上課日期：97年8月 4、5、7日 ；洽詢專線：2964-9922

講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行　　講師：蕭琪琳 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜　　
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況　　講師：郭哲男 代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）2953-3366轉36 陳小姐

銀貨兩訖？銀貨兩去？！──淺談買賣 標的物之危險負擔移轉

小華在台北市的颶風百貨公司選購了「小銀牌」洗碗機一台，總價二萬元，小華先支付五千元作為訂金，約定所餘款項於貨到後付清。百貨公司的店員Ａ告訴小華可以代客送貨，於是小華告訴Ａ其位於板橋市之住處地址，並請Ａ三日後送貨到該處。到了第三天上午，小華臨時改變主意，打電話要求Ａ將洗碗機送往新莊市的新居。Ａ在第三天中午選定其中一台同款式的洗碗機後裝箱，於當日下午交由甲貨運公司之乙駕駛送貨，不料在運送途中，乙駕駛因駕車不慎擦撞路樹，洗碗機因而毀損。
（1）誰是毀損洗碗機的所有人？
（2）小華可否要求甲貨運公司與乙駕駛為毀損之洗碗機負賠償或連帶賠償責任？
（3）小華可否以未收到洗碗機為由，拒付所餘款項並要求颶風百貨公司退回先前五千元訂金？

（1）颶風百貨公司仍是毀損洗碗機的所有人：
小華與颶風百貨公司（下稱颶風百貨）間成立買賣契約，依法颶風百貨有交付洗碗機並使小華取得所有權的義務（民法348條）。值得注意的是，小華與颶風間僅就洗碗機的型號、款式合意，並未就特定洗碗機為選取（例如，約定就要買這一台被很多人摸過還留有指紋、汗漬的展示機），故在法律上可以評價為「種類物買賣」，所以颶風百貨原則上只要交給小華中等品質的洗碗機就算履行債務了，當然一旦選定要給付的洗碗機也裝箱打包完成，這時候就可以算是「特定物買賣」了。
再依民法761條第1項規定，動產物權（所有權）之讓與，一定要將動產交付，否則不生效力。本件，洗碗機尚未交到小華手中（因已毀損），所以洗碗機的所有權並沒有變動，因而颶風百貨仍是洗衣機的所有人。

（二）小華不得請求甲貨運公司與乙駕駛為毀損之洗碗機賠償或負連帶賠償責任：
依民法184條第1項前段侵權行為規定，因故意或過失不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。然而，第一，小華並未取得洗碗機的所有權；其二，小華雖可主張其受有「債權之損害」，亦即請求交付洗碗機之債權受到侵害。不過，一般而言債權之侵害，因欠缺公示性，所以無法適用民法184條第1項前段規定。
如果要適用184條第1項後段侵權行為規定的話，乙駕駛因係「過失」不慎擦撞路樹，與條文「故意」之要求不符，所以乙駕駛不負侵權行為責任，乙駕駛既然沒有侵權責任，甲貨運公司自不應依民法188條規定負連帶賠償責任。
結論是，甲貨運公司、乙駕駛都不須負損害賠償責任。

（三）小華雖然沒有取得洗碗機，但仍要給付尾款一萬五千元給颶風百貨：
依民法374條規定：「買受人請求將標的物送交清償地以外之處所者，自出賣人交付其標的物於為運送之人或承攬運送人時起，標的物之危險，由買受人負擔」，此即「標的物危險負擔提前移轉」之規定。而小華與颶風百貨已經約定將洗碗機載往板橋（即清償地），嗣後小華臨時通知改載往新莊，如果不能認定颶風百貨也有變更清償地的意思，那麼只要颶風百貨將洗碗機交給甲貨運公司起，標的物危險負擔就移轉到小華這邊。
所以，颶風百貨只要將洗碗機打包上車就完成給付之義務。其後，甲貨運公司、乙駕駛的行為都不是颶風百貨之履行輔助人之行為，所以，乙駕駛縱有「過失」也與颶風百貨無關。毀損之洗碗機因已經過挑選而成為特定物，故有給付不能之適用，颶風百貨、小華對於給付不能都沒有「可歸責」之事由，所以颶風百貨沒有義務再給付一台洗碗機給小華；然而小華因為民法374條規定，所以必須完成價金之給付，亦即，小華尚須給付一萬五千元尾款予颶風百貨。
在危險負擔提前移轉的結果下，小華不但「賠了夫人，又折兵」，可謂銀、貨兩「去」！

蕭琪男律師

當發生繼承事件時，建議繼承人應先確認被繼承人生前之財務（債權債務）狀況，方可決定以何種方式辦理繼承登記。首先，以為被繼承人之利害關係人身分至金融聯合徵信中心（台北市重慶南路一段2號10樓）查詢被繼承人生前有無卡債、信貸、房貸或擔保債務。再至各國稅局各稽徵所查詢被繼承人之財產總歸戶冊，便可依前述二項資料決定以何種方式辦理繼承登記。繼承登記方式許多，於此不多談，各位如有疑問，歡迎來電詢問，惟新修法令在此向各位說明：
一、民法繼承編施行法第一條之二修正條文：繼承在民法繼承編中華民國九十七年一月四日前開始，繼承人對於繼承開始後，始發生代負履行責任之保證契約債務，由其繼續履行債務顯失公平者，得以所得遺產為限，負清償責任。
前項繼承人依中華民國九十七年四月二十二日修正施行前之規定已清償之保證契約債務，不得請求返還。九十七年一月二日修正公布之第一千一百四十八條第二項明定繼承人對於繼承開始後，始發生代負履行責任之保證契約債務，以所得遺產為限，負清償責任。惟上開修正條文僅適用於九十七年一月四日(上開修正條文之施行日期)以後所發生之繼承事件，因此，修正施行前繼承事件之繼承人因不適用上開規定，至今仍承受繼承債務，影響其權益甚鉅，為保障此類繼承人，爰參酌第一條之一第二項立法體例，增訂本條溯及適用規定，明定繼承在九十七年一月四日前開始，繼承人對於繼承開始後，始發生代負履行責任之保證契約債務，由其繼續履行債務顯失公平者，得以所得遺產為限，負清償責任。這便是強制限定繼承。
二、「限定繼承」及「拋棄繼承」繼承人需要在知悉繼承開始時起三個月內，向被繼承人死亡時的住所地法院呈報，辦理方式歡迎來電詢問。
三、遺產免稅額：
被繼承人的免稅額為779萬元（94年12月31日以前為700萬元），如果他的身分是軍、警、公教人員因執行任務死亡，可以扣除1,558萬元（94年12月31日以前為1,400萬元），申報時要檢附死亡時服務機關出具的執行任務死亡證明。
（遺產及贈與稅法第18條）
（遺產及贈與稅法施行細則第15條）
被繼承人遺有配偶，可以從遺產總額中扣除445萬元（94年12月31日以前為400萬元），但配偶拋棄繼承權就不可以扣除。
（遺產及贈與稅法第17條）
被繼承人遺有第一順序繼承人，每人可從遺產總額中扣除45萬元（94年12月31日以前為40萬元），其中有未成年人，可以按照他的年齡相差年滿20歲的年數，每人每年加扣45萬元（94年12月31日以前為40萬元），不滿1年的以1年計算，但是繼承人拋棄繼承權就不能扣除。
又如有因子女全部拋棄繼承而由孫子女繼承時，扣除的金額是以拋棄前原來可以扣除的數額為準。例如某甲死亡遺有2位子女，這2位子女全都拋棄繼承，由4位未成年孫子女繼承，那麼扣除額只能以原來2位子女繼承可扣除數額90萬元為扣除額。
（遺產及贈與稅法第17條）
被繼承人死亡時父母親仍健在的，每人可以從遺產總額中扣除111萬元（94年12月31日以前為100萬元），但是如果沒有第一順位繼承人時，父母親也拋棄繼承權的，則不可扣除111萬元。
（遺產及贈與稅法第17條）
繼承人死亡時遺有兄弟姊妹，如果未滿20歲或滿20歲以上因在校就學或身心障礙或無謀生能力過去受被繼承人扶養的，每人可自遺產總額中扣除45萬元（94年12月31日以前為40萬元）。如果兄弟姊妹中有未滿20歲的，可按照他的年齡相差年滿20歲的年數每年加扣45萬元，不滿1年的以1年計算，但是受扶養的兄弟姊妹，如果是繼承人，又拋棄繼承權的就不能扣除。
（遺產及贈與稅法第17條）
被繼承人死亡時遺有祖父母的，如果年滿60歲以上或未滿60歲因沒有謀生能力過去受被繼承人扶養的，每人可從遺產總額中扣除45萬元（94年12月31日以前為40萬元），但是受扶養的祖父母，如果是繼承人，又拋棄繼承權的就不能扣除。
（遺產及贈與稅法第17條）
被繼承人的配偶、直系血親卑親屬或父母，如果是身心障礙者保護法第3條所規定的重度以上身心障礙時、或精神衛生法第5條第2項所規定的病人，每人可以加扣557萬元（94年12月31日以前為500萬元）。但是身心障礙者如果是依順序可取得繼承權而拋棄繼承的就不能扣除。申報時要檢附身心障礙者保護法第3條規定之重度、極重度之身心障礙手冊影本，或精神衛生法施行細則第6條第1項規定之專科醫師診斷證明書影本。
（遺產及贈與稅法第17條）
喪葬費的扣除金額，不論實際發生多少金額，一律都以111萬元計算（94年12月31日以前為100萬元），不須要附證明文件，但假如被繼承人如果是經常居住在國外的我國國民或是外國人，那麼只有在我國境內發生的喪葬費才可以扣除。
（遺產及贈與稅法第17條第1項第10款）
相關稅法依個案皆有不同之扣除額，歡迎來電詢問，我們將提供您最完善的規劃及服務，祝闔家平安。

呂慶華代書　0912-881-705

土地合併後出售，其中不屬房屋基地部分不適用自用住宅用地稅率計徵土地增值稅近來有部分民眾取巧，先將數筆土地合併後再申報以自用住宅用地核課土地增值稅來移轉土地，希望擴大享有優惠稅率的土地面積，以減少稅負支出。實際上土地合併後出售，其中原不屬房屋基地部分，不得適用以自用住宅用地稅率核課土地增值稅。　　
該局進一步說明，土地所有權人出售土地，申請適用自用住宅用地稅率核課土地增值稅，原則上係以建物權狀所載之基地地號為準，倘其中部分土地在合併前不屬房屋坐落基地，則該部分土地仍應按一般用地稅率課徵土地增值稅。

賴秉庸代書　0932-029-004

根據內政部地政司的統計資料顯示，從2002年∼2006年，近5年內全國不動產交易糾紛共有3554件。這還是登記有案、經過調處的！若從「不動產經紀業管理條例」頒佈前來計算，各地傳出的不動產交易糾紛案件更是不計其數。只是礙於法令不夠完備，徒令消費者蒙受損失，讓大家敢怒不敢言而已！ 仲介公司良莠不齊，不動產交易安全備受重視。
有鑑於不動產交易糾紛層出不窮，故近日由中華民國不動產仲介經紀同業公會發出了一份宣傳短片光碟，特別提出了推動「不動產交易安全年」的觀念，並提醒消費大眾慎選合法房屋仲介公司，來確保自己的交易安全。但面對競爭激烈的房屋仲介公司、林林總總的品牌、加盟直營的體系差異、各種特別強調的服務項目與良莠不齊的仲介經紀人，當消費者決定走進房屋仲介公司，不管是留下個人資料尋屋、或是將產權委託出去代為售屋時，心中還是不免有所顧忌。所以，如何選擇一間合格可靠的仲介公司，成了一個很重要的課題。 慎選老字號仲介業，較有制度與品質大多數的消費者都會選擇品牌形象佳、有口碑、服務好、歷史悠久的房屋仲介公司。因為這種公司，對於仲介人員的素質，通常有一定的要求。而仲介人員的素質若好，相對的其所提供的服務及品質必定較佳！且大品牌的房屋仲介公司因為較有制度，保障內容較多，對於客戶的售後服務較有規劃，通常也會給消費者較重視交易安全及較具專業能力的感覺。但也有些老字號的仲介公司，因地緣性較久，社區較深耕，倒也是不錯的選擇。但重點是要選擇一家合法的仲介公司。 走進仲介公司，留意店內七大證書
其實消費者可以用一個很簡單的方法去判斷這家公司是否是一家合格的房屋仲介公司，那就是要注意這家公司有沒有懸掛相關文件及證照。依不動產經紀業管理條例第十八條，房屋仲介公司應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯處；其為加盟經營者，應併標明之。且同法第二十條也規定，仲介公司應將報酬標準及收取方式揭示於營業處所明顯之處。而該法施行細則第廿一條更詳細的舉出房屋仲介公司應懸掛何種文件。簡單的說，一家合格的加盟房屋仲介公司至少應懸掛下列七項文件與證書：
1、經紀業許可函 2、營利事業登記證 3、公會會員證明書 4、不動產經紀人證書。5、營業保證金繳存證明 6、加盟證書 7、備查函。
選擇七張證件的仲介業者，買賣房屋更有保障
如果有這七張證件，消費者至少可以知道這家房屋仲介公司是一家合格的公司；而要得到專業、熱忱、積極與完善的不動產仲介服務，則更需要找到長久在地經營、對社區環境與不動產交易安全流程熟悉，相關專業知識豐富，可以信賴的專業經紀人來服務，才會更有保障。

顏秀姍代書　0931-094-950

淺談地籍清理條例

我國地政機關從光復以來歷經六十幾年努力地將地籍資料整理完備，因為土地佔我國民財產具有相當地位，保護人民生命財產安全又是政府最重要的責任，但是光復前後地籍資料因為法律的不相同及地籍測量技術的不完備，導致相當面積的地籍資料並不完整，為此，立法院制定「地籍清理條例」總統於民國九十六年三月二十一日制定，並由行政院訂於九十七年七月ㄧ日施行，這樣的ㄧ部法律究竟「為何而生」到底又能處理何種問題，就在此提出簡單說明：

ㄧ、對於以日據時期會社或組合名義登記之土地，由於並無法律加以解決使得土地閒置或任由他人占用，不但對於都市景觀有所防礙，甚至因為占用之不動產或其他工作物並不能依法申請建築，並不受建管單位管理導致消防及結構安全都產生重大危機，為此，本法規定處理方式，對於原權利人或其繼承人應於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記機關申請更正登記為原權利人所有前項所稱原權利人，指中華民國三十四年十月二十四日為股東或組合員，或其全體法定繼承人者。但股東或組合員為日本人者，以中華民國為原權利人。
二、神明會土地，應由神明會管理人或三分之一以上會員或信徒推舉之代表一人，於申報期間內檢附下列文件，向土地所在地之直轄市或縣（市）主管機關申報：
1、申報書。
2、神明會沿革及原始規約。無原始規約者，得以該神明會成立時組織成員或出資證明代替。
3、現會員或信徒名冊、會員或信徒系統表及會員或信徒全部戶籍謄本。
4、土地登記謄本及土地清冊。
5、其他有關文件。
三、土地權利，於中華民國三十八年十二月三十一 日以前登記，並有下列各款情形之一者，由登記機關公告三個月，期滿無人異議，逕為塗銷登記：1、以典權或臨時典權登記之不動產質權。2、耕權。3、賃借權。4、其他非以法定不動產物權名稱登記。前項公告期間異議之處理，準用第九條規定辦理。　
四、中華民國三十八年十二月三十一日以前登記之抵押權，土地所有權人得申請塗銷登記，由登記機關公告三個月，期滿無人異議，塗銷之。前項公告期間異議之處理，準用第九條規定辦理。因第一項塗銷登記致抵押權人受有損害者，由土 地所有權人負損害賠償責任。　
五、中華民國四十五年十二月三十一日以前登記之地上權，未定有期限，且其權利人住所不詳或行蹤不明，而其土地上無建築改良物或其他工作物者，土地所有權人得申請塗銷登記，由登記機關公告三個月，期滿無人異議，塗銷之。前項公告期間異議之處理，準用第九條規定 辦理。因第一項塗銷登記致地上權人受有損害者，由土地所有權人負損害賠償責任。　
六、中華民國三十四年十月二十四日以前之查 封、假扣押、假處分登記， 土地所有權人得申請塗銷登記，經登記機關公告三個月，期滿無人異議者，塗銷之。前項公告期間異議之處理，準用第九條規定辦理。因第一項塗銷登記致債權人受有損害者，由土地所有權人負損害賠償責任。
七、共有土地，各共有人登記之權利範圍合計不等於一，除依原始登記原因證明文件或其他足資證明之資料，得由登記機關逕為辦理更正登記者外，得經權利範圍錯誤之共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，由共有人之一，於申請登記期間內，申請更正登記。

所以很多過去不能處理的地籍問題現在都能得到法律上的解答，請多熟讀，以期對地籍整理有所幫助。

蕭琪琳代書　0935-555-540