2008年11月 回目錄
不動產營業員專業訓練基礎班
 

每月皆有開課,詳情請洽詢至:2964-9922

專題講習
 

習內容:
一、不動產買賣契約之簽訂與履行 講師:蕭琪琳、郭哲男 代書
二、基礎課程∼謄本介紹、稅費介紹、節稅
中階課程∼銀行貸款、特殊案例及代書作業流程
進階課程∼法拍投標與點交事宜、不動產信託 講師:蕭琪琳、郭哲男 代書
三、房地產稅務基本認識、銀行貸款之現況 講師:蕭琪琳、郭哲男 代書
講習時間:約90分鐘
講習地點:貴公司會議室
報名專線:(02)2953-3366轉22 盧小姐

如何訂做(定作)一個它?!──簡介實務關於「承攬」規定之若干重要見解

 

甲想在自有之A地上建築房屋,於是找上乙營造公司,並約定由乙公司包工包料為甲經建五層之自用住宅。
(一)假設乙公司如期將房屋完工並交付予甲,惟在交付一個月後因某颱風來襲,該屋竟發生嚴重漏水,嗣後,經查漏水原因係乙公司所使用之防水漆有瑕疵所致。不過,乙公司對於防水漆有瑕疵事先不知情,乙公司認為自己也是受害者。
(二)甲對於房屋漏水,可向乙公司主張何種權利?
(三)假設甲在颱風來襲前已與丙訂立租賃契約,依約甲必須在半個月後將五樓交予丙使用,眼見時間急迫,甲可否不先向乙公司定相當期限請求修補,而逕行僱工施作防漏工程,之後再向乙公司請求償還修補之費用?

依民法490條第一項,稱承攬者,謂當事人約定,一方為他方完成一定之工作,他方俟工作完成,給付報酬之契約。依此定義下,依約應完成一定工作之人即為「承攬人」,就他方完成一定之工作而應給付報酬之人即為「定作人」。簡言之,甲為本件房屋建築之定作人,乙公司即為房屋建築之承攬人。
(一)乙公司雖對使用「具瑕疵之防水漆」無過失,但仍應為房屋漏水負責:承攬人依約有完成工作之義務,已如前述。至於,所完成之物是否也應該具有一定品質,則是第二個層次的問題,進而,民法492條規定:「承攬人完成工作,應使其具備約定之品質,及無減少或滅失價值,或不適於通常或約定使用之瑕疵」,此即通說所稱承攬人的「物之瑕疵擔保責任」。既然,漏水之房屋係承攬人乙公司所完成之工作,乙公司自應負起瑕疵擔保責任。問題在於,乙公司可否以對於防水漆有瑕疵不知情(即沒有過失)為由免除擔保責任?就此,最高法院表示:「承攬人之瑕疵擔保責任係無過失責任,不以承攬人具有過失為必要」(89年台上字第2097號判決意旨)。亦即,只要工作上有出現瑕疵,不問承攬人就該瑕疵之發生有無故意或過失,都應為此負起瑕疵擔保之責。綜上,乙公司對於房屋漏水雖然沒有過失,但仍應為此負責。
(二)「定作人」甲可向「承攬人」乙公司請求修補瑕疵、或自行修補而請求償還必要費用、請求減少報酬等:乙公司應負瑕疵擔保責任,已如上述。因而定作人甲可以定相當期限,請求承攬人乙公司修補漏水之瑕疵(民法493條第1項)。如果,乙公司不於定作人甲所定之期限內修補,甲可以自行僱工來修補防漏,此項施工費用,甲可向乙公司請求償還(同條第2項)。此外,依民法494條規定,定作人甲也可以向乙公司主張減少報酬。至於,甲可否解除契約?原則上承攬之工作為建築物者,定作人不得解除契約,例外的情形如建築物之瑕疵重大致不能達使用目的者,定作人才能解除契約(民法494條但書、495條第2項、最高法院83年台上字第3265號判例意旨參照)。
(三)除非甲、乙雙方有特約約定,否則甲不得未定期限而逕先自行修補房屋之漏水:之所以應先定相當期限請求承攬人修補之理由,參照最高法院86年台上字第2298號判決可知,「對於工作瑕疵之補完,承攬人有較強之修繕能力,能夠以較低廉之成本完成修補,定作人倘未先行定期催告承攬人是否修補瑕疵,自不容其逕自決定僱工修補」、「此不獨就契約係締約雙方以最低成本獲取最大收益之經濟目的所必然獲致之結論,且就避免使承攬人負擔不必要之高額費用之公平原則而言,自乃不可違背之法則」。因而,定作人甲未先定相當期限請求承攬人乙公司修補,即逕自修補漏水之費用,根本不得依民法493條第2項請求乙公司償還,甚至,甲還不能以房屋(工作物)有瑕疵(即漏水)為由,請求減少報酬(最高法院86年台上字第556號判決參照)。


蕭琪男律師

三說強制執行法
 

本次要談的是強制執行法並非僅是處理金錢債權,在債務人應為一定行為時也可以使用。例如台灣第一名模〝零至零〞應依約履行走秀,但臨時無法出席改換他人代替,廠商火大告到法院最後勝訴取得執行名義,法院依第一二八條第一款得定第一名模履行,履行期間若不履行,法院得拘提、管收或處怠金。

 還記得〝吳※樺〞事件嗎?當年遠在巴西的外婆,為了跟吳家爭小孩,不惜千里迢迢到台灣打官司,最後法官把小孩判給外婆,法院人員及警察將小孩交給外婆,便是用第一二八條第三款,得用直接強制方法取交債權人。

但如果妻子不願與丈夫住在一起,做丈夫的可否向法院聲請取得執行名義後,向法院訴請強制執行,要妻子履行同居義務嗎?答案在第一二八條第二款是不可以的,因為夫妻同居是尊重個人的意願,法院是不能用判決來強制執行,故在德國憲法第一條即揭露人性尊嚴的保障。

在民事訴訟法埵酗T種之訴分別是
一、確認之訴:例如確認親子關係。
二、形成之訴:例如訴請裁判離婚、分配表異議之訴。
三、給付之訴:例如訴請給付扶養費。而惟有第三種給付之訴才能強制執行。

糟了!爺爺過世了,卻無法辦理繼承!
 

    某甲的爺爺住在土城出生,幾個月前過世享年九十ㄧ歲,他們世居在中央路一段,原本他們的古厝占地約五百多坪,因為中央路拓建的需要在民國七十年間被徵收五十幾坪,本來有五百多萬徵收款可以領,但是主管機關說那筆土地不是爺爺的,因為姓名中間的字不一樣,請他們先去地政事務所更正之後再到徵收課那裡領款,當時是父親自己去辦,只見他回家時總是很不高興,嘴邊總聽到他唸著「土匪政府」念個不停!後來也不了了之;後來某甲的父親過世了,由於他們三代單傳,現在爺爺過世了,古厝還有徵收課的五百多萬元要繼承,卻因名字不符無法辦理,問題是!土地真的是爺爺的啊!怎麼辦呢?

擬答:對於台灣光復初期因為國家正處於百廢待舉的時期,加上國民知識普遍不足,對於土地總登記時常有姓名遺漏自、音同字不同或住址不同等問題產生,所以內政部有頒佈「土地總登記名義人資料不全或不符審查注意事項」,對於某甲的繼承登記或徵收款的取得應有重大幫助,特將重要部分摘錄如下:
登記名義人姓名與戶籍謄本姓名相符,其住所有不符或不全或無記載之情事
  一、申請人檢附之文件合於下列情形之一者,得據以受理登記:
    (一)日據時期土地登記簿或土地台帳所載登記名義人之住所與其日據時期戶籍謄本所載住所相符者。
    (二)登記名義人與其他共有人於日據時期取得數宗共有土地之時間、原因相同,其中某宗地號登記簿上未載明登記名義人之住所,而其他共有土地之土地登記簿謄本載有其住所與戶籍謄本相符者。
    (三)登記名義人與其他共有人之一依日據時期戶籍謄本所載有直系血親、配偶或三親等內旁系血親關係者。
   
(四)登記名義人住所記載不全如缺漏町、目、街或番地號碼等,而有登記名義人日據時期之登記濟證或光復後首次核發之原權利書狀或共有人保持證者。
    (五)登記名義人住所番地號碼與其戶籍謄本所載住所之番地號碼不符時,應附登記住所番地之全部戶籍謄本,經審查無同名同姓之人於該登記之番地號碼設籍之資料,且有登記名義人日據時期之登記濟證或光復後首次核發之原權利書狀或共有人保持證者。
    (六)土地登記簿未載明登記名義人住所,其日據時期戶籍謄本所載住所之番地號碼與申請登記土地之日據時期之地號相符時,申請人應檢附前款之文件,並經登記機關審查該住所內無其他同名同姓者。
  二、日據時期土地登記簿所載登記名義人住所與申請登記檢附之日據時期全戶戶籍資料所載住所相符,名字有同音異字或筆劃錯誤者,申請人應檢附第二點第五款之文件,並經登記機關審查該住所內無其他同名同姓者,得據以受理登記。

如果前述辦法仍無法辦理時,就靜待我國新頒「地藉清理條例」來處理吧!

蕭琪琳代書 0935-555-540

到底我要保國民年金還是勞保老年年金?
 

勞保年金及國民年金即將實施,但仍有非常多人,不知應如何選擇,不知如何因應,特將目前大家所在意的相關重點,說明如下:

 一、什麼是「國民年金」?
答:
(一)國民年金是給滿25歲、未滿65歲,沒有參加公教保、軍保、農保和勞保的國民在發生老年、身心障礙和死亡事故時的保障,並整合現有的敬老及原住民津貼的新制度。
(二)參加國民年金後,繳費繳到65歲,65歲開始每個月可以領取老年年金給付,領到死亡當月為止。

 二、 什麼是「勞保年金」?
答:現在的勞保老年給付只能按「一次」給付發給,為了給勞工多一種選擇,像公教人員一樣有月退可以領,因此勞保給付修正也有「年金給付」的方式,讓勞工在退休時,如果勞保年資有15年以上且年滿60歲,可以選擇一次領回或按月領。

 三、97年10月1日以後才領勞保老年給付,是否可以參加國民年金?
答:
  1.在98年1月1日勞保年金制度實施之前領取老年給付的勞工,不管所領取的老年給付年資有幾年,還不滿65歲的人,都要再參加國民年金。
  2.但是,如果在98年1月1日之後,才領勞保老年給付,就要以所領老年給付年資有沒有達到15年來決定能否再參加國民年金,如果達到或超過15年,從領了老年給付後,就不能再參加國民年金,如果沒有達到15年,還是可以參加,加到65歲。

 四、我打算最近要退休領取勞保老年給付,領過後可以參加國民年金嗎?
答:在98年1月1日勞保年金實施以前領取勞保老年給付的勞工,不管所領取的老年給付年資有幾年,只要還不滿65歲,都必須參加國民年金。

五、不能參加國民年金,以後是不是就不能領3,000元老人年金?
答:在97年10月1日當時,已經年滿65歲以上的國民,並且符合現在敬老津貼的條件,才有3,000元的敬老津貼可以領,符合條件已經在領的人也可以繼續領。而97年10月1日時,年齡還在65歲以下,則一定要參加過國民年金,未來65歲時,才有老年年金可領。

六、為什麼勞保老年年金比現制的老年一次給付好?
答:以勞工選擇領取一次給付或年金給付來做比較,請領老年年金比較有利,比較如下:
1.如果領取一次給付:目前老年給付的平均請領金額為110萬元(平均年資25年,平均月投保薪資約3萬2千元),勞工先請領這110萬元後存入銀行,年利率以3%計算,如果他退休後每月固定領出部分金額當作生活費:(1)若要從60歲領到82歲(國民平均餘命),領取22年,每月只可領5,700元當生活費。(2)若每月領1萬元,則大約領取10年就用完了。
2.如果領取年金給付:(1)這位勞工如果不領現制的110萬元,而選擇領取勞保老年年金,每個月可領1萬2千元,領到過世。(2)如果過世前領取的年金總額,不到一次給付的110萬元,他的遺屬可以選擇領回110萬元減掉已領取年金總額的差額,或改領遺屬年金,相當具有保障。
3.展延年金規劃中的勞保年金有展延年金,符合勞保年金請領條件者,每延後1年請領可以增給4%,延後2年請領增給8%,最多增給到20%。國民年金一律於65歲請領,並無展延年金。

七、 勞工有勞保是不是就不能參加國民年金?也不能領國民年金?
答:勞工在有工作期間應該參加勞保,有勞保的期間就不能重複參加國民年金;但是如果勞保中斷,例如尋職待業期間,會主動被納入國民年金,等到再加入勞保後國民年金會再主動退保。所以有工作就參加勞保累計勞保年資;沒有勞保的期間則參加國民年金累計國保年資,等到老年退休時,兩種年資都可以分別請領給付。

八、勞保老年給付以年金方式領取有何優點?如果領沒幾年就過世了,不是很吃虧嗎?
答:
(一)現代人壽命延長,人老了又沒工作收入的情形下,每個月能有固定的年金收入,可以讓老年生活更有保障,不用靠子女,活的有尊嚴,而且活的愈久,領的愈多。
(二)年金給付金額會隨消費者物價指數成長而調整提高,不會受通貨膨脹的影響,讓錢變薄。
(三)如果在領取老年年金給付期間死亡,不論領多久,符合條件的遺屬都可以再領遺屬年金;如果領很短的時間就過世了,過世前領取的年金總額,不到一次給付的金額,他的遺屬可以選擇領回一次給付金額減掉已領取年金總額的差額,或選擇領取遺屬年金,相當具有保障。

 九、 參加勞保比較好,還是參加國民年金比較好?
答:
(一)有工作的人依規定應強制參加勞保,沒有工作或勞保的人,才需要參加國民年金,不能任意選擇。
(二)勞保比國民年金還多生育、傷病、輕度和中度殘障、家屬死亡等給付,還有職業災害的保障,這些給付項目國民年金都沒有。
(三)而且勞保有投保薪資高低的差異,最高可以保到4萬多,而國民年金因為是給沒有工作或勞保的人的保險,所以只能提供最基礎的保障,投保金額只有17,280元,相對的給付金額一定比較低。

十、 國民年金開辦後,勞保年資未滿15年,是否就不能領取勞保年金?
答:勞工年滿65歲時,如果勞保年資不滿15年,但合併國保年資後有達到15年,就可以依「實際勞保年資」計算請領勞保年金,另外以國民年金的年資,計算發給國保老年年金。

十ㄧ、 勞保年金什麼時候修法通過?
答:勞保年金法案業於97年7月17日經立法院三讀通過,並將自98年1月1日起施行 。

郭哲男 代書 0938-699-871

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