上課日期：97年3月 3、4、6日 ；洽詢專線：2964-9922

講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行　　講師：蕭琪琳 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜　　
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況　　講師：郭哲男 代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）8261-7866轉11 范小姐

民法第820條對於共有物的管理（物權、債權等行為均包含在內）定有須經「全體同意」之明文，惟如此對社會經濟發展卻大為不利（因只要一遇共有人反對即寸步難行！），故土地法第34條之1特設「多數決」之規定以為調和，但多數決的方式可否適用於共有物處分之所有場合？

甲、乙、丙三人共有Ａ地，應有部分均為3分之1，則：
1、甲、乙決定將Ａ地「出賣」予丁，該物權移轉效力如何？
2、若甲、乙決定將Ａ地「出租」予丁，共有人丙得為如何之主張？
3、設甲、乙係決定「設定抵押權」予丁，則結果有無不同？
4、甲、乙可否以多數決方式決定將Ａ地「贈與」予丁？
5、倘甲、乙自行決定對Ａ地「分割」，該分割對丙有無效力？

一、關於出賣的部分：
共有人甲、乙「人數」及「應有部分」均已經過半，故可依土地法第34條之1規定而排除民法820條之適用，故買賣及物權移轉均有效。
惟應注意的是，實務上認為因甲、乙不過係代丙出賣其應有部分而已，故丙仍可主張「優先承買權」。

二、關於出租的部分：
由於土地法第34條之1僅明文列舉「地上權」、「永佃權」、「地役權」及「典權」4種物權，故實務上向來認為應有共有人「全體同意」之適用，所以出租行為對丙不生效力，且因債權相對性之故，此時丙得對丁主張無權占有Ａ地，應返還予共有人全體（民法第821條、767條參照）。
但反對的看法則認為，依「舉重以明輕」的法理，將共有物（即Ａ地）出賣並移轉的「高度」行為都可以多數決了，為何出租的「低度」行為卻不許？故此時，甲、乙關於出租的多數決有效。
再依物權法修正草案第820條來看，甲、乙二人是可依多數決方式出租Ａ地。

三、關於設定抵押權的部分：
依土地法第34條之1之前開規定，「抵押權」同樣不在明文列舉之中，故仍應回歸民法第820條規定（即應得共有人全體同意）。而甲、乙設定抵押權之行為，係無權處分而效力未定（民法第118條參照）。
同樣的，如依物權法修正草案第820條多數決原則，甲、乙即可為Ａ地設定抵押權。

四、關於無償贈與部分：
依內政部土地法34條之1執行要點第3點規定：「本法條（土地法第34條之1）第1項所稱之處分，指法律上及事實上之處分，但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割」。可見，贈與並無土地法第34條之1之適用，故仍應回歸民法第820條全體同意的規定，因而Ａ地送給丁並非甲、乙二人說了算！

五、關於分割的部分：
由前開執行要點規定可知共有物的分割不適用土地法第34條之1規定；再依通說看法，協議分割乃處分行為，故以有處分權為要件，而處分權來自於民法第820條之全體同意；更重要的在於，若許以多數決定分割方式（方案），則無異放縱多數欺凌少數，將損及其他少數共有人權益（例如分得較差的地）。故甲、乙對於Ａ地之分割，如未得丙同意，對丙不生任何效力。
附帶一提的是，在允許多數決的原則下，甲、乙仍有「巧門」可循，亦即，甲、乙可先以多數決的方式將Ａ地（出賣）移轉予第三人，再由第三人將Ａ地移轉回甲、乙二人共有，那麼此時，甲、乙對Ａ地想怎麼分（割）就怎麼分（割）了。

蕭琪男律師

修法後全國首例「像從地獄爬出來」
高雄吳姓三姊妹父母早年離異，多年未與母親聯絡，去年才知繼承十年前去世 母親的六百萬元債務，上月《民法》繼承編修正條文公告施行，三姊妹昨收到高雄地院通知、撤銷銀行對她們自有財產強制執行令，為修正案上路後首例。吳家大姊昨說：「有逐漸從地獄爬出來的感覺！」

脫離苦海
今年一月四日《民法》繼承編修訂正式公告後，讓未成年就繼承先人債務的孩子得以解套，在新法上路滿月之際，高雄地方法院昨終於作出第一起適用新法的裁定。

未拋棄繼承陷困
吳姓三姊妹委任律師徐萍萍表示，三姊妹的父母早年離異，由於沒有與母親聯絡，十年前母親往生後，當時還未成年的三姊妹並不知道母親還有欠銀行債務未清，因此未辦理拋棄繼承，直到去年初銀行通知才知從天上掉下來四百多萬元的債務。
由於三姊妹母親生前有替友人作保，該友人二年前開始還款不正常，因此積欠的二百多萬元債務又輾轉算到無辜的三姊妹頭上。雖然三姊妹從去年起就對銀行提出訴訟，但因當時《民法》繼承編修法尚未完成、屢屢敗訴，而銀行更在去年中秋節前向法院聲請強制扣押三姊妹的薪資償債，讓三姊妹求助無門。
徐萍萍說，雖然官司一直不順利，但三姊妹未放棄訴訟，直到上月底法官裁決撤銷先前的強執令，三姊妹至昨天終收到法院寄來的通知書。
年節前夕，銀行仍持續扣押大姊、二姊剛領到的薪資與年終獎金。徐萍萍說，雖然原來強執令已裁定撤銷，當事人仍須繼續訴訟才能拿回這筆錢，遲來的正義仍舊無法讓背債兒過個好年。

要再討被扣薪水
吳家大姊透過家扶回應說：「從去年初得知債務，過去一年整個家庭就像被打入十八層地獄一樣痛苦，雖然幸運地等到修法，直到昨收到通知書的那一刻起，才真正有逐漸從地獄爬出來的感覺！」後續要向銀行討回被多扣走的薪水與年終獎金，三姊妹昨說：「這場仗還沒打完！」
高雄地院司法事務官林更穎說，因《民法》對未成年人繼承債務修改為限定繼承，未成年人僅須以所得遺產為限，負清償責任；但法院查出，原對吳姓姊妹執行命令要執行的財產，是吳姓姊妹上班所得非遺產，裁定將原執行命令撤銷。

九十七年二月五日　蘋果日報

民眾若持有公共設施保留地，因繼承移轉依法可以免徵遺產稅，但若生前己被徵收，則不適用前述免稅規定，或者公設地被徵收但徵收款尚未領取，也會被計入遺產總額中課稅，甚至會因漏報被處罰鍰，民眾不可不慎。
　　台北市國稅局最近受理一件遺產稅復查案，申請人主張列報經提存款項大約五百萬元，是被繼承人所有的公共設施保留地，經用地機關於其生前徵收提存的款項，因為超過領取期限無法領回，應該不須計入遺產價值。
　　都市計畫法第五十條之一的規定，被繼承人死亡時遺有公共設施保留地，因繼承移轉，免徵遺產稅。北市國稅局官員說，納稅義務人只要在辦理遺產稅申報時，檢附主管機關出具土地使用分區證明書，即可以適用免稅規定。
　　不過，前述案件經北市國稅局調查之後，認為「提存款」並非「公共設施保留地」，因此與前述都市計畫法規定不合，且該案納稅義務人並未提示無法領回提存款的證明資料，因此駁回這項復查申請。
　　北市國稅局長凌忠嫄說，本案中被繼承人原所有的公設地，既於死亡前經用地單位徵收，已不存在，自然不適用免稅的規定。再者，可領取的徵收補償款因為繼承人之間糾紛，經用地單位依規定予以提存，屬於遺產及贈與稅法規定中應課遺產稅的動產，除非納稅義務人檢附證明資料，主張無此項遺產，否則均須依規課稅。
　　凌忠嫄說，納稅義務人辦理遺產稅申報，常發現漏報被繼承人死亡時尚未領取的公設地徵收款而被處罰鍰，部分民眾主張因不諳法令非故意，不應遭罰，但一旦被國稅局查獲，雖然不是故意，但也不能說是「無過失」，仍須處以罰鍰，因此請民眾多注意稅法相關規定，維護自身權益。

九十七年二月十五日　工商時報

　　納稅義務人已確定的欠稅及罰鍰案件，即使已經提供相當擔保，但並不代表強制執行也因此停止，民眾應該特別留意。
　　台北市國稅局日前查核到一案例，甲君滯欠贈與稅及罰鍰逾一億元，經移送法務部行政執行署台北行政執行處強制執行，經三個月即全數追回欠稅款。
　　本案經過復查、訴願以及行政訴訟確定，雖然甲君提起再審之訴，但再審判決前，仍受原行政法院判決的拘束。由於甲君當時對行政救濟確定的稅捐遲遲未繳，依規定北市國稅局將本案移送執行並限制甲君出境。
　　在被限制出境之後，甲君急於出國，因此提供土地作為擔保，限制出境隨即解除，但已確定的欠稅及罰鍰，並不因此停止執行，因此法務部官員對甲君說明將扣押其存款，並聲請拍賣其土地。
　　北市國稅局長凌忠嫄說，行政執行處若扣押甲君存款，將會影響其債信及社會地位。
　　同時，若行政執行處聲請拍賣甲君提供擔保土地，價格恐遠低於市價。最後甲君以該筆已被查封的土地向銀行貸款，並先由行政執行處撤銷查封命令，辦理土地貸款手續並繳清欠款，同時解除限制出境命令。
　　凌忠嫄說，納稅義務人如有欠稅應盡速繳納，即使提供擔保，仍有可能遭移送法務部強制執行。

九十七年二月十五日　工商時報

努力工作數十年財產，為了將來分配公平，卻都被騙光

案例
老王於六十年間結婚，原來想生個兒子延續香火，奈何太太肚子不爭氣，連續生了三個女兒，還好小孩個個都乖，當時社會景氣好，老王在大女兒二十五歲那年將所有積蓄領出，購買價值新台幣伍佰萬元房屋並登記在大女兒名義，並盤算著，未來要位每個女兒都登記一戶，哪知道，就在大女兒二十九歲時，發現女兒結交一名網友，其自稱在國安局上班，薪資收入很好，網友得知老王的大女兒有房屋並有貸款一百二十萬元，自稱自己很有錢，不要浪費利息給銀行賺，願意幫其清償期銀行貸款，於是真的就幫忙還了貸款，過了幾天網友告知老王的大女兒說最近有生意很好賺，很想做可是錢都投資到別處，一時拿不回來，想向朋友借，卻要給房屋做擔保，老王的大女兒說權狀在父親那，否則是願意幫忙的，網友告知權狀是可以補發的，於是兩人就到地政事務所辦理補發，補發後就向地下錢莊，借款新台幣肆佰捌拾萬元，款項全數匯入老王的大女兒的帳戶，再由其領出交給網友，網友取走款項後，就不知去向。

父親遺留房屋，任憑母親看守，一年內被騙光光

案例
??? 小張父親剛過世時留有房屋三幢，小張也分配到一無貸款房屋，因為對尹小姐素有好感，但是小張沒有固定工作，經濟力不夠，信用卡也未繳，信用有問題，後來小張就想用他朋友名義借款，就將所有權移轉小劉名義，以市值六百萬房屋向銀行貸款三百萬，小張給小劉新台幣壹拾萬元佣金，小張就拿這筆錢買汽車，為自己打扮，哪知尹小姐對小張一點意思也沒有，不過小張並不死心，持續努力將近一年，追女友錢花的兇，先前貸款沒多久花光，正要在行轉貸時發現，他朋友小劉早就將登記在他名下的房屋，賣給不知情的第三人，小張怒而提告，打了三年官司，案子是贏了，但是錢就是沒能追回。

如何控制 登記在小孩名義之不動產 免於在其年紀輕時被騙或長大不孝順

說明：
對於父母親年輕努力賺錢，總認為就是為著下一代，而避免財產分配不均，造成下一代兄弟姐妹的感情破裂，許多人總會選擇以小孩名義登記不動產，但是小孩年紀輕不知社會險惡，常常遭到朋友或惡人所騙，總讓父或母十分傷心，有些小孩小時十分乖，結婚後卻只顧他的家庭，不顧父母沒人照顧，父母財產又都分完，小孩雖多，卻沒人理會年邁雙親，所以筆者建議以小孩名義登記不動產時一定要有防範，否則後悔就來不及，常用防範有下列二種：

• 辦理信託登記給父或母，由其擔任受託人，無論是出租或出售都是受託人說了算，這樣大權在握，根本都不怕會發生什麼問題。
• 設定抵押權給父或母，這樣小孩想出賣或借錢，父或母就會知道。

蕭琪琳代書 0935-555-540