2009年04月 回目錄
不動產 營業員專業訓練基礎班
 

每月皆有開課,詳情請洽詢至:2964- 9922

專題講 習
 

習內容:
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師:蕭琪 琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師:蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師:蕭琪琳、郭哲男 代書
講習時間:約90分鐘
講習地點:貴公司會議室
報名專線:(02)2953-3366轉22 盧小姐

★可疑之利不可收!得之易時,失之易!──淺談買賣或出借帳戶予他人之法律責任

 

小明看了小廣告後得知有人願以數千元 代價收購帳戶(含金融卡、密碼等),突然想到自己有個XX銀行帳戶已經許久未使用,帳戶內存款好像也不滿十元•••,於是小明心想如果「廢物利用」後還能 獲得報酬,何樂而不為!於是依著廣告上之聯絡方式•••

數日後,警方找上門來並告訴小明,有 某詐騙集團向小華騙取了一百萬元,而該一百萬元就是匯到小明XX銀行帳戶內,不過業經提領一空:

一、     小明有何刑事責任?

二、     除了刑事責任外,小明還有何法律責 任?

三、     倘若小明係未滿二十歲之大學二年級學 生,出賣帳戶是為了「籌措學費」,情況有何不同?

 一、   小明將成立幫助詐欺罪:

小明對於無故收集他人存摺、帳戶使用 者,將可能藉此收集之竟基於容認該結果發生亦不違背其本意之不確定幫助詐欺之故意,於在不詳時間、處所,將其所有於XX銀行開立帳戶、存摺、印章、密碼、 提款卡交給某詐騙集團成員,該詐騙集團成員取得小明之上開銀行存摺後,即共同意圖為自己不法所有,並基於詐欺之犯意聯絡,由某詐騙集團成員於某時許,打電 話給小華佯稱其係某某地檢署檢察官,向小華詐稱帳戶遭人盜用,要凍結帳戶,要原告將帳戶 存款提出存入國家安全監管帳 戶內, 致使小華陷於錯誤,信以為真,而依其指示匯入小明之前開XX銀行帳戶內,並於匯款後,旋遭該集團成員提領一空而詐欺得逞。因而就法律實務而言,小明係以提供存摺、 帳戶、密碼、金融卡為幫助工具,故論小明以幫助詐欺罪。

二、     小華就遭詐騙之一百萬元可向小明起訴 求償:

按「故意或過失,不法侵害他人權利 者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者,亦同」、「數人共同不法侵害他人之權利者,連帶負損害賠償責任。造意人及幫助人,視為共 同行為人」。民法第184條第1項、185條第1項前段、第2項分別定有明文。所以,小明雖然只是 詐欺取財案的一個小小螺絲釘(幫助犯),但依法仍須負起連帶賠償責任。

綜上,小明幫助他人詐欺取財,致小華受有一百萬元之財產上損害,已 如前述。從而,小華自得本於侵權行為賠償之法律關係,請求小明賠償一百萬元。

三、             大學二年級的小明,雖然出賣帳戶是為 了「籌措學費」,但仍有民、刑事責任,分述如下:

1就刑事責任而言,大學二年級的小明通 常年齡已滿十八歲,具有刑事上的責任能力(刑法18條),故仍將構成幫助詐欺罪。不過, 籌措學費(動機)或許可能成為法院量刑時審酌之事項。

2就民事責任而言,小明、小明之父、小 明之母應為一百萬元負連帶賠償責任:

按「故意或過失,不法侵害他人權利 者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者,亦同」、「數人共同不法侵害他人之權利者,連帶負損害賠償責任。造意人及幫助人,視為共 同行為人」,民法第184條第1項、185條第1項前段、第2項分別定有明文。雖然小明未滿二十 歲,仍為民法上限制行為能力之人,但其對於隨意交付存摺、印章及提款密碼予他人,他人可能以為犯罪工具之危害已具「有識別能力」,故小明仍須負起侵權責 任。

又「無 行為能力人或限制行為能力人,不法侵害他人之權利者,以為時有識別能力為限,與其法定代理人 連帶負賠償責任。」,民法187條第1項前段定有明文。所以,小明於行為時 雖為限制行為能力之人,但其具有識別能力,已如前述。故小華當然可以請求小明、小明之父、小明之母為一百萬元負連帶賠償責任。

蕭琪男律師 0988-835-333

★有關 信託土地辦理地籍圖重測時,其重測地籍調查之指界應由受託人到場指界
  依土地 法第46條之2規定: 「重新實施地籍測量時,土地所有權人應於地政機關通知之限期內,自行設立界標,並到場指界。逾期不設立界標或到場指界者,得依左列順序逕行施測:一、鄰地 界址,二、現使用人之指界,三、參照舊地籍圖,四、地方習慣。」、另依地籍測量實施條例第82條及第83條規 定:「地籍調查,應通知土地所有權人於一定期限內會同辦理。前項調查情形應做成地籍調查表,由指界人簽名或蓋章。」、「土地所有權人應於地籍調查時到場指 界,並在界址分歧點、彎曲處或其他必要之點,會同鄰地所有權人共同認定,自行設立界標。」再依信託法第1條及第22條規 定:「稱信託者,謂委託人將財產移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定目的,管理或處分信託財產之關係。」、「受託人應依信託本 旨,以善良管理人之注意,處理信託事務。」
今張三 將其名下坐落於台北縣板橋市XX001地號等5筆土 地,信託於李四,信託期間為97120日至147120日止計50年,信 託目的為出租、出售、經營管理、變更編訂,依前述信託法第1條及第22條規 定,受託人須依信託本旨管理或處分信託財產,並須以善良管理人之注意處理信託事務。是以於地籍圖重測時,其依前開土地法與地籍測量實施規則等規定辦理地籍 調查之通知對象為土地所有權人,而依登記簿謄本所載,委託人既已將財產移轉給受託人,則受託人即為土地所有權人,自應以受託人為地籍調查之通知,並辦理到 場指界作業。

郭哲男 代書 0938-699-871

★七敍 強制執行法<投標應注意事項>
 

 

本期要 談的是如果拍賣公告記載不點交(例如承租中或第三人占有),但標得後拍定人至房屋現場發現為空屋或由債務人居住,這個時候拍定人可否聲請點交?
<見解 一>:依據強制執行法第九十九條規定,拍定人可以在拍定後依據本身為利害關係人,而向法院聲請閱卷,以確定承租或第三人是否在查封之後才占有,若有前述情 況,可聲請點交予買受人或承受人。

<見解 二>:法院將內容公告周知,依據強制執行法第八十一條規定應記載事項,點交與否即已公告周知,而有所有權未必立即有使用權,當法院公告不點交時,會影響到 投標價格,投標人在投標前就應查明,公告不點交時以致底標價格會較低,故拍定人可能是以較低價標得,在拍定後自然無法向法院聲請點交。

其實拍 定人若想向法院聲請從不點交變點交,需要詢尋是否有判例,對你聲請點交是有很大的幫助。

而在投 標時,土地與房屋是分開出價,最後再填上總價,下面有幾個例子要注意:
 
  土地        房屋        底標
 
250 萬元   250萬元    500萬元

   土地        房屋        總價

甲  270萬元   270 萬元    540萬元
乙  380萬元   190 萬元    570萬元

(問題 一):甲乙二人出價,由誰標得?
(答案 一):乙,依據辦理強制執行事件應行注意事項規定:以總價額為準,而房屋出價低於底價時,應請乙做調整(因為房屋出價應高於底價),惟乙若不願調整時,執 行法院得按總價額及拍賣最低額比例調整之,亦即土地及房屋皆以285萬元調整。

丙  260萬元  260萬元     580 萬元

(問題 二):甲乙丙三人出價,由誰標得?
(答案 二):丙,依據辦理強制執行事件應行注意事項規定:丙雖然在土地及房屋價錢皆寫錯,但是以總價額為準。

丁   空白      空白     590萬元

(問題 三):甲乙丙丁四人出價,由誰標得?
(答案 三):丁,依據辦理強制執行事件應行注意事項規定:以總價額為準,雖然土地及房屋皆空白未填,仍以總價額為準,故應請丁做調整,惟丁若不願調整時,執行法 院得按總價額及拍賣最低額比例調整之,亦即土地及房屋皆以295萬元調整。

戊  300萬元  300萬元     空白

(問題 四):甲乙丙丁戊五人出價,由誰標得?
(答案 四):戊,依據辦理強制執行事件應行注意事項規定:以總價額為準,雖然總價額空白未填,但以土地及房屋相加總價額為準,亦即為600萬元,由戊標得。

己  300萬元  300萬元    600萬元

(問題 五):戊與己二人出價,由誰標得?
(答案 五):依據辦理強制執行事件應行注意事項規定:戊與己二人出價為最高價額相同時,會由法官詢問願當場增加價額者,以增加最高者定得標人,但都不願加價時, 則以抽籤決定誰為得標人。
在這 要注意的是總價額是合計之總價,還是最高價額?
<見解 一>:以總價為準,此見解是依據辦理強制執行事件應行注意事項規定而來,此乃依文義解釋。
<見解 二>:以最高價額為準,此見解認為辦理強制執行事件應行注意事項只是行政命令,而依強制執行法之規定是最高價額,法律是在行政命令之上,而目前現行多採本 見解。

陳萬霖  代書   0952-555-760

★「生 前贈與」與「死後繼承」財產之移轉,哪一種方式較省稅?
 

一.案件梗概:

     甲君與乙君夫妻兩人係小康之家,育有14女五人亦都成年婚配,雖不富有,但省 吃儉用,也買了兩棟房子,市價各約600萬左右,皆登記在甲君名下。有一天甲 君和朋友聊天時,朋友提及鄰居有位老先生過世,繼承人爭產鬧的不可開交兄...妹交惡,反目成仇…..,也有的人死後繼承人沒有錢繳遺產 稅,只好拿房地去抵稅的例子,不勝枚舉…..甲君一聽緊張異常,自忖年邁體衰,萬 一不幸過世其辛苦賺的兩棟房子,豈不是都要繳遺產稅了;同時亦不願見其子、女爭產反目,次日連忙找代書將房子贈與過戶給兒子。

二、租稅比較:

    1)贈與:該兩戶贈與移轉增值稅40餘萬,贈與稅19萬餘,契稅.規費.代書費等林林總總花費70餘萬。

    2)繼承:若甲君不幸過世,由於二棟房 子的評定現值僅450萬,而本身之免稅額為1200(新法),另依遺產贈與稅法,配偶..女及喪葬費等尚得扣除法定金額,本案 之遺產總額一經扣除後,遺產淨額為零,根本無遺產稅額。

三、租稅規劃:

    上述案例,自然人如果房屋僅一棟或兩 棟,到底要生前即辦理贈與移轉亦或死後遺產由子女繼承,當以房地之公告現值多寡評估,以「生前贈與」而論若房地現值較免稅額220萬低又增值稅、契稅金額不大,而有子 女爭產之慮時,可審酌「生前贈與」移轉過戶,免生「死後爭產」禍端!反之,如無前述之憂,同時房地現值較遺產稅、免稅額、扣除額等加總為低時,則遺產總額 一經扣除即無遺產稅,所以根本無辦理「生前贈與」的必要,尚且「死後繼承」不僅免土地增值稅、契稅,且土地之原規定地價以繼承日為前次移轉現值,重新計算 土地增值稅,該繼承土地再行移轉時,更可節省大筆土地增值稅。

四、法令參考:

1.土地稅法28條、31條:繼承移轉之土地免徵土地增值稅; 繼承之土地再行移轉時以繼承日之公告現值為「前次移轉現值」計課土地增值稅。

2.遺產贈與稅18(新修正98.1.23施行)17條:被繼承人免稅額1200萬;配偶扣除額400 ; 直系血親卑親屬扣除額 每人40萬。被繼承人喪葬費以100萬計算。

3.遺產贈與稅法第13.19.22條:遺產稅稅率10%; 贈與稅稅率10%;贈與稅每人每年免稅額220萬。

4. 契稅條例:第3條、第7條:贈與契稅為契價6%;贈與契稅由受贈人估價立契申報納稅。

五、結 論:「生前贈與」與「死後繼承」在現行法 採10%單一稅率之下,若無「死後繼承」子女爭產之慮時,以「死後繼承」為當,如此可 免去增值稅、契稅等,自然相對於「生前贈與」省稅了。

洪文泉 代書 0911-953-853

★公共 設施保留地與公共設施用地之區別
 

       依都市 計畫法第50條之1規定, 公共設施保留地因繼承而移轉者,免徵遺產稅、贈與稅。所稱之「公共設施保留地」與「公共設施用地」並不相同。
被繼承 人君於97年死 亡,遺有鉅額財產,納稅義務人(繼承人)甲君及其他繼承人發現遺產中之5筆土地 之土地使用分區為公共設施用地之市場用地,價額高達2千餘萬 元,主張依都市計畫法第50條之1規定免 徵遺產稅,經該局向主管機關查證該5筆市場 用地雖為公共設施用地,惟依內政部函釋「都市計畫劃設之公共設施用地,經政府依相關規定獎勵民間興建完成,其需申請使用執照者,並於取得使用執照後,即非 屬公共設施保留地」,該5筆市場 用地早於69年取得 使用執照後,即非屬公共設施保留地,故無免徵遺產稅之適用。
都市計 畫法所稱之「公共設施保留地」,係指依都市計畫法所定都市計畫擬定、變更程序及劃設之公共設施用地,「留待」將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣 轄市公所取得者而言,例如,道路、公園、機關、體育場所等用地。
惟已經 徵收或非留供各事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得之公共設施用地,仍非屬公共設施保留地,例如:
1
、經依 都市計畫法第30條規定 所訂辦法核准由私人或團體投資興辦之公共設施用地。例如,獎勵私人投資辦理之市場、遊樂區等。
2
、依都 市計畫法第61條第2項規 定,已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內,自行負擔經費興建之公共設施用地。例如,台北水源特定區某新城之細部計畫說明書載明公共設施〈道路用地〉之開 發,應由開發者自行負擔取得及興修,供居民使用,即非屬公共設施保留地。
3
、配合 私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設,並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地。

蕭琪琳 代書 0935-555-540

★超收 服務費之問題
  甲君經 由某房屋仲介公司介紹,看中一間小套房。但是仲介營業員告乙君知因總價僅約100萬元左 右,所以基於成本考量,服務費須收10萬元。 由於甲君很喜歡這間房子,所以當場簽訂斡旋金契約書,並於契約中特別載明「雙方合意本件服務費為10萬 元」。
後甲君便以100萬元的 價格與屋主簽訂不動產買賣契約,並依約給付房屋仲介公司10萬元服 務費。後來經朋友告知,甲君才知道依內政部之規定,不動產經紀業對於買賣雙方所收取之服務費合計不得超過房屋總價的6%。故向乙君請求 返還超收之服務費,惟乙君卻表示,當初契約已有明定,故依約無須退還……
法律解 析:
服務報 酬之約定本即屬於契約自由的範圍內。惟契約自由並非漫無限制,個人雖得基於其自由意志決定契約是否成立(締約自由),決定與何人締約(選擇自由),決定契 約之內容(內容自由),但在某些情形之下,其自由須受到某些程度上的限制。而最明顯的則是契約內容違反法令強制、禁止規定或公序良俗時,該約定無效(民法 第七十一條、七十二條參照)。
而本案 例中,房屋仲介公司雖與購屋人甲君於斡旋金契約書中載明「雙方合意本件服務費為10萬 元」。但因此等約定與不動產經紀業管理條例第十九條授權內政部頒佈之規定牴觸,故該約定應屬無效。蓋依內政部之規定「一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介 業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金…..」。
此等規 定係強行禁止規定,故當事人間縱有特別約定排除,該特別約定仍屬無效。是故,甲君自得依法請求乙君返還超收之服務報酬及利息。
且違反 此等規定時,房屋仲介公司除須依不動產經紀業管理條例第十九條第二項之規定,加計利息後將已超收之報酬加倍返還外,主管機關更可依同法第二十九條之規定, 對房屋仲介公司處新臺幣六萬元以上三十萬元以下之罰鍰。

顏秀姍 代書0931-094-950

★房屋屋齡增加,房屋稅不一定減少
  有民眾來電詢問,房屋稅會隨著屋齡增加、折舊增加而逐年降低,為何今年房屋稅反而較去年增加?
特此說明,房屋稅係依房屋現值乘以規定稅率課徵之;而房屋現值由主管稽徵機關依據納稅義務人之申報,並參照不動產評價委員會評定之房屋標準價格核計,不以房屋之實際造價為準。
進一步說明:房屋標準價格係以「建造材料」「折舊標準」「房屋所處地段等級」分別評定,又每三年重新評定一次。因此,若房屋使用情形不變,原則上房屋稅會隨著屋齡增加而降低,但若房屋地段等級經評定調高,房屋現值就會增加而造成房屋稅比往年增加之情況。

賴秉庸 代書 0932-029-004

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