每月皆有開課，詳情請洽詢至：2964- 9922

講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師：蕭琪琳、郭哲男代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）2953-3366轉22 盧小姐

★耕地分割

購買不動產未辦理所有權登記，旋即轉售他人，所獲利益係屬所得稅法第14條第1項第10類「其他所得」，應併入綜合所得總額辦理綜合所得稅結算申報，否則一經查獲，除補稅外並將依同法第110條規定處3倍以下罰鍰。
國稅局日前在查核轄內一宗土地買賣案件時，發現某葉姓商人先以2,800萬元向原地主購買土地，惟未辦理該筆土地所有權過戶登記前，旋即以3,610萬元轉售給第三者，即該土地所有權直接由原地主過戶登記到第三者名下，則 葉君因該土地買賣所獲取利得810萬元應屬出售「土地登記請求權」利益，係屬所得稅法第14條第1項第10類之其他所得，非屬出售土地所得，並不適用同法第4條所規定個人出售土地交易所得之免稅範圍；然雖 葉君主張所賺得810萬元之利益確實是因土地買賣而獲得，惟因與上揭規定不合，仍被補稅加處罰鍰合計4百餘萬元。
故提醒買賣不動產之人需特別注意，最好還是依規定辦理過戶登記後再行移轉與他人，千萬不要為了節省土地登記費或代書費，在未辦理土地過戶登記前旋即轉售他人，否則經查獲其利得除併入綜合所得總額補徵個人綜合所得還要處以罰鍰外，且若未經原屋主及新買方同意，更極有可能因不當得利而需將買賣所獲取之利益返還原屋主，實在得不償失！

顏秀姍 代書 ０９３１－０９４－９５０ 

去年（９８）年年底經立法三讀通過，並經總統公佈後，現已實施的一生一屋自用增值稅，有以下規定：
土地所有權人適用一生一次自用增值稅規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受一生一次之限制：
一、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
二、出售都市土地面積未超過一• 五公畝 部分或非都市土地面積未超過三• 五公畝 部分。
三、出售前五年內，無供營業使用或出租。
四、出售前持有該土地六年以上。
五、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
故依該法條之規定，應先使用一生一次之後，若土地所有權人再出售自用住宅用地時，若符合一生一屋才可適用，故不可先使用一生一屋再後用一生一次。
另依第五款所示，需在該地設籍且持有該自用住宅連續滿六年，中間是不可以間斷的，故整體來講，一生一屋是比一生一次來的嚴謹。。

０９５２－５５５－７６０

景氣漸趨回穩，購屋更要精打細算，不但要選擇喜歡產品，更要選對產品，尤其面對高房價的當下，公設比更是要斤斤計較，公設比越高的房子，室內空間就越少，想要把錢花在刀口上，公設比越低當然室內可用空間就越大，房仲業者建議，選購低公設房子，掌握6大訣竅，更可立於不敗之地。

1、選擇公寓產品。21世紀不動產行銷部經理曹若琪說，公寓產品沒有電梯也沒有大廳，所以往往公設比要比大樓產品來的低，室內空間也較大，但要注意部分老舊公寓因法規不同，室內登記的方式也不同。

2、慎選小坪數產品。台灣房屋不動產研究室經理古景良說，一般而言小坪數產品受限於空間，所以格局往往不若3房產品方正，加上這類產品戶數較多，所以常會出現較多畸零空間與走道梯廳，因此公共使用面積也會加大，往往導致公設比較高，讓原本就較小室內空間更加縮小，若非單身貴族或頂客族，購買類似產品時最好多仔細思量。

3、避免違建。曹若琪說，部分購屋民眾會認為違建或是增建等於是用較少的錢買到較大的空間，但事實上不然，因違建無法登記權狀，如遭檢舉還會被拆除，購屋時最好盡量避免。

4、避免摩天高樓產品。太平洋房屋行銷部經理鄭國英說，根據消防法規，樓高超過8樓以上，須規劃雙逃生梯，樓高越高甚至還會增加其他消防設施，而且電梯數量也可能越多，越高樓產品，公設比也可能越高。

5、選擇透天別墅。曹若琪說，獨棟式的透天別墅，不用與別人共有土地，但要注意土地成本較高。

6、公共設施過多要評估。太平洋資產管理公司總經理張欣民說，許多產品有挑高氣派大廳或是數百坪中庭景觀，甚至是康樂室或其他娛樂設施，更添產品價值與獨特性，但建議購屋民眾，這類房子公設比相對較高，建議考量自身需求後再評估。省錢購屋，選擇低公設產品是方法之一，唯有多看多比較才會買到適合自己的產品。

北市國稅局表示，匯款到海外子女帳戶，如果沒有辦法舉證是借用帳戶到海外 置產或者投資的話，就視同贈與，需要繳贈與稅。

 　　北市國稅局副局長周賢洋表示，如果贈與人具有我國國民身分，長年居住在國 內，匯款到海外子女帳戶者，不管受贈人是否具我國民身分，都要繳交贈與稅。

　　周賢洋說，如果是海外資金匯回國內者，因為財產主要在國外，依據遺贈法第 4條，如有以下2狀況者，就得繳稅，其條件如下： 　　

（1）死亡事實或贈與行為發生前2年內，在我國境內有住所者。

（2）在我國境內無住所而有居所，且在死亡事實或贈與行為發生前2內，在我國境內居留時間合計逾365天者。但受我國政府聘請從事工作，在我國境 內有特定居留期限者，不在此限。

  重購時須持有出售土地產權 否則只算單純購地 非換屋不能退稅換屋族要享受稅法提供重購退還土地增值稅的優惠，前提是在重購自用住宅用地時，必須名下已持有日後將出售不動產，否則將因不符換屋條件，無法享有退稅利益。 舉例說明來說，甲去（98）年12月20日，在台北市大安區買了一筆自用住宅土地。甲的配偶乙則在今（99）年1月5日，將自己名下的台北縣永和市自用住宅土地贈與給甲。

受贈土地後，甲在今年2月15日，將配偶乙贈與他的永和市土地出售，甲買進大安區土地，出售原由配偶乙持有的永和市土地，財政部說，甲不屬於換屋，不符合退稅條件。

財政部解釋，由於甲在去年12月20日時，買下的是台北市大安區的自用住宅土 地，出售的永和市土地則屬配偶乙所有。因為甲出售的是受贈土地，等同去年12月20日買進大安區的土地時，名下並未持有將要出售的永和市土地產權（甲是在隔年1月5日才受贈），因此甲買進大安區土地，只是單純購地行為，並非換屋需求。

依據稅法規定，土地所有權人先在他處購買自用住宅用地，二年內出售其原有自用住宅用地，為避免因課徵土地增值稅，降低民眾重購土地能力，所有權人可就其已納原有自用住宅用地的土增稅額度內，退還其不足支付新購土地地價的數額。

財政部提醒納稅人，這項重購退還土增稅優惠，需以在他處購買自用住宅用地時，納稅人名下已持有將出售的自用住宅用地為限。

以甲為例，財政部說，若甲當時購買台北市大安區自用住宅用地，是以配偶乙的名義購買，乙再直接出售其位於永和市的房產，即可符合在「他處購買（大安區 ）自用住宅用地時，名下已持有將出售（永和市）的自用住宅用地」條件，即屬換屋行為，可以申請重購退稅。

或者甲在98年購入大安區土地，二年內再出售大安區土地，並另購一筆自用住宅土地，且新購土地價格高於大安區自用住宅用地時，也可以申請退稅。

房價屢創新高，許多消費者總不禁要問「房地產怎樣才能住得舒適又增值？」其實影響房地產因素很多，概括來說，就是買方與賣方有無共識，也就是賣方訂的售價，買方是否認同，房仲業教授3招房地產鍊金術。

房市鍊金術一：交通建設。東森房屋董事長王應傑說，近年來，交通便利性已成民眾購屋首要考量，交通建設對於人口動向影響，也間接地影響房地產發展。

房市鍊金術二：區段重劃。隨都會區人口激增，過去老舊平房、違建、畸零土地就勢必需要整合、重新規劃，讓有限土地資源能夠更有效運用，但有些土地重劃後竟被閒置超過數十年，最無奈是周邊土地及房價受到波及，只得慢慢等待重劃區開發進展有所突破。

房市鍊金術三：外地人口。永慶房屋不動產董事長廖本勝說，都會精華區建地一地難求，房價也水漲船高，許多消費者退而求其次，尋找鄰近精華區、但房價相對划算區域，產生居住人口移動。