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講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師：蕭琪 琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）2953-3366轉22 盧小姐

★它抓不住我！──淺談私接有線電視能否成為刑法竊盜罪處罰之客體

據報載，桃園縣有某位黃姓民眾從民國九十六年起至九十八年一月十九日止，未經南桃園有線電視公司同意，在中壢市中山東路住處私接訊號，當日（即十九日）晚間，電視公司稽查員發現上情後報警處理，警方以刑法第 320 條第 1 項之竊盜罪移送地檢署。

該物黃姓被告在偵查中坦承私接有線電視線路觀賞電視節目，但堅決否認有竊盜行為，他說承租處本來就有第四台訊號，他只是將線連接上電視而已。

檢察官偵查後，認為有線電視台所傳輸的影音視訊，是利用設置纜線方式，並以電磁波系統傳輸影像聲音，為電磁波之一種，而使用後物質的全能量並不會減少，性質上非屬於電能、熱能等概念範疇，並非刑法竊盜罪所欲保護的客體，因此對黃姓被告為竊盜罪之不起訴處分。

上開案情經報章媒體披露，議論紛紛•••

•  竊盜罪規定之「他人之動產」究何所指：

「意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金」，刑法第 320 條第 1 項定有明文。但何謂「他人之動產」，學者認為參照民法 66 條之規定，乃指土地及其定著物等不動產以外之物。

刑法上之「他人之動產」雖然不必限於「有體物」之範疇，但以「無體物」方式存在者（例如電能、熱能）卻也不多見。為了避免新型態之「無體物」動輒出現而有違罪刑法定主義，故原則上不允許執法者任意「類推適用」（本例之有線電視電磁波即是）。所以，早期歐陸國家在「竊電條款」訂立以前，「偷電」並不構成竊盜罪。

•  有線電線之「電磁波」亦不屬於刑法 323 條之「準動產」：

刑法第 323 條規定「電能、熱能及其他能量，關於本章之罪，以動產論」。有識者或以為：電磁波亦可以該當於「其他能量」，所以竊取「電磁波」應該也構成竊盜才對。

然而重點在於刑法之「竊取行為」係指先破壞他人對物之持有支配關係後，再建立一個新的持有支配關係。所以，竊取他人之電能、熱能者，他人之電能、熱能將因而減少（持有支配關係遭破壞）；行竊者將取得該他人之電能、熱能（建立新的持有支配關係）。故而，概念上能量不會「消長」者，都不會成為竊盜罪之客體或「其他能量」，因此，盜印他人著作不會成為竊盜行為（但著作權法另有規定）。

台灣高等法院暨所屬法院 89 年法律座談會刑事類提案第 8 號亦認為（審查意見）：刑法第 323 條所謂「其他能量」自應以性質上等於電能、熱能之「能量」為限，否則即與罪刑法定主義之類推適用禁止原則有違，準此以言，具消長性質之「能量」始為刑法竊盜罪主張所欲保護之客體。而有線電視台所傳輸之「影音視訊」•••為電磁波之一種，使用之後物質的全部能量並不會減少，性質上非屬於電能、熱能等概念範疇內之能量，應非刑法所欲保護之客體。•••，自難論以刑法第 323 條、 320 條之竊盜罪。

•  刑罰可免，但民事（或侵權）責任猶在：

依有線廣播電視法第 74 條規定：「未經系統經營者同意截取或接收系統播送之內容者，應補繳基本費用。其造成系統損害時，應負民事損害賠償責任」（第 1 項）、「前項收視費用，如不能證明期間者，以二年之基本費用計算」（第 2 項），可知，黃姓民眾仍應補基本費用，如果私接行為造成有線電視公司系統損害時，並應負起損害賠償責任。

蕭琪男律師 ０９８８－８３５－３３３

按信託法第 12 條第 1 項規定：「對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。」核其立法意旨，係因信託財產名義上雖屬受託人所有，但受託人係為受益人之利益管理處分之，故受託人之債權人對信託財產不得為強制執行。至於委託人之債權人亦不得對信託財產為強制執行，因信託財產移轉為受託人後，該財產形式上已屬受託人財產而非委託人財產，是委託人之債權人當然不得對已登記為受託人名義之財產聲請強制執行。惟為防止委託人藉成立信託脫產。害及其債權人之權益。信託法爰參考民法第 244 條第 1 項之規定「債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之。」對信託法第 6 條第 1 項「信託行為有害於委託人之債權人者，債權人得聲請法院撤銷之。」規定信託行為有害於委託人之債權人權利者，債權人得聲請法院撤銷信託登記，以保障委託人之債權人，並期導引信託制度於正軌，故委託人之債權人於信託登記前已存在之債權自可依信託法第 6 條第 1 項規定及信託法第 7 條除斥期間規定「撤銷權，自債權人知有撤銷原因時起，一年間不行使而消滅。自行為時起逾十年者，亦同。」對信託財產聲請法院撤銷之。縱其上開條文可知，委託人之債權人自不得對信託財產強制執行，但可由法院聲請撤銷信託登記，回復信託財產至委託人名下後，聲請強制執行。

郭哲男 代書 ０９３８－６９９－８７１

這是發生在台中縣的案例，申請人小郭等二人經全體繼承人十人同意就被繼承人所有之土地，協議由繼承人小郭等二人分割繼承取得公同共有全部之遺產，即主張依契約而成立之公同關係，法無明文禁止，當事人自得依契約自由原則成立新公同共有，而向該管轄地政事務所申請登記，此時地政事務所該如何處理？

甲案：參照謝在全大法官之見解及民法第八二七條修正案，繼承公同共有關係既由法律規定而來，並以遺產分割方式消滅公同共有關係，自不得再以遺產分割協議另行創設公同關係。

乙案：基於契約自由原則及法無明文規定，又參照學者史尚寬見解，如經繼承人全體合意以遺產分割協議契約約定為公同共有，是以應得由繼承人另行協議創設公同關係。

現況：依目前登記機關處理方式，採行法無明文規定，意即以乙案為依規，然物權篇通則章於 民國九十八年七月二十三日 施行後，依民法八二七條修正案所示：依法律規定（例如繼承）、習慣（例如祭祀公業）或依法律行為（例如合夥、夫妻財產制）成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。
＜＜此項為新增：前項依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限。＞＞亦即依法律行為而成立之公同關係，範圍不宜過廣，為避免誤解為依法律行為得任意成立公同關係，增訂第二項，明定此種公同關係以有法律規定或習慣者為限。

總結：意即目前現況尚可以多人公同共有以協議分割變更為二人公同共有，但物權篇通則章於 民國九十八年七月二十三日 施行後，限縮此種公同關係以有法律規定或習慣者為限，便不能以多人公同共有以協議分割變更為二人公同共有。
＜資料來源法務部　　０９ E ＞

陳萬霖　　代書　 　０９５２－５５５－７６０

農地贈與給子女享有不計入贈與稅優惠，不過贈與農地返還請求權依法還是必須 要課稅，南區國稅局提醒民眾，如要農地贈與給子女又避免課贈與稅，只要先把農地 登記於名下，再做移轉，只不過受限於 5 年內不得變更為非農地使用。 　　南區國稅局最近查獲一案例，甲君於 86 年間出資購買農地並借名登記在親友乙君 名下，請乙君於 91 年間無償將該筆農地移轉登記在甲君子女丙君，經過稽查單位審核 後，核定補徵甲君贈與稅一百多萬元。 　　甲君不服，認為是贈與子女應當免納贈與稅，因此提起復查及訴愿均被駁回，提 起行政訴訟，亦分別遭高雄高等行政法院及最高行政法院判決敗訴。 　　行政法院判決認為，依民法規定，不動產以登記為要件，非經登記，不生效力， 即便甲君實際出資購買農地并登記在乙君名下，只是該筆土地移轉登記乙君前，甲君 也僅是取得土地權利移轉的請求權，因此整體來說，是甲君贈與土地返還請求權給丙 君。 　　依法僅有農地移轉享有免課贈與稅，土地返還請求權不是土地更不是農地，必須 課贈與稅。

洪文泉 代書 ０９１１－９５３－８５３

張三賣出板橋市光武街房屋，該房屋張三已居住十幾年，因此，如果用一般增值稅來辦理時，稅額高達七十幾萬，原本應該用自用稅率來辦理，但是發現他已於三年前用過，法律規定，每人一生只能一次為限，他聽人說：沒有辦理自用增值稅也可以退稅，他感到很奇怪，是真的嗎？
出售合於土地稅法第 9 條及第 34 條第 1 項規定之自用住宅用地，出售前未按自用住宅用地稅率課徵地價稅，出售時亦未申請按自用住宅用地稅率課徵上地增值稅，仍有同法第 35 條第 1 項第 1 款申請退還已納土地增值稅之適用。說明：一、土地所有權人出售合於土地稅法第 9 條規定之自用住宅用地，雖未申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，但該土地在出售前係按自用住宅用地稅率課徵地價稅者，得認為已有自用住宅用地之事證，其於兩年內另行購買自用住宅用地，得依同法第 35 條第 1 項第 1 款規定申請退還已納之土地增值稅。惟「按自用住宅用地稅率課徵地價稅」並非唯一認定要件，如出售前未按自用住宅用地稅率課徵地價稅，經稽徵機關查明符合同法第 34 條第 1 項（面積要件）（編者註：依 96 年台財稅字第 09604521610 號令核示已無面積限制）及第 2 項（出售前 1 年內未曾供營業使用或出租要件）且合於同法第 9 條規定者，應准依同法 35 條第 1 項第 1 款規定，退還其已納之土地增值稅。（財政部 77/12/01 台財稅）

蕭琪琳 代書 ０９３５－５５５－５４０

因不動產價值性高，常為歹徒覬覦之目標，加上經濟不景氣影響，國內近年發生多起不動產詐騙案，提醒民眾加強注意防範，以保障自身財產安全：

案例一、以申辦補發身分證、變更印鑑，申請補發所有權狀及盜賣土地：
詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主，經由向地政機關申請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料，篩選後再決定詐騙對象，並以身分證遺失為由，冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑，再到地政事務所申請補發土地所有權狀，等領到權狀後，就把土地變賣。

案例二、偽造土地所有權狀及印鑑證明，讓不知情的仲介業介紹客戶購買：
詐騙集團將鎖定的標的物，以低於市價許多的價格委託銷售，經仲介公司人員介紹客戶購買，詐騙集團並偽造土地所有權狀及印鑑證明，以騙取買方及仲介公司的信任，直到前往地政事務所辦理過戶時，才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的，但該冒名的賣方早已不知去向，買方所支付的訂金及部分款項也無法追討了。
提供下列幾點注意事項供參考：
1 、經常出國或是不住在戶籍所在地的人，應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知，並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。
2 、權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好，千萬不要任意交給別人，如果權狀丟了，應該向派出所報案，並儘速向地政事務所申請補發權狀。
3 、要賣房子的人，如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話，一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士代辦，才有保障。
4 、想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人，一定要找有辦理公司登記或商號登記以及經過地政處許可、備查，而且加入公會的業者，才有保障。
5 、買屋、賣屋找合法地政士，讓您產權有保障

顏秀姍 代書０９３１－０９４－９５０

最近發現，常有納稅義務人以為向法院標購不動產，只須取得權利移轉證明書，即可逕向地政機關辦理產權登記，實際上這是錯誤的觀念，其實向法院標購取得拍賣的不動產，還是必須在規定期限內申報繳納契稅的，而且錯過期限而逾期申報或者被查獲短、漏報，是都會遭受處罰的。
因此向法院標購不動產也是屬於買賣的一種，拍定人應於法院核發權利移轉證明書之日起 30 天內，填妥規定格式之契稅申報書，連同相關應附證件，如拍定人身分證明文件、印章、權利移轉證明書等，向房屋所在地的鄉鎮市公所申報契稅。拍定人如果超過期限申報，每逾 3 天將遭加徵 1% 的怠報金，至應納稅額為止；又如果是短報或漏未申報，遭人檢舉或經稽徵機關查獲，則除了要補繳本稅外，還會被處以應納稅額 1 至 3 倍的罰鍰。所以，各個拍定人請注意了，為了您自身的權益，拍定後請記得與法院聯繫，儘速取得權利移轉證明書，並在規定期限內辦理契稅申報，才能避免多繳冤枉錢！

呂慶華　代書　０９１８－７３９－７３９

因不動產價值性高，常為歹徒覬覦之目標，加上經濟不景氣影響，國內近年發生多起不動產詐騙案，提醒民眾加強注意防範，以保障自身財產安全：

案例一、以申辦補發身分證、變更印鑑，申請補發所有權狀及盜賣土地：
詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主，經由向地政機關申請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料，篩選後再決定詐騙對象，並以身分證遺失為由，冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑，再到地政事務所申請補發土地所有權狀，等領到權狀後，就把土地變賣。

案例二、偽造土地所有權狀及印鑑證明，讓不知情的仲介業介紹客戶購買：
詐騙集團將鎖定的標的物，以低於市價許多的價格委託銷售，經仲介公司人員介紹客戶購買，詐騙集團並偽造土地所有權狀及印鑑證明，以騙取買方及仲介公司的信任，直到前往地政事務所辦理過戶時，才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的，但該冒名的賣方早已不知去向，買方所支付的訂金及部分款項也無法追討了。
提供下列幾點注意事項供參考：
1 、經常出國或是不住在戶籍所在地的人，應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知，並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。
2 、權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好，千萬不要任意交給別人，如果權狀丟了，應該向派出所報案，並儘速向地政事務所申請補發權狀。
3 、要賣房子的人，如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話，一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士代辦，才有保障。
4 、想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人，一定要找有辦理公司登記或商號登記以及經過地政處許可、備查，而且加入公會的業者，才有保障。
5 、買屋、賣屋找合法地政士，讓您產權有保障

顏秀姍 代書０９３１－０９４－９５０