每月皆有開課，詳情請洽詢至：2964- 9922

講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師：蕭琪琳、郭哲男代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）2953-3366轉22 盧小姐

★ 耕地分割合併

問題：甲透過仲介公司乙向賣方丙買屋，交屋一星期後下雨，屋子漏水，買方在多久的時間內，得向賣方要求負瑕疵擔保責任？買方得否要求解約？
解答：

一、按民法第 354 條之規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物交付於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
又依民法第 365 條規定買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人受領後發現瑕疵為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
換言之，買受人之解除權或減少價言之請求，應自發現瑕通知後六個月內請求，但出賣人係故意不告知瑕疵者，買受人不受此六個月之限制。又自交屋後超過年五年，買受人則無瑕疵擔保請求權。
二、漏水之部分可否解約？

依民法第 359 條之規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。就解除契約的瑕疵應屬影響交易目的之重大瑕疵，就本例之漏水問題，通常不屬之。故買受人原則不得因漏水而解約，僅得請求減少價金。又若買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，依民法第 360 條 之規定，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。

利率反轉向上的氣氛愈來愈濃厚，這時除了購屋者必須保握利率低檔申請低利房貸外，對於高資產者而言，更是利用資產信託節稅的最後機會。銀行信託部主管指出，由於資產信託課稅，＜國稅局＞是以郵匯局一年期定儲折現計算孳息（目前為1％）據以課稅，在利率即將反轉時將資產交付信託，不論是自身節稅或贈與子女節稅，都是最好的時機。
自從＜鴻海＞董事長郭台銘利用有價證券信託節稅的新聞曝光後，信託節稅蔚為風潮。不過，高資產者利用信託節稅並不僅運用在有價證券信託，有租金收益的不動產持有者，也可利用信託避稅。
然而，信託的方式大致可分為自益、他益及公益信託等三種，想要透過信託達成節稅規劃，評估目前的稅法與利率環境，最有利的規劃方式為「本金自益，孳息他益」信託。
以他益信託規避遺產稅為例，＜中國信託銀行＞信託部資深協理曾清傳指出，保握利率低檔將資產交付信託節稅的原理，主要在於信託成立時，就已經就孳息部份繳納遺產稅，所以在實際運用時，如果不動產租金或有價證券的收益率超過了＜國稅局＞課稅利率，也不會在另外加收稅款，因而可以產生節稅空間。
透過有價證券「他益信託」，「本息自益，孳息他益」，根據《遺產及贈與稅法》第十條之二中規範「他益信託」的估價原則，其中若將信託財產分為「本金」及「孳息」兩部分的信託利益，「本金」或「孳息」部分他益，將以目前＜中華郵政＞一年期定儲固定利率（目前為1％）折現計算贈與額。
所以在成立「本金自益，孳息他益」的有價證券信託時，只要信託期間的孳息收益率高於1％，即可產生節稅效益，且收益率越高，節稅效果越顯著。舉例來說，當信託財產預計可產生的收益率為5％時，利用「孳息他益」信託，課稅贈與額僅以1％計算，因此信託期間產生超過1％的收益，即使移轉給孳息受益人，也無須再繳納贈與稅。
除了有價證券外，不動產的租金收益也可以用來信託，達到節稅的效果。日前＜聯邦銀行＞就有將商業不動產信託後的租金收入（即孳息部分）透過信託移轉與子女，達到不動產節稅目的。
＜聯邦銀行＞信託部主管表示，不動產租金信託後，主要是以不動產贈與價值的認定，在稅法上採土地公告現值加房屋評定標準價格（以下簡稱淨值），因為合計金額通常遠低於商業不動產的時價。而租金收入則多與時價維持一定的比率關係，因為兩者基礎不同，故在計算贈與稅額時採用淨值折現將產生節稅空間。
此外，租金收入因屬不動產之法定孳息，將租金收入信託移轉與子女，根據遺產及贈與稅法規定，折現核算贈與總額以郵匯局一年期定儲利率（ 現為1％）為準，因此信託期間折現回來所核算的贈與總額相當低，比直接將所收取的租金贈與子女，可節省的贈與稅額就相對較高。
舉例來說， 王先生把其名下所有之商業不動產辦理「不動產租金信託」，如果該不動產的時價為一億元，淨值為7000萬元，採用分年贈與租金的方式承作，十年共繳納贈與稅額為707萬元。如採用信託方式，每年租金收入700萬元，信託期間十年，贈與稅額則約為六十三萬元，稅賦負擔差異相當大。

王軒翊 0955-080-088

人自出生後，歷經生老病死，邁向死亡是最後必然的結果，當發生繼承時，身為繼承人之一的你，該注意些什麼事項？

近幾年民法已修正，身為繼承人的你可以有幾個選擇：

一、概括繼承有限責任－即為發生繼承之日起，被繼承人若有在生前當他人之保證人，繼承人得對於被繼承人之保證債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。
如果繼承人是未滿二十歲之人，就新法來說是可以不用承擔被繼承人之一切債務。

二、限定繼承－繼承人於知悉其得繼承之時起三個月內，開具遺產清冊陳報法院。惟一位繼承人主張通過時，全體繼承人皆受惠。

三、拋棄繼承－應於知悉其得繼承之時起三個月內主張，繼承人應向同順位繼承人以信函通知，實務上是以郵局寄存證信函通知後，他順位繼承人以回執聯回覆，再向法院聲請裁定，若經法院裁定後便可。

在此要注意的是，若有不動產因全體繼承人因故無法協議分割遺產，或改為分別共有時，應記得儘快以其中之一繼承人主張公同共有，切勿未辦理繼承登記而收歸國有。

 陳萬霖 代書