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講習內容：
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師：蕭琪琳、郭哲男 代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
報名專線：（02）2953-3366轉22 盧小姐

★抗告或起訴？──淺談受「本票裁定」後的可能救濟途徑

甲經由某房屋仲介公司居間，於97年2月23日與屋主乙簽訂房屋及土地買賣契約，約定房屋及土地總價金為捌佰萬元整。甲、乙於簽訂上開買賣契約同時，甲因手頭現金不夠，故先行簽發票面金額伍拾萬元之本票乙紙交予乙充作定金。隔二日，甲交付參拾萬元現金予乙，乙則在系爭本票上註記「97.2.25兌現新台幣參拾萬元正，經賣方收訖無誤」等字樣。不料數日後，甲以該房屋有重大瑕疵為由，要求解除契約，惟屋主乙不同意…。
（一）若賣方（即屋主）乙以買方甲違約為由，向法院聲請本票裁定，以作為沒收定金之手段，甲於收受裁定後應否提起抗告以救濟之？
（二）倘若乙在97年2月26日更將系爭本票轉讓予第三人丙，甲可否拒絕丙對其行使票據權利？
（三）承上，如丙向法院聲請本票裁定時，法院竟准許丙得對甲行使伍拾萬元之權利（即疏忽票面上已有兌現參拾萬元之記載），甲應如何救濟？

依票據法第一百二十三條規定：「執票人向本票發票人行使追索權時，得聲請法院裁定後強制執行」。規範目的係為加強本票之流通性，加重發票人責任，故本票之執票人即得聲請法院裁定後可為強制執行；就法院實務而言，此類本票裁定事件係屬「非訟事件」，因而法官不經開庭審理程序、毋庸確定簽發本票實質之法律關係是否成立（例如買賣契約是否有效或解除等），而僅就本票之絕對必要記載事項（即表明為本票之文字、一定金額、無條件擔任支付、發票年月日、發票人簽名）做形式上審查，如果皆無欠缺，法官即可裁定准為強制執行（即本票裁定）。
（一）甲不應就本票裁定提起抗告：
法院僅就本票形式審查即為許可之裁定已如前述，除非本票上有絕對必要記載事項之欠缺，否則縱然甲、乙間存在解除契約之事由（亦即乙不得沒收甲交付之定金，反而應返還甲定金），也不在法院非訟程序得審酌之範圍，所以甲提起抗告依然徒勞無功，而應另行提起確認本票債權不存在之起訴救濟之。

（二）除有例外情形，第三人丙（即現在執票人）仍可對甲行使票據上權利：
實務及通說都認為票據具有「無因性」，目的即為了加強票據流通性；另外，觀諸票據法第十三條規定：「票據債務人不得以自己與發票人或執票人之前手所存抗辯之事由對抗執票人。但執票人取得票據出於惡意者，不在此限」，例如縱然本例甲、乙間買賣事後已經解除，乙依法負有返還定金之義務（即系爭本票及已經兌現之參拾萬元現金），但甲仍不得以此為由，拒絕丙對其行使票據上權利。值得一提的是，因系爭本票上已經載有「清償參拾萬元」之註記，因此，丙所得對甲行使之權利亦僅有貳拾萬元。

（三）甲應可就法院錯誤金額之本票裁定提起抗告：
雖然錯誤之本票裁定並不涉及絕對必要記載事項之欠缺，原則上並不在法院形式審查範圍內，似乎不應提起抗告。然而，從票據法第十二條規定；「票據上記載本法所不規定之事項者，不生票據上之效力」之反面解釋可知，如記載票據法上規定之事項，自可生票據上效力。又「一部分之付款，執票人不得拒絕」、「付款人為一部分之付款時，得要求執票人在票上記載所收金額，並另給收據」（同法124條準用73條、74條第2項參照）。
準此，票據法既許本票上可為此種記載，則系爭本票上關於「兌現參拾萬元」之記載已生效力，可知，執票人僅得再行使其餘貳拾萬元之票據權利。又系爭本票縱更轉讓予他人，惟依通說見解，前開就票據上記載事項之抗辯事由（即依票據法74條第2項之票據上記載一部清償）屬「物」之絕對抗辯事由，得以之對抗第三人，故第三人丙所得行使之票據權利亦僅貳拾萬元，而非伍拾萬元，原法院不察所為之裁定，甲自得對之提起抗告。
不過，前開錯誤情形在法院實務絕少發生。退步言之，縱然無法於抗告程序獲得救濟，甲可對丙提起確認本票債權不存在之訴，訴之聲明為「確認被告（即丙）於超過新臺幣貳拾萬元部分，對原告（即甲）之票據債權不存在」。

蕭琪男律師 ０９８８－８３５－３３３

海砂屋不能再擺爛不管，任令鋼筋裸露、水泥塊剝落。台北市政府決定加快更新腳步，未來若新海砂屋逾期未拆，最高可罰六萬元，容積獎勵也一併取消。但台北縣不打算跟進，工務局坦承，給獎勵都難以推動更新，何況取消？

北市建築管理處昨在議會針對海砂屋專案報告指出，簡稱海砂屋的高氯離子混凝土建物，指的是每立方公尺混凝土含○．三公斤以上氯離子量。市府列管的海砂屋原有六十一件，扣除已拆建或補強者，目前還有四十三件、兩千三百卅戶列管，其中僅愛國東路就有五百八十戶。

撤容積獎勵 國宅也將列管

市府修訂「台北市高氯離子混凝土建物善後處理自治條例」，已完成二讀，等所有法定程序完成即可公布實施，過去不適用的國宅也將列管。

建管處指出，修正條文中增加罰則及撤除容積獎勵，以加速推動海砂屋的拆建或補強。只要海砂屋逾期未拆除，可處分屋主五千到六萬元，必要時還可強制拆除。另外，原對海砂屋重建個案，給予最高三○％的容積獎勵，未來如果超過期限，則不再獎勵，「期限」則另訂。

台北縣工務局表示，全縣目前列管的海砂屋有十多處，總戶數約四百戶，依目前相關辦法，海砂屋重建可獲得百分之卅的容積獎勵，另外還有廿萬元補助。但使用管理科人員說，辦法實施近十年，僅土城市裕民街一處廿五戶改建成功。

提高改建誘因 北縣不擬跟進

工務局指出，北縣市條件不同，對於海砂屋的獎勵辦法並不會訂出期限。官員解釋，給予百分之卅的容積獎勵就是要彌補建商的營建成本，但根據估算，這樣的建案房價起碼要廿五萬才可行，北市房價動輒卅萬起跳，但北縣只有市區才有這樣的身價，像先前土城個案就是因為地點靠近捷運，才能改建成功。

工務局人員透露，海砂屋在北市改建問題不大，常常是「條件太好」，讓住戶和建商間談不攏，訂定落日條款加速海砂屋改建，很合理。反觀北縣多數海砂屋，除非住戶願意自掏腰包補貼，重建之路根本困難重重。 居

郭哲男 代書 ０９３８－６９９－８７１

    本次要談的是若債權人同時對債務人有本票及抵押權之權利，應以本票裁定或拍賣抵押物聲請，兩項何者為快？理論上以拍賣抵押物聲請為快，因為本票裁定需待確定，但法院實務上還是會要債權人取得確定證明書，意即需有本票裁定之類證明。 若債權人於拍賣不足獲得清償時，是否一定都能由執行法院發給債權憑證？

由以下案例來做個說明：案例一
一、 二、
借五百萬給 抵押A屋給
甲－－－－－→乙 甲←－－－－－乙
三、 四、
欠債不還（甲拍賣抵押物聲請） 拍賣A屋（僅拍得四百萬）
甲←－－－－－乙 甲－－－－－→乙
問：甲可否因拍賣不足，由法院發給債權憑證？
答：不可，因為甲是以拍賣抵押物聲請（對物），僅能就拍賣A屋拍得的四百萬獲清償，剩下不足的一百萬，法院不發給債權憑證。

案例二
一、 二、
借五百萬給             欠債不還（甲告乙）
甲－－－－－→乙 甲←－－－－－乙
三、 四、
勝訴（終局判決）取得執行名義 拍賣A屋（僅拍得四百萬）
甲－－－－－→乙 甲－－－－－→乙
問：甲可否因拍賣不足，由法院發給債權憑證？
答：可以，因為甲是以終局判決取得執行名義（對人），故除拍賣A屋拍得的四百萬獲清償外，剩下不足的一百萬，由法院發給債權憑證。

債權人與債務人之間的關係，若牽扯到第三人，影響到第三人的權益，那麼第三人該如何主張呢？例如對第三人查封時，第三人可以基於利害關係人，以第三人異議之訴，向法院聲明異議。

第三人異議之訴
意義：第三人對執行標的物有排他之權利，請求不許執行。
性質：形成之訴。
要件：一、第三人有排他性。
二、第三人受侵害。
三、無忍受義務。

以下為幾種案例：
一、
查封
債權人甲－－－→債務人乙A車
                               ↖ ↑買賣
主張第三人異議之訴＼   ∣
？ 丙
問：甲查封乙的A車，丙可否主張第三人異議之訴？
答：假設丙在乙的A車被查封後，才將價金交給乙，甲取得執行名義後拍賣A車，丙可主張參與分配。而就乙丙之間買賣A車，乙對丙有交付A車及使丙有取得A車所有權之義務，故丙之債權僅能向乙主張，而不能主張第三人異議之訴，聲請法院撤銷強制執行。

二、
拍賣
（丁）－－－→（甲）乙丙＜共有土地＞
   債                        債
   權 務
   人 人
問：甲乙丙共有一塊土地，甲為債務人，丁為債權人，當丁對甲強制執行時，乙丙可否對丁主張第三人異議之訴？
答：（一）丁對共有物執行，乙丙有第三人排他性，且無忍受之義務，故可主張第三人異議之訴。
（二）丁對甲的應有部份執行，則乙丙無第三人排他性，故不可主張第三人異議之訴。

當強制執行遇到違章建築時，該如何處理呢？

親愛的讀者，下回再為您做解說，而您也可以利用這段時間思考，下期見。
＜下期預告：強制執行ＶＳ違章建築＞ 

陳萬霖 代書 ０９５２－５５５－７６０

A君鴻運當頭，購買之彩劵中了頭彩，扣除稅款後，尚為「億來億去」，一日A君非常滿意一棟待售豪宅，便與屋主談妥買價4000萬後，乃協同至某代書處簽約，並於20日後完成移轉手續登記為其子B君(已成年)；由於A君「個人帳戶短期內連續以現金方式提領存款」而被列為個案選查，稽徵機關經調查其資金流向後，乃以遺產及贈與稅法第五條第三款規定就A君贈與B君之該不動產，土地依公告現值，房屋以評定標準現值，核定贈與總額為1800萬，扣除免稅額111萬後，應納贈與稅350萬餘{ (18000000-1100000)*34%-2187600}= 3555000，因事證明確，讓A君懊悔不已………

一般民眾大多有一個迷思─「成年人購屋，資金來源較不會被稽查」實際不然，就本案來說查的是「贈與人」非「受贈人」；再若依本案為例。A君如果以「現金匯款」供其子Ｂ君自行選購買屋，則更將符合遺產及贈與稅法第四條，稽徵機關可逕行認定Ａ君贈與Ｂ君現金4000萬，則贈與稅將可高達1100餘萬{ (40000000-1100000) *42%-4770000}=11568000；若逾限未申報(自贈與行為發生後30日內)並可依同法第44條規定處一倍之罰款，合計2300萬之譜，實不可不慎。

洪文泉 代書 ０９１１－９５３－８５３

實務上，民眾偶有因急需，被迫向民間高利借貸。可是於抵押權設定登記完畢後，抵押權人不但不付款，竟辯說借款早已給付了，面對這個設定登記完畢卻拿不到錢的抵押權，萬一若抵押權人聲請法院拍賣，該如何是好？

抵押權雖為物權的一種，且依土地法第四十三條的規定，一經登記即具有絕對效力，抵押權的作用在於擔保債權，一旦債務人不為清償時，可就擔保物(被設定的土地房屋)賣得的價金來清償。因此，其本質係一從權利，而債權才是主權利，如果主債權不存在，抵押權即無法單獨發生法律上之效果！首先，要想清楚於抵押權設定的同時，是否有簽下借據、本票、支票或是其他任何的債權憑證？通常需借款的人已將上述的任何債權憑證交付給對方，就表示有債權債務關係的存在，如此一來，面對抵押權人的主張，民眾必將難以辯駁。

所謂債權憑證是:借據、本票、支票等足以證明債權債務關係的一切證據。抵押權在性質上屬於擔保物權，其作用在於擔保債權；故必須有債權憑證才能證明。

一般人常誤以為有抵押權設定登記，就可以請求給付借款，由上可知這是相當嚴重的錯誤看法。除此之外，債權憑證須以抵押權設定登記之債務人為名義人來出具，將來強制執行(拍賣)時才不至於權利義務人不符，而無法進行！

然而，事實上若未向抵押權人借到錢，而抵押權人也不出具抵押權塗銷所需的文件，那民眾必須趕緊循司法途徑，訴請法院判決塗銷，以免借錢不成，反而賠上自己的財產！

顏秀姍 代書 ０９３１－０９４－９５０

民眾曾詢問：以逐年贈與方式為未成年子女累積資金，當未成年子女置產時，是否只需提示歷年申報贈與稅之免稅證明書，就不會被課徵贈與稅？

依財政部臺灣省國稅局答覆，父母分年贈與現金給未成年子女，雖取得國稅局所核發贈與稅免稅證明書，惟當未成年子女購買房屋、土地或投資股票等財產時，仍須提出完整之資金支付流程，以證明確係以歷年受贈款項購置，否則，即使持有免稅證明書，仍將被課徵贈與稅。

國稅局最近曾查獲某陳姓納稅人（未滿20歲）於94年間以300萬元購買房屋乙棟，該局請其提示付款流程及資金證明時，陳君主張其資金來源，係父親從92年至94年每年贈與100萬元合計300萬元，該筆款項已逐年申報贈與稅，並取得免稅證明書；惟其父親誤認為只要持有歷年申報贈與稅之免稅證明書，即可避免課徵贈與稅，故於每年申報贈與稅後，即將所贈與子女之存款領出他用，致無法提出完整之資金流程以資證明，因而仍被課徵贈與稅。

該局進一步提醒贈與人，除了要注意每人每年之免稅額外，仍應保留完整之資金流程，以免將來無法提出確實證明文件，而被課徵贈與稅。

賴秉庸 代書 ０９３２－０２９－００４

Ｑ：有不肖建商以不合理的買賣契約來誘使消費者，最慘的是還吃了根大的虧，請問可以向哪裡投訴？有什麼方法可以避免被不肖建商矇騙？

 Ａ：近來有民眾反映部分建商，以不實廣告引誘民眾投資上當，並以違法不合理的買賣契約誘使民眾吃虧，而且還投訴無門。

建議民眾購買預售屋簽約前，可先查看建商提供的契約書內容與內政部訂頒的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」相異度。建商所使用的定型化契約條款，如有違反應記載及不得記載事項者無效。如果所訂契約未將應記載事項記入者，該應記載事項仍構成契約內容。

民眾若發現建商廣告不實，引誘民眾上當，有違反公平交易法第21條有關虛偽不實記載或廣告不實的嫌疑者，請檢具具體案例及有關資料，逕向行政院公平交易交易委員會檢舉。若預售屋買賣契約違反誠信原則及對消費者明顯失公平者，可依民法第247-1條、消費者保護法第12條規定，循司法途徑解決。

Ｑ：想買間有附裝潢的房子，朋友提醒買屋時要提防「黑心裝潢屋」，這是什麼意思？看屋時要特別注意哪些細節？

 Ａ：所謂的「黑心裝潢屋」，就是房子看起來很漂亮，實際上卻無法使用，但不見得裝潢過的房子都是黑心屋，因此買方須詳細檢視房屋的缺失。建議可從公共基本設施、屋體結構與室內裝潢三方面著手。

公共設施包括樓梯間、逃生設施、庭院等空間都是檢視的重點，詳細觀察環境是否整潔、樓梯間燈光是否充足、有沒有堆放雜物。結構部分，可觀察屋瓦是否完整，雨簷、外牆有沒有大的缺陷，如果屋簷明顯歪斜，可能結構或地基有問題。 進入屋內，可就牆壁、樑柱、天花板、地板、門、窗戶、裝潢與隔間、電線總開關、水龍頭、馬桶等做檢視。如果要知道是否有漏水，可選在下雨過後去看房子，並用手摸摸牆角檢查是否潮濕，或者牆壁有沒有新補油漆、剝落、龜裂等現象。

最容易引起爭議的部分為室內裝潢，決定購屋前要先查看各個房間面積分配是否合理，若有櫥櫃等要打開看是否可置物，前後門是否可以順利開關，房間窗戶是否正對後棟房屋的廚房，有沒有存在比較大的不可利用空間等。

另外，最近「陽台外推」引發不少消費糾紛，台北市建管處指出，如果在陽台欄杆上突出成八角窗或景觀窗，雖然外牆沒有拆除，但在「二次施工」後，建物出現和當初使用執照上不符的情況，仍算是違建，一樣要面臨拆除的命運，千萬不要花冤枉錢買了違建，還慘遭拆除的命運。。