2008年3月 回目錄
不動產營業員專業訓練基礎班
 

上課日期:97年3月 3、4、6日 ;洽詢專線:2964-9922

專題講習
 

習內容:
一、不動產買賣契約之簽訂與履行  講師:蕭琪琳 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜  
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況  講師:郭哲男 代書
講習時間:約90分鐘
講習地點:貴公司會議室
報名專線:(02)8261-7866轉11 范小姐

多數決?!多數結?!─共有物處分的若干問題
 

民法第820條對於共有物的管理(物權、債權等行為均包含在內)定有須經「全體同意」之明文,惟如此對社會經濟發展卻大為不利(因只要一遇共有人反對即寸步難行!),故土地法第34條之1特設「多數決」之規定以為調和,但多數決的方式可否適用於共有物處分之所有場合?

甲、乙、丙三人共有A地,應有部分均為3分之1,則:
1、甲、乙決定將A地「出賣」予丁,該物權移轉效力如何?
2、若甲、乙決定將A地「出租」予丁,共有人丙得為如何之主張?
3、設甲、乙係決定「設定抵押權」予丁,則結果有無不同?
4、甲、乙可否以多數決方式決定將A地「贈與」予丁?
5、倘甲、乙自行決定對A地「分割」,該分割對丙有無效力?

一、關於出賣的部分:
共有人甲、乙「人數」及「應有部分」均已經過半,故可依土地法第34條之1規定而排除民法820條之適用,故買賣及物權移轉均有效。
惟應注意的是,實務上認為因甲、乙不過係代丙出賣其應有部分而已,故丙仍可主張「優先承買權」。

二、關於出租的部分:
由於土地法第34條之1僅明文列舉「地上權」、「永佃權」、「地役權」及「典權」4種物權,故實務上向來認為應有共有人「全體同意」之適用,所以出租行為對丙不生效力,且因債權相對性之故,此時丙得對丁主張無權占有A地,應返還予共有人全體(民法第821條、767條參照)。
但反對的看法則認為,依「舉重以明輕」的法理,將共有物(即A地)出賣並移轉的「高度」行為都可以多數決了,為何出租的「低度」行為卻不許?故此時,甲、乙關於出租的多數決有效。
再依物權法修正草案第820條來看,甲、乙二人是可依多數決方式出租A地。

三、關於設定抵押權的部分:
依土地法第34條之1之前開規定,「抵押權」同樣不在明文列舉之中,故仍應回歸民法第820條規定(即應得共有人全體同意)。而甲、乙設定抵押權之行為,係無權處分而效力未定(民法第118條參照)。
同樣的,如依物權法修正草案第820條多數決原則,甲、乙即可為A地設定抵押權。

四、關於無償贈與部分:
依內政部土地法34條之1執行要點第3點規定:「本法條(土地法第34條之1)第1項所稱之處分,指法律上及事實上之處分,但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割」。可見,贈與並無土地法第34條之1之適用,故仍應回歸民法第820條全體同意的規定,因而A地送給丁並非甲、乙二人說了算!

五、關於分割的部分:
由前開執行要點規定可知共有物的分割不適用土地法第34條之1規定;再依通說看法,協議分割乃處分行為,故以有處分權為要件,而處分權來自於民法第820條之全體同意;更重要的在於,若許以多數決定分割方式(方案),則無異放縱多數欺凌少數,將損及其他少數共有人權益(例如分得較差的地)。故甲、乙對於A地之分割,如未得丙同意,對丙不生任何效力。
附帶一提的是,在允許多數決的原則下,甲、乙仍有「巧門」可循,亦即,甲、乙可先以多數決的方式將A地(出賣)移轉予第三人,再由第三人將A地移轉回甲、乙二人共有,那麼此時,甲、乙對A地想怎麼分(割)就怎麼分(割)了。


蕭琪男律師

拋母債600萬 三姊妹重生
 

修法後全國首例「像從地獄爬出來」
高雄吳姓三姊妹父母早年離異,多年未與母親聯絡,去年才知繼承十年前去世 母親的六百萬元債務,上月《民法》繼承編修正條文公告施行,三姊妹昨收到高雄地院通知、撤銷銀行對她們自有財產強制執行令,為修正案上路後首例。吳家大姊昨說:「有逐漸從地獄爬出來的感覺!」

脫離苦海
今年一月四日《民法》繼承編修訂正式公告後,讓未成年就繼承先人債務的孩子得以解套,在新法上路滿月之際,高雄地方法院昨終於作出第一起適用新法的裁定。

未拋棄繼承陷困
吳姓三姊妹委任律師徐萍萍表示,三姊妹的父母早年離異,由於沒有與母親聯絡,十年前母親往生後,當時還未成年的三姊妹並不知道母親還有欠銀行債務未清,因此未辦理拋棄繼承,直到去年初銀行通知才知從天上掉下來四百多萬元的債務。
由於三姊妹母親生前有替友人作保,該友人二年前開始還款不正常,因此積欠的二百多萬元債務又輾轉算到無辜的三姊妹頭上。雖然三姊妹從去年起就對銀行提出訴訟,但因當時《民法》繼承編修法尚未完成、屢屢敗訴,而銀行更在去年中秋節前向法院聲請強制扣押三姊妹的薪資償債,讓三姊妹求助無門。
徐萍萍說,雖然官司一直不順利,但三姊妹未放棄訴訟,直到上月底法官裁決撤銷先前的強執令,三姊妹至昨天終收到法院寄來的通知書。
年節前夕,銀行仍持續扣押大姊、二姊剛領到的薪資與年終獎金。徐萍萍說,雖然原來強執令已裁定撤銷,當事人仍須繼續訴訟才能拿回這筆錢,遲來的正義仍舊無法讓背債兒過個好年。

要再討被扣薪水
吳家大姊透過家扶回應說:「從去年初得知債務,過去一年整個家庭就像被打入十八層地獄一樣痛苦,雖然幸運地等到修法,直到昨收到通知書的那一刻起,才真正有逐漸從地獄爬出來的感覺!」後續要向銀行討回被多扣走的薪水與年終獎金,三姊妹昨說:「這場仗還沒打完!」
高雄地院司法事務官林更穎說,因《民法》對未成年人繼承債務修改為限定繼承,未成年人僅須以所得遺產為限,負清償責任;但法院查出,原對吳姓姊妹執行命令要執行的財產,是吳姓姊妹上班所得非遺產,裁定將原執行命令撤銷。

九十七年二月五日 蘋果日報

公設地徵收補償款 列遺產課稅
 

民眾若持有公共設施保留地,因繼承移轉依法可以免徵遺產稅,但若生前己被徵收,則不適用前述免稅規定,或者公設地被徵收但徵收款尚未領取,也會被計入遺產總額中課稅,甚至會因漏報被處罰鍰,民眾不可不慎。
  台北市國稅局最近受理一件遺產稅復查案,申請人主張列報經提存款項大約五百萬元,是被繼承人所有的公共設施保留地,經用地機關於其生前徵收提存的款項,因為超過領取期限無法領回,應該不須計入遺產價值。
  都市計畫法第五十條之一的規定,被繼承人死亡時遺有公共設施保留地,因繼承移轉,免徵遺產稅。北市國稅局官員說,納稅義務人只要在辦理遺產稅申報時,檢附主管機關出具土地使用分區證明書,即可以適用免稅規定。
  不過,前述案件經北市國稅局調查之後,認為「提存款」並非「公共設施保留地」,因此與前述都市計畫法規定不合,且該案納稅義務人並未提示無法領回提存款的證明資料,因此駁回這項復查申請。
  北市國稅局長凌忠嫄說,本案中被繼承人原所有的公設地,既於死亡前經用地單位徵收,已不存在,自然不適用免稅的規定。再者,可領取的徵收補償款因為繼承人之間糾紛,經用地單位依規定予以提存,屬於遺產及贈與稅法規定中應課遺產稅的動產,除非納稅義務人檢附證明資料,主張無此項遺產,否則均須依規課稅。
  凌忠嫄說,納稅義務人辦理遺產稅申報,常發現漏報被繼承人死亡時尚未領取的公設地徵收款而被處罰鍰,部分民眾主張因不諳法令非故意,不應遭罰,但一旦被國稅局查獲,雖然不是故意,但也不能說是「無過失」,仍須處以罰鍰,因此請民眾多注意稅法相關規定,維護自身權益。

九十七年二月十五日 工商時報

欠稅人已供擔保 仍會強制執行
 

  納稅義務人已確定的欠稅及罰鍰案件,即使已經提供相當擔保,但並不代表強制執行也因此停止,民眾應該特別留意。
  台北市國稅局日前查核到一案例,甲君滯欠贈與稅及罰鍰逾一億元,經移送法務部行政執行署台北行政執行處強制執行,經三個月即全數追回欠稅款。
  本案經過復查、訴願以及行政訴訟確定,雖然甲君提起再審之訴,但再審判決前,仍受原行政法院判決的拘束。由於甲君當時對行政救濟確定的稅捐遲遲未繳,依規定北市國稅局將本案移送執行並限制甲君出境。
  在被限制出境之後,甲君急於出國,因此提供土地作為擔保,限制出境隨即解除,但已確定的欠稅及罰鍰,並不因此停止執行,因此法務部官員對甲君說明將扣押其存款,並聲請拍賣其土地。
  北市國稅局長凌忠嫄說,行政執行處若扣押甲君存款,將會影響其債信及社會地位。
  同時,若行政執行處聲請拍賣甲君提供擔保土地,價格恐遠低於市價。最後甲君以該筆已被查封的土地向銀行貸款,並先由行政執行處撤銷查封命令,辦理土地貸款手續並繳清欠款,同時解除限制出境命令。
  凌忠嫄說,納稅義務人如有欠稅應盡速繳納,即使提供擔保,仍有可能遭移送法務部強制執行。

九十七年二月十五日 工商時報

努力工作數十年財產,為了將來分配公平,卻都被騙光

 

案例
老王於六十年間結婚,原來想生個兒子延續香火,奈何太太肚子不爭氣,連續生了三個女兒,還好小孩個個都乖,當時社會景氣好,老王在大女兒二十五歲那年將所有積蓄領出,購買價值新台幣伍佰萬元房屋並登記在大女兒名義,並盤算著,未來要位每個女兒都登記一戶,哪知道,就在大女兒二十九歲時,發現女兒結交一名網友,其自稱在國安局上班,薪資收入很好,網友得知老王的大女兒有房屋並有貸款一百二十萬元,自稱自己很有錢,不要浪費利息給銀行賺,願意幫其清償期銀行貸款,於是真的就幫忙還了貸款,過了幾天網友告知老王的大女兒說最近有生意很好賺,很想做可是錢都投資到別處,一時拿不回來,想向朋友借,卻要給房屋做擔保,老王的大女兒說權狀在父親那,否則是願意幫忙的,網友告知權狀是可以補發的,於是兩人就到地政事務所辦理補發,補發後就向地下錢莊,借款新台幣肆佰捌拾萬元,款項全數匯入老王的大女兒的帳戶,再由其領出交給網友,網友取走款項後,就不知去向。

父親遺留房屋,任憑母親看守,一年內被騙光光

案例
??? 小張父親剛過世時留有房屋三幢,小張也分配到一無貸款房屋,因為對尹小姐素有好感,但是小張沒有固定工作,經濟力不夠,信用卡也未繳,信用有問題,後來小張就想用他朋友名義借款,就將所有權移轉小劉名義,以市值六百萬房屋向銀行貸款三百萬,小張給小劉新台幣壹拾萬元佣金,小張就拿這筆錢買汽車,為自己打扮,哪知尹小姐對小張一點意思也沒有,不過小張並不死心,持續努力將近一年,追女友錢花的兇,先前貸款沒多久花光,正要在行轉貸時發現,他朋友小劉早就將登記在他名下的房屋,賣給不知情的第三人,小張怒而提告,打了三年官司,案子是贏了,但是錢就是沒能追回。

如何控制 登記在小孩名義之不動產 免於在其年紀輕時被騙或長大不孝順

說明:
對於父母親年輕努力賺錢,總認為就是為著下一代,而避免財產分配不均,造成下一代兄弟姐妹的感情破裂,許多人總會選擇以小孩名義登記不動產,但是小孩年紀輕不知社會險惡,常常遭到朋友或惡人所騙,總讓父或母十分傷心,有些小孩小時十分乖,結婚後卻只顧他的家庭,不顧父母沒人照顧,父母財產又都分完,小孩雖多,卻沒人理會年邁雙親,所以筆者建議以小孩名義登記不動產時一定要有防範,否則後悔就來不及,常用防範有下列二種:

  • 辦理信託登記給父或母,由其擔任受託人,無論是出租或出售都是受託人說了算,這樣大權在握,根本都不怕會發生什麼問題。
  • 設定抵押權給父或母,這樣小孩想出賣或借錢,父或母就會知道。

蕭琪琳代書 0935-555-540

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