講習內容：
一、常見仲介糾紛案件案例解析　　講師：蕭琪琳 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜　　
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況　　講師：郭哲男 代書
講習時間：約90分鐘
講習地點：貴公司會議室
講習費用：完全免費
報名專線：（02）8261-7866轉11 范小姐

台北縣終於升格,除了縣政府慶祝,台北縣房地產業者也很樂，因為北縣房地產預計至少有兩成以上的漲幅，尤其縣中心板橋，業者說，新板特區的新建案，現在一坪已經破40萬，升格之後補助款板橋分配最多，一坪上看50萬雖然不是假日，台北縣的豪宅樣品屋還是不少民眾前來看屋，升格後,房地產前景更有想像，因為過去北縣和北市比老是被歸做二等公民，過個橋就差很多，從北市萬華區到板橋房價差33%,中正區到中永和差49%,到三重差到67%,到新莊更差了1.5倍不過，升格之後,統籌分配款增加,將會先用到一級地區，例如新板特區,年初每坪叫價37萬，現在已經破40萬，,年底上看50萬業者估計,板橋中永和新店等地漲幅約15%,二級地區新莊蘆洲因地價低，如果縣市合併有望,更會上漲兩成但升息影響下，還是受到部份衝擊升格能不能力抗升息,需要縣政府更多公共建設的實際作為，強者恆強，仍是北縣選房產的指標。民視新聞

金門代書新莊所金門代書新莊所隆重開幕了！千呼萬喚始出來！鑑於廣大仲介同仁朋友的殷殷期盼下，金門代書新莊所終於不負眾望，已於中華民國96年10月26日隆重開幕了！身為所長的我，將帶領著金門代書群及助理群中最菁英的一批團隊，駐守新莊服務仲介業的普羅大眾們！伙伴們，業務不分區域，不分所別，是我們金門代書服務客戶的最大宗旨，也希望所有愛護我們的仲介夥伴，爾後勿吝於給予批評與指教。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
隨著景氣的變動，房地產業的起伏，讓許多仲介業同仁無法招架！所以位居第二陣線的我們，更是以全力精神去服務第一陣線的仲介夥伴們！一直以來我們都是以超高的配合度及熱忱的態度去服務我們的每一位客戶，必定要讓買屋的客戶爾或者是賣屋的客戶。都能夠有賓至如歸的好感覺！幫客戶完成圓一個家的夢想，就是我們金門代書的最高宗旨！
新莊是一個可愛的地方！它有著濃濃的人情味及無限的未來感，隨著副都心及頭前重劃區的開發潛力，它給予了我們無限的想像空間！縱然新莊地區已有了很多非常優秀的先進前輩，但我們總認為，只要秉持者金門的一貫作風：服務、熱忱、專業、人脈，我相信慢慢會有許多仲介朋友認同；信任，進而成為最佳拍檔！因為我們有最優秀的團隊即將為您服務了！也非常感謝以往的好朋友們持續鼓勵與支持！沒有您們，就沒有今天的顏代書，一切盡在不言中，只有一句：謝謝您！
由衷的希望，如果我們表現不好，懇請批評指教，如果我們表現的好，就請繼續支持。也盼望各位舊雨新知，有空可來金門代書新莊所坐坐，泡個茶！非常歡迎您的蒞臨指教！　顏秀姍代書 0931-094-950

案例：十年前小張是個剛退伍、滿腹雄心壯志的年輕人，因為認真工作賺錢，
　　　十年之內除了結婚生子外也自備現金並向銀行貸款買了間房子，
　　　一家四口生活過得幸福美滿，但好景不常因近年來經濟不景氣，
　　　小張不幸也成為失業一族，每個月靠之前努力工作所得來存款過活；
　　　經過一陣子終究還是入不敷出，這時的小張該如何是好呢？
解決之道：所謂『窮途未必末路，絕處可以逢生』。依小張的案例可以慎選幾個方法來處理：
一、如果要保小張目前所居住的房子：
（１）請立刻與銀行協談，千萬不要放棄與銀行協談的權利，可以減少遲延利息、違約金；展現誠意與銀行談或許有些許的生機。
二、假設要出售小張目前所居住的房子：
（１）找有口碑信用好的仲介公司賣，藉由仲介公司綿密的地區性經營與大量的客戶帶看，從中選取最佳之客戶。
（２）找信用佳有規模的代書事務所，承辦買賣房子間所產生的價金交易安全問題，
　　　讓你在買賣交易中無後顧之憂。
總之，逃避不是解決問題之道，唯有勇敢面對才是正確解決的方法。
案例百百種解決的方法依個人情況來處理；欲知更多更詳細的解決方法；歡迎來電洽詢或上網詢問！！ http://kingmen.com.tw

答：乙丙丁是公同共有甲的遺產應有部分﹝民法第一千一百五十一條參照﹞，乙丙丁戊於甲死亡之同時就取得財產，不過於辦妥繼承登記前不得處分物權，實務上如果繼承人之一，未能共同辦理繼承，此財產為公同共有之財產，公同共有財產之處分依民法第八百二十八條第二項規定「除前項之法律或契約另有規定者外，共同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意」，固然買賣契約為負擔行為，其處分並不以有處分權為必要，未得全體共有人全體之同意，其出賣仍為有效，但處分行為需得全體共有人全體同意，不易達成，土地法為免妨礙都市計畫之執行，發展社會經濟及增進共有物的有效進行，於第三十四條之一第一項規定「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不與計算」、第五項規定「前四項規定，於公同共有準用之」故為使甲被繼承之房屋得以出售他人，增加社會經濟之有效進行，實務上得以土地法三十四條之一辦理，為應注意的是對於共有人數之計算，如遇到公同共有時，並不管其潛在部分持分，僅認定表面人數是否足夠這是辦理時不可忽略的。
蕭琪琳代書 0935-555-540

車位淺談

都市地區停車位隨著交通之日趨嚴重,加以汽車數量不斷的增加、道路使用面積逐漸的減少,確有一位難求之事實。尤其是,都市地區工商業蓬勃發展後,停車位之需求大於供給,一般消費者可能為了一時方便或迫切需要,而在購買時忽略了停車位產權之適法性與實用性,消費者為保障自己權益在購買停車位時,應可從以下基本法律常識自行注意：
停車位的種類
現行停車位分法定停車位及非法定車位兩類,非法定車位涵蓋「獎勵停車位」與「增設停車位」。停車位種類和產權登記制度向來相當複雜,在「九一八」之前停車位（簡稱法停）有兩種,一種是自建地下室的自建停車位、獎勵停車位,可以專有或公共設施來辦理產權登記；另外一種是防空避難室附設的法定停車位,這種「法停」在「九一八」之前可以當一樓附屬建物登記,也可以併入一樓主建物,或當一般區分所有建物，或以大公或小公登記,一共多達五種,而在「九一八」之後的「法停」則是沒有權狀,須以公設登記,必須為全體區分所有權人共有，且須隨主建物移轉,不得外賣。是屬於防空避難室兼停車位使用,是以公共設施持分方式來分配給承購者,故購買停車位應 注意其屬性。
由上歸納可知,法規上,目前停車位主要分為自行增設停車位、獎勵停車位與法定停車位三種；可是檯面下卻還有建商私畫車位、無車道車位、先持分到全部住戶再賣一次使用權車位三種,等於多達六種,不但令承購戶搞不清楚,更易衍生許多糾紛。

而除了「法停」的買賣和登記方式較明確之外,依照內政部各相關法令來看,「自停」和「獎停」只要坐落位置與法定停車位有明確區隔且有獨立出入口,似可由當事人合意,在非屬共同使用部分時,並編有門牌、領有戶政機關核發的地下室證明書或地下室所有地址證明書者,得依土地登記規則第七十三條辦理建物所有權第一次登記申請獨立權狀,有獨立產權就能獨立使用也可以自由買賣,可是「自停」的確實位置應依使用執照所附峻工平面圖上所標示的位置為準；至於登記方式,可以大公、小公或主建物來登記
一、法定停車位：
１.係指建築物按其總樓地板面積之多寡,依建築法及建築技術規則規定之比例所應設置之停車位。
２.法定停車位在「九一八」之前可以當一樓附屬建物登記,也可以併入一樓主建物,或當一般區分所有建物，或以大公或小公登記,一共多達五種。
３.法定停車位依民國八十年九月十八日內政部函令,法定停車位必須登記為公共設施,故沒有權狀,在辦理產權登記時只能登記為「大公」,產權由全體住戶所持有；或登記為「小公」,經由合議由部分住戶共同持分,不想要車位之住戶就不須分攤持分。
４.法定停車位是屬於防空避難室兼停車位使用,是以公共設施持分方式來分配給承購者,故購買停車位應注意其屬性。
５.民國八十年九月二十八日及八十五年七月二日實施的公寓大廈管理條例均規定,法定停車空間不得與主建物分離,應為區分所有權人持分的公共設施,建商不得讓售或為大樓以外的住戶設定專用使用權。也就是說,法定停車位沒有獨立權狀,必須隨著主建物才能辦理產權移轉。

二、增設停車位：
１.係指在法定停車位之外,建商或起造人自行增加規劃之停車位。
２.此類停車位可以登記為大公、小公,若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性,並取得「防空避難室所在地址」證明,也可以登記為主建物單獨移轉。即建商自行增設的停車位與獎勵停車位若登記為主建物,便可獨立買賣,而可不排除建築所有權人以外者使用。
註：「自停」只要坐落位置與法定停車位有明確區隔且有獨立出入口,似可由當事人合意,在非屬共同使用部分時,並編有門牌、領有戶政機關核發的地下室證明書或地下室所有地址證明書者,得依土地登記規則第七十三條辦理建物所有權第一次登記申請獨立權狀,有獨立產權就能獨立使用也可以自由買賣,可是「自停」的確實位置應依使用執照所附峻工平面圖上所標示的位置為準。

三、獎勵停車位：
１.係指政府為配合都市發展,實際需要解決日趨嚴重的都市問題,獎勵建商於建造時依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」、「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」或「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」等規定,在政府以增加樓地板面積等為鼓勵條件之情形下,鼓勵建商增設停車位供公眾使用,以解決停車間題,所有權人也屬公眾範圍。
２.此類停車空間若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性,並取得「防空避難所在地址證明」,即可登記為主建物單獨移轉,若與法定停車空間在同一層,構造上及使用上無法區隔,就必須以公共設施方式辦理登記。即建商自行增設的停車位與獎勵停車位若登記為主建物,便可獨立買賣,而可不排除建築所有權人以外者使用。
註：「獎停」只要坐落位置與法定停車位有明確區隔且有獨立出入口,似可由當事人合意,在非屬共同使用部分時,並編有門牌、領有戶政機關核發的地下室證明書或地下室所有地址證明書者,得依土地登記規則第七十三條辦理建物所有權第一次登記申請獨立權狀,有獨立產權就能獨立使用也可以自由買賣
３.依規定購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾」使用,還必須負擔管理費用,產權移轉時也必須明確告知承接戶,但根據內政部84.10.3函令,所有權人也包括在「公眾」範圍內,因此「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用,均屬「供公眾使用」。郭哲男代書 0938-699-871