每月皆有開課，詳情請洽詢至：2964- 9922

講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師：蕭琪琳、郭哲男代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）2953-3366轉22 盧小姐

★先！先！先！，誰「卡」先？！──淺談「優先購買權」之效力

 按民法第762條之規定：「同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅，但其他物權之存續。於所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限。」又信託財產名義上雖屬受託人所有，實質上乃為受益人之財產，與受託人之自有財產分別獨立之特殊財產。故委託人因其個人財產管理上之需要，將已設定抵押權予甲銀行之不動產，交付信託予甲銀行，由甲銀行以受託人身分管理該項不動產之情形，若該抵押權之存續，於甲銀行有法律上利益者，依民法第762條但書規定，其權利不因混同而消滅。另依信託法第12條第1項規定：「對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。」該抵押權旣屬基於信託前存在於該項不動產之權利，則甲銀行若因委託人(債務人)債務不履行，聲請法院拍賣抵押物，依信託法規並不牴觸。
總結上述規定：委託人可將已辦妥抵押權設定之不動產再信託予抵押權人，委託人（債務人）債務不履行時，債權人自可實行抵押權，聲請法院拍賣抵押物。

郭哲男 代書 ０９３８－６９９－８７１

小張是一家公司的負責人，因公司規模不斷擴大，便動起購買新廠房的念頭，透過仲介的介紹成交及代書辦理過戶交屋後，開開心心搬入新廠房繼續經營，過了不久想到舊廠房閒置不用可惜，脫手出售可順便多些資金運用，便找了原先介紹買廠房的仲介委託銷售，很快地，新的買主出現也順利成交交屋，過了一段時間，小張聽人說房地巿價大多高於政府規定價格，但請人看了他買賣公契申報的土地增值稅單及契稅單後發現，當初承辦的代書是以政府規定價格申報，而非按實際交易價格申報，他想起自己是個守法的生意人，萬一被稅捐處人員查到，届時會有補稅送罰的問題嗎？
答：按土地稅法第三十條規定，土地移轉原則上以公告現值為準，計課土地增值稅，故土地之實際交易價格超過公告現值，當事人如以公告現值申報繳納土地增值稅，尚無稅捐稽徵法第四十一條規定之適用。（即納稅義務人非以詐術或不正當方法逃漏稅捐）＜財政部７１／１１／０３台財稅第３８００７號函＞
另不動產移轉已按標準價格報繳契稅，事後如經檢舉或查獲其實際移轉價格高於申報之標準價格，應不發生補稅送罰問題，不動產移轉應徵契稅，一律按申報時當地不動產評價委員會評定之標準價格課徵，但如當事人申報之移轉價格超過標準價格，准按移轉價格課徵，實際移轉價格超過標準價格，而當事人以標準價格申報繳納契稅，或申報移轉價格雖較標準價格為低，經稽徵機關核定按照標準價格課徵契稅者，均不發生短報補稅送罰問題。＜財政部７６／１０／２８台財稅第７６０１８７５３４號函＞

陳萬霖 代書 ０９５２－５５５－７６０

某甲自小就處在土城市城林路路邊透天厝，占地約 一百五十坪，建築物蓋得不錯，有假山、魚池，外人看來是非常有錢人的家，但是卻沒有人知道其實他心裡也有一些遺憾，原因是他房屋所坐落的土地並不是全部自己的，他只是擁有一半持份，也就是二分之一，另一半是其他人所有，他住在這裡賺到很多錢，希望能買到另一半，不論任何代價，但是土地所有權人為民國三十八年就登記完畢，期間並沒有任何異動，也不知是生或是死，找了很多代書﹝地政士﹞幫忙找，但都沒有消息，想到現在自己年歲已高，自己為了找他共有人已花了自己大半輩子，那自己的小孩又如何辦理，所以就求助本事務所，該如何？
答：
對於知悉他人居住何處？是生是死？最好的辦法莫過於申請戶籍謄本了，但是我們的問題是，我們可以以共有人身分申請嗎？經查戶籍法第六十五條規定：本人或利害關係人得向戶政事務所申請閱覽戶籍資料或交付戶籍謄本；申請人不能親自申請時，得以書面委託他人為之。利害關係人依前項規定申請時，戶政事務所僅得提供有利害關係部分之戶籍資料或戶籍謄本。戶籍謄本之格式及利害關係人範圍，由中央主管機關定之。
又依臺北縣各戶政事務所交付戶籍謄本作業須知，第三點規定：有下列情形以利害關係人身分申請戶籍謄本者，應檢驗足資證明與當事人有利害關係之文件：
1.與當事人有契約未履行或債務未清償。
2.與當事人同為公司行號之股東或合夥人，且為執行職務所必要。
3.與當事人為訴訟繫屬中之兩造當事人。
4.當事人之配偶、直系血親、直系姻親或旁系三親等內之血親。
5.戶長與戶內人口。
6.其他確有法律上權利義務得喪變更之關係。
由上可知，創造與當事人為訴訟繫屬成為兩造當事人，不失為好辦法，可以申領當事人戶籍謄本，如果當事人死亡，為使繼承人承當訴訟，可申領其繼承人之現戶戶籍謄本，這樣我們就可以很快讓真相大白了。 

蕭琪琳 代書 ０９３５－５５５－５４０

  (賣方死亡時)

土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由，檢附載有義務人死亡記事之戶籍謄本及其他有關之證明文件，單獨申請登記。

(買方死亡時)

登記權利人死亡時，得由其繼承人為權利人，敘明理由提出契約書及其它有關證件會同義務人申請登記。(土地登記規則102條)

王禎群 代書 ０９３７－６０３－７５０

新購房屋者要特別注意，自用住宅用地之地價稅申請期限為每年地價稅開徵４０日前【即 9 月 22 日前】！申請核准可少繳４倍的稅喔！
地價稅於每年 11 月 1 日 開徵，繳納期間為 11 月 1 日 至 11 月 30 日 ，課稅所屬期間為當年 1 月 1 日 至 12 月 31 日 。逾期繳納地價稅將加徵滯納金，每超過 2 日按照稅額加徵 1% 滯納金，超過 30 日仍未繳納，則將移送行政執行處強制執行。若您符合以下條件，千萬別忘了．．．．
適用條件： 土地所有權人或配偶、直系親屬在該地辦妥戶籍登記。無出租或供營業用之情形。土地上的房屋是土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。土地所有權人與配偶及未成年受扶養親屬適用自用住宅優惠稅率，以一處為限。都市土地面積以 300 平方公尺 （約 90.75 坪 ）為限，非都市土地面積以 700 平方公尺 （約 211.75 坪 ）為限。
申請期限： 當年 9 月 22 日前，如逾期申請者，自次年起適用。
應備證件： 戶口名簿影本（包括本人、配偶及未成年之受扶養親屬，土地如供直系親屬設籍請檢附設籍人戶口名簿影本，夫妻非設同一戶籍時，請附雙方戶口名簿影本）、建物所有權狀影本（申請書上已填註建號及納稅義務人本人、配偶及未成年子女之戶籍資料者免附）及申請書。
申請地點： 土地所在稅捐分處。若您是金門代書的老客戶，也可聯絡您的承辦代書，我們將免費為您服務！

顏秀姍 代書 ０９３１－０９４－９５０

曾有民眾詢問，其父親死亡後留有一棟房屋及土地，因未辦妥繼承登記，可否由其申請按自用住宅用地千分之二稅率課徵地價稅？
為使大眾均能瞭解，特別提出說明，依民法第 1147 、第 1148 條之規定，繼承人於被繼承人死亡時，當然承受被繼承人財產上之一切權利義務；又繼承人因繼承而有之財產，雖未登記，亦應就該財產履行納稅義務。因此，未辦妥繼承登記前之土地，如符合土地稅法都市土地在 三公畝、非都市土地在 七公畝以內，其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並由上開規定任一者於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地，繼承人即可申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅。
因此要享有這項優惠稅率，依規定必須由土地所有權人之繼承人向該土地所在地之稅捐機關提出申請，且須於地價稅開徵 40 日（ 9 月 22 日 ）前提出，逾期申請者至次年開始適用。申請優惠稅率時，除應填具申請書外，尚需檢附建築改良物證明文件及戶口名簿影本（夫妻不同戶籍者需檢附雙方戶籍資料）以郵寄或親自辦理均可。

賴秉庸 代書 ０９３２－０２９－００４

張耀文 代書 ０９２８－９８６－８４０