上課日期：97年5月 26、27、29日 ；洽詢專線：2964-9922

講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行　　講師：蕭琪琳 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜　　
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況　　講師：郭哲男 代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）8261-7866轉11 范小姐

前婚？後婚？誰昏（婚）了？！

重婚無效之規定（民法988條第3款）係立法者宣示維持一夫一妻婚姻制度社會秩序之決心，然而是否所有的「重婚」都無效？實務上歷來如何操作？立法者又如何因應？
甲男乙女為夫妻，婚後乙女不知何故竟常出現無意識或精神錯亂之情形，進屢屢而要求甲夫與之離婚，彷彿有不達目的即不罷休之勢，甲夫不堪其擾，終於答應離婚（兩人已遵法定方式並離婚登記）。其後，甲男又找到第二春（丙女），甲、丙依結婚當時所要求之法定方式結為連理。然而天公不作美，乙女據其與甲男離婚時係處於無意識或精神錯亂為由，訴請法院確認婚姻無效，終獲確定勝訴判決，則：
（一）假設甲男與乙女離婚時，甲男已明知乙女之精神狀態，然丙女不知，後婚效力如何？
（二）假設甲男與丙女均不知乙女之精神狀況，後婚效力又如何？？
（三）新法對於前、後婚效力有何規定？

（一）一夫一妻制係我國婚姻制度之基本核心精神，故而民法985條規定禁止重婚，重婚的後果則依民法988條規定為無效（甚至刑法237條亦定有重婚罪之處罰）。
題例中，乙女已經確認離婚無效確定，所以甲、乙間仍存有婚姻關係（下稱前婚）。既然前婚尚存，故甲係有配偶之人，則甲、丙之後婚將被評價為重婚，後果則是後婚因違反重婚規定而無效。
問題在於，丙女係善意信賴離婚登記才與甲男結婚，是否應與一般重婚情形分別處理？大法官解釋字第362號開了「善意保護原則」的大門，依此原則，丙有戶政機關之離婚登記為信賴基礎，故而甲、丙之後婚效力應予以維持（釋字362號係針對確定之離婚判決而作成，而離婚登記依通說看法同樣適用）。所以，此時甲、乙、丙之前、後婚同時有效（存在）。
（二）然而，大法官雖然保護了善意之第三人（即丙），但對於知有無效原因（惡意）之甲卻也失之保護太過，而讓惡意之人有機會享齊人之福（即前、後婚均有效），且上開解釋一出亦屢遭學者批評...。
所以，大法官解釋字第552號再度緊縮「善意信賴保護原則」之適用情形：婚姻涉及身分關係之變更，攸關公共利益，後婚姻之當事人就前婚姻關係消滅之信賴應有較為「嚴格」之要求，僅重婚相對人之善意且無過失，尚不足以維持後婚姻之效力...。
所以，此時只有甲、丙均具善意且無過失，後婚方能維持。但值得注意的是，552號解釋是在91年12月13日公布，依552號解釋文意旨，只有在公布之「後」，後婚才適用雙方善意且無過失，亦即，在91年12月13日之前，只要第三人善意即可維持後婚效力。
（三）值得一提的是，前開552號解釋同時留下立法者在一夫一妻制度之前提下應選擇留下前婚或後婚之伏筆。而96年5月23日公布之修正民法988條第3款但書則定有重婚之「雙方」當事人因善意且無過失信賴一方前婚姻消滅之兩願「離婚登記」或「離婚確定判決」不適用重婚（即後婚有效）。
然而，再根據新增之民法988條之1第1項規定（適用限制請參民法親屬編施行法第4條之1），前婚姻自後婚姻成立之日起視為消滅。因立法者認為一夫一妻之婚姻制度應予維護，且既然前婚姻曾經出現過破綻（否則怎會離婚），當然以維持後婚姻為宜，亦即，此時僅後婚可有效存在，前婚則確定消滅（解消），而消滅的前婚則準用關於離婚的相關規定

蕭琪男律師

我國民法繼承編因立法並不周延，常有國人一成年就有債權人透過法院民事執行處，要求代為清償其父或母之債務，金額少者數十萬，多者可能讓人一輩子也無法清償，形成債留子孫的現象，雖然有民法第一千一百七十四條規定繼承人得以拋棄其繼承權來保護自己，但應於知悉其得繼承之時起三個月﹝修法前二個月﹞內以書面向法院為之的期限；本人於被繼承人死亡時其繼承人如為未成年，其後死之父或母如未幫其主張拋棄繼承，那麼厄運可能就會悄悄找上繼承人，或許繼承了一輩子都無法還清的債。

所以修正民法繼承編規定第一千一百五十三條繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任。
繼承人為無行為能力人或限制行為能力人對於被繼承人之債務，以所得遺產為限負清償責任。
繼承人相互間對於被繼承人之債務，除法律另有規定或另有約定外，按其應繼分比例負擔之。
依修正後民法繼承編規定來執行就不會發生債務從天而降的情事，對於未成年人的保護總算前進一大步，辦理繼承就不必擔心是否繼承債務，因為限定繼承對於未成年繼承人是法律賦予的。如果發生時就繼承遺產來清償就好。

還有另一種不公平的是，被繼承人生前可能幫他人作保證人，對於一般辦理繼承時，大部分都會到稅捐機關領取被繼承人「全國財產總歸戶冊」，這樣再申報遺產稅時就不會漏報或短報，也就不會被罰款；但是這樣卻無法得知被繼承人是否有幫他人作保證，如果繼承人依法繼承，或許短時間並沒有後遺症，但是如果債務人無法依約定清償債務，舊民法繼承編可能就會害到繼承人，但是新修民法繼承編第一千一百四十八條繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。
繼承人對於繼承開始後，始發生代負履行責任之保證契約債務，以因繼承所得之遺產為限，負清償責任。

按照新規定來執行就不會發生「意外的債務」，這樣立法上的改變具有朔及性，讓過去未成年時繼承債務的人有再次免責的機會，這樣的立法美意將讓很多人受益，也讓法律較為完美。

蕭琪琳代書　0935-555-540

廖姓男子需錢周轉，將歪腦筋動到老父身上，因老父手中持有價值六千多萬元的農地，竟設局假稱辦房屋貸款，帶老父去辦農地使用證明書等，再自簽委託銷售書，以四百多萬元賤賣。
老父見兒子久未返家，一查才知養老本被盜賣，氣得報警。老父還認為仲介的不動產業者也摻一腳，一併提告。檢方偵查認為業者單純受委託處理，處分不起訴；廖姓男子則被依偽造文書等罪起訴，但土地已遭轉賣，老父傷心不已。兒假稱辦房貸 變更地目出售檢方偵查，廖父為單純老人，廖某卻心懷鬼胎，想做壞事卻又沒本事，但因廖某經友人指點，得知父親持有的農業用地須取得「農業使用證明書」及「專任委託銷售契約書」等才能轉賣，廖某才會設局誆老父。卅八歲的廖姓男子，因缺錢花用下，萌生盜賣父親土地歪念。該土地為內湖區的園藝用地，公告地價高達六千多萬元，但除非變更地目，不然只能做農業用地。廖某經友人指導後，擅自拿走父親的土地所有權狀，至汐止一家房仲業者，表明出售該土地，開價六百六十萬元，並表示覓得買主後將提出全數證件。土地已遭轉賣 老父傷心不已七個月後，有買主表示願出價五百萬元，廖某為讓買賣順利，設局向老父假稱要用那片土地辦貸款，老父信以為真，帶著身分證、私章等，和兒子去戶政事務所辦農業使用證明書。廖某取得證明書後，假冒老父身分簽下專任委託售契約書，向買主兜售土地，再以父親行動不便為由出示委託書。買主信以為真，以四百卅五萬元簽約，當場付出一百五十萬元當訂金，尾款則於去年一月底完成所有權轉移登記後付清。老父見兒子久未返家，心生疑問下，於去年二月間申請土地登記謄本，才知養老本被逆子盜賣，氣得報警處理。

九十七年四月十二日　中國時報

大戶傳承家產，透過信託給孩子，父子相承挑時機、設條件，銀行人員說，各個給錢的人，所開出的條件形形色色，一些爸爸做信託有交待，須等孩子大學畢業、結婚，甚至成績甲等，才能拿錢。銀行主管說，在財產的傳承、給與上頭，「信託」是一項很好用的工具，而且，這筆錢財在什麼情況下給，還可以設條件。有些爸爸拿出一筆錢，當委託人，將錢交委由銀行處理、保管，爸爸和銀行簽約時，設定這筆錢未來要給孩子，由孩子當受益人。只是，委託人要求，孩子要符合一定的條件，銀行才可以將這筆錢交給孩子。

九十七年四月十四日　工商時報

損屋連環賣 3買主接力告

台北市一間公寓18年前因隔鄰工地施工傾斜，屋主獲賠後，隱瞞內情於隔年轉手，轉到第4手赫然掀出這段往事，向前手追討房價減損成功，個個依樣畫葫蘆下，形成「第4手告第3手、3再告2、2又告1」的訴訟「接力賽」。

鄰地蓋樓 造成傾損
位於內湖成功路的一間5樓公寓，79至84年間因鄰地建商蓋大樓不慎，引發地層下陷，波及周遭住戶，本案公寓大樓也因此稍有傾斜破損，建商遂於84年與時任屋主的郭姓婦人，達成賠償28萬元的協議。
郭婦則在85年將房屋轉手給黃姓女子，黃女於94年初再轉賣給第3手的李姓男子，李某則在8個月後，連同頂樓違建部分，以770萬元賣給現任、即第4手的詹姓屋主。
由於詹某重新整修頂樓違建，遭檢舉拆除，詹不甘損失上網找尋房屋相關舊資料，意外發現18年前鄰損事件，遂以此為由，並依出賣人物之瑕疵擔保責任，訴請前手的李某返還買賣價金46萬元；李某被告相當錯愕，辯指根本不知有這麼一回事。

建商賠首任屋主28萬
士林地方法院去年6月審結該案，認為詹某求償有據，但亦以屋舍經鄰損事件已10餘年，且歷921大地震並無明顯損害，減少的價值純屬買受人心理因素，認為以當年建商給付數額較為公允，判決李應給付詹28萬並確定。
李某自認無端飛來橫災，今年初以相同的案由、事由及理由，向第2手的黃女訴請損失的28萬元；黃女開庭亦以不知鄰損拒絕給付，但因有前案確定判決引證，官司明快判准並於上個月確定。

後3任屋主往前追討
黃女於是向士林地檢署控訴第1手的郭婦刑事詐欺罪；檢察官調查，事件發生為85年間，屬新修正刑法施行前，依「從舊從輕」原則，本件追訴權為期10年，時效在95年早已完成，依法不得追訴，不待實質偵查，日前將郭婦不起訴處分。

九十七年四月十四日　自由時報