上課日期：97年4月 14、15、17日 ；洽詢專線：2964-9922

講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行　　講師：蕭琪琳 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜　　
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況　　講師：郭哲男 代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）8261-7866轉11 范小姐

甲有Ａ地，因積欠乙一筆債務，唯恐乙對其強制執行，於是與丙共謀後，將Ａ地假裝經買賣過戶予丙：
（一） 不料，丙竟別有所圖，在Ａ地過戶後，旋即賣與不知情之「丁」，且辦理過戶登記。
（二） 丁取得Ａ地後因資金需求，於是向「戊」借款，並於Ａ地上為戊設定抵押權。不久，Ａ地土地重測，但地政機關卻漏未將戊之抵押權轉載於重測後之土地登記簿。丁發現此事後，轉向不知情的「己」借款，並於Ａ地上為己設定抵押權。嗣後，地政機關業已發現先前疏漏，復更正己之抵押權為「第二順位」，則己應如何主張？

（一） 善意的丁可取得Ａ地所有權：
甲與丙間係通謀虛偽意思表示，所以兩人間的意思表示無效（民法第87條1項），所以買賣契約及物權移轉行為均無效，因而甲還是Ａ地的所有人，不過丙在甲尚未塗銷登記前，仍係名義上之所有人（可稱之為登記利益）。
丙並非Ａ地所有人，卻將Ａ地賣予丁，此為買賣他人之物。買賣他人之物於法律評價上可分成二個部分來觀察。首先，買賣契約因只是單純的負擔行為，所以有效（因此丙有交付Ａ地並移轉所有權的義務）；其次，Ａ地的處分行為（即物權移轉）則因丙非所有人，故效力未定（民法118條），所以原則上要所有人甲同意，否則不生效力，然而，因丁係不知情之善意第三人，依土地法43條規定，即得主張信賴登記外觀，此時，丁例外可取得Ａ地所有權（即不動產之善意取得），亦即，甲確定尚失Ａ地，只能以侵權行為或不當得利等轉向丙請求。

（二） 地政機關不得將「己」之抵押權更正為第二順位：
最高法院76年第5次民事庭會議決議內容以「己」之抵押權應為第二順位（即地政機關得將己之抵押權更正為第二順位），故無土地法第43條之適用，且上開Ａ地經拍賣後，若己僅取得一部分價金而受有損害，得以登記之遺漏為由，而依土地法68條規定向地政機關請求損害賠償。
不過，學者王澤鑑的有力見解則係：
己係信賴重測後土地登記簿上沒有抵押權之登記，才為設定抵押權之登記，所以應有土地法34條之適用，如此解釋方符合條文之規範目的。況且，己所信賴者乃土地登記簿之記載，其發生錯誤或遺漏之原因為何，並非所問（73年台上3492號判決見解亦同）。
所以，依土地法43條規定，己確定享有第一順位抵押權，被遺漏的戊的抵押權雖然得依土地法69條請求回復登記，但只能登記為第二順位，亦即，地政機關若將己之抵押權更正為第二順位即於法不合，己得請求更正之。
如果Ａ地在己未及更正為第一順位抵押權前遭拍賣，而己僅分得部分價金，則己得向戊請求返還其所分得之價金，請求權基礎係不當得利，原因在於抵押物拍賣後，本應按抵押權人次序來分配價金，己係第一順位已如前述，故戊不得優先己受償；至於，戊返還價金後，自得依土地法68條規定，以登記遺漏為由向地政機關請求國家賠償。

蕭琪男律師

某甲出賣板橋市文化路房屋一幢給買方某乙，原本雙方買賣氣氛非常好，無論簽訂契約或備妥文件申報契稅、增值稅等都十分順利，不知為了何種原因，交屋時，某乙對於屋頂輕微漏水確十分不滿，他要求銀行不可撥款，除非修好並經確認不再漏水，否則尾款三百萬絕不支付，賣方某甲很生氣，但是又不知如何是好，他想知道法律是怎麼規範的？瑕疵擔保與保固有何不同？
一、賣方對於買方最重要的義務是依民法第三百四十八條規定，將物權移轉給買方，並應交付買方；交付時應擔保依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，當然買受人也應按物之性質，依通常程序檢查其受領之物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵，應通知出賣人，如怠於為前項通知，視為承認其所受領之物。民法規定所交付之物如有瑕疵，得依第三百六十四條規定另行交付無瑕疵之物，但是那是種類之債，也就是非特定物之債才可行，對於買賣不動產大都是屬於特定之債，應依民法第四百五十九條以減少價金或解除契約為適當，那究竟應該解除契約或減少價金何者為當，以是否顯失公平為斷。

二、賣方與買方對於交屋時究竟雙方權利義務為何，或稱各有何種權利，我們略敘如下：
﹝一﹞、賣方權利：
對於交屋時買方可選擇先修好瑕疵再以無瑕疵之物交給買方，如此一來，賣方就證明交給買方時係無
瑕物，未來買方就不可以任何理由要求補償；賣方也可告知買方保證將會修好瑕疵，請求買方先支付 尾款，買方不得拒絕。
﹝二﹞、買方權利： 如果交屋時買方可以證明買方不願修瑕疵，或者該瑕疵客觀上無法修復，買方就可以拒絕自己的給付 。
三、所以本題買方是不可以在賣方有修復瑕疵誠意時，拒絕自己的付款，否則就有違約的可能。
另一般中古屋的瑕疵請求期間系除斥期間，簡言之就是因為不動產瑕疵有時並不能以同常檢查就發現，所以 延長至五年，五年內未發現瑕疵就不能請求，但是應注意的是你發現的瑕疵，一定要是交屋時就存在只是未
及時發現的賣方才有擔保。
建商所謂的保固期與瑕疵擔保，最重要的不同是除斥期間延長為六年，因為你發現的瑕疵，交屋後滿一年的 那一點，所存在的瑕疵你雖未及時發現五年內發現，賣方都有擔保。

蕭琪琳代書　0935-555-540

分居怨偶如何報稅？感情不睦甚而分居之夫妻，若能共同商議以最有利的計稅方式並合併申報，當然最好，否則亦不能用不知道對方動向或收支為由而單獨申報。在合法又合情的作法，即是在申報書上註明「已分居」，並填上配偶姓名、身分證統一編號等基本資料，以便稽徵機關用電腦歸戶核稅。而分居夫妻經核定有應補稅額者，稅捐稽徵機關可依據納稅義務人之申請，根據所得比率，分別發單補稅。分居之夫妻，若有一方未辦理結算申報，一旦有短漏報之情事，稅捐稽徵機關依法得向未辦結算申報之一方補稅處罰。年度中離婚之夫妻當年度可以選擇合併申報或單獨申報，離婚日期之認定係以登記為要件，離婚生效日是以向戶政機關辦理離婚登記日為準，若是法院判決離婚者，則以判決日為準。至於離婚後所取得之贍養費要不要報稅？依財政部 91年4月24日台財稅字第0910451253號函規定，夫妻離婚依離婚協議或法院判決，配偶之一方應給付予他方之財產，不課徵綜合所得稅。

林素卿代書　0910-356-076

未申請即提國賠之訴
陳美秀與丈夫旅居美國多年，6年前放棄美國高薪工作，舉家返台定居，不料新 家卻因台北市政府在附近興建停車場而受損，她向北市府求償30餘萬修復費遭拒後，向法院訴請台北市國家賠償，台北地院認為，她未先向政府申請國家賠償，即向法院提國賠之訴，不符合「先協商後訴訟」原則，判她敗訴確定。
台北地院審理認為，北市府屬「定作人」，工程造成鄰居損失，應由承包商負責，且陳女在提出國賠訴訟時，雖曾與北市府就大樓損壞進行協商，但她當時並未言明是本於國家賠償法，要求北市府負責，法院認定陳女未先協商，即向法院提國賠之訴，不符合國賠法規定。
陳美秀表示，她不懂法律，自認91年間要求台北市政府對大樓的龜裂、漏水等狀況負責，就是正式請求國賠，但北市府把責任推給承包停車場的世龍營造，如今，世龍營造已倒閉，台北市政府又拒國賠，法院也認為她未曾向北市府申請國賠，判她敗訴，令人無法接受。
判決書指出，台北市政府於89年委由世龍公司承作台北市信義區307號公園停車場，陳美秀主張，因工程施工不當，造成房屋受損，共需修復費用38萬餘元，此一費用不僅有單據，且台灣省土木技師公會也已鑑定確認房屋受損是因停車場工程所致，她要求台北市賠償。
雙方91年開始協商，北市府願給付陳女7萬元，陳女則主張修復費需38萬餘元，協商不成後，陳女即要求台北市政府賠償。

訴訟也逾2年時效
北市府主張，在工程合約中已言明，由承包商世龍營造負起一切賠償之責，世龍破產後，市府基於公益而接管，但不代表對陳女損害有賠償責任，且陳女表示，91年房屋就受損，卻在96年才向法院訴請賠償，已超出2年時效，無權求償。

九十七年三月三日　自由時報

債清信用註記年限 縮減

卡債族福音！更生最長不超過十年，清償完畢加註時間減為四年。
債清條例上路前夕，消費者債務協商、更生與清算的信用註記年限大翻盤。在消基會、消保官聯手下，硬是把更生年限降到十年以下，清償完畢加註時間降低到四年，協商清償完畢後的註記時間則降到三年以下。
銀行公會去年訂出信用註記年限，清算後註記十年，更生消償時間為六年到八年，清償後再註記五年，也就是最長可以註記11年至13年，協商清償期是三、五年到十年期不等，如依清償完畢後加註三年計算，也就是最長可註記13年，甚至更久。
消基會、消保官、銀行公會以及銀行局昨（5）日下午展開註記年限拉鉅戰。消基會、消保官訴求，更生與清償加註時間統統減半，最後有人提出「更生最長不得超過十年」，另外加註時間也要由五年縮短為四年，在銀行局官員的贊同下，更生年限終於底定。 　　消保官提出：「如果每年有20幾萬人來申請，累計五年、十年下來，全台灣不就超過百萬人都不能與銀行往來。」因此希望銀行全面縮減註記年限，讓這些人快點「超生」，才可以快點與銀行往來。
銀行人士則認為，若到時候有這麼多人信用註記，銀行也不可能完全不借，在台灣銀行過度競爭的狀況下，銀行肯定會開放部分人士借款，只是會降低金額、提高利率。
某商業銀行主管指出，若太過寬鬆，銀行發生系統性的風險，銀行率先縮減的一定是正常放款，提高利率，防止未來更多倒帳風險，這對正常繳款的大眾不公平。
主管說，最明顯的例子，就像去年卡債風暴後，受到最大影響的不是卡債族，而是其他持卡人，銀行因為成本大增，紛紛縮減福利，卡債族的債款可以打折還、降利率，但正常繳款的人照原先金額、利率繳付，福利還被縮減。

銀行公會原先仍然堅持註記年限，但在金管會跳出來講話後，銀行公會對更生註記年限讓步，至於協商加註記三年，消基會與消保官希望減到1.5年，金管會希望可以降到三年之下，才能鼓勵民眾盡量與銀行協商就好，不要走到更生與清算。但銀行公會同意減少後，確實年限昨天協定還沒有最後結論。

卡債族協商 銀行只跟本人談
法界批違反人權銀行公會拒絕律師代表卡債族申請協商，法律扶助基金會、律師公會全國聯合會以及台北律師公會都跳出來為卡債族抱不平，「這是違反人權」，今（6）日將公開抗議。
消費者債務清理條例就要在11日上路，許多卡債族寄予厚望，要藉由該條例重生，但是法扶基金會指出，「消債條例」的條文艱澀難懂，不論是協商前置程式、聲請更生及清算等，種種法律程式，都需要熟稔司法程式的律師代為進行，才能保 障債務人之最大權益。

由於銀行公會訂出的法院外協商機制中明定，申請協商的卡債族必須本人與銀行親自談，不能委託律師，銀行公會也說，「銀行只跟本人談」，不跟律師代表談。
法律扶助基金會台北分會會長林永頌說，銀行擁有眾多法務人員，可協助執行強制執行及假扣押等司法程式，還且有意阻止律師代理卡債族協商，為什麼不讓債務人請律師。
銀行公會說，「借錢時候是本人來借，還錢協商時候當然是要跟本人談，借錢的又不是律師。」林永頌說，「撞車的也不是律師，律師的工作就是協助他人進行法律協助，本來就有代表的權利。」
如果債務人無法聘請律師代理協商，林永頌認為，根本就讓兩造的司法天平明顯失衡，也會讓許多代辦公司趁勢崛起，詐騙債務人等情事層出不窮，無法可管，造成更大的社會問題。銀行公會認為，前置協商需要跟本人洽談，才能知道真實狀況，不是全面拒絕律師，更何況，卡債族的經濟已經有困難，「何必浪費錢請律師。」林永頌說，「要怎麼請律師，銀行沒有權利管。」

九十七年三月六日 經濟日報