上課日期：97年9月 8、9、11日 ；洽詢專線：2964-9922

講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行　　講師：蕭琪琳、顏秀姍、賴秉庸、呂慶華 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜　　講師：陳萬霖、顏秀姍、賴秉庸、呂慶華 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況　　講師：郭哲男、顏秀姍、賴秉庸、呂慶華 代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）2953-3366轉36 陳小姐

一魚二吃！？──淺談善意受讓制度下 各該當事人的法律關係

甲將其自用之Ａ車一部以五十萬元出售與乙，並即交付。在辦理汽車過戶登記前，乙失竊該車。不久，Ａ車經警方尋獲，警方乃依車籍資料通知車主甲領回。甲領回該車後，又將Ａ車再以六十萬元售予不知情之丙，已經交付，且立即辦理車籍過戶手續。某日丙駕駛該車至某遊樂區旅遊，為乙發現，乙主張Ａ車為其所有，雙方發生爭執。則：
（1）Ａ車之所有權人為誰？
（2）乙應如何主張自己的權利？

（1）丙為系爭汽車之所有權人：
甲、乙間成立汽車買賣契約，甲依讓與合意即將汽車交付予乙，則乙已取得Ａ車所有權（民法761條第1項參照）。又乙雖未完成過戶登記，但過戶登記僅為便利行政管理之規定，不影響所有權真正歸屬。簡言之，乙為系爭Ａ車之所有人。
乙為系爭Ａ車所有權人，已如前述。而甲再將該車出售予丙，其效力評價如下：
就汽車買賣契約而言，甲雖不是汽車所有人，但不影響出賣他人之物（債權）契約之效力，所以甲、丙間契約買賣契約有效，因而甲有交付Ａ車予丙之義務。
就移轉Ａ車所有權予丙來說，因甲並非Ａ車所有人，故甲之移轉行為（物權行為）為「無權處分」。原則上，非得所有權人乙之同意不生效力（民法118條第1項）。然而，丙為善意（即不知情）之人，民法為了保護交易安全，特設善意受讓制度（民法801條、948條參照）。亦即，甲之物權行為雖為無權處分，且未經乙之同意，但丙仍可取得Ａ車所有權。
結論是，丙依善意受讓規定取得Ａ車，乙則確定喪失Ａ車所有權。因而，乙不得依民法767條規定（物上請求權），請求丙返還Ａ車。

（2）乙可對甲主張的權利有侵權行為、不當得利或無因管理：
甲已非Ａ車所有人，卻以所有人自居而處分Ａ車，並導致乙喪失Ａ車所有權，故甲之行為已合致民法184條之「侵權行為」要件，乙可對甲請求損害賠償。
其次，甲非Ａ車所有人，卻以所有人自居而處分Ａ車，享有出售之價金，並使乙受有喪失Ａ車之損害。可知，甲之行為係無法律上之原因而受利益，致他人受損害，已合致民法179條「不當得利」之要件，故乙可對甲請求返還其出售Ａ車所受之利益。
不過，應予注意的是，不論乙對甲主張侵權行為或不當得利之規定，其所能獲得之損害賠償（或返還利益）都僅為五十萬元。這是因為侵權行為制度在於填補損害；不當得利精神在於返還無法律上原因之利益，而人為加工所增加的價值，不在目的之內（例如，買賣價格高底常因人技巧而異），如此，似乎甲已可坐享十萬元之差價之利益。
最後，為了避免甲動輒以買賣他人之物之做「無本生意」方式獲取利益，乙可依民法177條第2項規定主張承認甲之「不法無因管理」（即明知為他人事務，而為自己之利益管理者之類型），再準用同條第1項規定，乙即可享有Ａ車第二次出售後之六十萬元利益（即十萬元差價歸乙所有）。
結論是，乙對甲雖然可主張侵權行為、不當得利或無因管理等權利，但仍須視具體情形來決定主張何權利對乙最有利。　

蕭琪男律師

常有民眾誤以為未保存登記房屋沒有建物所有權狀，所以於申報遺產稅時可免列入遺產總額計算，以致於該類房屋常有納稅義務人已死亡多年，而房屋稅納稅義務人一直未申請變更為繼承人名義，其中又以免稅房屋，因無房屋稅單而不知申請者佔多數。
進一步說明，未辦理建物所有權第一次登記之房屋，於納稅義務人死亡申報遺產稅時仍應併入遺產總額計算遺產稅，稽徵機關房屋稅主辦單位於接獲遺產稅通報資料時，即會通知繼承人檢附拋棄書及遺產分割協議書等文件憑以變更房屋稅納稅義務人名義。繼承人如未檢附拋棄書及遺產分割協議書等繼承相關文件辦理房屋稅納稅義務人名義變更，稽徵機關則憑遺產稅申報資料釐正房屋稅籍。
故呼籲民眾，繼承未保存登記建物時，切勿漏報遺產或不申報遺產稅，且務必檢附相關證明文件向稽徵機關辨理房屋稅納稅義務人名義變更，以免日後影響自身權益甚鉅。

賴秉庸代書　0932-029-004

強制執行法係就債權人聲請法院強制執行債務人財產之程序規定，此部法律大多是參考日本相關法律而來。而就實務上常見到有以下幾種:

一、查封：即為扣押。
在約定現場查封時應注意事項:
(一)應告知及向法院確認時間及地點. (二)向派出所備案,以免有特殊情況發生，例如：債務人故意聚眾鬧事或滋生事端。
(三)找鎖匠，預防債務人不在或拒不開門。
(四)必要時再通知地政，例如有增建或加蓋，查封土地時。
(五)指封時應清楚，若有錯誤時債權人應負賠償責任。
二、假扣押：依日文”假”為暫時，凍結之意,而在民事訴訟法第522條所示，為金錢請求或得易為金錢請求之請求，此為保全程序，即債 權人為預防債務人在訴訟判決確定之前脫產，所做之必要保全.
三、假處分：依日文”假”為暫時，凍結之意，而在民事訴訟法第532條所示，為金錢請求以外之請求，此亦為保全程序，即債權人為預 防債務人在訴訟判決確定之前脫產，所做之必要保全。
 假扣押與假處分兩者之差別可用一個例子來做解釋：
賣方為甲，而買方為乙，標的物為一棟房子,買賣總價為600萬，買賣雙方因故有紛糾，而買方乙已給付價金60萬，如果乙是 要回價金，則乙可以就已給付價金60萬，拿出1/3即為20萬及備齊相關資料向法院聲請假扣押，如果皆符合規定，法院會裁 定假扣押。假設乙是要房子，則乙可以就買賣總價600萬之價值，另行拿出600萬及備齊相關資料向法院聲請假處分，如果皆 符合規定，法院會裁定假處分。
四、假執行：依日文“假”為未確定之意，如債權人願提供擔保，以便查封。拍賣之執行，但債務人願提供反擔保，則可以阻卻執行。

目前景氣變動，債務人因房貸繳息不正常以致不動產被查封，或因現金卡。信用卡無力繳納以致不動產被假扣押，甚而因債權與債務之關係需引用強制執行法。凡以上種種，若有需求助諮詢者，皆歡迎來電。

【工業住宅】
一般而言，土地使用分區管制是由政府規劃、管制民眾的土地使用，例如住宅區需要寧適性及隱密性，不宜與商業區混雜在一起！而工業區容易形成污染，也需要獨立的區域，並拉開與商業區或住宅區的距離，避免影響到民眾的日常生活。
民國90年政府將工業區土地的使用項目由原來只能設立工廠、及其附屬設施以及工業發展有關之設施的規定，放寬可以作為以下商業用途：
（一）一般零售業、一般服務業及餐飲業。
（二）一般事務所及自由職業事務所。
（三）運動休閒設施。
（四）銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構。
（五）大型展示中心或商務中心。
（六）倉儲批發業。
（七）旅館。
政府於民國90年開放工業土地可以作商業使用之後，申請的用途則更為放寬，為避免交易糾紛，要特別注意：
仲介執業人員所提供的建造執照、海報、DM等資料上，一定要註明土地的使用分區是工業區或者是丁種建築用地，這些都是作為工業使用的土地，所推出的產品也都是所謂的工業住宅。
購買工業住宅與一般住宅有何差異，可以由稅費及使用二方面來看：
民國85年底，財政部正式公布解釋令：工業住宅依然可以適用自用住宅的優惠稅率。只要是符合土地稅率有關自用住宅的規定：
1、直系親屬設戶籍。
2、都市土地面積不超過3公畝，非都市土地面積不超過7公畝。
3、申請時無出租或營業情形。
只要符合以上的條件，則地價稅依自用住宅稅率千分之二的地價稅來課徵，出售時也可以適用10%的土地增值稅率。房屋稅也是依照實際的使用情形課徵，作為住家用的稅率為房屋現值的1.2%。水電費率方面也是依照實際使用情形繳費，作為住宅使用依住宅的費率繳納。
工業住宅還是有些限制：
首先是不能申貸優惠房貸；依照中央銀行所訂頒的作業規定，申貸優惠房貸的房屋主要用途必須「住宅」或有「住」字樣，而工業住宅申請建造照時，申請的主要用途大多是「一般事務所」、「一般零售業」」等名義申請，將來核發的所有權狀是以使用執照所記載為準，故不能申貸優惠房貸。

顏秀姍代書　0931-094-950

天啊！我的仲介委任契約居然無效

某甲欲出售其板橋市區運路豪宅，並委託房屋公司之仲介營業員某乙委託價為新台幣三千五百萬元整，委託佣金為委託價百分之四，期限為二個月，某乙十分努力廣告也努力帶看，但時間一天一天過去了，買方仍未出現，眼看著委託期限就要到了，某乙也很緊張，但是緊張也是無濟於事；神奇的事就在不可能中發生，到期前三天，買方出現了！且出價新台幣三千三百六十萬元整，某乙心想買方出了價格剛好是扣去佣金的底價新台幣三千三百六十萬元整，也就是說雖然賣方的佣金沒有錢賺但是買方願意付百分之二佣金，總計也有新台幣六十七萬二千元整，在這景氣不好的時期也不無小補，於是就通知賣方說有人出價新台幣三千三百六十萬元整，請其出面簽約，並拜託賣方先見面談，先不要答應因為能拉多少價就拉多少，這樣對仲介不足的部分是有利的，賣方也爽快答應，但是賣方說因為他這兩天有事可否約定下星期一，某乙發現星期一已經超過賣方的委託期限，希望提早，只是賣方說真的沒有空，仲介員某乙也就不方便堅持，另於電話中告知買方要去收取訂金並要約雙方見面簽約，買方說好；某乙就很開心的到買方家收取訂金新台幣一百萬元整，他認為一切都沒有問題，只要時間一到佣金就會到手；很快的星期一到了，買方也依約準時到場，代書也準時到場，就是賣方沒有到，某乙告訴買方沒有問題一切都確認過了，但是時間一分一秒過去了，打電話賣方也沒有接，不得已只有請代書跟買方先行回去，某乙說賣方一定會賣，請買方放心。
後來某乙終於跟賣方連絡上，他告訴賣方他已經違約了！請趕快跟買方簽約否則就要賠償買方新台幣一百萬元跟仲介佣金，他會很划不來，賣方聽了很不高興，說歡迎來告，就掛掉電話。
仲介員某乙就寄了存證信函給賣方，說仲介成交，成交價為新台幣三千三百六十萬元整，已經打底，請其履約，否則應加倍賠償，但是賣方堅持他的委託價為新台幣三千五百萬元整，有委託書為證，現在出賣價格並未超過委託價，何來成交？沒有成交何來佣金？何來違約？仲介員某乙認為委託價雖為新台幣三千五百萬元整，但是扣除佣金，就是底價！應該是只要賣超過新台幣三千三百六十萬元以上就是高於委託價，雙方爭執不休；糟的還不只這樣，買方因賣方遲遲不來簽約十分生氣，要求仲介請賣方賠償新台幣一百萬元，否則要仲介負責，仲介問誰說的有理。
蕭代書的回答：
如果只以仲介所寄存證信函內容來看，我們認為仲介是『逾權代理』也就是狹義的無權代理，仲介公司的要求是無理的甚至可能有『背信』的情事，因為賣方的委託價必定要等於買方買價，另外買方因為仲介的無權代理收受訂金，加倍退還的責任也會落到仲介身上，不可不慎；如果可以從頭再來我們認為寄發存證信函所寄之成交價金應為新台幣三千五百萬元整，讓賣方無話可說；但是現在只能與買方合作，一口認定事後賣方有口頭同意，因為賣方有口頭同意才授受訂金或許有勝算也說不定。

蕭琪琳代書　0935-555-540