每月皆有開課，詳情請洽詢至：2964- 9922

講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師：蕭琪琳、郭哲男代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）2953-3366轉22 盧小姐

★變價分割共有物之法院實務探討

在工業用地上建造類似住宅的工業廠房來出售給一般大眾居住者為工業住宅 , 其因外觀裝飾美輪美奐所以以外觀上很難區別 .
工業住宅的區別方式 :
1. 價格異常便宜 .
2. 樑下淨高超過 三公尺 .
3. 每戶陽台或室外都掛著變壓器 .
4. 都市計劃內須申請分區證明是否為工業區 , 若都市計劃以外須查看地籍謄本上是否為丁種建地 .
5. 調閱都市計劃圖 . ( 參見 : 如何調閱都市計劃圖 .)

稅費相關規定
工業住宅在稅賦方面工業區土地原本不得適用自用住宅用地，民國 81 年財政部的解釋令對於工業區土地必須合於政府所規劃的用途使用，才可適用優惠稅率。但由於工業區土地地價較低，推出作為工業住宅的價格也較正常的住宅價格低三至四成，因而，雖然適用較高的地價稅及房屋稅，但民眾還是願意購買工業住宅作為居住使用，直到民國 85 年底，財政部才正式發佈解釋令，工業住宅依然可以適用自用住宅的優惠稅率。工業住宅只要是符合土地稅率有關自用住宅的規定，即：
1 、直系親屬設戶籍。
2 、都市土地面積不超過 3 公畝 ，非都市土地面積不超過 7 公畝 。
3 、申請時無出租或營業情形。
只要符合以上的條件，則地價稅依自用住宅稅率千分之二的地價稅來課徵，出售時也可以適用 10% 的土地增值稅率。房屋稅也是依照實際的使用情形課徵，作為住家用的稅率為房屋現值的 1.2% 。水電費率方面也是依照實際使用情形繳費，作為住宅使用依住宅的費率繳納，水費則不分營業或住宅使用，均是單一費率。

林素卿 主任 ０９１０－３５６－０７６

印花稅法規定:在中華民國領域內書立之各種憑證，均應依本法納印花稅，並由財政部發行印花稅票徵收之，而實務上在郵局購買即可，目前單張面額最大為新台幣貳佰元。
一般不動產在移轉時如設定典權、買賣、交換、贈與及分割時，向主管機關申請物權登記之契據時需貼上印花。每件按金額千分之一，由立約或立據人貼印花稅票。
貼用印花稅票，應由納稅義務人於每枚稅票與原件紙面騎縫處，加蓋圖章註銷之，而印花稅票一經貼用註銷者，是不得揭下重用。
而印花稅法施行細則規定：土地應以公告現值，房屋應以評定標準價格為準。
而最後要注意的是：不貼印花稅票或貼用不足稅額者，除補貼印花稅票外，按漏貼稅額處五倍至十五倍罰鍰。
因金額過大使用總繳方式完納印花稅，逾期繳納者，應依稅捐稽徵法第二十條之規定處理；逾三十日仍未繳納者，除由稽徵機關移送法院強制執行外，並依情節輕重，按滯納之稅額處一倍至五倍罰鍰。 

陳萬霖 代書 ０９５２－５５５－７６０

王 先生排行老大，五年前母親突然生了場重病，從此未曾醒來，問醫生為什麼？他也說不出所以然，因為母親本來就是跟他住，當醫生說請他辦理出院手續起也已經快五年，為了母親，幾乎花光了他所有的積蓄，無奈！只有將母親在八十九年購買的不動產出賣他人，以繼續照顧母親，但是到戶政事務所申請印鑑證明時，戶政人員告知，母親是沒有辦法申請的，要宣告「禁治產」，還要選任「監護人」，甚至還要開「親屬會議」！這是真的嗎？

回答 王先生的問題：
按民法第十四條對於心神喪失或精神耗弱致不能處理自己事務者，法院得因本人、配偶、最近親屬二人或檢察官之聲請，宣告禁治產。所以王媽媽因為成為植物人當宣告「禁治產」後將成為無行為能力人，他的任何法律行為都要經過法定代理人也就是監護人代為。那麼！監護人是如何產生的呢！依民法第一千一百一十一條禁治產人之監護人，依左列順序定之：
一、配偶。
二、父母。
三、與禁治產人同居之祖父母。
四、家長。
五、後死之父或母以遺囑指定之人。
不能依前項規定定其監護人時，由法院徵求親屬會議之意見選定之。
選任監護人應經法院裁定的，未來要出售財產時是必須經過親屬會議同意的，民法第一千一百零一條監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益不得使用或處分。為不動產之處分時，並應得親屬會議之允許。允許方式為親屬會議成員五人，其中三人出席，出席過半同意就可以了。 

蕭琪琳 代書 ０９３５－５５５－５４０

 公寓大廈管理費是按戶數來收取或按居住面積來分擔？原則上公寓大廈管理費按其共有之應有部分比例分擔之，但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。因此公寓大廈規約或經過區分所有權人會議之決議後，以管理費係按戶數收取或按居住面積者，自應從其規定。
依照公寓大廈管理條例第十條第二、三項之規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」故所謂管理費就條文詞義之範圍，係包含共用部分、約定共用部分之管理、維護費用及必要之修繕費用。分擔方式有三種：
1：公共基金支付。
2：規約或區分所有權人會議定之。
3：按各區分所有權人共有之應有比例分擔。
由此可知，公寓大廈未設置公共基金，亦未訂定規約或召開區分所有權人會議時，則必須採行第三種方式分擔管理費。不論區分所有權人有否搬入居住甚或建商尚未出售之餘屋自應按其共有之應有比例分擔管理費。其欠繳費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，依第二十一條之規定，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

顏秀姍 代書 ０９３１－０９４－９５０

有關無償供公共使用之私有土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅全免，但屬建造房屋應保留之空地部分，不予免徵。
供公共通行之私設巷道，如屬無償提供使用，且不是建造房屋應保留之法定空地，其提供使用期間，符合免徵地價稅規定。
故非由政府機關所開闢之巷道，並無資料可據以主動辦理減免。因此，必須由土地所有權人申明無償供公共使用，於當年地價稅開徵 40 日（即 9 月 22 日 ）前提出申請，逾期申請者，自申請之次年起免徵。

賴秉庸 代書 ０９３２－０２９－００４

張耀文 代書 ０９２８－９８６－８４０