘就曾遇到一名婦人向他哭訴，自己在74年6月4日前取得的股票，被視為先生的財產，遭到先生的債權人假
扣押。
　　甚至最近還有一名婦人，在先生過世後，要繳12億元的遺產稅。婦人說，老公並沒有什麼財產，倒是婦人的爸爸在70年間贈與給她多筆股票，結果通通被視為先生的遺產課稅。林敏弘說，類似的爭議，最後恐怕只能申請大法官釋憲解決。他也奉勸納稅人，最好在結婚前先把財產清查清楚且製作清單，有備無患。

 今年房市仍旺 漲幅可能趨緩(2007/2/9)

●九十六年二月九日　經濟日報

　　台灣不動產交易中心：預估交易量上看46.6萬棟 房價仍有上攻機會
　
　　台灣不動產交易中心在日前發表的2007年房市展望報告中指出，去（2006）年的房市交易量創下了近九年來的新高，預估今年的總成交戶數可達46.6萬棟，成為史上第三高量。對於今年，台灣不動產交易中心則認為，居高不下的餘屋量影響，房價上漲的幅度可能趨緩，但仍能維持現有的水準。
　　吉家網總經理，同時也是台北市不動產仲介公會理事長的李同榮表示，在歷經數年的景氣復甦之後，2006年台灣的房地產市場仍在穩健的復甦腳步中度過，從內政部發佈的統計來看，2006年全年的房屋交易量較2005年再成長3.6%，達45萬多件，成為近九年來的新高，依照過去幾年的趨勢，2007年可望仍有正成長，如以3.5%
的年增率估算，今年全年的房屋交易量應上看46.6萬棟，成為史上第三高量。由於交易量持續成長，景氣與房價仍將持穩，「有量就有價」，交易量高成長的區域，房價仍有上攻機會。
　　而依據內政部的統計，去年核發住宅類建築執照戶數為11.7 萬戶，但2006年核發住宅類使用執照戶數則增加到12多萬戶，年增率高達57%，顯見這是過去三年市場大量推案所產生的新成屋；但從建物買賣件數未見大量增加的速度來看，這些大量增加的新成屋數量應有相當數量為餘屋，針對此現象，屏東技術學院不動產經營系助理教授楊宗憲同時提出一個隱憂，指出部分地區在今年底將可能面臨餘屋的潛在賣壓。
　　展望今年，李同榮說，由於過去三年的新建案仍有尚未完工者，加上整體建物交易量有趨於穩定跡象，預料2007年餘屋的數量應不會快速減少，今年仍應是新舊建案相互競爭的一年，供給量居高不下的結果，房價將不易大幅上漲。而依現有資訊判斷，今年前半年若銷售率無法回升，也就表示餘屋的去化仍緩慢，下半年的推
案風險將遠高於上半年，建案開發的報酬率與難度將大幅增加，投資的風險也越高。

 買屋保值 要選熱門區段(2007/2/9)

●九十六年二月九日　經濟日報

　　學區商圈及捷運周邊 轉手容易又抗跌

　　去年國內房價達到近十年來的一波新高峰，這是因為這幾年民眾為了對抗通貨膨脹，資金不斷投入房地產市場。根據調查，去年買屋民眾的投資型態，一般民眾占45.5%，比長期投資的投資客高，投資客所佔比率是43.5%，就是說一般民眾參與房市投資，已超過專業的投資客，顯示房市投資是一般民眾接受的理財工具。

　　從投資角度來看，哪些區域比較熱門？

　　中信房屋統計2006年全台14處投資比率占50%以上的投資熱門的區段，共同特色包括：明星學區、捷運及高鐵周邊、熱門商圈內以及新興規劃區。其中又以台北市有七個地方領先，房市裡所謂「北熱南冷」一點都不假。
　　這些投資熱門區域具有先天優越條件，所以可支撐房價，即使在景氣下滑時也能抗跌保值。尤其是學區、商圈及捷運周邊因為轉手很快，投資人至少不用擔心有行無市。也就是不用擔心空有很高的行情，卻沒辦法轉手交易。
　　還有，最近很熱門的高鐵，也帶動了部分站區土地交易熱絡，以桃園高鐵站為例，投資比重就佔到90%，100個人有90個人是為投資而非自用，但由於商圈尚未成形，整體開發進度還有待觀察。
　　目前全台灣，投資型客戶交易占比50%以上的區段有14處。
　　根據中信房屋全台237家加盟店的調查統計得知，去年房市投資型客戶，大部分是為了坐收租金，大約佔了43.37%，半年內轉賣出去的人占40.96%，三個月內轉售者占30.72%，一年內及兩年內待價而沽的投資客戶分別占13.86%及3.01%。
　　不過民眾要小心的是，金管會擔心銀行放款風險太大，不希望銀行房貸的成數太高、利率太低，要求銀行公會訂出合理的核貸成數，銀行也不能房貸利率殺得太低，這對於非常重視投資成本的投資客戶來說，就會有投資上的壓力，今年恐怕會有投資客面臨資金周轉壓力。
　　對投資客來說，銀行緊縮是壞消息，不過如果這些投資客把手上的標的賣出來，對於資金充裕只是苦無機會的民眾來說，或許反而是進場買自用房屋的大好機會。

 假建照釣你 「空」地賣到翻(2007/2/8)

●九十六年二月八日　聯合報

　　台北市房地產持續熱絡，建築開發案蓬勃發展，但市府建管處近來接獲舉報，指有歹徒想趁這波熱絡房市大撈一筆，涉嫌偽造建築執照，用以轉賣土地，請民眾不要上當。
　　建管處表示，民眾指有建商涉嫌利用偽造建照販售土地，經查證後赫然發現該建照與地號不符，而是另外一處。
　　官員說，此種偽造建照，以土地買賣案較可能發生，一般建商賣房子，比較不易發生。
　　建管處長何幼榕指出，建築執照核發均須經過相當嚴謹的行政程式查核，由起造人提出申請，並備妥相關法規規定的文件，經層層查核才發照。相關訊息皆可於建管處網站查詢（網址：http://www.dba.tcg.gov.tw），建管處施工科也設有值班櫃檯供民眾查詢。

 板橋遠東園區定案後埔發展不輸新板特區(2007/2/8)

●九十六年二月八日　蘋果日報

　　捷運亞東醫院站加持 新屋每坪24~29萬

　　傳統產業逐漸外移，留下不少舊廠房，隨著國內房市熱絡，也受惠於都會區向外擴散發展，如今舊廠房變成黃金地。遠東集團將位於亞東醫院站旁遠紡舊廠房，規劃為「遠東數位通訊園區」都更案，上個月台北縣政府已正式通過，可望創造大量就業機會，並提升區域生活機能，周邊住宅市場將率先受惠。

　　需求暴增

　　早期以紡織業起家的遠東紡織，產業外移後，在板橋地區留下不少大面積的閒置工廠，隨著捷運板土線通車，新埔商圈和板橋新站崛起，距離新板特區不遠的遠紡舊址，土地價值浮現，該廠舊址基地面積大且方整，鄰近捷運亞東醫院站，日前已通過都更審核，預計可帶來1.6萬的就業機會，該區段住宅需求將暴增。

　　創造1.6萬就業機會

　　永慶代銷部專案經理賴振昌表示，因為遠紡的舊廠房區隔，即使有捷運亞東醫院站的利多，四川路以西的區塊商業機能仍不發達，住家發展集中在四川路以東的後埔地區，新成屋房價每坪約25萬元，和新板特區房價有相當大的差距，若未來「遠東數位通訊園區」發展更明確，後埔和捷運亞東醫院站附近的住家，都可望受惠
。
　　目前都更案以東的後埔地區，已出現不少新建案，每坪行情介於24~29萬元，包括「傑克的院子」、「歐洲公園」等，多訴求近捷運亞東醫院站和後埔的公園綠地。
　　遠東集團將原台北縣板橋紡織廠區，共約24頃土地轉型為通訊研發園區，預計以10年的時間完成全區開發營運，第1期投入近200億元，目標年產值約可達1680億元，規劃內容包含約75%的通訊數位專用區、醫療專用區及約25%的公共設施用地等。
　　除創造就業機會外，園區內的道路兩旁規劃有綠帶，還有大面積的公園、綠地和開放空間，可提升附近住家的休閒機能。
　　以目前附近新案每坪開價24~29萬元，和距離不遠的新板特區新案開價每坪衝上40萬元，已有不小的價差，現在「遠東數位通訊園區」題材尚未發酵，未來房價仍具上漲空間。

 配偶剩餘財產請求權 財部函釋(2007/2/8)

●九十六年二月八日　自由時報

　　大法官去年12月6日發布釋字第620號解釋，剩餘財產差額分配請求權應包括夫妻雙方於1985年6月4日以前取得的財產；對此，財政部函釋，至去年12月5日止，已完成處分且已經確定的遺產稅案件，不能再變更。
　　財政部賦稅署指出，以往申報遺產稅時，生存配偶主張夫妻剩餘財產差額分配請求權時，其計算範圍不包括夫妻雙方於1985年6月4日以前取得的財產，但自去年12月5日大法官釋字第620號解釋公布後，1985年6月4日以前取得的財產也計算在內，至於95年12月5日以前已申請的案件，處理原則如下：
　　一、至95年12月5日止，已經稽徵機關完成處分且已確定的遺產稅案件，除當事人據以聲請大法官解釋的案件之外，不再變更；但當事人據以聲請大法官解釋的案件，在620號解釋公布後，應根據該解釋提起再審。
　　二、至95年12月5日止，尚未完成處分或已完成處分唯尚未確定，且經查明可通用夫妻剩餘財產差額分配請求權的案件，若尚未完成處分者，可依照釋字第620號解釋辦理；已完成處分但尚未確定的案件，原則上可適用釋字第620號解釋，但如果適用該號解釋後反而不利於當事人時，除非當事人出具書面切結書自願按620號解釋辦
理，否則已核定的案件也不再變更。

 房市風雨欲來 慎選地點免驚(2007/2/7)

●九十六年二月七日　聯合報

　　金管會新措施 課稅、緊縮銀根 恐衝擊投資客 老手建議慎選地段、品牌 仍可貸到不錯成數

　　想投資房地產，記得要先探一下「水溫」！近來官方擔心投資客炒作房市，從課稅到緊縮銀根議題，政策陸續打壓投資，投資老手建議，大方向觀望政策，小方向慎選地點。
　　房地產投資專家說，三年多前上海房市大漲，吸引不少投資客前往投資，把房價炒熱，大陸官方只好祭出宏觀調控措施打壓房市。有些投資人貿然跳入，結果被套在高點，當時就有人以「小孩不會探水溫」來形容新手，因為他們忽略了政策對市場的影響力。
　　投資專家說，現在投資台灣也要先「探一探」，感覺政策有風雨欲來之勢。除財政部要把投資客所得課稅之外，金管會從五月起把「放款定價」政策列為金檢重點，也恐怕衝擊房市投資客。
　　在大台北投資20幾間小套房的陳小姐，近來把房子掛到仲介店面準備出清，一來是她認為近期房價已到高點，可獲利了結，二來是她擔心在政策打壓下，「房市恐怕也沒辦法再硬太久」。
　　信義房屋不動產企研室協理張欣民說，金管會的新措施對房市投資客會造成衝擊，因為投資客都是利用槓桿原理，透過高額度或是超額度貸款。
　　永慶房屋副理梁惠燕表示，現在已感受到銀行縮減銀根，比如店面的貸款成數已經降到五、六成，除非是特別好的地段，才會到七成，至於住宅的部分，餘屋比較多的區域，也是銀行扣分的因素，可貸成數也會減少。
　　不過也有投資客不服氣，為什麼要打壓投資？他們說：「不能買第二戶自用嗎？」有些人自認是長期投資，不是短期炒熱房價賺差價，「怎麼判斷投資還是自用？」也有投資客說，反正是用人頭買，不怕新措施。
　　不過建商則表示，只要慎選地點，基本上還是可以貸到不錯的房貸。鄉林建設副總應致德表示，目前建案可貸成數還是在八成左右，只要慎選好地段、好品牌，個人信用又不要太差，銀行還是願意給八成左右的房貸成數。
　　台開創新董事長吳子嘉昨天也說，目前在台北市沒有特別感覺銀行縮銀根，因為台北市屬於精華區，在供不應求下，房價具支撐，銀行也願意給較高額度的房貸，所以慎選地段很重要。

 銀行降低投資客房貸成數(2007/2/7)

●九十六年二月七日　聯合報

　　大型銀行紛紛降低非自住型房貸成數、提高利率 部分業者甚至「不歡迎投資客」

　　房地產漲幅可觀，投資客持續大舉介入，兆豐、第一、華南和彰化及土銀和合庫等大型銀行最近降低非自住型的房屋貸款成數、並提高貸款利率等方式，有意讓投資客降溫。
　　大型銀行主管說，一般自住型的房貸大約可貸到7至8成；但現在非自住型的房貸貸款成數大約降至5到6成左右。投資客不易再爭取到成數較高的貸款成數，貸款利率也相對較高，投資報酬率恐將降低。
　　不過，銀行主管表示，降低房貸成數的策略視房地產坐落地點而定。例如，台北市依然是各銀行的一級戰區，貸款成數可較高；但其他地區如新竹、桃園、台北縣及中南部地區因供過於求，除捷運站附近、中科附近、高雄美術館一帶等地段較佳的房地產之外，其餘地段各銀行均已踩煞車。
　　兆豐銀行個人金融處協理孫蘭英說，房地產景氣從92年緩步回溫後即一路上漲，累計迄今漲幅已達40%至50%。「房價漲成這樣」，今年兆豐銀在房貸業務將趨於謹慎。
　　她強調，凡是房屋價格太低，例如房屋買價僅200萬元左右者，該行放款時亦趨於保守，原因是低總價的房屋，不僅顯示其地段不佳，購屋者財力應不太好，對這一類案子也會壓低貸款成數，最多只能貸到50%至60%之間。
　　一般預料，在銀行紛紛大煞車之下，除台北市地區外，被銀行列為放款應採「謹慎小心」態度的區域，房貸龍頭銀行合庫銀主管指出，已授權分行，「酌予提高」投資客的貸款利率，並降低成數往下壓，尤其是陌生的投資客，貸款成數將趨嚴緊，利率也會拉高。
　　土銀和三商銀主管都明白表示，不歡迎房市投資客貸款，只要貸款人提前還款，將收取0.5%到1%不等的違約金。
　　部分大型銀行主管說，目前建商推出的建案銷售率只要達到四成左右，即可回本。銀行擔心萬一房市景氣反轉時，建商不排除將大量餘屋丟給銀行。

 結、離婚當年度 要稅在一起嗎？(2007/2/6)

●九十六年二月六日　聯合報

　　若名下有房貸 夫妻合併報稅 可享扣除額優惠

　　結婚、離婚當年度，夫妻若選擇不要合併申報所得稅，最好先注意兩人名下有沒有房屋住宅貸款。
　　財政部說，夫妻結婚或離異當年度，房貸借款人與房屋所有權人不是同一人時，選擇分開報稅的結果，房貸一年30萬元扣除額減稅利益，就會被取消。
　　舉例來說，甲、乙兩人為夫妻，結婚時兩人買進一幢房屋，由配偶乙為所有人，甲以配偶名下的房屋向銀行申請擔保借款，並由甲支付房貸利息。不過，甲、乙兩人在95年因性格不合協定離婚，甲與乙離婚當年度，如果選擇各別單獨申報所得稅，甲的房貸利息支出就會失去扣稅權利。
　　房貸利息支出一年可扣除上限是30萬元，可以使用的實際扣除額度，應以先扣除金融機構存款利息後的餘額為準。例如，甲的銀行利息收入有5萬元，當年度甲可以運用的房貸扣除額就只有25萬元。
　　假設甲適用的所得稅率是13%，25萬元的房貸利息支出扣除額，可以幫甲省下3.25萬元的所得稅。
　　財政部說，登記為配偶所有的自用住宅，若是由納稅義務人本人向金融機構借款所支付的利息，仍應以納稅義務人與配偶為同一申報戶時，才可以援用所得稅法第17條規定，申報列舉扣除自用住宅購屋借款利息支出節稅。
　　簡單來說，購屋貸款利息支出的減除前提，必須房屋所有權人與借款人是同一申報戶時，才能享受。因此包括新婚夫妻也一樣，結婚年度，如選擇各別申報所得稅，如房屋所有權人和借款人不是同一人，也不能申報房貸利息支出。財政部表示，雖然稅法允許結婚或離婚當年的夫妻，可以自由選擇合併或分開申報所得稅，但若夫妻名下有房產，也有房貸支出時，該分開還是合併申報所得稅，就要事先做好評估。
　　特別是離異夫妻，若房產在太太名下，先生離婚後，當年度唯有選擇與配偶合併申報，才可以繼續申報自用住宅購屋借款利息的列舉扣除額。離婚當年度選擇分別申報者，因與配偶已不在同一申報戶，房貸扣除額優惠就會被取消。當然往後年度因雙方已無婚姻關係，不管房貸年限還有幾年，房貸支出將再也無法申報扣除。

 共有不動產申請自宅稅率 一個不能少(2007/2/6)

●九十六年二月六日　經濟日報

　　每個所有權人都須提出申請 才能適用

　　共有不動產的所有權人，申請自用住宅優惠地價稅，必須把握「一個不能少」的原則。財政部說，共有不動產如果符合自用住宅條件，必須每一個土地所有權人都提出申請，才能以自用住宅稅率繳交地價稅。
　　自用住宅優惠地價稅率目前只有千分之2，相較一般土地按基本稅率千分之10計稅，自用住宅的地價稅負明顯較輕。
　　財政部指出，一般人申請自用住宅優惠地價稅率，通常不會注意房屋是共有，還是一人獨自擁有。所有權獨立的自用住宅，只要所有權人提出自用住宅用地優惠地價稅率申請，稅捐機關審核要件相符時，自用住宅就可以享有低稅率優惠。
　　不過，如果自用住宅用地屬於共有狀態，即不只一位所有權人時，只有自用住宅代表人或所有權人之一提出申請，就會出現整棟不動產適用不同稅率的現象，包括持分相同的土地所有權人，也會被按高低不同稅率課稅。
　　財政部說，已有實際案例發生，自用住宅登記為夫妻共有，卻只有先生提出自用住宅優惠地價稅率申請，太太雖然也是自用住宅的共有人，但卻未隨先生一併申請按自用住宅稅率繳稅，結果稅捐機關發稅單時，先生持分的土地按千分之2課稅，太太持分土地的地價稅率卻是千分之10，地價稅足足比先生高出四倍。
　　地價稅每年11月開徵，開徵前40天必須完成優惠稅率申請手續。自用住宅按優惠稅率課徵地價稅，有幾個要件，包括本人、配偶或直系親屬應在該地設有戶籍登記，且沒有出租、營業情形，土地面積在都市地區不能超過三公畝（非都市地區未超過七公畝等。

 任意徵保人銀行將挨罰(2007/2/6)

●九十六年二月六日　經濟日報

　　金管會揮鐵腕 辦住宅及消費放款，若已取得足額擔保，不得要求借款人提供連帶保證人。
　
　　銀行辦理自用住宅放款及消費性放款不能再隨便要求保證人了，金管會昨（5）日發函，要求銀行不得任意向借款人徵取保證人，並列內控規範，違者處200萬元到1,000萬元。即日起，借款人向銀行貸款時，本人跟保證人的權益也相對較有保障。
　　銀行法第12條之1規定，銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，已取得足額擔保時，不得以任何理由要求借款人提供連帶保證人。
　　但銀行在實務作業上，為確保債權，在保證人要求上都特別嚴格，不少民意代表基於選民服務，常替借款人「做保」，結果動不動就被銀行從薪水扣錢，立委認為銀行作法不合理，要求主管機關督促銀行改進，消費者保護團體也常有這類不合理案例的陳情。
　　為落實銀行法第12條之1規定，保障借款人在授信契約或授信條件的公平地位，金管會昨天正式發函，要求銀行若須徵取一般保證人或連帶保證人，應限於對授信條件的補強，不得有規避銀行法第12條之1規定或其他顯失公平的情形。
　　例如銀行已取得足額擔保，卻還要徵取共同借款人或連帶債務人，或要保證人出具最高限額保證契約書，或要求一般保證人拋棄先訴抗辯權等情形。
　　金管會官員表示，借款人如果沒還錢時，銀行可以先找借款人或連帶保證人，如果還是無法求償時，接著才能再找一般保證人。
　　從民法規定來看，如果一般保證人拋棄先訴抗辯權，等於是同意銀行不必先找借款人或連帶保證人要錢，就可以直接找上一般保證人要錢。
　　因此，金管會要求銀行，不可以做這些對借款人、保證人相對不公平的要求。
　　此外，為避免爭議，銀行依銀行法第12條之1規定，辦理自用住宅放款或消費性放款，徵取連帶保證人時，應向連帶保證人充分說明，其保證的法律責任及風險。
　　辦理擔保物抵押權設定時，也應讓擔保物提供人瞭解抵押權所擔保的債務範圍。
　　還有，債務人或擔保物提供人要求清償證明時，如果借款及所擔保的債務範圍已完全清償，銀行應立即發給，不得推拖。
　　金管會官員表示，這些增列的規定，目的都是在維護借款人、保證人權益，也可避免紛爭。
　　金管會並要求銀行，必須將這些規定納入內部控制制度的規範，並將辦理情形列入內部稽核。
　　以後，銀行一旦違反相關規定，金管會將可依銀行法第129條規定，以違反內控，處以200萬元到1,000萬罰鍰。不像以前，只能依銀行法第132條，處以50萬元到250萬元罰鍰。

 購屋貸款 搶搭低利車要趁早(2007/2/5)

●九十六年二月五日　經濟日報

　　中信房屋：超低利率短期恐不復見 政策優惠房貸可優先考慮

　　中信房屋針對日前金管會宣佈5月1日起，將金融機構放款定價政策列為金檢重點，並要求所有銀行、保險公司及信用合社採行「放款定價政策」一案，建議民眾在辦理購屋貸款時可優先考慮政府政策性優惠房貸。
　　政府政策性優惠房貸由於利率加碼方式固定，還款的財務規劃上不會產生暴增的突發風險；如資格不符、無法申辦，或其他不足的資金，建議再佐以銀行自辦的房貸方案申請辦理。
　　「放款定價政策」範圍包括企業放款、聯貸、房貸、汽車貸款及不動產等業務，而政府優惠購屋貸款目前餘額1,200億元，用罄將不再續辦，超低利率的優惠房貸短期內可能不復見，想要搶搭低利房貸購屋的民眾可趁早申辦。中信房屋副總經理劉天仁表示，除利率的選擇外，房貸的利率調整方式及還款方式也是另一個資金運用的重要技術。
　　房屋中低收入且資金運用彈性小者，適合政府政策性辦理的的勞宅貸款、公教貸款、青年貸款等；而有多重理財投資方式，需要靈活運用資金的民眾，可考慮自由還款或銀行客製化的理財型房貸。還款的方式概略可分為「本息定額攤還」、「本金定額攤還」及「寬限期付息不還本」，不同的繳息方式各有省息效果。本息定
額攤還即每月繳還固定金額，但利息總支出較高。本金定額攤還即房貸本金按月攤還，初期還款金額較高，但每月遞減的效果為利息總支出最低，寬限期付息不還本，則適合初出社會、將來收入情況會改善的年輕購屋族群。

 3、7年級生小宅裝修大不同(2007/2/3)

●九十六年二月三日　經濟日報

　　3年級生注重緊急援助 7年級生預留在家加班設備

　　擁有一間都會小宅，不僅是年輕人的最愛，邁入高齡的3年級生，因為家中人口減少，對小宅的需求與7年級生同樣強勁。只是受到年紀因素影響，選購與裝修小宅注意要點並不相同，除了空間小、好整理外，舒適、安全也不容忽視。
　　永慶房仲網市調研展部針對不同年次受訪者購屋居住行為的研究發現，70年次受訪者預備居住人數在2人以內的比重最高，約占三成七；其次為30年次受訪者，占三成；第三高的是60年次受訪者，佔兩成二。
　　永慶房仲網總經理廖本勝分析指出，這項統計結果，除反映目前少子化趨勢，現今70年次新世代的購屋趨勢，也逐漸朝向「小宅化」發展。
　　調查結果也反映出不同世代間的居住趨勢。對70年次的購屋者而言，由於剛踏入社會，工作還不穩定，處於租屋期，因此找房子以小坪數、一至二人居住為主。
　　60年次的購屋族群，工作穩定，多半已婚有小孩，正在為人生的第一間房子努力，處於辛苦的築巢期，所挑選的住宅，還是以經濟能力許可及小家庭二至四人為主。
　　50年次族群處於滿巢期，子女多半在求學階段，家庭成員可能需要各自獨立空間，加上這個世代也累積了一筆積蓄，因此在居住人數上，最多也最穩定。
　　40年次購屋世代正處於離巢期，子女陸續進入社會發展，且多半已婚，另成家室，家中成員因子女單飛逐漸減少，因此住宅需求由大換小的需求日漸浮現。
　　最後，30年次世代處於空巢期，兒女都已成家立業，各自獨立，家庭生活又逐漸回復到夫妻兩人或一人獨居為主。整體來看，7年級生與3年級生的需求，構成現代都會小宅的買方主力。
　　蓮城不動產設計部總監姜靈說，7年級生在選購與裝修小宅時，考量因素以工作便利為優先，居家設計除了符合個性與品味，預留「在家加班」的工作檯與設備，已經是都會上班族裝修室內時，不可或缺的要素。
　　3年級生的考慮就大不相同，必須注意小宅所在的大樓管理單位，是否能提供緊急援助服務，例如代為向醫療機構求援等功能。
　　室內裝修更要注意活動安全因素，例如一般高齡者最容易受傷的浴室、樓梯間，是否有足夠照明，地面是否有止滑設計，牆面是否有扶手等，都是必須注意的重點。室內與室外的高低差，也經常造成高齡者傷害，不容忽視。
　　姜靈提醒7年級與3年級的購屋人，不要以為買到空間小、好整理的小宅就可以了，注意上述的簡易挑選與裝修重點，日後的空間機能才會更完整，生活也才更愜意。

 改建舊公寓 安置全家 祖、購屋二擇一 暫覓棲身地(2007/2/3)

●九十六年二月三日　自由時報

◆ 案例解析

　　王先生一家人住在中和1棟5樓的公寓，其中有3個樓層均為王先生家人居住，整棟公寓有四分之三為王先生家人所擁有，該怎麼與2樓鄰居協商？住商不動產中和中山店店長陳志明表示，都市更新相關條款中指出，1棟大樓若8成以上的面積願意改建，則可強迫剩下的之成配合，不過這項條文至今仍未曾執行過，因此，建議王先生最好與2樓屋主協商，洽談改建想法與規劃。

◆ 改建期間建商補助租金

　　中信房屋加盟事業處協理廖明波認為，改建涉及專業房地產法規及作業的繁複，最好找專業有經驗的建商進行評估，如果2樓屋主協商後同意配合改建，也要與建商詳談回饋可行的方案。陳志明說，一般與建商合作改建，會有補償租金的條款，例如工2年，期間每月每戶補助1萬∼2萬元的租金，頂樓加蓋則視建商誠意，依照實際使用面積予以補助。因此，王先生後續若要租屋安置全家或購置中古屋也較為輕鬆。

◆ 每戶每月補貼1萬∼2萬

　　以王先生一家6口，加上2隻寵物，至少要3大房∼4房的產品，不過廖明波表示，中永和多為軍公教和勞工階級，居住穩定，大坪數的產品在中永和地區接受度較低，至少4房的出租住宅產品數量較少，選擇也不多，以3房住宅租金每月約1.5萬∼2.5萬元，推估4房∼5房的產品，每月租金約3萬∼4萬元。若協商改建成功，建商補貼每戶每月1萬∼2萬元的租金，王先生一家共3戶，約有3萬∼6萬元的租金補貼，足以應付租屋的支出。

◆ 購屋一家6口需40∼45坪

　　若計算購屋的可行性，王先生一家收入共16萬元，以三分之一合理房貸支出估算，可負擔的貸款金額約53,000萬元，由此推算貸款金額為950萬元，加上存款100萬元，王先生可買的房屋總價為1,050萬元上下，以一家6口約需要40∼45坪的4∼5房產品，扣掉預留裝潢費用與雜支約100萬∼150萬元，理想的購屋總價和房屋大小為40∼45坪、900萬元的房子。

◆ 捷運站周遭較符合需求

　　若考量老人家和小孩出門方便，及離原本生活圈不遠，加上中永和捷運站附近的學區不算差，廖明波建議可以買在中永和捷運站附近，以資金和需要的室內面積推估，房價每坪約在20萬元上下，以中永和4捷運站周遭而言，頂溪站平均房價每坪22萬∼28萬元，永安市場站每坪20萬∼27萬元，景安站每坪17萬∼25萬元，南勢角站每坪16萬∼20萬元，由此看出，以景安站和南勢角站較符合購屋需求，頂溪站和永安市場站周邊則需再費心尋找。

◆ 「房貨支出」具存款概念

　　從資金的需求來看，陳志明認為王先生要安置全家，不管是購屋或是租屋都很適合；廖明波則認為不管選擇租屋或購屋，租金和房貸每月支出大概都在5萬元左右，因此可以選擇具有存款概念的房貸支出，將來不管出售安置全家的舊屋，或改建後出售其中1戶住家，仍有不錯的市場性。

 買停車位 首選電梯旁柱子旁(2007/2/3)

●九十六年二月三日　蘋果日報

　　機械車位須考量承重及輪軸寬度

　　都會區停車大不易，如果家裡擁有汽車，購屋時最好順便買個車位，讓愛車免遭風吹雨打。目前大樓社區的停車位多位於地下室，選購時不僅要注意停車位置，通風設備也非常重要；若屬於大型房車或休旅車，購買車位前，尤其是機械式車位，最好實際測試停放，以免買了車位，卻無法停車。

　　實地測試

　　常見的停車位大致可分為5種形式，坡道平面車位、坡道機械車位、升降平面車位、升降機械車位及停車塔。永慶房屋大安直營店店長游景智表示，坡道平面車位依然是最安全也最受青睞的停車位，不用怕機械設備臨時故障、停電等問題，在挑選位置時，優先選擇電梯旁的車位，家人進出、搬運物品都較方便。

　　通風設備保障安全

　　其次是柱子旁的車位，因為柱子可區隔相鄰車位，上下車空間較大，且停車時只須考量1側鄰車，如果位於2車位之間，停車時相對不易。
　　諠鴻營造總經理高武成表示，建議不要選擇最內側、靠牆壁的車位，停車相當不便，如果停車位在迴轉車道前方，停車時要特別注意車道有無其他車輛，因迴轉型的車道，車子在行駛時車速都不低，就容易造成碰撞，最好避免這類停車位。
　　高武成指出，進出車道採不同出入口，是最好的規劃方式，若同1處進出，最好是規劃為雙車道，且車道轉彎處應設有凸面鏡，如果共用1個出入口的單向車道，至少在車道要設立感應信號燈，通知車主及路上行人有車輛即將進出。要特別注意，有些大樓位於大馬路旁，保留大廳進出口及店舖位置後，只能將車輛進出口規劃在後巷，車輛進出不方便。
　　地下室停車場，首重通風設備，部分建商甚至會加設一氧化碳的偵測器與送風機、排風機連線，可定時抽排風換氣，在一氧化碳偵測氣測得超過標準質時，也會啟動排風、送風機，保障住戶安全。
　　此外，部分停車場在每個車位上貼心的規劃車擋，讓車子倒車時，不用擔心抓不到距離，而撞到牆壁或後面車輛。

　 機械車位以位於地面的車位最搶手，無須經過電腦操控即可停放車輛。

　　設監視器防範宵小

　　停車場常是許多小偷容易潛入的危險地帶，社區最好裝設監視系統、電梯感應卡管制搭乘以避免外來者入侵，甚至設定地下室電梯及樓梯僅能抵達1樓大廳，雖然住戶較不方便，但社區管理將更嚴密。尤其是部分社區有外租或外賣車位時，嚴格管控樓梯進出，就能防範宵小入侵。
　　高武成指出，法定停車位大小為寬2.25米、長5.75米，雖然適合大部分汽車停放，但有些大型房車及休旅車，因為車身及車寬均大於一般房車，停車感覺較為侷促，打開車門的空間小，上下車不方便，建議可選購寬2.5米、長6米的大車位。
　　至於選購機械車位，則要考量荷重以及輪軸寬度是否足夠，一般來說，機械車位多不適合大車停放，有些甚至會限制不適合休旅車停放，如果預算許可，最好改購平面車位。

　　讀者來函

　　《蘋果地產王》網路討論區網友charleenkl詢問：購買商業用地住宅，須注意事項？

　　商業用地住宅 電費屬營業用電

　　住商不動產加盟行政處協理吳光華表示，與其他地目相較，商業用地作為住宅使用的狀況不算特殊，對於建商來說，由於商業區土地使用強度比住宅區高，允建容積高，因此可銷售面積較多，總銷售金額跟收益也當然比較多，許多建商更樂意以商業用地來蓋住宅。

　　吳光華　住商不動產加盟服務處行政部協理

　　房屋稅可按住家稅率

　　整體說來，商業用地與住宅用地差異不大，只有在水電費可能有營業用的考量，此外，住商合一的住宅出入較雜，許多人會在意這部分。
　　對購買者來說，房屋用地屬工業用地、商業用地、工商綜合區等都屬營業用電。兩者電費的差異只在用電量330度以下的部分，非營業用電有優惠，而在用電量達331度以上的部分，兩者電費計價方式是一樣的，詳見附表。
　　但房屋稅認定，係按房屋實際使用情形課徵，即便使用執照所載用途為辦公室，但實際上是供住家使用，依房屋稅條例第五條第一項第一款規定，可按住家稅率課徵房屋稅。
　　另外，該土地出售時，如符合土地稅法第九條、第三十四條規定者，準按適用自用住宅用地稅率，課徵土地增值稅。

 信義房屋 近50億買國巨大樓(2007/2/2)

●九十六年二月二日　自由時報

　　看好臺灣商用不動產的未來發展，信義房屋（9940）昨日斥資49億9500萬元買下信義計劃區的國巨大樓，未來除了將做為企業總部外，還將部份樓層出租，預估可為信義房屋每年增加6,000萬元的利潤。
　　信義房屋發言人周莊雲表示，國巨信義大樓未來除部份作為企業總部使用外，其餘將出租給國內外企業，由於信義計劃區目前辦公室供給量相當有限，近年來空置率也相當低，可說是未來全台最搶手之辦公商圈，以取得價格及未來租金趨勢佔算，租金投資報酬率將維持在4％-4.5％之間，預估可為信義房屋每年增加6,000萬元之利潤。
　　國巨信義大樓位於臺北101大樓正對面及信義線捷運出口，基地面積1,046坪、地上十層、地下四層、總樓地板面積7,162坪，目前國巨信義大樓三樓以上皆為台灣高鐵公司承租，由於租約尚未到期，未來信義房屋接手之後，會繼續租給高鐵或是有其他搬遷計劃，目前還未定案。
　　周莊雲同時指出，信義房屋去年自結EPS達6元以上，除股票股利之外，現金股利每股將可達3元之水準。

 四大類房貸 配合財務需求規劃(2007/2/2)

●九十六年二月二日　自由時報

　　面對房貸產品多樣化，倒底要如何選擇合適的房貸？專家表示，挑房貸應視自己的財務需求及規劃而定。
　　例如「固定型房貸」較適合收入穩定、理財習慣較保守的貸款戶；「指數型房貸」適合一般上班族；「理財型房貸」、「抵利型房貸」適合有股票、基金等投資需求的房貸戶。
　　富邦銀行資深經理高永和表示，固定利率房貸由於在固定利率期間，房貸利率不會隨著市場利率波動，每月還款金額固定，較能有效掌握每個月的家計支出，適合收入穩定、理財習慣保守的人。
　　利率前高後低的「指數型房貸」設計，可使新購屋者付了自備款後，前幾年的利率支出不至於太沈重，尤其新房裝潢時，首年利率較低，可使手邊的資金更能靈活調度；配合自身的理財及財務規劃的「理財型房貸」，還款金額可再借出投資理財，提供具有理財需求者的靈活貸款首選。
　　至於「抵利型房貸」的計息方式，以房貸帳戶減去存款帳戶後的金額來計息，比較適合資金大量進出的股票族等投資族群做整合的財務規劃。

 投資客與利率今年房市兩大變數(2007/2/1)

●九十六年二月一日　工商時報

　　今年初全台房地產景氣看回不回之際，國泰建設和政大台灣房地產研究中心共同製作的九十五年第四季國泰房地產指數指出，去年第四季全國新推案市場呈「價穩量縮」格局，全年度與九十四年相比則呈「價漲量縮」，而量縮主要原因是房價被追高、小套房有減量趨勢，而投資客充斥仍是市場最大隱憂；展望今年，投資客比例是否居高不下、銀行利率和是否對不動產放款有所調節，是影響後市兩大關鍵。
　　台灣房地產研究中心負責人、政大地政系教授張金鶚表示，去年第四季出現若干訊號，因此二○○七年開始業界宜居高思危，建議應保守推案，以穩定成交價量。
　　張金鶚指出，九十五年第四季的新推預售屋市場呈現「價穩量縮」的格局，尤其台北市成交量也呈萎縮，或許跟選舉有關，但這是一個警訊；不過可喜的是，全國小套房釋出供給量已有減少的趨勢，讓產品結構趨於正常化。
　　究竟房價有沒有泡沫化疑慮、未來上漲空間如何。國建總經理張清槐表示，從價、量結構來看，房價曲線已連續五季上漲，且是溫和上漲，從國泰建設和政大合作攜手製作房地產指數以來的十四季中，只有九十四年第三季房價一度微幅回檔，其他十三季都是微幅上揚。這說明連續三年多來台灣房價一直是穩步打底，復甦的曲線已禁得起三年多的考驗，底部相當厚實，「所以我一點都不會擔心」。
　　張清櫆指出，九十五年台灣平均房價比九十四年上漲五．四二％，其中台北市房價更上揚一○．七八％，已衝過歷史新高點；至於其他縣市房價都是微幅上揚，因此房價結構是健康的。
　　展望今年，張金鶚教授擔心投資客充斥小套房的市場，會面臨考驗，如果房價一再被炒高、投資客也一路追高，那麼就要看誰是最後一隻老鼠，尤其投資客在今、明年完工交屋後，搖身一變、成為新的供給者，如果需求撐不住、房價就會下來；如果投資炒作風能緩和下來，市場才會走得更健康。

 學者警告：別成為房市「最後的老鼠」(2007/2/1)

●九十六年二月一日　聯合報

　　房市進入調整期，政大教授張金鶚擔心，投資客撐出來房市榮景，但今年進入交屋潮，投資客若大舉殺出，建商又趕著炒作今年329檔期最後一波，「消費者恐怕成最後的老鼠」。
　　國泰建設總經理張清櫆說，決定房價的因素有很多，他認為景氣還是會往上走，加上國際房價的比價效應，台灣房價有投資機會，以台北市為例，由於土地供給有限，現在開價每坪站上100萬元，「以後每坪150萬、200萬元都還會跑出來」，他認為房價變化漲幅還在可接受的範圍。
　　但張金鶚指出，房價不能看國際比價效應，「不能說香港漲幾倍、台灣只漲幾成，就說台灣房價有補漲空間，因為房子又不能搬來搬去」。張金鶚認為，房價所得比才是觀察房價的重點，目前台灣房價所得比已經到九年不吃不喝才能買得起一棟房子，豪宅與套房是被投資需求炒熱的非正常產品，用特殊產品來比價，恐怕不
是公平的講法。
　　張金鶚昨天說，他發現現在很多投資客炒作豪宅，「這是過去想像不到的」，過去大家總以為投資客只會炒作套房，但現在連豪宅也被投資客炒熱，不過投資客不看品質、不必要享受環境，只看有沒有人接手，不斷追價下，把房價拉高，但投資客是市場上不穩定的需求，如果資金面緊縮放貸、投資客大量殺出變成供給者，
加上今、明年是交屋潮，房價一旦撐不住，再進場的消費者就成為被坑殺在高點的老鼠。

 二年內買屋換屋 有退稅優惠(2007/2/1)

●九十六年二月一日　工商時報

　　近幾年買屋、換屋人變多，購屋理財學問大，稅務問題更要注意，尤其過完年不久，傷腦筋的報稅季節又將來臨。房仲業者提醒，購屋民眾每年都有三十萬元的房貸利息支出可供扣抵，而如果兩年內購屋換屋，別忘了有「重購退稅」的優惠。
　　二十一世紀不動產亞太區總部董事長王福漲提醒，出售自用住宅房屋會發生一筆財產交易所得，此部份必須要繳交所得稅，但若售屋目的在換屋，只要控制買賣點在兩年內，則可以擁有「重購退稅」優惠。
　　「重購退稅」最重要的要件在於一定要在兩年內完成「先買後賣」或者「先賣後買」，且無論先買或先賣，買進的不動產價格，必須高於賣出不動產方能退稅。只限於自用住宅，次數沒有限制。
　　重購自用住宅退稅包括兩個部分，土地部分可以退還土地增值稅，房屋部分則是退還所得稅，申請退土增稅者，先買後賣或先賣後買，買賣的不動產所有權人一定要是「同一人」，申請退所得稅者，則無此限制。
　　除了買房子可節稅，賣房子也可以節稅，且不論賺賠都能享扣抵優惠。信義房屋表示，賣房子有賺者，如果賣屋兩年內再買房子，就可享「重購自用住宅扣抵稅額」，報稅時記得附上買賣契約及所有權狀，申報扣抵之前已繳的財產交易所得。
　　如果是賠錢賣出，也可以扣抵「財產交易損失」，記得將買賣契約書、各項稅費與規費收據、收付款記錄證明等文件附上。
　　在綜合所得稅方面，民眾購買自用住宅，每年有三十萬元的房貸利息支出可供扣抵，但房貸利息支出必須先扣除儲蓄利息所得，餘額才能申報。
　　永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒，房貸利息支出是每年依照實際繳納的貸款利息列舉扣除，有實際利息繳納紀錄，才能真正享受到年度節稅效果，如果年底才購屋，等到過戶、銀行撥款後，可能到次年一月才開始繳房貸，前一年便無房貸利息支出可以扣抵。

 桃園捷運 列入國家發展重點(2007/2/1)

●九十六年二月一日　經濟日報

　　「臺灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫」為政府既定政策及未來重要施政方針，且已報奉行政院核定納入「挑戰2008—國家發展重點計畫」。
　　為改善臺灣桃園國際機場聯外交通，建設機場聯外捷運系統，以連結台北車站、桃園國際機場、高鐵桃園車站等交通運輸樞紐，臺灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫將使國際航線與國內交通網路得以緊密結合。
　　該計畫路線由臺灣桃園國際機場第二期航站往東至台北車站特定專用區，往南經高鐵桃園車站至中壢中豐路與環北路口，全長51.5公里，共設22個車站，工程建設總經費約936億元；目前已完成機電暨統包工程及四個土建細部設計標的發包作業，三重至中壢路段預定99年底完工，三重至台北車站地下化路段預計101年中完工，完工後將帶動三重、新莊、林口、桃園等地繁榮發展。
　　桃園捷運系統目前已規劃多條路線，並朝區域網路連結台北捷運系統方向建構，讓台北與桃園之間不僅只有國道高速公路作為連繫，更有高鐵、捷運併入交通運輸。

 房市紅通通 惟潛在餘屋賣壓罩頂(2007/1/31)

●九十六年一月卅一日　工商時報

　　在房地產景氣復甦持續四年的高成長之際，去年全台灣房屋買賣件數可望衝出四十五萬戶的大量，為九年來的新高，預估今年有上看四六．六萬戶的實力，成為史上第三高量。然而景氣狂飆之餘，潛在餘屋賣壓也可能在部分縣市浮現，學者專家指出，台北縣、台南、高雄等區域，供過於求的潛在壓力比較明顯；至於台北市、新竹縣市、台中市三大城市，則房屋市場明顯呈供不應求，顯示未來一年是「區域表現」格局。
　　吉家網公司總經理、台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長李同榮昨天提出二○○七年度房市展望報告指出，房地產景氣穩健復甦腳步中，去年房屋買賣移轉件數應達四十五萬多件，成為九年來新高，推估以同樣每年三．五％的的成長速度來看，今年可能會上看四六．六萬件，有希望成為史上第三高量。
　　不過李同榮指出，今年房價的漲跌，則要看新成屋價格上漲、或下跌，究竟支撐力道如何，這會牽動到預售屋有無續漲動能。尤其有些房屋仲介經紀人「現在賣房子已經賣到有點心虛了，三、四十年的老房子還賣到一坪三十幾萬的價錢。」
　　李同榮指出，投資客搶進市場帶動房價大漲，已受到金管會、財政部、金融機構注意了，所以財政部才決定自明年一月起針對同一年短線買賣房子的人課徵營業稅，因此未來一年，建議投資者不宜短線操作。
　　屏東技院不動產研發處技術合作組楊宗憲博士昨天也同時提出一個隱憂，指出今年底會面臨餘屋潛在壓力。
　　楊宗憲表示，去年台灣地區核發住宅建造執照數量已減緩，比○五年減少三．一％、達一一．七萬戶；但住宅使用執照則大幅增加五七％、達一二．三萬戶。對照建物買賣移轉戶數的增減，可檢驗出：台北市、新竹、台中市是餘屋沒有壓力的，房價表現看好。
　　楊宗憲指出，台北縣、台南、高雄等是潛在餘屋賣壓較明顯的區域，新屋完工釋出速度、比市場消化速度要慢，這些區域房價支撐力相對就比較薄弱。

 京華城打房屋稅官司 敗訴(2007/1/31)

●九十六年一月卅一日　經濟日報

　　不服核課近4,800萬…

　　京華城購物中心被台北市稅捐稽徵處課徵房屋稅近4,800萬元，京華城不服，稱地下三、四樓是機器房及停車場，應該免課房屋稅，因而提起行政訴訟，但日前仍被台北高等行政法院判決駁回。
　　京華城購物中心位於台北市松山區八德路四段138號，球體結構的商場設計，相當引人注意。京華城購物中心94年度的房屋稅，被台北市稅稽徵處核定為4,797萬餘元，京華城不服，申請複查及提起訴願，均未獲變更，因而又提起行政訴訟。
　　京華城公司指出，依財政部88年函釋，房屋實際上不是供營業使用者，即應該依照非營業用稅率課徵，房屋稅率的適用與房屋的使用執照無關；另依財政部66年函釋，京華城的地下室三層部分空間，作為不收費的機車及車輛停放區；地下四層部分，則作為機器房及不收費的停車場，皆符合免徵房屋稅的條件。
　　但台北市稅捐稽徵處表示，京華城地下三、四樓的房屋稅率，早在民國90年12月起課稅時已作出認定，京華城在民國92年以前，對於稅捐單位的核定也沒有異議。如果京華城公司主張，京華城購物中心還有其他空間可以免稅，應該在法定期限內提出申請，但是京華城公司當時沒有表示意見。
　　台北高等行政法院判決指出，京華城公司對於京華城購物中心，究竟何處、有多少面積、應依何種規定、如何申請減免等，並沒有一致的主張。且依照財政部88年函釋，房屋使用情形如已變更，納稅義務人應提供確切證明，但京華城公司僅提供數張停車位照片，對於停車位的具體位置、面積、以及稅捐單位已核定免稅部分，與該公司的主張有無重疊等部分，都沒有說清楚。
　　台北高等行政法院因而判決，台北市稅捐稽徵處松山分處對京華城房屋地下三、四樓房屋稅的核定，沒有不合法之處，駁回京華城的上訴。

 13惡銀行 暗地裡坑保人(2007/1/30)

●九十六年一月三十日　聯合報

　　北縣消保官指譗離譜之至豃 整理出數種慣用技倆 中央若不管 地方自行開罰

　　台北縣消保官昨天向部分銀行業者「宣戰」，指責這些銀行對金融貸款的保證人有不當要求，中央金管會應介入調查處理。消保官列出10多家「壞銀行」名單，如中央不管，就會祭消保法開罰。
　　消保官何瑞富表示，根據銀行法第12條之1的規定，銀行辦理自用住宅放款及消費性放款時，假如已經取得足額的擔保，就不得以任何理由要求借款人提供連帶保證人；而且授信保證人也應該以一定金額為限，未來求償也應該先向借款人要求，不足部分才能向保證人求償。
　　何瑞富說，多數銀行對這些規定不是置若罔聞，就是利用各種巧門迴避；縣府消保官室去年11月起清查縣內的50家銀行，發現問題非常嚴重，銀行根本是「吃定」保證人。
　　何瑞富整理了幾種銀行慣用的技倆，第一種是在「足額擔保」上動手腳，除了花蓮企銀和花旗銀行外，其他銀行鑑價後不會告知貸款人鑑價結果；其中台銀、新竹商銀、復華、國泰世華、台中商銀和淡水一信更宣稱鑑價是「銀行業務機密」。何瑞富說，這根本沒有消費者保護觀念。
　　第二種情況是銀行以契約方式，將房貸在無需保人同意的情況下，轉為「理財型房貸」，用以規避銀行法12條的規定，如此使得保證人責任可能永遠無法減少，採用這種做法的包括遠東、台新、國泰世華、聯邦、中華、永豐、花旗和匯豐等8家銀行。
　　最誇張的狀況是，有些銀行要求連帶保證人負責借款人的債務，包括借款人過去、現在和「未來」的全部債務，遠東、新竹商銀、新光、大眾和淡水一信採用這種做法，何瑞富形容這是「離譜之至」。
　　至於「優先執行借款人」的規定，台銀、國泰世華、台灣企銀和聯邦銀行都坦承是「同時執行」借款人及保證人。何瑞富指出，多數銀行在約定書上都是說一套做一套，只有高雄、北富銀、華南、玉山、復華和板信等6家銀行，是先執行借款人。
　　他說，還有11家銀行在借貸約定書保證期間到期後，在沒有保人同意下就「自動延長」；還有5家是以催告通知到達的方式，做為保人同意延長的證明。這16家銀行，等於都是以「強迫」方式，讓保證人保證期間延長。
　　何瑞富認為，消費者有找好銀行、拒絕壞銀行的權利，經過他們調查，只有高雄、合庫和第一銀行對保證人保障較多，「惡銀行」則包括遠東、中信、永豐、新光、新竹商銀、大眾、淡水一信國泰世華、聯邦、台新、中華、匯豐和花旗等13家，消費者和金管會都應該正視這個問題。

 列舉扣除 房租、房貸利息 擇一報(2007/1/30)

●九十六年一月三十日　工商時報

　　想到五月就是所得稅的申報季節了，民眾這個時候各種綜合所得稅的疑難雜症，也陸續浮現；比方說，最近即有納稅義務人向國稅局詢問，去年中先租屋付租金，後來自行購屋，改付房貸的利息，在綜所稅的列舉扣除額中，可以兩項都報嗎？台灣省南區國稅局說，不行，只能就兩者中，選擇最有利的申報。
　　南區國稅局表示，依據所得稅法規定，納稅義務人在申報綜合所得稅時，列舉自用住宅購屋借款利息扣除額者，不得再列報房屋租金支出。南區國稅局指出，基於對納稅義務人較有利的申報方式，納稅義務人可採兩者金額較大者擇一列舉申報。
　　國稅局表示，現行稅法有關列舉扣除額之相關規定，分別為：（一） 房屋租金支出：必須為納稅義務人及其配偶與受扶養直系親屬，在中華民國境內租屋供自住，且非供營業或執行業務使用者，每一申報戶每年所支付之租金扣除額上限以十二萬元為限。
　　（二） 自用住宅購屋借款利息支出：房屋必須為納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬所有，且房屋所有權人與納稅義務人需為同一申報戶，並於申報年度在該地址辦竣戶籍登記，而且並沒有出租或供營業使用，並僅以一戶為限。
　　每年扣除額以當年實際支付之房貸利息支出，減除儲蓄投資特別扣除額後之餘額為上限，同時每一申報戶每年不得超過三十萬元為限，而且必須提示當年度利息單據正本。
　　南區國稅局表示，納稅義務人同一年度有房屋租金費用，以及房貸利息支出者，可按前二項扣除規定，試算後，選擇對自己較有利的一項申報列舉扣除額。

 列舉扣除證明早準備 年後報稅不慌亂(2007/1/29)

●九十六年一月廿九日　工商時報

　　農曆春節後即將面臨的金錢支出，就是報稅大事，民眾趁著打掃整理居家清潔之便，也可順手及早把列舉扣除額證明資料準備好，而不必等到報稅日期來臨才手忙腳亂，列舉扣除證明資料丟三落四，損及自身的權益。
　　台北富邦銀行就指出，會採用列舉扣除報稅的民眾，可以趁著農曆春節前打掃整理居家環境之便，及早準備相關的資料。
　　這些資料主要包括十大種類，有（一）捐贈收據，如對教育、文化、公益、慈善機構或團體的捐贈，或者是去年競爭激烈的北高市長選舉捐贈單據正本，都可及早整理好，免得屆時還要找得痛苦。（二）災害損失，因遭受不可抗力的災害損失，除受有保險賠償、救濟金部份，可列舉扣除。
　　台北富邦銀行指出，尤其這次恆春百年強震的受災戶，應該在災害發生後三十天內，檢具損失清單及證明文件，報請管轄國稅局分局或稽徵所派員勘查，經核定後列報，若申報損失總金額在十五萬元以下，得由稽徵機關予以書面審核，免派員實地勘查。
　　還有的列舉扣除種類是（三）自用住宅購屋利息支出，此項要準備的資料比較多，包括本人、配偶或受扶養親屬已於所得年度在該址辦竣戶籍登記的戶口名簿影本、銀行初據該年度支付該借款利息單據正本。不過，如果民眾係以修繕貸款或消費性貸款名義借款者，就不得列舉扣除。
　　其次還有（四）醫藥生育費，台北富邦銀行強調，此項的扣除金額是採核實認列，並無上限，因此，即便是小額掛號費收據，也應蒐集整理，以備報稅扣除所需。（五）房屋租金支出，列舉扣除該項時，應在申報書上詳細填寫出租人姓名、身分證字號、房屋稅籍編號及承租房屋地址，並檢附承租房屋的租賃契約書，以及支付租金的付款證明影本等。
　　另外可列舉扣除項目還有（六）人身保險費，民眾可申報的保費支出，有自行投保的商業保險及公司代扣的勞保。（七）健保費，自九十五年度起，無論金額大小，皆可全額扣除，繳納證明由服務公司提供。（八）財產交易損失，此項的核定應提示買進及賣出該房屋的買賣契約書、且該契約書附有收、付價款的紀錄，或另有收、付價款的憑證，經稽徵機關審查屬實，並核發財產交易損失證明。
　　至於其他還能列舉扣除的種類則有（九）殘障特別扣除額，要檢附身心障礙手冊影本，或專科醫生診斷證明書影本。（十）教育學費，大專以上子女在註冊時，依教育部訂頒收費標準所繳交費用，可在每戶二萬五千元限額內列報，惟應檢附註冊繳費收據影本或證明文件。

 大型行庫房貸策略 轉趨緊縮(2007/1/28)

●九十六年一月廿八日　工商時報

　　大型行庫今年的房貸策略，急轉彎！行庫主管指出，由於金管會要求公股行庫在五月底以前公布其房貸訂價策略，再加上中、南部地區房市已出現供過於求現象，皆使得大型行庫會以更慎重的態度，檢視過去的授信策略，未來二％以下的超低利率、以及九成以上的高成數房貸，所適用的族群恐將大幅縮小。
　　目前在大型行庫裡，合作金庫的房貸市佔率第一名，迄今房貸餘額達五二二一億元；行庫主管認為，合庫在房貸業務上不容小覷的高成長率，除了與合併農銀，分行據點擴張有助業務推廣外，已民營化之後，使得預算經費使用更具有彈性也是主要原因。
　　例如，合庫本身也新闢業務來源管道，與房屋仲介業者合作，由於預算制度更有彈性，相對也更能以類似獎金的誘因來加強吸收房仲業者這裡的客源。目前台銀、土銀在制度方面則尚無這種彈性。
　　對於今年的房貸訂價策略，合庫相關主管指出，新的房貸授信政策特色就是在強化風控措施下，未來對房貸戶授信會有更大的差異化，把客戶區隔成更小的族群。
　　此外合庫主管也表示，儘管北市房市榮景仍熱，但中、南部地區因為居民財富縮水，已出現房市供過於求現象，因此貸款成數將會出現區域性的差異化；至於低於二％的優惠超低利率，未來仍會存在，但期間將縮短，大多只持續三個月，最多不會超過半年。
　　土銀主管則表示，對於房貸授信政策，包括貸款利率、成數等，均會作微調，不過就算金管會要求檢討定價策略，在市場競爭激烈下，過去低於二％的超低利率，應仍不致消失。
　　市場則傳言，台灣銀行方面有意停辦實施二年多的Easy Go優惠房貸，但此一消息則被台銀相關主管否認；台銀主管指出，Easy Go優惠房貸應會繼續辦下去，但會對整體的房貸訂價策略再作檢討，應可望在四月中旬左右，提出整體的房貸訂價策略。

 金管會提醒銀行 留意房貸戶購買用途(2007/1/28)

●九十六年一月廿八日　工商時報

　　房貸新增金額屢創高峰，為避免雙卡問題轉移到房貸上，金管會雙管齊下，一方面因應新巴塞爾協定上路，核貸成數在七成五以上，由於風險係數提高，銀行可能面臨增提資本需求；另一方面，金管會也提醒銀行，進行房貸審核作業時，宜注意購買動機，例如是做為自用，抑或是投資行為。
　　官員指出，銀行在進行房貸授信審核時，「不能只看擔保品」，銀行還必須要了解個別客戶的還款能力，進而了解購買該筆不動產的動機為何。
　　根據金管會公佈最新數據，截至去(九十五)年十一月底，房貸餘額最高為土地銀行的四四六七億元，其次為合庫的四一一二億，第三則是永豐銀行，房貸餘額為二八五○億元；合計本國銀行購置住宅貸款(房貸)餘額約四．二六兆，較前一年(九十四)同期增加約四三六一億元，顯示房貸業務仍在成長。
　　而且，由於今年新巴塞爾上路，房貸成數七五％以下，風險係數為三五％，不過，成數若在七五％以上，風險係數則提高至七五％，也就是說，銀行雖不是不能做高成數房貸，但是，高成數房貸承做較多，金融機構就面臨較大的增資壓力。
　　金管會也說明，承作房貸，具有房價跌價的風險，百分之百的房貸，未將折舊一併考量。因此，雖未明定銀行房貸多少為合宜，但銀行在授信時，還款能力不佳，以及還款資金來源不明確的客戶，不適合給予較高成數的房貸，尤其是非做為自住之用的投資用途。

 管委會鎖車罰款 不違法(2007/1/27)

●九十六年一月廿七日　蘋果日報

　　納悶的林先生問：

　　我媽媽住的社區中，因管理委員會決定只要在社區內的紅線停車沒有閃雙黃燈，一律鎖車，要開鎖時須繳交五百元的管理費，且在社區的門口立牌子警告，我曾與管理委員會反映過，但他們的回答是：這件事經過區權會的同意，所以住戶須遵守這項規定，我納悶的是罰款這件事不是公務機關的權利嗎？我看了《公寓大廈管
理條例》中，所有的罰則都是公務機關在執行，並且管理委員會又不是公務機關，管理委員會有權力這樣做嗎？

　　律師林傳源答：

　　如果社區管委會或警衛，無故將他人的車輛鎖車，就有觸犯《刑法》強制罪的可能，但如果管委會鎖車的行為，是經過區分所有權人會議決議，或是住戶規約有約定，而管委會是依照決議行事，就可能不違法。

　　所有權人會議決議有效

　　因為法院曾有類似管委會鎖車糾紛的判決，依據法院見解，就約定專有或公共的部分而言，如果區分所有權人會議有決議，管委會可以基於管理而鎖車，這樣的約定並非無效，因為根據《公寓大廈管理條例》的規定，管委會對公共的部分有維護、管理的責任。
　　而依林先生來信提到，管委會有豎立告示牌告知，在社區內紅線停車如果沒有閃雙黃燈，一律鎖車，開鎖時要繳交五百元管理費，繳費後就可將車子開走，而這項規定，又經過區權會同意，因此就林先生所述情況看來，管委會的做法應該並不違法。

 借低利還高利 理債有訣竅(2007/1/26)

●九十六年一月廿六日　工商時報

　　銀行的現金卡利率、信用卡循環利息動輒在年息二○％的水準，更遑論地下錢莊實際以倍數計算的吃人不吐骨頭的高利率，積極理財之餘，在銀行建立信用也很重要，因此民眾也要懂得聰明理債，最優勢的是利用不動產抵押辦理理財型房貸，讓不動產不再只是個不動產，而成為資金週轉的好工具；其次，則要善用就業機構的優點，取得較優的貸款條件。
　　已被銀行拒絕往來的民眾，在考慮地下錢莊前，一定要嘗試請求父母親的協助，請長輩以不動產抵押貸款救急，如此才算是聰明理債一族。
　　幾天前，電視台新聞頻頻重播有位民眾向銀行辦理車貸買車，結果幾期車貸款項沒繳，竟被五、六名彪形大漢持棍棒，光天化日之下，就在大馬路上被攔下車，直接在馬路上，人、車就被一陣毒打。若不懂借低還高，或開口向父母親請求度過難關，如今看來，即使向銀行借錢都可能遭受到如此慘不忍睹的對待，而不是只有向地下錢莊借錢才會遭逢悲慘下場。
　　台北富邦銀行財富管理部資深協理陳怡芬強調，親朋好友的資源必須妥適利用，當民眾一旦走投無路，面臨被迫向地下錢莊借錢時，反正已走到這種地步，又何妨讓親朋好友知道自身的難處，請父母親幫助度過難關。社會上有句話說，「救急不救窮」，如果資金週轉上出了狀況需要別人救急，當然要找利息低、不被痛毆的對象借錢。
　　尤其請父母親提供不動產權狀，向銀行辦理房貸，因為有不動產的抵押，利率絕對會比一般信用貸款來得優渥。中國信託銀行就說，此舉是讓房子不再只是不動產，而可幫民眾輕鬆的理財。以中國信託的理財型房貸而言，提供客戶一個循環透支額度，在額度內可靈活動用，隨借還還、有動用才計息，是消費者理財的好幫手。
　　甚至民眾若經營進出口貿易，常會有資金調度的需求，也可以利用理財型房貸來支付員工薪資或代墊貨款。常有支票往來的生意族，只要申辦理財型房貸同時開立支存帳戶，即可透過支票來動用理財額度，當票款到期時，不夠的款項，自動從理財額度墊款，當有多餘資金時，直接存至支票帳戶中馬上還款，讓消費者不用出門即可輕鬆調度資金，不再擔心跳票的情形發生。
　　此外，即使是投資股票的投資族，只要申辦理財型房貸同時連結證券帳戶，證券帳戶不足的金額會自動由宅變金房貸代墊，免除違約交割的風險，而賣出股票的股款會先償還已動用的理財型房貸，剩餘的部份會轉到利率較高的活儲帳戶中，充份讓您靈活運用並節省利息支出。
　　除了不動產的抵押可拿到較低利息負擔的房貸之外，就業機構如屬於規模大且穩健經營的公司，銀行也會認同如此員工未來的薪資能持續且穩定，在還款能力有一定水準時，也因而願意提供較便宜的貸款條件給大企業員工。因此，這種就業機構的優勢，在民眾迫不得以需要借錢時，也都應該要善加利用。

 中區稅局 鎖定捐贈獵漏(2007/1/26)

●九十六年一月廿六日　經濟日報

　　加強查核對社團學校寺廟捐款

　　台灣省中區國稅局決定，加強查核納稅人對社團、學校、寺廟等的捐贈列舉扣除額，防杜逃漏綜合所得稅。
　　中區國稅局近來查獲不少納稅人現金捐贈對像不符所得稅法規定案件，包括不瞭解稅法對捐贈教育、文化、公益、慈善機構或團體的規定，或捐贈學校的性質不符規定，以及實物捐贈列報異常等，都被剔除扣除額，並補稅、裁罰。
　　中區局主管綜所稅業務的審二科長林幸慧說，捐贈前述社團可列舉扣除額者，以向主管機關登記或立案成立者為限。但納稅人申報的收據常僅註明「依財政部61台稅字第30112號函規定，捐贈可自綜合所得總額扣除」，對社團等是否合法、立案則未深究。
　　林幸慧分析近期查獲的逃漏稅型態，大致分成現金與實物捐贈兩大類。現金捐贈包括：
　　在機關團體方面，每張金額自數萬元至十餘萬元不等，受贈單位常未辦登記或立案，收據上僅註記前述可扣除等語，卻無核准立案文號。經國稅局查核，頗多社團並未合法登記立案。
　　次為偽造捐贈收據，民間社團開立捐贈收據上負責人及財務經辦的印章是偽造的，寺廟感謝狀亦遭盜印盜用，經查並無捐贈事實。也有社團負責人自行開立收據（虛開、由本人列報扣除），向受贈單位查證並無捐贈事實，負責人亦無法提示資金支付證明；或申報捐贈金額與收據金額不符，又無法補正收據及提出說明。
　　學校方面，有些不符私立學校法第51條的捐贈，改按一般捐贈核算已超限。現行規定經由私立學校興學基金會的捐款，可列舉扣除所得總額50%；未透過基金會的捐款，必須併計對其他社團的捐贈，以不超過所得總額20%為限。
　　還有對價關係的捐贈，因學校收取學費高於主管機關核定標準，家長改以捐贈名義補貼學雜費，由學校開給捐贈收據；這部分非屬無償捐贈，自不適用列報捐贈扣除。
　　至於國外機關團體，因非屬合於民法公益社團及財團組織或依其他關係法令登記或立案成立者，對其捐贈不能列報扣除。
　　林幸慧說，實物捐贈（含土地）的型態，包括：
　　納稅人捐贈納骨塔、數位軟體、英檢軟體及書籍等給政府機關，取具虛設行號的發票，墊高取得成本、逃漏鉅額稅捐，且疑涉教唆或幫助犯罪集團。
　　其次，有納稅人向公司購買快速檢驗試紙劑，並委託代為捐贈，再以發票列報扣除額；經查其發票價格與原始廠商報價差距懸殊，且未辦理年度營所稅結算申報，已擅自歇業他遷不明，涉嫌開立不實發票，幫助他人逃漏稅捐。
　　另有取具勞動合作社規劃設計承攬產業道路綠美化工程發票作為捐贈證明，經查發現施工單位進銷貨金額差異懸殊，顯有異常。

 借錢投資 信貸額度將緊縮(2007/1/25)

●九十六年一月廿五日　蘋果日報

　　計入負債不得超過月收入22倍限制

　　想借錢投資，買理財商品，銀行貸款額度可能愈來愈少。銀行公會今日將召開理監事會，擬正式核備將「個人投資理財」貸款項目，納入個人信貸總額（即收入負債比DBR，Debt Burden Ratio）22倍限制，也就是說，民眾未來跟銀行借錢買理財商品，該貸款額度得加上原有的「純信用」債務餘額，計算是否超過22倍，一旦該數據失控，銀行將不再撥款。

　　風險控管

　　收入負債比，即負債佔收入的比重，是以債務人在全體金融機構的無擔保債務歸戶後的總餘額（信用卡、現金卡及信用貸款）除以平均月收入，不得超過22倍。例如X先生平均月薪3萬元，總無擔保債務餘額的負債上限就是66萬元，等於X先生最多只能向銀行以「信用」借錢66萬元，一旦超過此水準，銀行將不會再借錢給X先生。

　　債台高築別想再借

　　投資理財貸款額度限縮，將使「小戶」投資人萎縮，間接衝擊各銀行推展「個人理財」的財富管理市場，唯也讓債台高築的投資人，別想再借錢「賭」一把，有效控制債務惡化。
　　銀行公會認為，因考量個人投資理財貸款缺乏自償性，銀行較無法掌握個人資金流向，且個人投資理財貸款的還款來源，多為個人所得及投資收入，因此採用多數銀行意見，建議「個人投資理財貸款」應納入個人信貸總額（DBR）22倍的限制規範。
　　惟避免銀行整體緊縮授信，抑制民間創業、房市等經濟發展，公會也核備緊縮範圍僅限於雙卡、信貸等純信用貸款，排除創業貸款、營業事業周轉金、建築融資、代墊投標保證金貸款（如法拍屋、金拍屋，銀行代墊保證金）、農業貸款等（如農家小信貸款）具有貸款用途及還款來源明確者，避免影響國內商業經濟活動。

　　銀行公會今日核備

　　債台高築的企業員工要認購股票（可轉換公司債），跟銀行借錢，也不受信貸總額管制。唯避免因股價下跌，員工無法繳納保證金而被銀行斷頭，公會也規定該筆貸款撥付後，員工所認購的股票（可轉換公司債）需抵押給銀行，提供設質擔保，該筆款項也限定，直接存入認購帳戶、專款專用，避免員工挪用他處。
　　上述規範已函報金管會參酌在案，並將在今日由銀行公會理事會正式核備，依法源不溯及既往原則，核備後近日實施。公會也更明確界定信用卡債務餘額計算基準，採以「循環信用餘額」為主，即卡債1萬元、每月最低應繳款1000元，計算債務總額時，是以循環動用1萬元計算。

 自宅重購退稅優惠 列管五年(2007/1/24)

●九十六年一月廿四日　經濟日報

　　期限內出售、出租、贈與配偶或改營業 都將追回土增稅款

　　二年內重購自用住宅獲准退還土地增值稅的民眾要注意，稅捐機關將開始清查自用住宅重購退稅案件，凡是在重購自用住宅用地後五年內，有出售、贈與配偶或改做營業、出租使用者，都將被追討土增稅款。
　　依據稅法規定，土地所有權人出售自用住宅用地、自營工廠用地或自耕農業用地，二年內重購相同用途的土地，符合稅法條件者，都可以申請退還已繳納的土地增值稅。
　　財政部表示，為了落實這項退稅政策不被投機濫用，稅捐處對已申請獲准退還的土增稅案件，都會一一列管，並在五年內隨機抽查，民眾若不符合准許退稅的條件，就要返還退稅。
　　清查重購退稅案件的目的之一，也在避免土地所有權人藉重購土地的退稅優惠，隨即將另購的土地出售或轉作其他用途，藉以規避應納土地增值稅，炒作土地圖利。
　　財政部因此規定，全國各稅捐處每年均需就轄區內的重購退稅案件進行清查，列管時間達五年。五年內無再行移轉或改作其他用途者，才可以解除管制。
　　據指出，各稅捐處即將著手展開今年度的重購退稅案件清查工作，清查重點包括瞭解重購土地所有權有無移轉他人，或贈與配偶、出租供營業等情形。被查獲有上述情形的納稅人，就會被追討已經退還的退稅。
　　財政部指出，依據稅法規定，申請重購退稅的條件包括：
　　一、土地所有權人出售或被徵收的土地，為自用住宅用地、自營工廠用地或自耕農地；且重購與出售的土地所有權人需為同一人。
　　二、出售或被徵收的土地，與重購土地的時間不超過兩年，「先買後賣」或「先賣後買」均可申請退稅。
　　三、新購土地地價超過原出售土地地價，或補償地價扣除繳納土地增值稅後的餘額。地價的計算，是以計算土地增值稅的地價為準。
　　四、重購土地面積，都市土地未超過三公畝（約90坪）; 非都市土地未超過七公畝（約210坪）。
　　五、申請退還的土增稅額，以所繳納的土增稅額為限。
　　六、申請退稅的土地在出售或被徵收前一年內需無出租或營業行為。
　　稅法對可以申請退稅的「自用住宅用地」，有一定的定義，主要是指：土地所有權人、配偶或直系親屬設籍，且無出租或營業的住宅用地。

 住家兼營網拍 適用自宅稅率(2007/1/24)

●九十六年一月廿四日　經濟日報

　　只要屋內沒堆營業貨品…

　　不少人兼差作網路拍賣，甚至因營業額太大須辦理營業登記，如果以住家作為營業登記場所，房屋稅還能適用住家稅率嗎？台中市稅捐處表示，只要房屋內沒有堆置營業貨品，就可繼續按住家稅率課徵房屋稅，與營業用稅率相差約2.5倍。
　　根據房屋稅條例規定，房屋稅依房屋使用情形分為營業用、非住家非營業用、及住家用三種。營業用稅率為3%；非住家非營業用、包括房屋作為醫院、診所、補習班、律師及會計師事務所等，適用2%；住家用稅率最低，為1.2%。房屋如要按住家用稅率課徵房屋稅，必須只供住家使用才可適用。
　　但稅捐處說，對於從事網路拍賣貨物的營業人，假如房屋原供住家使用，就算有辦營業登記，房屋內卻沒有堆置營業貨品時，因為網路拍賣貨物的實際交易，主要在拍賣網站的交易平台完成，則原住家用房屋仍可繼續按住家用稅率1.2%課徵房屋稅。
　　不過，如果營業登記處所有的部分空間，供堆置與拍賣有關的營業貨品，則此部分已不是供住家使用，則應依房屋稅條例規定，以實際使用面積，分別按住家用及營業用稅率課徵房屋稅，但營業用面積最低不得少於全部面積的六分之一。
　　對於老舊的房屋，如房屋現值在十萬元以下、且符合全部供住家使用的規定，則免徵房屋稅；對於供住家以外使用的部分，仍應按實際供非住家使用部分，課徵房屋稅。
　　由於房屋稅是按月計算，稅捐處提醒，如有使用情形變更，應在實際變更日起30日內，向稅捐處申報。如果是由營業用變更為住家用，需經稅捐處實地查實後，才可依住家用1.2%稅率計課房屋稅。屋主如未依限申報，事過境遷後，稅捐處將仍按原營業用稅率計課至申報日當月分。

 二親等內借貸 可能被認定贈與(2007/1/24)

●九十六年一月廿四日　自由時報

　　Ｑ：台中市高小姐問：如果父母急欲在一年內移轉422萬元給子女，但又擔心會有贈與稅，是否可以先由父母各贈與111萬元給子女；剩下的200萬元再以借款的名義，由子女立下一年期的借據（有第三人見證）後，再移轉資金，借款期間每月付息給父母，一年到期後返還本金200萬元給父母，父母再利用另一個年度的贈與免稅額，將200萬元移轉回子女的帳戶，以上做法是否可行？
　　Ａ：財政部賦稅署回答：父母以借款名義，將資金移轉給子女，屬於二親等內親屬間的資金往來。二親等內親屬間資金往來，如果主張是借貸者，應明確交代借款原因及用途、借貸資金的償還期限、利息支付及資金歸還情形。並且保存借貸關係確實的相關憑證，包括法院公證資料、設定抵押、利息支付等，以供國稅局查核。否則，國稅局仍會認定為贈與，要求補繳贈與稅並處以罰鍰。
　　不過，即使父母保留借款憑證供查核，但子女如果無支付利息及還款的經濟能力，國稅局查核之後，仍可能認定該筆借款為贈與。
　　換句話說，這樣的資金移轉手法，還是會有被課徵贈與稅的風險。
　　其實，父母如果要在一年內贈與422萬元給子女，可利用子女結婚年度贈與。根據「遺產及贈與稅法」第20條規定，子女婚嫁時，父母可以各自贈與子女100萬元，再加上每人每年111萬元贈與免稅額，當子女婚嫁時，父母合計剛好就可贈與子女422萬元。

 贈與股票未逾111萬 不課稅(2007/1/24)

●九十六年一月廿四日　工商時報

　　在金融機構推動財富管理業務帶動之下，近來有錢人提早為下一代購置股票的理財風氣盛行，但為子女購置股票，或將自己名下的股票贈與給子女，是否會涉及贈與稅問題？國稅局表示，如果同一年度內對同一人贈與股票價值，未超過一一一萬元時，可免繳贈與稅，惟仍應申報，取得國稅局開立的免稅證明書，才得以過戶。
　　台灣省南區國稅局表示，同一年度之內對一子女的贈與免稅額為一一一萬元，因此，若無其他財產贈與，僅贈與股票一項財產，股票價值未超過一一一萬元時，即不必繳納贈與稅。而股票價值計算，若贈與之股票，為上市（櫃）公司股票，應依贈與日該股票之收盤價計算贈與價值，但如果贈與日為假日，或當日無成交價格者，則依贈與日之前最後一個交易日的收盤價計算。
　　若贈與股為興櫃股票，南區國稅局表示，應依贈與日該股票之最後成交價計算贈與價值，如果贈與當日無交易價格者，則依贈與日前最後一個有成效紀錄日之最後成交價，計算贈與價值。如果贈與的股票為未上市（櫃）且未興櫃交易公司的股票，則應依贈與日該公司最近期財務報表之資產淨值，計算贈與價值。
　　南區國稅局表示，若在同一個年度內（一月一日至十二月三十一日），各次贈與之財產總額合計在免稅額一百一十一萬元以下時，可以免辦贈與稅申報，但是因股票之贈與必須辦理股票產權移轉登記，因此，仍然應該在贈與行為發生後三十天內，辦理贈與稅申報，並取得國稅局核發之免稅證明書後，才得以持憑向股務代理人或發行公司辦理股票過戶。

 包租公 小心住套房(2007/1/24)

●九十六年一月廿四日　經濟日報

　　網友選出十大惡房客房仲業提醒過濾房客免得手中套房變凶宅

　　近年小套房投資大行其道，但投資小套房的房東卻很少透徹瞭解租賃市場的風險，信義房屋指出，自殺事件頻傳，現代包租公、包租婆搶賺租金之餘，也該過濾房客，以免不小心讓手中的套房淪為燙手的凶宅，真的住進「套」房。
　　根據網路民調結果顯示，對房東而言，最怕的十大惡房客，排行第一的是「不聲不響落跑，還大搬家，形同竊賊」（80.1%），第二是「經常藉故拖欠房租」（70.2%）；第三名則是「不愛惜房子，愛搞破壞的壞份子」（68.3%）。值得注意的是，隨著國人自殺事件頻傳，害怕房客在屋內燒炭或開瓦斯自殺（54.3%），也是現代房東擔心的一大問題。
　　對於房客來說，最怕的三件事情，分別是「跟針孔怪叔叔租屋」、「水管阻塞、家電故障置之不理」、「視錢如命、亂漲房租」，高居「十大惡房東」排行榜的前三名。
　　綜觀房客與房東之間的戰爭，不外「錢」及「房屋本身」兩種，信義房屋就提醒租賃雙方在簽訂租賃契約時，務必要斤斤計較，一條一條列明雙方的權利義務，才能獲得法律上的保障。
　　租約的公平性是租賃雙方應該關切的重點。尤其「房子壞了得幫房客修繕」，這是租屋者應享有的基本權益，但在調查中竟然有超過半數碰到置之不理的惡房東，且有三至四成的人為了押金問題，與房東撕破臉。
　　為了避免日後紛爭，租賃雙方應該針對修繕時程、責任歸屬、租金多寡、租期長短以及押金退還等議題，在契約中詳細訂定，或是乾脆到法院公證，以避免日後發生爭執與糾紛，確保租賃雙方彼此的權益。

 長期持有土地 增值稅可減徵(2007/1/23)

●九十六年一月廿三日　經濟日報

　　承購公有土地，因故延期申報，財政部同意，所有權人的土地再行移轉時，可以登記原因發生日期，計算土地持有年限，減徵土地增值稅。
　　立法院修正的土地稅法，在94年2月1日生效實施後，除了調降土地增值稅稅率外，也增列長期持有土地者可享有減徵土地增值稅的優惠。持有土地年限超過20年以上者，可就其土地增值稅超過最低稅率部分，享有減徵20%稅負的優惠；持有土地年限超過30年者，可以減徵30%；持有年限逾40年者，即可減徵高達40%的增值稅。
　　財政部表示，在計算土地持有年限時，依據稅法規定，取得土地原因為合意移轉者，如買賣、贈與等，其土地持有年限的起算點，是以地政機關「完成移轉登記日」為準。
　　不過，稅捐機關卻碰到一些土地持有年限的爭議課稅案例。據瞭解，部分土地所有權人承購公有土地後，因出售機關逾期核發產權移轉證明書，導致所有權人延期辦理申報，當其土地再行移轉給第三人時，將影響其享有長期持有土地的減徵土增稅優
惠。
　　財政部因此規定，承購公有土地者，因出售機關逾期核發產權移轉證明書致延期申報者，其土地再行移轉給第三人時，可以登記原因發生日期，做為土地稅法第33條長期持有土地期間的起算點，計算土地實際持有年限，減徵土地增值稅，其減稅利益不會受損。

 繳了遺產稅 別再被課贈與稅(2007/1/23)

●九十六年一月廿三日　經濟日報

　　舉債代繳遺產稅，卻未向共同繼承人求償，小心，還要再多繳一筆贈與稅。
　　共同繼承遺產時，繼承人取得財產的多寡，如與繳納稅額比率不符者，可能會面對被課徵贈與稅的後果。財政部指出，我國是採總遺產稅制，必須根據被繼承人死亡時所遺留的財產課稅。繼承人應在繳納遺產稅後，再就稅後遺產淨額協議分割。
　　財政部強調，依照這樣的步驟分割遺產者，不論繼承人採取何種方式分配遺產，都不會再被課徵贈與稅。
　　不過，仍有國稅局接獲數宗案例，繼承人共同繼承的遺產，由一人繳納遺產稅，但卻與其他共同繼承人訂定返還稅負的方式。事後國稅局發現，繳交遺產稅者獲配的遺產比率明顯偏低，有變相為其他繼承人免除遺產稅負的嫌疑，因此被國稅局再課一筆贈與稅。
　　財政部也曾經處理過類似案例，有一繼承人甲因為配偶過世遺留大筆財產，以舉債方式繳清配偶高達2,400萬元的遺產稅。而配偶的財產是由甲與二個兒子共同繼承，甲在分割配偶遺產時，卻只得到224元。
　　由於，甲並沒有因為繳納遺產稅，而使自己獲配合理的遺產，卻還多出一筆數千萬元的債務。財政部因此認為，甲雖然參與遺產分配，也舉債繳納遺產稅，但因為沒有要求共同繼承人（兩個兒子）償還其先行墊繳的遺產稅，明顯有免除其他繼承人繳納遺產稅的義務，構成遺贈稅法「視同贈與」的行為。甲代其子墊繳的遺產稅，視同是對其子的贈與，必須再繳納贈與稅。
　　財政部因此提醒，繼承人在繳清遺產稅後，憑遺產稅繳清證明書，辦理遺產繼承的分割登記手續時，如有個別繼承人以其本身固有財產、或舉債墊繳被繼承人遺產稅者，必須先從遺產中扣除該筆墊繳稅款後再分割，才不會再被課徵一道贈與稅。否則，稅捐機關會就其獲配財產與應納遺產稅的差額，對納稅人課徵贈與稅。

 少繳土增稅 動作要快(2007/1/22)

●九十六年一月廿二日　經濟日報

　　去年賣地 元月30日以前申報 按去年公告現值繳交

　　想要少繳土地增值稅，手腳一定要快。去（95）年12月31日以前出售土地的民眾，只要在今（96）年元月30日以前辦妥土地現值申報，就可以按去年未調漲前的土地公告現值繳交增值稅。
　　以台北市為例，台北市今年調整後的土地公告現值，較去年漲幅達4.38%，換算為土地增值稅負後，今年出售土地者，會比去年增加0.876%的土增稅稅負。也就是每百元土增稅，今年比去年要多繳近1元。
　　內政部已經公告96年的土地公告現值，全台灣地區的平均漲幅為4.11%。其中，漲幅最小的是在澎湖縣，只有0.02%；漲幅最大的則是金門縣，高達15.99%。本島地區漲幅最大的縣市則是台中縣，96年公告現值漲幅為12.25%。
　　依據估算，各地區的公告現值漲幅如果超過5%，每百元土地增值稅就會增加約1元。
　　想要節省土地增值稅的民眾，元月底前仍然有機會按舊的土地公告現值報稅。財政部表示，已在95年12月31日簽約售地的民眾，趕在今年元月30日前完成土增稅現值申報，就可以減輕土地增值稅負。
　　財政部指出，依據土地稅法第30條第1項第1款及第2款規定，土地所有權移轉或設定典權，其申報移轉現值申報人在訂定契約之日起30日內申報者，即可以訂約日當期的公告土地現值為土增稅課稅依據。
　　但如果申報人逾訂定契約日起30日才去辦理現值申報，就要改以申報受理機關收件日當期的公告土地現值計算課徵土增稅。財政部表示，所謂「訂定契約之日起30日」並不計入契約訂定當日，而是要以訂定契約的次日起算。
　　財政部強調，根據這樣的原則，民眾只要是在去年12月31日訂定的契約，可適用95年調漲前的公告現值最後一天，就是今年的元月30日。趕在元月底前提出申報，就可以完全不受公告現值調漲的影響。
　　財政部也舉例，甲先生在市郊有一筆土地，95年的公告現值每平方公尺是1萬元，96年上漲為1.3萬元，甲先生在95年12月31日訂約出售土地給他人，並在訂約日30日（96年元月30日）內申報土地移轉現值，甲先生的土地公告現值仍照95年的1萬元標準計算稅負。

 善用節稅 投資房地產賺更多(2007/1/22)

●九十六年一月廿二日　經濟日報

　　房市熱，房地產投資客也多。投資房地產，如能善用節稅規定，可以提高獲利；利用房地產市價和土地及房屋評定現值的差距，更可以達到贈與節稅等多重目的。
　　由於不動產的計稅方式，是以土地公告現值與房屋評定現值為基準，市價與現值的落差愈大，節稅效果便愈高。
　　買賣不動產，要分成土地及地上物兩個部分課稅。通常賣方必須繳土地增值稅，這是土地移轉最重要的成本。如果不是自用住宅用地，土增稅的稅率由20%至40%不等，按兩次移轉間的土地公告現值價差計算，持分越多、持有期間愈長、公告現值漲得愈多，土增稅就愈高。投資客一次要繳上千萬元的土增稅，並不罕見。

　　賣房子 交稅局核稅

　　賣房子的部分，則需就財產交易所得繳綜合所得稅。財產交易所得是以出售時的成交價，減去取得成本和一切改良費用後的餘額課稅。如果納稅人無法提示買賣契約等證明文件，國稅局便會依照財政部頒定的「個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」，按房屋評定現值乘以規定的百分比計算
所得。
　　因此，如果賣房子賺錢，最有利的方式就是交給國稅局核定。舉例來說，小明94年花200萬元買一棟鄉下的房子，同年以300萬元賣出，獲利100萬元。因為當年度的土地公告現值不變，沒有土增稅的問題；按94年財政部公告標準，位在鄉鎮的房屋以評定現值8%計算。假定小明的房屋評定現值為100萬元，國稅局便會核定他
出售房屋的所得為8萬元。
　　因為房屋評定現值通常低於市價，以房屋評定現值計稅具有節稅效果，便有房地產業者鼓吹，店面的市價與公告現值的落差最大，因此投資店面可達最大的節稅效果。

　　證券化 節省遺贈稅

　　要是賣房子時可檢具單據，證明賺的錢都是來自土地漲價，而非房屋，就可以省去財產交易所得稅。資誠會計師事務所協理余仁弘說，除了買房子的成本外，包括契稅、印花稅、代書費、裝潢、搬家費及給中間商的佣金，都可舉證為售屋成本，從獲利扣除。
　　假如花1,000萬元買房子、用1,200萬元賣出，如能舉證售屋部分沒有賺錢，獲利都來自土地增值，則獲利的200萬元部分只要繳交土地增值稅，不必繳財產交易所得稅，假設土增稅額是30萬元，那麼剩下的170萬元就可以全數落袋。
　　投資不動產除了可節所得稅，更大的效益是節遺贈稅。余仁弘指出，富爸媽想替子女作資產規劃，成立投資公司將「不動產證券化」，配合分年贈與，是很好的移轉財產方式。
　　將大筆土地、不動產登記在公司名下，利用出售股權方式，就能以最低成本將不動產移轉給他人。因為透過證券包裝，買賣的標地變成股權，不動產跟著公司過戶，移轉時就只要交千分之三的證交稅，不必考慮上述土增稅、所得稅等稅負。
　　不過，余仁弘強調，以公司移轉不動產的方式，並不適用房市投資客。萬一買家只想買不動產、不想買公司，賣家不但可能要一次付出大筆的土增稅，公司賣掉土地後的獲利也將成為未分配盈餘，必須由公司所有人繳交綜所稅。

　　送銀子 不如送房子

　　勤業眾信會計師事務所副總經理胡榮一也說，「送銀子不如送房子」，如果贈與現金500萬元，是以500萬元計算贈與稅；但送同樣價值500萬元的房子或土地，卻是以土地公告現值、房屋評定現值計價，因為現值一般都比市價低，要課贈與稅的贈與額會大幅降低。如果還能善用附有負擔贈與，還可能一塊錢的稅都不必繳。
　　胡榮一舉例，價值2,500萬元的房子，如果有1,000萬元的貸款，父母贈送給子女時，貸款部分可以從贈與額扣除，假定房子的評定現值1,100萬元，扣掉貸款後，贈與額只剩100萬元。如果當年只有這筆贈與，還在111萬元的免稅贈與額度內，一毛錢稅都不必繳。
　　胡榮一說，只要受贈人有能力償還贈與的附負擔，附有負擔的贈與不動產，是很好的節稅方式。由於，遺產及贈與稅法規定 ，每年都有定額贈與免稅額（目前是111萬元），父母利用這項規定，每年贈與一定金錢給子女作為買房子的基金，可以做到幫子女購買房地產，而不必繳一塊錢贈與稅的節稅效果。
　　財政部新頒布，經常買賣房屋者應辦營業登記、課營業稅。胡榮一認為，如果國稅局徹底執行這項規定，投資客的節稅空間會跟著限縮。不過，對偶一為之的投資人，如果不屬營利行為，並不會受新規定的影響。因為只要土地公告現值沒有調整，就不必繳土增稅；如果能善用自用住宅土地重購退稅以及適用自用住宅地價稅
等，稅負還會更低。
　　但會計師也提醒投資客，如果幾人合資，一人當人頭買賣不動產，被國稅局查到資金流程，隱名的人會被視為買賣權利，則買賣差價就是權利金所得，須併入個人的綜合所得總額課稅。

 財政部課房屋營利稅 變相鼓勵人頭文化？(2007/1/22)

●九十六年一月廿二日　工商時報

　　房屋市場長期增值空間可期，房地產業人士預期今年房屋市場在高鐵通車帶動換手動能下，買賣移轉件數還有希望再超越去年的四十五萬戶，而且財政部將針對非自用性住宅課徵營業稅，也將變相鼓勵「人頭」文化藉以避稅，並激勵房屋市場走向強者恆強、弱者恆弱的Ｍ型結構，未必是一大利空。
　　北區房屋首席總經理彭培業分析，投資客頻繁進出房市以獲利增值利益，是非常正常的投資理財管道，財政部祭出此一撒手?之後，預期地段搶手、增資空間大的地段，投資客未必會因此而大量拋售房屋，因為未來房價漲幅所帶來的獲利，一定會遠高於稅賦五％；反而財政部此舉將激勵投資投機客，乾脆找一個符合財政部課稅排除條款的人頭，例如無自用住宅的人，短線買賣房屋牟利，如此一來，豈非變相鼓勵「人頭」文化，增加課稅稽徵的困難，製造課稅的不公平性。
　　此外，彭培業也認為，在財政部新制下，房屋市場將走向強者恆強、弱者恆弱的Ｍ型結構，尤其地段炙手可熱之處賣方絕對有條件把增加出來五％的稅負成本，轉嫁給買方，正如同土增稅減半後賣方把降低的稅賦成本反應在房價上一般。
　　不過，對於地段不好區域，投資客恐可能形成拋售的賣壓。彭培業指出，台灣有些是地段增值潛力欠佳之處，屆時是可能使得投資客乾脆早點斷頭、退場，以求避稅。
　　在Ｍ型結構的房屋市場下，房地產業者預期今年房屋市場交易熱度會甚於去年，帶動買賣移轉件數再創新高。
　　根據內政部地政司的統計顯示，去年前十月台灣地區房屋買賣移轉件數已超過三十三．五萬餘件，較前一年同期增加四．一％。內政部估計，全年應有希望突破四十五萬戶；這也可望是距離歷史上交易量的最高峰，即民國八十五年的五十萬餘戶，最接近的一年。
　　中信房屋執行副總經理劉天仁分析，這一年來在是投資客大量進入房市之一，許多投資客確實在一年當中，很可能買進、賣出很多戶房子，這麼一進、一出、就至少帶來兩次的買賣移轉件數的紀錄，所以投資客進出頻繁、拉高全年房屋買賣移轉件數衝上四十五萬件，這個假象的背後，隱藏著房市買氣可能「虛胖」的內涵。因此財政部祭出動作，事出有因。

 土地抵押 須預扣房屋稅地價稅(2007/1/20)

●九十六年一月二十日　蘋果日報

　　民眾拿土地抵押向銀行借錢，除得先被扣掉土地增值稅外，從1月12日起還得被扣除地價稅及房屋稅的稅負，因此降低銀行核貸給民眾的房貸成數，抵押貸款額度將變少，影響貸款族資金調度需求、墊高週轉成本。

　　衝擊房貸

　　銀行公會在2006年11月12日以「急件」電子郵件傳送給金管會銀行局反映，建議維持僅就土地增值稅徵收，優先受償的現狀，排除地價稅、房屋稅的優先受償部分。

　　民眾房貸成數降低

　　日前立院修正《稅捐稽徵法第六條》，將地價稅及房屋稅的徵收，比照土地增值稅，稅負償還得優先於一切抵押債權，即各銀行手上拿到的民眾抵押不動產土地，當貸款戶還不出錢來，銀行拿土地進行拍賣時，拍賣的錢得先繳稅。銀行公會認
為，將地價稅、房屋稅納入優先償還範圍時，民眾拿土地抵押借款時，銀行除得扣除土增稅，還得調查此土地是否積欠地價稅及房屋稅，土地價值變少，一來延宕民眾申貸作業時效，二來降低銀行承做意願，最後乾脆降低房貸貸款成數因應。
以民眾拿該20年房子抵押貸款為例，銀行調查該房子是否有欠地價稅或房屋稅，再估算20年或變成呆帳後拍賣的地價房屋稅負，原本可貸8成貸款，勢必減少1~2成。

　　衝擊銀行承作意願

　　目前銀行移送法院多為不動產拍賣案件，案件拍定時，佔所有稅賦大宗的土地增值稅已有優先償還給國庫的法源，對維護政府稅收已有實質效果，若再納入地價、房屋稅的稅賦得優先上繳國庫，似有國家與人民爭利的疑慮。且若溯及既往各銀
行已核貸的案件，也將嚴重影響各銀行債權回收金額，衝擊銀行承做不動產抵押貸款意願。
　　唯此案已在10日公告修正完成《稅捐稽徵法第6條》，明令稅捐徵收，優先於普通債權。經法院或行政執行署執行拍賣或交債權人承受的土地，執行法院或行政執行署英在拍定或承受5日內，將拍定或承受價額通知當地主管機關，依法核課土
地增值稅、地價稅及房屋稅，並由執行法院或行政執行署代為扣繳。

 從露樑磁磚檢查大樓品質(2007/1/20)

●九十六年一月二十日　蘋果日報

　　外觀亮麗房價佳 拉皮屋靠謄本確認屋齡

　　房屋的價值除了地段外，大樓外觀好壞佔了很大的因素，而挑選預售屋或新成屋時，只要注意幾個小地方，就能瞭解大樓外觀狀況，以免買到品質不佳的建築，影響未來房價。此外，近來出現不少外觀新穎的大樓，但卻不代表屋齡較新，有些
原本屋齡20、30年的中古大樓，經過重新拉皮後，以新屋價轉售，購屋人要睜大眼，以免買到品質不良的老屋。

　　事先預防

　　潤泰集團土地開發部協理陳學賢表示，隨著屋齡漸增，建築物外觀就會變髒、變舊，因為空氣中的粉塵、與牆面龜裂滲水後產生污染，尤其在露樑、窗戶下緣必須特別注意，若沒有用雨庇的話，時間一久，窗戶下緣就會出現黑黑的污垢，若使用劣質的填充劑，太陽曬過還會有滲出油。
　　雖然現在都可以清洗外牆，不過，這類的東西很容易被磁磚吸附進去，大樓屋齡不久的又不能用強酸或強鹼去刷洗，怎麼清都清不乾淨，只有事先預防才有用。
　　新完工大樓未經長時間風吹雨打，外觀看起來都很亮麗。永慶代銷部經理王財旺指出，一般民眾看屋時，只看到大樓外觀的質感，對於磁磚材質、鍛造欄杆使用的漆、陽台的施工方法，消費者都未特別注意，日後大樓外觀會變成什麼樣就無法
預估，小地方都要仔細觀察，甚至磁磚的等級都很重要。

　　外牆材質反映屋齡

　　一般而言，只要瞭解材質的不同，就能從外牆材質看出大致屋齡，以4樓中古公寓來說，外牆若不是磁磚，或使用洗石子，這類屋齡多超過30年，若是5樓舊公寓，這類產品已開始用馬賽克磚，至於屋齡15年的華廈多為大型方塊磚。大樓則從10年前開始使用二丁掛磚，最近很多新大樓會強調使用山型磚，這類的材質較立體，磁磚外不容易卡污垢，不過施工方法就要特別留意接縫是否完整，避免日後有死
角卡髒東西。
　　另外，因為近年房價高漲，台北市精華區段出現不少舊屋拉皮的大樓，外表看起來和新成屋無異，王財旺指出，面對拉皮的大樓，並不難判斷大樓的屋齡，只要調閱建物謄本就看的出來，這類產品若只在外牆重貼磁磚，內部線路沒有重新整理，消費者購買時就要特別留意價格是否合理。
　　至於造成大樓牆面外觀醜陋的原因，不只是天氣因素，還包括住戶是否隨意懸掛招牌、隨便安裝冷氣主機、建商有無準備額外的外牆磁磚，以免日後外牆磁磚脫落等，大樓外觀直接影響到社區的觀感，除了地段影響房價外，大樓外觀會直接反映房價。民眾挑選房子時，不要被漂亮的外觀沖昏頭。

 板橋新板特區鄰近房價有望漲兩成(2007/1/20)

●九十六年一月二十日　聯合報－（鄰近房價有望漲兩成）

　　也有房仲業者喊可惜 指發展住商混合 效益會更大

　　北縣板橋新板特區追風廣場停標，土地用途可能成為公園綠地，對當地房市影
響如何？房仲業者認為，對新板特區房價有支撐效果，追風廣場附近房價可能比區
內再拉升一到兩成左右。
　　北縣新板特區近一、兩年成為全國房地產市場最耀眼的新星之一，房價飆揚速
度相當快。主要因素是挾著高鐵、捷運、台鐵「三鐵共構」的絕佳交通樞紐，以及
台北縣政府所在地、大台北新劇院的規劃，還有特二號快速道路將於民國98年完工
、第一階段環狀線預計民國100年通車。
　　目前新板特區預售屋每坪售價已喊到40萬元以上，行情不但超越北縣其他區域
，甚至高於台北市的一些區域。
　　信義房屋板橋店專案經理陳奕仁表示，目前新板特區綠地相當稀少，當追風廣
場土地不再釋出後，不僅可以適度調整當地房市的供需，有限度的開發，更能提供
優質住宅生活條件，長期而論對當地房價具有正面支撐效果。預估未來鄰近綠地的
案件和其他住宅間的價差，可以拉到一到兩成左右。
　　住商不動產板橋文化加盟店店長朱旭陽指出，新板特區行情節節漲，現在已經
炒太高了，價格甚至到了買方市場覺得很有壓力。即使追風廣場停標，短期內不足
以構成房價再度上揚的大利多，頂多只是讓行情維持平盤。
　　中信房屋總經理特助胡佩蘭認為，新板特區的三鐵共構特性，使得該區擁有發
展為國際級商業活動聚集地的潛力。就土地利用價值來說，追風廣場若發展為住、
商混合中心，建設五星級飯店和商辦大樓，吸納三鐵共構帶來的龐大人潮，會比單
純的綠地用途效益更大，對當地的房地產市場來說才是大利多。
　　有巢氏房屋板橋新站加盟店店長胡國華指出，北縣政府有意將新板特區規劃為
台北縣的「信義計畫區」，但目前為止該區商業熱度有限，只有遠東百貨附近的比
較熱絡，加上新板特區為三鐵共構的樞紐地帶，規劃為一大片綠地有點可惜，畢竟
全台有這種絕佳條件的地點屈指可數。

 農發條例逕付二讀 違章農地 擬依實際面積課稅(2007/1/19)

●九十六年一月十九日　工商時報

　　立法院會昨天通過將民進黨立委林樹山提案的「農業發展條例」等修正案逕付二讀，讓違規使用農地的土地增值稅，由現有按農地總面積課徵改為按實際違規使用的面積來課徵，雖然該案不具爭議性，不過因朝野政治氣氛不佳，必須待今天朝野協商決定是否處理議案才能確定能否過關。
　　根據林樹山的提案，現行農發條例規定，農地若有違規使用，無論違規的坪數大小為何，都一律按農地總面積來課徵土增稅，使稍有違規的農地所有人與刻意擴大違規使用面積者一樣要遭受相同的懲處。林樹山表示，這樣的規定顯然不合理，希望能在逕付二讀後儘速予以三讀通過。
　　林樹山表示，相關法案若能修正通過，將有助解決現有農地違規的處分問題。

 大樓包裝地下變電所 反彈大(2007/1/19)

●九十六年一月十九日　自由時報
◆ 地上蓋大樓旅館 國內首例

　　台電規劃將在北市興建四處超高壓變電所，其中位於福州街及牯嶺街口的陸軍聯誼社，將把變電所地下化，地上興建商業大樓，預定坐落捷運忠孝復興站附近大安站還將蓋成商務旅館，雙雙創下國內首例。
　　儘管台電強調，若不蓋變電所，北市部分地區將在一百零三年就面臨無電可用的窘況，絕非「超高壓就有超強電磁波」，但幾處預定興建超高壓變電所的地區，都出現民意強烈反彈，擔心變電所的電磁波對住戶造成健康上的疑慮。

◆ 電磁波、房價跌 疑慮難除

　　當地南福里長許益明表示，台電把超高壓變電所往地下挪，但變電所的電磁波對鄰近住戶的影響仍然存在，尤其變電所預定地緊鄰兩家醫院，「在所有疑慮沒有解決前，我們一定誓死反對到底，不排除發動民眾到台電抗議。」
　　附近居民指出，台電如果真的蓋變電所，將直接衝擊當地的房地產行情，以該區段的房地產行情，今年成交的舊公寓還有每坪四十萬元的行情，附近有藝人周杰倫、林志玲入住的豪宅，行情甚至在六十萬元以上。
　　大安超高壓變電所則因原址改建，里民的反彈較小，當地仁愛里里長鄭秀郎表示，變電所能地下化，居民贊成比反對多，但希望台電能給其它回饋。
　　台電下週將舉辦四場說明會爭取支持，另兩處超高壓變電所，將規劃在士林基河國宅的松湖變電所、北投大度路上的仙渡變電所，均為平面式的變電所。

 不動產贈與 以公告現值計稅(2007/1/19)

●九十六年一月十九日　自由時報

　　Ｑ：台中縣張太太問：買了一間市價700萬元的房子，直接登記在兒子名下，購屋款是由父親戶頭匯給建商的，請問贈與稅是以市價700萬元扣除111萬元來計算？或以公告現值計算？
　　Ａ：財政部賦稅署回答：根據「遺產及贈與稅法」第五條規定，財產之移動，有下列情形者，以贈與論，依法課徵贈與稅，其中第三款的規定，無償為他人購置不動產，是以不動產計算贈與總額。
　　並且根據「遺產及贈與稅法」第十條規定，「遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準」；這裡所稱的時價，「土地以公告土地現值或評定標準價格為準，房屋則以評定標準價格為準。」
　　因此，父母如果出資為子女購屋，並且將房屋直接登記在子女名下，則贈與財產價值的計算，是以房地的土地公告現值及房屋評定標準價格為準，並非市價。
　　就本例來說，張先生買了一棟市價700萬元的房子給兒子，但如果該房屋的土地公告現值及房屋評定標準價格為400萬元；則國稅局在計算贈與稅時，就是以400萬元為贈與總額來計算，扣除每人每年贈與免稅額111萬元，最後應課稅的贈與淨額就是289萬元。

 買屋多根橫樑 獲賠13萬(2007/1/18)

●九十六年一月十八日　蘋果日報

　　簽約未告知 買主：拿來裝潢還不夠

　　男子陳志宗等三人三年前向豐邑建設承購新竹縣竹北市「大有可為」預售屋，後來發現主臥室與次臥室天花板多出一根橫樑，三人訴訟要求減少房價。台灣高等法院審理認為，橫樑使室內高度降低，房屋價值減少，昨判決豐邑建設應退還三人各十三萬餘元。全案確定。

　　睜大眼睛

　　提告的陳志宗、林修平昨不在家，另名被害人蔣明聖認為，為了橫樑一事得多花錢裝潢，判賠十三萬餘元其實比預期低。但豐邑建設法務人員昨仍堅稱說：「該建築物並無瑕疵，我們也未曾欺瞞顧客。」還強調：「當初是顧客自己看不懂結構圖，銷售人員也不可能逐一解釋、教導看圖，雙方才發生誤會。」

　　房屋經濟價值減少

　　陳志宗、林修平與蔣明聖等三人，是在二○○三年間與豐邑建設簽約，各以一百七十八萬元至一百八十二萬元不等價格，購買位於新竹縣竹北市「大有可為」預售屋建案，三人分別購買D、E與H棟的第十九樓房屋。
　　隔年三月間，陳志宗前往工地現場瞭解施工狀況時，驚訝發現房屋內主臥室與次臥室的天花板上，竟然多出一根寬約五十公分、高近三十公分的橫樑中穿壓頂，但當初契約中所附的平面圖並未出現這根樑柱，後來其他棟十九樓的住戶蔣明聖、林羞平也陸續發現這項瑕疵。三人先是向新竹縣政府申訴，但調解失敗轉而一狀告上法院。
　　法官審理後認為，雖然屋樑中穿壓頂，可透過裝潢技術以天花板包覆，但裝潢後的樓地板高度，將從二百六十九公分減低為二百四十七公分，不僅屋內可利用空間會減少，也會讓人產生壓迫感，導致該房屋經濟價值減少。

　　未出示結構平面圖

　　此外，建商庭訊時也坦承說，簽約時並未出示房屋結構平面圖，也未告知顧客該樓曾有屋樑中穿的狀況。法官最後認定，該房屋確有瑕疵，建商應退還住戶三人各約十三萬餘元的房款。

　　買預售屋注意事項

　　◎建照：先看建照，再依建照號碼向各縣市工務局查詢，比對內容是否相符。
　　◎保存證據：廣告宣傳單、模型、樣品屋及銷售人員推銷，應保存或錄音。
　　◎留意條款：依定型化契約規定，若建商違約，至少要負總價2成違約金，簽
　　　約時要注意有無該條款；此外，可舉證房價變化，再向法院提「所失利益」。
　　◎申訴管道：消保專線1950、消基會（02）27001234
　　資料來源：消保會、消基會

 房屋無償借人 不一定免稅(2007/1/18)

●九十六年一月十八日　經濟日報

　　即使經法院公證 若供營業使用仍要課稅

　　就算有法院公證，國稅局也不一定埋單。日前有納稅人將房屋無償借給他人使用，雙方當事人也訂立無償借用契約，並且特地經法院公證。但最後仍遭國稅局查獲房屋乃供營業使用，因此依法仍需計算租賃所得課稅。
　　北區國稅局轄區內的一名納稅人小君，在89、90、91及92年度綜合所得稅結算申報，經國稅局審查發現未列報租賃所得，後遭國稅局核定89年度租賃所得為5萬8,000餘元，補徵應納稅額7,000餘元；90年度5萬8,000餘元，補徵應納稅額1萬2,000餘元；91年度5萬8,000餘元，補徵應納稅額1萬1,000餘元；92年度5萬8,000餘元
，補徵應納稅額1萬2,000餘元。總計補徵近5萬元的稅，納稅人不服，陸續提出複查、訴願，都遭駁回。
　　納稅人小君主張，她所有的宜蘭縣房屋，已經法院公證，無償借與妹妹當作補習班使用，且小君並未收取租賃所得，因此要求國稅局撤銷補稅，並陸續申經複查、訴願。國稅局認為，由於房屋是供開設補習班使用，屬營業行為，因此應依當地一般租金情況，核定租賃所得。財政部審查訴願時，也以相同理由駁回。
　　國稅局說，將房屋無償借給他人使用，雖雙方當事人有訂立無償借用契約，且有兩人以上的第三者證明確屬無償借用及法院公證等，但如果稽徵機關發現，仍供營業或執行業務使用，依法還是應課徵租賃所得。
　　國稅局進一步指出，將財產借給他人使用，除經查明確屬無償、且非供營業或執行業務者使用外，否則應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。

 整棟大樓瓦斯管線 都在他家(2007/1/17)

●九十六年一月十七日　聯合報

　　大台北瓦斯：屋主有義務容忍管線通過 法院：侵犯所有權 判賠償35萬元

　　丁姓男子買下台北市某大樓的2樓房子，裝潢時發現，天花板上竟設有整棟大樓住戶共同使用的瓦斯幹管，家中猶如瓦斯集散運送中心，他氣的告上法院，要求埋設幹管的大台北瓦斯公司截除瓦斯幹管源頭，並賠償他修改管線費用35萬2000多元獲准。
　　丁姓男子指出，前年8月，他買下台北市林森北路一棟大樓的2樓，交屋後他重新裝潢，天花板上竟裝有大樓各住戶的瓦斯幹管及瓦斯表，經大樓管委會開會決議，裝設瓦斯管的大台北瓦斯公司應將共同瓦斯管線遷移遭拒。
　　丁姓男子擔心住家安危，只好自掏腰包花了35萬多元，先找人修改大樓瓦斯共同管線及購買偵測器，他要求大台北瓦斯公司賠償這筆費用，並截除還留在天花板的共同瓦斯幹管源頭及瓦斯表，並填實密封。
　　大台北瓦斯公司指出，這棟大樓的瓦斯管線是65年間由大樓所有權人的台祥公司申請裝設，裝設管線多年，並沒有任何住戶有意見，丁姓男子自稱願意放棄使用瓦斯，要求遷移管線並截除瓦斯幹管源頭，但部分大樓住戶卻反對，因一旦截除幹管，就將沒瓦斯可用。大台北瓦斯公司認為，丁應該有忍受管線通過的義務。
　　法院審理後認為，台祥公司雖曾同意大台北瓦斯在天花板裝設共同瓦斯管線，但丁姓男子並不受此契約約束，而大台北瓦斯公司無法證明若捨棄目前共同瓦斯管線的路徑，是否就沒有其他路徑可裝，丁並沒有容忍瓦斯管線通過的義務。
　　此外，目前該瓦斯管線裝設在丁姓男子家中的屋頂樓層與天花板之間，並非設在大樓的共同樓板間，顯然已經侵犯丁的所有權。

 遺囑曝光 當心後遺症(2007/1/17)

●九十六年一月十七日　經濟日報

　　生活稅務與法務

　　不少人在生前立遺囑，但是沒注意到法律規定，立了無效的遺囑。過去，有個教授育有一兒一女，兒子不太成器，女兒比較孝順。女婿有天到岳父的書房時瞄到一份遺囑，上面寫著：「本人若百年後，所有財產，女婿外人不可得。」女婿心想，岳父竟想把所有財產給他，欣喜若狂。事實上，他誤會了，這教授的的意思是指
女婿是外人，不能得到他的財產，而非「女婿以外」的人不能得到他的財產。後來，教授過世了，但孝順多年的女婿並沒有得到預期的遺產。
　　這個女婿影印了一份岳父的遺囑給我看。我勸說，他搞錯了，遺囑的文字雖然沒有明顯逗點，但意思應該是「女婿是外人，不可得」啊。而且就算岳父是這個意思，岳父在遺囑上沒有記名年月日，也沒有親自簽名，這樣的遺囑是沒有效的。他不相信，還去打官司，結果官司也輸了。後來，教授的兒子念在姊夫也照顧過父親，也稍有酬謝。
　　不過，就算符合「自書遺囑」的要件，可能還是會產生糾紛。話說某甲一生都沒有結婚，但財產有好幾十億。但他的父母都不在人世了，兄弟姊妹理所當然是他的法定繼承人。某甲寫了一份自書遺囑，內容對其中一個姊姊較不利。所以，當其他繼承人都沒意見時，這個姊姊卻跳出來說遺囑是假的。我受託辦理遺產稅時，費了九牛二虎之力才證明遺囑的筆跡是真的。
　　某甲的姊姊學到教訓，認為弟弟的自書遺囑沒有經過公證，才難以瞭解真假。她的年紀也大了，怕子女將來爭奪遺產，所以到法院公證人面前作了一份「公證遺囑」。但她當時沒想到，這樣的遺囑，並不能保證她高枕無憂。
　　有一天深夜，她打電話給我，話筒的那一頭是一把鼻淚一把眼淚。她哭說，遺囑作成之後，兒子們都知道財產怎麼分，就不理她，她只好住在女兒家裡，但她女兒明白未來會分到的財產較少，也頗有微詞。
　　其實，如果她當初用的是「密封遺囑」，一樣可以公證，但卻不會讓她兒子知道內容。她說她當初哪知道那麼多。我向她掛保證，一定會幫她解決問題。
　　一週之內，我聯絡到她的四個兒子，把他們母親受的委屈說一遍，告訴他們母親現在打算重新做一份「密封遺囑」。我強調，新的遺囑依法可以推翻舊的效力，而且密封遺囑沒辦法事先知道內容。聽到這裡，他們也緊張了起來。
　　我趁機要求他們，把未來打算如何孝順母親的方法各提出一份報告。事後，我安排四個兒子和母親碰面，母親一見大罵，兒子跪求她原諒。最後，這個母親輪流給四個兒子養，生活得很「風光」。等到母親過世，四個兒子才知道母親並沒有重寫遺囑。
　　從上面的故事可知，立遺囑時，除了要注意是否符合法律規定，內容也最好不要讓子女知道，免得衍生後遺症。

 結婚 登記就生效(2007/1/17)

●九十六年一月十七日　聯合報

　　未來不需有公開儀式 未登記即不具效力

　　結婚制度將有重大變革。立法院昨天協商民法親屬編修正草案，現行「儀式婚」將改為「登記婚」，只要當事人向戶政機關登記就發生婚姻法律效力。
　　民法九百八十二條規定「結婚，應有公開儀式及二人以上之證人」，稱為「儀式婚主義」。但因現行規定公示效果薄弱，容易衍生重婚等問題，且因「公開儀式」認定常有爭執，進而影響婚姻法律效力，法界乃有修法之議。
　　現行規定的另一問題是，民法結婚採「儀式主義」，離婚卻採「登記主義」，使得未辦理結婚登記欲離婚者，必須先補辦結婚登記再同時辦理離婚登記的荒謬現象。
　　昨天協商達成共識的修正內容採國民黨立委孫大千版本，確定「結婚，應以書面為之，有二人以上證人之簽名，並應由雙方當事人向戶政機關為結婚之登記。」未來結婚不須有公開儀式，但若未依法登記，即不具婚姻效力。
　　由於這是結婚制度的重大變革，司法院認為至少以兩年來宣導，以免新制施行後，新人歡歡喜喜舉辦公開儀式或盛大婚宴，卻因忘了登記而導致結婚無效。立委也同意在施行法修正草案協商時，增訂新制的「日出條款」。
　　昨天完成的協商內容還包括修正民法第九百八十八條，規定重婚當事人因善意無過失者，後婚姻仍有效，前婚姻視為解消，但前婚姻的配偶可依據相關規定，要求贍養費與爭取子女監護權。
　　不過，民法第一千零五十二條裁判離婚原因、第一千零五十九短函女姓氏等規定，因立委黃淑英反對夫妻不能共同生活達三年以上即可判決離婚的「台商條款」，且主張父母若對子女冠姓約定不成，可至戶政事務所抽籤決定的主張與其他立委尚未達成共識，還待繼續協商。
　　民進黨立院黨團幹事長葉宜津表示，如果本會期來不及，也希望親屬編修正案能在下會期完成三讀。

 股票抵遺產稅 國庫虧8,000萬(2007/1/17)

●九十六年一月十七日　經濟日報

　　當年每股27元，現值不到6元…

　　國內一家紡識業上市公司負責人85年往生後，台北市國稅局核算他留下股票等遺產約4.9億元，要課2.3億餘元遺產稅，他的子女訴願多年，日前新竹行政執行處完成催繳，其中1億餘元是以股票抵繳，因核算時每股約27元，現不到6元，國庫損失約8,000萬元。
　　這名負責人是紡織界的名人，也是地方知名的企業家，以熱心公益聞名，他的六名子女也都事業有成，他於85年間往生，北市國稅局核算他的股票、現金與房地產等遺產，約4.92億元，要課2.31億元遺產稅，子女對核算結果有爭議，提起訴願與行政救濟，前年底國稅局移送新竹執行處催繳。
　　執行處指出，他的子女去年5月與國稅局在台北高等行政法院達成和解，扣除已繳的2,000餘萬元，子女尚欠遺產稅1.4億餘元、利息3,000餘萬元、滯納金2,400萬元，共2億餘元。
　　執行處表示，去年底他的子女以368.7萬股公司的股票，抵繳1億餘元，雖然目前該公司股票每股不到6元，總值僅2,000餘萬元，但國稅局85年核算時，依當時股價每股約27元，抵繳時仍以核算時的行情計算，剩下的1億餘元，則是現金繳納。
　　日前法務部核定結案，執行處順利完成2億餘元遺產稅催繳，已創下新竹執行處最高金額的執行紀錄。

 獎停建案糾紛多 建照拿不到(2007/1/17)

●九十六年一月十七日　聯合報

　　議員指刁難 建管處稱嚴格把關 將重訂規範

　　台北市議員林瑞圖昨天指出，近來頻頻有建商向議會陳情，指至少20件因配合獎勵停車空間政策設置機械式停車設備的建案，遭建管處刁難不發建照，「再拖下去，恐怕就有建商要接連倒閉」，要求市府趕緊訂出「遊戲規則」，建立通案審查標準。
　　建管處表示，刁難不發建照的說法並不公平，事實上很多相同個案都已發照；但基於獎停建案及機械式停車設備經常發生消費糾紛，為維護民眾權益，發展局前天已召集各相關單位、公會等開會，研議訂定通案審查標準，近日即會提出以利個案審查。
　　建管處並說，未來對於使用機械式停車設備的技術規範、使用年限、停車空間的種類、型式、規格、產權登記方式、使用性質、車道寬度、出入口寬度及管理維護規定、費用等，都將要求起造人在申請建照時清楚交代，並切結納入買賣契約及管理公約中載明，明確告知消費者及住戶，以維護消費者權益。
　　林瑞圖昨天為多位建商舉行協調會，他說，由於建管處對於建築物獎勵停車空間要點的解釋過嚴，許多去年11月就申請建照的案件，到現在還不發給建照，他手中就有10幾件，包括向其他議員陳情的恐怕超過20件。
　　林瑞圖說，建商配合市府獎停空間政策，依法申請建照，建管處卻以機械式停車設備造成消費糾紛、指定會勘現場等理由，拖延發照刁難，讓建商也摸不著法令標準何在，紛紛提出陳情，指再不發照，建商恐怕都要倒閉。
　　建管處指出，議員說法並不盡公平，由於獎停建案過去發生過停車位閒置或未做停車位使用等糾紛；機械式停車設備更有操作不慎、停車位過小、停車動線不良等糾紛，才會在審查建照上加強把關，不能解釋為故意刁難。
　　建管處表示，為避免獎停建案未發揮提供公共停車的公益性，反而因停車位過多造成停車等候空間不足、車道寬度不夠、機械式停車設備未符規格等，都將列為重點檢視項目。

 稅捐優先受償 擴及房屋地價稅(2007/1/16)

●九十六年一月十六日　經濟日報

　金融業衝擊最大，須一次估算長年期房屋與地價稅，核准民眾房貸成數恐下降。

　　稅捐高於各項債權擁有優先受償權利的範圍，已擴增至房屋稅、地價稅。總統令公告修正稅捐稽徵法，自元月12日起生效，金融業者受衝擊最大，民眾以不動產抵押，貸款成數恐怕會下降。
　　過去，稅捐優先受償者只限土地增值稅，以土地做為擔保品者，土地增值稅因為具有優先受償權，擔保品的價值必須扣掉土增稅，餘額再由普通債權的債權人處理分配。地價稅、房屋稅比照土增稅，取得優先受償權後，將有利國庫掌握地價稅與房屋稅收。
　　不過，這項規定不利貸款人取得較高的貸款。稅捐優先受償只限土地增值稅時，以不動產做為抵押品向銀行借款，銀行只需考慮不動產的增值稅負，因此即使是足額擔保，扣除土增稅，銀行通常只會就擔保品的八成或九成核貸。
　　如今，房屋稅與地價稅的受償地位提升與土增稅一致之後，銀行除了要考慮扣除土增稅外，也要再扣除房屋稅與地價稅。假設是20年的房屋貸款，銀行可能必須一次估算20年的房屋與地價稅，原本的可貸成數，勢必會為反映稅負而下降。
　　總統令已在10日公告稅捐稽徵法第6條條文，明令稅捐之徵收，優先於普通債權。土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收，優先於一切債權及抵押權。
　　已生效施行的稅捐稽徵法第6條條文並規定，經法院或行政執行署執行拍賣或交債權人承受的土地，執行法院或行政執行署應在拍定或承受五日內，將拍定或承受價額通知當地主管機關，依法核課土地增值稅、地價稅、房屋稅，並由執行法院或行政執行署代為扣繳。

 節稅有道 協議分配遺產 更勝拋棄繼承(2007/1/16)

●九十六年一月十六日　工商時報

　　高雄市國稅局表示，拋棄繼承不能再享有扣除額，所以協議分配遺產可能比拋棄繼承更能達到節省遺產稅的效果，納稅義務人不妨可以先試算後，再決定是否還要拋棄繼承。
　　最近有納稅義務人林君詢問，其父親不幸在九十五年十二月二十五日死亡，遺有土地四筆，公告現值共計二一○○萬元，房屋一棟，評定現值九十萬元，銀行有活期儲蓄存款四○萬元，定期存款三百萬元，因林君的兄長患有重度殘障，所以林君與母親及其他三位繼承人決定拋棄繼承，由其兄長一人繼承，應繳納多少遺產稅，若不拋棄繼承，可否節省稅負？
　　高市國稅局回答表示，依遺產及贈與稅法第十七條規定的扣除額：一、被繼承人遺有配偶者為四百萬元（九十五年按物價指數調整為四四五萬元）。二、繼承人為直系血親卑親屬者為四○萬元（九十五年按物價指數調整為四十五萬元）。但繼承人如果拋棄繼承權，就不能適用扣除額的規定。
　　以本案為例，試算如下：（１）僅長子一人繼承，配偶及其他三名子女皆拋棄繼承：遺產總額＝土地二一○○萬元＋房屋九○萬元＋活期存款四○萬元＋定期存款三○○萬元＝二五三○萬元
　　扣除額＝親屬扣除額四五萬元＋殘障扣除額五五七萬元＋喪葬費扣除額一一一萬元＝七一三萬元。
　　遺產淨額＝二五三○萬元－免稅額七七九萬元－扣除額七一三萬元＝一○三八萬元。
　　則其應納遺產稅額為一三四萬四五○○元＝（10,380,000×20﹪）－731,500＝1,344,500元
　　（２）採協議分配遺產方式，配偶及其他三名子女皆不拋棄繼承。
　　扣除額＝配偶扣除額四四五萬元＋親屬扣除額四五萬元×四＋殘障扣除額五五七萬元＋喪葬費扣除額一一一萬元＝一二九三萬元。
　　遺產淨額＝二五三○萬元－免稅額七七九萬元－扣除額一二九三萬元＝四五八萬元。
　　應納遺產稅額只有三○萬六七○○元（（4,580,000×11﹪）－197,100＝306,700元）
　　所以由合法繼承人全部繼承，比長子一人繼承而其他繼承人拋棄時，節省了遺產稅一○三萬七八○○元。
　　該局呼籲，繼承人等為使遺產由繼承人中的一人獨自繼承，常常以拋棄繼承之方式辦理，但就放棄了扣除額的權利。可以採取協議分割繼承的方式辦理，就可享用各項扣除額，又可達成遺產分配的目的。
　　例如本案繼承人等可不拋棄繼承而將被繼承人所遺之財產中不動產協議由長子繼承，銀行存款之大部分也由長子繼承，只活期存款四○萬元由配偶及其他三名子女繼承，即可達成遺產由長子繼承的目的，又可節省一○三萬元的遺產稅。

 分家店面 拒母收租 敗訴(2007/1/15)

●九十六年一月十五日　自由日報

　　一樓店面 長子名下

　　一層樓，讓一對同住一棟公寓的母子形同陌路、反目成仇10餘年，最後母子還對簿公堂，75歲蘇媽媽指56歲兒子不孝，用汽車強佔她賴以收租金為生的一樓店面，她向法院要求兒子蘇某「容忍」她使用一樓店面，台北地院審理認為，一樓店面雖是蘇某的，但仍判決他應將汽車移走，交出鑰匙，讓母親使用店面至終老。
　　這棟7層樓的「蘇家公寓」，位於萬華車站艋舺大道旁，育有3子5女的蘇姓某工廠負責人為使全家住在一起而起造，但公寓79年落成後，蘇家卻因此分崩離析、親人反目。
　　蘇父已過世多年，蘇家次子及么子則早已出走，長子與母親現仍同住在蘇家公寓內，樓上樓下僅一層之隔，用同一大門及電梯進出，但已10餘年無往來，母親看到長子在電梯內，還會刻意迴避，蘇某與2個弟弟更是不合，還曾互毆而鬧上法院，最後，母親還因房屋使用權，控告兒子。
　　台北地院審理認為，依蘇母的次子及么子證詞，認定79年間蘇家長子在內的成員，在蘇父面前決議讓蘇母使用一樓店面收租至終老，因蘇家長子提不出反證，故判決蘇某敗訴，蘇某喪失名下房屋使用權，他表示考慮上訴。

　　父親遺囑 給母收租

　　蘇母主張，蓋公寓時因長子多負擔500萬工程款，故由長子取得一樓及6樓與7樓所有權，2至5樓4層即由次子及么子各得2層，長子已多分得一店面。但長子違背先生遺囑，在94年間將店面當車庫，導致店面無法出租，她生活自此陷入困境（見右圖，記者劉志原攝），為了生活，她只好控告長子，以討回店面使用權。

　　集資造屋 弟未出錢

　　蘇某則反駁，自己身為長子，願意為蘇家付出，所以在20年前籌資千萬蓋公寓，他強調，這在當時，可是一筆大錢，而房子蓋好後，弟弟卻不願意付錢，媽媽也將屬於他的房子佔用，然後再說他不孝，他很難接受母親這種說法。

　　小法典 容忍之訴

　　蘇母向法院訴請兒子「容忍」她使用一樓店面，在法律上視為請求履約的「給付之訴」，即要求訂約的另一方履行當初約定。
　　蘇母主張長子在79年間答應讓她使用一樓店面至終老，長子則說他只答應讓母親使用5年，因當時雙方僅是口頭約定，鬧上法院，僅蘇母提出人證，故獲判勝訴，長子舉證不足而敗訴。
　　至於蘇母訴請兒子將停放在一樓的車子移走，則屬訴請「除去妨害」，以自己權益受損為由，訴請除去損害自己權益的因素。

 節省遺產稅 密技大公開(2007/1/15)

●九十六年一月十五日　經濟日報

　　子女同時為壽險要保人及受益人 保險給付可免稅

　　壽險業者建議，已累積高資產者，不妨透過保險給付的節稅優勢，預先做好遺產稅的規劃；除指定受益人的死亡保險金不會被課遺產稅外，由於繳納保險費用，相對財產減少，將使被課稅的遺產淨額同時減少。
　　對想留錢給子女或做遺贈稅規劃的人，瑞泰人壽建議，以子女為要保人，同時為受益人，以減少不必要的爭議。根據最低稅負制對生存保險金給付規定，「要保人與受益人非同一人的人壽保險及年金保險，受益人領取的保險給付仍應計入個人之基本所得額」，因此，要讓子女能夠獲得免稅的保險金給付，子女要同時是要保人及受益人才行，而父母應該注意每年贈與最高上限不超過111萬元。
　　在整個執行過程也得特別注意，先以贈與方式將錢匯入子女的戶頭，再由子女帳戶繳付保費，只要取得免稅的贈與完稅證明，未來身故後的保險給付將成為子女的合法資產，也可以做為繳交遺產稅的資金來源。
　　不想將資產太早轉移給子女，瑞泰人壽認為可以自己當要保人，享有保單的主控權利，包括保單貸款或投資型保單的提領，均可視自己的財務需求、意願處理；至於留給下一代的部分，只有當子女領取的滿期金、還本金或年金等保險給付，加上其他的基本稅額超過600萬元才會被課稅，壽險及年金險的死亡給付若超過3,000
萬元也要納入基本所得額中課稅。

 美房市降溫 全球經濟將下滑(2007/1/12)

●九十六年一月十二日　中國時報

　　聯合國今年度全球經濟年報《2007年世界經濟情勢與展望》周三出刊，預期今年全球經濟成長將較去年走緩，主因美國房市降溫導致景氣下滑。
　　報告指出，世界生產毛額（WGP）歷經三年高度成長後，預料於今年減速，美國因素影響最大。WGP在2004、2005和2006年的成長率分別是4％、3.5％和3.8％，2004年成長率為史上最高。今年WGP成長率預估較去年退步0.6個百分點，主因美國今年GDP（國內生產毛額）成長率預估較去年下降1.0個百分點。
　　報告寫道，美國景氣影響全球經濟甚鉅係因目前其它已開發經濟體預料尚無法取代美國帶動全球經濟成長，比如歐洲今年GDP成長率預估走緩至2％上下，日本今年GDP成長率應不會超過2％。
　　報告特別強調美國房市景氣萎縮風險，指近幾個月來降溫將近兩成，美國房價不無進一步下跌可能。報告雖預期美國房市景氣溫和萎縮，但若美國房價下跌幅度更大，比如再跌個15％，該國今年GDP成長率恐怕不及1％，連帶使全球經濟成長率短少逾1.0個百分點，所幸，美國企業的財務狀況良好，而且美國尚有推行寬鬆貨幣政策的空間，因此，當前不太可能發生景氣衰退。
　　至於油價對全球經濟的影響，報告認為，油價於去年觸頂後，至今已大幅下跌，今年油價雖預料繼續在高點盤桓，且波動幅度不小，但高油價至今尚未對全球經濟造成類似過去那般的負面影響。

 安全建築 怎麼選？(2007/1/12)

●九十六年一月十二日　中國時報

　　買房子是人生大事，當然要仔細挑選，而且要用對方法，潤泰集團總經理賴士勳分享自己的專業，希望讀者都能買到安全的家。
　　恆春大地震喚起台灣民眾對921的傷痛記憶，一時之間親朋好友互相打電話探詢安危並加油打氣，差點擠爆電話線；網路則迅速轉寄著「地震來時你該躲在哪裡？」的經驗分享文章，台灣地震多，當許多預售屋高調宣稱防震係數「比別人好」時，潤泰集團總經理賴士勳提醒消費者，其實每棟建築物都必須符合行政院的耐震評估標準，沒有誰比誰強的問題，反而是要慎選穩建的建設公司、挑對施工品質良好的建物才是上策。
　　賴士勳是潤泰集團總裁尹衍樑的老夥伴，共同營建出台灣不少房子，最近尹總裁累積多年蓋房子的經驗，出書教民眾如何聰明購屋，賴士勳拿著熱騰騰剛從印刷廠送來的新書，邊翻邊說，台灣建物在經過多次天災人禍後，除了必須學習與地震共存，還要多多從錯誤中學習，一定要懂得如何選擇結構安全的住家，才能給自己安全舒適的生活環境。

◆ 施工品質 安全關鍵

　　賴士勳本身就是防震專家，他認為，目前房屋廣告出現許多耐震、減震、隔震等字眼，讓消費者眼花瞭亂，而包括建物的柱結構就有不同的工法，有人強調鋼骨鋼筋混凝土（SRC）第一、有人說鋼骨構造（SS）最好；還有人推崇鋼筋混凝土（RC），但賴士勳說，除了磚塊以外，以上3種都是值得信賴的工法，真正影響建築結構安全的關鍵，是在現場施工品質的控管，不同柱結構型式，只是會影響空間使用而已。
　　雖然如此，同一棟房子，選錯間，耐震性也會不同。（請見附圖）他提醒消費者買房子時，要注意房屋結構的配置型式，如果建築物的平面配置為不規則的幾何形狀，質量分布較不均勻，有頭重腳輕或是集中特定樓層的情形，樓板有大面積挑空的設計，以及有特殊挑高或挑高樓層，抗震力通常比較差。不論在平面或立面型式上，都應該避免不規則的情形。

◆ 不鏽鋼門 火舌剋星

　　除了地震，火災也是居家安全最需注意的，賴士勳曾經和營建團隊到汐止東帝士大火後的火災現場了解狀況，「從錯誤中學習」是他們追求進步的鐵律之一。在這個震驚社會的火災現場，他們發現，有一間管理員休息室連棉被都完整無缺，原因是休息室的門係不鏽鋼門，火舌到了此處因無法鑽入而轉了方向。
　　也因此，他們得到一個結論，住宅的四大火災死亡陷阱，包括逃生安全梯常被破壞、外牆易發生捲火、隔戶牆易發生延燒、管道間易發生竄火等都是消防安全必須注意的。記取這些教訓後，位於八德路上、1年前完工的潤泰集團大樓完全把握安全消防準則，幾乎所有隔間門均以不鏽鋼製；安全梯不僅寬敞，而且絕對不堆積雜物；此外，為了防火，所有管路貫穿處的縫隙，帷幕牆與樓板交接空隙，以及樓板與樓板、樓板與牆、牆與牆間的伸縮接合縫隙，都用防火材料填塞，阻止火苗延燒。

◆ 設鼓風機 增加逃生時間

　　賴士勳指出，火災的頭號殺手不是火，而是煙霧；火災傷亡者大多是嗆死而非燒死，所以如何多爭取意外發生時的逃生時間，是建築業者必須面對且思考的問題。
　　在建材上，要盡量採用防火隔戶牆、隔間牆、天花板等，以符合防火耐燃的規定。賴士勳提醒消費者選屋時，要注意屋子裡是否附逃生避難系統，因為火災發生時，人員的疏散逃生，可說分秒必爭，因此在規畫設計階段，一定要考慮逃生環境及路線。所以可以觀察的是，2樓以上、10樓以下的樓層，如果單1樓層有4戶，至少應設置1具緩降機；安全梯的主要出入口均應設置出口標示燈；逃生安全門必須採常閉式，以防止火災濃煙及火苗入樓梯間。
　　他尤其提醒，可以到逃生梯間的底層看看是否設有鼓風機，鼓風機是什麼？它是一種接有緊急電線的系統，頂層設置重力型洩壓風門，當發生火警時，系統開始啟動，幫助將新鮮空氣送入逃生梯間，整個逃生梯間自然形成正壓環境，在逃生梯間風壓大於火場風壓的情況下，濃煙便無法侵入逃生梯間，確保住戶逃生安全。

◆ 工地裝監視器 資料透明公開

　　買房子，是大多數消費者傾畢生積蓄終能圓夢的最大「投資」，與其不明不白買到問題一堆的房子，尹衍樑和賴士勳的作法是，讓資料一切透明。潤泰的工地都裝有監視器，讓買屋者從打地基到灌泥漿、從平地變高樓統統看得到，只要透過網路，連工地師傅們吃什麼便當都一清二楚呢。
　　賴士勳認為，施工透明化的好處，是消費者不要到住進房子了，都不知道管線的配置狀況，像一般建商進行排水配管施工時，多半只求將廢水排除就好，很少根據實際情況解決接管位置的高低落差問題，結果就會出現樓上住戶洗衣排水，懸浮於管內的泡沫從樓下住戶的地板排水孔冒出，甚至造成室內淹水。若能事前知道馬桶污水排水管是獨立配管，洗臉盆排水、地板排水、浴缸排水等各自分流的話，就不易阻塞逆流了。
　　賴士勳相信，買房子前要勤作功課，就像「選良人」一樣，總要「身家調查」一番，才能得到一輩子的幸福啊。

 貸款足額擔保 不用找保人(2007/1/12)

●九十六年一月十二日　經濟日報

　　銀行求償時須先向借款人追償 不足額才向連帶保證人平均求償

　　金管會公佈，銀行承作房貸與消費信貸款業務時，民眾如已經取得足額擔保，銀行不得再要求民眾找連帶保證人。至於銀行求償時，必須先向借款人追償，不足額才能向連帶保證人平均求償。
　　立委何智輝曾在立院質詢時，痛批銀行局在民國89年11月修正銀行法前，常有民眾替人作保，結果債主沒事，銀行卻向保人催討；或是債主不斷借錢，保人的保證範圍也隨之提高，釀成許多家庭悲劇。立委批評，如今雖然修過新法，銀行還是變相規避。
　　銀行局長曾國烈強調，禁止銀行以「共同借款人」或「連帶債務人」的名義，變相要貸款戶找連帶保證人；或是要求一般保證人拋棄先訴抗辯權。曾國烈指出，這是銀行局第一次用實務上的例子，告知銀行不得侵害貸款戶權益，未來如果發現違反個案，將依法處以50萬元以上、250萬元以下罰鍰。
　　曾國烈表示，法律不溯及既往，因此銀行在民國89年11月以前所簽訂的契約，即使不合理但也算有效。從今起，將嚴格審視新的貸款合約。曾國烈進一步指出，如果民眾向銀行的借款，或是保人所擔保債務範圍已完全清償，此時如果要求銀行發給清償證明時，銀行應立即發給，不得推拖，這將列入內部控制規範及內部稽核。
　　官員說，過去民眾不敢替人做保，就是擔心債主愈借愈多錢，或是債主跑去當別人的保人，導致原來的保人要承擔更高風險。未來連帶保證人的義務與保證效力，將只限於該筆貸款；新法修正後，個人擔保最高上限是500萬，而且銀行不得擅自變更，已保障民眾權益。
　　銀行局還詳細列出，銀行未來承做房貸、房屋性修繕、小額貸款、信用卡循環信用和汽車貸款等，不足額擔保才能要求民眾找連帶保證人。而且銀行有義務要讓連帶保人清楚知道保證範圍與金額，銀行與保人兩方都必須簽名，表示善盡告知及知曉訊息。

 擠兌戶轉存 別怕贈與稅盯上(2007/1/11)

●九十六年一月十一日　工商時報

　　力霸、嘉食化無預警申請重整，引發關係企業中華銀行遭擠兌數百億元，存款戶從中華銀行搶著提領存款之後，大多轉存其他銀行，而十日有幫未成年兒女提領的存戶驚覺，重新存入其他銀行，可能會被視為贈與行為，會有贈與稅的認定問題，因此，急著到處詢問相關稅負問題。
　　台北市國稅局表示，只要能保留中華銀行的存摺，屆時和新開戶存款的銀行存摺比對，證明提領金額和另存金額相同，且時間確實在中華銀行擠兌期間，國稅局一般都可以接受，不會另課贈與稅。
　　昨日有位前幾天才參加中華銀行擠兌的存款戶，發現原本在中華銀的存款，是去年捐贈給未成年子女，並以子女名義開戶，存在中華銀行的，但因力霸集團掀起的風暴，為了存款安全，才和大夥擠成一團，好不容易從中華銀將現金提領出來，然後又另外到其他銀行開戶、存款。由於今年仍計劃繼續贈送子女現金，擔心從中華銀提領、轉存其他銀行部份，若被視為今年的贈與行為，將有超過一年對同一人捐贈之免稅額一百一十一萬之虞，因此，忙著洽詢相關稅務問題。
　　北市國稅局表示，基本上，如果保留銀行存摺，稅務員在核對提、存兩邊的金額一致，又確實發生在中華銀行擠兌這段時間，就不會再要求補課贈與稅；但如果屬於定期存款方面，最好將解約的定存單影印，並保存下來，否則必須請銀行另外出具證明，手續上會比較麻煩。

 專戶退休金 計入遺產課稅(2007/1/11)

●九十六年一月十一日　經濟日報

　　桃園市黃小姐來電詢問：勞工選用勞退新制，依規定提撥至勞工個人退休金專戶之退休金，死亡時是否併入遺產課稅？
　　北區國稅局桃園縣分局答覆：勞工個人退休金專戶之退休金，應計入遺產課稅。因為根據勞工退休金條例規定，勞工個人退休金專戶之退休金，係僱主為勞工及勞工本身歷年提繳之金額及孳息，屬勞工個人所有，於勞工死亡時，應依遺產及贈與稅法第1條規定，併入其遺產總額課徵遺產稅。

 房屋法拍需申報財產交易(2007/1/11)

●九十六年一月十一日　聯合報

　　一般民眾買賣房屋時需要課稅，但如果房屋被法院拍賣，並無實際取得拍賣價款，納稅人還需要申報財產交易所得嗎？
　　高雄市國稅局表示，只要有財產交易所得，就須以交易時的成交價額，減除原始取得成本，包括一切因取得、改良及移轉該項資產而支付的費用後，剩下餘額便為所得額。因此房屋即使遭法院查封，不管債權人有沒有取得拍賣款，都要計算財產交易所得，併入拍賣年度的所得總額，申報課稅。
　　至於如何計算法拍房屋的取得成本？國稅局說，有完整買進、賣出合約書，及收、付價款證明者，可按實際交易產生的差價申報所得稅，虧損者可以申報財產交易損失，供當年度或以後三年度的財產交易所得扣除。
　　但上述可供每年度扣除的虧損額度，以不超過當年度申報的財產交易所得為限，要適用此規定，仍須申報；如果沒有保留或無法取得買進、賣出交易資料者，則直接按財政部每年頒訂的財產交易所得標準，計算成本並報繳所得稅。
　　因此房屋遭法院查封拍賣，就算納稅人無法提示原始取得成本及費用相關憑證，但法拍後所得款項實際已用於償債，因而不論債務人有沒有拿到拍賣款，都要依上述規定，計算財產交易所得並併入拍賣年度所得總額申報課稅。

 申購國宅 買賣契約擬供審閱(2007/1/11)

●九十六年一月十一日　工商時報

　　近來房地產市場交易熱絡，行政院消保會因此注意到「政府機關」基於業者地位出售國民住宅，與申購者權益措施是否妥適的問題？消保會因而要求內政部營建署檢討，營建署也因此增修「申購國宅消費者權益」的相關措施，以後民眾申購國宅時，將有審閱買賣契約的義務，同時，當民眾決定取消承購資格時，定金是「應無息返還申購者」。
　　由於消保會已經審議完成「預售屋買賣定型化契約範本」、「成屋買賣定型化契約範本」以及「房屋租賃定型化契約範本」等模範契約範本，供房地產業者與消費者締約的參考，但是有關「政府機關出售國民住宅與申購者簽訂定型化契約前，應否給予申購者事前審閱期間？」「申購者不符合初審資格時，所預繳之定金可否退還？」消保會發現並沒有相關細節的規定。
　　消保會因此要求營建署就相關議題檢討，營建署也因此透過修正「台灣省各縣市國民住宅出售作業程序」之相關規定，增修「申購國宅消費者權益」的相關措施，其重要內容有二：一、課予縣市政府應於民眾申購國民住宅時將買賣契約隨同申請書表發給申請人，供申購住宅者審閱之義務。
　　二、縣市政府若於初審時發現申購人有自有住宅取消其承購資格時，所預繳之定金應無息返還申購者。

 郵局升息房貸族擔子更重了(2007/1/10)

●九十六年一月十日　經濟日報

　　優惠房貸利率提高至3.13%，貸款250萬每月須多繳40元利息。

　　政策房貸戶利息支出又要增加了。中華郵政公司昨（9）日宣佈調升利率，釘住郵政儲金1年期、2年期機動利率的政策房貸專案，利率水準也跟著調升0.03個百分點。行政院優惠房貸適用利率將上揚至3.13%，民眾如果貸款新台幣250萬元，每月利息支出約增40元。
　　除了行政院優惠房貸，輔助勞工建購及修繕住宅貸款利率，以及就學貸款等政策貸款利率，也都將隨郵匯局升息一併調漲，預估受影響而增加利息支出戶數超過百萬戶。
　　大型行庫房貸主管表示，政策優惠房貸的利率是隨著郵政儲金2年期的機動利率波動，因此自今（10）日起，房貸戶的貸款計息就會改用新的利率水準按日計算，民眾如果想知道利息增加多少、次月應繳多少金額的房貸本金攤還款，可打電話向銀行經辦洽詢，避免漏失。
　　中華郵政調高利息雖造成房貸戶支出變沈重，存款人則可因而增加收入。本次郵政儲金利率漲幅為0.03個百分點，調整後各天期儲金利率介於1.69%至2.27%。但與大多數民眾較相關的存簿儲金、劃撥儲金和薪資轉帳利率，本次並未一併調漲。
　　銀行主管指出，郵政儲金9個月期以內存款機動利率和固定利率水準相同，民眾如果擔心未來利率上漲，固定利率在利率上揚時可能會虧本，或是面臨提前解約的問題，可以考慮選擇中短天期的郵政儲金定存。
　　先前中央銀行調高利息，郵儲金利率調整幅度約為0.06個百分點，但本次利率調幅只有一半（0.03個百分點），郵匯局主管指出，主要是配合大型行庫利率調整幅度。據瞭解，國內各行庫本次利率調整幅度縮水，除了是央行考量利息支出而微調存單發行利率，另一方面是擔心利率走高造成民眾利息負擔過重。

 爭產 不必再打收養無效(2007/1/10)

●九十六年一月十日　聯合報

　　親生子女和養子女爭奪父母親的遺產，今後只要直接提「確認繼承權存在與否」的官司就可以了，不必先打「確認收養無效或不存在」官司。
　　依據最高法院民事庭昨天決議，為維護法律秩序的安定及避免舉證困難，如果養父母生前未主張收養無效，養父母一方死亡後，養父母的親生子女（有利害關係的第三人），不能只以養子女為被告，訴請法院判決收養無效。
　　最高法院庭長指出，實務上養父母死亡後所提的收養無效官司，很少是純為確定身份關係，通常是為爭產訴訟。
　　最高法院民八庭昨天依決議見解，判決住在台北縣永和市的吳姓男子敗訴。吳姓男子的父親於民國八十三年和黃姓大陸女子結婚，並收養黃姓女子在大陸生養的兒子。
　　民國九十一年吳姓男子的父親過世，吳姓男子提起「收養無效」之訴，指父親收養的大陸養子，違反兩岸人民關係條例規定而無效。吳姓男子原先獲得勝訴，但養子上訴最高法院，最高法院昨天以吳姓男子沒有資格提起收養無效之訴，改判決他敗訴。
　　吳姓男子雖然在收養無效訴訟上吃了敗仗，但仍可提起確認繼承權不存在訴訟，由法院做身份確認及財產分配。

 夫妻贈與股票 免課證券交易稅(2007/1/10)

●九十六年一月十日　工商時報

　　台灣省北區國稅局表示，夫妻之間股票轉讓，若屬於贈與行為，免課證券交易稅；而夫妻之間相互贈與財產，不計入贈與總額，也即不必繳贈與稅。
　　北區國稅局表示，最近常有民眾詢問，夫妻間股票轉讓，是否必須繳納稅捐，國稅局依相關規定提出說明，表示凡買賣股份有限公司經銀行簽證並發行之股票，依證券交易稅條例第一條規定，應繳納證券交易稅，惟股票若係贈與而取得者，非屬交易行為，應免課證券交易稅。
　　至於夫妻間因贈與而轉讓之股票，依遺產及贈與稅法第二十條第六款規定，夫妻間相互贈與財產，為不計入贈與總額，贈與人可向所轄國稅局申報贈與上項股票，由國稅局核發不計入贈與總額證明書，憑證明書即可向股票發行公司辦理贈與過戶登記，免繳納證券交易稅。
　　由於民眾對夫妻間股票轉讓的稅務處理普遍不甚瞭解，北區國稅局特做解釋，並籲請納稅義務人注意本身權益，避免對法規不熟，而誤繳證券交易稅，於事後再申請退稅，徒增徵納雙方的不便。

 國有地交雜私有地 開放讓售(2007/1/9)

●九十六年一月九日　自由時報

　　財政部國有財產局表示，位於「國土復育策略方案」範圍內，與私有土地交雜無法單獨利用的國有土地，即日起可依法讓售予私有土地所有權人，預計約有14公頃的國有地，可釋出與毗鄰私有土地整體使用，平均每筆約250平方公尺。
　　國產局表示，原本管制範圍內與私有土地交雜的國有地，是不能讓售給毗鄰私有土地的所有權人，但為使土地利用合理化，且考量交雜土地若出售給實際需用人，仍受都市計畫法、非都市土地使用管制、水土保持法、建築管理等法令的限制，並未違背國土保安復育政策的本旨，行政院因此同意有條件的開放。
　　國產局進一步指出，位於「國土復育策略方案」範圍內，與私有土地交雜無法單獨利用的國有土地，除了屬於都市計畫區的公共設施用地、行水區、河川區與保護區，及非都市土地地區的林業用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地，及經目的事業主管機關認定需保留公共使用的交通、水利用地、特定目的事業用地，以及交雜土地出售總面積在1,000平方公尺以上、且交雜土地出售總面積占合併使用總面積30%以上者之外，其餘都可依法讓售予私有土地所有權人。
　　目前國有地總面積為230.8萬公頃，其中屬於國產局經管的國有非公用土地約24.4萬公頃，估計約有14萬餘公頃國有非公用山坡地受該方案限制，未來將有14公頃（0.01%）可釋出。

 爭取房貸降息 可向帳管費說不(2007/1/9)

●九十六年一月九日　工商時報

　　阿花是一名家庭主婦，在台中買了一棟房子，四年前，她跟某家以消費金融業務為主的新銀行，借了一百多萬元的房貸，這期間繳款往來紀錄良好，每月平均約繳納六千多元的房貸利息，精打細算的她，正是大家最羨慕的那種「拿租金繳房貸」的包租婆。

◆ 多繳規費 成了冤大頭

　　去年十月，阿花收到銀行寄來的降息通知書，告知阿花是優良房貸戶，願意幫阿花主動降息，阿花趕緊拿出計算機一算，降完息後，每月可多省四、五百元利息。
　　為了不辜負「省錢達人」的名號，阿花當然不能錯過這個難得的好機會，去年十一月，她跑了一趟銀行辦理手續，簽了一份增補約定書，並依銀行規定繳納了兩千元的帳戶管理費。
　　於是，去年十二月，阿花的房貸利息從原本的六千多元，降到五千九百多元，大約省了四、五百元，令阿花開心不已。沒想到，十二月底，阿花再度收到銀行寄來的通知書，但這次收到的卻是「升息」通知。
　　原來，央行在去年底宣布調升利率半碼，各銀行跟進調息，阿花拿出計算機一算，原本每月可多省的四、五百元利息，因為銀行升息，這一來一往，結果竟是「打平」。「我竟然花了兩千元帳管費，只為賺四百元利息」，阿花很生氣，覺得自己「被銀行耍了」。
　　跟阿花往來的銀行表示，目前銀行大都會提供固定利率與浮動利率供客戶選擇，不過以適用指數型房貸的客戶，因為利率採機動計價，較可能遇到利息調升或調降的情形。

◆ 主動議價 權益自己顧

　　該銀行指出，指數型房貸利率是按「定儲指數利率＋固定加碼」組成，銀行在為客戶調降利率時，是調降其固定加碼的部份，不過，一旦遇到定儲指數利率調整時（每三個月調整一次），貸款利率亦會隨之調整，此時如定儲指數調升的幅度較大時，確實有可能較原貸款利率來得高。
　　不過，其他銀行如北富銀會主動幫客戶降息，該銀行說，那是一種「服務」，主要目的在於留住客戶，不太可能額外跟客戶收取帳戶管理費。上海商銀說，建議民眾下次若遇到阿花一樣的狀況，可以跟銀行申請降息，且爭取「免收」帳管費，以免損失權益。

 寬限期愈長 房貸戶繳愈多(2007/1/9)

●九十六年一月九日　自由時報

　　為降低購屋初期的還款壓力，部分購屋人會選擇使用銀行提供的「還款寬限期」，寬限期內僅付利息不還本金；不過，銀行業者的試算，寬限期用得愈長，利息負擔愈重，而且一旦過了寬限期，月付金額將暴增二至三倍。

◆ 使用寬限期 利息負擔重

　　綜觀目前各家銀行提供的「還款寬限期」，以台北富邦與台灣銀行的七年最長，多數銀行大多給予二至三年的寬限期。
　　傳統房貸的還款方式，大多是「本息平均攤還」，就是每月的還款中，除了利息還有本金，因為本金會隨著還款金額持續減少，利息的負擔也逐月遞減。
　　但是，如果使用「還款寬限期」，在寬限期內僅繳交利息、不還本金，對房貸戶而言，表面上每月還款壓力降低，但事實上，總計房貸付出的利息成本，卻反而大幅增加。
　　舉例來說，房貸貸款金額為500萬元，貸款期間20年，貸款條件為前二年利率2.49%，第三年起固定3.19%。
　　甲君不使用還款寬限期，前二年每月本利均攤須繳付26,471元，第三年起每月繳28,046元，20年下來總計這500萬元的房貸，共繳付169萬3,316元利息。

◆ 20年貸500萬 多付13萬

　　乙君選擇前二年使用「還款寬限期」，雖然前二年每月只需繳交10,375元，但寬限期結束，第三年起的還款壓力立刻暴增近三倍，達30,456元，20年下來，需付出182萬7,592元的利息，比不使用寬限期將多出13萬4,276元。
　　上海商銀指出，或許有些房貸戶會覺得20年多出13萬多元利息沒什麼，其實，比較嚴重的問題是，如果未能事先做好財務規劃，當寬限期屆滿後，驚覺每月還款壓力暴增幾倍，就很可能發生延滯繳款的狀況。
　　如果銀行會同意繼續延長一年寬限期，但維持房貸年限20年期不變的狀況下，這也只是暫時降低每月的還款金額，寬限期結束後，還是得採本息攤還方式還款，而且總計付出的利息更多。
　　至於銀行如果不同意延長寬限期，但是允許房貸戶可拉長本利均攤期限至22年（含先前二年寬限期），等於房貸戶白白多繳給銀行二年的利息，22年付出的總利息，較不使用寬限期更是多了近25%。

 代書更生條款 擬可重領證照(2007/1/7)

●九十六年一月七日　自由時報

　　內政部日前通過「地政士法修正草案」，主要內容在調整地政士（俗稱代書）的相關執業資格、規範及相關罰則，若此修正法案通過，將影響全國領有地政士證書者2萬5698人，以及1萬1341位開業者的權益。
　　這次草案的修正重點在於地政士執行業務犯罪，而遭註銷證書者，以往是不得再從事地政士的工作，但因應「更生條款」的趨勢，新草案擬讓註銷證書者在刑期滿三
年後得重領證照，重新擔任地政士的工作。

◆ 申請開業前 需入公會

　　另外，以往規定地政士申請開業後必須加入當地縣市的地政士公會，草案修正為在申請開業前就必須加入公會；而想要取得地政士資格者，除了得經過考試合格與專業訓練外，增訂須具半年以上實務經驗始得執業；以及曾申請停業而註銷登記後又自行重新申請開業執照者，未來也須檢附專業訓練30個小時以上的證明，以防有人規避職場中專業訓練的要求。
　　草案中也提高了違法執業的罰鍰額度，並得以按次處罰的規定，現行違法執業的罰鍰額度為5萬至25萬元，擬調高為6萬至30萬元；而在保障地政士的權益方面，將現行地政士辦理簽證不實或錯誤，簽證人應賠償當事人損害，增列「簽證人能證明經合理調查，並有正當理由確信其簽證為真實者，免負賠償責任」，以減低地政士因懼怕賠償而不敢接受簽證的委託；而為了因應加入WTO，草案也擬定未來將開放外國人可考領地政士證書。

◆ 半套修法 有漏洞要填補

　　此次修法，主要是針對現行地政士實務面操作有困難的部分，予以修法解決，立意雖佳，但草案內容有部分法條仍有待商榷，地政司也坦承此次修法只做了半套，仍有相當漏洞要填補。
　　地政司不動產經紀科科長鄭河松舉例指出，法條修訂，有簽證資格的地政士需繳交20萬元的保證金，如果民眾在簽證方面蒙受損失，最高可求償400萬元，民眾可向地政士求償或先由地政士所繳交之簽證保證金的簽證基金給付。不過目前擁有簽證資格的地政士僅有2 0餘位，簽證基金總共不過4千多萬元，若發生損害求償事件，簽證基金代墊後，公會可向地政士求償、凍結財產，萬一地政士脫產求償無門，簽證基金是否能應付得來？這些相關問題，法令都無明確規定，相關單位對於法令修正，只做前半套，後半套似乎得等到事情發生後再亡羊補牢。
　　鄭河松說，簽證制度是為了取代印鑑證明而出現的制度，不過目前印鑑制度沒廢，司法院對簽證制度又遲遲不願通過，簽證制度無法有效推行。目前全國簽證數量約6,640件，簽證件數無法吸引保險公司承作相關保險，如果多幾個求償案例，簽證基金恐怕會被提領一空，因此，未來重新檢視法令的適度性可能是無法避免的。

 地上權增修 民間投資公共建設利益有保(2007/1/6)

●九十六年一月六日　工商時報

　　法務部已完成地上權的修正草案即將送立法院審查。法務部法律事務司副司長林秀蓮說，地上權的增修條文，未來不僅與社會發展息息相關，更對民間參與公共建設的長期投資利益，發生深遠而明確的保障，有助國家大型公共建設的推動，深化國家經濟發展的層面，對社會現代化發展，影響至深且切。
　　地上權是一種財產權，民法物權編第三章關於地上權的規範有九條，但這九條規定自民國十八年民法物權編公布施行，七十八年來沒有因社會環境的變遷進行修正過，一般人對於這項財產權的瞭解有限，也不太明白對自身利益的影響性。

◆ 地上權章全部條文 增為20條

　　法務部這次新修地上權，從民法第八三二條到八四一條，刪除一條、新增十二條，並新增第一節普通地上權及第二節區分地上權，地上權章全部條文將增為二十條。
　　現行地上權的定義是指在他人土地上有建築物，而使用具土地的權利；也就是土地是別人的，在別人土地上蓋建築物，使用該建築物，必須支付代價，就是雙方約定的租金；民法地上權章就是規範土地所有權人與地上建築物所有人的權利義務關係。
　　但由於科技進步，建築物使用年限可能不斷增長，土地所有權人與地上權人的關係，也變得更複雜，惟也更充分利用土地的「地上與地下」空間的使用利益。
　　例如，蓋在土地上的可能不僅是建物，而是高鐵，或者如一○一大樓；此外，興建在土地上的也可能不是大樓，而是地下化的大眾交通系統如捷運。
　　無論是高鐵、捷運等這種投資數以千億元計的龐大公共建設，或者像一○一大樓這類特殊建物，土地所有權人是政府，投資興建者則可能是財團等民間投資業者。

◆ 地上權規範　不只是租金問題

　　因此，地上權的規範，已經不是只有租金多少的問題而已，諸如地上權的使用期限、存續期間、地租公平性與萬一發生積欠租金、違反使用、地上權讓與與設定抵押權、存續期間消滅的補償、地上權地上與地下等立體權利的設定等等，都是新增地上權條款的重點。
　　以高鐵為例，政府與高鐵公司所簽訂的地上權使用期限如果是五十年，但在地上權設定後，如果因土地價值的昇降，依原定地租給付顯失公平時，當事人就可以按新增的條款規定，向法院聲請增減地租。
　　又如某摩天大樓倘若營運不佳，積欠地租達二年的總額，政府得定相當期限加以催告支付地租，如在期限內不支付，政府依法得終止地上權；如果雙方約定的使用方式，地上權人違反使用目的，政府也得以終止其地上權。
　　上述的描述是一種舉例說明，高鐵公司及某摩天大樓與政府間有無地上權的法律關係，依其雙方間的實際契約內容為準。

 無設定地上權捷運穿越地 遺產稅不打折(2007/1/6)

●九十六年一月六日　工商時報

　　財政部台北市國稅局表示，土地被捷運系統穿越，若沒有設定地上權，須按公告現值估價，課徵遺產稅。
　　國稅局表示，遺產價值以被繼承人死亡時的時價為準，土地以公告現值為準，房屋以評定標準價格為準。但遺產土地設有地上權者，按土地公告現值減除估定的地上權價值後課稅。另外，遺產土地被違章建築占用，導致價值顯著低落，可以依照土地實際被占用面積及占用情況，依實際價格核估課稅。
　　最近有被繼承人甲君死亡時，遺留在台北市的三筆土地，其土地下方經劃為捷運系統工程穿越使用的空間範圍，繼承人主張土地已無法充分利用，且依據大眾捷運法第十九條第一項規定，台北市政府仍須給付補償費給土地所有人。因此繼承人認為遭大眾捷運系統工程穿越的土地，會造成土地實際價值減少。
　　國稅局回答，只要土地沒有設定地上權，也沒有違章建築占用情形，就是要以公告現值計算土地遺產的價值。
　　因為依據民法第七七三條規定，土地所有權的範圍，以行使有利益的範圍內為限，並非無所限度的及於土地的上下，土地雖然被台北市捷運系統穿越地下，但並沒有因為捷運系統的穿越而減少樓地板面積，又捷運系統地下穿越土地以救濟金方式辦理，並未以設定地上權方式辦理，無從按該土地公告現值減除估定的地上權價值，而且也非遭違章建築占用，自無由核減土地價值計算課稅。
　　救濟金發放和土地價值有無減損，是兩回事，不能因為政府對土地發放救濟金，就認定造成土地實際價值減少。

 青年低利房貸 即日起受理(2007/1/6)

●九十六年一月六日　聯合報

　　台北市都市發展局即日起開始受理台北市民申請96年度青年購屋低利貸款，方式採隨到隨辦方式辦理至額滿，或至今年11月30日止。
　　有意購屋青年朋友可至南門辦公室（羅斯福路1段8號10樓）購買申請書表（工本費20元），相關資訊及下載書表，可至內政部營建署網站 (www.cpami.gov.tw)查詢。
　　申請青年貸款條件為年齡在20歲至40歲間，在北市設有戶籍、家庭年收入在86萬元以下與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者，且本人、配偶、戶籍內的直系親屬及其配偶均無自有住宅且並未受政府輔助購（建）住宅，均可向該局申請。
　　青年購屋貸款利率比照郵局為2.225%，且採機動利率，以辦理當天日期利率為準，而前7年不會超過3%，希望能減輕民眾購屋負擔。相關問題可電23572814詢問。

 地政士法將翻修 外國人可考證照(2007/1/5)

●九十六年一月五日　經濟日報

　　內政部昨天通過「地政士法修正草案」，調整土地代書執業資格、規範及相關罰則，包括因詐欺等案遭註銷證書者，刑滿三年後得重領證照；開放外國人考領地政士證書；事務所名稱不得使用易誤認為政府機關之名稱等。該草案將送行政院會審議。
　　地政司副司長林燕山指出，全國領有地政士證書者共2萬5,698人，開業者1萬1,341人。現在規定地政士申請開業後須加入當地縣市地政士公會，否則將按件處罰3萬元，結果自地政士法91年施行至今，共有190餘位曾受罰，這次草案修正為申請開業前即須加入公會。
　　此外，現行因觸犯詐欺、背信或侵佔等罪遭判刑一年以上者，其地政士證書或土地登記專業代理人證書遭註銷，不得再執業。草案調整為刑期「執行完畢或赦免後滿三年」，得重行請領證書。
　　修正重點另將取得地政士資格者即可執業，增訂須具半年以上實務經驗始得執業；現行違法執業罰鍰額度5萬至25萬元，調高為6萬至30萬元；現行地政士辦理簽證不實或錯誤，簽證人應賠償當事人損害，增列「簽證人能證明經合理調查，並有正當理由確信其簽證為真實者，免負賠償責任。」

 民法初審鬆綁 私生子訴請認領 生父賴不掉(2007/1/5)

●九十六年一月五日　中國時報

　　男人偷腥生子不認帳，私生子女想認祖歸宗困難重重，但昨日立院初審通過，只要有事實足以判斷親子關係存在，非婚生子女得向生父提起認領之訴，男人想賴都賴不掉。另外，子女若非父母婚生子女，自發現後二年內，子女也可提否認之訴。
　　根據民法親屬編現行條文，私生子女與其生母想讓孩子認祖歸宗，必須列舉出父母有同居事實或拿出生父寫給生母的文書，或甚至須舉證生母為生父強制性交等證明，才能請求親生父親認領子女。

◆ 放寬認領期限至子女發現後二年內

　　再者，私生子女自成年後二年內，或生母自小孩出生後七年間，若不行使認領請求權，私生子女將永遠無法認祖歸宗。
　　有鑑於此，行政院與司法院提案修正民法親屬編第一零六七條，認領規定不能採取列舉主義，應改採客觀事實主義，因此私生子女與生母只要有事實足以判斷親子關係存在，就可以向生父提認領之訴，且不需擔心期間限制規定。
　　為了進一步保護私生子女的權益，若生父過世後，仍可向生父的繼承人提起認領之訴；若生父沒有繼承人，則可向社會福利主管機關提起認領之訴。
　　另外，曾有案例因母親發生外遇產下一子，結果有婚姻關係的父母全跑了，小孩留給生父扶養。這對親生父子想在法律上相認，但民法規定必須具有婚姻關係的父母，才能提起婚生子女否認之訴，導致親生父子在法律上，反而不具有親生父子關係。
　　對此，民進黨立委葉宜津表示，現有法律規定過嚴，其實，只要父子驗ＤＮＡ符合，除了子女有權認祖歸宗外，孩子的親生父親也有權提起認領之訴。

◆ 生父過世後 可向繼承人訴請認領

　　不過，法務部次長朱楠認為，若子女是人家婚姻關係中的子女，生父突然去提認領之訴的話，會影響人家的家庭。
　　另一位民進黨立委黃淑英也表示，若生父也可提否認之訴，恐怕會引起道德危機，只要男性有報復心理，就可利用這個方式陷害女性、破壞別人的家庭。
　　葉宜津指出，到底是讓小孩知道父母是誰比較有價值，還是繼續維護婚姻關係比較重要？我們的法律是要幫那一邊？
　　朱楠則回應說，大法官五八七號解釋是主張保護婚姻，而且，雖生父不能認領，但子女知道後即可提起否認生父之訴。
　　最後，民法親屬編第一零六三條依行政院版本修正通過，婚生子女否認之訴規定，未列入生父，只增列子女也可提起訴訟，並將現行條文但書所定起訴期間「於知悉子女出生之日起一年內」，修正放寬「於知悉該子女非為婚生子女時起兩年內」，以維護非婚生子女的權益。

 立院修法 為1.4萬公頃祭祀公業解套(2007/1/5)

●九十六年一月五日　工商時報

　　散見台灣各地的家廟、祠堂等土地，未來只要無人申報登記其所有權，各縣市政府將可予以標售。立法院內政及民族委員會昨天初審通過「祭祀公業條例草案」，明訂條例正式施行後，沒有依規定在三年內辦理登記的祭祀公業，政府將代為處理，以活化土地利用。初步估計，全台這類土地的面積近一萬四千公頃。
　　根據條例中的定義，所謂祭祀公業指的是祭祀祖先為目的所設立的宗祠、祖厝等獨立財產，包括各姓氏的祠堂、宗祠、家廟等都涵蓋在內。由於這種屬於台灣早期農業社會時代的祭祀用房舍和土地，因現代的宗族關係愈來愈疏離，許多都已閒置不用，或因爭產訴訟不斷。
　　內政部表示，目前初步統計，台灣地區祭祀公業大約有六萬四千多筆，土地面積逾一萬三千九百公頃，由於許多產權主體難認定，希望能立法明確規範來化解爭議。
　　立法院內政及民族委員會昨天完成該草案的初審，明訂未申報的祭祀公業必須在條例三讀通過並正式發布施行後三年內，以祭祀公業法人、財團法人，或祭祀公業後嗣分別共有或個別所有的名義向直轄市與縣市政府主管機關完成申報。如果逾期未申報，直轄市與縣市政府就將代為標售，標售土地後所得的價金則交由國庫保管。
　　草案也明訂，如果各地方政府兩次代為標售該土地都無法順利標出，直轄市或縣市政府主管機關即可將該土地登記為國有。不過祭祀公業的利害關係人若有正當理由，可以申請暫緩代為標售。標售土地的承購順序，則以土地的地上權人、承租人、典權人為優先；其次是土地共有者；至於條例施行前佔有待標售土地達十年以上，且至標售時仍繼續佔有者，則排在第三順位。

 陳年欠稅五年追不回 一筆勾銷(2007/1/4)

●九十六年一月四日　經濟日報

　　朝野立委明訂追繳欠稅期限，最長可執行追欠期近15年；已移送強制執行案件，逾五年未完成者不得再追稅。

　　欠稅人被追繳欠稅的期限到底該多長？立法院朝野協商昨（3）日達成初步共識，修法後新欠稅案件，追稅時限最長不超過十年；新法施行前已移送執行的舊欠稅案件，最多只能再追五5年，五年內追不回的欠稅，必須一筆勾銷。
　　過去，稅捐機關將欠稅案件移送行政執行署展開追繳程式後，因為行政執行法規定不明確，形成欠稅案件一送行政執行署，就進入形同無限期追稅的境地，欠稅人一輩子都要有被追稅的準備。立委提案修法，經朝野協商結果，未來的欠稅案件，欠稅人最長只需面對不到15年的追稅期。
　　比較讓行政部門感到頭痛的是，一旦稅捐稽徵法修正訂定追稅執行期限後，已經發生的舊有欠稅案件，究竟該如何處理？立法院昨天邀集財政部、法務部等相關單位進行朝野協商，達成舊欠案件在修法之後，最長只有五年的時間可以追繳，一旦經過五年，稅捐機關就無法再追欠。
　　舉例來說，稅捐稽徵法修正案若在97年1月1日修法實施，在96年12月31日以前移送執行追繳的欠稅案件，必須要在民國101年12月31日以前設法追回。民國102年以後，屬於96年底前移送的欠稅案件，都不能再追稅，必須註銷。
　　昨天的朝野協商，行政執行署承諾，一旦完成修法後，會設法盡力在五年內，清理舊欠稅，避免掛在帳上的欠稅因此變成「呆稅」。根據法務部的統計，在民國90年元月法務部行政執行署成立之前，由稅捐機關移送法院執行的舊欠案，共有11萬餘件，行政執行署成立後的欠稅案件，仍待統計。
　　由立法委員沈智慧等38位委員提案修正的稅捐稽徵法與行政執行法，要求對目前形同沒有屆滿期限的欠稅案件追繳時限，訂定執行期。依據沈智慧委員修法版本，欠稅案件逾徵收期限（五年）期滿，已移送強制執行案件，已逾五年未完成執行者，均不得再執行追稅。
　　按照沈智慧委的修法版本，稅捐機關與行政執行署處理欠稅案件，最長的追欠時限，涵括法定徵收期限五年，移送執行到徵收期限屆滿的五年，加上最後的五年執行期，總計欠稅案件最長可以執行追欠期將近15年。

 購屋資金三三原則 拒當屋奴(2007/1/3)

●九十六年一月三日　工商時報

　　新年伊始，萬象更新。許多人新年新希望，是有個自己的小窩，不過，在房價高漲，甚至部分銀行房貸成數轉趨保守之下，想要購屋避免成為「屋奴」、「房貸奴」，銀行及房仲業者建議，至少準備三成自備款，以及控制房貸支出在家庭月所得三分之一內，還是必要的基本動作。
　　內政部建築研究所最近一項調查指出，房市熱，投資客的比重增加，不過，由於銀行房貸業務也轉趨保守，使投資客的資金周轉壓力增加，有可能會在今年第一季到第二季之間，出現等待房屋脫手或繳不出貸款的「屋奴」。
　　銀行業者表示，目前房價高，轉手出售套利空間不如以往，加上部分行庫對於成數貸放轉趨保守，對於手中很多房屋、借貸也多的投資客而言，如果轉手不易，調度有問題，有可能會變成屋奴，但是對於自住型者，只要審慎評估，量力而為，還是可以輕鬆築巢。
　　上海商銀主管建議，購屋時除了量力而為，考量自己的負擔能力、購屋條件之外，擔保品即房屋所在的地點位置也很重要，地點選擇好，房屋價格有上漲空間，未來轉手賣出，也比較容易。
　　如果經濟負擔許可，儘量利用前幾年低利率時期償還本金，貸款時最好不要用到寬限期，因為利用寬限期雖然使初期貸款負擔較輕，但由於本金沒有減少的情況下，利息支出還是比較多，而在利率緩升的情況下，建議在自備款部分還是要多準備一些。
　　永慶房屋建議，首購族購屋還是最好能夠準備三成自備款，避免未來利率走升後，房貸壓力增加，在物件的挑選上，也可以考慮先以市郊房屋為考量，在總價相對市區為低下，也可以交通時間來換取較大的居住空間。
　　對於想要投資者而言，住商不動產則建議，可以注意漲跌價的指標、認清投資標的的實際面，從管理公司、維護費用與出租率來做通盤考量，以及評估物件未來的出路。
　　住商不動產表示，對首次投資者來說，最簡單也是最可靠的判斷指標為銷售率，通常預售市場平均銷售率若連三月以上高於七○％，表示房價可能會上揚，如果銷售率連續三個月都低於三○％，房價可能即將下跌。

 上吊送醫才斷氣 不算凶宅(2007/1/3)

●九十六年一月三日 聯合報

　　屋主控賣主隱瞞 涉嫌詐欺 檢方指主觀認定不同 有瑕疵但不起訴

　　搬進剛買的公寓得知有人在屋內上吊，新屋主控告前屋主隱瞞凶宅事實，涉及詐欺。前屋主辯稱上吊者送醫5天後才斷氣，該屋不是凶宅。檢方偵辦後對前屋主處分不起訴。
　　士林地檢署不起訴處分書指出，是否屬於凶宅，兩名屋主的主觀看法不同，前屋主沒有蓄意隱瞞不構成詐欺，但房屋確有瑕疵，屬於民事糾紛，屋主要求前屋主減少價金或解除買賣契約。
　　台北縣柯姓女子指控，去年8月她向李姓女子以230萬元購買一戶板橋市的公寓，8月底她搬進公寓，經鄰居告知92年11月間曾有一名李姓男房客在屋內上吊自殺，她才驚覺買到凶宅。
　　柯女翻出買賣契約書表示，去年8月1日其夫代表她會同房屋楊姓仲介人與李女簽約，其夫和楊曾當面問李女房屋內「是否曾發生非自然身故」案件，李女回稱沒有，顯然故意隱瞞有人曾在屋�埵蛘�之事，涉及詐欺。
　　47歲李女辯稱，當時承租人李姓男子在屋內上吊，經人發現後送醫急殺，延至同月6日死亡。她認為，李非死在屋內，所以在房屋現況使用說明書上述欄位勾選「否」。她說，柯夫不曾說過「如果是凶宅就不買。」檢察官據此認定，李女沒有刻意隱瞞屋內曾有上吊自殺案件，不構成詐欺，昨天對李女處分不起訴。

 拋棄繼承後 子女未必能代位繼承(2007/1/3)

●九十六年一月三日 經濟日報

　　處理遺產稅時，要小心使用拋棄繼承權。台北市國稅局近日審理一件遺產稅案，發現同一順序繼承人有數人，但其中有人拋棄繼承，以為拋棄繼承後可由子女「代位繼承」，結果不但子女無法繼承到財產；也無法從被繼承人的遺產總額中，扣除直系血親卑親屬扣除額。
　　被繼承人甲君遺有約1億元財產，由於配偶已經死亡，依規定應由甲君的子女A、B、C三人共同繼承。但A君向法院主張拋棄繼承，希望由A的兩名子女「代位繼承」其應繼分。
　　A誤以為，將他自己的應繼分轉給子女代位繼承後，子女可提前繼承祖父遺產，省卻未來需由A再繼承移轉給子女的過程，可以節省將來的遺產稅；且甲君遺產稅中，還可再增加一名繼承人扣除額。
　　國稅局說，民法第1140條所指的「代位繼承」，指的是民法第1138條所定的「第一順序繼承人」在繼承開始前死亡、或喪失繼承權，才可由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。
　　像本案A君拋棄繼承後，因為A不符上述條件，因此其子女也沒有代位繼承權利。反而被繼承人甲君所遺留財產，因A君拋棄繼承後，依法只能由B、C二人繼承。A君誤解法令規定，自行拋棄繼承，不但喪失約3,300萬元遺產的應繼分，A君的子女也無法繼承其應繼分；而B、C二位繼承人則因為A君拋棄繼承，造成計算應納遺
產稅額時，只能扣除B、C二人直系血親卑親屬扣除額各45萬元，結果還因此多繳22萬5,000元遺產稅。

 無力繳遺產稅 股票繼承移轉 解凍(2007/1/2)

●九十六年一月二日　工商時報

　　現行規定，遺產稅沒有繳清之前，繼承人繼承而來的股票不能移轉，須被凍結，導致後來股票下跌時，財產大幅縮水。為此，財政部解凍，做出放寬的新規定，繼承人在繳清遺贈稅之前，股票可以有條件先賣出，有官員表示，放寬後的規定可稱為「溫世仁條款」。
　　財政部曾經在九十四年時，為了前英業達副總裁溫世仁做一個解釋令，繼承人沒有繳清遺產稅之前，被繼承人被凍結在銀行的存款，可以領出來繳被繼承人生前的個人綜合所得稅，以解決無現金繳稅的問題。如今財政部又做此解釋令，似乎也是主要遺產來自股票的溫世仁條款。
　　現行財政部規定，在繳清遺產稅前，如要辦理產權移轉，必須提供足額的擔保，否則不能移轉。在此強制規定下，如果遺產稅很龐大，納稅義務人根本無力拿出等額的擔保品；加上如果遺產本身很多、很複雜時，往往核定的時間很長，則當資本市場處於下跌走勢時，繼承人眼看著股票一直跌，卻不能出售。
　　雖然後來核定稅款時，繼承人可以拿股票實物抵繳，不必用現金繳納，可以解決遺產稅問題，但是課完稅之後，繼承人還有五○％（因為稅率五○％）的股票是自有的財產，價值就會縮水，影響權益很大。
　　財政部接受繼承人的申請，訂定「遺產稅案件同意移轉證明書申請及核發作業要點」，放寬規定，納稅義務人有特殊原因在繳清遺產稅前，須出售被繼承人所遺留在集保帳戶中的上市（櫃）、興櫃股票，則可以向稽徵機關申請，但要附交割銀行的履約保證，保證出售股票的金額要優先匯入國稅局指定的帳戶，用於繳遺產稅，有餘額者，退還當事人。
　　申請人要檢附下列文件：１、繼承人全體簽章的申請書，載明出售股票原因、變現計畫、售得款項同意依本要點規定辦理。２、繼承人全體簽章經向所屬證券商切結的聲明書。３、交割銀行的履約保證書，應載明：（１）保證事由。（２）保證金額：指股票售得款項。（３）保證期間：稽徵機關核發同意移轉證明書之日起至該股票售得款項全數匯入稽徵機關指定的銀行帳號止。
　　未上市（櫃）股票、非集保帳戶的興櫃股票部分，也是類似規定，但出售後的價金要撥到特定的「專戶」中，優先用於繳遺產稅出售的價格要符合市場一般客觀公正的行情。

 低利率房貸 走入歷史(2007/1/1)

●九十六月一月一日　經濟日報

　　各銀行紛停辦利率低於2%專案，指數型房貸可望復活，成為主力商品。

　　2006年國內房市依舊熱鬧滾滾，但對房貸戶來說，房貸利息同樣也是「直直漲」，中央銀行在歲末時第十度升息，調升基本利率半碼（即0.125個百分點），也正式預告前半年低於2%的低利房貸將進入最後停辦階段，房貸戶要把握最後時機。
　　不到五年光景，就在國人幾乎快要遺忘早期指數型房貸利率時，隨時國內不斷升息，基本利率已調升1.375個百分點，也迫使「低於2%的低率房貸、一率到底、固定房貸、甚至是減碼型房貸」逐一停售。
　　各大型行庫房貸主管指出，房貸利率在央行第十度升息，國內各銀行訂於元月調升存、放款掛牌利率後，勢必增加利息。
　　三商銀房貸主管表示，對超過500萬的房貸戶來說，除房貸利率要調高外，過去三年風行的低率房貸也將正式走入歷史。
　　彰銀主管坦言，先前推出的五年固定房貸利率3.23%，已在2006年的最後一日宣告結束，而現行前半年僅1.95%的女性房貸專案，也將達預定放款總額後不再推出。
　　兆豐銀行、三商銀及其他民營行庫，早把房貸利率陸續調升至2%以上的市場水準。而台灣銀行、土地銀行與合作金庫銀行，雖然仍可申請前6個月低於2%房貸，但主管們說，將在今年開始調整優惠房貸利率，預計加碼0.15至0.02個百分點，屆時前半年低於2%的房貸利率，將走入歷史。
　　公股銀行主管說，在調升房貸利率後，銀行也謹慎評估，續推低率房貸的風險值，土銀與合庫主管就提到，即使為了避免房貸戶大幅出走，銀行續推低於2%的房貸商品，也會在申貸資格從嚴把關，若非公教人員或500大企業員工的民眾都難以符合申請條件。
　　少了低率房貸的主流商品後，2007年的房貸市場會有什麼變化？一家大型行庫房貸主管說，今年房貸商品將會吹起「復古風」，過去引領市場的指數型房貸將再成為主要商品，而國人也需適應「定期檢視房貸利息、接受利率調升」的情況。
　　房貸主管表示，指數型房貸會成為主力，固然是反應利率調升與銀行資金成本，但主管機關金管會從嚴審理房貸商品也是另一個因素。該主管說，主管機關會根據銀行風險承受度適時監督房貸利率，以降低房貸成為另一場消金風暴的機會。

 樓梯間築牆擋路 遭罰仍不拆(2006/12/31)

●九十五年十二月卅一日　蘋果日報

　　惡鄰仗著有產權 工務局：觀念錯誤

　　擁有樓梯間產權，就可以築牆阻鄰居出入嗎？民眾投訴，所住的是20年老舊公寓，因產權劃分不清，鄰居擁有樓梯間產權，竟在樓梯間築牆及封閉作為避難室使用的地下室出入口不讓人使用，簡直是惡鄰。遭投訴的孫姓女屋主說，在自己土地上築牆，是為保護自己。台北縣政府工務局表示：「這是錯誤的觀念」，樓梯間屬
於公共空間，屋主無論是否有產權，都不得堆放雜物、築牆。

　　台北縣永和市中正路一棟公寓的住戶投訴，6月時， 住在1樓的孫姓女屋主，不顧其他住戶的反對，逕自請工人在一樓樓梯間內砌起一道磚牆，影響住戶的出入，還將一樓樓梯間通往地下室出入口封死，不讓人使用地下室，住戶抱怨：「一樓有獨立的大門，不用經過樓梯間進出，實在不知道築牆到底要做什麼？」

　 樓梯間出現一道磚牆，相當突兀。

　　「難道要我們攀牆」

　　住戶說，之前他們曾向北縣工務局檢舉，工務局也對孫姓女屋主開罰，但對方仍舊不改，「都說違法了，還不拆，實在惡劣，怎麼會有這種鄰居！」
　　孫姓女屋主說，她擁有一樓樓梯間產權，不希望財產被破壞，才會築牆與其他住戶區隔，「我是保護自己」。
　　至於被投訴封閉地下室不讓人使用，她說，出入口剛好位於她的產權內，她平時不從樓梯間進出，才決定封閉，從自宅內重闢出入口使用，但她承諾會打開被封阻的地下室出入口，但仍不願拆牆。
　　同棟住戶說：「有產權，也不能築牆、封地下室啊！哪天她們禁止我們住樓上的通行，難道要我們攀牆或從天而降嗎？」
　　台北縣中和地政事務所測量課表示，1995年《公寓大廈管理條例》施行前，對於樓梯間的規範並不明確，樓梯間常被歸在主建物中，同層樓的屋主會有樓梯間的產權，經查，該公寓屋齡21年，一樓孫姓女屋主的確有一樓樓梯間的產權。

　　已違法可重罰20萬

　　但是台北縣政府工務局使用管理課課長王旭初表示，樓梯間是各住戶所共用，也是防空通道，無論有無產權，都不得在樓梯間堆放雜物，且經查該棟公寓地下室是屬於住戶共同使用的避難室，孫姓女屋主砌牆、封閉地下室出入口，已違反《公寓大廈管理條例》規定，可處4萬到20萬元罰鍰，日前就曾經開罰，孫姓女屋主若
再不理會，將連續開罰，直到改善為止。

　　公寓常見違規情形

　　．頂樓住戶逕自出租樓頂陽台架設基地台或頂樓加蓋。
　　．在自家門口樓梯間等公用空間堆放雜物，最常見的是擺放鞋櫃。
　　．封阻、佔用地下室。
　　．在樓梯間加裝鐵門。
　　註：若有爭議，可透過管委會要求違規戶改善，或向各縣市建築主管機關檢舉。
　　資料來源：台北縣政府工務局使用管理課

 大法官622解釋令 生前贈與未繳稅 死後併入遺產課稅(2006/12/30)

●九十五年十二月卅日　中國時報

　　納稅雖是人民的義務，但應以法律明文規定，大法官昨天公布的釋字六二二號解釋，揭示了不能以命令或逾越法律，增加法律所無之要件或限制，而課人民以法律所未有規定的租稅義務。
　　根據釋六二二解釋令，被繼承人生前的贈與，若以繼承人為納稅人(課徵贈與稅)主體，是違憲問題；財政部官員說，實務上財政部將會配合辦理，將發單納稅人改為被繼承人而不是繼承人，但稅不會影響，還是會課徵到贈與稅。
　　財政部官員說，未來被繼承人生前的贈與財產，凡是未繳稅者，將不以繼承人(如子女)作為納稅人，但將以原來贈與人(被繼承人，如父母)為納稅人，不過，被繼承人死亡後的生前欠繳稅款，仍由繼承人(如子女)負責繳納。
　　六二二號解釋是魏姓男子所聲請，其父於八十五年九月過世，魏姓男子在申報遺產稅時，被國稅局查出其父在八十二年五月，曾分別移轉現金一百萬元及五十萬元給媳婦，另在八十三年五、六月其父帳戶存款亦被提領五百萬及一百萬元。國稅局認為
魏父給錢的行為是贈與，但未依規定申報贈與稅，因此以魏姓男子等繼承人之名義，發單補課該年度的贈與稅。魏姓男子等繼承人不服，循序提出行政爭訟，但一路敗北，最高行政法院並援九十二年九月十八日的庭長法官聯席會決議駁回其訴確定。
　　六二二解釋認為前述聯席會決議違憲，是因為六十二年二月六日公布施行的遺產及贈與稅法第十五條第一項僅規定，被繼承人死亡前三年內贈與被繼承人的財產，應視為被繼承人的遺產而併入其遺產總額課徵遺產稅。
　　最高行庭長法官聯席會決議被繼承人死亡前之贈與，如果沒有課徵贈與稅，贈與人死亡後，應以繼承人為納稅義務人課徵贈與稅。大法官認為聯席會的此一決議，逾越了遺贈稅法第十五條的規定，增加繼承人法律上所未規定的租稅義務，與憲法第十九條及第十五條的規定意旨不符，應不再援用。

 堵住租稅漏洞 97年起 個人年賣10 屋 課營業稅(2006/12/30)

●九十五年十二月卅日　聯合報

　　暫定一年內出售10間以上 須繳納5%營業稅 個人房地仲介、代書、網路仲介及海蟑螂首當其衝

　　個人一年內販賣多間二手屋要被課營業稅了!財政部初期可能以同一年內出售10間以上房屋做課稅標準，個人經營房地仲介、代書、網路仲介及海蟑螂首當其衝。
　　目前個人出售房屋，只須在申報綜合所得稅時，申報繳納財產交易所得稅。財政部賦稅署昨天發佈解釋令，明定後年起（97年1月1日），個人每年賣出二手屋超過一定戶數，必須繳納5%的營業稅。財政部公佈後，給予一年緩衝期，後年正式課稅。
　　至於「一定戶數」是多少間？財稅官員說，最慢明年中會邀請國稅局開會討論，初期可能暫定10戶，再看實際執行狀況動態調整。
　　近幾年經濟不景氣，市面出現許多法拍屋，許多民眾以個人名義向法院標購法拍屋，整修後再行出售，獲取轉手利益。財政部因應這類新型態房屋交易模式，決定對個人「以營利為目的」，購買房屋或標購法拍屋再轉手的行為課徵營業稅。
　　官員說，稅捐機關會視人力彈性調整查核標準，但原則是「抓大放小」。
　　根據新規定，一般個人只要符合下列四種條件之一，就必須繳營業稅。一、是設有固定營業場所，即使是設置網站或加入拍賣網站也一樣。二、具備「營業牌號」，而且不論當事人是否已依法辦理登記。三、有僱用員工處理房屋銷售。四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。
　　據指出，財政部是在查核契稅資料時，發現曾有民眾一年賣了100到200間房子；每年大約有將近700人，會在同一年內賣超過10間房子。
　　國稅局深入調查後發現，這些民眾多半是買房子或標購法拍屋後再轉手，明明是營利行為，卻未繳納營業稅，涉及逃漏稅，為維護租稅公平，因此發佈解釋令，堵住租稅漏洞。
　　財稅官員說，財政部會參考過去實際交易資料，並考量查核人力，訂定查核標準，例如將每年度銷售房屋達到一定戶數以上，先納入查核範圍，但會將自用住宅用地、受贈取得及繼承取得的房屋排除。
　　此外，官員說，並不是所有超過一定戶數的案件都需要繳營業稅，國稅局會參考當事人的交易頻率等要素，查明是不是的確以營利為目的，作為課稅標準。

 高成數房貸 可能難再有(2006/12/29)

●九十五年十二月廿九日　聯合報

　　不動產成交行情及鑑價資訊平台將成立 房貸核貸標準透明化

　　金管會為避免銀行承作高成數房貸，導致放款風險增大，銀行公會理監事會昨天通過，將在聯合徵信中心成立「不動產成交行情及鑑價資訊平台」。
　　金管會顧及銀行放款風險，避免銀行承作高成數以及低利房貸，曾要求銀行公會研議是否應訂定合理的核貸成數。但銀行主管表示，訂定合理房貸成數可能涉及公平法的聯合行為外，也因地區性的差別或擔保品的種類等等，不易制定相同房貸成數標準。
　　銀行公會理監事會昨天決定，將在聯徵中心建置「不動產成交行情及鑑價資訊平台」。相關主管表示，目前香港也有這套系統，未來台灣若順利建置，將對房貸市場的過度競爭與放款級距可望大幅改善。
　　據瞭解，此套系統中的不動產成交行情將由仲介業提供，目前已有現成的資料，因此預計經系統測試後，可在明年4到5月率先通行。此外鑑價資訊平台由銀行端提供，需要較長的時間上線。
　　銀行主管形容，此系統正式運作後可大幅提高銀行的風險管理。因為目前國內各銀行的房屋核貸成數，部分採買賣價，部分採鑑價方式承做，兩者核貸的金額落差大，若經由此系統，各銀行可獲得透明化資訊，產生制衡效果，使房貸核貸標準趨於平均。

 移轉NCD 真的可免贈與稅嗎？(2006/12/29)

●九十五年十二月廿九日　工商時報

　　近年來，許多金融理財商品相繼推出，但是傳統之金融商品，如無記名可轉讓定期存單（簡稱NCD），還是受到許多定存族之青睞。尤其近期因NCD移轉所涉及之違反贈與稅案件，更使NCD一時聲名大譟。
　　移轉NCD遭稅捐稽徵機關核課贈與稅案例－據報載，財政部南區國稅局日前因透過追查銀行資金流程，而查出南部某位八甸老翁購買九二○○萬元的無記名銀行可轉讓定期存單NCD贈與給子女，由於沒有申報贈與稅，致補稅四千萬元外，並按稅法規定處罰。另外，財政部賦稅署稽核單位近期亦查獲某夫妻將原作為法院提存擔保之NCD計新台幣一七八○萬元，於法院免除擔保而領回存單後隨即轉贈與子女，再由其子女持單向銀行兌領並存入兌領人之存款帳戶，該夫妻也因未依稅法規定辦理贈與稅申報而被補稅送罰。然究竟何謂NCD？又為何許多人任意移轉NCD，卻認為無贈與稅之負擔
呢？
　　所謂NCD，係銀行簽發的一種存款憑證，於特定到期日按票面利率支付利息予兌領人，故亦算是銀行存款的一種，但它不會像一般定存被「鎖住」，一旦臨時有資金需求，可賣給票券交易商，因此成為貨幣市場流通的重要工具之一。又NCD產生的利息所得稅係採分離課稅方式（稅率為二○％）處理，並無須與當年度之各類所得合併申報綜合所得稅，對許多所得稅適用稅率為四○％之高所得者而言，實在是簡單而合法的節稅工具；再者，NCD之到期轉讓僅須兌領人蓋章即可取得該筆資金，不用讓與人簽章，手續亦相當簡便。
　　然而，可能是轉讓方式簡易，也可能是該存單經命名為「無記名」，致許多人誤認NCD可任意移轉而無法查得原購買入，使得部分擬將財產移轉予後代又想規避贈與稅之富人，紛購買NCD再無償移轉給子女，殊不知該移轉行為已符合遺產及贈與稅法規定之贈與要件，贈與人必須申報並繳納贈與稅。
　　案例分析－依遺產及贈與稅法第四條第一項規定，所稱「財產」，指動產、不動產及其他一切有財產價值之權利，又依同法第四條第二項規定，所稱「贈與」，指財產所有人以自己之財產無償給予他人，經他人允受而生效力之行為，故案例中之贈與標的物NCD，毫無疑義，係屬其他具有財產價值之權利，而子女持NCD存單向銀行兌領後並存入自己之存款帳戶，亦已符合允受其父母之財產，因此，該等NCD轉讓行為完全符合稅法上之贈與要件，依法贈與人確實必須就超過贈與稅免稅額部份（每年度一一一萬元），於贈與行為發生後卅日內，向稅捐稽徵機關辦理贈與稅申報並繳納贈與
稅，否則不僅需補繳本稅外，尚需依法加處一倍之罰鍰。
　　結論－坊間許多金融商品，皆標榜具有節稅效果，讓高所得者能降低稅負，惟實際上並不全然如此，而親屬間財產移轉或資金往來，又常是稽徵機關追緝之重點，因此納稅義務人移轉財產時，應事先作好規劃，必要時尋求專業人士協助，以免如同前述轉讓子女NCD之案例，遭國稅局補稅加罰後，幾乎要失移轉財產之效果。

 地震險理賠 屋主、銀行四六分(2006/12/28)

●九十五年十二月廿八日　自由時報

　　房子被地震震垮，住宅地震險的理賠金只會給貸款銀行，而沒屋主的份？為了避免住宅地震險落入口惠實不至的窘境，金管會昨天表示，該會已經與銀行業者協調，未來住宅地震險理賠金的發放，屋主與銀行將採四比六的比例發放，這個規定各銀行一體適用，民眾絕不會拿不到錢。
　　此次恆春大地震導致三棟民宅倒塌，使得住宅地震險再度受到重視，不過，近日有民眾反應，在向保險公司投保地震險後，房子在某次地震中倒塌，不過，由於他的房子尚在貸款中，保險公司因此將住宅地震險的理賠金優先給了貸款銀行，身為投保屋主的他並未領到相關的理賠金。
　　對此金管會表示，由於住宅地震險當初的設計原意，旨在讓受災民眾可以迅速得到基本的經濟援助，以便迅速重建家園，因此，將該理賠金優先撥給貸款銀行顯然不符當初此一制度的用意。
　　因此，金管會日前召集保險與銀行業者協商，決定未來有關住宅地震險的理賠金將以40%及60%的比例分配給被保險人及貸款銀行。

◆ 臨時住宿費 歸被保人

　　以住宅地震險最高理賠金額120萬元為例，一旦確定理賠，則銀行可以拿走72萬元，被保險人則可以領取剩下的48萬元，至於保險公司另外發放的18萬元臨時住宿費用，銀行業者則是同意放棄受償權利，這部分的金額可以由被保險人全數領取，因此，被保險人可以領取的金額總數是66萬元，與銀行所得的理賠金額已相當接近。

 住宅地震險 保障範圍擴大(2006/12/28)

●九十五年十二月廿八日　聯合報

　　明年元旦起納入海嘯傷亡 每次事故理賠上限也提高到600億元

　　恆春發生大地震，根據財團法人住宅地震保險基金的資訊，目前已知倒塌的3棟建築物，都沒有投保住宅地震保險。至於人員損傷理賠，金管會正要求產、壽險公會調查。
　　金管會上周才剛發佈，明年元旦起，住宅地震險的地震保障部分將擴大，把「地震引起海嘯」造成的傷亡，也將納入承保，且每次地震事故保險理賠上限，也提高到新台幣600億元。

　　申請理賠 把握時間

　　每次地震事故理賠上限，在財政部保險司「住宅地震險」之初，設為500億元。理賠上限用意在為產險業設定一停損標準，以免業者因無限理賠而倒閉。對需要申請理賠的投保人而言，萬一有事故發生，就要把握時間，儘快申請。因為整體理賠上限一旦觸頂，產險業者就不再理賠。
　　在921大地震後，財政部保險司在91年4月推動「住宅地震險」，住宅地震險雖是政策性保險，但並沒有強制每戶住宅一定要買。投保方式還是跟著房貸走。地震保險是住宅火險的附加險，因此投保地震險，要先買火險保單。
　　產險業者指出，在民國88年，921大地震時，全台灣投保地震險的投保率，只有萬分之四，但在91年政策推動住宅地震險後，目前投保件數已有165萬多件，約占全國住宅總戶數760萬戶的21.7%。
　　不過，地震投保率雖大幅上升，產險業者卻發現沒有房貸的住戶，很少會主動投保。

　　基本型 全損才理賠

　　住宅地震險的理賠條件是，地震或地震引起火災、爆炸、地層下陷、開裂及決口，造成房屋倒塌到「全損」規模時，予以理賠，理賠金額最高120萬元，外加臨時住宿費最高18萬元。地震險本身一年保費為1459元，因須買火險，火險的保費大概也是上千元，因此，要有地震險的保障，保費負擔約要2000元以上。
　　如果民眾覺得只買「基本型」地震保險的保障不夠，可以選擇「擴大型」地震保險附加條款。
　　產險業者說，「擴大型」的地震險保障，不止房屋因為地震「全損」會賠，房屋僅「半損或龜裂」也可獲理賠，此外，對房屋內的動產毀損，也可以依投保內容獲得賠償。
　　如果你不想選擇政策性住宅地震險，目前也有多家產險公司，包括富邦、國泰世紀、龍平安、泰安產險等，都推出「套裝式」的住宅火險保單，將「住宅火險、第三人責任險、住宅地震基本險」統統包裝進去，不僅可保障住宅發生火災、地震，還有相關事故所引發的責任理賠風險。
　　龍平安產險公司表示，以該公司的住宅火險附加地震專案為例，選擇投保建築物保額100萬元、動產30萬元、外加第三人責任險50萬元，及基本地震險保障，一年總保費是1899元。保障內容比政策住宅地震險多，保費也較便宜。

 資助子女購屋 跨年前後正對時(2006/12/27)

●九十五年十二月廿七日　工商時報

　　稅務規劃越早越好，想要在一段時間內，贈與子女較多的現金，或者讓子女利用這些錢購屋的話，每年的年底到次年一月份，是很好的時間點，短期間內合計可在免稅額度內贈與兩次，規劃得好，不必太擔心贈與稅及未來遺產稅的問題。
　　信義代書大安簽約中心所長張艾玲表示，利用房地產節稅，在節省贈與稅的考量下，一般可以採房地產分年分次贈與移轉，和現金贈與資助購屋兩種方式，同樣每人每年有一百一十一萬元的免稅額。
　　假設父母名下有公告現值六百萬元的房屋，合計每年有兩百二十二萬元的免稅額，每年過戶約三分之一，期間土地建物持分與子女共有，可以在三年內過戶完畢。
　　房仲業者表示，逐年將不動產過戶給子女是節省稅賦的一種方式，但須要每年負擔代書費用，且需要注意土地公告現值調整增值變化。例如某夫婦每年可先各給兒子一百一十萬元，以兒子名義用這兩百多萬元去購屋，不足的部分再向銀行貸款。
　　永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，由於依規定必須在贈與的一個月內申報，因此，每年十一月到次年一月份是很好的時間點，例如十二月底前夫妻可以先各贈與兒子一百一十一萬元，一月份再贈與一次，兒子用四百萬多元去購屋，還可以減少更多貸款利息支出。

 公設地公告未期滿 免課遺產稅(2006/12/27)

●九十五年十二月廿七日　經濟日報

　　五股李小姐問：公共設施保留地，如經徵收，應如何申報課徵遺產稅？

　　北區國稅局新莊稽徵所答覆：依財政部79.2.5台財稅第780464372號函釋，分為下面兩種情況來說明：1.公共設施保留地，如果在所有權人生前已經公告徵收確定，所領取的補償費到死時還沒有支用，或還沒有具領完畢的部分，應該屬於被繼承人的遺產，就這些留下來的數額或還沒領的金額申報課徵遺產稅。2.公共設施保留地如果在所有權人生前已公告徵收，但是到死亡的時候還沒有公告期滿，那麼這筆公共設施保留地仍然是被繼承人的遺產，免徵遺產稅。

 建立鑑價標準 請房仲業提供成交價(2006/12/26)

●九十五年十二月廿六日　工商時報

　　房貸衝衝衝，也讓金管會日益重視房貸餘額成長速度。據了解，近來銀行公會積極評估訂定自律規範，與會成員強調，要建立起一套公平的房屋市價估價機制，至於具體的作法，傾向未來請房仲業提供近期房屋成交價格，成立共同資料庫，讓銀行業者有共同標準可以遵循，達到房貸業務推廣與降低風險的目的。
　　目前金管會希望針對核貸成數過高的銀行業者，要求控制風險。但日前銀行公會開會時，會中成員表示，每家銀行都有自己的鑑價標準，因此自己貸出八成跟其他銀行的貸出七成，可能金額是相等的，因此如果只是以核貸成數來控管，將有所偏差，所以會中成員達成共識，應建立一套統一的鑑價標準。
　　目前所提出的具體作法，是希望參考國內房仲業龍頭業者，像是信義房屋、永慶房屋、住商不動產、東森房屋等業者，提供近期成交價格，分門別類，按不同區段來整合，做成一套資料庫，往後銀行業就可以用相同標準來鑑價，未來才能有統一的基礎來管理核貸成數。

 保險金信託免稅(2006/12/26)

●九十五年十二月廿六日　聯合報

　　保險法修正案日前三讀通過，對保險業是大利多。保險業原先不能承作保險金信託，現在不只有法源可以承作，保險金信託後，仍視同保險給付享有免稅的優惠，信託業卻無法享受保險給付免稅的同等待遇。
　　保險金信託過去一直無法成長，就是因為保險金一旦交付信託，再由父母給子女，變成他益信託，就要視為「遺產或贈與」行為課稅。
　　因此，信託業者就轉個彎，等到父母往生後，保險金變成子女的財產後，再由子女擔任保險金信託的委託人與受益人，以迴避「原先免稅的保險變有稅」的規定。
　　但這種自益信託其實保障度不足，自益信託的委託人有權利隨時終止信託契約，萬一弱勢子女的法定代理人，有意將信託財產「佔為己有」，也可以代為未成年或是身心障礙子女行使委託人權利，解除信託契約。
　　這些問題使得保險金信託上路七年以來，承作量僅僅新台幣7,000萬元，相較於信託業整個受託的資產規模已經逾2.5兆元，保險金信託幾乎等於毫無進展。
　　這次保險業修法對保險業等於打開進入保險金信託市場的大門，相關條文主要是保險法138條之2及3規定，「對於屬死亡或殘廢之保險金，且受益人為被保險人、未成年人、心神喪失或精神耗弱之人，保險業者得辦理保險金信託業務，以保險 業為受託人，這部分可免納所得稅、遺產稅、贈與稅。」

 省遺產稅 購屋比留現金划算(2006/12/25)

●九十五年十二月廿五日　工商時報

　　房市熱房價漲，但豪宅市場仍搶手，許多人購屋之意在於「節稅」。利用公告現值跟市價的差距，巧妙節稅，比起身後遺留現金課稅，省下大筆資金，也有些人長期規劃逐年移轉給子女，規劃得好，節稅多多，不必擔心贈與稅或遺產稅問題。
　　為因應每年一月一日土地公告現值調整，十二月份就成了各縣市政府公布新年度土地公告現值調整幅度的重要時刻。永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，遺產稅依照級距不同，最高可以課到五○％，對於富人而言，身後遺留龐大現金資產給子女，需要繳交鉅額遺產稅，很多富人考慮利用購屋來節稅，課稅基礎是以公告現值來計算，節省很多。
　　信義代書大安簽約中心所長張艾玲表示，在「贈與稅」和「遺產稅」方面，利用購屋節稅省下的稅款很可觀。
　　以「贈與稅」而言，假設某甲將一千萬元贈與給小孩，扣掉夫妻每人一年有一百一十一萬元的免稅額後，剩餘的七百七十八萬元必須課稅，乘上稅率二一％再扣掉累進差額六十一萬五千八百元後，需繳交一百零一萬八千元的稅。
　　不過，若是透過不動產來節稅，就不一樣。以購買市價一千萬元，而公告現值只有三百萬元的房地產而言，在扣除掉夫妻合計免稅額後，只有七十八萬元需要課稅，乘上稅率六％，再扣除掉累進差額一萬三千四百元後，只需要繳交三萬三千四百元的稅，省了九十八萬四千六百元的稅。
　　張艾玲表示，遺產稅最新調整過後的免稅額為七百七十九萬元，喪葬費扣除額為一百一十一萬元。以「遺產稅」來看，舉例而言，某甲死亡後，在扣除掉所有免稅額及扣除額後，尚有五千萬元需要課稅，則五千萬元乘上稅率四一％，扣掉累進差額六百一十三萬零七百元後，需繳交的稅高達一千四百三十六萬九千三百元。
　　但若他生前以五千萬元購置公告現值只有一千萬元的不動產，身後只需要用這公告現值一千萬元的不動產來核課遺產稅，稅率為二○％，扣掉累進差額七十三萬一千五百元後，僅需繳交一百二十六萬八千五百元的稅款，兩者相差一千三百一十萬零八百元。
　　陳俊宏建議，在節稅考量下，年紀較大者，以購買市郊、大樓產品為優先考量，不要購買市區的物件，因為市區公告現值與市價會較為接近，相反的，市郊物件的公告現值與市價差距較大，此外，大樓因為戶數較多，分散土地持分，公告現值也比較低，如果是年紀不大，則建議購買市區的物件，先獲取較高的租金收益報酬。

 樓下漏水 法院判決樓上須開繕門(2006/12/25)

●九十五年十二月廿五日　自由時報

　　高雄市住一樓的劉姓屋主浴廁天花板漏水，經逐樓勘查確定是2樓水管破裂造成，但卻遭擔任教授的葉姓屋主拒絕入門查看、檢修，5年來生活品質深受影響，高雄地院判決葉某應讓劉家派人進門修繕，費用則由劉家負擔。
　　原告劉姓夫婦表示，他們住的是一棟5層樓公寓的一樓，葉姓被告則住在2樓，未發生漏水事件前，由於大家都是鄰居，經常見面打招呼，相處還算融洽。
　　不過，90年10月間，住處浴室天花板出現滲水現象，經其逐樓勘查，確定是被告2樓住處水管破裂漏水所致，乃請對方雇工修復，費用各負擔一半被拒後，又聲請調解，被告也未到場，並置之不理。
　　由於天花板漏水嚴重，牆面油漆嚴重脫落，家具將受損，並嚴重干擾生活品質和精神，於是請求法院排除侵害事件，判決被告負責修繕，或容許派人進入被告屋內維修。
　　葉姓教授則指稱，原告裝潢自宅造成漏水，根本與他無關，應從一樓自行修復即可，拒絕讓人入內維修，也不同意支付費用。

◆ 配合修繕 不用付費

　　承辦法官請高雄市土木技師公會派人前往鑑定，證實二樓污水主管和支管接頭滲漏，造成一樓浴廁頂板及牆壁滲水現象。又查，該公寓未設置管理委員會，為避免損害持續惡化，並兼顧公平正義，須被告配合始能完成修復，但不必負擔任何費用。

 房屋出租如遇到 惡房客該如何處理？(2006/12/23)

●九十五年十二月廿三日　自由時報

　　Ｑ：我有一間公寓出租，租期為1年，但房客只付了1個月租金及押金1個月後就避不見面，或用其他理由不搬遷還屋，想請教：我可否採用法律民事處理？若法院強制執行，房客還是不出面處理又該如何？出租過程中要如何提防這類房客，確保出租人權益。
　　Ａ：根據民法規定，房客欠繳租金達2個月以上，房東可中止租約。另外根據土地法的規定，押金可以抵扣1個月的房租，因此綜合來說，房客必須欠繳房租達3個月以上，房東才可以中止租約，對於許先生來說，必須先看中止契約的時間點到了沒。
　　其次，許先生可以先寄存證信函給房客，注意上面必須註明中止租約的時間，並要求償還所欠的租金，且須立即搬離。若房客依舊不理睬，則必須採訴訟的方式處理。建議許先生可以先找各鄉鎮市調解委員會處理，其效力等同於法院的判決。
　　建議房東在租屋給房客時，要將契約拿到法院公證，這樣未來可以省卻法院訴訟與判決的過程，直接申請法院強制執行。其次，契約上要求房客有連帶保證人，以及跟房客索取名片，以了解其上班地點，都是能避兔房客避不見面的方法。

 年底賣屋 可省土增稅 贈與稅(2006/12/23)

●九十五年十二月廿三日　蘋果日報

　　時序已接近年底，對於有意賣屋的民眾，記得要把握最後一週賣屋簽約，不但可節省土地增值稅與贈與稅，節省下來的稅金還能再當做過年紅包資金，可說是不無小補。

　　把握時機

　　即將邁入2007年，對於原本有意出售房屋的民眾，可要好好把握年底這段時間了。土地增值稅通常是出售房地產時最大筆的稅費，核稅基準是根據房地買進時與出售時的公告土地現值的差額計算，如果持有的時間太久，或是持有期間正值地價大幅上漲，例如現今房地產景氣復甦，賣屋時要繳納的土地增值稅就相當驚人。
　　
　　公告現值愈漲省愈多

　　永慶房屋業八部經理李尉平表示，每年政府都會公告新的土地現值，以每年的1月1日為基準，只要在2007年1月1日之前完成代書4大流程之1的「用印」，賣方將可省下1年的土地增值稅，有機會省下幾萬元，尤其在持有房地期間，公告現值漲幅愈明顯的地區，節省下來的稅金可能會愈多。
　　除了買賣房地產之外，有土地增值稅的問題，「贈與」同樣也會牽涉到稅賦的問題，有些父母會以自己的資金替子女購買不動產，這關係到「贈與稅」的部分，父母每年各有111萬元的免稅額，如果贈與總額超過111萬元，超過部分就必須要繳納。

　　搬家時間簽約前說明

　　地價稅根據「使用者付費」原則課徵，依交屋日期為基準，買賣雙方分算。李尉平提醒，一般年底前順利成交之後，因為農曆正月不搬家習俗，經常發生買方急著在過農曆年前搬進去，但賣方來不及交屋的情況，雙方對於交屋時間產生落差，這時候就需要耐心的協商交屋時間。
　　如果物件原本即為空屋，賣方並不住在裡面，自然不會有無法交屋的狀況，但若物件原先是賣方自住，賣方無論換預售屋或中古屋，都需要考慮到搬家的時間，須於簽約前事先說明，再定出騰空交屋的時間，或是在合約附註「特約條款」，載明交屋時間，以做為無法順利履約的憑證，如此一來，如賣方真的無法將房屋騰空
交出，也好有賠償或更改的基準，例如由賣方補買方利息支出。

　　

　　

 環境看清楚 四點要注意(2006/12/23)

●九十五年十二月廿三日　聯合報

　　房價扶搖直上，法拍屋的低價優勢吸引部分新手介入，但業者建議，買法拍屋要多注意房屋環境，以免買到燙手山芋。
　　永誠不動產事務所估價師廖逢麟說，法拍屋雖然經過法院過濾，但有些部分還是未能排除佔用情況，建議從四點切入，以免買到後還要經歷一場惡夢。
　　一、看清楚標的面積與價格：法拍屋公告，大部分僅有主建物的建號跟面積，公設部分要投標人自行申請謄本，最好同時再申請土地的地籍圖與建物測量成果圖，由測量成果圖來判斷房屋的格局、位於社區內的位置、有無車位及車位的面積有多少。
　　二、打聽社區管理情況：社區管理委員會的運作情形、公共設施的維護保養狀況，都可判斷出社區管理的好壞，並可作為是否進場投標的依據。
　　三、車位的使用情形：廖逢麟說，車位的使用一直都是房市交易糾紛的要角，法拍屋也不例外，龍潭某社區的車位就有這種情形，社區內的部分房屋由建設公司所持有，但因建設公司已倒閉，車位由管委會代管，但當有法拍屋的得標人要求管委會劃出他所持有的車位，管委會卻要得標人自行跟建設公司交涉，理由是「管委會沒有義務劃出得標人的持有車位」，所以進場前要先調查清楚車位是否有問題。
　　四、拍賣標的點交或不點交：所謂點交是指房屋沒有第三人合法佔用，得標之後可以馬上進駐居住；如果是不點交，代表房屋有第三人合法佔用，最常見的是有承租人在裡面，基於「買賣不破租賃」的原則，得標之後必須到租約期滿後才能取得房屋的使用權，購屋人要評估是否願意等一段時間，當然這段時間還可以收取租金。
　　不過民法在民國91年6月26日修正後，如果房屋的租期超過五年或是不定期限的租約，必須經過法院公證，否則在拍賣時可逕予排除，這是對投標人較有利的規定。

 房屋前半出租做店面，後半自住，房屋稅、地價稅如何課徵？(2006/12/23)

●九十五年十二月廿三日　自由時報

　　Ｑ：我家屋形屬長倏形，前半部租人做生意，後半部自住，請問房屋稅、地價稅等各種稅賦應該怎麼申請？
　　Ａ：地價稅分為自用住宅稅率與一般稅卒，自用住宅稅率為千分之二，一般稅率為千分之十，只要房屋所有者符合自用稅率的條件，就可申請自用住宅稅率，若沒有符合自用稅率，就會自動轉成一般稅率，相較房屋稅來說，地價稅申請流程較簡單。
　　房屋稅則分3種稅率，營業稅率3％、住家稅率1.2％和非住非營的2％稅率，如果住商混合的房子，有是否超過六分之一營業用面積的限制，如果營業面積不到六分之一，可以申請住家稅率，若超過六分之一，必須依照實際營業面積來申請房屋稅的營業稅。由於營業稅率和住家稅率相差1倍以上，若營業用面積正好是六分之一上下，民眾申報未超過、卻接近六分之一的營業用面積，稅務單位可能會派審查員到現場勘驗，審查會較嚴格，如果營業面積遠超過六分之一，則按實際使用面積來申報，較無爭議。
　　至於土地增值稅雖然有10％∼40％不等的稅率，不過煩惱土地增值稅的時機點是不動產買賣交易才需考量。

 房價攀高，怎麼判斷才是合理價格？(2006/12/23)

●九十五年十二月廿三日　自由時報

　　Ｑ：預售屋最近房價一直攀高，我想要買，但房價怎麼判斷才合理？
　　Ａ：決定房屋價格的因素，應可歸為下列9項：
　　1.坐落區位的不同：位於交通便捷、街角地、臨路房屋的價格當然較高。2.土地地價的高低：若土地的公告現值較高，所分攤的土地價值高，當然房價也跟著高。3.房屋建材的不同：若房屋所使用的建材多為高級進口建材，房價當然會比使用國產普通的建材高。4.土地使用分區的不同：在「土地使用分區」管制的土地，使用編訂為商業區或住宅區的房屋價格，會比編訂為主業區的房屋價格高。5.建蔽率與容積率的不同：建蔽率與容積率低的房屋，通常住宅品質較高，房價也會較高。6.公共設施完善與否：房屋鄰近有學校、公園、市場、購物中心、體育場、郵局、銀行等，而無垃
圾處理場、加油站、變電所等嫌惡設施，房價也會較高。7.有無附屬停車位：若房子附有停車位，會比沒有附停車位的房價高。8.樓層高低的不同：通常大樓建築，樓層愈高，房價也愈高，但是若為地面層且可做為店面使用，房價也會高。9.景觀、環境與視野的不同：房屋附近環境好、景觀優美、視野寬闊，房價也會高。譬如現在流行的河岸住宅，有景觀的房屋比沒有景觀的房價為高。

 違規耕地所有權移轉登記 解禁(2006/12/23)

●九十五年十二月廿三日　工商時報

　　立院院會昨日三讀通過「農業發展條例第三十一條、第三十九條條文修正案」，解除違規耕地不得辦理所有權移轉登記的限制。此外，民眾未來辦理耕地所有權移轉登記，也不需再繳驗「農業使用地作農業使用證明書」或「耕地符合土地使用管制規定證明書」，以保障農民行使財產權權益。
　　現行農業發展條例第三十一條條文規定，耕地之使用要符合「區域計畫法」相關法令規定，才能辦理所有權移轉登記，但因繼承而移轉、因法院或行政執行拍賣處或「金融機構合併法」所規定之拍賣而移轉，以及依「土地法第二十條」有關標售而移轉者則不在此限。
　　由於目前除了耕地有類似限制規定外，其他地目的目的事業主管機關，都沒有規定違規用地不可以辦理所有權移轉登記，因此引發包括親民黨立委蔡勝佳、民進黨立委李俊毅、林耘生等人質疑有失公平，立委並認為，耕地違規使用除將依區域計畫法處罰外，又限制不得辦理所有權移轉登記，等於雙重處罰，因此提案修正。
　　修正後條文規定，耕地使用及「違規處罰，應依據區域計畫法相關法令規定；其所有權之移轉登記依據土地法及民法之規定辦理」，換言之，違規使用的耕地也可以辦理所有權移轉登記。
　　除此之外，由於現行規定要求農民辦理耕地所有權移轉登記，須依據農發條例第三十一條檢具「農業使用地作農業使用證明書」或「耕地符合土地使用管制規定證明書」以證明為農業用地才可辦理的規定，因此也配合此次修法，刪除該項規定，因此未來耕地辦理移轉，將不需再繳交「農業使用地農業使用證明書」以及「耕地符合土地使用管制規定證明書」。
　　立院院會昨日三讀通過「稅捐稽徵法第六條」修正條文。明訂土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收，優先於一切債權及抵押權；相關稅賦扣繳，除執行法院可代為執行，行政執行署也可以代為扣繳。
　　目前稅法規定，稅捐之徵收優先於普通債權；土地增值稅之徵收，就土地之自然漲價部分，優先於一切債權及抵押權；經法院執行拍賣或交債權人承受之土地，執行法院應於拍定或承受五日內，將拍定或承受價額通知當地主管機關，依法核課土地增值稅，並由執行法院代為扣繳。
　　不過，國民黨立委李全教認為，既然原條文已規定：稅捐徵收優於普通債權，目前僅僅課徵土地增值稅，顯然與條文精神有所違背，對國家稅收造成影響，有修法擴大範圍的需要。
　　此外，他也提案要求將「地價稅」與「房屋稅」的徵收，也優於「債權及抵押權」，以求擴大國家財政收入的同時，也能避免債務人因欠稅屢遭執行機關多次執行，造成二度傷害。
　　三讀修正後的條文明訂，土地增值稅、地價稅、房屋稅的徵收，優先於一切債權與抵押權，而原先相關稅賦由執行法院代為扣繳的規定，修正後也加入行政執行署也可以扣繳，以提升扣繳相關欠費的效率。