2011年5月 回目錄
不動產營業員專業訓練基礎班
 

每月皆有開課,詳情請洽詢至:2964- 9922

專題講習
 

習內容:
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師:蕭琪琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師:蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師:蕭琪琳、郭哲男代書
講習時間:約90分鐘
講習地點:貴公司會議室
報名專線:(02)2953-3366轉22 盧小姐

正當防衛與緊急避難之探討
 

 

問題:乙豪宅富麗堂皇,因而多次遭竊,損失頗重。乙為求自保,除強化保全系統設備外,更於庭院飼養猛犬一隻。覬覦乙財富已久的地痞甲,亟思擊殺乙家猛犬。某日行經乙宅前,見四下無人,遂將猛犬放出犬舍進行砍殺,猛犬果然兇性大發,張口追咬甲,甲即藉此機會抽出藏身的開山刀砍向乙犬,此景恰為外出的乙撞見,因愛犬遭到砍殺,為防衛己犬,在甲與乙犬的「人犬大戰」中,乙趁隙將甲的手臂扭斷,而奪下甲手上長刀,試問甲、乙之行為應如何論處?

 

()甲砍殺乙之愛犬,是否成立刑法第349條之毀損器物罪:

1.構成要件該當性:

  甲明知該犬為乙所飼養,卻仍砍殺之,該當刑法第349

  條之構成要件。

 

() 違法性:

1.甲是否得主張緊急避難以阻卻違法:客觀上該犬兇性大發,張口追咬甲,存有緊急危難,主觀上甲亦有避難意思且所欲保全之利益(甲之身體或生命法益)大於犧牲之利益(乙之財產法益),甲似得主張刑法第24條之緊急避難。

2.茲有疑問者,自招危難是否可成立緊急避難:

    ①學說認為,如具有不法目的,即係故意自招危難,則因欠缺避難意思,不可主張緊急避難。

  ②本題中,甲本亟思擊殺該犬,自始具不法目的,故其不得主張緊急避難。

 

 ()甲成立刑法第349條之毀損器物罪:

1.乙將甲的手臂扭斷,是否成立刑法第277條第1項之傷害罪:

構成要件該當性:乙將甲的手臂扭斷,具備認知及意欲,該當傷害罪之構成要件。

2.違法性:

乙得否主張正當防衛以阻卻違法:甲砍殺該犬,對乙而言,乃現在不法之侵害,且乙為了奪下甲手中長刀而將甲手臂扭斷,符合適當性及必要性之要求。蓋,乙不需對於不法行為退縮讓步。

 

茲有疑問者,正當防衛是否須討論衡平性:傳統見解認為,正當防衛不須討論衡平性。但有學者認為,如因此造成嚴重失衡結果,則構成防衛過當,甚至認為乃防衛權利之濫用,而不可主張正當防衛。

 

()結論:乙不成立刑法第277條第1項之傷害罪。

甲是否成立刑法第320條第3項之竊盜未遂罪:甲覬覦乙財富已久,主觀構成要件該當。但除猛犬外,乙宅尚有保全系統,且甲係在乙宅前砍殺該犬,無論從甲主觀上之犯罪計畫,或從一般客觀第三人角度觀察,均難認已對乙之財產法益造成明顯且立即知危險。換言之,依主客觀混合理論,甲尚未達於著手程度,且因竊盜罪無處罰預備犯,故甲無由成立竊盜罪。

 

本題中,乙係為了保護財產(即該犬)而傷害甲,亦即一為財產法益,一為身體法益,並無嚴重失衡之情形。是以,縱使正當防衛須考慮衡平性之要求,乙仍可主張正當防衛以阻卻違法。

蕭琪琳代書0935555540

斡旋金之淺談
 

一、何謂斡旋金:
  買賣房屋因交易金額龐大,買方難免猶豫;仲介公司為確認買方購屋意願保障買賣雙方權益,即自行發展出斡旋金制度。蓋「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距,暫時不能達成共識,但雙方仍有協調一致之可能時,由買方提出部分價金,交由仲介公司作為協調之擔保,以示其購買意願。

 

二、斡旋金的功用:
斡旋金制度,對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益:
1)對買方而言,交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調,有助於探得賣方所願出售之底價。
2)對賣方而言,斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在,蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意,而非只是投石問路而已。
3)仲介公司方面,斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。

 

三、成交及不成交時,斡旋金各如何處理:

1)買賣成交時,斡旋金如何處理?

  「斡旋金」是一種出價方式,當賣方依買方出價承諾,契約即成立,此時斡旋金如何處理?常見即斡旋金直接轉為定金處理(業界稱「轉定」);減少因法律地位不明,而產生的糾紛。
至於斡旋金轉定後,買賣雙方若反悔,將有違約罰則的問題,多數係採取「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置。

2)不成交時,斡旋金如何處理?
若在斡旋期限內,賣方反悔不出售時,仲介公司應將斡旋金全數無息返還買方,不得收取服務費;至於買方在斡旋期間內反悔終止斡旋時,也因斡旋金常會有35天的斡旋期限,期限一到,契約當然失效,固無問題,惟買方於期限內後悔不買時,宜類推適用民法委託契約之規定,委託即便訂有期限,委託人也得隨時終止委託。
換言之,付斡旋金後,在賣方未簽收斡旋金前,買方還是可以主張不買,只不過必須考量是否須賠償仲介公司及賣方的損失。

 

四、避免斡旋金糾紛:

  斡旋金制度是仲介公司自創,並無明確定義,為導正「斡旋金」之紛爭,行政院公平交易委員會要求仲介公司如提出斡旋金要求,應主動告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之要約書。如消費者選擇交付斡旋金時,也應確實審閱書面契約,注意是否載明:交付斡旋金之目的、斡旋金數額、有效期間、撤回權、違約罰則、是否收取服務費及其收費標準、違約時是否仍要支付服務費,或其他特殊事項,以避免產生糾紛。

 

顏秀姍0970-537-537

★借名登記,如何自保 
 

太太因個人經濟問題無法繳納房貸,住隔壁的 太太建議 太太找銀行轉增貸,但是 太太因為繳息不正常而遭銀行拒往,遂 太太又建議 太太找個人頭來辦假買賣,重新辦房貸,再付些人頭費給對方即可。 太太在無計可施的情況之下,接受了 太太的建議。 太太介紹一位 先生來當人頭,於 先生與 太太辦妥所有權移轉登記並向銀行完成貸款手續,隨即 支付江先生人頭費,並包了個紅 包給張太太。 太太以為從此解決問題,不料在二個月後收到法院通知,要 太太搬遷,否則將強制執行。原來 先生於取得所有權之後便將不動產出售予不知情的 先生,全案迄今尚於法院審理中。

買賣契約書中常見有買方指定登記名義人之文字,此時通常建議買方要做預防措施:一、預告登記。或二、信託登記。預告登記及信託登記二者間有何不同?以下逐一討論。

何謂預告登記?

為防止登記名義人對其所有土地及建物有損害保全請求權人權利之行為,經登記名義人之同意而為保全請求權人對登記名義人之土地及建物權利左列請求權所為之登記。

 () 關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

 () 土地權利內容或次序變更之請求權。

 () 附條件或期限之請求權。

也就是說,當初如果 太太辦了預告登記,該不動產已於限制登記的樣態, 先生就無法出售予 先生了。但是,預告登記僅限於上述之請求權,無法阻擋外來債權入侵!也就是說,如果登記名義人 先生有其他債務,債權人仍可查封其名下之不動產!此時,更好的方式即為-信託登記了!

何謂信託?

信託是財產所有人(委託人),為自己或他人(受益人)的利益或為特定目的(信託目的),將自己的財產權移轉或處分給受託人,由受託人依照委託人的指示及信託設立的意旨來管理、運用或處分該信託財產的一種法律關係。

如果王太太在江先生取得所有權之後辦理信託登記,王太太一來可自由管理、處分、收益該不動產,二來即便登記名義人江先生有其他債務,債權人亦無法查封該不動產!

本所對預告登記及信託登記之經驗豐富,歡迎來電詢問!

呂慶華 0918-739739

★可否以租賃規避奢侈稅課徵?
 

把買賣價款之一部份(已付價款)當作押租金(如金額過高,尚可透過抵押設定作為反擔保),俟二年期滿後,再移轉予買方,這樣可以規避課稅嗎?

所謂押租契約,只承租人另借款給出租人,雙方約定以借款利息抵付租金,俟租賃關係終了時互相返還房屋借款之聯立契約,其有關之法律關係應分別適用民法租賃、借貸之規定。

基於契約自由及私法自治原則,假租賃真買賣之方式,於私法上並非當然無效,惟虛偽意思表示,隱藏他項法律行為者,適用關於他項法律行為之規定。且,解釋稅法時,應符合實質課稅及公平課稅原則。如稅捐機關探究契約之真意,如符合奢持稅的構成要件事實,當然會據以課征。

徐吉麟 0975-500-805

★非自用住宅 房貸利率將調高
 

加碼幅度約0.110.5個百分點,申辦房貸要出示財產清單,證明名下無房產,才能適用較低利率。

金管會全面調高銀行業的放款風險權數,各銀行「非自用住宅」房貸利率被迫提高,名下已經有房子的民眾若要再貸款購屋,利息支出的負擔更重了。
  最近中國信託商銀、國泰世華、台新、台北富邦、安泰等銀行,都調高非自用住宅房貸利率,加碼幅度在0.11個百分點到0.5個百分點之間。
  舉例來說,如果現在銀行的「自用住宅」房貸年利率是1.85%;但若是名下已有房子的另一棟「非自用住宅」貸款,將被加碼0.5個百分點,即房貸利率提高至2.35%
  若同樣都向銀行貸款500萬元、採本息攤還方式還款、年限20年,「自用住宅」每月房貸支出為24941元;「非自用住宅」房貸每月支出為26131元,兩者每月房貸支出相差1190元。
  另外,為了配合金管會的新政策,現在民眾向銀行申辦房貸,會請申貸人先向國稅局申請「財產清單」,證明自己名下無自用住宅,才能適用自用住宅利率;若名下已有房屋,就要適用非自用住宅的較高利率。
  金管會定義的「自用住宅」,就是「一人一宅」;但是非自用住宅的借款人,不一定都是投資客,例如,阿公已經有房子,再用自己名義幫孫子買房,可能就適用「非自用住宅」借款。金管會這項政策,明顯想打壓房市投資客從銀行貸款來炒房的行為。

陳威廷 0986-977-925

★淺談刑法第185條之3-酒駕之認定
 

問題:若甲已酒過三巡,不能安全駕駛汽車,卻因巡邏員警的要求而移動自己違規併排停車的車輛至短短 十公尺外,是否構成刑法第185條之3之服用藥物駕駛交通工具罪?

一、台灣台北地方法院97年交簡上字第6號刑事確定判決載明,駕駛人在道路上有服從執行交通勤務之警察或依法令執行指揮交通及交通稽查任務人員指揮之義務。從而,縱然駕駛人依其他法令不得為某特定駕駛行為,但該駕駛人於交通警察或依法令執行指揮交通及交通稽查任務人員之合法指揮命令下應為該特定駕駛行為時,該駕駛人之為該特定駕駛行為,仍無可責性可言。因此,本題甲既係依警察之要求而移動車輛,以維持往來交通之順暢,即因欠缺不法意識,而無罪責可言。

二、但有學者認為,甲既已酒過三巡,不能安全駕駛汽車,則其既有駕駛行為,即該當本罪,不因是否因執法人員要求而有不同。蓋,刑法第185條之3之醉態駕駛罪,乃抽象危險犯,此種抽象危險係伴隨飲酒過量之行為而當然成立,立法目的在於保護公眾之交通安全。換言之,只需客觀上有此種行為出現,危險即視為存在,其是否果真肇事或行為人是否係依法為此行為,均不影響公共危險罪責之成立。至於若甲選擇不移動車輛,卻因而致人死傷,乃是否另行成立不純正不作為犯之問題,二者不可混為一談。

周漢羿 0937-791-937

 

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