上課日期：97年7月 21、22、24日 ；洽詢專線：2964-9922

講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行　　講師：蕭琪琳 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜　　
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況　　講師：郭哲男 代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）2953-3366轉36 陳小姐

在（債）不在（債），你的權利？

（一）甲有房屋Ａ出賣予乙，甲先將Ａ屋交予乙使用，但尚未完成所有權移轉登記，匆匆過了十六年，甲突然想起此事，認為自己還是Ａ屋的所有權人，於是訴請乙返還房屋，不知是否可行？
（二）若甲當時僅先將Ａ屋所有權移轉登記予乙，但Ａ屋仍由自己使用，時間仍舊匆匆過了十六年，乙可否對甲主張返還房屋？
（三）甲、乙對於要如何行使民法767條，分別有何因應之道？

債之關係乃指特定人向特定人請求為特定之作為或不作為，此即民法199條所曰：「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。給付不以有財產價格者為限，不作為亦得為給付。」然而應注意的是，債之關係所得主張之債權，僅能對該債之關係之相對人主張，除非有例外之情形，否則不得對相對人以外之第三人主張債權，這就是「債之相對性原則」。

（一）甲、乙間已成立買賣（Ａ屋）契約，故出賣人甲負有交付Ａ屋予買受人乙，並使乙取得Ａ屋所有權之義務；反之，買受人乙則負有交付買賣價金予甲及受領Ａ屋之義務（民法348、367條參照）。不過，依我國民法法制尚區分成債權、物權行為，僅憑買賣契約（即債權行為）並不當然使買受人乙取得Ａ屋之所有權，此由民法758條規定「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」即可得知。所以，依買賣契約甲有為移轉Ａ屋所有權登記之義務；乙則有請求甲履行上開義務之權利。
題例中，因出賣人甲尚未為Ａ屋之所有權移轉登記，所以甲還是Ａ屋的所有權人。而買受人乙對甲之履行登記請求權（民法348條）則因超過15年而消滅時效完成，甲當然可據此為由拒絕移轉登記。除此之外，甲可否以其為所有人之地位，行使民法767條之物上請求權訴請以返還Ａ屋？
沒有問題的是，出賣人甲還是Ａ屋的所有權人，但買受人乙是不是「無權占有人」？對此，最高法院採否定的見解（85年台上字389號判例），其認為乙之占有Ａ屋係基於出賣人甲履行買賣契約而交付，所以買受人乙占有、使用Ａ屋實具有正當的權源，亦即乙是基於買賣契約的債之關係而有權占有Ａ屋，因而甲不得訴請乙返還Ａ屋。
（二）既然甲已經為Ａ屋之移轉登記，代表買受人乙取得Ａ屋之所有權，而成為Ａ屋之所有人。乙可否依民法767條規定行使物上請求權，請求出賣人甲返還Ａ屋？
實務對此仍採取否定之見解（33年上字第604號判例），其認為出賣人甲雖已移轉不動產所有權予買受人乙，但在尚未交付占有前，依民法373條規定，Ａ屋之使用、收益權仍屬於甲，所以買受人乙不得基於所有人地位向甲請求返還Ａ屋，否則無異剝奪出賣人之收益權。另外，根據司法院87年7月7日（84）廳民一字第13341號函復台高院見解：「為了避免架空出賣人所得主張之『行時履行抗辯權』，此時買受人乙僅得依民法348條規定請求出賣人甲履行買賣契約交付標的物（即Ａ屋）」。所以，乙只能依據民法348條請求出賣人甲履行交付Ａ屋之義務，但相同的甲仍得主張時效消滅完成而拒絕履行交付Ａ屋，甲、乙二人狀況依舊僵持•••。
（三）解決之道，即於「債權相對性原則」：所以在（一）的情形，出賣人甲可先將Ａ屋所有權移轉予第三人丙，再由丙對乙主張民法767條物上請求權，此時乙基於買賣契約基於「債權相對性原則」，並不得對第三人丙主張有權占有，故須將Ａ屋返還予丙；同樣的，在（二）的情形下，買受人乙亦得將Ａ屋之所有權移轉登記予第三人丁，再由丁出面依民法767條向出賣人甲請求返還Ａ屋，一樣達成使出賣人交付Ａ屋效果。

蕭琪男律師

一什麼是「斡旋金」？
現在大多的消費者都是透過房屋仲介業者購買房屋，當消費者中意某間房屋，欲與屋主進行議價時，仲介業者通常會向消費者表示：為表現買方的誠意，要求消費者先付一定之金額作為斡旋差價之用，當屋主同意消費者之出價時，該價款即轉為訂金，並同時達成該筆交易，消費者即負有與屋主簽訂契約之義務。一般仲介者所用之單據，俗稱為「斡旋金收據」。斡旋金制度乃仲介業者自創，屬於非典型契約，最常見的爭議包括；可否單方撤銷斡旋金契約？如何認定仲介業者已完成斡旋交易？若消費者於斡旋交易完成後反悔不買，仲介業者可否沒收斡旋金或扣除服務費？基本上，上述的爭議都屬於私權爭議，當仲介業者與消費者發生爭議無法解決時，都必須透過法院的司法救濟程序作出最終的判決，故如對契約文字有疑義時，最好以文字特別註明雙方之真意，以避免事後可能發生的爭議。
二什麼是「要約書」？
所謂「要約書」是登載買受人購買房屋意思表示之文書，行政院公平交易委員會規定消費者得不給付斡旋金給仲介業者，而以簽訂要約書交由仲介業者向屋主進行斡旋之方式替代之，一旦屋主同意買方之要約內容時，該交易即屬完成，消費者即負有進一步與屋主簽訂書面契約之義務。由於消費者所簽訂之要約書，一經仲介人傳達到出賣人，即生意思表示之效力，又該要約如經賣方承諾，契約原則上即告成立生效，若買方反悔，賣方可選擇要求買方履行契約，亦可選擇解除契約，請求損害賠償。因此，為期審慎，內政部之要約書範本中，特別讓消費者有攜回契約審閱權，於賣方承諾前並得為撤回要約之規定。
三、我可以選擇使用「要約書」或「斡旋金」嗎？
為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金的優勢地位，壓抑消費者的交易決定，公平會進行行業導正，其導正內容如下：「 房屋仲介業者如提出斡旋金要求，應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之『要約書』，如消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付斡旋之目的，明確告知消費者之權利義務，仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則認其違反公平交易法第24條之規定。」因此，仲介業者在提出斡旋金要求的同時，必須「主動告知 」消費者選擇採用要約書之權利，否則將認定違反公平交易法第24條之規定。另公平會復進一步要求房屋仲介業者應盡告知義務，並建議宜以另份書面文件供消費者簽署，以告知消費者「斡旋金」及「要約書」之替代關係及其選擇權。消費者若確因仲介業者之欺罔行為而受到損害，可具名並檢附事證向公平會提出檢舉。並得依公平交易法第30條至第32條規定，向民事法院提起訴訟，請求損害賠償。

顏秀姍代書　0931-094-950

房屋係按實際使用情形，分別課以住家用、營業用、非住非營用稅率
常有民眾質疑，明明是自己名下、自己居住之房屋，為何沒有課以自用住宅稅率房屋稅？藉此說明，房屋稅條例第5條規定，房屋稅之稅率，係按房屋實際使用情形，分別適用住家用、營業用、非住家非營業用稅率課徵房屋稅，無所謂「自用住宅稅率」房屋稅。供住家用之房屋，不論是自己住或係出租供他人住，都是依房屋使用情形按住家用稅率課徵房屋稅。房屋同時做住家及非住家使用，則以其實際使用面積，分別按住家用及非住家用稅率課徵房屋稅，但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之ㄧ。
進一步說明，納稅義務人自己名下、自己居住之房屋，該房屋基地坐落之土地可以申請以「自用住宅用地」優惠稅率課徵地價稅，一般民眾常誤解將地價稅之「自用住宅用地優惠稅率」混淆為房屋稅亦應課有自用住宅稅率房屋稅，實際上，房屋係以使用情形區分住家用、營業用、非住家非營業用稅率課稅。

賴秉庸代書　0932-029-004

案例：年輕的小王從南部北上租屋工作，經過數年的辛勤付出，終於累積些存款，便生起買房子的念頭，此時他聽鄰居說附近大樓有間法拍屋最近要拍賣，他算了算價錢便宜，也看了大樓外觀及環境，便決定去法院投標，想不到竟然標到此房子，小王歡天喜地繳完尾款，並過戶拿到新權狀後，正想帶工人整修房子時，竟被社區管理員攔住，告知管委會轉達前屋主欠繳管理費需繳清始能進入，到底管委會主張是否合法?
按強制執行法第９８條所示：拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。
另按公寓大廈管理條例第２４條所示：區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。
概遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，是包括拍定人在未成為區分所有權人時會有抗辯之前區分所有權人所做之決議，但並不包括繳納前手欠繳之管理費，因為依債之相對性，拍定人在取得所有權之前，並未與各區分所有權人有債權債務之關係。
另依台灣高等法院台中分院９４年上字第７號判決，及台北地方法院８８年簡上字第５４２號判決，因公寓大廈管理條例第２４條所示只是要繼受人遵守區分所有權所決定及規定一切權利義務事項，但並不包括承擔債務，亦即後手沒有義務要替前手繳納積欠之管理費，住戶規約不得逾越法律，故拍定人無義務繳納前屋主欠繳之管理費自明。

　

淺談都市更新

對於有些過去非常繁榮的地區，因為經過時間的洗禮社區逐漸老舊，為了讓都市土地能重新開發再利用，復甦都市機能，改善居住環境，如何讓都市中老舊建物都能盡速改建，已成為近年來重要課題，問題是除非是空地，不然無論是三樓或是四樓甚至五樓，如果要達到可建築的目的，以一千平方公尺來說可能就要三十位以上土地所有權人同意，且依「都市更新條例」以外法令都是要經過全體同意缺一不可，因為國家對私有財產保護一向不遺餘力，當然這也是國家進步的原動力，對於保護私有財產與國家公益之間如何取得平衡，這就是「都市更新條例」立法的目的，我們從各種角度對這樣的制度加以分析，以期待能使大家有進一步的認識。
「都市更新條例」又稱立體的「市地重劃」，顧名思義，「市地重劃」是平面的將土地由畸零散碎整合成有學校、綠地、公園及各種可建地的過程；而「都市更新」則是立體的將更新區內可單獨實施都市更新事業的分區，成立「更新單元」再透過「實施者」出資以「權利變換」或「協議合建」 方式加以完成，當然對於「更新單元」中合法建物或地上權之處理及抵押權、典權之處理，為使「都市更新」時不受其他外力介入，使更新案可順利完成，可公告禁止一些移轉所有權、分割或設定負擔的行為，甚至改建增建及採土石、變更地形等，如有上述情事，主管機關都可加以禁止或命其恢復。
當然政府對於「都市更新」在容積上有有很多獎勵，稅捐也有減免，如更新期間因土地無法使用，免收地價稅，更新期間如土地仍可使用或更新後一年，可享地價稅減半的優惠，房屋稅也可享更新後二年減半優惠，更有甚者，增值稅在實行權利變換時免徵；分配土地未達最小面積改領現金或以土地、建物抵付負擔者，增值稅免徵。權利變換後取得土地或建物第一次移轉減徵百分之四十，當然契稅也有免徵或減徵的規定。
為了都市更新案能順利推展，政府及立法機關均確實全力配合，因為大家都知道這是一個對現住戶，實施者或政府甚至對社會經濟都有幫助的優資法律，可以見到五年十年後我們的城市不再因為老舊社區影響市容，讓我們期待吧！

蕭琪琳代書　0935-555-540