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講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師：蕭琪琳、郭哲男代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）2953-3366轉22 盧小姐

★共有物之「少數共有權」！？－淺談多數決下，少數共有人之權利

甲、乙、丙、丁四人共有Ａ地，應有部分各為四分之一，甲、乙、丙三人以多數決方式決議將Ａ地出賣予戊，則：
一、甲、乙、丙三人可否以多數決方式決定將Ａ地出賣予戊？
二、不同意出賣之丁，可否主張共有人之優先購買權？
三、不同意出賣之丁，可否請求將Ａ地分割？
四、如果甲、乙、丙三人反悔，不想賣Ａ地予戊，戊應以何人為被告請求履行移轉Ａ地登記？

一、甲、乙、丙三人得以多數決方式決定將Ａ地出賣予戊：
依民法第819條第2項規定，共有物之處分應得全體共有人之同意。不過，土地法第34條之1第1項已放寬為「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之」、「但應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算」，即為共有物「多數決」原則之確立。
併前開說明，共有人甲、乙、丙三人同意，已達「人數過半及應有部分過半」之門檻，自得以多數決方式將Ａ地出賣予戊。

二、不同意之丁，得主張共有人之優先購買權（土地法第34條之1第4項）：
應予說明者在於，共有物之處分在本質上仍為共有人各自處分其應有部分，僅在多數決處分時，「同意處分」之多數共有人對「不同意處分」之少數共有人之應有部分，因法律特別規定（即土地法第34條之1），而成為「有權處分」。
故而，最高法院78年度第12次民事庭會議決議（一）即認為：「共有人依土地法第34條之1第1項（即多數決方式）出賣共有土地之全部，然就各該共有人而言，仍為出賣其應有部分，不過對於少數共有人（即不同意出賣之共有人）之應有部分，有權代為處分而已，並非以此剝奪少數共有人優先承購之權利」。因此，丁仍得依主張優先購買權。

三、不同意之丁，得於完成Ａ地移轉登記予戊前，請求分割：
按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」，（現行）民法758條定有明文。可知，在Ａ地完成移轉登記予戊前，Ａ地仍屬共有狀態。故丁自得依同法第823條規定，隨時請求分割Ａ地。
若Ａ地分割完成，則出賣人甲、乙、丙與買受人戊間所訂立之買賣契約將發生給付不能或瑕疵擔保責任，然此與不同意出賣之丁無涉，自應由出賣人甲、乙、丙負起契約責任。

四、戊應以甲、乙、丙三人為被告，請求其履行Ａ地移轉登記義務：
之所以甲、乙、丙能將（不同意出賣之）丁之應有部分移轉予買受人戊，乃源自土地法第34條之1第1項所賦予之權源，亦即，出賣丁之應有部分係「有權處分」而非「無權處分」，均如前述。
故而，甲、乙、丙以多數決方式處分共有物，在性質上係（丁）「處分權授與」，所以，不同意出賣之共有人丁並非買賣契約之當事人，故並無債務不履行責任可言，最高法院88年台上字第1703號判決即採此見解，此外，這樣的看法也比較符合當事人的真意及對不同意出賣的共有人較為公平。
所以，丁並非買賣契約之當事人，戊即不得對丁訴請移轉土地登記。

 某甲於民國九十六年七月間透過房屋公司將自己所有板橋市房屋乙幢出賣，出賣當時本以為很快就會另行購買房屋，所以出售時並未以自用宅申請自用住宅增值稅，現在二年的退稅期限已經快要過了，短時間又沒有辦法找的喜歡的房子，聽人家說，如果配偶有房屋，向配偶購買其名下的房屋，也可以申請退稅，是真的嗎？
答：
是真的，土地所有權人出售自用住宅用地後，2年內向配偶購買自用住宅用地，該用地如係其配偶於 74年6月5日以後取得者，准依土地稅法第35條規定申退土地增值稅之規定辦理。（財政部 76/12/04台財稅第761122487號函）

我父親購買板橋市房屋，並出售新莊市房屋，原本計畫申請退回土地增值稅，但是尚未申請前，突然因車禍死亡，因為父親可退的土地增值稅高達，七十幾萬，這樣的金額對我們家來說，不可謂不大，所以想問，這樣申請退還已納增值稅之權利得為繼承之標的嗎？
答：
土地所有權人出售自用住宅用地後，於2年內另行購買自用住宅用地並完成移轉登記後死亡，依土地稅法第35條規定申請退還已納土地增值稅之權利，得為繼承之標的。（財政部77/11/03台財稅第770363608號函）
附件：法務部77/09/22法77律決第16392號函
按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務。但權利義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。民法第1148條定有明文。土地稅法第35條第1項所定土地所有權人出售自用住宅用地後，於2年內另行購買自用住宅用地，並完成移轉登記，其得向主管稽徵機關申請退還已納土地增值稅之權利，依其性質，既非專屬於該土地所有人財產上之權利，法律又無特別規定不得繼承，依民法前揭規定，似得為繼承之標的。

蕭琪琳 代書 ０９３５－５５５－５４０

之前報紙曾經報導在板橋新板特區某社區大樓，因工務局承辦人員一時不察將該大樓記註為新巿鎮開發條例下之大樓，以致該大樓得免繳納契稅，而於近日房屋稅開徵在即，社區住戶引用該條例要求減免房屋稅，以致稅捐處行文給縣府，才知搞了大烏龍，縣府趕緊處理後續相關補救措施，讓筆者不禁想起去年曾經承辦龜山某地段也有適用該條例之減免規定，該條例規定如下：
在第二十五條規定：
新市鎮特定區內之建築物於興建完成後，其房屋稅、地價稅及買賣契稅，第一年免徵，第二年減徵百分之八十，第三年減徵百分之六十，第四年減徵百分之四十，第五年減徵百分之二十，第六年起不予減免。前項減免買賣契稅以一次為限。

該條例為奬勵投資建設，故就新完成建築物之房屋稅、地價稅及買賣契稅是可依年限來做減免，建築物愈新，奬勵減免愈多，而就契稅部份，因契稅之徵收是向取得所有權人開徵，為避免炒作，故減免買賣契稅以一次為限，而該條例適用區域是由行政院核定開發之新市鎮，亦即該區域應是人口不多，尚未過度開發，但板橋乃是台北縣縣府所在地，人口眾多，自然不適用該條例之減免。
＜０９ F ＞

陳萬霖 代書 ０９５２－５５５－７６０

<!--[if !supportLists]--> 農地贈與給子女享有不計入贈與稅優惠，不過贈與農地返還請求權依法還是必須 要課稅，南區國稅局提醒民眾，如要農地贈與給子女又避免課贈與稅，只要先把農地 登記於名下，再做移轉，只不過受限於 5 年內不得變更為非農地使用。 南區國稅局最近查獲一案例，甲君於 86 年間出資購買農地並借名登記在親友乙君 名下，請乙君於 91 年間無償將該筆農地移轉登記在甲君子女丙君，經過稽查單位審核 後，核定補徵甲君贈與稅一百多萬元。 甲君不服，認為是贈與子女應當免納贈與稅，因此提起復查及訴愿均被駁回，提 起行政訴訟，亦分別遭高雄高等行政法院及最高行政法院判決敗訴。 行政法院判決認為，依民法規定，不動產以登記為要件，非經登記，不生效力， 即便甲君實際出資購買農地并登記在乙君名下，只是該筆土地移轉登記乙君前，甲君 也僅是取得土地權利移轉的請求權，因此整體來說，是甲君贈與土地返還請求權給丙 君。 依法僅有農地移轉享有免課贈與稅，土地返還請求權不是土地更不是農地，必須 課贈與稅。

洪文泉 代書０９１１－９５３－８５３

 同一土地所有權人擁有多處自用住宅用地，如將多處住宅用地同時出售，合計面積符合規定，且有符合自用住宅的親屬設籍者，可視為一次出售，按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。其適用條件如下：
1﹒土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
2﹒建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
3﹒都市土地面積未超過 3公畝或非都市土地面積未超過 7公畝部分。
4﹒需未曾享用過，一人一生享用1次為限。
5﹒自用住宅建築完成1年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值10％。
故土地所有權人出售自用住宅用地，都市土地面積未超過 三公畝部分、或非都市土地面積未超過 七公畝部分，是按其土地漲價總額的10%計課土地增值稅，目前為止的規定是一生以一次為限。
土地所有權人必須注意的是，所謂「同時出售」，指的是訂定契約日應相同、並在同一天申報移轉現值，才可以視為一次出售。
土地所有權人如同時出售不同轄區（稽徵機關）土地，應就近向任一筆自用住宅用地所在地稽徵機關辦理移轉現值申報，並在各份申報書加蓋收件章戳後，其土地現值申報即以受理單位收件日為準，不必分別向出售土地所在地稽徵機關逐一申報。其次，自用住宅用地優惠稅率僅適用於「買賣移轉」，如為「贈與移轉」，不得申請適用。

顏秀姍　代書　０９３１－０９４－９５０

民眾贈與土地不適用自用住宅用地特別稅率課徵土地增值稅，所以土地所有權人將所有土地贈與配偶或二親等親屬，雖符合自用住宅用地要件，仍不得申請按自用住宅用地特別稅率課徵土地增值稅。
　　故民眾於移轉土地，申報土地增值稅時須特別注意，如果要申請適用自用住宅用地特別稅率，依土地稅法第34條規定，只能以「出售」的方式辦理移轉，而「贈與」移轉並非「出售」，所以無法申請適用自用住宅用地特別稅率，該局提醒民眾，在訂立土地移轉契約時應特別注意「贈與」及「買賣」課稅上的區別，謹慎選擇移轉的方式。

呂慶華 代書　０９１８－７３９－７３９

很多民眾可能認為沒有收到稅單，就可以不用繳納稅捐，因此對於稅捐機關所核發的稅單，常以拒絕收受或遷移住所的方式，來逃避稅捐繳納，但是拒絕收受稅單者，稅捐機關可以辦理寄存送達，如他遷不明，則可以辦理公示送達，同樣都發生送達的效力，送達後如不繳納，將會被移送執行處強制執行。民眾雖然逃得了稅單，但是仍然逃不了稅。

綜上所述籲請民眾：收到稅單請依稅單上所載繳納期限依限繳納，如以逃避收受稅單來規避稅捐，經稽徵機關辦理寄存送達或公示送達發生效力後，除要繳納稅款外，還會加徵滯納金及執行費，反而得不償失喔。

賴秉庸 代書　０９３２－０２９－００４