講習內容：
一、常見仲介糾紛案件案例解析　　講師：蕭琪琳 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜　　
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況　　講師：郭哲男 代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
講習費用：完全免費
報名專線：（02）8261-7866轉11 范小姐

住家樓下騎樓，如果提供給公眾行走，整棟樓房的土地所有人要繳的地價稅，都可以獲得減免。
台北縣稅捐處表示，騎樓用地只要沒有作生意、而提供給公眾行走，就可以減免地價稅。一般常誤認騎樓係登記在一樓的房屋所有權狀中，所以只有一樓可以減徵地價稅，事實上騎樓部分的土地是由整棟樓房的所有人持分共有，因此二樓以上住戶一樣可以減徵地價稅，但記得要向稅捐處提出申請。
土地稅減免規則第十條規定，供公共通行之騎樓走廊地，無建築改良物者，應免徵地價稅。有建築改良物者，依下列規定減徵地價稅:
(一)、地上有建築改良物一層者，減徵二分之一。
(二)、地上有建築改良物二層者，減徵三分之一。
(三)、地上有建築改良物三層者，減徵四分之一。
(四)、地上有建築改良物四層以上者，減徵五分之一。
舉例來說，蔡太太住在文化路一棟三層樓房的第四層，土地持分四分之一，這棟樓房的一樓設有騎樓供大家通行，騎樓的面積為36平方公尺，那麼只要這棟樓房的任何一位土地所有權人向稅捐處申請減免，整棟基地可減徵騎樓用地的四分之一，即9平方公尺（36㎡×1/4）。三樓的蔡太太及其他樓層的土地所有權人各可減徵9平方公尺的四分之一，也就是2.25平方公尺的地價稅。 林素卿代書0910-356-076

為了避免年幼子女「繼承到貧窮」，法務部《民法》繼承編研修小組修法「保護 未成年人利益」，並與教育部、衛生署等相關單位合作，宣導「限定」及「拋棄」繼 承的法律規定。除了印製傳單，並要求死亡證書上加印限定及拋棄繼承規定，以提醒 繼承人了解自己權益。
民進黨司委會召委楊芳婉表示，目前法務部的修法是朝「改良式的限定繼承」進 行，只針對未成年人放寬。亦即將未成年人聲請限定繼承的期間從知悉被繼承人死亡 時起三個月延長為六個月；「知悉」時點也改為未成年人法定代理人知悉才算數，算是變動幅度較小的版本。

限定繼承起算擬改知悉死亡
《民法》繼承編雖早於民國十九年十二月公布施行，但最近幾年因信用卡及現金卡過於泛濫，導致卡債族及為債務走絕路燒炭自殺者愈來愈多，若年幼子女未適時拋棄繼承權，就得繼承債務。
彰化一名單親家庭的六歲男童，母親突然死亡，留下卅一萬餘元的卡債，母親死亡後，他是第一順位繼承人，因沒有拋棄繼承，後來銀行興訟向他追討。
開庭時男童由姑媽陪同，六歲的孩子哪懂得什麼繼承，他向法官哭訴媽媽沒留任何錢給他，也不知道媽媽欠銀行錢，他連學校的營養午餐都繳不起，在法庭上哭著要銀行人員放過他。

將在死亡證明書上加註警語
幸好承審此案的法官宅心仁厚，考量此案的特殊性，不能與一般繼承案件相提併論，但銀行討債也於法有據，因此採切割式的判決，判決男童有生之年，須代母清償卅一萬餘元的欠款，但銀行不能追討利息及違約金，銀行接受判決並未上訴。
讓名兒童背負突然而來的債務，及膨脹的利息及違約金，勢必讓他終身陷於貧困，因此審理此案的法官從禁止過度侵害的原則考量，認為銀行必須讓步。

聲請限定繼承三月延為六月
還有個案例是台中一戶林姓人家，男主人十一年前死亡，留下一千六百萬元債務，由妻子及四名年幼的子女繼承，因不懂法律，當時只有林妻辦理拋棄繼承，四個不到十歲的孩子並未辦理拋棄繼承權，其中最小的才六個月，後來債權人終日追討，苦得林妻幾乎走上絕路。
去年三月，林家長子年滿廿歲，一位林姓律師知悉此事，認為廿歲的成年人已有能力判斷要否繼承，因此代他向法院聲請拋棄繼承權。
《民法》規定，拋棄繼承權應在知悉被繼承人死亡二個月內向法院聲請，所以一、二審法官都以逾越時效駁回，後來案子到張德寬法官手中，他打破傳統之見，認為讓未成年子女繼承貧窮是立法疏失，首次做出讓未成年人在成年後二個月內拋棄繼承權的判決。
但張德寬法官的見解，不見得會獲其他法官的認同，在現行法有缺失，新法尚未研修下，為免讓幼童繼承貧窮，法務部決定先從大力宣導拋棄繼承及限定繼承的規定著手，盡量減少類似債務悲劇延續到下一代的錯誤發生。 中國時報96.10.29

契稅是不動產在買賣、贈與或類似買賣、典權等，依法由權利人按契約所載價額，向當地主管稽徵機關申報繳納之行為稅。
以下有幾項在申報契稅時應注意事項：
一、公寓式房屋共同使用部分如有移轉要不要課徵契稅?
　　公寓式房屋共同使用部分之地下室及屋頂突出物等，如其使用執照記載為各業主所共有，嗣由共有人中之一人聲請登記為單獨所有時，稽徵機關自應查明其他共有人放棄共有部分之原因（如買賣、贈與等），依法核課契稅。（財政部69.2.26台財稅第31647號函）
二、騎樓、防空室如有移轉要不要課稅?
　　未供公眾通行之騎樓及防空避難室，既為建築物之構成部分，仍屬建築一部分，應依法併課契稅。（契稅條例第2條、財政部85.8.22台財稅第851122672號函）
三、有限公司依法變更為股份有限公司，其不動產之名義變更要不要課徵契稅？
　　有限公司依公司法規定變更其組織為股份有限公司，其法人人格之存續不受影響，就該公司之不動產權利變更為股份有限公司之名義時，不課徵契稅。（契稅條例第2條、司法院大法官會議釋字第167號解釋）
四、電梯要不要併同房屋核課契稅?
　　電梯設備係固定附著於房屋，與房屋構成一體，自應併同房屋買賣契價核課契稅。（台灣省財政?63.1.8財稅3字第120789號函）
五、公司在籌備期間購置不動產如何核課契稅?
　　公司在籌備期間，以公司籌備處之資金購買不動產，並以公司籌備處名義報繳契稅及註明其為將來設立之公司所購置者，應註明其代表人；公司正式設立時，得依照土地登記規則第116條規定辦理更名登記，不再課徵契稅。（財政部72.9.8台財稅第36357號函）
六、因繼承而取得之房屋，是否須申報契稅?
　　因繼承而取得之房屋，非屬契稅課徵範圍，不用申報契稅。（財政部60.8.19台財稅第36478號令）
七、向法院標購拍賣之房屋如何課徵契稅?
　　標購公產及向法院標購拍賣之不動產，其買賣價格高於評定標準價格者，除當事人自願以拍賣或標購金額申報納稅者外，一律按申報時當地不動產評價委員會評定之標準價格計課，但低於標準價格者，得依契稅條例第13條但書規定，按其買賣價格計課契稅。（財政部66.3.5台財稅第31752號函）
八、兩棟房屋如要互相交換，是否也要繳納契稅?如在交換價格中有差額時，契稅如何課徵?
　　兩棟房屋互相交換必需課徵交換契稅，課徵的稅率較買賣契稅為低，僅為契價的百分之二，兩棟房屋互相交換，在價格上有高低差價時，等價部份以交換契稅稅率百分之二核課，差價部份則應以買賣契稅稅率百分之六課徵。（契稅條例第6條）
九、主管稽徵機關收到納稅人契稅申報案件，須於幾日內審查完竣?
主管稽徵機關收到納稅人契稅申報案件，應於15日內審查完竣查定應納稅額，如納稅義務人所檢送表件有欠完備或認為有疑問時，應於收件後7日內通知納稅義務人補正或說明。（契稅條例第18條）
十、申報契稅前，買賣契約書是否需辦理公、監證?
　　不用。（契稅條例第28條於88年7月15日公佈已刪除）

誘屋主設戶籍 再以債權人聲請強制拍賣 攔截法院公文 詭計及時拆穿男子余鈞川假裝租房，誘騙屋主將戶籍設在租屋處，偽造屋主簽發的本票1980萬元，再向法院聲請強制執行拍賣房屋，所幸屋主最後發現有異阻擋產權轉移，法院昨天依偽造有價證券罪判處余4年6月徒刑。
士林地方法院表示，93年7月間自稱「黃彭賢」的男子向謝姓女子承租台北市天母陽明院區附近的房子。黃隨後向謝女佯稱為了讓子女就讀當地的國小，房屋需要成人設籍，誘騙她將戶籍遷入該屋。
黃彭賢隨即偽造謝女4張共1980萬元本票，交由余鈞川（48歲）向士林地方法院聲請本票裁定和支付命令，再聲請強制執行。法院將公文寄到謝女設籍地址通知她出庭說明對債務有無意見，信件都被黃攔截，謝女沒有收到信。
後來，法院依法准予余鈞川查扣房屋拍賣償債的請求，93年11月間派書記官查封謝女的公寓。余鈞川、黃彭賢在場向書記官提出6年租賃契約書。
94年2月23日該屋法拍，因有6年租約，無人投標。多次流標後，法拍屋價一直下降，余鈞川再以債權人身份承受房屋抵債，正在辦理過戶手續時，被謝女得知，她及時向法院提出異議，阻止法院發出產權移轉證明，並向警方報案，將余鈞川移送法辦。余去年被檢方起訴。
法院審理時余鈞川供稱，他受雇黃彭賢，聽黃彭賢的指示向法院提示本票、聲請強制執行等程式，他不知道黃的真實身份，案發後黃彭賢不知去向。他辯稱，從未收過法院寄給他信函。
法院比對歷次寄給余鈞川台北縣永和市住處的公文簽發筆跡，證明就是他簽收，不採信他的辯詞，依法判刑。
聯合報96.11.13

一屋二賣之契約之解除與損害賠償

某甲將其所有之精華地段店面出售於某乙，雙方約定總價新台幣五千萬元整，乙怕甲反悔不賣，先支付新台幣三千萬元整；但是乙要求甲要另外尋找財資歷較好的保證人，以保證這個買賣契約能順利履行，甲經尋覓經丙同意為其保證人。原本預料契約之履行應無問題，不料，事後丁以六千萬元整之高價向甲購買，甲受不了誘惑，再度出售於丁，並快速將該屋所有權移轉登記於丁。請問：
﹝一﹞、如果乙依法解除買賣契約後，以如何向甲請求損害賠償？
﹝二﹞、如果乙依法解除買賣契約後，甲拒絕或無法履行對於以所應負之義務時，乙可不可以向丙請求代負履行責任？

答：
﹝一﹞、原本契約成立後，契約會解除，原則上應為合意解除，除非其中一方有「解除權」，才有可能單方解除，而解除權一般分為意定解除權與法定解除權二種；意定解除權通常為契約簽訂時，雙方約定如發生特定情事時，雙方就可以依原來約定進行解約之程序，而法定解除權如民法226、365等，故如果乙方依法解除契約後，乙得向甲請求民法第二百二十六條的損害賠償原因有二：
1. 因為民法第二百二十六條第一項「因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得請求損害賠償」，依同法第二百五十六條「債權人於有第二百二十六條之情形時，解除契約」
2. 依民法第二百六十條「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，也就是說解除契約與損害賠償是並存的，一般買賣契約之約定通常為已付或已收價金之一倍懲罰性違約金，以補償未違約之一方。

﹝二﹞、乙確實可以向丙要求代負履行責任，原因如下：
1. 民法第二百二十六條的損害賠償，因債務不履行為丙保證債務所及，也就是他的延長或變形，基於債之關係同一性不變所以在其擔保範圍，又民法第七百四十條「保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔」 附代研究，如為「合意解除」，合意解除後應負之義務是否]亦為原保證人擔保範圍？最高法院七十六年台上字第二0九號判決「查契約之合意解除乃契約之行為，即以第二次契約解除第一次契約」，故合意解除後應負之義務，乃系另一法律關係，既非主債務之變形，亦非主債務之從債務，故除保証契約另有約定外，應不再保證範圍之內。 蕭琪琳代書 0935-555-540