2007年10月 回目錄
專題講習
 

習內容:
一、常見仲介糾紛案件案例解析  講師:蕭琪琳 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅、銀行貸款及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜  
講習時間:約90分鐘
講習地點:貴公司會議室
講習費用:完全免費
報名專線:(02)8261-7866轉11 范小姐

抵押權重大變革
 

自民國96年9月28日起,申辦有關抵押權登記案件,應一律適用新法規定,茲將新法與舊法重大變革做比較:
一、新法:民法第860條改為普通抵押權。
      舊法:原民法第860條稱為抵押權。

      新法:增訂民法第861條之1:將最高限額抵押權正式列入法條。
      舊法:無法律規定。
二、新法:民法第881之6條最高限額抵權所擔保之債權,於原債權確定前讓與他人者,最高限額抵押權不隨同移轉。
      舊法:無。
三、流抵之約定:
      新法:依民法第873條之1,約定債權已屆清償期而未為清償時,抵押物之所有權移屬於所有權人者,非經登記,不得對抗第三人。意即需依一定程序辦理,否則相對無效。
舊法:依民法第873條第二款,債權已屆清償期,而未為清償時,其抵押物之所有移屬於抵押權人者,其約定無效。
四、新法:民法第881之8條:原債權確定前,抵押權人經抵押人之同意,得將最高限額之全部或分割一部讓與他人。此條新增為因應金融資彥證
化及債權管理之實務需求。
舊法:無。

分管契約的法律性質
 

甲、乙、丙共有土地三百坪,對於管理方式訂有分管契約書,言明每人管理一百坪及管理位置,甲於所分管之位置興建一樓平房,供自己居住,共有人乙、丙也有自己之使用方式,甲因有資金調度需要,將所持有之應有部分及房屋出賣於丁,問這樣的分管契約對於買方丁是否有拘束力?如果丁認為這樣的分管方式並不公平,主張對其不生效力,要求重新訂立分管契約可以嗎?
答:
一、 實務見解
之前最高法院四十八年台上字第一○六五號判例「共有人與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其共有物分割或分管之特約,對於受攘人仍繼續存在」:之後為釋字第三四九號解釋「最高法院四十八年台上字第一○六五號判例「共有人與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其共有物分割或分管之特約,對於受讓人仍繼續存在」對於維持法律安定性而言固有其必要,惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知之情形,受讓人仍受讓與人所訂分管契約知拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,與憲法保障人民財產權之意旨有違,首開判例在此範圍內嗣後應不在援用。至建築物為區分所有,其法定空地應如何使用,是否共有共用或共有專用,以及該部分讓與之效力如何,應盡速立法加以規範,併此說明」。
二、 學者見解
許多學者認為因為分管契約屬無名契約,性質上屬於使用收益的債權契約,與租賃契約或使用借貸契約相近,應類推適用民法第四百二十五條之規定。
三、 物權編修正草案第八百二十六條之一
不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依法所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人具有效力。其有法院裁定所訂之管理,經登記後亦同
四、修正說明:
共有人間關於前項共有物使用、管理分割或禁止分割之約定之性質為債權行為,基於債之相對性原則對第三人不生效力,為未保持元約定貨決定性之安定性,特賦予物權之效力,援參照司法院釋字第三四九號解釋,並仿外國立法例,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人具有效力。其有法院裁定。
五、故現行實務對於分管契約性質,認為有債權行為物權化之見解,惟又有使善意第三人受不測損害之虞,與憲法保障人民財產權之意旨有違,是否有公示讓不特定第三人於受讓時,應得以從使用方法知悉或其他方法可得而知,變得十分重要,案例中丁所購買之土地特定部份有建物供其使用,其他部分共有人乙、丙亦各有使用方式,對於分管之外觀應不難察明,受讓人丁自難認為善意且無過失,對於其應受分管契約所保護自無需贅言,對於其認為分管契約不共平致其權力受損部份,如購買時,外觀上有公示之可知情形,亦難認為有理由。
蕭琪琳代書

共有物之管理及多數決
 

甲、乙、丙、丁共有某筆土地,應有部分各為四分之一,對於管理方法並未約定,甲、乙、丙未經丁之同意,將該筆土地已多數決出租他人,對於丁是否發生效力?

答:按土地法第三十四條之一係就共有土地或建築改良物之處分變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定,共有土地之出租乃共有物之管理行為,與上述規定所指情形不同,應無多數決之適用。共有土地之出租,既屬共有物管理行為,則應適用民法第八百二十條第一項之規定,除契約訂有規定外,由共有人全體共同為之。甲、乙、丙、丁共有某筆土地,既未約定管理方法,甲、乙、丙未經丁之同意,擅將該筆土地出租他人,對丁不生效力。﹝如七十一年度台上字第四一九九號、第五一八○號,七十五年度台上字第一六六號,七十六年度台上字第一五七一號判決但七十六年度台上字第二六四九號判決則認為共有物出租,為共有物之利用行為,無該條文之適用﹞。
但物權修正草案第八百二十條:共有物之管理,除契約另有約定外,非經共有人過半數,並其應有部分合計過半數者之同意,不得為之,但其應有部分合計已逾三分之二者,其人數不與計算。
共有人不能依前項規定定其管理者。法院得因任何共有人之申請,已裁定定之。依第一項規定,由多數共有人同意之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。
前三項所定之管理,因情勢變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,已裁定變更之。
多數共有人依第一項規定為管理之決議,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。
共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。
對於如此重大修正,對於共有物之管理有重大實益,使得許多共有物因為法令規定無法善加利用,對於國家經濟有重大影響,物權法如經修正通過,將使管理本應經過全體同意之高門檻,轉為多數決,甚至任何一共有人得聲請法院以裁定定其管理方式,並對於實體上全力爭執之判斷,為求程序之簡捷,得以非訟事件之程序以裁定定之。
為避免多數決對於共有物所定之管理,對少數不同意之共有人顯失公平時,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理,以免多數決之濫用並保障全體共有人之權益。故未來管理或利用共有物,將有不同的規定可遵循,使共有物經濟上價值將大為提升,國家整體經濟,因個人因素致利用率不佳之情事將大為減少。
蕭琪琳代書

您有御用代書嗎?
 

第一次見到蕭代書時,是之前在某一家21世紀仲介公司上班,案件成交時,同事介紹的!他說有一位非常優秀的代書,簽約能力與協調技巧都超棒的,叫我一定要配合看看!試想在21世紀上班之前,我是在太平洋房屋任職不動產經紀人,直營公司本身有專屬的專任代書,每一次的成交都是制式的代書流程,那有所謂簽約技巧可言!直到後來轉任挑戰性較高的加盟公司後,才發現房地產市場真的是詭譎多變,難怪較資深的同仁都會有自己所謂“御用代書”,也從沒想過,如今的自己會變成好多仲介夥伴的“御用代書”!              
話又說回來,初次與蕭代書配合時,覺得這個左撇子代書真的還不賴…他不會因為我當下只是一個名不經傳的小仲介而不予理會,對於我所提問的問題都非常熱忱的回應,讓我對金門這家代書事務所充滿了好奇;也激起了我想從事代書工作的慾望!進而因緣際會進入金門。沒想到收獲更豐!沒想到因此我的朋友都變成了我的客戶,而每個客戶也都變成了我的好朋友!也由於從我接觸房地產行業以來的代銷工作、仲介工作、至現在的代書工作,全都是由基層做起,所以在處理案件時,往往都能站在仲介公司,及經紀人員或是投資夥伴的角度去看事情,去處理問題,所以大都能圓滿順利的解決,也一定要圓滿順利解決! 因為自己人當然要挺自己人的嘛!                              
演藝界有句名言:演而優則導!不然怎麼會有金門代書新莊所的成立呢?而身為新莊所所長的我,更是背負著歷史性的使命:前進新莊,放眼台灣!(想太多)

每個人都有他的夢想,總希望能以自己有限的能力去創造無限的可能!縱然目前因為景氣的稍緩及銀行政策調整,房地產榮景已不復從前,但我堅信:金門的使命,就是要幫每一位客戶完成圓一個家的美夢;所以只要有仲介公司,就會有金門代書!既然身為21世紀、中信、住商、僑福、東森、築巢、北區、全國…..等各大房屋經紀公司的特約代書,就要有堅持下去的使命,因為每一位仲介同仁都是金門代書的好夥伴!也希望金門代書會成為每一位仲介夥伴心目中的“御用代書”!!
顏秀盆已改名為顏秀姍了喔

死亡前二年贈與子女之財產應否要計入遺產總額課徵遺產稅?

 

問:被繼承人A君於90年1月贈與1筆農地及1筆建地予其子B君,嗣後A軍於91年4月過世,請問贈與之農地與建地應否計入遺產總額課徵遺產稅?
答:依遺產贈與稅法規定,被繼承人死亡前2年內贈與之財產,如死亡時有符合免課徵遺產稅之規定者,如農業用地、公共設施保留地、適用新市鎮開發條例第11條之土地等,免依遺產及贈與稅法第15條規定並入遺產總額課稅。依遺產贈與稅法第15條規定,被繼承人死亡前2年內贈與其配偶、依民法
第1138條及1140條規定之各順序繼承人及其配偶之財產,應於被繼承人死亡時,視為被繼承人之遺產,併入遺產總額課稅;依遺產及贈與稅法第17條第1項第7款規定,遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物,由遺產人或受遺贈人承受者,扣除其地上及地上農作物價值之全數。依上述規定,A君贈與B君之農地依遺產及贈與稅法地17條規定從遺產總額中扣除,免徵遺產稅;A君贈與B君之建地,依遺產及贈與稅法地15條規定,依法應納入遺產總額課徵遺產稅。
郭哲男代書

一橋之隔購屋 北縣可少奮鬥兩三年

 

行政院主計處最新出爐的95年度家庭收支調查報告中指出,去年國人平均每戶家庭可支配所得為91.3萬元,相較94年僅小幅增加2.1%。
行政院主計處最新出爐的95年度家庭收支調查報告中指出,去年國人平均每戶家庭可支配所得為91.3萬元,相較94年僅小幅增加2.1%。然而隨著房價走升四年,以及建商不斷推出打破區域行情的豪宅案,高房價似乎已成為當前房市買賣雙方的普遍認知。面對房價的大幅走揚,多數民眾在所得增加有限的條件下,購屋負擔自然更形加重。根據信義房屋統計,以台北市的平均房價計算,去年北市房價所得比為9.1倍,較2005年8.4倍成長了8%。換言之,平均台北市民得工作9年且不做消費才買得起1戶平均33坪住宅。
信義房屋分析,今年一到七月北中南主要都會區平均每戶房價為640萬元。至於在所得方面,由於今年度我國經濟成長率預測值為4.6%,與95年度的4.7%相仿;因此以去年度約2.1%的增幅,推算今年主要都會區的平均可支配所得為104萬,換算今年成屋房價所得比約為6.2倍,也就是台灣家庭平均要6年不吃不喝,才能買得起一棟房子。從各區域來看,購屋負擔最重為台北市9.1倍,其次是台中市6.7倍、台北縣的6.6倍、台南市6倍、高雄市5.1倍,桃園縣4.7倍,新竹市最小為4.4倍。
信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示,台北市雖以128萬的可支配所得居各縣市家戶所得之冠,但近年來房價也在投資需求旺盛下,呈現最高的漲幅,今年平均一戶住宅為1168萬元,房價所得比由去年的8.4倍提高到9.1倍,購屋負擔高居全台首位。台中市則在近年房價強勁上揚之下,房價所得比僅次於北市而為6.7倍。至於新竹市可能因科技新貴較多,所得水準僅次於北市而為119.5萬;且當地住宅市場主要需求為區域自住型客戶,房價漲幅溫和而穩定,平均每戶為529萬元,房價得比僅4.4倍,在各縣市中購屋負擔算是最輕鬆的區域。
整體而言,除了北市房價所得比高達9年之外,其餘縣市約在6年左右,負擔尚稱合理。然而在這一波全球房地產景氣中,高房價似乎是主要國際城市難以避免的狀況。尤其市中心的住宅多半非一般所得民眾所能負擔的起,造成越來越多在北市工作的民眾選擇到市郊或是北縣購屋,如此一來至少能夠少打拼兩三年,就能一圓購屋夢。這類購屋客層最在意的就是通勤時間,也因此過去北縣幾個房價漲幅較為顯著的區域,幾乎都是捷運或快速道路通過的區域,例如新店、板橋、中永和及土城等地,近三年房價平均漲幅即高達41%。
此外,捷運蘆洲線可望於民國98年底完工,隨著通車時間的逼近,也帶動三重及蘆洲地區的買氣,加上興建中的八里新店快速道路以及北縣環河快速道路,將提供三重蘆洲到北市南區的另一條快捷路徑。在隨著北市房價的居高不下,皆有助於三重及蘆洲成為北市外移的區域之一。
蘇啟榮分析,由於台北市具備難以取代的政經地位以及完善的公共建設與生活機能,加上土地供給有限,房價居高不下。相較之下,一水之隔的台北縣,房價負擔輕鬆許多,在未來捷運環狀線路網完成,加上準直轄市應有的建設機能逐一發揮後,不管是生活機能還是教育及治安水準,都將提供更理想的居住條件,可帶動北縣不動產增保值效應的發揮,長期而言有助於台北縣市的房價結構更趨穩定合理。

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