每月皆有開課，詳情請洽詢至：2964- 9922

講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師：蕭琪琳、郭哲男代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）2953-3366轉22 盧小姐

★ 別人建物占有我的土地，我該如何？

最近這幾年，民法物權編有大幅度修正及刪除，今年 (99) 年初用益物權部份亦經立法院三讀通過，總統公布後將於今年 8 月 3 日 施行，而變動部份如下：
一、地上權：分成普通地上權及新增區分地上權。
（一）普通地上權修正為在他人土地之 “ 上下 ” 有建築物（刪除竹木）或其他工作物為目的而使用其土地之權。
增加法定地上權，避免因強制執行之拍賣，致其土地與建築物之拍定人各異時，由法律強行介入處理，避免流於紛爭。
（二）區分地上權可謂民法的一大進步，明文規定在他人土地上下之一定空間範圍內設定地上權，隨著工程技術的發展，上可至高架道路，下可至地下捷運。
二、農育權：為新增加之物權，把原有之永佃權給刪除，為使土地能有效利用，避免長久之法律關係，而無法使地盡其利。
三、不動產役權：更改地役權成為不動產役權，使平面（土地）變為立體（土地加建物），變成為通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。
四、典權：增加以土地或建築物各設定典權時，推定典權人與各所有人有租賃關係存在，並調整期限。
簡而言之，前述修法之目的，地上權是活化運用國有資產，農育權是推行小地主大佃農，而不動產役權是讓城鄉新風貌，至於典權是根留台灣佈局全球，總之是因應時代變遷，修法進而強化登記效力。

不動產交易過程中所產生的相關稅費可分為兩大類：
一、流通稅
如：土地增值稅、契稅、營業稅、財產交易所得稅等交易時所產
生之稅費。
二、持有稅
如地價稅、房屋稅在所有權人持有時，定期繳納之稅費。
拍定人是否需繳納土地增值稅？
(1). 稅捐之徵收，優先於普通債權。
(2). 土地增值稅之徵收，就土地之自然漲價部分，優先於一切債
權及抵押權。經法院執行拍賣或交債權人承受之土地，執行法院
應於拍定或承受後五日內，將拍定或承受價額通知當地主管機
關，依法核課土地增值稅，並由執行法院代為扣繳。（稅捐稽征
法第六條參照）
在拍賣得標之時，得標人是買方，依法是要繳納房屋契稅，土地增值稅是債務人的義務，而且法院也會從得標人繳的款項中，優先扣除土地增值稅。
根據 86 年 10 月的法令，如果土地標價高於公告現值，就以公告現值為「移轉現值」，反之則以土地標價為移轉現值，這是稅法從低原則。
法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值，假設當年度土地公告現值為 200 萬，您的土地標價是 120 萬，拍賣的移轉現值就是土地標價 120 萬，得標後如馬上轉手出售，得標人就變成賣方；課徵土地增值稅計算時，從前手 120 萬移轉現值到出售公告現值 200 萬，短短幾個月，您的土地增值就變成 200 萬 -120 萬 =80 萬，自用優惠稅率 10% 要繳 8 萬增值稅，一般稅率 20~40% ，最少要繳 160 萬稅金。
也許你會說，標法拍屋是自用的，不是投資馬上轉手，不用考慮那麼多。但過了 20 年，您要換更大間的坪數房子時，這一間從法院買來的房子要出售，除 20 年來的土地增值稅外，還要加上當年買法拍屋隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳，今日標法拍屋暗藏的增值稅，您能不列入投標成本嗎？
所以有經驗的投資客，對於房屋底價 300 萬，土地底價 200 萬，總底價 500 萬的房子，要標 550 萬，加價 50 萬時，一定會全部都加在土地上，無非就是要墊高土地取得成本，減少爾後出售的增值稅，這是寫標單最基本，又很重要的法拍常識。

王軒翊 0955-080-088

買好屋住好房是一般人基本需求，無奈政府平抑房價動作聲聲慢，市井小民想要買房自住越來越難，但如真要買，至少還可透過議價來替自己省荷包，減輕房貸 壓力，房仲業者提醒年輕朋友，買房要趁，議價技巧不僅適合一般民眾，年輕朋友如能妥善運用，更能發揮議價最大效果。

第一，透過各項公開成交記錄與物件委託售價資訊，判斷合理價位。對房價資訊問題一直是消費者很頭痛問題，東森房屋董事長王應傑說，各房仲公司網站都會提供物件委託價、成交行情分析等資訊，如東森房屋彙整全省成交資料在網路上建置的「東森成交行情」就是不錯查詢管道，購屋人可將自己看中物件拿來跟網站資料做比較，分析出合理價位區間。近期政府也設相關網站，如「不動產價格ｅ點通」，民眾可加以利用，如就是由內政部營建署所建置資訊站。

第二，透過物件附近各房仲店頭進行訪價。中信房屋行銷企劃副理江龍名說，多走訪幾家房仲公司，會發現往往同個房子會由不同仲介銷售，此時可探聽不同仲 介對該屋介紹看法。但相反地，不同房仲也會有獨家銷售物件可多加留意，或許其中就有自己情有獨鍾房子，且多走訪幾家仲介公司能多方探詢房子周邊普遍成交價格及環境優缺點，可做買屋判斷標準。

第三，委託專業仲介經紀人代為出價議價。在自己掌握物件資訊後，王應傑建議可委託房仲經紀人代為出面，尤其當賣方也同樣委託經紀人銷售時，如不懂房仲銷售方式，在溝通時會產生落差，因此可委託專業經紀人，請他協助爭取議價空間，且把需求告訴經紀人，既可省去麻煩也可善用經紀人所提供資源，可謂一舉兩得。

第四，動之以情。全國不動產董事長葉春智說，在各方理性數據佐證下，物件行情區間雖呼之欲出，但最後決定賣與不賣者還是屋主。首次買房朋友不妨帶家人或親人與屋主面對面柔聲討論，表達自己購屋意願與預算限制，爭取屋主首肯。另若能側面瞭解屋主售屋動機，予以旁敲側擊，說不定能打動屋主心意。對數字較有概念的，則可提醒屋主「現金落袋為安」重要性，或可早日處理資產、或可轉做他用、投資獲利。