2010年12月 回目錄
不動產營業員專業訓練基礎班
 

每月皆有開課,詳情請洽詢至:2964- 9922

專題講習
 

習內容:
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師:蕭琪琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師:蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師:蕭琪琳、郭哲男代書
講習時間:約90分鐘
講習地點:貴公司會議室
報名專線:(02)2953-3366轉22 盧小姐

大陸人民可否來台灣購置不動產

 

請問我有親人為大陸地區人民,他因為對岸近年來改革開放,讓他賺了很多錢,他想購置台灣的不動產,他想了解可不可以有何限制?
答:對於兩岸關係越來越密切,對於人與人之間關係準據法,台灣地區制訂有『臺灣地區與大陸地區人民關係條例』,讓人民有所遵循,另外對於不動產部分更有大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法可供依據,購買限制主要有三:
一、 地點的限制:
﹝一﹞依土地法第十七條第一項規定不得移轉、設定負擔或租賃於外國人之土地也適用大陸地區人民如林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地前項移轉,不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人。
﹝二﹞依國家安全法及其施行細則所劃定公告一定範圍之土地。
﹝三﹞依要塞堡壘地帶法所劃定公告一定範圍之土地。
﹝四﹞各港口地帶,由港口主管機關會同國防部及所在地地方政府所劃定一定範圍之土地。
﹝五﹞其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地。
二、國家安全的限制:
﹝一﹞影響國家重大建設者。
﹝二﹞涉及土地壟斷投機或炒作者。
﹝三﹞影響國土整體發展者。
﹝四﹞其他經中央目的事業主管機關認為足以危害國家安全或社會安定
之虞者。
二、 登記名義人的限制:
大陸地區人民。但現擔任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性 機關(構)、團體之職務或為成員者,不得取得或設定不動產物權,但是經依本條例許可之大陸地區法人、團體或其他機構或經依公司法認許之陸資公司就可以依法購買
對於所檢附大陸地區製作之文書,應先經由行政院設立或指定之機構或委託之民間團體予以驗證如海基會等機構。
大陸地區人民取得供住宅用不動產所有權,於登記完畢後滿三年,始得移轉。但因繼承、強制執行、徵收或法院之判決而移轉者,取得前項供住宅用不動產,於登記完畢後三年內,不得辦理土地權利移轉之預告登記。
當然最重要的應該是貸款問題,本國銀行對於大陸人民信用聯徵不易,是否有融資的困難,就必須在購買前謹慎評估,必要時應做不貸款現金購買的打算,以免受違約之處罰將得不償失。

蕭琪琳 代書 0935-555-540

 土地增值稅最新解釋令
 

最近有關土地增值稅一生一屋解釋令如下:
一、 如果夫妻及未成年子女合計僅有一間房子,並符合一生一屋之規定,得以先買或後賣之方式,但需於一年內出售。
二、 如果是兩屋合併或已打通使用,並符合一生一屋之規定亦可適用。
三、 應一次訂約出售,不能以每年分次出售予成年子女。

另外有關重購退稅應注意事項如下:
一、 如果是住家用但用做網路拍賣聯絡地址,如該住址並非出貨地址,是不會被追繳。
二、 成立大樓管理委員會設在該址,或頂樓加蓋出租,只有頂樓出租的部分是不會被追繳。
三、 若有部分違規是按比例追繳,另外因延後設籍逾二年是不准的。
 

0952-555-760

無權狀的車位不能移轉嗎?
 

吳先生買了一部車子,因而想要向同大樓的鄰居購買車位,鄰居卻告訴吳先生,他的車位無權狀,只有共有持分,不能單獨移轉,這種說法正確嗎?不正確。法定停車空間雖必須以共有部分辦理登記,其登記之後,基於「法定停車位不得外賣」原則,「法定停車位」只能在同一公寓大廈之區分所有權人相互間,就區分所有建物之共用部分之應有部分比例(權利範圍)所為之調整,應非法不許( 79 7 7 律字第 9656 號)。故,依土地登記規則第 94 條規定:「區分所有建物之共有部分不得分割,除法令另有規定外,應隨同各相關專有部分移轉、設定或為限制登記。」及民法第 799 條第 5 項規定:「專有部分與其所屬之共有分及其基地之權利,不得分離而為移轉或設定負擔。」以上條文,不表示法定停車位須與特定主建物「長相左右」永不分離。也就是說,法定停車空間自得以「權利範圍變更」方式調整移轉予同棟建物之其他區分所有權人,從而,雖與原主建物發生分離之效果,但仍附屬於其他主建物,故無權狀的車位不受同大樓移轉之限制。

徐吉麟 代書 0982-724283

青年優惠購屋貸款介紹
 

  財政部再推出第二波青年成家優惠房貸,政策宣布後受到廣大關注。房仲業者觀察,現在剛好碰到年底前的購屋旺季,從本週四(25)消息公布後,上網搜尋物件的瀏覽量,不但較上週增加3%以上,更有許多人透過各管道詢問詳細申請方法,顯示民眾相當捧場。
  此次新的方案,借款人只要20~45歲,單身或本身與配偶均無自用住宅,就符合資格。貸款額度最高500萬元,按現行郵局兩年期定儲機動利率加碼換算,前兩年目前利率為1.5%,第三年為1.8%,還款期限可拉長到三十年,更有三年寬限期,條件相當優惠。

陳彥碩 代書 0983-882167

如何避免取得農地後無法興建農舍之淺談
 

不少繁忙的都市人,想遠離塵囂,購買農地,過著田園生活;又或者想要選一塊都市計畫內的農地,以期待未來被規畫為建地的增值潛力。但農地交易後,若才發現無法興建農舍,甚而因建蔽率已被移轉的疏忽,讓農地淪為法定空地(即土地上根本不能建房子),豈不懊惱?

農地交易應注意的事項約略整理如下:

一、 2000年新修正後的《農業發展條例》主要有三項限制:

1.      面積需超過 0.25 公頃 ( 756 )

2.      需在農地所在地縣市設籍滿2年,且取得農地滿2年才可興建農舍。

3.      農舍取得使用執照後滿5方可轉手。

二、 農地興建農舍建蔽率是10%,亦即每 100 土地只能蓋 10 。前任地主可能把多塊農地一起算比例在早年的交易中用掉了。在新式土地謄本的「他項權利」部中或可查知,但若是使用舊式謄本,因為無此建蔽率移轉的註記,則需到建管單位申請地籍套繪,確知建蔽率有無被使用移轉的情況。

三、 無建築線的「埵a型」、「袋地型」農地,無法興建農舍,僅能蓋 45 平方公尺 ( 13.6 )的農用資材室,因此需向建管單位查詢。

四、 原則上一人只能有一間農舍。

五、 農舍容積限制:都市計畫區內單層面積 200 、容積 200 ;計畫區外單層面積 100 、容積 150

王勝禾 代書 0952-276-669

  6大賣屋詐術買家要慎防)蘋果日報
 

  中古屋搞「半套裝潢」宜檢查管線丈量坪數
年底是中古屋交易旺季,不少人趕著明年春節前搬進新家,提醒看屋人注意,
亟於在高檔脫手的投資客,可能善用「美妝賣屋」,隱藏詐術。美美的「半套裝潢」可能遮掩了壁癌、更要小心惡劣的「一屋二賣」騙取定金,專家建議,檢查廚房管線、裝潢,調謄本、丈量等買屋「眉角」不可少。
傷財費力
房地產熱潮經歷央行打房未歇,尤其投資客為了讓房子順利脫手,賣屋6大詐
術橫行房市,其中以裝潢設計之名、行「瑕疵掩蓋」之實的案例最常見。高雄縣不動產經紀人公會理事長鄭啟峰就說,曾有屋主為了掩飾屋內壁癌,在牆面加裝矽酸鈣板輕隔間,欺騙買方。
敲打牆面聽聲音房屋買賣金額高,民眾購屋前須仔細研究合約內文,確保權益。
市場上,中看不中用的「半套裝潢」也不少,台中市民眾Jason受仲介鼓吹,
看屋時沒有仔細檢查管線、插座,倉卒買屋,等到搬進去住才發現主臥室內有8個插座,卻有一半都不能用,有插孔沒接電,其中1間浴室裡管線錯接,水龍頭沒有熱水,只好自己加裝電熱水器,傷財又費力。鄭啟峰表示,不肖投資客賣的房子容易出現此類假裝潢,建議民眾看屋時,先檢查廚房、浴室的水槽及天花板管線,地板或牆壁都實際觸摸看看。且老舊管線多,住戶可敲打牆面,「發現聲音不對,就得提高警覺」。而凶宅、海砂屋、輻射屋等更嚴重的住宅瑕疵,屋主害怕曝光後房子難賣,也可能藉機隱瞞,網友Tentei就曾因聽信仲介推銷,在未查明屋子狀況前,差點買下凶宅。

  虛灌坪數損失大
不肖建商在賣預售屋多報坪數,交屋時實際坪數卻大縮水的案例也時有所聞,
坪數遭少算,民眾也虧損不少。例如北市松山區民眾蔣巧雲,6年前透過仲介買下 33 店面,但最近辦理都更時才發現,地政人員權狀登記少計了 5.7 ,害她多花了327萬元買房,申請國賠也只獲賠229萬元。另外,有些屋主私自在1樓或鄰地增建違建,佯稱因使用空間更大,藉機提高每坪單價。更離譜的「一屋二賣」情況也曾發生,永慶不動產企研室協理黃增福指出,曾有屋主明明房子已經賣了,在過戶之前,繼續招搖撞騙兜售房子、收第2個、甚至第3個買方定金,或是委託多家仲介重複賣房。

  應調閱建物謄本
黃增福表示,屋子權狀、產權一定要釐清,建議購屋前向地政單位調閱最新土地謄本、建物謄本,並調閱室內平面圖,確實了解屋況再考慮下手。

  專家教你保障權益

一屋二賣加倍討預付款
白宗益中信房屋資深法務專員
Q:遇到一屋二賣該怎麼辦?
A:一屋二賣可能是屋主自行賣房,首次賣房後覺得價格不滿意,找到第2組買方再次收受定金,重複簽約;也有可能屋主委託多家仲介業者,求高價而
多次成交。由於2份合約同具效力,簽約人最多僅能履行1份合約,因此民眾可依照當時簽訂的契約,要求依違約條款處理,一般以已付價金來處理,賣方無法履約時,應加倍反還已付價金。若賣方仍不願意履行,買方可向法院提告。

  嚴重瑕疵半年內可解約
  吳宜學永慶房屋客法室經理
Q:買到瑕疵屋該怎麼辦?
A
:瑕疵屋包含漏水、壁癌等一般瑕疵,以及海砂屋、輻射屋、凶宅等重大瑕疵,買方在購屋後發現有瑕疵問題,可於6個月內向賣方要求減少價金或解
除契約,最長不得超過交屋後5年,5年後買方則可依「侵權」主張損害賠償,若賣方刻意隱瞞瑕疵,買方也可確實提出證明的話,則可向法院聲請提告,要求依《刑法》339條詐欺罪提告。
 

(權狀灌水 5.7 地政所國賠229萬)蘋果日報
 

 女子蔣巧雲透過仲介花近兩千萬元買下北市松德路一間 三十三點四 八坪店面,
事後發現實際坪數僅 二十 七坪多,向松山地政事務所查證得知官員作業疏失,導致權狀灌水近五點 七坪,害她多付三百二十七萬元購屋款憤而訴請國賠,但台北地院認定仲介未詳查也有三成過失,昨判准國賠二百二十九萬元。蔣女昨不在家,店面已租給藥房,無法得知回應。松山地政主任林建智表示:「尊重判決,會研究是否上訴。」

多付327萬購屋款

蔣女六年前以每坪近五十八萬元、總價一千九百四十萬元買下松德路一間三十
三坪 多店面,前年辦理都更時發現坪數短少近五點 七坪,詢問才知權狀登記錯誤。
  蔣女認為地政官員疏失害她多付三百二十七萬元購屋款,憤而提告求償,地政
所坦承疏失。法官認為蔣女當初委託仲介未調查產權也有疏失,因此判准國賠兩百
二十九萬元。全案仍可上訴。
 

預售屋查稅一票人剉咧等)工商時報
 

  國稅局最近努力稽查大台北地區預售屋短期交易的所得,根據以往經驗,也將查出一堆案外案,凡以不法方式交易、逃漏稅者,目前都剉咧等,擔心東窗事發,補稅與吃上官司。
  自從大台北房價炒作飆高,成為民怨之首以來,行政院、總統府與財政部高層雖然多次宣稱要檢討稅制,縮小貧富差距,抑制炒作,但都僅止於口頭而已,並未看到有打房的動作,財政部唯一有付諸行動的是國稅局對高價預售屋查稅,大舉發文給建商,要求提供客戶名單與交易資料。
  最近有一些投資大戶陸續接到國稅局發出的補稅單,驚訝於國稅局的補稅動作如此快速?台北市國稅局表示,並非最近查稅的成果,現在接到補稅單的人都是以前查的舊案,因為國稅局原本就一直在查房屋交易,只是以前外界不注意。
  至於這一波的查大稅,目前尚處於「輔導期」,只要在今年底之前,納稅義務人自動補申報、補稅,就不處罰;等明年元旦之後,過了輔導期,被國稅局查獲,要罰漏稅額的0.5倍。
  根據財政部的查稅經驗,常常出現為了查甲案,無意中查獲乙案。勤實佳會計師林敏弘表示,估計本波大規模查稅鐵定會查出許多案外案,例如,利用人頭交易,隱匿所得;有父母以小孩名義買房子,涉及贈與稅;有公司負責人以公司的資金支付個人購買的不動產,涉及背信、違造文書等罪名。
  以前確實查到一些投資客利用人頭買賣房地,以分散所得,稅官表示,一旦查獲,將改對真正的所得人課稅,因為隱匿所得的人和登記名字的人之間是「權利的交易」,故房子和土地的交易所得改屬於「其他所得」,而非財產交易所得。之前名字登記人繳的財產交易所得稅會註銷、退還。而地方稅捐處表示,已經繳過的土增稅,不會退稅。
  「其他所得」的計算方式為,賣出的市價,減去買入的成本費用(包括房地的成本、土增稅、契稅、仲介的佣金等),差額為所得額,併入所得中課稅,稅率最高40%,並且處漏稅額0.5倍,即20%,共課稅60%。
  此外,數月之前在媒體曝光大投資戶三黃:黃家進(自號帥過頭)、黃文雄及黃勇義,宣稱個人買賣逾200戶,國稅局、內政部及台北市和台北縣地政處聯手追查,在台北市與台北縣的地政檔案裡,找不到上述三黃名下曾經有大量買賣房子的紀錄,甚至連3房以上都沒有,令官員很納悶,結論是他們若不是都用人頭交易,就是對外吹噓過度。

(《法律信箱》毒房客落跑可提遷讓房屋訴訟)自由時報
 

  我有一間房屋出租,租約到期後找不到房客,經多方打聽,原來房客因吸毒被通緝而落跑,我要怎麼做才能要回房屋?可不可直接開門進入房屋,並將房客的物品移走?究竟如何做才合法? 律師謝岳龍答:   民法第455條前段規定,承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物,因此,出租人即房東在租賃契約屆滿後,如果不願意再將房屋出租予房客時,可發存證信函,通知房客租約已到期,依法應返還租賃物,房客即須返還所承租的房屋,假使房客不依租賃契約返還房屋,房東可向法院提起遷讓房屋訴訟要回房屋。
  又房客因吸毒遭通緝,可能房屋內藏有違禁品,房東為保護自身權益,可請求警察、里長會同進入查看,如果有違禁物,警察機關可依法查扣,至於其他物品,警察、房東無權加以移除,假使屋內物品不多,房東可暫時加以打包保管,但是,最好全程錄影、並有證人在場,避免日後房客主張所有物品遭竊吃上官司。
  由於提起遷讓房屋訴訟,須繳納按房屋交易價格計算的裁判費,該費用價額不低,房東收到的租金,扣除該裁判費,獲得的利益不是很多,這時建議房東出租房屋時,最好能在租約內約定「如果承租人不繳房租,或不願返還房屋時,願逕受強制執行」,並將租賃契約拿到法院公證處或民間公證人處辦理公證,這樣房東可直接以「公證書」作為執行名義,聲請強制執行,省掉訴訟的麻煩。

 (謝岳龍律師事務所回覆,記者何瑞玲整理)

 

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