2009年03月 回目錄
不動產 營業員專業訓練基礎班
 

每月皆有開課,詳情請洽詢至:2964- 9922

專題講 習
 

習內容:
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師:蕭琪 琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師:蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師:蕭琪琳、郭哲男 代書
講習時間:約90分鐘
講習地點:貴公司會議室
報名專線:(02)2953-3366轉22 盧小姐

★親權、監護權?誰享有?

 

小明與阿花結婚已有數年,兩人育有一 男一女,年紀分別為三歲、一歲。不料,小明、阿花屢因個性不合,婚姻已生有破綻,經促膝長談後,兩人同意離婚,惟對於兩名小孩之「監護權」歸屬總談不攏, 故想請求法院決定(裁判):

一、對於兩名未成年子女,小明或阿花 可得行使者是否即為監護權?

二、如果訴請法院裁判時,法院將為如 何之審酌?

 一、就本件而言,小明或阿花可得行使 者應為「親權」而非「監護權」:

「監護權」係過去約定成俗之用語,然而民法親屬編於修法後已經明確區分 「親權」與「監護權」之差異,例如民法1091條明定:「未成年人無父母,或父母均不能行使、負擔對於其未成年子女之權 利、義務時,應置監護人」。可知,父母行使、負擔其對未成年子女權利、義務時即為行使「親權」而「監護權」。 另,應予注意的是,縱然父或母任一方未行使、負擔親權,但仍不得免除其對未成年子女之扶養義務,此觀諸民法1116條之2規定自明。

 二、法院於裁判時,應審酌事項如下

 依民法1055條之1規定:「法院為裁判時,應依子女之最佳利益,審酌一切情狀,參考社工人員 之訪視報告,尤應注意左列事項:一、子女之年齡、性別、人數及健康情形;二、子女之意願及人格發展之需要;三、父母之年齡、職業、品行、健康情形、經濟能 力及生活狀況;四、父母保護教養子女之意願及態度;五、父母子女間或未成年子女與其他共同生活之人間之感情狀況」。而法院為審酌子女之最佳利益,得徵詢主 管機關或社會福利機構之意見或請其進行訪視,就民法1055條之1所定事項,為事實之調查,並提出報告及建議,非訟事件法第125條第1項亦有明文。

 至於社工人員之訪視報告內容則有:

其一,就具體狀況而言,就是否適於(二名)未成年子女居住環境:例如居家 環境如何?現居住空間如何?等等;其二,就二方之經濟情況考察:不過應注意的是,親權之行使與負擔與未成年子女之扶養費並非等號,已如前述;其三,就二方 之支持系統而言:此處指的是,父或母有無其父母(即未成年子女之祖父母)或兄弟姊妹等可提供生活照顧方面的協助;及其他等因素。

 學者施慧玲整理後,認為法院實務上適用民法1055條之1各款,對於「子女最佳利益」之衡量準據,多有採用比較法所累積之原則,可 歸納如下:

(一)就子女之意願及人格發展之需要而言,法院曾採用之原則為:「子女願 與父母同住」、「避免環境改變造成兒童重新適應」等。

(二)就父母之年齡、職業、品行、健康情形、經濟能力及生活狀況而言,法 院曾採用之原則為:「固定工作及收入、經濟能力較佳者為優」、「有暴力傾向之父母不適合行使親權」、「昔日未善盡親職之父母不適合行使親權」及「對子女人 格有不當影響之虞之父母(再婚、入獄)不適合行使親權」等。

 (三)就父母保護教養子女之意願及態度而言,法院曾採用之原則為:「父母 表示強烈意願」、「祖父母或其他家人可提供協助」等。

如果法 院認為父母均不適合行使權利時,則將依子女之最佳利益並審酌民法1055條之1各款事項,選定適當之人為子女之監護 人,並指定監護方法,再命父母負擔扶養費用及其方式(1055條之2參照)。

蕭琪男律師 0988-835-333

★ 以信託方式實施都市更新事業或信託土地參與市地重劃時,其同意人數比例之計算應以委託人之人數計算之
  按信託 法第1條規 定:「稱信託者,謂委託人將財產移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。」第24條第1項前段 規定:「受託人應將信託財產與其自有財產及其他信託財產分別管理。…….」準 此,信託財產雖在法律上已移轉為受託人所有,但仍受信託目的之拘束,並為實現信託目的而獨立存在。簡言之,信託關係成立後,信託財產名義上雖屬受託人所 有,實質上並不認屬受託人自有財產,受託人應依信託本旨,包括信託契約之內容及委託人意欲實現之信託目的,管理或處分信託財產。有關依都市更新條例第13條規 定,以信託方式實施之都市更新事業,依都市更新條例第10條及第22條規 定,實施者於擬定或變更都市更新事業概要及都市更新事業計畫時,其同意人數比例之計算,宜依土地登記規則第130條第1項規定 之信託專簿所記載之委託人數為計算依據,始符合信託契約之本旨。
另信託 土地參與市地重劃時,依市地重劃實施辦法第15條規 定:「依本條例辦理市地重劃計算重劃人數及面積時,以土地登記簿記載者為準;…..」揆其 規範意旨,應係因市地重劃影響土地所有權人權益重大,為明確認定重劃人數及面積,爰配合土地登記制度之公示與公信原則,規定以土地登記簿記載者為準。復依 土地豋記規則第130條第1項規 定:「信託登記,除應於登記簿所有權部或他項權利簿登載外,並應於其他登記事項欄記明信託財產及委託人身分資料,信託內容詳信託專簿。」辦理信託登記時, 仍應於土地登記簿上記載委託人身分資料,是以,如以委託人計算參加重劃之人數,並未違反上開市地重劃辦法規定之規範意旨,且符合信託本旨。

郭哲男 代書 0938-699-871

★六章 強制執行法<強制執行VS繼承>
 

 本次要談的是若有繼承或未辦繼承時, 當強制執行時該如何處理?若是債務人在強制執行前、中、後是有些許不同的,以下用個例子做說明:
案例一、
 借一百萬             抵押A屋
甲───→乙(父)        甲←───乙(父)

 欠債不還             查封A屋
甲←───乙(父)        甲───→乙(父)

問一:債權人甲在取得執行名義,欲對A屋強制執行查封時,債務人乙之子丙已登記為A屋所有權人,甲該如何保障自身權益?
答一:債權人甲應以債務人乙之子丙名義為債務人,向法院聲請查封後,再予以拍賣獲得清償。
問二:債權人甲在取得執行名義,對A屋強制執行查封已在拍賣中,此時債務人乙父死亡,甲該如何保障自身權益?
答二:A屋強制執行查封已在拍賣中,雖然債務人乙父死亡,仍得續行強制執行繼續拍賣。
問三:債權人甲在取得執行名義,欲對A屋強制執行查封時,發現債務人乙父已死亡,繼承人丙子尚未辦理繼承登記,甲該如何保障自身權益?
答三:債權人甲得以繼承人丙子因繼承、強制執行在登記前已取得A屋,向執行法院聲請,由執行法院通知登記機關登記為債務人乙之子丙所有後再強制執行,但不 影響繼承人丙拋棄繼承或限定繼承之權利。(以上答案可參考強制執行法第五、十一條。)

法院在點交與不點交之認定,是以查封當時的狀態來定,故查封的時間點是很重要的,在目前法院實務上的做法,是由法官命書記官督同執達員到查封現場,並在查 封前通知債權人聯絡好當地管區員警及鎖匠,查封時間一到便由法院人員與債權人會同到查封地辦理查封,故查封的時間點有必要瞭解,以下用個例子做說明:

案例二、
         查 封房屋             查封房屋          
(一)  甲────→乙     (二)  甲────→乙                      
六月六日 法院核發查封函      六月六日 書記官揭示查封公告
六月七日 函文到達地政機關     六月七日 法院核發查封函 
六月八日 書記官揭示查封公告    六月八日 函文到達地政機關                                           
六月九日 地政機關登記查封     六月九日 地政機關登記查封                    

問:(一)查封日為幾月幾日?   (二)查封日為幾月幾日?
答:查封不動產,由執行法官命書記官督同執達員依左列方法行之:
一、揭示。
二、封閉。
三、追繳契據。
前項方法,於必要時得併用之。
已登記之不動產,執行法院並應先通知登記機關為查封登記,其通知於第
一項執行行為實施前到達登記機關時,亦發生查封之效力。(第七十六條)
故(一)為
六月七日,因六月七日函文到達地政機關,早於六月八日書記官揭示查封公告。
故(二)為
六月六日,因六月六日書記官揭示查封公告,早於六月八日函文到達地政機關。  

分享了六期,終於要到投標這一刻,在投標時有些什麼要注意的事項,下期再為您做分享,下期見囉!
<下期預告:強制執行VS投標注意事項>
     

陳萬霖  代書   0952-555-760

★「繼 承外公6000元,背債千萬」公平嗎!?-淺論「拋棄繼承」、「限定繼承」,與「概括繼承」……
 

A君、B君、C君兄弟三人之母親D君與外公E君分別在7212月及861月死亡,三人因此代位其母親D(民法第1140)繼承於外公E君之應繼分(此時年齡A25歲、B23歲、C21), 並為分割繼承登記,由A君取得其母D君之應繼分1/9,計分得14筆不動產,有價證劵,現金等;B君、C君則獲分配各6000元現 金..............

孰料數年之後某銀行以A君、B君、C君之外E君身前為他人負有保證債務(862月起陸續發生)三人應為代付履行其外E1800餘萬之債務……....晴天霹靂、事態嚴重,乃提債務人異議 之訴,纏訟數年終獲法院判決在B君、C君之部分(繼承6000元背債千萬)顯失公平,而免除該兩人 龐大債務……….。

    前述之真實案例當事人因不知法律、致 陷泥淖,最終幸運獲得法院之裁判而解套,實乃萬幸,唯其中過程轉折、驚濤駭浪、身心靈俱受煎熬、必然之事、前車之鑑,如何避免重蹈他人覆轍,是為本文之重 要課題,鑑往知來從容應對關於繼承事實發生時的各種態樣──

1.「拋棄繼承」(民法第1174): 若繼承事實發生時,被繼承人的負債>資產應在繼承事實發生時三個月內或知有得為繼承時起三個月內辦理「拋棄繼承」 此係採「宣示」主義,法定期限過後未辦理「拋棄繼承」時,則通視為「概括繼承」,特別小心債務上身。

2.「限定繼承」(民法第1154): 繼承事實發生時,就被繼承人的資產與負債不明時,為免陷入上述案例不可測之風險,在繼承事實發生時起三個月內、或 知有得為繼承開始三個月內辦理「限定繼承」,以「所繼承於被繼承人之資產負清償被繼承人之債務為限」。

3.「概括繼承」(民法第1148、 1153條):在繼承事實發生時起三個月內,或知有得為繼承時起三個月內未辦理「拋棄繼承」或「限定繼承」時,該法定期限過後則為「概括繼承」──繼 承被繼承人之所有資產與所負債務。

洪文泉 代書 0911-953-853

★節稅 絕招
    對 不動產因移轉而課稅,一直是稅捐處稅額的主要來源,而增值稅又是課稅金額較大的,也是一般老百姓最害怕面對的,因為這樣的稅動輒數十萬,甚至百萬也不足為 奇,所以合法的增值稅的節稅方式就十分重要,未來本所就提供一些案例,並說明如何用很有效又合法的方式節稅,供大家参考,希望對大家有幫助。
案例一
先生現 在擁有板橋市大仁街房屋一幢,因為已經購買三十幾年,託朋友計算增值稅發現如果用一般增值稅繳納須繳一百二十幾萬,如果用自用稅率繳納則須繳納三十幾萬,先生的 家人多年來都夢想換一間較大的房屋,但是一直打不定主意,究竟應該先把現在的房屋出售,再購買新屋,或者乾脆就留著原來住的房屋將來留給小孩,另外購買新 的標的物,可是又聽說重購自用住宅出賣後二年內重購自用住宅可以將已繳的稅額退回,留下房屋就會虧三十幾萬甚至一百多萬,所以想問有什麼辦法既可留住房屋 又可退稅呢?
建議:
很多當 事人都常有這樣的問題,所以建議先生可 以用夫妻贈與方式先將自有房屋贈與其妻,用妻購買新屋後再將受贈之房屋出售其夫﹝子﹞,這樣就可以將出售房屋所繳的增值稅退還,這樣的節稅方法可提供財政 部89/06/03台財稅 第0890453912號函的 案例供作參考:
主旨: 鍾妻取得配偶贈與之土地後,又訂約將該土地售予原配偶,再重購另一筆土地,可否依土地稅法第35條規定 申請退還已納土地增值稅一案。
說明: 二、依民法第1017條規 定,聯合財產中夫或妻於結婚時所有之財產,及婚姻關係存續中取得之財產,為夫或妻之原有財產各保有其所有權。準此,受贈之配偶取得配偶贈與之土地後,其所 有權應屬受贈配偶,從而受贈配偶又訂約將該土地售予原配偶,如其夫妻間確有買賣土地之事實者,該受贈配偶再於2年內重 購另一筆自用住宅用地,應准依土地稅法第35條規定 核退土地增值稅。(財政部89/06/03台財稅 第0890453912號 函)。

蕭琪琳 代書 0935-555-540

★買方 簽訂買賣契約時之重要注意事項
   不動產 交易金額龐大,所以不管是透過仲介公司買賣成交,或是民眾自己找代書簽約,簽約時一定要記得請領最新謄本!曾有案例有買賣雙方於簽約時仍沿用舊謄本簽約, 且賣方要求一定要取走簽約金;等簽完約後才發現因為賣方債務問題,買賣標的不動產在簽約前已遭查封,買賣雙方甚至承辦代書卻仍不知情而繼續簽約的離譜狀 況!且此類情形若遇查封金額高於買賣價金之尾款時,賣方非但拿不出多餘的錢處理債務,竟又將以收受之部分買賣價款領走而耍賴不退還時,買方就陷入相當不利 的處境;故簽約時一定要請領當日最新謄本,以維護買賣交易安全。
一般而 言,賣方債務應於簽約前事先確認。如賣方債務過高時,建議實施不動產價金交易安全保證制度(即履約保證制度),來保障買方的權益。不動產買賣案件中,常聽 聞因賣方債務過高,或是有連帶保證債務等情事,簽完約後房子被債權人查封,賣方又將購屋簽約金款項取走,往往令買方血本無歸。故買方在購屋時,一定要請賣 方提示貸款餘額證明或簽立債務確認單,證明賣方債務確實低於買賣總價,總之多一份小心,少一份風險。
故民眾 購買不動產時,應委託信譽良好的仲介公司及專業的代書,事先掌握交易風險,及早擬定因應對策,如果債務過高有危害交易安全之虞者,應請賣方配合將價款實施 不動產價金交易安全保證制度,以保障買賣雙方交易安全。

顏秀姍 代書0931-094-950

★個人 出售因繼承或受贈無償取得之房屋,計算財產交易所得,應以取得時之房屋評定標準價格為減除成本
    個人出 售因繼承或受贈無償取得之房屋,應如何計算財產交易所得,依據所得稅法規定,係以交易時之成交價額,減除繼承或受贈時房屋之時價,及因取得、改良及移轉該 房屋而支付之一切費用後之餘額為所得額。而所稱房屋時價,依財政部解釋,應以房屋評定標準價格為基準。
  因 此所得稅法所稱繼承或受贈時房屋之時價如何認定,納稅人往往有究竟以市場價格或房屋評定標準價格為減除成本之疑義。蓋因贈與稅為所得稅之補充稅,而贈與人 贈與房屋時,係由贈與人按房屋評定標準價格計算繳納贈與稅,因此,受贈人嗣後出售受贈之房屋,如改以受贈時之房屋市場價格為減除成本,將產生受贈時房屋之 市價與房屋評定標準價格之差額,既不課徵所得稅亦不課徵贈與稅之不合理現象,是依財政部解釋,應以房屋評定標準價格為受贈時房屋之時價。
  舉 例說明,甲君出售受贈之房屋及土地,獲有1千萬元 之價款,其中房屋價款為3百萬 元,按該成交價額減除甲君受贈時該房屋之評定標準價格1百萬 元,及改良、移轉費用10萬元 後,餘額190萬元即 為應申報之財產交易所得。
  進 一步提醒納稅人,個人因繼承或贈與而取得房屋者,通常亦併同取得土地,嗣後如將房屋及土地併同出售時,不要因土地交易所得免稅,而疏忽漏報應課稅之房屋交 易所得。

呂慶華 代書 0918-739-739

★房屋現 值低於10萬元供非住家使用之部分不得免稅

    近日常 接到納稅義務人來電詢問,稱其所有房屋經稅捐單位核定現值在10萬元以 下,為何還收到房屋稅單?還要繳交房屋稅?
金門代 書特此說明,依照房屋稅條例第15條第1項第9款規 定:「住家房屋現值在10萬元以 下者,免徵房屋稅。」但房屋面積如非全部供住家使用,縱然評定現值已低於10萬元, 仍無免稅之適用。如一部分面積供營業用,一部分面積為住家使用者,則應按其實際使用面積分別徵免房屋稅。亦即同一房屋中營業用部分,應按其實際使用面積依 營業用稅率課徵房屋稅,另住家用部分則免徵房屋稅,惟非住家用者,課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

賴秉庸 代書 0932-029-004

★法拍屋 增 銀行代墊款六成起跳
   景氣不好,法拍屋增加,趁現在進場搶法拍、撿便宜的人也變多了,也有銀行積極介入,代墊款利率也很高,大多在6%上下,但就算做,銀行也保守至上,做的也 很小心,在市場風險還沒穩定情況下,大多只做熟客、老客,借款成數六成起跳。
    經濟狀況惡化,根據法拍屋業者統計數據,今年2月的法拍屋數量,比1月份增
加了19.72%,銀行業者表示,現在市場上,大家還是不看好未來半年的房產,法拍屋可能會持續增加。
   市場上聯邦銀、第一銀、彰化銀、華南銀、新光銀、板信等,都有承做法拍屋
代墊款業務,過去竹商銀還沒被渣打銀併購前,也相當積極,但自從外商接手後,
渣打銀就很少承做。
   銀行主管表示,一般來說銀行都有做,只是做多做少、保守或積極,但因這類
墊款,偏向以個人信用貸款承做,利率較高,各銀行不同,約在6%至7%之間。
   何謂法拍屋代墊款?銀行解釋,法拍屋得標的民眾,必須在7個工作天內將扣
除押金後的款項,繳給法院,有時標到的房子太多,或者金額過大,一時籌不出那
麼多錢,就能找銀行做代墊款業務。
   不過,銀行主管說,因為房市景氣持續低迷,一年前拍賣價很貼近市價,銀行
代墊款願意給到八成,但現在拍賣價幾乎是市價腰斬價格,保守起見,銀行代墊款
只願意給到六成,除非地點很好,申貸人風險又低,貸款成數就能拉高到七五成、
甚至八成。
   舉例來說,若是得標價格是700萬,銀行願意代墊六成款項,就是420萬,還有
280萬的餘款,得標者要自己想辦法去籌。
   銀行主管說,法拍屋後續還要有辦理過戶、權利轉移證明,需要一些時間,銀
行的代墊款要在2至3個月內還清,利息以日計算。

九十八年三月十二日 工商時報

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