每月皆有開課，詳情請洽詢至：2964-9922

講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）2953-3366轉22 盧小姐

★民事好？還是刑事好？

甲有一屋齡屆三十年之房屋，因年久失修已肇致一、二樓天花板多處混泥土龜裂、崩落及原埋設其中之鏽蝕鋼筋外露。然而甲為圖出售前開房屋之便利，不思修繕而僅以另行架設木質天花板方式掩蓋該建物之上開瑕疵，之後再經由不知情之房屋公司仲介尋求買主。終於，乙看上甲之房屋，也經房屋公司帶至現場查看房屋現況，但房屋瑕疵部分已遭掩飾，並且，甲在不動產買賣契約載明「保證買賣標的於點交前無存在如傾斜、龜裂等影響結構安全等物之瑕疵」及「不動產標的物現況說明書」中隱匿混泥土崩落、鋼筋鏽蝕且外露之重大情事，乙遂不疑有他而與甲簽立買賣契約。詎料，交屋後不久乙先發現牆面疑似有漏水之水漬痕跡，經聯絡甲處理期間，旋即發生先前用以掩飾之木質天花板因不堪原天花板之混泥土持續崩落而壓毀破損。再經勘查後驚覺系爭房屋一、二樓天花板早已多處出現混泥土龜裂、崩落及鏽蝕鋼筋外露。不過，經查甲之房屋並非海沙屋，亦無輻射鋼筋等問題。則，

ㄧ、乙在民事上有何救濟途徑？
答: 甲可能選擇的民事主張為「物之瑕疵擔保責任」（民法第355條）、「因受詐欺而撤銷意思表示」（民法第92條）或「侵權行為」（民法第184條）：房屋買賣契約業經成立，已如前述，依法出賣人甲負有物之瑕疵擔保責任，自不待言。乙若主張此責任的結果可能為減少價金、解除契約或損害賠償。不過，乙面臨的問題在於，甲之房屋既非海沙屋，也無輻射鋼筋，除非乙證明該房屋有重大瑕疵已不適宜居住（通常要經過鑑定，惟此程序不但曠日廢時，費用亦不便宜），否則解除契約有其困難。第二個選擇是撤銷受詐欺所為的（買賣）意思表示，如此也能達到解除契約的目的；同樣的，甲的詐欺行為也會構成侵權行為，所侵害者係乙意思表示的自由，乙當然可以主張侵權責任來恢復原狀。法院實務上，更認為兩者並行不悖，任由乙選擇。不過，民事主張的最大挑戰在於舉證責任，常言道，「舉證之所在，敗訴之所在」，原因即在此。

二、乙可否提刑事告訴？
答:乙視具體情況可對甲提出詐欺（刑法第339條）之告訴：甲為圖取得出售不相當對價房、地之利，明知系爭房屋已有多處混泥土龜裂、崩落及鋼筋鏽蝕並外露，卻先施以另架設木質天花板以為掩蓋繼之以保證買賣標的無傾斜、龜裂等瑕疵及於「不動產標的物現況說明書」隱匿重大情事等詐術使乙陷於錯誤而與甲簽立買賣契約，進而交付價金並受有損害，甲的行為應已構成刑法339條第1項之詐欺罪。如果確認甲負刑事責任，通常乙會有較大的籌碼來談解除買賣契約，例如，偵查中檢察官或起訴後法院法官要求被告甲與告訴人和解，此即得成為和解條件。再不然，經過刑事調查程序後，亦可大幅減輕乙在民事程序舉證責任之難度。

三、刑事告訴與民事起訴間應如何選擇？
答: 刑事或民事程序之選擇並非絕對，亦非截然二分：除了民事、刑事程序外，實務上亦存在刑事附帶民事程序（下稱附民程序）可供選擇，透過附民程序最大的好處是不須繳納裁判費，不過，附民程序有其要件（請參刑事訴訟法相關規定）。此外，附民程序須待案件已經檢察官起訴至法院時方能提起，有時會錯失民事時效（例如侵權行為之損害賠償為二年）；有時，實施民事假扣押等保全程序，亦面臨限期起訴問題，也無法久候檢察官偵查終結起訴。另外，濫用「以刑逼民」之手段，實際上卻無充分證據，將可能落得「誣告」下場，不可不慎！

蕭琪男律師 ０９８８－８３５－３３３

本次要談的是若有增建或頂樓加蓋之建物，當強制執行時該如何處理？
首先我們要確認頂樓加蓋是屬於誰所有的？
以優先權當然是出資起造人，再來是買受人，最後是占有人，頂樓加蓋雖然是違章建築，有被拆除之虞，但法並無禁止交易之明文規定，是有其財產價值，而且並非毒品或槍砲刀械管制品，如果以一般買賣交易，依最高法院六十七年見解：買方買到事實上之處份權，得居住、使用或拆屋重建，但在強制執行時，又會如何呢？ 頂樓與頂樓加蓋猶如主物與從物之關係，就好像汽車與備胎一樣，從物是一獨立物，依民法規定主物之處份及於從物，而當有內梯時算是主物之成份，而有內梯又有外梯時，仍為從物，即主物之處份及於從物之原則，故強制執行時頂樓與頂樓加蓋併付拍賣。 但問題來了，如果頂樓加蓋是在設定抵押權之後，當抵押權人實行抵押權拍賣抵押物時，該如何是好？如果在抵押前已蓋好亦即先蓋後押，頂樓加蓋可及於從物，但抵押後才蓋好亦即先押後蓋，頂樓加蓋是不及於從物，但民法為顧及社會經濟及土地用益權人利益，允許抵押權人可將頂樓加蓋併付拍賣，但就該部份並無優先受償之權。而目前銀行實務上會要求擔保物提供人或債務人切結，或是在設定契約書上加註：抵押權及於增建和頂樓加蓋。

案例一、問：起造人甲賣給乙A屋頂樓與頂樓加蓋，債權人丙取得執行名義對債務人乙聲請強制執行拍賣A屋，甲可否以第三人主張異議之訴，向法院聲請頂樓加蓋不要併付拍賣？ 
                                賣A屋 
                                 甲－－－→ 乙 
                                     ＼ ↑拍
主張第三人異議之訴？ ↘         ︱賣
                丙
答：甲為頂樓加蓋出資起造人，因甲賣A屋時已將頂樓加蓋一併移轉給乙，故乙對A屋有事實上之處分權，當丙對乙強制執行拍賣A屋時，甲為頂樓加蓋出資起造人，故甲有足以排除之權利，但有忍受之義務，因甲已將A屋賣給乙，故甲並不能主張第三人異議之訴。

案例二、問：甲將A屋抵押給乙，債權人丙金錢債權已届清償期，取得執行名義對債務人甲聲請強制執行拍賣A屋，乙可否主張抵押權未届清償期，聲請第三人異議之訴？ 
                                                抵押A屋 
                                                甲 －－－→ 乙 
                                               ↑拍 ／
主張第三人異議之訴? ∣賣 ↙
          丙
答：因抵押權只在擔保受償之優先順序，僅能主張就拍賣後之價金參與分配，故乙無排除的權利，另乙若無執行名義，當丙撤回時，乙是不能續行執行的。

案例三、問：甲將A屋抵押給乙，債權人丙因非金錢債權而取得執行名義，當丙依民法所有物返還請求權，向法院聲請將甲之A屋交付給丙時，乙可否聲請第三人異議之訴？
                        抵押A屋
                       甲 －－－→ 乙
                       ↑拍 ／主張第三人異議之訴 ？
              ︱賣 ↙
    丙
答：抵押權不以占有為目的，僅能有優先受償，需抵押權有追及效力，緃然丙對甲主張交付，若將來乙無法受償時，乙仍然得對A屋強制執行，故乙無聲請第三人異議之訴，並無排除他人之權利。但有例外的就是當抵押物有減少價值時，乙可主張第三人異議之訴，故用益物權未受妨害時，是不得主張第三人異議之訴，因為在拍定後是隨同移轉的（但不包括抵押權，抵押權在拍定後是全部塗銷，而對抵押權有影響時，經執行法院除去後拍賣者，是不在此限）。 當強制執行遇到繼承時，該如何處理呢？親愛的讀者，下回再為您做解說，而您也可以利用這段時間思考，下期見。＜下期預告：強制執行ＶＳ繼承＞

陳萬霖 代書 ０９５２－５５５－７６０

        政府課錯稅，退稅不再有時間限制，而應全數退還，立法院將於12月18日審查由行政院提案修正稅捐稽徵法草案，明令政府對人民錯課稅捐，不再只限退稅五年。多數立委更擴大提案，要求包括因人民自己的錯誤，導致溢繳稅款，要求政府退稅的時間應拉長。
知名律師陳長文的自用住宅，遭台北市稅捐處誤認為是營業場所，15年來長期溢課房屋稅總額達17萬元。陳長文要求返還溢課稅捐，台北市稅捐處依法只願退還五年的溢繳稅款，陳長文因此申請行政救濟。這宗「政府課錯稅，卻只願退還五年」的課稅爭議事件，也引起監察院長王建瑄公開抨擊，要求政府除了退稅，還要道歉。

       稅捐稽徵法第28條修正草案，被稱之為「陳長文條款」，行政、立法部門均有意促其儘早修法過關。不過，財政部強力反對將「退稅無期限」的適用範圍，擴及非屬政府機關錯誤的溢繳稅捐案件。

在陳長文事件後，也有多起民眾提出相同錯課稅捐遭遇的案例，行政院經檢討後提出稅捐稽徵法第28條條文修正草案，同意納稅人因稅捐機關適用法令錯誤、計算錯誤或其他可歸責於政府機關的錯誤，導致溢繳稅捐者，稅捐機關應在自知有錯誤原因之日起兩年內查明退還，退還稅款不以五年內多繳的稅款為限。

行政院同時訂出追溯條款，在法案修正前的溢繳稅款案件，同樣可享有不限期的退稅權利。
不過，行政院對於納稅人自己申報錯誤導致多繳的稅款，仍規定在繳納日起五年內提出證明退稅，逾期不得再要求退稅。
多數立委所提案修正稅捐稽徵法第28條條文草案，其立意包括立委贊同可歸責政府錯誤的課稅案件，政府應全數退稅；屬於錯在納稅人本身的溢課稅捐案件，也要求修法拉長退稅期限。

部分立委提案自現行五年延長為十年，部分立法則認為應比照不設期限。
財政部強調，納稅人有協力申報的義務，若確實不是政府錯課，退稅期限仍應維持五年。財政部指出，目前稅捐核課期為五年到七年，逾期的課稅案件依法都不能再追補稅，因此屬於納稅人自己錯繳的稅捐，也不宜擴大為無限期退稅。 報錯稅 應約束退稅請求權 政府課錯稅，只願退還最長五年稅款，其作法確實惹人非議；然而，納稅人一時不察，自己報錯稅，甚至因此多繳了稅款，事後要求政府無限期退稅，恐怕也有爭議。
律師陳長文為了遭稅捐機關溢課長達15年的17萬元房屋稅，與政府並打起稅務官司，當然不僅只為討回17萬元而已，陳長文更想做的是以納稅人的身份，為制度爭一個公道。
政府也會課錯稅，並不是偶發事件，在房屋、地價等財產稅案件中，也非只有陳長文一件。於情、於理，只要被證實是政府課錯稅，錯了幾年就該還給人民幾年才對。
過去，政府因稅法規定僅可退稅五年，不管人民再抱怨，都不願改變。直到錯課了知名律師陳長文的房屋稅，政府仗著有法條不願如數退稅的陋規，總算將被打破。
立法院將審查稅捐稽徵法第28條文修正草案，準備扭轉過去政府錯課稅捐卻只退稅五年的慣例。這宗朝野均無爭議的法律修正案，卻有向上發展的態勢，因為部分立委主張，不管是誰的錯，只是要溢繳稅捐，政府退稅都不能有年限。
不小心多繳稅，縱使錯不在政府，而是納稅人自己時，也能全數拿回退稅款，固然是極為討喜的提案，不過，也可能因此動搖稅法設下的核課期界線。
假如，溢繳稅款退稅不限年限，相對短繳的稅捐，政府是不是也能無限期追稅？
稅捐稽徵法第28條所以能夠修正，主要是政府自知理虧，一旦錯在政府，沒有道理只退五年稅，「退稅無限期」是為了懲罰政府，瞭解該對人民謹慎課稅。
反過來說，錯誤如果證明來自納稅人自己，一旦比照無限期退稅的優待，難免會讓納稅人輕忽其納稅義務，溢繳稅捐事後舉證過程，更將帶給徵納雙方極多困擾。不屬於政府的錯誤，納稅人行使退稅請求權仍須被約束，不宜無限上綱。     

郭哲男 代書 ０９３８－６９９－８７１

一. 案例梗概─
A君於88年3月經醫生診斷罹有惡性腫瘤等症，在90年9月死亡，其繼承人B君(配偶)申報遺產總額為1900萬，經國稅局查獲A君生前(89年3月~90年8月)陸續向某保險公司投有五筆「遞延終身年金保險」躉繳保險費3500餘萬並指定其女C君為身故受益人，A君身故後由其女C君領取保險費3600餘萬部份，則漏未申報，遂核定A君遺產總額為5500餘萬(1900萬+3600萬)，應納稅額1100餘萬(5500萬-700萬-400萬-100萬-40萬)*41%-5507000 = 11959000元；並依同法45條處以罰款1100餘萬(漏報之部份)；B君不服經申請複查，訴願-獲財政部撤銷其罰款部份，惟B君對其女C君領受之保險金3600萬，併入A君遺產核課遺產稅仍為不服而提起行政訴訟遭駁回，乃提起上訴，最高行政法院對原審判決，訴願決定及原處分均予維持，駁回B君之訴而確定。

二. 案例解析─「租稅規劃」≠「合法節稅」
A、B君夫妻兩人在A君生前誤信「保險法112條」、「135條之3」及遺產贈與稅法第16條第九款規定─即該3600餘萬，不列入遺產，而作上述「租稅規劃」(自89年3月~90年8月陸續投保並躉繳保費3500餘萬，而A君90年9月身故時僅領回3600餘萬)實為「似是而非」，從而最高行政法院基於「實質課稅」及「租稅正義」判為A君生前係〝「租稅規避」─是利用稅捐法規所未預定之異常或不相當之法形式，意圖減少稅捐負擔之行為〞，與「合法節稅」─依據稅捐法規所預定之方式減少稅捐負擔之行為不符，駁回B君之上訴。

三.本案「合法節稅」之研究…..
綜合本案內文之研討，A君生前持有現金至少3500萬，因A、B君誤以為「保險法112條」；「135條之3」及「遺產贈與稅法第16第九款」─保險金不列入遺產之迷思，而作上述「租稅規劃」(實則為租稅規避)因此!徒勞無功，自所必然之事。再依本案而言「合法節稅」課題下試就:1.A君生前規劃；2.A君身故後繼承；3.A君生前及身故後繼承統合規劃三方面研究之………
1. A君生前規劃：A君可將手中現金轉換成不動產，利用不動產低現值高市價特性達到本案「節稅」目的。則本案遺產稅可降至250餘萬。
2. A君身故後繼承(視情況審酌使用):由配偶依民法1030-1條─主張剩餘財產分配請求權，則遺產稅可降為260餘萬。 (此項規劃，以配偶名下資產小於被繼承人時使用之，若配偶之資產已大於被繼承人時，將來遺產稅可能因此大增適得其反)。
3. 統合規劃─1項、2項統合應用時，節稅效果更大，可達幾乎免稅之境。

四 .後記：遺產及贈與稅可謂典型的「富人稅」，或許有些人是祖先庇蔭，資產龐大，但大多數人係辛苦大半輩子，才積攢可觀財富，除每年繳稅外，身後還要再繳大筆遺產稅，難免心有不甘；因此在「合法節稅」的前題下，妥為規劃，降低稅賦，方不致多繳不必要的冤枉稅；
前面三項規劃若朋友有進ㄧ步瞭解之需要，敬請不吝來電賜教。

洪文泉 代書 ０９１１－９５３－８５３

為了維護交易的安全與秩序，各大房屋仲介公司均會配合『房屋交易安全制度』，或承辦房屋價金履約保證機制；站在公正第三人的立場來做好監控安全及流程控管的責任，為買賣雙方的交易安全做更嚴密、更安全的把關。基本上透過仲介公司成交買賣案件，會更有保障；但一般民眾若未透過仲介公司，仍可找尋有與履保公司有特約的代書事務所辦理房屋價金履約保證之買賣契約。

一、履約保證能保證什麼：
1、履約保證可以提供不動產買賣雙方對於買賣價金基本權益的保障。
2、賣方的產權文件、及買方要給賣方之價金交付公正第三者（銀行、特約代書）待產權清楚的過戶到買方的名下，且點交不動產予買方接管之同時，賣方才可取得全部價金。

二 、對買方而言，有那些基本保障？
1、防止賣方一屋二賣或賣方非真正屋主時，買賣價金被賣方詐領。
2、買賣過程中，因賣方之債務問題，該不動產遭法院查封或依法遭限制登記。
3、賣方於完稅時，拒繳相關稅捐；如應繳之增值稅，或地價稅、房屋稅等欠稅。
4、買方所簽發之尾款本票遭人挪用；（因尾款本票開履保公司之抬頭）。
5、賣方拒絕清償原銀行貸款。
6、賣方無法如期交屋。當賣方違約時，買方已給付價金，卻無法取得完整的房地及產權時，買方依約定方式完成催告並解除買賣契約後，或經司法判決、或明確之責任歸屬認證後，能將已給付之價金全部收回。

三、對賣方而言，有那些基本保障？
1、所有權移轉登記前，買方即違約者，賣方能依約沒收買方已支付之價金。
2、產權已過戶至買方名下，惟買方卻拒絕交付尾款。
3、產權已過戶至買方名下，惟買方卻不願清償賣方之原貸款。

買方若未能依約如期履行契約所定之義務，依約完成催告並解除買賣契約者，履約保證機制可協助您可回復不動產所有權。若買方違約未能結清款項、且無法回復完整的產權，並解約確定。或經司法判決、或明確之責任歸屬認證後，賣方能取得全部依約應得的價金。故履約保證機制可以提供不動產買賣雙方對於【買賣價金基本權益】的保障。鑑於近年來不動產詐騙案件頻傳，建議民眾為了保障自身的權益；房屋或土地買賣案件，最好承辦房屋價金履約保證，以杜絕買賣糾紛。

顏秀姍 代書 ０９３１－０９４－９５０

依財政部國稅局表示，中華民國境內居住之個人死亡，繼承人未依法拋棄或聲請限定繼承者，應就被繼承人遺產範圍內代負一切有關申報繳納所得稅之義務。依所得稅法第71條之1規定，中華民國境內居住之個人於年度中死亡，其死亡及以前年度依規定應申報課稅之所得，除符合同法第71條規定免辦結算申報者外，應由遺囑執行人、繼承人或遺產管理人於死亡人死亡之日起3個月內，依規定辦理結算申報，並就其「遺產範圍內」代負一切有關申報納稅之義務。但若遺有配偶為中華民國境內居住之個人者，仍應由其配偶依規定合併辦理結算申報納稅。

舉例說明：甲君94年度未依規定申報綜合所得稅，經核定有應納稅額，惟甲君業已死亡，乃改向其繼承人發單補徵，其繼承人不服，主張甲君未遺有財產，雖曾領取其勞工保險給付及退休撫卹互助金，仍不足償還債務及喪葬費支出等，申請復查。案經國稅局再深入查核，甲君繼承人並未依民法規定，於知悉其得繼承之時起3個月內以書面向法院為拋棄繼承，亦未依規定聲請限定繼承，自繼承開始時，即概括承受繼承其債權及債務，且依上揭所得稅法規定，應就遺產範圍內代負一切有關申報繳納所得稅之義務。故改向甲君繼承人課徵甲君之核定所得稅額並無違誤，遂復查決定予以駁回。綜上所述呼籲遺囑執行人、繼承人或遺產管理人，於被繼承人死亡時，應注意依法辦理被繼承人所得結算申報，並就其遺產範圍內代負申報納稅之義務。

賴秉庸 代書 ０９３２－０２９－００４

小美二十一歲，他父親生有三千金，小美排行老大，父親十分努力經營小吃店的生意，他打算為每一位女兒購置房屋，讓她們日後雖然嫁人還可以住附近，大家有個照料，他父親在十幾年前先以大女兒名義購買五十幾坪房屋一幢，也就是現在住的地方，去年二月因為父親聽到他好友被騙的事後，開始擔心女兒年紀小會不會因涉世未深也被騙，於是就問鄰居地政士事務所，該如何能保障登記在女兒名義的產權不會被騙，地政士告訴他可以辦信託給自己，等女兒長大時再辦撤銷信託，於是父親就將登記在小美名義的房屋信託給自己，但是今年十一月時地價稅單下來時發現與本只要繳五千多元的稅單，現在卻要二萬多，感到奇怪，於是請教稅務員，稅務員給的函令是說：「信託土地，於信託關係存續中，其土地所有權依信託法第一條規定，應移轉與受託人，並由受託人依信託本旨，為受益人之利益或特定之目的，管理或處分，其與土地稅法第九條、第十七條及第三十四條有關適用自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅，應以土地所有權人所有，並確供該土地所有權人或其配偶、直系親屬自己居住使用之規定及立法意旨，尚有不符。故信託土地，於信託關係存續中由受託人持有及移轉時，應無上述土地稅法自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅規定之適用。（財政部91/05/01台財稅字第0910452561號令）」，但是他感到非常難以理解，於是在請教後並申請解釋得到另一新的解釋：「查信託土地，於信託關係存續中，由受託人持有及移轉時，應無土地稅法自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅規定之適用，前經本部九十一年五月一日台財稅字第○九一○四五二五六一號令釋在案；惟土地為信託財產者，其於信託關係存續期間，如委託人與受益人同屬一人（自益信託），且該地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用，與該土地信託目的不相違背者，該委託人視同土地所有權人，如其他要件符合土地稅法第九條、第十七條及第三十四條規定，受託人持有土地期間或出售土地時，仍准按自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅。至於地上房屋拆除改建情形下，如委託期間，如委託人與受益人同屬一人（自益信託），且該地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用，與該土地信託目的不相違背者，該委託人視同土地所有權人，如其他要件符合土地稅法第九條、第十七條及第三十四條規定，受託人持有土地期間或出售土地時，仍准按自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅。至於地上房屋拆除改建情形下，如委託人（原自用住宅用地所有權人）基於地上房屋拆除改建之目的，而將其土地所有權信託移轉與受託人，且委託人與受益人同屬一人（自益信託），其於信託關係存續中，受託人持有土地期間或出售土地時，如符合上述規定者，亦准依拆除改建相關規定按自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅。

 但是信託土地，於辦竣塗銷信託登記回復原土地所有權人名義後未滿一年即再行出售，申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，有關其出售前一年內有無供營業使用或出租之認定，應以出售日之前一日往前推算一年，這就必須留意以保障自己的權利。

蕭琪琳 代書 ０９３５－５５５－５４０