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講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行　　講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託　講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況　　講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）2953-3366轉22 盧小姐

少一點，好嗎？！減一點，好嗎？！ ──淺談「酌減違約金」之規定

志明已年過35歲，很想有自己的房子。於是，透過某房屋仲介公司看上春嬌所有的Ａ屋（中古屋），也知道春嬌開口要價300萬元。志明雖然很滿意Ａ屋，無奈自己手頭僅有50萬元，於是裹足不前，遲遲不敢作決定。現場有人看出志明心意後，忙著「敲邊鼓」說：以你的條件，銀行至少可以貸到270萬元，這樣的話，連同你的自備款，綽綽有餘了云云。聽此言後，志明毅然決然簽下中古屋（Ａ屋）買賣契約，志明與春嬌雙方並約定50萬元作為訂金，尾款250萬元於銀行貸款下達後付清，且如果志明不遵約履行的話，50萬元訂金權當違約金沒收。
不料，銀行徵信後竟通知志明：「最多只能貸放200萬元」。志明衡量自身狀況，自覺無力負擔後，於是以貸款成數不如預期，並不可歸責於己（惟無法舉證係何人保證）為由，解除系爭買賣契約，並向法院起訴要求春嬌退還30萬元之訂金，不知是否可行？

所謂違約金，係指當事人為確保契約之履行，而於契約中約定債務人有債務不履行時，應支付之金錢或其他給付，此觀諸民法第250條第1項規定自明，再依同條第2項規定可知，違約金可分為「懲罰性違約金」與「損害賠償預定性違約金」兩種。不過除了當事人曾經明確約定適用「懲罰性違約金」外，違約金即為「損害賠償預定性違約金」。適用「損害賠償預定性違約金」的好處是，一旦出現債務不履行情況，債權人對於實際所受損害數額不須負舉證責任，而逕得以雙方契約約定之金額請求。
本件志明與春嬌之系爭違約金約定即為「損害賠償預定性違約金」，所以，志明既無法依約給付價金，春嬌自得沒收50萬元之訂金以作為違約金（不受志明事後解除契約之影響）。
至於，志明得否向法院起訴請求春嬌退還30萬元，則屬「違約金酌減」之範疇（民法252條參照），操作過程簡述如下：
一、違約金（或違約定金）之約定雖屬契約自由範疇，但仍不得顯失公平：
此觀諸民法252條酌減違約金規定之立法理由：「違約金之數額，雖許當事人自由約定，竟至超過其損害額，有顯失公平之情形時，本法則規定對於違約金過高者，得由法院減至相當額數，以救濟之」自明。
二、於符合當事人交付之「定金過高」、「與他方當事人所受損害顯不成比例」及得認「非僅違約定金而係價金之一部先付」等要件時，法院自得依民法252條職權酌減至相當數額：
「按定金之交付既在契約履行以前，旨在強制契約之履行，則關於定金金額之酌定，當非以契約不履行時可能發生之損害賠償額為衡量標準。該違約金雖在供契約不履行損害賠償之擔保，但在性質上應認為最低損害賠償額之預定，此與違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害賠償之總額未盡相同。是約定之違約定金，除一方當事人交付之定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例時，得認非違約定金而為價金之『一部先付』外，法院自不得援用民法252條『違約金酌減』之規定，依職權酌減至相當數額」（95年台上字第92號判決意旨參照）。
三、法院是否酌減或酌減之金額若干，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害、債權人可得享受之一切利益為衡量標準（50年台抗字第55號判例、88年台上字第252號判決意旨參照）。
當然，違約金是否確實過高，應由志明負舉證責任（例如，依慣例違約金多為總價金之幾成），不容志明僅空口過高；而一旦法院酌減違約金之後，其經裁減之金額，對春嬌而言即屬「不當得利」，志明即得請求返還於己。

蕭琪男律師

行政院於九十七年九月十一日宣布新增撥2000億元，將央行優惠專案房貸利率由3.6％降至2.925％，每戶申貸額度也由250萬元調高至350萬元（台北市），於9月22日開辦，並可搭配青年安心成家方案或住宅整合方案優惠房貸。經搭配後每戶最高可獲570萬元的貸款額度，經建會認為這項新措施可望提振房市景氣。
　　 國內現行優惠房貸有三個方案，包括央行優惠購屋專案貸款方案、內政部住宅整合方案及青年安心成家方案。內政部表示，通稱的央行優惠專案房貸，其實是由內政部主辦，央行出面協調銀行放款，由於現行這項優惠貸息高達3.6％，不具吸引力，因此本次將貸息降至2.925％，這一降幅可望降低國人住宅購置住宅的貸息負擔。
　　 內政部官員表示，除了降低貸息，本次同時也把優惠貸款額度提高100萬元，台北市升至350萬元，台北市以外地區每戶最高300萬元。總計匡列2,000億元供民眾申貸。「青年成家方案」及「住宅整合方案」的適用對象皆是「無自有住宅者」，而昨日發布的優惠購屋專案房貸條件較寬，只要過去不曾申請過這項貸款者，皆可申請，即使是有「自有住宅者」也可申請。

　　內政部官員同時表示，本次優惠購屋專案貸款可以同時搭配青年成家方案或住宅整合方案，這個搭配將使購屋者的房貸壓力大大減輕。經建會主委陳添枝表示，過去住宅整合方案每人只能貸220萬，雖然利率只有2.767％，但這樣的額度還是難以支應動輒600、700萬的房子，若加上本次優惠購屋專案每人350萬元的額度（利率2.925％），優惠貸款額度總計可達570萬元，如此一來相信應該會對房市產生帶動效果。
　　 另對於商業銀行房貸餘額不足，行政院決定不修改銀行法72條之2規定30％上限，而由央行協調郵政公司對其提供郵儲轉存款，以擴大銀行辦理房貸之存款基礎；並鼓勵銀行加強吸收存款、發行金融債、房貸證券化商品，以擴大辦理房貸能量。政府三項優惠房貸
（一）優惠購屋專案貸款方案(通稱央行專案優惠房貸)台北市350萬、其他地區300萬，兩年郵儲利率+0.9％~0.7％(目前為 2.925％)不限是否已有住宅
（二）住宅整合方案最高額度220萬，一般民眾為兩年期郵儲利率+0.042％(目前為2.767％)限無自用住宅者
（三）青年安心成家方案最高額度200萬，一生可享2次2年200萬零利率房貸，限無自用住宅者。

郭哲男代書　0938-699-871

本次要談的是若債權人依強制執行法第四條第六款（其他依法律規定），例如以本票裁定時需附上正本。
而查封有五大效力：
一、物權並無變動，換價前仍屬債務人所有。
二、債務人不得處分查封物。
三、查封效力所及之客觀範圍(亦及於天然孳息)。
四、查封物占有之效力。
五、債務人仍得使用查封物。
查封之積極限制－超額查封禁止：
查封債務人之動產，應以其價格足以滿足債權額及執行費用為限。
＜動產在第五十條，而不動產規定在第一一三條，準用第五十條。＞
查封之消極限制－無益執行（即無賸餘時）之查封：
查封前發現－不得查封。
查封後發現－撤銷查封。
無賸餘時之處理方法－應先詢問債權人，債權人願意負擔費用，可以繼續執行。
＜動產在第五十之一條，而不動產規定在第一一三條，準用第五十之一條。＞
查封後債務人處分其查封物，是否有效？
案例：債務人甲將查封物A車賣給丙，債權人乙可主張何種權力？
一、絕對無效：因違反查封行為，對任何人,亦即包含債權人、債務人及交易相對人，均屬無效。
二、相對無效：債務人違反查封效力之行為，僅對於執行債權人不生效力，惟在執行債務人及其交易相對人間仍屬有效。
故乙可依強執第五十一條，查封後有礙執行效果之行為，主張甲丙之間交易相對無效。
＊總結：因為強制執行係在實現私權權利，故無須賦予絕對無效之效力，且採相對無效，可以兼顧執行債權人權利之保障及交易安全之維護。
因強制執行法不審實體，縱使有錯仍不停止執行，而例外的是執行名義之消滅、延緩執行等。而查封之消滅有：
一、查封物移轉於買受人時，查封效力即告消滅。
二、債權人撤封。
三、程序違法時，查封後，發現查封之財產非債務人所有。
四、無人應買，債權人不收受。
五、拍定前，債務人提出現款。
另若有債務人因被假扣押或假處分時，此種保全程序當中，為免無限期被暫時無法處分，可向法院聲請抗告或限期起訴，但要注意的是抗告無停止被強制執行之效力。
現代人因工商社會經濟發達，為免個人債權權益受損或債務纏身致影響生活，熟悉法律保障自身是為最基本之要件。

台灣曾是日本的殖民地，關於發生在殖民地時代的繼承，就會適用當時的法律，雖然改變朝代也是如此，這就是法律不朔及既往的最高表現，這樣人民對於法律及新舊政府統治權的信賴，對於生活在兩種不同法律交接的時代很多人不知過去的法律，對於財產的爭取將有莫大影響，所以將日據時期的繼承法令簡單做一說明，供大家做辦理時參考：

一、 適用法令的三個主要階段繼承開始 (即被繼承人死亡日期或經死亡宣告確定死亡日期)
(一)於台灣光復以前者 (民國三十四年十月二十四日以前) ，應依有關台灣光復前繼承習慣辦理。
(二)繼承開始於台灣光復後 (民國三十四年十月二十五日以後) 七十四年六月四日以前者，依修正前之民法親屬、繼承兩編  及其施行法規定辦理。
(三)繼承開始於民國七十四年六月五日以後者，應依現行民法親屬、繼承兩編暨其施行法規定辦理。

二、 日據時期台灣地區人財產繼承習慣分為家產繼承與私產繼承兩種。家產為戶主所有之財產；私產係指家屬個人之特有  財產。家產繼承因戶主喪失戶主權而開始；私產繼承則因家屬之死亡而開始。
 (一)日據時期家產繼承：
１．戶主之死亡。死亡包括事實上之死亡及宣告死亡。
２．戶主之隱居。民國二十四年 (日本昭和十年) 四月五日台灣高等法院上告部判官及覆審部判官聯合總會決議，承認隱 居有習慣法之效力，自該日起隱居始成為戶主繼承開始之原因。但隱居發生於該決議日期以前者，不能認為因隱居 而開始之戶主繼承，而應以被繼承人死亡日期定其繼承開始日期。
３．戶主之國籍喪失。
４．戶主因婚姻或收養之撤銷而離家。
５．有親生男子之單身女戶主，未廢家而入他家為妾。
６．繼承人之順序為：
〈１〉．法定之推定財產繼承人。(通常以長孫為之)
〈２〉．指定之財產繼承人。(通常以長孫為之)
〈３〉．選定之財產繼承人。
第一順序之法定推定財產繼承人須係男子直系卑親屬（不分長幼、嫡庶、婚生或私生、自然血親或準血親）且係繼承開始當時之家屬為限。女子直系卑親屬及因別籍異財或分家等原因離家之男子直系卑親屬均無繼承權。至於「寄留」他戶之男子直系卑親屬對家產仍有繼承權。男子直系卑親屬有親等不同者，以親等近者為優先。親等相同之男子有數人時，共同均分繼承之。

蕭琪琳代書　0935-555-540